Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento

Ley de arrendamientos de inmuebles

1. qu es la ley de arrendamientos?
La ley de regularizacin y control de los arrendamientos de viviendas, conocida como ley
de arrendamientos o ley de alquileres, es el nuevo instrumento jurdico que regula los
contratos entre propietario e inquilino, las rentas a cobrar, los procesos de desalojo de
los inquilinos y las ventas de las viviendas que tienen ms de !" a#os alquiladas.
!. qu dice la nueva ley sobre los contratos?
La nueva redaccin de los contratos, seg$n lo dispuesto por la nueva ley, noti%car los
acuerdos entre las partes e incluir un ane&o en el que estar la resolucin emitida por
la superintendencia de nacional de arrendamientos con la %jacin del canon de
arrendamiento 'es decir, el precio del alquiler(, que deber ser solicitado previamente
para ser ane&ado en el contrato %nal
del contrato se tienen que )acer tres ejemplares* uno para el propietario, otro para el
inquilino y otro para la superintendencia, que ser el organismo encargado de calcular el
costo y revisar el contrato, as como incluir el contrato en el registro correspondiente.
+. y cmo se calcula a)ora el precio?
,l precio del alquiler, llamado cnon de arrendamiento, se calcular con una -rmula que
aplicar la superintendencia nacional de vivienda, que tomar en cuenta los siguientes
puntos* valor de reposicin del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciacin,
vulnerabilidad ssmica y regin geogr%ca. .simismo, la rentabilidad para el propietario
'establecida entre un + y /0(, la cual podr ser modi%cada por razones de inters social.
,n el caso de estar cercano el vencimiento del contrato, la superintendencia evaluar )a
ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello e&cedan el !"0 del valor de la
vivienda, para %jar un nuevo precio del alquiler.
,l precio del alquiler, luego de solicitarse el clculo por la superintendencia, ser
noti%cado a los !" das.
1. y cunto durarn los contratos?
Los contratos debern tener duracin mnima de un a#o, siendo renovado por
pre-erencia del inquilino. ,l cierre del contrato y su renovacin deben ser noti%cados
ante la superintendencia.
/. 2undo el contrato se acabe qu pasa?, quien tiene derec)o a ocupar el inmueble?
3stos derec)os se denominan 4pre-erencias arrendaticias4. 3stas determinan que el
inquilino tendr derec)o pre-erente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario
decide seguir arrendando la vivienda, o puede recomendar a un tercero, siempre que
est solvente en sus pagos. ,n caso de que el inquilino no quiera ocupar seguir
ocupando la vivienda, deber noti%crselo al propietario +" das antes del vencimiento
del contrato.
5. qu justi%ca un desalojo?
La ley permitir la desocupacin 'causales de desalojo( cuando el inquilino, sin causa
justi%cada, )aya dejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento. .simismo, cuando el
inquilino )aya )ec)o un uso des)onesto del inmueble o )aya producido da#os mayores a
los del uso normal del inmueble o incumpla las normas de convivencia ciudadana.
2abe destacar que, en el caso de la morosidad, si el inquilino presenta una causa
justi%cada, el propietario no podr pedir el desalojo.
6tra causal es que el propietario presente una causa justi%cada para ocupar el inmueble
con alg$n pariente de segundo grado.
7odos estos procesos deben ser noti%cados a la superintendencia. ,n la ley de
arrendamiento se especi%can los procesos para las demandas as como los pasos para
las audiencias de mediacin y los juicios, as como las sanciones.
8. qu dispone la ley si el propietario le pide al inquilino que desaloje la vivienda porque
la va a vender y no la vende o se la alquila a otro?.
,n ese caso, el propietario estara incurriendo en un enga#o de la pre-erencia
arrendaticia contra el inquilino. La ley en ese caso estable el pago del propietario al
inquilino de 1"" unidades tributarias '8.5"" bolvares( por cada mes que )aya
permanecido de -orma indebida -uera de la vivienda.
9. cules son las sanciones por incumplimiento de la ley?
La ley prev multas entre /" y 1"" unidades tributarias '+.9"" bolvares y +".1""
bolvares( y se aplicarn si no se garantiza el uso pac%co de las casas, si se realizan
desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas
no son las ms adecuadas. .simismo si los due#os incumplen con las pre-erencias
arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler seg$n los trminos de la ley, si
realizan cobros en moneda e&tranjera o no e-ect$an reintegros por los cobros en e&ceso.
:. ;i un caso va a juicio, y gana el propietario. qu pasar con el inquilino?
Los inquilinos desocuparn las viviendas cuando la superintendencia o el ministerio de
vivienda les )aya conseguido un re-ugio temporal o un destino )abitacional de%nitivo.
1". < para las personas que tienen ms de !" a#os alquiladas. qu dice la ley?
=ara las personas que tienen ms de !" a#os alquiladas, la ley establece que ellos
tendrn el derec)o a ser titulares de la vivienda. ;er la superintendencia la que
determine los precios de venta.
11. esta ley de arrendamiento a-ecta a todos los inmuebles?
>o, la ley para la regularizacin y control de los arrendamientos de vivienda est dirigida
$nicamente a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensin,
)abitacin o residencia.
1!. qu debo )acer si quiero vender mi inmueble alquilado?
=rimero se debe o-ertar al inquilino y este tendr :" das para dar respuesta.
;i el arrendatario acepta comprar el inmueble, este tendr 1 a#o para buscar el
%nanciamiento, respetando los derec)os de los inquilinos. ,n caso contrario, luego de
que el inquilino rec)ace la compra el due#o tendr 1 a#o para o-recer a terceros.
1+. qu es la superintendencia de arrendamiento?
La superintendencia est contemplada en el artculo 15 de la ley de arrendamiento, y
tendr como competencia coordinar las polticas inquilinaria, en todos los municipios del
pas, de acuerdo con el artculo 18 de la normativa. ,l nuevo ente tambin administrar
el -ondo para la proteccin de los inquilinos y peque#os propietarios. 7ambin regular el
canon de arrendamiento y precio de venta al inquilino.
11. quines deben inscribirse en la superintendencia de arrendamiento?
;eg$n el artculo 85 de la ley de arrendamiento, todos los arrendadores, arrendatarios,
administradoras de inmuebles y las personas con necesidad de vivienda y que estn en
capacidad de pagar un canon de arrendamiento mensual.
1/. a las constructoras ? promotoras tambin les a-ecta la ley de arrendamiento?
;, las constructoras deben noti%car a superintendencia de arrendamiento el inicio de
obras y deben destinar para alquiler un 0 del total de viviendas que construyan, y ser
el gobierno quien decida quien le alquila y a que canon.
15. el canon de arrendamiento se puede pagar directamente al arrendador?
;, el artculo +: establece que ambas partes podrn acordar la -ormar de pago ya que el
arrendador tiene el derec)o a recibir el pago oportuno por concepto del canon %jado
debidamente en el contrato.
18. el inquilino puede subarrendar la vivienda?
>o, en el artculo 11 de la ley se pro)be el subarrendamiento sin autorizacin escrita del
arrendador.
19. el arrendador puede %jar el canon de arrendamiento?
>o, seg$n la ley de arrendamiento no se podrn cobrar cnones de arrendamiento que
no sean %jados por la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda. < slo se
podr actualizar cada + a#os 'm&imo +0 anual(
1 :. el canon de arrendamiento %jado por el estado, servir para cubrir los gastos del
inmueble?
>o, di-cilmente alcanzar, pues se estima una rentabilidad anual slo del +0, lo que
promover el abandono de la propiedad y la e&propiacin %nal de la misma.
!". el arrendador esta obligado a pagar reparaciones menores del inmueble arrendado?
>o, slo las reparaciones mayores, el condominio e impuesto de derec)o de -rente.
!1. el canon de arrendamiento se puede pagar en dlares?
>o, la ley de arrendamientos contempla la pro)ibicin de los contratos en dlares, as
como los pagos en cuentas en otro pas.
!!. si el arrendador no quiere vender el inmueble al inquilino, tendr alguna penalidad?
;i, la ley de arrendamientos obliga a vender el inmueble al inquilino, en inmuebles con
ms de 1" a#os de construccin, que tengan ms de dos viviendas o )abitaciones
alquiladas, sin importar el tiempo que tenga alquilado el inmueble al inquilino. ,l
incumplimiento de esta disposicin provocara la e&propiacin y adjudicacin al inquilino
en un lapso de +" das.
!+. cmo a-ecta la ley de arrendamiento a las viviendas desocupadas?
;eg$n pargra-o $nico del art. 1, las viviendas desocupadas debern pagar una
contribucin tributaria especial, pero no se establece cuanto ser este impuesto.
!1. cmo arrendador, puedo e&igir depsito?
>o, la ley de arrendamiento elimin los depsitos en garanta.