Colegio Arquitectos Tasaciones 2019 Módulo 2 TERRENOS IRREGULARES + 2 Calles + FOS FOT

COLEGIO DE ARQUITECTOS
de la PROVINCIA DE CÓRDOBA
Instituto de Pericias y Tasaciones (IPET)
CURSO de
TASACIÓN de INMUEBLES
Prof. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ
Especialista en Docencia Universitaria (UTN)
Ex Prof. Titular CONSTRUCCIONES I “A” (FAUD. UNC)
Ex Prof. Titular PRODUCCIÓN Y GESTIÓN (FAUD. UNC)
Ex Prof. Titular TASACIONES (FDCS. UNLZ sede Córdoba)
TASACIÓN de TERRENOS
URBANOS
LIBRES de MEJORAS
(baldíos)
Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

3.
LOTES con
FRENTES
a 2 CALLES
LOTE CON FRENTES A DOS CALLES
calle
LOTES con FRENTE A DOS CALLES en

calle
Caso 1 calle una manzana típica de los trazados
urbanísticos fundacionales (coloniales) de la
mayoría de nuestras ciudades.
Los Lotes o Parcelas pueden ser el resultado
Caso 2 del trazado original o de divisiones,
subdivisiones, uniones, etc.
calle

LOTE con FRENTES a DOS CALLES / CASO 1
95 m
1
15 m
15 m
Calle A $ 1.500/m2 Calle B $ 1.000/m2
1) MÉTODO DEL PROMEDIO DE VALORES UNITARIOS

El promedio de los Valores Unitarios (Valor Cuadra promedio), la Tasación sería:
VALOR CUADRA/ZONA PROMEDIO = $ 1.500/m2 + $ 1.000/m2 = $ 1.250/m2
2
VALOR LOTE = VALOR CUADRA/ZONA PROMEDIO x Superficie lote
VALOR LOTE = $ 1.250/m2 x 1.425 m2 = $ 1.781.250

2) MÉTODO DEL VALOR UNITARIO MÁS ALTO
Aplicando el método del Valor Unitario más alto (Valor Cuadra/Zona mayor), la
Tasación del LOTE 1 sería:
VALOR LOTE = Superficie lote x VALOR CUADRA/ZONA MAYOR
VALOR LOTE = $ 1.500/m2 x 1.425 m2 = $ 2.137.500
3) MÉTODO DE DIFUSIÓN DE VALORES

El Ing. Dante Guerrero propone el Método de Difusión de Valores que consiste en hallar el
resultado promedio de sumar cada valor unitario frentista, y multiplicarlo por las relaciones
de los valores unitarios de cada “fondo ficticio”, proporcionales a ellos.
De este modo se obtiene un valor unitario medio que se multiplica por la superficie del lote
para su tasación. Continuamos trabajando con el LOTE 1.
ES INDISTINTO ASIGNAR V1 y V2 a CUALQUIERA DE LOS VC/Z

Valor Unitario Medio (V.U.M.) = V1 x V1 + V2 ( 1 – V1 )
V1 + V2 V1 + V2
V.U.M. = $ 1.000/m2 x $ 1.000/m2 + $ 1.500/m2 ( 1 – $ 1.000/m2 )
$ 1.000/m2 + $ 1.500/m2 $ 1.000/m2 + $ 1.500/m2
VALOR UNITARIO MEDIO = $ 1.000/m2 x 0,40 + $ 1.500/m2 x 0,60 = $ 1.300/m2

VALOR LOTE = VALOR UNITARIO MEDIO x Superficie lote
VALOR LOTE = $ 1.300/m2 x 1.425,00 m2 = $ 1.852.500
calle
LOTES con FRENTE A DOS CALLES a los

calle calle cuales se los ha dividido en dos partes o
parcelas “teóricas” mediante el trazado de
Caso 1 una línea o límite “ficticio o virtual” que
permite realizar la tasación de cada parte
por separado y luego sumar los resultados
parciales para obtener el valor final.
calle
4) MÉTODO DE DIVISIÓN FICTICIA del LOTE

Este método retoma el criterio expuesto por el Ing. Valvano cuando se trataba de Tasar un lote
esquina que tenía más de 30 m en uno de sus frentes, para lo cual se realizaba una división
ficticia del lote a tasar, en dos partes o parcelas “teóricas”.
la ubicación del límite virtual o ficticio deberá ser determinada por el criterio del tasador, considerando las
características del lote. Es un método aplicable para el caso de lotes regulares e irregulares, pero es
especialmente apto para estos últimos.
PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR LA UBICACIÓN
DE LA LÍNEA DE FUSIÓN o de DIVISIÓN FICTICIA DEL
LOTE
f = distancia entre ambas calles
x = Distancia desde la línea municipal (L.M.) de la calle de mayor Valor Cuadra/Zona hasta la línea de
fusión o de división ficticia
$ A = Valor Cuadra/Zona de mayor valor (calle A)
$ B = Valor Cuadra/Zona de menor valor (calle B)
La relación proporcional se establece de la siguiente manera:
f_ _ = ___x___ Luego x = A (__ f__ )

(A + B) A (A + B)
A = $ 1.500/m2 (Valor Cuadra/Zona sobre calle A)
B = $ 1.000/m2 (Valor Cuadra/Zona sobre calle B)
f = 95 m (distancia entre ambos frentes a calles A y B)
ES INDISTINTO ASIGNAR A y B a CUALQUIERA DE LOS VC/Z
x= $ 1.500/m2 ( ___ 95 m _____ ) = 57 m

($ 1.500/m2 + $ 1.000/m2)
Luego x = 57 m que sería el fondo ficticio para tasar el sector que da a la calle A.
Por diferencia, el fondo ficticio para tasar el sector que da a la calle B sería de 38 m
COMO CRITERIO DE CONTROL, EL FONDO DE MAYOR MEDIDA DEBE QUEDAR
SIEMPRE DEL LADO DE LA CALLE DE MAYOR VC/Z Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ
UBICACIÓN DE LA LÍNEA DE FUSIÓN o DE DIVISIÓN
FICTICIA DEL LOTE / CASO 1
95 m
15 m
1A 1B
15 m
57 m 38 m
Calle A $ 350/m2 Calle B $ 280/m2
De este modo quedan definidas dos parcelas “teóricas

1A que tiene 15 m de frente y 57 m de fondo (855 m2)
1B que tiene 15 m de frente y 38 m de fondo (570 m2)
TASACIÓN de LOTE con FRENTE A DOS CALLES / CASO 1
95 m
1A 1B
15 m
Calle A $ 1.500/m2 Calle B $ 1.000/m2
15
m
57 m 38 m
PARCELA TEÓRICA 1A
Superficie = 15 m x 57 m = 855 m2
Coeficiente F/F (zona Viviendas) = 74,6 (Fitte y Cervini)
VC/ZH = $ 1.500/m2 x 74,6 / 100 = $ 1.119/m2
VALOR PARCELA 1A = 824,10 m2 x $ 1.119/m2 = $ 922.167,90
PARCELA TEÓRICA 1B
Coeficiente F/F (zona Viviendas) = 88,2 (Fitte y Cervini)
VC/ZH = $ 1.000/m2 x 88,2 / 100 = $ 882/m2
VALOR PARCELA 1B = 600,90 m2 x $ 882/m2 = $ 529.993,80
VALOR PARCELA 1 = 1A + 1B
$ 922.167,90 + $ 529.993,80 = $ 1.452.161,70
Valor Unitario Final = $ 1.452.161,70 / 1.425 m2 = $ 1.019,06/m2
calle
LOTES con FRENTE A DOS CALLES a los

calle calle cuales se los ha dividido en dos partes o
parcelas “teóricas” mediante el trazado de
una línea o límite “ficticio o virtual” que
permite realizar la tasación de cada parte
por separado y luego sumar los resultados
Caso 2 parciales para obtener el valor final.
calle
CASO 2
Dependiendo de las medidas del lote, podremos optar por alguna de las tras formas de “división ficticia”
indicadas ( a ----------), (b ----------), (c ----------)
¿Cuál es el criterio por el cual se selecciona una de las “divisiones ficticias” y

se descartan las otras dos?
PROCEDIMIENTO
1) Se materializan gráficamente las 3 (tres) alternativas

de División Ficticia
2) En las tablas correspondientes (Fitte y Cervini ó
Tribunal de Tasaciones, se ubican los COEFICIENTES
de Frente y Fondo (F/F) de cada lote “ficticio”
3) Se comparan los pares de Coeficientes F/F realizando
la diferencia aritmética entre ambos
4) La alternativa de División Ficticia que registre el

MENOR VALOR en la diferencia de F/F, es la que se
deberá utilizar para la Tasación
EN ESTE CASO SUPONEMOS EL LOTE UBICADO EN ZONA DE P.H.

45 m 45 m
A
A1
12 m
12 m
35 m
35 m
34 m 34 m
CASO 2 A2
23 m
23 m
11 m 11 m
11 m11
Se trata de un LOTE CON FRENTE A DOS CALLES NO COLINDANTES

En el que se plantean como criterio de Tasación,
3 (tres) ALTERNATIVAS DE DIVISIÓN “FICTICIA”
45 m
B C
B1
12 m
C1
12 m
35 m
34 m
C2
B2
23 m
11 m
11 m

Cálculo de diferencia de Coeficientes F/F
45 m
A
A1
12 m
35 m
34 m
A2
23 m
11 m
A1 F/F 12 m x (34 m + 45 m)/2 = 0,922

A2 F/F 11 m x (23 m + 35 m)/2 = 1,025
DIFERENCIA = 0,103
45 m
B
B1
12 m
B2
23 m
11 m
B1 F/F 12 m x 45 m = 0,874
B2 F/F 11 m x 23 m = 1,137
DIFERENCIA = 0,263
C
C1
12 m
35 m
C2
34 m
11 m
C1 F/F 12 m x 34 m = 0,983
C2 F/F 11 m x 35 m = 0,952
DIFERENCIA = 0,031
COMPARACIÓN ALTERNATIVAS
de DIVISIÓN FICTICIA
DIVISIÓN A
A1 F/F 12 m x 39,50 m = 0,922
A2 F/F 11 m x 29 m = 1,025
DIFERENCIA = 0,103
DIVISIÓN B
B1 F/F 12 m x 45 m = 0,874
B2 F/F 11 m x 23 m = 1,137
DIFERENCIA = 0,263
DIVISIÓN C
C1 F/F 12 m x 34 m = 0,983
C2 F/F 11 m x 35 m = 0,952
DIFERENCIA = 0,031
Al registrar la DIVISIÓN C, la MENOR DIFERENCIA entre los Coef. F/F, esta es la
DIVISIÓN FICTICIA que se usará para TASAR el lote.
Esta menor diferencia nos indica que ambos lotes teóricos son los más semejantes al
LOTE TIPO, y por lo tanto son más semejantes entre sí, tornando objetiva la elección de
división ficticia para realizar la tasación
TASACIÓN
C
C1
12 m
VC/Z $ 10.000/m2
35 m
34 m
C2
11 m
VC/Z $ 7.000/m2
C1 Superficie 12 m x 34 m = 408 m2 F/F 12 m x 34 m = 0,983

VC/Z H = $ 10.000/m2 x 0,983 = $ 9.830/m2
Valor C1 = 408 m2 x $ 9.830/m2 = $ 4.010.640
C2 Superficie 11 m x 35 m = 385 m2 F/F 11 m x 35 m = 0,952

VC/Z H = $ 7.000/m2 x 0,952 = $ 6.664/m2
Valor C2 = 385 m2 x $ 6.664/m2 = $ 2.565.640
VALOR TERRENO TOTAL C = C1 + C2 = $ 4.010.640 + $ 2.565.640 = $ 6.576.280

VALOR UNITARIO FINAL = VALOR TOTAL / Sup. total = $ 6.576.280 / 793 m2 = $ 8.292,91/m2

...en respuesta a las consultas de la
clase anterior...
Otros Métodos
1. Método del FOS
2. Método del FOT
1. MÉTODO DEL FOS
Este método se basa EXCLUSIVAMENTE en esta normativa
presente en las legislaciones Municipales de Edificación y
Ocupación del suelo
Consiste en lo siguiente:
a) CALCULAR EL FOS del lote a tasar y la superficie LIBRE de FOS
b) APLICAR a la SUPERFICIE DEL FOS el VC/Z, DIRECTAMENTE, SIN
HOMOGENEIZAR, obteniendo un primer valor parcial de Tasación
c) APLICAR a la SUPERFICIE REMANENTE (LIBRE DE FOS), EL V/C/Z
HOMOGENEIZADO con el COEFICIENTE F/F del lote TOTAL, obteniendo el
segundo valor parcial de tasación.
d) SUMAR AMBOS VALORES PARCIALES para OBTENER EL VALOR
TOTAL DEL LOTE
ESTE MÉTODO PUEDE APLICARSE A CUALQUIER LOTE
(REGULAR O IRREGULAR, MEDIAL O ESQUINA)

1. MÉTODO DEL FOS
Tomemos por ejemplo un lote MEDIAL a tasar de
12 m de frente x 40 m de fondo (480 m2)
ubicado en el Área Central de la ciudad de Córdoba (F.O.S. = 80 %)
El valor Cuadra/Zona correspondiente es de $ 15.000/m2
F.O.S. = 80 % de 480 m2 = 384 m2
Valor superficie F.O.S. = 384 m2 x $ 15.000/m2 = $ 5.760.000 (a)
Superficie remanente (libre del F.O.S.) = 20 % de 480 m2 = 96 m2
F/F lote a tasar (12 m de frente x 40 m de fondo)
(Tribunal Tasaciones) = 0,918
Valor Cuadra/Zona homogeneizado = $ 15.000/m2 x 0,918 = $ 13.770/m2
Valor superficie remanente = 96 m2 x $ 13.770/m2 = $ 1.321.920 (b)
VALOR TOTAL (a + b) = $ 5.760.000 + 1.321.920 = $ 7.081.920
Valor Unitario resultante = $ 7.081.920 / 480 m2 = $ 14.754/m2

2. MÉTODO DEL FOT
Este método se basa EXCLUSIVAMENTE en esta normativa presente en las
legislaciones Municipales de Edificación y Ocupación del suelo
Se utiliza para calcular Coeficientes Correctivos de los $/m2 de cada lote
antecedente, sin aplicar las Tablas de Frente/Fondo
a) CALCULAR EL FOT del lote TIPO aplicando el FOT del lote a TASAR
b) CALCULAR EL FOT del lote a tasar y el FOT de cada uno de los LOTES ANTECEDENTES
c) CALCULAR LOS COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN o COEFICIENTES DE
APROVECHAMIENTO de los lotes antecedentes, dividiendo los FOT cada antecedente por el FOT del lote
TIPO
d) CALCULAR EL COEFICENTE DE HOMOGENEIZACIÓN o COEFICIENTE DE
APROVECHAMIENTO del lote a tasar dividiendo su FOT por el FOT del lote tipo
e) REALIZAR LA HOMOGENEIZACIÓN de los VALORES UNITARIOS de cada antecedente
f) CALCULAR EL 1º PROMEDIO y el 2º PROMEDIO (VC/Z)
g) REALIZAR LA HOMOGENEIZACION DEL VC/Z aplicando el COEFICIENTE del lote a TASAR,
obteniendo su VALOR UNITARIO ($/m2)
h) CALCULAR EL VALOR DEL LOTE A TASAR
ESTE MÉTODO PUEDE APLICARSE A CUALQUIER LOTE
(REGULAR O IRREGULAR, MEDIAL O ESQUINA)
2. MÉTODO DEL FOT
Tomemos por ejemplo un lote a tasar de 12 m de frente x 35 m de fondo ubicado en un barrio con un
F.O.T. = 2.
Calculando la superficie del lote (420 m2) y aplicando el coeficiente de F.O.T., en dicho lote podremos
edificar un máximo de 840 m2 cubiertos.
Antecedente Nº 1 un lote de 11 m de frente x 25 m de fondo (275 m2) y por su ubicación le corresponde un
FOT = 1,5
Máxima superficie cubierta a construir en el LOTE Nº 1 = 412,50 m2

F.O.T. = 2
Máxima superficie cubierta a construir en el LOTE Nº 2 = 720 m2

F.O.T. = 1

F.O.T. = 1,5

F.O.T. = 1,5

CÁLCULO COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN
Calculamos la máxima superficie cubierta a construir en el lote tipo aplicándole el F.O.T. correspondiente a la
zona del lote a tasar
F.O.T. lote tipo (10 m x 30 m) = 2 (F.O.T. lote a tasar) x 300 m2 = 600 m
Calculamos los Coeficientes de Aprovechamiento del lote a tasar y de los lotes antecedentes:
• Coeficiente de Aprovechamiento del lote a tasar = 840 m2 = 1,4

600 m2
Coeficiente de Aprovechamiento Lote Antecedente Nº 1 = 412,50 m2 = 0,687

600 m2
Coeficiente de Aprovechamiento Lote Antecedente Nº 2 = 720 m2 = 1,20

600 m2

600 m2

600 m2

600 m2
HOMOGENEIZACION de ANTECEDENTES
Lote Antecedente Nº 1 = $ 2.200/m2 x 0,687 = $ 1.511,40/m2
Lote Antecedente Nº 2 = $ 1.200/m2 x 1,20 = $ 1.440/m2
Lote Antecedente Nº 3 = $ 2.600/m2 x 0,583 = $ 1.515,80/m2
Lote Antecedente Nº 4 = $ 1.400/m2 x 1,05 = $ 1.470/m2
Lote Antecedente Nº 5 = $.1.300 /m2 x 1,10 = $ 1.430/m2
El paso siguiente es obtener el VALOR CUADRA/ZONA (1º promedio), resultado de promediar los valores unitarios
homogeneizados de los lotes antecedentes:
VALOR C/Z = $ 1.511,40/m2 + $ 1.440/m2 + $ 1.515,80/m2 + $ 1.470/m2 + $.1,430/m2 = $ 1.473,44/m2
5
El rango de comparación sería:
$ 1.473,44/m2 + 10 % = $ 1.620,78/m2 ($ 1,473,44/m2 x 1,10)
$ 1.473,44/m2 – 10 % = $ 1.326,10/m2 ($ 1.473,44/m2 x 0,90)
COMO TODOS LOS ANTECEDENTES QUEDAN DENTRO EL RANGO, EL 1º PROMEDIO = VC/Z

$/m2 (Valor Cuadra/Zona x Coef. Aprovechamiento Lote a Tasar = $/m2 (del lote a tasar)
$ 1.473,44/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 1,4 = $ 2.062,82/m2 (del lote a tasar)

Precio/m2 (lote a tasar) x Superficie (lote a tasar) = Valor de Tasación del lote
$ 2.062,82/m2 x 420,00 m2 = $ 866.384,40

MÓDULO 2
LOTES IRREGULARES

IRREGULARIDADES TÍPICAS
1. LOTES con MARTILLOS
2. LOTES con
LADOS DESIGUALES
3. LOTES con LADOS INCLINADOS
4. LOTES TRIANGULARES
5. LOTES IRREGULARES POR INVASIÓN
1. LOTES CON MARTILLO a FAVOR (+)
y en CONTRA (-)
(en el frente o en el contrafrente)
calle
calle calle
Estos Lotes o Parcelas pueden ser el resultado

del trazado original o de divisiones,
subdivisiones, uniones, etc.
calle

2. LOTES con LADOS DESIGUALES
3. LOTES con LADOS INCLINADOS
4. LOTES TRIANGULARES
calle
calle calle

subdivisiones, uniones, expropiaciones para
trazado de nuevas calles, etc.
calle

5. LOTE IRREGULAR POR INVASIÓN: Lote que ha sufrido modificaciones de diversa
magnitud en sus medidas , superficie, geometría y/o proporciones por corrimiento
(de buena fe o no) del eje medianero por parte de uno o varios de los colindantes.
d
c
b
h
LOTE INVADIDO LOTE INVASOR SECTOR INVADIDO
e
g
i
¿Cómo TASAR
LOTES IRREGULARES?
LAS IRREGULARIDADES QUE PUEDAN PRESENTAR LOS LOTES SON
MUY VARIADAS, PUDIENDO SER LAS TÍPICAS O COMBINACIONES
DE ÉSTAS
PARA ELLO ES NECESARIO REALIZAR UN ESTUDIO DETALLADO

DE CADA SITUACIÓN CONCRETA DE TASACIÓN
1º) Analizar el caso de irregularidad

2º) Establecer el CRITERIO a seguir en la Tasación
3º) Seleccionar el MÉTODO o los MÉTODOS a aplicar en la Tasación
4º) Homogeneizar
5º) Calcular el VALOR del LOTE A TASAR
1.
LOTES con
MARTILLOS
a FAVOR (+) o en CONTRA (-), ubicados en
el FRENTE o en el CONTRAFRENTE

ZONA Viviendas Individuales LOTE CON MARTILLO A
FAVOR (+) en el
CONTRAFRENTE
Se aplica el Método del FONDO RELATIVO o
16 m FONDO FICTICIO
Consiste en determinar de manera teórica un lote
9m
RECTANGULAR que tenga el MISMO FRENTE y la

MISMA SUPERFICIE del lote IRREGULAR
39 m
Para ello deberemos DIVIDIR la SUPERFICIE del
lote a TASAR por la medida del frente
4m FR = Superficie lote (m2) = FR (m)

Frente (m)
36 m
FR = 468 m2 = 39 m
27 m
12 m
Obtenemos un lote “teórico” de 12 m de FRENTE

y 39 m de FONDO.
Con estos valores entramos a la tabla de F/F que
corresponda a la zona donde está ubicado el lote
que estamos tasando.
L.M.
Con este Coeficiente F/F procedemos a la
12 m HOMOGENEIZACIÓN del Valor Cuadra/zona.
Al resultado lo multiplicamos por la Superficie del
Vc/z = $ 1.500/m2 lote y obtenemos la TASACIÓN del mismo

Lote Teórico
Frente = 12 m
Fondo = 39 m
Superficie = 468 m2
Coef. F/F = 89,4 (Tabla Fitte y Cervini)
Valor Cuadra/zona = $ 1.500/m2
Vc/z Homogeneizado = $ 1.500/m2 x 89,4 = $ 1.341/m2

100
Valor Lote = 468 m2 x $ 1.341/m2 = $ 627.588

ZONA Viviendas Individuales
LOTE CON MARTILLO A
FAVOR (+) en el FRENTE
12 m FONDO FICTICIO
36 m FR = Superficie lote (m2) = FR (m)
27 m
Frente (m)
29,25 m
FR = 468 m2 = 29,25 m
16 m
4m
y 29,25 m de FONDO.
9m

L.M.
lote y obtenemos la TASACIÓN del mismo
Vc/z = $ 1.500/m2
TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos) Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ
Lote Teórico
Frente = 16 m
Fondo = 29,25 m (adoptamos 29 m)
Superficie = 468 m2
Coef. F/F = 97,5 (Tabla Fitte y Cervini)
Vc/z Homogeneizado = $ 1.500/m2 x 97,5 = $ 1.462,50/m2

100
Valor Lote = 468 m2 x $ 1.462,50/m2 = $ 684.450

COMPARACIÓN TASACIONES
LOTE CON MARTILLO A FAVOR (+) EN EL CONTRAFRENTE
$ 627.588
LOTE CON MARTILLO A FAVOR (+) EN EL FRENTE
$ 684.450
DIFERENCIA = (+) 9,06 %

RECORDAMOS QUE AMBOS LOTES TIENEN LAS MISMAS MEDIDAS, IGUAL
SUPERFICIE y SE ENCUENTRAN EN UNA ZONA CON EL MISMO VC/Z
EN TÉRMINOS GENERALES, UN MARTILLO A FAVOR (+) EN EL FRENTE INFLUYE

POSITIVAMENTE EN EL VALOR DE TASACIÓN

ZONA Propiedad Horizontal LOTE CON MARTILLO EN
CONTRA (-) en el
CONTRAFRENTE
12 m FONDO FICTICIO
9m
4m lote a TASAR por la medida del frente
36 m
FR = Superficie lote (m2) = FR (m)

Frente (m)
33,75 m FR = 540 m2 = 33,75 m

27 m
16 m
Obtenemos un lote “teórico” de 16 m de

FRENTE y 33,75 m de FONDO.
L.M.
Vc/z = $ 10.000/m2 lote y obtenemos la TASACIÓN del mismo
Lote Teórico
Frente = 16 m
Fondo = 33,75 m (adoptamos 34 m)
Superficie = 540 m2
Coef. F/F = 1,055 (Tabla Tribunal Tasaciones)
Valor Lote = 540 m2 x $ 10.550/m2 = $ 5.697.000

ZONA Propiedad Horizontal
LOTE CON MARTILLO EN
CONTRA (-) en el FRENTE
16 m FONDO FICTICIO
45 m
FR = Superficie lote (m2) = FR (m)
27 m
Frente (m)
36 m
FR = 540 m2 = 45 m
12 m

4m y 45 m de FONDO.
9m

L.M. Con este Coeficiente F/F procedemos a la
lote y obtenemos la TASACIÓN del mismo
Vc/z = $ 10.000/m2
Lote Teórico
Frente = 12 m
Fondo = 45 m
Superficie = 540 m2
Valor Lote = 540 m2 x $ 8.740/m2 = $ 4.719.600

COMPARACIÓN VALORES de TASACIÓN
LOTE CON MARTILLO EN CONTRA (-) EN EL CONTRAFRENTE
$ 5.697.000
LOTE CON MARTILLO EN CONTRA (+) EN EL FRENTE
$ 4.719.600
DIFERENCIA = $ 977.400 (-) 20,71 %
RECORDAMOS QUE AMBOS LOTES TIENEN LAS MISMAS MEDIDAS, IGUAL
SUPERFICIE y SE ENCUENTRAN EN UNA ZONA CON EL MISMO VC/Z
EN TÉRMINOS GENERALES, UN MARTILLO EN CONTRA (-) EN EL FRENTE INFLUYE

NEGATIVAMENTE EN EL VALOR DE TASACIÓN

CASO A
LA SUPERFICIE DEL MARTILLO SUPERA en 10% LA SUPERFICIE TOTAL DEL LOTE
CRITERIO 1
22 m
LOTE con MARTILLO a FAVOR (+)
en el CONTRAFRENTE
14 m
Cuando la Superficie del martillo supera el 10 % de

la Superficie total del lote, NO ES FACTIBLE
APLICAR el Método del FONDO RELATIVO o
10 m
40 m
FONDO FICTICIO porque el resultado de la
Tasación resultaría distorsionado
VERIFICACIÓN % Martillo
26 m
Superficie lote = 620 m2

Superficie martillo = 140 m2
% Martillo = 140 m2 x 100 = 22,58 %

620 m2
L.M.
12 m EN ESTOS CASOS DEBEREMOS REALIZAR
ALGUNAS OPERACIONES PARCIALES QUE NOS
Vc/z = $ 10.000/m2 Zona P.H. PERMITAN ARRIBAR AL VALOR FINAL DEL
TERRENO.
CASO A LOTE CON MARTILLO (+) en el CONTRAFRENTE
CRITERIO 1
ESTE CRITERIO SE APLICA CUANDO A TRAVÉS DE UNA INVESTIGACIÓN CATASTRAL Y/O DE TÍTULOS
SE DETERMINA QUE EL LOTE ORIGINAL ES LA MENOR SUPERFICIE (12 m x 40 m), AL QUE SE LE
REALIZÓ UNA UNIÓN POSTERIOR QUE LE DIO LA ACTUAL CONFIGURACIÓN
22 m
14 m
14 m
14 m
10 m
A 40 m
10 m
A
40 m
10 m
26 m
12 m L.M. 12 m L.M.
ZONA P.H. ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2 Vc/z = $ 10.000/m2
CASO A TRAZAMOS LÍNEAS DE DIVISIÓN TEÓRICAS O
LOTE CON MARTILLO (+) FICTICIAS Y QUEDAN CONFIGURADOS LOS LOTES
en el CONTRAFRENTE A1 = Frente 12 m / Fondo 40 m
CRITERIO 1 B1 = Frente 10 m / Fondo 40 m
B2 = Frente 10 m / Fondo 26 m
22 m
A1 B1 A2
14 m
10 m
A
40 m
40 m
40 m
B2
26 m
26 m
12 m L.M. 12 m
+ 10 m
- 10 m
ZONA P.H. LA TASACIÓN del LOTE A ES EL RESULTADO DE A1 + B1 – B2

Vc/z = $ 10.000/m2
EN TERMINOS REALES OBTENEMOS LA TASACIÓN DEL LOTE A
QUE ES EL RESULTADO DE A1 + A2
CRITERIO 1
A1
Lote Teórico A1 (medial)
40 m
Frente = 12 m
Fondo = 40 m
Superficie = 480 m2
12 m L.M.
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
Valor Lote = 480 m2 x $ 9.180/m2 = $ 4.406.400 (A1)

CRITERIO 1 B1
40 m
Lote Teórico B1 (medial)
Frente = 10 m
Fondo = 40 m
10 m L.M.
Superficie = 400 m2
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
Valor Lote = 400 m2 x $ 8.870/m2 = $ 3.548.000 (B1)

CRITERIO 1
B2
26 m
Lote Teórico B2 (medial)
Frente = 10 m 10 m L.M.
Fondo = 26 m ZONA P.H.

Vc/z = $ 10.000/m2
Superficie = 260 m2
Valor Lote = 260 m2 x $ 10.600/m2 = $ 2.756.000 (B2)

CRITERIO 1
22 m
14 m
10 m
A
40 m
26 m
Tasación Lote A
Superficie = 620 m2 12 m L.M.
ZONA P.H.
Valor Lote A = A1 + B1 – B2 Vc/z = $ 10.000/m2
$ 4.406.400 + $ 3.548.000 - $ 2.756.000 = $ 5.198.400
Valor Unitario Final = $ 5.198.400 = $ 8.384,52/m2 Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ
CASO A
LA SUPERFICIE DEL MARTILLO SUPERA en 10% LA SUPERFICIE TOTAL DEL LOTE
CRITERIO 2
LOTE CON MARTILLO A FAVOR (+)
en el CONTRAFRENTE
22 m Cuando la Superficie del martillo supera el

10 % de la Superficie total del lote, NO ES
FACTIBLE APLICAR el Método del FONDO
RELATIVO o FONDO FICTICIO porque el
A
14 m
resultado de la Tasación resultaría

distorsionado
VERIFICACIÓN % Martillo
10 m
40 m

26 m
% Martillo = 140 m2 x 100 = 22,58 %

620 m2
EN ESTOS CASOS DEBEREMOS

REALIZAR ALGUNAS OPERACIONES
PARCIALES QUE NOS PERMITAN
L.M. ARRIBAR AL VALOR FINAL DEL
12 m TERRENO.
Vc/z = $ 10.000/m2 Zona P.H.
CASO A LOTE CON MARTILLO (-) en el FRENTE
CRITERIO 2
SE DETERMINA QUE EL LOTE ORIGINAL ES LA MAYOR SUPERFICIE (22 m x 40 m), AL QUE SE LE
REALIZÓ UNA SUBDIVISIÓN POSTERIOR QUE LE DIO LA ACTUAL CONFIGURACIÓN
22 m
22 m
A A
14 m
40 m
10 m
40 m
10 m
26 m
26 m
L.M. L.M.
Vc/z = $ 10.000/m2 Zona P.H. 12 m
CRITERIO 2
22 m
14 m
A
10 m
A1
40 m
40 m
A2
26 m
26 m
L.M. L.M. 22 m - 10 m
12 m
Vc/z = $ 10.000/m2 Zona P.H. CRITERIO de TASACIÓN

CRITERIO 2

A1
40 m
Frente = 22 m
Fondo = 40 m
Superficie = 880 m2

L.M. 22 m
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
Valor Lote = 880 m2 x $ 8.840/m2 = $ 7.779.200 (A1)

CRITERIO 2

A2
Frente = 10 m
26 m
Fondo = 26 m
Superficie = 260 m2
10 m L.M.
Coef. F/F = 1,060 (Tabla Tribunal Tasaciones) ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
Valor Lote = 260 m2 x $ 10.600/m2 = $ 2.756.000 (A2)

CRITERIO 2
22 m
14 m
10 m
40 m
Tasación Lote A
26 m
Superficie = 620 m2
L.M. 12 m
Valor Lote = A1 – A2 ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
$ 7.779.200 - $ 2.756.000 = $ 5.023.200
Valor Unitario Final = $ 5.023.200 = $ 8.101,94/m2 Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ
COMPARACIÓN VALORES DE TASACIÓN
VALOR TASACIÓN (Criterio 1) = $ 5.198.400
DIFERENCIA (-) = $ 175.200 (- 3,37 %)

CASO B LOTE CON MARTILLO (+) en el FRENTE
CRITERIO 1
SE DETERMINA QUE EL LOTE ORIGINAL ES LA MENOR SUPERFICIE (12 x 40), AL QUE SE LE REALIZÓ
UNA UNIÓN POSTERIOR QUE LE DIO LA ACTUAL CONFIGURACIÓN
12 m
26 m
A A
40 m
40 m
10 m
14 m
14 m
L.M. 12 m 10 m 22 m
22 m L.M.
ZONA P.H. ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2 Vc/z = $ 10.000/m2
CASO B TRAZAMOS UNA LÍNEA DE DIVISIÓN TEÓRICA O
FICTICIA Y QUEDAN CONFIGURADOS LOS LOTES
LOTE CON MARTILLO (+)
en el FRENTE A1 = Frente 12 m / Fondo 40 m
A2 = Frente 10 m / Fondo 14 m
CRITERIO 1
12 m VERIFICACIÓN % Martillo

26 m
A1 % Martillo = 140 m2 x 100 = 22,58 %

620 m2
40 m
40 m
10 m
A2
A
14 m
14 m
22 m L.M. 12 m
+ 10 m
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2 LA TASACIÓN DEL LOTE A
ES EL RESULTADO DE A1 + A2
CRITERIO 1
A1
Frente = 12 m
40 m
Fondo = 40 m
Superficie = 480 m2

12 m L.M.
ZONA P.H.
Vc/z Homogeneizado = $ 10.000/m2 x 0,918 = $ 9.180/m2 Vc/z = $ 10.000/m2
Valor Lote = 480 m2 x $ 9.180/m2 = $ 4.406.400 (A1)

CRITERIO 1
Lote Teórico B2 (medial) A2

Frente = 10 m
14 m
Fondo = 14 m
Superficie = 140 m2 10 m L.M.
Coef. F/F = 1,370 (Tabla Tribunal Tasaciones) ZONA P.H.

Vc/z = $ 10.000/m2
Valor Lote = 140 m2 x $ 13.700/m2 = $ 1.918.000 (A2)

CRITERIO 1
12 m
26 m
40 m
Tasación Lote A
A 10 m
14 m
22 m L.M.
Superficie = 620 m2
ZONA P.H.
Valor Lote = A1 + A2 Vc/z = $ 10.000/m2
$ 4.406.400 + $ 1.918.000 = $ 6.324.400

Valor Unitario Final = $ 6.324.400 = $ 10.200,64/m2
620 m2 Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ
CRITERIO 2
ESTE CRITERIO SE APLICA CUANDO A TRAVÉS DE UNA INVESTIGACIÓN CATASTRAL Y/O DE TITULOS
SE DETERMINA QUE EL LOTE ORIGINAL ES LA MAYOR SUPERFICIE, AL QUE SE LE REALIZÓ UNA
SUBDIVISIÓN POSTERIOR QUE LE DIO LA ACTUAL CONFIFURACIÓN
22 m
12 m
26 m
26 m
40 m
40 m
10 m
10 m
A A
14 m
22 m L.M. 22 m L.M.
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
CRITERIO 2
1) TASAR EL LOTE “ORIGINAL”

(este “lote teórico” sería el “ANTES” de que se
produjera la irregularidad del “martillo”)
Frente = 22 m
40 m
Fondo = 40 m
Superficie = 880 m2
F/F = 0,884
VC/ZH = $ 10.00/m2 x 0,884 = $ 8,840/m2
22 m VALOR LOTE
ZONA P.H.
L.M.
Vc/z = $ 10.000/m2 880 m2 x $ 8.840/m2 = $ 7.779.200 (1)
CRITERIO 2
2) TASAR EL LOTE “teórico” B + B1

INTEGRADO CON EL “MARTILLO”
B1
Frente = 10 m
40 m
Fondo = 40 m
Superficie = 400 m2
F/F = 0,887
B VC/ZH = $ 10.000/m2 x 0,887 = $ 8.870/m2
10 m L.M. VALOR LOTE
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2 400 m2 x $ 8.870/m2 = $ 3.548.000 (2)
CRITERIO 2
3) TASAR EL “MARTILLO” B
Frente = 10 m
Fondo = 14 m
Superficie = 140 m2
F/F = 1,370
10 m
VC/ZH = $ 10.000/m2 x 1,370 = $ 13.700
14 m
VALOR LOTE = 140 m2 x $ 13.700/m2 =
B L.M.
$ 1.918.000 (3)
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
CRITERIO 2
B1
4) DETERMINAR EL VALOR DE B1
26 m
40 m
VALOR LOTE (10 x 40) – VALOR MARTILLO (10 x 14)
VALOR B1 = (2) – (3)

14mm
14
$ 3.548.000 (2) - $ 1.918.000 (3) =

B
10 m L.M.
$ 1.631.000 (4)
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
CRITERIO 2
12 m
26 m
B1
40 m
A
10 m
14 m
5) DETERMINAR EL VALOR DEL LOTE A TASAR
Valor Lote ORIGINAL – Valor B1 22 m

ZONA P.H.
VALOR LOTE = (1) – (4) Vc/z = $ 10.000/m2
$ 7.779.200 (1) - $ 1.631.000 (4) = $ 6.148.000

DIFERENCIA (-) = $ 176.200 (- 2,78 %)

CASO C LOTE INTERNO CON ACCESO POR PASILLO
ESTE CRITERIO SE APLICA CUANDO A TRAVÉS DE UNA INVESTIGACIÓN CATASTRAL Y/O DE TITULOS
SE DETERMINA QUE EL LOTE ORIGINAL ES LA MAYOR SUPERFICIE, AL QUE SE LE REALIZÓ UNA
SUBDIVISIÓN POSTERIOR QUE LE DIO LA ACTUAL CONFIGURACIÓN
13 m 13 m
25 m
50 m
50 m
25 m
25 m
11 m L.M. 11 m 2m L.M.
13 m 13 m
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
13 m
A
25 m
A1
50 m
50 m
26 m
25 m
A2
25 m
L.M.
11 m 2m 13 m - 11 m
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2 CRITERIO de TASACIÓN

PROCEDIMIENTO del
“ANTES” Y “DESPUÉS”
1) TASAR LOTE “ORIGINAL”

(antes de la división)
A1 50 m LOTE TOTAL 13 m x 50 m = 650 m2
F/F (13x50) Tabla Tribunal Tasaciones = 0,854
VC/ZH = $ 10.000/m2 x 0,854 = $ 8.540/m2
VALOR LOTE “ORIGINAL”

L.M. 13 m
650 m2 x $ 8.540/m2 = $ 5.551.000
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2

2) TASAR LOTE FRENTISTA A2
LOTE FRENTISTA
A2
25 m
F/F Tabla Tribunal Tasaciones = 1,096
11 m L.M. VC/ZH = $ 10.000/m2 x 1,096 = $ 10.960/m2
ZONA P.H. VALOR LOTE FRENTISTA

Vc/z = $ 10.000/m2
275 m2 x $ 10.960/m2 = $ 3.014.000

CASO C
LOTE INTERNO CON ACCESO POR PASILLO
13 m
3) DETERMINAR VALOR LOTE INTERNO A
LOTE INTERNO
A VALOR LOTE ORIGINAL – VALOR LOTE FRENTISTA

25 m
50 m VALOR LOTE INTERNO A

$ 5.551.000 - $ 3.014.000 = $ 2.537.000
25 m
Superficie LOTE INTERNO

A2 Sup. Lote total – Sup. Lote frentista
11 m 2m 650 m2 – 275 m 2 = 375 m2

L.M.
ZONA P.H. Valor Unitario Lote Interno
Vc/z = $ 10.000/m2
$ 2.537.000 / 375 m2 = $ 6.765,33/m2

2.
LOTES con LADOS
DESIGUALES

LOTES CON LADOS DESIGUALES
calle
calle calle

calle

LOTE con LADOS
DESIGUALES
CASO 1
Podemos aplicar
a) Promedio de fondos desiguales
b) Fondo Relativo
15 m
VC/Z $ 2.000/m2
FONDO RELATIVO = Superficie lote = 825 m2 = 55,00 m

Frente lote 15 m
Queda un lote de 15,00 m de frente por 55,00 m de fondo, teóricamente rectangular para tasar con un
Coeficiente de Frente/Fondo de 75,6 (Tabla de Fitte y Cervini) que aplicado al Valor Cuadra/Zona nos da
como resultado:
$ 2.000/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 75,6 = $ 1.512/m
100
VALOR LOTE = 825,00 m2 x $ 1.512/m2 = $ 1.247.400

LOTE con LADOS DESIGUALES / CASO 2
15 m
35 m
A
28 m L.M.
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
En este caso aplicamos el método de división ficticia, tasando cada parcela “teórica” por
separado. El VALOR TOTAL resulta de sumar los valores parciales.
La condición necesaria para aplicar la división ficticia, es que ninguna de las parcelas teóricas
quede con un frente menor a 6 m, que es el frente mínimo de las tablas de Frente/Fondo
Caso contrario se deberá aplicar Fondo Relativo

Como resultado de la división ficticia,
nos queda un lote MEDIAL A1, rectangular, de 15 m de frente y 35 m de fondo,
y un lote MEDIAL A2, triangular, de 13 m de frente y 35 m de fondo, que se
tasan por separado
15 m
A1
35 m
A2
15 m 13 m L.M.
28 m
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
TASAMOS el lote teórico A1
35 m
A1 F/F = 1,047 (Tribunal de Tasaciones)

VC/ZH = $ 10.000/m2 x 1,047 =
$ 10.470/m2
VALOR A1 = 525 m2 x $ 10.470/m2 =

15 m L.M.
ZONA P.H.
$ 5.496.750
Vc/z = $ 10.000/m2

TASAMOS el lote teórico A2
Superficie = 13 m x 35 m / 2 = 227,50 m2
F/F = 0,994 (Tribunal de Tasaciones)
35 m
Coef. Triángulo = 0,670

VC/ZH = $ 10.000/m2 x 0,994 x 0,670 =
A2 $ 6.659,80/m2
L.M. 13 m VALOR A2 = 227,50m2 x $ 6.659,80/m2 =
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
$ 1.515.104,50

15 m
35 m
A
28 m L.M.
ZONA P.H.
Vc/z = $ 10.000/m2
VALOR LOTE A = A1 + A2
$ 5.496.750 + $ 1.515.104,50 = $ 7.011.854,50
Valor Unitario Final = $ 7.011.854,50 / 752,50 m2 = 9.318,08/m2
3.
LOTES con LADOS
INCLINADOS

LOTES CON LADOS INCLINADOS
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)
calle
calle calle

calle

LOTE con LADOS INCLINADOS
La superficie se calcula multiplicando
la base (frente = 22,50 m) por la altura (H).
(H) se calcula realizando la siguiente operación:
H (fondo relativo) = lado inclinado (hipotenusa) x Sen
60º
H = 45 m x 0,866 = 38,97 m
Superficie lote = 22,50 m x 38,97 m = 876,82 m2
FONDO RELATIVO
Superficie Lote (m2) = 876,82 m2 = 38,97 m
Frente (m) 22,50 m
Queda un lote de 22,50 m de frente por 38,97 m de
fondo relativo
Coef. F/F (Fitte y Cervini) = 81,7
$ 2.000/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 81,7 = $ 1.634/m2
100
VALOR LOTE = 876,82 m2 x $ 1.634/m2 = $
1.432.723,88
4.
LOTES
TRIANGULARES

LOTES TRIANGULARES
con BASE o con VÉRTICE sobre L.M., LIBRES DE MEJORAS
(baldíos)
calle
calle calle

calle

LOTES TRIANGULARES
con BASE o con VÉRTICE sobre L.M.,
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)
TABLAS DE TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN y BHN
a) Lotes Triangulares con BASE SOBRE LÍNEA MUNICIPAL
Establece coeficientes correctivos o de homogeneización en base

a las medidas del FRENTE y FONDO del lote
b) Lotes triangulares con VÉRTICE (o asimilable a un vértice) SOBRE

LÍNEA MUNICIPAL
Establece coeficientes correctivos o de homogeneización en base

a las medidas del CONTRAFRENTE y FONDO del lote

LOTE TRIANGULAR
15 m de frente y 30 m de fondo
La Superficie del lote triangular A es de 225 m2 (bxh/2)
1) asimilamos el lote triangular a uno rectangular de 15,00

m de frente por 30,00 m de fondo.
Coeficiente de Frente/Fondo 97,4 (Fitte y Cervini)
2) Al Valor Cuadra/Zona lo afectamos del Coeficiente de
Frente/Fondo
$ 3.000/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 97,4 / 100 = $ 2.922/m2
A 3) A este valor Unitario lo multiplicamos por el Coeficiente

de Lotes Triangulares (Tribunal de Tasaciones)
$ 2.922/m2 x 0,700 = $ 2.045,40/m2
4) VALOR LOTE A = 225 m2 x $ 2.709,40/m2 = $ 460.215

LOTE TRIANGULAR
30 m de frente y 15 m de fondo B
TOMAMOS un LOTE TRIANGULAR B de las MISMAS MEDIDAS Y SUPERFICIE del lote A

que analizamos en el ejemplo anterior, pero ubicando el cateto MAYOR (30 m) sobre la L.M.
La Superficie del lote es de 225 m2 (bxh/2)
1) asimilamos el lote triangular a uno rectangular de 30 m de frente por 15 m de fondo.
Coeficiente de Frente/Fondo 113,0 (Fitte y Cervini)
2) Al Valor Cuadra/Zona lo afectamos del Coeficiente de Frente/Fondo
$ 3.000/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 113,0 /100 = $ 3.390/m2
3) A este valor Unitario lo multiplicamos por el Coeficiente de Lotes Triangulares (Tribunal de
Tasaciones)
$ 3.390/m2 x 0,660 = $ 2.237,40/m2
4) VALOR LOTE = 225 m2 x $ 2.237,40/m2 = $ 503.415

Si bien es un triángulo, el valor de Tasación es mayor debido a la mayor dimensión del frente
LOTES TRIANGULARES

Lote triangular A con frente de 15 m y fondo de 30 m
$ 460.215
Lote triangular B con frente de 30 m y fondo de 15 m

$ 503.415
DIFERENCIA (+) = $ 43.200 (+ 9,39 %)

5.
LOTES
IRREGULARES
por INVASIÓN
LOTE IRREGULAR POR INVASIÓN: Lote que ha sufrido modificaciones de diversa magnitud
en sus medidas , superficie, geometría y/o proporciones por corrimiento
(de buena fe o no) del eje medianero por parte de uno o varios de los colindantes.
d
c
b
h
LOTE INVADIDO LOTE INVASOR SECTOR INVADIDO
e
g
i
LOTES IRREGULARES por INVASIÓN de
LINDEROS
El método para tasar lotes que han sido invadidos por linderos es el llamado del
“ANTES” y el “DESPUÉS”
Consiste en:
a) TASAR el lote ORIGINAL (ANTES) con el método que corresponda
b) TASAR el lote REMANENTE (DESPUÉS) con el método que corresponda.
Este valor será DIFERENTE (+ o -) al valor del lote original porque la invasión lo
ha modificado en sus medidas, superficie y proporciones, y/o disminuyendo
sus aptitudes y posibilidades inmobiliarias.
c) CALCULAR LA DIFERENCIA ENTRE AMBAS TASACIONES
Esta diferencia es lo que corresponde pagar al invasor por la fracción invadida en
concepto de indemnización.
Si además se han producido otras situaciones (perjuicios, lucro cesante, daño
emergente, pérdida de aptitud arquitectónica, menor aprovechamiento
inmobiliario, menor superficie factible de construir, etc.) corresponderá el
cálculo de los montos por esos conceptos.
La resolución de estas controversias puede canalizarse
por vía extrajudicial o por vía judicial.
12 m
7m 5m LOTE IRREGULAR
por INVASIÓN
LOTE ORIGINAL
Frente = 12 m
Fondo = 35 m
C) INVASIÓN IRREGULAR a lo largo del lote, o

35 m
INVASIÓN LATERAL TOTAL
Invasión en el frente = 4 m
Invasión en el Contrafrente = 5 m
Lote Original
L.M. 8m 4m
12 m
Fracción Invadida
Vc/z = $ 10.000/m2
LOTE ORIGINAL
Lote Medial
Zona Propiedad Horizontal
Frente = 12 m
Fondo = 35 m
Superficie = 420 m2
VC/Z = $ 10.000/m2
FOS = 80 %
Altura Máxima = 36 m
Retiro L.E. = no exigible
Corazón de Manzana = no lo afecta
TASACIÓN LOTE ORIGINAL

Coef. F/F (12 m x 35 m) = 0,971
VC/Z homogeneizado = $ 10.000/m2 x 0,971 = $ 9.710/m2
Valor Lote ORIGINAL = 420 m2 x $ 9.710/m2 = $ 4.078.200
LOTE REMANENTE
A raíz de la invasión, ha quedado como remanente un lote irregular (lote con
dos lados desiguales)
Frente = 8 m
Contrafrente = 7 m
Fondo = 35 m
Superficie (paralelogramo) = (8 m + 7 m) x 35 m = 262,50 m2
2
(disminución del 37,50 % de la superficie)
TASACIÓN LOTE REMANENTE

Fondo Relativo = Superficie lote = 262,50 m2 = 32,81 m
Frente 8m
(tomamos 33 m para ingresar Tabla F/F)
Coef. F/F (8 m x 32,81 m) = 0,888
VC/Z homogeneizado = $ 10.000/m2 x 0,888 = $ 8.880/m2
Valor Lote REMANENTE = 262,50 m2 x $ 8.880/m2 = $ 2.331.000

RESARCIMIENTO POR LA INVASIÓN
Valor LOTE ORIGINAL (Antes) – VALOR LOTE REMANENTE (Después)
$ 4.078.200 - $ 2.331.000 = $ 1.747.200
Valor Unitario aplicado a la superficie invadida = $ 1.747.200 = $ 11.093,33/m2

157,50 m2
VALORES DE COMPARACIÓN
VALOR CUADRA/ZONA = $ 10.000/m2
VALOR UNITARIO LOTE ORIGINAL = $ 9.710/m2
VALOR UNITARIO LOTE REMANENTE = $ 8.880/m2
VALOR UNITARIO SECTOR INVADIDO (INDEMNIZACIÓN) = $ 11.093,33/m2

Análisis de las posibilidades arquitectónicas e
inmobiliarias del LOTE ORIGINAL
A los fines del análisis suponemos el terreno ubicado en la ciudad de Córdoba
(Área Central Ordenanza 8057, modificatorias y complementarias)
FOS = 80 % de 420 m2 = 336 m2 Sup. Libre del FOS = 20 % de 420 m2 = 84 m2

Altura Máxima = 36 m (13 plantas)
Patio 1ª Categoría = 36 m/3 = 12 m de diámetro
(Simplificamos el análisis planteando 12 m de diámetro en toda la altura del edificio)
Superficie patio = 12 m x 12 m = 144 m2
(Prioridad porque supera la superficie libre del FOS)
Retiro L.E. = no exigible Corazón de Manzana = no lo afecta
Superficie Cubierta por planta = Sup. Terreno – Sup. Patio = 420 m2 – 144 m2 = 276 m2
Superficie Cubierta Total máxima = 276 m2/planta x 13 plantas = 3.588 m2

Superficie Cub. estimada Dpto 2 Dº (Cubierta Propia + % de Superficies Comunes) = 75 m2
Cantidad estimada Dptos = 3.588 m2 / 75 m2 por Dpto = 48 dptos

Análisis de las posibilidades arquitectónicas e
inmobiliarias del LOTE REMANENTE
FOS = 80 % de 280 m2 = 224 m2
Sup. Libre del FOS = 20 % de 280 m2 = 56 m2
(prioridad porque supera la superficie del patio)
Altura Máxima = 36 m (13 plantas)
Patio 1ª Categoría = 36 m/3 = 12 m de diámetro
(imposible de ubicar: el lote ahora tiene 7 m en el contrafrente)
PATIO FACTIBLE = 7 m x 7 m = 49 m2
(Simplificamos el análisis planteando 7 m de diámetro en toda la altura del edificio)
ALTURA MÁXIMA POSIBLE con patio de 7 m de diámetro = 7 m x 3 = 21 m (7 plantas)
Superficie Cubierta por planta = Sup. Terreno – Sup. Libre FOS = 280 m2 – 56 m2 = 224 m2
Superficie Cubierta Total máxima = 224 m2/planta x 7 plantas = 1.568 m2

Superficie Cubierta estimada Dpto 2 Dº (Cubierta Propia + % de Superficies Comunes) = 75 m2

CONCLUSIONES
(Pérdida de aptitud arquitectónica y posibilidades inmobiliarias, por
disminución de medidas y superficie, alteración de proporciones y geometría)
Para el LOTE ORIGINAL
3.588 m2
Superficie Cubierta Total máxima = 276 m2/planta x 13 plantas =
Para el LOTE REMANENTE
1.568 m2
Superficie Cubierta Total máxima = 224 m2/planta x 7 plantas =
Si la invasión ha significado solamente el corrimiento del límite, la solución es

volverlo a la posición original. Ello no es factible si el colindante invasor ha
construido y hay intereses de terceros involucrados.
Cuando estas situaciones involucran intereses económicos muy importantes
no es habitual que se resuelvan por vía de Mediación.
La mayoría de los casos se resuelven por vía JUDICIAL , instancia en las que
los ARQUITECTOS estamos habilitados para actuar como PERITOS OFICIALES
o como PERITOS DE CONTROL
Próximo Encuentro
MÓDULOS 3 y 4
MEJORAS en GENERAL
PROPIEDAD HORIZONTAL

Muchas gracias por su amable
atención
arqjaalvarez@gmail.com

Colegio Arquitectos Tasaciones 2019 Módulo 2 TERRENOS IRREGULARES + 2 Calles + FOS FOT

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Colegio Arquitectos Tasaciones 2019 Módulo 2 TERRENOS IRREGULARES + 2 Calles + FOS FOT

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COLEGIO DE ARQUITECTOS

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

LOTES con FRENTE A DOS CALLES en

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Calle A $ 1.500/m2 Calle B $ 1.000/m2

1) MÉTODO DEL PROMEDIO DE VALORES UNITARIOS

VALOR LOTE = $ 1.250/m2 x 1.425 m2 = $ 1.781.250

3) MÉTODO DE DIFUSIÓN DE VALORES

ES INDISTINTO ASIGNAR V1 y V2 a CUALQUIERA DE LOS VC/Z

VALOR UNITARIO MEDIO = $ 1.000/m2 x 0,40 + $ 1.500/m2 x 0,60 = $ 1.300/m2

LOTES con FRENTE A DOS CALLES a los

4) MÉTODO DE DIVISIÓN FICTICIA del LOTE

La relación proporcional se establece de la siguiente manera:

f_ _ = ___x___ Luego x = A (__ f__ )

ES INDISTINTO ASIGNAR A y B a CUALQUIERA DE LOS VC/Z

x= $ 1.500/m2 ( ___ 95 m _____ ) = 57 m

De este modo quedan definidas dos parcelas “teóricas

LOTES con FRENTE A DOS CALLES a los

¿Cuál es el criterio por el cual se selecciona una de las “divisiones ficticias” y

1) Se materializan gráficamente las 3 (tres) alternativas

4) La alternativa de División Ficticia que registre el

EN ESTE CASO SUPONEMOS EL LOTE UBICADO EN ZONA DE P.H.

Se trata de un LOTE CON FRENTE A DOS CALLES NO COLINDANTES

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

A1 F/F 12 m x (34 m + 45 m)/2 = 0,922

C1 Superficie 12 m x 34 m = 408 m2 F/F 12 m x 34 m = 0,983

C2 Superficie 11 m x 35 m = 385 m2 F/F 11 m x 35 m = 0,952

VALOR TERRENO TOTAL C = C1 + C2 = $ 4.010.640 + $ 2.565.640 = $ 6.576.280

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Antecedente Nº 2 un lote de 12 m de frente x 30 m de fondo (360 m2) y por su ubicación le corresponde un

Antecedente Nº 3 un lote de 10 m de frente x 35 m de fondo (350 m2) y por su ubicación le corresponde un

Antecedente Nº 4 un lote de 12 m de frente x 35 m de fondo (420 m2) y por su ubicación le corresponde un

Antecedente Nº 5 un lote de 11 m de frente x 40 m de fondo (440 m2) y por su ubicación le corresponde un

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

F.O.T. lote tipo (10 m x 30 m) = 2 (F.O.T. lote a tasar) x 300 m2 = 600 m

• Coeficiente de Aprovechamiento del lote a tasar = 840 m2 = 1,4

Coeficiente de Aprovechamiento Lote Antecedente Nº 1 = 412,50 m2 = 0,687

Coeficiente de Aprovechamiento Lote Antecedente Nº 2 = 720 m2 = 1,20

Coeficiente de Aprovechamiento Lote Antecedente Nº 3 = 350 m2 = 0,583

Coeficiente de Aprovechamiento Lote Antecedente Nº 4 = 630 m2 = 1,05

Coeficiente de Aprovechamiento Lote Antecedente Nº 5 = 660 m2 = 1,10

El rango de comparación sería:

$ 1.473,44/m2 + 10 % = $ 1.620,78/m2 ($ 1,473,44/m2 x 1,10)

$ 1.473,44/m2 – 10 % = $ 1.326,10/m2 ($ 1.473,44/m2 x 0,90)

COMO TODOS LOS ANTECEDENTES QUEDAN DENTRO EL RANGO, EL 1º PROMEDIO = VC/Z

$ 1.473,44/m2 (Valor Cuadra/Zona) x 1,4 = $ 2.062,82/m2 (del lote a tasar)

$ 2.062,82/m2 x 420,00 m2 = $ 866.384,40

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Estos Lotes o Parcelas pueden ser el resultado

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Estos Lotes o Parcelas pueden ser el resultado

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

LOTE INVADIDO LOTE INVASOR SECTOR INVADIDO

PARA ELLO ES NECESARIO REALIZAR UN ESTUDIO DETALLADO

1º) Analizar el caso de irregularidad

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

RECTANGULAR que tenga el MISMO FRENTE y la

4m FR = Superficie lote (m2) = FR (m)

Obtenemos un lote “teórico” de 12 m de FRENTE

Esp. Arqto Jorge Alejandro ÁLVAREZ

Coef. F/F = 89,4 (Tabla Fitte y Cervini)

Valor Cuadra/zona = $ 1.500/m2

f_ _ = _x_ Luego x = A ( f )

x= $ 1.500/m2 ( _ 95 m ___ ) = 57 m