TASACIONES

COMERCIALES
TERRENOS URBANOS

ARQ. ANA CECILIA AVENDAÑO LAURA

PERITO TASADOR MVCS
PERITO TASADOR SBS
NOVIEMBRE 2021
TASACIÓN.-
Es el proce dimiento a través del cual el perito tasador o el
perito de VIVIENDA inspecciona, estudia y analiza las
cualidades y características de un bien en determinada
fecha par a fijar su valor razonable, de acuerdo a las
normas d el Reglamento Nacional de Tasaciones. En caso
que la tasac ión sea retrospectiva se consideran los valores
a la fecha solicitada.
 FECHA

ANALIZA
CUALIDADES Y FIJA
CARACTERÍSTICAS VALO
ESTUDIA
INSPECCIONA R
 ÍEL PERÚ PRIMER�
Ministerio
de Vivienda, Construcción
y Saneamiento
 ÍEL PERÚ PRIMER�
Ministerio
de Vivienda, Construcción
y Saneamiento
 TASACIONES COMERCIALES DE PREDIOS URBANOS

ARTÍCULO 23.- TASACIÓN COMERCIAL DE TERRENO URBANO

Para la tasación comercial de terreno urbano, el perito aplica los procedimientos establecidos en
los artículos 18 al 21 del Reglamento Nacional de Tasaciones, según corresponda, u otro
procedimiento debidamente sustentado en las normas internacionales de valuación. Para el
cálculo de la tasación se emplean los valores comerciales de mercado.
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ARTÍCULO 24.- DETERMINACIÓN DE LOS VALORES

COMERCIALES DE MERCADO
Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la
zona en la que se ubica el predio a tasar, identificando por
lo menos tres muestras con características similares y/o
homologadas, considerando:
1.- Las características que corresponden a cada muestra,
referidas a ubicación, zonificación, extensión, entorno y
otros aspectos que se consideren necesarios.
 2

PARQUE 1
TERRENO
URBANO
TERRENO
URBANO
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ARTÍCULO 24.- DETERMINACIÓN DE LOS VALORES COMERCIALES DE MERCADO

2.- De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno descontando el
valor de dichas edificaciones.
 TASACIONES COMERCIALES DE PREDIOS URBANOS

ARTÍCULO 24.- DETERMINACIÓN DE LOS VALORES COMERCIALES DE MERCADO

3.- Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el perito estime
necesarios.
Método de Aproximación al Mercado (marketing approach) es necesario la localización de
inmuebles comparables al objeto del avalúo a fin de cumplir el axioma: “inmuebles similares se
venderán en un mercado abierto a precios similares”.

Si bien, la fuente principal de “comparables” comúnmente utilizada por la mayoría de los

“profesionales tasadores latinoamericanos” son “las ofertas inmobiliarias de prensa o internet”;
también existen otras fuentes, mayormente oficiales; que explican quizás un poco mejor, algunos
aspectos de la realidad de un “mercado inmobiliario”.
Ing. Atilio Roberto Piol Puppio
ante el hecho anterior, pareciese que existiese un conflicto entre las “fuentes oficiales”, sean
nacionales o locales de un determinado país o región y las “ofertas de prensa”.

ante las afirmaciones anteriores; pareciese que las “ofertas de prensa”, tienden a generar
comparables mucho más confiables que los que se pudiesen localizar en una oficina de registro
oficial.
sin
embar
go, la
realida
por lo tanto, observamos que ambas fuentes (oficiales y prensa), tienen “fortalezas” y “debilidades”,
d es
pudiendo concluir que: debería existir una metodología de ponderación entre ambas fuentes, que
otra:
arroje una opinión más equilibrada en el cálculo de un “valor inmobiliario”.
en los
avisos
“Opinión de valor” más equilibrada, sincera y precisa.
de
prensa
Ing. Atilio Roberto Piol Puppio
, solo
se
indica
el
precio
que
una de
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN.-

Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles

comparables, analizando sus características en relación al bien a tasar; con el
objeto de deducir un valor estimado en base a la comparación de sus
similitudes y diferencias. Es mayor a uno (1), cuando las características de los
bienes comparables son inferiores al bien a tasar, caso contrario, es menor a
uno (1).
(ARTÍCULO 3.2.16)
 Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o
CRITERIOS DE castigar la comparación entre un predio sujeto y un predio
comparable.
HOMOLOGACIÓN
Sujeto < Comparable – 1 Sujeto = Comparable 1 Sujeto > Comparable +1

SUJETO

- 1 +
1 1 FACTOR

COMPARABLE
 VALORACIÓN DE INMUEBLES (VC)
Método por Comparación de Mercado
Mediante esta técnica el valuador estima el valor de una
propiedad en función de los valores de otras propiedades
similares que se hayan vendido recientemente.
Esta técnica se basa en que el valor de las propiedades similares
están relacionados directamente entre sí con sus precios de
venta las mismas que pueden hacerse tan parecidas mediante
ajustes.
En la aplicación de este método se considera que un comprador
en el libre mercado no pagará más que el precio de venta de una
propiedad comparable.
CRITERIOS DE HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS
Para que la homologación este sustentada los
comparables que se elijan deben ser muy similares a
nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio,
no adecuar estos a cada caso en particular.
Factores de
Homologación:
Zonificación • Misma zonificación: ROM, ROA, CM,
CZ, etc.
Entorno • Mismo nivel socio-
económico

Ubicación • Lugar próximo al terreno valuació

materia de n
Superficie • ( AREArefe
rencia / AREAinmueble )

Serv. Basicos •

ÍEL PERÚ PRIMER�

Ministerio
de Vivienda, Construcción
y Saneamiento
Es trascendental la experiencia, buen juicio y capacidad de análisis del
TASADOR al seleccionar los comparables; pues de otra manera, aún aplicando
técnicas y procedimientos lógicos, los resultados serán inciertos e incluso
algunas veces incorrectos de origen, debido a que la información de mercado
no es consistente con el tipo de inmueble que se está TASANDO.
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ARTÍCULO 26.- TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS SITUADOS

PARTE EN TIERRA FIRME Y PARTE EN MAR, LAGO O RÍO
Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra
firme y parte en mar, lago o río. Se valoriza únicamente la parte
no inundable del área total, identificándose como límite entre
esta y la línea marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta
marea o creciente ordinaria.
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ARTÍCULO 27.- DISCREPANCIAS ENTRE LAS MEDIDAS

PERIMÉTRICAS Y ÁREAS DE UN TERRENO URBANO
En los casos que exista discrepancias entre las medidas
perimétricas y el área de un terreno urbano consignadas
en la documentación presentada para efectuar la
tasación, con la realidad física del terreno u otros
documentos técnicos, el perito ejecuta la tasación
considerando la información que figura inscrita en la
Partida del Registro de Predios u otros documentos de
carácter público, dejando constancia de las discrepancias
encontradas.