Informe Herederos

ING.
DAVID VELOZ BALSECA

PERITO FUNCION JUDICIAL
Calificación / Registro: 1838651
Ingeniería Civil (avalúos de inmuebles)
INFORME PERICIAL
En la ciudad de San Francisco de Quito D.M., a los 24 días del mes de noviembre del año
2020, de conformidad a la solicitud por parte de los herederos del señor: JOSÉ CIRILO
GUEVARA GARCÉS, me permito desarrollar el contenido del informe pericial
requerido:
1. DATOS GENERALES. -
NOMBRE JUDICATURA
N/A
O FISCALÍA
NO. DE PROCESO N/A

NOMBRE Y APELLIDO
DAVID ANDRES VELOZ BALSECA
DE LA O EL PERITO
PROFESIÓN Y
ESPECIALIDAD Ingeniería Civil (avalúo inmuebles)
ACREDITADA
NO. DE CALIFICACIÓN 1838651
FECHA DE CADUCIDAD
28 diciembre del 2020
DE LA ACREDITACIÓN
DIRECCIÓN DE
Polonia N31-111
CONTACTO
TELÉFONO FIJO DE
02 2550847
CONTACTO
TELÉFONO CELULAR
0987836259
DE CONTACTO
CORREO
ELECTRÓNICO DE davidveloz7387@gmail.com
CONTACTO
1
ING. DAVID VELOZ BALSECA
2. ANTECEDENTES. -
En atención a lo solicitado por las defensas técnicas de los herederos del señor: JOSÉ
CIRILO GUEVARA GARCÉS, se realiza la vista de valoración y recolección de
información necesaria para la realización de la diligencia de inventario y avalúo.
En consecuencia, el día viernes 20 de noviembre del 2020 a las 17h00, se ha realizado la

visita al inmueble signado con el número 11, situado en la manzana 15, del barrio urb.
Rumiñahui, parroquia Kennedy, cantón Quito, lugar en el que también se localiza el
vehículo objeto de esta valoración.
Se han dado todas las facilidades se ha procedido sin inconvenientes a la inspección total
de los bienes y en consecuencia me permito desagregar la siguiente información:
2
3. CONSIDERACIONES TÉCNICAS O METODOLOGÍA A APLICARSE. -
En rigor de los cánones técnicos más aplicados, nacional e internacionalmente, en materia

de valoración inmobiliaria, me permito indicar los dos enfoques utilizados en el avalúo
solicitado:
ENFOQUE DE MERCADO
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por un bien más
del precio de compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos tres
bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a las del
bien valuado, en el corto plazo, en la zona de ubicación del inmueble o en una
zona similar y se especificarán claramente los factores de homologación que, en
su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones.
AVALÚO COMERCIAL AJUSTADO
De conformidad a lo dispuesto en la Resolución No. 068-2017, de 10 de mayo de

2017, mediante la cual el Pleno del Consejo de la Judicatura reforma el
Reglamento del Sistema Pericial Integral de la Función Judicial, se incluye a la
metodología la consideración del avalúo comercial ajustado, que se determinará
mediante el “[…] análisis del valor del bien respecto de otros de similares
condiciones en el mercado. Se deberá identificar, cuando sea posible, al menos
tres bienes actuales que presenten características y condiciones similares a las
del bien avaluado […]”
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO O DE REPRODUCCIÓN NUEVO
Se deberán obtener los valores unitarios de reposición nuevo o, en su caso, de

reproducción nuevo para cada tipo de construcción observada. Las disminuciones
se deberán aplicar, en su caso, por uso, edad, estado de conservación y estado de
obra.
3
GENERALIDADES
Fecha del avalúo: 20 de noviembre de 2020
Inmueble signado con el número 11, situado

Inmueble a ser avaluado en la manzana 15, del barrio urb.
Rumiñahui, parroquia Cotocollao, cantón
Quito.
Régimen de propiedad Unipropiedad
Cónyuges
Propietario del inmueble JOSÉ CIRILO GUEVARA GARCÉS
SILVIA LICETT MUÑOZ IZURIETA
ZONIFICACIÓN
Zona: C14 (C203-60)
Lote mínimo: 200 m2
Frente mínimo: 10 m
COS total: 180 %
COS en planta baja: 60 %
PISOS
Altura: 12 m
Número de pisos: 3
RETIROS
Regulaciones municipales de
Frontal: 3m
la zona
Lateral: 0m
Posterior: 3m
Entre bloques: 6 m
Forma de ocupación del suelo: (C)
Continua con retiro frontal
Clasificación del suelo: (SU) Suelo
Urbano
Uso de suelo: (RU2) Residencial Urbano 2
Factibilidad de servicios básicos: SI
Objeto del avalúo Avalúo– Inventario
4
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Inmueble signado con el número 11, situado en la manzana 15, del barrio urb. Rumiñahui,
parroquia Kennedy, cantón Quito.
5
TERRENO
Características urbanas
Clasificación de la zona Geo clave catastral

170104150047027111
Tipo de construcción Construcciones de hormigón armado unifamiliares

predominante destinadas primordialmente para uso residencial y
comercial a pequeña escala
índice de saturación en la zona Zona con un índice de saturación medio / alto
Calle Martín Chambra

Vías de acceso Avenida del Maestro
Calle Tyarco
• Agua potable
• Energía eléctrica
• Alcantarillado
Servicios públicos y • Vías de asfalto y adoquín
equipamiento urbano del sector • Espacios Deportivos
(más detalle en anexo) • Trasporte público
• Educación
• Salud
• Telecomunicaciones
Descripción del terreno Terreno plano trapezoidal de topografía uniforme
NORTE: El lote número diez, en veinte y cuatro

metros
SUR: El lote número doce, en veinte y cuatro

Linderos
metros;
ESTE: El lote número veinte y ocho, en siete

metros
6
Características urbanas
OESTE: Con pasaje Cabra , en siete metros
Área total del terreno 168 m2(según cédula catastral)
Alícuota del Terreno 100 % (Unipropiedad)
Características panorámicas Inmueble localizado en un barrio de estrato medio

con calles asfaltadas
Uso actual Vivienda
Páginas web de comercialización inmobiliaria

Fuentes de información para Investigación sector
obtener valores Registro de la propiedad
Municipio del DM Quito
CONSTRUCCIONES CUBIERTAS
Uso actual Vivienda
Tipo de construcción Hormigón Armado
Clasificación y calidad de la Vivienda unifamiliar de hormigón armado de

construcción calidad normal
Número de niveles Casa de dos plantas y terraza
7
Área de construcción 209,77 m2 (según cédula catastral)
Edad aproximada de la
46 años (según cédula catastral)
construcción
Vida útil remanente 09 años
Estado de conservación bueno
Calidad del proyecto buena
Unidades rentables o
susceptibles de rentarse cuatro
Instalaciones eléctricas funcionales de alambre de

cobre recubierto de plástico y unidades de
Instalaciones eléctricas
interruptores y conexiones de plástico de calidad
buena
Instalaciones hidráulicas y Piezas sanitarias de cerámica y tubería de pvc de

sanitarias buena calidad
Fachadas de hormigón enlucido y pintado de

Fachadas
color blanco con café
Instalaciones especiales n/d
Elementos accesorios n/d
Consideraciones previas al n/d

avalúo
8
Los factores y ecuaciones aplicadas para la

Fuentes de información para depreciación del valor de la construcción fueron
obtener valores tomados de la de la norma técnica de valoración
urbana y rural del Municipio de Quito
CONSTRUCCIONES ADICIONALES
Uso actual Vivienda
Tipo de construcción hormigón / mampostería
Estado de conservación Buena
Área de construcción 14,69 m2 (Según cédula catastral)
9
CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CUBIERTAS

Caracterización de la calidad de los acabados
SUMATORIA TOTAL: 7 + 15 + 13+ 1 + 19= 55
10
TIPO DE ACABADOS: NORMAL
TIPO DE ACABADOS: Normal

VALOR M2 DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN TIPOLOGÍA: 418 USD/M2 EN
CONDICIÓN DE NUEVO
CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN
VALOR NUEVO (VN) 418 USD/M2

FACTOR USO CONSTRUCTIVO 1 CASA
FACTOR SEGÚN ETAPA DE CONSTRUCCIÓN 1 TERMINADA
VALOR DE CONSTRUCCIÓN DEPRECIADO 120,2 USD/M2
D (% EDAD Y
COEFICIENTE POR ESTADO ESTADO DE
R (% RESIDUAEDAD CONST. VIDA ÚTIL ESTADO DE
CONSERVACIÓN Y EDAD CONSERVACIÓN
CONSERVACIÓN)
10 46 55 79,16 bueno 83,63636364
VD=VN(R+(1-R)(1-D))= 120,20008 USD/M2
VALOR M2 DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN TIPOLOGÍA: 120,20 USD/M2 EN

CONDICIÓN DE NUEVO
11
VALORACIÓN DEL TERRENO
INVESTIGACIÓN MERCADO
TERRENOS SECTOR AVENIDA DEL MAESTRO
SUPERFICIE %COSTO
VALOR (USD) M2 VENTA VALOR M2 %VARIACIÓN NOMBRE VENDEDOR FUENTE DE CONSULTA
https://casas.mitula.ec/detalle/10083
/4360096600519802705/19/1/maestr
o-
quito?search_terms=maestro+quito&
1500000 3000 5 475 -0,277777421 RE/MAX
page=1&pos=19&t_sec=1&t_or=1&t_
pvid=a2efd329-eae9-410d-b677-
d10eb2e039b7&req_sgmt=REVTS1RP
UDtTRU87U0VSUDs=
https://www.properati.com.ec/detalle
/8b9p_venta_lote_ponceano_areas-
100000 306 5 326,7973856 0,120896167 INMOIMPAKTO-Vanessa Apolo
verdes_inmoimpakto-cbr-vanessa-
apolo#sug_src
https://quito.olx.com.ec/vendo-linda-
708000 2146 5 313,4203169 0,156881254 VIVE1 ECUADOR propiedad-de-3-323-m2-iid-
995557708
PROMEDIO 371,74 USD/m2
PRECIO POR METRO CUADRADO DE TERRENO: USD 371,74

TRESCIENTOS SETENTA Y UNO CON 74/100
VALOR
TIPO ÁREA m2 ALÍCUOTA TOTAL USD
USD/m2
TERRENO 168,00 100,00% 371,74 62452,32
CONSTRUCCIONES
209,77 N/A 120,2
CUBIERTAS 25214,354
CONSTRUCCIONES
14,69 N/A 120,2 1765,738
ADICIONALES
TOTAL 89432,41
12
AVALÚO VEHÍCULO
DETALLES VEHÍCULO FORD ECOSPORT BÁSICO XLT 4X2 TM 2008

EQUIPO MUY BUENO BUENO REGULAR MALO
LLANTAS
VIDRIOS
RADIO
ANTENA
PARLANTES
PINTURA
ASIENTOS
CINTURONES
ESPEJOS
LLAVE DE ENCENDIDO
PUERTAS
HERRAMIENTAS N/D
FAROS
KILOMETRAJE 164788
COMBUSTIBLE gasolina
TAPICERIA tela
PLUMAS
BATERÍA
AIRE ACONDICIONADO ND
ACEITE
CALEFACCION ND
PAÍS DE PROCEDENCIA BRASIL
OBSERVACIONES MOTOR
No se presenta ninguna fuga de líquido ni daños aparentes. El vehículo encendió normalmente sin
presentar ruidos o vibraciones extraños o ajenos al funcionamiento normal. Se puede observar un
mantenimiento NORMAL
OBSEVACIONES EXTRA
Ninguna
13
ESTUDIO DE MERCADO FORD ECOSPORT
PRECIO 10300
AÑO 2007
KILOMETRAJE 150800KM
% NEGOCIACIÓN 5%
ESTADO BUENO
https://www.olx.com.ec/item/ford-
FUENTE
ecosport-4x2-2007-iid-1103037748
PRECIO 9000
AÑO 2006
% NEGOCIACIÓN 5%
ESTADO BUENO
FUENTE
ecosport-2006-plateado-iid-1103538194
PRECIO 9900
AÑO 2007
% NEGOCIACIÓN 5%
ESTADO BUENO
FUENTE
ecosport-ano-2007-iid-1103357054
PRECIO 11300
AÑO 2008
% NEGOCIACIÓN 5%
ESTADO BUENO
FUENTE
ecosport-full-iid-1103277965
PRECIO COMERCIAL PROMEDIO 10125
KILOMETRAJE PROMEDIO 154200
AÑO PROMEDIO 2007
Pcp Fzu Fcm Ffu Fcu Fec Fef Fcom total

Vca 10125 1 1 0,95 0,95 1 1 1 9618,75
Vca= Valor comercial ajustado= es el valor de mercado promedio ajustado de acuerdo a las
características del vehículo avaluado en comparación con los ofertados
Vca= Pcp* f.Z.U* f.C.M.* f.F.U* f.C.U* f.E.C* f.E.F* f.COM
Fzu: FACTOR ZONA DE USO. _
14
Fcm: FACTOR CALIDAD DE MARCA. -

Ffu= FACTOR FRECUENCIA DE USO. -
Fcu: FACTOR CONDICIONES DE USO. -
Fec: FACTOR ESTADO DE CONSERVACIÓN. -
Fef: FACTOR ESTADO DE FUNCIONAMIENTO. -
Fcom: FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN. -
VALORES DE MULTAS Y/O MATRÍCULA: NINGUNA
15
VALOR TOTAL: USD 9618,75 (NUEVE MIL SEISCIENTOS DIEZ Y OCHO CON
75/100 DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA
Avalúo Cuenta Bancaria.
Se ha provisto la información de la cuenta bancaria Nº 1700473307 perteneciente al

banco del Pichincha y a nombre del señor Guevara Garcés José Cirilo con CI
1700473307.
La misma se hace constar como parte de este inventario, sin embargo, no se hace
ningún análisis adicional al no estar relacionado con la especialidad en la que me
encuentro calificado como perito.
16
4. CONCLUSIONES. -
En consecuencia, a la metodología y técnicas previamente mencionadas y utilizadas para

la valoración del inmueble se ha podido determinar un valor comercial acorde con los
valores reales del mercado inmobiliario y de la construcción, desglosado de la siguiente
manera:
a) Por el INMUEBLE SIGNADO CON EL NÚMERO 11, SITUADO EN LA

MANZANA 15, DEL BARRIO URB. RUMIÑAHUI, PARROQUIA
KENNEDY, CANTÓN QUITO se ha fijado un valor de USD 89.432,41
(OCHENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS con
41/100 DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA);
b) Por el VEHÍCULO FORD ECOSPORT BÁSICO XLT 4X2 TM
2008, se ha fijado un valor de USD 9618,75 (NUEVE MIL SEISCIENTOS
DIEZ Y OCHO CON 75/100 DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE
AMÉRICA);
c) Por el valor equivalente al 50% cincuenta por ciento de los bienes avaluados se
ha fijado un valor de USD 49525,58 (CUARENTA Y NUEVE MIL
QUINIENTOS VEINTE Y CINCO CON 58/100 DÓLARES DE LOS
ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA)
5. OBSERVACIONES. -
• Las dimensiones y áreas del terreno y construcción han sido corroboras in-situ y
se corresponden aproximadamente con los planos e informes municipales de
regularización.
• La presente valoración se limita a la inspección visual de la parte física y evidente

del bien; no se puede determinar posibles inconvenientes en elementos ocultos o
no especificados por las personas a cargo de indicar el inmueble.
6. DECLARACIÓN JURAMENTADA. -
Yo, DAVID VELOZ BALSECA, portador de la cédula de ciudadanía No. 1717356909,

en mi calidad de perito avaluador, declaro que el presente informe pericial cumple con el
Reglamento del Sistema Pericial Integral de la Función Judicial, además se constató en
el sitio la información presentada y fue realizado de forma independiente con los más
17
altos estándares profesionales en mi materia y que el contenido, cuerpo y anexos son

verdaderos.
Notificaciones que me correspondan las seguiré recibiendo en mi correo electrónico

davidveloz7387@gmail.com
7. FIRMA Y RÚBRICA

PERITO
CI. 1717356909
N° DE CALIFICACIÓN. 1838651
18
8. - ANEXOS. –
MEMORIA FOTOGRÁFICA
19
20
21
22
10
23
11
12
24
13
14
25
15
26
VEHÍCULO
16
27
17
18
28
19
20
29
21
30

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DAVID VELOZ BALSECA

NO. DE PROCESO N/A

En consecuencia, el día viernes 20 de noviembre del 2020 a las 17h00, se ha realizado la

3. CONSIDERACIONES TÉCNICAS O METODOLOGÍA A APLICARSE. -

En rigor de los cánones técnicos más aplicados, nacional e internacionalmente, en materia

AVALÚO COMERCIAL AJUSTADO

De conformidad a lo dispuesto en la Resolución No. 068-2017, de 10 de mayo de

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO O DE REPRODUCCIÓN NUEVO

Se deberán obtener los valores unitarios de reposición nuevo o, en su caso, de

Fecha del avalúo: 20 de noviembre de 2020

Inmueble signado con el número 11, situado

Factibilidad de servicios básicos: SI

Objeto del avalúo Avalúo– Inventario

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Clasificación de la zona Geo clave catastral

Tipo de construcción Construcciones de hormigón armado unifamiliares

índice de saturación en la zona Zona con un índice de saturación medio / alto

Calle Martín Chambra

Descripción del terreno Terreno plano trapezoidal de topografía uniforme

NORTE: El lote número diez, en veinte y cuatro

SUR: El lote número doce, en veinte y cuatro

ESTE: El lote número veinte y ocho, en siete

Área total del terreno 168 m2(según cédula catastral)

Alícuota del Terreno 100 % (Unipropiedad)

Características panorámicas Inmueble localizado en un barrio de estrato medio

Uso actual Vivienda

Páginas web de comercialización inmobiliaria

Uso actual Vivienda

Tipo de construcción Hormigón Armado

Clasificación y calidad de la Vivienda unifamiliar de hormigón armado de

Número de niveles Casa de dos plantas y terraza

Área de construcción 209,77 m2 (según cédula catastral)

Vida útil remanente 09 años

Estado de conservación bueno

Calidad del proyecto buena

Instalaciones eléctricas funcionales de alambre de

Instalaciones hidráulicas y Piezas sanitarias de cerámica y tubería de pvc de

Fachadas de hormigón enlucido y pintado de

Instalaciones especiales n/d

Elementos accesorios n/d

Consideraciones previas al n/d

Los factores y ecuaciones aplicadas para la

Uso actual Vivienda

Tipo de construcción hormigón / mampostería

Estado de conservación Buena

Área de construcción 14,69 m2 (Según cédula catastral)

CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CUBIERTAS

SUMATORIA TOTAL: 7 + 15 + 13+ 1 + 19= 55

TIPO DE ACABADOS: NORMAL

TIPO DE ACABADOS: Normal

VALOR NUEVO (VN) 418 USD/M2

VALOR M2 DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN TIPOLOGÍA: 120,20 USD/M2 EN

VALORACIÓN DEL TERRENO

PRECIO POR METRO CUADRADO DE TERRENO: USD 371,74

DETALLES VEHÍCULO FORD ECOSPORT BÁSICO XLT 4X2 TM 2008

ESTUDIO DE MERCADO FORD ECOSPORT

Pcp Fzu Fcm Ffu Fcu Fec Fef Fcom total

Fzu: FACTOR ZONA DE USO. _

Fcm: FACTOR CALIDAD DE MARCA. -

VALORES DE MULTAS Y/O MATRÍCULA: NINGUNA

Avalúo Cuenta Bancaria.

Se ha provisto la información de la cuenta bancaria Nº 1700473307 perteneciente al