VENTA CON PACTO DE RETRACTO.

Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio
determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo
estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el
monto del precio pagado más los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo
que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá
irrevocablemente la propiedad del mismo.

Fundamento Legal.

En el Artículo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente de las

causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este título y de las comunes a todas las
convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de
retracto.”

Clasificación

El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato
o directamente en la ley.

Del retracto convencional.

Articulo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva
recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los
gastos…”

Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo
condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los
terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho
facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona
que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un
contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la
suma recibida y los gastos referidos.

Del retracto legal

Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al
extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso
de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”.

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en
algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que
cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de

partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una
expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya
que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de
divulgaciones indiscretas de los terceros.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe
distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia
de acuerdo al origen de la comunidad.

Retracto Convencional.

El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa

vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en
el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al
comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de
las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo
hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.

Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo
condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los
terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho
facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la
misma.

Supuestos Especiales de validez

1. Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es

válida, pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa
de venta de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo
negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo
convengan las partes, ( sin que en tal caso las “retroactividad” afecte a los terceros o
que el acuerdo aunque sea posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a
la trasmisión de la propiedad.
2. Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de
reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un tiempo más
largo, se reducirá a este plazo…

La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el
derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue a
exceder de 5 años. En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes
de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá
consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será si no una promesa de venta
hecha por el comprador al vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la
prórroga cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal
establecida por la ley.

El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha
fijada en el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la
fecha de la celebración.

Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.

Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes

a titulo universal, así como quienes hayan adquirido título particular de uno o de otros, el
derecho de retracto ya que esto es cesible.

Legitimación pasiva.

El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título universal y
contra los terceros adquirientes.

En caso de retracto frente al Comprador o sus causahabientes a título universal deben

tenerse en cuenta dos normas expresas en la ley:

Efectos del Pacto de Retro

1- “Pendente Conditione”

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los
derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción
contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que
pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si
la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido
oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de
despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición
suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en
que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de

retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda
cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la
perdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el
cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga
contra el subarrendatario.

2-Fallida la Condición

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador

adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.
3-Cumplida la Condición.

A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los

siguientes efectos entre las partes:

a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo
que se le haya incorporado

b)El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo
hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.)

c)La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al
comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino
después de haber satisfecho todas las obligaciones.

d)La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a
restituir los frutos.

4-Frente a terceros.

El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra

condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que “resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis”. Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del
retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo
hipotecas, usufructos).

Requisitos para ejercer el retracto legal.

El Derecho de Retracto Legal presupone:

La adquisición de un derecho en la comunidad.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no comunidad conyugal

ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal respecto de lo bienes comunes
a todos los apartamentos o a un grupo de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero,
tratándose de comunidad de derecho común no debe distinguirse entre comunidad
inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la
comunidad; el derecho de retracto no solo existe en comunidades de origen sucesoral si no
en toda comunidad de derecho común.

Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago.

Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga de
permuta, en virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el
comunero retrayente, salvo en casos excepcionales, no podría sustituirse al tercero
permutante en las mismas condiciones del contrato, por no ser el propietario de la cosa o el
titular del derecho que éste da.

Se comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la adquisición deriva

de una donación, ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la
liberalidad del comunero enajenante para con el tercero, lo que es inadmisible por el
elemento “Intuitu personae” de la donación.

Que la adquisición sea hecha por el extraño.

Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualesquiera que sea sus vínculos
con los demás comuneros. Asi, por ejemplo la Esposa de un comunero debe considerarse
como un extraño a los efectos señalados.

Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

O es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros
originales hacer cesar toda relación con el extraño.

Ejercicio del derecho del retracto legal

Legitimación Activa: pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo
que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros);
pero no sus causahabientes a titulo particular, porque su ingreso a la comunidad podría
provocar los mismos males que se tratan con el derecho de retracto.

En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en
proporción a sus cuotas, Art. 1.546, ap. 2.

Capacidad y Poder: en la materia son aplicables las mismas reglas que en el caso de
retracto convencional.

Legitimación Pasiva: el retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y
sus causahabientes a cualquier título.

Forma de Ejercicio: de acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la

misma forma que el retracto convencional.

Plazo para ejercer el derecho de retracto legal: el derecho de retracto legal sólo puede
ejercer, so pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el
vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo
represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la
escritura, Art. 1.547. en caso de que la persona que tiene el derecho de retraer sente, ha
prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días
contados a partir del registro de la escritura. En realidad, este supuesto no esta regulado por
la ley; pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene derecho a retraer
(ya que le acuerda el plazo mas largo) con el interés social de que se consolide
definitivamente la propiedad en una persona determinada.

Efectos del retracto legal.

Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido
oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición,
fallida la condición y cumplida la condición. Sólo debe advertirse que, en el plazo del
análisis teórico, el ejercicio de derecho de retracto no resuelve el contrato original sin que
produzca subrogación personal ( con cambio de sujeto con el contrato), que opera
retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los
terceros.

En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo

retracto traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del
extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato
legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que su
subroga al celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al
retrayente.