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LA PROPIEDAD

CONCEPTO

La propiedad es “la señoría más general, en acto y en potencia, sobre la

cosa”. Como señoría, la propiedad entraña un poder tan amplio, que no es
posible reducir a un cuadro la serie de facultades que encierra: derecho de
usar, de disfrutar, de enajenar, de disponer, de reivindicar, etc. Al principio, la
cosa se somete entera y exclusivamente al dueño. Posteriormente,
limitaciones de varia índole son impuestas por la norma jurídica para tutela de
un interés público o privado, cuando no surgen de la existencia de vínculos de
derechos concurrentes: servidumbres, prohibiciones de enajenar, o de
reivindicar, pertenencia de la cosa en común –copropiedad-.

HISTORIA DE LA PROPIEDAD

Todo lo que está en el ámbito de la antigua familia, así las personas

como las cosas, se someten a un poder soberano: el mancipium. Hay cosas
que tienen una especial significación e importancia para el grupo familiar, entre
éstas: el fundo, los esclavos, los animales de tiro y carga. Estas cosas
pertenecen a la familia, y constituyen, en cierta manera, un patrimonio
inalienable.

La enajenación se somete a un procedimiento embarazoso: el

mancipium, acto solemne cuyo nombre deriva del poder mismo, y al que más
tarde se llamará mancipatio.

Las cosas familiares están bajo el manicipium del paterfamilias, que

respecto a ellas es considerado soberano. Pero debe mantenerlas en la familia:
no es dominus en el sentido que tiene esa palabra. El paterfamilias asume una
postura institucional, acorde con el fin unitario y objetivo del grupo que
gobierna.

La propiedad sirve a los intereses del grupo, y si parece individualizarla

en cabeza del pater, hay que evitar pensar de que esto responde a los dictados
de un fin personal. Sirviendo a un fin común, no es extraño que la conciencia
social declare que ya en vida del pater los filii son en cierto modo, propietarios.
Pero el Derecho privado se agota, formalmente, en los patersfamilias: el
antiguo Derecho romano no conoce otros sujetos.

La familia se vincula por la herencia a una continuidad. La formula

hereditaria romana hace posible la marcha continua de la familia.

Junto a las res mancipi –el elemento estático y perdurable-, figuran la res
nec mancipi. Las res nec mancipi, el ganado, el mobiliario, constituyen el
elemento movedizo, dinámico, y sirve fundamentalmente para atender a las
necesidades de un comercio de trueque.
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Los caracteres de la propiedad romana, consonantes con la función

política de la señoría sobre el fundo, son las siguientes:

1) El fundo romano tiene confines santos, como los muros de la ciudad.

2) La propiedad es ilimitada, en el sentido de absoluta y exclusiva. Está

sometida al propietario bajo todos los aspectos, y no admite influencia alguna
proveniente del exterior. En el antiguo Derecho romano no existen
servidumbres legales. Las servidumbres de paso y de acueducto sólo pueden
constituirse contando con la voluntad del propietario gravado.

3) La propiedad romana tiene virtud absorvente: todo lo que está en el fundo o

se incorpora al fundo –tesoros, plantas, semillas, edificios, aluviones, etc.-
pertenece al propietario del mismo. Este principio de la accesión responde al
carácter orgánico de la propiedad, y no a una determinación positiva –legal-,
como ocurre en el Derecho moderno.

4) El fundo romano es inmune, es decir, libre de cualquier impuesto o carga

fiscal. El tributum es personal, se satisface según los bienes, pero no recae
sobre la propiedad.

5) La propiedad romana es perpetua. No se puede constituir un derecho de

propiedad ad tempus, que pasada cierta fecha, retorne ipso iure al enajenante,
según el concepto de la enajenación real.

A partir del siglo II de nuestra era, el régimen de propiedad sufre

profundas transformaciones. Con Diocleciano -292 de C-, el fundo itálico es
sometido a tributación, equiparándose así al fundo situado en provincia. El
impuesto asumirá ahora el significado de contribución a las cargas públicas, y
no el que entrañaba antes, es decir, el de prestación fundada en una propiedad
eminente del Estado. Desaparecidas la mancipatio y la in iure cesio, pierde su
razón de ser la distinción entre dominium ex iure Quiritium y posesión
provincial. Ya no se hace la división entre res mancipi y res nec mancipi sino
entre res mobiles y res inmobiles. Para las últimas se establecen formas
públicas y solemnes de enajenación, con el oportuno registro de los actos.

Justiniano suprime formalmente la distinción entre fundos itálicos y

fundos provinciales, elevando el rango a propiedad civil.

FORMAS DE LA PROPIEDAD

1) Dominium ex iure Quiritium. Durante un tiempo la única forma de

propiedad reconocida por el Derecho Civil es el dominium ex iure Quiritium,
cuyas características formales son las siguientes:
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a) El sujeto ha de ser ciudadano romano. El no ciudadano, aunque goce del

iurs commercii, y sea capaz de realizar la mancipatio, no adquiere la propiedad
quiritaria.

b) El objeto puede ser una cosa mueble como inmueble.

c) La adquisición debe llevarse a cabo mediante un modo civil: mancipatio,

para las res mancipi; traditio, para las res nec mancipi, e in iure cesio, para una
otra categoría de cosas.

d) La tutela procesal se realiza por la rei vindicatio.

2) In bonis habere. La adquisición de la propiedad civil se hace depender del

cumplimiento de un acto solemne. Una res mancipi solo puede enajenarse,
mediante mancipatio o in iure cesio. En otro caso, el adquirente no se hace
dominus ex iure Quiritium.

La rigidez de semejante principio civil, muy contrario a las perentorias

exigencias el tráfico comercial, fue salvado por el Derecho honorario. El pretor
otorga su protección a quienes, por no haber observado las formalidades
civiles, son meros poseedores de la cosa.

3) Propiedad provincial. Los fundos situados in provinciali solo pertenecen

en propiedad soberana al pueblo romano o al emperador, según se trate,
respectivamente, de provincias senatoriales o imperiales. Las tierras
provinciales son dejadas a los particulares en simple goce, pagando un
stipendium o tributum al Estado o al príncipe.

Al terminar la Guerra Social, se extendió la ciudadanía romana a las

comunidades itálicas, salvo contadas excepciones, el solum Italicum es
susceptible por doquiera de dominio privado.

La distinción entre fundos provinciales y fundos itálicos no tiene razón de

ser desde el momento en que la constitutio Antoniniana, del 212 de C., da paso
al ordenamiento del Estado sobre base territorial, y más que nada, desde que
Diocleciano, prosiguiendo la obra de igualdad entre Italia y las provincias,
somete a tributación, en el año 292 de C., a las tierras situadas en aquella
península. Justiniano borra formalmente la distinción, bajo su régimen
legislativo hay una forma de propiedad, llamada indiferentemente dominium o
proprietas, y amparada por la rei vindicatio.

4) Propiedad peregrina. Los peregrini no pueden ser propietarios ex iure

Quiritium. Aunque tengan el commercium, por una norma no les es dable
adquirir derechos de dominio quiritario. Su capacidad jurídica y civil se halla
regulada por las reglas del ius gentium.
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No les compete ninguna defensa fundada sobre acción civil, pero el

Pretor peregrino y los gobernantes de las provincias protegen la propiedad de
hecho de los peregrinos mediante acciones análogas a las que tutelan el
dominio quiritario.

Con la constitutio Antoniniana desaparece la condición jurídica de los

peregrinos, en el sentido clásico, y la propiedad se unifica también bajo este
aspecto.

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Se llama modos de adquirir la propiedad a los hechos jurídicos que la ley

declara idóneos para que aquélla entre, como señoría general que es, en la
esfera de disposición de los sujetos particulares. La variedad con que tales
hechos jurídicos se presentan da lugar a clasificaciones diversas.

En las Instituciones de Gayo, se distingue entre modos de adquirir iuris

civile e iuris gentium. Dentro de los primeros están la mancipatio, la in iure
cesio y la usucapión; dentro de los segundos, fundados en la naturis ratio, la
ocupación, la accesión, especificación, la tradición.

Clasificación de sello bizantino –y con gran favor acogida por los

modernos- es la que se hace entre modos originarios y derivativos. Es
originaria la adquisición cumplida sin que medie relación con un antecesor
jurídico, como ocurre con la ocupación de una cosa que no tiene dueño –res
nullius-. Derivativa es la adquisición cuya eficacia arranca de un acto de
disposición del precedente titular, por ejemplo, la tradición.

ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD. MODOS ORIGINARIOS

I) Ocupación. Es la adquisición de la propiedad mediante la toma de

posesión de una cosa que no tiene dueño.

En el Derecho romano se muestra imperante el principio de libertad de

ocupación. Se aplica la occupatio, durante largo tiempo, a un amplio círculo de
res nullius, y su importancia es tal que llega a verse en la misma fuente de la
que surge la propiedad.

Casos de ocupación:

a) La insula in mari nata.

b) Las res inventae in litore maris –perlas, piedras, conchas-.

c) La caza de las ferae bestiae, esto es, de los animales que gozan de libertad
natural. El cazador hace suyo el animal cazado, importando poco que esto
ocurra en finca ajena.
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d) Los res derelictae, las cosas libremente abandonadas por su dueño, y no

las cosas perdidas o extraviadas.

II. Adquisición de tesoro. Se trata de cualquier objeto precioso –y no sólo

dinero- que permanece oculto –bajo tierra o de otro modo- durante el tiempo
necesario para que se pierda la memoria de quién sea su dueño, haciéndose
imposible, en todo caso, identificar en alguna persona al sucesor.

III. Accesión. Hay accesión cuando una cosa se adhiere a otra, por obra
natural o artificial, para integrarse ambas en un solo cuerpo. El dueño de la
cosa principal –la que define la esencia y la función del todo, según un criterio
económico-social se hace dueño de la cosa accesoria, es decir, la que cede o
accede-.

La unión orgánica, sólida y duradera, lleva aparejada una adquisición

irrevocable. Pero no significa, que el que perdió la cosa accesoria no sea
indemnizado.

Los romanistas distinguen tres clases de accesión:

A) Accesión de mueble a mueble. Tiene lugar en los siguientes casos:

a) Ferruminatio. Es la unión inmediata de dos objetos del mismo metal. La

adquisición de la cosa accesoria a favor del dueño de la cosa principal tiene
carácter irrevocable.

b) Textura. Según el Derecho justinianeo, ceden a la tela ajena los hilos que
se le incorporan, por obra de bordados o entretejidos.

c) Tinctura. El colorante accede al paño.

d) Scriptura. Lo escribo sobre la carta, pergamino u otro objeto ajeno, accede

a éste.

e) Pinctura. La pintura cede a la tabla, según Paulo; la tabla cede a la pintura,

según Gayo. De estas opuestas opiniones, la de Gayo es la acogida en el
Derecho justinianeo.

B) Accesión de mueble a inmueble. Pertenece al suelo todo lo que se une a

él. Ocurre en los siguientes casos:

a) Satio. Accede a la tierra la semilla ajena que en ella es sembrada.

b) Plantatio. El propietario de la tierra adquiere lo que en ella se ha plantado,

siempre que eche raíces. La adquisición es definitiva, aunque la planta sea
arrancada después.

c) Inaedificatio. Los edificios u otras construcciones –un acueducto, por

ejemplo-, pertenecen en su totalidad al propietario del suelo.
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C) Accesión de inmueble a inmueble. Estos son conocidos con el nombre

común de “incremento fluviales”, avulsio, alluvio, insula in flumine nara y alveus
derelictus.

a) Avulsio. Tiene lugar cuando la porción de terreno arrancado a un predio,

por el ímpetu del río, se incorpora a otro. Para que haya accesión es menester
que la tierra y las plantas transportadas se unan orgánicamente al nuevo
predio, de suerte que formen con él un todo contínuo.

b) Alluvio. Es el incremento paulatino e imperceptible, por obra de la corriente

de las aguas fluviales, en los predios ribereños.

c) Insula in flimine nata. Si nace una isla en medio de un río público, se

divide entre los propietarios de los predios de una u otra orilla; y si no nace en
medio, se divide entre los que tienen predios en la orilla más próxima.

d) Alveus derelictus. Si el río público se seca permanentemente, o,

abandona por completo su álveo natural, empieza a correr por otro lugar, el
álveo antiguo se distribuye entre los que tienen predios en sus orillas, según las
reglas señaladas para el caso de la insula in flumine nata.

El Derecho justinianeo establece que si el río vuelve a su cauce antiguo,

el nuevo, ahora abandonado, retorna a quien antes fuera su propietario.

IV. Especificación. Con este nombre se designa la transformación de una

materia prima en una cosa nueva. Ejemplo, cuando se obtiene vino de la uva,
carbón de la leña, un vestido de la lana.

V. Confusión y conmixtión. Tienen lugar, respectivamente, cuando se

mezclan líquidos o sólidos, de igual o de distinto género, sin que haya
incorporación de una cosa a otra –accesión-, ni se elabore una nueva especie
-especificación-.

VI. Adquisición de frutos. El fruto no tiene existencia propia mientras no se

desprende de la cosa matriz. Al desprenderse, es considerado, en el mundo
jurídico, como objeto independiente, y su propiedad puede corresponder al
dueño de la cosa fructífera, o bien al titular de un derecho real o de un derecho
personal.

VII. Adiudicatio. Es la adquisición de la propiedad por pronunciamiento que

hace el iudex en los juicios divisorios. Los juicios en virtud de los cuales se
dividen las cosas o herencias comunes tienen valor constitutivo.

VIII. Litis aestimatio. En el proceso clásico el juez no condena al demandado

a dar el objeto por el que se litiga, sino a pagar, previa estimación de lo que
importa, su valor en dinero.

ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD. MODOS DERIVATIVOS

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I. Mancipatio. Es el negocio de enajenación de las res mancipi cumplido en la

forma solemne del gestum per aest et libram. Las características de la misma,
como lo describe Gayo, son las siguientes: en presencia de cinco testigos,
ciudadanos romanos y púberes, y de otra persona que sostiene una alanza y
actúa de pesador o fiel contraste –libripens- teniendo en la mano un trozo de
cobre hace la ritual y categórica afirmación de que lo cosa le pertenece de
conformidad con el derecho de los quirites, después golpea la balanza con el
trozo de cobre y da éste como precio. Con la declaración unilateral del
adquirente termina el acto.

II. In iure cessio. Institución ya conocida en el régimen de las XII Tablas, pero
posterior a la mancipatio, es la in iure cesio. Consiste en un proceso aparente
de reivindicación, en el que sólo toman parte cives romani, y se aplica a la
constitución o extinción de derechos de señorío sobre personas o cosas
–mancipi o nec mancipi-. Si lo que se quiere transmitir es la propiedad, el
adquirente se presenta ante el magistrado –el pretor urbano o el gobernador
provincial-, reivindicando la cosa de que se trate. Estando ante él, sujeta la
cosa u objeto que la represente, y pronuncia la fórmula de la vindicatio: afirmo
que esta cosa, este fundo o esclavo, me pertenece por derecho quiritario; el
enajenante no contesta a la afirmación del adquirente y, en vista de ello, el
magistrado adjudica la cosa al que la reclama como propia.

III. Traditio. Significa “entrega”. La entrega de la cosa es el modo más antiguo

y natural de enajenación de res nec mancipi. Su eficacia traslativa depende de
que se cumplan los siguientes requisitos:

1) La entrega misma.
2) La voluntad concorde de transmitir y adquirir la propiedad.
3) El fin práctico que motiva la entrega de modo inmediato, y es reconocido
por el Derecho como fundamento de la adquisición: iusta causa
traditionis.

Tradens es quien entrega la cosa y quien la recibe se accipiens.

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IV. Usucapio. Es la adquisición del dominio por la posesión –usus-

continuada de una cosa durante un cierto tiempo. En las épocas antiguas y
clásica, esta institución responde a la necesidad de convertir en propietario a
quien no lo es, sea porque el transmitente carece de derecho, sea porque no
se ha observado la forma requerida para la transmisión. La usucapio tiene por
fin único el de transformar en verdadera la situación jurídica aparente del que
adquiere de buena fe a non domino.

PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD

Medios judiciales y extrajudiciales de varia suerte defienden el derecho

de propiedad. Frente a ataques de terceros que sin título alguno se arrogan la
condición que la ley otorga al propietario, se concede una acción típica y
fundamental: la rei vindicatio.

I. Rei vindicatio. Es la acción que ampara al propietario civil –dominus ex iure

Quiritium- contra el tercero que posee ilícitamente, y tiende a que se reconozca
su propiedad y, en consecuencia, se le restituya la cosa.

II. Actio negatoria. Se concede al propietario para oponerse a quien se

arroga un derecho de servidumbre o de usufructo sobre su cosa, en términos
de lograr la declaración de inexistencia de semejantes gravámenes. El
propietario debe suministrar la prueba de la propiedad, mientras corre a cargo
del adversario demostrar el derecho negado por aquél. El demandado vencido
puede ser obligado a prestar la promesa de que no causará nuevas molestias o
perturbaciones.

III. Cautio damni infecti. Es la promesa estipulatoria de resarcir los daños

que amenazan a una finca, sea por el mal estado de la finca contigua, por las
obras del vecino que haga en el suelo, o legítimamente como titular de una
servidumbre, en el suelo ajeno. Por lo común, la cautio se presta de modo
voluntario, o sea, extrajudicialmente.

IV. Operis novi nunciatio. Quien se crea perjudicado por una obra nueva ya
comenzada, pero no concluida, puede pedir por si o por su representante, la
nunciatio de ella, sobre el propio lugar y sin recurrir al magistrado. El acto
tiende a impedir la prosecución de la obra, quedando a salvo la ulterior decisión
judicial.

La obra sólo puede continuarse cuando el denunciante pide y logra del

Pretor la remissio nunciationis o bien cuando hace la promesa de volver las
cosas a su estado anterior, si resultare fundada la pretensión del denunciante.
Cuando el denunciado no logra la remissio, ni presta la promesa o caución, y
prosigue la obra, puede el denunciante solicitar al Pretor para destruir lo
edificado.
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