GESTIÓN INMOBILIARIA

TEMA 4: ANÁLISIS DE SELECCIÓN DE

INVERSIONES: EL VAN Y LA TIR.

GRADO: FUNDAMENTOS DE LA ARQUITECTURA

Eugenia Amor 1
 TEMA 4: ANÁLISIS DE SELECCIO DE
INVERSIONES: EL VAN Y LA TIR.
4.1.- LAS DECISIONES DE INVERSIÓN.
4.1.1.- INVERSIONES ECONÓMICAS A CORTO Y LARGO
PLAZO.
4.1.2.- EL PROCESO TEMPORAL DE UN PROYECTO DE
INVERSIÓN.
4.2.- CRITERIOS ESTÁTICOS DE SELECCIÓN DE INVERSIONES.
4.3.- CRITERIOS DINÁMICOS DE SELECCIÓN DE INVERSIONES:
EL VAN.
4.4.- LA TASA INTERNA DE RENTABILIDAD (TIR).
4.5.- LA RELACIÓN ENTRE EL VAN Y LA TIR.
4.6.- LA AMORTIZACIÓN DE LAS INVERSIONES.
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 4.1.- LAS DECISIONES DE INVERSIÓN.
En un sentido económico, inversión es la utilización de fondos
financieros para adquirir bienes de producción con el objetivo de
aumentar la capacidad productiva de la empresa.
Es decir, las inversiones económicas, también denominadas reales o
productivas, consisten en la adquisición del capital productivo como:
edificios e instalaciones, maquinaria y equipos, elementos de
transporte, materias primas, existencias, etc., que la empresa necesita
para el desarrollo de su actividad. En este sentido, las inversiones
realizadas en el pasado constituyen el capital productivo presente de la
empresa y son la clave de su crecimiento futuro.
Pero existen dos tipos de inversión:
1. Económica: adquisición de bienes de producción (capital
productivo de la empresa) con el fin de producir otros bienes.
2. Financiera: compra de títulos (acciones, obligaciones, etc.) por
parte de un inversor con la finalidad de obtener una renta en el
futuro.
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 4.1.1.- INVERSIONES ECONÓMICAS A CORTO Y LARGO PLAZO.
Según el carácter temporal de la inversión, se distingue entre:
•Inversiones de funcionamiento. Son las realizadas por la empresa con
el fin de adquirir los elementos necesarios para su proceso productivo.
Estas inversiones se renuevan periódicamente y se recuperan a C/P.
•Inversiones permanentes o estructurales. Son las efectuadas para
adquirir bienes que serán utilizados por la empresa durante un periodo
largo de tiempo, también llamadas inversiones en activos
inmovilizados y se clasifican en:
1. Inversiones de renovación o de reemplazo: sustituir equipos
desgastados o estropeados, por el paso del tiempo o el uso.
2. Inversiones de modernización o innovación: sustituir equipos
obsoletos, que funcionan por otros con mejoras tecnológicas.
3. Inversiones en I+D+i: búsqueda de nuevos productos o técnicas
productivas más eficientes.
4. Inversiones de carácter social o medioambiental: mejorar las
condiciones de trabajo o con el medio ambiente en general.
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 4.1.2.- EL PROCESO TEMPORAL DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN.
Como ya dijimos en el tema anterior, toda inversión requiere de un
desembolso inicial, también llamado tamaño de la inversión. Después
se producen unos pagos periódicos, necesarios para mantenerla, y
unos cobros derivados de la aportación de la inversión a la empresa:
•A: Desembolso inicial de la inversión.
•Ci: Cobros producidos durante el año i como consecuencia de la
inversión.
•Pi: Pagos originados por la inversión durante el año i.
El esquema se simplifica con el concepto de Flujo Neto de Caja (Qi ó
FNC) de un período, que es la diferencia entre los cobros y los pagos
derivados de la inversión durante ese período: Qi ó FNC = Ci – Pi . Así:
•A: Desembolso inicial de la inversión.
•Q ó FNC: Cuantía de los flujos netos de caja.
•N: Duración de la inversión, en años.

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 4.2.- CRITERIOS ESTÁTICOS DE SELECCIÓN DE INVERSIONES
Los criterios estáticos para seleccionar inversiones no tienen en
cuenta el efecto del tiempo sobre la inversión, es decir, comparan
euros de hoy con euros que se producirán en el futuro, lo cual hace
que sean poco recomendables como criterios de selección. Entre ellos
están:
1. El criterio del plazo de recuperación o Pay Back: consiste en
calcular el tiempo que tarda la empresa en recuperar el
desembolso inicial. En una inversión con un desembolso A y con
unos flujos de Caja Q1, Q2,…, Qn, el plazo de recuperación es el
tiempo necesario para que la suma de los flujos de caja iguale el
desembolso inicial. Se eligen la inversión que tenga menor plazo
de recuperación.
2. El criterio del FNT: sólo son realizables aquellas inversiones cuyo
FNT > 1, ya que unos valores inferiores a la unidad significan que
no se recupera el desembolso inicial:
FNT =  Qi / A
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4.3.-CRITERIOS DINÁMICOS DE SELECCIÓN DE INVERSIONES: EL VAN.
Cuando realizamos una inversión estamos colocando un capital en una
actividad o negocio para obtener unas ganancias futuras distribuidas en el
tiempo. Cuando ese tiempo es inferior al año, el cálculo de esas ganancias
en muy fácil: Ganancia = Total cobros recibidos – Desembolso efectuado.
Pero, cuando los cobros y pagos que vamos a realizar en el futuro se
distribuyen en varios años, hay que realizar unos “ajustes” de esas
entradas y salidas de dinero, debido al valor temporal del dinero. Pues la
ganancia calculada con estos ajustes es el VAN: ganancia que genera un
proyecto de inversión considerando el valor temporal del dinero.
Estos “ajustes” consisten en actualizar todas las entradas y salidas de
caja que va a general el proyecto de inversión para así poder restárselas al
desembolso realizado (importe de los invertido) y obtener ganancia. Por lo
que el VAN es la ganancia que genera un proyecto de inversión una vez
actualizadas todas las entradas y salidas de fondos, es decir, es la suma
actualizada de todos los rendimientos netos esperados de un proyecto
de inversión: VAN = - A + Q1/(1+k) + Q2/(1+K)2+ …+ Qn/(1+K)n
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En esto consiste el criterio del valor actual neto (VAN), en comparar el
coste de la inversión (desembolso inicial) con los flujos netos de caja
generados durante la vida útil de la inversión, pero expresada en euros
actuales: VAN = - A + Q1/(1+k) + Q2/(1+K)2+ …+ Qn/(1+K)n
•VAN: valor actual neto de la inversión.
•A: desembolso requerido por la inversión (salida de dinero: negativo).
•Qi: flujos de caja de cada periodo (serán positivos, siempre que las
entradas de dinero sean mayores que los pagos).
•n: el número de años que dista desde el año actual.
•K: tipo de actualización o descuento aplicable a la inversión.
Representa el coste del dinero o tipo de interés de mercado y lo
determina el empresario para cada inversión, considerando lo que le
cuesta el dinero a la empresa. Esta tasa de descuento, es la tasa de
rentabilidad mínima que debo exigirle a una inversión tendiendo en
cuenta los riesgos que conlleva. Si pedimos el dinero, es el coste del
mismo y si lo tenemos, debemos pensar qué rentabilidad nos daría en
un depósito bancario, es lo que se conoce como coste de oportunidad.
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 VALORES DEL VAN
Si el valor del VAN es positivo, la inversión es realizable, porque nos
indica que se espera obtener unos rendimientos netos actualizados,
mayores que el coste de la inversión o desembolso inicial; si el VAN es
negativo, no debe realizarse (su coste es mayor de lo que se recupera).
Si el VAN fuera igual a cero, significaría que el coste de la inversión
coincide con lo que se recupera. Por tanto:
•Si el VAN > 0  interesa la inversión.
•Si el VAN < 0  no interesa la inversión.
•Si el VAN = 0  es indiferente.
•Cuando existan varias alternativas con VAN > 0, será preferible la que
tenga mayor VAN, significa que se obtienen mayor rendimiento.
Además, a medida que aumenta K, disminuye el VAN de la inversión.
•El VAN no nos proporciona la rentabilidad de la inversión, lo que
proporciona es una medida de la rentabilidad en valor absoluto. Es la
TIR la que nos la da en términos relativos, en porcentajes.
• Ojo: el VAN depende directamente de la tasa de descuento elegida.
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4.4.- LA TASA INTERNA DE RENTABILIDAD (TIR).
La tasa interna de rentabilidad (TIR), representa la ganancia obtenida
por cada euro invertido en un proyecto. Se obtiene como aquel valor
de k o tipo de actualización o descuento que hace que el VAN sea
igual a cero. Según este criterio, el requisito para que la inversión sea
factible es que su valor sea superior al coste del dinero o tipo de
interés de mercado: VAN = - A + Q1/(1+k) + Q2/(1+K)2+ …+ Qn/(1+K)n = 0
En la fórmula del VAN, sustituyendo k por r , y haciendo el VAN=0 da:
- A + Q1/(1+r) + Q2/(1+r)2+ …+ Qn/(1+r)n = 0
La TIR es la Tasa Interna de Retorno o Tasa Interna de Rentabilidad, es
la Tasa de Descuento que hace que el VAN sea igual a cero.
Si fuésemos subiendo k, coste del dinero, hasta el máximo posible para
ver hasta dónde llegaríamos sin que la inversión diera pérdidas,
alcanzaríamos la TIR. Es decir, alcanzaríamos el tipo de interés más alto
al que podríamos contratar un préstamo para que no obtuviéramos
pérdidas (y tampoco beneficios) en la inversión. A ese tipo de interés
máximo le hemos llamado TIR.
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 4.5.- LA RELACIÓN ENTRE EL VAN Y LA TIR.
En el cálculo del VAN, k era un dato; ahora r, en el calculo de la TIR, es la
incógnita. Una vez hallado su valor:

•Si r > k  interesa la inversión (además el VAN es positivo)

•Si r < k  no interesa la inversión (el VAN es negativo)
•Si r = k  es indiferente (el VAN se hace cero)

Elegir uno de entre varios proyectos, siempre se elige el de mayor TIR.

“La TIR representa la tasa de interés más alta que un inversionista podría
pagar sin perder dinero, si todos los fondos para la financiación de la
inversión se tomaran prestados y el préstamo (principal e intereses) se
pagara con las entradas en efectivo de la inversión a medida que se
fuesen produciendo.”
El VAN nos indica la ganancia neta generada por un proyecto, mide la
rentabilidad en términos absolutos, mientras que la TIR la mide en
términos relativos y nos indica el tipo de interés máximo que podríamos
aceptar de un préstamo para financiar una inversión (Bo=0).
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 CALCULO DE LA TIR
Utilizamos un ejemplo: Una empresa quiere valorar, aplicando el
criterio TIR, una inversión que supone un desembolso inicial de 6
millones de euros y de la que espera obtener en dos años estos flujos
de caja: 5 millones en el primero y 4 millones en el segundo. El coste
del dinero estimado por la empresa es del 8%. El proyecto es: - 6/ 5/ 4,
la condición que debe cumplir la TIR es: - A + Q1/(1+r) + Q2/(1+r)2 = 0
Con los datos del ejercicio nos queda: -6 + 5/(1+r) + 4/(1+r)2 = 0
Multiplicamos por (1+r)2, queda: -6 (1+r)2 + 5(1+r) + 4 = 0
Para facilitar las operaciones, hacemos que: (1+r) = x
Así nos queda una ecuación de 2ºgrado: -6 x2 + 5 x + 4 = 0
Resolviendo la ecuación obtenemos dos resultados: x = -0,5 y x = 1,33
Ahora deshacemos el cambio: (1+r) = x, luego r= x-1. Rechazamos la de
valor negativo y nos queda: r = 0,33, es decir, r = 33%, que significa que
por cada euro invertido se obtienen 0,33€ de ganancia, o que por cada
100 € invertidos se obtienen 33€ de ganancia. La inversión interesa, ya
que su rentabilidad es superior al coste del dinero: r = 33% > k = 8%.
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 INCONVENIENTE DEL CRITERIO DE LA TIR.
El inconveniente de este criterio se produce cando el número de flujos
de caja es superior a dos, ya que deben resolverse ecuaciones de
tercer grado, cuarto, etc. El problema se resuelve con una calculadora
financiera que tenga esta función o mediante un programa de hoja de
cálculo. También se resuelve por procedimiento de prueba y error,
hasta encontrar un valor de r que, por aproximación, iguale ambos
miembros de la ecuación, lo cual hace que su cálculo sea complicado.
Es decir, los cuatro casos para calcular la TIR:
•Inversión de un solo año: la TIR es la tasa de incremento del capital.
Ejemplo: 240/ 300; TIR = (300 – 240) / 240 = 0,25 es decir, 25%.
•Inversión con un único flujo de caja: se plantea la ecuación y se
despeja directamente la TIR. Ej.: 500/ 0 / 0 / 750; 500 = 750 / (1+TIR)3
TIR = (750 : 500)1/3 – 1 = 0,1447, es decir, 14,47%
•Inversión de dos años: la TIR se calcula con una ecuación de 2º grado.
•Inversión  3 años : tanteo, calculadora financiera u hoja de calculo.

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 A TENER EN CUENTA:
CASOS ESPECIALES DEL VAN:
•Proyectos con flujos de caja idénticos, en estos casos el método del
cálculo de van se puede simplificar, ya que el sumando de los flujos de
caja, es la suma de una progresión geométrica, luego el cálculo sería:
VAN = -A + FNC [ (1 – (1+i)–n) / i ]
•VAN teniendo en cuanta el riesgo: Hasta ahora el tipo de descuento
es el coste de oportunidad del dinero y está determinado por el tipo de
interés que se obtendría con inversiones de similar nivel de riesgo.
Pero, el inversor puede establecer primas de riesgo más elevadas en
función de sus expectativas: K, = K + prima de riesgo.
•El efecto de la inflación: La inflación es la subida continuada y
generalizada del nivel de precios y, por lo tanto, la pérdida de valor del
dinero porque se reduce su capacidad adquisitiva. Por eso, antes de
realizar una inversión hay que conocer la inflación esperada, y a partir
de ahí, establecer el tipo nominal mínimo que nos de una rentabilidad
real: ( 1 + tipo nominal) = (1 + tipo real) ( 1 + inflación esperada)
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4.6.- LA AMORTIZACIÓN DE LAS INVERSIONES.
Los equipos productivos se desgastan, los ordenadores se quedan obsoletos
y los edificios acaban deteriorándose, es decir, las inversiones permanentes
realizadas van perdiendo valor con el paso del tiempo y como consecuencia
de su uso. Este proceso de pérdida de valor de los bienes se conoce como
depreciación.
Las principales causas de depreciación de los bienes son tres: el uso, el paso
del tiempo y la obsolescencia (envejecimiento tecnológico).
Luego: la amortización es la expresión económica de la depreciación.
Amortizar un bien supone cuantificar su depreciación, es decir, reflejar la
parte que se ha consumido del valor total durante un periodo de tiempo. La
amortización debe considerarse como un coste de producción, al igual que
cualquier otro gasto.
La amortización permite recuperar poco a poco las inversiones realizadas
por la empresa: la parte que se amortiza cada año de un bien se conoce
como amortización del periodo o cuota de amortización. Como cada año se
amortiza una parte, la suma de las amortizaciones practicadas hasta un
determinado momento constituye un fondo de amortización o
amortización acumulada.
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