La la pudimos aclarar pero hoy vamos a mirar cuál es la responsabilidad que del conjunto

residencia bueno del tipo de

Carga más pesada la cabeza visible y toda la copropiedad es el gerente y como les he dicho
en otras reuniones el el esquema que se maneja o que vamos a manejar es la ley 675 de la
mano de la ley comercial y por ende la ley 222 del 95 van de la mano para este caso de hoy
muy precisamente nos toca hablar de del código penal y las posibles acciones que puede
tener la copropiedad en contra de ese administrador espero poder eh y limpiarnos sin o
matar un par de mitos bueno para que no sigan cometiendo errores al momento de colocar
una denuncia en la fiscalía o ir en contra de la del del patrimonio del administrado perfecto
doctor ospina el tema que vamos a tratar hoy de la responsabilidad del administrador y con
este punto adicional que le pasó le va a adicionar el doctor ospina que la relación del tema
del derecho penal y cómo se junta con la acción del administrador es algo que me han
pedido muchas muchas muchas muchas veces que lo queremos en la revista propio
horizontal y hoy lo vamos a tocar entonces le pido ya las 60 personas que están conectadas
de que por favor le den Clic en el eh copian el el link del de la página web y la compartan
en todo el grupo de administradores y en todos los grupos del proceso porque es un tema
que me han pedido siempre y hoy lo vamos a tratar así que aprovechen para que todos sus
colegas estén informados entonces doctor ospina demos inicio a este tema de la
responsabilidad del administrador en propio horizontal perfecto voy a compartir se ven las
diapositivas perfectamente
empecemos con lo primero hay que mirar una cosa y es que como la ley de propiedad
horizontal habla del administrador es muy escaso es muy escasa la información que hay del
administrador al punto que sólo vemos quién puede ser administrador persona natural o
jurídica podemos mirar cuáles son las funciones pero no dice nada más para poder hablar
del administrador tenemos que tomar mano el artículo 23 de la ley 222 del 95 y un
administrador debe contener o debe tener siempre 3 elementos o 3 principios
fundamentales una buena fe una lealtad y una diligencia de un buen hombre de negocios en
derecho romano le llamaron buen pater familia entonces la buena fe es un principio
constitucional que está en el artículo 83 de la constitución está en el artículo 1003 del
código civil y en el artículo 871 del código de comercio todos estos fueron recogidos por
el artículo 23 de la ley 222 que como ya hemos mencionado es una norma de carácter
societario como lo de el cual señala que todas las organizaciones civiles comerciales con
ánimo sin ánimo de lucro todas entran a nutrirse y alimentarse del código de comercio de
ahí la ley 222 la idea de la buena fe es que la actuación del administrador sea una actuación
legítima una actuación donde él actúe sin fraude sin vicios que él actúe en pro de la
comunidad cual comunidad pues la copropiedad que él representa en este punto tenemos
que tener muy presente eh el conflicto de agencia hay un conflicto de agencia y es en el
momento en que un grupo de personas déjeme el de propiedad de un tal le otorga
facultades a una persona natural o jurídica para que esta persona administre administre que
los recursos los bienes comunes de la copropiedad hasta ahí perfect dónde surge el
conflicto de agencia el conflicto de agencias surge cuando el administrador empieza a
pensar en su beneficio personal y si aparta el beneficio de la copropiedad cuando hablemos
de beneficio de la copropiedad estamos haciendo referencia al objeto social de la
copropiedad si usted él ve los primeros artículos de la ley 675 señala que el objeto social de
esta persona jurídica de este fenómeno jurídico es la convivencia entre bienes particulares
y bienes comunes y la convivencia de poder pagar la manutención de esos bienes comunes
en provecho y esos bienes particulares más o menos o grosso modo sería la idea la
honradez y la lealtad la conciencia afecta la lealtad de acuerdo a ese objeto social la lealtad
a las costumbres sociales OA las a las buenas costumbres que hay en cada región el
segundo gran principio de la lealtad la lealtad es con la copropiedad y aquí señores
administradores la lealtad no es con el consejo la lealtad no es con los propietarios que
aplauden o son del combo el administrador la lealtad es con todos los propietarios incluso
con aquellos que están en mura incluso con aquellos que no son propietarios sino son
moradores en esa lealtad tiene que imponerse mire yo yo hablo de las experiencias de la
compañía o de los socios la compañía ustedes tienen que tenerla reflejada siempre eh como
sinónimo de propiedad horizontal y los socios son los copropietarios ya habían dicho en la
charla pasada Roberto no sé si te acuerdas que habíamos dicho que los socios se asemejan
a los copropietarios en la medida en que los copropietarios su aporte a la sociedad es el
valor de cada unidad residencial ellos son socios de una sociedad de carácter civil llamada
propiedad horizontal entonces ese administrador tiene que actuar en lealtad de esa
copropiedad de esos socios de esa compañía llamada copropiedad YY el último gran
principio el del buen padre de familia o el buen hombre de negocios hacer relación a una a
una actividad más personal más subjetiva el administrador tiene que actuar con prudencia
cuando hablamos de prudencia hacemos referencia a que tiene que manejar saber manejar
los conflictos internos tiene que saber manejar como un buen padre de familia el carácter
de cada uno de sus hijos en este caso cada uno de sus ciudades cada uno de los propietarios
y cada propietario a su vez si ustedes se dan cuenta en una copropiedad los vigilantes y el
administrador casi siempre conocen la vida personal de todos los copropietarios y es ahí
ahí en ese puntito en donde la diligencia un buen padre de familia se ve reflejada junto con
la lealtad y la buena fe por qué porque van a conocer partes íntimas de cada familia no que
el señor del 402 llegó ebrio y llegó tenaz YY le pegó a la señora y todo eso esa esa maraña
de relaciones interpersonales que pasa en cada unidad es información muy delicada muy
sensible que tienen que saber muy bien manejar los administradores y no hacer los focos
entre comillas del chisme de pasillo luego de esto vamos a hablar de la revisión legal aquí
insisto artículo 100 código de comercio las sociedades comerciales y civiles están para
todos los efectos bajo el régimen de la ley comercial o la legislación comercial por qué la
ley comercial porque esta es mucho más nutritiva mucho más amplia y nos va a manejar
todo lo que tiene que ver con lo que es responsabilidades manejos internos
administraciones asambleas actas impugnaciones todo entre ellos nuestro querido
administrador el artículo 36 de la ley 675 si ustedes lo leen se va a dar cuenta que la
administración y dirección de la de la PH está en principio en cabeza de la misma
asamblea luego el consejo de administración y luego el administrador cosa interesante
que decía que el artículo 36 así lo señala nosotros vemos que el reglamento de propiedad
horizontal está de forma contraria la administración y dirección está en cabeza de la
administradora en su defecto del presidente del consejo y el consejo mismo en su defecto
del presidente de la asamblea y en su defecto el revisor tienes un administradores y vamos
a hacer otra vez esa ilusión este artículo de la ley 222 habíamos dicho que los
administradores son representante legal el liquidador el facto los miembros de juntas o
consejos directivos y quienes de acuerdo a los estatutos ejerzan o detenten estas funciones
aquí hay que hablar una cosa que hay que es necesario tener muchísimo cuidado señores
administradores y señores consejo la responsabilidad va en cabeza de quien se muestra
como administrador o quien se muestra ante toda la copropiedad y ante terceros como tal
de tal suerte que si nosotros jurídicamente y en estatutos tenemos que hay un administrador
pero el presidente del consejo tiene más poder administrativo sería un administrador de
hecho y esa ministrador de hecho va a compartir la responsabilidad del administrador
jurídico por eso hay que tener mucho cuidado de no invadir funciones de un órgano o no
habíamos hablado de la responsabilidad de los administradores o quien detente esa esa
calidad responderán por los perjuicios que por dolo culpa leve o grave ocasiones de la
persona jurídica a los propietarios OA terceros. Hasta aquí vamos a hacer un análisis corto
dolo el duelo que es el duelo es una acción afirmativa donde el sujeto quiere un resultado
cuando decimos acción afirmativa decimos que el sujeto generador del daño o del hecho
está persiguiendo ese resultado dolosamente sacó su arma dolosamente apuntó y no le
quería pegar al cielo le quería pegar a alguien hay dolo hay una intención afirmativa culpa
le veo grave piense que la norma coloca una o equipara la culpa leve a la culpa grave estos
2 tipos de culpa hacen referencia aquí como es un buen padre de familia que ahora con
lealtad y buena fe las culpas sencillas se asumirán también como graves mi abuelita ender
con una culpa, culpa es cuando el sujeto reconoce que puede perjudicar a al que su actual
puede estar perjudicando a alguien pero en su conciencia cree que puede evadir el riesgo o
evadir el siniestro me hago entender y a ver el sujeto que maneja rápido él sabe que es muy
bueno y que puede conducir rápido sabe que tiene una arma que es un vehículo pero en la
medida que respeta las señales de tránsito pues no va a tener no va a generar ninguna clase
de daño si llegas a atropellar a alguien tendríamos un accidente culposo sí en el caso del
administrador si ustedes ven el artículo 51 trae unas funciones muy precisas será culpa leve
o grave todos aquellos antónimos que vayan en contra del 51 por ejemplo no citar en en el
tiempo en que es asamblea ordinaria culpa leve o grave no armar un presupuesto a tiempo
culpa grave no informal del consejo eh algún siniestro alguna anomalía en la parte
administrativa culpa grave dependiendo de el verbo que señala el artículo 51 estaríamos
frente a una culpa leve o grave perjuicios vamos a encontrarte hay 3 tipos de perjuicios que
vayan en contra de la persona jurídica la persona jurídica que viene es tiene tiene los bienes
comunes tiene el good will y el now decimos que el goodwill es el buen nombre que tiene
una persona jurídica me hago entender sin sin hacerle propaganda a ninguna empresa pero
hay unos de nosotros que tomamos coca cola y no tomamos otra por qué porque coca cola
para nosotros representa y algo mucho mejor entonces no tomamos no sé otra canción es el
good will ese buen nombre cuando el hecho del administrador el presidente por ejemplo
una riña en vía pública y quién es ese señor el administrador del conjunto tal el
administrador que usa la imagen corporativa del edificio que tiene la chaqueta de peach por
ejemplo ya hace escándalo en vía pública pues va a estar dañando el buen nombre de la
copropiedad por qué porque tiene algo alusivo a la copropiedad o porque lo reconocemos
como administrador de la de la copropiedad sería genial la buena imagen de la copropiedad
daño propietarios y aquí por favor tengan muchísimo cuidado y pues hay muchísimos pero
les voy a contar uno que es muy delicado y es cuando ustedes administradores en virtud del
artículo 48 de la ley 675 emite la certificación de deuda de administración y colocan dinero
de más que decía que en la administración o en la contabilidad no está certificado o mejor
aún no está causado esa administración si ustedes dicen algo de más que no es
contablemente cierto estaríamos frente a un delito que se lo voy a decir más adelante se
llama falsedad ideológica en documento privado y le estaríamos causando un perjuicio a un
propietario y frente a terceros es que el actuar del administrador atente contra el derecho
del público en general cualquier persona que se vea afectado podrá solicitar una acción en
contra de la copropiedad y fíjense que los 3 están pegados en contra de la copropiedad que
está representada legalmente por una persona natural representante legal de la copropiedad
y en contra de la persona natural administrador entonces fíjense que los 3 estarían pegados
se presumirá y aquí en la responsabilidad se voltea señores administradores cuando
decimos que la responsabilidad última pasamos de un régimen subjetivo a un régimen
objetivo la presunción de culpa leve de los administradores surge con el incumplimiento o
extralimitación cuál es el incumplimiento artículo 51 extralimitación artículo 51 pero las
funciones que está dentro de la ley y dentro del reglamento el propio resultado ahí les
explicaba lo del dolor la intención afirmativa en la generación del daño la corte ya está
hablando del dolo eventual y es cuando hay un incremento sin justificación del riesgo
origen plo y cuando hay zonas húmedas piscinas y el administrador no mandó a arreglar ni
compró los salvavidas el uso de la piscina ya representa un riesgo para la copropiedad
realmente para los niños y si no hay salvavidas o los que había están averiados o no están
porque al administrador se le olvidó se presumirá la culpa cuando hablamos de
presunciones como en este caso será el administrador quien tiene que entrar a demostrar
que obró de forma diligente y que el día del accidente en que se ahogó un niño por ejemplo
el salvavida lo estaba utilizando otra persona y El Niño lo botó culpa exclusiva de la
víctima culpa de 1/3 pero él es el que tiene que entrar a demostrar que no tuvo culpa frente
al hecho dañino si estamos en un régimen de responsabilidad subjetiva que la regla general
será la víctima o la familia de la víctima los que entran a demostrar que la responsabilidad
del administrador acción u omisión es un hecho cierto no estamos hablando de hechos
futuros es decir me riesgo el poner en riesgo o un hecho aleatorio no por ejemplo y cuando
decíamos que en las festividades alguien sacaba un arma de fuego y disparaba al aire todos
sabemos en física que el logo sube a una velocidad y baja la misma velocidad es un riesgo
Claro porque le puede caer a una persona estaríamos ahí hablando de un duelo de virtual
pero si no pasa nada daño hay un riesgo pero no hay daño entonces esa acción u omisión
tiene que ser generadora de un daño cierto no uno aparente ni uno que posiblemente va a
pasar pero si no pasa nada riesgo culpó negligencia falta de voluntariedad es un requisito
subjetivo y la omisión de la diligencia debida el buen patio familia la confesión del daño y
una relación de causalidad causa y efecto la causa y efecto para el administrador está
directamente relacionado uno con el contrato se firma con la copropiedad 2 con la ley y 3
con el reglamento propio resulta límites a las atribuciones de un administrador nos vamos a
decir que hay 2 límites uno legal y uno contractual los límites son los del artículo 51
funciones no son taxativas ojo con esto no son taxativas significa que son enunciativas
el lo básico lo mínimo lo mínimo que trae en la norma este artículo 51 lo tenemos que
coger nosotros en concordancia con el artículo 23 de la ley 222 los verbos antónimos es
cuando nosotros no hacemos o no proyectamos o no generamos los espacios que ahí
señalan como tal como funciones del administrado contractual pero ahora sí viene lo bueno
son las atribuciones van hasta el límite señalado en el reglamento del propio documental el
cual está circunscrito en principio el desarrollo el objetivo se me hago entender en
principio se espera que los estatutos o el reglamento de propiedad horizontal

Puedan colocar más funciones sí pero también dentro de esas funciones coloquen límites
por qué si no colocan límites el párrafo segundo a falta de estipulación podrán celebrar o
ejecutar todos los actos y contratos comprendidos dentro de este conforme al régimen de
cada tipo de PH residencial& o mixto eso lo ve en el artículo 99 y 196 del código de
comercio qué significa esto y esto es la parte que tú que tener muchísimo cuidado si en sus
copropiedades no las hay sugieran la en el consejo de administración y sugiéranme en una
asamblea colóquense límites la hago entender una buena sugerencia cuando le hace a los
constructores cuando están Armando su reglamento propio en tal es dejar límites
económicos para la administración para el consejo y para la asamblea diciendo lo siguiente
para cualquier tipo de decisión económica de cero a no sé 5 salarios el administrador podrá
desarrollar libremente cualquier cuantía de cero a 5 salarios cuando el acto contrato supere
6 salarios y de 6 a 20 salarios por ejemplo y el administrador requerirá fíjense que vamos
diluyendo la responsabilidad requerirá el visto bueno o la aprobación del consejo con
mayoría el consejo cuánto es 50 + 1 del consejo en ese momento nosotros empezamos a
diluir la responsabilidad señaló el administrador va a responder por 1 * 20 salarios el
responde solamente hasta por 5 de 6 a 20 responde en solidaridad con el consejo y lo que
es supere de 21 salarios hacia arriba requerirá el visto bueno de la asamblea de tal suerte
que el presupuesto el patrimonio el dinero de todos estaría muy bien amarrado o limitado
por los estatutos fíjense que que estos 3 ítems de responsabilidad no los encontramos en la
ley 675 los encontramos directamente en el reglamento de propiedad estatal estuve decía
un principio que en sociedades existe que se llama el principio de autonomía de la voluntad
y eso va a hacer referencia a que como somos una comillas sociedad de carácter civil nos
podemos autorregular y en esa autorregulación podemos colocarle límites a nuestro
administrador a nuestro consejo e inclusive a la a la asamblea habrá algunas decisiones y
ustedes también se encuentran en la 675 que dice cuáles decisiones requiere una mayoría
calificada y cuáles 2 tipo de responsabilidad ya lo habíamos mencionado pero vale la pena
decirlo el siguiente lunes sabemos que hay una responsabilidad contractual y
extracontractual señores administradores ustedes responden contractual en virtud del
contrato que suscribieron con el con el conjunto pero ese contrato está pegadito al
reglamento del propio central y está pegadito a la ley 675 al reglamento propio de un tal
algunos dicen no pero es que yo no firmé con yo firmé con el presidente del consejo y
tengo un contrato individual yo no estoy de acuerdo con ciertas cláusulas del del
reglamento por ejemplo señores eh por adhesión es un contrato adhesión el reglamento
propio personal no solamente cobija los nuevos copropietarios sino también cobija a los
administradores los administradores están obligados en virtud de su contrato laboral o de
prestación de servicios más las obligaciones propias del reglamento propio es un tal tiene 2
contratos por falta de un y a eso súmele las obligaciones de la ley 6752 1000 y a eso
súmele las obligaciones de la ley 222 del 95 y decimos que la relación contractual directa
es en virtud primero el contrato laboral o de prestación de servicios por agresión del
reglamento del propio son tal por extensión de la ley 675/2001 artículo 51 ley 222 del 95 el
el artículo 23 y siguientes y todo lo demás por eso se responde por eso la responsabilidad
de los administradores es tan grande aquí en este punto vale la pena hacer una sugerencia y
es señores administradores por favor constituyen pólizas póliza de responsabilidad manejo
de terceros que sea igual al presupuesto de la anualidad y responsabilidad frente a terceros
constituyan pólizas porque no puede ser un contrato tan tan leonino para una persona la
responsabilidad 30 de contractual la encontramos en el artículo 24 como modificó el
artículo 200 del código de comercio administradores en principio ustedes responden de
forma solidaria y limitada solidaria si son personas jurídicas responde a la persona que la
persona jurídica colocó pero físicamente como administrador y la persona jurídica que fue
contratado como administrador responde ilimitadamente ambos con el patrimonio con todo
su patrimonio por eso la idea de que ustedes presten caución pero este el sat un pólizas de
seguro no eleve los riesgos aquellos administradores que son felices cobrando
personalmente la administración eso es por ejemplo elevar el riesgo estaríamos frente a un
dolo eventual por qué porque para eso hay bancos entonces señores administradores hagan
el esfuerzo saquen una cuenta bancaria hay bancos que prestan líneas para propiedades
horizontales y los costos financieros son mínimos y que los copropietarios vayan y
consigan directamente mes a mes y el banco le informará usted quien consignó y quien no
consignó ah sí usted no hay no tiene manejo de dinero directamente sino que cuando usted
vaya a hacer alguna compra algún gasto tendrá que girar un cheque hacer una consignación
tener un soporte contable y de esa manera disminuye el riesgo en el manejo de dinero el el
los casos de incumplimiento extralimitación la ley como le dije presume su culpa mhm se
perdió placa y responde el administrador se presume y siempre asume que fue por culpa
grave o leve Roberto aquí viene la parte interesante en principio el artículo 25 señala una
acción social de responsabilidad esta acción social hace referencia a la posibilidad que
tienen las copropiedades la empresa y fíjate bien si te disminuir yo creo la empresa los
contra el administrador de la compañía en este caso PH hay una es una decisión que debe
tomar la asamblea o junta de socios es decir que para poder accionar en contra de un
administrador hay que estar de acuerdo o la asamblea o el consejo si éste existe en el orden
del día de la asamblea podrán decir oiga el administrador se fue con la chequera y se fue de
fiesta vámonos en contra de él si el consejo con una votación del 50 + 1 así lo decide así se
hará y así se iniciará el proceso quién va a firmar el poder el presidente del consejo
encontré el administrador 2 si es una asamblea cuando hay decisiones en la asamblea de
esta clase se necesitará simplemente el 50 + 1 qué quieres de los miembros de la asamblea
del quórum cuando no se inicia una acción social de responsabilidad dentro de los 3 meses
siguientes porque digamos que el el administrador es propietario del conjunto y suele
suceder un cualquier persona previsto el fiscal cualquier copropietario podrá iniciar incluso
los acreedores podrán iniciar una acción social siempre y cuando el patrimonio de la
sociedad no sea suficiente para satisfacer sus créditos la vuelta entera acá si es un acreedor
1/3 un no sé el que nos suministra los productos e insumos y el administrador ese dinero lo
cogió o se apropió esa creador podrá instaurar la demanda de acción de responsabilidad si
la sociedad y aquí si la PH no tiene el dinero para pagarle al acreedor al tercero el tercero
podrá ir directamente contra el administrador mm no sí no dispuso lo necesario para para
acá viene el primer mito código penal cuál es el primer mito hurto y abuso de confianza es
lo mismo no no es lo mío el hurto fíjate es el que se apodera de una cosa mueble ajena con
el propósito de obtener un provecho para sí o para otra persona el abuso de confianza y ese
es el delito de los administradores es el que se apropia en provecho suyo de 1/3, cosas
muebles que se le haya confiado o entregado por un título no traslaticio de dominio cuál es
el título en otras noticias de dominio el contrato de administración la diferencia entre hurto
y abuso si usted lo ven acá el hurto tiene una pena de 2 a 6 años tiene unos agravantes sí
pero el abuso de confianza es un hurto calificado calificaba el punto que tiene una pena de
4 años de uno a 4 años y una multa de 10 a 200 salarios mínimos legales mensuales
vigentes es mucho más grave mucho más gravoso al igual que en el artículo 25 nosotros
decimos que está en un se la puede presentar presidente del consejo una asamblea que tome
la decisión de actuar en contra de un ministrador y después de 3 meses cualquier otra
persona que se vea afectada por la mala decisión de la administración señores aquí tienen
que tener muchísimo cuidado porque si presenten mala denuncia posiblemente no haya
hurto y se hunde un tipo atípico porque no presentaron de forma adecuada el delito cuando
son cuando estamos hablando de administradores estamos frente siempre a un abuso de
confianza por qué porque el administrador por un título no traslaticio contrato de
administración manipulo en provecho propio o de 1/3 dineros o recursos ajenos el artículo
289 del código penal habla del último delito que también es muy delicado y es más
frecuente de lo que ustedes creen y la falsedad en documento privado pues aquí vamos a
esto sí un poquito de teoría apenas en falsedad tenemos 2 tipos de falsedades falsedad
ideológica y falsedad y como es falsedad lógica y falsedad física la falsedad física sí es
cuando cogemos un documento que ya existe como un cheque por ejemplo y le agregamos
un serio fíjense que el título y el contenido ya existe pero nosotros al seamos un dato que
modifica porque no es lo mismo 1000000 de pesos si le agregamos un cero o 10000000 de
pesos sí por el contrario una falsedad ideológica hace referencia a que desde la creación el
documento está falso entonces vemos el 289 dice qué fase falsifique documento privado
que pueda servir de prueba incurrirá coma esa parte es muy importante sí lo use en prisión
de uno a 6 perfecto cuatro pasos para poder conseguir un trabajo remoto sin experiencia y
ganar en dólares paso aquí hay una cosa que tenemos que mencionar la falsedad ideológica
yo creo que todos la podemos hacer y no nos pasa nada por ejemplo eh Roberto en en la
sala de su de su casa tiene un cuadro grandísimo que dice que es doctor en derecho lo
mandó a hacer y es una falsedad ideológica sí Roberto nunca lo utilizó como prueba no lo
adjuntó en su hoja de vida para presentarse a un cargo público o privado y es una falsedad
el hombre debe ser porque le pareció curioso y hay tanta gente aquí en Colombia casi esa
clase de documentos y mandó a hacer su cartón doctor en derecho y quién me dice que no
el problema es cuando lo uso cuando lo pongo en circulación porque estoy induciendo a la
otra persona a que comete un error creyendo que yo tengo unas calidades cuando no las
tengo señores administradores lo digo porque en esta semana tuvo una asesoría muy
interesante y era un señor administrador que emitió una certificación sin el soporte
contable y fuimos a ver y era ínfimo no eran millones el tipo se pasó como 200000 pesos y
certificó que el deudor debía como 2200000 y contablemente había solamente de deuda
causada 2000000 falsedad ideológica en documento privado por qué porque cogieron esa
certificación y la presentaron a un juzgado es muy frecuente sí por favor siempre estén bien
de la mano con su contador cuando certifiquen una obligación que contablemente esté
causada no es que dentro de 15 días se causa el otro hombre los 5 primeros días se causa
mientras el abogado presenta la demanda pues hacemos la certificación sí a veces parece
sencillo pero esa simpleza en este momento tiene a un pobre administrador metido en un
proceso penal por falsedad ideológica en documento que va para el momento y la
expedición del certificado contablemente no se había causado la administración del euro
que debía 2000000 y no 2000200 lo último y pues no lo agregué a mi a mi diapositivas
porque todavía es un tema fuerte hasta ahora en doctrina y algo de jurisprudencia es la
responsabilidad penal que le surge a la copropiedad como persona jurídica alguien diría a
una persona jurídica no se le puede meter a la cárcel estamos de acuerdo pero las
decisiones de una propiedad horizontal puede tomar puede generarle repercusiones a 1/3 y
repercusiones de carácter penal en ese orden de ideas digamos que es un tema difícil de
abordar y no es muy común todavía PH pero en teoría es plausible es dado se puede
verificar yo creo que hasta ahí

Pero vale la pena colocarle esto también referencia aquí el código de comercio va a abarcar
a nuestra querida ley 675 y abrió el artículo 100 es por esto mira se tendrán como
comerciales para todos los efectos legales las sociedades que se forman para la ejecución
de actos o empresas mercantiles vale si la empresa social comprende actos mercantiles y
actos que no tengan esta calidad la sociedad será comercial las sociedades que lo
contemplan en su objeto social actos mercantiles serán civiles ahí estaríamos nosotros sin
embargo y aquí se los es en los usuarios en los hombres o para leerlo con claridad
cualquiera que sea su objeto, sociedades comerciales y civiles estarán sujetos para todos los
efectos a la legislación comercial fíjate en ese pedazo tan grande para todos los efectos eh
la corte de hecho en lo siguiente este artículo 100 del código de comercio no derogó no
extinguió no eliminó a todas las sociedades de carácter civil y tenemos dentro de las
sociedades de carácter civil a las PH cuando decimos con ánimo sin ánimo de lucro no no
las derogó simplemente está leyendo todas las sociedades civiles comerciales de personas
de capital todas entran o se nutren por el código de comercio de ahí que nosotros podamos
hablar que la ley 675 se nutra se alimente de el código de comercio y las normas de
carácter comercial con eso es Perú eh una pregunta que vi una afirmación de discrepancia
resolver la inquietud del del señor que escribió perfecto doctor entonces ah vamos a
empezar con las preguntas eh la pre la primera pregunta la hace fi de vergara cuando los
porteros te mandan porque no les han pagado seguridad social y prestaciones se puede
proceder contra el administrador ay Dios ese ese es un tema de una conferencia larga y la
súper vigilancia señalados cosas en la súper vigilancia hace referencia y por eso va a hacer
hincapié a que se contrate con empresas legalmente constituidas de vigilancia todos
sabemos que salen muy costosas y ahorita incluso hay empresas de conserjería es un tema
bastante picoso por qué digamos que contratamos a estos vigilantes por una consejería o
porque fueron los vigilantes que dejó la constructora que suele suceder Claro que sí el
administrador para poder pagar la mensualidad de la vigilancia tiene que ser cerrarse que a
los vigilantes se le está pagando lo de ley salud pensión para fiscales riesgos eh caja de
compensación todo si la empresa de violencia no quiere dar ese no quiere suministrar esa
información un buen consejo cambia de empresa vigilancia porque obviamente le eh el
riesgo no solamente es para el administrador sino para la misma copropiedad señor
inspector varias preguntas que me están llegando por todos lados eh sobre el mismo tema
eh preguntan cuándo la la empresa de seguridad está legalmente constituida tiene su su su
película bueno ante ante la superintendencia y su permiso de funcionamiento no recae la
responsabilidad directamente sobre la empresa o tiene que estar también como supervisor
de los temas laborales de la empresa al administrador por eso te digo es esto es una práctica
más normal o más común de lo que uno cree una una cosa que tratamos de defender los
abogados de decir mire el contrato que hay es un contrato de tipo comercial de prestación
de servicios o de suministro de vigilancia bueno como lo quieran llamar entre la
copropiedad y la empresa de vigilancia sí si tú lo ves desde ese punto de vista es casi
imposible que el vigilante vincule a la copropiedad sin embargo si nosotros nos paramos en
el punto de vista laboral si aquí hay abogados Ana si ellos van a decir es cierto en laboral
hay un principio llama principio realidad sobre principio formal qué quiere decir esto
independiente de los 2 del contrato que haya entre 2 personas jurídicas PH empresa de
vigilancia este tercero este vigilante si demuestra que hay una una realidad un hecho
jurídico cuáles no me están pagando bien no me están pagando la seguridad social qué es el
contrato laboral indistintamente quién se beneficia la PH se beneficia demanda a quién a la
copropiedad de presentar legalmente por su administrador y a la empresa y vigilancia es un
dolor diario seguido y ahora con el tema de consejerías o con esa clase de vigilantes es un
dolor de cabeza en el 90% de las veces se pierde entonces administradores su función es
que en cada pago mensual a la empresa de vigilancia tiene que decirle muéstreme la
seguridad social de los vigilantes muéstreme las planillas que usted efectivamente les está
pagando a eso súmele las directrices que ha hecho la súper vigilancia no señores es una
empresa de vigilancia una empresa de vigilancia es aquella empresa que tiene como único
objeto social la vigilancia no quiere decir que son un outsourcing o un factory o una
sociedad anónima o uno es una sola sociedad que tiene como único que escrito vigilancia
no puede prestar ACO vigilancia suministro y bueno y hacen de todo por eso ni el
administrador tiene que estar encima de esos contratos encima de esos contratos es que
efectivamente verifique que le están pagando la seguridad social a los vigilantes viste la
última pregunta sobre ese tema que me llega acá también es eh algunos administradores
solicitan el que le lleguen como los papeles de la seguridad social y los diferentes temas
laborales de cada uno de los vigilantes que están prestando el servicio en ese momento y
algunas empresas dicen que que que esto es algo privado usted de manejo de ellos y como
no está en el contrato no están obligados a enviarle eso al administrador entonces
preguntan te si es bueno o si es posible dentro de este contrato entre la propiedad horizontal
y la empresa de vigilancia o en qué para que se pueda pagar mensualmente la vigilancia
ante la empresa de vigilancia tiene que enviar los soportes de los pagos de prestaciones
sociales ARLY todo ese tipo de el tema de seguridad social es posible Claro que sí hay que
señalar una cosita cuando me contaron que la carátula del libro y no quiero cenar conocerlo
pero quiénes son unos los contratantes nosotros la PH somos los contratantes nosotros
ponemos la tecla de juego sí la supervivencia señala que hay unas tarifas sí la
supervivencia señala que hay unos turnos que se deben cumplir que el vigilante no puede
pasar de 12 horas y despierto que tienen que haber 3 turnos y bueno hay unas reglas de
juego claras pero también dentro de esas reglas de juego lo que hablábamos en un
momento del principio de autonomía de la voluntad el contrato señores administradores
exijan no si quiere la empresa viral no no no queremos darle esa información perfecto hay
otra empresa de vigilancia que sí quiere también la no expongan ni su responsabilidad ni la
responsabilidad de conjunto porque en virtud de ese contrato realidad donde se está
beneficiando es la PH por el servicio personal subordinado asalariado de los vigilantes este
vigilante el día mañana es un dolor de cabeza que demanda laboralmente a la empresa de
vigilancia y al conjunto en solidaridad y en el 80% de las veces gana y el hueco económico
y financiero es para ustedes que no fueron precavidos al exigir dentro del contrato que la
empresa de violencia cada mes para poder pasar su cuenta de que uno tenía que demostrar
el pago de seguridad social a los vigilantes bueno pero espinaca no llega a otro tema eh

Relacionado con las responsabilidades del administrador pero desde una óptica laboral y
nos y no es una pregunta sino es una afirmación y quiero saber qué piensa de esto doctor en
ella net l pregunta por pregunta no dice afirma imagino que debe ser un un consejero que le
está dando como consejos a otros consejeros ojo el contrato del administrador nos no se
debe renovar de forma automática cada año porque se vuelve contrato laboral debe
firmarse uno nuevo cada año de esto me surgen 3 preguntas primero qué tan acertada es la
afirmación que hace janet segundo cuando hablamos de un contrato de prestación de
servicios hasta se amplía la responsabilidad del administrador en en vez de en lugar de
cuando es por ejemplo un contrato laboral a término fijo digamos como que son 2 formas
de contratar al administrador pero también desde la ley laboral esas 2 formas de contratar
al administrador conlleva a que tenga responsabilidades diferentes o es la misma bueno
vamos a hacer una pequeña clase de derecho laboral te acuerdas ahorita que te hablé del
contrato realidad sobre el contrato formal en derecho laboral no importa qué tipo de
contrato firmes tú con el administrador si hay una realidad de fondo tú puedes hacer
incluso un contrato de arrendamiento YY voy a hacer una pequeña apología del delito yo
les puedo enseñar cómo disfrazar a un contrato laboral con un contrato arrendamiento y
queda perfecto sí pero si la en realidad el hecho de la relación contractual del administrador
con la PH demuestra 3 elementos que están en la ley laboral fíjate señores administradores
señores consejo así hagan un contrato de prestación de servicios un contrato de
arrendamiento un contrato comercial un contrato de factoring lo que quieran pero si su
administrador o ustedes cumplen estos 3 elementos una actividad personal que es una
actividad personal que una persona natural ojo natural o de las personas los
administradores jurídicos mandan a una persona natural prestar ese servicio que lo preste
ella no por medio de nadie sino ella directamente 2 una subordinación cuál es la
subordinación el consejo de órdenes cuál es la subordinación el administrador cumpliendo
horario entonces quieren que el administrador esté de lunes a lunes domingos festivos
feriados de 7 de la mañana si si es posible hasta las 10 incluso usted ve administradores
que están de cabeza porque las las propiedades así lo exigen entonces hay una
subordinación y tercero una contraprestación que para el caso si si lo hablamos sería el
salario sí si es el contrato de prestación de servicios en teoría el contrato de prestación de
servicios le quita la actividad personal esta cuenta probado por ejemplo así para para
hacerme entender en un contrato laboral yo busco que Roberto que tiene 111 conocimiento
específico sea el que realiza la actividad listo en un contrato de prestación de le digo
Roberto yo necesito que usted me haga 50 periódicos no me importa cómo los haga los
necesito a final de mes quiero ver tu dice perfecto yo en 2 días contrato 3 publicista más y
hago los 50 periódicos y lo hizo en el centro no cumplo horario no cumplo órdenes yo soy
el especialista en el tema yo sé cómo se arma un periódico no tengo subordinados me
miento no tengo alguien por encima que me dé órdenes yo soy el que hago la labor y la
entrego es que ves las caderas liberales como los abogados los contadores los médicos
fíjate que tú no llegas al médico a decirle oiga tiene que cortar ahí tiene que cortar acá no
hay una relación de subordinación por eso con ellos se puede hacer contratos de prestación
de servicios para la pregunta la señora ella le pone un pedacito que por eso le dice así uh su
muerte puede tener un contrato de prestación de servicios pero digamos que este contrato
nuestro administrador cumplió horario está todos los días desde las 8:00 de la mañana es él
directamente quien ejerce la función y le pagamos mensualmente un salario o unos
honorarios porque lo vamos a disfrazar contrato prestación de servicios fíjate que ya
estamos en contra de tu salida a un contrato laboral cuando ella hace referencia que oh no
lo contrario tiene que ser anualidades se está metiendo con un término laboral que se llama
con solución de continuidad y sin solución de continuidad ver mi agüita sin solución de
continuidad significa que es un contrato un solo contrato indistintamente que tengamos
formalmente varios contratos entonces señora si fuese así contratos anuales y tiene el
administrador hace 5 años con contratos anuales sin solución de continuidad tiene un solo
contrato y el administrador perfectamente puede demandar laboralmente al conjunto y ah
hacerse pagar las acreencias laborales porque sin solución de continuidad ha sido un solo
contra la pregunta es con solución de continuidad como yo logro romper esa continuidad
del tiempo y espacio para que se hagan contratos de prestación de servicio y bueno hay
varias tesis a mí me gusta manejar una que la trajo la corte suprema de justicia hace un par
de años y es que y hay un prestación que se llaman vacaciones fíjate que las vacaciones es
eh 15 remunerados de descanso por cada año de servicios si tú le agregas otros 15 días de
descanso en teoría esa continuidad se rompe es decir que llega diciembre del administrador
se va a descansar un mes le pago el mes lo liquido lo dejo descansar diciembre y enero y
los primeros días de febrero lo contrato nuevamente ahí podríamos estar hablando que se
rompió la continuidad y ahí sí podríamos tener 5 contratos de 1 año para no generar un
contrato laboral pero fíjate que eso es para romper el contrato formal los indistintamente de
eso yo hago esa que esa es 111 muy buena jugada laboral pero dentro del año cumplo
horario lo hace en forma personal cumplió órdenes cumple mandato cumple bueno
subordinación como tal y aparte le doy comillas unos honorarios que sería una
contraprestación o salario entonces tenemos los 3 elementos de la relación laboral y con los
3 elementos de la relación laboral el simplemente con testigos y documentos con las
planillas de pago mensual con los memorandos que le pasa el consejo la asamblea él podría
demostrar una relación laboral y también estaríamos frente a una demanda de carácter
laboral para sentarte el tema ahí voy a decir luego la mejor forma YY creo que y la forma
más honesta posible señores consejo contrate laboralmente a sus administradores pagan en
presente unos pedos más cierto salud pensión riesgos todos los parafiscales que quieran
pero a futuro van a prevenir que no va a haber demandas laborales en contra de ustedes por
qué porque ustedes fueron juicios y pagaron un contrato laboral mira te pongo un ejemplo
y creo que me está escuchando un buen amigo que es administrador ahí lo contrataban
trimestralmente le hacían contratos trimestrales contratos y lo más interesante laborales
pero eran trimestrales y la YY el problema surgió porque la secretaría de gobierno le
reconocía eh su carácter de administrador de forma trimestral en alguna demanda alguien
se dio cuenta la anomalía excepción o falta de legitimación por mi integridad de
presentación la demanda se cayó y me dio por preguntar oye por qué esto porque usted
trimestralmente me están haciendo eso no es que así algún consejero le dio por hacer eso
pero yo tengo una relación con el conjunto de hace más de 8 años y las vacaciones no yo
no he tenido vacaciones a los 8 años entonces imagínate Roberto qué significa eso eso
significa sin solución de continuidad es decir un solo contrato en laboral los contratos no
superan de 3 años los contratos a término fijo se pueden hacer 3 hasta por 3 años sí y
después de del tercero de 3 años después de 3 años se entiende que es un contrato a término
indefinido y la liquidación laboral es diferente a la liquidación que se hace con un contrato
a término fijo inferior al de 1 año o de uno a 3 años tiene una connotación totalmente
diferente eh se les hizo una reunión se les dijo el consejo mire mitigar el daño ya el daño
está si el tipo el día mañana se le pelan los cables o decide irse en contra de la copropiedad
la gana ya no sería 180 ya sería un 100% la gana entonces señores consejo sean más justos
en ese sentido y contraten laboralmente conforme a derecho a sus administradores y hagan
un contrato a término indefinido o hagan un contrato a 1 año pero si saben que van a
continuar con el mismo administrador déjenlo descansar un mes y al mes lo contrata
nuevamente visto entonces duro espina entonces ya haciendo las 7:04 de la noche