MÉTODOS DE

VALUACIÓN DE
TERRENOS
URBANOS Y
EDIFICACIONES
SANTA CRUZ
 PARTE I

VALUACIÓN DE
TERRENOS URBANOS
MEDIANTE EL MÉTODO
COMPARATIVO
FIRST UP ASICIV-SC
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE
TERRENOS POR EL
MÉTODO COMPARATIVO
FIRST UP ASICIV-SC
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

El valor de mercado es la cuantía estimada por la que un

activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de
valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un
vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una
comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado
con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.
(NORMA IVS)

“Nosotros los valuadores cuantificamos

un valor estimado, no un precio”
FIRST UP
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3. PROCEDIMIENTO DEL MÉTODO

Método Comparativo en el plano espacial

PROCEDIMIENTO DE APLICACIÓN SEGÚN NIV

MÉTODOS DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN– IVS 105

PASOS CLAVE

1. Identificar unidades de comparación usadas por agentes en

el mercado pertinente
2. Identificar las transacciones comparables pertinentes y
calcular las métricas de valuación clave para esas
transacciones
3. Realizar un análisis comparativo consistente de las
similitudes y diferencias cualitativas y cuantitativas entre
FIRST UP
los activos comparables y el activo objeto CONSULTANTS 41
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3. PROCEDIMIENTO DEL MÉTODO

Método Comparativo en el plano espacial

PROCEDIMIENTO DE APLICACIÓN SEGÚN NIV

MÉTODOS DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN– IVS 105

4. Hacer los ajustes necesarios, si los hubiere, a las métricas de

valuación para reflejar las diferencias entre el activo objeto y
los activos comparables
5. Aplicar al activo objeto las métricas de valuación ajustadas,
y
6. Si se usaron múltiples métricas de valuación, conciliar las
estimaciones de valor
FIRST UP 42
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3.3. SELECCIÓN DE COMPARABLES

Procedimiento del Método Comparativo

Implica convertir los datos recolectados en información

verificada, se la debe complementar y relacionarla, darle un
orden y significado con nuestra experiencia, conocimiento,
curiosidad y sensibilidad

MARGEN SUPERIOR

El valor de las ofertas

en el mercado

FIRST UP 43
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3.3. SELECCIÓN DE COMPARABLES

Procedimiento del Método Comparativo

SELECCIÓN DE COMPARABLES

¿Qué inmuebles podemos estimar de iguales características

y sustitutivos del inmueble a valorar si los testigos son
heterogéneos, únicos y prácticamente irrepetibles?

Bases rectoras:
1. Igualdad en uso y tipología
2. Igualdad en ubicación
3. Mayor semejanza posible
FIRST UP 44
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3.3. SELECCIÓN DE COMPARABLES

Procedimiento del Método Comparativo

SELECCIÓN DE COMPARABLES

Las NIV en el IVS 105

Un valuador debería seleccionar transacciones
comparables dentro del siguiente contexto:

1. Evidencia de varias transacciones es generalmente

preferible a una sola transacción o evento
2. Evidencia de transacciones de activos muy similares (lo
ideal es que sean idénticos) provee una mejor estimación
de valor
FIRST UP 45
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3.3. SELECCIÓN DE COMPARABLES

Procedimiento del Método Comparativo
SELECCIÓN DE COMPARABLES

3. Transacciones que ocurren más cerca de la fecha de

valuación son más representativas del mercado en la fecha de
valuación que transacciones más antiguas
4. Para la mayoría de bases de valor, las transacciones
deberían ser transacciones libres entre partes no relacionadas
5. Deberá disponerse de suficiente información sobre la
transacción para permitir que el valuador desarrolle una
interpretación razonable del activo comparable y evalúe la
evidencia de métricas/comparables de valuación
FIRST UP 46
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3.3. SELECCIÓN DE COMPARABLES

Procedimiento del Método Comparativo
SELECCIÓN DE COMPARABLES

6. La información sobre transacciones comparables debería

tomarse de un fuente fiable y de confianza
7. Transacciones reales proveen mejores evidencias para la
valuación que transacciones proyectadas

FIRST UP 47
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

3.4. HOMOGENEIZACIÓN DE COMPARABLES

Método de corrección múltiple (Procedimiento del Método Comparativo)

Los parámetros o factores normalmente utilizados son

aquellos relativos a las variables que explican el precio más
probable (valor) del inmueble a valorar.

FACTORES DE EFICIENCIA

Estos factores reflejarán de forma

directa el comportamiento de las
características intrínsecas y
extrínsecas del terreno, por ello
reciben también el nombre de
“Factores de eficiencia del suelo”
FIRST UP 48
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

4. EL VALOR DE MERCADO
Método Comparativo en el plano espacial

Se aplicarán fórmulas matemáticas y modelos estadísticos

que nos ayudarán a establecer, a través de su análisis, toda la
información recolectada
VALOR FINAL DE MERCADO (VFM)

𝑉𝐹𝑀 = 𝑉𝑎 ∗ 𝐹𝑜𝑓𝑒𝑟 ; $Τ𝑚2

𝑉𝐹𝑀 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑒𝑛 $Τ𝑚2
𝐹𝑜fer = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟 𝑛𝑒𝑔𝑜𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛
𝑉𝑎 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑜𝑠 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒𝑠 𝑒𝑠𝑡𝑢𝑑𝑖𝑎𝑑𝑜𝑠

𝑉𝑎=Fcp*VU
𝐹𝑐𝑝 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑝𝑟𝑜𝑚𝑒𝑑𝑖𝑜 𝐷𝑒 𝑡𝑜𝑑𝑜𝑠 𝑙𝑜𝑠 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟𝑒𝑠 𝑒𝑚𝑝𝑙𝑒𝑎𝑑𝑜𝑠
𝑉𝑈 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 FIRST UP 49
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

4. EL VALOR DE MERCADO
Método Comparativo en el plano espacial

Con el objetivo de disminuir toda subjetividad, se deben hacer una

serie de relaciones estadísticas para estudiar la dispersión de estos
valores con la finalidad de eliminar muestras o datos estadísticamente
anómalos

DEPURACIÓN DE OUTLIERS

2
σ𝑛1 𝑉𝑖 − 𝑉ത
𝑆=
𝑛
𝑆 = 𝐷𝑒𝑠𝑣𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑠𝑡á𝑛𝑑𝑎𝑟
𝑉ത = 𝑀𝑒𝑑𝑖𝑎 𝑎𝑟𝑖𝑡𝑚é𝑡𝑖𝑐𝑎 ; 𝑛 = 𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒𝑠 𝑒𝑠𝑡𝑢𝑑𝑖𝑎𝑑𝑜𝑠
𝑉(𝑖) = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑚𝑢𝑒𝑠𝑡𝑟𝑎 𝑖, 𝑜𝑏𝑡𝑒𝑛𝑖𝑑𝑜𝑠 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑒𝑛𝑐𝑢𝑒𝑠𝑡𝑎 FIRST UP 50
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

4. EL VALOR DE MERCADO
Método Comparativo en el plano espacial

Con el objetivo de disminuir toda subjetividad, se deben hacer una

serie de relaciones estadísticas para estudiar la dispersión de estos
valores con la finalidad de eliminar muestras o datos estadísticamente
anómalos

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

𝑆
𝐶𝑣 =
𝑉ത
𝑆 = 𝐷𝑒𝑠𝑣𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑠𝑡á𝑛𝑑𝑎𝑟
𝑉ത = 𝑀𝑒𝑑𝑖𝑎 𝑎𝑟𝑖𝑡𝑚é𝑡𝑖𝑐𝑎
FIRST UP 51
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS
5. MAPA MENTAL DEL MÉTODO COMPARATIVO
Métodos 1. Recopilación de
directos la información Terreno a Inspección
valorar física
2. Inspección del
inmueble
Método de Zona en Búsqueda de
Método
Reposición 3. Selección de estudio comparables
Comparativo
comparables

4. Definición de Métodos Métodos de

Fundamentos y
Procedimiento variables para calcular corrección Por Factores
Normativa explicativas el valor múltiple
Internacional
Valor de Mercado

5. Procedimiento de Métodos de corrección Intrínsecos

Conceptos del Factores de Métodos
Homogeneización
método Homogeneización estadísticos
Propósito de la
Ratio de Valoración Extrínsecos
valuación 6. Valor de mercado
del inmueble
Método Beta

Definir la Base Método estadístico

de Valor Espacio y tiempo Principios de
Valuación
Método de
Comparación de Premisas de
valor y principios Sustitución
Transacciones
ENFOQUE DE de valuación
Temporalidad
COMPARACIÓN aplicables al
método
Método de Transparencia
Requisitos para Comparación de
Métodos de Premisas de
usar el Enfoque Empresas
corrección Valor
de referentes
Comparación cotizadas en bolsa Mayor y mejor
Homologación FIRST UP
uso
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.1. FACTOR SUPERFICIE (Fa)

Criterio de la Dirección General de Tributación de Costa Rica

Este criterio emplea la siguiente fórmula:

0.33
𝐴𝑙𝑣
𝐹𝑎 =
𝐴𝑙𝑐
Donde:
𝐹𝑎 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 Á𝑟𝑒𝑎
𝐴𝑙𝑐 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
𝐴𝑙𝑣 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 FIRST UP 53
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
¿CÓMO SE INTERPRETAN LOS FACTORES?

Los factores realizan la homologación de los antecedentes con

respecto al terreno a valorar, premiando o castigando en función
de sus características.

“Cuando mi terreno a valorar posee peores

características que mi comparable, tendré que
aplicar un factor que le baje el valor al
comparable para que se equipare a las
cualidades de mi terreno a valorar”
FIRST UP 54
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
¿CÓMO SE INTERPRETAN LOS FACTORES?

• Cuando el factor de homologación aplicado al comparable es > 1

significa que este (el comparable) posee peores características que mi
terreno a valorar, por tanto, debe “subir” su valor para equipararse al
terreno a valorar.
• Cuando el factor de homologación aplicado al comparable es < 1
significa que este (el comparable) posee mejores características que
mi terreno a valorar, por tanto, debe “bajar” su valor para equipararse
al terreno a valorar.
• Cuando el factor de homologación aplicado al comparable es = 1
significa que tanto el comparable como mi terreno a valorar poseen las
mismas características. FIRST UP
CONSULTANTS 55
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.1. FACTOR SUPERFICIE (Fa)
0.33
Criterio de la Dirección General de 𝐴𝑙𝑣
Tributación de Costa Rica | Ejemplo: 𝐹𝑎 =
𝐴𝑙𝑐
12 m Donde:
𝐹𝑎 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 Á𝑟𝑒𝑎
10 m
𝐴𝑙𝑐 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
𝐴𝑙𝑣 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟

0.33
414
comparable
34.50 m

𝐹𝑎 =
30.00 m

Lote a
Lote

valorar 300

𝐹𝑎 =1.112
LM LM LM LM FIRST UP 56
Calle secundaria Calle secundaria CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.1. FACTOR SUPERFICIE (Fa)
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 =¿ ? $/𝑀2
Criterio de la Dirección General de
Tributación de Costa Rica | Ejemplo: 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 = 95 $/𝑀2
0.33
12 m 414
10 m 𝐹𝑎 =
300
A B
𝐹𝑎 =1.112
34.50 m

comparable
30.00 m

Lote a 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑎

valorar
Lote

𝑉𝑎 = 95∗1.112= 105.64 $/M2

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 105.64 $/M2
LM LM LM LM FIRST UP 57
Calle secundaria Calle secundaria CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.2. FACTOR FRENTE (Ffr)

Criterio IBAPE (Instituto de Valuadores y Peritos de Brasil) y

Dirección de Tributación de Costa Rica
Este criterio emplea la siguiente fórmula:
1
𝐹𝑟𝑣 4
𝐹𝑓𝑟 =
𝑓𝑟𝑐
Donde:
𝐹𝑓𝑟 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒
𝐹𝑟𝑣 = 𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
𝑓𝑟𝑐 = 𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 FIRST UP
CONSULTANTS 58
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.2. FACTOR FRENTE (Ffr)
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 =¿ ? $/𝑀2
Criterio IBAPE y Dirección de
Tributación de Costa Rica | Ejemplo: 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 = 95 $/𝑀2
12 m
1 1
𝐹𝑟𝑣 4 12 4
10 m
𝐹𝑓𝑟 = = = 1.047
𝑓𝑟𝑐 10
A B
34.50 m

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑓𝑟

comparable
30.00 m

Lote a
valorar
Lote

𝑉𝑎 = 95∗1.047 = 99.430 $/M2

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 99.430 $/M2

LM LM LM LM FIRST UP 59
Calle secundaria Calle secundaria CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.3. FACTOR FORMA O REGULARIDAD DE LINDEROS (Ffor)

Terrenos regulares
Se entiende por terrenos de forma regular a aquellos que
tengan un fondo menor o igual a 3 veces el frente. Si esto se
cumple, el Factor forma (Ffo) de estos terrenos regulares
será la unidad (1): 𝐹𝑓𝑜𝑟𝑟𝑒𝑔 = 1

Aquellos terrenos que su fondo sea mayor a 3 veces

su frente se catalogan como terrenos irregulares
dado que la eficiencia del polígono (linderos) ya se
ve afectada FIRST UP
CONSULTANTS 60
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.3. FACTOR FORMA O REGULARIDAD DE LINDEROS (Ffor)

“para todo lote su valor más alto está en el frente del mismo”

Criterio de Hoffman
Indica que los dos tercios del valor de un lote residen en su
primera mitad. A partir de ese criterio se formularon otros
nuevos que se complementan como se verá con el exceso de
fondo más adelante

FIRST UP 61
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.3. FACTOR FORMA O REGULARIDAD DE LINDEROS (Ffor)

Dirección General de Tributación de Costa Rica

Este criterio emplea la siguiente fórmula:

𝑛 𝐴𝑚𝑟𝑐
𝐹𝑓𝑜𝑟𝑖𝑟𝑟𝑒𝑔 =
Donde: 𝐴𝑙𝑐
𝐹𝑓𝑜𝑖𝑟𝑟𝑒𝑔 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑜𝑟𝑚𝑎 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜𝑠 𝑖𝑟𝑟𝑒𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟𝑒𝑠
𝐴𝑚𝑟𝑐 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑚𝑎𝑦𝑜𝑟 𝑟𝑒𝑐𝑡á𝑛𝑔𝑢𝑙𝑜 𝑖𝑛𝑠𝑐𝑟𝑖𝑡𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑖𝑟𝑟𝑒𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟
𝐴𝑙𝑐 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑖𝑟𝑟𝑒𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟
𝑛 = 𝑔𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑟𝑎í𝑧, 𝑝𝑢𝑒𝑑𝑒 𝑢𝑡𝑖𝑙𝑖𝑧𝑎𝑟𝑠𝑒 2 𝑜 3 FIRST UP 62
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.3. FACTOR FORMA O REGULARIDAD DE LINDEROS (Ffor)

Factor forma final:

𝐹𝑓𝑜𝑟𝑣
𝐹𝑓𝑜𝑟 =
𝐹𝑓𝑜𝑟𝑐
Donde:
𝐹𝑓𝑜𝑟 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑜𝑟𝑚𝑎 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜𝑠 𝑝𝑜𝑟 𝑖𝑟𝑟𝑒𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑑𝑒 𝑙𝑖𝑛𝑑𝑒𝑟𝑜𝑠
𝐹𝑓𝑜𝑟𝑣 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑜𝑟𝑚𝑎 𝑑𝑒 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 (𝑠𝑒𝑎 𝑟𝑒𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟 𝑜 𝑖𝑟𝑟𝑒𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟)
𝐹𝑓𝑜𝑟𝑐 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑜𝑟𝑚𝑎 𝑑𝑒 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 (𝑠𝑒𝑎 𝑟𝑒𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟 𝑜 𝑖𝑟𝑟𝑒𝑔𝑢𝑙𝑎𝑟)
FIRST UP 63
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo

6.3. FACTOR FORMA O REGULARIDAD DE LINDEROS (Ffor)

Criterio IBAPE y Dirección de

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 =¿ ? $/𝑀2
Tributación de Costa Rica | Ejemplo: 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 = 95 $/𝑀2
12 m Lote comparable
10 m
𝑛 𝐴𝑚𝑟𝑐 3 204
𝐹𝑓𝑜𝑟𝑐 = = = 0.848
𝐴𝑙𝑐 334
A B
130M2 2 m 𝐹𝑓𝑜𝑟𝑣 1
34.50 m

30.00 m

Lote a 𝐹𝑓𝑜𝑟 = = = 1.179

valorar 𝐹𝑓𝑜𝑟𝑐 0.848
17 m

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑓or

Amrc= 𝑉𝑎 = 95∗1.179 = 112.028$/M2
204M2
LM LM LM LM FIRST UP
Calle secundaria Calle secundaria
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 112.028 $/M2 CONSULTANTS 64
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.4. FACTOR POR EXCESO DE FONDO (Ffo)

¿Cómo sabe uno cuando un terreno tiene exceso de fondo?

La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales de México
(CABIN) define una regla general para ello:

𝑓𝑜 ≥ 3 ∗ 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒
Cuando la relación anterior no se cumpla, se debe realizar un ajuste a través del
factor de exceso de fondo para efectuar la comparación entre terrenos a través
del siguiente criterio.
El simple hecho que tenga exceso de fondo, ya lo hace un terreno irregular, por
tanto, si no tuviera exceso de fondo, tenemos que su factor sería 1 (la unidad):
𝐹𝑓𝑜(sin 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜) = 1 FIRST UP 65
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.4. FACTOR POR EXCESO DE FONDO (Ffor)

Criterio del Instituto Mexicano de Valoración de Nuevo León

1
𝑓𝑜𝑣 3
𝐹𝑓𝑜 =
𝐹𝑜𝑐
Donde:
𝐹𝑓𝑜 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜
𝑓𝑜𝑣 = 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
𝐹𝑜𝑐 = 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 (𝑐𝑜𝑛 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜) FIRST UP 66
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.4. FACTOR POR EXCESO DE FONDO (Ffor)
𝐹𝑜
Una vez
calculado este
factor, el mismo Lote con exceso de fondo Fr
afecta al área
correspondiente al
exceso de fondo. Referencias: Achurado azul:
𝐹𝑜 − 𝑓𝑜𝑣 exceso de fondo

Lote a valorar

FIRST UP
𝑓𝑜𝑣 CONSULTANTS 67
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.4. FACTOR POR EXCESO DE FONDO (Ffor)

Podemos a partir de él calcular el factor total que sea aplicable al

área total del terreno a través de la siguiente fórmula:

𝐹𝑓𝑜 ∗ 𝐹𝑟 ∗ 𝐹𝑜 − 𝑓𝑜𝑣 + 1 ∗ 𝐹𝑟 ∗ 𝑓𝑜𝑣

𝐹𝑓𝑜𝑡 =
𝐹𝑟 ∗ 𝐹𝑜
Donde:
𝐹𝑓𝑜𝑡 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙
𝐹𝑓𝑜 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜
𝐹𝑟 = 𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑛 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜
𝐹𝑜 = 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑛 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜
𝑓𝑜𝑣 = 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 FIRST UP 68
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.4. FACTOR POR EXCESO DE FONDO (Ffor)

Factor por exceso de fondo final:

𝐹𝑓𝑜𝑟𝑣
𝐹𝑓𝑜𝑟 =
𝐹𝑓𝑜𝑟𝑐
Donde:
𝐹𝑓𝑜 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜
𝐹𝑓𝑜𝑟𝑣 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 (𝑡𝑒𝑛𝑔𝑎 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑜 𝑛𝑜)
𝐹𝑓𝑜𝑟𝑐 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 (𝑡𝑒𝑛𝑔𝑎 𝑒𝑥𝑐𝑒𝑠𝑜 𝑜 𝑛𝑜)

FIRST UP 69
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.4. FACTOR POR EXCESO DE FONDO (Ffor)
𝐹𝑜 = 65 - 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 =¿ ? $/𝑀2 :
¿34.50m (fo)>3*12 (3*Fr)=36m? ¡NO!
- 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 = 105 $/𝑀2
Lote con exceso de fondo Fr=12 ¿65m (fo)>3*12 (3*Fr)=36m? ¡SÍ!
1 1
𝑓𝑜𝑣 3 34.50 3
Referencias: Achurado 𝐹𝑓𝑜 = = = 0.810
𝐹𝑜𝑐 65
65 − 34.50 azul: exceso de fondo
=30.50 𝐹𝑓𝑜 ∗ 𝐹𝑟 ∗ 𝐹𝑜 − 𝑓𝑜𝑣 + 1 ∗ 𝐹𝑟 ∗ 𝑓𝑜𝑣
LM

𝐹𝑓𝑜𝑡 =
𝐹𝑟 ∗ 𝐹𝑜
Calle secundaria

Lote a
12 m

valorar 0.810 ∗ 12 ∗ 65 − 34.50 + 1 ∗ 12 ∗ 34.50

𝐹𝑓𝑜𝑡 =
12 ∗ 65

𝑓𝑜𝑣 =34.50 m 𝐹𝑓𝑜𝑡 = 0.911 FIRST UP 70

CONSULTANTS
LM
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.4. FACTOR POR EXCESO DE FONDO (Ffor)
𝐹𝑜 = 65
𝐹𝑓𝑜𝑡 = 0.911

𝐹𝑓𝑜𝑟𝑣 1
𝐹𝑓𝑜𝑟 = = = 1.098
Lote con exceso de fondo Fr=12 𝐹𝑓𝑜𝑟𝑐 0.911

Referencias: Achurado 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑓or

65 − 34.50 azul: exceso de fondo 𝑉𝑎 = 95∗1.098 = 104.310 $/M2
=30.50
LM

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 104.310 $/M2

Calle secundaria

Lote a
12 m

valorar

𝑓𝑜𝑣 =34.50 m FIRST UP 71

CONSULTANTS
LM
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.5. FACTOR FRENTE A DOS CALLES (Ffvc)

Método de fusión de LM LM

valores de McMichael
Es un método que fusiona
los valores de las calles
con sus incidencias
respectivas

LM LM
FIRST UP 72
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.5. FACTOR FRENTE A DOS CALLES (Ffvc)

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐴
𝑃𝑓𝑣 = ∗ 100 ∗ 𝐹
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐴 + 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐵
Donde:
𝑃𝑓𝑣 = 𝑃𝑢𝑛𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑢𝑠𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠 (𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜𝑠)
𝐹 = 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙
Después, se determinan los siguientes valores:
• 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐴 = 𝑓𝐴 = 𝑃𝑓𝑣
• 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐵 = 𝑓𝐵 = 𝐹 − 𝑃𝑓𝑣
• 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝐴 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐴 ∗ 𝑃𝑓𝑣 ∗ 𝐹𝑟
• 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝐵 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐵 ∗ (𝐹 − 𝑃𝑓𝑣) ∗ 𝐹𝑟
• 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝐹𝑖𝑛𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 2 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒𝑠 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝐴 + 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝐵
es decir:
𝑉𝑓𝑣 = 𝑓𝐴 ∗ 𝐹𝑟 ∗ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐴 + 𝑓𝐵 ∗ 𝐹𝑟 ∗ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝐵
Donde:
V𝑓𝑣 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 2 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒𝑠 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑒𝑔𝑖𝑑𝑜 𝑒𝑛 $/𝑚2 FIRST UP
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.6. FACTOR POR ESQUINA (Fe)

Método del Ingeniero Valvano

Los terrenos esquineros son susceptibles de sufrir un incremento de
valor por las ventajas que este pudiera tener, se los considera también a
los esquineros cuyos lados formen ángulos de 45º a 135º inclusive

Ejemplo de ángulos de variación en lotes esquineros

FIRST UP 73
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.6. FACTOR POR ZONIFICACIÓN DE TERRENOS ESQUINEROS (Fe)

Método del Ingeniero Valvano

Se determinó que el incremento que debe afectar a un lote esquinero no
es único ya que son varios elementos los que se deben tomar en cuenta
en el análisis:

𝐹𝑒 = 1 + 𝑦 Zona: características
Premio (%)
Mínimo Máximo
Fórmula a aplicar
𝑦 =𝐴∗𝑛+𝐵
Donde: Comercial de primera 15 50 𝑦 = 0.07𝑛 + 0.08
𝐹𝑒 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑎 Residencial de transición 10 30 𝑦 = 0.04𝑛 + 0.06
Residencial 5 20 𝑦 = 0.03𝑛 + 0.02
𝑦 =𝐴∗𝑛+𝐵 En proceso de urbanización 0 15 𝑦 = 0.03𝑛 − 0.03
𝐴 𝑦 𝐵 𝑠𝑜𝑛
𝑐𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠 Donde:
𝑑𝑒𝑓𝑖𝑛𝑖𝑑𝑜𝑠 𝑒𝑛 𝑓𝑢𝑛𝑐𝑖ó𝑛 σ𝐹 - 𝑛 = Í𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒 𝑑𝑒 𝑢𝑡𝑖𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑒𝑟𝑜
𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑧𝑜𝑛𝑎 𝑛= - σ 𝐹 = 𝑆𝑢𝑚𝑎 𝑑𝑒 𝑙𝑜𝑠 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠 𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑒𝑟𝑜 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
𝑓𝑚
- 𝑓𝑚 = 𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑜𝑠 𝑙𝑜𝑡𝑒𝑠 𝑚𝑒𝑑𝑖𝑎𝑛𝑒𝑟𝑜𝑠 𝑑𝑒𝑙 𝑚𝑎𝑛𝑧𝑎𝑛𝑜 FIRST UP 74
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.6. FACTOR POR ZONIFICACIÓN DE TERRENOS ESQUINEROS (Fe)

Factor por esquinas comparativo final:

𝐹𝑓𝑒𝑣
𝐹𝑒 =
𝐹𝑓𝑒𝑐
Donde:
𝐹𝑒 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑎 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙
𝐹𝑓𝑒𝑣 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 (𝑠𝑖 𝑛𝑜 𝑒𝑠 𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑒𝑟𝑜 = 1)
𝐹𝑓𝑒𝑐 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑜𝑟 𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 (𝑠𝑖 𝑛𝑜 𝑒𝑠 𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑒𝑟𝑜 = 1)
FIRST UP 74
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.6. FACTOR POR Z.ESQUINA (Fe)
$
Método del Ingeniero
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 =¿ ? ; 𝑀𝑒𝑑𝑖𝑎𝑛𝑒𝑟𝑜 𝑒𝑛 𝑧𝑜𝑛𝑎 𝑟𝑒𝑠𝑖𝑑𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎𝑙
𝑀2
Valvano | Ejemplo: $
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 = 95 ; 𝐸𝑠𝑞𝑢𝑖𝑛𝑒𝑟𝑜 𝑒𝑛 𝑧𝑜𝑛𝑎 𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙
𝑀2
12 m
𝑑𝑒 𝑝𝑟𝑖𝑚𝑒𝑟𝑎 (𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜𝑠 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝑒𝑛 𝑚𝑎𝑛𝑧𝑎𝑛𝑜 = 30𝑚)
LM

10 m
𝐹𝑒 = 1 + (𝐴 ∗ 𝑛 + 𝐵)
30 + 10
𝐹𝑒 = 1 + 0.07 ∗ 𝑛 + 0.08 ; 𝑛= = 1.333
30
Lote (esquinero)
34.50 m

comparable
Calle secundaria

𝐹𝑒 = 1 + 0.07 ∗ 1.333 + 0.08 = 1.173

30.00 m

Lote a
valorar 𝐹𝑓𝑒𝑣 1
𝐹𝑒 = = = 0.853
𝐹𝑓𝑒𝑐 1.173
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑒
𝑉𝑎 = 95∗0.853 = 81.035 $/M2
LM LM LM FIRST UP
Calle secundaria Calle secundaria 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 81.035 $/M2 CONSULTANTS 75
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.7. FACTOR PENDIENTE (Fs)

Criterio de México
considera las pendientes de los terrenos de forma considerando si estas
son ascendentes o descendientes, veamos:

%𝑃𝑒𝑛𝑑𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒
Pendientes descendientes 𝐹𝑠 = 1 − :
2
%𝑃𝑒𝑛𝑑𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒
Pendientes ascendientes: 𝐹𝑠 = 1 −
3

FIRST UP 76
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.7. FACTOR PENDIENTE (Fs)

Criterio de México
Considera las pendientes de los terrenos de forma considerando si estas
son ascendentes o descendientes, veamos:

𝐹𝑠𝑙𝑣
𝐹𝑠𝑓 =
𝐹𝑠𝑙𝑐
Donde:
𝐹𝑠𝑓 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑒𝑛𝑑𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙
𝐹𝑠𝑙𝑣 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑒𝑛𝑑𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
𝐹𝑠𝑙𝑐 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑝𝑒𝑛𝑑𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑒𝑟𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 FIRST UP 77
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.7. FACTOR PENDIENTE (Fs)
$
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 =¿ ?
Criterio de 𝑀2
México 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 = 95 $/𝑀2
Ejemplo: Pendiente de terreno a valorar A: 0% (en nivel)
Pendiente (ascendente) del comparable B: 15%
0.15
Pendientes ascendientes: 𝐹𝑠 = 1 − = 0.95
3

𝐹𝑠𝑙𝑣 1
𝐹𝑠𝑓 = = = 1.053
𝐹𝑠𝑙𝑐 0.95
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑠
𝑉𝑎 = 95∗1.053 =100.035 $/M2
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 100.035 $/M2 FIRST UP 78
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.8. FACTOR ACCIDENTES TOPOGRÁFICOS (Fsac)

Criterio del Estado de México

Este factor considera la rugosidad del terreno que puede
influir en el valor del terreno:

𝐹𝑠𝑎𝑐 = 𝐹𝑟 Criterio rugosidad R Factor rugosidad Fr

R < 0.50 metros 1
0.50 > R > 3m 1 – R/10
Fsac=Factor por terreno con accidentes R > 3m 0.70
topográficos
Siendo:
R=criterio de rugosidad (promedio de las
diferencias de nivel entre las crestas y los
valles de la rugosidades característicos del
terreno).
FIRST UP 79
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.8. FACTOR ACCIDENTES TOPOGRÁFICOS (Fsac)

Criterio del Estado de México

El factor de homogeneización por accidentes topográficos
será:

𝐹𝑠𝑎𝑐𝑣
𝐹𝑓𝑠𝑎𝑐 =
𝐹𝑠𝑎𝑐𝑐
Donde:
𝐹𝑠𝑎𝑐𝑣 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑎𝑐𝑐. 𝑡𝑜𝑝. 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
𝐹𝑠𝑎𝑐𝑐 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑎𝑐𝑐. 𝑡𝑜𝑝. 𝑑𝑒𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒

FIRST UP 80
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.8. FACTOR ACCIDENTES TOPOGRÁFICOS (Fsac)
$
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 =¿ ? 𝑀2 ; Sin acc.top., siendo: 𝐹𝑠𝑎𝑐𝑣 =1
Criterio del $
Estado de México 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 = 95 𝑀2 ; Con acc.topográficos
Ejemplo:

1.1 + 0.9 + 0.5 + 0.7 Criterio rugosidad R Factor rugosidad Fr

𝑅= = 0.8𝑚 R < 0.50 metros 1
4
1.1 m 0.9 m 0.5 m 0.7 m 0.50 > R > 3m 1 – R/10
R > 3m 0.70

0.8
𝐹𝑠𝑎𝑐𝑐 = 1 − = 0.92 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑓𝑠𝑎𝑐
10
𝐹𝑠𝑎𝑐𝑣 1 𝑉𝑎 = 95∗1.087 =103.265 $/M2
𝐹𝑓𝑠𝑎𝑐 = = = 1.087
𝐹𝑠𝑎𝑐𝑐 0.92 FIRST UP
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 103.265 $/M2 CONSULTANTS 81
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.9. FACTOR DESNIVEL RESPECTO A LA VÍA (Fnc)

Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT)

El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:

FIRST UP 82
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.9. FACTOR DESNIVEL RESPECTO A LA VÍA (Fnc)

Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT)

El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:

𝑘1∗𝑁𝑙𝑣 − 𝑘2∗𝑁𝑙𝑐
𝐹𝑛𝑐 = 𝑒
Donde:
𝐹𝑛𝑐 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑛𝑖𝑣𝑒𝑙 𝑟𝑒𝑠𝑝𝑒𝑐𝑡𝑜 𝑎 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒
Los valores de k1 y k2
𝑁𝑙𝑣 = 𝑁𝑖𝑣𝑒𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 dependen si el terreno se ubica
𝑁𝑙𝑐 = 𝑁𝑖𝑣𝑒𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 sobre o bajo la vía. En los casos
que se ubique bajo el nivel k1=-
𝑘1 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝑛𝑖𝑣𝑒𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
0.05, y sobre nivel k2=-0.03.
𝑘2 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝑛𝑖𝑣𝑒𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 Nivel de calle K=0. FIRST UP 83
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.9. FACTOR DESNIVEL RESPECTO A LA VÍA (Fnc)

$
Criterio del Órgano de −𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 =¿ ? 𝑀2
Normalización Técnica En nivel: Nlv=0m ; 𝐾 =0
$
de Costa Rica (ONT) −𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 = 95 𝑀2
Ejemplo: Sobre el nivel: Nlv=1.5 m ; K=-0.03

𝐹𝑛𝑐 = 𝑒 𝑘1∗𝑁𝑙𝑣 − 𝑘2∗𝑁𝑙𝑐

𝐹𝑛𝑐 = 𝑒 −0∗0 − −0.03∗1.5 = 1.046

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑛𝑐

𝑉𝑎 = 95∗1.046 =99.373 $/M2
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 99.373 $/M2 FIRST UP 84
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.10. FACTOR POR NEGOCIACIÓN (Fofer)

Este factor pretende corregir los valores de oferta obtenidos de anuncios

de prensa e inmobiliarias que en el proceso de venta van a sufrir una
rebaja como fruto de la negociación y por ese hecho han sido
previamente incrementados.

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑜𝑓𝑒𝑟𝑡𝑎 − 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑛𝑒𝑔𝑜𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛

𝐹𝑜𝑓𝑒𝑟 = 1 −
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑜𝑓𝑒𝑟𝑡𝑎
Lo importante de este factor es su correcta aplicación
Se debe multiplicar por el valor ponderado resultado de los
factores estudiados en la homologación FIRST UP 85
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.10. FACTOR POR NEGOCIACIÓN (Fofer)

Ejemplo: Un terreno que se ofertaba al valor de 47,500.00 $ obtuvo un

cliente muy interesado que regateó el valor hasta 45,000.00 $, teniendo
una rebaja igual a 2,500.00 $. El factor por oferta o negociación será:

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑜𝑓𝑒𝑟𝑡𝑎 − 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑛𝑒𝑔𝑜𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛

𝐹𝑜𝑓𝑒𝑟 = 1 −
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑜𝑓𝑒𝑟𝑡𝑎

47,500.00 − 45,000.00
𝐹𝑜𝑓𝑒𝑟 = 1 − = 0.947
47,500.00
FIRST UP 86
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.11. FACTOR FUENTE (Ffuente)

En casi igual medida que el factor de negociación, este factor pretende

medir el grado de veracidad o de confianza que el tasador le asigna a la
información recabada.

Es un coeficiente que como máximo llegará a la unidad,

tomando valores menores cuanto menos confiable sea el
dato recabado.

FIRST UP 87
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.12. FACTOR POR UBICACIÓN DEL TERRENO EN EL MANZANO (Fu)

Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT)

El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:

𝐾∗ 𝑈𝑙𝑣−𝑈𝑙𝑐
𝐹𝑢 = 𝑒
Valor de constante K
Donde:
Sector Constante K
𝐹𝑢 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑢𝑏𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛
Comercial -0,111
𝐾 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 (𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑜 𝑟𝑒𝑠𝑖𝑑𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎𝑙) Residencial -0,0255
Fuente: Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
𝑈𝑙𝑣 = 𝑈𝑏𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
𝑈𝑙𝑐 = 𝑈𝑏𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
FIRST UP 88
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.12. FACTOR POR UBICACIÓN DEL TERRENO EN EL MANZANO (Fu)

Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT)

El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:
Ubicación del lote en el manzano

Ubicación en la manzana Código

Manzanero 1
Cabecero 2
Esquinero 3
Medianero con dos frentes 4
Medianero 5
Callejón lateral 6
Callejón al fondo 7
Lote interior 8
Fuente: Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
FIRST UP 89
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.12. FACTOR POR UBICACIÓN DEL TERRENO EN EL MANZANO (Fu)

Criterio del Órgano de
Normalización Técnica
de Costa Rica (ONT)
Ejemplo:
$
−𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 =¿ ? 𝑀2
Ubicación: Lote medianero (Ul=5) en zona
comercial (𝐾 =-0,111)
$
−𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 = 95 𝑀2
Ubicación: Lote callejón al fondo (Ul=7)

𝐹𝑢 = 𝑒 𝐾∗ 𝑈𝑙𝑣−𝑈𝑙𝑐 =𝑒 −0.111∗ 5−7 = 1.249

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑢

𝑉𝑎 = 95∗1.249 =118.655 $/M2
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 118.655 $/M2 FIRST UP 90
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.13. FACTOR SERVICIOS PÚBLICOS (Fsp)

Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT)

El ONT califica si el terreno tiene a disposición los servicios de sistema
de agua potable (cañería), electricidad, telefonía y alumbrado público

𝑆𝐸𝑙𝑣−𝑆𝐸𝑙𝑐 ∗0.03
𝐹𝑆𝑃 = 𝑒
Donde:
𝐹𝑆𝑃 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑠𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜𝑠 𝑝ú𝑏𝑙𝑖𝑐𝑜𝑠
𝑆𝐸𝑙𝑣 = 𝑐𝑙𝑎𝑠𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑠𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜𝑠 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
𝑆𝐸𝑙𝑐 = 𝑐𝑙𝑎𝑠𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑠𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜𝑠 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
0,03 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 FIRST UP
CONSULTANTS 91
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.13. FACTOR SERVICIOS PÚBLICOS (Fsp)
Servicios básicos

Criterio del Órgano de Alumbrado Teléfono Electricidad Cañería Clasificación

0 0 0 0 1
Normalización Técnica de 1 0 0 0 2
Costa Rica (ONT) 0 1 0 0 3
0 0 1 0 4
El ONT califica si el terreno 0 0 0 1 5
tiene a disposición los 1 1 0 0 6
1 0 1 0 7
servicios de sistema de agua 1 0 0 1 8
potable (cañería), 0 1 1 0 9
0 1 1 0 10
electricidad, telefonía y 0 0 1 1 11
alumbrado público 1 1 1 0 12
1 1 0 1 13
1 0 1 1 14
0 1 1 1 15
1 1 1 1 16
Fuente: Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica FIRST UP 82
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.12. FACTOR POR UBICACIÓN DEL TERRENO EN EL MANZANO (Fu)

Criterio del Órgano de
Normalización Técnica
de Costa Rica (ONT)
Ejemplo:
$
−𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 =¿ ? 𝑀2
Clasificación16 = Alumbrado, teléfono,
electricidad y cañería
$
−𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 = 95 𝑀2
Clasificación 11 = Cañería y electricidad

𝐹𝑆𝑃 = 𝑒 𝑆𝐸𝑙𝑣−𝑆𝐸𝑙𝑐 ∗0.03 =𝑒 16−11 ∗0.03 = 1.162

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐵 ∗ 𝐹𝑢

𝑉𝑎 = 95∗1.162 =110.374 $/M2
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝐴 = 110.374 $/M2 FIRST UP 93
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.14. FACTOR TIPO DE VÍAS (Fv)

Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT)

El ONT presenta algunos de los factores que aplica en la estimación de
los valores de terrenos en función de las características de las vías.

𝑉𝑓𝑐−𝑉𝑓𝑣 ∗0.06646
𝐹𝑣 = 𝑒
Donde:
𝐹𝑣 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑣í𝑎
𝑉𝑓𝑣 = 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑠𝑖𝑔𝑛𝑎𝑑𝑜 𝑎𝑙 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑣í𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟 𝑠𝑒𝑔ú𝑛 𝑙𝑎 𝑡𝑎𝑏𝑙𝑎
𝑉𝑓𝑐 = 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑠𝑖𝑔𝑛𝑎𝑑𝑜 𝑎𝑙 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑣í𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
0,06646 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 FIRST UP 94
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.14. FACTOR TIPO DE VÍAS (Fv)
Calificación de las vías por su tipo

Tipo de vía Características

-Ubicación en sectores valiosos y de mayor desarrollo comercial
Criterio del Órgano de -Materiales: Asfalto, hormigón, lastre y otros
1
Normalización Técnica -Características: tránsito denso, clasificación independientemente del
material, estado y ancho, entre otros
de Costa Rica (ONT) -Ubicación en sectores de menor desarrollo comercial, zonas industriales
El ONT presenta 2
o algunas zonas residenciales de clasificación alta
-Materiales: Asfalto, hormigón, lastre y otros
algunos de los factores -Características: tránsito denso, clasificación independientemente del
material, estado y ancho, entre otro
que aplica en la -Ubicación: sectores residenciales, y transición residencial-comercial e
estimación de los 3
industrial
-Materiales: Asfalto, hormigón, lastre y otros
valores de terrenos en -Características: de menor condición que la vía 2, similares
-Ubicación en sectores residenciales, industriales y algunas zonas
función de las agropecuarias
4
características de las -Materiales: Asfalto, hormigón y lastre fino
-Características: Permiten la circulación de todo tipo de vehículo
vías. -Ubicación: sectores residenciales, industriales y agropecuarias. Se
incluyen alamedas
5
-Materiales: Arenoso y material grueso como la piedra de río FIRST UP 95
-Características: Permiten la circulación de todo tipo de vehículo CONSULTANTS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
6.14. FACTOR TIPO DE VÍAS (Fv)
Criterio del Órgano de
Normalización Técnica
de Costa Rica (ONT)
El ONT presenta
algunos de los factores
que aplica en la
estimación de los
valores de terrenos en
función de las
características de las
Fuente: Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
vías.
-Ubicación: sectores residenciales, y transición residencial-comercial e
industrial
3
VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS
-Materiales: Asfalto, hormigón, lastre y otros
-Características: de menor condición que la vía 2, similares
-Ubicación en sectores residenciales, industriales y algunas zonas
agropecuarias
4
-Materiales: Asfalto, hormigón y lastre fino
-Características: Permiten la circulación de todo tipo de vehículo
Procedimiento del Método Comparativo
-Ubicación: sectores residenciales, industriales y agropecuarias. Se
incluyen alamedas
5
-Materiales: Arenoso y material grueso como la piedra de río
-Características: Permiten la circulación de todo tipo de vehículo
-Ubicación: generalmente zonas agropecuarias
6 -Materiales: Lastre, arenoso o de tierra
-Características: Permiten la circulación de vehículo todo el año
-Ubicación: generalmente zonas agropecuarias
7 -Materiales: Grueso, tierra o arcilla
-Características: Permiten la circulación de vehículo sólo en época seca
-Ubicación: generalmente zonas agropecuarias
-Materiales: Grueso, tierra o arcilla. Son los caminos, antiguas trochas
8 madereras
-Características: Permiten sólo el paso de carretas, bestias y peatones. No
vehículos.
9
-Ubicación: servidumbres de paso, alamedas y aceras
-Materiales: tierra, arcilla, otros
-Características: vías angostas
-Ubicación: ríos, canales, esteros o mar
10
-Características: vías fluviales como único acceso al inmueble
11 -Ubicación: vías férreas. Características: único acceso al inmueble
FIRST UP 96
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.15. FACTOR PAVIMENTACIÓN (Fpav)

La bibliografía no explica las condiciones a detalle en la consideración

de la aplicación de estos factor y deja a criterio del tasador asumir estos
valores

6.16. FACTOR CORREDOR DE VALOR (Fncorr)

Manual de Procedimientos técnicos de valuación inmobiliaria del

Distrito Federal de México
Este factor se aplica únicamente a terrenos valuados en usos comerciales
por su particular naturaleza: el comercio y los beneficios que este uso
debe tener.
FIRST UP 97
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.17. FACTOR PAISAJE URBANO (Fpu)

Este factor evalúa que la integración de las características de

urbanización de la ciudad sea de beneficio en la formación del paisaje
urbano o panorámica de edificaciones no tomando como elemento
positivo a las zonas de alto comercio ni de usos especiales dado que
ellos generan un paisaje negativo para la vivienda

El factor considera las siguientes condiciones:

• Frente a edificios residenciales
• Frente a plazas
• Frente a parques
• Frente a edificios industriales
• Frente a vistas desfavorables FIRST UP 98
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.18. FACTOR EQUIPAMIENTO URBANO (Feq)

Criterio de Rafael Acevedo Doporto

Este factor nos da coeficientes de ajuste para corregir los equipamientos
urbanos existentes

𝐹𝑒𝑞𝑣 Relación de factores de homologación por Equipamiento urbano

𝐹𝑒𝑞 =
𝐹𝑒𝑞𝑐 Estado Calificación Coeficiente de Ajuste
Completo intensos 1 1
Donde: Completos medios 2 0,90
𝐹𝑒𝑞𝑣 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑒𝑞. 𝑢𝑟𝑏𝑎𝑛𝑜
Semicompleto 3 0,80
𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑎𝑟
𝐹𝑒𝑞𝑐 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟𝑒𝑞. 𝑢𝑟𝑏𝑎𝑛𝑜 Escasos 4 0,70
𝑑𝑒𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 Ninguno 5 0,6
Fuente: Propuesta del Arquitecto Rafael Acevedo Doporto (Análisis de los factores de corrección
utilizados en el método comparativo de mercado, XXXIII Convención Nacional de Institutos
FIRST UP 99
Mexicanos de Valuación, 1997) CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.8. OTROS FACTORES

En la bibliografía especializada se encuentran otros

factores que también pueden aplicarse, por ejemplo:

• Factor de zona (FZo)

• Factor de aptitud (FApti)
• Factor de pavimento (FPav)
• Factor de actualización del precio del
antecedente (FAct)

• Factores libres u otros

FIRST UP 100
CONSULTANTS
 VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS

6. FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN
Procedimiento del Método Comparativo
6.8. OTROS FACTORES

La elección está a disposición de cada profesional y

dependerá su elección de aquello que considere más
relevante en su propio estudio de valuación que a su vez
estará delimitado por la selección de los comparables más
representativos, es decir, estos comparables ayudarán a
elegir qué factores utilizar

FIRST UP 101
CONSULTANTS