República Bolivariana de Venezuela

Ministerio del Poder Popular para la Educación

Universitaria
Universidad Valle Del Momboy
La Grita – Estado Táchira

Tema 10.

El retracto.

Retracto convencional. Concepto. Utilidad. Supuestos especiales de la validez de la cláusula.

Ejercicio del derecho. Efectos del pacto de retro. Retracto legal. Generalidades. Supuestos.
Ejercicios. Efectos.

Abg. Marcos Aranguren

 Retracto convencional

Concepto: el retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida,
mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos. Art. 1.544 y 1.534 C.C.

Etimología: significa ir hacia atrás, traer atrás, o sea jurídicamente dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se
adquiere.
Se trata de una venta de algún bien mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado el vendedor se reserva el
derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y antes de que termine el plazo acordado deberá devolver al
comprador el monto del precio pagado más los gastos y costos de dicha venta, para logar recortar así lo que vendió. De no
devolver el monto del precio quien compró ese bien adquiere irrevocablemente la propiedad del mismo.

Fundamento legal: se encuentra establecido en el art. 1.533 del C.C. “ retracto convencional es un pacto por el cual el
vendedor se reserva recuperar la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos”

El retracto es un pacto de venta, una venta bajo condición resolutoria (afecta a terceros).
 Supuestos especiales:
1.- Que se trate de un pacto de una venta; la estipulación posterior al contrato es válida, pero no
constituye una clausula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo que si el vendedor
ejerce el derecho en cuestión habría un segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera
retroactivamente a menos que así lo convengan las partes. (sin que en tal caso la “retroactividad” afecte a los
terceros). O que el acuerdo, aunque sea posterior a la celebración de
la venta, haya sido anterior a la transmisión de la propiedad. Ejemplo, la venta de una cosa “ in genere” si se hace antes de la
especificación.

2.- Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de 5 años, so pena de reducción a este plazo (art.
1.535 C.C.). En el antiguo derecho francés, el plazo máximo era de 30 años, pero el código Napoleón lo redujo a 5.
La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prorrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo
fijado originalmente sumado a esas prorrogas llegue a exceder de 5 años. Art. 1.535 última parte.
Según la jurisprudencia francesa la prorroga no afecta a los terceros de buena fe que hayan adquirido derechos sobre la
cosa, después de vencido el plazo original. En todo caso téngase en cuenta que la prorroga debe convertirse antes de expirado
el plazo inicial, ya que en caso contrario la propiedad del comprador se habrá consolidado irrevocable y la llamada prorroga no
será sino una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor. Por otra parte debe sancionarse con nulidad de prorroga
cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida por la ley.
Si el plazo para ejercer el derecho de retracto no se fija en el contrato la acción para intentar el retracto prescribe por el
término de 5 años, contados a partir de la fecha del contrato. Art. 1.535 aparte 2.
 El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el
contrato; pero la limitación legal se refiere a 5 años contados a partir de la fecha de la celebración.

Ejercicio del derecho:

1.- Legitimación activa: pueden ejercer el derecho de retracto en primer termino, el vendedor o sus causahabientes a
título universal, así como quienes hayan adquirido a título particular de uno u otros, el derecho de retracto ya que es cesible.
“En caso de pluralidad de vendedores o de herederos el vendedor debe tener en cuenta las siguientes reglas expresas”:
a.- Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común o cuando un solo
vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, sino
hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta. Art.
1.541 C.C.

Efectos del pacto del retracto:

Pendiente la condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor,
incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que
pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida. (leer art. 1.539 aparte 1 C.C.), pero si la cosa estaba arrendada
en condiciones que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá
usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de
modo que puede ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de
su derecho.
 Tiene una duración a falta de pacto expreso de 5 años, durante los cuales la persona que transmitió la
propiedad ostente el derecho de recuperarla.
En un contrato de compra venta puede ostentarse el derecho de recuperación de lo vendido al comprador,
la suma recibida y los gastos referidos. (retracto legal). Prestaciones hipotecarias, etc.

Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la
cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en
un derecho facultativo, no pudiendo pactarse el retracto como obligación, “so pena de nulidad de las mismas”.

Utilidad: en nuestro medio hace algún tiempo la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate eran muy utilizada, con
fines de garantías. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca vendiera al prestatario un inmueble, por
la suma requerida (a veces por la suma mayor para comprender así los intereses), y aseguraba de esta manera recuperar el
inmueble mediante reembolso.

Generalidades: el retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en
la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato siempre que la cosa no
pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo (art. 1.546 C.C.).
 Nuestro retracto legal tiene origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir
al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia.
A semejanza del retracto sucesoral el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de

Indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una
expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría de las comunidades
son entre coherederos-parientes), contra el afán de lucro y peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros. Sin embargo, a
veces se critica la institución por que dificulta las ventas de partes indivisibles.

Supuestos:
1.- La adquisición de un derecho en la comunidad.
Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no la comunidad conyugal, ni la comunidad existente
en el caso de propiedad horizontal, respecto de los bienes comunes de tos los apartamentos, o a un grupo de ellos ni mucho
menos las sociedades, el derecho de retracto no sólo existe en comunidades de origen sucesoral, sino en toda comunidad de
derecho común.

2.- Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago. Leer art. 1.563 C.C. (permuta).

3.- Que la adquisición sea hecha por un extraño. “extraño” a tal efecto es todo aquel que no sea comunero,
cualquiera que sean sus vínculos con los demás comuneros.
“La esposa del comunero debe considerarse como un extraño a los efectos señalados”
 4.- Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, pues, caso
contrario, la simple división de la cosa (o derechos) permitirían a los comuneros originales hacer cesar toda
relación con el extraño.

Capacidad y poder:
Son aplicables las mismas reglas que en el caso del retracto convencional.

Legitimación activa:
Pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros, comprenden también a los herederos de los comuneros,
ya que son también comuneros (leer art. 1.546 C.C.)