Está en la página 1de 77

TASACIONES DE BIENES INMUEBLES

SATIPO, 30 SETIEMBRE Y 1 DE OCTUBRE DEL 2011

CRITERIOS PARA LA ELABORACIN DE UN INFORME DE TASACIN


Expositor: Ing. Martin Muoz Alegria

QUE ES UNA TASACION?

PROCEDIMIENTO
ESTIMAR EL VALOR,
JUSTIPRECIO

FECHA

DICTAMINA CUALIDADES Y CARACTERISTICAS

ESTUDIA

ANALIZA

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)

TASACIONES
MUEBLES INMUEBLES

IMPORTANCIA Y USO
Para la determinacin de la base imponible para el clculo del impuesto predial, Expropiaciones.

Para efectos de Compra Venta.


Garantas en Operaciones Crediticias

SISTEMA ECONOMICO

ADMINISTRACION PUBLICA

SISTEMA FINANCIERO

Revalorizac. de Activos fijos.

CONTABLE

SISTEMA JUDICIAL En los procesos Judiciales y Conciliatorios

QUE ES UN PERITO VALUADOR?


PROFESIONAL COLEGIADO

CAPACITADO
para efectuar la valuacin de un bien

estudios superiores y a su EXPERIENCIA

Se efectan tasaciones en:


MINISTERIOS

REPEJ

EMPRESAS PRIVADAS

NORMATIVIDAD

EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

R. M. N 126 2007 - VIVIENDA, 07-05-2007

Resolucin Ministerial N126-2007-VIVIENDA

ALCANCE

Rige la actividad en toda la Repblica Ttulos 6


31 Captulos 215 Artculos

Criterios, Conceptos, Definiciones y Procedimientos normativos

tcnicos

NORMATIVIDAD EXISTENTE
EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU.- Tiene como soporte la siguiente Normatividad Tcnico Legal vigente: (Decreto Supremo EDIFICACIONES. N 011-2006-VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE

(Decreto Supremo N 008-2000-MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I). ( Ley N 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157). ( Ley N 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES. ( Ley N 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.
(Ley N 28687 y su Reglamento) FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL OCUPADO POR POSESIONES INFORMALES. (Ley que modifica el Articulo 21 de la Ley N 28687) LEY DE DESARROLLO Y COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS. (Ley N 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS. (Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.

EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES

TITULO I TITULO II

GENERALIDADES

HABILITACIONES URBANAS (25 NORMAS)

TITULO I GENERALIDADES DEFINICIONES - RNE

TITULO II

HABILITACIONES URBANAS - RNE

CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONES GH.010 ALCANCES Y CONTENIDO GH.020 COMPONENTES DE DISEO URBANO II.1 TIPOS DE HABILITACIONES TH.010 HABILITACIONES RESIDENCIALES TH.020 HABILITACIONES COMERCIALES TH.030 HABILITACIONES INDUSTRIALES TH.040 HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALES TH.050 HABILITACIONES EN RIBERAS Y LADERAS TH.060 REURBANIZACIONES

Art.28 cap. IV: HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA TIPO CLUB, TEMPORAL O VACACIONAL

REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES -RNE

PROCEDIMIENTOS PARA LA EJECUCIN DE TASACINES

TASACIONES INMOBILIARIAS TASACIONES INMOBILIAIAS


Vivienda Social Oficinas

Residencial

SECTOR Comercial / Industrial

Terrenos

Cmo se ejecutan las valuaciones?


1 FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL
2 FASE: INSPECCION OCULAR 3 FASE: INFORME TECNICO

Cmo se ejecutan las valuaciones?


1 FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL
Documento Registral y/o Testimonio y/o Minuta de compra - venta Autovalo-PU Planos

PREVIO A LA INSPECIN OCULAR

Zonificacin :

Reconocer la zona

Plantear una estrategia

Complementar informacin

2 FASE: INSPECCION OCULAR


Se verifica en el inmueble lo descrito en la ficha registral y documentos que acrediten la existencia de edificaciones, determinando su estado de conservacin, antigedad y material predominante. Deben realizarse tomas fotogrficas del ingreso del inmueble e interiores. En caso de tener el rea del terreno dimensiones considerables deber tomarse las fotos de los linderos. Se constata las edificaciones que no se indican en los documentos tcnicos, se anota en el rubro de observaciones y se valoriza.

Se procesa la informacin obtenida, y los resultados de la inspeccin ocular verificando la existencia de gravmenes, y situacin legal del inmueble.

3 FASE: INFORME TECNICO

Se determina el valor de tasacin requerido. Se concluye remitiendo el informe tcnico de tasacin con la firma del perito ejecutor y del supervisor asignado (si la existiera)

TIPOS DE TASACIONES DE INMUEBLES

LA VALUACION DE UN PREDIO URBANO


ARTICULO II.A.06 La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.

LA VALUACION

REGLAMENTARIA

COMERCIAL

VALUACIONES REGLAMENTARIAS
APROBADOS POR R.M.

VALUACION DE EDIFICACIONES

VALUACION DE TERRENOS

+ VALUACION DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

art. II.A.07, RNT

VALORES OFICIALES: TERRENOS, EDIFICACION, FACTOR DE OFICILIZACION

VALUACIONES REGLAMENTARIAS
VUO-TERRENOS
VALUACIONES REGLAMENTARIAS
VALUACION DE TERRENOS VALUACION DE EDIFICACIONES VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

- PLANOS DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS - LISTA DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS EN CENTROS POBLADOS MENORES

- CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION (COSTA , SIERRA Y SELVA)


- ANEXO N 01 CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION (FACTOR DE OFICIALIZACION)

VUE-EDIFICACIN
ARTICULO I.07 se distingue con el

nombre

de

tasacin valuacin

reglamentaria,

cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

VALUACIONES REGLAMENTARIAS Se llama valuacin reglamentaria a aquella que utiliza como informacin de precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores oficiales de la construccin en el caso de precios de la edificacin. (Artculo I.09)

VALUACIONES COMERCIALES

+ VALUACION
DE OBRAS COMPLEM. E INST. FIJAS Y PERMANEN.

VALUACION DE

TERRENOS +

+ VALUACION DE
EDIFICACIONES

-ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES -PRESUPUESTO DE OBRA

VALUACIONES COMERCIALES
ARTICULO I.07 .. Se denomina tasacin o valuacin valores corresponden a los del libre mercado.
VALUACION DE TERRENOS

comercial cuando los


- ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES TERRENOS URBANOS. - ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES EDIFICACIONES. - PRESUPUESTO DE OBRA - ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE OC . - PRESUPUESTO DE OBRA DE DE

VALUACIONES COMERCIALES

VALUACION DE EDIFICACIONES VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

DE DE

VALUACIONES COMERCIALES

ARTICULO I.07 .. Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

..VALOR DE MERCADO: Es el precio ms alto, expresado en trminos de dinero, que una propiedad que ha sido expuesta para la venta pueda producir al haber encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable; y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinada la propiedad y sea apta para ello. (Artculo II.A.07)

VALUACION DE TERRENOS

DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE TERRENOS


TERRENO URBANO

El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores de toda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos
TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

El valor oficial de terrenos rsticos en zona de expansin urbana e islas rsticas, se determina mediante la aplicacin de lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, en su Ttulo III, captulo J;
TERRENO RUSTICO

El valor oficial de terreno rstico (Vor), contenido en listados, se determina mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los aranceles de terrenos rsticos

VALOR REGLAMENTARIA DE TERRENO

Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomando como base los valores oficiales de terrenos formulados por el MVCS. La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera: 1.- Valuacin de terrenos urbanos 2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana

3.- Valuacin de terrenos eriazos


4.- Valuacin de terrenos rsticos

Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 ao y son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales: Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos. Listados de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores. Listados de valores oficiales de terrenos rsticos.

VALOR COMERCIAL DE TERRENO obras

+ renta

Mejor uso
valor de un terreno valor del terreno urbano siempre est en funcin de lo que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.

VALUACION DE EDIFICACIONES

VALOR REGLAMENTARIO Y COMERCIAL DE LAS EDIFICACIONES (VE) En la valuacin de las edificaciones (VE), se incluir la totalidad de las construcciones existentes tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta siguiente factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea Techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificacin (VUE) que, segn los casos, sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin.

COMO SE CALCULA EL VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIN?


el anlisis de los costos unitarios directos Medicin de los componentesMetrado el anlisis de los costos unitarios indirectos Mano de obra, Los materiales y los Equipos

Los gastos generales: fijos y variables, la utilidad e impuestos

VALUACION REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES (VI)

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que la conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimada por el perito en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. (ARTICULO II. D.32)
En el caso de la valuacin reglamentaria, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes; de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizar de conformidad a dichos cuadros

De no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicara el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. EL FACTOR DE OFICIALIZACIN es la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. (ARTICULO II. A.07)

VALOR COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Para determinar el valor de las obras complementarias es necesario operar de la misma manera que las obras de edificacin, realizar las mediciones (metrados) y realizar los anlisis de costos unitarios respectivos. Obtenido as el valor de reposicin.

VALOR TOTAL DEL PREDIO

LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES

VTP= VT + VE + VI + VOC

art. II.A.06, RNT

COMO TASAMOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL?

VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN VALOR DEL TERRENO

En estos casos, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera: a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados. b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.
(ARTICULO II. F.37)

VALOR DE LA EDIFICACION

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Titulo II del RNT. Para el efecto, debern considerarse tanto las reas propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

(ARTICULO II. F.38)

ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE MERCADO Es el procedimiento que el perito efecta con la finalidad de obtener valores de bienes inmuebles ofertados en el entorno del inmueble a valuar y con similares caracteristicas.
VISTAS DESDE EL PROGRAMA GOOGLE

De las muestras encontradas se evalan los siguientes factores: - Valor de oferta - Ubicacin - Caractersticas del terreno (rea, frente, N de frentes) - Caractersticas de la va (tipo, estado de conservacin, ancho, etc) - Uso y zonificacin del terreno . - Factores de entorno (estrato socioeconmico, contaminacin ambiental, seguridad, etc) - Servicios Pblicos

Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la asignacin del valor. Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del perito, las misma que ser consultada para futuras valuaciones .

A falta de . mercado inmobiliario en la zona, en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin; o en su defecto el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.
(ARTICULO II C.21)

FUENTES DE INFORMACIN

PERIODICOS

EMPRESAS INMOBILIA RIAS

PAGINAS WEB

NOTARIAS

BASE DE DATOS

INSPECCION OCULAR

PAGINAS WEB
http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320 http://www.evisos.com.pe/alquiler-inmuebles/clasificados-el-trome.htm http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3 http://www.inmueblesypunto.com/ http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php http://www.planetacasas.com/ http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa-250m2-cusco-santiago.html http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta-deterreno-en-abancay-2362125 http://www.coldwellbankerperu.com/ http://www.penthouseperu.com/index.asp http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14 http://www.sgibson.info/lima.htm http://www.telesterio.com/

http://www.scotiabank.com.pe/muebles_inmuebles.shtml http://www.ausonia.com.pe/ http://www.mivivienda.com.pe/portal/Canales/Comprador/Orientacin%20al%20Compra dor/Manual%20del%20Postulante%20a%20TP/OfertaActual.aspx http://chiclayo.locanto.com.pe/terrenos-en-venta/352/ http://www.tinsa.com.pe/pagina.php?contenido=4 http://www.upav.org/ http://www.mak.com.pe/res.php http://www.grupoacuario.com.pe/ http://www.munlima.gob.pe/imp/zonificacion.html http://www.propiedades.com.pe/ http://paginasamarillas.com.pe/result.do?status=P&stateId=&suburbId=&cityId=&keywor d=Tasaciones&letterIdFilter=&page=3&stateIdFilter=&suburbIdFilter=&cityIdFilter=&keyw ordId=&brandId=&termId=&seeAlsoId=&seed=68420&maxResultPage=20