El Sr Rava se acerca nuevamente a su oficina para consultarle sobre el valor de un inmueble de su propiedad que tiene en alquiler. Ud. conoce la renta mensual de la propiedad que es de $ 2000, y la tasa de interés del mercado inmobiliario en la zona que es del 7,5 % anual. 1. ¿Cuál es el valor de la propiedad? SE DEBE PROCEDER A LLEVAR TODO A LOS MISMOS NIVELES . COMO LA RENTA ES MENSUAL HAY QUE LLEVARLA A ANUAL COMO EL INTERES, POR ESO SE HACE 2000 X 12 = 24000 Y AHÍ APLICO LA FORMULA. V= R/ r V ES PRECIO TOTAL DEL INMUEBLE R ES LA RENTA LIQUIDA Y r ES EL INTERES 24000 / 7,5 = 3200 A ESO LO MULTIPLICO POR 100 PORQUE ES EL 7,5 POR CIENTO Y ME DA 320000 2. ¿Qué método aplicó? Fundamente la elección del mismo. SE APLICA ESTE METODO, QUE ES EL METODO INDIRECTO YA QUE LOS DATOS QUE SE ME PROPORCIONAN PARA ESTIMAR EL VALOR DE LA PROPIEDAD. ESTE METODO, QUE ES UN METODO DE CONJUNTO. CALCULA LA RENTA ANUAL LIQUIDA QUE PRODUCE EL INMUEBLE QUE CAPITALIZADA A UN INTERES INDICADO CONDUCE AL VALOR DE LA PROPIEDAD Al Sr. Rava, cliente habitual, le surgieron algunas preguntas para realizarle, distintas a las que ya les planteó en Módulo 1, Actividad 1. Usted se propone responderles: 1. En reiteradas oportunidades Ud. habló de la palabra homogeneizar, ¿Qué significa? LA HOMOGENEIZACION ES LA CONVERSION DE LOS ANTECEDENTES PARA REALIZR OPERACIONES DE VENTA SUPUESTAS AL CONTADO, DE LOTES TIPO, TOMADOS COMO PATRON, BALDIOS UBICADOS EN UN PUNTO BASICO, CONIGUALES SERVICIOS PUBLICOS Y REFERIDOS A LA FECHA EN QUE QUIERE DETERMINARSE EL VALOR. EN OTRAS PALABRAS ES REALIZAR UNA ESTIMACION DEL PRECIO DE LA ZONA POR PROMEDIO DE VARIOS ANTECEDENTES SIMILARES DEL QUE TENEMOS QUE TASAR. 2. Además del Método que utilizó para tasar el inmueble, ¿qué otro Método podría aplicar? Una vez seleccionado, explíqueme de qué se trata el mismo. Método Directo Comparativo: Es el que realiza un análisis por separado del valor de la tierra y del valor de las mejoras. Este método es separativo ya que opera sobre el terreno en forma independiente de las mejoras y viceversa, obteniéndose de esta manera dos resultados que luego se suman y determinan el precio del inmueble. El examen a los fines de establecer el VALOR DE LA TIERRA se realiza en forma comparativa, es decir se buscan antecedentes de valores unitarios del metro cuadrado libre de mejoras sobre lotes que se comercialicen, de características semejantes en cuanto a ubicación, superficie, regularidad en la forma, bondad del suelo, servicios, etc. estos datos luego serán homogeneizados mediante la aplicación de tablas. El VALOR DE LAS MEJORAS se establece por vía específica determinando las características de la superficie cubierta en cuanto a calidad, cantidad, antigüedad, estado de conservación. 3. ¿Cuáles son las categorías de las tasaciones? Elabore un ejemplo de cada una de ellas. Como categorías se referiría a si es lote de terreno, casas, departamentos, locales, oficinas (creo, otra cosa no se me ocurre, por ahí pregúntale a otros)
Actividad 2 (70 puntos)
Su amigo Pablo, lo visitó en su inmobiliaria porque deseaba comprar una propiedad. Él necesitaba una casa con las siguientes características: 3 dormitorios, living, comedor, 2 baños, garage y patio. Ud. tiene varias propiedades para la venta y le consulta a Pablo cuál es la de su agrado. Una vez elegido el inmueble, proceda a tasar el mismo.
Pablo ya ha elegido; la propiedad tiene una superficie cubierta de 150 m², con una antigüedad de 10 años y su estado de conservación es muy bueno. El valor a nuevo del metro cuadrado de estas mejoras es de $ 1900. Tenga en cuenta que la vida probable es de 60 años La misma se encuentra sobre un terreno esquina de 15 metros de frente x 27 metros de fondo, es en una zona céntrica comercial (Tabla I – Valvano).
Los antecedentes que Ud. logró recopilar son los siguientes:
Antecendentes Medidas Superf. Valor Valor Unit. del m² Coeficiente Coef. Aj. Esquina Valor Homogeneizado 1 11 m x 30 m 330 $ 70000 212, 12 100,0
212,1x100= 212,1 100 2 15 m x 35 m 525 $ 79000 150,48 91,3 150,48x100= 164,81 91,3 3 11 m x 25 m 275 $ 65000 236,36 108,0
236,36x100=218,85 108,0 4 15 m x 30 m 450 $ 81000 180 97,4 15+30/30 1,50=0,12 + 1 = 1,12 180X100= 184,80 100 184,80/1,12= 165 5 13 m x 25 m 325 $ 72000 221,53 106,9
221,53X100= 207,23 106,9
En el antecedente 4: Es lote esquina situado en zona comercial y residencial intermedio.
Consigna:
Se le solicita que realice la tasación del inmueble, aplicando el Método Directo Comparativo, utilizando la Tabla de Fitte y Cervini y, para la depreciación de las mejoras, utilizar la Tabla de Ross Heidecke. TASACION LOTE LOTE ESQUINA 15X27 ZONA CENTRICA COMERCIAL SUPERFICIE 405 M2 VALOR M2 HOMOGENEIZADO 193,59 ( 212,10 + 164,81 + 218,85 + 165 + 207,23 ) 5 VALOR M2 NORMALIZADO 193,58 X 101,3 = 196, 09 100 VALOR DEL TERREN0 = 196,09 X 405 = 79416,45 MEJORAS INMUEBLE 10 AÑOS DE ANTIGÜEDAD CONSERVACION : MUY BUENO CONSTRUCCION: BUENO SUPERFICIE 150 M2 VALOR METRO CUADRADO 1900 % DE DURACION: ANTIGÜEDAD X 100 VIDA PROBABLE 10 X 100 = 16,66 60 16,66 en la tabla de rosss da 9,974 1900 x 9,974 = 189,506 ESTO ES LA DEPRECIACION 100 VALOR NORMALIZADO = VALOR A NUEVO - % DEPRECIACION 1900 – 189,506 = 1710,49 VALOR DE LAS MEJORAS: 1710,49 X 150 = 256573,50 VALOR TOTAL= VALOR TERRENO MAS VALOR MEJORAS 79416,45 + 256573,50 = 335989,95 FINNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN
Para esta actividad se tendrá en cuenta la realización por separado:
