ESPECIALIZACIÓN

VALUCIÓN EN BIENES RAICES Y

AVALÚOS DE INMUEBLES

San Miguel 29 de enero de 2022

 Marco Legal de los Avalúos y
Conceptos Básicos de la Valuación
 Ing. Industrial José Antonio Orantes
Maestría en Valuación BUAP de México
Especialización en Valuación CASALCO
Postgrado en Valuación ISEADE-FEPADE
Pasantía Tribunal de Tasaciones de la Nación, Argentina
Cursos Avalúos Colombia, Costa Rica, México, Perú y Argentina
Certificado como Valuador Panamericano UPAV
Acreditado por INSAFORP

tonyorantes@msn.com
7844-6696
Diferencia de Valor y Precio
 VALOR
Es un concepto económico que se refiere a la
relación monetaria entre los bienes disponibles
para la compra y aquellos que se venden. Se
entiende como el grado de utilidad de un bien. El
valor es un estimado del precio más probable que
se pagará por un bien o servicio en un momento
dado.
PRECIO
Cantidad que se pide u ofrece por un bien o
servicio, se relaciona con el intercambio de una
mercancía, bien o servicio.
 Características del Valor

Utilidad
Escasez
Demanda
Transferible

Valor del Inmueble = U+E+D+T

Cual es su Relación ??
 VALOR CATASTRAL
Estimación que se tiene de un bien inmueble para
efecto de cálculo del pago del impuesto predial, con
base a las características de las infraestructuras
urbanas y de la edificación, según la entidad que
corresponda.

VALOR CONTABLE
Es la inversión original asentada en libros de
contabilidad del propietario de un bien, amortizada por
la depreciación. El valor contable puede ser actualizado
a Valor Presente por medio de un avalúo directo.
 VALOR COMERCIAL
Es la cantidad más alta expresada en términos
monetarios, mediante la cual se intercambiaría un bien,
en un mercado abierto de bienes, entre un comprador y
un vendedor que actúan sin presiones ni ventajas de
uno sobre el otro a la fecha del avalúo, en un plazo
razonable de exposición.

Es el resultado del análisis de los enfoques de valuación:

Valor Físico o Neto de Reposición (Enfoque de costos),
Valor de la Capitalización de la Renta (Enfoque de
Ingresos) y Valor de Mercado (Enfoque comparativo).
VALOR DE MERCADO

Es el resultado homologado de una

investigación de mercado de bienes
comparables al del estudio, dicho mercado
debe ser preferentemente sano, abierto y
bien informado, donde imperan condiciones
justas y equitativas entre la oferta y la
demanda.

Equivale al valor justo de mercado

 Definición de Valor Razonable
Años atrás, en el medio de los peritos
valuadores latinos el término que servía
para traducir el “Fair Value” era “Valor
Justo”, lo cual no dejaba de tener sus
contravenciones sobre lo que es justo y lo
que no. Por lo que encontrar la traducción
más conveniente para ese término no ha
sido fácil, pues la palabra “Fair” es usada
por los de habla inglesa con significados
diversos.
 Un diccionario define el término “Fair” como:
Adjetivo: Claro, evidente, justo, equitativo, común y
corriente, bello(a), honrado y no compulsivo.
Adverbio: Con justicia, honradamente, imparcialmente.
Sustantivo: Feria, verbena.

Significados “Fair”
Limpio = En el “Fair play” del futbol
Derecho = En la expresión “No hay derecho”
Blanca = Como piel blanca (Fair skin)
Buen = En buen clima (Fair weather)
Como pueden observar, no se vislumbra
una referencia razonable de su significado,
por lo que si relacionamos la valoración
bajo el contexto de la información
financiera (Fair Value) debe entenderse
como valor “Justo”, “Cierto” “Evidente”,
“Equitativo”, nunca de forma impositiva.

Indudablemente que “Fair Value”

es sinónimo de “Valor Justo”
En Hispanoamérica el término
“Razonable” se usa en la profesión
contable, como un calificativo en los
informes de auditoría, hoy en día se ha
generalizando el significado de Valor
Razonable como aplicable a los montos
que se registran en la información
financiera.
La definición que dan las NIIF 13 al
término “Valor Razonable” es:

“El precio que se recibiría por

vender un activo o se pagaría por
transferir un pasivo en una
transacción ordenada y libre,
entre participantes del mercado a
la fecha de su medición”.
 Las NIIF expone otras
premisas del “Valor
Razonable”

Las NIIF 13 reconocen los tres

enfoques de valuación
universalmente usados:

Mercado, Costos e Ingresos.

 Conclusiones

Tratándose de activos fijos

tangibles se puede decir que su
“Valor Razonable” equivale a lo que
los valuadores conocemos como
valor justo de mercado o valor
comercial.
 INTRODUCCION A LA VALUACION

El avalúo técnico es solicitado para tomar

decisiones en diversas actividades. Y en
vista que nuestros servicios son solicitados
a diario, debemos conocer con precisión los
alcances del avalúo, dejando asentado que
su veracidad depende de la capacidad y
eficiencia personal del tasador, y de
recolectar información.
Para los Peritos Valuadores éticos y
realmente profesionales, existe la
obligación moral de capacitarse
seriamente, para profundizar en diferentes
tópicos del conocimiento de las diferentes
disciplinas que conforman nuestra
actividad. Ustedes deben identificar,
analizar y comprender el área donde se
desarrollarán, guiado por un marco jurídico,
disposiciones normativas, y que dominen
técnicas de valoración.
 GLOSARIO TÉCNICO

AVALÚO
Dictamen Técnico en el que se indica el valor de un
bien a partir de sus características físicas, su
ubicación, y su uso, como resultado de un análisis
de mercado. Es el resultado de un proceso que
conlleva estimar el valor de un bien a una fecha.
ACTIVO
Recursos que una entidad posee, del cual espera
obtener un beneficio US$ a corto plazo o a
futuro. El término activo se usa para bienes
muebles e inmuebles y otros de distinto tipo.
 BIENES COMPARABLES

Son aquellos bienes con características

semejantes al bien que se está valuando,
obtenido de recopilar datos del mercado,
tanto de ofertas como de operaciones de
compra y venta realizadas recientemente.
Deben ser lo más similar al bien valorado en
función de sus características físicas y
ubicación, entre otros criterios a considerar.
DEMÉRITO
Es el conjunto de acciones que en total
deprecian al valor de reposición nuevo,
permitiendo ajustar al mismo según el
estado actual que presenta el bien.

FACTOR DE HOMOLOGACIÓN
Cifra numérica que establece el grado de
igualdad y semejanza expresado en fracción
decimal, que existe entre las características
particulares de dos bienes del mismo género,
para hacerlos comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA

Contribución técnica a la pérdida de valor

que tiene un bien y puede ser técnico
funcional (pérdida en el valor resaltado de
una nueva tecnología o por otros factores
intrínsecos del bien) o bien económica
(pérdida en valor o utilidad del bien,
ocasionada por fuerzas económicas externas
al mismo).
 Valor Neto de Reposición (VNR)
Es el importe que tienen los bienes a la
fecha del avalúo.
Se estima a partir del Valor de Reposición
Nuevo (VRN),
disminuyendo de éste los efectos
ocasionado por la vida transcurrida
respecto de su vida útil, considerando el
estado de conservación, la obsolescencia
y la parte legal.
 CONCEPTOS FUNDAMENTALES IVSC

TERRENO

Concepto económico, con mejoras o sin

mejoras, son bienes inmuebles. El valor lo
crea la Utilidad del bien o su capacidad de
satisfacer necesidades, es durable e
inamovible.
 CONCEPTOS FUNDAMENTALES IVSC

PROPIEDAD
Es un concepto legal, que comprende
derechos, intereses y beneficios relativos
con el dominio, que otorgan al propietario,
respecto los bienes muebles e inmuebles,
pudiendo usar, enajenar, arrendar, donar.
 ÉTICA
Conjunto de principios morales y aspectos
de conducta. Son reglas propias de una
profesión, impuestas por un cuerpo
profesional que gobierna la actuación de
sus miembros.

PERITO VALUADOR
Profesional con título y credencial emitida
por ente competente, que demuestre de
manera fehaciente el dominio de
conocimientos teóricos y prácticos en
materia de valuación de bienes.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES IVSC

VALUADOR O TASADOR: Persona que se

dedica al área de la Economía que trata las
valuaciones o informes de tasaciones. Deben
satisfacer pruebas rigurosas de formación,
capacitación, competencia y habilidades,
además, mostrar y mantener un CÓDIGO DE
CONDUCTA (ética y diligencia), Normas de
ejercicio profesional.
 CONCEPTOS FUNDAMENTALES IVSC

MERCADO

Entorno en el que se comercializan los

bienes y servicios entre compradores y
vendedores.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES IVSC

VALOR DE MERCADO: Monto estimado en la

que un bien podría intercambiarse a la fecha del
avalúo, entre un comprador dispuesto a
comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transacción libre y una comercialización
adecuada, en que las partes hayan actuado con
la información suficiente, de forma prudente y
sin coacción.
 VALOR DE RESCATE

Es la cantidad expresada en términos

monetarios obtenida por medio de la
venta, en un mercado libre, y al final de
la vida útil física de un bien o de un
componente del mismo que se haya
retirado de servicio.
 VALOR DE RECUPERACIÓN
Es la cantidad expresada en términos
monetarios, que se puede obtener de un bien
después de terminada su vida económica.

¿¿ VALOR RESIDUAL ??

¿¿ VALOR DE SALVAMENTO ??
 ¿ MEJORA ?

=ó≠

¿ AMPLICIÓN ?
Valor de Reposición Nuevo
(VRN)

Valor Neto de Reposición

(VNR)
Conclusiones del Tema

Espacio de Preguntas
 GRACIAS
POR SU ATENCIÓN

San Miguel 29 de enero de 2022