Oficina a Tasar: Esta oficina tiene una superficie de 50 m² con un balcón de 20 m² y se

encuentra situada en el 2º piso con ascensor, con vista a patios interiores y/o mínimo
contrafrente, la característica de construcción del edificio es muy buena, posee baño
privado y garage, su estado de conservación es también muy bueno, con una antigüedad de
10 años. La vida probable es de 65 años para utilizar en este ejercicio. Los antecedentes
encontrados en la zona son los siguientes:

Antecedente 1

Oficina con una superficie de 55 m², con un archivo en subsuelo de 20 m² y se encuentra

situada en 2do piso sin ascensor, su característica de construcción del edificio es buena con
servicios centrales, posee garage, su estado de conservación es bueno, con una antigüedad
de 13 años. Valor $ 1.700.000

Antecedente 2

Oficina con una superficie de 45 m², se encuentra situada en el 5º piso, su característica de

construcción del edificio es buena con aire acondicionado central, su estado de
conservación es bueno, con una antigüedad de 10 años. Valor $ 1950.000

Antecedente 3

Oficina con una superficie de 67 m², se encuentra situada en el 7º piso, con baño privado,
su característica de construcción del edificio es buena con servicios centrales, su estado de
conservación es regular, con una antigüedad de 17 años. Valor $ 1800.000

Consigna:

Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar la tasación de la oficina

utilizando el Método Directo Comparativo. Sugerimos emplear las tablas correspondientes
para su mejor organización. Debe explicar los pasos realizados

1) Como obtener Superficie Propia Homogeneizada: Sumar a la superficie propia de la

oficina, antecedente 1: (55 m2) con la superficie porcentual del subsuelo (20 m2).
“Normas de homogenización de las superficies propias de oficinas” ubicamos según
corresponda, la tabla indica si es Oficina propiamente dicha, Dependencias,
Archivos en subsuelo, Balcones, Jardines, Patios..., en el caso de este antecedente
 dice que es “archivos en subsuelo”, y la tabla nos indica el 20%, de acá tomamos el
20% sobre los 20 m2, que es igual a 4 m2, esto lo sumo a los 55 m2 de la oficina,
sería 55 + 4 = 59 m2. Ésta es entonces la superficie propia homogeneizada. La
fórmula es 55 + (20 x 20% = 4), 4 + 55 = 59 –Para los antecedente n°2 y 3 al no
poseer otra parte integrante de la oficina, tal como dependencias, subsuelos,
balcones, jardines, etc. etc., solo tomo la superficie de la oficina.
2) Como obtener el valor del m2: Dividimos el precio del lote por la superficie Prop.
Homog., por ejemplo al antecedente Uno es: 1.700.000,00 / 59 m2 = 28.813,56,
procedemos igual forma para el resto.
3) Como obtener Coeficiente Ubicación Según Piso: en la tabla “Coeficiente de
ubicación de la Oficina Según el Piso” tomamos según corresponda, la tabla indica
si es oficina” “Sin Ascensor” Planta Baja, 1er, 2do, 3er Piso. En el caso del
antecedente 1 dice que es “2do piso sin ascensor” y la tabla nos indica un
coeficiente de 0.90. Procedo igual con el resto.
4) Como obtener Coeficiente de Ubicación en Planta (c4): en la tabla “Coeficiente de
ubicación de la Oficina en Planta” tomamos según corresponda, la tabla indica si es
oficina” Con Vista al frente, con vista a amplio espacio de contrafrente, con vista a
patios interiores y /o mínimo de contrafrente” En el caso del antecedente 1no dice
nada respecto a la “vista” de la oficina, lo dejamos en blanco entonces. Así hacemos
con los demás antecedentes.
5) Como obtener Coeficiente de Ubicación en Esquina, Frente Plaza o Parque: en la
tabla “Coeficiente de ubicación de la Oficina en Esquina o Frente a Plaza o Parque”
y tomamos según corresponda, En el caso del antecedente 1,2 y 3 no dice que es con
vista a plaza, no dice nada respecto a la ubicación de los antecedentes , lo dejamos
en blanco entonces.
6) Como obtener Coeficiente de Características Constructivas: en la tabla “Coeficiente
de Características Constructivas el edificio” y tomamos según corresponda, la tabla
indica si es construcción “económica, estándar, Buena sin servicios centrales, buena
con servicios centrales, Buena con aire acondicionado central, muy buena. En el
caso del antecedente 1dice que es “buena con servicios centrales”, el coeficiente es
 de 1,16 a 1.30 y tomamos a criterio y parecer, tomaremos 1,20 y procedemos con el
resto de los antecedentes de igual forma.
7) Como obtener Coeficiente de Depreciación Edad Estado: en el título “Coeficiente
de depreciación por edad y estado de conservación de la oficina” indica la fórmula a
aplicar: C: 1- K/3.(C es el coeficiente y K el coeficiente de depreciación obtenido en
la tabla de Ross –Heidecke en función del % de la vida transcurrida y estado de
conservación). El desarrollo es el siguiente: Antigüedad x 100, dividido vida
probable, (Ax100/VP), el resultado lo llevo a tabla de Ross H. y según el estado de
conservación (Bueno, Muy bueno, Excelente, etc. etc.), busco el más cercano al
resultado obtenido de Ax100/VP, en la tabla, en la intersección del resultado de
Ax100/VP y el estado de conservación que corresponda a la oficina obtengo el
coeficiente. Para el antecedente 1sería: antigüedad de 13 años, estado de
conservación es Bueno, y para las oficinas en este caso nos indica que la Vida
Probable es de 65 años, entonces la fórmula es: 13 x 100 = 1300 / 65 = 20. Ahora
voy a la tabla de Ross H. y busco en la tabla vertical lateral izquierda (la que va de 0
a 100) lo más cercano a 20, en este caso es 20, y voy a la columna 2 (Estado
Conservación Bueno) y en la intersección de 20 con columna 2 el coeficiente que
indica es de 14.22 y ahora aplico la fórmula C: 1 –K /3. Sería: 1-14.22 % / 3 = 0.95
Procedemos igual con el resto de antecedentes.
8) Como obtener Coeficiente de Superficie Propia Homogeneizada: el título de la tabla
a utilizar dice “Coeficiente según la superficie cubierta propia homogeneizada de la
oficina”, según los m2 de la Superficie Propia Homogeneizada de cada lote
referencial, buscamos en la tabla los m2 más cercanos al de la superficie que tiene
cada lote de los antecedentes. Para el antecedente 1 la Superficie Propia Homog. es
de 59m2, lo más cercano en la tabla es 60, entonces el coeficiente es 1,10.
Procedemos de igual forma con el resto de los lotes.
9) Como obtener Coeficiente de Baño Privado: la tabla se encuentra bajo el título
“Coeficiente por tener baño privado”, siempre que la oficina tenga baño privado el
coeficiente es el mismo ya que la tabla solo considera uno solo para todos los casos,
el coeficiente es de 1,05. El antecedente 3 tiene baño privado, pero el antecedente 1
y 2 no lo indica, en este caso no ponemos ningún coeficiente, queda en blanco.
 10) Como obtener Coeficiente de Garaje Cochera: la tabla se encuentra bajo el título
“Coeficiente por tener garaje en el edificio.”, siempre que la oficina tenga garaje el
coeficiente es el mismo ya que la tabla solo considera uno solo para todos los casos,
el coeficiente es de 1,10. En los antecedentes 2 y 3 no indican tener garaje, en este
caso no ponemos ningún coeficiente, queda en blanco y en el caso 1 si.
11) Como obtener Coeficiente Único: Se multiplican todos los coeficientes entre sí,
para el antecedente uno es: 0,9 x 1,20x 0,95 x 1,10 x1,10 = 1,24. Procedemos de
igual forma para el resto de los antecedentes.
12) Como obtener Coeficiente Valor M2 Homogeneizado: Es el Valor del m2, dividido
el Coeficiente Único. Para antecedente es: Oficina 1: $28813,56/1,24= 23236,74.
Procedemos de igual forma para el resto de los antecedentes.
13) Como obtener el VUC/PUZ: Se suman todos los Valores de M2 Homog. y se
dividen por la cantidad de valores sumados, sería: 23236.74 + 24482.11 + 17332.69
= 65051.54 / 3 = 21683.85.

Sup. Propia homog. Para balcones / indica que debo tomar 20% entonces 20% de 20 m2 =
4 Sup. Dpto. 50 + 4 = 54 m2 Coef. Depreciación edad y estado Antigüedad del dto. 10
años x 100/65 = 15,38 Voy a tabla de Ross- Heidecke 8,654% depreciación ESTADO:
MUY BUENA C= 1 – K/31 – 8,654/3 1- 2,88% = 0,97.

Coeficiente Único: Se multiplican todos los coeficientes entre sí Oficina:

0,95X0,85X1,40X0,97X1,0X1,05X1,10=1,26.
Valor M2 Homogeneizado: Valor del m2 x Coeficiente Único Oficina: $21683,84 x 1,26 =
27321,64.

VALOR TOTAL DE LA OFICINA A TASAR: Se toma el Valor Único de la Zona, VUZ

X Coeficiente Único, y este resultado lo multiplico por la superficie de la oficina, 54 m2.
Sería: 21683,84 X 1,26= 27321,64 X 54M2= $1.475.368,56, a su vez es la misma fórmula
que multiplicar el Valor m2 Homog. X la superficie de la oficina, sería: $27321,64 X 54M2
= VALOR DE LA OFICINA A TASAR: $1.475.368,56