Estrategias de

financiamiento
Los grandes poseedores de activos usan 2 temas

• Condominios
• Fideicomisos

¿Cómo administrarlo?

Visión
• Encontrar un modelo asociativo donde todos estén cómodos,
donde se una la autoridad, la sociedad y los inversionistas
Elementos de infraestructura
Posee dos teorías:
• Teoría del tope
• Teoría del elevador

Alineaciones de interés
Los inversionistas deben:
• Atender la parte social y ambiental
• La parte económica (rentabilidad)

Alinear al estado, la sociedad y a los inversionistas se logra la

conectividad logrando así la accesibilidad, etc
Hipótesis de propuestas no solicitadas y
necesidades
Elevador vs transporte lineal

Debe existir un análisis costo-beneficio además de a esto mismo

sumarle un prospecto de inversión para poder darle una
viabilidad al proyecto

Opuestos

Tren maya Tren en Disney

• 100% Financiamiento público • 100% privado
• Permite conectar • Hecho por grandes
• Beneficio social inversionistas
• No es propuesta de negocio • Gratis
Concepto operativo
Hay que pensar en que va a pasar con lo que uno vaya a hacer,
planteando un sistema

• El entregable establecerá las bases para llevar a cabo estudios

conceptuales.
• Tipos de medidas,
• Nivel local (¿Qué debe pasar ahí?)
• Nivel regional (la comunión de la región o comunidad)
• Nivel estatal (relación con toda la comunidad del estado)
• Nivel nacional (¿Cómo funciona?
• Nivel internacional
Concepto operativo
Tiene 2 caminos
• Privado
• Público (ordenamiento territorial)

Elementos básicos para inversión en comunidades

sustentables
1. Certezas, protección y control de los inmuebles
2. Propiedad colectiva y democratización del negocio inmobiliario
3. Elementos que van a llevar a la gente (turismo)
4. Usos mixtos conforme a la vocación
5. Un solo órgano de gobierno corporativo y control
6. Renta de terreno a largo plazo
3 etapas
• Etapa de capital (terreno en desarrollo)
• Crédito puente o emisión publica (Terreno en construcción o
urbanización)
• Rentas (Terreno urbanizado en arrendamiento)
Elementos claves del financiamiento
• Elementos éticos y morales
• Ingresos y capacidad de pago
• Garantía

Fuentes de financiamiento
1. Necesidad
2. Estudio pre inversión (capital propio)
3. Definir el concepto operativo
4. Para tener el plan de negocios (para que inviertan) hay que definir los tipos
de contratos
5. Plan de negocios y estudio. Análisis costo-beneficio
6. Estructura de gobernanza y legal financiera
7. Inversionistas
Negocios de los desarrollos
inmobiliarios
Si tenemos un negocio vamos a generar rentas, mejores
servicios y van a comenzar a haber negocios nuevos alrededor
de nuestro negocio.

Prosperidad urbana
Una ciudad prospera es una ciudad productiva, tiene buen
desarrollo en infraestructuras, posee calidad de vida, equidad e
inclusión social, sustentabilidad ambiental y gobernanza funcional
Gestió n del suelo
Existen dos estrategias
• La optimización de las fuentes de recaudación actuales
• La implementación de nuevas fuentes de financiamiento basadas
en la gestión de la valorización del suelo.

El predial
Es la contribución anual que hacen las y los ciudadanos dueños
de un inmueble de naturaleza rural o urbana
¿Có mo mejorar el predial?
• Cartografía predial: identificar las manzanas o áreas de la
localidad y clasificar a los contribuyentes en cada una de esas
manzanas o áreas
• Padrón de contribuyentes: la lista de los propietarios de
inmuebles con información sobre las propiedades y
actividades
• Trifas: Definir la cuota única o progresiva considerando el
suelo y la construcción con base a principios de
proporcionalidad y equidad.
• Administración: el desarrollo de una herramienta digital es
una inversión, no un gasto. Permite también transparentar el
proceso.
• Fiscalización: control y sanciones para evitar fugas de
recaudación
Contribuciones de mejoras
• Identificar las necesidades de la obra
• Realizar estudios técnicos
• Asignar los montos de contribuciones
• Definir el área de contribuciones
• El calculo de los pagos y plazos
• Autorización

5 claves de éxito
1. Voluntad política (Estratégica)
2. Sustento jurídico (mas allá del fundamento constitucional)
3. Participación social (responsable e informada)
4. Diseño inteligente
5. Transparencia (fundamental para generar acuerdos)
La participació n en plusvalía
Se trata de captar una parte de la valorización del suelo
generado por un acto administrativo de la autoridad que
aumenta el potencial de aprovechamiento

Dos puntos importantes:

• Se cobra solo un porcentaje de la plusvalía de 20 a 50% es
recomendable
• Cobrar solo cuando se hace negocio del predio para mayor
equidad
La venta de derechos de desarrollo
Es el instrumento en el que los propietarios o inversionistas
pagan una parte de la valorización del suelo a la autoridad para
poder construir por encima del coeficiente de utilización del
suelo básico hasta un coeficiente de utilización máximo

Derecho de propiedad y derecho de desarrollo

Esta distinción se fundamenta en lo siguiente:

• El incremento del valor de la propiedad resulta del esfuerzo de
la sociedad
• Los derechos adicionales generan impactos que asume la
sociedad, no la persona propietaria.