ESTUDIO DEL TERRENO

Factores de Valorización
 Factor Interno o Particular

• Dimensiones: Frente - fondo.

• Forma: Regular – Irregular.
• Orientación: Norte – Sur – Este - Oeste
• Topografía: Niveles – Altimetría.
• Suelo: Bondades del suelo
 Factores Externos o Zonales

• Ubicación: Ciudad o localidad – Barrio – Zona

– Manzana – cuadra – Estudio de Esquina –
Altimetría del lugar.
• Servicios Públicos:
• Pavimento - Transporte – Agua corriente –
Cloacas – Alumbrado.
• Vecindad: Residencial – Comercial -Industrial
Ubicación - Servicios
Ubicación - Servicios
 Factores Generales

• Mercado Inmobiliario.
• Situación económica del país.
• Formación de nueva zona en desarrollo.
• Incidencia de grandes obras públicas.
Urbanizaciones
Coeficientes o Factores Correctivos
• Coeficiente de forma de Pago.
• Coeficiente de actualización de precios.
• Coeficiente de Ofertas.
• Coeficientes de medidas Frente - fondo.
• Coeficientes de Esquina.
• Coeficiente de Edificabilidad.
• Coeficiente de Topografía.
Edificabilidad - Topografía
Coeficientes o Factores Correctivos

• Coeficiente de suelo.
• Coeficiente de Ubicación.
• Coeficiente de Forma.
• Coeficiente de Tamaño.
• Coeficiente de Proporcionalidad.
• Coeficiente de Servicios Públicos.
Servicios Públicos
 Coeficientes a utilizar
• Coeficiente Frente – fondo:
• Para encontrar este valor nos referimos a la
tabla de JANS.
• La tabla de JANS está formada por valores de
FRENTE en las columnas verticales y valores
de FONDO en la hileras horizontales.
• Ejemplo: para un lote de 12 x 30 encontramos
como factor 1,000.
Coeficiente de JANS
 Coeficientes a utilizar
• Coeficiente de Esquina (E):
• Lote NO ubicado en esquina: 1.00.
• Lote en esquina comerc/centr: 1,25.
• Lote en esquina comer/normal: 1,20.
• Lote residencial/alto valor: 1,15.
• Lote residencial/normal: 1,10
Ubicación de Lotes
 Coeficientes a utilizar

• Coeficiente de Suelo (S):

• para terrenos secos y firmes: 1
• Terr húmedos – rellenados: 0.90
• Terrenos anegados: 0.80
• Terr pantanosos o inundados: 0.70
• Coeficiente de Topografía (T):
• Lote normal plano: 1,00.
• Pendiente ascend hasta 10%: 0,90.
• Pendiente ascend hasta 20%: 0,85.
• Pendiente ascend hasta 30%: 0,80.
• Pendiente ascend hasta 40%: 0,75.
• Pendiente ascend hasta 50%: 0,70.
Factor Topografía
 Coeficientes a utilizar
• Coef. De Topografía (cont):
• Lote pendiente descend 10%: 0,93.
• Pendiente descendente 20%: 0,86.
• Pendiente descendente 30%: 0,80.
• Pendiente descendente 40%: 0,73.
• Pendiente descendente 50%: 0,66.
 Ejercicio Práctico
• Homogeneización de terreno urbano:
• Determinar el valor del terreno ubicado en la
esquina de la Avda. Brasilia y la calle Rca. De
Siria. Sus medidas son 15 m de frente por 50
m de fondo. De forma rectangular, el terreno
cuenta con pendiente ascendente de 20% con
respecto a la calle. Un lote de similares
características de 12x30 m está cotizado en
Gs. 850.000 x m2.
 Ejercicio Práctico
• Utilizamos la siguiente fórmula:
• Vt = A x P x Ff x E x T
• Vt = valor terreno.
• A = Área del terreno.
• P = Precio por m2.
• Ff = factor frente fondo (ver tabla JANS)
• E = factor esquina.
• T = factor Topografía.
 Ejercicio Práctico
Vt = A x P x Ff x E x T
• A = 750 m2
• P = 850.000 gs.
• Ff = 0.819
• E = 1.15
• T = 0.90
• Vt =750 x 850.000 x 0.819 x 1.15 x 0.90 =
Vt = 540.386.-
 Conclusión ejercicio

• Si hubiésemos usado el valor de la propiedad

similar; seria asi
• 750 m2 x 850.000 gs/m2 = 637.500.000 gs.

• Después de homogeneizar:
• 750 m2 x 540.386 gs/m2 = 405289.500 gs
 Próxima Clase

• Traer los siguientes materiales:

1 - Planillas JANS de coeficiente frente fondo.
2 – Tabla de coeficiente de esquina.
3 – Tabla de coeficiente de Topografía.
4 – Tabla de factor Suelo.