Parcial 2 TECNICAS DE TASACION

Actividad 1 (25 puntos)

A Ud. lo llaman para tasar un departamento de un dormitorio sito en el

quinto piso de un edificio ubicado en calle Chile N 28 de un Barrio Nueva
Crdoba. El departamento tiene una superficie de 40 mts. cdos. El edificio
es de muy buena categora con una antigedad de 30 aos, con ascensor con
servicios centrales. El departamento tiene vista al fte. con balcn de 4m2 y se
encuentra en regular estado de conservacin. En la bsqueda de
antecedentes logramos recoger los siguientes:

Departamento de un dormitorio, ubicado en calle Bolivia al 300 de barrio Nueva Crdoba, cuya superficie
es de 53 mts. cdos. Se encuentra situado en el sexto piso de un edificio con ascensor. Se trata de un
edificio de buena categora, con una antigedad de 5 aos sin servicios centrales. El departamento se
encuentra en excelente estado de conservacin y se vende en pesos cien mil ($100.000).
Departamento sito en calle Crisol 228 del mismo barrio que tiene una superficie de 45 mts. cdos. El edificio
es de buena categora con servicios centrales y ascensor. El departamento mira al contra frente y se
encuentra en el tercer piso. Su estado de conservacin es bueno y su antigedad es de 10 aos, precio
de venta pesos noventa mil ($90.000)

Consigna:

Con los antecedentes recogidos calcule el valor del departamento a

tasar aplicando las tablas que corresponda.

ANTECEDENTES 1

$100.000/53= 1886

Coef. Ubicacin ascensor 6 piso: 1.06

Coef. Ubicacin del edificio: 1

Coef. Ubicacin dto. En planta: 1

Coef. Caracteristicas constructivas: 1.10

Coef. Depreciaron por edad:

5*100/60= 8.33

Coef. Tabla ross heidecke: 6.73 %

 Coef. De deprec. Dto.: 1-(6.73%/2) = 3.37

1-3.37%= 0.9663 sea 0.96

Sup. Propia homogeneizada: 1.20

Calculo coef. Homogenizacin: 1*1*1*1.10*1.20*0.96=1.26

Valor unitario homogeneizado: 1886/1.26= 1497.45

ANTECEDENTES 2

$90.000/45= 2.000

Coef. Ubicacin ascensor 3 piso: 1

Coef. Ubicacin dto. En planta: 0.90

Coef. Ubicacin del edificio: 1

Coef. Caractersticas constructivas: 1.20

Coef. Depreciacin por antigedad: 16. 67

10*100/60= 16.67

Coef. Tabla ross heidecke: 12.22%

Coef. De deprec. Dto.: 1-(12.22%/2)=

1-6.11%=0.9389 sea 0.94

Calculo coef. Homogeneizacion: 1*0.90*1*1.20*0.94=1.01

Valor unitario homogeneizado: 2000/1.01= 1980.19

Promedio: 1497.45+ 1980.19/2=1738.82

DATOS DEL DTO. A TASAR

Valor m2: 1738.82

Coef. 5 piso con ascensor: 1.04

 Coef. Ubicacin del edificio: 1

Coef. Ubicacin dto. En planta: 1

Coef. Caractersticas constructivas: 1.20

Coef. Depreciaron por edad: 30*100/60 =50.00

Coef. Tabla ross heidecke: 48.81%

Coef. De deprec. Dto.: 1-(48.81%/2)

1-24.40%= 0.756 sea 0.76

Sup cub. Propia 40 m2 + balcn 4 m2 = 40+4*0.30=41.20

Sup. Propia homogeneizada: 1.30

Calculo homogenizacin: 1.04*1*1*1.20*0.76*1.30=1.23

1738.82/1.23=1413.67

1413.67*41.20*1.27= 73.968,86 valor del dto. A tasar

Actividad 2: (25 puntos)

Un amigo suyo lo llama porque decidi cambiar de oficina y ha visto

una que es de su agrado pero quiere que Ud. se la tase para saber hasta
cuanto puede pagar por ella. La oficina propiamente dicha tiene una
superficie de 80 mts. cdos. y se encuentra situada en planta baja de un
edificio de muy buena categora, y su estado de conservacin es regular y
mira a la Plaza del Barrio, antigedad 7 aos. El edificio tiene servicios
centrales. Luego de una exhaustiva bsqueda UD logra juntar algunos
antecedentes para calcular el valor de la oficina a tasar que se describen de
la siguiente manera:

Oficina ubicada en el tercer piso de un edifico de buena categora de construccin, con ascensor, sin
servicios centrales. La oficina es externa (vista a la Calle) su estado de conservacin es muy bueno,
antigedad 11 aos y su superficie es de 100 mts. cdos. Su valor de Venta fue de setenta mil pesos
($70.000).
Otro antecedente es el de una oficina sito en un edificio de muy buena categora. La misma se encuentra
situada en la quinto piso del edificio, su estado de conservacin es regular, antigedad 15 aos, tiene una
superficie de 90 mts. cdos. El valor de esta es de setenta mil pesos ($70.000).
 Consigna:
Calcule el valor de la oficina a tasar para lo cual aplique las tablas que
correspondan.

ANTECEDENTES 1

Coef. Ubicacin 3 piso: 1

Coef. Ubicacin del edificio: 0.90

Coef. Ubicacin en planta: 1

Coef. Carac. Constr.: 1.05

Coef. Depreciacin por edad:

11*100/60=18.33

Tabla ross heidecke: 12.87%

1-(12.87%/3) 4.29

1-4.29%= 0.9571 sea 0.96

Sup. Propia homogeneizada: 1.02

Calculo homogeneizacin: 1*0.90*1*1.05*096*1.20=1.08

70.000/100=700

700/1.08=648.14

ANTECEDENTES 2

Coef. Ubicacin 5 piso: 1.05

Coef. Ubicacin del edificio:1

Coef. Ubicacin en planta: 0.85

Coef. Carac. Constr.: 1.40

Coef. Depreciacin por edad:

 15*100/60= 25.00

Tabla ross heidecke: 30.89%

1-(30.89%/3)

1-10.29%=0.8971 sea 0.90

Sup. Propia homogeneizada: 1.05

Calculo homogeneizacin: 1.05*1*0.85*1.40*0.90*1.05=1.18

70.000/90=777.77

777.77/1.18=659.12

Promedio : 648.14+659.12/2=653.63

OFICINA A TASAR

Coef. Ubicacin PB: 0.90

Coef. Ubicacin del edificio:1.05

Coef. Ubicacin en planta: 1

Coef. Carac. Constr.: 1.40

Coef. Depreciacin por edad:

7*100/60=11.66

Tabla ross heidecke: 23.61%

1-(23.61%/3)

1-7.87%=

1-7.87%=0.9213 sea 0.92

Sup. Propia homogeneizada: 1.08

Calculo homogeneizacin: 0.90*1.05*1*1.40*0.92*1.08=1.31

 653.63*80*1.31=68.500,42 valor de la oficina a tasar

Actividad 3: (25 puntos)

Un cliente viene a consultarle sobre el precio de un local comercial que

se encuentra situado en el centro de la ciudad. El mismo mide: 10 mts de fte.
por 7 mts de fdo. lo que hace una superficie de 70 mts. cdos. de local
propiamente dicho, mas 20 mts de stano. El edificio es de una categora
muy buena y el estado de conservacin del local es bueno. La antigedad del
local es de 20 aos.
Los antecedentes recogidos son:

Local comercial sito en calle galera Pasaje Central (calle 9 de Julio 53), cuyas medidas son: 6 mts de fte.
por 10 mts. de fdo. Superficie:60 mts cdos. Con un Stano de: 60 mts cdos. Categora de tipo: Standart,
Estado de conservacin: muy bueno, edad:12 aos valor: doscientos cincuenta mil pesos ($250.000)
Local comercial sito en calle 9 de Julio N 30, medidas: 5 mts de fte. por 9 mts. de fdo. Superficie: 45 mts
cdos. Stano de: 30 mts cdos. Categora de tipo: standart, Estado de conservacin: bueno, edad:15 aos
Valor doscientos mil pesos ($ 200.000).

Consigna:

Calcule el valor de la local a tasar para lo cual aplique las tablas que
correspondan.

ANTECEDENTE 1

Medidas 6m de frente x 10m de fondo

Superficie 60 m2

Coefi ubi Edif.: 1

Caract. Constructivas: 1

Coefi edad y estado:

12*100/60= 20.00

Tabla ross heidecke: 12.028%

1-(12.028%/4)

1-3%=0.97

coefi sup. Homog:1.08

 choefi relacin frente- fondo : 60/36=1.66 1.12

calculo homogenizacin: 1*1*0.97*1.08*1.12= 1.17

Sup. Con dependencias a distinto nivel que el local 40 a 60 %:

En este caso aplique el 50%

60 m2 + 30 m2 = 90 m2

250.000/90= 2777.77

2777.77/1.17= 2374.16

ANTECEDENTES 2

Medidas 5m de frente por 9m de fondo

Superficie 45 m2

Coefi ubi Edif.: 1

Caract. Constructivas: 1

Coefi edad y estado:

15*100/60= 25.00

Tabla ross heidecke: 17.75%

1-(17.75%/4)

1-4.43%= 0.9557 o sea 0.96

coefi sup. Homog: 1.09

choefi relacin frente- fondo : 45/25=1.80 1.05

calculo homogenizacin: 1*1*0.96*1.09*1.05= 1.09

Sup. Con dependencias a distinto nivel que el local 40 a 60 %:

En este caso aplique el 60%

 45 m2 + 18 m2 = 63 m2

200.000/67.50= 2962.96

2962.96/1.09= 2718.31

2374.16+ 2718.31/2=2546.23

LOCAL A TASAR

Medidas 10m de frente por 7m de fondo

Suprficie 70 m2

Coefi ubi Edif.: 1

Caract. Constructivas: 1.20

Coefi edad y estado :

20*100/60= 33.33

Tabla ross heidecke: 21.53

1-(21.53%/4)

1-5.38%=0.9462 sea 0.95

coefi sup. Homog:1.06

choefi relacin frente- fondo : 70/100=0.70 1.20

calculo homogenizacin: 1*1.20*0.95*1.06*1.20= 1.45

Sup. Con dependencias a distinto nivel que el local 40 a 60 %:

En este caso aplique 50%

70 m2 + 10 m2 = 80 m2

2546.23*80*1.45= 295362.68 este seria el valor del local

Actividad 4: (25 puntos)

 A Ud le vienen a consultar sobre el valor de un campo en la zona de San
Francisco, provincia de Crdoba. Este tiene mil quinientas hectreas. Es un
campo netamente agrcola.
De los antecedentes encontrados surge que a la venta existe un campo de mil
hectreas en la misma zona del campo a tasar con caractersticas de suelo
idnticas al campo a tasar. Por este antecedente se pide veinticinco millones
de pesos ($25.000.000). Tambin existe otro campo de dos mil hectreas en
la misma zona del campo a tasar donde las caractersticas de suelo son
idnticas al campo a tasar que se vendio en la suma de pesos veintiocho
millones de pesos ($28.000.000). Adems del valor de la tierra este campo
tiene mejoras cuyo valor a nuevo es de cincuenta mil pesos ($50.000), pero
tienes una antigedad de 5 aos. La persona que vende el campo quiere
vender junto con este su pickup, vehculo que le sirvi durante 3 aos para
trabajar en el campo. Se trata de una Ford Ranger xlt modelo 2002 cuyo
valor origen fue de cien mil pesos ($100.000)

Consigna:
Cul es el valor total del campo a tasar? Que mtodo aplica para calcular el
valor del Campo? Por qu?

ANTECEDENTES 1

1) 1000 HS. $ 25.000.000

25.000.000/1000=25.000

2) 2000 HS. $ 28.000.000

28.000.000/2000= 14.000

Promedio 25.000+14.000/2=19.500

CAMPO A TASAR

Valor de la hectrea 19.500 1500 hs*19500= 29.250.000

Mejoras $50.000 antigedad 5 aos

5*100/20 =25%

50.000*25%/100=12.500

Valor de las mejoras 12.500

 Vehiculo 100.000 antigedad 3 aos

3*100/5=60%

100.000*60%/100= 60.000

29.250.000+12500+60000= 29.322.500

Valor total del campo 29.322.500

Aplique para tasar el campo el mtodo directo comparativo, por que el

mtodo sumario se utiliza para tasar campos ganaderos.