CORRIENTE OBJETIVA

“La valuación basada sobre métodos científicos no puede

variar en lo que a su cuantum se refiere, cualquiera sea la
finalidad con que se la practique”. Emilio Dickman.

“Existe una confusión entre el valor y los métodos que se

usaron para llegar a la misma” ... “El valor es en rigor
independiente del tasador y de los métodos que se use
para determinarlo”. Ing. Mario Chandias.
Primera convención panamericana de valuadores
Lima-Perú año 1949:

El valor de un inmueble en un momento dado es único,

cualquiera sean los fines para los que se avalúa... Este
valor es ideal y el objeto de una valuación es
aproximarse lo más posible a él”

“El grado de aproximación de una valuación está en

función directa del fin para el que se efectúa”
CORRIENTE SUBJETIVA:

“Se potencia el fin para el cual se tasa”

“Los valores tienen el significado que se quiera dar al
balance”. Argañaras.
“Se llega a resultados muy distintos según la finalidad
de la tasación”... “y para cada caso en particular que se
solicite una tasación se aplicarán en cada caso criterios
en concordancia con la finalidad de la investigación” .
Fitte y Cervini
Rivarola:
“Cada inmueble admite tantas valoraciones como
motivos puedan presentarse para fijar precio”

Santi Juarez:
“La finalidad de la valoración debe ser conocida por el
tasador, pues según opinión de algunos economistas, el
valor atribuible a los objetos debe ser diverso según el
fin que se persiga al valorarlos y en el conocimiento
previo de esta finalidad radica la clave de la resolución
puesto que permite aplicar al técnico el criterio
adecuado en cada caso”
Métodos de tasación usuales. Concepto, clasificación y
desarrollo.

Clasificación según Ing Chandías

Separativos:
Formada por dos partes principales, el terreno y las
construcciones y eventualmente algunas secundarias,
como por ejemplo plantaciones.
De conjunto
El beneficio que presta o rinde el bien, proviene de su
consideración como ente total, único, al margen de las
partes que lo forman.
Específicos o analíticos : Basado en las características del bien, superficie,
forma, condiciones del suelo, la calidad de materiales, mejoras, la renta,
su destino, etc

Comparativos: Se basan en el examen de las particularidades de bienes

de similares características. (Principio de sustitución)

Empírico Apreciación objetiva, basada en la experiencia del tasador.

Observaciones intrinsecas y extrinsecas del bien y una investigación
estadística comparativa de valores.

Directos: Examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y

accesorios.

Indirectos: Tiene en cuenta la renta que produce, o es susceptible

producir la propiedad.
 EL METODO DIRECTO

Es separatista. Tierra + mejoras - depreciación

El valor de la tierra: Principio de sustitución.
El valor de las mejoras: Por vía comparativa o específica.
Se deprecia por antigüedad y estado.

EL METODO INDIRECTO

Consiste en calcular la renta anual líquida que produce o puede

producir el inmueble, la cual capitalizada a un tipo conveniente de
interés, conduce inmediatamente al valor.
Este método comprende dos elementos:
- la estimación y separación de la renta bruta actual.
- la aplicación de una tasa de capitalización conveniente.
 Métodos diferenciales o residuales

De Conjunto, a veces suele tratar de emplearse este método separando el

suelo y las mejoras, así surgen los denominados métodos diferenciales
o residuales.
Estos permiten establecer el valor de una de las partes por diferencia
entre el valor del todo y el de la otra parte conocida. (Como una regla
de tres simple)

EL METODO EMPIRICO

Fundamentos:
= Observación + Experiencia + Estadística
=/= Remates Judiciales - Simulación

Regidos por la normalidad de la oferta y demanda, no por circunstancias

forzosas
• Más seguro en los resultados
 COMO SE APLICAN LOS METODOS

Es necesario entender que

cada método o coeficiente es
especifico según la finalidad,
por lo que, hay que tener
presente que existen tablas
específicas de forma,
superficie o medida y que
sirven para HOMOGENEIZAR
FONDO RELATIVO

El fondo relativo se utiliza para homogeneizar la superficie de un

lote irregular y así poder aplicar un coeficiente según tabla. A su
vez no sirve para lote con martillos a favor o en contra.
TABLA DE TTN / FITTE Y CERVINI
HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES
 TABLA DE TTN / FITTE Y CERVINI
EJERCICIO
Inmueble a tasar: Lote medial de 10m de frente y 33m de
fondo
Antecedente 1: lote medial de 12 x 30. Valor $95.000
Antecedente 2: lote medial de 8 x 27. Valor $78.000
Antecedente 3: lote medial de 12 x 32. Valor $91.000
Antecedente 4: lote medial de 20 x 31. Valor $120.000
Antecedente 5: lote medial de 8 x 20. Valor $74.000
Antec Medidas Superf Precio U$S/m2 CFf U$S/n2H°

Suma Total
Coeficientes para
antecedentes y
para lote objeto.
 TABLA DE TTN / FITTE Y CERVINI
RESOLUCION DE EJERCICIO

RESPUESTA
 TABLA ING VALVANO PARA LOTES ESQUINA

Tasar un lote esquina

cuyas medidas son 10m
Frente mayor valor y 20m
Frente menor valor
 TABLA ING VALVANO PARA LOTES ESQUINA

EJERCICIO

Tasación de un
lote medial de
10m x 30m con
antecedentes
varios (esquina y
mediales)
 TABLA ING VALVANO PARA LOTES ESQUINA
EJERCICIO

Tasar un lote esquina

cuyas medidas son
10m Frente mayor
valor y 20m Frente
menor valor
 METODOS PARA LOTES / PARCELAS / FRACCCIONES DE TIERRA

LEY DE HOFFMAN: ESTA TEORÍA PARTE DE LA DIVISIÓN DEL LOTE EN DOS

PARTES IGUALES, AFIRMANDO QUE LAS DOS TERCERAS PARTES DEL
VALOR SE ENCUENTRAN EN LA PRIMERA MITAD, SOBRE EL FRENTE Y LA
MITAD DEL FONDO, EL TERCIO RESTANTE DEL VALOR TOTAL.
QUEDA CONDICIONADO A LOS COMPARABLES Y FINALIDAD BUSCADA
REGLA NORTEAMERICANA: CONOCIDA TAMBIÉN COMO LA DE 4 /3 /2 /1 Y
CONSISTE EN UNA DIVISIÓN EN CUATRO PARTES IGUALES A LO LARGO,
DESDE EL FRENTE Y HACIA EL FONDO, DONDE LA PARTE DE MAYOR VALOR
ES LA QUE SE UBICA SOBRE EL FRENTE CON UN 40% DEL TOTAL DEL VALOR
DEL LOTE, LA SEGUNDA PARTE EN UN 30%, LA TERCERA EN UN 20% Y LA
ULTIMA PARTE CONTRA EL FONDO DEL LOTE EN UN 10% SIEMPRE SOBRE EL
VALOR TOTAL.
QUEDA CONDICIONADO A LOS COMPARABLES Y FINALIDAD BUSCADA
 PASAJE DE LOTE A BLOCK DEL ING. DANTE GUERRERO (250M2 A 50Ha)

Forma de Aplicación:
Se debe multiplicar el coeficiente que resulte de la
superficie del inmueble a reducir con el coeficiente
correspondiente al inmueble que se quiere tasar, de
esta manera el resultado dará el coeficiente de medida
que se aplicará para el caso en concreto.
Ejemplo:
Lote a reducir tiene una superficie de 130.000 m2, lote
ideal tiene una superficie de 1.000 m2.-
Coef 1,80 X 0,75 Coef del lote a tasar = 1,35 Coeficiente
de Medida
Si el caso es a la inversa, se debe dividir el coeficiente
que resulte de la superficie del inmueble a tasar con el
coeficiente correspondiente al inmueble a reducir.
Ejemplo:
Lote a tasar tiene una superficie de 250 m2,
antecedente tiene una superficie de 1.000 m2.-
Coef 0,50 / 0,75 Coef del lote a tasar = 0,66 Coeficiente
de Medida
 LOTES TRIANGULARES

Mc Mitchael propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, éste deberá
calcularse como si se tratara de determinar el valor de un lote rectangular, con igual frente
y fondo que el triángulo cuyo valor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes para
lotes triangulares, que él confeccionó, en función del fondo del rectángulo que se
corresponde con la altura del triángulo. Para el caso del triángulo con vértice frente a calle,
se utiliza la diferencia al 100 %. Se podrá apreciar que los dos triángulos juntos alcanzan el
mismo valor del rectángulo completo.
El ingeniero Mario Chandías propone tres criterios:
Primer criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando
luego la irregularidad en forma estimativa.
Segundo criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el
coeficiente que se establece de la tabla que él propone (adaptada de Mc Mitchael),
considerando como fondo el largo de la hipotenusa.
Tercer criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el
coeficiente que se obtiene de la tabla que él mismo propone, considerando como fondo el
fondo del rectángulo.

Se podría concluir que ninguno de los dos métodos pareciera ser lo mejor para cualquier
caso: uno no castiga en absoluto la irregularidad (Mc Mitchell) ya que la suma de los
valores de ambos triángulos es el 100 % del valor del rectángulo y el otro (Chandías) lo
castiga en total con el 50 %, cosa que parece excesiva.
 FORMAS COMERCIALES PARA CALCULAR EL VALOR DE LOTES:
TOMANDO LA REFERENCIA DE QUE LA TIERRA EN UN DESARROLLO SIGNIFICA ENTRE
EL 15% Y EL 35% DEL TOTAL DE LA INVERSION.
M2 A CONSTRUIR X C.R.M2 + PORCENTAJE DE UTILIDAD, SOBRE ESE TOTAL SE
CALCULA EL PORCENTAJE DE TIERRA.
QUEDA CONDICIONADO A LA ZONA, AL ZOCALO COMERCIAL Y EL PORCENTAJE SE
VUELVE ARBITRARIO.

TOMANDO DE REFERENCIA LA INCIDENCIA DE LA TIERRA POR M2 CONSTRUIDO.

VALOR VENTA M2 – COSTO - UTILIDAD
QUEDA CONDICIONADO A LA DEMANDA Y AL PRINCIPIO DE ESCASES.

COMPARACION DE VALORES VENALES.

HOMOGENIZACION DE ANTECEDENTES (PUZ o TTN).
QUEDA CONDICIONADO A LA OFERTA DE COMPARABLES

LOS MACRO LOTES APTOS PARA LOTEO (según la ordenanza) TIENEN EN PROMEDIO
UN COSTO DE URBANIZACION QUE RONDA EL 30% DEPENDIENDO DE LA
TOPOGRAFIA.
QUEDA CONDICIONADO A LA PROVISION DE SERVICIOS, MEDIOS DE ACCESO Y LEYES
AMBIENTALES (25.675 Y 9.814)
 Depreciación de las mejoras
El primer método que se esbozo sobre este aspecto fue el denominado Método de la
Línea Recta, donde los inmuebles perdían valor solo por el mero paso del tiempo.
Después aparece El Criterio de Ross-Heidecke, el cuál incorpora la vida probable del
inmueble, la antigüedad y estado de conservación, para que, mediante una tabla se
puedan aplicar distintos coeficientes que reflejen de manera mas precisa la situación
de las mejoras.
Vida probable según las
características
constructivas:

Lujo: 90/100 años

Muy Buena: 70/80 años
Buena: 60/75 años
Económica: 40/50 años
Ross-Heidecke
 Ross-Heidecke

El valor residual debe ser 0 cuando la propiedad esta construida y cobra valor cuando
se encuentra para demolición, por el costo de la misma o por el recupero.
 METODO DEL COSTO O DE REPRODUCCION
Este método, plantea que se puede calcular el valor de un inmueble tomando el valor
del lote por un lado y el valor de la mejora por otra.
Para determinar el valor de la mejora se tomo el valor a nuevo y se le resta la
depreciación por antigüedad y estado. Cuando se habla de reproducción hacemos
referencia al costo de realizar un edificio IDENTICO (técnicas, métodos, materiales), en
cambio el método del costo, habla de un edificio similar pero acorde a los usos y
exigencias actuales.

Existen 2 caminos posibles para avanzar con este método, 1) tomar el valor a nuevo de
publicaciones especializadas u oficiales y 2) por computo y presupuesto.