Coleccion: 137 - Tomo 15 - Articulo Numero 4 - Mes-Ano: 2005_

LA HIPOTECA SÁBANA ¿Existen razones por las que pueda restringirse el carácter
persecutorio de este tipo de hipoteca?

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LA HIPOTECA SÁBANA ¿Existen razones

por las que pueda restringirse el carácter
persecutorio de este tipo de hipoteca?
Tema relevante:

La hipoteca común, regulada por nuestro Código Civil, al ser accesoria, se extingue
con la obligación principal; mientras que, por su parte, en la hipoteca sábana no
podemos hablar propiamente de una extinción de la obligación garantizada, puesto
que el total de obligaciones futuras que dicha hipoteca sábana está destinada a
garantizar es indeterminado. En este sentido, lo que ha hecho nuestra corte casatoria
ha sido establecer una excepción a la aplicación del principio de persecutoriedad del
bien hipotecado, lo cual contraviene de manera flagrante la naturaleza de la hipoteca
al considerar que el cambio en la titularidad del derecho de propiedad sobre el bien
hipotecado restringe el carácter persecutorio de la hipoteca. En cuanto al derecho del
tercer adquirente, y en aplicación del principio de fe pública registral (consagrado en
el artículo 2012 de nuestro CC), se presume, sin admitir prueba en contrario, que el
tercer adquirente tuvo conocimiento de la hipoteca tipo sábana que pesaba sobre el
inmueble que le fuera transferido; y en tal sentido, al celebrar la compraventa sobre
dicho bien, aceptó el referido gravamen.

Jurisprudencia:

CASACIÓN N° 1657-2003

Demandante : Banco de Crédito del Perú

Demandados : Consorcio Agropecuario A & R Sociedad Anónima y otro

Asunto : Ejecución de garantías

Fecha : 22 de octubre de 2004 (El Peruano, 30/03/2005)

CAS. N° 1657-2003 LA LIBERTAD. Lima, veintidós de octubre de dos mil cuatro.- La

SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA,
vista la causa el día de la fecha, producida la votación correspondiente de acuerdo a
ley. expide la presente sentencia: 1. MATERIA DEL RECURSO: Es materia del presente
recurso de casación la resolución de vista de fojas ciento ochentidós, su fecha trece
de mayo de dos mil tres, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de La Libertad que, confirmando la resolución de primera instancia, declara
fundada en parte la contradicción e improcedente la demanda incoada por el Banco
de Crédito del Perú contra la empresa Consorcio Agropecuario A & R Sociedad
Anónima y otro, en los seguidos sobre ejecución de garantías. 2. FUNDAMENTOS POR
LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Mediante resolución
de fojas veintiuno del cuaderno de casación, su fecha ocho de enero del año en curso,
se ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el Banco de
Crédito del Perú por las causales previstas en los incisos 1 y 2 del artículo 386 del
Código Procesal Civil, relativas a la interpretación errónea del numeral 1097 del
Código Civil e inaplicación de los numerales 172 de la Ley número 26702; 1104 y 1361
del citado Código sustantivo, respectivamente. 3. CONSIDERANDOS: Primero.- En
base a la denuncia casatoria formulada por el recurrente, como se ha anotado
precedentemente, se ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por
la causal de inaplicación de los numerales 172 de la Ley número 26702; 1104 y 1361 del
Código Civil, aduciendo la entidad recurrente que al dirimirse la presente controversia
no se ha tenido en cuenta que las partes pactaron que la hipoteca materia de autos
respaldaría obligaciones futuras, como son las que están siendo objeto de cobro,
señalando que dicho acuerdo de voluntades se encuentra amparado por las indicadas
normas. Agrega, asimismo, que dichas normas no restringen la vigencia de la hipoteca
ni su alcance a la permanencia del deudor como propietario, por lo que la Sala –según
refiere– habría efectuado una distinción donde la ley no lo hace. Segundo.- Para
determinar si en el presente caso se ha violado el derecho sustantivo por inaplicación
de las anotadas normas es menester analizar las pruebas aportadas al proceso. En el
presente caso, de la etapa postulatoria, emerge que el punto central de la presente
controversia radica en establecer si las obligaciones que se reclaman en este proceso
están o no garantizadas con la hipoteca sub-materia. En la presente demanda la
entidad accionante ha aseverado que las obligaciones cuyo cumplimiento reclama
están cubiertas por la aludida garantía hipotecaria que le fuera otorgada por la
empresa Consorcio Agropecuario A & R Sociedad Anónima. De otro lado, el
litisconsorte necesario, don Gerardo Antenor Arteaga Cuba –actual propietario del
predio sub júdice–, sostiene que dichas obligaciones fueron asumidas por la indicada
entidad cuando ya no era propietaria del bien inmueble materia de autos y, por tal
razón, alega, que no están cubiertas por la referida garantía hipotecaria. Tercero.- Para
determinar si en el caso de autos en efecto se han dejado de aplicar las normas
legales anotadas en el primer considerando, como se ha anotado precedentemente,
de modo ineludible tienen que analizarse los hechos aportados al proceso, no para
cambiar el sentido de la decisión de la instancia de mérito, sino para determinar si las
aludidas normas son o no de aplicación en el presente caso, ejerciendo esta Sala su
control casatorio. Es que las normas materiales se aplican a los hechos acreditados en
el proceso utilizándose los medios probatorios. Cuarto.- Examinados los presente
autos se establece lo siguiente: 1) Como consta de la escritura pública de constitución
de garantía hipotecaria obrante a fojas trece y siguientes, celebrada con fecha seis de
mayo de mil novecientos noventisiete, la empresa demandada Consorcio
Agropecuario A & R Sociedad Anónima constituyó primera y preferente hipoteca a
favor de la entidad demandante sobre el inmueble ubicado en el lote dos,
manzana “T”, con frente a la avenida América Norte, urbanización Las Quintanas,
distrito y provincia de Trujillo. 2) La entidad demandante al postular la presente acción
pretende ejecutar la mencionada hipoteca, señalando que la empresa demandada ha
incumplido con las obligaciones siguientes: a) La derivada del pagaré obrante a fojas
siete y siguientes, que fue emitido en la ciudad de Trujillo con fecha cuatro de mayo
de mil novecientos noventinueve y cuyo vencimiento se produjo el día tres de junio
del mismo año. Para dicho efecto ha procedido a elaborar el saldo deudor obrante
alojas nueve, el que se sustenta en el indicado pagaré; b) La obligación que se deriva
de la letra de cambio obrante a fojas once, girada a la orden de la mencionada
empresa con fecha dieciséis de febrero de dos mil uno y que fuese endosada al
Banco demandante para su descuento en virtud del contrato de descuento de letras
obrante a fojas diez, que celebraran ambas entidades con fecha dieciséis de
noviembre de dos mil. Para los efectos de instaurar la presente acción la entidad
ejecutante también elaboró el saldo deudor de fojas doce, en el que se sustenta en la
indicada cartular. 3) Del citado testimonio de constitución de garantía hipotecaria se
establece que originariamente la propiedad del predio sub júdice correspondía a la
citada empresa demandada; empero, tal como aparece de la ficha registral obrante a
fojas ciento veintiséis, el referido predio fue transferido con fecha siete de abril de mil
novecientos noventinueve a favor de doña Iris Roxanita Alcalde Marcelo, quien a su
vez transfirió el indicado predio con fecha nueve de mayo de dos mil a favor de don
Gerardo Antenor Arteaga Cuba (litisconsorte), inscribiéndose en los Registros Públicos
tal acto con fecha diez de julio del mismo año. Quinto.- De lo expuesto en el
considerando que precede se establece que las normas denunciadas en casación
como aplicables para la solución de la presente controversia resultan impertinentes
para el caso en examen, pues, es obvio que cuando la empresa demandada,
Consorcio Agropecuario A & R Sociedad Anónima, emitió el pagaré de fojas siete a la
orden de la entidad bancaria demandante y endosó la letra de fojas once a favor de la
misma entidad, ya no era la propietaria del predio dado en garantía a que se contrae la
instrumental de fojas trece. Es más, esta última circunstancia no le resultaba ajena a la
entidad demandante, toda vez que, tal como informa la ficha registral obrante a fojas
ciento veintiséis, se presume de pleno derecho que es de conocimiento erga omnes
(artículo 2012 del Código Civil) que la empresa demandada ya no era la titular del
predio y. por tanto, no siendo la propietaria del bien sublitis, mal puede concluirse que
el indicado predio debe garantizar las obligaciones asumidas por la indicada empresa.
Si bien en la cláusula primera del aludido testimonio de garantía hipotecaria se
establece, entre otros puntos, que la garantía otorgada garantiza las obligaciones que
actualmente tiene o pudiera tener la empresa demandada en el futuro a favor de la
entidad accionante, también lo es que esta disposición no puede atentar contra el
derecho de propiedad y menos contra los atributos que emergen de tal derecho. Uno
de esos atributos lo constituye el poder de disposición que ostenta todo propietario.
En ese sentido, cabe señalar que si la empresa demandada ya no era la propietaria del
bien sub júdice , como se ha anotado anteriormente, consecuentemente, las
obligaciones contraídas por dicha entidad a favor de la empresa bancaria demandante
no se encuentran respaldadas por la garantía hipotecaria submateria. Por lo que la
denuncia casatoria por esta causal debe desestimarse por infundada. Sexto.-
Respecto de la denuncia casatoria relativa a la interpretación errónea del numeral
1097 del Código Civil, la entidad impugnante sostiene, entre otras razones, que en el
caso de autos se ha desconocido la naturaleza de las hipotecas, limitándose su
vigencia a la propiedad, en atención a que la Sala Superior considera que la hipoteca
submateria existirá mientras sea propietario quien afectó el bien. Agrega, que la
correcta interpretación del citado numeral es que la ley reconoce al derecho real de
hipoteca la persecutoriedad del bien, sosteniendo, asimismo, que en virtud de tal
principio la garantía hipotecaria siempre sigue a la cosa hipotecada, cualesquiera que
sea el titular de la propiedad. Sétimo.- Analizada la sentencia de vista se aprecia la
aseveración de la Sala Superior en el sentido de que el segundo párrafo de la citada
norma no es aplicable al caso sub exámine, en razón de que el actual propietario del
bien submateria no puede responder por la deudora principal, Consorcio
Agropecuario A & R Sociedad Anónima, pues a la fecha en que se transfiere el citado
bien dicha demandada no adeudaba suma dineraria alguna al Banco ejecutante. La
norma en comentario establece en su segundo párrafo que la garantia no determina la
desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta
judicial del bien hipotecado. De lo expresado se concluye que la interpretación que ha
dado la citada Sala a la mencionada norma es la correcta, toda vez que no se
encuentra en discusión en este proceso el derecho de persecución que ostenta la
hipoteca frente al obligado principal, sino que dicha hipoteca no garantiza las
obligaciones reflejadas en los saldos deudores recaudados a la presente demanda y
en base a los cuales se pretende ejecutar el bien submateria. Por lo que el recurso
impugnatorio propuesto debe declararse también infundado. 4. DECISIÓN: A) Por
estas razones. Declararon INFUNDADO el recurso de casación de fojas ciento
noventicinco interpuesto por el Banco de Crédito del Perú, en consecuencia NO
CASAR la resolución de vista de fojas ciento ochentidós, su fecha trece de mayo de
dos mil tres, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La
Libertad; en el proceso seguido contra la empresa Consorcio Agropecuario A & R
Sociedad Anónima y otro, sobre ejecución de garantías. B) CONDENARON a la entidad
recurrente al pago de la multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así como las
costas y costos originados en la tramitación del recurso. C) DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo
responsabilidad; y los devolvieron. SS. ALFARO ÁLVAREZ; CARRIÓN LUGO, PACHAS
ÁVALOS, ESCARZA ESCARZA

EL VOTO SINGULAR DEL SEÑOR VOCAL ZUBIATE REINA ES COMO SIGUE:

Primero.- Que, respecto de la denuncia casatoria relativa a la interpretación errónea
del numeral 1097 del Código Civil, la entidad impugnante sostiene, entre otras
razones, que en el caso de autos se ha desconocido la naturaleza de las hipotecas,
limitándose su vigencia a la propiedad, en atención a que la Sala Superior considera
que la hipoteca submateria existirá mientras sea propietario quien afectó el bien.
Agrega, que la correcta interpretación del citado numeral es que la ley reconoce al
derecho real de hipoteca la persecutoriedad del bien, sosteniendo, asimismo, que en
virtud de tal principio la garantía hipotecaria siempre sigue a la cosa hipotecada,
cualesquiera que sea el titular de la propiedad; Segundo.- Que, en cuanto a la causal
de inaplicación también denunciada la impugnante refiere que se han inaplicado los
numerales 172 de la Ley número 26702; 1104 y 1361 del Código Civil, aduciendo la
entidad recurrente que al dirimirse la presente controversia no se ha tenido en cuenta
que las partes pactaron que la hipoteca materia de autos respaldaría obligaciones
futuras, como son las que están siendo objeto de cobro, señalando que dicho acuerdo
de voluntades se encuentra amparado por las indicadas normas. Agrega, asimismo,
que dichas normas no restringen la vigencia de hipoteca ni su alcance a la
permanencia del deudor como propietario, por lo que la Sala –según refiere– habría
efectuado una distinción donde la ley no lo hace; Tercero.- Que, en estos autos el
Banco de Crédito del Perú Sucursal Trujillo solicita que la ejecutada consorcio
Agropecuario A & R S.A. le pague la suma de once mil novecientos sesentisiete
dólares con ochenticuatro centavos, correspondientes al pagaré y a la letra de cambio
aceptada en descuento a que se hace expresa referencia en la demanda incoada,
bajo apercibimiento de procederse al remate del bien de propiedad de dicha
accionada consistente en el lote dos de la manzana T frente a la avenida América
Norte urbanización Las Quintanas, distrito y provincia de Trujillo, departamento de La
Libertad, que fuera hipotecado a su favor mediante escritura pública del seis de abril
de mil novecientos noventisiete que se encuentra debidamente inscrita en registros
públicos; Cuarto.- Que, en el proceso a fojas ciento veintinueve interviene el
litisconsorte necesario de la parte demandada don Gregorio Antenor Arteaga Cuba
formulando contradicción sustentada entre otros, en la inexigibilidad de la obligación
alegando ser el nuevo propietario del predio submateria y que la hipoteca sobre el
mismo no garantiza las obligaciones reclamadas por el Banco ejecutante relativas al
pagaré suscrito el cuatro de mayo de mil novecientos noventinueve, y la letra de
cambio aceptada por la demandada el dieciséis de febrero de dos mil uno, toda vez
que estas se contrajeron después de haberse producido una primera transferencia del
inmueble que fue inscrita en el ficha registral respectiva el doce de mayo de mil
novecientos noventinueve, de manera que a la fecha del nacimiento de las
obligaciones cuyo cobro se reclama en esta vía de ejecución, la empresa ejecutada ya
no era la propietaria del bien, lo que acarrea la improcedencia de la demanda incoada;
Quinto.- Que, las instancias de mérito declaran fundado este extremo de la
contradicción del litisconsorte señalando que por escritura pública de contrato de
venta del siete de abril de mil novecientos noventinueve el predio fue adquirido por
doña Roxanita Alcalde Marcelo cuyo derecho es inscrito el doce de abril de mil
novecientos noventinueve, por lo que el banco por el principio de la publicidad
registral conocía a esta fecha de la transferencia del bien a favor de dicha adquirente
(así como también conoció de la venta a favor del litisconsorte codemandando que se
inscribió el diez de julio de dos mil) por tanto, al conceder la entidad bancaria nuevo
créditos a la empresa deudora a través del pagaré de fojas siete y la letra de cambio
de fojas once, lo hizo con conocimiento de que la garantía constituida ya no cubría
estas obligaciones en razón de la aludida transferencia, caso en el cual no rige el
principio de persecutoriedad de la hipoteca pues este alcanza solo las obligaciones
existentes hasta el momento en que el bien es transferido no cubriendo las que se
asumen con posterioridad, consideración que la sustentan entre otros, en el dispuesto
por el artículo 1097 del Código Civil; Sexto.- Que al respecto el artículo 1097 en
comento establece en forma clara que por la hipoteca se afecta un inmueble en
garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía
no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución,
preferencia y venta judicial del bien hipotecado; Sétimo.- Que la norma acotada debe
entenderse en el sentido que la hipoteca es un derecho real de garantía para asegurar
el cumplimiento de alguna obligación y que concede al acreedor hipotecario entre
otros, el derecho de persecución referente a la facultad que tiene el acreedor
hipotecario de perseguir al bien gravado cualquiera sea su adquirente con la finalidad
de hacerse pago con el precio que se obtenga del remate; derecho que además se
halla reproducido en los artículos 1109 y 1117 del mismo Código Civil; Octavo.- Que lo
anotado se colige que la constitución de hipoteca sobre un predio determinado no
impide su transferencia pero por el principio de persecutoriedad de la hipoteca quien
adquiere el bien asume el gravamen bajo los mismos términos en que fue constituido,
razón por la cual las obligaciones reclamadas por la institución bancaria se encuentran
perfectamente garantizadas con la hipoteca constituida a favor por escritura pública
del seis de abril de mil novecientos noventisiete, independientemente de que ellas se
hayan contraído luego de que el predio fue transferido a favor de un tercero, en este
caso, primero a doña Roxanita Alcalde Marcelo y luego a favor del litisconsorte
necesario Gerardo Antenor Arteaga Cuba, ya que la garantía hipotecaria persigue al
bien gravado al margen de los cambios de titularidad que puedan existir en dicha
propiedad gravada; tanto más si se tiene en cuenta que el mencionado litisconsorte
adquirió el inmueble con declaración expresa de la vendedora de que sobre el predio
que enajenaba pesaba una hipoteca a favor del Banco de Crédito del Perú“la cual será
asumida íntegramente por el comprador” como se desprende de la cláusula tercera
de la escritura pública del contrato de venta de fojas ciento veinticuatro de imperativa
cita; siendo pertinente puntualizar al respecto que cuando existe convenio de las
partes no rigen las normas registrales en lo que atañen a la presunción contenida en
el artículo 2012 del Código Civil relativa a que se presume sin admitir prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones:
consecuentemente al haber considerado los jueces de mérito que no rige el principio
de persecutoriedad de la hipoteca pues este alcanza únicamente a las obligaciones
existentes hasta el momento en que el bien es transferido mas no a las que se
asumen con posterioridad, se ha producido la interpretación errónea del artículo 1097
en alusión, lo que conlleva al amparo del presente recurso casatorio; Noveno.- Que en
cuanto a la causal de inaplicación también denunciada debe precisarse que de
acuerdo al artículo 1104 del Código Civil la hipoteca puede garantizar una obligación
futura o eventual, siendo que en el caso de acuerdo al propio documento de
constitución de hipoteca de fojas trece, las partes pactaron que la misma garantiza no
solo las obligaciones presentes del deudor sino también las que puedan contraerse
en el futuro provenientes de pagarés, letras descontadas por el deudor y otros, como
consta de la cláusula primera de dicho contrato, estipulación que es de cumplimiento
obligatorio conforme prevé el artículo 1361 del Código Civil. Décimo.- Que asimismo
es preciso resaltar que no solo por concierto de voluntades conforme al artículo 1354
del Código Civil, las partes pueden acordar que el gravamen en referencia cubra
además de las deudas presentes las que se contraigan en el futuro, es decir, no solo
en base a lo pactado se puede constituir lo que comúnmente se conoce
como “hipoteca sábana”, sino que es por disposición legal expresa contenida en el
artículo 172 de la Ley de Banca número 26702 vigente al momento de la suscripción
del contrato, que también posibilita a que los bienes dados en prenda o hipoteca a
favor de una empresa bancaria o financiera respalden todas las deudas y obligaciones
directas o indirectas, existentes o futuras, asumidas para con ella por quien los afecte
en garantía; Undécimo. - Que, dichas normas se han visto inaplicadas en la causa que
nos atiende desde que los títulos valores (pagaré y letra de cambio en descuento) que
originaron el saldo deudor –anexado a fojas nueve y doce a la presente demanda–,
constituyen deudas futuras por haberse suscrito o aceptado con posterioridad al
otorgamiento de la escritura pública de hipoteca, situación que de modo alguno
impide que las obligaciones en ellos contenidos estén cubiertas o garantizadas con
dicho gravamen por estarse a lo expresamente pactado por las partes y al propio
texto de la ley, de manera que se ha producido la causal de inaplicación respecto de
los artículos 1104, 1361 y 172 de la Ley Nº 26702 antes glosados; Duodécimo.- Que
estando a que en las resoluciones de mérito (sic) quedó rechazada la contradicción
por inexigibilidad de la obligación formulada por la ejecutada consorcio agropecuario
A & R S.A., así como también por el litisconsorte Gerardo Antenor Arteaga Cuba a fojas
ciento veintinueve corresponde a este Supremo Tribunal, al haber advertido la
configuración de las causales denunciadas en casación contenidas en los incisos 1 y 2
del artículo 386 del Código Procesal Civil, emitir pronunciamiento en sede de
instancia: Décimo Tercero.- Por tales razones, mi voto es por que se declare en
aplicación del numeral 1 del artículo 396 del Código Procesal Civil: FUNDADO el
recurso de casación de fojas ciento ochentidós; NULA la resolución de vista de fecha
trece de mayo de dos mil tres, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior
de Justicia de la Libertad; actuando en sede de instancia: se CONFIRME en cuanto
declara infundada la contradicción propuesta por el ejecutado Consorcio
Agropecuario A & R Sociedad Anónima y se REVOQUE la resolución apelada de fojas
ciento cuarentiséis su fecha seis de enero de dos mil tres, en el extremo que declara
fundada en parte la contradicción formulada por el litisconsorte necesario Gerardo
Antenor Arteaga Cuba y en consecuencia nulo todo lo actuado e improcedente la
demanda dejando a salvo el derecho del Banco ejecutante con relación a la precitada
empresa ejecutada; REFORMÁNDOLA en dicho extremo se declare INFUNDADA la
contradicción formulada por el referido litisconsorte, debiendo procederse a ordenar
el remate del bien hipotecado.

SS. ZUBIATE REINA.

COMENTARIO

1. La hipoteca sábana y nuestro Código Civil

La hipoteca es un derecho real, por el cual se afecta un bien inmueble en garantía

de cualquier obligación asumida por el propio constituyente de aquella (el propietario
del bien) o por un tercero. El carácter real de esta garantía determina que el derecho
del acreedor sobre el bien hipotecado prevalezca ante cualquier eventual transmisión
a terceros del inmueble afectado.

De lo dicho en el párrafo anterior se desprenden dos elementos esenciales de la

hipoteca: su carácter accesorio y su carácter persecutorio. Del primero se deriva que
ante la extinción de la obligación principal, cuyo cumplimiento garantiza la hipoteca
constituída, se extinga también, ipso iure, la hipoteca (se trata de una sencilla
aplicación del principio de accesoriedad, en virtud del cual, lo accesorio sigue la
suerte de lo principal); mientras que del segundo surge como consecuencia que no
importa quien posea el bien y a cuantas personas sea transmitido, puesto que la
hipoteca persigue al bien y el acreedor mantendrá su derecho real sobre el mismo,
siempre y cuando no se den algunas de las causales de extinción previstas por
nuestro Código Civil (artículo 1122). Tal derecho, el de persecusión, es el que en buena
cuenta va a asegurar al acreedor hipotecario la satisfacción de su crédito ante un
eventual incumplimiento de su deudor.

CÓDIGO CIVIL

Artículo 1122.- Causas de extinción.

La hipoteca se acaba por:

1. Extinción de la obligación que garantiza.

2. Anulación, rescisión o resolución de

dicha obligación.

3. Renuncia escrita del acreedor.

4. Destrucción total del inmueble.

5. Consolidación.

De este modo, y como quiera que mediante la hipoteca se afecta un bien

determinado o determinable de manera específica y directa, ninguno de los derechos
que asisten al acreedor hipotecario podrá extinguirse o ser restringido por causas
distintas a aquellas que se relacionen directamente con la obligación principal, con el
derecho del acreedor hipotecario o con el bien gravado con la hipoteca.

En este sentido, podemos distinguir las causales de extinción de la hipoteca

establecidas por el artículo 1122 de nuestro Código Civil de la siguiente manera:

i) Causas relativas a la obligación principal: extinción, anulación, rescisión,

resolución o consolidación de dicha obligación.

ii) Causas relativas a la voluntad del acreedor: renuncia escrita del acreedor a su
derecho hipotecario.

iii) Causas relativas al bien gravado: destrucción total del inmueble.

 En concordancia con lo expuesto, podemos afirmar lo siguiente: la transmisión de la
propiedad del bien hipotecado no podrá afectar, bajo ninguna circunstancia, el
derecho de persecusión que tiene el acreedor respecto al inmueble afectado. Y esto
es precisamente lo que ha hecho nuestra Corte Suprema al considerar que en una
hipoteca sábana las obligaciones asumidas por el deudor hipotecario con
posterioridad a la transferencia en propiedad del bien gravado a un tercero no podrán
estar garantizadas por dicho bien, toda vez que se estaría vulnerando el derecho de
propiedad del tercer adquirente. Al parecer, nuestros magistrados supremos olvidaron
o quisieron desconocer la naturaleza de la denominada hipoteca sábana.

2. ¿Cuándo se extingue la hipoteca sábana?

Recordemos que por la hipoteca sábana se permite que un inmueble dado en

hipoteca a favor de una empresa del sistema financiero pueda respaldar todas las
deudas y obligaciones presentes y futuras asumidas por el deudor hipotecario,
siempre que así lo estipulen las partes expresamente en el contrato. Como vemos, se
trata de un tipo de hipoteca en el que la relación entre la obligación principal y la
hipoteca que la garantiza no es la misma que la existente entre la hipoteca tradicional
regulada por nuestro Código Civil.

En efecto, mientras que la hipoteca del Código Civil, al ser accessoria, se extingue
con la obligación principal, en la hipoteca sábana no podemos hablar propiamente de
una extinción de la obligación garantizada, puesto que el total de obligaciones futuras
que dicha garantía real está destinada a respaldar es indeterminado.

Por ello, y en atención a lo dicho líneas más arriba, de las causales de extinción de
la hipoteca que nuestro Código Civil establece, no serán aplicables a la hipoteca
sábana aquellas que tengan que ver directamente con la obligación garantizada, ya
que resulta obvio que no podrá extinguirse, anularse, rescindirse, resolverse o
consolidarse una obligación que aún no existe.

En consecuencia, una hipoteca sábana solo se podrá extinguir por dos causales: la
destrucción total del inmueble o la renuncia escrita del acreedor. Y, evidentemente, la
causal en la que la Corte Suprema sustenta su decisión (la hipoteca sábana
constituida no garantiza las obligaciones asumidas con posterioridad a la transmisión
del bien hipotecado a un tercero ajeno a la relación obligacional que dio origen a la
constitución de la hipoteca) no encaja, ni con el mayor esfuerzo interpretativo, en
ninguna de las causales aludidas.

3. La prevalencia del carácter persecutorio en la hipoteca sábana

En definitiva, lo que ha hecho nuestra corte casatoria ha sido establecer una

excepción a la aplicación del principio de persecutoriedad del bien hipotecado, lo cual
contraviene de manera flagrante la naturaleza de la hipoteca al considerar que el
cambio en la titularidad del derecho de propiedad sobre el bien hipotecado restringe
la persecutoriedad de la hipoteca.

Asimismo, la resolución bajo comentario desconoce la validez de la hipoteca

sábana, olvidando que a este tipo de garantía real no les es aplicable, como ya
mencionáramos, la causal de extinción expresada en el numeral 1 del artículo 1122 del
Código Civil.

4. El principio de fe pública registral y el derecho de propiedad del tercer

adquirente

De otro lado, se habla en la resolución casatoria de una supuesta vulneración del

derecho de propiedad del tercer adquirente, al haber este adquirido tal derecho en
fecha posterior a la de constitución de la hipoteca sábana. Pues bien, de acuerdo al
inciso 3 del artículo 1099 de nuestro Código Civil, es requisito para la validez de la
hipoteca que el gravamen se inscriba en el registro de la propiedad inmueble, y a
mayor abundamiento, el literal c) del artículo 109 del Reglamento del Registro de
Predios dispone que en el asiento de inscripción de la hipoteca deberá consignarse la
fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando corresponda. Es decir,
se infiere de esta norma que, ya sea que la obligación garantizada con hipoteca tenga
plazo de vencimiento o simplemente no lo tenga, dicha situación deberá constar en el
asiento de inscripción.

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES
DEL REGISTRO DE PREDIOS
Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos
Nº 540-2003-SUNARP-SN (21/11/2003)

Artículo 109.- Inscripción de hipoteca

En el asiento de inscripción de la hipoteca

se consignará:

a) El monto del gravamen o, en su caso,

el criterio establecido para su determinación;

b) La obligación determinada o
determinable que garantiza; y,

c) La fecha de vencimiento del plazo

del crédito garantizado, cuando corresponda.

Lo dicho nos permite aseverar que, en aplicación del principio de fe pública

registral (consagrado en el artículo 2012 de nuestro CC), se presume, sin admitir
prueba en contrario, que el tercer adquirente conoció sobre la hipoteca tipo sábana
que pesaba sobre el inmueble que le fuera transferido; y, en tal sentido, al celebrar la
compraventa sobre dicho bien, aceptó el referido gravamen.

Por lo tanto, mal podría alegarse una supuesta vulneración del derecho de
propiedad del tercer adquirente para justificar un desconocimiento de la eficacia de
una hipoteca sábana válidamente constituida.

Finalmente, cabe agregar que el admitir que una hipoteca sábana pueda
extinguirse al ser transferido el bien gravado –aun cuando dicha transferencia se
realice antes de la asunción de una nueva deuda que, de acuerdo a lo pactado, se
encuentre también garantizada con la hipoteca sábana–, desincentivaría totalmente el
otorgamiento de créditos por parte de las empresas del sistema financiero, siendo los
principales perjudicados los pequeños empresarios y los usuarios de créditos en
general. Desde esta perspectiva, nos parece que no queda duda sobre el carácter
nocivo y antijurídico de la decisión adoptada por nuestra corte casatoria.