1.- Inmoavaluos Temario General Nivel 1 (1) -

INMOAVALÚOS
COMPILACIÓN
MANUAL PRÁCTICO
DEL CURSO DE
AVALÚOS
INMOBILIARIOS –
Nivel 1
En el curso se desarrollarán los conocimientos teóricos y
habilidades prácticas necesarias para lograr la valoración
de cualquier bien inmueble con criterios técnicos dando
resultados confiables. Se realizarán una serie de ejercicios
donde aplicarán los conocimientos adquiridos.
CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

PERITO AVALUADOR
REGISTRO DEL PERITO EN LA SBS: PA2002-112
INMOAVALÚOS 1
INTRODUCCIÓN
El presente constituye un manual práctico para avalúos genéricos, en los cuales se consideran
los aspectos más comunes y básicos para la elaboración de valuaciones ordinarias de bienes
inmuebles.
Debe mencionarse que “Avalúos”, no es una ciencia exacta y matemáticamente duradera,
pues los factores que los componen son cambiantes y variables según las diferentes
situaciones económicas, políticas y sociales del medio, en tal virtud, propongo una serie de
consideraciones para efectuar las valoraciones que requerimos los corredores de bienes
raíces en nuestra actividad diaria.
Se debe tener en cuenta que existe una capacitación específica para la obtención de la
calificación de “PERITO” AVALUADOR, que la proporciona la Superintendencia de Bancos, la
Superintendencia de Compañías, la CFN, etc. En la actualidad existe la Asociación Ecuatoriana
de Peritos Avaladores.
Cada una de estas instituciones tiene sus propios requisitos académicos y de experiencia, para
otorgar la calificación de peritos avaluadores.
MÓDULO 1: AVALÚO DE PREDIOS URBANOS

Antecedente:
En el común de la gente, se usa mucho y con frecuencia el método “Al Ojo”, es decir que sin
ningún criterio técnico las personas se aventuran a dar su apreciación sobre valores de venta
de inmuebles, quizá basados en alguna experiencia pasada, como el hecho de que vendieron
alguna propiedad hace un año en tal precio, o que el vecino acaba de vender su casa en tanto,
o que le contaron que en ese sector están vendiendo tanto, etc.
Cuando aplicamos el método al ojo, vale mencionar que según el “criterio” de cada persona
será el precio del inmueble, ya que, sin ninguna base técnica, las opiniones serán tan diversas
y variadas como quienes lo emiten.
Conocimientos Interdisciplinarios
Es necesario que el corredor de bienes raíces, esté informado de los últimos acontecimientos
del país y del mundo, así en:
Economía: Situación del país o región, planes de desarrollo, situación de la banca, planes de
inversión.
Estadística: Tendencias de desarrollo, alta, media, baja o popular, lugares de moda.
Asuntos Legales: Escritura, promesa de compraventa, reglamento de propiedad horizontal,
ley de inquilinato, contratos, limitaciones jurídicas que pueden incidir en el precio: derechos
y acciones.
Arquitectura: Entender e interpretar planos arquitectónicos, conocer un buen diseño, calidad
de los materiales y sus acabados, saber de reparaciones de bajo costo y de alto costo, normas
municipales y saber interpretarlas, etc.
Ingeniería: Son conocimientos especiales que necesitan la opinión de un especialista,
estructuras, alcantarillado, construcciones industriales, vías, acueductos, etc.
Finanzas: Contabilidad, balances, costos directos, costos indirectos, utilidades, etc.
Sociología: Gustos y comportamientos de la gente, estratos sociales, marketing inmobiliario.
Compilador de los apuntes e información para la elaboración del presente manual
© Carlos Humberto Cordero Abad 2020 - Todos los derechos reservados
INMOAVALÚOS 2
El avaluador busca el precio JUSTO más probable de transacción.
Código de Ética Profesional del Avaluador
1.- Discutir detalles sólo con quien lo contrató.
2.- Honorario se define de mutuo consentimiento
3.- En caso de duda sobre legalidad de las mejoras de una propiedad, el avaluador deberá
detallar e identificar las mismas con valoración de costos aproximados.
4.- No se debe jamás cobrar un honorario basado en un valor estimado del bien.
5.- Nunca pagar a quien le refiere un cliente para realizar un avalúo, aranceles de
arquitectos y corredores son diferentes en sus tablas. Se impone una reforma urgente.
6.- El corredor debe contar con los conocimientos y experiencia necesarios que el proyecto
lo requiera.
7.- No se puede definir el valor de arriendo de un inmueble basado en el precio de venta
de este, existen variables, ubicación, servicios, infraestructura, transporte, seguridad, etc. se
debe favorecer al arrendatario.
8.- Nunca evaluar una propiedad sin conocerla de manera detallada, examinar los
documentos como: escrituras, pago predial, línea de fábrica, registro de la propiedad.
9.- Todo avalúo se presenta por escrito y con el informe justificativo adjunto, no el cálculo,
solo en peritajes judiciales.
Procedimiento de Avalúo
1.- Definición del problema, conocer la naturaleza del bien, fecha de ejecución determina
el momento histórico y sus características económicas, políticas y sociales, fin del avalúo.
2.-Inspección panorámica del problema grado de dificultad, tiempo para ejecutarlo, dentro
del contexto de la ciudad, urgencia de este, grado de compromiso del avaluador.
3.- Recopilación de datos: plan de desarrollo urbano, usos del suelo, afectaciones,
tendencia de evolución de la zona, oferta y demanda, situación del vecindario. (MAPA DE
Isoprecios)
Documentos específicos: escrituras, pago predial, línea de fábrica, registro de la propiedad,
etc.
1.- FUENTES DE INFORMACION:
1.1.- PRECIOS DE OFERTA:
Para el método comparativo necesitamos fuentes de información como: Internet,
periódicos, avisos clasificados, revistas inmobiliarias, cámara de la construcción, etc.
1.2.- AVALUOS:
Estudios de valor del suelo por lonjas o sectores, tendencias, comportamientos del precio
del suelo urbano, avalúos de otros peritos, inmobiliarias, etc.
Se debe crear un banco de datos propios ya que el mercado es dinámico y extenso, se
busca especializarnos en un sitio.
Mapa de Isoprecios.
1.3.- TRANSACCIONES:
Ofertas y demandas, precios reales de compra venta, según nuestra experiencia.
Casi nunca el comprador-vendedor da una información verdadera.
Distancia entre las transacciones: factor fuente.
Es la reducción que logra el comprador respecto al precio que le pidieron. Normalmente
es el 10% pero cuando se encuentra en un período de crisis oscila entre el 20% y el 30%.

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2.- COSTOS DE CONSTRUCCIÓN:
Depende del tipo de economía, en una economía inflacionaria es difícil estar al día en
precios, se utiliza el índice inflacionario del Banco Central.
2.2.-INDICES DE COSTOS DE LA CONSTRUCCION:

Depende del índice inflacionario, su aplicación, no debe ser para presupuestos muy
antiguos puesto que cambia la tecnología y su calidad. (VALORES HISTORICOS).21.3.- COSTOS
DIRECTOS SEGÚN PROTOTIPOS:
Generalmente se obtiene en la Cámara de la Construcción, Colegio de Arquitectos e
Ingenieros Civiles, aunque también se puede acudir a constructores de confianza para
obtener el coste del m2 de construcción.
2.3.-NIVELES DE INVERSION EN LA COSTRUCCCION:

a) NIVEL ALTO: Precios PVP iguales o mayores $ 2000 el m2 FACTOR 1.0
b) NIVEL MEDIO ALTO: Precios de PVP de $ 1800 el m2 FACTOR 0.9
c) NIVEL MEDIO: Precios de PVP de $ 1200 el m2 FACTOR .06
d) NIVEL MEDIO BAJO: Precios de PVP de $ 800 el m2 FACTOR .04
c) NIVEL BAJO: Precios de PVP de $ 400 el m2 FACTOR 0.2
d) INTERES SOCIAL. (Vivienda inconclusa). (30% del PVP Medio)
3.- FACTORES POR TIPOLOGIA / USO

VIVIENDA FACTOR 1.00
OFICINAS FACTOR 1.10
COMERCIOS FACTOR 1.20
BODEGAS – GALPONES FACTOR 0.50
3.- VIDA UTIL SEGÚN TIPOS DE CONSTRUCCION:

1.- ESTRUCUTRA DE HORMIGON ARMADO: 50 – 60 AÑOS DE VIDA UTIL
2.- ESTRUCTURA METALICA: (Galpones) 25 AÑOS DE VIDA UTIL.
3.- ESTRUCTURA DE MADERA 10 AÑOS DE VIDA UTIL.
4.- ESTRUCTURA MIXTA: MADERA / LADRILLO 15 AÑOS DE VIDA UTIL.
La depreciación se calcula dividiendo la edad del inmueble para la vida útil del mismo.
4.- FACTORES POR UBICACIÓN DE LA CONSTRUCCION DENTRO DEL LOTE:
Cuando el lote de terreno está formado por varios cuerpos independientes de construcción,
se magnifican sus valores en relación con la cercanía a la calle o acceso principal del inmueble.
Para esto determinados una diferencia del 10% entre el valor de la construcción más alejada
de la calle y la más cercana a ella.
En caso de existir varias construcciones en el frente y el fondo, dividimos 10 para el número
de ellas.

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5.- FACTORES POR NIVELES EN ALTURA DE LA CONSTRUCCION.
1.- CONSTRUCCIONES de hasta cinco pisos SIN ASCENSOR:
La valoración es la siguiente:
PLANTA BAJA FACTOR 1.0
SEGUNDO PISO FACTOR 1.05
TRECER PISO FACTOR 1.10
CUARTO PISO FACTOR 1,05
QUINTO PISO FACTOR 1.0
2.- PARA CONSTRUCCIONES de más de 4 pisos CON ASCENSOR:
PLANTA BAJA FACTOR 1.0
SEGUNDO PISO FACTOR 1.02
TERCER PISO FACTOR 1.04
CUARTO PISO FACTOR 1.06
QUINTO PISO FACTOR 1.08
SEXTO PISO FACTOR 1.10
SEPTIMO PISO FACTOR 1.12
OCTAVO PISO FACTOR 1.14
NOVENO PISO FACTOR 1,16
DECIMO PISO FACTOR 1.18
ETC.
6.- FACTOR DE COMERCIALIZACION: (Para construcciones nuevas.
Fc; valor de mercado/costo de reproducción.

a) Generalmente este factor esta entre 1,1 y 1,2
b) En periodos de auge puede subir a 1.3 y 1.5
Son valores aproximados, que pueden cambiar especialmente por la incidencia del
porcentaje de utilidad del constructor.

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Glosario de Términos
ACTIVO:
Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y
del cual se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se
utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y
derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí
mismo un intangible. Una parte de la propiedad de una entidad debe reconocerse como un
activo cuando: a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros
asociados con el activo. b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera
realista, en términos monetarios y con adecuado soporte documental.
ALQUILER:
Contrato que se firma entre la parte locadora y la parte locataria, por el cual se arrienda o
renta un inmueble por determinado tiempo.
ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN:
Medida vertical del edificio establecida según la zona correspondiente, sin contar las
instalaciones complementarias: tanques y chimeneas, cajas de ascensores y escaleras,
lavaderos colectivos, bauleras, departamento del portero y S.U.M. (salón de usos múltiples).
La define el IRU.
APODERADO:
Persona a la que se delega poderes para actuar en representación de otra.
ÁREA BRUTA:
Corresponde a la totalidad del área del predio.
ÁREA LIBRE:
Es el porcentaje de terreno que queda libre de edificaciones y no puede ser ocupado.
ÁREA NETA URBANIZABLE:
Corresponde al área objeto de desarrollo resultante de descontar del área bruta las áreas no
urbanizables.
ÁREA NO URBANIZABLE:
Corresponde a la Ronda (Franja o zona de seguridad) y a la Zona de Manejo y Preservación
Ambiental, así como las zonas de reserva para futuras afectaciones.
ÁREA ÚTIL:
Corresponde al área de propiedad privada resultante de descontar del área neta urbanizable
las áreas de cesión.
ARRENDADOR:
Locador. Persona que cede el derecho a uso de un inmueble de su propiedad a un tercero a
cambio de una renta.
BIEN:
Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte
trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y
de la cual puede disponer libremente.
BIEN COMPARABLE:
Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos datos se
obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas
recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus
características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de ajustarlo y

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establecer, mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable
de venta del bien que se está valuando.
BIEN INMUEBLE:
Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de
común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable,
física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves
industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o
separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están
anclados a él.
BIEN INMUEBLE:
Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus
mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo.
Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE:
Que son susceptibles de moverse de un sitio a otro sin mayores complicaciones.
BIEN MUEBLE:
Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado
permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no
es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las
principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende
los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y
derechos de propiedad sobre ellos.
BIEN RAÍZ:
Terreno inamovible y construcciones adheridas permanentes.
CÉDULA CATASTRAL:
Documento expedido por cada Catastro, el cual revela características físicas y condición de
vivienda de la propiedad. COS – CUS- LOTE MINIMO ETC.
COMERCIALIZACIÓN:
Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia,
especialmente el estudio del mercado. A la comercialización también se le llama
“mercadotecnia” que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.
COMPRADOR:
En un contrato de compraventa, es que adquiere el bien y en contraprestación paga un precio.
En el mercado inmobiliario es quien adquiere el inmueble y está obligado a pagar el precio.
COMPRAVENTA:
Contrato por el cual una persona se obliga a entregar una propiedad determinada y otra a
pagar un precio cierto por ella, en dinero o pago equivalente.
COPROPIEDAD:
Propiedad de una cosa compartida con otro u otros.
COPROPIETARIO:
Persona que comparte una propiedad con otra/s persona/s.
COSTO:
Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un
sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos
los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los

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elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir
utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un
comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
COSTO DE OPORTUNIDAD:
Es el valor máximo sacrificado alternativo al realizar alguna decisión económica, es decir, es
el beneficio no obtenido.
COSTO DE REMPLAZO:
Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro
nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica
hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes
COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURABLE:
Es el costo de reemplazo o de reproducción nuevo de un bien, después de deducir el costo de
las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.
COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO:
Es el método del costo de reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de
una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos
brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro
físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO:
Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de
ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo
considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que
se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo
de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.
COSTO DE REPRODUCCIÓN:
Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva
de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción. El costo de
reproducción se considera un “valor” en tanto aparece registrado en libros.
COSTO FINANCIERO:
Es el integrado por los gastos derivados de allegarse fondos de financiamiento por lo cual
representa las erogaciones destinadas a cubrir en moneda nacional o extranjera, los
intereses, comisiones y gastos que deriven de un título de crédito o contrato respectivo.
COSTO HISTÓRICO:
Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue
puesto en servicio por primera vez.
COSTO NETO DE REPOSICIÓN:
Valor físico que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de
reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida
útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de
depreciación.
COSTOS DIRECTOS:
Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como
materiales o de mano de obra.

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COSTOS INDIRECTOS:
Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden
identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los
impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos
legales.
COSTOS INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS:
Es el importe estimado por conceptos adicionales distintos a los costos directos del promotor,
dirigida a edificaciones nuevas con fines de venta a mercado abierto, mediante un corredor
inmobiliario y siempre considerando que el valor resultante mediante el enfoque de costos
regirá la viabilidad del proyecto.
CRÉDITO HIPOTECARIO:
Contrato por el que una entidad financiera otorga una línea de financiación en la que el titular
puede disponer del dinero según sus necesidades siendo avalado por su propiedad. El titular
del crédito se obliga a devolver la cantidad que haya recibido, según las condiciones pactadas
por las partes y en caso de incumplimiento, la entidad financiera pasará a ser la propietaria
del bien. El crédito hipotecario se formaliza en escritura pública de forma que conste en el
Registro de la Propiedad.
DEPRECIACIÓN:
Desvalorización de un inmueble a través del tiempo, por su estado o por su obsolescencia
DEPRECIACIÓN:
Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la
obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En
contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la
recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.
DEPRECIACIÓN ACUMULADA:
Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico,
obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a
una fecha determinada.
DEPRECIACIÓN ANUAL:
Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada
bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil
remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida
útil remanente.
DEPRECIACIÓN LÍNEAL:
Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo
de su vida útil estimada.
DERECHO DE DOMINIO:
Derecho de propiedad de un inmueble.
DESVALORIZACIÓN:
Es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual
se debe a: a) uso constante y continuado, que provoca desgaste; b) obsolescencia; c) cambio
de modas y costumbres; d) avance tecnológico, etc.
DEUDOR:
El que debe o está obligado a satisfacer una deuda. DEVALUACIÓN Es la disminución del valor
de una moneda respecto a otras monedas extranjeras.

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EFECTIVO:
Se refiere a la cantidad de dinero que se posee una persona física o entidad.
ESCRITURA DE HIPOTECA:
Documento oficial, expedido por un notario público, donde constan las cláusulas y
condiciones que se han pactado entre acreedor y deudor de un préstamo o crédito
hipotecario. Para que tenga efectos frente a terceros y entre las partes debe estar inscripta
en el Registro de la Propiedad.
ESCRITURA DE PROPIEDAD:
Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de
dominio sobre bienes raíces.
EXPROPIACIÓN:
Venta o cesión obligatoria de todo o parte de una propiedad para obras de utilidad pública.
FACTOR DE DÉMERITO:
Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo,
permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el bien.
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN:
Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que
existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos
comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA:
Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico
funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores
intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por
fuerzas económicas externas al mismo).
FACTOR EXTERNO:
Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros:
inflación tasas de interés bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico
o el atractivo de un vecindario.
GASTO:
Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de
gastos de consumo, gastos de representación, de administración, indirectos, gastos
generales, gastos menores, etc.
GASTOS DE OPERACIÓN:
Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen,
pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones,
mantenimiento y a los honorarios administrativos.
GRAVAMEN:
Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.
HIPOTECA:
Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de obligaciones contraídas con
un tercero. Además de asegurarse el cobro del crédito, el acreedor se garantiza el cobro de
los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación
judicial en caso de incumplimiento en el pago. Aunque no exclusivamente, las hipotecas más
habituales recaen sobre bienes inmuebles. Se formalizan en documento público y sus
derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

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HOMOLOGACIÓN:
Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir
variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso
de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis
comparativo de mercado o de otro parámetro.
HORMIGÓN:
Mezcla de aglomerante, arena y grava. ARMADO. Hormigón reforzado con armadura interior
de hierro.
IMPUESTO:
Es la contribución, cantidad de dinero o especie que el Gobierno cobra por ley a los
particulares, con el objeto de sostener los Gastos Gubernamentales y los servicios que
proporciona a la Sociedad.
IMPUESTO PREDIAL:
Es una contribución monetaria que los ciudadanos propietarios y poseedores de bienes
inmuebles, pagan a la federación, estados o municipios por el uso del suelo.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA:
Es la contribución que grava el ingreso de las personas y entidades económicas (personas
físicas y morales)
ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN:
Es el cociente resultante de dividir el área total de pisos construidos o construibles en una
edificación por el área bruta o neta del suelo delimitado por el Plan Parcial o la Unidad de
Actuación Urbanística. I.C.= área total de pisos construidos/ área bruta neta del suelo.
ÍNDICE DE OCUPACIÓN:
Es la proporción máxima de área útil que se puede ocupar con edificaciones y
estacionamientos en el primer piso. CUS.
INFLACIÓN:
Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de
precios, provocado generalmente por un exceso de dinero circulante en relación con las
necesidades de la producción.
INFORME DE AVALÚO:
Es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica como
resultado de un avalúo, revisión o análisis económico. Es el documento que es remitido a la
institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación.
INMOBILIARIA:
Empresa cuya principal actividad es la intermediación en la compraventa, alquiler u otra
operación de todo tipo de bienes inmuebles. Por ley de contar con un Corredor de Bienes
Raíces con licencia Profesional.
INVENTARIO:
Es un documento en el cual se anota una relación ordenada de los bienes de una persona,
entidad, o una comunidad. Los establecimientos industriales y comerciales, realizan
periódicamente sus inventarios con el propósito de conocer la cantidad de mercancías
(producidas, en elaboración y almacenadas) con las que cuentan.
INVERSIÓN:
Es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo
aceptable de ingreso, incremente en el valor del capital o le preste un servicio.

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LICENCIA DE URBANISMO:
Es la autorización previa para que en uno o varios predios localizados en suelo urbano se lleve
a cabo la creación de espacios públicos y privados y la construcción de infraestructura de
servicios públicos y de vías que permitan la dotación de estos terrenos para la futura de
edificaciones con destino a usos urbanos de conformidad con el plan de ordenamiento
territorial y normatividad vigente.
LOCAL:
Establecimiento abierto al público cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el ejercicio
de una actividad industrial, comercial o de enseñanza con un fin lucrativo.
MERCADO:
Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores,
mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los
bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte
responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO:
Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables
existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes,
operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una
homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El
supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará
más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable disponible en el mercado. Ver enfoque de Mercado.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera
los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la
aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una
capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se
rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en
donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un
período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.
METODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN:
Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de
las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un
comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria
para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado
del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reemplazo
de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del
terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las
pérdidas/ganancias del desarrollador.
MONTO:
Es la cantidad en dinero o en especie que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio.
OBRA ACABADA:
Es la obra o construcción nueva, que se encuentra totalmente terminada con todos los
acabados e instalaciones de acuerdo con el proyecto.

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OBRA GRIS:
Es el término utilizado en el ámbito de la construcción para referirse a una obra o construcción
que cuenta con todas las instalaciones para su funcionamiento, a la cual únicamente le faltan
los acabados, tales como pisos, plafones, aplanados, entre otros.
OBRA NEGRA:
Término utilizado en el ámbito de la obra o construcción para referirse a una construcción
que cuenta únicamente con la superestructura, faltándole instalaciones y acabados.
OBRA PÚBLICA:
En todo trabajo que tenga como objeto la creación, construcción, conservación o
modificación de los bienes inmuebles o de capital del gobierno.
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Son Bienes que, sin ser indispensables, amplían el confort o que agregan beneficios al uso o
funcionamiento de un inmueble, como pueden ser rejas, patios, jardines, fuentes, albercas,
terrazas y balcones, entre otras.
OBRAS DE ARTE:
Son todas aquellas creaciones que por su proceso de realización o por quien fueron realizadas
se consideran arte (puede ser obras físicas, intelectuales o literarias).
OBSOLESCENCIA:
Es la contribución a la pérdida del valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos
(tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.
PERITO AVALUADOR:
Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación
Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de
manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia
en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los
sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
PRECIO:
Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio
se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado
a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un
hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la
oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.
PRECIO DE OFERTA:
Es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su venta en el
mercado.
PRECIO NETO DE VENTA:
Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudente entre
partes dispuestas y con conocimiento, menos todos los costos y descuentos en que se incurrió
para concluir su venta.
PRECIO TOPE:
Es el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio.
PREDIO:
Fracción de terreno, con o sin construcciones, en donde sus linderos y colindancias con otros
predios sean específicos y permanentes formando un perímetro cerrado.

INMOAVALÚOS 13
PREDIO RÚSTICO:
Es una extensión de tierra que limita su uso a explotaciones agropecuarias, en la que no se
contempla el uso urbano o que de manera evidente no se presentan expectativas de
desarrollo urbano a corto plazo.
PROCESO VALUATORIO:
Es el conjunto de fases sucesivas de la operación para realizar un trabajo valuatorio desde su
solicitud hasta la emisión del dictamen. Normalmente consta de:
1.- Identificación del avalúo;
2.- Inspección del bien a valuar;
3.- Recopilación de información;
4.- Aplicación del procedimiento técnico pertinente, de los enfoques de valuación;
5.- Cálculo de valores;
6.- Obtención del valor conclusivo;
7.- Elaboración del Documento Valuatorio correspondiente.
PROPIEDAD:
Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al
régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de
propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que
posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al
concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen
de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz se conoce como
propiedad personal.
PROPIEDAD HORIZONTAL:
Definición por la cual los copropietarios son condóminos del terreno y de las cosas comunes
en el porcentual que indica el reglamento de copropiedad, y dueños exclusivos del piso,
paredes y techo de su departamento, oficina, o casa.
PROPIEDAD INMUEBLE:
Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios
inherentes a los bienes raíces.
PROPIEDAD INVERSIÓN:
En bienes raíces, es una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero,
para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse en el futuro y que
genere ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.
PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO:
Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al
terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los bienes muebles), depreciación
acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente.
PROPIETARIO:
Dueño de un bien y quien en definitiva posee todos los derechos sobre ella. En el campo
inmobiliario es el dueño de la vivienda.
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se
trate. Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un
determinado tipo del valor siempre serán los mismos.

INMOAVALÚOS 14
RENTA:
Lo que abona el locatario en concepto de alquiler.
RENTABILIDAD:
Es la relación, normalmente un porcentaje, que se establece entre la inversión realizada y el
rendimiento económico que ha producido esa inversión.
REVALUACIÓN:
Es la acción de incrementar el valor de una moneda con respecto a su anterior tipo de cambio.
También se pueden revaluar los activos de las empresas, con fines fiscales y financieros.
RIESGO:
Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso productivo o de
inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés), que
recibe por haber aceptado el riesgo.
SOLICITANTE DEL AVALÚO:
Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen
de valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones
o cualquiera acto legal que lo requiera.
TASA DE CAPITALIZACIÓN:
Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble
y el valor del mismo. Se considera que incluye el retorno “de” y “sobre” el capital invertido en
el inmueble. Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se
utiliza para convertir un ingreso en valor.
TASA DE DEPRECIACIÓN:
Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado período.
TERRENO:
Es el área adquirida, incluyendo todo lo que se encuentre en ella ya sea natural o por mano
del hombre, el cual está limitado por algunas leyes (subsuelo, cielo abierto, normas
urbanísticas y restricciones privadas)
TERRENO:
Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra
y hasta el cielo.
TERRENOS ADJUDICADOS:
Son aquellos entregados a la Administración Pública Federal o a particulares por mandato
legal.
TERRENOS BALDÍOS:
Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido
y que no han sido trabajados deslindados ni medidos.
TERRENOS DE AGOSTADERO:
Son aquellos terrenos con vegetación natural, predominantemente con gramíneas, donde
pastan los animales, donde la vegetación puede ser de origen natural o inducido y que se
aprovecha para el pastoreo directo, para corte o en forma mixta.
TERRENOS DE GRAN FONDO:
Se trata de terrenos generalmente de grandes dimensiones y con un gran fondo que pueden
ser del tipo urbano, rural o de transición, y que por esa característica de profundidad tienen
un valor en su frente y otro muy distinto (generalmente más bajo) en su final del fondo.

INMOAVALÚOS 15
TERRENOS DE HUMEDAD:
Son aquellas áreas que, por su ubicación, localización o desbordes con respecto a cuerpos de
agua, así como por sus características agrológicas, presentan retención de humedad, misma
que puede ser aprovechada en la actividad agropecuaria
TERRENOS DE RIEGO:
Son terrenos en los que el suministro de agua es por medios artificiales ya sean fuentes de
aguas permanentes o intermitentes; de depósitos, presas o vasos. La aplicación del riego es
por gravedad o por bombeo por medio de fuerza motriz, según provenga de fuentes
superficiales o profundas. Por el sistema de aplicación del riego podrá ser sistema de riego
por aspersión, goteo, compuertas, etc.
TERRENOS DE TEMPORAL:
Son aquellos que su fuente de abastecimiento de agua es la precipitación pluvial directa.
TERRENOS EN BREÑA:
Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con
construcciones.
TERRENOS EN TRANSICIÓN:
Son los que están cambiando su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de
crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural, mediando un proceso legal de
autorización y que cuentan cuando menos con un servicio público, como puede ser energía
eléctrica, agua potable, drenaje o alcantarillado, vialidades, entre otros.
TERRENOS FORESTALES:
Son todas aquellas áreas silvícolas que nacen y se desarrollan en forma natural o inducida y
que cuentan con la documentación legal y técnica (Permiso de Aprovechamiento Forestal y
Estudio Dasonómico) para el aprovechamiento de bosques o Plantas maderables.
TERRENOS NACIONALES:
Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión, puede
ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del País.
TERRENOS PERIFÉRICOS:
Son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano.
TERRENOS URBANOS:
Son aquellos que cuentan parcial o totalmente con servicios públicos como drenaje y
alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado
público, banquetas y vías pavimentadas, así como los que se localicen dentro de la traza
urbana, susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado.
TERRENOS VACANTES:
Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puede precisarse quien fue su último
propietario.
TÍTULO DE PROPIEDAD:
Escritura que acredita la propiedad de un inmueble. Allí se describen fecha y forma en que se
adquirió y las principales características de la misma.
URBANISMO:
Proyectos económicos, sociológicos y arquitectónicos que se realizan para el diseño del
espacio urbano, los cuales estudian las condiciones adecuadas de vivienda, medio ambiente
y esparcimiento y las áreas necesarias para la instalación industrial, comercial, etc. Deben

INMOAVALÚOS 16
diagramarse cuidadosamente las redes arteriales y de transporte público para facilitar
la movilidad de la población.
USO:
Uso que se le da al inmueble. Una propiedad puede tener diferentes usos: vivienda, tareas
agrícolas, actividades empresariales, comerciales, etc.
USUFRUCTO:
Es el derecho real de goce, uso, disfrute o aprovechamiento que obtiene una persona -
llamada usufructuario- sobre un bien cuya propiedad reside en otra persona denominada
nudo propietario.
VALOR:
Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios
disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Es la cualidad de un objeto
determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo.
VALOR CATASTRAL:
Concepto que afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo componen el valor del suelo y
el de la construcción, multiplicados ambos por el índice de aprovechamiento.
VALOR CATASTRAL:
Es el valor que las autoridades fiscales le fijan a un bien inmueble para efecto de cálculo del
pago de impuesto predial.
VALOR COMERCIAL:
Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha
del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes
actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Se
considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el
comprador y el vendedor. Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a
saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas
(enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:
Es el valor de un bien obtenido como resultado homologado de una investigación de mercado
de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano,
abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la
demanda.
VALOR CONTABLE:
Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de
un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales
correspondientes. El valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices
específicos.
VALOR DE CAPITALIZACIÓN:
Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades
que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el
valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la
misma, entre la tasa de capitalización adecuada.

INMOAVALÚOS 17
VALOR DE INVERSIÓN:
Es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de
inversionistas, con objetivos de inversión identificados. Este concepto subjetivo relaciona a
una propiedad específica con un inversionista específico, o un grupo de inversionistas o con
una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión identificados. El término valor de
inversión no debe confundirse con el valor de mercado para uso continuado de una
propiedad.
VALOR DE OPORTUNIDAD:
Es el máximo precio aceptable de un bien, expresado en términos monetarios, en función del
beneficio que se espera generará.
VALOR DE REPOSICIÓN:
Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se considera un “Valor” en tanto
aparece registrado en los libros contables de una entidad.
VALOR JUSTO:
Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede
resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes.
VALOR MÁXIMO:
Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o
arrendamiento de un bien.
VALOR MÍNIMO:
Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien
VALOR NETO DE REPOSICIÓN:
Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición se considera un “Valor” en tanto
aparece registrado en los libros contables de una entidad.
VALOR POTENCIAL:
Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan
proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o
social.
VALOR RESIDUAL:
En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el
capital, la mano de obra y la organización, el residuo equivale al valor del terreno.
VALUACIÓN:
Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica,
social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios,
de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUACIÓN DE ACTIVOS FIJOS:
Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios, y/o planta y maquinaria que
generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad.
VALUACIÓN DE NEGOCIOS:
El acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o
incluyendo derechos inherentes a éste.
VALUADOR:
Cualquier persona que estima el valor de un bien

INMOAVALÚOS 18
VALUAR:
Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que
incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos y económicos
detallados.
VENTA:
Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de
dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.
VENTA POR REMATE:
Enajenación pública de un bien a partir del precio base fijado, que consiste en su adjudicación
a la persona que ofrezca la postura más alta.
VIDA REMANENTE:
La diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para
inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 50 años; y para
los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será
de 100 años.
VIDA ÚTIL FÍSICA:
Es el período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará, usando
mantenimiento preventivo normal, hasta que deban ser desechado o reconstruido.
VIDA ÚTIL NORMAL:
Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien
realice de manera redituable la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que
fue puesto en servicio.
VIDA ÚTIL REMANENTE:
Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a
partir de una determinada fecha de manera redituable, o sea dentro de los límites de
eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.
ZONA COMERCIAL:
La destinada a la localización de comercios minoristas como uso predominante, con el uso
complementario de administración y servicios. El uso de vivienda pasa a ser complementario
ZONA DE MANEJO Y PRESERVACIÓN AMBIENTAL:
Corresponde a una franja de x metros de ancho, a cada lado de la ronda hidráulica, la cual se
encuentra delimitada. La zona de Manejo y Preservación Ambiental no se contabilizará como
área neta urbanizable.
ZONA INDUSTRIAL:
La destinada a la localización de actividades industriales como uso predominante y, en
algunos casos, exclusivo.
ZONA RESIDENCIAL:
La destinada a la localización de viviendas como uso predominante y a veces exclusivo, con el
fin de garantizar y preservar las buenas condiciones de habitabilidad.
ZONAS COMUNES:
Espacios de un edificio constituido en propiedad horizontal, utilizadas por todos los
habitantes de este y cuyos gastos de mantenimiento, reparación y mejora corren por cuenta
de todos los propietarios. Ej.: portal, pasillos comunes, piscina, áreas verdes, garita, canchas
deportivas etc.

INMOAVALÚOS 19
MÉTODOS DE VALORACIÓN
DEFINICIONES DE VALORES
Valor Físico:
Es el costo neto de reposición que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir
del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida
respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros
elementos de depreciación.
Valor de Mercado:
Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha
del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes
actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Se
considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el
comprador y el vendedor.
Valor Realización:
Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en
un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en
donde el vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento
y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.
Avalúo:
Un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un inmueble a través de un
dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y el análisis de mercado,
tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.
Bien Inmueble:
Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus
mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo.
Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
Costo de Reposición Nuevo:
Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de
ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo
considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que
se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo
de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.
Costo de Reposición Depreciado:
Es el método del costo de reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de
una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos
brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro
físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación.
Valor Catastral:
Es el valor que las autoridades fiscales le fijan a un bien inmueble para efecto de cálculo del
pago de impuesto predial.
METODOLOGÍA DE VALORACIÓN: (ver anexo A.1)

INMOAVALÚOS 20
TERRENO Y CONSTRUCCIÓN
Se utilizó el método comparativo de mercado, realizando un proceso de homogenización
considerando conceptos de: topografía, área, servicios, infraestructuras, accesibilidad,
edificabilidad, configuración, ubicación específica, etc.
MÉTODO COMPARATIVO
ESTUDIO DE MERCADO:
Información de ventas realizadas en bienes similares.
Que el comprador y el vendedor se muevan por su propio interés.
Que las partes dispongan de un tiempo suficiente para negociar la venta.
Que el comprador y vendedor estén bien informados.
Que el inmueble pueda darse a conocer libremente.
UBICACIÓN: Características físicas económicas
Determinación del Valor de Mercado:

Para poder determinar el valor de mercado del avalúo a los bienes en estudio, se tuvo que
considerar, plusvalía, área, estado, calidad, ubicación, factores de riesgo o vulnerabilidad,
entre otros. Para llegar a un resultado viable se usó un sistema llamado homologación que se
basa en la comparación de muestras con características similares, las cuales son procesadas
utilizando el método de selección múltiple de Chauvenet, lo cual se aplicara en los ejercicios
prácticos a realizar.

INMOAVALÚOS 21
AVALÚOS DE TERRENO
FACTORES POR LA CONFORMACION DE LA CIUDAD

LA CIUDAD
LOTE TIPO

INMOAVALÚOS 22
CALCULO DE FACTORES
frente de lote a avaluar
1.- FACTOR FRENTE=
frente del lote tipo
fondo de lote a avaluar

2.- FACTOR FONDO=
fondo del lote tipo
SI ES CUADRADO = 1
3.- FACTOR FORMA=
SI ES RECTANGULO = 1

1. Cuando el terreno tiene la forma
triangular con la base hacia el frente. FACTOR
INMOAVAL ÚOS
0,75 23
calle
2. Cuando el terreno tiene una forma
triangular con el vértice hacia el frente. FACTOR
0,50
calle
3. Cuando el terreno tiene la forma de paralelogramo
con la base menor hacia el frente. FACTOR
0,75
calle
4. Cuando el terrneo tiene la forma de paralelogramo
con la base mayor hacia el frente. FACTOR
0,85
calle
5. Cuando el terreno tiene la forma de un trapecio
0,75
calle
6. Cuando el terreno tiene la forma de un trapecio
0,85
calle
7. Cuando el terreno tiene la forma de trunco
0,75
calle
8. Cuando el terreno tiene la forma de trunco
0,85
calle
4,. FACTOR TAMAÑO: area de lote del avaluo / area del lote tipo

INMOAVALÚOS 24

INMOAVALÚOS 25

INMOAVALÚOS 26

INMOAVALÚOS 27
7.- FACTOR UBICACIÓN A VIAS
TERRENO A DOS VIAS PRINCIPALES (AVENIDAS)
A VIA PRINCIPAL (AVENIDA) Y VIA SECUNDARIA (CALLE)
DOS FRENTES A VIA SECUNDARIAS (CALLE)

INMOAVALÚOS 28
FRENTE A VIA PRINCIPAL (AVENIDA)
FRENTE A VIA SECUNDARIA (CALLE)
FRENTE A PASAJE (POSTERIOR)

INMOAVALÚOS 29
MÓDULO 2: AVALÚOS DE CONSTRUCCIONES
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN:
Depende del tipo de economía, en una economía inflacionaria es difícil estar al día en precios,
se utiliza el índice inflacionario del Banco Central.
ÍNDICES DE COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN:
Depende del índice inflacionario, su aplicación, no debe ser para presupuestos muy antiguos
puesto que cambia la tecnología y su calidad. (VALORES HISTÓRICOS).
COSTOS DIRECTOS SEGÚN PROTOTIPOS:
Generalmente se obtiene en la Cámara de la Construcción, Colegio de Arquitectos e
Ingenieros Civiles, aunque también se puede acudir a constructores de confianza para
obtener el coste del metro cuadrado de construcción.
NIVELES DE INVERSION EN LA COSTRUCCCION:
NIVELES FACTOR APLICABLE:
NIVEL ALTO: Precios PVP iguales o $ 2000 el m2 1.0
NIVEL MEDIO ALTO: Precios de PVP de $ 1600 el m2 0.8
NIVEL MEDIO: Precios de PVP de $ 1000 el m2 0.5
NIVEL POPULAR ALTO: Precios de PVP de $ 600 el m2 0.3
NIVEL POPULAR BAJO: Precios de PVP de $ 400 el m2 0.2
INTERES SOCIAL. (Vivienda inconclusa). 30% del PVP medio
FACTORES POR TIPOLOGIA (USO) FACTOR APLICABLE
VIVIENDA 1.00
OFICINAS 1.10
COMERCIOS 1.20
BODEGAS / GALPONES 0.50

INMOAVALÚOS 30
VIDA ÚTIL SEGÚN TIPO DE CONSTRUCCION FACTOR APLICABLE
Estructura de Hormigón Armado 50-60 años de vida útil

Estructura Metálica (Galpones) 10 años de vida útil
Estructura de madera 10 años de vida útil
Estructura mixta (madera/Ladrillo) 15 años de vida útil
La depreciación se calcula dividiendo la edad del inmueble para la vida útil del mismo.
Métodos de Valoración: Método de Costo
Costos Directos: 45%

Preliminares, campamento, cerramiento, replanteo del terreno.
Desagües conexión externa de alcantarillado y servicios públicos.
Muros
Enlucidos muros, cimentaciones, estructuras, cubiertas, cielos rasos, pisos, contra pisos, enchapes y accesorios de
tomacorrientes, cerámica, hidráulica sanitaria, acueducto-alcantarillado interno. Eléctrica, cables, aparatos eléctricos,
carpintería, puertas, closets, cocina, ventanas, puertas.
Equipos especiales: Ascensores, subestación eléctrica, calentadores, aparatos de cocina, citófonos, antenas tv, circuitos cerrados,
incendios, bombas, aíre acondicionado, etc. Vidrios y espejos, pintura paredes, obras exteriores, limpieza, etc. Equipo y
herramientas, administración de la obra, Arq. Ing., cascos, botas, etc.
Costos Indirectos: 8%
Honorarios y estudios profesionales.
Planos Arquitectónicos y urbanísticos
Honorarios de la construcción
Honorarios de fiscalización
Estudio de suelos
Cálculos Estructurales
Planos Hidráulicos y sanitarios
Planos eléctricos
Estudio de mercado y Factibilidad. Imprevistos. 3 al 5 %
Gastos Generales: 7%
Administrativos: Gastos de oficina, Equipo técnico, gerente, secretaria, auxiliares, arriendos, papelería, servicios públicos,
impuestos. Gerencia del proyecto. 2,5% del valor de las ventas.
Ventas: Comisión por ventas 4 al 5 %. Publicidad entre el 1 y 1,5 % del valor de las ventas. Notarias y legales compra venta. 1%
Costos Financieros: DEL 10% A UN AÑO PLAZO DE LOS PRECIOS DE VENTA.
Costo Total de la Construcción: 70%
Costo Lote Urbanizado: 15%
Utilidad del Proyecto: 15%
Precio de Venta: 100%

INMOAVALÚOS 31
1.- FACTOR POR UBICACIÓN DE LA CONSTRUCCION DENTRO DEL LOTE:

Cuando el lote de terreno está formado por varios cuerpos independientes de construcción,
se magnifican sus valores en relación a la cercanía a la calle o acceso principal los inmuebles.
Para esto determinados una diferencia del 10% entre el valor de la construcción más alejada
de la calle y la más cercana a ella.
En caso de existir varias construcciones en el frente y el fondo, dividimos 10 para el número
de ellas.

INMOAVALÚOS 32
FACTORES POR NIVELES EN ALTURA DE LA CONSTRUCCION.
2.- Factor piso A.-
CONSTRUCCIONES de hasta cinco pisos SIN ASCENSOR, la valoración es la siguiente:
Quinto Piso / Factor 1.00
Cuarto Piso / Factor 1.05
Tercer Piso / Factor 1.10
Segundo Piso/ Factor 1.05
Planta Baja / Factor 1.0
2.1 – B.- PARA CONSTRUCCIONES de más de 6 pisos CON ASCENSOR:
Decimo Piso / Factor 1.18
Noveno Piso / Factor 1.16
Octavo Piso / Factor 1.14
Séptimo Piso / Factor 1.12
Sexto Piso / Factor 1.10
Quinto Piso / Factor 1.08
Cuarto Piso / Factor 1.06
Tercer Piso / Factor 1.04
Segundo Piso / Factor 1.02
Planta Baja / Factor 1.0

INMOAVALÚOS 33
3.- FACTOR EDAD:

METODO LINEAL
Vida Útil = 50 años Porcentaje total 100%
100 / 50 = 2% ANUAL (depreciación)
4.- Método de Ross:

Propone, la siguiente tabla de depreciación de inmuebles
Edad de la Construcción Depreciación (%)
10 primeros años 1,20
10 a 20 años 1,60
20 a 30 años 2,00
30 a 40 años 2,40
40 a 50 años 2,80
Ejemplo
Edad de la Construcción 35 años
Si el valor de venta del m2. de construcción actual se define en $ 850, el procedimiento es

el siguiente:
70% Costo
PVP = 850USD X = $595m2 (Nuevo)
Construcción
Método de Ross
10 primeros Años 10 años 1,20% 12%
10 a 20 Años 10 años 1,60% 16%
20 a 30 Años 10 años 2,00% 20%
30 a 35 Años 5 años 2,40% (2,4*5) 12%
35 años Total 60%
$ 595-60%=$ $ 238*Área de Construcción

INMOAVALÚOS 34
5.- Método de Heidecke
Heidecke, define 5 grandes categorías y 4 subcategorías intermedias, en las cuales el
avaluador según su criterio técnico y luego de la inspección visual, determina en cuál de estas
se ubica el inmueble a avaluar. Para ello determina el tipo de reparaciones que se requieren
y también da una calificación de acuerdo con su estado general.
Estos criterios previos definirán el coeficiente o porcentaje que se debe utilizar y aplicar al
precio actual de reposición.
Ejemplo
a) Si el valor de venta del m2. de construcción actual se define en $850, el procedimiento
es el siguiente:
USD. 850,00 x 71 % de Costo de construcción = USD. 603,50

b) Del valor de la construcción que es $603,50, descontamos la depreciación acumulada
de acuerdo con la calificación de Heidecke.
Ejemplo: Si nuestra construcción a avaluar, la ubicamos dentro de la categoría 3; que
necesita reparaciones sencillas, y su estado es regular, le corresponde un coeficiente de
depreciación del 18,1%. Según lo cual tenemos:
Precio de Reposición Calificación de Heidecke Coeficiente (%)
$603,50 Necesita reparación sencilla 18,1

$ 603,50-18,1% = $ 429,26 (m²) Costo de Construcción Depreciada
Coeficiente
Calificación Estado/Condición Física Clasificación
(%)
1 No requiere reparación Optimo 0
1,5 Muy Bueno 0,032
Requiere reparaciones de poca
2 Bueno 2,52
importancia
2,5 Intermedio 8,09
3 Necesita reparaciones sencillas Regular 18,1
3,5 Deficiente 33,2
4 Necesita reparaciones importantes Malo 52,6
4,5 Muy Malo 72,2
5 Para demolición Sin Valor 100

INMOAVALÚOS 35
6.- MÉTODO DE FITTO Y CORVINI
Fitto y Corvini, plantean una tabla de valores para depreciar un inmueble, también basados
en la tabla anterior en la cual el avaluador otorga una calificación, de acuerdo con el estado
de mantenimiento y conservación del inmueble, considerando el tipo de reparaciones que se
necesitan realizar.
La diferencia está en que Fitto y Corvini establecen una vida útil de 100 años para el inmueble,
con lo cual la depreciación anual es diferente, como lo podemos apreciar a continuaciónTabla
de Fitto y Corvini

INMOAVALÚOS 36

INMOAVALÚOS 37
Fitto y Corvini
a) Si el valor de venta del m2. de construcción actual se define en $850, el procedimiento
es el siguiente:
USD. 850,00 x 71 % de Costo de construcción = USD. 603,50
b) Del valor de la construcción que es USD. 603,50, definimos la categoría en la que
consideramos se ubica el inmueble a avaluar. En el ejemplo; utilizamos la categoría 3.
Ejemplo: A nuestra construcción a avaluar, la ubicamos dentro de la categoría 3; que
necesita reparaciones sencillas, y determinamos la edad del inmueble, en este ejemplo
definimos 33 años. Con estos datos, vamos a la tabla de Fitto y Corvini y buscamos el
punto de intersección entre 33 años, y la categoría 3; lo cual nos proporciona un
coeficiente de 36,07.
Fitto y Corvini
Fitto y Corvini, plantean una tabla de valores para depreciar un inmueble, también
basados en la tabla anterior en la cual el avaluador determina una clasificación, de
acuerdo con el estado de mantenimiento y conservación del inmueble, considerando el
tipo de reparaciones que se necesitan realizar. Complementariamente, Fitto y Corvini
establecen una vida útil de 100 años para el inmueble, con lo cual la depreciación anual
es del 2% anual, como lo podemos apreciar a continuación.
Factores adicionales para la construcción:
Factor estado y mantenimiento:
Coeficiente
Calificación Estado/Condición Física Clasificación
(%)
1 No requiere reparación Optimo 0
1,5 Muy Bueno 0,032
Requiere reparaciones de
2 Bueno 2,52
poca importancia
2,5 Intermedio 8,09
Necesita reparaciones
3 Regular 18,1
sencillas
3,5 Deficiente 33,2
Necesita reparaciones
4 Malo 52,6
importantes
4,5 Muy Malo 72,2
5 Para demolición Sin Valor 100

INMOAVALÚOS 38
7.- Factor Avance de obra:
Se considera que la obra totalmente terminada corresponde al 100% de lo ejecutado.

En los casos de que la construcción todavía no está concluida y se encuentra en proceso,
dependerá de la cantidad de rubros ejecutados para la determinación del porcentaje % de
avance de obra a considerar en la valoración.
COSTOS DIRECTOS
CAPITULOS / RUBROS INCIDENCIA %
PRELIMINARES 0,1
DESAGUES 0,2
MUROS 2,6
paredews 0,85
ESTRUC. Y CIMENTAC. 31,4
CUBIERTA 0,8
PISOS 0,76
HIDRAULICA Y SANITARIA 1,8
ELECTRICA 1,17
EQUIPOS ESPECIALES 2,64
EQUIPO Y HERRAMIENTA 2,68
TOTAL C. DIRECTOS 45

INMOAVALÚOS 39
MIDUVI
Anexo 1
Con fecha 3 de octubre del 2016 en el tercer suplemento del registro oficial N°853, el
ministerio de desarrollo urbano y de vivienda representando por su ministra, arquitecta
María de los Ángeles Duarte Pesante, expide:
ACUERDO No. 029-16

(EXPÍDENSE LAS NORMAS TÉCNICAS NACIONALES PARA EL CATASTRO
DE BIENES INMUEBLES URBANOS – RURALES Y AVALÚOS DE BIENES;
OPERACIÓN Y CÁLCULO DE TARIFAS POR LOS SERVICIOS TÉCNICOS DE
LA DIRECCIÓN NACIONAL DE AVALÚOS Y CATASTROS DEL MINISTERIO DE
DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA)
Arq. María de los Ángeles Duarte Pesantes

MINISTRA DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
Considerando:
Que, el numeral 1 del artículo 154 de la Constitución de la República establece que,

a las ministras y ministros de Estado, además de las atribuciones establecidas en la
ley, les corresponde: “Ejercer la rectoría de las políticas públicas del área a su cargo
y expedir los acuerdos y resoluciones administrativas que requiera su gestión”;
Que, el artículo 226 ibidem dispone: “Las instituciones del Estado, sus organismos,
dependencias, las servidoras o servidores públicos y las personas que actúen en
virtud de una potestad estatal ejercerán solamente las competencias y facultades que
les sean atribuidas en la Constitución y la Ley. Tendrán el deber de coordinar acciones
para el cumplimiento de sus fines y hacer efectivo el goce y ejercicio de los derechos
reconocidos en la Constitución”;
Que, el artículo 58 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública

establece que “Cuando la máxima autoridad de la institución pública haya resuelto
adquirir un determinado bien inmueble, necesario para la satisfacción de las
necesidades públicas, procederá a la declaratoria de utilidad pública o de interés
social de acuerdo con la Ley;
Perfeccionada la declaratoria de utilidad pública o de interés social, se buscará un

acuerdo directo entre las partes, hasta por el lapso máximo de noventa (90) días; sin
perjuicio de la ocupación inmediata del inmueble.
Para este acuerdo, el precio se fijará, tanto para bienes ubicados en el sector urbano
como en el sector rural, en función del avalúo realizado por la Dirección de Avalúos y
Catastros de la Municipalidad en que se encuentren dichos bienes, que considerará
los precios comerciales actualizados de la zona”;

INMOAVALÚOS 40
Que, el artículo 63 del Reglamento a la Ley Orgánica del Sistema Nacional de
Contratación Pública dispone que el avalúo de un inmueble se establecerá “(...) en
función del que constare en la respectiva Unidad de Avalúos y Catastros del Municipio
en el que se encuentre ubicado el inmueble antes del inicio del trámite de
expropiación, el cual servirá a efectos de determinar el valor a pagar y para buscar un
acuerdo en los términos previstos en la ley.
En los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales o Metropolitanos que no

cuenten con la Dirección de Avalúos y Catastros, o a petición de esa entidad, el avalúo
lo podrá efectuar la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros -DINAC, para tal efecto
se podrá suscribir un convenio de cooperación interinstitucional.
Asimismo, la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros-DINAC realizará el avalúo si

es que habiendo sido requerido, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal o
Metropolitano no efectuare y entregare el avalúo en el plazo de treinta días de
presentada la petición”;
Que, el artículo 17 del Estatuto del Régimen Jurídico Administrativo de la Función
Ejecutiva -ERJAFE-establece: “Los ministros de Estado son competentes para el
despacho de todos los asuntos inherentes a sus ministerios sin necesidad de
autorización alguna del presidente de la República, salvo los casos expresamente
señalados en leyes especiales”;
Que, el artículo 55 ibidem determina que: “Las atribuciones propias de las diversas
entidades y autoridades de la Administración Pública Central e Institucional, serán
delegables en las autoridades u órganos de inferior jerarquía, excepto las que se
encuentren prohibidas por Ley o por Decreto”;
Que, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda -MIDUVI-, fue creado mediante

Decreto Ejecutivo No. 3, de 10 de agosto de 1992; y, publicado en el Registro Oficial
No. 1, de 11 de agosto de 1992;
Que, mediante Decreto Ejecutivo No. 688, de 10 de marzo de 2011, publicado en el

Registro Oficial No. 410, de 22 de marzo de 2011, se creó el Sistema Nacional del
Catastro Integrado Geo referenciado de Hábitat y Vivienda, cuyo objetivo es “(...)
registrar de forma sistemática, lógica, geo referenciada y ordenada, en una base de
datos integral e integrada, los catastros urbanos y rurales, que sirva como herramienta
para la formulación de políticas de desarrollo urbano”;
Que, el artículo 2 del referido Decreto Ejecutivo establece que: “La rectoría del
Sistema la ejercerá el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, quedando facultado
a expedir políticas nacionales y los actos administrativos para el correcto
funcionamiento del Sistema en el marco de la Constitución, la ley y el presente
Decreto Ejecutivo, el cual coordinará con los Gobiernos Autónomos
Descentralizados”;
Que, mediante Decreto Ejecutivo No. 585, de 18 de febrero de 2015, el señor Econ.
Rafael Correa, presidente Constitucional de la República del Ecuador, designó a la

INMOAVALÚOS 41
Arq. María de los Ángeles Duarte Pesantes como ministra de Desarrollo Urbano
y Vivienda;
Que, mediante Acuerdo No. 017-CG-2016, de 15 de abril de 2016, la Contraloría

General del Estado expidió el REGLAMENTO GENERAL PARA LA
ADMINISTRACIÓN, UTILIZACIÓN, MANEJO Y CONTROL DE LOS BIENES Y
EXISTENCIAS DEL SECTOR PÚBLICO, publicado en el Registro Oficial No. 751, de
10 de mayo de 2016, que en su artículo 27 establece: “El avalúo de los bienes
muebles lo realizarán servidores que posean los conocimientos científicos, artísticos
o técnicos y la experiencia necesaria para valorar los bienes designados por la
máxima autoridad, quienes considerarán el valor comercial actual, el precio de
adquisición, el estado actual, el valor de bienes similares en el mercado y, en general,
todos los elementos que ilustren su criterio en cada caso, de manera que se asigne
su valor razonable o valor realizable neto. De no existir un servidor que posea los
conocimientos científicos, artísticos o técnicos y la experiencia necesaria para valorar
los bienes, se recurrirá a la contratación de un perito según la naturaleza y
características de los bienes de que se trate. El avalúo de los bienes inmuebles lo
realizarán las municipalidades y distritos metropolitanos respectivos considerando los
precios comerciales actualizados de la zona. En las municipalidades que no cuenten
con la Dirección de Avalúos y Catastros el avalúo lo efectuará la Dirección Nacional
de Avalúos y Catastros”;
Que, la Reforma al Estatuto Orgánico de Gestión Organizacional por Procesos del

Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, expedido mediante Acuerdo Ministerial
No. 051-15 del 27 de noviembre de 2015, establece como atribuciones y
responsabilidades del Ministro/a, las siguientes:
“a) Ejercer la representación legal del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda,

pudiendo celebrar a nombre de este, toda clase de actos administrativos, convenios
y contratos necesarios para el cumplimiento de sus objetivos de conformidad a la
legislación vigente”.
Que, mediante Acuerdo Ministerial No. 0023-15, de 31 de julio de 2015, se emitió la

Codificación del Texto Unificado de Legislación del Ministerio de Desarrollo Urbano y
Vivienda; y, en su artículo 16 dispone: "La -DINAC-, será la instancia encargada de
desarrollar e implementar actividades y servicios que permitan la implementación del
Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo Referenciado de Hábitat y Vivienda del
cual el MIDUVI es el ente rector (...)”;
Que, el inciso tercero del enunciado artículo textualmente establece: “Por los servicios
e intervenciones de la -DINAC-que son de su competencia, se aplicará el cuadro de
tarifas señalado en el Reglamento que emitirá el Ministerio de Desarrollo Urbano y
Vivienda para el efecto”:
Que, es necesario establecer requisitos mínimos, criterios técnicos, políticas,

directrices y metodologías de aplicación nacional, que regulen la formación,
mantenimiento y actualización del catastro urbano y rural de bienes inmuebles; así

INMOAVALÚOS 42
como también, las actividades relacionadas a la valoración de bienes urbanos y
rurales;
Que, es importante disponer de un instrumento que permita establecer requisitos y

procedimientos para la operación, cálculo y cobro de tarifas de las actividades de la
Dirección Nacional de Avalúos y Catastros;
En ejercicio de sus facultades legales, atribución que le confiere el numeral 1 del

artículo 154 de la Constitución de la República del Ecuador; artículos 17 y 55 del
Estatuto de Régimen Jurídico y Administrativo de la Función Ejecutiva:
Acuerda:
Expedir las siguientes: “NORMAS TÉCNICAS NACIONALES PARA EL CATASTRO

DE BIENES INMUEBLES URBANOS - RURALES Y AVALÚOS DE BIENES;
OPERACIÓN Y CÁLCULO DE TARIFAS POR LOS SERVICIOS TÉCNICOS DE LA
DIRECCIÓN NACIONAL DE AVALÚOS Y CATASTROS”.
CONSIDERACIONES GENERALES
Art. 1.- Objeto y ámbito de aplicación.- El presente instrumento tiene por objeto
establecer lineamientos generales, requisitos mínimos y criterios técnicos aplicables
a la estructuración del Sistema Nacional de Catastro Integral Geo Referenciado de
Hábitat y Vivienda, que permita regular la formación, mantenimiento y actualización
del catastro en sus componentes económicos, físicos, jurídicos y temáticos; así como
la valoración individual y masiva de los bienes inmuebles para garantizar resultados
confiables, imparciales y transparentes.
El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda en calidad de ente rector del Sistema

Nacional de Catastro Integral Geo Referenciado de Hábitat y Vivienda, emite las
Normas Técnicas de Catastro y Avalúos aplicables en las Entidades Competentes y
a todos los entes Avaluadores jurídicos o naturales a nivel nacional.
Adicionalmente este instrumento contiene el procedimiento de tarifado por servicios

de asistencia técnica de la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros -DINAC.
Art. 2.- Definiciones. - Cuando en el presente instrumento o en los documentos
jurídicos y operativos relacionados, se mencionen o utilicen las siguientes
abreviaturas o términos, se entenderá lo siguiente:
1. Avalúo. - Es la determinación del valor comercial de un bien, realizada por un

profesional competente, de acuerdo a criterios previamente establecidos y
desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.
2. Bienes ambientales. - Son los recursos utilizados por el ser humano como
insumos en la producción o en el consumo final, que se gastan y transforman como
el agua, madera, las sustancias medicinales, objetos que son productos de la
naturaleza directamente valorados y aprovechados por el ser humano.

INMOAVALÚOS 43
3. Bien mostrenco. - Son aquellos bienes inmuebles que carecen de dueño

conocido.
4. Catálogo de objetos geográficos. - permite la catalogación de objetos

geográficos, sus atributos y dominios, con la finalidad de construir una base
geográfica que facilite el almacenamiento, procesamiento, disponibilidad,
intercambio, actualización y difusión.
5. Catastro Económico. - Es el registro en cuyas bases constan datos descriptivos

correspondientes al valor de los inmuebles determinado a través de diferentes
enfoques, bien como el mapa de valores del suelo a partir del cual se define política
tributaria.
6. Catastro Físico. - Es el registro en cuyas bases constan documentos cartográficos

y datos descriptivos que caracterizan al suelo y a las construcciones de cada
inmueble.
7. Catastro Jurídico. - Es el registro en cuyas bases constan los datos personales

de los tenedores del inmueble (propietarios, poseedores u ocupantes), bien como los
documentos cartográficos y los datos descriptivos que permiten identificar de forma
clara el límite de la posesión efectiva determinado por el uso del predio,
materializando por entes natura les o antropológicos (paredes, carcas, etc.), en
relación al límite jurídico que corresponda a la interpretación de los títulos.
8. Catastro Temático. - Son registros en cuyas bases constan documentos

cartográficos y datos alfanuméricos correspondientes a los aspectos de
infraestructura como son las redes de agua y alcantarillado, energía eléctrica, gas,
telefonía, cable entre otros; ambiental cuyo objetivo es evaluar la calidad ambiental
del medio físico natural y el comportamiento urbano; y social. Los mismos que son
administradas por empresas privadas o instituciones públicas de diferentes niveles y
áreas de gobierno.
9. Catastro Territorial Multifinalitario (CTM).- Es el modelo catastral que relaciona

los Datos Catastrales Básicos registrados en el Inventario Catastral Básico de la
Entidad Catastral Territorial, con los Catastros Temáticos. La articulación
interinstitucional se basa en acuerdos o convenios a través de los cuales instituciones
y temas se van incorporando de forma gradual al sistema de información catastral. Se
materializa mediante una Infraestructura de Datos Espaciales local conformada de
acuerdo a las normas y estándares definidos por el Consejo Nacional de Geo
informática (CONAGE).
10. Ciclos vegetativos. - Son las etapas fenológicas de los cultivos semi perennes y
perennes. Las etapas o ciclos vegetativos son:
• Ciclo total de vida: desde la siembra hasta el descarte o sustitución de plantas
• Ciclo de levante: desde la siembra hasta el inicio de producción

INMOAVALÚOS 44
• Ciclo productivo: desde la iniciación de la producción hasta el descarte o sustitución

de plantas.
11. Clave Catastral. - Es el código que identifica al objeto catastral de forma única y
exclusiva respecto a su localización geográfica, mismo que se conformará a partir de
la codificación oficial del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) para
provincia, cantón y parroquia y la conformación subsecuente de la clave, será
determinada localmente y estará conformada por zona, sector, manzana y lote.
12. Coeficiente de Variación. - Es la relación porcentual entre la desviación típica o

estándar y el promedio.
13. Datos Catastrales Básicos. - Son los que conforman el Inventario Catastral
Básico de los predios ubicados dentro de la jurisdicción de la Entidad Competente
contemplando sus atributos económicos (valor del suelo y de las construcciones),
físicos (forma, dimensiones y ubicación geo referenciada) y jurídicos.
14. Datos Geográficos Catastrales. - Se denomina a la representación gráfica que

define la identificación, delimitación y deslinde de los predios y sus respectivas
construcciones, cualquiera que sea el uso o actividad a la que están destinados,
constituyéndose en su conjunto el soporte gráfico y catastral. Está compuesta por los
Planos Catastrales y las Cartas Prediales.
15. Entidad Competente. - Para esta norma se referirá al Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal o Metropolitano
16. Entidad Catastral Territorial. - Es el órgano municipal responsable por el registro

y la publicación de los datos básicos correspondientes a los predios y a los objetos
catastrales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Corresponde a las
actualmente denominadas Jefaturas o Direcciones de Avalúos y Catastros.
17. Infraestructura de Datos Espaciales (IDE). - Es el conjunto de políticas, leyes,

normas, estándares, organizaciones, planes, programas, proyectos, recursos
humanos, tecnológicos y financieros integrados adecuadamente para facilitar la
producción, el acceso y uso de la información geoespacial regional, nacional o local,
para el apoyo al desarrollo social, económico y ambiental de los pueblos.
18. Inventario Catastral Básico. - Es el inventario oficial y sistemático de todos los

predios de la Entidad Competente, administrado por el Catastro Territorial, y
constituido esencialmente por:
Datos descriptivos referentes a los componentes económicos, físicos y jurídicos de

los predios.
• Planos catastrales originales generados por levantamientos al detalle.
• Cartas prediales digitales geo referenciadas.

INMOAVALÚOS 45
• Mapa de valores del suelo urbano y rural.
19. Inventario Catastral Multifinalitario. - Es el inventario territorial oficial y

sistemático de la Entidad Competente, coordinado por la Entidad Catastral Territorial,
constituido por el Inventario Catastral Básico y bases de los Catastros Temáticos.
Siendo que el CTM es modular, no existe un modelo único de datos ni un inventario
tipo, ambos dependen de la capacidad de articulación de la administración de la
Entidad Competente.
Para la estructuración del Inventario Catastral Multifinalitario de la Entidad

Competente es necesario que:
• Se adopte una base cartográfica catastral única para todos los aliados del CTM
• Se correlacione la clave catastral del Inventario Catastral Básico con los
identificadores definidos por las instituciones responsables por los diferentes
Catastros Temáticos.
• Se registren los datos esenciales para todos los aliados, es decir, los datos que
pueden mantenerse actualizados con eficiencia.
20. Lote. - Es la unidad territorial mínima donde se ubica un predio urbano o rural
asociado a una propiedad ya sea jurídica o natural, delimitada generalmente por vías,
otros lotes y accidentes geográficos. Se reconoce como lote los términos: terreno,
suelo, solar.
21. Modelo de regresión. - Es utilizado para representar determinado fenómeno, con

base en una muestra, teniendo en cuenta las diversas características influyentes.
22. Predio. - Es la menor unidad de catastro, corresponde al bien inmueble de

extensión territorial continua, definida por los límites correspondientes a uno o más
títulos de propiedad, una posesión o una ocupación ejercida. Se reconoce como
predio, el término: parcela catastral.
23. Polígono Catastral. - Espacio geográfico que contiene un conjunto de predios

rurales edificados o sin edificar demarcado por accidentes geográficos y/o vías
públicas.
24. Red Geodésica: conjunto de vértices geodésicos, materializados sobre la

superficie terrestre a través de un mojón o placas ubicadas en sitios seleccionados -
Red Pasiva o conjunto de estaciones de monitoreo continuo de datos del GPS y/o
GNSS - Red activa, distribuidas estratégicamente en un entorno geográfico, esta red
materializada formará parte y por ende se encontrará enlazada al Sistema Geodésico
Nacional en sus componentes horizontal y vertical.
25. RED GEODÉSICA NACIONAL (RENAGE).- Corresponde a la materialización del

sistema de referencia, mediante un conjunto de marcas o hitos, con sus respectivas

INMOAVALÚOS 46
coordenadas. Dichas marcas o hitos se encuentran estratégicamente
distribuidas en el territorio nacional.
26. Sector. - Espacio geográfico que contiene un conjunto de manzanas o polígonos

catastrales.
27. Suelo rural de expansión urbana. - Es el suelo rural que podrá ser habilitado
para su uso urbano de conformidad con el plan de uso y gestión de suelo en cada
jurisdicción de la Entidad Competente. El suelo rural de expansión urbana deberá ser
siempre colindante con el suelo urbano del cantón o distrito metropolitano, a
excepción de los casos especiales que se definan en normativa secundaria.
28. Suelo urbano consolidado. - Es el suelo urbano que posee la totalidad de los
servicios, equipamientos e infraestructuras necesarios y que mayoritariamente se
encuentra ocupado por la edificación.
29. Suelo urbano de protección. - Es el suelo urbano que, por sus especiales
características biofísicas, culturales, sociales o paisajísticas, o por presentar factores
de riesgo para los asentamientos humanos, deberá ser protegido y en el cual se
restringirá la ocupación según la legislación nacional y local correspondiente. Para la
declaratoria de suelo urbano de protección los planes de desarrollo y de ordenamiento
territorial municipales o metropolitanos acogerán lo previsto en la legislación nacional
ambiental, patrimonial o de riesgo.
30. Suelo urbano no consolidado. - Es el suelo urbano que no posee la totalidad de

los servicios, infraestructuras y equipamientos necesarios y que requiere de un
proceso para completar o mejorar su edificación o urbanización.
31. Valoración masiva. - Consiste en asignar valores de forma extensiva, global a

zonas de similares condiciones que poseen parámetros que son comunes e identifica
a todos los predios que se encuentran en la misma, es decir sin una identificación
precisa y única del bien objeto de la misma.
32. Zona. - Espacio geográfico que contiene un conjunto de sectores para facilitar la
gestión, administración y planificación de la Entidad Competente.
Art. 3.- Siglas y/o Acrónimos. -
CONAGE Consejo Nacional de Geo informática
CNT: Corporación Nacional de Telecomunicaciones
DINARDAP Dirección Nacional de Datos Públicos
DPA: División Política Administrativa
IGM Instituto Geográfico Militar
Organización Internacional de Estándares (International
ISO
Organization for Standarization)
MINTEL Ministerio de Telecomunicaciones
MEER Ministerio de Electricidad y Energía Renovable

INMOAVALÚOS 47
MSP Ministerio de Salud Pública
CLASIFICACIÓN DE BIENES
Art. 4.- Los bienes se clasifican de acuerdo a la aplicabilidad para:
• Avalúos y catastros
o Urbanos (Suelo y construcción)
o Rurales (Tierra y construcción)
• La valoración individual (tasación) en bienes muebles:
o Cultivos, pastos y forestales
o Semovientes
o Maquinaria y Equipo.
o Bienes y servicios ambientales.
CATASTRO
Art. 5.- Clave catastral. - Cada predio y lote deberá estar identificado de forma
inequívoca con una clave catastral, siguiendo la estructura presentada en la Tabla
No. 1 y Tabla No. 2.
Tabla No. 1: Clave Catastral Urbana

Compo Propiedad
nentes de Provi Ca Parr Z Se Man L Horizontal
la clave ncia ntón oquia ona ctor zana ote Blo P Uni
catastral que iso dad
Número
2 2 2 2 2 3 3 3 2 3
de dígitos
Tabla No. 2: Clave Catastral Rural

Componentes
Polígono
de la clave Provincia Cantón Parroquia Zona Sector Lote
catastral
catastral
Número de
2 2 2 2 2 3 3
dígitos
Para generar el polígono catastral se deberá procurar seguir límites naturales (ríos,
quebradas, etc.) y/o antrópicos (vías, senderos, canales etc.) que sean foto
identificables.
Art. 6.- Administración de las claves catastrales. - Se deberá tomar las
siguientes consideraciones:
INMOAVALÚOS 48
a. La clave catastral se deberá utilizar tanto para predios urbanos como para predios
rurales, en estos últimos se codificará con ceros los campos correspondientes a
propiedad horizontal. En predios urbanos que no estén declarados en propiedad
horizontal se llenará con cero los campos correspondientes a: bloque, piso, unidad.
b. Para áreas urbanas se deberá utilizar la unidad manzana y para las áreas rurales
se utiliza la unidad polígono catastral.
c. Si un predio es fraccionado se asignará a cada una de las fracciones resultantes

una nueva clave catastral cancelándose la clave catastral del predio matriz, esta clave
será egresada y quedará registrada en el archivo histórico.
d. Si dos o más predios con clave catastral asignada se unifican, se le asignará una
nueva clave catastral al predio resultante. Las claves catastrales anteriores se
cancelarán y se conservan como antecedente histórico y no podrá usarse
nuevamente.
e. En el caso de que un predio se declare en propiedad horizontal, se deberá

mantener la clave catastral del predio matriz, y se llenarán los campos
correspondientes a: bloque, piso, unidad.
f. Todas las instituciones que presten servicios asociados al predio deberán utilizar la
clave catastral como enlace de información.
g. En caso de detectar algún error en la asignación de la clave catastral, lo rectificará

la Entidad Competente a la que pertenezca.
h. Si cambia la estructura de la clave catastral deberá dejarse registrada en el archivo

histórico.
COMPONENTES DEL CATASTRO MULTIFINALITARIO

Art. 7.- El Catastro Multifinalitario está compuesto por los siguientes componentes.
1. Componente económico. - Los elementos básicos son:
a) Valor del suelo
b) Valor de las construcciones
2. Componente físico. - Los elementos mínimos son:
a) Predio. - Los datos esenciales de caracterización son:
• Clave catastral
• Número de predio (cuando tiene del catastro anterior)

INMOAVALÚOS 49
• Nombre sector
• Tipo de predio
• Régimen de tenencia (Propiedad horizontal, Unipropiedad)
• Nombre del predio
• Uso del predio
• Dirección (eje principal, placa predial y eje secundario)
• Área gráfica del lote o predio
• Dimensión del frente
• Localización en la manzana
• Cobertura natural predominante(rural)
• Ecosistema relevante (rural)
• Infraestructura, servicios e instalaciones
o Tipo de vía de acceso
o Rodadura
o Otras vías de acceso
o Aceras
o Bordillos
o Agua
o Sanitarias
o Energía Eléctrica
o Recolección de basura
o Comunicaciones
o Transporte urbano
o Disponibilidad de riego (rural)

INMOAVALÚOS 50
o Método de riego (rural)
o Instalaciones especiales
• Linderos o colindantes
• Plano del predio o lote
• Fotografía de la fachada
• Actualizador predial
• Fiscalizador
b) Construcción. - Los datos esenciales de caracterización son:
• Código de identificación de la construcción (Bloque o PH)
• Código de identificación del piso
• Nivel de edificación del piso
• Condición física
• Valor cultural
• Estado de construcción
• Año de construcción
• Año de restauración
• Área construida
• Uso constructivo del piso
• Propiedad Horizontal
o Alícuota o Área declarada
o Unidad de medida
o Área de aumento constructivo
• Elementos constructivos
o Estructura
INMOAVALÚOS 51
o Acabados
c) Obras complementarias o mejoras. - Los datos esenciales de caracterización

son:
• Tipo de obra o mejora
• Material
• Área
• Estado
d) Vivienda. - Los datos esenciales de caracterización son:
• Código de unidad
• Clasificación
• Tipo de vivienda
• Condición de ocupación
• jefe de hogar (Documento de identificación, nombres)
• Datos Censales
o Acabados del piso
o Estado del piso
o Agua para consumo humano
o Eliminación de excretas
o Energía eléctrica
o Eliminación de basura
o Número de habitaciones (excluye: baño, cocina y negocio)
o Número de dormitorios
o Espacios para bañarse o duchas
o Tenencia de la vivienda

INMOAVALÚOS 52
o Número de habitantes
o Observaciones
o Tiene teléfono convencional
o Número de teléfonos celulares
o Servicio de internet
3. Componente jurídico. - Los datos esenciales de caracterización son:
a) Datos del propietario, poseedor, posesionarlo
• Tipo de propietario (Natural o Jurídica)
• Personería jurídica (Público o privado)
• Persona Natural
o Documento de Identificación
o Nombres
o Estado civil (En caso de ser casado ingresar la información cónyuge)
o Teléfono
o Correo electrónico
• Cónyuge
o Documento de Identificación
o Nombres
o Estado civil
o Teléfono
o Correo electrónico
• Persona Jurídica
o Razón social
o RUC
INMOAVALÚOS 53
o Inscrito en (Ministerio o superintendencia)
o Lugar de inscripción
o Número (Acuerdo o registro)
o Representante Legal (Documento de identificación, nombres completos)
b) Datos copropietario (s) en derechos y acciones
• Copropietario (Documento de identificación, nombres completos)
• Porcentaje de participación de cada copropietario
• Fecha de inscripción de los títulos de propiedad de cada copropietario
c) Tenencia
• Documento título de propiedad
a. Número de notaría
b. Provincia de inscripción del título
c. Cantón de inscripción del título
d. Fecha de protocolización
e. Fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad
f. Área (Unidad)
• Sin título
a) Requiere perfeccionamiento del título
b) Años sin perfeccionamiento
c) Años que está en posesión
d) Nombre del pueblo o etnia (de ser el caso)
e) Forma de adquisición
4. Componente temático. - Para la estructura del Inventario Catastral Multifinalitario

de la Entidad Competente es necesario que:

INMOAVALÚOS 54
• Se adopte una base cartográfica catastral única para todas las Entidades que
aporten información para el CTM.
• Se correlacione la clave catastral del Inventario Catastral Básico con los

identificadores definidos por las instituciones responsables por los diferentes
catastros temáticos.
• Se registre los datos esenciales para todas las Entidades que contribuyan con
información para el CTM, básicamente los datos que pueden mantenerse
actualizados con eficiencia.
Nota: Las fuentes de información temática se deberán obtener de las instituciones

generadores conforme al Catálogo Nacional de Objetos Geográficos; así como
también MEER; CNT, MINTEL y otros.
CARTOGRAFÍA BÁSICA CON FINES CATASTRALES
Art. 8.- Áreas urbanas y rurales. - Contienen los objetos catastrales mínimos
especificados en el Anexo Catastro: A y B; además de los descritos en el Catálogo de
Objetos para Cartografía Base con Fines Catastrales Escala 1:1000 y 1:5000
respectivamente definido por el Instituto Geográfico Militar.
La exactitud posicional para cartografía básica es:
• Planimetría. - La precisión de los objetos cartográficos no debe ser superior a 0.3

multiplicado por el denominador de la escala. (Instituto Panamericano de Geografía e
Historia (IPGH). Especificaciones Para Mapas Topográficos. ECUADOR: Instituto
Geográfico Militar)
• Altimetría.- La precisión altimetría de los objetos cartográficos no debe ser mayor a

1,5 por la precisión horizontal. (ASPRS Positional Accuracy Standards for Digital
Geospatial Data, 2014)
ENFOQUES Y PRINCIPIOS APLICADOS A LA VALORACIÓN
Art. 42.- Enfoques de valoración. - Recogen los criterios, principios y los métodos
en base a los cuales se determina el valor de los bienes.
Cuando en la valoración se utilice más de un enfoque u otro que no esté contemplado

en esta norma, los mismos deberán estar debidamente analizados y avalados por la
Entidad Competente.
Cada enfoque tiene diferentes métodos, los mismos que se describen en el Anexo
Avalúos: A.
El perito deberá conocer estos enfoques y ser capaz de elegir justificadamente

aquellos que ha de aplicar en su trabajo.
Art. 43.- Enfoque de mercado. - Proporciona una estimación del valor comparando
el bien con otros idénticos o similares. Este enfoque está relacionado con el principio
de oferta y demanda.

INMOAVALÚOS 55
Para la aplicación de este enfoque se deberá:
• Realizar la indagación de suficientes datos de precios o valores homogeneizables

de transacciones, ofertas de elementos similares o idénticos al bien materia de
valoración, que permitan, luego del proceso de homogeneización y una vez
descartados aquellos que no reflejan la situación real del mercado, disponer de al
menos tres datos.
• Disponer de precios o valores de transacciones y avalúos no superiores a dos años

de antigüedad.
• Especificar los criterios técnicos, coeficientes y/o ponderaciones utilizadas en el

proceso de homogeneización.
• El valor comercial del bien es el promedio de los valores homogeneizados, siempre

que el coeficiente de variación sea igual o inferior (<<=) a más (+) o menos (-) 15%.
• Deberán ser utilizados como otras fuentes de información avalúos de la Entidad

Competente, observatorios del valor del suelo y datos de avaluadores y/o informantes
del sector, en los casos en que el avaluador responsable no haya podido obtener
datos suficientes de ofertas o transacciones directas.
• Todas las fuentes de información deberán contar con los respaldos

correspondientes: nombre completo del avaluador, y/o informante, dirección, teléfono,
geo referenciación y otras que complementen la confiabilidad de la muestra.
• Deberá verificarse la información obtenida a través de anuncios de periódicos,

avisos clasificados. Se deberá acudir al teléfono o la visita personal de los inmuebles
a fin de obtener datos detallados sobre las características de los inmuebles que hagan
posible la homogeneización.
• Si se toma como referencia transacciones, avalúos, realizados con anterioridad, se

los deberá actualizar con el índice de precios al consumidor, desde el momento de la
transacción o dato investigado hasta el momento en que se hace el avalúo.
• Las encuestas consideradas como otras fuentes de investigación sólo se podrán

utilizar para confirmar los datos de mercado obtenidos. De ninguna manera el avalúo
se deberá apoyar solamente en el resultado de las encuestas a peritos. En el caso en
que no existan datos de mercado o no se pueda utilizar ningún otro método de
valoración el avalúo podría basarse en las encuestas a los peritos.
• Cuando se acuda a encuestas a peritos y profesionales, se las deberá realizar bajo

los siguientes parámetros:
o Hacer referencia al propio bien a avaluar y constatar que el entrevistado conoce el

bien. Si existen limitantes legales, deberá hacerse mención de ellas para que el
encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del valor.
INMOAVALÚOS 56
o Hacer referencia a las unidades de superficie que usualmente se utilizan en la zona

(hectárea, metro cuadrado).
o Realizar una estimación previa del valor asignable, y cuando la información obtenida
en la encuesta difiera sustancialmente del estimado, se lo deberá manifestar, para
que el encuestado explique las posibles razones de tal diferencia.
Art. 44.- Enfoque de renta. - Para determinar la estimación del valor por el enfoque
de la renta se deberá cuantificar la rentabilidad del bien materia de la valoración, así
como la tasa de capitalización, de interés o descuento, aplicable al caso. Este enfoque
se deberá determinar con base en los principios de anticipación y de mayor y mejor
uso.
Art. 45.- Enfoque de costo. - Para determinar la estimación del valor por este
enfoque es necesario cuantificar las características físicas del bien, así como su valor
de reemplazo o reproducción, afectándolo posteriormente por los factores
correspondientes al demérito por edad y conservación, así como las obsolescencias
económicas, funcionales y técnicas. Se deberá describir en el informe de valoración
la naturaleza de los deméritos aplicados.
En el caso de requerirse el indicador valor de reproducción se deberá considerar la

utilización de técnicas y materiales iguales a los del bien materia de la valoración.
Este enfoque se determina con base en el principio de sustitución.
Art. 46.- Principios económicos aplicados a la valoración. - Los principios
económicos aplicados a la valoración son:
• Principio de sustitución. - Establece que el valor de un inmueble es equivalente al

de otros bienes de similares características que puedan sustituir a aquel.
• Principio de anticipación. - Establece que el valor presente del bien materia de la

valoración se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o
explotación, así como los costos y gastos asociados con estos.
• Principio de mayor y mejor uso. - Establece que el valor del bien materia de la
valoración deberá determinarse con base en el uso probable más apto, que sea
físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y
financieramente factible, de tal manera que se establezca el valor más alto.
• Principio de oferta y demanda. - Establece que la escasez influye en las fuerzas

económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la demanda
existe disminución en el nivel general de los precios de bienes específicos, mientras
que cuando ocurre lo contrario, éste aumenta. Este principio señala la existencia de
una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre
la demanda y el precio.
VALORACIÓN DE BIENES
Art. 47.- Los bienes se clasifican de acuerdo a lo señalado en el Capítulo I del
presente instrumento. En los bienes urbanos los componentes a valorar son suelo y
construcción.
INMOAVALÚOS 57
Art. 48.- Valoración del suelo urbano. - Para valorar el suelo urbano se
deberá levantar datos referentes a:
a. Características del entorno urbano.
b. Propiedades intrínsecas del predio: tamaño, frente, fondo, forma, proporción,

edificabilidad, topografía, servidumbres y afectaciones, entre otros.
Para la valoración del suelo urbano se deberá considerar lo siguiente:
• Realizar la comparación de precios o valores de bienes similares o idénticos al bien

materia de valoración que han sido intercambiados recientemente o que están
actualmente disponibles en el mercado, aplicar el método comparativo o el método
residual. (Ver Anexo Avalúos: A)
• Aplicar el método residual en zonas en las que no haya solares vacantes, suelo en
zonas en las que el mercado esté distorsionado y no sea posible obtener comparables
con garantías suficientes para aplicar otros métodos, e inmuebles que por sus
características actuales tengan la consideración de ruinosos o en mal estado, entre
otros.
Art. 49.- Valoración de construcciones. - Se deberá levantar datos sobre: uso de
la edificación, área de construcción en base a los planos presentados y comprobación
de medidas en el sitio, tipo de construcción, calidad espacial o arquitectónica del
inmueble, calidad de los materiales empleados, edad y estado de conservación del
inmueble. Para expresar las características de los elementos constructivos se deberá
utilizar términos contemplados en la rama de la arquitectura, ingeniería y
construcción.
Para la valoración de construcciones urbanas se deberá aplicar el Enfoque del Costo

con las siguientes consideraciones:
a. Estimar el Costo de reposición a nuevo de un bien igual o de características

semejantes al analizado, a la fecha en que se esté realizando una valoración. Si el
bien no es nuevo, su valor deberá ser afectado por los factores de depreciación.
b. Depreciar solamente las edificaciones que tengan más de un año de edad.
c. Valorar de acuerdo a su etapa constructiva a las obras inconclusas, considerando

únicamente los volúmenes de obra ejecutada a la fecha en que se avalúa. Para la
valoración los volúmenes de obra se multiplicarán por el precio unitario de cada rubro,
depreciado cada uno de ellos por la edad y el estado de conservación.
d. Costo de reposición, vida útil y valor residual dependen de la tipología de la

edificación en avalúo. Se deberá señalar la fuente de información respectiva.
e. Avaluar las obras complementarias o adicionales constructivos con el mismo

enfoque asumido para la valoración de las construcciones. Este rubro se lo incorpora
al componente: construcciones.
INMOAVALÚOS 58
Art. 50.- Valoración de bienes rurales. - En los bienes rurales los
componentes a valorar son: suelo, construcciones, cultivos, pastos y forestales.
Art. 51.- Valoración de suelo rural. - Se deberá levantar datos referentes a:
a. Características del entorno
b. Características intrínsecas del predio: ubicación, tamaño, linderos, topografía,

potencialidad y calidad de suelo, disponibilidad de riego, clasificación agrológica,
infraestructura básica, servidumbres y afectaciones, entre otros.
Para la valoración de suelo rural se deberá considerar los Enfoques de Mercado y

Renta.
• Para la aplicación del enfoque de mercado se deberá considerar lo señalado en el

Artículo 44 del presente instrumento.
• Para la aplicación del enfoque de renta se deberá considerar lo siguiente: El suelo

deberá estar en plena producción o generando ingresos como inmueble destinado a
explotación económica; disponer por lo menos de 2 años de balances contables y
estados de ingresos y egresos en la unidad productiva. Con esta base se deberá
determinar los flujos futuros al período que se considere, proyectando ingresos y
egresos hasta obtener las utilidades operacionales esperadas; y, disponibilidad de
datos oficiales que permita la aplicación este enfoque (horizontes de capitalización,
tasas de interés, índice de precios, entre otros).
Art. 52.- Valoración de las construcciones. - Para la valoración de
construcciones rurales, referirse enfoque de costo y valoración de construcciones.
Art. 53.- Valoración de cultivos ciclos cortos, semi-perennes, perennes. - Con
fines de valoración los cultivos se clasifican de ciclos cortos, semi-perennes y
perennes.
a. Cultivos ciclo corto: Se deberán valorar de acuerdo a la inversión realizada en el

plantío, a la fecha del avalúo; es decir se establece el costo de las labores realizadas
desde la preparación del suelo, agregándole los costos indirectos y un porcentaje de
utilidad estimado según el estado y desarrollo del cultivo, cifra que deberá calcularse
con base a las utilidades acostumbradas del cultivo en la región.
En caso de expropiación, si estos cultivos se encuentran en período de cosecha no

se deberán valorar y se deberá disponer el levante de la misma; para cultivos que se
encuentren en pleno desarrollo, su valoración deberá estimarse con el costo de su
instalación hasta el período vegetativo en que se encuentre, a la fecha en que se
produce la expropiación.
b. Cultivos semi-perennes y perennes: Para la valoración de los cultivos semi-

perennes y perennes se deberán tomar en cuenta lo siguiente:
• Separar el valor de la tierra de los costos del cultivo y su estructura de explotación.
• Considerar los períodos o ciclos vegetativos en que se encuentren los cultivos.

INMOAVALÚOS 59
• Tomar en cuenta los parámetros referentes a la densidad de siembra, tales como:

espacios entre plantas y tipo de siembra.
• En el ciclo o etapa de levante el cultivo se deberá valorar por el costo de inversión

(similar valoración de los cultivos de ciclo corto) y en el ciclo o etapa de producción
se deberá valorar de acuerdo a la rentabilidad del cultivo. (Ver Anexo Avalúos: A).
• Considerar la edad, estado, rendimiento de los cultivos y el precio de los productos

en el mercado.
Art. 54.- Valoración de pastos. - Para la valoración de pastos se deberá tomar en
cuenta lo siguiente:
• Para la valoración de pastos se deberá considerar el costo de inversión (valoración

similar a cultivos ciclo corto), donde se deberá determinar los costos de producción,
el establecimiento del pastizal, la implementación de riego, drenaje, labores culturales
(preparación del suelo, rotación de potreros, fertilización, mezclas forrajeras) y
especie sembrada.
• Para la valoración de especies de pastos semi-perennes y perennes se deberá

comprobar el mantenimiento y estado del pastizal. La valoración deberá realizarse de
acuerdo a lo mencionado en los cultivos semi-perennes y perennes.
Art. 55.- Valoración de forestales. - Para la valoración de forestales se deberá
considerar, el uso que se le está dando a la plantación, de acuerdo a los siguientes
lineamientos:
a. En el avalúo de plantaciones maderables o bosques plantados, se deberá analizar

los componentes propios del sembrío como altura comercial, diámetro de altura de
pecho, coeficiente de forma, área basal, volumen, precios de árboles en pie, entre
otros.
b. Para los predios que presenten áreas dedicadas a la conservación, como bosques
primarios, secundarios y otros, se deberá tomar en cuenta lo siguiente:
• Determinar el valor de suelo agrícola, de acuerdo a los enfoques de mercado y/o

renta.
• Incrementar un valor en función de la conservación del predio; mientras un predio

esté bien conservado, se le deberá dar el plusvalor con el fin de estimular la
conservación del recurso (bosque). (Ver Anexo Avalúos: D).
• El valor adicional es hasta un 100% del valor agrícola, basándose en un puntaje de

acuerdo a la clasificación de las zonas de vida del país y en función de los siguientes
parámetros ambientales: topología y corología, cobertura vegetal, recursos hídricos y
biodiversidad.
• La Entidad Competente dentro de su territorio deberá realizar la clasificación de

zonas de vida de acuerdo al sistema de L.R Holdridge, que define la unidad central
INMOAVALÚOS 60
como zona de vida, la cual comprende temperatura, precipitación y
evapotranspiración.
• Se entiende que el 100% adicional, que se deberá pagar al predio conservado, no

es un valor por lucro cesante o daño emergente. El plusvalor se lo incorpora como
elemento a considerar dentro del valor comercial del predio.
• La valoración se deberá realizar con un equipo multidisciplinario que abarque las

temáticas ambientales.
• La valoración forestal, contempla un plusvalor por la conservación del predio y es

considerado un valor comercial.
• La valoración de servicios ambientales tienen un valor económico y no deberá ser

considerado en el avalúo comercial de los forestales.
• Si el Estado requiere un predio que tenga consideraciones de conservación y/o

protección, deberá indemnizar de acuerdo a la determinación del justo precio que
incluye el valor agrícola más el plusvalor por la conservación.
Art. 56.- Valoración de semovientes. - Para la valoración de semovientes deberá
considerar el enfoque de mercado y el enfoque de renta.
a. Enfoque de mercado aplicado a la valoración de semovientes: Se deberá

realizar la comparación de precios o valores de especies similares o idénticos al bien
materia de valoración que han sido intercambiados recientemente o que están
actualmente disponibles en el mercado. Se deberá tomar en cuenta la especie, raza,
volumen de producción y otros.
b. Enfoque de renta aplicado a la valoración de semovientes:
Para la aplicación del enfoque de renta se deberá considerar lo siguiente:
• Se deberá utilizar en el caso en que los semovientes no se comercialicen

directamente, sino que forman parte de una actividad productiva, en donde se obtiene
productos, como leche, queso, lana y otros.
• Disponer por lo menos de 2 años de balances contables y estados de ingresos y

egresos en la unidad productiva. Con esta base se deberá determinar los flujos futuros
al período que se considere, proyectando ingresos y egresos hasta obtener las
utilidades operacionales esperadas.
Art. 57.- Valoración de maquinaria y equipo. - En la valoración de maquinaria y
equipo se deberá identificar los siguientes aspectos: descripción, nombre genérico,
marca, modelo, tipo y número de serie, país de origen, estado actual, estimación de
la vida útil, precio original, fecha de fabricación, año de adquisición, valor actual de la
máquina o equipo similar o nuevo y descripción de mejoras.
a. Enfoque de mercado aplicado a la valoración de maquinaria y equipo.- Para

INMOAVALÚOS 61
la aplicación del enfoque de mercado se deberá considerar lo señalado en el
artículo 44 del presente instrumento.
b. Enfoque de costo aplicado a la valoración de maquinaria y equipo.- Para

aplicar el enfoque de costo se deberá determinar el costo de remplazar un activo
alternativo o de utilidad equivalente al bien objeto de valuación, esto puede ser una
réplica exacta del bien objeto o un activo moderno equivalente que proporciona la
misma funcionalidad.
Con la información relevante del bien registrado durante la visita de inspección, para
la cotización de uno nuevo se deberá considerar, entre otros:
• Si el bien se encuentra en el mercado actual, se deberá cotizar el mismo equipo o

maquinaria a nuevo, con el fabricante o con algún distribuidor.
• Si el bien ya no se fabrica, se deberá cotizar un equipo o maquinaria sustituía del

mismo fabricante.
• Si la empresa fabricante ya no existe, se deberá cotizar un bien de otra empresa con

las mismas características o similares.
• Si el bien es usado se lo deberá depreciar tomando en cuenta la obsolescencia

física, funcional y económica del activo.
Art. 58.- Valoración de bienes y servicios ambientales. - Para la valoración de
bienes y servicios ambientales se deberá tomar en cuenta las siguientes
consideraciones:
a. Los bienes ambientales tienen un valor comercial.
b. Los servicios ambientales tienen valor económico, pero no comercial, no son

susceptibles de apropiación y serán regulados por el Estado, por tanto no deberán
ser objeto de indemnización a terceros.
c. La valoración se deberá realizar con un equipo multidisciplinario que abarque las

temáticas ambientales.
d. Se deberá aplicar el enfoque ecosistémico, que es una estrategia proactiva para

un manejo integrado de la tierra, el agua y los recursos vivos, que promueve la
conservación y el uso sostenible de forma equitativa.
e. Para la valoración de bienes y servicios ambientales se deberán utilizar las

metodologías y criterios de valoración emitidos por la Autoridad Ambiental Nacional y
la legislación aplicable vigente.

INMOAVALÚOS 62
NORMAS PARA EL PROCEDIMIENTO DE AVALÚO DE BIENES
INMUEBLES Y ASISTENCIA TÉCNICA EN AVALÚOS Y CATASTROS
Art. 80.- Para la aprobación de la solicitud de avalúo se deberá adjuntar los

siguientes documentos:
a. Oficio de solicitud dirigida al director de la DINAC;
b. Copia de los planos de terreno, construcciones y obras complementarias con su

respectivo cuadro de áreas;
c. Copia de Escrituras públicas del bien a valorar;
d. Copia del impuesto predial o ficha catastral actualizada emitida por la respectiva
Entidad Competente de la localidad;
e. Inventario de plantaciones existentes para avalúos rurales;
f. Si el inmueble a adquirirse es parte de otro declarado como propiedad horizontal,

se adjuntarán, a más del plano, áreas y especificaciones del bien, los planos del
edificio, áreas del terreno sobre el que se levanta el mismo, área total construida, área
total comunal, cuadro de alícuotas aprobado por la Entidad Competente respectiva;
g. Si existen construcciones civiles especiales, como: obras hidráulicas, de

infraestructura, edificaciones en general, la apreciación de su magnitud se determine
por el volumen, se deberá adjuntar, un cuadro de volúmenes de obra, de modo
complementario;
h. Cualquier otro requisito que sea necesario de acuerdo a la naturaleza del bien
inmueble a valorar;
Los planos que se presenten deberán estar suscritos por el profesional que los
elaboró y debidamente aprobados por la Entidad Competente respectiva.
Art. 81.- Una vez comprobada la presentación de los documentos exigidos en el
artículo precedente, el director nacional de Avalúos y Catastros, dispondrá a quien
competa; según el caso, procedan a la inspección del bien inmueble objeto de la
solicitud.
Art. 82.- El director nacional de Avalúos y Catastros, remitirá a la máxima Autoridad
del organismo o Entidad solicitante, el oficio adjuntando el informe técnico final del
avalúo.
Art. 83.- La Entidad u organismo solicitante prestará a la DINAC todas las
facilidades para la práctica del avalúo, a este efecto, oportunamente se establecerá
la debida coordinación.
Art. 84.- Para dar asistencia técnica a la Entidad Competente en la temática de
avalúos y catastro, la DINAC, definirá los requisitos pertinentes de acuerdo al alcance
de la asistencia solicitada.

INMOAVALÚOS 63
AVALÚOS
ANEXO A.1 (NORMATIVO): MÉTODOS DE VALORACIÓN
Método comparativo o de mercado. - Es la técnica valuatoria que busca establecer

el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes,
de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser analizadas y homogeneizadas con el fin de realizar una
comparación de los datos obtenidos en el campo con las características del bien
inmueble a avaluar, para llegar a la estimación del valor comercial del bien.
Se deberá especificar los criterios, coeficientes y/o ponderaciones utilizadas que el

avaluador ha tenido en cuenta en dicha homogeneización.
Para la utilización del método comparativo, a efectos de los propósitos previstos en la

presente norma serán indispensables las siguientes condiciones generales:
a. Establecer las cualidades y características propias del bien a avaluar que influyen
en su valor.
b. Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al

que se valora basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u
ofertas.
c. Utilizar los siguientes factores en el proceso de homogeneización de las muestras

investigadas: fuente, ubicación, tamaño, topografía, fondo, forma, servicios, obras de
infraestructura y otros que permitan ajustar valores en relación a las características
del bien inmueble en análisis.
d. Someter a los procesos estadísticos como la estimación de medidas de tendencia

central y dispersión a las observaciones homogeneizadas. Normalmente se calcula la
media y la desviación estándar y se tiene como referente de aceptación que la relación
entre la desviación y el promedio no supere el 15%. (coeficiente de variación). Se
deberá descartar aquellos ejemplos que se desvíen por precios anormales o
circunstancias especiales.
e. Las fórmulas para la estimación del valor comercial del bien a valorar son las
siguientes:
Promedio

INMOAVALÚOS 64
Donde:
X = Promedio
Xi = Valor que asume cada uno de los datos observados
n = Número de observaciones de la muestra
Desviación estándar
Donde:
S = Desviación estándar
X = Promedio
Xi = Valor que asume cada uno de los datos observados n = Número de

observaciones de la muestra Coeficiente de variación:
Donde:
CV = Coeficiente de variación S = Desviación estándar
X = Promedio
Método de la renta o capitalización de rentas. - Propio de los inmuebles de

producción o de explotación económica; consiste en obtener el valor del inmueble a
partir de la renta líquida que éste produce, generalmente por concepto de alquiler o
por la utilidad económica de una actividad productiva; método aplicable cuando existe
un comportamiento regular confiable que determina proporciones constantes entre el
valor del inmueble y el monto de su alquiler o el rédito monetario que produce.
Se denomina Método de renta directo cuando se llega al valor del inmueble a partir
de la renta líquida. En general denominamos alquiler a la renta que produce un
INMOAVALÚOS 65
inmueble. Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso
específico podemos calcular cuánto puede valer el inmueble a partir de la renta.
En caso de inmuebles en arriendo, la estimación del valor del inmueble utilizando la

renta o arrendamiento de inmuebles, se puede utilizar la siguiente expresión:
A = avalúo o valor del inmueble a partir de la renta.
r = arriendo
i = tasa de renta aplicable.
El Método de Capitalización o Método de la renta indirecto, es una variante del

Método de la Renta. Se basa en el cálculo esperado de las rentas futuras de un
inmueble, un negocio o un activo, actualizadas a valor presente. Estas utilidades
futuras capitalizadas o actualizadas al valor presente constituye la base para calcular
el valor del inmueble.
Se trata de una evaluación financiera del negocio o del inmueble que se está
avaluando en función de la renta, para ello es necesario utilizar bases de las
matemáticas financieras y la teoría de la evaluación financiera de un proyecto.
Los instrumentos generales para el Método de Capitalización son:
• Flujo de caja
• Proyección de ingresos y egresos
• Técnica del valor presente
• Tasa interna de retorno. (TIR).
Valoración de cultivos
En la valoración de cultivos anuales se utiliza la siguiente fórmula que aplica si el

cultivo tiene más de cuarenta días (40 días) en campo.
VA =VF x días / Ciclo
Donde:
VA = Valor Actual.
VF = Rendimientos por hectárea x precio venta al comprador.
Días = Tiempo del cultivo en el terreno.

INMOAVALÚOS 66
Ciclo = Lapso de tiempo que dura el cultivo para madurar.
• En la valoración de cultivos permanentes, se deberá tomar en cuenta el valor

presente de la producción futura, descontando los costos de mantenimiento y
explotación del mismo. Dicha valoración presenta la Etapa de Levante donde se
avalúa el cultivo sumando los costos totales adelantados desde la siembra, tales
como la compra de plantas, adecuación del suelo, trazado, hoyado, pre-abonamiento,
siembra, desyerba, podas sanitarias y de formación, control de plagas y
enfermedades, instalación y manejo de riego, entre otros.
En la etapa productiva el cultivo también exige las labores de mantenimiento tales

como desyerbas entre plantas, fertilización, poda sanitaria, manejo de riego, control
de plagas y enfermedades, recolección y mercadeo. En dicha etapa, el avalúo se
realiza por árbol, aplicando el Método de Rentabilidad; para ello se investiga la
producción promedia por árbol (P) multiplicando esta cifra por el valor actual promedio
del producto de mercado (V); a este resultado se le restan los costos de
mantenimiento, recolección y mercadeo (C) obteniéndose así la renta bruta por árbol.
La renta bruta así lograda se castiga o demerita (D) hasta un 30%, según las
circunstancias por concepto de riesgos climáticos, fluctuaciones del mercado y
decrecimiento productivo del plantío, lo cual nos arrojaría la renta líquida, cifra que
multiplicada por la vida productiva pendiente restante del árbol (VP), arroja su avalúo
individual o por árbol.
VA = [(P x V) - C] - D% x VP
Donde:
VA = Valor árbol (u.s.d)
P = Producción promedio por árbol
V = Valor actual promedio
C = Costo de mantenimiento (u.s.d)
D = Demérito (%)
VP = Vida productiva restante (años).
Método de costo de reposición. - Es el que busca establecer el valor comercial del

bien a partir de estimar el costo total de la construcción, a valores actuales de un bien
semejante al del objeto de avalúo y restarle la depreciación acumulada en el caso de
bienes o inmuebles usados. Al valor así obtenido se le deberá adicionar el valor
correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
VC = (CT-D) + VT

INMOAVALÚOS 67
Donde:
VC = Valor comercial del Inmueble
CT = Costo total de la construcción
D = Depreciación
VT = Valor del terreno
Método residual y el potencial de desarrollo. - El Método residual encuentra su

campo natural de aplicación en el ámbito urbano. Se utiliza para calcular el valor del
suelo, edificado o no, restando al valor del inmueble, el valor de la construcción,
llegando por residuo al valor del suelo.
Una variante de este método, es el potencial del desarrollo busca establecer el valor
comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de
las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística
vigente en lo que se refiere a usos y edificabilidad (determinada por los coeficientes
de ocupación del suelo tanto en la planta baja como total) y de conformidad con el
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Es decir que además
de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto o la
real posibilidad de vender lo proyectado.
a. Método residual técnica deductiva
Para encontrar el valor total del terreno se deberá descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.
Donde:
VT = Valor del mercado del proyecto x (1-b) -
VT = Valor del terreno
VC = Valor de mercado del Proyecto
b = Margen del beneficio del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los costos de construcción.
Sintéticamente y a modo de conclusión, las fases para la aplicación de este Método

son las cuatro siguientes:
• Identificación del máximo aprovechamiento en base a las normas.
• Determinación del precio de mercado del proyecto terminado.

INMOAVALÚOS 68
• Cálculo de los costos de construcción, los beneficios del promotor.
• Determinación del valor del terreno por diferencia entre precio de mercado y precio
de construcción.
b. Método inductivo o inmobiliario.
El valor del objeto del avalúo calculado por este método será determinado con la
aplicación de la siguiente fórmula:
VT = a (K x P x CosT)
Donde:
VT = Valor del terreno.
a = Factor alfa, la incidencia que tiene el terreno en un proyecto de construcción.
K = Porcentaje vendible o área útil construida
P = Precio de venta por m2 de área útil construida.
CosT = Coeficiente de ocupación del suelo Total. (COSTOTAL).
Nota: Métodos no contemplados en el presente anexo deberán ser analizados y

avalados por la Entidad Competente, previo a su aplicación.


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INMOAVALÚOS

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

MÓDULO 1: AVALÚO DE PREDIOS URBANOS

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

2.2.-INDICES DE COSTOS DE LA CONSTRUCCION:

2.3.-NIVELES DE INVERSION EN LA COSTRUCCCION:

3.- FACTORES POR TIPOLOGIA / USO

3.- VIDA UTIL SEGÚN TIPOS DE CONSTRUCCION:

4.- FACTORES POR UBICACIÓN DE LA CONSTRUCCION DENTRO DEL LOTE:

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

2.- PARA CONSTRUCCIONES de más de 4 pisos CON ASCENSOR:

6.- FACTOR DE COMERCIALIZACION: (Para construcciones nuevas.

Fc; valor de mercado/costo de reproducción.

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

METODOLOGÍA DE VALORACIÓN: (ver anexo A.1)

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

Determinación del Valor de Mercado:

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

FACTORES POR LA CONFORMACION DE LA CIUDAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

fondo de lote a avaluar

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

TERRENO A DOS VIAS PRINCIPALES (AVENIDAS)

A VIA PRINCIPAL (AVENIDA) Y VIA SECUNDARIA (CALLE)

DOS FRENTES A VIA SECUNDARIAS (CALLE)

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

FRENTE A VIA PRINCIPAL (AVENIDA)

FRENTE A VIA SECUNDARIA (CALLE)

FRENTE A PASAJE (POSTERIOR)

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

NIVELES DE INVERSION EN LA COSTRUCCCION:

NIVELES FACTOR APLICABLE:

NIVEL ALTO: Precios PVP iguales o $ 2000 el m2 1.0

NIVEL MEDIO ALTO: Precios de PVP de $ 1600 el m2 0.8

NIVEL MEDIO: Precios de PVP de $ 1000 el m2 0.5

NIVEL POPULAR ALTO: Precios de PVP de $ 600 el m2 0.3

NIVEL POPULAR BAJO: Precios de PVP de $ 400 el m2 0.2

INTERES SOCIAL. (Vivienda inconclusa). 30% del PVP medio

FACTORES POR TIPOLOGIA (USO) FACTOR APLICABLE

BODEGAS / GALPONES 0.50

CBR. ARQ. CARLOS HUMBERTO CORDERO ABAD

VIDA ÚTIL SEGÚN TIPO DE CONSTRUCCION FACTOR APLICABLE

Estructura de Hormigón Armado 50-60 años de vida útil

Estructura de madera 10 años de vida útil

Estructura mixta (madera/Ladrillo) 15 años de vida útil

Métodos de Valoración: Método de Costo