Colegio Arquitectos Tasaciones 2019 Módulo 3 MEJORAS

COLEGIO DE ARQUITECTOS
de la PROVINCIA DE CÓRDOBA
Instituto de Pericias y Tasaciones (IPET)
CURSO de
TASACIÓN de INMUEBLES
Prof. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Especialista en Docencia Universitaria (UTN)
Ex Prof. Titular CONSTRUCCIONES I “A” (FAUD. UNC)
Ex Prof. Titular PRODUCCIÓN Y GESTIÓN (FAUD. UNC)
Ex Prof. Titular TASACIONES (FDCS. UNLZ sede Córdoba)
MÓDULO 1
Fe de erratas: Diapositiva 59
Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

TASACIÓN de LOTE con FRENTE A DOS CALLES / CASO 1
95 m
Calle A $ 1.500/m2 15 m 1A 1B 15 m Calle B $ 1.000/m2
57 m 38 m
PARCELA TEÓRICA 1A
Superficie = 15 m x 57 m = 855 m2
Coeficiente F/F (zona Viviendas) = 74,6 (Fitte y Cervini)
VC/ZH = $ 1.500/m2 x 74,6 / 100 = $ 1.119/m2
VALOR PARCELA 1A = 855 m2 x $ 1.119/m2 = $ 956.745
PARCELA TEÓRICA 1B
Superficie = 15 m x 38 m = 570 m2
Coeficiente F/F (zona Viviendas) = 88,2 (Fitte y Cervini)
VC/ZH = $ 1.000/m2 x 88,2 / 100 = $ 882/m2
VALOR PARCELA 1B = 570 m2 x $ 882/m2 = $ 502.740
VALOR PARCELA 1 = 1A + 1B
$ 956.745 + $ 502.740 = $ 1.459.485
Valor Unitario Final = $ 1.4559.485 / 1.425 m2 = $ 1.024,20/m2
MÓDULO 2
Fe de erratas: Diapositiva 84

LOTE con LADOS INCLINADOS
La superficie se calcula multiplicando
la base (frente = 15 m) por la altura (H).
(H) se calcula realizando la siguiente operación:
H (fondo relativo) = lado inclinado (hipotenusa) x Sen
60º
H = 45 m x 0,866 = 38,97 m
Superficie lote = 15 m x 38,97 m = 876,82 m2
FONDO RELATIVO
Superficie Lote (m2) = 876,82 m2 = 38,97 m
Frente (m) 15 m
Queda un lote de 15 m de frente por 38,97 m de fondo
relativo (adoptamos 39 m como fondo)
Coef. F/F (Fitte y Cervini) = 87,2
$ 2.000/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 87,2 = $ 1.744/m2
100
VALOR LOTE = 876,82 m2 x $ 1.744/m2 = $
1.529.174,08
TASACIÓN de MEJORAS
MÓDULO 3
MEJORAS en general

LA TASACIÓN DE LAS MEJORAS ESTÁ ASOCIADA A
LA PÉRDIDA DE VALOR o DEPRECIACIÓN QUE LA
MISMAS EXPERIMENTAN POR DIVERSAS
CIRCUNSTANCIAS o MOTIVOS
CAUSALES de
DEPRECIACIÓN
En general se admiten dos causales de
DEPRECIACIÓN de MEJORAS
a) DEPRECIACIÓN FÍSICA
Toma en cuenta la materialidad de la mejora a tasar y los factores concurrentes
que producen la pérdida de valor
b) DEPRECIACIÓN FUNCIONAL
La DEPRECIACIÓN FUNCIONAL implica el manejo de parámetros no
mensurables o medibles a los cuales no se les pueden aplicar fórmulas
matemáticas. Por ello, su análisis en función de una Tasación dependerá del
criterio con que el Tasador realice el análisis, valoración y ponderación de dichas
variables.

a) Causas de depreciación FÍSICA
por averías o desgaste
Las averías pueden producirse por accidentes y/o fallas
progresivas, por mala conservación, siniestros (inundaciones,
incendios, sismos, etc.) El desgaste se produce por el uso y el
funcionamiento.
por deterioro o decrepitud
El deterioro puede producirse aún sin funcionamiento, pudiendo
deberse también al uso, a roturas, y aumenta con la edad del
bien. Cuando el deterioro es debido a la acción del tiempo se
denomina decrepitud.
Los elementos dinámicos de una construcción, como por
ejemplo las instalaciones, son los que habitualmente registran
más aceleradamente el desgaste y el deterioro.
CAUSALES de DEPRECIACIÓN FÍSICA
y PATOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS
 de MANTENIMIENTO
Se refieren a acciones destinadas a conservar en bien
evitando su ruina o destrucción
PATOLOGÍAS LEVES
Ocasionan molestias y producen deterioros funcionales simples
y mal aspecto de la construcción (desgaste, envejecimiento,
disfunción de aberturas, etc.)
Representan problemas técnicos simples,
de fácil solución y de bajo costo
PATOLOGÍAS GRAVES o RUINOSAS
Ocasionan que el edificio en su conjunto o alguno/s de sus
componentes principales quede totalmente fuera de servicio
(estructura, fundaciones, instalaciones, etc.)
Representan problemas técnicos complejos,
de trabajosa resolución y con altos costos
DEPRECIACIÓN FÍSICA por AVERÍAS
(filtraciones de cañerías, cubiertas de techo, incompatibilidades químicas, etc.)

(humedad ascendente, pérdida de cañerías, etc.)

(cedimientos, humedad ascendente por fallas de capas aisladoras, etc.)

(cimientos, etc.)

(Cubiertas de techo, desagües, etc.)

DEPRECIACIÓN FÍSICA por DETERIORO
(mantenimiento, abandono, falta de uso, etc.)

DEPRECIACIÓN FÍSICA por AVERÍA
(ALUVIÓN / INUNDACIÓN)

DEPRECIACIÓN FÍSICA por AVERÍA
(MOVIMIENTO SÍSMICO)

b) Causas de depreciación FUNCIONAL
 por inadecuación, insuficiencia o ineptitud
Los errores funcionales, las incorrectas condiciones de iluminación y ventilación,
instalaciones defectuosas y/o incompletas en sus materiales y/o funcionamiento,
etc., configuran estas causales.
 por obsolescencia
Se produce fundamentalmente por la desactualización técnica, tecnológica,
funcional, etc., de un equipo, material, elemento, instalación, artefacto, etc., en tal
medida que deba ser indefectiblemente reemplazado por otro que cumpla, con
mayor eficiencia y eficacia técnica, y con menores costos de instalación, operación
y mantenimiento, la misma o más funciones que el anterior.
 por anulación
Este tipo de causal se refiere a la imposibilidad de un edificio o parte de él, por
motivos de diverso origen, de prestar el servicio funcional para el cual el edificio
fue proyectado y construido, por ejemplo, por cambio de destino del mismo.

CASO TÍPICO de
DEPRECIACIÓN
FUNCIONAL
“CASA CHORIZO”
DEPRECIACIÓN FUNCIONAL por
OBSOLESCENCIA del todo o las partes

OBSOLESCENCIA del todo o las partes

ANULACIÓN
Cárcel Penitenciaria. Bº San Martín. Córdoba

ANULACIÓN
Cárcel de Encausados Bº Güemes. Córdoba

c) Causas CONTINGENTES
 accidentes
(negligencia, fuego, rayos, viento, precipitaciones, temperatura, etc.), por
deficiente mantenimiento o situaciones ajenas al inmueble en sí,
imputables a insuficiencias, fallas y/o deficiencias de los servicios
públicos.
 daños
causados por obstrucciones, contaminaciones, parasitosis.
 escasa o nula provisión
de agua, gas, electricidad, etc.

DEPRECIACIÓN FÍSICA por CAUSA
CONTINGENTE
(ACCIDENTE de TRÁNSITO)

DEPRECIACIÓN FÍSICA por CAUSA
CONTINGENTE
(ACCIDENTE de TRÁNSITO)

DOS PUNTOS de VISTA sobre el monto de
la DEPRECIACIÓN
1) Pérdida de valor, traducida en un monto de dinero, en función
de la EDAD, VIDA ÚTIL y ESTADO DE CONSERVACIÓN de
la mejora
Por Ej. Depreciación de la Mejora = $ 150.000
2) Monto aproximado de dinero a invertir para REVERTIR el

estado de deterioro y llevar al bien al estado de Conservación 1
en la categoría de MUY BUENO según el Criterio de Heidecke
Se deberá verificar y complementar con un Presupuesto, pero esa
cifra es una primera aproximación

MÉTODOS de TASACIÓN de
INMUEBLES con MEJORAS
DIRECTOS, COMPARATIVOS,
SEPARATIVOS
Como su nombre lo indica, determinan, por separado y
directamente, el valor de la tierra, más el valor de las
construcciones, mejoras y accesorios, basándose en la diferente
naturaleza de los mismos, su condición y factores (valorizantes y
desvalorizantes) intervinientes en cada caso.

DEFINICIONES
Definimos como MEJORAS, a todo tipo de construcción,
edificación, pavimentos, cercados, construcciones rurales
(agrícolas, ganaderas, etc.), instalaciones y dependencias
industriales, forestaciones, plantaciones y sembradíos, aguadas,
represas, canalizaciones y riego, desmontes, terraplenamientos,
etc., que integran un inmueble en su conjunto y que importen
una MODIFICACIÓN en las condiciones naturales del mismo.
Cuando un TERRENO, LOTE o PARCELA (rural o urbano)

carece totalmente de mejoras le adjudicamos el carácter de
RÚSTICO, INCULTO o VIRGEN.
También se lo designa con la denominación de BALDÍO, en
particular si se trata de un lote urbano.

Las MEJORAS, por sus características y condición, poseen un
VALOR INTRÍNSECO que puede experimentar PÉRDIDAS
DE VALOR por diversos motivos y circunstancias
La PÉRDIDA DE VALOR de una MEJORA, a la cual

denominamos DEPRECIACIÓN ha sido estudiada aplicando
distintos criterios, que han dado como resultado diferentes
métodos de análisis y cálculo,
según veremos a continuación

FIN VIDA ÚTIL
30 %
MÁXIMA DEPRECIACIÓN o EDAD/VIDA ÚTIL
PÉRDIDA TOTAL DE VALOR
DEPRECIACIÓN
D = 30 %
EDAD / VIDA ÚTIL
MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA

DEPRECIACIÓN CONSTANTE en función de la EDAD

1er TERCIO 2do TERCIO FIN VIDA ÚTIL
MÁXIMA DEPRECIACIÓN o
DEPRECIACIÓN
EDAD / VIDA ÚTIL
MÉTODO de KUENZLE o de la PARÁBOLA

DEPRECIACIÓN PROGRESIVA en función de la EDAD

1er TERCIO 2do TERCIO FIN VIDA ÚTIL
MÁXIMA DEPRECIACIÓN o
DEPRECIACIÓN
EDAD / VIDA ÚTIL
MÉTODO de ROSS
Depreciación = Promedio aritmético entre LÍNEA
RECTA y PARÁBOLA
MÉTODO de HEIDECKE
Depreciación EXCLUSIVAMENTE en función del ESTADO DE
CONSERVACIÓN asociado al MANTENIMIENTO
ESTADO Nº 1: Nuevo o muy bueno Depreciación: 0,00 %
ESTADO Nº 1,5: Entre nuevo y regular Depreciación 0,32 %
ESTADO Nº 2: Regular, con conservación normal Depreciación: 2,52 %
ESTADO Nº 2,5: Entre regular y reparaciones sencillas Depreciación 8,09 %
ESTADO Nº 3: Necesitado de reparaciones sencillas Depreciación 18,10 %
ESTADO Nº 3,5: Entre reparac. sencillas e importantes Depreciación 33,20 %
ESTADO Nº 4: Necesitado de reparaciones importantes Depreciación 52,60 %
ESTADO Nº 4,5: Entre reparac. importantes y sin valor Depreciación 75,20 %
ESTADO 5: Estado de Demolición o sin valor Depreciación 100,00 %

MÉTODO de
TASACIÓN
MEJORAS en general

MÉTODO de ROSS – HEIDECKE
Es una conjunción del Método de ROSS (Depreciación en función de la EDAD) y
el Método de HEIDECKE (Depreciación en función del ESTADO DE
CONSERVACIÓN)
Depreciación = Función del ESTADO DE CONSERVACIÓN
asociado al MANTENIMIENTO, la EDAD y la VIDA ÚTIL
ANALIZA LA MEJORA A TASAR CONSIDERANDO:

1)Superficie Cubierta
2)Estado de Conservación
3)Edad
4)Vida Útil o Vida Probable o Duración
PROCEDIMIENTO de TASACIÓN por el Método de
ROSS - HEIDECKE
1) VALOR A NUEVO (Método Comparativo ó Cómputo + Presupuesto ó
Actualización por Números Índice))
2) EDAD (Año actual – Año construcción)
3) VIDA ÚTIL (estadísticas)
4) ESTADO DE CONSERVACIÓN (Heidecke) por INSPECCIÓN OCULAR
5) COEFICIENTE K de DEPRECIACIÓN (%)
(Tablas de Ross – Heidecke)
6) Cálculo de la DEPRECIACIÓN (% del V.N.)

7) Determinación del VALOR ACTUAL
VALOR ACTUAL = VALOR A NUEVO (V.N.) – DEPRECIACIÓN (D)
8) Para COMPLETAR la TASACIÓN,

se deberá SUMAR el VALOR del LOTE en el que se ubica la MEJORA

1) CÁLCULO DEL VALOR A NUEVO
1) Método COMPARATIVO
Consiste en aplicar a la MEJORA a TASAR el VALOR UNITARIO ($/m2) de una
MEJORA SIMIILAR, COMPARABLE
2) Método del CÓMPUTO MÉTRICO Y PRESUPUESTO

Consiste en Computar TODOS LOS RUBROS e ÍTEMES de la MEJORA aTASAR y
realizar su PRESUPUESTO aplicando los VALORES UNITARIOS
vigentes a la fecha de la Tasación
3) Método de ACTUALIZACIÓN del VALOR HISTÓRICO o de ORIGEN, o

Método de los NÚMEROS ÍNDICE
Consiste en ACTUALIZAR a la fecha de la Tasación el VALOR DE ORIGEN de la
MEJORA a TASAR.
Se aplican los Índices del Costo de la Construcción Nivel General ($/m2).
Presenta algunas dificultades importantes:
a) Determinar con certeza el Valor de Origen o Valor Histórico
(lo que costó cuando se la construyó)
b) No hay estadísticas anteriores a 1980
c) Confiabilidad de los Números Índice
2) DETERMINACIÓN de LA EDAD de la MEJORA
EDAD = Año Actual – Año de Construcción
El Año de Construcción se determina mediante el ANÁLISIS de

DOCUMENTACIÓN
 PLANOS APROBADOS Y FINAL DE OBRA MUNICIPAL

 FECHA DE CONEXIÓN SERVICIO DE ELECTRICIDAD
 FECHA DE CONEXIÓN SERVICIO DE AGUA POTABLE
 FECHA DE CONEXIÓN DE SERVICIO DE GAS NATURAL
 FECHA DE CONEXIÓN DE SERVICIO DE CLOACAS POR RED
 TODO OTRO DOCUMENTO QUE PERMITA ESTABLECER CON
CERTEZA LA FECHA DE CONSTRUCCIÓN DE LA MEJORA
NO SE DEBEN UTILIZAR BOLETOS DE COMPRA-VENTA
o ESCRITURAS debido a que sus fechas no guardan relación con la
fecha de construcción
Ejemplos de DETERMINACIÓN de la EDAD en %
EDAD = 2019 – 1990 = 29 años
VIDA ÚTIL o VIDA PROBABLE o DURACIÓN = 70 años (viviendas)
EDAD en % = EDAD x 100 =
VIDA ÚTIL
EDAD en % = 259x 100 = 41,43 %
70
EDAD = 2019 – 1965 = 54 años

VIDA ÚTIL o VIDA PROBABLE o DURACIÓN = 70 años (viviendas)
EDAD en % = EDAD x 100 =
VIDA ÚTIL
EDAD en % = 54 x 100 = 77,14 %
70

3) DETERMINACIÓN de la VIDA ÚTIL,
VIDA PROBABLE o DURACIÓN
Se trata de un elemento con una carga muy alta de SUBJETIVIDAD

Los criterios para determinarla deben tener en cuenta las causales de
depreciación física y funcional
...Una mejora puede estar en muy buenas condiciones desde el punto de vista
MATERIAL, pero adolecer de grandes falencias o carencias en lo
FUNCIONAL...
...Del mismo modo, una mejora con pocos años de construida puede estar en
muy malas condiciones materiales y funcionales...
...También puede darse el caso de una mejora que tenga muchos años desde su
construcción, mantenga excelentes condiciones materiales pero su funcionalidad
esté obsoleta...
...Y así podemos continuar analizando múltiples situaciones
que nos harán dificultosa la tarea de determinar la VIDA ÚTIL
de una MEJORA...
Una manera de disminuir la carga de subjetividad en la determinación de la VIDA ÚTIL es
aplicar los valores propuestos por el Ing. Dante Guerrero en su Manual de Tasaciones
Sin embargo, debemos hacer la salvedad que se trata de VALORES INDICATIVOS,
basados en estudios estadísticos, y no constituyen parámetros absolutos
Por ello, los arquitectos, en función de TASADORES, deberemos aplicarlos en base a
nuestro criterio y experiencia profesional, y con la flexibilidad requerida en cada caso
ES IMPORTANTE SEÑALAR QUE SI ESTAMOS ACTUANDO COMO TASADORES
JUDICIALES, TODA DETERMINACION RELACIONADA CON EL ESTADO DE
CONSERVACIÓN Y LA VIDA ÚTIL DE UNA MEJORA OBJETO DE TASACIÓN, DEBERÁ
SER DEBIDAMENTE FUNDAMENTADA EN EL INFORME PERICIAL
VALORES PROPUESTOS POR EL ING. DANTE GUERRERO

a) Viviendas colectivas comunes: 60 años
b) Departamento con servicios centrales: 50 años
c) Viviendas individuales de una planta: 70 años
d) Depósitos / garajes: 75 años
Estos valores que se refieren al edificio en su conjunto.

Si se tuvieran que considerar partes del mismo los valores serían en general menores.
a) Instalación eléctrica: no más de 40 años

b) Instalación sanitaria: no más de 30 años
c) Instalaciones de aire acondicionado: no más de 25 años
d) Muros medianeros: entre 90 y 100 años

4) DETERMINACIÓN del
ESTADO DE CONSERVACIÓN
Se realiza por INSPECCIÓN OCULAR, tomando como referencia los
ESTADOS DE CONSERVACIÓN PLANTEADOS POR HEIDECKE en
relación a TODOS los COMPONENTES CONSTRUCTIVOS de la MEJORA a
TASAR
a) ENVOLVENTES (superior, laterales, inferior)
b) INSTALACIONES (agua, gas, cloacas, pluviales, etc.)
c) ESTRUCTURA (HºAº, metálica, madera, etc.)
d) CARPINTERÍA (metálica, madera, aluminio, PPN, PVC, etc.)
e) ARTEFACTOS (sanitarios, gas, calefacción, refrigeración, etc.)
f) REVOQUES y PINTURAS
g) VIDRIOS
h) PISOS y REVESTIMIENTOS
i) GRIFERÍAS y ACCESORIOS
j) MUEBLES DE COCINA y MESADAS
k) VERJAS, TAPIAS Y PATIOS
l) CUBIERTAS DE TECHO
m) FACHADAS
n) ENTREPISOS
o) ESCALERAS
p) Etc.
ESTADOS DE CONSERVACIÓN
Criterio de Heidecke
ESTADO Nº 1: Nuevo o muy bueno Depreciación: 0,00 %
ESTADO Nº 1,5: Entre nuevo y regular Depreciación 0,32 %
ESTADO Nº 2: Regular, con conservación normal Depreciación: 2,52 %
ESTADO Nº 2,5: Entre regular y reparaciones sencillas Depreciación 8,09 %
ESTADO Nº 3: Necesitado de reparaciones sencillas Depreciación 18,10 %
ESTADO Nº 3,5: Entre reparaciones sencillas e importantes Depreciación 33,20 %
ESTADO Nº 4: Necesitado de reparaciones importantes Depreciación 52,60 %
ESTADO Nº 4,5: Entre reparaciones importantes y sin valor Depreciación 75,20 %
ESTADO 5: Estado de Demolición o sin valor Depreciación 100,00 %

5) DETERMINACIÓN del
COEFICIENTE K de DEPRECIACIÓN
TABLA DE ROSS - HEIDECKE (para depreciación de MEJORAS)
Edad en % ESTADO DE CONSERVACIÓN
de duración 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
0 0,00 0,03 2,52 8,09 18,10 33,20 52,60 75,20 100,00
1 0,50 0,53 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,00
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,00
3 1,54 1,57 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,00
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,00
5 2,62 2,65 5,08 10,50 20,25 34,95 53,84 75,85 100,00
6 3,18 3,21 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00
7 3,74 3,77 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00
8 4,32 4,35 6,73 12,06 22,64 36,09 54,65 76,27 100,00
9 4,90 4,93 7,30 12,60 22,12 36,48 54,93 76,41 100,00
10 5,50 5,53 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,00
11 6,10 6,13 8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,00
12 6,72 6,75 9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,00
13 7,34 7,37 9,68 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,00
14 7,98 8,00 10,30 15,42 24,63 38,52 56,38 77,18 100,00
15 8,62 8,65 10,93 16,02 25,16 38,95 56,69 77,34 100,00
16 9,28 9,30 11,57 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100,00
17 9,94 9,97 12,22 17,23 26,25 39,84 57,31 77,66 100,00
18 10,62 10,64 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,00
19 11,30 11,33 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00Esp. Arqto
100,00
Jorge Alejandro ÁLVAREZ
6) CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN
Se aplica el Coeficiente K al Valor A NUEVO
D = K x VN
D = 13,70 % de $ 500.000 = $ 68.500
7) CÁLCULO DEL VALOR ACTUAL

VA = VN – D
VA = $ 500.000 - $ 68.500 = $ 431.500
8) DETERMINACIÓN del VALOR TOTAL del

inmueble
VALOR TOTAL = VALOR ACTUAL (mejoras) + VALOR TERRENO
VALOR TOTAL = $ 431.500 + $ 250.000 = $ 631.500

Si una mejora ha experimentado modificaciones,
ampliaciones, refacciones, etc., en distintos sectores de
la misma, se deberán considerar por separado cada
uno de dichos sectores, con sus respectivas edades y
estados de conservación, a los fines de realizar
tasaciones parciales cuya sumatoria nos dará el
VALOR A NUEVO de la totalidad.

EJEMPLO
DATOS BÁSICOS de una VIVIENDA a TASAR
Ubicación: Bº San Vicente– Ciudad de Córdoba
Dirección:calle Solares Nº 1245
Situación: MEDIAL
Condición: Edificado – libre de ocupantes
Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 015 Parcela 005
Medida frente lote: 15,00 m
Medida fondo lote : 38,00 m
Superficie lote: 570,00 m2
Superficie Cubierta Vivienda: 125 m2

Final de Obra Municipal: 25 de Octubre de 1970
Estado de Conservación: 3,5 (entre Reparaciones Sencillas e Importantes)
A LOS EFECTOS DE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO
para la DETERMINACIÓN DEL VALOR A NUEVO DE LAS MEJORAS, el
VALOR UNITARIO ($/m2) A APLICAR DEBE PROVENIR DE FUENTES
CONFIABLES, VERIFICABLES y JUSTIFICABLES.
LAS FUENTES CONSULTADAS DEBEN SER CONGRUENTES

CON LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE A TASAR
Salvo mejor criterio, dichas fuentes podrían ser:
a) Cámara Argentina de la Construcción C.A.C.

b) U.O.C.R.A.
c) Colegio de Arquitectos
d) Colegio de Ingenieros Civiles
e) Dirección de Estadísticas y Censos Córdoba
f) Dirección de Arquitectura
g) Dirección de Vivienda
h) Revistas especializadas
i) Fuentes y datos propios

Tasación Vivienda (Solamente Mejoras)
Superficie Cubierta TOTAL = 125 m2
Cálculo VALOR a NUEVO por Método COMPARATIVO
VALOR A NUEVO = 125 m2 x $ 25.000/m2 = $ 3.125.000
El VALOR UNITARIO ($/m2) ES FICTICIO Y A LOS FINES DEL EJEMPLO
Final de obra: Octubre 2000 EDAD = 2019 – 2000 = 19 años

Vida Útil = 70 años (Ing. Dante Guerrero)
EDAD en % = 19 x 100 = 27,14 %
70
Estado de Conservación = 3 (reparaciones sencillas)
Coeficiente K de Depreciación = 32,14 %

DEPRECIACIÓN = 32,14 % de $ 3.125.000 = $ 1.004.375
VALOR ACTUAL = V.N. – D
VALOR ACTUAL MEJORAS = $ 3.125.000 - $ 1.004.375 = $ 2.120.625
SE COMPLETA LA TASACIÓN SUMANDO el Valor Total del terreno
Hacemos un receso de
15 minutos...

Colegio Arquitectos Tasaciones 2019 Módulo 3 MEJORAS

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COLEGIO DE ARQUITECTOS

Prof. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Calle A $ 1.500/m2 15 m 1A 1B 15 m Calle B $ 1.000/m2

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

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Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

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Prof. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

2) Monto aproximado de dinero a invertir para REVERTIR el

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Cuando un TERRENO, LOTE o PARCELA (rural o urbano)

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

La PÉRDIDA DE VALOR de una MEJORA, a la cual

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

EDAD / VIDA ÚTIL

MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

EDAD / VIDA ÚTIL

MÉTODO de KUENZLE o de la PARÁBOLA

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

EDAD / VIDA ÚTIL

ESTADO Nº 1: Nuevo o muy bueno Depreciación: 0,00 %

ESTADO Nº 1,5: Entre nuevo y regular Depreciación 0,32 %

ESTADO Nº 2: Regular, con conservación normal Depreciación: 2,52 %

ESTADO Nº 2,5: Entre regular y reparaciones sencillas Depreciación 8,09 %

ESTADO Nº 3: Necesitado de reparaciones sencillas Depreciación 18,10 %

ESTADO Nº 3,5: Entre reparac. sencillas e importantes Depreciación 33,20 %

ESTADO Nº 4: Necesitado de reparaciones importantes Depreciación 52,60 %

ESTADO Nº 4,5: Entre reparac. importantes y sin valor Depreciación 75,20 %

ESTADO 5: Estado de Demolición o sin valor Depreciación 100,00 %

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

ANALIZA LA MEJORA A TASAR CONSIDERANDO:

6) Cálculo de la DEPRECIACIÓN (% del V.N.)

8) Para COMPLETAR la TASACIÓN,

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

2) Método del CÓMPUTO MÉTRICO Y PRESUPUESTO

3) Método de ACTUALIZACIÓN del VALOR HISTÓRICO o de ORIGEN, o

El Año de Construcción se determina mediante el ANÁLISIS de

 PLANOS APROBADOS Y FINAL DE OBRA MUNICIPAL

EDAD = 2019 – 1965 = 54 años

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Se trata de un elemento con una carga muy alta de SUBJETIVIDAD

VALORES PROPUESTOS POR EL ING. DANTE GUERRERO

Estos valores que se refieren al edificio en su conjunto.

a) Instalación eléctrica: no más de 40 años

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

ESTADO Nº 1,5: Entre nuevo y regular Depreciación 0,32 %