Plan Estudios

MARTILLERO, CORREDOR PÚBLICO Y CORREDOR INMOBILIARIO

Materia
TÉCNICAS DE TASACIÓN I
Responde
ALONSO, VANESA LUCIANA

Pregunta Nº 1

Luego de haber estudiado los módulos 1 al 4, usted está en condiciones de resolver la actividad 1 de la
evaluación parcial.

Actividad 1 (25 puntos)

El Sr Patrone lo visitó en su inmobiliaria porque deseaba comprar una

propiedad. Él necesita una casa con las siguientes características: 3
dormitorios, living, comedor, 2 baños, garage, patio y pileta, Ud. tiene
varias propiedades para la venta y le consulta cuál es la de su agrado. Una
vez elegido el inmueble, proceda a tasar el mismo.

Su cliente ya ha elegido; la propiedad tiene una superficie cubierta de 180 m², con una antigüedad de 5 años y
su estado de conservación es muy bueno. El valor a nuevo del metro cuadrado de estas mejoras es de $
13700. Tenga en cuenta que la vida probable es de 65 años.
La misma se encuentra sobre un terreno esquina de 13 metros de frente x 30 metros. Es lote esquina situado
en zona comercial y residencial intermedio. Frente de mayor valor es de 13 metros.

Los antecedentes que Ud. logró recopilar son los siguientes

Ante Medidas Superf. Valor Valor Unit Coefici Coef Valor VUC
c del m2 ente % .Aj homogenei o
 Esq zado VUZ
uina

1 12m x 20 m 240m2 $1.270.000 $5.291.66 111.7 $4.495.88 $3.601.47

2 14m x 23m 322m2 $1.285.000 $3.990.68 110.4 $3.627.89

3 10m x 29m 290m2 $1.165.000 $4362.06 100.4 1.36 $3.194.61

4 13m x 26 m 338m2 $1.283.000 $3795.85 104.9 $3.618.54

5 13m x 28m 364m2 $1.140.000 $3131.86 102.0 $3.070.45

Los antecedentes recopilados son

En el antecedente 3; Frente de mayor es 10 metros es en una zona céntrica comercial
( tabla 1 Valvano).
Superficie: lado X lado = superficie
Valor del m2: valor del lote / Superficie= valor del m2
Coeficientes: frente y fondo tabla de Fitte y Cervini
En el antecedente N° 3, el coeficiente de esquina se obtiene con la utilización de la tabla del
ingeniero valvano.
La suma de los dos frentes, dividido por el frente de mayor valor, arrojará un resultado que
es tomado como un índice de utilización (n) para introducirlo a dicha tabla en la columna “n”.
Tomando en cuenta la ubicación/ zona del antecedente a la que corresponda el inmueble.
Al coeficiente obtenido en esta operación se le suma 1 en concepto de plusvalía
Valor del metro2 Homogeneizado: valor del m2/ coeficiente X100
VUC: la suma de valor homogeneizado / por la cantidad de antecedentes

Antec Medidas Superficie Valor Valor Coef Coef. Valor Vuc

unitario icien Aj Homogen
del te Esqui eizado
m2 na

Lote con 13mx30m 390m2 $1.671.442.22 99.0 1.19 $4.242.89 $3601.47

mejoras
elegido

Lote en esquina
Coeficiente Aj. Esquina: 13+30/13=3.30+(coef. Tabla de valvano ) 0.19+1 de plusvalía.

Valor homogeneizado x m2: 3601.47 x 99,0/100 x 1,19= $4,242.89

Valor del lote $4,242.89 x 390 m2= $1,654,727.80

Depreciación de las mejoras : % de duración:antigüedad x 100 / vida probable .

Datos:
5 años de Antigüedad
65 Vida probable

5 x 100 / 65 = 7,69% (ingresamos a tabla de Ross Heidecke) para

obtener porcentaje de depreciación tomando en cuenta el estado de las mejoras o de
conservación (muy bueno 1,5) más aproximado a 7,69 % es 8 en la columna de muy bueno
= 4,351%

Precio normalizado: VALOR A NUEVO – PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN=

Precio normalizado: $13,700 – 4,351%= $13,103.91 X 180m2 = $2,358,704.34

LOTE $ 1,654,727.80

MEJORAS $ 2,358,704.34

VALOR total tasación del INMUEBLE: $ 4,013,432.10

Pregunta Nº 2

Luego de haber estudiado el módulo 5, usted está en condiciones de resolver la actividad 2 de la evaluación
parcial.

Actividad 2: Tasando un departamento (25 puntos)

Nuevamente se acercan sus clientes en su oficina para comprar un departamento, ellos están decididos a hacer
una importante inversión; por eso recurren a usted para que los asesore en la compra del mismo.

Departamento a tasar:
 Está ubicado en la Avenida más
importante de su ciudad, zona netamente
comercial, el mismo se encuentra situado
en el cuarto piso con vista a la plaza, su
superficie es de 65 m² y tiene un depósito
de 15 m², su característica de
construcción es muy buena con servicio
centrales, y su estado de conservación es
muy bueno. Dicho edificio tiene una
antigüedad de 4 años y recuerde que la
vida probable es de 65 años, para todos
los casos de este ejercicio.

Antecedente 2
Departamento 80 m², ubicado en cuarto piso, con vista a patios interiores o mínimo contrafrente, su
característica de construcción es buena sin servicios centrales, y su estado de conservación muy bueno.
Su antigüedad es de 7 años. El valor del mismo es de $ 1890.000

Antecedente 3
Departamento 77 m², ubicado en 1ª piso sin ascensor, con vista a amplio espacio libre de contrafrente su
característica de construcción es estándar, y su estado de conservación es muy bueno.
Su antigüedad es de 8 años. El valor del mismo es de $ 1730.000

Consigna:
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar la tasación del departamento, utilizando el
Método Directo Comparativo. Le sugerimos utilizar las tablas correspondientes para su mejor organización.
Debe explicar los pasos realizados

Cálculos:

Valor de superficie homogeneizada= 68.75 m2

65m2 + 15 m2 (depósito)=> 65 m2+ (15 m2 x 25%)=> 3,75

65 m2 + 3,75 = 68,75 m2

Coeficiente depreciación por edad y estado: 4x100/65= 6,153 % redondeo a 6% => 3,211%
“K” (tabla de Ross Heidecke)

C: 1- (k / 2) =

1 - (3,211% / 2) = c

1 – 1,6055% = c

C = 0,98
Coeficiente único:

1.02 x 1.00 x 1,05 x 1,26 x 0.98 x 1,15= 1.52

Valor del m2 homogeneizado:

$24,142.56 X 1.52= $36,696.69

Valor total:

$36,696.69 X 67.75m2=$1,076,091.07

Antecedente 1
Departamento 70 m 2, ubicado en tercer piso con ascensor, su característica de
construcción es buena sin servicios centrales, y su estado de conservación bueno.
Su antigüedad es de 7 años. El valor del mismo es de $ 2.000.000

Coeficiente de depreciación: 7x 100/65= 10.76 % redondeo a 11% => 8,47% “K” (tabla de
Ross Heidecke)

C: 1- (k / 2) =
1 - (8.47% / 2) = c
1 - 4,235 % = c

C = 0,95
Coeficiente único:
1.0 x 1.05 x 0.95 x 1.15 = 1.15
Valor unitario del m2 homogeneizado:
valor del m2 / coeficiente único
$28,571.42 / 1.15= $24,844.71

Antecedente 2
Departamento 80 m², ubicado en cuarto piso, con vista a patios interiores o mínimo contra
frente, su característica de construcción es buena sin servicios centrales, y su estado de
conservación muy bueno.
Su antigüedad es de 7 años. El valor del mismo es de $ 1890.000

coeficiente de depreciación: 7x 100/65= 10.76 % redondeo a 12% => 6,750% “K” (tabla de
Ross Heidecke)

C: 1- (k / 2) =

1 - (6,750% / 2) = c
 1 – 3,375% = c

C =0.96
coeficiente único:

1.02 x 0.90 x 0.95 x 1.05 x 0.95 x 1.10 = 1.02

Valor unitario del m2 homogeneizado:

valor del m2 / coeficiente único

$23,625.00 / 1.02= $23,161.76

Antecedente 3
Departamento 77 m², ubicado en 1ª piso sin ascensor, con vista a amplio espacio libre de
contra frente su característica de construcción es estándar, y su estado de conservación es
muy bueno.
Su antigüedad es de 8 años. El valor del mismo es de $ 1730.000

coeficiente de depreciación: 8 x 100/65= 12,30 % redondeo a 12% => 6,750% “K” (tabla de
Ross Heidecke)

C: 1- (k / 2) =

1 - (6,750% / 2) = c

1 – 3,375% = c

C =0.96

coeficiente único:

0.97 x 0.95 x 0.95 x 0.96 x 1.10 = 0.92

Valor unitario del m2 homogeneizado:

valor del m2 / coeficiente único

$22,467.53 / 0.92= $24,421.22

Elaboración de Consigna:
Tasación del departamento, utilizando el Método Directo Comparativo
 Ant. precio Sup. Valor Coef. Coef, Coef. Coef. Coef. Coef. coef. coef. Coef. Valor puz
Propia m2 Ubic. ubic. De Caract. Deprec Sup. baño cocher único m2
homog En piso en ubicaci de iación Homog privado a homog
eneiza planta ón. const. edad y . . eneiza
da Frente estado do
plaza o
parque

1 $2.000. 70m2 $28,57 1.00 -- -- 1.05 0.95 1.15 -- -- 1.15 $24,84 24,142.
000 1.42 4.71 56

2 $1.890. 80m2 $23,62 1.02 0.90 -- 1.05 0.96 1.10 -- -- 1.02 $23,16
000 5.00 1.76

3 $1.730. 77m2 $22,46 0.97 0.95 -- 0.95 0.96 1.10 -- -- 0.92 $24,42
000 7.53 1.22

Depto. Sup. Valor c. ubic. c. ubic. c. ubc. c. c. c. sup. c. baño c. c. unico Valor Valor
A tasar Propia unit de De piso En En caract. deprec. Homog. priv. cochera m2 total
homog. la zona planta esquíes constru Edad y homog.
fte. ccion estado
plaza

------- 68,75m $24,142 1.02 1.00 1,05 1,26 0.98 1,15 --- ---- 1,52 $36,696 $2,486,
2 .56 .69 200.82

Luego de haber estudiado el módulo 6, usted está en condiciones de resolver la actividad 3 de la evaluación
parcial.

Actividad 3: Invirtiendo en una oficina (25 puntos)

Su hermano le propone a Ud, que participe

en un proyecto que consiste en la compra
de una oficina.

Ud. que conoce el tema se pone a

trabajar!!!

¿Será conveniente dicha inversión? ¿Cuál

es el valor de la Oficina?

Oficina a Tasar:
Esta oficina tiene una superficie de 50 m² con un balcón de 20 m² y se encuentra situada en el 2º piso con
ascensor, con vista a patios interiores y/o mínimo contrafrente, la característica de construcción del edificio es
muy buena, posee baño privado y garage, su estado de conservación es también muy bueno, con una
antigüedad de 10 años.
La vida probable es de 65 años para utilizar en este ejercicio.

Los antecedentes encontrados en la zona son los siguientes:

Antecedente 1
Oficina con una superficie de 55 m², con un archivo en subsuelo de 20 m² y se encuentra situada en 2do piso sin
ascensor, su característica de construcción del edificio es buena con servicios centrales, posee garage, su
estado de conservación es bueno, con una antigüedad de 13 años. Valor $ 1.700.000

Antecedente 2
Oficina con una superficie de 45 m², se encuentra situada en el 5º piso, su característica de construcción del
edificio es buena con aire acondicionado central, su estado de conservación es bueno, con una antigüedad de
10 años. Valor $ 1950.000

Antecedente 3
Oficina con una superficie de 67 m², se encuentra situada en el 7º piso, con baño privado, su característica de
construcción del edificio es buena con servicios centrales, su estado de conservación es regular, con una
antigüedad de 17 años. Valor $ 1800.000

Consigna:
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar la tasación de la oficina utilizando el Método
Directo Comparativo. Sugerimos emplear las tablas correspondientes para su mejor organización. Debe explicar
los pasos realizados

Tablas para tasar oficinas:

Antecedente 1
Oficina con una superficie de 55 m², con un archivo en subsuelo de 20 m² y se encuentra
situada en 2do piso sin ascensor, su característica de construcción del edificio es buena con
servicios centrales, posee garaje, su estado de conservación es bueno, con una antigüedad
de 13 años. Valor $ 1.700.000

superficie propia homogeneizada:

55m2 + (20 m2 “archivo” X 20 %)

55 m2 + 4 m2= 59m2

Valor del m2 =

1,700,000 / 59 m2= $28,813.55

Coef. De depreciación 1 – k /3

13 100 / 65 = 20 “k”

1-(14,22 % / 3)=> 1- 4,74%=> 0,95

Coef. Único: 0.90 x1.16 x 0,95 x 1,10 x 1,10=1,20

Valor del m2 homog.= valor m2 / coef. Único

$28,813.55 /1,20=24,011.29
Antecedente 2
Oficina con una superficie de 45 m², se encuentra situada en el 5º piso, su característica de
construcción del edificio es buena con aire acondicionado central, su estado de
conservación es bueno, con una antigüedad de 10 años. Valor $ 1950.000

valor del m2=

$1,950.000 / 45m2 = $43,333.33

Coef. De depreciación 1- k/3=

10x100/65=15,384 redondeo a 15 “K”

1 – 10,93% / 3 => 1 – 3,64% => 0,96

Coef. Único: 1.05 x 1.35 x0,96 x 1,15= 1,56

Valor del m2 homog.= valor m2 / coef. Único

$43,333.33 / 1,56= 27,777.77

Antecedente 3
Oficina con una superficie de 67 m², se encuentra situada en el 7º piso, con baño privado,
su característica de construcción del edificio es buena con servicios centrales, su estado de
conservación es regular, con una antigüedad de 17 años. Valor $ 1800.000

valor del m2=

$1,800,000 / 67 m2= $26,865.67

Coef. De depreciación: 1-k /3

17x100/65= 26,15 redondeo a 26 “K”

1-23,14% /3=> 1- 7,71%=> 0,92

Coef.unico: 1.10 x 1.16 x 0,92 x 1,10 x 1,05 = 1,35

Valor del m2 homog.= valor m2 / coef. Único:

$26,865.67 / 1,35= 19,900.49

Tasación de la oficina utilizando el Método Directo Comparativo. Tablas para tasar oficinas:
A precio Sup. Valor m2 Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. coef. coef Coef. Valor m2 puz
nt Propia Ubic Ubc. De Caract. Depreci Sup. baño . único homogeneiza
. homoge en En ubic. de acion Homog. priv. coc do
neizada piso planta Frente const. edad y hera
plaza o estado
parque

1 1,700,000 59 m2 $28,813.5 0.90 -------- ---------- 1.16 0,95 1,10 1,10 1,20 $ 24,011.29 $ 23,896.51
5 -

2 1,950,000 45 m2 $43,333.3 1.05 -------- ---------- 1.35 0,96 1,15 1,56 $ 27,777.77
3 -

3 1,800,000 67 m2 $26,865.6 1.10 -------- ---------- 1.16 0,92 1,10 1,05 1,35 $ 19,900.49
7 -

oficina. Sup. Valor unit c. ubic. De c. c. ubc. c. c. c. sup. c. baño c. c. Valor Valor total
A tasar Propi de la zona piso ubic. En caract. deprec. Homog priv. cocher unico m2
a En esquíe constru Edad y . a homo
homo plant s fte. ccion estado g.
g. a plaza

$23,896.51 0,95 0,85 1,40 0,97 1,10 1,05 1,10 1,39 $33,2 $1,793,672.04
54 16.14
m2

Actividad 4: tasación de local comercial-

El local comercial se encuentra situado en una galería muy transitada en el centro de su

ciudad, el cual mide 9 m de frente x 7 m de fondo, con una superficie de 63 m², y posee una
dependencia de distinto nivel de 15 m², su característica de construcción es buena sin
servicios centrales, y su estado de conservación es muy bueno, tiene una antigüedad de 10
años. Su vida probable es de 65 años para este ejercicio.

Superficie:

(9m² X 7m²) + (15 m² x 40%) =m²

63 m² + 6 m²= 69 m²

Coef. De depreciación: n= antigüedad *100/ vida probable=> 15,38% llevo a tabla de RH.
“15” Estado muy bueno Para buscar “k”= 8,654%

C: 1-K/4

C: 1-2,16%

C: 0,97

Coef. De relación entre frente y fondo:

FR/(Ff) ²

9 / 256

Coef unico: 1,05 x 1,15 x 0,97 x 1,06= 1.24

Valor m2 homog.

$25,333.28 x 1,24=$31,413.26

Los antecedentes encontrados

Antecedente 1
El local comercial mide 8 m de frente x 8 m de fondo, con una superficie de 64 m², y posee
una dependencia de distinto nivel del local de 10 m², sus características de construcción es
muy buena sin servicios centrales, y su estado de conservación es muy bueno. Tiene una
antigüedad de 13 años.
El valor del mismo es de $ 1.850.000

superficie:

(8 m²x8 m²) + (10 m² x 40%)=

64 m² + 4 m²=68m²

Valor m²:

$1,850,000 / 68 m²= $ 27,205.88

Coef. De depreciación: n= antigüedad *100/ vida probable=> 20 llevo a tabla de RH. estado
muy bueno Para buscar “k”= 12,028%

C: 1-K/4=

C: 1- 12,028%/4=

C: 1- 3,00%=

C:0,97

Coef. Unico:

1,20 x 1,10 x 0,97 x 1,06= 1,35

Valor m2 homog.

$ 27,205.88 /1,35=$20,152.50

Antecedente 2
El local comercial mide 7 m de frente x 6 de fondo, con una superficie de 42 m²,con una
galería de 17 m², su característica de construcción es muy buena y su estado de
conservación es bueno, sin servicios centrales tiene una antigüedad de 11 años.
El valor del mismo es de $ 1600.000

Superficie:
(7 m²x6 m²)+(17 m² x 25%)=

42 m² + 4,25 m²= 46,25 m²

Valor m²:
$1,600,000 / 46,25m²= $34,594.59

Coef. De depreciación: n= antigüedad *100/ vida probable=> 16,92 % llevo a tabla de

RH.”17” Estado bueno Para buscar “k”= 12,22%

C: 1-K/4

C: 1-12,22%/4

C:1-3,05%

C:0,97

Coef. Unico:

1,20x1,1x0,97x1,11x1,42=1.42

Valor m2 homog.

$34,594.59 / 1,42= $24,362.38x (superficie)= a valor total:2,167,515.43

Antecedente 3
El local comercial mide 8 m de frente x 6 m de fondo, con una superficie de 48 m². Sus
características de construcción es buena con servicios centrales, y su estado de
conservación es regular tiene una antigüedad de 12 años.
El valor del mismo es de $ 2010.000.

superficie

8 m² x 6 m²= 48 m²
Valor m²:

$ 2,010.000 / 48m²= $41,875.00

Coef. De depreciación: n= antigüedad *100/ vida probable=> 18,46% llevo a tabla de

RH.”18” Estado regular Para buscar “k”=17,85%

C: 1-K/4

C: 1-4,46%

C:0,95

Coef. Unico: 1,10 x 1,15 x 0,95x1,11=1,33

Valor m2 homog.

$41,875.00 / 1,33= $31,484.96

Consigna: tasación del local comercial, utilizando el Método directo Comparativo.

Tablas para tasar locales comerciales: