DESARROLLADORES INMOBILIARIOS,

S.A. DE C.V.

VALUACIÓN DEL NEGOCIO

EN MARCHA

PROCESO

Marzo de 2024
Documento para uso interno
OBJETO:
ESTIMAR EL VALOR RAZONABLE DE
LA EMPRESA COMO NEGOCIO EN
MARCHA

PROPÓSITO:
PARA RE-EXPRESIÓN DE ESTADOS
FINANCIEROS.
PARÁMETROS:

PARA PODER ESTABLECER LA RAZONABILIDAD DE

LA EMPRESA, SE ANALIZAN DIFERENTES
ENFOQUES CON EL FIN DE TENER VALORES DE
REFERENCIA COMO:
• VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
• VALOR FÍSICO
• VALOR DE MERCADO POR MÚLTIPLOS
 • VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
FLUJO DE EFECTIVO LIBRE DE LA EMPRESA RENTABILIDAD ECONÓMICA - ROA
Histórico Histórico
(en mi l ones de pes os ) 1,400

-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1,200

CONCEPTO 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
1,000
DICTAMINADO PRELIMINAR
800
Ingresos por Ventas 1,011.4 660.8 483.6 479.9 290.4 240.4 253.9 424.3 482.5 717.1 880.1
600
Costos de Ventas 749.9 512.2 299.1 355.4 190.9 182.2 194.9 346.3 405.8 581.0 663.8 412.5
400
Utilidad bruta 261.5 148.6 184.5 124.5 99.5 58.1 59.0 78.0 76.7 136.1 216.2
Margen bruto % 25.9% 22.5% 38.2% 25.9% 34.3% 24.2% 23.2% 18.4% 15.9% 19.0% 24.6% 200

Gastos Generales y Administración 82.0 69.3 88.2 83.9 78.9 43.3 41.0 54.3 45.1 68.2 103.7 0
Utilidad (Pérdida) de operación 179.5 79.3 96.3 40.6 20.6 14.8 18.0 23.7 31.6 67.9 112.6
Margen de Operación % 17.8% 12.0% 19.9% 8.5% 7.1% 6.2% 7.1% 5.6% 6.5% 9.5% 12.8% ROA

Otros Ingresos y Gastos 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Resultado Integral de Financiamiento 4.1 2.2 2.7 8.3 8.3 7.4 8.2 5.2 9.7 13.0 12.1
1. DEL ANÁLISIS LOS ÚLTIMOS 10 AÑOS DE LOS
Utilidad antes de Impuestos 175.5 77.1 93.7 32.2 12.3 7.4 9.7 18.5 21.8 55.0 100.5 ESTADOS FINANCIEROS, SE CALCULA EL FLUJO DE
Impuestos 56.9 7.0 49.0 2.4 4.1 0.3 0.4 3.1 7.6 15.3 23.1 EFECTIVO LIBRE DE CADA AÑO REVISADO.
% de impuestos /UAI 5.6% 1.1% 10.1% 0.5% 1.4% 0.1% 0.2% 0.7% 1.6% 2.1% 2.6% RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN - ROIC
PTU 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Histórico
Utilidad Neta 118.5 70.1 44.6 29.8 8.2 7.2 9.3 15.4 14.2 39.7 77.4
2.1,600ASIMISMO SE AÑADE INFORMACIÓN ADICIONAL DE
Margen Neto % 11.7% 10.6% 9.2% 6.2% 2.8% 3.0% 3.7% 3.6% 2.9% 5.5% 8.8%
1,400
LOS MISMOS DOCUMENTOS QUE SERVIRÁN EN
Depreciaciones y Amortizaciones 14.4 23.2 27.3 45.6 31.9 20.9 21.1 18.4 11.7 14.0 21.0*
1,200
OTROS CÁLCULOS.
1,000
Adquisición de Activos Productivos 51.7 31.9 69.4 44.7 58.8 34.0 0.8 18.7 9.4 95.4 39.4* Histórico
Inversion al Capital de Trabajo 112.8 83.0 -42.0 -83.1 -28.3 -27.0 3.1 2.6 -36.3 87.9 27.0 800

Flujo de Efectivo Libre 194.0 144.5 -39.6 -52.4 -47.0 -33.0 32.7 17.6 -19.8 46.2 86.0 600

Margen FEL % 19.2% 21.9% -8.2% -10.9% -16.2% -13.7% 12.9% 4.2% -4.1% 6.4% 9.8% 400

Activos Totales 412.5 525.9 1,037.8 915.4 817.0 788.1 856.8 896.1 881.3 1,105.2 1,184.7 200
Deuda 83.5 121.2 172.6 117.8 103.8 83.9 100.6 94.7 71.4 122.9 136.6
0
Capital de Trabajo 180.0 263.0 342.6 259.5 231.3 204.2 207.4 210.0 173.7 261.6 288.6
Capital Contable 183.5 245.5 662.8 655.6 599.4 574.5 572.0 585.4 554.8 594.9 672.3 ROIC
ventas 2013: $ 295,687 * Mediana
INGRESOS POR VENTAS
 • VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
ventas 2013: $ 295,687 * Mediana
INGRESOS POR VENTAS
1,200.0
2012-2018 (Históricos) 2018-2024 3. DEL ANÁLISIS LOS ÚLTIMOS 10 AÑOS DE LOS
1,000.0
ESTADOS FINANCIEROS Y EL
RENTABILIDAD RECIENTE
FINANCIERA PERÍODO EN
- ROE
1,011.4 880.1

800.0
717.1 CONDICION DE PRELIMINAR, HistóricoSE CALCULA EL FLUJO
800
483.6
DE EFECTIVO LIBRE DE CADA AÑO REVISADO.
600.0 479.9
424.3
660.8 600
400.0 290.4 253.9

200.0
240.4 482.5
4. A CONTINUACIÓN SE AÑADE INFORMACIÓN
400
194.0
144.5
ADICIONAL DE LOS MISMOS DOCUMENTOS QUE
0.0 86.0
-39.6 -52.4 -47.0 -33.0
32.7 17.6 -19.8
46.2
SERVIRÁN EN OTROS CÁLCULOS.
200 183.5
-200.0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0
Ingresos por Ventas Flujo de Efectivo Libre Tendencia Ingresos Tendencia FEL
5. COMO RESULTADO DE ESTE PRIMER ANÁLISIS , SE
METRICAS FINANCIERAS -200
CONOCE EL COMPORTAMIENTO CÍCLICO GRÁFICO DE
CONCEPTO 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Capital Invertido 592.5 788.9 1,380.4 1,174.9 1,048.3 992.3 1,064.2 1,106.1 1,055.0 1,366.8 1,473.3 ROE LAS VENTAS Y DEL FLUJO DE EFECTIVO LIBRE.
Impuestos (%) 5.63% 1.06% 10.14% 0.51% 1.42% 0.12% 0.17% 0.73% 1.58% 2.13% 2.62%
EBIT 179.5 79.3 96.3 40.6 20.6 14.8 18.0 23.7 31.6 67.9 112.6
6. POSTERIORMENTE, SE CALCULAN DIVERSAS
EBITDA 194.0 102.5 123.6 86.2 52.5 35.7 39.1 42.1 43.3 81.9 133.6
METRICAS FINANCIERAS QUE SERVIRÁN PARA MEDIR
NOPAT 237.8 86.5 146.8 43.6 27.4 15.4 18.8 27.7 42.6 86.8 138.4
LA RENTABILIDAD DEL NEGOCIO.
ROIC 40.1% 11.0% 10.6% 3.7% 2.6% 1.5% 1.8% 2.5% 4.0% 6.4% 9.4%

RENTABILIDAD ECONÓMICA - ROA RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN - ROIC RENTABILIDAD FINANCIERA - ROE

Histórico Histórico Histórico
1,400 1,600 800
1,473.3
1,184.7 1,380.4 672.3
1,200 1,400 1,366.8 662.8 655.6
1,105.2 599.4 594.9
585.4
1,037.8
1,174.9 600 574.5 572.0 554.8
1,000 1,200
915.4 896.1 881.3 1,064.2 1,106.1
856.8 1,048.3 992.3 1,055.0
817.0 788.1 1,000
800 Histórico 400
800 788.9
Activos Totales
600 525.9 Capital 194.0 245.5
592.5 Invertido 200 183.5 Capital
412.5 600 144.5
Utilidad Neta 86.0 Contable
400 NOPAT 46.2
32.7 17.6
400 Utilidad Neta
0
200 118.5 237.8
70.1 77.4 200 138.4 -19.8
44.6 29.8 14.2 39.7 146.8 86.8 -39.6 -47.0 -33.0
8.2 7.2 9.3 15.4 86.5 15.4 18.8 27.7 42.6 -52.4
0 43.6 27.4
0 -200
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 PROMEDIO: PROMEDIO:
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 PROMEDIO: 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
ROA 28.7% 13.3% 4.3% 3.3% 1.0% 0.9% 1.1% 1.7% 1.6% 3.6% 6.5% 6.0%
ROIC 40.1% 11.0% 10.6% 3.7% 2.6% 1.5% 1.8% 2.5% 4.0% 6.4% 9.4% 8.5% ROE 64.6% 28.6% 6.7% 4.5% 1.4% 1.2% 1.6% 2.6% 2.6% 6.7% 11.5% 12.0%

Ó = 100 ( )= 100
Ó = 100
ó
 • VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
CÁLCULO DEL CAPITAL DE TRABAJO
Ajustado
(en mi l es de pes os )

CONCEPTO 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ingresos por Ventas 1,011,408 660,757 483,608 479,904 290,382 240,354 253,857 424,282 482,472 717,077 880,058
9. ADICIONALMENTE, SE CALCULA EL CAPITAL DE
Costos y Gastos de Ventas 831,869 581,491 387,262 439,352 269,831 225,550 235,899 400,593 450,901 649,147 767,504
Cuentas por Cobrar 294,691 357,187 487,823 364,208 309,754 295,852 300,237 307,466 283,643 350,061 442,328
TRABAJO PARA SER INCLUIDO EN LAS VARIABLES
Incremento (Disminucion) 234,837 62,495 130,637 -123,615 -54,454 -13,903 4,386 7,229 -23,824 66,418 92,267 FINANCIERAS QUE SERVIRÁN PARA ELABORAR EL
Rotación 104.89 194.61 363.14 273.21 384.02 443.12 425.77 260.88 211.64 175.74 180.94 FLUJO DE CAJA DESCONTADO Y ANALIZAR SU
Inventarios 379 8,041 4,379 379 1,639 3,831 972 7,517 21,162 15,414 54,942 COMPORTAMIENTO EN EL PERÍODO DE TIEMPO
Incremento (Disminucion) 0 7,662 -3,662 -4,000 1,260 2,193 -2,859 6,545 13,645 -5,748 39,528
QUE SE REVISA.
Dias de Inventario 0.13 4.38 3.26 0.28 2.03 5.74 1.38 6.38 15.79 7.74 22.47
Otros Activos Circulantes 30,345 56,942 52,881 36,961 33,651 34,274 90,301 110,966 123,955 283,475 167,098
Incremento (Disminucion) -20,351 26,597 -4,060 -15,920 -3,310 623 56,027 20,665 12,990 159,520 -116,377
Relación CGV/OAC 0.04 10.21 7.32 11.89 8.02 6.58 2.61 3.61 3.64 2.29 4.59
Cuentas por Pagar 145,419 159,145 202,471 142,041 113,791 129,742 184,156 215,982 255,082 387,381 375,808
Incremento (Disminucion) 101,723 13,726 43,326 -60,430 -28,250 15,951 54,414 31,826 39,100 132,299 -11,573
Rotación 62.93 98.53 188.22 116.39 151.82 207.08 281.04 194.10 203.66 214.83 176.27
Total Capital de Trabajo 179,996 263,023 342,612 259,508 231,253 204,215 207,354 209,967 173,678 261,568 288,560

Aumento/Disminución de Capital de Trabajo 112,763 83,028 79,589 -83,105 -28,254 -27,039 3,140 2,613 -36,289 87,890 26,992

400,000 342,612

350,000 288,560
263,023
300,000 259,508 261,568 y = 4E+06x2 - 5E+07x + 4E+08
231,253 207,354
250,000 209,967 R² = 0.5267

200,000 173,678
204,215
150,000

100,000 y = 5E+06x2 - 5E+07x + 1E+08

50,00083,028 79,589 87,890 R² = 0.4153

0 26,992
-28,254 2,613
-50,000 -27,039
3,140 -36,289
-100,000

-150,000
2014 2015 -83,105
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
CAPITAL DE TRABAJO AUMENTO/DISMINUCION DE CAPITAL DE TRABAJO TENDENCIA CAPITAL DE TRABAJO TENDENCIA AUMENTO/DISMINUCION
 • VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA

FLUJO DE EFECTIVO LIBRE DE LA EMPRESA ROA 2013-2023

Actualizado Actualizado
(en mi l l ones de pes os )

-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
CONCEPTO
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
UDIs al 31 de Dic. de cada año: 5.059 5.270 5.381 5.563 5.935 6.227 6.399 6.606 7.108 7.647 7.982*
Fa ctor de a ctua l i za ci ón: 1.578 1.514 1.483 1.435 1.345 1.282 1.247 1.208 1.123 1.044 1.000 10. UNA VEZ TERMINADOS LOS CALCULOS DE LAS
Ingresos por Ventas 1,595.8 1,000.7 717.3 688.6 390.5 308.1 316.6 512.7 541.8 748.5 880.1 DIFERENTES VARIABLES QUE COMPONEN EL FLUJO
Costos de Ventas 1,183.2 775.7 443.6 510.0 256.8 233.6 243.1 418.4 455.7 606.4 663.8
DE EFECTIVO DE LA EMPRESA, SE ACTUALIZAN LOS
Utilidad bruta 412.6 225.0 273.7 178.6 133.8 74.5 73.6 94.2 86.1 142.1 216.2
Margen bruto % 25.9% 22.5% 38.2% 25.9% 34.3% 24.2% 23.2% 18.4% 15.9% 19.0% 24.6%
VALORES OBTENIDOS UTILIZANDO COMO ÍNDICE EL
Gastos Generales y Administración 129.3 105.0 130.8 120.4 106.1 55.6 51.2 65.6 50.6 71.1 103.7 VALOR DE LAS UDIS AL FINAL DE CADA AÑO DEL
Utilidad (Pérdida) de operación 283.3 120.0 142.9 58.2 27.6 19.0 22.4 28.6 35.4 70.9 112.6 PERÍODO QUE SE ANALIZA.
Margen de Operación % 17.8% 12.0% 19.9% 8.5% 7.1% 6.2% 7.1% 5.6% 6.5% 9.5% 12.8%

Otros Ingresos y Gastos 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.001 0.007 0.004 0.000 0.000 0.002
Resultado Integral de Financiamiento 6.4 3.3 4.0 12.0 11.1 9.4 10.3 6.3 10.9 13.5 12.1
11. EL UDI SE UTILIZA PARA EL CÁLCULO DE FACTORES DE
Utilidad antes de Impuestos 276.8 116.8 138.9 46.2 16.5 9.5 12.1 22.3 24.5 57.4 100.5 ACTUALIZACIÓN, ES EL INSTRUMENTO DE MEDICIÓN
Impuestos 89.80 10.60 72.75 3.51 5.53 0.37 0.54 3.76 8.57 15.95 23.09 FINANCIERO PARA ACTUALIZAR EL VALOR DEL
% de impuestos /UAI 32.4% 9.1% 52.4% 7.6% 33.4% 3.8% 4.5% 16.8% 34.9% 27.8% 23.0%
DINERO EN MÉXICO.
(-) PTU 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
(=) Utilidad Neta 187.0 106.2 66.2 42.7 11.0 9.2 11.6 18.6 16.0 41.4 77.4
Margen Neto % 11.7% 10.6% 9.2% 6.2% 2.8% 3.0% 3.7% 3.6% 2.9% 5.5% 8.8%

Depreciaciones y Amortizaciones 22.80 35.20 40.48 65.49 42.92 26.82 26.35 22.22 13.18 14.56 22.02
Adquisición de Activos Productivos 81.59 48.26 103.01 64.20 79.14 43.61 1.03 22.65 10.57 99.53 39.38
Inversion al Capital de Trabajo 177.92 125.74 118.05 -119.24 -38.00 -34.66 3.92 3.16 -40.75 91.74 26.99
Flujo de Efectivo Libre 306.2 218.8 121.7 -75.2 -63.2 -42.3 40.8 21.3 -22.2 48.2 87.0
Margen FEL % 19.2% 21.9% 17.0% -10.9% -16.2% -13.7% 12.9% 4.2% -4.1% 6.4% 9.9%

Activos Totales 650.81 796.39 1,539.36 1,313.42 1,098.88 1,010.22 1,068.71 1,082.75 989.59 1,153.63 1,184.72
Deuda 131.78 183.62 255.97 168.96 139.62 107.51 125.50 114.38 80.22 128.33 136.62
Capital de Trabajo 283.99 398.33 508.18 372.34 311.02 261.77 258.64 253.71 195.02 273.02 288.56
Capital Contable 289.59 371.75 983.08 940.64 806.22 736.40 713.52 707.40 622.96 620.95 672.29

INGRESOS POR VENTAS (ACTUALIZADO)

1,800.0
1,595.8
1,600.0 ROE 2013-
1,400.0 2023 Actualizado
INGRESOS POR VENTAS
1,200.0
FLUJO DE EFECTIVO LIBRE 1,000.0
800.0 1,000.7
TENDENCIA VENTAS 880.1
600.0 748.5
717.3 688.6
306.2
400.0 218.8 541.8
TENDENCIA FEL 512.7
121.7 87.0
200.0 390.5 40.8 21.3 48.2 y = 1E+07x
308.1
-42.3 316.6 -22.2
-75.2 -63.2
0.0
-200.0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Factor UDI 2013: 5.0587

Ventas 2012: $ 374,038 MÉTRICAS FINANCIERAS 2013-2023

CONCEPTO 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
 • VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA
CÁLCULO DE MEDIAS MÓVILES Fecha: 31/12/2023

1. INGRESOS TOTALES 2. COSTOS 3. GASTOS 160.0

2,000.0 1,400.0
-10 1,595.8 #N/A -10 1,183.2 #N/A -10 129.3 #N/A
140.0
-9 1,000.7 1,298.2 -9 775.7 979.4 1,200.0 -9 105.0 117.1

2013-2023
-8 717.3 1,104.6 1,500.0 -8 443.6 800.8 -8 51.2 95.1 120.0
1,000.0
-7 688.6 802.2 -7 510.0 576.4 -7 130.8 95.6 100.0
-6 390.5 598.8 1,000.0 -6 256.8 403.4 800.0 -6 120.4 100.8
80.0
-5 308.1 462.4 -5 233.6 333.4 -5 106.1 119.1
600.0
-4 316.6 338.4 -4 243.1 244.5 -4 55.6 94.0 60.0
500.0
-3 512.7 379.1 -3 418.4 298.4 400.0 -3 65.6 75.8 40.0
-2 541.8 457.0 -2 455.7 372.4 200.0 -2 50.6 57.3

MEDIAS METRICAS
20.0
-1 748.5 601.0 0.0 -1 606.4 493.5 -1 71.1 62.5
0 880.1 723.4 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 0 663.8 575.3 0.0 0 103.7 75.1 0.0
INGRESOS MEDIAS MÓVILES TENDENCIA -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
PROMEDIO 682.1 676.5 PROMEDIO 526.4 507.8 COSTOS MEDIAS MÓVILES TENDENCIA PROMEDIO 89.9 89.2
GASTOS MEDIAS MÓVILES TENDENCIA
MÓVILES OPERATIVAS
4. OTROS INGRESOS Y GASTOS 5. IMPUESTOS 6. DEPRECIACIONES Y AMORTIZACIONES
8.0
-10 0.0 #N/A -10 89.8 #N/A -10 22.8 #N/A
7.0 90.0 70.0
-9 0.0 0.0 -9 10.6 50.2 -9 35.2 29.0

676.5 100.0%
6.0 60.0
-8 0.0 0.0 -8 0.0 33.5 70.0 -8 40.5 32.8
-7 0.0 0.0 5.0 -7 0.0 3.5 -7 65.5 53.0 50.0
-6 0.0 0.0 4.0 -6 0.0 0.0 50.0 -6 42.9 54.2
3.0 40.0
-5 0.9 0.3 -5 0.0 0.0 -5 26.8 34.9

12. UNA VEZ OBTENIDOS LOS VALORES HISTÓRICOS, DE

-4 6.7 2.5 2.0 -4 0.0 0.0 30.0 -4 26.4 26.6 30.0
-3
-2
-1
4.5
0.0
0.0
4.0
3.7
1.5
1.0
0.0
-1.0
-3
-2
-1
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
10.0

-10.0
-3
-2
-1
22.2
13.2
14.6
24.3
20.6
16.7
20.0
10.0
507.8 75.1%
0 2.0 0.7 0 0.0 0.0 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 0 22.0 16.6 0.0

CADA CUENTA CONTABLE SE CALCULA LA MEDIA

-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1
-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0

168.8 24.9%
OTROS MEDIAS MÓVILES TENDENCIA
IMPUESTOS MEDIAS MÓVILES TENDENCIA D&A MEDIAS MÓVILES TENDENCIA
PROMEDIO 1.4 1.4 PROMEDIO 9.1 8.7 PROMEDIO 30.2 30.9

7. ADQUISICION DE ACTIVOS PRODUCTIVOS 8. INVERSION AL CAPITAL DE TRABAJO 9. ACTIVO FIJO

1,800.0

MÓVIL. (EL PROMEDO DE LOS PROMEDIOS DE CADA

-10 81.6 #N/A -10 177.9 #N/A 200.0 -10 650.8 #N/A
120.0
-9 48.3 64.9 -9 125.7 151.8 -9 796.4 723.6 1,600.0

24.9%
150.0
-8 103.0 77.6 100.0 -8 118.0 140.6 -8 1,539.4 995.5 1,400.0
-7 64.2 83.6 -7 -119.2 -0.6 100.0 -7 1,313.4 1,216.4 1,200.0
80.0
-6 79.1 71.7 -6 -38.0 -78.6 50.0 -6 1,098.9 1,317.2 1,000.0

3 AÑOS), Y CON ESO SE OBTIENEN LOS VALORE

-5 43.6 61.4 60.0 -5 -34.7 -36.3 -5 1,010.2 1,140.8 800.0
0.0

89.2 13.2%
-4 1.0 22.3 -4 3.9 -15.4 -4 1,068.7 1,059.3 600.0
-3 22.7 11.8 40.0 -3 3.2 3.5 -50.0 -3 1,082.8 1,053.9
400.0
-2 10.6 11.4 20.0 -2 -40.7 -11.2 -100.0 -2 989.6 1,047.0
200.0

NORMALIZADOS DE LAS MENCIONADAS CUENTAS EN

-1 99.5 44.3 -1 91.7 18.0 -1 1,153.6 1,075.3
0.0 -150.0 0.0
0 39.4 49.8 0 27.0 26.0 0 1,184.7 1,109.3
-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0

79.5 11.8%
-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
ADQUISICIONES MEDIAS MÓVILES TENDENCIA Series1 Series2 TENDENCIA Series1 Series2 TENDENCIA
PROMEDIO 53.9 49.9 PROMEDIO 28.6 19.8 PROMEDIO 1,080.8 1,073.8

EL TRANSCURSO DEL PERÍODO ESTUDIADO.

10. DEUDA 11. PATRIMONIO 12. INTERESES
300.0 1,200.0 16.0
-10 131.8 #N/A -10 289.6 #N/A -10 6.4 #N/A
-9 183.6 157.7 250.0 -9 371.8 330.7 -9 3.3 4.9 14.0

11.8%
1,000.0
-8 256.0 190.5 -8 983.1 548.1 -8 4.0 4.6 12.0
-7 169.0 202.8 200.0 -7 940.6 961.9 800.0 -7 0.0 2.0
10.0
-6 139.6 188.2 -6 806.2 873.4 -6 11.1 5.6
150.0 600.0 8.0
-5 107.5 138.7 -5 736.4 771.3 -5 9.4 10.3

0.001 0.0%
-4 125.5 124.2 100.0 -4 713.5 725.0 400.0 -4 10.3 9.8 6.0
-3 114.4 115.8 -3 707.4 710.5 -3 6.3 8.3
50.0 4.0

13. A CONTINUACIÓN SE CALCULA EL PRCENTAJE DE

-2 80.2 106.7 -2 623.0 681.3 200.0 -2 10.9 9.2
-1 128.3 107.6 -1 621.0 650.4 -1 13.5 10.3 2.0
0.0 0.0
0 136.6 115.1 0 672.3 638.7 0 12.1 12.2 0.0
-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0

13.6 2.0%
-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
PROMEDIO 143.0 144.7 DEUDA MEDIAS MÓVILES TENDENCIA PROMEDIO 678.6 689.1 PATRIMONIO MEDIAS MÓVILES TENDENCIA PROMEDIO 7.9 7.7 INTERESES MEDIAS MÓVILES TENDENCIA

13. (%) DEUDA

-10 31.3% #N/A 100.0%
14. (%) PATRIMONIO
-10 68.7% #N/A
100.0%
15. OTROS ACTIVOS CIRCULANTES
-10 30.3 #N/A 350.0
CADA CUENTA CON RESPECTO A LOS INGRESOS
65.9 9.7%
-9 33.1% 32.2% -9 66.9% 67.8% -9 56.9 43.6 300.0
80.0% 80.0%
-8 20.7% 28.3% -8 79.3% 71.7% -8 52.9 46.7

NORMALIZADOS Y ASÍ, QUEDAN ESTABLECIDAS LAS

250.0
-7 15.2% 17.9% 60.0% -7 84.8% 82.1% -7 37.0 48.9 200.0
60.0%
-6 14.8% 15.0% -6 85.2% 85.0% -6 33.7 41.2
40.0% 150.0
-5 12.7% 13.8% -5 87.3% 86.2% -5 34.3 35.0

MÉTRICAS OPERATIVAS DELROIC 2013-2023

8.72 21.3%
40.0% 100.0
-4 15.0% 13.8% -4 85.0% 86.2% -4 90.3 52.7
20.0%

NEGOCIO.
-3 13.9% 14.4% -3 86.1% 85.6% -3 111.0 78.5 50.0
-2 11.4% 13.4% -2 88.6% 86.6% 20.0% -2 124.0 108.4 0.0
0.0%
-1 17.1% 14.2% -1 82.9% 85.8% -1 283.5 172.8 -50.0
0 16.9% 15.1% -20.0% 0 83.1% 84.9% 0.0% 0 167.1 191.5 -100.0

Actualizado
-8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0

21.3%
-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
-10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
(%) DEUDA MEDIAS MÓVILES TENDENCIA % PATRIMONIO MEDIAS MÓVILES TENDENCIA OTROS ACTIVOS MEDIAS MÓVILES TENDENCIA
PROMEDIO 18.4% 17.8% PROMEDIO 81.6% 82.2% PROMEDIO 92.8 81.9

16. CRECIMIENTO EN VENTAS

80.0%
17. COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO
60.0
18. CAPITAL DE TRABAJO
600.0 2,500
0.0%
-9 -47.1% #N/A -9 0.0 #N/A -9 398.3 #N/A
50.0 500.0
-8 -28.3% -37.7% 60.0% -8 51.2 25.6 -8 508.2 453.3
-7 -4.0% -26.5% 40.0% -7 0.0 17.1 40.0 -7 372.3 426.3 400.0
-6 -43.3% -25.2% -6 22.4 24.5 -6 311.0 397.2
20.0% 30.0
-5 -21.1% -22.8% -5 0.0 7.5 -5 261.8 315.0 300.0

57.2 8.5%
-4 2.8% -20.5% 0.0% -4 10.3 10.9 -4 258.6 277.1
20.0
-3 61.9% 14.5% -3 6.3 5.5 -3 253.7 258.0 200.0

2,000
-20.0%
-2 5.7% 23.5% -2 10.9 9.2 10.0 -2 253.7 255.3
-40.0% 100.0
-1 38.2% 35.2% -1 13.5 10.3 0.0 -1 273.0 260.1
0 17.6% 20.5% -60.0% 0 12.1 12.2 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 0 288.6 271.8 0.0

8.5%
-8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
FINANCIAMIENTO MEDIA MOVIL TENDENCIA
PROMEDIO -1.8% -4.3% CRECIM. VENTAS MEDIA MOVIL TENDENCIA PROMEDIO 12.7 13.6 PROMEDIO 321.2 323.8 CAPITAL DE TRABAJO MEDIA MOVIL TENDENCIA

19. CAPITAL CONTABLE 20. CAPITAL INVERTIDO 21. FLUJO DE EFECTIVO LIBRE

30.86 13.2%
1,200.0 1,200.0 250.0

1,500
-10 306.2 #N/A
-9 371.8 #N/A -9 1,194.7 #N/A -9 218.8 262.5 200.0
1,000.0 1,000.0
-8 983.1 677.4 -8 2,047.5 1,621.1 -8 121.7 215.6 150.0
-7 940.6 765.2 800.0 -7 1,685.8 1,642.7 800.0 -7 -75.2 88.4
100.0
-6 806.2 910.0 -6 1,409.9 1,714.4 -6 -63.2 -5.6

49.88 7.4%
-5 736.4 827.8 600.0 -5 1,272.0 1,455.9 600.0 -5 -42.3 -60.2 50.0
-4 713.5 752.0 -4 1,327.3 1,336.4 -4 40.8 -21.5 0.0
400.0 400.0
-3 707.4 719.1 -3 1,336.5 1,311.9 -3 21.3 6.6 -50.0
-2 623.0 681.3 200.0 -2 1,336.5 1,333.4 200.0 -2 -22.2 13.3
-100.0

2.9% 1,000
-1 621.0 650.4 -1 1,426.6 1,366.5 -1 48.2 15.8

PROMEDIO
0 672.3

717.5
638.7

735.8
0.0
-8 -7 -6
CAPITAL CONTABLE
-5 -4 -3
MEDIA MOVIL
-2 -1
TENDENCIA
0
PROMEDIO
0 1,473.3

1,451.0
1,412.1

1,466.1
0.0
-8 -7 -6
CAPITAL CONTABLE
-5 -4 -3
MEDIA MOVIL
-2 -1
TENDENCIA
0
PROMEDIO
0 87.0

58.3
37.7

55.3
-150.0

FEL
-8 -7 -6 -5
MEDIA MOVIL
-4 -3 -2
TENDENCIA
-1 0 19.78
27.1 4.0%
22. EBIT 23. EBITDA 24. NOPAT
200.0 300.0
160.0
-9 120.0 #N/A -9 155.2 #N/A -9 130.9 #N/A
-8 142.9 131.5 140.0 -8 183.4 169.3 -8 217.7 174.3
-7 58.2 107.0 120.0 -7 123.7 154.1 -7 62.6 137.1 200.0
-6 27.6 76.2 100.0 -6 70.6 125.9 -6 36.9 105.7
-5
-4
19.0
22.4
34.9
23.0
80.0
60.0
-5
-4
45.8
48.8
80.0
55.0
100.0 -5
-4
19.7
23.4
39.7
26.7
100.0
4.0%
-3 28.6 23.3 -3 50.8 48.5 -3 33.4 25.5
40.0
-2 35.4 28.8 -2 48.6 49.4 -2 47.8 34.9
20.0

1,073.84 158.7%
-1 70.9 45.0 -1 85.5 61.6 -1 90.6 57.3
0 112.6 73.0 0.0 0 134.6 89.6 0.0 0 138.4 92.3 0.0
-8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
PROMEDIO 63.8 60.3 EBIT MEDIA MOVIL TENDENCIA PROMEDIO 94.7 92.6 EBITDA MEDIAS MÓVILES Polinómica (EBITDA) PROMEDIO 80.2 77.1 NOPAT MEDIAS MÓVILES Polinómica (NOPAT)

144.73 21.4%
25. ROA 26. ROIC 27. ROE
12.0%
25.0% 20.0%
-9 28.7% #N/A -9 11.0% #N/A -9 28.6% #N/A
10.0%
-8 13.3% 21.0% 20.0% -8 10.6% 10.8% -8 6.7% 17.6%
-7 4.3% 15.5% -7 3.7% 8.4% -7 4.5% 13.3% 15.0%
8.0%

323.80 47.9%
-6 3.3% 7.0% 15.0% -6 2.6% 5.7% -6 1.4% 4.2%
-5 1.0% 2.9% -5 1.5% 2.6% 6.0% -5 1.2% 2.4% 10.0%
10.0%
-4 0.9% 1.7% -4 1.8% 2.0% -4 1.6% 1.4%
5.0% 4.0%
-3 1.1% 1.0% -3 2.5% 1.9% -3 2.6% 1.8% 5.0%
-2 1.7% 1.2% -2 4.0% 2.8% 2.0% -2 2.6% 2.3%
0.0%

735.77 108.8%
-1 1.6% 1.5% -1 6.4% 4.3% -1 6.7% 4.0%
0.0% 0.0%
0 3.6% 2.3% -5.0% 0 9.4% 6.6% 0 11.5% 6.9%
-8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
-8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0
PROMEDIO 6.0% 1.5% ROA MEDIA MOVIL TENDENCIA PROMEDIO 5.4% 5.0% ROIC MEDIAS MÓVILES Polinómica (ROIC) PROMEDIO 3.4% 3.7% ROE MEDIA MOVIL Polinómica (ROE)

19. INGRESOS POR VENTAS AI-MARCA 20. (%) PARTICIPACIÓN MARCA GAMA EN VENTAS
• VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
CÁLCULO DE PROYECCIÓN LOGARÍTMICA 2024-2030:

x
Datos
y
Valores predictivos 14. DE MANERA PARALELA, SE CALCULAN 3
ESCENARIOS PARA CONOCER LA TASA DE
Año
0 FEL y=B*MX y=B*exp(Ax) CRECIMIENTO %

2013 1 306.2 205.5 205.5 150.5 -

2014
2015
2
3
218.8
121.7
141.8
117.8
141.8
117.8
112.2
96.9
-44.39%
-38.19%
CRECIMIENTO DE LARGO QUE SE EMPLEARÁ EN LA
2016
2017
4
5
75.2
63.2
97.8
81.3
97.8
81.3
83.7
72.3
-15.97%
-33.12%
ESTLOG

Valores
M

0.83
B

205.5
A

-0.186
PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO DEL NEGOCIO:
2018 6 42.3 67.5 67.5 62.4 -3.37% Formula = EST.LOG(E37:E47,D37:D47) A=LN(M)

2019 7 40.8 56.1 56.1 53.9 -47.83% • EL CRECIMIENTO ANUAL PROMEDIO DEL FLUJO
2020 8 21.3 46.6 46.6 46.6 4.10% ESTLIN A B

2021 9 22.2 38.7 38.7 40.2 117.22% valores -0.147 0.0 DE EFECTIVO LIBRE DEL NEGOCIO 2014-2023;
ESCENARIO 3: PROMEDIO DE CRECIMIENTO DEL PIB MÉXICO 2019-2023
2022 10 48.2 32.1 32.1 34.7 80.56% formula

2023 11 87.0 26.7 26.7 30.0 2.11% EXP -0.147 130.0

2024 12 22.2 22.2 25.9 2.11% formula • EL CRECIMIENTO ANUAL PROYECTADO DEL
2025 13 18.4 18.4 22.4 2.11%
2026 14 15.3 15.3 19.3 2.11% FLUJO DE EFECTIVO LIBRE DEL NEGOCIO 2024-
2027 15 12.7 12.7 16.7 2.11%
2028 16 10.6 10.6 14.4 2.11% 2028;
2029 17 8.8 8.8 12.5 2.11%

• EL CRECIMIENTO ANUAL PROYECTADO DEL

2030 18 7.3 7.3 10.8 2.11%

TASA PROYECTADA DE CRECIMIENTO DE LA EMPRESA MEDIA ANUAL 2024-2030: 2.11%

SECTOR PETROLERO 2024-2028; Y

PIB MX
ESCENARIO 3: PROMEDIO DE CRECIMIENTO DEL PIB MÉXICO 2019-2023
• EL CRECIMIENTO ANUAL PROMEDIO DEL PIB-
PIB MX
2014

2015
2.5%

2.7%
8.0%
6.0%
5.7%
3.9%
MEX 2014-2023.
3.4%
2016 1.8% 4.0% 2.5% 2.7%
1.8%
2.0%
2017 1.9% 2.0%
1.9% -0.3%
2018 2.0% 0.0%

15. DE LOS CUATRO RESULTADOS OBTENIDOS, SE ELIGE

PIB
2019 -0.3% -2.0%
TENDENCIA
2020 -8.6% -4.0%
2021

2022
5.7%

3.9%
-6.0%
-8.0%
-8.6% LA TASA MAS ADECUADA Y QUE APLIQUE PARA
PROYECTAR UN CRECIMIENTO DEL FLUJO DE
2023 3.4% -10.0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
PROMEDIO: 1.50%
TASA PROYECTADA DE CRECIMIENTO DEL PIB 2024-2028: 1.50%
EFECTIVO LIBRE LINEAL DEL NEGOCIO.

Escenario Conservador: En las condiciones actuales de la empresa

Escenario Conservador: En las condiciones actuales de l
PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO DE LA EMPRESA 2024-2030.
PROYECCIÓN (ESCENARIODE
DE CRECIMIENTO CONSERVADOR)
LA EMPRESA 2024-2030. (ES
(en mi l l ones de pes os ) (en mi l l ones de pes os )

(a) Tasa de crecimiento anual promedio de (a)

la empresa: -33.5% 2014-2023
2014-2023 anual promedio de la empresa:
Tasa de crecimiento -33.5%
(b) Tasa de crecimiento anual promedio del(b)
PIB-MEX:
Tasa de2014-2023 1.5% 2014-2023
crecimiento anual promedio del PIB-MEX: 1.5%
(c) Tasa de crecimiento anual proyectada de(c)la Tasa
empresa: 2.1%
2024-2030 anual proyectada de la empresa:
de crecimiento 2024-2030 2.1%
(d) Tasa de crecimiento anual proyectada del
(d)Sector: 2024-2030
Tasa de 4.0%2024-2030
crecimiento anual proyectada del Sector: 4.0%
(e) Tasa de crecimiento adoptada : 2024-2030 4.0%
(e) Tasa de crecimiento adoptada : 2024-2030 4.0%
 • VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
16. CON LA INFORMACIÓN OBTENIDA, SE REALIZA UNA
PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO DE LA EMPRESA 2024-2030. (ESCENARIO CONSERVADOR)
PROYECCIÓN A 7 AÑOS, TIEMPO ADECUADO PARA
CERTIDUMBRE RENTABILIDAD
LOS ECONÓMICA-ROA 20
(en mi l l ones de pes os ) 1,000.0

1 2 3 4 5 6 7 800.0 TENER DE VALORES

2013-2023
CONCEPTO 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 600.0 ENCONTRADOS.
METRICAS
PROYECTADO 400.0
OPERATIVAS
Ingresos por Ventas 676,517.8 703.7 732.0 761.5 792.1 824.0 857.1 891.6 200.0
Costos de Ventas 75.1% 528.2 549.4 571.5 594.5 618.4 643.3 669.2 0.0
17. DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO LIBRE PROYECTADOS SE
Gastos Generales y Administración 13.2% 92.8 96.6 100.5 104.5 108.7 113.1 117.6
ELABORA UN CÁLCULO DEL VALOR PRESENTE NETO
Utilidad (Pérdida) de operación 11.8% 82.7 86.0 89.5 93.1 96.8 100.7 104.8 ROA
Margen de Operación % 11.8% 11.8% 11.8% 11.8% 11.8% 11.8% 11.8% 11.8% DE LOS MISMOS, AL AÑO 2023, CON LA TASA DE
EBIT 31.8% 223.8 232.8 242.1 251.9 262.0 272.5 283.5 CAPITALIZACIÓN OBTENIDA, RESULTANDO EL VALOR
Otros Ingresos y Gastos 0.0% 14.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Resultado Integral de Financiamiento 2.0% 14.2 14.7 15.3 16.0 16.6 17.3 18.0
PRESENTE NETO DEL NEGOCIO.
RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN -ROIC 2024-2030 (PROYECTADO)
Utilidad antes de Impuestos 9.7% 223.6 218.0 226.8 235.9 245.4 255.3 265.5
2,000.0
Impuestos 21.3% 47.7 46.5 48.4 50.3 52.3 54.5 56.6
(=) Utilidad Neta 8.5% 175.9 171.5 178.4 185.6 193.1 200.8 208.9
1,800.0
18. A CONTINUACIÓN SE REALIZA EL CÁLCULO DEL VALOR
1,600.0 1,454
Margen neto % 0.0% 25.0% 1163.5% 1163.5% 1163.5% 1163.5% 1163.5% 1163.5%
1,400.0 TERMINAL DEL NEGOCIO QUE RECOGE EL VALOR
EBITDA 45.0% 316.9 329.6 342.9 356.7 371.0 386.0 401.5
Depreciaciones y Amortizaciones 13.2% 93.1 96.9 100.8 104.8 109.1 113.4 118.0
1,200.0 FUTURO DE LOS FLUJOS DE EFECTIVO ESPERADOS
1,000.0
Adquisición de Activos Productivos 7.4% 51.9 54.0 56.1 58.4 60.8 63.2 65.7
800.0
POR LA EMPRESA A UNA TASA A PERPETUIDAD, TRAS
Inversion al Capital de Trabajo 2.9%
4.0%
20.6
237.7
21.4
235.8
22.3
245.3
23.2
255.2
24.1
265.4
25.1
276.1
26.1
287.2
600.0 EL PERÍODO DISCRETO DEL CALCULO DEL VPN.
Flujo de Efectivo Libre
400.0
200.0
Activos Totales 158.7% 1,117.0 1,162.0 1,208.7 1,257.3 1,307.9 1,360.5 1,415.2
Deuda 21.4% 150.5 156.6 162.9 169.5 176.3 183.4 190.7
0.0 19. PARA CONCLUIR CON EL VALOR POR CAPITALIZACIÓN
Capital de Trabajo 47.9% 336.8 350.4 364.5 379.1 394.4 410.2 426.7 DE RENTAS, AL VALOR PRESENTE NETO SE AÑADE EL
Capital Contable 108.8% 765.4 796.2 828.2 861.5 896.1 932.2 969.7 ROIC
VALOR TERMINAL, DE ACUERDO A LA FÓRMULA.
VALOR PRESENTE NETO: $1,271.7
800.
CALCULO DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
(en millones de pesos) 600.
Valor de la Empresa = Valor Presente Neto (+) Valor Terminal
Valor Presente Neto $1,271.7 400.

Valor Terminal (VT)= ( CFn (1+ g) ) / (R - g)

CFn = Flujo de caja del ultimo año ejercido (en este caso Media Móvil del Flujo de Efectivo Libre 2014-2023)………………………………………………….. $ 57.2 200.
g = Tasa de crecimiento de largo plazo (promedio del PIB 2014-2023)………………………………………………………………………………………………………………. 1.50%
R = Tasa de descuento (en este caso Tasa de Costo de Capital Promedio Ponderado de la empresa (WACC))…………………………………………………………………………………………………
9.21% 0.

Valor Terminal $752.5 ROE

2018-2024 2024-2030 VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS AL 31 de diciembre de 2023: $2,024,300,000

DOS MIL VEINTICUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.

• VALOR FÍSICO
CONSULTORÍA EN OBRA, S.A. DE C.V
AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA
CÁLCULO DEL VALOR FÍSICO (PATRIMONIO)
Fecha: 31/12/2023
BALANCE GENERAL AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2023
(en milones de pesos)
Acumulado Acumulado
ACTIVO PASIVO 20. PARA EL CÁLCULO DEL VALOR FÍSICO DE LA EMPRESA,
Activo Circulante PASIVO A CORTO PLAZO
SE TOMA COMO BASE EL ESTADO DE POSICIÓN
EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES 56.6 CUENTAS POR PAGAR 375,808.4
INVERSIONES EN ASOCIADAS 0.1
FINANCIERA-BALANCE GENERAL, Y SE ESTIMA COMO
CLIENTES 294.7 Total PASIVO CIRCULANTE 375,808.4 EL PATRIMONIO DE LA EMPRESA AL ÚLTIMO AÑO
DEUDORES DIVERSOS 39.2 EJERCIDO. EN ESTE CASO, 2023
IMPUESTOS A FAVOR 22.5 PASIVO A LARGO PLAZO
INVENTARIO DE MATERIALES 54.9 DOCUMENTOS POR PAGAR 124,670.3
ESTIMACIONES POR APROBAR 85.9 IMPUESTO SOBRE LA RENTA DIFERIDO 11,946.6
OTROS ACTIVOS 167.1
Total PASIVO A LARGO PLAZO (deuda) 136,616.9
Total ACTIVO CIRCULANTE 721.0
SUMA DEL PASIVO 512,425.3

Activo Fijo CAPITAL CONTABLE

INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 150.5
OTROS ACTIVOS NO CIRCULANTES 313.2 CAPITAL SOCIAL 25,987.5
UTILIDADES ACUMULADAS 149,071.5
TOTAL ACTIVO FIJO 463.7 RESERVA LEGAL 4,799.0
UTILIDAD DEL EJERCICIO 77,382.8
SUMA DEL ACTIVO 1,184.7 SUPERÁVIT POR REVALUACIÓN 415,049.4

Total CAPITAL CONTABLE 672,290.2

SUMA DEL PASIVO Y CAPITAL 1,184,715.5

VALOR FÍSICO (PATRIMONIO) AL 31 de diciembre de 2023: $672,300,000

SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.
 • VALOR POR COMPARACIÓN DE MERCADO
CONSULTORÍA EN OBRA, S.A. DE C.V
AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA
CALCULO DEL VALOR POR COMPARACIÓN DE MERCADO POR MÚLTIPLOS Fecha: 31/12/2023
1. ANTECEDENTES
-9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 MEDIA
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 MÓVIL 22. EL MÉTODO PARA CALCULAR EL VALOR COMPARATIVO MAS
Ingresos por Ventas 1,000.7 717.3 688.6 390.5
(en millones de pesos)
308.1 316.6 512.7 541.8 748.5 880.1 676.5 USADO ES LA VALUACIÓN POR COMPARACIÓN DE
Costos de Ventas
Gastos Generales y Administración
775.7
105.0
443.6
130.8
510.0
120.4
256.8
106.1
233.6
55.6
243.1
51.2
418.4
65.6
455.7
50.6
606.4
71.1
663.8
103.7
MÚLTIPLOS OPERACIONAES Y FINANCIEROS, DE LA EMPRESA
Otros Ingresos y Gastos 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Vs. LOS PUBLICADOS POR INSTITUCIONES INTERNACIONALES
Impuestos 10.6 72.7 3.5 5.5 0.4 0.5 3.8 8.6 16.0 23.1
Resultado Integral de Financiamiento 3.3 4.0 12.0 11.1 9.4 10.3 6.3 10.9 13.5 12.1 Y ORGANISMOS ESPECIALIZADOS.
Utilidad Neta 106.2 66.2 42.7 11.0 9.2 11.6 18.6 16.0 41.4 77.4
Depreciaciones y Amortizaciones 35.2 40.5 65.5 42.9 26.8 26.4 22.2 13.2 14.6 22.0
EBIT 120.0 142.9 58.2 27.6 19.0 22.4 28.6 35.4 70.9 112.6 60.3
EBITDA 155.2 183.4 123.7 70.6 45.8 48.8 50.8 48.6 85.5 134.6 92.6
23. SE SELECCIONA PARA ESTE CASO LOS MÚLTIPLOS
Capital Invertido
EBIT
1,194.7
120.0
2,047.5
142.9
1,685.8
58.2
1,409.9
27.6
1,272.0
19.0
1,327.3
22.4
1,336.5
28.6
1,184.6
35.4
1,426.6
70.9
1,473.3
112.6
1,466.1
60.3
PUBLICADOS EN LA ESCUELA DE NEGOCIOS STERN DE LA
EBITDA 155.2 183.4 123.7 70.6 45.8 48.8 50.8 48.6 85.5 134.6 92.6 UNIVERSIDAD DE NUEVA YORK, CON INVESTIGACIONES
ROIC 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
DIRIGIDAS POR ASWAT DAMODARAN, EXPERTO
2. MÚLTIPLOS DE VALOR DE LA EMPRESA
A) VM= EBIT x MULTIPLO EBIT GRAFICA DE MULTIPLOS 2014-2023 INTERNACIONAL.
MÚLTIPLO EBIT: Damodaran, Value/EBITDA Multiples by Industry Sector/ Emerging 2,500.0
Markets/Oilfield (Production and Exploration) /All firms/ EV/EBIT = 14.13x
2,047.5
Cálculo del Valor del Mercado: $ 60 X 14.13 = $ 852,430,557
B) VM= EBITDA x MULTIPLO EBITDA 2,000.0
1,685.8
1,473.3
24. SE ELIGEN 4 TIPOS DIFERENTES DE MÚLTIPLOS, QUE SON LOS
MÚLTIPLO EBITDA: Damodaran, Value/EBITDA Multiples by Industry Sector/ Emerging
Markets/Oilfield (Production and Exploration) /All firms/ EV/EBIDTA =
Cálculo del Valor del Mercado: $ 93 X 10.58 =
10.58x
$ 979,908,189 1,500.0
1,409.9
1,272.0
1,336.5
1,426.6 MÁS UTILIZADOS EN LA VALUACIÓN DE EMPRESAS, DOS
RELATIVOS AL VALOR DE LA EMPRESA Y DOS RELATIVOS AL
1,184.6
1,194.7 880.1
3. MULTIPLOS DE LA INDUSTRIA 1,327.3
1,000.0
C) MULTIPLO DE INGRESOS
1,000.7
717.3 688.6 748.5
SECTOR INDUSTRIAL AL QUE PERTENECE.
VM= VENTAS x MULTIPLO DE VENTAS 512.7 541.8
MÚLTIPLO DE VENTAS: Damodaran, Value/Revenue multiples/ Emerging Markets/Oilfield 500.0 390.5
308.1 316.6
(Production and Exploration) /All firms/ EV/Sales = 0.81x 183.4
134.6
155.2 123.7 85.5
Cálculo del Valor del Mercado: $ 677 X 0.81 = $ 548,944,544
25. A CONTINUACIÓN, SE NORMALIZAN LOS RESULTADOS
70.6 45.8 48.8 50.8 48.6
D) MULTIPLO DE CAPITAL INVERTIDO 0.0
70.9
VM= CAPITAL INVERTIDO x MULTIPLO DE CAPITAL INVERTIDO
MÚLTIPLO DE CAPITAL Damodaran, Value/Market value (equity and enterprise value) as multiple
120.0 142.9
58.2
27.6 19.0 22.4 28.6 35.4

112.6
OBTENIDOS Y SE SELECCIONA EL VALOR RESULTANTE MAS
INVERTIDO: of book value (equity and invested capital) =

Cálculo del Valor del Mercado: $ 1,466 X 1.27 =

1.27x
$ 1,864,023,357
-500.0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 APRECIADO EN LOS DISTINTOS VALORES ESTADÍSTICO
4. ESTADÍSTICAS
EBIT EBITDA VENTAS CAPITAL INVERTIDO
OBTENIDOS COMO VALOR POR COMPARACIÓN DE
1 PROMEDIO $ 1,061 2,000 $1,864 2,000 PROMEDIO MERCADO.
2 MEDIA ACOTADA $ 916 1,800
1,500 1,600 MEDIA ACOTADA
3 MEDIA GEOMETRICA $ 962 $1,061
$916 $962 $916 $980 1,400
4 MEDIANA $ 916 MEDIA GEOMETRICA
1,000 1,200
5 VALOR MINIMO $ 549 $549
1,000 MEDIANA
6 VALOR MAXIMO $ 1,864 500 800
VALOR MINIMO
7 VALOR HOMOLOGADO (VH) $ 980 600
DESVIACION ESTANDAR $ 565 0 400
8 VALOR MAXIMO
0 1 2 3 4 5 6 7 200
9 CORRELACION VH / MEDIANA 1.07
ESTADÍSTICAS SUJETO 0 VALOR HOMOLOGADO (VH)
Para este caso, se concluye con el múltiplo de EBITDA, redondeado a cientos de miles de pesos

VALOR POR COMPARACIÓN DE MERCADO AL 31 de diciembre de 2023: $979,900,000

NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.
• VALOR RAZONABLE DE LA EMPRESA
RESUMEN DE VALORES
28. UNA VEZ OBTENIDOS LOS RESULTADOS DE
1.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS $ 2,024,300,000 LOS VALORES ESTUDIADOS, Y CON EL FIN
2.- VALOR POR COMPARACIÓN DE MERCADO $ 979,900,000 DE TENER UN VALOR CONCLUYENTE, SE
3.- VALOR FÍSICO (PATRIMONIO) $ 672,300,000 REALIZA UNA COMPARACIÓN DE VALORES
2,500,000
COMPARACIÓN DE VALORES PARA NOTAR LA DISPERSIÓN ENTRE LOS
2,000,000
$2,024,300,000
MISMOS.
1,500,000
VALOR FÍSICO (PATRIMONIO)

1,000,000 $979,900,000
VALOR POR COMPARACIÓN DE MERCADO
29. COMO HERRAMIENTA DE CONCLUSIÓN, SE
$672,300,000 VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
500,000
REALIZA UNA PRÁCTICA ESTADÍSTICA CON
EL FIN DE OBTENER DIFERENTES
0
MEDICIONES Y TENER UNA VISIÓN
Para este caso, para el propósito del avalúo, se concluye con Valor por Capitalización de Rentas
ESTADÍSTICA DE LOS VALORES
VALOR RAZONABLE DE LA EMPRESA AL 31 de diciembre de 2023: $ 2,024,300,000 ENCONTRADOS.
DOS MIL VEINTICUATRO MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.

1 PROMEDIO $ 1,225,500 2,500

30. EN FUNCIÓN DEL PROPÓSITO DE LA
2 MEDIA ACOTADA $ 979,900
2,000
2,024.3 2,024.3
PROMEDIO
VALUACIÓN SE CONCLUYE CON EL VALOR
3 MEDIANA $ 979,900 MEDIA ACOTADA
VALOR MINIMO $ 672,300
POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS COMO EL
4 1,500 MEDIANA
5 VALOR MAXIMO $ 2,024,300
1,225.5
979.9 979.9
VALOR MINIMO
VALOR RAZONABLE DE LA EMPRESA COMO
1,000
6 VALOR RAZONABLE (VR) $ 2,024,300 672.3 NEGOCIO EN MARCHA.
7 DESVIACION ESTANDAR $ 708,672 VALOR MAXIMO
500
8 REL MEDIANA/ DESV.EST. 0.72 VALOR RAZONABLE (VR)
CORRELACION (VR) / PROMEDIO 1.65 0
9
31. POR ÚLTIMO, SE CALCULA EL VALOR DEL
FONDO DE COMERCIO, QUE SE REFIERE A
CÁLCULO DEL VALOR DEL FONDO DE COMERCIO LA SUMA DE TODOS LOS ACTIVOS
Fondo de Comercio= Valor de la empresa (-) Activos Fijos (-) Deuda: INTANGIBLES NO REGISTRADOS EN LOS
VALOR DE ACTIVOS FIJOS (2023): $ 463,689,675 ESTADOS FINANCIEROS.
DEUDA (2023): $ 136,616,874

VALOR DEL FONDO DE COMERCIO AL 31 de diciembre de 2023: $ 1,423,993,000

MIL CUATROCIENTOS VEINTITRES MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES MIL PESOS 00/100 M.N.