Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual

por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

Primera Parte

La rectificación de áreas inscritas tiene algunas modalidades, las primeras 3 están nombradas
en el art.13 de la ley 27333, que son 1) por mutuo acuerdo, 2) Rectificación no contenciosa vía
notarial en casos que sea menor o igual el área a rectificar y que no se superponga con los
colindantes, 3) Judicialmente cuando hay superposición; adicionalmente a estas existen otras
que se encuentran en distintas normas, 4) la rectificación dispuesta en el saneamiento catastral
de la ley 28294 en su artículo 60; 5) la rectificación generada por Cofopri dispuesto por el
artículo 39 del TUO de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal que en los procesos
a su cargo, podrá rectificar de oficio el área, linderos y medidas perimétricas de los predios
contenidos en los planos aprobados por las entidades que hayan realizado saneamiento físico-
legal o habilitaciones urbanas; de igual forma se han generado a través de la jurisprudencia
registral nuevas figuras como 6) la rectificación por error de cálculo, y 7) la rectificación
unilateral; corresponde también citar que tenemos al 8) saneamiento de bienes del estado y
9)procedimiento especial de saneamiento físico legal en virtud del título III de la Ley 30230 y
su reglamento D.S N°019-2015-VIVIENDA.

Por escritura pública y muto

Es la que se caracteriza por ser un titulo autentico y generador de inscripciones, conforme lo

dispuesto por el art. 2010 del C.C. y el Numeral III del título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos y artículo 84b) del mismo reglamento, así como el artículo 3 literal b)
de la Ley 26366. La escritura publica es susceptible, por tanto, de modificar la realidad registral
siempre que sea otorgada por las personas involucradas en dicha modificación, es decir, el
propietario del predio y los propietarios de los predios colindantes.1

El procedimiento de rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo,

previsto en el artículo 13 de la ley 27333, supone la participación de todos los colindantes a fin
de que muestren su conformidad en la rectificación planteada. Este es un mecanismo que
pretende eliminar cualquier posibilidad de perjuicio para quienes están directamente vinculados
con la rectificación del área o linderos del predio.2 Porque inclusive de existir alguna
superposición registral con las nuevas dimensiones que el predio a obtendrá al rectificarse, los
colindantes muestran su aceptación con dicha circunstancia.

Por procedimiento no contencioso

La norma del notariado agrega esta figura para la rectificación, para que se tramite como un
asunto no contencioso, según lo dispuesto en la Ley N°27157 y lo dispuesto por el artículo 504
del Código Procesal Civil en lo que aplique, en dos supuestos

1. Cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
2. Cuando área real es superior a la registrada también procede el tramite siempre y
cuando exista certificación registral de que esa área no genere superposición registral.

la Directiva N°013-2003-SUNARP/SN señala que se debe tramitar conforme que contemplan la

figura de la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio, y la declaración notarial
de formación de títulos supletorios.

1
Resolución N°367-2015-SUNARP-TR-T del 03.08.2015 punto 2.
2
La misma de arriba punto 3
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IV. SANEAMIENTO CATASTRAL:

“(…) se encontrarían dentro de lo señalado en el literal t)3 del art. 3 que define al
saneamiento catastral como el conjunto de procedimientos técnicos y legales que
se ejecutan de manera progresiva a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la
información registral del predio, adecuándola a la realidad física del mismo,
(…)precisamente el saneamiento catastral y registral se señala en el artículo 60 del
reglamento, que se aplica “en los casos de predios inscritos en el Registro de
Predios, Ubicado en zonas catastradas y en zonas no catastradas, siempre que
existan discrepancias entre la información registral y catastral, a cargo de la
SUNARP, considerando la cartografía base oficial, así como la información literal
y/o gráfica que obra en los antecedentes registrales.”

Fue a través de la ley 282944 que se creó el Sistema Nacional Integrado de catastro y su
vinculación con el registro de predios, con la finalidad de unificar los criterios, estándares,
nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes instituciones públicas del país que generan
y manejan catastros(Entidades Generadoras de Catastro – EGC), los cuales venían trabajando de
manera aislada, para que así su coexistencia sea coordinada, interrelacionada y vinculada al
registro de predios, este último en consecuencia de la función que realiza de registro jurídico de
bienes inmuebles debe precisar con mayor certeza al público la información, por ello los
legisladores consideraron razonable que un nuevo catastro unificado nutra al Registro Predial,
pero tiene una característica que resalta más y es que no se agota al inventario georeferenciado
de predios dentro de la nación, si no que se incorpora en ellos los derechos que afectan cada
predio para su posterior inscripción.

En la misma ley se ha previsto la posibilidad de rectificar el área, linderos y medidas perimétricas

de un predio sobre la base de documentación técnica emitida por las EGC o por verificadores
catastrales sobre lo constatado en concordancia con la información técnica de aquellas
entidades.

Asimismo, en el artículo 14 de la ley, define al Código Único Catastral como la identificación

alfanumérica de predios, esta se inscribe en el registro de Predios y de acuerdo al artículo 15
son las municipalidades las encargadas de generarlo, salvo aquellos casos en que ha sido
asignado por programas de titulación rural o urbana.

Su reglamento D.S. N°005-2006-Jus del 12.02.2006 establece que el CUC es asignado por las EGC
a todos los predios ubicados en zonas catastradas (art. 21) y en el caso de zonas no catastradas
(art. 22) los titulares catastrales podrán contratar los servicios de un verificador catastral, quien
levantará la información y gestionará la asignación del CUC ante la entidad generadora de
catastro correspondiente.

Inscripción del Código Único Catastral:

En el artículo 24 del Reglamento de la ley 28294 (D.S. N°005-2006-JUS, regula la inscripción del
Código Único Catastral (CUC) en el registro de predios:

“Tratándose de predios inscritos ya sea en zonas catastradas y en zonas no catastradas,

cuya información catastral y registral no presenten discrepancias, se procederá con la
inscripción del CUC en la partida registral del predio.

3
Antes de la modificación por el D.S. N°005-2018-JUS del 30.03.2018 era el literal o).
4
Publicada el 21.07.2018.
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De existir discrepancia, la SUNARP iniciará el procedimiento de saneamiento catastral

y registral regulado en el Título VI del presente Reglamento.

En caso de los predios no inscritos, el CUC se inscribirá conjuntamente con la

inmatriculación del predio.”

Prescribe dos escenarios, el primero en el cual se pretende inscribir el CUC en la partida registral
de un predio que se encuentra en una zona catastrada o no catastrada y que entre la información
del CUC y la de la partida no existe ninguna discrepancia, por lo que se procederá a la inscripción
sin mayor inconveniente; por otro lado, en el segundo es cuando la información de una y otra si
discrepan, ante lo cual deberá iniciarse un procedimiento de saneamiento catastral y registral.

Sobre este último, dicho procedimiento se sigue ante el mismo Registro, a fin de adecuar las
inexactitudes que publicita el registro conforme a la realidad en virtud de la información
proporcionada por los EGC, de ese modo publicitará la dimensión real del predio rectificándose
el área, linderos y medidas perimétricas del predio inscrito, con el único limite de que no
perjudique el derecho de los terceros colindantes del predio inscrito en la partida.

Dicho procedimiento sigue la siguiente secuencia (art. 62):

1. El registrador anota preventivamente en la partida registral del predio el área, linderos

y medidas perimétricas que se consignan en el plano presentado con una vigencia de 80
días hábiles, previo pago de derechos.
2. Se notifica a los titulares de los predios colindantes, mediante esquela en el predio y
publicación a cuenta del solicitante por una sola vez en diario oficial El Peruano y otro
de mayor circulación dentro de los 5 días hábiles siguientes que se le hayan notificado
a él.
3. Los titulares de predios colindantes podrán formular oposición documentada en un
plazo de 30 días calendarios contado desde la última publicación. De no formularse
oposición, el interesado solicita la conversión a definitiva adjuntando dichas
publicaciones, y será informada a la Dirección de Catastro de la oficina Registral
respectiva.
4. En caso de oposición, la Gerencia Registral/Unidad Registral emitirá resolución.
5. La resolución puede ser impugnada y resuelta por el Tribunal Registral.

Así también, señala que en caso existan predios no inscritos, el CUC se inscribirá conjuntamente
con la inmatriculación del predio.

Sobre este procedimiento se ha desarrollado la Directiva N°02-2013-SUNARP/SN, que señala

en su numeral 5.3 que la superposición no es impedimento para la anotación preventiva, puesto
tratándose de una rectificación de lo inscrito con la realidad, justamente parte de la premisa que
el saneamiento es sirve para rectificar este tipo de errores, ante ello es que cabe la anotación
preventiva señalando esta circunstancia y correlacionando con anotaciones las partidas
involucradas; continúa señalando en el numeral 5.5 que de hecho esa es la razón por la que se
notifica a los titulares colindantes para ver si ello les afecta.

Inclusive si con este saneamiento se encuentra que el área del CUC se encuentra en zona que
no cuenta con antecedentes registrales, no se trata de una inmatriculación de dicha área, si no
que el predio en si tiene dicha dimensión, para lo cual las últimas líneas del literal a) del numeral
5.5 de la directiva señala que en caso el predio colindante no se encuentre inmatriculado ni se
encuentra identificado su titular catastral, se notificara al poseedor del predio.
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Documentación5:

1. Cuando un predio se ubica en zona catastrada y la inscripción sea solicitada por el titular
catastral6:
i. Solicitud de inscripción del Código Único Catastral.
ii. Hoja informativa catastral emitida por la entidad generadora de catastro según
formato establecido por la directiva N°003-2009.
2. Cuando el predio se ubique en zona no catastrada y el titular catastral se haya acogido a la
verificación catastral (servicios de un verificador catastral).
i. Solicitud de inscripción del Código Único Catastral.
ii. Plano catastral7 digital e impreso firmado por el verificador y visado por la
municipalidad, georeferenciado en WGS84, donde identificará a los colindantes
registrales o catastrales y señalando donde debe constar la asignación del CUC.
3. Ambas se inscriben previo informe técnico del área de Catastro de la Zona respectiva, pero
de presentarse discrepancia en cualquiera, se inicia el procedimiento saneamiento catastral
y registral, el cual identificará las partidas registrales de los predios colindantes y notificar,
luego anotarse preventivamente y transcurrido el plazo de 30 días sin oposición, requiere
para su inscripción definitiva:
i. Solicitud de conversión definitiva
ii. Publicaciones de diarios

La directiva N°02-2013-SUNARP/SN agrega algo en el punto 5.7 que tiene especial relevancia,
que para proceder a la inscripción definitiva, el registrador verificará entre otros, el vencimiento
del plazo establecido por el artículo 62 sin que se haya presentado oposición o sin que se haya
formulado la inscripción definitiva, quiere decir que este plazo también alcanza a la inscripción
definitiva, y en sentido contrario de no estar dentro de dicho plazo, no se realizará la inscripción
definitiva si la anotación preventiva ha caducado.

Pero las normas registrales no han previsto los casos en que el retraso de las publicaciones haya
sido por razones imputables al registro, como el retraso en la notificación al usuario y en
consecuencia se sobrepase el plazo para realizar la publicación, sin embargo, la jurisprudencia
registral8 ha señalado que los costos y defectos del registro deben ser asumidos por este y no
trasladados a los usuarios, por lo tanto, no corresponde formular denegatoria al procedimiento
en base a un error propio del registro.

Res 1184-2017 sobre habilitación de oficio de la municipalidad de surco, es observada por el

área de catastro, pero tengo la duda ¿acaso la información de las entidades generadoras de
catastro no debe prevalecer sobre la información registral?,

La prevalencia catastral se da en casos de Cofopri y tiene sustento en sus artículos 73 y 77 de la

ley pertinente y la directiva, en 2 casos

5
Guía del Código Catastral aprobado por Res. N°01-2010-SNCP/CNC modificado por Res. N°04-2010-
SNCP/CNC.
6
Los documentos varían dependiendo de quién es el que solicita la inscripción, y el marco en que se
desempeñan, entidades publicas en titulación de predios (centro poblado urbano, individual urbano o
rustico) y las comunidades campesinas o nativas (artículo 2 de la Res. N°04-2010-SNCP/CNC).
7
Se aprobó un formato de plano catastral en zona no catastrado y su instructivo mediante la resolución
N°07-2012-CNC/SNCP, publicada en el diario oficial el peruano el 28.12.2012.
8
Resolución 2562-2018-SUNARP-TR-L del 30.10.2018, punto 10; y 2541-2016-SUNARP-TR del 16.12.2015
punto 12.
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i. Que, no haya información técnica en la partida que permita ubicar o su sistema sea
distinto al métrico y este dentro de los márgenes de tolerancia, entonces la información
catastral la sustituye/rectifica,
ii. Que, aun existiendo información técnica, el titulo que ingresa Cofopri vaya a modificar
el predio y se rectifica sin que exceda los límites de tolerancia.
iii. Que no afecte a terceros

Que se genere en virtud del procedimiento de rectificación, lo que se ha rogado es otra cosa.

V. RECTIFICACIÓN POR COFOPRI

Prevalencia
En el título V, Capítulo I del Reglamento del Decreto Legislativo 1089 aprobado por
Decreto Supremo N°032-2008-VIVIENDA (art. 73 y ss.), regula la prevalencia de la
información elaborada por COFOPRI9:
A. Se pretende inscribir títulos emitidos por Cofopri y en la partida y sus antecedentes:
1. No obren datos técnicos que permitan la georeferenciación o determinación del
perímetro del predio inscrito, o
2. Se encuentre inscrito en un sistema distinto al métrico decimal,
3. Y que no exceda los rangos de tolerancia establecidos.

Entonces, se procede a extender el asiento rectificatorio señalando que prevalecerá la

información catastral generada por Cofopri por el solo mérito del título expedido por él,
dejando constancia expresa de que no se afecta propiedades de terceros.
B. Por otro lado, en el artículo 77 señala otro supuesto de rectificación por prevalencia
del título que contenga información de Cofopri, con la variante de que en este sí
existe en sede registral información técnica suficiente georeferenciada y que
efectuada la contrastación de dicha información registral con el producto del
levantamiento efectuado por Cofopri, se llegue a la conclusión que si existieren
discrepancias estas se encuentren dentro de los rangos de tolerancia registral
permisibles.10
Respecto a ambas se tiene a la Directiva N°001-2011-COFOPRI, que regula la prevalencia
expone lo que debe ser considerado como información técnica insuficiente, y agrega en
el punto 3 del punto 6.2 el requisito de que no afecte propiedades inscritas de terceros.
Respecto al segundo, la directiva precisa que para la extensión del asiento rectificatorio
se deberá presentar el oficio expedido por Cofopri y el (los) certificado(s) de información
catastral en donde se deje constancia de que no está afectando derechos de terceros.

9
Sin embargo, debe considerarse la Mención a Cofopri en el Reglamento del D.L.N°1089 en su cuarta
disposición complementaria transitoria, que señala que toda mención efectuada a Cofopri en relación al
ejercicio de los procedimientos comprendidos en la Resolución Ministerial N°0478-2013-MINAGRI,
derivados de la función prevista en el literal n) del artículo 51 de la Ley N°27867, Ley Orgánica de
Gobiernos Regionales, debe entenderse referida a los Gobiernos Regionales a favor de los cuales se
hubiera efectivizado la transferencia de la citada función.
10
Resolución N°568-2018-SUNARP-TR-A del 21.08.2018 punto 1.2
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por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

Cabe agregar que el artículo 85 del reglamento, trata sobre un procedimiento de

rectificación en sede de Cofopri mediante el cual pueden rectificarse los predios
afectados por infraestructura vial, de riego, drenaje u otros de uso público consolidado,
que culmina con el instrumento de formalización o resolución respectiva y el certificado
de información catastral o plano, según corresponda.
C. Respecto a los títulos en virtud de los cuales Cofopri solicita inscripción de alguna
modificación física del predio y este fuera del rango de tolerancia:
De superarlos, el mismo cuerpo normativo regula el procedimiento de rectificación de
área, linderos y medidas perimétricas de predios rurales, en su Capítulo III - artículo 79
que precisa que este procedimiento será de aplicación para las acciones relacionadas a
catastro y formalización que desarrolle COFOPRI para corregir las discrepancias de los
datos físicos de los predios inscritos en el registro de predios, reemplazándolos por los
datos del nuevo levantamiento catastral, cuando estos excedan los rangos de tolerancia
registral permisible.11
El procedimiento de rectificación que señala tiene 3 etapas:
1) Elaboración de Información gráfica
2) Notificación personal a los titulares inscritos involucrados en el procedimiento de
rectificación, además la publicación de carteles por 15 días hábiles (art. 82) en un lugar
visible de algunas de las instituciones de la localidad donde se encuentra el predio,
dentro de 20 días después del vencimiento de los 15 días los afectados podían formular
oposición o variar algún dato técnico del predio (art. 83), y
3) inscripción de la rectificación en el Registro de Predios al no mediar oposición Cofopri
emite el instrumento de formalización respectivo para su inscripción en el registro de
predios (art. 84).
No generaba obstáculo para la inscripción de esta rectificación, la superposición con
otros predios.
VI. RECTIFICACIÓN UNILATERAL
El saneamiento de áreas, linderos o medidas perimétricas es un mecanismo por el cual se
pretende eliminar una inexactitud registral que es la discordancia entre lo que se publicita en
los registros y la realidad, por lo tanto en principio lo que se busca es adecuar lo formal a la
realidad, no significa que la finca crezca o se reduzca, ni siquiera que se modifique, sino, que se
traslade la información correcta del predio al registro.

Como se ve hasta hora los mecanismos de rectificación se encuentran en la ley 27333 y la ley
28294, y todos ellos requieren la intervención o notificación a los propietarios de los predios
colindantes. La razón de este requisito normativo es que con la determinación o rectificación
del área, linderos y medidas perimétricas de un predio, eventualmente se puede afectar los
derechos de los propietarios de los predios colindantes, razón por la que estos deberán
intervenir directamente en la escritura publica prestando su conformidad a la rectificación o

11
Resolución N°296-2010-SUNARP-TR-A del 15.12.2010 punto 2
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deberán ser notificados con la solicitud de rectificación en sede notarial o la demanda de

rectificación en sede judicial a fin de que tengan la opción de oponerse a la rectificación notarial
o contestar la demanda en la vía judicial según sea el caso, siempre que la rectificación afecte
sus derechos.12

El tribunal ha admitido solicitudes de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas en

virtud de instrumentos unilaterales, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios antes
establecidos, aun cuando se modifiquen las medidas perimétricas, y este es el caso de la
Rectificación Unilateral.

Primero se adoptó el acuerdo en el pleno CXV llevado a cabo los días 12 y 13 de diciembre del
2013, de:

RECTIFICACIÓN DE ÁREA, MEDIDAS PERIMÉTRICAS Y LINDEROS

“Procede la rectificación de área, linderos y /o medidas perimétricas en merito a

escritura publica otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que
se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, solo si
el área de catastro determina indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se
encuentra dentro del predio inscrito.
Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o
medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo
autoricen la rectificación”

Posteriormente, ese criterio fue aprobado como un precedente de observancia obligatoria en el

CLV Pleno del 26.08 del 2016:

RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

“Procede la rectificación de área, linderos y /o medidas perimétricas en merito a

escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que
se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tanto
si se rectifica el área mayor o menor siempre que la oficina de catastro determine
indubitablemente que el polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del
predio inscrito.
Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o
medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo
autoricen la rectificación”

De esta figura elaborada por la jurisprudencia registral13 se entienden 4 requisitos:

1. Que la solicite el propietario,

2. Que se acompañe de la documentación prevista en el art. 20 del RIRP (planos para la
inmatriculación de acuerdo al tipo de predio. urbanos, rurales, catastrados, no
catastrados),
3. Que el área de Catastro determine indubitablemente que el ámbito gráfico resultante
se encuentre dentro del predio inscrito.

12
Resolución N°2587-2018-SUNARP-TR-L del 30.10.2018 punto 3
13
Resolución 1622-2016-SUNARP-TR-L del 16.08.2016 en su punto 7.
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por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

4. Si el predio se encuentra afectado con gravámenes inscritos o medidas cautelares,

deberá acreditarse la autorización de su acreedor, órgano jurisdiccional o
administrativo.

Asimismo, respecto a este tipo de rectificación, se adoptó un acuerdo en el CLXXIV pleno del
28.02.201714 que guarda relación.

RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS O MEDIDAS

“No impide la inscripción de la rectificación o determinación del área, linderos o

medidas perimétricas de un predio que la oficina de catastro informe que esta
imposibilitada de establecer que corresponde al predio al que se refiere la rogatoria.
Esto no es aplicable a la rectificación de área, linderos y medidas unilateral recogida
en el acuerdo del pleno 115°”

Ello tiene sustento en que, si el área de Catastro no puede emitir informe positivo para proceder
a la rectificación unilateral, implica que hay posibilitad de que se afecten los derechos de los
terceros colindantes, por lo tanto, corresponderá que el titular se acoja a los procedimientos
establecidos en la Ley 27333 y la Ley 28294 en los que señalábamos intervienen los colindantes
o se les notifica, a fin de que no se perjudiquen.

VII. RECTIFICACIÓN POR ERROR DE CÁLCULO

De igual forma la jurisprudencia registral ha generado otra figura de rectificación, en este caso
mediante el XIX Pleno del 03 y 04.08.2006, se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria:

RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO

“Es inscribible la rectificación del área de un predio Urbano en mérito al plano y

memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente
prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previsto por el articulo 13 de la Ley
N°27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área siempre que
el área de catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación
espacial del predio no han sufrido variación alguna.”

Este criterio se sustentó en el hecho que ocurren cálculos erróneos de área por una deficiente
operación aritmética, así el área rectificada del predio se calcula sobre la base de su misma
descripción, es decir, los mismos linderos y medidas perimétricas (perímetro), no determina de
modo alguno una modificación real del predio, en el sentido de haberse producido un
incremente o disminución en su extensión, si no que se trata de adecuar a la realidad el dato
sobre el área extendido erróneamente, por haberse incurrido en un error material en el titulo
presentado para su inscripción o por tratarse de inscripciones extendidas en virtud de títulos
antiguos, cuando no existían sistemas exactos de medición de los predios.15

También requiere un informe favorable de parte del área de catastro ya que no solo debe
asegurarse que no incremente si no que el plano no grafique su polígono en un punto distinto
de la ubicación espacial del predio.

14
Este acuerdo modifica el acuerdo del CXLIII pleno realizado el 11.02.2016 que bajo el mismo tenor
señalaba que tampoco se aplica a la rectificación por error de cálculo.
15
Resolución 857-2018SUNARP-TR-A del 28.08.2018 punto 5
 Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual

por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

Relacionado a esta rectificación, el CXV Pleno del 12 y 13.12.2013 precisó: primero, que procede
esta rectificación en predios rurales adjuntando los documentos del art. 20 del RIRP; segundo,
que no procede la rectificación si el área de catastro no puede determinar si el predio ha sufrido
variación; y tercero, en otros casos distintos al error de cálculo no procede rectificación con solo
el plano visado por la municipalidad.

Sobre el segundo, se preciso en otro pleno, el CLXXIV pleno registral del 27 y 28.02.2017, que
aprobó el acuerdo por el cual precisa que en caso no se puede determinar que los linderos y
medidas perimétricas y ubicación han sufrido variación, por inexistencia de información gráfica
en los antecedentes registrales o defectos en ella, es procedente la rectificación.

Se observa que este tipo de rectificación, por error de cálculo, constituye un mecanismo que
tiene fundamento en lo regulado por el artículo 85 del Reglamento General de los Registros
Públicos, conforme a la rectificación amparad en documento fehaciente.

También cabe precisar que el área es un dato cientifico que es resultado de una operación
matemática de las medidas perimétricas del predio, y por ello no depende de la voluntad de las
partes que intervinieron en el acto que dio merito a la extensión del asiento donde consta el
error en primer lugar, ya que es un dato objetivo basado solo en el recalculo de su área.

VIII. TOLERANCIA CATASTRAL

Conforme a la directiva N°03-2014-SUNARP-SN el informe técnico es vinculante

Por la Resolución N°03-2008-SNCP-CNC del 28.08.2008 se aprobó la directiva N°01-2008-SNCP-

CNC referida a las “Tolerancias Catastrales-Registrales”, con la finalidad de establecer los rangos
de tolerancia en las mediciones de áreas de los predios urbanos y rurales, a fin de hacer un
catastro preciso y ordenado para la inscripción de los actos que producen 1) modificaciones
físicas de los predios así como actos de 2) transferencia y gravamen en el Registro de Predios.

El numeral 4 de la directiva señala que es de aplicación obligatoria para todas las EGC y toda
persona natural o jurídica que se le encargue dicha facultad conforme lo estipula los literales r)
y s) del artículo 3 de la ley 28294, así como para los Registradores Públicos y de las áreas de
Catastro del Registro de Predios de la Sunarp.

En su numeral 5, señala los casos en los que es de aplicación:

A. Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida con su correspondiente

habilitación urbana.
B. Cuando la información gráfica catastral no coincida con la información gráfica registral
y/o título de predio.
C. Cuando en el título de modificación física del predio, transferencia de dominio o
gravamen se describa al predio de manera diferente a la partida registral o a sus
antecedentes registrales.

En el literal a) numeral 7 de la mencionada norma señala que los rangos son los siguientes:

NATURALEZA URBANA NATURALEZA RURAL

Rango de área en m2 Tolerancia en % Rango de área en Ha. Tolerancia en %
Menores de 200 2.5 Menores de 1 7.5
De 200 a 1000 2.0 De 1 a 5 6.3
Mayores a 1000 1.0 Mayores de 1000 3.0
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por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

En el literal c) del numeral 7, precisa que cuando las diferencias se encuentren dentro de las
tolerancias no da mérito a extender asiento de rectificación en la partida, por el contrario de
exceder las tolerancias, deberán ser rectificadas conforme a los procedimientos vigentes.

El literal d) del numeral 7 precisa que en caso de inscripción de los actos que impliquen
modificaciones físicas de predios, los rangos de tolerancias se aplicaran siempre y cuando se
trata del mismo predio y no se afecte áreas de los predios colindantes.

El artículo 139 del Reglamento general de los Registros públicos establece que cuando los
certificados no están conformes con las partidas registrales, se estará a lo que resulte de estas ,
sin perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse respecto al registrador o certificador
debidamente autorizado y demás personas que intervinieron en su expedición. Es por ello que
ante la discrepancia entre un informe técnico emitido en el procedimiento registral y otro que
sustento un certificado compendioso de búsqueda catastral debe prevalecer el primero.16

EL SANEAMIENTO DE BIENES ESTATALES

Primero que son los Bienes Estatales: “Son los recursos y bienes sobre los cuales el Estado ejerce
directa o indirectamente cualquiera de los atributos de la propiedad, incluyendo los recursos
fiscales y de endeudamiento público contraídos según las leyes de la República (Novena
Disposición Final e Ley 27785, Orgánica del Sistema Nacional de Control y de la Contraloría
General de la República).

Que pueden ser a su vez de dominio privado o de dominio público (artículo 3 de la Ley 29151,
General del Sistema Nacional de Bienes Estatales).

Bienes de Dominio Privado Bienes de Dominio Público (o Demaniales)

Se otorga la
1) propiedad con todos
sus atributos y
2) la administración del
bien (en este caso a los
Gobiernos Locales)
- (el artículo 9 tercer párrafo de la
Ley 29151) -
- (artículo 2.2 del Decreto Supremo
007-2008-VIVIENDA, Reglamento
de la Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales) –
Que sólo se delega la administración de estos bienes a
dichos gobiernos descentralizados, significa que está
limitado, a entidad pública no ejerce un derecho de
propiedad toda vez que su uso comprende el acceso de toda
una comunidad
Están destinados
a) al Uso Público: las vías y áreas públicas, con subsuelo,
aires, playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías
férreas, caminos, entre otros
b) al Servicio Público: como los palacios, sedes gubernativas
e institucionales, escuelas, hospitales, estadios, aportes
reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la
defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos,
cementerios, puertos, aeropuertos, entre otros
c) al Interés Nacional
Características
1) Es inalienable
2) Imprescriptible
3) Inembargable
- (fundamento 29 de la STC 0015-2001-AIITC) -

16
Res. 883-2018-SUNARP-TR-L del 19.04.2018 punto 9 y Res. 550-2014-SUNARP-TR-L del 20.03.2014.
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por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

La protección que no sólo va dirigida contra hechos o actos

ilegítimos procedentes de los particulares, sino contra actos
inconsultos provenientes de los propios funcionarios
públicos
- (fundamento 7 de la STC 5420-2008-PA/TC) -

Se consideran bienes municipales a aquellos muebles e inmuebles de propiedad de la

municipalidad (artículo 196.1 de la Constitución), aquellos de uso público destinados a servicios
públicos locales, y en general todos los bienes adquiridos -a título oneroso o gratuito-,
construidos y/o sostenidos por la municipalidad.

17
Mediante ley 26512 publicada el 28.07.1995 se declaró de necesidad y utilidad pública el
saneamiento legal de los bienes inmuebles de propiedad del Sector Educación y del Sector
Transporte, Comunicaciones, Vivienda y Construcción, para lo cual se autorizó a los Ministerios
de Educación, Transportes y Comunicaciones, Vivienda y Construcción para que procedan al
saneamiento legal de los bienes inmuebles de propiedad del Estado asignados a dichos
Ministerios y demás inmuebles de dichos sectores, adquiridos, donados, construidos, ampliados
y/o rehabilitados por instituciones públicas y privadas, de acuerdo a lo dispuesto por la
mencionada ley.

En el artículo 3° de la referida Ley, se estableció que las oficinas registrales desconcentradas de

la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos debían proceder a inscribir18 en los
Registros de la Propiedad Inmueble los terrenos, edificaciones, construcciones e inmuebles en
general de propiedad del Estado asignados y/o donados a los Ministerios de 1)Educación,
2)Transportes y Comunicaciones, 3)Vivienda y Construcción, en el plazo máximo de diez días
hábiles de presentada la solicitud, bajo responsabilidad

En el último párrafo del artículo 4 se señala expresamente que “no será exigible el tracto
sucesivo, además de los casos de inmatriculaciones siempre que los terrenos sean de propiedad
fiscal, estatal o municipal”, se colige de la norma indicada dos casos:

1. Cuando se pretenda inscribir el dominio de un Ministerio sobre un predio que ya se

encuentra inscrito a favor del Estado (ya sea fiscal, estatal o municipal), no requiere que
se demuestre el tracto sucesivo de la titularidad de “A” (entidad fiscal, estatal o
municipal) hacía la del referido Ministerio “B”, quiere decir que es inscribible el nuevo
dominio de dicho Ministerio “encima” la del dominio de la entidad anterior
(enervándola).
2. Por el contrario, en el caso que se pretenda inscribir el dominio a favor de un Ministerio
sobre un predio que ya está inscrito a favor de un privado, la titularidad de este último
queda protegida por la legitimación registral y no se puede enervar su titularidad, por
lo que el ministerio no puede inscribir su dominio sobre él.

Entonces, el citado artículo 4, ampara inscribir la titularidad a favor de cualquier Ministerio sobre
predios que se encontrasen registrados a nombre del Estado, y asimismo establece los requisitos
para su inscripción, especial atención merece lo señalado en su literal b) el cual agrega que para

17
Resolución N°693-2007-SUNARP-TR-L del 20.09.2007; y recientemente N°402-2018-SUNARP-TA-A del
13.06.2018.
18
Este saneamiento o regularización puede consistir en inscripciones de dominio, declaratorias o
constataciones de fábrica entre otros actos inscribibles, no excluyéndose ningún acto.
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por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

los casos específicos de donaciones y aportes reglamentarios adicionalmente a los requisitos

establecidos deberá presentar el documento en el que consta la donación y afectación o entrega
como aporte del inmueble a favor del estado y la aceptación por parte de este.

A fin de reglamentar medidas complementarias para realizar el saneamiento legal de los

inmuebles del Sector Educación, para la regularización de dominio a favor del Ministerio de
Educación, se dictó el D.S. N°0006-98-ED, conforme al artículo 10 de la ley 26512 por la cual se
facultó a los Ministerios de educación, transportes, comunicaciones, vivienda y construcción
para dictar las medidas complementarias que sean necesarias para el mejor cumplimiento de la
presente ley.

Posteriormente se da la Ley N°27493 del 02.07.2001, que en su artículo único hizo extensiva la
ley N°26512 a todos los organismos e instituciones del sector público, a fin de que procedan al
saneamiento legal de los bienes inmuebles asignados.

De forma paralela, el 19.06.2001 se dio el Decreto de Urgencia N°071-2001, que tuvo por objeto
que la Superintendencia de Bienes Nacionales tenga la autonomía necesaria para la ejecución
de los actos de adquisición, disposición, administración y control de los bienes de propiedad
estatal cuya administración está a su cargo, respetando la competencia sobre los bienes de
propiedad municipal y aquellos que sean materia de formalización; adicionalmente, mediante
su artículo 4 se declaró de interés nacional el saneamiento técnico, legal y contable de los
inmuebles de propiedad de las entidades públicas en general, asimismo, el 04.07.2001 fue
reglamentada mediante el D.S. N°130-2001-EF, a fin de que cualquier entidad pública, pueda
realizar acciones de saneamiento de inmuebles de propiedad estatal por su propia cuenta,
diseñando un procedimiento especial para ello, el que básicamente es: que primero las
entidades estatales deben publicar en el diario oficial El Peruano y en otro de mayor circulación
nacional, la relación de los predios objeto de saneamiento, dicha publicación será presentada
conjuntamente junto a otros documentos al registro para que se anote provisionalmente a favor
de dicha entidad, segundo, si nadie formula oposición dentro de 30 días calendarios computados
desde la publicación, la inscripción provisional se convierte en definitiva a solicitud de la entidad
pública titular del predio.19

De igual forma el artículo 9 de dicho decreto, en el cual señala los requisitos para la inscripción,
y especial atención merece uno de ellos que señala que a efectos de acreditar el derecho sobre
los inmuebles basta una declaración jurada mencionando el documento por el cual la
obtuvieron20.

Fue entonces cuando el D.S. 136-2001-EF del 10.07.2001 declaró extensivo el D.S. N°130-2001-
EF a todos los organismos e instituciones del sector público a que se refiere la Ley N°27493,
considerando que es necesario que el citado Reglamento sea de aplicación para todas las
entidades públicas en general, uniformizando así los criterios reglamentarios, haciendo
referencia expresa al D.U. N°071-2001, la Ley 27493 y al D.S. N°130.2001-EF.

19
Los actos a que hace referencia pueden ser la inscripción de dominio, inscripción aclaración o
rectificación de áreas y/o linderos medidas perimétricas, la inscripción o modificación de lotización, la
actualización del destino de los aportes reglamentarios y cualquier otro acto cuya inscripción sea
necesaria para el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad estatal.
20
“(…) Declaración Jurada mencionando el documento en el que sustenta su derecho y manifestando
que los inmuebles y derechos materia de los actos que se pretenden inscribir, rectificar o aclarar en el
Registro, no son materia de procedimiento judicial alguno en el que se cuestione la titularidad del bien.
(…)”
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por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

Con fecha 18 de julio del 2001, al considerarse que la administración de los bienes de propiedad
estatal se realizaba sobre la base del Reglamento de Administración de la Propiedad Fiscal
aprobado por Decreto Supremo Nº 025-78-VC y las normas complementarias y conexas a él, no
se ajustaban a las nuevas exigencias, se publicó el D.S. N°154-2001-EF que aprobó el reglamento
general de procedimiento administrativos de los bienes de propiedad estatal, el cual en su
cuarta disposición complementaria, señala que respecto al saneamiento de los bienes de
propiedad estatal, se regularían por el decreto de Urgencia N°071-2001, la ley 27493, el D.S.
N°130-2001-EF y por el reglamento citado.

El 14.03.2008 se deroga el reglamento del D.S. 154-2001-EF por el D.S. N°007-2008-VIVIENDA

(modificado por el D.S. 017-2009-VIVIENDA), reglamento de la ley N°29151 ley General de
Sistema Nacional de Bienes Estatales, la cual establece en su cuarta disposición complementaria
final que el saneamiento de bienes estatales a cargo de las entidades, se regula -1era opción-
por las leyes N°26512 y 27493 (que se remite a la ley N°26512), o -2da opción- por el D.U. 071-
2001 y por los D.S. 130 y 136-2001-EF así como sus normas complementarias y conexas.

El decreto Legislativo N°135821, modifica la Ley N°29151, Ley General del sistema Nacional de
Bienes Estatales, incorporando disposiciones destinadas a optimizar el saneamiento físico legal
de los inmuebles estatales destinados a servicios públicos y otros usos del estado para facilitar
su otorgamiento de derechos para la inversión pública y privada.

En su Única Disposición Complementaria Derogatoria dispuso la derogación de, entre otros, la

ley N°26512; sin embargo, también establece en su Única Disposición Complementaria
Transitoria que en tanto se adecúe el reglamento de la ley N°29151, respecto del procedimiento
especial de saneamiento físico legal son de aplicación las disposiciones contenidas en los
reglamentos de la ley N°26512, El Decreto de Urgencia N°071-2001, D.S. 130-2001-EF
modificado por N°007-2008-VIVIENDA, en lo que no contravenga al D.L N°1358.

(Plus)
El Art. 56 de la ley 27972 – Ley Orgánica de Municipalidades, estableced que son bienes
municipales los siguientes:
1. Bienes (muebles/inmuebles) de uso publico destinado a servicios públicos
locales
2. Edicios municipales y sus instalaciones, y todos los bienes adquiridos,
construidos y/ sostenidos por la Municipalidad.
3. Acciones y participación de empresas municipales
4. Valores cuantificables económicamente, acciones bonos etc.
5. Terrenos eriazos, abandonados y ribereños que le transfiera el gobierno
Nacional
6. Aportes provenientes de Habilitaciones Urbanas
7. Legados o donaciones que se les instituyan a su favor
8. Vías y áreas publicas con subsuelo y aires son bienes de dominio y uso publico
En el art. 58 se encuentra regulada la inscripción de bienes Municipales, que son a
petición del alcalde y por el mérito del acuerdo de consejo correspondiente, siempre
que no estén a nombre de terceros; la octava disposición reitera que es en virtud al

21
Publicado el 21.07.2018 en el diario El Peruano
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por Cristhian Gabriel Gamarra Quispe

acuerdo de consejo y que la regularización de titularidad municipal estará exonerada

de derechos registrales.
“(…) en virtud al Procedimiento de Saneamiento de la Propiedad Estatal dispuesto por el
D.S. 130-2001-EF y el D.S. 136-2001-EF, normas que están destinadas a lograr que en los
registros públicos figure inscrita la realidad jurídica actual de los inmuebles de las entidades
públicas, y que conforme al criterio establecido por el Tribunal Registral en la Resolución
353-2010-SUNARP-TR-T del 14.09.2010 señala: “(…) que si con motivo de este saneamiento
se produce superposición con predios de terceros, debe estarse a la primacía del
procedimiento del D.S. 130-2001-EF, no solo por su presunción de legalidad sino también
por los componentes de publicidad y oposición de terceros que contempla.(…) En caso la
inscripción provisional devenga en definitiva, deberá procederse a rectificar el área de los
predios superpuestos detrayendo de ellos el área superpuesta.(..)”

CRITERIO RECIENTEMENTE REITERADO POR LA RESOLUCIÓN 567-2018-SUNARP-TR-A

21.08.2018