COMPSTAT

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VALUACIÓN DE BIENES MUEBLES
Orden del Día:
1. Comunicación Móvil y Herramientas Tecnológicas
2. Criterios de Evaluación
2. Eficiencia Pedagógica
3. Discentes Prioritarios
4. Acciones Preventivas
5. Bateos
6. Instrucciones de la Autoridad Escolar
 Comunicación Móvil y
Herramientas Tecnológicas
 Classroom
WhatsApp
Acceso Aula Virtual kqpwsck Google Docs
ASUNTO: CASTRO ALBARRÁN GERARDO; DOM; ERA Gmail
55 46 04 47 66
castroalbarrangerardo@gmail.com
Control de Actividades
 Classroom
“DOM”

> Registro, Control y Seguimiento de Actividades, Evaluación Continua

Discentes Prioritarios
Acciones Preventivas
Misiones Específicas para Discentes Prioritarios
 Instituto de Información e Investigación Geográfica,
Secretaría de Finanzas Estadística y Catastral del Estado de México IGECEM

¿Productos Geográficos?

Cartografía, ¿qué incluye el Atlas General del Estado de México?

¿Qué es una carta de uso del suelo, y cuántos tipos de cartas existen?

¿Qué es un Nomenclátor de localidades del Estado de México?

¿Qué es una Ortofoto y una Ortoimagen?

¿Qué es un Espaciomapa?

¿Cuál es la función de los servicios catastrales del Estado de México?

Eficiencia Pedagógica
Bateo
 Avalúo

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Avalúo es el resultado del proceso de estimar el
valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha
determinada. Es así mismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus
características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.

Avaluar. Estimar el justo valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempo determinados.

Valuación. Procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación

física, económica y de mercado, permite determinar el monto económico de las
variables cuantitativas que inciden en el valor de los bienes.

Avaluador. Profesional que, con criterio y ética apoyados en los principios

universales de justicia y equidad y en pleno uso de las facultades y
limitaciones que establece la normatividad que rige su actuación,
investiga, analiza y estima el valor de los bienes.
 Valuación

(RAE: 2012)

“Es un término utilizado en similitud retórica con tasación y

valoración. La acción y efecto de valorar y, valorar es reconocer,
estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo”.

Tasación, es la estimación del valor de un bien o servicio.

“El procedimiento técnico y metodológico que, mediante la

investigación física, económica, social, jurídica y de mercado,
permite estimar el monto, expresado en términos monetarios,
de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el
valor de cualquier bien”.
 Acción y Efecto
APRECIACIÓN DEL VALOR DE “ALGO”

Análisis de Elementos Tangibles e Intangibles = Determina el Valor de cambio.

Mercado específico / Consideración de la Mercancía / bien económico.

Adquiere en Mercado / PRECIO / Satisfacción directa o indirecta de una necesidad…

(Son bienes materiales e inmateriales que poseen un valor económico y que, por esto son
susceptibles de ser evaluados en términos monetarios)

TRANSACCIONAL – ADQUISITIVO y PSICOLÓGICA – HEDONISTA + ESCASEZ

(Elementos determinantes) único y supremo bien “BIENESTAR”

INSUFICIENCIA DEL BIEN (OFERTA Y DEMANDA)

*Principios para la elaboración de avalúos inmobiliarios
* Tipos de mercado
 Costo

Los gastos en que se incurre para poder producir o reponer un bien.

El costo es un proceso relativo a la producción y no es aplicable al proceso de intercambio.

El PRECIO pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.

EJEMPLO. La suma del costo de la compra de un terreno y lo

invertido en sus construcciones y mejoras reflejarían el costo
total de inversión de un inmueble.
 Valor

Concepto económico que se refiere a la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles
para compra y aquellos que los compran y venden.

Se entiende como el grado de utilidad de un bien o servicio,

expresado en términos monetarios, tomando en cuenta las
cualidades que determinan su precio.

Características físicas (uso, tipo, clase, edad, instalaciones

especiales, obras complementarias y elementos accesorios)

Se estima hasta que se formalice el precio y cierre de operación. Avalúo

(Utilizado para la conclusión del Valor Comercial)

 Precio

Cantidad de dinero pagado en un momento dado por una propiedad y puede reflejar:
- Cambios en el poder adquisitivo del dinero.
- Circunstancias financieras de los que compran y venden.
- Poder de regateo de ambas partes.
- Necesidades extremas de comprar o vender por una de las partes.
Principios de la Valuación
 OBLIGATORIO

Las personas físicas incorporadas al régimen de Profesionistas así como las entidades de crédito, que dispongan
de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas, cuando valoren para cualesquiera de las
finalidades integradas en el ámbito de aplicación valuatoria, deberán hacerlo aplicando, en los términos
establecidos en la misma, los siguientes principios:

El problema no son los "principios", sino los finales. Finales como objetivos: objetivo conceder una hipoteca,
objetivo contentar a la entidad, objetivo no perder cuota de mercado... Lo que no se puede medir (la
transparencia, la prudencia...) es Arte, un concepto bonito, pero desligado del riesgo y de la economía.
 Principio de Equilibrio

Es un punto de armonía entre la oferta y la demanda cuando se produce un cambio entre ellos, es afectado
directamente en el valor de la propiedad.

OFERTA

En economía, se define la oferta como aquella propiedad dispuesta para ser enajenada a cambio de un precio.
Cuando las condiciones de mercado vienen caracterizadas por el precio en conjunto de todos los pares de precio de
mercado y oferta, forman la llamada curva de oferta. Hay que diferenciar por tanto la curva de oferta, de una oferta
actual o cantidad ofrecida (que en general sería un punto concreto de dicha oferta), que hace referencia a la
cantidad que los productores están dispuestos a vender a un determinado precio.

Propiedades Objetivas del Mercado

COMPETENCIA PERFECTA.
NO intersubjetividad.
 Principio de la Oferta y la Demanda

Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda y están determinados por los siguientes
fenómenos:

Aumento de la Población

Poder adquisitivo en una zona, incrementa la demanda y el incremento en el costo del dinero realzará la demanda o
viceversa.
 Principio de Finalidad

Según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y
métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
 Principio de Mayor y Mejor Uso

El mayor y mejor uso para un bien es, aquel que, siendo físicamente posible, legalmente permitido y
económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.

Según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido
con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas,
con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
 Principio de Probabilidad

Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más
probables.
 *Principio de Cambio

Se refiere al uso de suelo que tiene una zona o colonia tomando en cuenta los factores que generan el cambio de uso
a otro que al realizarlo afecta el valor del inmueble.
 Principio de Anticipación

El valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro, dirigida
fundamentalmente al valor de capitalización de rentas.
 Principio de Proporcionalidad

Según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y
uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
 Principio de Prudencia

Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como
resultado un menor valor de tasación.
 Principio de Competencia

Las ganancias que genera una propiedad animan a la competencia, produciendo un exceso de oferta, este efecto
produce competencia ruinosa.
 Principio de Crecimiento,
Equilibrio y Declinación

Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres
etapas:

Crecimiento: Cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta.

Equilibrio: Cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecer sufrir pocos cambios.

Declinación: Cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas
disminuye. A la declinación generalmente sigue un renacimiento.
 Principio de Homogeneidad
o Conformidad

Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se logra un grado razonable de
homogeneidad económica y social como, por ejemplo, en zonas comerciales cuyos usuarios tienen un promedio
homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación y actitudes.
 Principio de Productividad Excedente

La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haber deducido los Costos de los agentes de
producción como son el trabajo, la administración y el capital. Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra es
productividad excedente.
 Principio de Períodos
Crecientes y Decrecientes

Son las condiciones utilizadas en la práctica de la valuación.

Se basa en las siguientes etapas de un bien inmueble:

Integración

Equilibrio

Desintegración

Renovación.
 Principio de Progresión y Regresión

La progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores.

En el caso específico de inmuebles podemos ejemplificar este principio con un edificio que tuviera un valor de 20
millones de pesos y se encontrara entre edificios que valen 50 millones de pesos.

La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del

primer edificio al estar asociada con los más costosos.

La regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado valor que podría ser, por
ejemplo, 50 millones dentro de un corredor con una clasificación menor, o sea, en una avenida donde los
edificios valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad.

El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con

el principio de homogeneidad o conformidad.
 Principio de Sustitución

Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de
adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea
de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.
 *Principio de Uso Consistente

Es una teoría económica que sostiene que un bien inmueble en transición a otro uso o analizándolo bajo
el concepto de mayor y mejor uso, no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto
para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.
Instrucciones de la Autoridad Escolar