ZONAS HOMOGÉNEAS

FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS
Normatividad:
− Ley 14 de 1983. Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades
territoriales y dicta normas sobre el catastro, impuesto predial, de renta y
complementarios.
− Resolución 70 de 2011 reglamentaria del catastro.
− Resolución 1055 de 2012 modifico la resolución 70 de 2011.
− Resolución 893 número predial nacional.
− Resolución 1174 de 2016 adiciona el artículo 150 de la Resolución 070 de
2011 y el artículo 1 de la Resolución 1008 de 2012.
− CONPES 3859 de 2016 “Política para la Adopción e Implementación de un
Catastro Multipropósito Rural -Urbano”.
− Resolución 620 de 2008 Por la cual se establecen los Avalúos ordenados
dentro del marco de la ley 388 de 1997
Normatividad:
− Resolución 642 de 2018, que tiene por objeto adoptar el modelo LADM COL
en la versión aprobada, como estándar para la interoperabilidad de la
información del catastro multipropósito.
− Decreto 148 del 04 de febrero de 2020 Por el cual se reglamentan
parcialmente los artículos 79, 80, 81 Y 82 de la Ley 1955 de 2019 y se modifica
parcialmente el Título 2 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1170 de 2015,
Por medio del cual se expide el Decreto Reglamentario Único del Sector
Administrativo de Información Estadística'
Zonas homogéneas:
Espacios geográficos que tienen características
similares en cuanto a variables físicas y económicas
 Zonas homogéneas Físicas:
Son espacios geográficos con características similares
en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso
actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación
de las construcciones y/o edificaciones, áreas
homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas
superficiales permanentes u otras variables que
permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.
(Artículo 51. Resolución 70 de 2011)
Zonas homogéneas Geoeconómicas:
Son los espacios geográficos determinados a partir de
Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios
similares en cuanto a su precio, según las condiciones
del mercado inmobiliario (Artículo 52 Resolución 70
de 2011)
 Actualización catastral:
Conjunto de actividades destinadas a identificar, incorporar o
rectificar los cambios o inconsistencias en la información catastral
durante un período determinado. Para la actualización catastral
podrán emplearse mecanismos diferenciados de intervención en el
territorio, tales como métodos directos, indirectos, declarativos y
colaborativos, así como el uso e integración de diferentes fuentes de
información que den cuenta de los cambios entre la base catastral y
la realidad de los inmuebles. En ningún caso, para actualizar la
información de un área geográfica, será obligatorio adelantar
levantamiento catastral en la totalidad de inmuebles (Decreto 148
De 2020)
 Avalúo Catastral:
Es el valor de un predio, resultante de un ejercicio
técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60%
del valor comercial o superar el valor de este último.
Para su determinación no será necesario calcular de
manera separada el valor del suelo y el de la
construcción. (Decreto 148 De 2020)
 Avalúo Comercial:
Es el precio más probable por el cual un predio se
transaría en un mercado en donde el comprador y el
vendedor actuarían libremente con el conocimiento
de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el
bien. Para su determinación no será necesario
calcular de manera separada el valor del suelo y el de
la construcción. (Decreto 148 De 2020)
P.O.T:
Instrumento técnico y normativo para ordenar el
territorio municipal o distrital. Comprende el
conjunto de objetivos, directrices, políticas,
estrategias, metas, programas, actuaciones y normas,
destinadas a orientar administrar el desarrollo físico
del territorio y la utilización del suelo. Municipios con
más de 100.000 habitantes.
P.B.O.T:
Plan Básico de Ordenamiento Territorial: Municipios
entre 30.000 y 100.000 habitantes.
E.O.T:
Esquema Básico de Ordenamiento Territorial
Municipios con menos de 30.000 habitantes.
METODOLOGÍA ELABORACIÓN DEL
ESTUDIO DE ZONAS HOMOGÉNEAS
FÍSICAS y GEOECONOMICAS
 ETAPAS
1. Planeación y programación del estudio de zonas
1.1 Definición Área de Estudio (Município, Zona (Urbana – Rural), sector,
vereda, etc.)
Evaluación de recursos humanos y físicos
• Determinación del recurso humano requerido
• Estimación de los recursos físicos requeridos
• Alistamiento de información.

1.2 Programación de actividades

• Definición del plan de trabajo y estimación de duración de cada
actividad.
2. Ejecución
2.1Determinación de zonas homogéneas físicas
•Recorrido general del área de estudio.
2.2Determinación de las variables físicas
• Determinación de variables físicas Urbanas y Rurales.
• Diseño y elaboración de zonas homogéneas físicas
preliminares.
• Verificación y ajuste de zonas homogéneas físicas
preliminares.
 Alistamiento de Información:
Información primaria:
Plan de Ordenamiento Territorial (acuerdo y cartografía en
formato digital y análogo) y Planes parciales que lo hayan
modificado, Información de mercado inmobiliaria obtenida del
banco de datos de avalúos y otras fuentes, Planos
suministrados por las oficinas de planeación o empresas de
servicios públicos con el trazado de redes, Acuerdo, decreto o
acta de diligencia de deslindes, donde se describan los límites
municipales.
 Alistamiento de Información:
Información secundaria:
Plano de conjunto en formato digital o análogo del área de
estudio debidamente georreferenciado y actualizado,
Fotografías aéreas de contacto recientes, Estudio vigente de
zonas homogéneas con tablas de valores unitarios para
terreno y construcción, Áreas Homogéneas de Tierra, Bases de
datos gráficas actualizadas, registros alfanuméricos
actualizados, Estadísticas catastrales actualizadas.
COPIA DIGITAL O ANALOGA DE LA CARTOGRAFIA DEL
PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL VIGENTE
CARTOGRAFIA BASICA ESCALA 1:25000
ACUERDO DE PERÍMETRO URBANO POT
ORTOFOTO
RED GEODESICA
PLANO DE ZONAS HOMOGENEAS FISICAS VIGENTES
SISTEMA DE INFORMACION UNICO DE PRESTADORES DE
SERVICIOS PUBLICOS SUI INFORMACION VIGENTE
 OTRA INFORMACION

• Base Gráficas y alfanuméricas vigentes.

• Estudio del mercado inmobiliario- vigentes
• Tablas de terreno y construcción vigentes
• Imágenes satelitales.
• Fotografías aéreas.
• Manuales de procedimientos, Metodologías y Guías vigentes.
• Normatividad Vigente
 2. ETAPA DE EJECUCIÓN

2.1 Determinación de Zonas Homogéneas Físicas Urbanas

Recorrido general del área de estudio

2.2 Determinación de las variables físicas

2.2.1 Determinación de las variables físicas Urbanas
d. Norma de uso del suelo: Indicación legal sobre la actividad que se puede desarrollar
en un determinado espacio geográfico con lo planificado y reglamentado por la
respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral.

La Normatividad Urbanística (Definida Adecuación al suelo urbano

por el Acuerdo 23 de 2006 o Decreto IV.Topografía
1228 de 2010 POT) V.Servicios Públicos Domiciliarios
I. Clase de suelo VI.Vías
II.Áreas de Actividad
III.Tratamientos Urbanísticos
Usos de los inmuebles
VII. Actividad económica del inmueble
VIII. Tipo según actividad económica del inmueble
Variables normativas de las ZHF- Urbanas (Ejemplo Pereira)
21 fichas Normativas
Clase de suelo: Urbano, Rural y de Expansión
RURAL: Lo conforman las
áreas del territorio no
URBANO: Lo conforman aptas para el uso urbano
las áreas del territorio por oportunidad,
destinadas a usos destinación, a usos
urbanos, que cuentan con agrícolas, explotación de
infraestructura vial, redes recursos naturales, etc.
primarias de energía, DE EXPANSION URBANA:
acueducto y alcantarillado Lo conforman las áreas
del territorio que se
habilitarán para el uso
urbano, en la vigencia del
presente POT, solo
mediante plan parcial
 Variables normativas de las ZHF- Urbanas
(Ejemplo Pereira)
Residencial Comercio y servicios

Áreas de Actividad
• Centralidad Metropolitana
• Centralidad Municipal
• Residencial Equipamientos Industrial
• Actividad Múltiple
• Comercial, Industrial, Servicios
• Equipamiento
• Suelo de protección
 Tratamientos Urbanísticos
• Consolidación simple
• Renovación urbana modalidad Redesarrollo
• Consolidación con densificación
• Renovación urbana modalidad Reactivación
• Desarrollo en suelo de expansión urbana
• Consolidación con densificación (Mayor 1 ha)
• Suelo de protección
 . Para esta modalidad, el Plan de
Renovación urbana Ordenamiento Territorial establece
modalidad normas urbanísticas que permiten el
Reactivación desarrollo individual de los predios
Consolidación mediante licencias de construcción sin
simple que se requiera adelantar el trámite de
plan parcial y propone beneficios en la
predominan los liquidación de los deberes urbanísticos,
desarrollos de vivienda para incentivar el desarrollo de estas
unifamiliar y bifamiliar con zonas
alturas de uno y dos pisos,
acompañados de usos
comerciales y de servicios
complementarios al uso
residencial.
Para las zonas definidas bajo
este tratamiento se permite el
Consolidación con desarrollo de edificabilidad
densificación superior a la asignada por el
índice básico de construcción,
accediendo al aprovechamiento
urbanístico adicional
.

Renovación urbana
modalidad
Desarrollo en suelo de Redesarrollo
expansión urbana
No cuenta con la dotación e
infraestructura de servicios
públicos, vías, equipamientos y
espacio público. El desarrollo de
los suelos identificados con el
tratamiento de desarrollo en
suelos de expansión está sujeto a
la figura de plan parcial.
Consolidación con
densificación
(Mayor 1 ha)
En ésta modalidad, el Plan de
Ordenamiento Territorial define las
directrices generales y mediante los
Planes Parciales se desarrollan y
complementan las determinantes
previstas en el Plan de
Ordenamiento Territorial. En éste
tratamiento se permite adelantar las
actuaciones de urbanización con el
fin de urbanizar nuevamente los
predios
Se define esta modalidad del
tratamiento de consolidación
para los predios al interior del
perímetro urbano que cuentan
con un área de lote igual o
superior a una (1) hectárea. .
 Suelo de
protección

Este tratamiento se aplicara en zonas del

territorio que presentan deficiencias
urbanísticas (Zonas Subnormales) y que deberán
completar su ordenamiento en materia de
infraestructura vial, servicios públicos
domiciliarios, equipamiento comunitario,
espacio público, condiciones ambientales y su
calidad habitacional.
Plano Variable Norma uso del suelo
Plano Variable Norma uso del suelo
Topografía: Características naturales relacionadas con el relieve que permitan o dificulten el
desarrollo de las construcciones, dentro de esta variable deben considerarse factores tales como
zonas anegadizas o inundables, las discontinuidades físicas tales como taludes, caños y ríos, altura por
encima de la cota de servicios, áreas potenciales de derrumbe, por inclinación o presencia de drenjes
superficiales
Plana 0 a 7% Inclinada 7 a 14 % Empinada 7 a 14 %
Plano Variable Topografía

Plano con Curvas de Nivel

b. Influencia de Vías: Se refiere a la existencia y calidad de vías analizada a
nivel de zonas, es importante tener en cuenta obras de ingeniería e
instalación de redes de servicios públicos.
Pavimentadas Sin Pavimentar Peatonales Sin vías

No hay trazado de vías

Plano Variable Vías
c. Servicios: Se prestan con la finalidad específica de satisfacer las
necesidades esenciales de las personas. Para efectos de la presente
metodología se consideran servicios públicos básicos: Acueducto,
Alcantarillado y Energía Eléctrica.

Servicios Básicos Servicios Básicos Servicios Básicos y

Sin Servicios
incompletos Completos Complementarios
Plano Variable Servicios Públicos
e. Uso actual del suelo: Actividad que se desarrolla en un determinado
espacio geográfico en el momento de la elaboración del estudio de zonas
homogéneas físicas.
Residencial Comercial Industrial

Institucional Lote
Plano Variable uso actual del suelo
f. Tipificación de la construcción: Clasificación de las
construcciones de acuerdo a ciertas características observables
y cuantificables que reflejan las condiciones socio
económicas (ingresos y cultura) de los habitantes de las
viviendas.
Residencial:
Bajo – bajo (0 – 10) Comercial:
Bajo (11 - 28) Barrial
Medio – bajo (29 - 46) Sectorial
Medio (47 – 64)
Medio – alto (65 – 82)
Alto (83 - 100)
 Residencial
Residencial 1 Residencial 2 Residencial
Bajo – bajo Bajo 3Medio – bajo
(0 – 10) (11 - 28) (29 - 46)

Residencial 5
Residencial 4 Residencial 4
Medio – alto
Medio Medio – alto
Alto (83 - 100)
(47 – 64) (65 – 82)
 Comercial
Comercial Comercial
Barrial Sectorial
Plano Variable Tipificación de la Construcción
g. Otras Variables: Riesgos geológicos representativos, amenazas naturales, etc.
2.2. Determinación de Zonas Homogéneas Físicas Rurales
2.2.2 Determinación de las variables físicas Rurales
a. Áreas homogéneas de tierras: Espacios de la superficie terrestre que
presentan características o cualidades similares en cuanto a las
condiciones de clima, relieve, material litológico superficial o depósitos
superficiales y de las características internas de los suelos, condiciones
que expresan la capacidad productiva de las tierras; ello se indica
mediante un valor numérico denominado Valor Potencial (VP).
 Variables de las AHT

Clase de tierra
Rango de la pendiente (%) 01. Excelente
asignado para calificar el rango 02. Muy buena
03. Buena
SÍMBOLO RANGO 04. Moderadamente buena
A 1 -3 05. Moderadamente buena a mediana
b 3 -7 06. Mediana
c 7 -12 07. Mediana a regular
d 12 -25 08. Regular
e 25 – 50 09. Regular a mala
f 50 -75 10. Mala
g Mayor de 75 11. Mala a muy mala
12. Muy mala
13. Improductiva
 Clases de tierras según el valor
potencial (VP)
CLASE SÍMBOLO RANGOS (VP)
SOBRE 100 PUNTOS
1 85-100
Unidad Climática Símb 2 77-84
1. Medio Pluvial Mp 3 70-76
2. Frío Seco Fs 4 64-69
3. Frío Húmedo Fh 5 59-63
4. Frío Muy Húmedo Fu 6 53-58
5. Frío Súper Húmedo (Frío Pluvial) Fp 7 47-52
6. Muy Frío Húmedo (Paramo Bajo) MFh 8 41-46
7. Muy Frío Muy Húmedo MFu 9 35-40
10 27-34
8. Muy Frío Pluvial MFp
11 19-26
9. Extremadamente Frío, Pluvial (Paramo Alto) Efp 12 11-18
13 <11
Plano Variable Áreas homogéneas de tierras
b. Norma de uso del suelo: Indicación legal sobre la actividad que se
puede desarrollar en un determinado espacio geográfico con lo
planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la
unidad orgánica catastral.
Plano Variable Norma de uso del suelo
e. Uso actual del suelo: Actividad que se desarrolla en un determinado
espacio geográfico en el momento de la elaboración del estudio de zonas
homogéneas físicas.
Edificios Pastos Naturales
Otras Construcciones Pastos Artificiales
Parques Naturales Pastos Naturales Mejorados
Cultivos De Carácter Bosques
Permanente Selvas Vírgenes
Tierras De Labor Irrigadas Cuerpos De Agua
Tierras De Labor No Irrigadas Condiciones Especiales
Tierras Con Maleza Mixto
Tierras Improductivas
Plano Variable Uso Actual del suelo
b. Influencia de Vías: Se refiere a la existencia y calidad de las vías, analizada a nivel
de zona. A esta condición se asocia la existencia de otras obras de ingeniería, la
instalación de redes de servicios públicos, etc.
Código Descripción Equivalencia clasificación cartografía básica
Tipo vía
1 Vías buenas Pavimentada, dos o más vías 1
Sin pavimentar, dos o más vías 2
2 Vias regulares Pavimentadas, via angosta 3
Sin pavimentar, vía angosta 4
3 Vías malas Transitable en tiempo seco 5
Carreteable sólo para vehículos medianos 6
Camino real o de herradura 7
4 Sin vías Sendero 8
Sin vías 9
Zonas de Retiro: Establézcanse las siguientes fajas de retiro obligatorio o área de
reserva o de exclusión para las carreteras que forman parte de la red Vial nacional
de acuerdo con la Ley 1228 de 2008 o las normas que las adicionen o sustituyan:

1. Carreteras de primer orden sesenta (60) metros.

2. Carreteras de segundo orden cuarenta (45) metros.
3. Carreteras de tercer orden treinta (30) metros.
Plano Variable Vías
b. Disponibilidad Agua: En el estudio de esta variable se analiza la existencia de fuentes de aguas
superficiales permanentes y su clasificación, con el fin de zonificar de acuerdo con la posibilidad de
aprovechamiento para el uso actual que se da al suelo.

• Zonas Con Aguas Abundantes: Se consideran aquellas que poseen sistemas de riego bien sea por
gravedad o por sistemas mecánicos, o afiliadas a distritos de riego de manera que disponen de
agua en forma permanente durante todo el año.
• Zonas Con Aguas Suficientes: Son aquellas zonas que poseen fuentes de aguas en forma
permanente, bien sean corrientes o estancadas, pero que debido a limitaciones de pendiente se
dificulta su utilización para fines de riego o aprovechamiento ganadero.
• Zonas Con Aguas Escasas: Son aquellas zonas con fuentes de aguas permanentes o
semipermanentes pero con limitaciones de aprovechamiento a causa de la pendiente de terreno o
a causa de la calidad de los suelos que limitan su uso agrícola o ganadero.
• Zonas Sin Aguas: Donde solo hay posibilidades de agua en el invierno o zonas de pendientes
mayores al 50%, en las cuales el aprovechamiento se hace imposible.
Zonas de Retiro: Para las corrientes hídricas principales (tramos rurales de los ríos Otún,
Consota, Cauca y la Vieja y las quebradas Combia, Cestillal, El Oso y Condina) se determina
una faja de protección de 30 metros, con el fin de proteger los recursos naturales
renovables. Las funciones principales de los retiros son la protección del cauce, la
regulación de los caudales, la prevención de riesgos y el mantenimiento de la flora y la
fauna. Estos retiros serán de preservación, donde se permitirá la investigación, obras para
la recuperación, evaluación y monitoreo y vegetación protectora.
Plano Variable Disponibilidad Agua
g. Otras Variables: Riesgos geológicos representativos, amenazas naturales, etc.
2.2.3 Diseño y elaboración de zonas homogéneas físicas preliminares
• Urbanas
Plano Zonas Homogéneas Físicas Urbanas
Códigos zonas Homogéneas Físicas
Urbanas
01 a 09 Comercio
10 a 19 Residencial tipo 1
20 a 29 Residencial tipo 2
30 a 39 Residencial tipo 3
40 a 49 Residencial tipo 4
50 a 59 Residencial tipo 5
60 a 69 Residencial tipo 6
70 a 79 Industrial
80 a 89 Institucional
90 a 99 Lotes
2.3. Diseño y elaboración de zonas homogéneas físicas preliminares
• Rurales
Plano Zonas Homogéneas Físicas Rurales
 2.2.4 Verificación y ajuste de zonas homogéneas físicas preliminares
Urbanas y Rurales
-Verificar en campo la consistencia de la información obtenida
- Realizar ajustes necesarios
- Verificar Límites intermunicipales:
- Verificar Cumplimiento de la normatividad establecida en el POT, - Cumplimiento de las normas y
los procedimientos técnicos vigentes
- Evaluación de la cartografía utilizada,
- Estudios de áreas homogéneas de tierra (rural
- Diseño de los estudios de zonas físicas y elaboración de variables.
- Líneas comunes ZHF coinciden con el conjunto de planos temáticos.
- - Verificar que cada zona sea un polígono.
- Verificar las áreas geográficas contra las áreas de terreno catastral del estudio, esta última no debe
-Exceder la primera.-
 2.3 Determinación de zonas homogéneas geoeconómicas.
2.3.1 Determinación de puntos de investigación.
Definición de la muestra: 1% del total de la población + 15 predios
sin tener en cuenta mejoras.

2.3.2 Avalúos de punto de investigación y obtención de información del

mercado inmobiliario.
• Método de comparación o de mercado.
• Método de capitalización de rentas o ingresos
• Método de costo de reposición
• Método (técnica) residual
2.3.3 Elaboración del plano de mercado inmobiliario.
Puntos
Muestra

Ofertas

INFORMACIÓN CARTOGRAFICA Avalúos

Suelo Protegido comerciales
ZHF
INFORMACIÓN ECONÓMICA
Ofertas inmobiliarias
Avalúos comerciales
Puntos Muestra
 2.3.4 Consolidación, procesamiento y análisis de la
información.
El OTC consigna las ofertas directas, tomadas en terreno o de
información de fuentes secundarias de portales como Galería
Inmobiliaria, internet, Finca Raíz, etc.
ANÁLISIS ESTADÍSTICO DE LAS OFERTAS NPH – ZHG 1
EJEMPLOS DE ANÁLISIS ESTADÍSTICO - ZHG 2
 Calculo Valor Terreno:
Análisis de la información a través de formulas estadísticas
Promedio: Promedio del Valor investigado
Desv Est: Desviación Estándar
Coef Var: Coeficiente de Variación no mayor al 7,5%
Lim Sup: Límite Superior
Lim Inf: Límite Inferior
Valor adoptado
 Liquidación Avalúos de Prueba:
Obtenidos los valores unitarios para terrenos y construcciones se deben
realizar las pruebas de avalúos comerciales dentro de cada zona
homogénea geoeconómica para su validación, al igual que para cada uno
de los tipos de construcción, con un cubrimiento mínimo del 50% de
predios objeto del estudio, dentro de los cuales se pueden incluir los
predios fijados como puntos de investigación. Si se encuentran
inconsistencias se debe realizar una nueva investigación económica y las
modificaciones a que haya lugar.
 Conformación del plano de zonas homogéneas
geoeconómicas:

Sobre el plano de zonas homogéneas físicas se localizan los valores

comerciales adoptados y se diseñan las zonas homogéneas geoeconómicas
preliminares mediante trazado, verificando la influencia sobre la
predicación, el límite de la zona homogénea física y agrupando los valores
que cumplan la condición estadística que el coeficiente de variación no
supere el 10%, lo que constituye una zona homogénea geoeconómica.
EJEMPLO ZHG
 Numeración de las zonas homogéneas geoeconómicas:

Se numeran consecutivamente las zonas homogéneas geoeconómicas en

orden ascendente siendo 01 la de mayor valor comercial y posteriormente
catastral. Determinados los valores unitarios para las zonas homogéneas
geoeconómicas, se registran en el formato vigente Cálculo de zonas
homogéneas geoeconómicas.
 Verificación del estudio de zonas geoeconómicas:

Se debe verificar en campo la consistencia de la información obtenida y si

es el caso realizar los ajustes necesarios. Deben garantizar que el diseño de
zonas homogéneas geoeconómicas se ajuste al plano de conjunto, carta
catastral y plano catastral digital actualizado.
 3. Etapa de Aprobación

Realización del comité de avalúos: Validación del estudio

Concepto
Elaboración de la resolución de aprobación del estudio de ZHFG y valor
unitario por tipo de construcción