CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

¿Qué entendemos por contrato?

Establece el CCV en su artículo 1.133, que es una convención entre dos o más
personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un
vínculo jurídico.

Los contratos, se constituyen válidamente a través de tres elementos:

i) consentimiento de las partes;

ii) objeto; y,

iii) causa

(Art. 1.141 CCV).

¿Qué es el consentimiento?

Es la exteriorización de la voluntad de las partes de querer obligarse a hacer,

no hacer o dar una cosa. Por ello, solo quien tiene capacidad jurídica, tiene
pleno consentimiento de aceptar una obligación.

Creo que con ejemplos lo entenderán mejor.

Juan Andrés sufre de un cuadro de esquizofrenia severo. Sus hijos

preocupados por la situación y ante la imposibilidad de movilizar las cuentas
bancarias de la Empresa en la que Juan Andrés es Director y Accionista,
interponen una acción por interdicción civil ante el Tribunal, la cual es
declarada con lugar.

¿En que convierte esta Sentencia a Juan Andrés?

En un entredicho, sin capacidad para disponer de sus bienes y el cuidado de su

propia persona.

José Alejandro tiene un patrimonio considerable que ha construido durante 55

años. A la llegada de su retiro se involucra en las carreras de caballo. Apuesta
y pierde más de la mitad de su patrimonio en juegos de azar. Sus hijos,
preocupados por su bienestar económico, interponen ante el Tribunal una
acción por inhabilitación civil, la cual es declarada con lugar *¿En qué
convierte esta Sentencia José Alejandro?

Correcto, en un inhabilitado civil. PRECAUCIÓN con este término. Los

inhabilitados civiles y los inhabilitados políticos, NO,NO SON LOS
MISMOS.

Los inhabilitados civiles están mermados en su capacidad de disposición de

bienes por un régimen de asistencia. Se le asigna un Curador que deberá
firmar junto a él muchos de los actos que lo comprometan legalmente. Los
inhabilitados políticos, tienen una prohibición para ocupar cargos públicos o
de elección popular.

Tampoco se les dice INTERDICTOS

Los interdictos son una acción real restitutorio cuando pierdes la posesión de
un inmueble. Se llaman *ENTREDICHOS*, y deben mencionarlos bien en
sus escritos.

¿Quiénes tienen capacidad jurídica?

Los mayores de edad que no estén entredichos, inhabilitados o incapacitados

por la Ley (arts. 1.143 y 1.144 CCV).

Carlos Enrique tiene 16 años y heredó de su padre un inmueble que quiere

vender para irse a vivir a Miami al graduarse de bachillerato *¿Lo puede
vender?* No, porque no ha cumplido la mayoridad (art. 1.144 CCV), deberá
hacerlo su representante legal.

Carlos Enrique tiene 16 años y heredó de su padre un inmueble que quiere

vender para irse a vivir a Miami al graduarse de bachillerato.

¿Lo puede vender? No, porque no ha cumplido la mayoridad (art. 1.144

CCV), deberá hacerlo su representante legal.

¿Ahora lo ven mejor?

Carlos Enrique, Juan Andrés y José Alejandro, por tres razones diferentes
*NO TIENEN CAPACIDAD JURÍDICA PARA CONSENTIR
VÁLIDAMENTE UN CONTRATO.* Y si lo hacen, existirá un vicio en el
consentimiento que lo anulará.
Por eso deben prestar mucha atención, en que ninguna de las partes sea menor
de edad, entredicho o inhabilitado cuando redacten sus contratos.

Es responsabilidad de *USTEDES* no del cliente, observar estos detalles y

cuidarlo hasta de su propia torpeza. Los clientes solo quieren firmar y no
perder un negocio hoy.

Ustedes deben lograr dos cosas, *QUE SE FIRME Y QUE SE FIRME

BIEN*, sin vicios que perjudique a las partes a largo plazo.

¿Qué es el objeto de un contrato?

Nuestro CCV indica en su artículo 1.155 que el objeto del contrato debe ser
lícito, posible, determinado o determinable.

*Lícito*, porque solo puede transferirse a través de un contrato objetos que se

encuentren dentro del comercio. Nadie podría obligarse a vender una plaza
pública, un ornamento público, 1 kg de marihuana o de cocaína.

*Posible*, porque deben ser prestaciones viables. Nadie podría obligarse a

recibir una cantidad de dinero, a cambio de hacer que llueva hoy a las 9 pm.

*Determinado o determinable*, porque no se puede comprometer algo que no

existe o que no se tenga la certeza de que existirá. Nadie podría obligarse a
vender un inmueble sin explicar sus linderos y especificarlos en el contrato de
transmisión.

Dicho esto

¿Qué es la causa de los contratos?

Es el motivo por el cual una parte se obliga frente a la otra. En la mayoría de

casos, los sujetos se comprometen a dar una cosa o prestar un servicio, a
cambio de una contraprestación valorable económicamente y esa será la causa
del contrato.

Es el único elemento del contrato que las partes no están obligados a expresar.
*La causa se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario (art. 1.158
CCV)

*Obligaciones del arrendador*

*Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

*Conversar la cosa en el estado de servir para el fin por el cual fue arrendado.

*Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, mientras

dure el contrato.

*Durante la existencia del contrato el arrendador debe realizar todas las

reparaciones necesarias para el goce efectivo de la cosa por parte del
arrendatario, salvo las reparaciones menores de uso diario.

*El arrendador responde de los vicios ocultos que imposibiliten el uso de la

cosa, aunque no las conociera al momento de contratar.

Ahora sí señores, luego de este repaso inicial, entremos en materia.

Nunca está de más repasar, no?

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se

obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto
tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla
(art. 1.579 CCV)

¿Qué debemos entender?

Que no podemos redactar un contrato de arrendamiento base para todo tipo de

contrato que manejemos.

Lo más responsable como profesionales del Derecho es revisar las

obligaciones de las partes en cada una de estas leyes, dependiendo del tipo de
inmueble que tendremos como objeto y otra nota importante será *el mismo
contrato que redactamos representando al arrendador, no puede ser el mismo
contrato que redactamos cuando representamos al arrendatario.

El motivo es muy simple, existen contratos claves pro arrendatario y otros pro
arrendador, que son la mayoría de ellos.

Es un punto de atención en la práctica de gran relevancia.

Como en la actualidad la mayoría de arrendamientos están regulados por la
Ley de 2011 y 2014, pasaremos analizar unas breves notas sobre estas Leyes
que les ayudará a organizar las actividades.

*ATENCIÓN*

Estas son las reglas bases establecidas en el CCV en materia de

arrendamiento, no obstante, en materia inquilinaria, operan además tres Leyes
especiales atendiendo al objeto del contrato. En este punto debemos distinguir:

Si hablamos de un bien mueble, las normas que aplican son las del CCV.

En cambio, si el objeto del contrato es un inmueble, tendremos que entrar

analizar si se trata de un inmueble de uso residencial o comercial para
establecer la Ley que aplica.

En caso de inmuebles de uso comercial, tendremos la Ley de Regulación del

Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Gaceta Oficial N° 40.418
del 23 de mayo de 2014; respecto a las oficinas de uso no comercial, siguen
reguladas por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Gaceta Oficial N°
36.845 del 7 de diciembre de 1999; y por último los inmuebles de uso
residencial están con la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053 del 12
de Noviembre de 2011.

*Obligaciones del arrendatario*

* Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el

uso determinado en el contrato.

*Deber pagar el canon de arrendamiento en los términos establecidos en el

contrato.

* El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad

con la descripción hecha por él y el arrendador. Si no se ha hecho la
descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado
(art. 1.595 CCV).

* El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el

más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra
persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma
urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador
(art. 1.596 CCV).

¿Qué debemos entender?

Que no podemos redactar un contrato de arrendamiento base para todo tipo de

contrato que manejemos.

Lo más responsable como profesionales del Derecho es revisar las

obligaciones de las partes en cada una de estas leyes, dependiendo del tipo de
inmueble que tendremos como objeto y otra nota importante será *el mismo
contrato que redactamos representando al arrendador, no puede ser el mismo
contrato que redactamos cuando representamos al arrendatario.

El motivo es muy simple, existen contratos claves pro arrendatario y otros pro
arrendador, que son la mayoría de ellos.

Es un punto de atención en la práctica de gran relevancia.

Como en la actualidad la mayoría de arrendamientos están regulados por la

Ley de 2011 y 2014, pasaremos analizar unas breves notas sobre estas Leyes
que les ayudará a organizar las actividades.

ATENCIÓN

Estas son las reglas bases establecidas en el CCV en materia de

arrendamiento, no obstante, en materia inquilinaria, operan además tres Leyes
especiales atendiendo al objeto del contrato. En este punto debemos distinguir:

Si hablamos de un bien mueble, las normas que aplican son las del CCV.

En cambio, si el objeto del contrato es un inmueble, tendremos que entrar

analizar si se trata de un inmueble de uso residencial o comercial para
establecer la Ley que aplica.

En caso de inmuebles de uso comercial, tendremos la Ley de Regulación del

Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Gaceta Oficial N° 40.418
del 23 de mayo de 2014; respecto a las oficinas de uso no comercial, siguen
reguladas por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Gaceta Oficial N°
36.845 del 7 de diciembre de 1999; y por último los inmuebles de uso
residencial están con la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053 del 12
de Noviembre de 2011.

Aspectos importantes de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario

para el Uso Comercial (2014)

El órgano que regula la materia inquilinaria en material comercial es la

Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio
Económicos (SUNDDE).

Las garantías que puede exigir el arrendador no podrá exceder el equivalente a

tres meses (03) del canon de arrendamiento establecido, la cual deberá
regresar a los 15 días de la extinción del contrato al arrendatario calculado los
intereses que corresponden (arts. 19 y 21).

La duración del contrato será mínima de un (01) año, excepto cuando la

actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas (art. 24).

La prórroga legal va de 6 meses a 3 años dependiendo del término del contrato

(art. 26).

El canon de arrendamiento se paga en una cuenta bancaria que deberá estar a

nombre del arrendador y tiene que estar expresada en el contrato (art. 27). Si
por alguna circunstancia no se puede realizar el pago a la cuenta indicada, se
consignará en una cuenta establecida por la SUNDDE (art. 28).

El arrendador debe entregar al arrendatario una factura fiscal por cada canon
de arrendamiento pagado (art. 30).

La base de cálculo del canon está regulada por la Ley en los artículos 31 y
siguientes.

Debemos resaltar sobre todas estas obligaciones, que la SUNDDE no ha

regulado el valor de los inmuebles como base de cálculo en todos los Estados,
lo que conllevó a que desde el 2014 que esta Ley entró en vigencia, a aplicar
el artículo 32 numeral 2, como la base de acuerdo entre las partes para fijar un
monto en Bolívares sobre el canon de arrendamiento. Actualmente las
Notarías permiten fijar un canon por acuerdo entre partes, haciendo esta breve
expresión como verán en el contrato que se les enviará a sus correos
personales para la segunda actividad de este taller. La cual consistirá en
modificar un contrato de arrendamiento bastante beneficioso para el
arrendador, en resguardo del arrendatario.

¿Está permitido el cobro de cánones de arrendamiento de uso comercial

en divisas?

Pese a la dolarización a la que estamos expuestos en Venezuela y aunque es

del conocimiento público que la mayoría de las partes hacen acuerdos en
divisas, el artículo 41 en su literal e prohíbe el cobro en moneda extranjera.

Es importante resaltar que la Sala de Casación Civil por Sentencia N° 424 del
16 de octubre de 2019, inicio el criterio por el cual se podría fijar un monto
del canon en divisas, liberando al arrendatario del pago en base a la tasa de
cambio en Bolívares para el día del pago, esto basándose en la *Resolución N°
19-05-01, fechada el 2 de mayo del 2019, dictada por el Banco Central de
Venezuela, publicada en Gaceta Oficial N° 41.264*.

Con este criterio se está permitiendo en la actualidad autenticar contratos de

arrendamiento de uso comercial con expresión del canon en divisas y
especificando la tasa de cambio aplicable, que no puede ser otra que la
establecida por el Banco Central de Venezuela.

No obstante, depende del criterio de cada Notario.

Aspectos importantes de la Ley Regularización y Control de los

Arrendamientos de Vivienda (2011).

El órgano que regula los arrendamientos en materia de viviendas es la

Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).

El SUNAVI como órgano de control y revisión, debe verificar que los

contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos en esta Ley
(art. 21).

Existe un Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde deberían

constar todos los contratos, siendo una obligación del arrendador su
inscripción (art. 22).

Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato

escrito, según acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser
público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con funciones
notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones (art. 46).

La duración mínima del contrato es de un (01) año (art. 51).

Los contratos de arrendamiento se les debe anexar, como parte integral, la

resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda fija el correspondiente canon de arrendamiento (art. 53).

Los contratos de arrendamiento se celebrarán en moneda de curso legal

nacional; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente
artículo serán objeto de sanción, conforme lo dispone la presente Ley (art. 54)

El pago del canon se efectuará en una cuenta corriente, en una institución

bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser
clausurada durante la relación arrendaticia (art. 68).

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario o arrendataria un

recibo de pago (art. 69).

*La fijación del canon se regula conforme con el artículo 73 siguientes de la

Ley.

Lo se, ahí están las preguntas frecuentes así que léanlo detenidamente.

*Descripción de la propiedad:*

En muchos casos, esto es simplemente una dirección, sin embargo recomiendo

que sean lo más específicos posible. Les sugiero tomar los datos del
documento de propiedad.

El principal obstáculo que han tenido los contratos de arrendamiento de

viviendas desde el año 2011, cuando entra en vigencia la Ley que analizamos,
es que la SUNAVI no se da abasto para certificar que los contratos están
conformes con los parámetros de la Ley, para que los mismos puedan
autenticarse. Por lo que de conformidad con el artículo 21 los Notarios y
Registradores deben negarse a la inscripción si no consta esta certificación.

En la práctica la mayoría de las personas se han visto en la necesidad de dejar

de arrendar o firmar contratos privados al margen de todas estas disposiciones.
Todo arrendador y arrendatario deben asegurarse que los siguientes términos
queden incluidos en el convenio de arrendamiento por escrito, a fin de
proteger sus intereses y evitar en el futuro malentendidos que potencialmente
podrían conducir a un litigio.

Así que usted que tendrá la responsabilidad de redactar dicho contrato, preste
atención

*Por ejemplo:* 👇

*Descripción de la propiedad:*

En muchos casos, esto es simplemente una dirección, sin embargo recomiendo

que sean lo más específicos posible. Les sugiero tomar los datos del
documento de propiedad.

Término o vigencia del arrendamiento: deben indicar cuándo se inicia y

termina el arrendamiento. Aquí también deben incluir la modalidad de
prorrogarlo o en caso de no ser prorrogable también indicarlo.

Términos del cobro de la renta o canon: Aquí deben incluir qué día del mes
debe enviarse el pago o cobrarse. En este punto yo anexaría los canales
(Cuenta bancaria)

Depósito de garantía:

Deben especificarse el monto del depósito de garantía y los términos para su

liberación futura para el inquilino.

Es importante ser muy específicos en esta cláusula.

Terminación del arrendamiento o resolución

Aquí deben agregar una descripción bien específica de las causas por las
cuales el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento
(por ejemplo, por la falta de pago, o un daño significativo en la propiedad) y, a
su vez también incluir una descripción de cuándo y cómo el inquilino puede
dar por terminado el arrendamiento (por ejemplo, un arrendamiento  de mes a
mes puede darse por terminado con un aviso de un mes de anticipación sin
aplicación de pena alguna, pero un arrendamiento  de un año puede requerir
una penalidad financiera).

*IMPORTANTE*: Aquí en esta clausula deben ser MUY cuidadosos, diría

que es la MAS importante de todas, es aquí donde les digo que deben
orientarlo a beneficio de su cliente dependiendo de si es un arrendador o un
arrendatario.

*Condición del condominio*

Esto es sumamente importante, deben incluir las condiciones de los edificios

¿Por qué? Porque a veces hay ciertas normas o reglas que los nuevos
inquilinos por desconocimiento pueden incumplir.

*Servicios públicos:*

En el contrato de arrendamiento se debe indicar si el arrendador o el inquilino

pagarán los servicios públicos.

Aquí también se debe ser muy específico

*Mascotas:*

En los contratos de arrendamiento  residencial se debe especificar cuándo

puede permitírsele o no una mascota a un ocupante y si en caso de
permitírselo al inquilino, deben indicarse en el arrendamiento las limitaciones
en cuanto a especies y tamaños

*Cargos por atraso en las rentas:*

Esta cláusula debe incluir el monto de los cargos por retrasos y el de la renta
atrasada, a fin de que el arrendador pueda imponer tales cargos. Aquí podemos
indicar que en caso de atraso podemos cobrar la deuda a través del dinero en
depósito, o, un porcentaje por incumplimiento.

*Reparaciones por el arrendador*

El contrato de arrendamiento debe especificar que reparaciones son

responsabilidad del arrendador.
PD: Deben ser lo más específicos posible

*Derecho de entrar e inspeccionar:*

El contrato de arrendamiento debe incluir una cláusula en la que se le permita

al arrendador entrar e inspeccionar la propiedad mediante una notificación que
sea comunicada previamente en un tiempo razonable

María José, ¿Por qué repites una y otra vez que debemos ser lo más
específicos posible?

Porque no deben dejar cabos sueltos

Pero lo más IMPORTANTE que debes llevarte de esta formación es que el

contrato debes adaptarlo a tu cliente

Si representas al arrendador tu trabajo es ser PRO arrendador, y viceversa.

Eso sí, cumpliendo los extremos de ley

Veremos otras sugerencias

Todo, absolutamente TODO debe ser lo más claro posible  para evitar
conflictos

EL ARRENDATARIO” declara que el inmueble arrendado está en perfecto

estado y condiciones de conservación y limpieza, debidamente pintado, con
todas sus instalaciones y sanitarios completos y en buen funcionamiento, con
todas sus puertas y ventanas con sus respectivas cerraduras y protecciones
metálicas.

*Recomendación:* Si representas al arrendatario siempre es mejor para el

tomar fotografías del estado en el que recibió el inmueble para no tener
problemas en el futuro. Las fotografías puedes ser un anexo parte del contrato.

cada día adicional de retardo en la entrega causará un pago de UN MILLON

DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), hasta la entrega definitiva del mismo.

*Recomendación:* Esto perjudica mucho al arrendatario.

“LAS PARTES” acuerdan que una vez vencido el lapso de duración del
presente contrato, al día siguiente del vencimiento del contrato empezará a
computarse la prorroga legal, sin necesidad de notificación por parte de “LA
ARRENDADORA” a “EL ARRENDATARIO”.

*Recomendación:* Esto no beneficia al arrendatario. Es mejor suprimirlo y

tratar de que opera la renovación.

La violación de las disposiciones contenidas en esta cláusula dará origen

además a intentar las acciones civiles y penales correspondientes, y serán por
cuenta de “EL ARRENDATARIO”, los gastos, honorarios e indemnizaciones
por daños y perjuicios a que haya lugar

*Recomendación:* Esto NO beneficia al arrendatario, mosca

EXONERACIÓN DE RESPONSABILIDAD: queda expresamente convenido

si por causa de urbanismo, expropiación, bien sea por medio de autoridades
nacionales, estatales o municipales o por causa de utilidad pública o social
“EL ARRENDATARIO” estuviere obligado a desocupar el inmueble, este
Contrato quedará resuelto de pleno derecho, *sin que “EL
ARRENDATARIO” pueda reclamar ningún tipo de indemnización a “LA
ARRENDADORA ”.

*Recomendación:* Amigo, esto no beneficia al arrendatario, ojo.

Así mismo queda convenido entre las partes, que “EL ARRENDATARIO”
asume todos los riesgos locativos sobre el inmueble, los cuales sólo podrán
cesar de conformidad con el artículo 1598 del Código Civil.

*Recomendación:* Los riesgos locativos, son riesgos por incendio. Conforme

al artículo el arrendatario se libera de los daños, si hay un seguro que pague el
siniestro. Dejar esta cláusula implica que el cliente pagará los daños del
incendio, aunque una póliza proteja al arrendador y no es conveniente.

La falta de pago puntual de dos (02) mensualidades consecutivas, por parte de

“EL ARRENDATARIO”, es causa suficiente para que “LA
ARRENDADORA” exija la desocupación inmediata del inmueble arrendado
*Recomendación:* Esto no beneficia al arrendatario.

Si eres abogado del arrendatario, adelante.