PRINCIPIOS

REGISTRALES
.
 PRINCIPIOS
REGISTRALES
Son orientaciones básicas y generales
contenidas en normas jurídicas, que
orientan la inscripción, el procedimiento
y la organización de los registros
públicos.

Nery Roberto MUÑOZ Y Luis Rodrigo

MUÑOZ ROLDAN definen los principios
registrales como
“las ideas principales que inspiran el
ordenamiento del Sistema Registral, los
cuales explican el contenido y función
del Registro de la Propiedad.
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN

▶La inscripción es el elemento básico para que se

produzca la constitución, transmisión,
modificación o extinción de los derechos
respectivos y objeto de registro.

▶La inscripción puede ser de dos tipos: forzosa y

voluntaria. La inscripción forzosa es la que se
puede exigir coercitivamente y al no efectuarse
implica sanciones y efectuarla de oficio, ante la
rebeldía.
▶La inscripción voluntaria es aquella en la cual no
hay obligación de efectuarla pero sus efectos son
necesarios para que tenga efecto erga omnes.
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN

▶El principio de inscripción alude a la mecánica

registral, por medio de la cual se extraen de los
títulos llevados al registro, los datos relevantes y
esenciales para la inscripción y publicidad del
estado registral de la situación registrada.
▶Es todo asiento hecho en el registro y el acto de
inscribir.
▶En el derecho registral alude al comienzo o inicio
de todo el complejo del sistema que aplica a cada
registro; lo cual dependerá de la legislación de cada
país.
PRINCIPIO DE
INSCRIPCIÓN
• Como ejemplo: En el caso del Registro de la
Propiedad, una vez se asigna un número de
finca a un inmueble de allí en adelante se ha
de identificar con número de finca, folio y
libro. Art. 1131,1149 y 1167 del Código
Civil.
PRINCIPIO DE SEGURIDAD
“Este principio se entiende como la garantía del
JURÍDICA resguardo efectivo de las inscripciones
registrales, en el sentido que una vez asentadas
en los libros correspondientes se conservan y
permanecen inalterables en tanto no ocurra un
acto o contrato jurídico debidamente
formalizado que afecte la situación del bien
inmueble inscrito y sea presentado al Registro
para su inscripción. Este principio tiene su
fundamentación Constitucional, en el artículo 2
de la Constitución Política de la República, al
establecer que es deber del Estado, garantizar a
los habitantes de la República de Guatemala, la
seguridad.

▶En el caso del Regis tro de la Propiedad, una vez se asigna

un número de finca a un inmueble de allí en adelante se
ha de identificar con número de finca, folio y libro. Art.
1131 c.c.149-1167
PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURÍDICA
Tal principio es la garantía del resguardo de las
inscripciones registrales; ya que
asentada la inscripción una
correspondiente, se conservan y permanecen
inalterables en tanto no ocurra un acto vezo
contrato jurídicamente registrableeny formalizado
el
conforme la normativa legal, y que afecte la
libro
situación de lo inscrito.
Art. 2 Constitución.

▶En el caso del Registro de la

Propiedad, una vez se asigna un
número de finca a un inmueble de allí
en adelante se ha de identificar con
número de finca, folio y libro. Art.
1131 c.c.149-1167
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
▶El registrador no puede, por regla general, actuar por propia
iniciativa, sino que su intervención debe ser motivada por la
solicitud de requerimiento de una persona o autoridad,
judicial o administrativa, interesada en la inscripción de un
determinado acto jurídico, solo se actúa a requerimiento de
parte.
• No actúa de oficio, aunque conozca el acto o hecho que
válidamente haya de dar origen a un cambio en los asientos
del registro, se requiere que alguien se lo pida.
• Aunque el registro es una institución de orden público, cobija
intereses de orden particular; por lo tanto, la ley exige que los
particulares sean quienes soliciten la inscripción.

Ejemplo: En Guatemala se
materializa por la presentación
de los documentos.
Ej. 1127, 1150, 1170 C.C. 340 C
de Comercio.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
▶Por lo tanto la función del
Registrador es rogada ya que
aunque el tenga conocimiento
de la existencia jurídica de un
acto inscribible, si el interesado
no ha acudido al Registro, este
no puede proceder de oficio.
“La inscripción en el Registro
puede pedirse por cualquier
persona que tenga interés en
asegurar el derecho que deba
inscribir”
 PRINCIPIO DE
▶La acción de rogar, rogación, se
ROGACIÓN
entiende en el ámbito del Derecho
Registral como instancia (solicitud),
resultando equivalente “a ruego de” y
“a petición de”.
▶ Por el principio de rogación
entendemos que la administración
registral no puede actuar si no media
solicitud, petición, ruego, instancia,
disposición de los otorgantes de un
acto o derecho o de tercero
interesado.
El principio de rogación, es conocido
igualmente como principio de
instancia, de solicitud, de petición,
principio depositario, etc. En
efecto, si no existe mandato legal
expreso, la actuación de los órganos
registrales no puede realizarse de
oficio.
PRINCIPIO DE
PRIORIDAD
▶ Únicamente puede concebirse dicho principio
por la posibilidad que se de que existan dos o
más títulos contradictorios.
▶ Puede darse de dos tipos:
▶ A. Porque se trate de dos derechos
cuya existencia sea posible, verbi gracia, dos
ventas de una misma cosa, estamos ante un
caso de preclusión registral.
▶ B. Porque se trate de derechos que
aunque pueden coexistir, exijan un puesto
preferente, como ejemplo: dos hipotecas
sobre una misma cosa, en este caso se
puede dar pero en orden diferente, que se
llama rango.
▶ El principio de prioridad es lo que en
principio correspondería a aquel otro tan
conocido de que dos cuerpos no pueden
ocupar el mismo lugar en el espacio.
“Es aquel en cuya virtud el acto
registrable que primeramente ingresa en
el Registro de la Propiedad se antepone
con preferencia excluyente o
superioridad de rango a cualquier otro
registral que, siéndole incompatible o
perjudicial no hubiere sido presentado
en el Registro o lo hubiere sido con
posterioridad, aunque dicho acto fuere
de fecha anterior.” 1141 y 1142
▶ Los efectos del principio de
prioridad son constitutivos, ya que
según el artículo .. Prevalecen la venta
que primero se haya registrado,
aunque no fuese la primera. ¿Cómo
se establece el derecho de prioridad?
¿sino está conforme? 1164, 1159 inc.
5, 339 y
360 de c.c.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Encadenamiento lógico
El tracto sucesivo es un principio por medio del de los asientos
cual se vinculan las adquisiciones por el orden registrales practicados,
sucesivo de los titulares registrales para
es decir que para la
darles continuidad con respecto al tiempo para inscripción de un acto
que en ello refleje el historial sucesivo de cada o contrato, se requiere
finca matriculada.
la existencia de una
. conexión con el acto
Se trata de que la cadena de transmisiones se anterior ya escrito.
produzca de modo continuo, que el historial 1130 1134
del predio se produzca de forma ordenada.
DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO, resulta la
posibilidad de llevar al registro lo que provenga
del titular inscrito, así como, la prohibición de
registrar lo que no emane de él.

Es importante, indicar que con este principio

no se interrumpe la cadena de inscripciones y
que el registro pueda describir la historia
completa de la finca.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Los asientos del Registro se

deben enlazar unos con otros
de manera ininterrumpida,
asegurando que los derechos
reales, objeto de
inscripción la han
constituidos, transferidos o
cancelados la
sido
que
por en el Registro persona
aparece con derecho a ello.
PRINCIPIO DE PRESUNCIÒN DE
AUTENTICIDAD

• Los documentos son calificados por

el Registro y una vez llenen los
requisitos de forma y de fondo
exigidos para su inscripción
procede efectuar los asientos o
inscripción
respectiva, presumiendo que su
autenticidad es legítima, el
Registro no puede prejuzgar sobre
la veracidad y autenticidad o de
falsedad del contenido y firmas del
mismo.
• 186 Código Procesal Civil y
Mercantil.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

• Este principio impide el ingreso al

registro, de títulos, hechos o
actos inválidos o imperfectos; se
presume que todo lo registrado lo
ha sido legalmente y el medio de
lograrlo es someter a examen.
• Solo pueden acceso
Registro
tener los títulos al
perfectos, que válidos
requisitos
reúnen exigidos por la ley.
y
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
• El principio de legalidad, es por el cual todo actuar y
decisión de la administración debe aplicarse a la ley,
por este principio se presume que todo lo registrado lo
ha sido legalmente: y el medio de lograrlo es someter
los títulos a examen, que es lo que se llama Calificación
Registral.
• La legalidad , en materia registral, consiste en que
“todo documento al ingresar al Registro, dentro se su
procedimiento de inscripción debe ser examinado por
el Registrador en cuanto a sus elementos, existencia y
validez, es decir, si satisface todos los requisitos legales
para su registro.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
• Tal principio implica que, solo tendrán
acceso al registro, los títulos o
derechos que reúnan los requisitos
establecidos en la Ley.

• Debiendo para el efecto el Registrador

hacer la calificación de los documentos
a efecto de determinar si cumplen los
requisitos legales y de forma y que
coincidan sus
inscripciones.
con correspondientes De
procede a rechazar. Art. 1128 1175
no
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
▶ La publicidad jurídica
registral, entendida en
términos generales, viene a
ser la exteriorización de
situaciones y relaciones
jurídicas de modo
permanente, continuo
organizado y a
Registro. través del
▶El registro ha de revelar la ▶Su finalidad es proporcionar
situación jurídica de lo inscrito; y seguridad jurídica de las
toda persona, sea o no tercero situaciones y
registral o interesado, tiene jurídicas incorporadas
relaciones
derecho de que se le muestren Registro
al (seguridad estática) y
los asientos del registro y de seguridad en el
obtener constancias relativas a (seguridad
tráfico dinámica) derivado
los mismos. Art. 1124 c.c. 339 y de lo inscrito.
360 código de comercio.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
▶ La posesión de un inmueble no basta para acreditar
el dominio o la existencia de un derecho real sobre este, por
este motivo es necesaria la publicación de la relación de
dominio de los inmuebles, siendo conocida por los demás y
asi les pueda ser impuesta y sea obligatorio su respeto. La
publicidad es la actividad que busca hacer notorio o difundir
un acontecimiento, da a conocer, aun destinatario, la
voluntad de un emisor.
▶ La publicidad registral es en si la finalidad de un Registro y
es la razón de su existencia. El Registro es público y por
ende publica lo relativo a manifestaciones de voluntad o
actos del ser humano, produciendo diversos efectos jurídicos
La publicidad puede ser estudiada desde dos puntos de
vista: material y formal. La publicidad material consiste en
los derechos sustantivos que otorga la inscripción en
beneficio del que inscribe, el cual se ve protegido con
presunciones y posibilidad frente a terceros. La publicidad
formal que se entiende como la posibilidad de acudir al
Registro y solicitar información que se esté interesado en
conocer, aquí se manifiesta el carácter público del registro,
mediante una
consulta física o electrónica que proporcionara
la información deseada.
PRINCIPIO DE
▶Permite la posibilidad que cualquier
PUBLICIDAD
interesado puede consultar los libros del
registro, inclusive el requerimiento de
certificaciones.

▶Dicho principio tiene como objetivo

brindar la seguridad jurídica de los hechos
y actos inscritos en los registros,
complementa el principio de seguridad
jurídica ya que se pueden consultar los
libros previamente a la realización de un
acto jurídico. Art. 1124.cc
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
• Por principio de legitimación registral
se entiende la veracidad de lo inscrito
en el Registro de la Propiedad mientras
no se demuestre su inexactitud, esto
es, se presume que el registro es legal.

• Consiste en otorgar certeza y seguridad

jurídica sobre los derechos inscritos,
los cuales gozan de una presunción de
veracidad, que se mantiene hasta en
tanto no se demuestre la discordancia
entre el Registro y la realidad;
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
• El principio de especialidad es aquel cuyo fin es
determinar características esenciales del inmueble
como su valor, naturaleza jurídica del derecho, acto
que le dio origen, los intervinientes en el acto, fecha
del título y nombre del funcionario que lo autoriza
“Por la aplicación de este principio, en el asiento
deben aparecer con precisión: la finca, que es la
base física de la inscripción; el derecho, que es el
contenido jurídico y económico de la misma; y la
persona. También es conocida como principio de
determinación, ya que la publicidad registral exige
determinar el bien que se inscribirá y los derechos
que conlleva.
PRINCIPIO DE FE PUBLICA
• El de fe pública
manifestación registral
principio es una deexactitud
la y
legitimadora que posee el registro de
presunción

• La fe pública registral beneficia al interesado en la

inscripción y al tercero, que adquiere, dándoles
seguridad jurídica en los negocios jurídicos que
realicen. 1146
PRINCIPIO DE FE PUBLICA
• Principio en virtud del cual el contenido de los
registros se presume exacto, con una
presunción iuris et de iure, y cuya finalidad es dar
seguridad al tráfico jurídico.
• iuris et de iure: 'por derecho y de derecho' o 'de
pleno y absoluto derecho'.
Principio de Prioridad.
• Establece que es preferente el acto susceptible de registrarse el
que en primer término ingrese al Registro, sobre cualquier otro
que ingrese posteriormente; con lo que se pretende lograr la
armonía entre los diversos derechos que recaigan sobre el
mismo bien, mediante un sistema de graduación de
preferencia.
• Usualmente escuchamos “primero en registro primero
en
fecha de este
derecho” presentación
principio lealdaRegistro;
prioridadpor lo consiguiente
o preferencia el y
a la hora
primero en el orden registral, no es quien antes adquiera el
derecho, sino quien antes inscriba su derecho o adquisición.
Este principio está regulado en los artículos 1141 y 1142 del
Código Civil guatemalteco
GRACIAS POR SU ATENCIÓN!!
SISTEMAS REGISTRALES
• Nery Muñoz indica que “…cuando se habla de
sistemas registrales se hace referencia a:

• Las diferentes formas en que se pueden

organizar los registros, así como también los
diferentes efectos que en estos pueden tener las
inscripciones, no sólo en cuanto a considerarlas
declarativas o constitutivas, sino también en
cuanto a la protección de los derechos.

• Un sistema registral es una forma de

organizar
los registros y los efectos de la inscripción
SISTEMAS REGISTRALES
• Cada sistema registral, según las necesidades de
la sociedad de que se trate, le da preeminencia
a:

• La seguridad jurídica,
• La publicidad registral.

• Al estudiar un sistema registral, se debe

estudiar la legislación del país del que se trate,
los principios que aplica, y los efectos que logra.
CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

FOLIO PERSONAL
Por los efectos de las inscripciones

Inscripción constitutiva:
Sistema en el cual la inscripción
es determinante para adquirir o
constituir un derecho.
Éste es empleado por los sistemas
suizo-alemán y australiano.
Por los efectos de las inscripciones

• INSCRIPCIÓN DECLARATIVA.

• Es aquella cuya eficacia estriba únicamente en declarar la

existencia, la transmisión, la modificación o la extinción de un
derecho, ya operada fuera del registro por un negocio jurídico que
se contiene en el título que se presenta al Registro.

• El derecho nace extra registralmente.

 SEGÚN LA
FORMA

SISTEMA DE
TRANSCRIPCIÓN y SISTEMA DE FOLIO SISTEMA DE FOLIO
SISTEMA DE PERSONAL REAL
INSCRIPCIÓN
SEGÚN LA
FORMA

SISTEMA DE TRANSCRIPCIÓN

El documento se archiva o se
copia íntegramente en los
libros del Registro.

SISTEMA DE INSCRIPCIÓN

Se extrae lo esencial de los

asientos y no se copia la
totalidad.
SEGÚN LA
FORMA

FOLIO PERSONAL
Los libros se llevan por índices de personas, o
sea de propietarios o de titulares de
derechos reales.
FOLIO REAL
Los libros se llevan por fincas, a cada una de
las cuales se le abre un folio (hoja), en que se
inscriben todos los cambios, gravámenes,
transmisiones, etc. Relacionados con el bien,
acto o persona inscrito.
 SEGÚN LA

EFICACIA

EFECTOS DE EFECTOS
HECHO PROBATORIO
S
 Este efecto se manifiesta en todos los
registros, el carácter del registro debe
ser informativo, independiente y público.
EFECTOS DE HECHO Estos efectos son comunes a todos los
registros, pues en todos ellos el
asiento existe, tiene un carácter
informativo, y puede ser consultado
por cualquier persona
 En este sistema el registro constituye
prueba. En Guatemala se emplea este
para el caso de las certificaciones que
acreditan la titularidad sobre un bien, así
EFECTOS PROBATORIOS como de los derechos reales referentes a
éste, u otros actos o hechos. El registro
es un medio privilegiado de prueba de lo
consignado en el asiento
SISTEMAS DE DERECHO REGISTRAL EN EL DERECHO
COMPARADO
SISTEMA
FRANCÉS:
• En el sistema francés la inscripción no es constitutiva, pero
es obligatoria no para las partes precisamente, sino para los
notarios, autoridades jueces, etc.

• Existe el tracto sucesivo, o sea una cadena necesaria de

inscripciones en que no falte ningún eslabón. El documento
debe referirse al titular anterior.
SISTEMA
SUIZO
• El registro se lleva por el sistema de folio real y es constitutivo.
• Se exige un plano oficial, para lograr una concordancia con la
realidad.
• En las cancelaciones, basta la firma del acreedor puesta en el
libro registral..
SISTEMA
AUSTRALIANO
• Luis Carral y de Teresa narra que el sistema registral australiano, “…es conocido con el
nombre de “Sistema Torrens”, porque fue ideado por Sir Robert Torrens, quien quiso dar una
gran seguridad a los títulos de las propiedades en Australia.”; tal sistema tiene como finalidad
que las certificaciones de una inscripción, tengan eficacia jurídica.

Sistema australiano, contempla la matriculación del inmueble como elemento esencial para
incorporarlo en el registro.

El Sistema Australiano tiene su fortaleza en la creación de inmatriculación que tiene por objeto
comprobar la existencia de la finca, su ubicación y sus límites, y acreditar el derecho del
inmatriculante, así como hacer inatacable ese derecho. De esa manera se crea un título único y
absoluto
El elemento fundamental de este sistema pasa por la matriculación del inmueble que es el
requisito fundamental para que el inmueble quede incorporado al sistema.
SISTEMA
AUSTRALIANO
El Sistema Australiano tiene su fortaleza en la creación de
inmatriculación que tiene por objeto comprobar la existencia de la
finca, su ubicación y sus límites, y acreditar el derecho del
inmatriculante, así como hacer inatacable ese derecho. De esa
manera se crea un título único y absoluto-

El sistema australiano requiere la inscripción de actos relativos a

inmuebles inmatriculados ya que solo ella da validez y crea la
relación jurídica inmobiliaria.
SISTEMA
ESPAÑOL
El Sistema español, tiene como nota característica la inscripción
transcribiendo la parte esencial de los documentos.

La inscripción en el sistema español es voluntaria pero si se le recomienda

a los propietarios a inscribir la propiedad para prevenir cualquier
inconveniente si se presentan litigios.

El sistema registral español tiene como finalidad principal, acabar con la

clandestinidad de la enajenación de bienes inmuebles. Derivado de la gran
cantidad de estafas que antes de la emisión de la ley hipotecaria de 1861,
se creó el sistema registral de folio real español.
Conclusiones foro 4
1. En qué consiste la matriculación o
inmatriculación.
2.Cuáles son los casos de matriculación que
se dan en la práctica registral
guatemalteca. Fundamento legal.
3.Cuáles son los requisitos para la registración
de cada uno de esos casos que tanto notario
como registrador deben tener en cuenta.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 2

CASO HISTÓRICO QUE PUDO INSPIRAR EL SISTEMA:
“Hacia mediados del pasado siglo (XIX), un oficial del
ejército de la India compró una considerable
extensión
de monte, susceptible de convertir en tierra de cultivo, y
gastó todos sus ahorros en mejorarlo; pero un fallo
descubierto en el título de la persona a quien él compró,
le llevó a perder la tierra y las más de 20,000 libras
invertidas en mejoras, quedando sumido en la miseria
por la pérdida y por los gastos del juicio. En opinión de
Moerlin Fox , los principios del sistema Torrens podrían
haber sido formulados con la idea de impedir la
repetición del infortunio de aquel oficial angloindio,
amigo
del propio Torrens”. (José Ma. Casado Pallarés citado por Antonio
Manzano Solano)
M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 3
Según Antonio Manzano Solano, en Australia
todo inmueble es propiedad de la corona; de
modo que sobre un inmueble solo puede
tenerse un “state” distinto del inmueble, no hay
propiedad sino tenencias.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 4

Folio real: se lleva por fincas pero el folio real y
el libro de registro se forman archivando los
certificados de título y concesiones de la corona.
Duplicado del título: La inscripción-archivo o
encuadernación va seguida de la entrega al
interesado de un ejemplar del título.
Inscripción constitutiva: La esencia del sistema es la
sustitución de la transmisión por título.
Principio de invulnerabilidad: los efectos
sustantivos
derivan de este principio: presunción iuris et de
iure
de validez, integridad, exactitud y posesión.
Fondo de seguro: las personas que hayan sido
privadas de su propiedad (sic) se garantiza con un
fondo de seguro.
M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 5
Las leyes de los Estados (bajo el sistema)
imponen, como acto previo a toda
enajenación por la Corona, la inmatriculación
del inmueble o inscripción inicial del mismo
bajo el sistema Torrens, de manera que el
inmueble salga al tráfico negocial dentro del
mismo.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 6

En dos etapas:
Expedición de certificado de título limitado y
expedición de certificado ordinario, después de
una minuciosa comprobación e investigación
del registrador de que no hay otra persona en
posesión contradictoria implica mediciones,
confección de planos, avisos en periódicos.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 7

El certificado o duplicado que se entrega al
titular no tiene más valor que el de los títulos
documentales del derecho común. No
constituye título real (que acredite el derecho
real de propiedad) lo cual resulta del hecho
de que la propiedad no se trasfiere por el
consentimiento y entrega del documento,
sino por la inscripción en el libro-registro.
Solo la inscripción opera la transmisión
(Miranda citado por Manzano Solano)

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 8

Funciones del registro.
Dado que con el duplicado del título el titular
no puede acreditar la propiedad, se entrega al
interesado un registration abstract que le
permite realizar operaciones fuera de los
límites del Estado, consignando en el mismo
las alteraciones.
Se hace constar que ninguna transferencia u
operación será asentada en el libro-
registro hasta que sea devuelto a la oficina.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 9

 Es el acceso por primera vez, al Registro Público
del inmueble (Carral y de Teresa)
La VI Reunión Nacional de Directores de Registros
de
la Propiedad definió la matriculación
como el procedimiento que, tomando como base
una inscripción de dominio, tiene por objeto el
ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo
sistema de un inmueble al registro, abriendo folio
donde se le determina y se le da una
característica de ordenamiento que, mientras no
se presente otro documento público posterior
que modifique dicha determinación, permanece
inalterable. (Citado por Atilio Cornejo)

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 10

En Guatemala, la transmisión de la propiedad se hace con
el consentimiento, en cuanto el contrato traslativo queda
perfecto, sea éste de compraventa, permuta o donación
entre vivos. En la renta vitalicia, la transferencia
también se da con el perfeccionamiento del contrato pero
en este caso es solemne, o sea con el otorgamiento de la
escritura pública.
De tal suerte que no se necesita que ninguna autoridad (el
Estado) otorgue el título de transmisión. Hay fincas del
Estado que no están inscritas y las que adjudica el Fondo
de Tierras en la mayoría de casos ya están registradas.
Como los inmuebles no son propiedad del Estado en
Guatemala (aunque sí tiene inmuebles en su dominio) la
matriculación o inmatriculación opera de diferente forma.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 11

Si bien constituye el primer ingreso del inmueble al
registro, el acto del cual proviene su registro no lo
hace el Estado porque él, aunque es propietario
de inmuebles, no lo es de todos.
El paso del sistema manual al sistema electrónico no
engendró inmatriculación de los inmuebles, estos ya
estaban inscritos. Lo prueba el hecho que el
reglamento de los registros establece que al
practicarse el estado de conservación, la finca
conserva el mismo número de registro y no debe
interrumpir la numeración ordinal de las
inscripciones y el orden alfabético de las anotaciones.
En Argentina, como lo expone Cornejo, el traslado
del sistema cronológico personal al de folio real
sí originó matriculación.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 12

ARTICULO 7.- En los procesos de traslado de la
información de los libros físicos a medios
electrónicos, los bienes inscritos en el Registro
conservarán el mismo número de la finca, folio
y libro. Al inicio de la información electrónica se
asentará, en el dominio, una inscripción que
contendrá el estado de conservación de dicho
bien, el cual resultará de todas las inscripciones
vigentes. Esta conservación o consolidación no
interrumpirá la numeración ordinal de las
inscripciones de dominio.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 13

Como puede verse, en el sistema Torrens se utiliza el
término “inmatriculación” para referirse al primer
acceso del inmueble al registro. En Argentina, se
usa “matriculación” para referirse tanto al hecho del
ingreso originario de un inmueble en el registro,
como el paso o cambio de sistema registral.
En Guatemala, no se utiliza ninguno de los dos
términos y generalmente se identifica la
inmatriculación con la primera inscripción de dominio
o equivale a ésta.
No obstante, se debe precisar que tanto
matriculación como inmatriculación son sinónimos y
se refieren al primer ingreso del inmueble al
registro.

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 14

La primera inscripción será la del título de
propiedad o de posesión y sin ese requisito no
podrá inscribirse otro título o derecho real
relativo al mismo bien.
El reglamento de los registros de la propiedad
complementa así:
ARTÍCULO 11. Los bienes que se inscriban por
primera vez, se identificarán con el número,
folio y libro que les corresponda al momento de
hacer la inscripción...

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 15

La técnica del folio real no se agota en el hecho de
asignarle a cada inmueble un folio o ficha real en donde
se vuelque su historial jurídico, sino que resulta
imprescindible la perfecta individualización,
determinación y ubicación de la parcela a la que se le
abre el folio y que es objeto de los derechos reales que
se anotan en esa ficha. Esa individualización de la cosa
requiere necesariamente de una coordinación,
complementación, correlación entre el catastro y el
registro, debiendo tenderse a que la descripción física
de la cosa sea la misma en ambos, incluso si existen
dos descripciones, una según título y la otra según plano,
ambas se deberán colocar en el folio. (Atilio Cornejo)

M.Sc. Viviana Vega 9/03/2015 16