“AÑO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO”

VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO URBANO DE USO RESIDENCIAL

Ubicado en C.P. Ciudad de Chulucanas Sector IV Mz. D2 Lote N° 23 comprendido dentro del Distrito de
Chulucanas Provincia de Morropon Departamento de Piura.

1.0 CONSIDERACIONES GENERALES

1.1. NOMBRE DEL PROPIETARIO

SRA. LUZ MARIA SILVA REYES

SR. IGNACIO ANCAJIMA CAMACHO

1.2 NOMBRE DEL SOLICITANTE DE LA TASACION

SRA. IRIS ANCAJIMA

1.3 OBJETO DE LA TASACION

El objetivo de la valuación es determinar el Valor Comercial actual del inmueble, de acuerdo al

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (RM Nº 172-2016-VIVIENDA)

1.4 INSCRIPCION DE LA PROPIEDAD

El inmueble se encuentra inscrito en el Registro de Predios la Oficina Registral de Piura, según consta
en la Partida P15068138.

1.5 METODOLOGIA O REGLAMENTACION UTILIZADA

1.5.1 BASES PARA SU DESARROLLO.

Se ha realizado las visitas de inspección de campo y a la vez al entorno del predio a fin, de determinar
los valores de compra y venta de los inmuebles con características similares.

1.5.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA.

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones

del Perú (RM Nº 172-2016-VIVIENDA) Titulo II, publicado el 23 de Julio del 2016, aplicando el método
de VALUACIÓN DIRECTA.

La valuación del predio urbano de uso residencial, consiste en la determinación del valor de todos sus
componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes si las hubiera. A estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de
similar nuevo, se les aplicará, según el caso, los factores de depreciación por antigüedad y estado de
conservación que están determinados en el Reglamento. Al tratarse de una valuación comercial se
determinará en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado, además
si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinentes.

VALUACION DIRECTA

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, ha creado un sistema para determinar los

diferentes elementos de Valor que componen el Arancel de terrenos urbanos de manera de tener bases
comunes para todas las ciudades de la República, independiente de criterios subjetivos.
 Las Normas para Arancelar Áreas Urbanas están conformadas por un conjunto de tablas de aplicación,
que reflejan los diferentes aspectos que influyen en el valor del arancel urbano, que se puede resumir
de la siguiente forma:

1. Se parte del Valor de terreno habilitado (Vth), establecido por análisis de costos para un metro
cuadrado de terreno de habilitación urbana según obras especificadas en el Reglamento Nacional
de Edificaciones. Mediante una tabulación discriminada se establece el reajuste para los casos en
que la zona de estudio presente obras de infraestructura incompletas.
2. El Vth se obtiene por la agregación de los siguientes costos: del terreno rustico vendible; del
proyecto de habilitación; de las obras de construcción; de los impuestos al Estado; de licencias y
tasas obligatorios y lo referente a la administración del proyecto.
3. El valor arancelario se determinará luego de aplicar una formula en la cual se incrementa el Vth por
los siguientes factores propios de la calle, zona o ciudad
Área de Lotes, según su variación con respecto al prototipo asumido.
Consolidación del área urbana, que está en relación directa con el número de lotes
construidos.
Materiales de construcción predominantes, que refleja el nivel socio económico y está en
relación con la calidad de las construcciones.
Equipamiento urbano, que se califica en función de los servicios básicos existentes en el
centro poblado.
Poblacional, regulado por la tasa de crecimiento con respecto al promedio nacional.
Vías, según las especificaciones reglamentarias.
Otros factores ambientales, que pueden afectar positiva o negativamente a un sector o
todo un centro poblado
Uso de suelos, de acuerdo a los planos de zonificación.
Los resultados obtenidos mediante este método son comparados con los precios de mercado
inmobiliario para asegurar su corrección. Debe reconocerse que este procedimiento constituye un
aporte original de Técnicos Nacionales, que como toda norma es perfectible pero que significa un
importante avance en la materia.

Sin embargo, no se tuvo en cuenta en su reemplazo establecer criterios para determinar el valor de uso.
En efecto, la misma edificación ubicada, sea en un barrio prospero o en uno decadente, puede
representar en la práctica diferencia de valor de 100%.

1.5.3 INVESTIGACIONES DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA.

Respecto a los lotes de terreno en zonas urbanas de uso residencial, se aprecia que debido a su
ubicación actual que se cuenta con infraestructura urbana en el entorno, así tenemos un Grifo Negocio
de Expendio de Combustible, colegio, Servicios de Salud y servicios básicos, contando con
consolidación Urbana en forma planificada Titulado por COFOPRI.
El origen de esta situación es por ser una zona residencial muy cotizada en la ciudad. Por tanto se
atribuye un valor de mercado por metro cuadrado de US$ 70.00

1.5.4 ANALISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN.

Dada su ubicación, dimensiones y entorno urbano de uso residencial, el inmueble se puede utilizar
como:
Vivienda Unifamiliar, Multifamiliar, Vivienda – Comercio, Comercio y usos compatibles con la actividad
Residencial.

1.6 FECHA DE LA TASACION

La fecha en la que se ha realizado la presente pericia corresponde al 10 de julio del 2017.

1.7 INMUEBLE A VALUAR

Nº Área Partida
Manzana Uso Ubicación
Lote (m²) Registral
C.P. Ciudad de Chulucanas
D2 23 208.72 P15068138 Residencial
Sector IV
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MEMORIA DESCRIPTIVA

I.- GENERALIDADES:

La presente memoria descriptiva, se refiere a la descripción de las características técnicas de un terreno urbano
de uso residencial, materia de tasación para obtener su valor total del mismo, localizado en C.P. Ciudad de
Chulucanas Sector IV Mz. D2 Lote N° 23 comprendido dentro del Distrito de Chulucanas Provincia de Morropon
Departamento de Piura.

II.- UBICACIÓN:

El Terreno se encuentra Ubicado en C.P. Ciudad de Chulucanas Sector IV Mz. D2 Lote N° 23 comprendido
dentro del Distrito de Chulucanas Provincia de Morropon Departamento de Piura.
.

III.-MEDIDAS Y LINDEROS:
MANZANA “D2”:
LOTE Nº 23:
Medidas y Linderos:
-Por el Frente (e) con : Calle Tacna y mide 5.14 ml.
-Por la Derecha (e) con : Lote N° 22 y mide 42.05 ml.
-Por la Izquierda (e) con : Lote Nº 23A y mide 42.025 ml.
-Por el Fondo con : Lote N° 39 y mide 4.79 ml.

Área : 208.72 m².

Perímetro : 94.005 ml.

IV.- DOCUMENTACION REGISTRAL

El predio se encuentra inscrito en la Partida P15068138 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Piura,
a favor de SRA. LUZ MARIA SILVA REYES y SR. IGNACIO ANCAJIMA CAMACHO.

V.- ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

La Zonificación del Terreno corresponde a la Zona Residencial, según Plan Director de la Ciudad de
Chulucanas

VI.- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

En la zona y entorno se cuenta con los servicios básicos de agua potable, alcantarillado, electrificación.

VII.- CARACTERÌSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

Para acceder al Lote N° 23 de la Manzana “D2” C.P. Ciudad de Chulucanas Sector IV, se accede a través de la
Avenida Ramón Castilla, esta vía es pavimentada, y de alto tránsito.
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VALUACION

MANZANA “D2” LOTE “23”

VALUACION DEL TERRENO

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en
ubicación y entorno urbano, a la fecha; el perito asignará los valores comerciales encontrados para este
inmueble; aplicaremos el método del cálculo directo:

Área de Terreno = 208.72 m²

Frente (Fr) = 5.14 ml.

Valor Unitario Terreno = US$ 70.00/m²

CONDICIONANTE PARA EL CALCULO

Según Articulo 19 del Reglamento

A > 3(f)²

208.72 m² > 3(5.14 m)² 208.72m² > 79.26 m²

Por lo Tanto:

VT = 79.26 m² x US$ 70.00/m²

VT 1 = US$ 5,548.20

EXCESO:

VT2 = 129.46 x US$ 35.00/m²

VT 1 = US$ 4,531.10

VT = VT1 +VT2

VT= US$ 10,079.30

Tipo de Cambio al 07.07.2017 S/. 3.257 (Fuente SUNAT)

VT= S/. 32,828.28