LA COPROPIEDAD ES UN PROBLEMA EN EL PERÚ

*Alejandra María Madalengoitia Valera

“La copropiedad definida en el artículo 969 del código civil

peruano, se entiende como aquella donde un bien pertenece por dos o
más cuotas iguales a dos o varias personas” sin embargo, existe
muchos problemas en cuanto al uso y disfrute del bien inmueble en
copropiedad, debido a que, para llegar a un acuerdo común, las parten
que tienen una cuota ideal deben decidir por unanimidad, el fin que le
pueden dar al compartir el bien, lo que muchas veces llega a frustrarse
por la indecisión de estas.

INTRODUCCIÓN:
La copropiedad, “según una doctrina tradicional, la copropiedad consiste
en la coexistencia de varios derechos de propiedad sobre una cosa, incidiendo
cada uno sobre cuotas-partes ideales de la cosa (por ejemplo, sobre un tercio
o sobre un cuarto de la cosa, etc.)”. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017,
p. 128)
En ese sentido, un bien puede pertenecer a dos o varias personas con la
única excepción de que cada una de las partes tenga una participación por
cuotas ideales, es decir, ninguna de estas personas tiene el derecho único de
propiedad, sino que lo comparten, cada una de estas personas al ser participe
con su cuota tiene sus propios derechos sobre el bien, podrá disponer de este,
sin embargo, para que este pueda ser arrendado, enajenado u gravado, se
necesita de la participación de todos los copropietarios o partes quienes
comparten los derechos del bien. Por ello, “se quiere concurrencia de derechos
sobre el bien”. (Avendaño Valdez y Avendaño Arana, 2017, p. 93)

ELEMENTOS DE LA COPOPRIEDAD
Según el artículo 969 del código civil, el cual hemos visto párrafos anteriores,
define a las características de la copropiedad las cuales vienen a ser:
 La existencia de un bien determinado (o de varios bienes)
 La pluralidad de sujetos, proyectado hacia el mismo bien o bienes.
 La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas
ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes.
(Arias Schreiber Pezet, 2011, pp. 349-350)
Por ejemplo, Luciana, Ruth, Rosa y Ricardo, quienes recién egresaron de la
facultad de medicina, compran un terreno en Baños del Inca con el fin de

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realizar un negocio de venta de artículos de medicina, este terreno estaba a la
venta de 60.000.00 dólares americanos y contaba con un área de 1’000 mt2.
Estas personas cumplen en cancelar el precio del bien inmueble cada
uno en partes iguales, esto es, de 60 mil dólares a 15 mil dólares cada uno de
ellos, plasmando el acuerdo en un documento privado, el cual termina en
escritura pública y es registrado en la SUNARP.
Para ello, entendemos por sentido común que Luciana, Ruth, Rosa y
Ricardo se acaban de convertir en copropietarios del bien inmueble que
compraron, puesto que sus nombres figuran en la minuta y esta al ser escritura
pública, ya cuenta con la publicidad para el conocimiento de terceras personas.
Por consiguiente, entendemos que, cada una de las partes, posee de
acuerdo a la cuota que ofreció y dio al inicio de la compraventa y registrado,
mediante documento público, el 25 % de acciones como de derechos, los
cuales compartirán hasta el momento en que decidan cualquiera de los
copropietarios comprar las acciones y derechos de la parte interesada.
Entonces, habiendo entendido que, la copropiedad es aquella en donde
existe la concurrencia de dos o más propietarios sobre un mismo bien, los
cuales comparten cada uno, una cuota “ideal” del mismo, siendo esta
simbolizada en porcentajes.
La cuota ideal viene a ser las acciones y los derechos que tiene una
persona sobre la propiedad, el bien o la cosa, entonces, el concepto de esta
terminología viene a ser la parte que posee una persona sobre un bien, el cual
no está físicamente dividido.

TRANSFERENCIA DE ACCIONES Y DERECHOS DE INMUEBLE

Por ejemplo, en cuanto a la transferencia de acciones a darse en una
copropiedad de herederos, al momento de realizar una compraventa de
acciones y derechos de un inmueble, es necesario que se encuentre regulada
en el artículo 844 del código civil peruano, en el cual, si hay varios herederos,
pues estos resultan ser copropietarios de los bienes que correspondan a la
herencia, y sobre todo “en relación a la cuota que tenga derecho a heredar”
(“La Copropiedad: Caso compraventa de acciones y derechos de un inmueble”,
2022)
Claro que, de lo mencionado se sujeta al artículo 1532 del código civil,
puesto a que pueden venderse los bienes que existen o puedan existir, sin
embargo, deben estar determinados o por lo menos, que estos sean pasibles
de serlo y que su enajenación no sea ilícita o contraria a ley.
Sabemos que la regulación de la copropiedad no es especial, debido a
su origen sea este voluntario por medio del contrato o testamento entre otros, y
legal ya sea porque existen herederos de una herencia, estos son
copropietarios del bien es decir una sucesión intestada en base al artículo 815

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del código civil o judicial, cuando se da una subasta judicial que se adjudica el
bien a dos o más personas.
Estas formas de constituir la copropiedad, es de diversas maneras entre ellas
están las siguientes:
 “Dos o más personas adquieren en conjunto un predio (por compra,
donación, dación en pago, anticipo de herencia, etc.);
 Dos o más personas heredan los bienes de su causante,
estableciéndose entre ellas una relación de copropiedad;
 El testador confiere la propiedad de una casa a dos de sus hijos
conjuntamente; El testador lega un bien a varias personas en conjunto;
 El propietario de un predio cede una parte alícuota del mismo a un
tercero, dando origen a una relación de copropiedad con él;
 Dos o más coposeedores adquieren una inmueble por usucapión;
 La especie que resulta de la mezcla de otras de diferentes dueños,
pertenece a estos en proporción a sus valores respectivos (art. 937)
 En las unidades inmobiliarias con bienes de propiedad exclusiva y
bienes comunes, los titulares pueden optar por el régimen de
«independización y copropiedad», en vez del régimen de «propiedad
exclusiva y propiedad común» (propiedad horizontal) (art. 38 de la Ley
N.°27157)”. (Vásquez, 2021)

CARÁCTER TRANSITORIO DE LA COPROPIEDAD

Se entiende que, para algunos la copropiedad “debe ser pasajera y
transitoria, porque riñe con el carácter exclusivo y excluyente del derecho de
propiedad, por cuanto el sujeto de derecho no es un solo individuo sino dos o
más que lo ejercen simultáneamente; sin embargo, cada copropietario es el
señor de una cuota ideal de la cosa”. (Vásquez Torres, 2005, p. 188)
En ese sentido, conocemos que la propiedad se encuentra relacionada
con la adjudicación y refuerzo de una cosa o bien y, exclusivamente no
distingue a un tercero más solo a quien tiene posesión sobre el bien; no
obstante, el condominio viene a ser el derecho real de propiedad, que
pertenece a varias personas, por una parte, indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble. Por ello, es que nos encontramos frente a una colectividad de
derechos.
Lo que sí, hay que tener en cuenta, es que no puede existir posesión o
propiedad de dos o más personas a la vez, sobre el mismo bien o la cosa, por
ello mismo es que la propiedad es la titularidad y el señorío absoluto de la
cosa, no puede pertenecer más de un dominio o dominus (propietario de las
cosas corporales) a la vez, aunque su pertenencia a más de un sujeto es legal.
Es por ello que, la copropiedad al ser considerada como una figura
transitoria y a la vez opositora a la exclusividad del derecho de propiedad,
sencillamente, podrá ser reemplazado a través de la partición.

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 Sabemos que la partición está regulada en el artículo 983 del código
civil, es por esto que, para una doctrina nacional, esta consiste en convertir la
cuota ideal o abstracta de cada propietario en un bien material. Siendo una
operación conmutativa entre los distintos interesados análoga a la permuta.
(Vásquez Torres, 2003, p. 205)
Por lo tanto, la partición viene a ser entendida “como aquel conjunto de
actos u operaciones tendientes a poner fin al estado de indivisión (que genera
la copropiedad) convirtiendo las cuotas ideales o abstractas de los
copropietarios (representadas en porcentajes) en partes concretas y
materiales. Pudiendo ser pedida por los copropietarios o sus acreedores”.
(Guzmán, 2020)
Un ejemplo de ello, es cuando existen dos casas de Gabriela y Diane,
tanto Gabriela y Diane asumen el 50% de cada casa. Si Gabriela y Diane
acuerdan una partición y Diane se queda con una casa y Gabriela con la otra,
por lo que, Gabriela le transferirá a Diane el 50% que tenía en la casa que se le
adjudica a Diane. A cambio, Diane le transfiere el 50% que tenía en la casa
que se le adjudica a Gabriela. Produciendo de esta manera el traspaso de
derechos sobre una casa a cambio de los otros derechos de la otra,
ocasionando la permuta entre ambas partes interesadas.

CONCLUSIONES:
La copropiedad, de por sí produce muchas complicaciones. La principal
es en cuanto a las decisiones sobre todo cuando estas son muy importantes
por lo que se deben tomar en conjunto o común, esto incluye que, cuando se
hace uso y disfrute directo del bien debe decidirse en conjunto, peor aun
cuando ya estamos ante bienes indivisibles, sean centros comerciales o una
vivienda, donde la convivencia muchas veces termina en un rompimiento de
relaciones humanas, haciendo de esta imposible de coexistir.
La solución vendría a darse mediante el uso de la “partición”, es decir
determinar que parte le tocara a cada copropietario o cada uno, incluso
existiendo la opción de vender aquella parte donde uno reside y así poder
obtener la totalidad o la independización de la persona en el bien que ocupa,
pudiendo configurarse incluso la permuta, o incluso poder vender a un tercero,
por lo mismo, esto requerirá él acuerdo común de las partes., entendiéndose
que de no haber unanimidad no existirá la compra venta del bien inmueble, y
como última instancia, y problema para todos es llegar a un juicio para obtener
un acuerdo.

BIBLIOGRAFIA:
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de
1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.

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AVENDAÑO VALDEZ, Jorge y AVENDAÑO ARANA, Francisco
(2017). Derechos Reales. Colección “lo Esencial del Derecho” N. 1. Lima:
Pucp.

Guzmán, S. J. C. (2020, septiembre 2). Derechos reales: todo lo que debes

saber de la «copropiedad». Recuperado el 21 de enero de 2023, de LP
website: https://lpderecho.pe/derechos-reales-copropiedad-codigo-civil/

La Copropiedad: Caso compraventa de acciones y derechos de un inmueble.

(2022, junio 8). Recuperado el 21 de enero de 2023, de El Blog Inmobiliario N°
1 del Perú - Sociedad Peruana de Bienes Raíces website:
https://bienesraicess.com/blogs/la-copropiedad-caso-compraventa-de-
acciones-y-derechos-de-un-inmueble/

SOARES, António; CRISPIM, Júlio; FERNANDES, Liberal y ALVES, Tómas

(2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da
Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica,
Universidade Nacional Timor Lorosae.

Vásquez, A. T. (2021, octubre 5). ¿Qué es la copropiedad?: clases,

constitución, cuota ideal. Recuperado el 21 de enero de 2023, de LP website:
https://lpderecho.pe/copropiedad-condominio-clases-cuota-ideal/