Proyecto de Mejora del Sistema de Valuación Catastral para una Equidad

Tributaria en Rosario
Introducción:

La Dirección General de Catastro de la Municipalidad de Rosario tiene la competencia

exclusiva de llevar a cabo la valuación de los terrenos y mejoras, dentro de su
jurisdicción. Sin embargo, los métodos actuales de determinación del valor catastral
presenta deficiencias que afectan la equidad tributaria y precisión en los valores. En
respuesta a esta necesidad, se presenta este proyecto para modificar el sistema de
valuación catastral, con el fin de obtener una valoración más precisa y justa de los
terrenos y mejoras, contribuyendo así a una distribución equitativa de las cargas
impositivas.

Diagnóstico:

El método actual de valuación catastral en la Municipalidad de Rosario se enfrenta a

varios desafíos significativos que afectan su capacidad para reflejar con precisión el valor
real de los terrenos y las construcciones. Entre estos desafíos se incluyen:

Precios básicos por calle:

Se define como Precios Básicos como el valor del m2 de la tierra libre de mejoras por
calles y mayores áreas. En 1975 se definieron los primeros P.B. Posteriormente en 1990
fueron actualizados y mejorados. Los últimos revalúos se hicieron en 2008 y luego en 2013,
este último aplicado (ord. 9506/15) en 2016, generando un atraso de 11 años en la
valoración de los terrenos. Los revalúos deberían realizarse cada 5 años según la
Ordenanza Municipal.

Método para la Valuación Edificada:

La valuación edificada se calcula mediante la fórmula:

VE=Superficie×PBcat×E
Donde:

● PBcat: Precio básico por categoría.

● E: Coeficiente de edad de las mejoras.
● Superficie edificada
● V.E. Valuación catastral edificada

La superficie se determina a partir de varios métodos, incluyendo permisos de

edificación, inspecciones y declaraciones de propietarios. Se calcularán las áreas
cubiertas, semicubiertas y descubiertas (piscinas), como se viene aplicando hasta el
momento.
Precios básicos por Categoría:

Actualmente los valores de las construcciones por categoría y tipología se refleja en el

siguiente cuadro

El origen de estos valores y sus diferencias en los saltos por categoría fue criterio en su
momento por la Dirección de catastro municipal.

Realicé la comparación de los precios básicos edificados del S.C.I.T. Y analice sus
intervalos. El siguiente cuadro muestra que existe similitud en los % de saltos entre
categorías en relación a los municipales.

DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD

La metodología actual para la depreciación de las edificaciones por antigüedad no refleja

adecuadamente la desvalorización del bien por los años transcurridos, lo que conlleva
una subvaloración o sobrevaloración de las propiedades.
Las construcciones tienen una fecha de inicio que puede ser; la fecha del final de obra,
por inspección, antecedentes de fotografías aéreas, declaraciones de los propietarios, etc.
La condición es que este habitable o está habilitada para cumplir la función para la que
fue construida.
En función de la ordenanza vigente, el método de depreciación `por antigüedad es el
siguiente:

● Para edificaciones anteriores a 1937 se aplica el coeficiente 0,4 o el 60%

depreciación máxima
● Para edificaciones entre 1938 y 1997 se aplica un coeficiente de 0,5% por año. %
(1998 – edad) x 0,5/100
● Para edificaciones desde 1998 en adelante se aplica coeficiente 1, osea no tienen
dep por antigüedad.
ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN

La propuesta de este proyecto implica modificar dos aspectos principales: el precio básico
por categoría y el coeficiente de depreciación por antigüedad. Como así también una
sugerencia para los precios básicos por calle de la tierra.

Sugerencia Actualización de precios básicos por calle:

● Tomar como base las actuales valuaciones y actualizarlas.

● Realizar convenios con colegios (escribanos, martilleros corredores inmobiliarios,
cámara de la construcción), etc.) Donde recopilaremos las informaciones de
compra y venta de los inmuebles, baldíos o fincas.
● Tomar datos de valores de compra venta de inmuebles de diarios, revistas y página
web.
● Creación de una base de datos en QGIS para almacenamiento y procesamiento de
la información, de ésta manera los inmuebles estarán georreferenciados.
● Considerar un coeficiente que contempla el grado de veracidad de los datos
proporcionados. Sabemos que la tasación no es lo mismo que valuación masiva.
En la primera influyen factores de estado del mercado, plaza inmobiliaria o
situaciones de orden económico nacional. Como así también la forma de pago
como ejemplo.
● Elaborar un método sobre los valores obtenidos en caso de fincas que deprecian el
valor edificado.
● Analizar la evolución urbanística de la ciudad que puedan causar aumentos o
disminución por zonas.
● Mantenimiento semestral o anual de la base.
● Considerar coeficientes adecuados para las parcelas afectadas por el código
urbano en restricciones al dominio, como otros indicadores del mismo código.
● Planos e informes de todos los servicios públicos

Valuación edificada:

Se propone adoptar los precios básicos por metro cuadrado proporcionados por el
Instituto Provincial de Estadística y Censo (IPEC). Este instituto publica mensualmente los
costos de construcción basados en datos provinciales. Según el informe más reciente de
marzo de 2024, el valor por metro cuadrado de construcción es de $458.505,22. Este valor se
relacionaría con la categoría 5° del sistema de categorización constructiva municipal.
Anexo I

● Adopción de los precios básicos por metro cuadrado proporcionados

mensualmente por el Instituto Provincial de Estadísticas y Censo I.P.E.C.
● Establecer una relación entre el prototipo sobre el cálculo del IPEC y la tipología
 de vivienda por categoría de la municipalidad.

Según mi criterio se adopta para la categoría 5ª el valor de $/m2 458.505,22.

Referencia de otras fuentes de información del coso de la construcción:

La CAMRCO (Cámara Arg, de la Constr.) tiene como costo $/m2 1.074.686,40 .

La Revista Cifras tiene como referencia un costo de $/m2 1.246.533,69 .

CUADRO DE NUEVOS PB POR CATEGORÍAS

Para la determinación de los saltos de valores por categoría, se propone realizar consultas
con los distintos colegios con incumbencias en el rubro de la construcción para mejorar el
criterio adoptado.
En este cuadro los saltos propuestos son arbitrarios.
La adopción de precios básicos actualizados por IPEC garantizará una evaluación más
precisa de las construcciones, con el respaldo de un ente estatal provincial y con datos
de valores propios de la provincia de Santa Fe, lo que mejorará la equidad en la
tributación de las cargas retributivas de servicios.

Depreciación por antigüedad:

En cuanto a la depreciación por antigüedad, se propone utilizar parte de la tabla de

Ross-Heidecke. Esta tabla considera tanto la antigüedad como el estado de conservación
de las construcciones. La entrada a esta tabla se basa en el porcentaje de edad respecto a
la vida probable, seguido de la consideración del estado de la propiedad.

● Reemplazo del método actual por la adopción de parte de la tabla de

ROSS-HEIDECKE.

Sin entrar en especificaciones ni profundizar en la explicación de la fórmula de la tabla,

diremos que se trata de una tabla que tiene en consideración dos elementos importantes
la depreciación por antigüedad y el estado de conservación de las construcciones
ANEXO II

La idea de esta propuesta son las siguientes premisas:

Considerar como vida probable 100 años para todas las tipologías de construcciones. De
esta manera se simplifica para entrar a la tabla con la edad de la vivienda. Este criterio se
funda en que estamos realizando evaluaciones masivas. Sería muy difícil determinar en
cada una de las construcciones la vida probable en forma individual.

Se fija como estado de conservación la columna 2, de la tabla de Ross-Heidecke, por

considerar a todas las viviendas en estado bueno o normal. Con el mismo criterio como se
trata de evaluaciones masivas y es imposible recorrer cada parcela determinando el
estado de conservación se adopta uno solo en general.

Esta forma simplificada de la tabla de ROSS-HEIDECKE permitirá obtener una depreciación

por antigüedad más justa y real, contribuyendo a lograr la igualdad tributaria deseada.

Ejemplos

CATASTRAL 15/29/12 Defilippis 661 bis

V.E.: 493.833,600 45/5ª/1954 67/5ª/1974 12/5ª/1993

Por sistema de catastro

Depreciación por antigüedad P.B. Por categoria

1998-1954= 44 x 0,5%= 22% 4,680$/m/2
1974---------------------= 12%
1976---------------------= 11%

45 x 4680 x 0,22= 167.918,40

67 x 4680 x 0,12= 275.932,80
12 x 4680 x 0,11= 49.982,40
493.833,600
NUEVO METODOLOGIA

Depreciación por antigüedad

1954------------------60,52% P.B. Por categorias
1974------------------39,07% 458.505,22$/m2
1976------------------37,14%

45 x 458,505,22 x 0,6052 = 8.326.821,60

67 x 458,505,22 x 0,3907 = 18.717.604,45
12 x 458,505,22 x 0,3714 = 3.458.596,58
30.503.022,63

Objetivos:

● Actualizar el sistema de valuación catastral para obtener una valoración más

precisas de los terrenos y las construcciones.
● Mejorar la equidad tributaria en la municipalidad de Rosario.
● Aportar información de valuaciones lo más real posible a contribuyentes o las
secretarías que lo soliciten.

Beneficiarios:

● Ciudadanos de Rosario que poseen propiedades inmobiliarias, con mayor equidad

tributaria.
● La Dirección de Catastro en la calidad de información en sus bases de datos.

Resultados:

● Obtención de una evaluación más precisa y justa de los terrenos y las

construcciones.
● Mejora significativa en la equidad tributaria.
● Incorporación de datos actualizados del mercado inmobiliario en el proceso de
valuación catastral.

Viabilidad

Dentro de la Dirección de Catastro existen las áreas:

● Administrativas, que atiende el ingreso egreso y resolución de expedientes

 administrativos.
● Empadronamiento, que actualiza y mantiene la base parcelaria en función de los
planos de mensuras y actualizar e elaborar numeración oficial
● Dominial, encargado del control de carga de los titulares de dominio sobre las
parcelas.
● Incorporación de mejoras, que carga los planos de obra provenientes de la DOP e
incorporación de mejoras por otros motivos de detección.
● Inspección, encargado de perfeccionar las incorporaciones de mejoras y
empadronamiento con la presencia en el lugar que se requiera.
● Informática, control y saneamiento de datos, del sistema de catastro, detectado
errores, analizando procedimientos internos de trabajo, seguridad informática y
elaborar estadísticas.
● Valuaciones, área donde recaería el presente proyecto conjuntamente con el área
de informática.

La modificación en el coeficiente de depreciación y en la modificación del costo del pb de

las mejoras de este proyecto; implicaría significativas reformas en el cálculo de la TGI,
teniendo alto impacto en la recaudación tributaria municipal. La alícuota y los intervalos
de las valuaciones con la que se calcula la tasa deberían ser modificados o directamente
se debería efectuar una reforma estructural en cálculo del valor de la TGI.

En lugar de acomodar las valuaciones catastrales a las alícuotas para llegar a un valor
determinado y deseado de la TGI , sería más conveniente y sano para la dirección de
catastro que se ajusten los valores de las alícuotas en lugar de las valuaciones.
El área de informática deberá, como se hizo precedentemente en cambios de sistemas de
registración de catastro, realizar procesos de pruebas y ensayos provisorios para evitar
errores y distorsiones de valores finales de la TGI.
Anexo II