r1 Tasaciones 2017 Terrenos A

COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA
JORNADA INTRODUCTORIA a la
TASACIÓN de INMUEBLES URBANOS

LIBRES de MEJORAS (baldíos)
Prof. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Especialista en Docencia Universitaria (UTN)
Ex Prof. Titular CONSTRUCCIONES I “A” (FAUD. UNC)
Ex Prof. Titular PRODUCCIÓN Y GESTIÓN (FAUD. UNC)
Ex Prof. Titular TASACIONES (FDCS. UNLZ sede Córdoba)
MÓDULO 1
TERRENOS LIBRES de MEJORAS
(baldíos)
1) LOTES MEDIALES
2) LOTES ESQUINA
3) LOTES CON FRENTE A DOS CALLES
4) LOTES IRREGULARES
DEFINICIONES:
LOTE REGULAR: el que se puede asimilar a una forma geométrica regular común o
habitual para un lote (rectángulo o cuadrado). La asignación a un lote del carácter de
regular es exclusivamente en razón de su forma, sin considerar sus otras características
tales como su ubicación relativa en la manzana o en la cuadra, sus proporciones,
simetría, planimetría y altimetría, superficie, tipo de suelo, topografía, etc.
LOTE IRREGULAR: el que tiene una forma geométrica no habitual para un lote
(triángulo, frente y/o fondo curvos o quebrados, etc.)
LOTE ESQUINA: los ubicados en los vértices de una manzana. Lote ubicado en la
intersección de las líneas municipales (L.M.) de dos calles adyacentes.
LOTE MEDIAL: cualquier lote que no sea esquina. Lote ubicado en el sector medio de
una cuadra, no necesariamente en el centro de la misma.
LOTE IRREGULAR POR INVASIÓN: Lote que ha sufrido modificación/es de diversa

magnitud en sus medidas, proporciones, geometría y superficie por corrimiento ilegal
del eje medianero por parte de uno o varios de los colindantes.
TERRENOS, LOTES, PARCELAS REGULARES MEDIALES
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)
LOTES REGULARES en una manzana

típica de los trazados urbanísticos fundacionales
(coloniales) de la mayoría de nuestras ciudades.
Los Lotes o Parcelas pueden ser el resultado del

trazado original o de divisiones, subdivisiones,
uniones, etc.
TERRENOS, LOTES, PARCELAS ESQUINAS LIBRES DE
MEJORAS (baldíos)
calle
LOTES ESQUINA en una manzana típica de

calle calle los trazados urbanísticos fundacionales
(coloniales) de la mayoría de nuestras
ciudades.
Los Lotes o Parcelas pueden ser el resultado

del trazado original o de divisiones,
subdivisiones, uniones, etc.
calle
TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON FRENTES A DOS CALLES
calle
LOTES con FRENTE A DOS CALLES en

calle calle una manzana típica de los trazados
urbanísticos fundacionales (coloniales) de la
mayoría de nuestras ciudades.
calle
Factores condicionantes de
la Tasación de un inmueble
urbano
FACTORES
CONDICIONANTES
DE UNA TASACIÓN
INTRÍNSECOS EXTRÍNSECOS
de
LOCALIZACI de ENTORNO
ÓN o SITUACIÓN
o SITIO
Métodos de
Tasación
MÉTODOS DE TASACIÓN
SEPARATIVOS, DIRECTOS COMPARATIVOS:

Como su nombre lo indica, determinan, por separado y
directamente, el valor de la tierra, de las construcciones,
mejoras y accesorios, basándose en la diferente naturaleza de
los mismos, su condición y factores intervinientes en cada
caso.
de CONJUNTO ó INDIRECTOS:
Se basan en la renta que un bien (considerado como una
totalidad) produce actualmente, o es susceptible de
producir a futuro.
Etapas de la
Tasación
1)
1) BÚSQUEDA
BÚSQUEDADEDEANTECEDENTES
ANTECEDENTES
DE
DE LOTES
LOTES SIMILARES
SIMILARES
La mayor cantidad de información referida a

datos generales de situaciones similares
Precios de venta, su conformación y origen

y factores modificadores de los mismos
Datos de remates públicos,

boletos de compra-venta
Información de bancos públicos

y privados sobre garantías hipotecarias
2)
2) RECONOCIMIENTO
RECONOCIMIENTO
DEL
DELLOTE
LOTEAATASAR
TASAR
Información registral, situación dominial,

condición jurídica e impositiva
Información catastral, mensuras,

subdivisiones, uniones
Avisos publicitarios, letreros de venta,

archivos propios y registros de ventas
Otros datos que aporte

el propietario del bien a tasar
3)
3) INSPECCIÓN
INSPECCIÓN OCULAR
OCULAR OO
RECONOCIMIENTO
RECONOCIMIENTO FÍSICO
FÍSICO
Contacto directo con la materialidad del lote:

medidas, superficie, límites, suelo,
infraestructura y servicios, entorno
Existencia y estado de las mejoras,

construcciones y accesorios (si las hubiere),
estado de ocupación
Factores valorizantes y desvalorizantes

presentes en la zona
4)
4) REGISTRO
REGISTRO DE
DEANTECEDENTES
ANTECEDENTES
Recopilación ordenada y
sistemática de la información
Documento de trabajo:
Planilla de Antecedentes
Determinación de los coeficientes correctivos

de carácter técnico/objetivo
y de los criterios subjetivos del tasador
5)
5) SELECCIÓN
SELECCIÓN DE
DEANTECEDENTES
ANTECEDENTES
Efectivizar opciones respecto

de los antecedentes registrados
Priorizar los antecedentes más

similares y/o próximos
Homogeneizar, de ser necesario,

antecedentes con menor grado de similitud
6)
6) HOMOGENEIZACIÓN
HOMOGENEIZACIÓN
DE
DEANTECEDENTES
ANTECEDENTES
Es un procedimiento para realizar la

“conversión” de cada lote antecedente
a “lotes tipo” tomados como patrón
Homogeneizar los antecedentes con

Coeficientes Correctivos que se adecuen
a la realidad intrínseca del lote a tasar
Promediar los antecedentes homogeneizados

para obtener el “Valor Cuadra/Zona”
a aplicar al lote a tasar
7)
7) INFORME
INFORME DE
DETASACIÓN
TASACIÓN
TASACIONES JUDICIALES:
DICTAMEN TÉCNICO PERICIAL que contendrá
toda la información posible, precisa, válida y
veraz que avale y justifique el valor de tasación
TASACIONES EXTRAJUDICIALES:
Datos más relevantes que para el comitente
resulten de mayor importancia en relación
al valor de tasación
INFORMACIÓN
BÁSICA
SITUACIÓN JURÍDICA DEL TERRENO,
LOTE o PARCELA A TASAR
a) Documentos probatorios de los derechos reales que lo afecten (dominio /

condominio)
b) Documentos que acrediten la identidad de quienes declaran detentarlos o ser sus

titulares dominiales o propietarios o tenedores
c) Documentación técnica que refiera la materialidad física del lote:

Planos de Mensura, de División o Unión, etc., sus límites (materializados o no), su orientación,
su ubicación relativa respecto de colindantes, accidentes naturales, mejoras y elementos
construidos por el hombre, etc.
d) Otras situaciones de hecho o de derecho que afecten al lote a tasar: invasiones,

usurpaciones, servidumbres, (de hecho, registradas, temporarias, perpetuas, de paso, de uso,
activas, pasivas, etc.) expropiaciones, embargos, hipotecas, subastas, usucapión, etc.
DATOS BÁSICOS DE UN LOTE (Antecedente)
Lote antecedente Nº 1:
Ubicación: Bº Nueva Córdoba – Ciudad de Córdoba
Dirección: calle Laprida Nº 245
Situación: MEDIAL
Condición: BALDÍO sin mejoras – libre de ocupantes.
Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 015 Parcela 005
Medida frente: 15,00 m
Medida fondo: 38,00 m
Superficie: 570,00 m2
Valor Total: $ 1.197.000
Valor Unitario: $ 2.100/m2 (Resulta de DIVIDIR el Valor Total por la Superficie del lote)
Coef.Frente/Fondo: (A DETERMINAR)
DATOS BÁSICOS DE UN LOTE a TASAR
Lote a Tasar:
Ubicación: Bº Nueva Córdoba – Ciudad de Córdoba
Dirección: calle Obispo Trejo Nº 560
Situación: MEDIAL
Condición: BALDÍO sin mejoras – libre de ocupantes.
Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 018 Parcela 012
Medida frente: 12,00 m
Medida fondo: 45,00 m
Superficie: 540,00 m2
Valor Total: (A DETERMINAR)
Valor Unitario: $/m2 (A DETERMINAR)
Coef.Frente/Fondo: (A DETERMINAR)
6)
6) HOMOGENEIZACIÓN
HOMOGENEIZACIÓN
DE
DEANTECEDENTES
ANTECEDENTES
“… SABER TASAR ES SABER HOMOGENEIZAR

ANTECEDENTES …”
Manual de Tasaciones
Ing. Dante GUERRERO
¿Cómo
¿Cómo HOMOGENEIZAR?
HOMOGENEIZAR?
El método clásico para HOMOGENEIZAR terrenos, lotes o
parcelas LIBRES DE MEJORAS (baldíos) aplica los llamados
“COEFICIENTES DE MEDIDAS”
Estos Coeficientes se basan en la comparación de la relación entre la
medida del FRENTE y la medida del FONDO de cada uno de los lotes
involucrados (antecedentes y lote a tasar) con la relación entre el FRENTE
y el FONDO de un lote “tipo” o lote “patrón”.
HOMOGENEIZAR implica una especie de “transformación ficticia” de cada

uno de los antecedentes, en “lotes tipo” para promediar los resultados y obtener lo que se
denomina VALOR CUADRA/ZONA ($/m2)
que se aplicará al lote a tasar
SE REALIZA LA HOMOGENEIZACIÓN DEL VALOR UNITARIO (V.U.) o

sea el valor de 1 m2 de terreno ($/m2)
Dicho de otro modo, HOMOGENEIZAR es determinar teóricamente el

VALOR UNITARIO ($/m2) que CADA ANTECEDENTE tendría, si sus
dimensiones y relación Frente/Fondo fueran las del lote “tipo”
Para HOMOGENEIZAR…
Son de utilización habitual las llamadas
“TABLAS DE FRENTE Y FONDO”
1) Las Tablas de FITTE y CERVINI están formuladas para su

aplicación en zonas predominantemente residenciales de viviendas
unifamiliares, y toman como “tipo” un
lote de 11 m de FRENTE y 30 m de FONDO,
y sus coeficientes han sido calculados con BASE = 100
2) Las Tablas del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN

están formuladas para su aplicación en zonas predominantemente de
edificación en altura y Propiedad Horizontal y toman como “tipo” un lote de
10 m de FRENTE y 30 m de FONDO, y sus coeficientes han sido calculados
con BASE = 1
Etapas de la HOMOGENEIZACIÓN
1) HOMOGENEIZACIÓN DE cada LOTE

ANTECEDENTE
2) DETERMINACIÓN del VALOR

CUADRA/ZONA (VC/Z)
3) HOMOGENEIZACIÓN DEL LOTE A

TASAR
HOMOGENEIZACIÓN
HOMOGENEIZACIÓN utilizando
utilizando
COEFICIENTES
COEFICIENTES de
de MEDIDAS
MEDIDAS
1) HOMOGENEIZACIÓN DE cada LOTE ANTECEDENTE
V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = __$/m2 (lote antecedente)__

Coef. F/F (lote antecedente)
Este paso implica establecer una relación matemática (división)

entre el Valor Unitario ($/m2) del Lote Antecedente y su coeficiente de frente y fondo
(F/F)
(el cual es el resultado de la comparación del mismo con el “lote Tipo”).
De este modo reducimos el “lote antecedente” a “lote tipo”, o sea, establecemos de

manera teórica cuánto sería el valor unitario del “lote antecedente” si tuviera las medidas
y la relación frente/fondo del “lote tipo”
HOMOGENEIZACIÓN utilizando
COEFICIENTES de MEDIDAS
2) DETERMINACIÓN del VALOR CUADRA / ZONA (VC/Z)

VALOR CUADRA/ZONA (VC/Z) = VUH1 + VUH2 + VUH3 +…VUHn
n
En este paso calculamos el promedio de los valores unitarios homogeneizados
de los lotes antecedentes, a los fines de obtener un valor unitario ($/m2) al que denominamos
VALOR CUADRA / ZONA que aplicaremos al lote a tasar.
3) DETERMINACIÓN DEL VALOR UNITARIO ($/m2)

DEL LOTE A TASAR
V.U. (lote a tasar) = $/m2 (Valor Cuadra/Zona) x Coef. F/F lote a tasar
En este paso afectamos (multiplicamos) el Valor Cuadra / Zona por el Coeficiente F/F del
lote a tasar, realizando la operación INVERSA a la homogeneización, ya que debemos
pasar del “lote tipo” al “lote a tasar”
TABLAS USUALES para HOMOGENEIZACIÓN
Coeficientes de FRENTE / FONDO (Coeficientes de Medidas)
a) Tablas de Fitte y Cervini

(lote tipo 11x30 m) (p/zona viviendas individuales)
b) Tablas del Tribunal de Tasaciones
(lote tipo 10x30 m) (p/zona Propiedad Horizontal)
c) Tablas del Ing. Valvano
(lotes esquina)
d) Tablas de Mc Michael
(lotes triangulares c/base sobre L.M.)
e) Tablas del Tribunal de Tasaciones y BHN
(lotes triangulares c/base sobre L.M., y lotes triangulares con vértice sobre L.M.)
PROCEDIMIENTO GENERAL DE TASACIÓN de TERRENOS
1) HOMOGENEIZAR VALORES UNITARIOS ( $/m2) DE LOTES

ANTECEDENTES (referir los valores de cada lote al lote tipo)
V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = __$/m2 (lote antecedente)__ x 100

2) Obtener el “VALOR CUADRA/ZONA” (VC/Z): representa el promedio de

los Valores Unitarios homogeneizados de lotes antecedentes
3) Afectar el VALOR CUADRA/ZONA con el Coeficiente de Frente/Fondo del

lote a tasar
4) Multiplicar el valor obtenido(Valor Cuadra/Zona homogeneizado) por la

superficie del lote a tasar = TASACIÓN
VALOR CUADRA/ZONA
El VALOR CUADRA/ZONA se puede obtener por dos vías:
a) HOMOGENEIZANDO ANTECEDENTES comparables,

que es el método académico de uso ineludible en una Tasación
en Sede Administrativa y/o Judicial
b) EMPÍRICAMENTE, el cual se utiliza en Tasaciones rápidas, aproximativas,

de control, y por ende de escasa rigurosidad en sus resultados.
Resulta de un conocimiento acabado y actual del mercado inmobiliario de la zona

donde se ubica el bien a tasar, utilizando el VALOR UNITARIO ($/m2) de lote o
lotes conocidos para aplicarlo
al lote a tasar.
Es un método de aplicación habitual en inmobiliarias.

LOTES
MEDIALES
Ejemplo de TASACIÓN aplicando COEFICIENTES de
FRENTE/FONDO
(Tablas de Fitte y Cervini para lote tipo de 11 m x 30 m)
Ejemplo:
NOTA: las direcciones indicadas así como las medidas de los lotes y sus valores son FICTICIOS y a los
meros fines didácticos
DATOS DEL LOTE A TASAR: Lote de terreno medial 15 m de

frente y 45 m de fondo Superficie total 675 m2
Ubicación: Deán Funes Nº 1445 – Córdoba
(zona predominantemente de viviendas unifamiliares:
corresponde aplicar la Tabla de Frente/Fondo de Fitte y Cervini)
Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini): 82,2

a) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 1: Lote de terreno medial – baldío - 12 m de frente y 40 m
de fondo - Superficie total 480 m2 – ubicación: 9 de Julio Nº 1350 Córdoba - Valor Unitario $
1.500/m2 – Valor Total $ 720.000 Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y
Cervini): 88,5
b) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 2: Lote de terreno medial – baldío – 15 m de frente y 40 m

de fondo - Superficie total 600 m2 – ubicación: Deán Funes Nº 1050 Córdoba - Valor Unitario $
1.350/m2 – Valor Total $ 810.000 Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y
Cervini): 86,4
c) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 3: Lote de terreno medial – baldío - 12 m de frente y 30 m de

fondo - Superficie total 360 m2 – ubicación: Neuquén Nº 175 Córdoba - Valor Unitario $ 1.450/m2 –
Valor Total $ 522.000 Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini):
99,8
d) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 4: Lote de terreno medial – baldío - 11 m de frente y 35 m de

fondo - Superficie total 385 m2 – ubicación: Caseros Nº 1175 Córdoba - Valor Unitario $ 1.650/m2 –
Valor Total $ 635.250 Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini):
93,8
e) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 5: Lote de terreno medial – baldío - 14 m de frente y 28 m de

fondo - Superficie total 392 m2 – ubicación: Sol de Mayo Nº 275 Córdoba - Valor Unitario $
1.700/m2 – Valor Total $ 666.400 Coeficiente de Frente/fondo (Fitte
y Cervini): 101,1
HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES
V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = __$/m2 (lote antecedente)__ x 100
Para LOTE Antecedente Nº 1 $ 1.500/m2 x 100 = $ 1.694,91/m2 (homogeneizado)

88,5
Para LOTE Antecedente Nº 2 $ 1.350/m2 x 100 = $ 1.562,50/m (homogeneizado)

86.4

99,8

93,8

101,1
NOTA: como los Coef. F/F de las Tablas de Fitte y Cervini están formuladas sobre una
base = 100, en la homogeneización se debe afectar la operación con ese coeficiente
DETERMINACIÓN del VALOR CUADRA / ZONA = PROMEDIO de los Valores
Unitarios ($/m2) homogeneizados de Lotes Antecedentes
VALOR C/Z = $ 1.694,91/m2 + $ 1.562,50/m2 + $ 1.452,90/m2 + $ 1.759,06/m2 + $ 1.681,50/m2 = $ 1.630,17/m2

5
Rango de Ajuste (2º PROMEDIO)
+ 10 % = $ 1.793,19/m2
- 10 % = $ 1.467,15/m2
QUEDA FUERA DE RANGO el Lote Antecedente Nº 3
2º PROMEDIO = $ 1.694,91/m2 + $ 1.562,50/m2 + $ 1.759,06/m2 + $ 1.681,50/m2= $ 1.674,49/m2
Cálculo VALOR UNITARIO (LOTE A TASAR)
$ 1.674,49/m2 (valor cuadra/zona) x 82,2 (Coef. F/F) = $ 1.376,43/m2

100
Precio/m2 x Superficie lote = VALOR DE TASACIÓN DEL LOTE
$ 1.376,43/m2 x 675,00 m2 = $ 929.090,25

LOTES
ESQUINA
LOTE ESQUINA
HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES ESQUINA
aplicando COEFICIENTES correctivos
SE REALIZAN 2 (dos) HOMOGENEIZACIONES
a1) Tablas de Fitte y Cervini (lote tipo 11x30 m)

(p/zona viviendas individuales)
ó
a2) Tablas del Tribunal de Tasaciones (lote tipo 10x30 m)
(p/zona Propiedad Horizontal)
+
b) Tablas del Ing. Valvano (lotes esquina)
Para ingresar a las tablas de Frente/Fondo debemos definir el criterio por el cual
determinamos cual de los dos FRENTES del lote esquina, es considerado como
“FRENTE” y cuál como “FONDO”:
a) Considerar como FRENTE el que da a la calle de MAYOR valor unitario, en

este caso, 13,50 m., y como FONDO, en este caso 29,00 m, el que da a la calle
de MENOR valor unitario, independientemente de cual sea la mayor o menor
medida de cada frente.
En el ejemplo anterior, el frente de mayor medida
coincide con el mayor valor cuadra, pero podría darse la situación inversa, es
decir, que el frente de mayor medida tuviera el valor cuadra menor.
b) Cuando los valores cuadra/zona fueran iguales,

adoptar como FRENTE el de MAYOR MEDIDA.
c) Considerar las medidas del lote esquina como si fuera un lote medial y
adoptar como “FRENTE” la medida MENOR y considerar como “FONDO” la
medida mayor, independientemente del valor cuadra de cada una de las calles.
(este criterio no tiene en cuenta las variables de entorno representadas por los
VC/Z, que reflejan las características de cada una de las calles)
Tasación de terrenos ESQUINA libres de mejoras
TABLAS del Ing. VALVANO
Porcentajes de Valorización de Terrenos ubicados en esquina
TABLA I: Zona céntrica (Capital Federal). Alto valor comercial en planta baja, y de oficinas y departamentos en pisos superiores.
TABLA II: Zona de valor comercial y residencial intermedio. Edificios en propiedad horizontal.
TABLA III: Zona familiar o residencial. Comercio minorista. Edificación de 1 ó 2 plantas. No es zona de edificios en altura.n: índice de utilización
f: Frente lote medial (m)
f1: frente 1 del lote esquina (m)
f2: frente 2 del lote esquina (m)
TABLA IV: Bajo valor de la tierra. Zonas de urbanización en formación. En esta zona el tasador deberá considerar muy especialmente los factores Intrínsecos y
Extrínsecos de modo tal de justificar la posibilidad de una valorización. Sin perjuicio de ello, en términos generales, en esta zona la valorización es nula o insignificante.
__________________________________________________________________
n TABLA I TABLA II TABLA III TABLA IV
(%) (%) (%) (%)
__________________________________________________________________
1,00 0,15 0,10 0,05 0,00
n = f1 + f2
1,25
1,50
0,17
0,19
0,11
0,12
0,06
0,07
0,01
0,02
f
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,03 n: índice de utilización
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05 f: Frente lote medial (m)
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05 f1: frente 1 del lote esquina (m)
3.00 0,29 0,18 0,11 0,06
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07 f2: frente 2 del lote esquina (m)
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08
4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14
5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15
Por Ej., si queremos saber cual es la valoración de un terreno esquina ubicado en un sector que tiene un valor Cuadra Unitario de $ 750/m2 y un porcentaje de valoración
de 0,36 (TABLA I: coeficiente 1,36), multiplicamos ambos valores:
$ 750/m2 x 1,36 = $ 1.020/m2
Este valor es el resultado de sumar el precio unitario original más el 36 % de valoración por ser lote esquina:
$ 750/m2 + $ 270/m2 (36 % de $ 750/m2)= $ 1.020/m2
TASAR LOTE ESQUINA
Zona comercial alto valor (Tabla I de
Valvano)
Ubicación: Bº Nueva Córdoba / Ciudad de Córdoba
Dirección: Av. Ambrosio Olmos Nº 289
VC/Z $ 10.000/m2 Situación: ESQUINA
Condición: Libre de mejoras (baldío), y libre de
29 m
ocupantes
Distrito 10 / Sección 04 / Manzana 025 / Parcela 035
13,50 m VC/Z $ 15.000/m2 Sup. Lote = 13,50 x 29 m = 391,50 m2
1) Cálculo índice de utilización n n = 13.50 + 29 = 3.15

13.50
2) Coeficiente de ESQUINA (Valvano)
Ingresamos a Tabla I con 3,25 (el más próximo a 3,15)
Coeficiente Valvano = 0,31 ó 31 % Como factor = 1,31
3) Coeficiente de medidas (F/F) Tabla Tribunal Tasaciones
Coeficiente Frente/Fondo (F/F) 13,50 x 29 = 1,084
4) Homogeneización VC/Z
VC/ZH = $ 15.000/m2 x 1,31 x 1.084 = $ 21.300,60/m2 (Valor Unitario de lote a tasar)
5) TASACIÓN LOTE = Superficie x $/m2
391,50 m2 x $ 21.300,60/m2 = $ 8.339.184,90

TASAR LOTE ESQUINA
con lado mayor superior a 30 m
Zona residencial consolidada
VC/Z $ 2.000/m2 (Tabla III de Valvano)
Ubicación: Bº Alberdi / Ciudad de Córdoba
40 m Dirección: Deán Funes Nº 1.520
Situación: ESQUINA
Condición: Libre de mejoras (baldío), y libre de
ocupantes
Distrito 06 / Sección 02 / Manzana 015 / Parcela
012
Sup. Lote = 12 x 40 m = 480 m2

12 m VC/Z $ 4.000/m2
REALIZAMOS UNA DIVISIÓN FICTICIA o
TEÓRICA del LOTE A TASAR
1) Una fracción E de 12 m x 30 m con una
10 m
M superficie de 360 m2
2) Una fracción M de 10 m de frente y 12 m
VC/Z $ 2.000/m2
40 m
E de fondo con una superficie de 120 m2
30 m 3) Tasamos cada fracción teórica por

separado y sumando los resultados
parciales obtenemos el valor total del lote
12 m VC/Z $ 4.000/m2 original.
TASACIÓN FRACCIÓN TEÓRICA M
1) Coeficiente F/F 10 x 12 = 145,2 (Tabla Fitte y Cervini)
10 m M VC/ZH = $ 2.000/m2 x 145,2 = $ 2.904/m2 (Valor Unitario Fracción M)
VC/Z $ 2.000/m2
100
40 m 3) Tasación M = Superficie x $/m2
E 120 m2 x $ 2.904/m2 = $ 384.480
30 m
VALOR ESQUINA ORIGINAL = E + M
12 m VC/Z $ 4.000/m2 $ 1.623.945,60 + $ 384.480 = $ 1.972.425,60
TASACIÓN FRACCIÓN TEÓRICA E

1) Cálculo índice de utilización n n = 12 + 30 = 3,5
12
2) Coeficiente de ESQUINA (Valvano)
Ingresamos a Tabla III con 3,5 Coeficiente Valvano = 0,13 ó 13 % Como factor = 1,13
3) Coeficiente de medidas (F/F) Tabla Fitte y Cervini
Coeficiente Frente/Fondo (F/F) 12 x 30 = 99,8
VC/ZH = $ 4.000/m2 x 1,13 x 99,8 = $ 4.510,96/m2
100
5) TASACIÓN LOTE (E) = Superficie x $/m2
360 m2 x $ 4.510,96/m2 = $ 1.623.945,60
LOTES con
FRENTE a DOS
CALLES
calle
LOTES con FRENTE A DOS CALLES en

calle calle una manzana típica de los trazados
urbanísticos fundacionales (coloniales) de la
mayoría de nuestras ciudades.
calle
TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

95 m
1 15 m
Calle A $ 360/m2 Calle B $ 480/m2
1) MÉTODO DEL PROMEDIO DE VALORES UNITARIOS:

El promedio de los Valores Unitarios (Valor Cuadra promedio), la Tasación sería:
VALOR CUADRA/ZONA PROMEDIO = $ 360/m2 + $ 480/m2 = $ 420/m2
2
VALOR LOTE = VALOR CUADRA/ZONA PROMEDIO x Superficie lote
VALOR LOTE = $ 420/m2 x 1.425,00 m2 = $ 598.500,00

2) MÉTODO DEL VALOR UNITARIO MÁS ALTO:
Aplicando el método del Valor Unitario más alto (Valor Cuadra/Zona mayor), la Tasación del
LOTE 1 sería:
VALOR LOTE = Superficie lote x VALOR CUADRA/ZONA MAYOR
VALOR LOTE = $ 480/m2 x 1.425,00 m2 = $ 684.000,00
3) MÉTODO DE DIFUSIÓN DE VALORES:

El Ing. Dante Guerrero propone el Método de Difusión de Valores que consiste en hallar el
resultado promedio de sumar cada valor unitario frentista, y multiplicarlo por las relaciones de
los valores unitarios de cada “fondo ficticio”, proporcionales a ellos.
De este modo se obtiene un valor unitario medio que se multiplica por la superficie del lote para
su tasación. Continuamos trabajando con el LOTE 1.
Este método aplica la siguiente fórmula:
Valor Unitario Medio (V.U.M.) = V1 x V1 + V2 ( 1 – V1 )
V1 + V2 V1 + V2
V.U.M. = $ 360/m2 x $ 360/m2 + $ 480/m2 ( 1 – $ 360/m2 )
$ 360/m2 + $ 480/m2 $ 360/m2 + $ 480/m2
VALOR UNITARIO MEDIO = $ 360/m2 x 0,43 + $ 480/m2 x 0,57 = $ 428,40/m2
VALOR LOTE = VALOR UNITARIO MEDIO x Superficie lote
VALOR LOTE = $ 428,40/m2 x 1.425,00 m2 = $ 610.470,00
Calle
Caso 1
LOTES con FRENTE A DOS CALLES a los
Calle Calle cuales se los ha dividido en dos partes o
parcelas “teóricas” mediante el trazado de
una línea o límite “ficticio o virtual” que
permite realizar la tasación de cada parte
Caso 2 por separado y luego sumar los resultados
parciales para obtener el valor final.
Calle
4) MÉTODO DE DIVISIÓN FICTICIA del LOTE:

Este método retoma el criterio expuesto por el Ing. Valvano cuando se trataba de Tasar un lote
esquina que tenía más de 30 m en uno de sus frentes, para lo cual se realizaba una división
ficticia del lote a tasar, en dos partes o parcelas “teóricas”.
En este método, la ubicación del límite virtual o ficticio deberá ser determinada por el
criterio del tasador, considerando las características del lote. Es un método aplicable para el
caso de lotes regulares e irregulares, pero es especialmente apto para estos últimos.
PROCEDIMIENTO PRÁCTICO PARA DETERMINAR LA UBICACIÓN
DE LA LÍNEA DE FUSIÓN o DE DIVISIÓN FICTICIA DEL LOTE
f = distancia entre ambas calles
x = Distancia desde la línea municipal (L.M.) de la calle de mayor Valor Cuadra/Zona hasta la
línea de fusión o de división ficticia
$ A = Valor Cuadra/Zona de mayor valor (calle A)
$ B = Valor Cuadra/Zona de menor valor (calle B)
La relación proporcional se establece de la siguiente manera:
f_ _ = ___x___
(A + B) A
Luego x = A (__ f__ )

(A + B)
Supongamos que:
A = $ 350/m2 (Valor Cuadra/Zona sobre calle A)
B = $ 280/m2 (Valor Cuadra/Zona sobre calle B)
f = 120 m (distancia entre ambos frentes a calles A y B)
x= $ 350/m2 ( ___ 120 m _____ ) = 66,67 m

($ 350/m2 + $ 280/m2)
Luego x = 66,66 m que sería el fondo ficticio para tasar el sector que da a la calle A.
Por diferencia, el fondo ficticio para tasar el sector que da a la calle B sería de 53,33 m.
PROCEDIMIENTO PRÁCTICO PARA DETERMINAR LA UBICACIÓN
DE LA LÍNEA DE FUSIÓN o DE DIVISIÓN FICTICIA DEL LOTE
120 m
1A 1B 15 m
66,67 m 53,33 m
Calle A $ 350/m2
Calle B $ 280/m2
De este modo quedan definidas dos parcelas “teóricas”:

1A que tiene 15 m de frente y 66,67 m de fondo (1.000,05 m2)
1B que tiene 15 m de frente y 53,33 m de fondo (799,95 m2)
Calle
Caso 1
LOTES con FRENTE A DOS CALLES a los
Calle Calle cuales se los ha dividido en dos partes o
parcelas “teóricas” mediante el trazado de
una línea o límite “ficticio o virtual” que
permite realizar la tasación de cada parte
Caso 2 por separado y luego sumar los resultados
parciales para obtener el valor final.
Calle
CASO 2
Dependiendo de las medidas del lote, podremos optar por alguna de las tras formas de “división ficticia”
indicadas ( a ----------), (b ----------), (c ----------)
¿Cuál es el criterio por el cual se selecciona una de las “divisiones ficticias”

y se descartan las otras dos?
45 m 45 m
a
12 m 12 m
35 m 35 m
34 m 34 m
23 m
CASO 2 23 m
11 m 11 m
11 m11
Se trata de un LOTE CON FRENTE A DOS CALLES NO COLINDANTES
EN EL CUAL SE PLANTEAN como criterio de Tasación, 3 (tres)
ALTERNATIVAS DE DIVISIÓN “FICTICIA”
b
45 m
c
12 m 12 m
35 m
34 m
23 m
11 m
11 m
PROCEDIMIENTO
PROCEDIMIENTO
1) Se materializan gráficamente las 3 (tres) alternativas de
División Ficticia
2) En tas tablas correspondientes (Fitte y Cervini ó Tribunal de
Tasaciones, se ubican los COEFICIENTES de Frente y Fondo
(F/F) de cada lote “ficticio”
3) Se comparan los pares de Coeficientes F/F realizando la
diferencia aritmética entre ambos
4) La alternativa de División Ficticia que registre el MENOR

VALOR en la diferencia de F/F, es la que se deberá utilizar
para la Tasación
EN ESTE CASO SUPONEMOS EL LOTE UBICADO

EN ZONA DE P.H.
45 m
a
12 m
35 m
34 m
23 m
11 m
F/F 12 m x 39,50 m = 0,922

F/F 11 m x 29 m = 1,025
DIFERENCIA = 0,103
b
45 m
12 m
23 m
11 m
F/F 12 m x 45 m = 0,874
F/F 11 m x 23 m = 1,137
DIFERENCIA = 0,263
c
12 m
35 m
34 m
11 m
F/F 12 m x 34 m = 0,983
F/F 11 m x 35 m = 0,952
DIFERENCIA = 0,031
Al registrar la MENOR DIFERENCIA entre los Coef. F/F, esta es la
DIVISIÓN FICTICIA que se usará para TASAR el lote.
LOTES
IRREGULARES
1) Lotes con martillo a favor y en contra
(en el frente y en el
contrafrente)
2) LOTES con LADOS DESIGUALES
3) LOTES CON LADOS INCLINADOS
4) LOTES TRIANGULARES.
5) LOTES IRREGULARES
por INVASIÓN de linderos.
¿Cómo HOMOGENEIZAR LOTES
IRREGULARES?
COMO LAS IRREGULARIDADES QUE PUEDAN PRESENTAR LOS

LOTES SON MUY VARIADAS, PUDIENDO SER LAS TÍPICAS O
COMBINACIÓN DE ÉSTAS, ES NECESARIO REALIZAR UN ESTUDIO
DETALLADO DE CADA SITUACIÓN CONCRETA DE TASACIÓN
1º) Analizar el caso de irregularidad
2º) Establecer el CRITERIO a seguir en la Tasación
3º) Seleccionar el MÉTODO o los MÉTODOS a aplicar en la Tasación
4º) Homogeneizar
5º) Calcular el VALOR del LOTE A TASAR

TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON MARTILLO A FAVOR Y EN
CONTRA (en el frente o en el contrafrente) LIBRES DE MEJORAS
(baldíos)
calle
calle calle
Estos Lotes o Parcelas pueden ser el resultado

calle
TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON LADOS DESIGUALES o
CON LADOS INCLINADOS, LOTES TRIANGULARES con BASE o
con VÉRTICE sobre L.M., LIBRES DE MEJORAS (baldíos)
calle
calle calle

subdivisiones, uniones, expropiaciones para
trazado de nuevas calles, etc.
calle
LOTES con
MARTILLO
ZONA Viv. Individuales
LOTE CON MARTILLO A FAVOR (positivo) en
el CONTRAFRENTE
Se aplica el Método del FONDO RELATIVO o

FONDO FICTICIO
16 m
Consiste en determinar de manera teórica un lote
RECTANGULAR que tenga el MISMO FRENTE y la
9m
MISMA SUPERFICIE del lote IRREGULAR
Para ello deberemos DIVIDIR la SUPERFICIE del
39 m
lote a TASAR por la medida del frente
4m FR = Superficie lote (m2) = FR (m)

36 m
Frente (m)
FR = 468 m2 = 39 m
27 m
12 m
Obtenemos un lote “teórico” de 12 m de FRENTE

y 39 m de FONDO.
Con estos valores entramos a la tabla de F/F que
corresponda a la zona donde está ubicado el lote
L.M. que estamos tasando.
12 m Con este Coeficiente F/F procedemos a la
HOMOGENEIZACIÓN del Valor Cuadra/zona.
Vc/z = $ 500/m2 Al resultado lo multiplicamos por la Superficie del
lote y obtenemos la TASACIÓN del mismo
Lote Teórico
Frente = 12 m
Fondo = 39 m
Superficie = 468 m2
Coef. F/F = 89,4 (Tabla Fitte y Cervini)
Valor Cuadra/zona = $ 500/m2
Vc/z Homogeneizado = $ 500/m2 x 89,4 = $ 447/m2

100
Valor Lote = 468 m2 x $ 447/m2 = $ 209.196

ZONA Viv. Individuales
LOTE CON MARTILLO A FAVOR (positivo) en
el FRENTE

FONDO FICTICIO
12 m

36 m FR = Superficie lote (m2) = FR (m)
27 m
Frente (m)
29,25 m FR = 468 m2 = 29,25 m

16 m
4m
y 29,25 m de FONDO.
9m

Vc/z = $ 500/m2 Al resultado lo multiplicamos por la Superficie del
Lote Teórico
Frente = 16 m
Fondo = 29,25 m (adoptamos 29 m)
Superficie = 468 m2
Coef. F/F = 97,5 (Tabla Fitte y Cervini)
Valor Cuadra/zona = $ 500/m2
Vc/z Homogeneizado = $ 500/m2 x 97,5 = $ 487,50/m2

100
Valor Lote = 468 m2 x $ 487,50/m2 = $ 228.150

ZONA Prop. Horizontal
LOTE CON MARTILLO EN CONTRA
(negativo) en el CONTRAFRENTE

FONDO FICTICIO
12 m
9m

4m lote a TASAR por la medida del frente
FR = Superficie lote (m2) = FR (m)

36 m
Frente (m)
33,75 m FR = 540 m2 = 33,75 m

27 m
16 m

y 33,75 m de FONDO.
Vc/z = $ 1.500/m2 Al resultado lo multiplicamos por la Superficie del
Lote Teórico
Frente = 16 m
Fondo = 33,75 m (adoptamos 34 m)
Superficie = 540 m2
Coef. F/F = 1,055 (Tabla Tribunal Tasaciones)
Valor Cuadra/zona = $ 1.500/m2
Vc/z Homogeneizado = $ 1.500/m2 x 1,055 = $ 1.582,50/m2
Valor Lote = 540 m2 x $ 1.582,50/m2 = $ 854.550

ZONA Prop. Horizontal
LOTE CON MARTILLO EN CONTRA
(negativo) en el FRENTE

FONDO FICTICIO
16 m
45 m
27 m
FR = Superficie lote (m2) = FR (m)
36 m
Frente (m)
FR = 540 m2 = 45 m
12 m
4m Obtenemos un lote “teórico” de 12 m de FRENTE

y 45 m de FONDO.
9m

Vc/z = $ 1.500/m2 Al resultado lo multiplicamos por la Superficie del
Lote Teórico
Frente = 12 m
Fondo = 45 m
Superficie = 540 m2
Coef. F/F = 0,874 (Tabla Tribunal Tasaciones)
Valor Cuadra/zona = $ 1.500/m2
Vc/z Homogeneizado = $ 1.500/m2 x 0,874 = $ 1.311/m2
Valor Lote = 540 m2 x $ 1.311/m2 = $ 707.940

LOTES con
LADOS
DESIGUALES o
INCLINADOS
TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON LADOS DESIGUALES o
CON LADOS INCLINADOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)
calle
calle calle

calle
22.50 m
VC/Z $ 1.600/m2
La superficie se calcula multiplicando la base (frente = 22,50 m) por la altura (H). Este
valor (H) se calcula realizando la siguiente operación:
H (fondo relativo) = lado inclinado (hipotenusa) x Sen 60º = 45 m x 0,866 = 38,97 m
Superficie lote = 22,50 m x 38,97 m = 876,82 m2
FONDO RELATIVO = Superficie Lote (m2) = 876,82 m2 = 38,97 m
Frente (m) 22,50 m
Queda un lote de 22,50 m de frente por 38,97 m de fondo relativo, Coef. F/F = 81,7
$ 1600/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 81,7 = $ 1.307,20/m2
100
VALOR LOTE = 876,82 m2 x $ 1.307,20/m2 = $ 1.146.179,10
15 m
VC/Z $ 2.000/m2
LADO PROMEDIO = 50,00 m + 60,00 m = 55,00 m
2
Queda un lote de 15,00 m de frente por 55,00 m de fondo, teóricamente rectangular para tasar
con un Coeficiente de Frente/Fondo de 75,6 (Tabla de Fitte y Cervini) que aplicado al Valor
Cuadra/Zona nos da como resultado:
$ 2.000/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 75,6 = $ 1.512/m
100
VALOR LOTE = 825,00 m2 x $ 1.512/m2 = $ 1.247.400
LOTES
TRIANGULARES
TERRENOS, LOTES, PARCELAS TRIANGULARES con BASE o
calle
calle calle

calle
TERRENOS, LOTES, PARCELAS TRIANGULARES con BASE o
TABLAS DE TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN
a) Lotes Triangulares con BASE SOBRE LÍNEA MUNICIPAL
Establece coeficientes correctivos o de homogeneización en base

a las medidas del FRENTE y FONDO del lote
b) Lotes triangulares con VÉRTICE (o asimilable a un vértice) SOBRE

LÍNEA MUNICIPAL
Establece coeficientes correctivos o de homogeneización en base

a las medidas del CONTRAFRENTE y FONDO del lote
12 m
VC/Z $ 5.000/m2
La Superficie del lote es de 270,00 m2 (bxh/2)

1) asimilamos el lote triangular a uno rectangular de 12,00 m de frente por 45,00 m de fondo.
Coeficiente de Frente/Fondo 0,874 (Tribunal de Tasaciones)
2) Al Valor Cuadra/Zona lo afectamos del Coeficiente de Frente/Fondo
$ 5.000/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 0,874 = $ 4.370/m2
3) A este valor Unitario lo multiplicamos por el Coeficiente de Lotes Triangulares (Tribunal de
Tasaciones)
$ 4.370/m2 x 0,620 = $ 2.709,40/m2
4) VALOR LOTE = 270,00 m2 x $ 2.709,40/m2 = $ 731.538

TERRENOS, LOTES, PARCELAS IRREGULARES POR INVASIÓN
DE LINDEROS, LIBRES DE MEJORAS (baldíos)
d
c
b
h
LOTE INVADIDO LOTE INVASOR SECTOR INVADIDO
e
g
i
TERRENOS, LOTES, PARCELAS IRREGULARES POR INVASIÓN
DE LINDEROS, LIBRES DE MEJORAS (baldíos)
El método para tasar lotes que han sido invadidos por linderos es el llamado
del “ANTES” y el “DESPUÉS”
Consiste en:
a) TASAR el lote ORIGINAL (ANTES) con el método que corresponda
b) TASAR el lote REMANENTE (DESPUÉS) con el método que corresponda.
Este valor será MENOR al valor del lote original porque la invasión lo ha
modificado en sus medidas, superficie y proporciones, disminuyendo sus
aptitudes y posibilidades inmobiliarias.
c) CALCULAR LA DIFERENCIA ENTRE AMBAS TASACIONES
Esta diferencia es lo que corresponde pagar al invasor por la fracción invadida
en concepto de indemnización.
Si además se han producido otras situaciones (perjuicios, lucro cesante, daño
emergente, pérdida de aptitud arquitectónica, menor aprovechamiento
inmobiliario, menor superficie factible de construir, etc.) corresponderá el
cálculo de los montos por esos conceptos.
La resolución de estas controversias puede canalizarse
por vía extrajudicial o por vía judicial.
12 m LOTE IRREGULAR POR INVASIÓN
7m 5m
LOTE ORIGINAL
Frente = 12 m
Fondo = 35 m
C) INVASIÓN IRREGULAR a lo largo del lote, o

INVASIÓN LATERAL TOTAL
35 m
Invasión en el frente = 4 m
Invasión en el Contrafrente = 5 m
Lote Original
L.M. 8m 4m Fracción Invadida
12 m
Vc/z = $ 2.000/m2
LOTE ORIGINAL
Lote Medial
Zona Propiedad Horizontal
Frente = 12 m
Fondo = 35 m
Superficie = 420 m2
VC/Z = $ 2.000/m2
FOS = 80 %
Altura Máxima = 36 m
Retiro L.E. = no exigible
Corazón de Manzana = no lo afecta
TASACIÓN LOTE ORIGINAL
Coef. F/F (12 m x 35 m) = 0,971
VC/Z homogeneizado = $ 2.000/m2 x 0,971 = $ 1.942/m2
Valor Lote ORIGINAL = 420 m2 x $ 1.942/m2 = $ 815.640
LOTE REMANENTE
A raíz de la invasión, ha quedado como remanente un lote irregular (lote con
dos lados desiguales)
Frente = 8 m
Contrafrente = 7 m
Fondo = 35 m
Superficie (paralelogramo) = (8 m + 7 m) x 35 m = 262,50 m2
2
(disminución del 37,50 % de la superficie)
TASACIÓN LOTE REMANENTE

Fondo Relativo = Superficie lote = 262,50 m2 = 32,81 m
Frente 8m
(tomamos 33 m para ingresar Tabla F/F)
Coef. F/F (8 m x 32,81 m) = 0,888
VC/Z homogeneizado = $ 2.000/m2 x 0,888 = $ 1.776/m2
Valor Lote REMANENTE = 262,50 m2 x $ 1.776/m2 = $ 466.200
RESARCIMIENTO POR LA INVASIÓN
Valor LOTE ORIGINAL (Antes) – VALOR LOTE REMANENTE (Después)
$ 815.640 - $ 466.200 = $ 394.440
Valor Unitario aplicado a la superficie invadida = $ 394.440 = $ 2.504,38/m2

157,50 m2
VALORES DE COMPARACIÓN
VALOR CUADRA/ZONA = $ 2.000/m2
VALOR UNITARIO LOTE ORIGINAL = $ 1.942/m2
VALOR UNITARIO LOTE REMANENTE = $ 1.776/m2
VALOR UNITARIO SECTOR INVADIDO (INDEMNIZACIÓN) = $ 2.504,38/m2

Análisis de las posibilidades arquitectónico-inmobiliarias
del LOTE ORIGINAL
FOS = 80 % de 420 m2 = 336 m2
Sup. Libre del FOS = 20 % de 420 m2 = 84 m2
Altura Máxima = 36 m (13 plantas)
Patio 1ª Categoría = 36 m/3 = 12 m de diámetro
Superficie patio = 12 m x 12 m = 144 m2
(Prioridad porque supera la superficie libre del FOS)
Retiro L.E. = no exigible
Corazón de Manzana = no lo afecta
Superficie Cubierta por planta = Sup. Terreno – Sup. Patio = 420 m2 – 144 m2 = 276 m2
Superficie Cubierta Total máxima = 276 m2/planta x 13 plantas = 3.588 m2

Superficie Cubierta estimada Dpto 2 Dº (Cubierta Propia + % de Superficies Comunes) = 75 m2
Cantidad estimada Dptos = 3.588 m2 / 75 m2 por Dpto = 48 dptos

Análisis de las posibilidades arquitectónico-inmobiliarias
del LOTE REMANENTE
FOS = 80 % de 280 m2 = 224 m2
Sup. Libre del FOS = 20 % de 280 m2 = 56 m2

(prioridad porque supera la superficie del patio)
Altura Máxima = 36 m (13 plantas)
Patio 1ª Categoría = 36 m/3 = 12 m de diámetro

(imposible de ubicar: el lote ahora tiene 7 m en el contrafrente)
PATIO FACTIBLE = 7 m x 7 m = 49 m2
ALTURA MÁXIMA POSIBLE con patio de 7 m de diámetro = 7 m x 3 = 21 m (7 plantas)
Superficie Cubierta por planta = Sup. Terreno – Sup. Libre FOS = 280 m2 – 56 m2 = 224 m2

Superficie Cubierta estimada Dpto 2 Dº (Cubierta Propia + % de Superficies Comunes) = 75 m2

CONCLUSIONES
(Pérdida de aptitud arquitectónica y posibilidades inmobiliarias, por
disminución de medidas y superficie, alteración de proporciones y geometría)

(para el LOTE ORIGINAL)

(para el LOTE REMANENTE)

Si la invasión ha significado solamente el corrimiento del límite, la solución es volverlo a
la posición original. Ello no es factible si el colindante invasor ha construido y hay
intereses de terceros involucrados.
No es habitual que estas situaciones que involucran intereses económicos muy
importantes se resuelvan por vía de Mediación.
La mayoría de los casos se resuelven por vía JUDICIAL , instancias en las que los
ARQUITECTOS estamos habilitados para actuar como PERITOS OFICIALES o como
PERITOS DE CONTROL
LOTE TIPO LOTE ANTECEDENTE
LOTE TIPO LOTE
ANTECEDENTE

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COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA

TASACIÓN de INMUEBLES URBANOS

Prof. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

LOTE IRREGULAR POR INVASIÓN: Lote que ha sufrido modificación/es de diversa

LOTES REGULARES en una manzana

Los Lotes o Parcelas pueden ser el resultado del

LOTES ESQUINA en una manzana típica de

Los Lotes o Parcelas pueden ser el resultado

LOTES con FRENTE A DOS CALLES en

SEPARATIVOS, DIRECTOS COMPARATIVOS:

La mayor cantidad de información referida a

Precios de venta, su conformación y origen

Datos de remates públicos,

Información de bancos públicos

Información registral, situación dominial,

Información catastral, mensuras,

Avisos publicitarios, letreros de venta,

Otros datos que aporte

Contacto directo con la materialidad del lote:

Existencia y estado de las mejoras,

Factores valorizantes y desvalorizantes

Determinación de los coeficientes correctivos

Efectivizar opciones respecto

Priorizar los antecedentes más

Homogeneizar, de ser necesario,

Es un procedimiento para realizar la

Homogeneizar los antecedentes con

Promediar los antecedentes homogeneizados

a) Documentos probatorios de los derechos reales que lo afecten (dominio /

b) Documentos que acrediten la identidad de quienes declaran detentarlos o ser sus

c) Documentación técnica que refiera la materialidad física del lote:

d) Otras situaciones de hecho o de derecho que afecten al lote a tasar: invasiones,

Dirección: calle Laprida Nº 245

Condición: BALDÍO sin mejoras – libre de ocupantes.

Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 015 Parcela 005

Medida frente: 15,00 m

Medida fondo: 38,00 m

Valor Total: $ 1.197.000

Dirección: calle Obispo Trejo Nº 560

Condición: BALDÍO sin mejoras – libre de ocupantes.

Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 018 Parcela 012

Medida frente: 12,00 m

Medida fondo: 45,00 m

Valor Total: (A DETERMINAR)

Valor Unitario: $/m2 (A DETERMINAR)

“… SABER TASAR ES SABER HOMOGENEIZAR

HOMOGENEIZAR implica una especie de “transformación ficticia” de cada

SE REALIZA LA HOMOGENEIZACIÓN DEL VALOR UNITARIO (V.U.) o

Dicho de otro modo, HOMOGENEIZAR es determinar teóricamente el

1) Las Tablas de FITTE y CERVINI están formuladas para su

2) Las Tablas del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN

1) HOMOGENEIZACIÓN DE cada LOTE

2) DETERMINACIÓN del VALOR

3) HOMOGENEIZACIÓN DEL LOTE A

V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = __$/m2 (lote antecedente)__

Este paso implica establecer una relación matemática (división)

De este modo reducimos el “lote antecedente” a “lote tipo”, o sea, establecemos de

2) DETERMINACIÓN del VALOR CUADRA / ZONA (VC/Z)

3) DETERMINACIÓN DEL VALOR UNITARIO ($/m2)

a) Tablas de Fitte y Cervini

1) HOMOGENEIZAR VALORES UNITARIOS ( $/m2) DE LOTES

V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = __$/m2 (lote antecedente)__ x 100

2) Obtener el “VALOR CUADRA/ZONA” (VC/Z): representa el promedio de

3) Afectar el VALOR CUADRA/ZONA con el Coeficiente de Frente/Fondo del

V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = $/m2 (lote antecedente)

V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = $/m2 (lote antecedente) x 100

Luego x = A ( f )

x= $ 350/m2 ( _ 120 m ___ ) = 66,67 m