Departamento a tasar: Está ubicado en la Avenida más importante de su ciudad, zona netamente

comercial, el mismo se encuentra situado en el cuarto piso con vista a la plaza, su superficie es de
65 m² y tiene un depósito de 15 m², su característica de construcción es muy buena con servicio
centrales, y su estado de conservación es muy bueno. Dicho edificio tiene una antigüedad de 4 años
y recuerde que la vida probable es de 65 años, para todos los casos de este ejercicio.
Antecedente 1 
Departamento 70 m²,  ubicado en tercer piso con ascensor, su característica de construcción es
buena sin servicios centrales, y su estado de conservación bueno.
Su antigüedad es de 7 años. El valor del mismo es de $ 2.000.000
Antecedente 2
Departamento 80 m², ubicado en cuarto piso, con vista a patios interiores o mínimo contrafrente, su
característica de construcción es buena sin servicios centrales, y su estado de conservación muy
bueno. Su antigüedad es de 7 años. El valor del mismo es de $ 1890.000
Antecedente 3
Departamento 77 m², ubicado en 1ª piso sin ascensor, con vista a amplio espacio libre de
contrafrente su característica de construcción es estándar, y su estado de conservación es muy
bueno. Su antigüedad es de 8 años. El valor del mismo es de $ 1730.000

Consigna:
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar la tasación del
departamento, utilizando el Método Directo Comparativo. Le sugerimos utilizar las tablas
correspondientes para su mejor organización. Debe explicar los pasos realizados
Ant. Precio (1) Sup. Valor m2 coef. coef. coef. Ub. coef. coef. coef. coef. valor m2 Puz
P. (3) Ub en Ub. en Ofic. Esq., Carac Depre Sup. Unico homog
Hom. piso planta frente plaza const, edad y Homo. (10) (11)
(2) (4) (5) parque (6) (7) estado (9)
(8)
1 $ 70 $ 1,00 1,00 1,05 0,96% 1,10 1,0 $
2.000.000,00 28.571,43 28.571,42
2 $ 80 $ 1,00 0,85 1,05 0,97% 1,05 0,86 $ 27289,03
1.890.000,00 23.625,00 27.470,93
3 $ 77 $ 1,00 0,95 0,95 0,97% 1,05 0,87 $
1.730.000,00 22.467,53 25.824,75

1) Columna 1, Precio: ingreso el precio indicado en el antecedente

2) Columna 2, Superficie: ingreso la indicada en el antecedente.
3) Columna 3, Valor m2: dividir el precio (col 1) con la superficie (col2), es decir:
2.000.000,00 / 77 = $ 28.571,43.
4) Coef. Ubicación según piso, columna 4: “Coeficiente de ubicación del departamento
según el piso –Edificios con Ascensor”, “aplico la tabla con ascensor porque en este
caso el antecedente posee ascensor”, el coeficiente de 3° piso c/ascensor es: 1.00.
5) Coef. Dpto. en Planta, columna 5: la tabla se identifica según el título “Coeficiente
de ubicación del departamento en planta”, ahí sí según planta lo indicamos. En el caso 1
segun la tabla es 1.00 y del antecedente 2 dice “vista a patios interiores o mínimo contra
frente” y según tabla el coeficiente es de 0.85, y para el antecedente 3, con vista a
amplio espacio libre de contra frente, según tabla el coeficiente es 0.95.
6) Coef. Ubicación, esquina, plaza o parque, columna 6: la tabla se identifica según el
título “Coeficientes de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o
parque”, en caso como el antecedente 1, 2 y 3 que no nos indica “ubicación según esq.,
plaza, parque,” no debemos poner nada, pero si en caso lo indica, la misma tabla nos da
el coeficiente, si es esquina corresponde 1.00 y si es con vista a plaza o parque
corresponde 1.05 o 1.10 Es a criterio del tasador tomar desde 1.05 hasta 1.10.
7) Coeficiente Características Constructivas, columna 7: la tabla se identifica según el
título “Coeficientes de características constructivas del edificio”. Para el antecedente 1
dice que la construcción es buena sin servicios centrales, según la tabla dice un
coeficiente de 1.05 a 1.14, se toma a gusto del tasador. El antecedente 2 dice que la
construcción es buena sin servicios centrales, según la tabla dice un coeficiente de 1.05
a 1.14, se toma a gusto del tasador, y así aplico lo mismo con el resto de los
antecedentes.
8) Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del departamento,
columna 8: Comenzamos por el estado de conservación que nos indique el antecedente,
el caso del antecedente 1 dice que es “Bueno”. Vamos a la tabla de Ross –Heidecke, las
columnas están numeradas, columna 1 significa un estado “excelente”, col. 1,5 “muy
buena”, col. 2 “buena”, col. 2,5 “normal”, col. 3“regular”, col. 3,5 “malo” col. 4 “muy
malo”, col. 4,5 “demolición” y col. 5 “irrecuperable”.
Fórmula: la antigüedad del dpto., 7 años, y multiplicar por 100 y dividir por la vida
probable indicada que es 65 años. Antigüedad x 100/vida probable Sería: 7 x 100 = 700,
y 700 / 65 = 10.76.
 Ahora tomo el 10.76 y lo llevo a la tabla de Ross H., hay una columna, la 1ª de la
izquierda que tiene indicadores que van del 0 al 47, de estos tomo el más cercano a
10.76 que sería el 11, y lo llevo a unir en la intersección (cruce) con el estado de
conservación, es decir la columna 2 “bueno” para el caso del antecedente 1, y nos arroja
un valor de 8.470 –Luego siempre este resultado se divide por 2, sería: 8.470 / 2 =
4.235. Ahora tomo siempre el valor de 1 y lo resto con 4.235 y apretar en la calculadora
la tecla % (porcentaje) entonces sería: 1 – 4.235 % y nos da un coeficiente de 0.95765
aplico 0.95 si hubiese sido 0.95765 puedo aplicar 0.96 es a gusto como el tasador lo
considere.
9) Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada, columna 9: la tabla se identifica
según el título “Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento”.
Según los m2 del departamento busco el más cercano en la tabla, para el antecedente
n°1 son 77 m2, el más cercano es 80 y su coeficiente es: 1,10 – aplico la misma fórmula
para los demás antecedentes.
10) Coeficiente Único, columna 10: se deben multiplicar todos los coeficientes entre sí,
es decir, para el antecedente 1: 1 x 1 x 1.05 x 0.96 = 1.00 puedo aplicar el mismo
proceder con el resto de los antecedentes.
11) Valor m2 homogeneizado, columna 11: es el valor del m2 de la columna 3 dividido
el coeficiente único de columna 10, sería para el antecedente uno: 28571.43 / 1.00 =
28571.43 - el mismo proceder con el resto de los antecedentes.
11) PUZ, columna 12: sumar todos los valores de m2 homogeneizado, columna 11, y
dividir por el total de los valores/antecedentes de col. 11, es decir sería: 28571.42 +
27470.93 + 25824.75 = 81867.1 / 3 = 27.289,03

Sup. Val coef. coef. coef. Ub. Ofic. coef. coef. coef. valor VALO
coef.
P. or Ub en Ub. en Esq., frente Carac Depre Sup. m2 R DEL
Unic
Hom. m2 piso planta plaza parque const, edad y Homo. homog DEPT
o (9)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) estado (7) (8) (10) O.
272 $ 3.114.
68,7
89, 1,02 1,00 1,07 1,35 0,98 1,15 1,66 45.299 360,5
5
03 ,78 4

1) Superficie Propia Homogeneizada, columna 1: la superficie del dpto. es de 65 m2

pero tiene un depósito de 15 m2, voy a la tabla de “Normas de Homogeneización de
 las Superficies”, ahí me indica que porcentaje tomar de acuerdo a los m2 que el
dpto. disponga fuera de la superficie propia del mismo. Entonces la tabla indica que
para baulera y/o depósito debo tomar el 25%, sería entonces el 25% de 15 m2, que
es = a 3.75 m2, estos 3.75 m2 se suman a la propia superficie del dpto., 65 + 3.75 =
68.75 (total entonces 68.75 m2 la superficie propia homog.).
2) Valor x m2, columna 2: Tomamos el valor obtenido en el PUZ (col. 12),
equivalente a 27.289,03.
3) Coeficiente Dpto. según piso, columna 3: la tabla se identifica según el título
“Coeficiente de ubicación del departamento según el piso –Edificios con Ascensor”,
el coeficiente de 4° piso c/ascensor es: 1.02.
4) Coef. Dpto. en Planta, columna 5: la tabla se identifica según el título “Coeficiente
de ubicación del departamento en planta”. indica “con vista al frente, aplico 1,00
coeficiente, en caso de indicar la ubicación ahí si tomo el coeficiente
correspondiente.
5) Coef. Ubicación, esquina, plaza o parque, columna 5: la tabla se identifica según el
título “Coeficientes de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o
parque”. En este caso indica que tiene vista a la plaza, la tabla indica coeficiente de
1.05 a 1.10, es a criterio del tasador tomar desde 1.05 hasta 1.10, yo apliqué 1.07.
6) Coeficiente Características Constructivas, columna 6: la tabla se identifica según el
título “Coeficientes de características constructivas del edificio”. Para este dpto.
dice que la construcción es muy buena con servicios centrales, según la tabla dice
un coeficiente de 1.26 a 1.50, se toma a gusto del tasador, yo apliqué 1.35.
7) Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del departamento,
columna 6: comenzamos por el estado de conservación que nos indique el
antecedente. Vamos a la tabla de Ross – Heidecke, las columnas están numeradas,
columna 1 significa un estado “excelente”, col. 1,5 “muy buena”, col. 2 “buena”,
col. 2,5 “normal”, col. 3 “regular”, col. 3,5 “malo” col. 4 “muy malo”, col. 4,5
“demolición” y col. 5 “irrecuperable ”.
Ahora debo realizar la siguiente fórmula: la antigüedad del dpto., 4 años y
multiplicar por 100 y dividir por la vida probable indicada que es 65 años. Sería: 4 x
100 = 400, y 400 / 65 = 6.15
 Ahora tomo el 6.15 y lo llevo a la tabla de Ross H., hay una columna, la 1ª de la
izquierda que tiene indicadores que van del 0 al 47, de estos tomo el más cercano a
6 que sería el mismo 6, y lo llevo a unir en la intersección (cruce) con el estado de
conservación, es decir la columna 1.5 “muy bueno” ya que así indica este dpto., y
nos arroja un valor de 3.211 – Luego siempre este resultado se divide por 2, sería:
3.211 / 2 = 1605.5 Ahora tomo siempre el valor de 1 y lo resto con 1605.5 y apretar
en la calculadora la tecla % (porcentaje) entonces sería: 1 – 1605.5 % y nos da un
coeficiente de 0.9839 – yo aplico 0.98 es a gusto como el tasador lo considere
aplicar.
8) Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada, columna 8: la tabla se identifica
según el título “Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento”.
Según los m2 del departamento busco el más cercano en la tabla, para este dpto. son
68.75m2, el más cercano es 70 y su coeficiente es: 1,15.
9) Coeficiente Único, columna 9: se deben multiplicar todos los coeficientes entre sí,
es decir, para el antecedente : 1.02 x 1.00 x 1.07 x 1.35 x 0.98 x 1.15 = 1.6605 –
aplico 1.66.
10) Valor m2 homogeneizado, columna 10: es el PUZ (col. 12) por el coeficiente único
(columna 9), sería: 27.289,03 x 1.66 = 45.299,78
11) Valor del departamento, columna 11: Es el valor del m2 homogeneizado (col. 10),
por la superficie (col. 1), es decir: 45.299,78 x 68.75 = 3.114.360,54 Valor del
departamento: $ 3.114.360,54