UNSAM

Simulación de Negocios

TASA INTERNA DE RETORNO

Clase 3
Prof. Jorge Vignale
1
 Simulación de Negocios
 Análisis Financiero

 Fundamentos financieros
o Conceptos teóricos.
o Casos reales y ejemplos prácticos.
 Proyección de flujo de fondos
o Metodología, premisas y cálculo de una proyección de flujo de fondos.
o Análisis e interpretación de un caso real.
 Método de descuento de flujo de fondos y proyección de inversiones.
 Concepto de TIR.
 Noción del costo de capital y período de repago (Payback).

2
 Tasa interna de retorno (TIR)

La tasa interna de retorno (TIR) es la rentabilidad que ofrece una inversión. Es decir,
es el porcentaje de ganancia o pérdida que tendrá una inversión para las cantidades
que no se han retirado del proyecto.

Es una medida utilizada en la evaluación de proyectos de inversión que está

muy relacionada con el valor actual neto (VAN). También se define como el
valor de la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero, para un
proyecto de inversión dado.

3
Tasa interna de retorno (TIR)
La tasa interna de retorno (TIR) es la rentabilidad que ofrece una inversión. También se
puede definir basándonos en su cálculo, la TIR es la tasa de descuento que iguala, en el
momento inicial, la corriente futura de cobros con la de pagos, generando un VAN igual a
cero:

Ft son los flujos de dinero en cada periodo t

I0 es la inversión realiza en el momento inicial ( t = 0 )
n es el número de periodos de tiempo

4
Tasa interna de retorno (TIR)
Criterio de selección de proyectos según la Tasa interna de retorno
El criterio de selección será el siguiente donde “k” es la tasa de descuento de flujos elegida
para el cálculo del VAN:

• Si TIR > k , el proyecto de inversión será aceptado. En este caso, la tasa de

rendimiento interno que obtenemos es superior a la tasa mínima de rentabilidad exigida
a la inversión.
• Si TIR = k , estaríamos en una situación similar a la que se producía cuando el VAN
era igual a cero. En esta situación, la inversión podrá llevarse a cabo si mejora la
posición competitiva de la empresa y no hay alternativas más favorables.
• Si TIR < k , el proyecto debe rechazarse. No se alcanza la rentabilidad mínima que le
pedimos a la inversión.

5
Representación gráfica de la TIR
Como hemos comentado anteriormente, la Tasa Interna de Retorno es el punto en el cuál el VAN es cero. En
un gráfico el VAN de una inversión en el eje de ordenadas y una tasa de descuento (rentabilidad) en el eje de
abscisas, la inversión será una curva descendente. El TIR será el punto donde esa inversión cruce el eje de
abscisas, que es el lugar donde el VAN es igual a cero:

6
Representación gráfica de las TIR de dos inversiones
En un la TIR de dos inversiones podemos ver la diferencia entre el cálculo del VAN y TIR. El punto donde se cruzan
se conoce como intersección de Fisher.

7
Ejemplo de cálculo de la TIR de una inversion
Nos ofrecen un proyecto de inversión en el que tenemos que invertir 5.000 euros y nos prometen
que tras esa inversión recibiremos 2.000 euros el primer año y 4.000 euros el segundo año.
Por lo que los flujos de caja serían -5000/2000/4000
Para calcular la TIR primero debemos igualar el VAN a cero (igualando el total de los flujos de caja a
cero):

La «r» es la incógnita a resolver. Es decir, la TIR.

Esta ecuación la podemos resolver y resulta que la r es igual a 0,12, es decir una rentabilidad o tasa
interna de retorno del 12%.

8
Período de repago (Payback)
El payback o período de repago es un criterio para evaluar inversiones que se define como
el periodo de tiempo requerido para recuperar el capital inicial de una inversión. Es
un método estático para la evaluación de inversiones.

El payback nos informa el número de periodos (normalmente años) que se tarda en

recuperar el dinero desembolsado al comienzo de una inversión. Lo que es crucial a la
hora de decidir si realizar un proyecto o no.

9
 Cómo calcular el payback o el período de repago
Si los flujos de caja son iguales todos los años la fórmula para calcular el payback será esta:

Donde:
• I0 es la inversión inicial del proyecto
• F es el valor de los flujos de caja

10
Cómo calcular el payback o el período de repago
Si por el contrario, los flujos de caja no son iguales todos los periodos (por ejemplo un año
recibimos 100 euros de beneficio, al siguiente 200 y después 150 euros), habrá que ir
restando a la inversión inicial los flujos de caja de cada periodo, hasta que lleguemos al
periodo en que recuperamos la inversión. Entonces aplicamos la siguiente fórmula:

Donde:
• a es el número del periodo inmediatamente anterior hasta recuperar el desembolso inicial
• I0 es la inversión inicial del proyecto
• b es la suma de los flujos hasta el final del periodo «a»
• Ft es el valor del flujo de caja del año en que se recupera la inversión

Será preferible una inversión en donde el plazo de recuperación sea menor. La principal
ventaja del criterio payback es que es muy fácil de calcular. (Tener cuidado con la inflación).
11
Ejemplos de payback o período de repago
Payback con flujos de caja constantes (caso en el que todos los flujos de caja son iguales)

Realizamos una inversión de 1.000 euros en el año 1 y, en los próximos cuatro años, a final de
cada año recibimos 400 euros. En este caso todos los flujos de caja son iguales y nuestro
esquema de flujos de caja será:

Para calcular el payback podremos utilizar la fórmula mencionada arriba:

Payback = 1000/400 = 2,5 años
Según este esquema de inversión tardaremos 2,5 años en recuperar el dinero invertido.

12
Payback con flujos de caja variables
En este caso invertimos 1000 euros a un proyecto pero los flujos de caja no son iguales todos
los años. Recibimos 300 euros el primer año, 400 el segundo, 500 el tercero y 200 el último
año. Nuestro esquema de flujos de caja será:

¿En qué año recuperamos la inversión?. En los dos primeros años recuperamos 700 euros,
por lo que solo quedan 300 euros por recuperar en el resto de años. Como el tercer año
recuperamos más de 300 euros (recuperamos 500), el payback estará entre dos y tres años.
Para saber cuándo recuperamos todo el dinero, descontamos los 700 euros recuperados al
desembolso inicial. Nos quedan 300 euros. Calculamos el monto restante entre lo cobrado
en el tercer año y aplico la fórmula de arriba pero solo con el dinero restante, y sumando los
dos primero años en que hemos recuperado 700 euros:
Payback = 2 años + 300/500 = 2,6 años
Según este esquema de inversión tardaremos 2,6 años en recuperar el dinero invertido.
13
Período de repago (Payback)

Inconvenientes del payback

Aunque es un método muy útil y sencillo de calcular, presenta algunos problemas:
• No tiene en cuenta cualquier beneficio o pérdida que pueda surgir posteriormente al
periodo de recuperación.
• No tiene en cuenta la diferencia de poder adquisitivo a lo largo del tiempo (inflación).

El Payback Descontado es un método similar, pero que corrige el efecto del paso del
tiempo en el dinero.

Ya vimos los otros métodos de evaluación de inversiones que son generalmente preferidos,
como Valor Actualizado Neto (VAN) o la Tasa Interna de Retorno (TIR).

14
 Costo de Capital
El costo de capital (Ke) es el costo en el que incurre una empresa para financiar sus
proyectos de inversión a través de los recursos financieros propios.

Aunque no es un costo directamente observable es un concepto muy relevante.

Es un error pensar que financiarnos con recursos propios no tiene costo.

Por ejemplo, si realizamos una ampliación de capital, podríamos obtener recursos sin la
necesidad de devolverlos (como ocurre con la deuda), pero a cambio se pueden ver
diluidas las participaciones de los accionistas.

Para evitar esto los inversores exigirán una rentabilidad a la empresa para compensar
esa pérdida en la participación de la empresa. Además, no debemos olvidar que los
accionistas querrán ganar dinero. Por tanto, podría ocurrir que exijan dividendos.

15
Características del costo de capital

Las principales características son:

• Costo no observable directamente.
• Mayor complejidad de cálculo que el costo de la deuda.
• Generalmente calculado en base al
Modelo de valuación de activos financieros(CAPM).
• Cuanto menor es el riesgo de los activos, menor será el costo de capital.

16
Formula del costo de capital (ke)

Donde:
• Rf: Es la tasa libre de riesgo.
• Bl: Es el retorno de mercado.
• (Rm – Rf): Es la prima de mercado.
• Bl (Rm – Rf): Se conoce como la prima de la empresa.

17
Importancia del costo de capital (ke)
La valuación del costo de capital es de vital importancia para la supervivencia de un
negocio o una empresa. Se calcula a través de la relación entre la media de todos los
recursos financieros utilizados para llevar a cabo las inversiones o proyectos y el peso
que cada recurso tiene en los recursos totales.

Su seguimiento debe ser riguroso porque contribuye a:

1. Mejorar la eficiencia de la empresa ya que optimiza el indicador costo-beneficio.
2. Permite analizar el modelo financiero de la empresa a través del análisis de sus
fuentes de financiación propia y fuente de financiación ajena.
3. Detecta las necesidades que tiene la empresa y sus márgenes de beneficio.
4. Analiza el costo unitario de producción.

18
Importancia del costo de capital (ke)

Donde:
Ke = Costo de capital (equity en inglés)
E = Valor de mercado del capital.
V = Valor de mercado de la deuda + Valor de mercado del capital.

19
Ejemplo del costo de capital (ke)

Una empresa ha emitido 1.000 acciones, su valor de cotización es de 6 euros y se

espera que reparta un dividendo constante de un 4% anual sobre el valor nominal.
Para calcular el costo de capital de esta empresa, primero debemos saber el valor
nominal de la acción, esto es, el cociente entre el capital social y el número de
acciones:
Valor nominal= Capital social/ N° acciones= 4.500/1.000= 4,50 euros

Por otro lado, la fórmula del costo de capital es la siguiente:

Ke= Do/Po= 4,50*0,04/6= 0,03 = 3%

El costo de capital de esta empresa es de un 3%.

Siendo Do la tasa constante de incremento de los dividendos sobre el valor nominal

y Po la cotización de la empresa.
20
o DECISIONES DE INVERSION
El análisis que se realiza para tomar una decisión de inversión incluye el monto a invertir en
activo fijo (CAPEX) el flujo de fondos esperado y el cálculo de la Tasa Interna de Retorno de la
inversión a realizar así como el plazo estimado de repago de la inversión en análisis.

ANÁLISIS
Has 324
USD M MB Diferencial Anual 105
USD M Capex -656
Max Expos.* -840
* Incluye IVA Total (de WC y Capex)

TIR 15%
Payback (años) 7

Tasa Interna de Retorno en % y

Plazo de repago en años
21
 o Flujo de Fondos
Explica las entradas y salidas de fondos por cobros o pagos realizados durante el ejercicio en
el método directo. Este es el detalle del flujo de fondos operativo (el que genera el negocio):

Modelo de Proyección de Flujo de Fondos

REAL REAL REAL REAL REAL REAL REAL REAL PLAN PLAN PLAN PLAN Acum a Jun-21
Flujo de Fondos jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 dic-20 ene-21 feb-21 mar-21 abr-21 may-21 jun-21 PROY PLAN VAR

Saldo Inicio N. Agrop. 408 418 766 425 -1.153 -1.109 581 1.152 764 380 -9 801 408 408 0
FF Agro 477 247 -443 -1.757 6 1.095 -99 -207 -117 424 1.942 371 1.940 941 999
FF GBA -135 -51 -45 -30 -135 447 497 -244 -274 -947 -1.076 1.377 -617 -441 -176
FF Areco Tambo -331 151 147 210 173 148 172 63 7 134 -56 -99 719 506 212
FF Neg. Agrop. 10 348 -341 -1.578 44 1.690 570 -387 -384 -389 810 1.649 2.042 1.007 1.035
Saldo al Cierre NA 418 766 425 -1.153 -1.109 581 1.152 764 380 -9 801 2.450 2.450 1.415 1.035

Flujo de fondos REALES del negocio Flujo de Fondos para

agropecuario (actividades operativas) actividad operativa PLAN 22
 Balance y Estado de Resultados
o Estado de Situación Patrimonial o Balance General
Describe la composición del patrimonio en sus principales rubros a un momento determinado

Situacion Patrimonial - FSJ sep-19 sep-20 sep-21 Comparativo

ACTIVO CORRIENTE 14.948 17.042 28.626
ACTIVO NO CORRIENTE 47.923 46.995 47.236
TOTAL ACTIVO 62.871 64.038 75.863 Recursos a corto
PASIVO CORRIENTE 47.719 50.870 46.309 y largo plazo
PASIVO NO CORRIENTE 3.533 7.140 13.566
Deudas a corto y
TOTAL PASIVO 51.251 58.010 59.875
largo plazo
TOTAL PATRIMONIO 11.620 6.027 15.988
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 62.871 64.038 75.863 Financiación con
recursos propios
WC -398 3.714 295 y de terceros
Variación WC (vs Cierre ej. anterior) 4.112 -3.419
23
o Estado de Situación Patrimonial o Balance General

Describe la composición del patrimonio en sus principales rubros a un momento determinado

PASIVO 3ros

Recursos ACTIVO
totales

PATRIMONIO
Propia
NETO

Estructura de Estructura de
Inversión Financiación
o Estado de Resultados
Describe las ganancias o pérdidas devengadas durante el ejercicio.

Estado de Resultados - FSJ sep-19 sep-20 sep-21 Comparativo

INGRESOS POR VENTAS 140.509 115.648 153.354
COSTO DE LO VENDIDO (138.312) (110.511) (140.411)
MARGEN DE CONTRIBUCIÓN (MC) 2.196 5.137 12.942 EBITDA = resultado
GASTOS FIJOS (8.416) (6.186) (7.602) antes de intereses,
EBITDA (6.219) (1.049) 5.341 impuestos y
GASTOS FIJOS ESTRUCTURALES (185) - - amortizaciones
AMORTIZACIONES (2.258) (2.145) (2.062)
RESULTADOS FINANCIEROS (1.942) (1.889) (1.628)
EBT= resultado
EBT (8.663) (3.194) 1.650 antes de impuestos
IRAE / IP 4.460 296 -
RESULTADO OPERATIVO (4.203) (2.898) 1.650 Resultado de la
RESULTADOS EXTRAORDINARIOS (1.248) (806) (690) Operación habitual
RESULTADO NETO (5.451) (3.704) 960

25
o Estado de Resultados
Describe las ganancias o pérdidas devengadas durante el ejercicio.

Acumulado Sep-21
EE.RR. GBA PLAN
(USD miles) REAL PLAN vs PLAN 21/22 Comparativo

Ing. por Produccion 307 264 44 2.913

Ing. por Servicios 0 0 0 76
Ing. por Ventas 7 0 7 0
Ingresos 314 264 50 2.990
Detalle de ingresos
Costos Producción -135 -384 249 -1.618
Gs. Comerciales -20 0 -19 -176
Cont. Marginal 159 -121 280 1.196 Cotribución Marg.
Costos Fijos -125 -136 11 -521 (antes de costos fijos
Rdo. Bruto 34 -257 291 674
A. Soporte -47 -41 -6 -189
OIE -2 0 -2 0 EBITDA = resultado
antes de intereses,
EBITDA -15 -298 283 486 impuestos y
Rdo. Financieros 31 -10 41 0 amortizaciones
EBTDA 16 -307 323 486 26
o Flujo de Fondos
Explica las entradas y salidas de fondos por cobros o pagos realizados durante el ejercicio en
el método directo. Sigue el criterio del “percibido”. Este es el método indirecto que parte del
EBITDA:
Flujo de Fondos - FSJ sep-19 sep-20 sep-21 Comparativo
Ebitda -6.219 -1.049 5.341
EBITDA = resultado
Ajuste no fondos (PPZ) -0 607
antes de intereses,
WC 4.845 (4.112) 3.419 impuestos y
Aporte de capital recibido GYK 9.000 amortizaciones
Capex (1.312) (4.021) (2.304)
Otras Deudas de Largo Plazo (139) (340) (140)
Resultados del
Gastos estructurales (185) - -
período que no son
Intereses (1.942) (1.889) (1.628) salida de fondos
Transferencia DCA/FSJ + Otros Ajustes Gestion 2.587
Resultados extraordinarios (1.248) (806) (690)
Flujo de Fondos Operativo (6.200) (12.217) 16.192 Fondos de la
Operación habitual
POSICION FINANCIERA NETA TOTAL 31.445 43.662 27.470
27
 o Flujo de Fondos
Explica las entradas y salidas de fondos por cobros o pagos realizados durante el ejercicio en
el método directo. Este es el detalle del flujo de fondos operativo (el que genera el negocio):

Acumulado Sep-21
Flujo de Fondos PLAN Comparativo
vs
(USD) miles REAL PLAN 21/22
PLAN

Granos 0 0 0 0
Lácteos 0 0 0 0 Ingresos de fondos
Hacienda 126 5 122 4.320
Otros 677 754 -78 839
por actividad
Ingresos 803 759 44 5.158
Egresos -422 -263 -159 -4.283
Distrib. A Soporte -119 -83 -36 -238 Egresos es la salida
Egresos -540 -346 -195 -4.522
Flujo de fondos de fondos
proveniente de las FLUJO OPERATIVO 263 413 -151 637
actividades operativas Fciero - Efecto TC 5 0 5 0
Fciero - Intereses 0 -10 10 -56

Inversiones -89 -29 -60 -317

Fondos de la
Subtotal 179 375 -196 264 Operación habitual
Vta Activos Exterior 0 0 0 0 28
FLUJO FINAL 179 375 -196 264
o Entender los términos usados en el negocio

EBITDA = resultado antes de intereses, impuestos,

depreciaciones y amortizaciones

WC= Working Capital (Capital de trabajo)

Fondo de maniobra
Fondos para la operación del negocio habitual

CAPEX (Gasto en infraestructura o activos de largo plazo

Capital Expenditure: Inversión en bienes de uso o activo fijo

29
o Entender los términos usados en el negocio

Devengado contable es resultado del período sin importar si

se cobró o si se pagó

Percibido financiero = considera que es ingreso o salida de

fondos si se cobró o si se pagó dentro del período

30
o Entender los términos usados en el negocio

Cash Flow es el Flujo de fondos del negocio (la estrategia es

protegerlo)

Free Cash Flow es el Flujo de fondos libre del negocio (la

estrategia es protegerlo)

31
 Has 324
USD M 105
o DECISIONES DE INVERSION (continuación)
USD M Capex -656
Max Expos.* -840
Análisis de * Incluye IVA Totaldistintos
inversión considerando (de WC y Capex)
escenarios
de precios y como impacta en la Tasa
Interna de Retorno y los años de repago de la inversión a realizar.
TIR 15%
7

Precios 1 Precios 2 Precios 3 Precios 4

0% 10% -10% Trianual

Soja 288 308 252 275
Maiz 185 187 153 160
Trigo 180 198 162 180
Cebada 190 209 171 170

TIR
% 14,7% 18,8% 10,7% 10,3%

Payback (años) 7 6 9 9

32
 Modelo de Análisis de Inversión
(USD M)

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 TOTAL
+ Ingreso 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 196 3.918
- Insumos -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -598
- Labores -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -46 -923
- Arrendamiento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
- Cosecha 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
- Gs Comerciales -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -299
= Margen Bruto Operativo 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 2.098
- Gerenciamiento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
= Margen Neto Operativo 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 2.098
- Ingresos Brutos -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -27
= Margen Neto 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 2.071

- Impuesto a las Gias 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

+/- IVA -133 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 50 0
- Capex -656 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -656

Free Cash Flow -686 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 154 1.415
FCF Acum -686 -577 -469 -361 -253 -145 -37 71 179 288 396 504 612 720 828 936 1.045 1.153 1.261 1.415 1.415

- Se asume vida útil 20 años

- Se asume recupero del IVA (del Capex + WC) en el ultimo año
- Max exposición es -840 M (es interanual durante el 1er año) 33
 Modelo de Proyección de Flujo de Fondos
(USD M)

REAL REAL REAL REAL REAL REAL REAL REAL PLAN PLAN PLAN PLAN Acum a Jun-21
Flujo de Fondos jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 dic-20 ene-21 feb-21 mar-21 abr-21 may-21 jun-21 PROY PLAN VAR

Saldo Inicio N. Agrop. 408 418 766 425 -1.153 -1.109 581 1.152 764 380 -9 801 408 408 0
FF Agro 477 247 -443 -1.757 6 1.095 -99 -207 -117 424 1.942 371 1.940 941 999
FF GBA -135 -51 -45 -30 -135 447 497 -244 -274 -947 -1.076 1.377 -617 -441 -176
FF Areco Tambo -331 151 147 210 173 148 172 63 7 134 -56 -99 719 506 212
FF Neg. Agrop. 10 348 -341 -1.578 44 1.690 570 -387 -384 -389 810 1.649 2.042 1.007 1.035
Saldo al Cierre NA 418 766 425 -1.153 -1.109 581 1.152 764 380 -9 801 2.450 2.450 1.415 1.035

34
Simulación de Negocios

Consultas

37