MINICASOS-HIPOTECA-2023/2024

Federico Arnau Moya

1) Andoni necesita la obtención de un préstamo para abrir un supermercado. El Banco Flores
accede a concederle el préstamo siempre que otorgue una garantía hipotecaria. El problema
de Andoni es que no cuenta con un inmueble de con valor suficiente para cubrir la total
garantía del préstamo. Sin embargo, cuenta con tres casitas cuyo valor en conjunto sí que
cubriría el total de la garantía del préstamo. ¿Es posible la distribución del crédito hipotecario
entre las tres fincas?
A) No es posible, la única solución es que el banco divida el préstamo solicitado en tres
partes y sobre cada inmueble se constituya una hipoteca.
B) Es posible la hipoteca de varias fincas en garantía de un solo crédito siempre que se
determine la responsabilidad que cada inmueble va a soportar.
C) Es posible la hipoteca de varias fincas en garantía de un solo crédito siempre que se
configure un sistema de hipotecas solidarias.
D) El inconveniente de este tipo de distribución de la garantía es que en caso de venta
de alguna de las fincas el nuevo adquirente responderá con la finca hipotecada y con
su patrimonio personal del total de la garantía hipotecaria.

2) Estela firma un contrato de préstamo con el Banco Soprano que garantiza con una
hipoteca sobre un chalet del que es propietaria. En una de las cláusulas del contrato de
hipoteca se establece la prohibición de que se pueda volver a hipotecar el inmueble con un
banco diferente. Sin embargo, Estela al cabo de un par de años firma otro contrato de
préstamo con la entidad Bancaria La Famiglia y lo garantiza con una segunda hipoteca sobre
el mismo inmueble habida cuenta que la primera hipoteca representaba solamente un 30%
del valor del mismo. ¿Es válida la segunda hipoteca que recae sobre el mismo inmueble?

A) Es nula porque viola la cláusula del primer contrato de hipoteca.

B) Es anulable y el Banco Soprano puede impugnarla dentro del plazo de cuatro años.
C) La segunda hipoteca del Banco la Familia no podrá inscribirse, salvo que el Registrador
de la Propiedad obtenga el consentimiento previo de la primera entidad financiera.
D) La segunda hipoteca es válida y puede inscribirse puesto que el valor del inmueble lo
permite. Sin perjuicio de la responsabilidad personal de Estela por el incumplimiento de la
cláusula contractual.

3) Mario solicita un préstamo a una entidad financiera, pero esta le exige una garantía
hipotecaria. Como quiera que Mario carece de inmueble alguno que hipotecar,
finalmente el banco admite que sea su padre Ángel quien hipoteque su propia casa
para garantizar el préstamo de su hijo. Mario, pierde su empleo y no puede hacer
frente a los plazos del préstamo. Tras el impago de tres cuotas, se producida la
pérdida del beneficio del plazo, al banco se le plantea la duda de a quien demandar si
a Mario, el deudor del préstamo, o a Ángel el deudor hipotecario.

A) El banco sólo puede demandar a Mario que es el deudor del préstamo. No debería
de haber permitido que un tercero no deudor garantizase con hipoteca un crédito
ajeno.

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 B) El banco al admitir la garantía hipotecaria de un tercero no deudor solo puede dirigir
su reclamación contra este. Puesto que se subroga en la posición del originario
deudor.
C) El banco puede, a su elección, bien dirigir la acción hipotecaria contra el deudor
hipotecario, bien dirigir la acción personal ex art. 1911 CC contra el deudor del
préstamo. En ambos casos puede solicitar el pago del total de la deuda.
D) El banco necesariamente tiene que dirigirse en primer lugar contra el deudor
hipotecario, y subsidiariamente, contra el deudor del préstamo para el caso de que
con la enajenación forzosa del inmueble no se pudiese cubrir la deuda del banco.

4) Lucas le hizo un préstamo a Roberto que garantizó con una hipoteca sobre su casa. La
escritura de hipoteca dos meses después de su firma ante notario todavía está
pendiente de inscripción en Registro de la Propiedad puesto que no se ha pagado el
impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Lucas y Roberto no se ponen de
acuerdo sobre quien tiene que pagarlo. En el ínterin el plazo de devolución y pago
del préstamo ha vencido y no ha sido satisfecho por Roberto dos meses después.
Lucas ha acudido a su abogado porque quiere ejercitar la acción hipotecaria contra
Roberto.

a) Lucas puede ejecutar la hipoteca, aunque la subasta del inmueble quedará en suspenso
hasta que se pague el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
b) Lucas no puede ejercitar la acción hipotecaria porque la inscripción de la hipoteca en el
Registro de la Propiedad tiene naturaleza constitutiva.
c) El prestamista no puede ejercitar la acción hipotecaria hasta que transcurran 3 meses desde el
vencimiento del préstamo.
d) Lucas puede ejercitar la acción hipotecaria porque la inscripción de la hipoteca en el
Registro de la Propiedad tiene naturaleza meramente declarativa.

5) Joseba ha fallecido dejando a sus herederos una deuda hipotecaria por importe de
100.000 € que grava el principal inmueble de la herencia. Sus herederos deciden
dividirse la deuda en cuotas proporcionales y solo uno de ellos, Froilán, paga la parte
que le corresponde. ¿Puede pedir Froilán que se extinga proporcionalmente su parte
en la hipoteca?
a) No, el principio de especialidad de la hipoteca impide que el heredero del deudor que haya
pagado parte de la deuda pueda pedir que se extinga proporcionalmente la hipoteca mientras
la deuda no haya sido satisfecha por completo.
b) Sí, el causahabiente del deudor fallecido que haya pagado parte de la deuda puede solicitar
al banco que se extinga proporcionalmente la hipoteca, aunque la deuda no haya sido
satisfecha por completo.
c) Sí, al tratarse de una deuda mancomunada, los herederos del deudor pueden pagar su parte
en la deuda hipotecaria lo que implica la extinción proporcional de su parte en la hipoteca.
d) No, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda no puede pedir que se
extinga proporcionalmente la hipoteca, pero sí que está legitimado para exigir al resto de
herederos a que paguen su parte.
6) Jenifer es abogada de un banco y quiere iniciar un procedimiento judicial de ejecución
hipotecaria. ¿Frente a quién debe dirigir la demanda ejecutiva?
a) Frente al deudor y al fiador y, en su caso, frente al hipotecante no deudor.
b) Frente al deudor y al fiador y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer
poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor
la adquisición de dichos bienes.
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c) La demanda ejecutiva ha de ser dirigida frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante
no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.
d) La realización judicial del bien hipotecado únicamente es posible frente al deudor y al
fiador.

7) La autoridad judicial ha decretado el embargado un inmueble, propiedad de

Filiberto, dentro de un procedimiento de ejecución, para proceder a su
realización. ¿Se llevará a cabo la subasta del inmueble en el propio Juzgado?
a) La subasta sólo puede efectuarse de forma presencial en la sede de la Oficina Judicial, bajo
la responsabilidad del Juez.
b) La subasta se llevará a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas,
Judicial, siempre bajo la responsabilidad del Juez.
c) La subasta se llevará a cabo de forma presencial en la sede de la Oficina Judicial, bajo la
responsabilidad del Letrado de la Administración de Justicia.
b) La subasta se realizará de forma electrónica en el Portal de Subastas, bajo la
responsabilidad del Letrado de la Administración de Justicia.

8) Eurico quiere constituir una hipoteca unilateral en favor de un acreedor suyo ¿Es posible
esta manera de constitución de hipotecas?
A) No, porque la hipoteca siempre es un negocio jurídico bilateral
B) Sí, pero para que despliegue sus efectos ha de ser aceptada por el acreedor. Se trata de una hipoteca
sujeta a una condición suspensiva de aceptación
c) Es posible la constitución unilateral de la hipoteca, pero además no es necesario el consentimiento
del acreedor.
d) El inconveniente de este tipo de hipoteca es que el propietario ya no puede cancelarla aunque el
acreedor no la acepte.

9) Verónica quiere hipotecar su casa, y para hacerlo, quiere otorgar apoderar a su hijo
Romualdo para que celebre el negocio jurídico por ella. ¿Qué tipo de mandato
necesita?
a) Necesita mandato expreso que conste en escritura pública.
b) Será suficiente un mandato tácito.
c) Será suficiente mandato presunto.
d) Necesita mandato expreso escrito no siendo necesario que conste en documento público.

10) Herminia necesita hipotecar su casa, para garantizar un crédito que le va a

conceder el Banco. ¿Qué requisitos deben concurrir para que sea válida la
hipoteca?
a) Que la cosa hipotecada le pertenezca en propiedad, aunque no sea la titular registral de la misma,
siempre que tenga la facultad de disposición.
b) Que la cosa hipotecada le pertenezca en propiedad, además ha de ser la titular registral de la misma,
y ha de tener facultad de disposición sobre la misma.
c) Si es titular registral pero no es titular material nunca podrá hipotecar la vivienda.
d) Si Herminia es menor de edad, pero está emancipada podrá hipotecar la vivienda siempre que sea
la propietaria y la titular registral.

11) – Joan y Mireia van a casarse y necesitan comprarse una vivienda para lo cual van a solicitar
un préstamo garantizado con una hipoteca. Como ambos son estudiantes de Derecho

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 les provoca dudas cual será el alcance de la inscripción de la hipoteca. ¿Qué tiene que
expresar la inscripción del derecho real de hipoteca?
a) Únicamente, el importe de la tasación oficial del valor del inmueble realizada y certificada por una
Sociedad de Tasación homologada y acreditada por el Banco de España con anterioridad al
otorgamiento de la deuda hipotecaria (Orden ECO/805/2003).
b) El plazo en que el prestatario deberá reintegrar el importe del crédito, con la descripción de cada
una de las cuotas mensuales sin perjuicio de la potestativa prórroga unilateral por el deudor mediante
preaviso en documento privado.
c) El importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo
de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la
naturaleza de estas y su duración.
d) Únicamente, las costas que deberá abonar el acreedor con el importe de la deuda.

12) Toribio en su día solicitó un préstamo garantizado con hipoteca al banco Crediticio para
adquirir una vivienda. Faltando un año antes de vencer el crédito hipotecario Toribio
vende su casa a Sempronio. Como quiera que solo falta un año para saldar el
préstamo bancario el vendedor, en la escritura de compraventa, se obliga ante el
comprador a pagar las 12 cuotas del crédito hipotecario que faltan por pagar. ¿Puede
perjudicar, en este caso, al comprador la existencia de una garantía hipotecaria sobre
el inmueble que ha adquirido? ¿Es suficiente con la obligación de pago que se ha
hecho constar en la escritura de compraventa? (señala la respuesta correcta)
a) Sempronio no tiene nada que temer puesto que Toribio se ha obligado a continuar
pagando el préstamo hipotecario a pesar de haber vendido la casa hipotecada.
b) Sempronio puede ser demandado por el banco si Toribio deja de pagar la hipoteca aun
a pesar de tratarse de un tercer poseedor del bien hipotecado. Porque la hipoteca es
una garantía hipotecaria que siempre ha de perjudicar a terceros.
c) La compraventa de la vivienda hipotecada extingue la garantía hipotecaria. El banco tras
la venta solo puede dirigirse contra Toribio ejercitando la acción personal ex art. 1911
CC.
d) Ninguna de las contestaciones anteriores es correcta.

13) – Ambrosio tiene dudas respecto al plazo de prescripción de la acción hipotecaria y acude
a un abogado para que le asesore. ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción
hipotecaria?
a) Cinco años.
b) Diez años.
c) Veinte años.
d) Cuarenta años.

14) Alfonso ha solicitado a una entidad bancaria un préstamo con garantía hipotecaria para
financiar la adquisición de un local comercial, pero un defecto en la escritura
impide que la misma pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad. ¿Desde qué
momento se considerará que la hipoteca queda válidamente constituida?:
A. Desde que la entidad bancaria consiente conceder el préstamo y Alfonso acepta las condiciones
del mismo.
B. Desde que la entidad bancaria y Alfonso firman la escritura de préstamo hipotecario ante Notario.

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C. No se considerará válidamente constituida hasta el momento en que se inscriba en el Registro de
la Propiedad.
D. Desde el momento en que Alfonso abone la primera cuota del préstamo.

15). ¿Pueden ser objeto de hipoteca los animales?

a) Sí, siempre.
b) No, nunca.
c) Solo si existe un pacto de extensión hipotecaria expreso con respecto de los animales colocados o
destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo.
d) Solo si existe un pacto de extensión hipotecaria expreso con respecto de los animales colocados o
destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo y/o con respecto
de los animales de compañía.

16) Derechos reales de garantía

a) -La cláusula penal en ocasiones también es un derecho de garantía real
b) -la cláusula penal nunca puede constituir una garantía real
c) -la anticresis no constituye una garantía real
d) -la prenda lleva implícita el derecho de uso por parte del acreedor

17) Disposiciones comunes a los derechos reales de garantía

A) -Las garantías en ocasiones pueden existir sin la obligación principal
B) -En ocasiones la cosa dada en garantía no tiene porque se propiedad del que la empeña o hipoteca
C) -La prenda y la hipoteca pueden ser constituidas para garantizar obligaciones ajenas
D) -la prenda y la hipoteca no pueden ser constituidas para garantizar una obligación ajena

18) Disposiciones comunes a los derechos reales de garantía

A) -Las cosas dadas en prenda o hipoteca pueden ser vendidas siguiendo un procedimiento para pagar al acreedor
pignoraticio o hipotecario en caso de incumplimiento de la obligación garantizada.
B) -Las cosas dadas en prenda o hipoteca NO pueden ser vendidas para pagar al acreedor pignoraticio o hipotecario
C) -El acreedor garantizado con prenda o hipoteca puede quedarse con las cosas dadas en garantía cuando el deudor
no le pague.
D) la prenda y la hipoteca no pueden constituirse para garantizar obligaciones ajenas.

19) Derechos reales de garantía

a) Los derechos de prenda e hipoteca son divisibles.
b) El acreedor garantizado con prenda o hipoteca no tiene la facultad de realización del valor en caso de
incumplimiento
c) En la hipoteca si el deudor no paga el banco acreedor este puede apropiarse de la casa hipotecada.
d) En la prenda si el deudor pignoraticio no paga la deuda el acreedor no puede quedarse en propiedad la cosa
pignorada.

20) La hipoteca (señala la respuesta falsa):

a) La hipoteca es eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes hipotecados.
b) La hipoteca nunca puede recaer sobre bienes propios de un tercero ajeno a la obligación garantizada
c) La hipoteca no nace hasta que se inscribe en el Registro
e) La hipoteca es inseparable del crédito garantizado.

21) Clases de hipotecas (señala la respuesta falsa):

a) Las hipotecas legales tácitas no exigen su inscripción para su validez
b) Las hipotecas voluntarias son las más habituales.
c) Las hipotecas legales expresas no se constituyen automáticamente
d) La afección de pisos y locales en régimen de PH son un supuesto de hipoteca legal expresa