La copropiedad

Derecho Civil II
La copropiedad
Definición de copropiedad

El condominio es otro de los derechos reales sobre cosa propia permitidos en nuestra
legislación civil; se podría resumir su definición expresando que se trata de un dominio de
sujeto múltiple.

La particular situación jurídica en que dos o más personas tienen en común la propiedad de
una cosa, configura lo que los modernos llaman copropiedad o condominio. Esta comunidad
podría ser voluntaria, si era la resultante del acuerdo de los copropietarios individuales,
como ocurría con las cosas aportadas a una sociedad o adquiridas en común; o incidental,
si se constituía como independencia de la voluntad de los condóminos, como por la
herencia o legado correspondiente a varios coherederos o legatarios,
“La comunidad es la relación que existe cuando un derecho real sobre una misma cosa
corresponde al mismo tiempo a dos o más personas”.

Forma de propiedad en la que concurren varias personas, cada una de las cuales tiene un
derecho completo y absoluto sobre una parte alícuota de la cosa en común, respecto de la
cual conserva el derecho de disponer libremente de ella.

Para Alfonso Brañas, “Esta figura es también llamada condominio. Se tipifica cuando dos o
más personas son propietarias, en iguales o desiguales partes de una misma cosa”.
“Es característica de la copropiedad en el sistema adoptado por el Código, que cada condueño o
propietario no tiene la propiedad exclusiva sobre toda la cosa, sin estar referido a una parte
específica de la misma. Ejemplo: si tres personas son copropietarias de un terreno, cada una de
ellas tiene derecho de propiedad sobre el mismo equivalente a una tercera parte, que se
denomina parte alícuota, y se extiende sobre la propiedad de todo el terreno, no sobre
determinada extensión del mismo.

Planiol y Ripert afirman que “Cuando una cosa pertenece a varios copropietarios, se halla en
indivisión si el derecho a cada propietario se refiere al total, no a una porción determinada de la
cosa común. La parte de cada uno será por tanto, una parte material, sino una cuota o parte que
representará por un quebrado. El derecho de propiedad está dividido entre ellos, la cosa es
indivisa.”
La copropiedad produce un derecho conjunto, que se ejerce entre todos los copropietarios, y que
se puede expresar en un porcentaje, como una fracción, o de manera similar. Así, se puede decir:
Juan y Pedro son copropietarios al cincuenta por ciento, o por mitad, o por partes iguales. Esta
cuota o parte de la copropiedad, se refiere a toda la cosa y se llama “parte alícuota”

Siempre que encontremos a varios sujetos titulares de un mismo derecho, estamos en la

presencia de una comunidad. El término comunidad hace alusión a pluralidad, varios sujetos,
varios derechos. La pluralidad de sujetos o comunidad de sujetos la podemos ver en la
propiedad, en donde dos o más personas son dueñas de un mismo bien, estamos frente a una
comunidad de propietarios o copropiedad. Podemos ver también esta pluralidad de sujetos en el
usufructo, en donde dos o más personas titulares de ese derecho sobre un bien, el cual ejercen
simultáneamente, sería un cousufructo o comunidad de cousufructuarios.
Es pues la comunidad una relación o conjunto de relaciones en que aparecen como sujetos, varias
personas conjuntamente, una pluralidad de sujetos ejerciendo un derecho sobre una cosa singular, sea
mueble o inmueble, sobre un objeto múltiple o sobre una universalidad.
Por ejemplo si el objeto de la comunidad es un automóvil, o un caballo o una finca, se denomina
comunidad singular.
Pero puede darse también comunidad sobre un bien u objeto múltiple cuando varias personas ejercen
un derecho real, generalmente dominio, sobre una cosa compuesto de varios elementos distintos que
conforman entre sí un todo, como una colección de estampillas, o una enciclopedia de varios tomos, o
el mobiliario de una casa; en este caso ninguno de los condueños o copropietarios podrá alegar
propiedad sobre una o varios estampillas, o sobre un tomo en particular, o sobre algunas sillas del
mobiliario, pero será dueño de la totalidad de la colección, o de la totalidad de enciclopedia o de la
totalidad del mobiliario, pero también sólo sobre una parte proporcional de la cosa compuesta.
En la comunidad universal existe una pluralidad de derechos que pertenecen en común a varias
personas; se presenta con los patrimonios o conjuntos patrimoniales en los cuales se aglutinan
derechos, como sucede en la herencia, o en la sociedad conyugal. Son universalidades jurídicas
en donde se ha reunido diversos derechos. Esta clase de comunidad, de pluralidad de derechos
se denomina comunidad universal. Mientras no se liquiden la herencia o la sociedad conyugal a
cada heredero o a cada cónyuge, le corresponden, en común y pro indiviso, derechos sobre la
totalidad de los bienes herenciales o conyugales que sólo se concretan cuando se asignen, a
cada heredero o a cada cónyuge en la partición de los bienes comunes, cosas concretas.
Mientras la comunidad no se haya liquidado, los comuneros no tienen individualmente la
propiedad de ningún cuerpo cierto de los que componen la comunidad. Tienen cuotas o derechos
de copropiedad, que es propiedad en común, pero no propiedad propiamente dicha, que es
dominio exclusivo.

Cuando hablamos de comunidad, estamos hablando de un derecho real, cualquiera que sea
(dominio, usufructo, herencia, uso, habitación, servidumbres activas, prenda, hipoteca, etc.)
ejercido por varias personas sobre la totalidad de la misma cosa, teniendo cada titular una cuota
indivisa sobre el mismo bien; hay un solo derecho y una sola cosa sobre la cual recae el derecho
y, simultáneamente, una pluralidad de dueños que, simultáneamente, ejercen propiedad sobre un
mismo bien y tiene cada uno una cuota del mismo bien como un todo, es decir son dividir, esa
comunidad recibe el nombre de copropiedad.
La copropiedad significa que todos los dueños o propietarios tendrán el mismo derecho de uso,
goce y disposición, aunque sólo en una fracción o parte alícuota y proporcional a la extensión de
su derecho. Cada propietario tiene derecho a una parte de los frutos pero también obligación de
concurrir a los gastos de la copropiedad en proporción a la cuota. Tiene derecho a poseer una
parte de la cosa común, (uso y disfrute), más no puede disponer de ninguna parte del bien, pues
solo puede disponer de su cuota, es decir, que puede enajenar su cuota pero no una parte
material del bien pues no se sabe cuál le corresponde. En caso de vender una parte material
estaría vendiendo cosa ajena.
Características de la copropiedad
1. El copropietario no tiene un derecho exclusivo y total sobre el objeto, es solo dueño exclusivo o individual
de la cuota parte que le corresponde en la comunidad, que puede ser la mitad, una tercera, cuarta, quinta parte,
etc. Según el caso.; su señorío es parcial. Sólo tiene derecho a una parte de los frutos; si venden cada uno tiene
derecho al valor de su cuota.

2. La cuota de cada copropietario es ideal, no es representable materialmente mientras exista la indivisión. Es

ideal la cuota en el sentido de que representa una porción matemática de la totalidad, la cual no se puede
materializar.

3. En la copropiedad existen tantos derechos de dominio cuantos propietarios hubiere sobre el objeto, y todos
unidos forman la propiedad plena. Por ello cada condueño puede enajenar o hipoteca su cuota ideal sin consultar
a sus demás compañeros. Lo que no puede hacer el comunero es enajenar o hipotecar todo el bien o una parte
física o material del objeto condómino. Si el comunero transfiere una parte física o material de la cosa o toda ella,
los demás comuneros pueden adelantar la acción reivindicatoria para recuperarla, ya que se trata de disposición
de una cosa ajena.
Derechos y obligaciones de los copropietarios
Derechos

Derecho de administrar

Derecho de disponer y enajenar

Derecho a percibir los frutos

Derecho a usar la cosa

Derecho a pedir la división de la cosa común, cuando no se quiera continuar en indivisión.

Obligaciones
Deudas de la comunidad
Contribución a gastos necesarios
Terminación de la copropiedad
1. Por reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona. Es simplemente la
consolidación de la propiedad en un solo titular por cualquier causa, sea compraventa, donación o cualquier otra
que implique la reunión de todos los derechos, antes divididos, en uno sólo.

2. Por la destrucción de la cosa común. La copropiedad termina forzosamente, cuando deja de existir el bien
sobre el cual se ejerce el derecho real. La destrucción o desaparición de la cosa puede ser física o jurídica. Será
física cuando hay destrucción de la cosa, cuando perezca por cualquier causa como un incendio, un naufragio, o
por su consumo total, o por su muerte, si se trata de un animal. Habrá destrucción jurídica del bien común cuando
por una sentencia judicial, o prescripción, o caducidad se extingue el derecho que se tenía sobre la cosa objeto
de la copropiedad.

3. Por división del haber común. Cuando el haber común se divide y a cada uno de los copropietarios se
adjudica una parte concreta de la totalidad, el derecho de cada uno se paga con la proporción que se le entrega,
y el propietario deja de ser tal para convertirse en dueño único y exclusivo de la parte que se le adjudica; desde
ese momento los demás carecerían entonces de ningún derecho sobre lo que se adjudicó al que recibió lo suyo.
Nadie está obligado a permanecer en indivisión.
El derecho de tanteo
El derecho de tanteo es aquel por el cual se faculta a una persona para adquirir con
preferencia a otros, por el mismo precio que fije el enajenante.

Federico Puig Peña señala que el derecho de tanteo “Es el derecho de preferencia para
adquirir una cosa o derecho que ha de enajenarse posteriormente.

Diego Espín Canovas “El derecho de tanteo faculta a su titular para adquirir una cosa que va a
ser enajenada a título oneroso por su propietario, con preferencia a cualquier otro,, por el
mismo precio que éste abonaría, es decir, por el tanto ofrecido por un tercero, de ahí la
denominación de tanteo.

El tanteo es el derecho que por ley, costumbre o convenio se concede a una persona para
adquirir algo con preferencia a otros y por el mismo precio.
En términos generales es el derecho de tanteo la facultad que tienen una o más personas antes que las
otras en la adquisición o utilización de un bien o cosa que pertenece en común a varias personas.

De conformidad con el Código Civil “Los condueños gozan del derecho de tanteo, que podrán ejercitar
dentro de los quince días siguientes de haber sido notificados del contrato que se pretende realizar”. De
lo anterior se infiere que existe la obligación de parte de los condueños de dar aviso a los demás
copropietarios de cualquier contrato que uno de ellos pretenda celebrar, reduciéndose en la práctica a
las compraventas, para que dentro de quince días los condueños puedan optar a ejercer el derecho de
tanteo.

Con el derecho de tanteo se trata de evitar contra la voluntad de los comuneros se de entrada a
personas extrañas que puedan llevar la discordia y las dificultades a la comunidad cuando faltan las
consideraciones personales entre comuneros. El aviso debe darse a los condueños judicial o notarial,
deberá hacerse notificando a cada uno de ellos la proposición del enajenante con los datos del negocio
para que en forma auténtica conste que quedan enterados y puedan hacer su oferta.
La división de la cosa común
Guillermo Cabanellas indica que la división es la acción o efecto de dividir, separación, reparto, partición,
distribución. En derecho la partición de la herencia entre los coherederos, a la propiedad común entre los
condóminos.

Calixto Valverde y Valverde, afirma que “Es el medio más frecuente para terminar la copropiedad o la
indivisión, es el de la división de la cosa común. Ningún comunero, está obligado a permanecer en la
comunidad, y podrá pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común. Esta división no podrá
exigirse por los copropietarios cuando de hacer división resultara la cosa inservible para el uso a que se
le designa; pero si la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no convinieren en que se
adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá el precio.
La copropiedad solo podrá mantenerse por la voluntad de todos los que la integran, algunas veces la
misma se tiene de hecho y otras de manera expresa. De conformidad con el artículo 493 del CC será
válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de tres años,
plazo que podrá prorrogarse por nueva convención.

De conformidad con el artículo 492 del CC, la división de los bienes se podrá pedir en cualquier
tiempo, pues ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.

Asimismo cuando los copropietarios no están de acuerdo, también podrá pedirse la división o la venta
en pública subasta de la cosa común, de conformidad con el procedimiento del juicio oral.

La división de la cosa común se podrá realizar en forma extrajudicial y judicial.

Si los copropietarios estuvieren de acuerdo con los términos de la división, simplemente comparecen
ante un Notario a otorgar la escritura pública de partición extrajudicial
El juicio oral de división de la cosa común se define como la legítima discusión
planteada ante el Juez de Primera Instancia Civil, por uno o varios de los
copropietarios de un bien común, cuando no estén de acuerdo con el estatu cuo (su
situación jurídica actual) o la indivisión; o bien cuando hubieren intereses de menores,
ausentes o incapaces o del Estado, en que es necesaria la declaración judicial; para
que la dirima a través de audiencias verbales en la que se determine su partición o su
venta en pública subasta.