LA HIPOTECA

Definición:
La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos
reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.
Elementos de la hipoteca:
Elementos esenciales:
Consentimiento: consiste en la voluntad del deudor o un tercero a responder con el
bien inmueble de su propiedad por el incumplimiento de la deuda principal.
Objeto: el objeto de este contrato es la transmisión de la propiedad del deudor o el
tercero al acreedor ante el incumplimiento de una deuda.
Elementos personales: tenemos al deudor o tercero que afecta un bien de su
propiedad y el acreedor hipotecario, quien tiene un derecho real sobre el bien
garantizado.
Elementos reales: Son los objetos y derechos que pueden ser materia de la
hipoteca.
Objetos de la hipoteca: La hipoteca es un derecho real que se constituye
sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento
de una obligación y su preferencia en el pago.
No podrán hipotecarse:
I. Los frutos y rentas pendientes, con separaciones del predio que los
produzcan;
II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien
para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria; a
no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;
III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio
dominante, y exceptuándose en todo caso la de aguas, la cual podrá ser
hipotecada;
IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este
Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;
V. El uso y la habitación;
VI. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya
registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de
la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera
de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
Elementos formales: el contrato debe ser constituido en escritura pública.
Naturaleza jurídica:
 1. Unilateral: solo el deudor o el tercero que lo constituye es el que queda
obligado a responder con el inmueble de su propiedad por el incumplimiento de
la deuda principal.
2. Oneroso: pues establece equivalencia en las prestaciones
3. Conmutativo: pues ya se tiene estipulado en forma cierta lo que se puede
perder.
4. Accesorio: ya que su misma definición lo establece es una “fianza”
Obligaciones de las partes:
Acreedor:
1. El acreedor hipotecario tendrá derecho a hacer cumplir la obligación garantizada a
través del juicio hipotecario.
2. En el juicio hipotecario el acreedor hipotecario podrá adjudicarse el bien
hipotecado.
3. En el juicio hipotecario, en el remate, el o los postores podrán adquirir el bien, y
con el dinero que se obtenga se pagará al acreedor hipotecario.
4. Derecho de preferencia en el pago, es decir, que sea pagado antes que los demás
acreedores con el dinero que se obtenga de la venta del bien hipotecado.

Deudor:
1. Pagar la obligación principal.
2. Solicitar al acreedor hipotecario su consentimiento para enajenar el bien o darlo en
arrendamiento.
Tipos de hipoteca:
1. Hipoteca voluntaria; las convenidas entre partes, o impuestas por disposición del
dueño de los bienes sobre que se constituyen.
2. Hipoteca necesaria; la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley
estén obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que
administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.
3. Hipoteca pensionaria; aquella de naturaleza voluntaria que se constituye sobre un
inmueble propiedad del pensionista para garantizar el capital que se le concede
por el pensionario para cubrir necesidades económicas de vida.
Extinción de la hipoteca:
I. Cuando se extinga el bien hipotecado;
II. Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;
III. Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado;
IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado,
observándose lo dispuesto en el artículo 2405;
V. Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación lo
prevenido en el artículo 1820;
VI. Por la remisión expresa del acreedor;
VII. Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria