PLAN REGULADOR PUCHUNCAVÍ - Horcón, Ventanas, Maitencillo, Caucau

PLAN REGULADOR COMUNAL DE PUCHUNCAVI
LOCALIDADES DE PUCHUNCAVÍ, MAITENCILLO, HORCÓN Y VENTANAS
MEMORIA EXPLICATIVA
I. MUNICIPALIDAD DE PUCHUNCAVI
ESTUDIO URBANO CONSULTORES LTDA

2009
ÍNDICE
I.- NIVEL GENERAL ............................................................................................ 4
1 – ASPECTOS GENERALES ............................................................................. 4

2.- LIMITES DEL ESTUDIO ................................................................................ 4
2.1.-Nueva delimitación Áreas Urbanas tradicionales ...................................... 4
2.2.-Incorporación nueva área urbana costera central. .................................... 5
3.- OBJETIVOS DEL ESTUDIO ........................................................................... 5
3.1.- Objetivo General ...................................................................................... 5
3.2.- Objetivos Específicos............................................................................... 6
4.- CUERPOS LEGALES Y REGLAMENTARIOS VIGENTES QUE
INTERVIENEN EN LA ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PLAN
REGULADOR.................................................................................................. 7
4.1.- Normativa general y específica de planes reguladores............................ 7
4.2 Normativa complementaria a los Planes Reguladores.............................. 7
II.- NIVEL COMUNAL......................................................................................... 10
1.- CONSIDERACIONES GENERALES............................................................. 10

2.- ASPECTOS GEOGRÁFICOS Y ADMINISTRATIVOS .................................. 10
2.1.- Localización ........................................................................................... 10
2.2.- Sistema Comunal................................................................................... 11
3.- FACTORES FÍSICOS AMBIENTALES Y PAISAJÍSTICOS........................... 12
3.1.- Suelos .................................................................................................... 12
3.2.- Clima...................................................................................................... 12
3.3.- Cursos de agua...................................................................................... 12
3.4.- Relieve ................................................................................................... 12
4.-FACTORES DEMOGRÁFICOS, ECONOMICOS Y SOCIALES..................... 12
4.1.- Población ............................................................................................... 12
4.2.- Indicadores Sociales. ............................................................................. 13
4.3.- Indicadores Económicos. ....................................................................... 13
4.4.- Educación .............................................................................................. 14
4.5.- Salud...................................................................................................... 14
4.6.- Vivienda ................................................................................................. 15
4.7.- Infraestructura........................................................................................ 15
4.8.- Vialidad .................................................................................................. 15
5.- CARACTERÍSTICAS URBANAS................................................................... 16
6.- CARACTERÍSTICAS PAISAJÍSTICAS.......................................................... 17
III.- NIVEL URBANO. ......................................................................................... 18
1.- EVOLUCIÓN URBANA ................................................................................. 18

2.- TENDENCIAS DEL DESARROLLO URBANO.............................................. 19
3.- LOS CENTROS POBLADOS ........................................................................ 20
4.- OCUPACIÓN TERRITORIAL ........................................................................ 21
5.- ROL Y JERARQUÍA DE LOS CENTROS...................................................... 21
6.- DINÁMICA DE LOS CENTROS .................................................................... 22
7.- INFRAESTUCTURA...................................................................................... 24
8.- CARACTERIZACIÓN DEL DESARROLLO FUTURO. .................................. 25
8.1.- El rol urbano........................................................................................... 25
8.2.- Desafíos urbanos.............................................................................................. 26
2
IV.- MEDIO AMBIENTE...................................................................................... 30
V.- SINTESIS DEL DIAGNÓSTICO ................................................................... 31
1.- ASPECTOS GENERALES ............................................................................ 31

2.- CONFLICTOS DEL ACTUAL PLAN REGULADOR ...................................... 31
3.- PERCEPCION CIUDADANA DE CADA UNA DE LAS LOCALIDADES........ 31
4.- POBLACIÓN Y FORMAS DE POBLAMIENTO ............................................. 34
5.- ÁREA TERRITORIAL OCUPADA ................................................................. 35
6.- ACTIVIDADES Y FLUJOS ............................................................................ 35
7.- ESPACIOS CONSTRUIDOS Y REDES VIALES........................................... 35
8.- MEDIO AMBIENTE ....................................................................................... 36
9.- RECURSO SUELO Y EXPANSIÓN URBANA .............................................. 36
10.- IMAGEN OBJETIVO Y REQUERIMIENTOS SOCIALES............................ 39
VI.-CONTENIDOS GENERALES DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

PROPUESTO................................................................................................ 41
1.- CONSIDERACIONES BÁSICAS ................................................................... 41

2.- SINTESIS DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL PROPUESTO ................ 42
3.- AREAS URBANAS DE PUCHUNCAVI: DESAFIOS PRINCIPALES............. 42
4.- SÍNTESIS DE PROPÓSITOS GENERALES DE LA ZONIFICACION Y
NORMATIVA PROPUESTA .......................................................................... 43
5.- ZONIFICACIÓN PROPUESTA...................................................................... 44
5.1.- ÁREAS URBANAS CONSOLIDADAS ................................................... 44
5.2.- ÁREAS ESPECIALES............................................................................ 46
5.3 VIALIDAD................................................................................................. 48
VII.-ANEXO PLANO CATASTRO SITIOS ARQUEOLÓGICOS………………49-51
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I.- NIVEL GENERAL
1 – ASPECTOS GENERALES
La presente Memoria Explicativa suministra la información requerida por la Ley General de

Urbanismo y Construcciones en relación con informaciones y diagnósticos básicos de la realidad
comunal y con la explicación de objetivos, propósitos y normas que conforman el conjunto de
definiciones y determinaciones a través de los cuales el Plan Regulador de la Comuna de
Puchuncaví orientará, regulará y gestionará el desarrollo comunal para un horizonte estimado de
10 años, y que han sido tomados en consenso con la Municipalidad y la comunidad organizada (a
través de los talleres participativos).
El expediente del Plan Regulador, de acuerdo al artículo 42 de la Ley General de Urbanismo y

Construcción (DS Nº 458/76 MINVU), está constituido por cuatro documentos que para el efecto
de su aprobación, conforman un solo cuerpo legal, estos son:
• Memoria Explicativa
• Estudio de Factibilidad de Agua Potable y Alcantarillado
• Ordenanza Local
• Planos
El marco de referencia para el estudio está dado por la normativa de planificación intercomunal
que afecta al área, la Estrategia Regional de Desarrollo y las perspectivas de desarrollo urbano
determinadas por los estudios comunales y regionales, y en su aspecto legal y reglamentario, está
constituido fundamentalmente por lo dispuesto en la Ley General de Urbanismo y Construcciones
y en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2.- LIMITES DEL ESTUDIO
2.1.- Nueva delimitación Áreas Urbanas tradicionales
El Estudio de Actualización del Plan Regulador de la Comuna de Puchuncaví actúa sobre las
áreas urbanas fijadas por el Plan Regulador vigente, precisando y actualizando tanto sus
normativas como sus delimitaciones, considerando la incorporación de nuevos territorios urbanos,
aquellos circundantes a las actuales áreas urbanas y los cuales se les reconoce un uso actual
irrevocablemente urbano, o bien aquellos que presentan un uso urbano potencial de corto o
mediano plazo, considerando para esto las disposiciones contenidas en la Modificación Plan
Intercomunal Valparaíso Satélite Borde Costero Norte y las necesidades de control del desarrollo
urbano y turístico, principalmente de los poblados costeros, que tiene la comuna.
La incorporación de nuevos terrenos urbanos, adyacentes a los actuales límites urbanos fijados
por el Plan Regulador de 1988, ha determinado una nueva realidad territorial para la comuna,
concordante con la actual situación de sus áreas pobladas principales, la cual está definida por:
A.- Frente Costero Urbano:

- localidad de Maitencillo
- localidad de Ventanas
- localidad de Horcón
- franja de borde costero entre Maitencillo y Horcón
B.- Área Interior

- localidad de Puchuncaví.
Esta nueva realidad reconoce la importante interacción entre las zonas urbanas existentes y las
áreas de extensión urbana fijadas por la Modificación Plan Intercomunal Valparaíso Satélite Borde
Costero Norte para este sector, parte de las cuales se han integrado a las áreas urbanas
comunales. De esta manera se han incorporado terrenos de extensión urbana en el sector
intermedio entre Ventanas y Horcón, que tienden a unificar ambos núcleos urbanos por su sector
alto y costero, manteniendo sin embargo cada uno sus características propias. Así también, se
han incorporado terrenos de extensión urbana en la localidad de Maitencillo, fundamentalmente en
dos áreas: en el sector costero sur, a fin de incorporar la población Tacna y en el sector alto,
colindante con la carretera F-35-E a fin de incorporar terrenos que presentan un evidente uso
urbano, actual o potencial. En el poblado de Puchuncaví, se han incorporado territorios ya
ocupados por el desarrollo urbano de los últimos años y aquellos que se han detectado
convenientes y necesarios para acoger futuras extensiones de las actividades urbanas.
4
2.2.- Incorporación nueva área urbana costera central.
Por otra parte, el desarrollo del estudio de actualización del Plan Regulador de la Comuna de
Puchuncaví, ha llevado a la convicción, tanto al estamento municipal como a la comunidad
organizada, que el futuro de esta comuna se juega en su borde marítimo, y que éste será su
centro de gravedad por los próximos años.
Si bien la comuna tiene un importante borde costero urbano ya consolidado en las localidades de
Ventanas, Horcón y Maitencillo, el que a través de la presente actualización del Plan Regulador se
está dotando de un nuevo ordenamiento y normativa que le permitirá un mejor desarrollo y un
adecuado control y promoción por parte del municipio de la comuna, existe sin embargo un
importantísimo segmento de este borde costero que, por estar fuera de los actuales límites
urbanos, ha quedado a la fecha fuera del ordenamiento comunal del Plan Regulador y por lo tanto
sin un control más preciso por parte del municipio. Se trata del sector borde costero constituido por
la franja de playas, acantilados y mesetas situada entre el extremo norte de Horcón y el extremo
sur de Maitencillo, el cual presenta una altísima demanda para nuevos proyectos habitacionales y
turísticos, lo que se incrementará en un futuro inmediato.
Desde el punto de vista comunal este sector costero tiene una doble significación: por una parte es
el borde central que enlaza, une y da continuidad a la totalidad del borde costero comunal entre el
polo urbano sur Ventanas –Horcón y el polo urbano norte Maitencillo y por otra parte, constituye la
reserva costera (turística, residencial, recreativa, ecológica) más potente, no solo de la comuna,
sino probablemente de todo el sector costero norte de la región.
Si bien en estos momentos este sector cuenta con la regulación proveniente del Plan Intercomunal
Satélite Borde Costero Norte y el Seccional Quirilluca, ésta se ha demostrado en la práctica ser
insuficiente para un ordenamiento y control detallado del sector, el cual está hoy en riesgo de no
ser bien protegido, tanto en su accesibilidad pública al borde - balcón de las mesetas superiores y
a las playas, como en la debida protección ecológica que requieren sus valiosísimos acantilados,
centro de nidificación de una gran diversidad de aves marinas, único en la región. Existe plena
conciencia que esta situación descrita no es menor ni lejana si se observan los proyectos en
desarrollo o en vías de serlo en el sector en cuestión, los cuales, en razón de la regulación muy
general derivada del Plan Intercomunal Satélite Borde Costero Norte de Valparaíso, están
tendiendo a ocupar y bloquear tanto la ladera como el borde superior del acantilado, tendencia que
puede, a corto plazo, hacer inaccesible al público este valiosísimo borde–balcón hacia el Pacífico y
provocar una discontinuidad irreversible, tanto funcional como vial y paisajística, en el borde
costero comunal.
El mantener la situación actual generaría, por una parte, un desarrollo del sector totalmente
autonómico del Plan Regulador, que bien podría llegar a ser antagónico a éste, (como ya lo
sugieren los recientes emprendimientos) y por otra, quedar fuera del efectivo control del gobierno
municipal quien queda así de “manos atadas” y ante situaciones de hecho, que no le permiten
resguardar el bien común de la comuna y la región en este valiosísimo sector de su borde costero.
La conciencia de esta situación ha llevado al municipio a plantear la alternativa de incorporar, en

alguna medida, el área costera central entre Horcón y Maitencillo al área urbana comunal, de
modo que la integridad del borde costero de la comuna sea regido por las disposiciones del Plan
Regulador Comunal y de esta manera se propicie un desarrollo de la totalidad de su borde en
forma regulada y regido por una visión unitaria e integradora. El municipio de Puchuncaví, y
muchas autoridades regionales, tienen claro que un desarrollo con estas características, es clave
para el desarrollo futuro de la comuna y de la región, en su sector costero. La sola posibilidad de
tener un gran paseo costero continuo en todo el frente costero comunal, plantea una posibilidad
recreativa- turística de insospechadas proyecciones.
3.- OBJETIVOS DEL ESTUDIO
3.1.- Objetivo General
La Municipalidad de Puchuncaví ha considerado necesario, dada la dinámica actual del desarrollo

comunal, así como la antigüedad del Plan Regulador vigente (1988), acometer la actualización de
este instrumento de regulación y planificación del desarrollo urbano comunal.
El Objetivo General del estudio es proporcionar a la Municipalidad de Puchuncaví un instrumento

actualizado de planificación urbana que norme y oriente el desarrollo urbano comunal, con
especial énfasis en el ordenamiento de las localidades del borde costero, donde se ha
5
concentrado en los últimos años un desarrollo sostenido que se prevé continuará con igual ritmo
en el próximo decenio, y al mismo tiempo, dotar a este municipio con un instrumento básico para
su gestión urbana y territorial que permita integrar las acciones, iniciativas e inversiones de los
sectores público y privado, orientándolas hacia el logro de la imagen-objetivo del desarrollo
comunal que lleva involucrada la propuesta.
Este objetivo general se puede desglosar en cuatro puntos que conforman las tareas básicas del
estudio:
1.- Recoger la información y disposiciones básicas de nivel superior que permitan orientar el
desarrollo urbano de la comuna de Puchuncaví, de acuerdo a principios y definiciones de
la planificación estratégica nacional y regional.
2.- Realizar un diagnóstico del área comunal en su integridad, en términos de recoger y

sistematizar un conjunto de demandas de sus habitantes, de indicadores sectoriales y de
percepciones espaciales y medioambientales, que expresen el estado actual y las
potencialidades de desarrollo de cada una de sus localidades urbanas y sus interacciones.
3.- Formular una imagen objetivo del desarrollo general de la comuna y de cada una de las
localidades reguladas, en función de sus realidades, potencialidades y vocación urbana.
4.- Definir las alternativas de estructuración urbana más conveniente para el conjunto del
territorio comunal, y para cada una de las áreas en estudio, que respondan a las
demandas y objetivos formulados -con un horizonte de planificación de 10 años- para
orientar, normar y administrar el desarrollo urbano local, a través de un conjunto de
instrumentos operativos para uso de la Municipalidad, como son la presente Memoria
Explicativa, la Ordenanza y los Planos que grafican sus disposiciones.
3.2.- Objetivos Específicos
• Reconocer y potenciar una imagen objetivo del desarrollo urbano, implícitas tanto en
desarrollo histórico como en las determinaciones devenidas de sus asentamientos
territoriales y espaciales, para cada una de las localidades que oriente la planificación
normativa.
• Revisar y reformular las normativas de las áreas urbanas, a fin de hacerlas congruentes
con las actuales tendencias del desarrollo urbano.
• Determinar aquellas áreas de extensión urbana que, estando fuera de los actuales límites
urbanos, se les reconoce un desarrollo urbano real o potencialidad para recibir la
extensión del crecimiento urbano en el próximo decenio.
• Ordenar y regular el desarrollo inmobiliario de las localidades costeras de la comuna,

generando una zonificación de usos y de condicionantes constructivas, que permitan que
este desarrollo no se haga en desmedro de su vocación e identidad urbana y turística
dentro de la región.
• Propender a un mejoramiento de las condiciones urbanas del borde costero de cada una
de las localidades, que les permita armonizar la compleja demanda de usos que deben
soportar y de ese modo puedan integrarse en plenitud al circuito recreativo turístico del
borde marítimo norte de la región.
• Integrar al desarrollo urbano regulado, los sectores costeros que presentan alta demanda
de uso y que actualmente están fuera del alcance normativo del Plan Regulador.
• Proteger y potenciar las condiciones medioambientales y los recursos naturales y

paisajísticos de cada localidad, en especial del borde costero central, entre Horcón y
Maitencillo.
6
4.- CUERPOS LEGALES Y REGLAMENTARIOS VIGENTES QUE INTERVIENEN EN LA
ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PLAN REGULADOR
4.1.- Normativa general y específica de planes reguladores
Los principales cuerpos legales a considerar en la formulación de un Plan Regulador, dicen

relación con la institucionalidad general de la Administración Pública y su competencia en la
materia, además del conjunto de normas técnicas específicas para la confección de Planes
Reguladores, como parte de las facultades que le competen al Ministerio de la Vivienda y
Urbanismo.
Corresponde en consecuencia a un conjunto de leyes orgánicas de los principales organismos

involucrados, a la vez que las disposiciones específicas que norman el procedimiento y contenido
de los Planes Reguladores Comunales.
• Constitución Política de Chile.

• Ley Nº 19.175, Ley Orgánica Constitucional de Gobierno y Administración Regional.
• Ley Nº 18.138, Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades.
• D.S. N° 47/92 Ley Orgánica del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
• DFL N° 458/75 Ley General de Urbanismo y Construcciones.
• DS Nº 47/92, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
• Ley Nº 19.537, Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
• Plan Intercomunal Valparaíso D.S. 30/65.
• Plan Intercomunal de Valparaíso, Satélite Borde Costero Norte, Res. Gore Vaparaíso
N°31/4/35 de 1996.
• Plan Regulador Comunal de Puchuncaví, D.S. 235/89, que este instrumento modifica y
actualiza
• Ley N° 19.300/94, Ley de Bases Generales del Medio Ambiente.
• DS Nº 30, Ministerio Secretaría General de la Presidencia, Sistema de Evaluación de
Impacto Ambiental.
• Circulares técnicas para la confección de Planes Reguladores, especialmente lo indicado
en la Circular Nº 1068 (DDU 55) de fecha 27 de Octubre de 1999.
4.2 Normativa complementaria a los Planes Reguladores
Corresponde a un conjunto de normativas que si bien no dicen relación directa con los Planos
Reguladores, deben ser consideradas en las diversas localizaciones, condiciones y disposiciones
legales que abarca el instrumento.
Corresponden principalmente a regulaciones sobre aspectos que inciden en la modificación o

adaptación del espacio natural, o bien que directamente tengan un efecto negativo sobre las
personas y sobre el ambiente, por lo cual es necesario precaver o mitigar sus efectos mediante
disposiciones de prohibición o de restricción de usos en la normativa que se elabore.
a) Aguas Superficiales y Riles
• Ley N° 3.133 sobre neutralización de Riles.

• Reglamento D.S. N° 351/92 del Ministerio de Obras Públicas.
• Código Sanitario D.F.L. N° 725/68.
• D.L. N° 3.557/81 establece disposiciones sobre protección agrícola.
• D.S. N° 745/93 del Ministerio de Salud.
• Código de Aguas, sobre construcción de obras hidráulicas.
• D.L. N° 4.363/31 sobre protección de quebradas y cursos de agua.
• D.S. N° 1/92 del Ministerio de Defensa, sobre contaminación acuática.
• Reglamento para el Control de la Contaminación Acuática D.S. N° 820/93.
• DS Nº 609/98, respecto a normas de emisión de contaminantes en Riles a sistemas de
alcantarillado.
• DS Nº 609/78 Ministerio de Tierras y Colonización, respecto a definición de cauces
naturales.
7
b) Emisiones a la Atmósfera y Calidad del Aire
• Código Sanitario
• Decreto N° 4/92 del Ministerio de Salud, sobre emisión de material particulado en fuentes
estacionarias.
• D.S. N° 185/92 del Ministerio de Minería, sobre establecimientos emisores de anhídrido
sulfuroso, material particulado y arsénico.
• D.S. N° 1.583/93 del Ministerio de Salud.
• Resolución N° 1.215/78 del Ministerio de Salud, sobre prevención y control de la
contaminación atmosférica.
c) Emisión de Ruidos
• DFL Nº 725, Código Sanitario.

• DS Nº 146/97 del Ministerio Secretaría General de la Presidencia, sobre ruidos molestos
de fuentes fijas.
• D.S. N° 745/93 del Ministerio de Salud, sobre límites máximos de ruidos en lugares de
trabajo.
d) Producción y Manejo de Residuos Sólidos

• Resolución N° 2.444/80 del Ministerio de Salud, sobre condiciones mínimas para la
operación de basurales.
• DFL Nº 725, Código Sanitario.
• Resolución N° 7.539/76 del Ministerio de Salud.
e) Recursos Naturales Renovables
• Ley N° 18.362/84 de Protección de Areas Silvestres.

• D.S. N° 384/78 del Ministerio de Agricultura.
• D.L. N° 701/74 de Fomento Forestal y Reglamento
• D.S. N° 259/80 del Ministerio Agricultura
• Ley General de Urbanismo y Construcciones, D.F.L N° 458. D.S. N° 718/77 modificado por
el D.S. N° 534/78 y Decreto Ley N° 3.516/80, respecto a cambio de uso del suelo y
divisiones prediales ubicadas fuera de los límites urbanos.
• Ley N° 18.378/84
• Ley Nº 19.253/93
• Ley Orgánica N° 18.755. Ministerio de Agricultura.
• DS Nº 4.363, Ley de Bosques, respecto a protección de quebradas y acuíferos.
• Ley Nº 4.061, Ley de Caza.
• D.S. N° 366/44. Ministerio de Tierras y Colonización, respecto a protección de especies
nativas.
• Ley 18.992, Ley de Pesca y DS Nº 430, respecto a la realización de actividades de cultivo
y producción de recursos hidro-biológicos.
• Ley N° 20.283, de 2008 Sobre Recuperación del Bosque Nativo. MINAGRI
• Decreto Supremo N° 366, de1944, M. Tierras y Colonización
• D.S. N° 13 del Ministerio de Agricultura que declara Monumento Natural al Belloto del
Norte.
f) Actividades de Transporte
• Decreto Ley N° 294/84, en lo referido a construcción o habilitación de caminos.

• Ley Nº 1.157/31, Ley General de Ferrocarriles.
• Ley Nº 19.525/97 Ley de Aguas Lluvias.
• D.F.L. MOP N° 850/97 y Res. DV N° 232/02. (acceso y paralelismo)
g) Autorizaciones de Funcionamiento. Operación. Concesiones. Almacenamiento y otras

Servidumbres
• DFL N° 323/31, modificado por Ley 18.856/89 respecto a Servicios de Gas.

• Ley N° 18.41 0/85 que crea la Superintendencia de Electricidad y Combustibles.
• DFL Nº 3.133/16 sobre producción y distribución de agua potable.
8
• DS Nº 236 y DS Nº 833/92, Reglamento General de Alcantarillados Particulares
• DS Nº 278/83, Reglamento de seguridad para el almacenamiento y expendio al público de
combustibles líquidos derivados del petróleo.
• DS Nº 745, Reglamento sobre condiciones sanitarias y ambientales mínimas en los
lugares de trabajo.
• DFL Nº 1/82 del Ministerio de Minería, respecto a fajas de seguridad de las Líneas de Alta
Tensión.
• Resolución N° 478/86 de la Empresa Portuaria de Chile.
• DFL Nº 153/60 Código de Minería.
• DS Nº 86/70, Ministerio de Minería, respecto a la construcción de tranques de relave.
• DS Nº 72/85, sobre extracción de ripio y arena.
h) Patrimonio Arqueológico. Histórico Cultural y Santuarios Naturales
• Ley Nº 17.288, Ley de Monumentos Nacionales

• Ley N° 17.288/70 y D.S. N° 484/90 del Ministerio de Educación.
• Ley N° 19.253/93 que crea la Corporación Nacional de Desarrollo Indígena.
• DL Nº 1.939/77, sobre acceso a playas de mar, de lago o de río.
i) Actividades Turísticas
• Norma Chilena Oficial NCh 3063.Of.2007. Relacionada con Turismo Aventura: norma para
actividad de Boteros.
• Norma Chilena Oficial NCh 3001.Of2006. Relacionado con Turismo Aventura: normas
para realizar cabalgatas.
• Norma Chilena Oficial NCh 2958 Of.2005. Relacionado con Turismo Aventura: normas
para realizar Buceo Recreativo Autónomo.
• Norma Chilena Oficial NCh 3012 . Relacionado con Turismo Aventura: normas para
realizar Buceo en apnea
• Norma Chilena Oficial NCh 3016 Of.2006 Relacionado con Turismo Aventura: normas
para realizar Paseos náuticos
para realizar Hidrotrineo o Hidrospeed
para realizar canotaje
• Norma Chilena Oficial NCh 3069 Of.2007 Relacionado con Turismo: normas para realizar
observación de flora y fauna
• Norma Chilena Oficial NCh 3014 Of. 2006 Relacionado con Turismo Aventura: normas
para realizar vuelo ultraliviano no motorizado biplaza o parapente biplaza.
para realizar Excursionismo o trekking
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II.- NIVEL COMUNAL
1.- CONSIDERACIONES GENERALES
La comuna de Puchuncaví se encuentra inserta en el sistema geográfico – urbano costero norte

de la región de Valparaíso, sistema que se caracteriza por su alta incidencia en la actividad
turística recreativa de la región, en menor medida por la industrial y con una incidencia bastante
menor en la agrícola y pesquera. Es indudable que el polo de desarrollo norte costero regional
tiende a concentrar su actividad en lo turístico, aprovechando –en virtud de los niveles de
desarrollo que ha alcanzado el país- sus privilegiados paisajes y lugares costeros y su proximidad
a los dos centros metropolitanos más potentes del país: Santiago y Valparaíso - Viña del Mar.
Dentro de este sistema, la comuna de Puchuncaví concentra una parte significativa de la variada,
heterogénea y masiva población flotante, que es atraída por los balnearios costeros de la Quinta
Región en lo meses de verano y en menor medida en el resto del año. Desde esta perspectiva, la
incidencia regional de la comuna de Puchuncaví es doble y polarmente inversa: como población y
actividad estable, a lo largo del año laboral (marzo a diciembre) su realidad es de escasa
significación en el sistema regional, sin embargo como población y actividad temporal (diciembre a
marzo) su incidencia es altísima, solo superada, en niveles de actividad, por el eje Viña del Mar -
Concón.
2.- ASPECTOS GEOGRÁFICOS Y ADMINISTRATIVOS
2.1.- Localización
Geográficamente la Comuna de Puchuncaví se emplaza a 71°25' de longitud W y a 32°45' de

latitud S. Limita al norte con la comuna de Zapallar (Provincia de Petorca), al este con las
comunas de Nogales y La Cruz (Provincia de Quillota), al sur con la comuna de Quillota (Provincia
de Quillota) y Quintero (Provincia de Valparaíso) y por el oeste con el Mar Chileno.
La comuna de Puchuncaví fue creada el 13 de Septiembre de 1944, mediante Decreto Ley N°

7.866 firmado por el entonces Presidente de la República, don Juan Antonio Ríos Morales. El
Decreto Ley N° 803 del 22 de Diciembre de 1925 le había otorgado el carácter de comuna, pero
en el año 1927 lo pierde al quedar anexada a la Comuna de Quintero. Actualmente la comuna está
compuesta por ocho distritos: Placilla de Puchuncaví, La Laguna, La Canela, San Antonio,
Pucalán, Melosillas, Los Maitenes y Campiche.
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2.2.- Sistema Comunal
En su estructura interna, la Comuna de Puchuncaví está compuesta por 22 localidades; las 4

primeras están clasificadas como urbanas, conforme al Plan Regulador Comunal vigente. Las
localidades son:
1 Puchuncaví
2 Maitencillo
3 Las Ventanas
4 Horcón
5 El Paso
6 El Rungue
7 La Laguna
8 La Chocota
9 La Greda
10 Campiche
11 Los Maitenes
12 El Rincón
13 Pucalán
14 Los Maquis
15 Las Melosillas
16 La Estancilla
17 La Quebrada
18 La Canela
19 San Antonio
20 Potrerillos
21 El Cardal
22 Chilicauquén
La comuna de Puchuncaví en su origen respondió a una actividad agraria que paulatinamente ha

sido sustituida por actividades turísticas e industriales, ambas de importancia regional.
En lo referente a los centros urbanos propiamente tales, Puchuncaví asume el rol de cabecera
administrativa donde se concentran los servicios de mayor especialización. Los otros tres centros,
junto con ser asiento de la actividad pesquera artesanal, incorporan considerables cantidades de
población en verano. En el caso de Ventanas, su área urbana es además, residencia de población
que labora en actividades industriales que se desarrollan en la bahía de Quintero.
11
3.- FACTORES FÍSICOS AMBIENTALES Y PAISAJÍSTICOS
3.1.- Suelos
Como consecuencia de su topografía y profundidad, la mayor parte de los suelos de la comuna de

Puchuncaví (58,63%) sólo posee aptitud forestal. El 31,70% es de aptitud ganadera y sólo el
9,67% se puede considerar de aptitud agrícola con ciertas restricciones. El sector oriental de la
comuna está constituido por suelos derivados de granitos, terrenos montañosos que presentan
aptitudes ganaderas, pero preferentemente forestales. El sector central está constituido por el valle
de Puchuncaví con suelos de depósitos aluviales, de aptitud fundamentalmente agrícola.
3.2.- Clima
El clima de la comuna corresponde a una zona templada cálida, con precipitaciones concentradas
en los meses de invierno y estación seca prolongada de seis a ocho meses; las oscilaciones
térmicas diarias y estacionales son pequeñas debido a la influencia moderadora del océano.
La caracterización climática se enmarca dentro del clima semiárido marítimo, de características

templadas, con temperaturas moderadas por la acción del mar que no permite ni fríos ni calores
excesivos.
3.3.- Cursos de agua
La hidrología continental está conformada por varias fuentes dulceacuícolas, entre las cuales se
encuentran: el estero de Puchuncaví y el de Catapilco, este último en su tramo final.
El estero de Puchuncaví nace en la vertiente occidental del macizo situado al este de la bahía de
Quintero, con un corto recorrido y pendiente de escurrimiento baja, mostrando sectores de vega y
desembocando en el mar en el extremo norte de playa La Herradura, donde genera una laguna
expuesta al mar (laguna Campiche). Su alimentación es exclusivamente pluvial y desemboca al
mar en período de crecidas invernales. La zona aledaña al estero, muestra una gran densidad de
captaciones de aguas, consistente en pozos tipo noria de 6 a 12 m de profundidad. En el extremo
norte se encuentra el estero de Catapilco, que en su curso final sirve de límite a la comuna y a la
localidad de Maitencillo.
3.4.- Relieve
El área comunal se inserta dentro de las siguientes macro unidades de relieve:

- El cordón de cerros, Cordillera de la Costa, que limita la comuna por el oriente y sur, cuyo punto
más alto es el cerro Puntas Trepadas con 1.135 metros.
- Las Planicies Litorales, se extienden desde el litoral hasta aproximadamente la cota 200 m., son
una extensión de suaves colinas, recubierta por areniscas y arcillas marinas con fósiles bivalvos y
gastrópodos abundantes hacia la línea costera, pertenecientes al Mioceno y Plioceno
especialmente y que constituyen lo que se denomina "Formación Horcón". La erosión lineal ha
dejado valles de ancho desproporcionado en relación con los esteros que los han formado; lo que
se relaciona con precipitaciones superiores a las actuales y con modificaciones en el nivel del mar,
asociadas a variaciones paleo climáticas.
- El Sector Litoral, que comprende playas y arenales bajos entre el límite comunal con Quintero y
la desembocadura del estero Puchuncaví; acantilados con roqueríos y playas entre la
desembocadura del estero Puchuncaví y estero Catapilco.
4.-FACTORES DEMOGRÁFICOS, ECONOMICOS Y SOCIALES
4.1.- Población
La comuna cuenta con 12.954 habitantes, según datos arrojados por el Censo 2002, con una
2
densidad poblacional de 43,19 habitantes por Km . Existe una acelerada tendencia a la
concentración urbana, pudiendo señalarse que algo menos del 70% de la población se ubica en
localidades urbanas, fenómeno originado principalmente por el desarrollo de la bahía de Quintero
12
como centro de actividades industriales y portuarias. A la fecha del censo 1992, el 60% era
población urbana. La población rural se desempeña básicamente en funciones agrícolas.
La distribución de población urbana es la siguiente, a la fecha del Censo 2002:
Puchuncaví: 3.708 habitantes

Ventanas-Horcón: 3.927 habitantes
Maitencillo: 1.434 habitantes
La población de la comuna se incrementa fuertemente en los meses de verano en las localidades

de Ventanas, Chocota, Horcón y Maitencillo, por efecto del turismo.
4.2.- Indicadores Sociales.
De acuerdo al último censo, la comuna presenta un total de 833 indigentes y de 3.452 personas
pobres no indigentes, lo que representa el 6,77% y 26,46% de la población total, respectivamente.
El ingreso promedio de los hogares corresponde a $259.408.- incorporando en ese monto a los
ingresos por conceptos de sueldos y salarios, ganancias provenientes del trabajo independiente,
incluido el auto-suministro y el valor del consumo de productos agrícolas producidos por el hogar,
rentas de propiedades, ingreso por intereses, bonificaciones y gratificaciones, así como
jubilaciones, pensiones, montepíos y transferencias entre privados, mas los aportes en efectivo
que otorga el Estado a las personas, y que abarca a las pensiones asistenciales, subsidios de
cesantía, subsidio único familiar, asignaciones familiares, y otras transferencias monetarias del
Estado a las familias.
La actividad laboral se encuentra concentrada en la industria, pesca artesanal, servicios turísticos,

agricultura, servicios domésticos y trabajos menores en casas particulares y/o complejos turísticos
o empresas contratistas dedicadas especialmente al área de la construcción, trabajadores con
nexo contractual de tipo indefinido.
Las principales actividades económicas en la zona se vinculan a lo industrial y a lo marítimo;

siendo éstas en general:
- Actividad pesquera: Operan los pescadores artesanales de las caletas Ventanas, Horcón y
Maitencillo. En el extremo norte de la bahía los pescadores de Ventanas realizan cultivo de algas.
En las inmediaciones de la caleta de Horcón, se desarrollan cultivos marinos.
- Actividad turística: Apoyada principalmente en el recurso playa y paisaje, se concentra

principalmente en los balnearios de Maitencillo, Horcón, y Ventanas.
- Actividad industrial: Las principales industrias, que estando fuera de los radios urbanos,
influyen fuertemente en algunos de éstos (Puchuncaví y Ventanas), son CODELCO División
Ventanas (Fundición y Refinería de Cobre), AES GENER (Generación Termoeléctrica), ENAP
(Hidrocarburos), OXIQUIM (Productos Químicos) y Terminal de Gas.
La actividad turística se expresa con fuerza en las localidades costeras, donde se emplazan la
mayoría de las viviendas de veraneo de la comuna. En efecto, del total de viviendas de la comuna,
que alcanza a la cifra de 10.116 unidades, sólo el 38,7% corresponde a viviendas ocupadas a la
fecha del censo (fuera de temporada veraniega). De este modo, en la comuna hay 3.825 viviendas
permanentemente ocupadas y 6.291 viviendas de veraneo.
4.3.- Indicadores Económicos.
La actividad laboral de la población estable de la comuna se encuentra concentrada en la

industria, pesca artesanal, servicios turísticos, agricultura, servicios domésticos y trabajos menores
en casas particulares y/o complejos turísticos o empresas contratistas dedicadas especialmente al
área de la construcción, trabajadores con nexo contractual de tipo indefinido.
Las principales fuentes laborales en la zona se vinculan a la actividad industrial ligada a la bahía
de Quintero y puerto Ventanas y a las actividades del borde marítimo: turísticas y pesqueras
artesanales.
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La actividad turística se expresa con fuerza en las localidades costeras, donde se emplazan la
mayoría de las viviendas de veraneo de la comuna. Del total de viviendas de la comuna, que
alcanza a la cifra de 10.116 unidades, sólo el 38,7% corresponde a viviendas ocupadas a la fecha
del censo (fuera de temporada veraniega). De este modo, en la comuna hay 3.825 viviendas
permanentemente ocupadas y 6.291 viviendas de veraneo.
La Comuna se caracteriza por una diversificación de actividades, en la que se combinan el puerto,

las grandes empresas, el comercio y el turismo; esto ha modificado su antiguo carácter, marcado
por la agricultura, la pesca artesanal y su condición de balneario.
Las principales actividades productivas son:
ACTIVIDAD ECONÓMICA 100 %

ACTIVIDADES VINCULADAS PEQUEÑA INDUSTRIA
26,17
PRODUCTIVA
ACTIVIDADES VINCULADAS A LA CONSTRUCCIÓN E
21,97
INMOBILIARIAS
ACTIVIDADES VINCULADAS AL TURISMO 19,10
ACTIVIDADES VINCULADAS A GRAN INDUSTRIAS 11,92
ACTIVIDADES VINCULADAS A SERVICIOS 11,33
ACTIVIDADES VINCULADAS A LA AGRICULTURA 5,60
ACTIVIDADES VINCULADAS A LA PESCA 3,90
En el plano socioeconómico se ubica en el lugar Nº 122 del Ranking Nacional del Índice de
Desarrollo Humano (dentro de 333 comunas) y el Nº 26 del regional, siendo su rezago
principalmente debido a los bajos ingresos, índice que se ubica a nivel nacional en el Nº 232. La
escolaridad media es de 8 años y la tasa de analfabetismo es del 6%.
La configuración del contexto socioeconómico comunal, indicada en la encuesta CASEN 2000 la

existencia de importantes segmentos de población viviendo en condición de pobreza, en efecto un
6,77% de la población es categorizada como indigente y un 26,46%, como pobres, en tanto que
los identificados como No Pobres alcanzan el 66.77%. Es importante recordar que a escala
regional estas tasas alcanzan a 4,2% y 14,6%, respectivamente.
El tejido empresarial se compone principalmente de microempresas (87,7%). La Pequeña

empresa representa el 9,1%, la Mediana el 1,5% y la Gran empresa el 1,7%. La Empresa Nacional
de Minería (ENAMI), tiene gran importancia por su capital y por el aporte al municipio por concepto
de patente municipal, pero no en el plano laboral ya que contrata mucho personal externo a la
comuna. Otras grandes empresas son GASMAR, GENER y el Puerto de Ventanas.
Uno de los principales problemas de la actividad industrial corresponde a las emanaciones

contaminantes, la que aun se mantienen a pesar de los planes de mitigación desarrollados por las
grandes empresas. Ellos han permitido reducirla y controlarla gracias a la incorporación de nuevas
tecnologías.
4.4.- Educación
La comuna cuenta con un total de 15 establecimientos educacionales, todos ellos municipales, los
cuales corresponden a 27 unidades educativas con un total de 91 cursos. Existe un total de 2.466
alumnos matriculados, de los cuales 194 cursan el nivel Prebásico, 1.736 el Básico, 352
Educación Media Científico Humanista y 184 cursan Media Técnico Profesional.
4.5.- Salud
Existen dos consultorios de atención primaria situados en las localidades de Ventanas y

Puchuncaví; dos Postas rurales en Horcón y Maitencillo y nueve estaciones Médico-rurales en los
siguientes sectores: La Canela Alta, La Canela Baja, La Laguna, Los Maquis, Los Maitenes, La
Quebrada, Pucalán, Potrerillos y El Rincón.
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4.6.- Vivienda
Según el Censo de 1992, había un total comunal de 5.675 viviendas, desglosadas en 5.078
viviendas urbanas y 597 en la zona rural. Esa cifra ha variado sustancialmente, más que
duplicándose en un decenio, llegando a un total de 12.954 viviendas en la comuna al año 2002, de
las cuales 11.099 se ubican en áreas urbanas y 1.855 en áreas rurales. De ese total de 10.016
viviendas en la comuna, sólo 3.825 de ellas se ocupan todo el año, lo que evidencia el fuerte
carácter de comuna balneario.
4.7.- Infraestructura
En la zona, 17 de las 22 localidades cuentan actualmente con suministro de energía eléctrica

domiciliaria y 13 con alumbrado público. Hablando en términos de población, un 97.3% del total de
habitantes de la comuna cuenta con suministro de energía eléctrica. En las 4 localidades urbanas,
el déficit de pavimentación alcanza al 72% del total de las vías.
En general todas las localidades de la comuna están desprovistas de adecuados sistemas de

abastecimiento de Agua Potable y disposición de Aguas Servidas. Se exceptúa de esto la
localidad cabecera administrativa de la comuna, Puchuncaví, que dispone de un sistema
adecuado de suministro de agua potable (administrado por ESVAL) y la localidad de Ventanas,
que es la única que cuenta con una red pública de colectores de alcantarillado, la que en todo
caso, evacua las aguas servidas al mar sin ningún tipo de tratamiento. Las restantes localidades
satisfacen sus necesidades de agua mediante soluciones particulares, ya sea por medio de redes
comunitarias de deficiente funcionamiento o a través de soluciones individuales.
De acuerdo al Censo 2002, de las 3.825 viviendas ocupadas, 2.264 cuentan con agua potable de
red ya sea pública o privada, 1.423 se surten de Pozo o Noria y 138 lo hacen de río, vertiente o
estero. En lo referente a sistema de eliminación de aguas servidas, de las 3.825 viviendas
ocupadas, 2.784 están conectadas a algún sistema de alcantarillado, 873 operan con Cajón sobre
pozo negro, 3 con Cajón sobre acequia o canal, 3 con otro sistema y 162 no cuentan con servicio
higiénico.
4.8.- Vialidad
Los distintos centros poblados se encuentran interconectados por el sistema vial de carreteras,
algunas de las cuales son de carácter regional. Las principales son:
• Ruta F-30-E. Camino interprovincial que constituye el principal eje norte-sur de la comuna
en el transporte de carga y pasajeros. Forma parte del denominado camino costero que se
extiende desde Viña del Mar hasta Papudo y sirve de alimentador a todos lo balnearios
situados de Quintero al norte, hasta Papudo. Por este motivo, en época veraniega recibe
alta solicitación.
• Ruta F -20. Camino interprovincial eje oriente - poniente, que pasando por la cuesta de
Pucalán, lo une al poblado de Nogales en la Ruta 5 Norte. Es usado en la actualidad
principalmente para el transporte de minerales hacia la fundición y refinería de cobre de
Ventanas y para el flujo turístico del litoral situado al norte de la referida vía.
Estas dos vías revisten especial importancia, no sólo para la comuna sino para todo el área norte
de la región.
Rutas de segunda categoría, de carácter estructurante, a nivel de centros urbanos, lo constituyen

el camino Ventanas - La Chocota - Horcón, que estructura el eje urbano Ventanas – Horcón por lo
alto, la Ruta F -150 y el camino litoral de Maitencillo, Ruta F -120.
15
5.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
Las formaciones urbanas de la comuna corresponden a poblaciones de baja complejidad donde

predominan las edificaciones de uno y dos pisos, con muy pocas construcciones de altura
superior.
En el caso de la localidad de Puchuncaví, son escasas las construcciones de dos pisos y

solamente se ubica un pequeño núcleo de edificios de viviendas económicas que sobrepasan esa
altura. A excepción de algunos galpones de volumen importante y de la iglesia con su torre, puede
caracterizarse el aspecto urbano como de gran uniformidad, característica de espacios urbanos
rurales en desarrollo y evolución, donde todavía predominan las viviendas individuales de un piso
en terrenos individuales, con una baja densidad promedio. Su emplazamiento en el centro del
valle, en zonas de muy escasa sinuosidad del terreno, la caracterizan como una ciudad plana,
recorrible a pie en toda su extensión y abarcable a la vista de una sola mirada desde los pocos
puntos de mayor altura que la rodean parcialmente.
Las localidades de Horcón, Ventanas y Maitencillo, se originan en caletas pesqueras junto a la

costa, para posteriormente incorporarse a ellas la actividad turística de temporada, la que ha ido
con el tiempo aumentando en su cantidad y frecuencia de uso. Si bien estas tres localidades
comparten su calidad de litoraleñas, su forma de instalarse frente al mar es distinta, tanto en su
estructura urbana como humana. Las localidades del extremo sur comunal, Ventanas y Horcón,
tienen como paradigma formal o modo de ser urbano a las localidades costeras situadas al sur de
la comuna: Quintero, Concón, Valparaíso, con su tejido uniforme y fuertemente urbano, que como
un manto compacto sigue las peripecias de su accidentada geografía, y con alta densidad de
ocupación urbana y humana. Maitencillo por el contrario, mira como paradigma formal, hacia el
norte del litoral, donde Cachagua y Zapallar, con su convivencia entre una arquitectura individual y
de cierta buscada ruralidad con fuerte uso de la vegetación y una menor densidad, definen el
modelo de balneario costero del cual Maitencillo se siente tributario.
En el caso de Horcón y Maitencillo, atendiendo a las mejores condiciones de paisaje y naturaleza,

a la vez que alejados de la actividad industrial de la bahía de Quintero, se experimenta una
demanda de uso turístico más fuerte, la que lleva a un aprovechamiento más intenso del suelo
junto al borde costero. Ello ha estado generando el emplazamiento de edificios de cinco y más
pisos en las inmediaciones del borde, alterando las características naturales del entorno. Frente a
una vegetación abundante, que en parte esconde las construcciones de uno o dos pisos, surgen
las nuevas siluetas edificadas que rompen la continuidad del paisaje y desvalorizan la
espectacularidad de las pendientes y acantilados junto al mar.
En cuanto a la vialidad, el sistema de centros urbanos comunales resulta estructurado y vinculado

por un conjunto de vías caracterizadas por responder además a un sistema ínter comunal mayor
que relaciona a los centros locales con la provincia de Quillota por el oriente y la de Petorca por el
norte, además de la provincia de Valparaíso de la cual forma parte. Esta red de vías de carácter
estructurante, se vincula además con una cierta cantidad de ramales de carácter menor que
permiten el acceso hacia los centros urbanos menores emplazados en el medio rural circundante.
16
6.- CARACTERÍSTICAS PAISAJÍSTICAS
A nivel global, el paisaje de la comuna es básicamente de tipo rural, donde predominan los
espacios naturales por sobre las áreas urbanas. Es un paisaje de suaves lomajes, entre una
cordillera de la costa que es respaldo de un frente costero bastante accidentado, formado
principalmente por acantilados que dejan algunas playas, que a su vez son el apoyo a las
localidades urbanas costeras, nacidas de la actividad pesquera y desarrolladas a partir de este
paisaje natural y su relación con el mar, dando origen a la actividad turística de temporada.
En lo que respecta a las localidades, puede decirse en forma sintética que Maitencillo construye su
forma al modo de los balnearios situados al norte de su emplazamiento (Cachagua – Zapallar)
como un manto continuo accidentado de viviendas unifamiliares que coexisten con importante
vegetación, que se puede reconocer fundamentalmente en el área de borde y la ladera,
diferenciándose de una meseta superior, donde aparecen algunas viviendas en conjuntos
uniformes y en altura. Resulta así caracterizada como varios Maitencillos, con gran variedad de
color y vegetación que los unifica, lo que le da baja fragilidad en este aspecto. Formas y texturas
urbanas son de fragilidad alta, especialmente en el borde costero, donde iniciativas incontroladas
pueden alterar significativamente el paisaje actual.
En la localidad de Puchuncaví, la volumetría es simple, formada mayoritariamente por viviendas

de un piso lo que genera una línea urbana tranquila y estable, típica de una urbanidad rural, donde
el color no tiene presencia importante, caracterizándose como neutro y opaco. Por ello tiene una
buena capacidad de absorción frente al color, pero con fragilidad media alta en términos de la
textura urbana y fragilidad alta respecto a la forma.
Horcón y Ventanas presentan características paisajísticas similares, adoptando una forma de

manto continuo y accidentado, típico de las localidades costeras situadas al sur de la comuna,
como Quintero y teniendo como paradigma urbano formal (a su escala) a la ciudad de Valparaíso,
donde predominan las construcciones continuas y de altura homogéneas (en este caso uno y dos
pisos), solo alteradas en el caso de Horcón por algunos edificios que irrumpen y distorsionan el
paisaje con dimensiones diferentes (como Valparaíso). La diversidad de lo construido, logra
generar una continuidad que armoniza el conjunto, con un predominio escaso del color, de
presencia tenue, por lo que la fragilidad frente a este aspecto es baja. Por las razones de su forma
y escala, en ambas localidades la fragilidad es media alta frente a la textura y alta respecto a la
forma.
17
III.- NIVEL URBANO.
1.- EVOLUCIÓN URBANA
Figura N°1 Evolución urbana de la comuna
SITUACION AL AÑO 1955

Tal como se aprecia en la Figura N°1, Puchuncaví es una comuna que está concentrando su
desarrollo y crecimiento urbano en la zona costera, conforme a su cambio de rol o vocación
territorial asumida a partir de los años 60 y 70 del siglo pasado, en los cuales el impacto de la
instalación de la zona industrial y portuaria de Ventanas y el auge del turismo costero interno del
país (por las mejores condiciones económicas y de conectividad imperantes) han cambiado
drásticamente el centro de gravedad de la comuna del interior campesino al borde costero
productivo – recreativo. Lo agrícola ha dejado ser gravitante para el desarrollo urbano, siendo
ahora los procesos industriales y turísticos, como fuentes de trabajo y empleo, los que están
condicionando el movimiento urbano de la población permanente, afectando importantemente a la
evolución urbana de Puchuncaví y Ventanas. Por otra parte el desarrollo inmobiliario de la
segunda vivienda está afectando fuertemente al sector costero en su integridad, proponiéndolo
como un nuevo eje de desarrollo el que debe ser normado en una visión intercomunal a fin de
revertir la tendencia actual de crear una evolución atomizada y disgregada e inconexa del conjunto
de la comuna y del frente costero regional norte.
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El mejoramiento de las condiciones estructurales de urbanización de los centros urbanos costeros
y la conformación de un eje costero de desarrollo urbano, integrado a la vialidad estructurante de
la comuna, aparecen como los dos grandes desafíos que plantea la evolución urbana que está en
pleno desarrollo en la comuna.
2.- TENDENCIAS DEL DESARROLLO URBANO
Es claro que una mirada al desarrollo de un área territorial no puede ser sino sistémica en primer
lugar y reconocer la interdependencia de los centros urbanos con sus áreas de influencia. Desde
esta perspectiva, el área territorial de la comuna de Puchuncaví está sometida a importantes
dinámicas de desarrollo, especialmente en su zona costera. Es un fenómeno histórico nacional
este frenesí por la ocupación de los frentes marítimos y el litoral nacional, como si Chile,
finalmente hubiere dejado de mirar hacia el interior y se ha vuelto hacia el mar.
En esta nueva visión, la zona costera de Puchuncaví se presenta como un área de gran potencial
de desarrollo regional y de alcance nacional, por el hecho que ha estado casi intocada, hasta la
actualidad, como reserva del litoral central, que adquiere relevancia por el agotamiento de otras
zonas, como las situadas entre Zapallar y Papudo. Por esta razón se ha considerado
imprescindible que el frente costero comunal, en su integridad, quede regulado por el presente
Instrumento de Planificación, de modo que pueda ser integrado al desarrollo general buscado para
la comuna y el municipio tenga las herramientas legales que le permitan orientar su desarrollo y
defender el bien común.
Las tendencias de desarrollo que se observan en la comuna son las siguientes:
a.- Polo de Desarrollo Sur
Esta constituido por los núcleos poblados de Ventanas y Horcón. Ventanas es el poblado de
mayor dinámica expansiva, impulsada por el auge de las actividades industriales y turísticas, con
mayor énfasis en las primeras, que han generado un gran aumento de la población que la están
transformando en un núcleo en expansión que ha ido incorporando a su estructura urbana a los
poblados aledaños (La Greda, La Chocota) y con tendencia a conurbarse con Horcón. Ventanas
tiende a consolidarse como núcleo urbano residencial permanente, sin abandonar su destino de
balneario costero temporal. Dualidad de destino que debe ser estructurado y resguardado por la
planificación urbana.
Horcón, por su parte, se ha expandido en forma irregular al impulso de la actividad turística de

corte popular y masiva. Sin embargo mantiene su impronta de caleta con su característica propia,
que hay que cuidar y preservar porque es lo esencial de su destino urbano, la fuente de su
atractivo costero, su más profunda identidad a la cual debe mantenerse fiel, porque es un aporte
único y original al sistema de localidades costeras, no solo comunal, sino regional.
Este polo de desarrollo sur está en plena expansión y tiende a conurbarse, a través de toda la
península norte de la bahía de Quintero, que es un territorio de gran potencialidad de expansión.
Por este motivo, el desarrollo de las localidades urbanas debe ser inscrito en esta perspectiva
sistémica y global, es decir, tratado como una unidad geográfica –urbana, única manera de regular
su desarrollo en concordancia con su actual tendencia de desarrollo. De esta manera, y desde el
punto de vista de la planificación urbana, se reconoce a Ventanas – Horcón como una realidad
urbana integrada y unitaria, aunque a cada localidad se le reconozca y mantenga sus propias
características
b.- Polo de Desarrollo Norte
Tiene como centro a la localidad de Maitencillo, que se ha ido expandiendo hacia el borde costero
sur y hacia las planicies superiores, aledañas a la carretera. Tiene una importante dinámica de
expansión especialmente en las planicies superiores donde se ha dado un desarrollo en base al
modelo de núcleos cerrados o condominios, que establecen un grado de autonomía en relación al
contexto urbano y no están interesados en dialogar con este. Esto plantea un escenario de
insuficiencia urbana, que provoca conflictos de funcionamiento vial a la estructura de Maitencillo,
que debe ser resuelto a través de una mejor estructura vial de conectividad interna y externa.
Hacia el sector sur se ha desarrollado un nuevo sector (Tacna) que también está en relación
ambivalente, unido-separada, del conjunto urbano, pero que decididamente se ha constituido
como un nuevo barrio del conjunto urbano de Maitencillo.
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Con todas sus dificultades, Maitencillo plantea un interesante paradigma o modelo de ocupación
del borde costero de la comuna, en su realidad geográfica de ser una costa alta y estrecha,
abalconada hacia el mar, que integra el paisaje natural campestre e invita a la formación de un
gran mirador costero para vivir, disfrutar y contemplar el Pacífico. Es el modo como a partir de esta
localidad, se establecen las localidades costeras situadas al norte de la región, que en estos
momentos se pretende unificar como eje costero recreativo bajo la invocación de “Costa
Esmeralda”. Esto plantea el desafío de construir el borde costero de Maitencillo con una mejor
accesibilidad y para un mejor uso y recorrido público, cosa que actualmente no se está dando, al
menos en el nivel y la forma que se tiende a ocupar el borde costero de los balnearios de niveles
socioeconómicos medio altos de la zona central del país.
c.- Polo de Desarrollo Costero Central
Es el nuevo espacio de desarrollo costero de la comuna (entre Horcón y Maitencillo) con alcance
extra-regional. Es una ocupación que tiende a ser concebida desde afuera de la comuna para
personas de afuera de la comuna, y que no tiene un compromiso con ésta en si misma, ni una
visión global de su desarrollo.
El modo de ocupación que se está implantando en los incipientes desarrollos, está modelado por
el “condominio cerrado” que finalmente constituye una negación del espacio público o bien una
privatización de éste. Cuando se realiza en sectores abiertos o fuera del interés público, no tiene
mayor repercusión en el desarrollo urbano. Pero cuando se realiza en áreas sensibles al desarrollo
urbano comunal puede tener repercusiones de gran trascendencia para este desarrollo.
En el caso de la franja costera central de Puchuncaví (entre Horcón y Maitencillo), la tendencia ha

sido ocupar el acantilado y su borde superior, cerrándolo al uso y paso público y con ello
impidiendo que se conforme un eje costero de uso público – turístico, que integre el que viene
desde Maitencillo, perdiéndose la continuidad del borde costero de la comuna y de su litoral
central. Ello implica, en definitiva, una grave pérdida para la región en general y para la comuna en
particular. Este es un desafío, que más allá de los alcances del Plan Regulador, debe ser una
acción y una gestión regional y comunal, lo que se ha recogido en el presente Plan, regulando la
franja costera central como parte del Plan Regulador Comunal.
d.- Polo de Desarrollo Interior
Tiene como núcleo al centro urbano constituido por la localidad de Puchuncaví. Tiende a
expandirse hacia el norte y unirse con Rungue, y hacia el interior, tendiendo a unirse con el sector
de El Rincón. Tiene una menor dinámica de desarrollo que los polos costeros y ésta va a
depender de la evolución que tengan en el futuro las actividades industriales y turísticas del borde
y del crecimiento de las actividades de servicio, que son sus fuentes de empleo
3.- LOS CENTROS POBLADOS
Analizando los diversos censos, se comprueba que la dinámica de los centros costeros es mayor a
la de la localidad de Puchuncaví. Esto se explica principalmente por cuanto el rol agrícola ha ido
disminuyendo paulatinamente a la vez que el desarrollo turístico aumenta, favorecido por las
sucesivas mejoras en la accesibilidad a la comuna y al mayor bienestar económico de las
personas. Se suma a lo anterior el desarrollo portuario de la bahía de Quintero, que en conjunto
con las industrias colocadas en su frente, han tenido un efecto de radicación de personas en
Ventanas atendiendo a su proximidad, localidad que por ese motivo aumenta su población por
sobre la de Puchuncaví, que fue el principal centro hasta fines de la década del 60.
Es claro que la comuna debe asumir un rol de balneario para población proveniente de otras
comunas, que encuentran en Puchuncaví un lugar adecuado como asentamiento transitorio, tanto
en los meses de verano como en los fines de semana, atendiendo a la alta accesibilidad que la
comuna presenta desde los principales núcleos poblados del país.
Tal como se ha visto, una de las formas básicas de la evolución del proceso de urbanización se
caracteriza por el desplazamiento de la población hacia el área litoral donde las antiguas caletas
se transforman en balnearios y núcleos residenciales: Maitencillo, Horcón y Las Ventanas. Los
crecimientos de estos centros corresponden a sucesivas subdivisiones del área rural periférica,
adoptando patrones de baja densidad y ocupación del suelo, originándose los predios a partir de
subdivisiones de los mismos.
20
La comuna de Puchuncaví no ha escapado al fenómeno de concentración de la población en los
centros mayores. A partir de la década 60-70 el fenómeno se orienta por los nuevos lineamientos
del desarrollo comunal producto del crecimiento de los sectores industriales y turísticos y el
estancamiento del agropecuario. Dado el tamaño de los centros analizados, su complejidad,
especialización y escala, sólo alcanza niveles de desarrollo bajos, tanto en los elementos de
equipamiento de nivel vecinal como en los de escala comunal, dependiendo para algunas
funciones urbanas de servicios externos a la comuna.
En términos energéticos y de comunicaciones, todas las localidades se encuentran dotadas

adecuadamente, considerándose desde ese punto de vista como localidades claramente
integradas a la provincia, la región y el país. No sucede lo mismo en lo que respecta al agua
potable y consecuentemente al alcantarillado, que son claramente deficitarios e inexistentes en
algunos casos, considerándose como la principal limitante al desarrollo urbano de la comuna. Es
dable suponer que la dotación de agua potable para la población y viviendas existentes, a la vez
que para aquellas que quieran instalarse a futuro, generará un crecimiento con una dinámica aún
superior a la que se ha venido experimentando en los últimos años.
La situación actual de la infraestructura de los servicios de agua potable y alcantarillado demuestra
que es técnicamente factible y económicamente viable dotar de servicios sanitarios a las áreas
urbanas que experimenten crecimiento como consecuencia de la aplicación de las normas
contenidas en el presente Plan Regulador Comunal.
Respecto a la capacidad vial de la comuna, su estructura refleja la vocación comunal, al privilegiar

la macrored que la relaciona con otras comunas, respecto a aquella que le proporciona su
estructura interna. Las mismas vías que relacionan los centros comunales, son las que relacionan
la comuna con sus vecinas y con el resto del territorio regional. Configura ello una estructura con
el doble propósito, evidenciándose en los flujos viales, muchos de los cuales son pasantes por la
comuna, al tener orígenes o destinos extra-comunales. Caen en esta categoría aquellos que
tienen como motivación el flujo de cargas desde y hacia el puerto de Ventanas, así como aquellos
que relacionan a los diversos balnearios costeros con los centros poblados mayores, que tienen
origen en el Gran Valparaíso a través de la ruta costera F30E o bien con aquellos que tienen su
origen en el Gran Santiago, para lo cual pasan por la comuna ingresando por la vía F20 que la
comunica con Nogales, en la Ruta 5. Las vías que relacionan centros menores, así como aquellas
de carácter secundario, reflejan una gran precariedad, en cuanto a sus estándares de
construcción.
En cuanto a las construcciones, dado el dinámico crecimiento de las viviendas en la comuna,

principalmente en años recientes, se aprecia en general un buen estado de ellas. Solamente en
algunos sectores de Puchuncaví, especialmente en el sector sur, es posible encontrar ciertos
conjuntos de construcciones en deterioro. En el resto de las localidades, incluidos sus núcleos
urbanos fundacionales, no se aprecia deterioro urbano ni malas condiciones de lo edificado. La
organización del espacio, vinculado al veraneo y a la vivienda en suelos disponibles, explica el
predominio casi absoluto de las construcciones en uno o dos pisos, que ha sido la escala y
densidad buscada para situarse frente y junto al mar, con excepción de ciertos lugares, que por
sus cualidades especiales de topografía, en cuanto a no romper el paisaje costero, se han llevado
a un uso más intenso de suelo expresado en construcciones de varios pisos. Cuando esta ley se
rompe, como en el caso de Horcón (edificios situados sobre la roca-ventana) se produce deterioro
paisajístico y ambiental.
4.- OCUPACIÓN TERRITORIAL
El proceso de crecimiento urbano, que venía dándose por sucesivas agregaciones de unidades de
vivienda, cambia abruptamente en las últimas dos décadas, apareciendo un nuevo fenómeno de
ocupación de suelo urbano. Esta nueva forma se expresa a dos niveles: uno precario,
generalmente al margen de toda regulación y planificación, consistente en la adquisición de un
gran paño de terreno por un grupo organizado de adquirentes, que se asignan porciones en uso
individual, carentes de los servicios básicos de urbanización, en situaciones que finalmente se
consolidan por la vía de procedimientos de excepción, dejando el suelo comprometido con un
orden que no se ajusta a lo urbano circundante; hay otro tipo de ocupaciones de suelo, que a
pesar de ser de mejor nivel económico, igualmente se ponen al margen del ordenamiento urbano,
pero en conjuntos proyectados y planificados para darse en forma privada los servicios básicos.
Ambos prescinden de su inserción con lo urbano, generando graves dificultades a la hora de
regular y ordenar el crecimiento de las ciudades a fin de conseguir un desarrollo urbano coherente
y sustentable.
El Plan Intercomunal Satélite Borde Costero Norte, ha buscado a través de la determinación de

Zonas de Extensión Urbana, regular este tipo de fenómenos, pero la cantidad de casos ocurridos
antes de esas normas y la tendencia a buscar resquicios en los nuevos desarrollos, plantean un
desafío al momento de reformular las regulaciones urbanas del área. Es incuestionable que estos
21
desarrollos, que si bien se realizan fuera de los actuales límites urbanos, están afectando los
núcleos urbanos en cuanto funcionalmente se integran a éstos y les generan demandas de todo
tipo, especialmente viales, por lo que parece lógico y conveniente reconocerles su estatus urbano
e incorporarlos a las áreas urbanas, en las cuales pueden ser normados y regulados en función
del conjunto del cuerpo urbano.
5.- ROL Y JERARQUÍA DE LOS CENTROS
La dinámica portuaria, industrial y turística de Ventanas explica su tamaño y especialización.
En Horcón se mantienen conviviendo las actividades pesqueras, de artesanía y de vivienda

permanente, con una cantidad cada vez mayor de nuevas edificaciones destinadas a vivienda de
temporada, especialmente en sus inmediaciones.
Maitencillo presenta una cantidad importante de población estable, ligada principalmente a los
servicios hacia la población de temporada, y en cantidad menor a la actividad pesquera artesanal.
En Puchuncaví se concentran los servicios comunales de mayor complejidad así como aquellos de
carácter comercial, complementarios a las diversas actividades que se dan en la comuna. Los
centros menores que con carácter urbano se encuentran en la comuna diseminados en el medio
rural, mantienen su rol agrícola y una dinámica de crecimiento prácticamente nula.
6.- DINÁMICA DE LOS CENTROS
• Ventanas
La ciudad se emplaza sobre dunas ya estabilizadas, especialmente hacia el sector de Ventanas

Bajo, que es el que presenta la mayor consolidación en términos urbanos, con la excepción del
sector de viviendas de veraneo Villa Pudahuel que carece de alcantarillado. La ciudad de expande
hacia el sector denominado Ventanas Alto, especialmente a través de la construcción de
viviendas sociales.
El extraordinario crecimiento experimentado por este centro, 12,4% en el período 1982-2002, ha

estado acompañado por un aumento significativo en la superficie urbana, la que ha crecido de 50
hectáreas entre 1982 a 300Ha en 2002. Esto trae como efecto una disminución de la densidad
poblacional, de 31,2 hab/Ha, a 10,7 hab/Ha en el mismo período.
Superando las limitantes vigentes, existirían posibilidades de expansión hacia el norte de la

ciudad en torno a la ruta F-150, que permitiría conurbar Ventanas Alto con La Chocota y la Caleta
Horcón.
• Puchuncaví
Se desarrolló inicialmente en un sector interfluvial del estero Puchuncaví y actualmente se está

extendiendo hacia el oriente, con lo que su cauce ha quedado dentro del casco urbano.
Aún con el déficit de infraestructura urbana existente, el Estado se hace presente a través del
SERVIU, mediante la construcción de viviendas sociales, como la población San Agustín, con 224
viviendas plurifamiliares situadas en el sector oriente del pueblo. Esta situación refleja una
competencia por el uso del suelo con la actividad agrícola, lo cual se resuelve en favor del uso
residencial, debido en parte a la baja potencialidad productiva de los suelos del sector, así como
2
al bajo valor económico que no supera las 0,14 UF el m , lo que favorece la inversión en vivienda
social.
Las posibilidades de expansión se visualizan hacia el norte en forma lineal por la ruta F-30 E que
conecta con Rungue, por el sur poniente hacia la localidad de Campiche y por el oriente en la
intersección de los caminos que conectan con la Provincia de Quillota. Además del futuro
aumento en viviendas urbanas se requiere de inversión en infraestructura básica, que permita no
sólo consolidar el crecimiento urbano, sino también recuperar el rol funcional de la cabecera
comunal.
La expansión física del pueblo se orienta en la actualidad hacia el oriente, lo que está provocando
una competencia por el espacio hacia la periferia entre el uso urbano y el agrícola, que favorece la
construcción en viviendas sociales, lo cual podría permitir concentrar en Puchuncaví las
inversiones comunales al respecto. Las posibilidades de expansión se visualizan hacia el norte,
en forma lineal a la ruta F-30 E que conecta con Rungue, por el sur poniente hacia la localidad de
Campiche y hacia el oriente en la intersección con los caminos que conectan con la Provincia de
Quillota.
22
• Maitencillo
Emplazado sobre la estrecha planicie costera se proyecta sobre la terraza marina, ocupando el
sector de acantilado. En vista de la estrechez de la planicie litoral en este sector, la única
expansión posible es sobre la terraza marina superior, respetando una franja de protección en el
borde superior de las laderas, ya que se trata de una estructura erosionable y sujeta a una
probabilidad de derrumbes en caso de intervención.
Se aprecia de igual forma una expansión hacia el oriente, que supera la barrera que representa el
camino que une este pueblo con Puchuncaví. Hacia el norte el sector de la Laguna representa
una limitante física para la expansión.
• Horcón
La estrecha quebrada central que concentra el acceso al borde marítimo y al núcleo urbano
central del poblado, está densificada y saturada, a la vez que concentra la precaria conectividad
tanto hacia el acceso a la localidad como al borde costero y las áreas urbanas laterales,
generándose una situación de saturación, especialmente en las temporadas y fechas de aparición
de la población flotante.
Las áreas de expansión natural de la localidad la constituyen los lomajes adyacentes, que
conforman el marco escénico inmediato del enclave costero en el cual se emplaza la caleta y
aquellas que, superando los límites de la hondonada, se expanden lateralmente, ocupando
enclaves costeros aledaños.
La dinámica de crecimiento del área urbana de la localidad está dada por el creciente desarrollo
del mercado inmobiliario en el sector. Primero con vivienda espontánea de carácter popular, por
así decir en el mismo nivel de las viviendas de los pescadores y asimilándose perfectamente a su
fisonomía. Después con viviendas o conjuntos de viviendas de veraneo de carácter mas formal
que fueron ocupando lomajes adyacentes para un mercado que si bien se situaba en la
informalidad propia del conglomerado urbano original, presentaba un nivel socio – cultural
diferente (artistas, artesanos, buscadores de ambientes naturales). En el último tiempo se han ido
consolidando, en la periferia costera de la localidad conjuntos de viviendas de temporada de un
nivel socioeconómico medio y medio alto, que si bien se estructuran en una autonomía funcional,
mantiene una ligazón de apoyo con el centro urbano en los aspectos recreativos y comerciales.
23
7.- INFRAESTUCTURA
• Ventanas
Respecto a la dotación de servicios básicos, la ciudad de Ventanas presenta una cobertura baja si
se considera que es el centro urbano más poblado de la comuna, sólo el 46,8% de las viviendas
posee electricidad, el 33,3% agua potable y el 31,4% de alcantarillado (Fuente :INE).
El suministro de agua potable está constituido por una serie de fuentes de aprovisionamiento que
coexisten en el lugar, tales como Comités de Agua Potable, sistema municipal y sistemas
particulares, los cuales por lo demás son insuficientes para abastecer a la totalidad de la
población, especialmente en época de verano. La alternativa de dar solución a este limitante
aspecto del desarrollo urbano es integrar Ventanas y Horcón al abastecimiento de agua potable
que proporcionará la nueva conducción de ESVAL entre Concón y Zapallar.
• Puchuncaví
En relación con el Pueblo de Puchuncaví, debido a su carácter de cabecera comunal, posee una
mejor dotación, aunque no óptima, de servicios básicos con un 83% de viviendas con electricidad,
72,4% con agua potable y 44,0% con alcantarillado, de acuerdo a una concesión otorgada a la
empresa sanitaria ESVAL S.A., cuyo límite territorial coincide con el actual límite urbano. (Fuente
:INE)
Los proyectos futuros que se contemplan en esta concesión sanitaria de ESVAL S.A. son los
siguientes:
• II etapa del mejoramiento y ampliación de la red de agua potable.

• Ampliación de la II etapa de la red de colectores.
• Maitencillo
En el caso del balneario de Maitencillo, el abastecimiento de agua potable es responsabilidad de

sistemas particulares y de comités de agua potable. El alcantarillado presenta una solución
similar.
La alternativa posible para esta situación, es obtener abastecimiento desde la nueva conducción
de red agua potable que ESVAL contempla, entre Concón y Zapallar.
• Horcón
El abastecimiento de agua potable de la localidad de Horcón es, al igual que en la localidad de

Ventanas, servido desde variadas fuentes tales como Agua Potable Rural, sistema de
copropietarios, sistemas particulares, los cuales son insuficientes para abastecer en su integridad
a la localidad, especialmente en verano. Al igual que las otras zonas la solución sería obtener
abastecimiento desde la nueva conducción de red agua potable que ESVAL contempla, entre
Concón y Zapallar.
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8.- CARACTERIZACIÓN DEL DESARROLLO FUTURO.
8.1.- El rol urbano
• Puchuncaví.
Mantendrá su actual rol de jerarquía comunal. Históricamente, ha sido un lugar de residencias

permanentes que, en razón de su rol de centro cabecera de comuna, ha logrado el mejor nivel
comunal en cuanto a urbanización, concentración del equipamiento de servicios públicos y
comercio. Por otra parte Puchuncaví ha tenido un desarrollo urbano paulatino y no se ha visto
involucrado con el desarrollo explosivo –con todos sus conflictos- que han tenido los centros
urbanos costeros debido a la expansión residencial de segunda vivienda que ha repercutido
fuertemente en Horcón, Ventanas y Maitencillo.
En el marco físico se producirá el relleno urbano manteniéndose los actuales usos de suelo
mixtos con edificaciones en baja altura, dentro del actual radio urbano y de altura variable en los
nuevos desarrollos que se efectúan y se efectuarán en las zonas periféricas, en función a los
programas de viviendas del sector público. En general Puchuncaví mantendrá su fisonomía de
poblado rural de baja densidad, con un espacio tranquilo y de dibujo estable. No se aprecian
factores de desarrollo que puedan hacer variar esta tendencia de desarrollo histórica de la
localidad, a diferencia de los otros centros urbanos de la comuna.
• Ventanas
Históricamente fue una caleta pesquera y un lugar de recreación. Ya se ha destacado que a partir
de la década, 60/70 se inició su expansión transformando su destino original hacia el residencial
permanente de apoyo a las industrias del sector. Esto no significa que no seguirá recibiendo una
afluencia turística por la atracción que presenta el borde mar (el análisis del sector turismo
determina que es el centro que recibe el mayor número de turistas en calidad de invitados) y que
las actividades pesqueras deban quedar excluidas. Por el contrario, el rol residencial permanente
se suma a los dos tradicionales (balneario, caleta), conformando la complejidad típica de los
conglomerados urbanos costeros de la comuna.
Las tendencias de crecimiento señalan que mantendrá su actual rol y jerarquía comunal. En el
marco físico se producirá el relleno urbano, manteniéndose los actuales usos de suelos mixtos y
edificación en baja altura.
• Horcón
Desde siempre ha sido la principal caleta pesquera artesanal de la comuna. En la actualidad a las
faenas pesqueras se ha sumado el turismo de modo que el centro, junto con ser un lugar de
residencia permanente, lo es también de veraneo.
Las tendencias de crecimiento señalan que mantendrá su actual rol y jerarquía comunal y en el
marco físico el crecimiento se desarrollará en el sector mesético superior, en las dos modalidades
indicadas, manteniéndose los actuales usos de suelo mixto y edificaciones en baja altura.
• Maitencillo
El carácter de balneario de Maitencillo se encuentra consolidado. Las tendencias de crecimiento

señalan:
El centro mantendrá su actual rol y jerarquía y en el marco físico se producirá el relleno urbano,
manteniéndose el uso de suelo mixto de vivienda y equipamiento comercial y turístico, con
edificación en baja altura en el sector costero. Se continuará la tendencia a densificarse en la
zona alta, mientras la baja costera debería mantener, en general, su actual densidad, la que se
considera conveniente para las dimensiones de su borde costero.
25
8.2.- Desafíos urbanos
• Puchuncaví:
Los desafíos que presenta el análisis de la evolución del pueblo de Puchuncaví son definir y
materializar una estructura de poblado urbano estable, de servicios y equipamiento para el total de
la comuna. Vale decir, por una parte estructurar una forma urbana que responda a las
necesidades de sus habitantes (consolidar vialidad, definir equipamiento a nivel de barrios,
consolidar un sector central de servicios a nivel urbano, establecer la escala y la densidad
apropiada a su vocación urbana y espacial) y por otra adquirir la escala y la conformación de un
centro de servicios a nivel comunal, a nivel de la evolución y desarrollo que están teniendo, y
tendrán, las localidades y las urbanizaciones costeras de la comuna.
Figura N°2: Evolución urbana localidad de Puchuncaví
26
• Ventanas:
Los desafíos que plantea la evolución urbana de Ventanas dicen relación con la formación de una
red vial estructurante que de una conectividad fluida tanto al interior de la localidad como hacia sus
áreas vecinas y especialmente hacia sus zonas costeras aledaña. De igual modo el mejoramiento
de su nivel de urbanización general (pavimentos, servicios sanitarios, electrificación) asimismo
establecer condiciones de uso en las diferentes zonas que permitan la coexistencia, sin
interferencias ni conflictos, de los diferentes usos urbanos que conviven en balnearios de carácter
popular como es este. Pero sin duda, su mayor desafío es establecer un nivel estructural de
calidad urbana para el poblado, en consideración que va en camino a pasar de simple balneario a
centro urbano permanente de crecimiento acelerado, estableciendo normas, usos, límites,
densidades, vialidades, equipamiento, sectorizaciones etc., que permitan darle forma urbana de
conjunto, revertiendo su actual tendencia de crecer en base a yuxtaposición de urbanizaciones, lo
que no hace ciudad.
Por otra parte, es interesante tomar nota que el crecimiento del poblado de Ventanas, está
abarcando las planicies superiores tanto hacia el sector interior, uniéndose con el poblado de la
Greda, como hacia el sector de Horcón, tendiéndose a unir con este poblado a través del sector La
Chocota y también a través del sector de borde mar de la península entre Ventanas y Horcón. De
esta manera se está ante el desafío de la formación de una conurbación comunal de grandes
proporciones, que debe ser normada y regulada, a fin de definir su estructura urbana y las obras
públicas necesarias para su desarrollo, considerando que, al revés del crecimiento en el sector
Maitencillo, aquí la acción privada es muy débil y se requiere una intervención potente desde el
sector público.
Figura N°3 Evolución urbana localidad de Ventanas
27
• Horcón
Los desafíos que plantea su evolución urbana dicen relación con un mejoramiento drástico de sus
condiciones de urbanización (al igual que Ventanas), en especial de una vialidad estructurante que
asegure un buen funcionamiento del cuerpo urbano en su conjunto y una conectividad fluida con
sus áreas aledañas, especialmente hacia los sectores costeros. Desde el punto de vista de los
usos urbanos, se deben dar las condiciones necesarias, en cuanto a zonificaciones de uso de
suelo, para que todas las actividades que coexisten se puedan desarrollar sin interferencias ni
conflictos, pero manteniendo su interacción y convivencia, que es el “ethos” del lugar. De la misma
manera, desde la perspectiva del paisaje urbano, de especial importancia en esta localidad, las
condiciones de densidad y altura deben ser establecidas de modo de no romper la fragilidad
paisajística de la caleta y su área urbana que constituye su fondo escénico. Ello lleva a definir
zonas consolidadas de alta densidad pero baja altura en el área central costera y otras de
crecimiento en los alrededores, donde si pueden darse condiciones distintas o mas proclives a los
actuales desarrollos inmobiliarios. Otro desafío importante que señala la evolución urbana de
Horcón es la mantención del dominio y acceso público al borde costero del litoral del sector.
Figura N° 4 Evolución urbana localidad de Horcón.
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• Maitencillo:
Los desafíos que presenta la situación actual de Maitencillo apuntan a lograr una conformación
urbana (cualitativa y cuantitativa) que le acerque a la imagen de los balnearios que se desarrollan
hacia el norte en las comunas vecinas, lo que dice relación con una buena red vial estructurante,
que contribuya a discriminar el tránsito interior del costero y permita la conformación de un vía
costera a la altura del nivel desarrollo y crecimiento y de las inversiones que se están haciendo el
área, junto con ordenar los usos en el borde, establecer zonas de equipamiento congruentes con
las áreas de residencia permanente y establecer densidades y normativas de constructibilidad que
distingan sectores y resguarden el patrimonio paisajístico del lugar.
Figura N°5: Evolución urbana localidad de Maitencillo.
29
IV.- MEDIO AMBIENTE
Los antecedentes demográficos unidos a las características del territorio y la multiplicidad de

actividades productivas que se realizan actualmente, han convertido a esta zona en un lugar
extraordinariamente sensible y vulnerable desde el punto de vista ambiental. Sintéticamente, los
temas ambientales de mayor interés son: la contaminación del aire, suelo y agua, los residuos
sólidos domiciliarios e industriales, la compleja coexistencia espacial de actividades distintas y a
veces incompatibles, la existencia de áreas de gran valor para la biodiversidad de la región y el
país. Todo ello en un territorio que ofrece grandes posibilidades de desarrollo económico y social a
partir de sus recursos naturales y potencialidades ambientales, hasta ahora insuficientemente
aprovechadas, como es el borde costero, los recursos marinos, los sitios de biodiversidad, los
recursos hídricos, su potencial portuario respecto del eje bioceánico y, en general, su belleza
escénica.
Los efectos que pueda tener el desarrollo futuro, especialmente en el frente costero, como
producto de mejores condiciones de infraestructura sanitaria, pueden significar una saturación y
consecuente deterioro de los espacios naturales que forman la base sobre la cual se justifica el
emplazamiento de las personas en el lugar.
El frente costero en sus zonas de acantilados principalmente, es hábitat de una gran diversidad de
aves. Los cursos finales de los esteros Catapilco y Puchuncaví, a pesar de la alta intervención
antrópica, mantienen igualmente una cantidad importante de avifauna. En quebradas y laderas de
la cordillera de la costa, existe una cantidad de pequeñas unidades de flora autóctona, que
eventualmente podrían ser alteradas por la presencia humana en forma de explotaciones agrícolas
y especialmente por condominios que puedan hacer un uso intenso del suelo natural. La pérdida
de estos valores produciría una degradación del entorno, con la consiguiente desvalorización
general de los suelos comunales. Dentro del área reglamentada por el Plan, se encuentra una
zona de bosque de Belloto del Norte, declarada Monumento Natural, por lo que se establecer
normas que aseguran su preservación y manejo adecuado del sector. Dentro de la zona
reglamentada, no se permiten actividades que digan relación con la explotación de la vegetación.
Se mantienen en este sentido las restricciones establecidas anteriormente respecto a la
vegetación nativa detectada y regulada en instrumentos anteriores, las que se precisan y
acrecientan.
En cuanto a los cauces, cuencas y lagunas que se encuentran dentro de las zonas normadas por
el presente estudio, están reguladas en la Ordenanza Local, y desde ellas no se extraen recursos
hídricos significativos. La fuente de agua que permitirá alimentar de agua potable a los balnearios
del litoral norte del río Aconcagua, está ubicada fuera del área en estudio. Por otra parte el estudio
del paisaje determina como uno de los valores del área de estudio, las cualidades visuales de
cada unidad territorial de paisaje, ya sea por áreas homogéneas de visualización y/o puntos o
secuencias principales de visualización. En forma consecuente, el Plan Regulador salvaguarda la
calidad escénica del área normada mediante usos de suelo, condiciones de accesibilidad y
condicionantes urbanísticas que impidan la obstrucción de la visibilidad de ésta (relacionado con
coeficientes de ocupación de suelo, superficies prediales, alturas máximas permisibles, etc.).
Los principales recursos o elementos paisajísticos y turísticos de las zonas urbanas se encuentran
localizados en el borde costero, donde se establece una Zona Especial Costera (ZEC) con vías de
acceso a los puntos más notables. Los sectores donde se emplazan las caletas de pescadores
artesanales, se encuentran circunscritas a las superficies actuales, permitiéndose en ellas los usos
respectivos como una excepción a la preservación generalizada del borde costero (ZEQC).
Respecto a las laderas que conforman la cuenca visual de dichos recursos, se limita la altura de
las edificaciones, favoreciéndose su implantación adosada a la ladera, para mantener condiciones
de paisaje y evitar desprendimientos de suelo como producto de excavaciones y construcciones.
Se incorporan zonas de valor paisajístico (ZEC y ZEN), para las cuales se establecen normas para
su valorización y preservación además, con las facultades que tiene el instrumento del Plan
Regulador, se proponen nuevas vías y senderos peatonales que favorecen el acceso a bienes de
uso público en el borde costero (playas y acantilados), principal recurso paisajístico y turístico de
la comuna.
No existen, dentro de las áreas urbanas definidas, inmuebles declarados monumentos nacionales,
ni zonas de conservación histórica ni natural.
30
V.- SINTESIS DEL DIAGNÓSTICO
1.- ASPECTOS GENERALES
La comuna de Puchuncaví presenta un conjunto de particularidades que le confieren una

complejidad especial. Es una comuna que concentra cuatro áreas urbanas mayores y ocho
menores, donde predomina lo rural, inserta entre la cordillera de la costa y el mar.
Sin embargo se ha consolido junto a un borde costero altamente urbanizado y en crecimiento. Allí
se concentra una población flotante que supera con creces a la población estable de la comuna, y
que trae requerimientos diferentes a los que se manifiestan durante todo el año. Su vocación
históricamente agrícola, ha dejado así paso a una actividad turística que se asienta en el borde
costero, al igual que lo hace la actividad pesquera artesanal y una actividad industrial de primer
nivel, que a su vez se apoya en uno de los puertos mayores de la región.
Todos estos aspectos forman un contexto en el que se desenvolverá el futuro de la comuna y

especialmente su ordenamiento territorial, el que será clave para acoger adecuadamente las
demandas futuras por una mayor calidad de vida y progreso de sus habitantes.
2.- CONFLICTOS DEL ACTUAL PLAN REGULADOR
Los principales conflictos que se pueden visualizar en relación a la planificación urbana vigente,
son los siguientes:
• Las Áreas Urbanas y de Extensión Urbana fijadas por el Plan Regulador de 1988, han sido
sobrepasadas más allá de los límites urbanos establecidos por dicho Plan Regulador
Comunal. Esto ha sucedido especialmente en todas las localidades costeras de la comuna
y en mucho menor grado en aquella interior (Puchuncaví).
• La zona industrial comunal, ha resultado insuficiente en su extensión para el desarrollo de

la actividad económica en la bahía y ha sobrepasado los límites establecidos, lo que ha
entrado en conflicto con las localidades pobladas aledañas como Ventanas y La Greda.
• En las zonas costeras de turismo y esparcimiento no se ha respetado el uso del suelo

definido por el Plan Regulador vigente, transformándose el sector, generándose conflictos
de uso entre éstas.
• La estructura vial se consolidó solo en sus vías estructurantes. Con respecto a la vialidad
secundaria, esta no se ha materializado, dejando grandes sectores sin acceso,
especialmente en el sector costero, impidiendo un normal desarrollo de las actividades
productivas, habitacionales y recreativas de la comuna. En lo que corresponde a las vías
propiamente urbanas, se han revisado los trazados definidos en el Plan Regulador actual
pero que no se han materializado, donde persisten hasta ahora en forma agravada, los
problemas de accesibilidad interna ya detectados a fines de la década del 80, cuyas
principales dificultades se observan en la vía de acceso a Horcón, en la Avenida del Mar en
Maitencillo y en la vialidad de acceso y estructuración de la parte alta de Ventanas, para los
cuales se definen nuevas características en la presente normativa.
3.- PERCEPCION CIUDADANA DE CADA UNA DE LAS LOCALIDADES.
A través de la realización de Talleres de Participación Ciudadana cuyo objetivo fundamental fue

recibir la información y la percepción de los problemas, conflictos o logros que están provocando
los niveles de urbanización existentes y las actividades del habitar en cada una de sus localidades
definidas como centros urbanos comunales, se obtuvo un diagnóstico de su realidad, en la visión
de sus propios habitantes, así como también una percepción de la identidad propia de cada
localidad, sus singularidades y perspectivas, es decir el “ethos” de cada lugar, su “carácter” o
“modo de ser” que –de acuerdo al sentir de sus habitantes- debiera quedar reflejado en la
planimetría y normativa propuesta.
A continuación se expone una síntesis de los resultados de cada uno de los Talleres de
Participación ciudadana realizado.
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A.- Localidad de Horcón:
La localidad presenta problemas en su estructura vial que están provocando un grado creciente de
dificultad en el desarrollo de las diferentes actividades que allí se desarrollan y en la calidad de
vida de sus habitantes, por lo que surge como uno de los problemas centrales a los que se debe
abocar el nuevo Plan Regulador, ya que la trama vial no permite un circuito fluido de entrada y
retorno de los vehículos, situación que por supuesto se agrava en los periodos de concurrencia
masiva de visitantes (veranos y fin de semanas), además que está incompleta y presenta un
desarrollo irregular en sus anchos de vías y en su trazado.
Horcón no posee un sistema público de agua potable ni alcantarillado, y estos servicios son
provistos por un conjunto de sistemas que se han ido sumando para dotar de estos servicios a sus
habitantes.
El desarrollo residencial de Horcón se está concentrando en el sector alto poniente, a través de

conjuntos o villas que se integran precariamente a la trama urbana central, cortando, en alguna
medida la fluidez del paso hacia el sector sur y obligando a los vecinos a hacer grandes rodeos
para acceder a estos sectores a través de huellas o caminos de tierra, situación que se agrava en
invierno a causa de lo intransitable de los caminos.
Se debe solucionar, sin destruir la convivencia de múltiples actividades en el borde costero (pesca,
comercio, recreación), su apertura total al uso público. Reconocer el derecho adquirido histórico de
la función caleta del poblado, la cual debe coexistir con la creciente función turística que también
ha pasado a se parte integral de la realidad urbana de la localidad. Una convivencia ordenada de
las diferentes actividades costeras es el punto central de las demandas ciudadanas en el borde
costero.
B.- Localidad de Ventanas.
Ventanas, por su cercanía el área industrial de la bahía de Quintero, es la localidad que ha

experimentado el mayor crecimiento en número de viviendas y habitantes permanentes de la
comuna, sobrepasando largamente el límite urbano fijado por el actual Plan Regulador. Este
desarrollo se está concentrando en el sector alto, donde se ha conformado un importante eje de
desarrollo residencial (sector La Chocota), que tiende a unir esta localidad con la localidad de
Horcón, a través de conjuntos o villas que se integran precariamente a la trama urbana, sin
urbanización o con una muy deficitaria.
La realidad de Ventanas no es de un balneario tipo Maitencillo, que vive a la espera de los turistas
como una localidad netamente turística, sino más bien como Quintero, una ciudad que tiene vida
urbana permanente y que tiene además un borde costero recreativo, que recibe importantes
cantidades de visitantes ocasionales o temporarios, debiendo convivir ambas realidades.
Ventanas, como estructura urbana permanente, presenta serios problemas de funcionalidad en la

actualidad. No existe una trama vial estructurante bien establecida que permita un circuito de
movilización colectiva fluida. El sector alto, donde se desarrollan nuevos circuitos fuera del límite
urbano, no cuenta con vialidad estructurante y su acceso es dificultoso a través de calles vecinales
y huellas que en el invierno se hacen intransitables para los vehículos. A excepción de la vía
pavimentada que une Ventanas y Horcón, no existen otras vías con algún grado de consolidación
y sólo caminos secundarios intransitables en invierno.
Al igual que Horcón, Ventanas no posee un sistema de agua potable y alcantarillado proveniente
de una red pública. Solo existen sistemas alternativos que abastecen el sector urbano consolidado
y sistemas particulares en los sectores altos. Las nuevas urbanizaciones realizadas fuera del
límite urbano solucionan sus problemas de agua y alcantarillado dentro del alcance de sus
posibilidades. Solo la parte central tiene colector.
En general existe la percepción de que faltan espacios públicos. Existe solo una plaza para toda la
localidad. No existen sectores de juegos infantiles ni deportivos para la comunidad.
El turismo en Ventanas se da en dos niveles: el de veraneantes en las casas permanentes que se

integran al poblado, lo que no genera conflicto urbano, y los visitantes ocasionales o de fin de
semana, que vienen en buses y son generalmente de muy bajos recursos, lo que genera conflictos
de saturación y problemas de salubridad e higiene, en la calle del borde costero.
32
C.- Localidad de Puchuncaví.
Puchuncaví posee una trama vial consolidada en su área urbana, con calles bien definidas y
pavimentadas, que conforman un sistema vial adecuado las necesidades de la localidad.
El sector urbano está bien abastecido de agua potable y alcantarillado a través de una concesión
que tiene la empresa sanitaria ESVAL. Es la única localidad de la comuna que tiene servicio
público sanitario, pero se aprecia insuficiente para las nuevas urbanizaciones que se están
desarrollando en la periferia, fuera del radio urbano.
Las áreas de crecimiento de la localidad son dos. El sector oriente, hacia el cementerio, donde se
han desarrollado conjuntos habitacionales con financiamiento del sector público (SERVIU) y hacia
el sector norte, en el cual se ha desarrollado un crecimiento urbano paulatino, adyacente a la
carretera F30-E, el cual tiende a unirse con Rungue.
Puchuncaví, al decir de sus vecinos, presenta una alta insuficiencia de equipamiento urbano y
público. Solo existe, como lugar público a nivel urbano, la plaza central. Faltan más plazas y
sectores de juegos infantiles, centros juveniles o de tercera edad etc. No existen centros vecinales
que conformen barrios. Existe un sector central donde está la medialuna, el que es visto por la
comunidad como un potencial parque autóctono que podría tener trascendencia turística,
rescatando el sentido campestre original del pueblo, y que se ha ido perdiendo.
D.- Localidad de Maitencillo.
Maitencillo es el principal balneario comunal y uno de los principales a nivel regional, conformando
una realidad urbana y humana propia, distinta e independiente al resto de la comuna, lo que es
claramente percibido por sus habitantes. A diferencia de las otras localidades, la “voz” de
Maitencillo no es la de sus habitantes permanentes, sino la de sus ocupantes temporales. Desde
la percepción de éstos, el vocablo apropiado sería –no el “ocupantes”- sino el de “habitantes”
temporales. Esto es dado así por una tradición histórica de ocupación del balneario en base a
casa de veraneos unifamiliares que han ido pasando de generación en generación. En esto se
asemeja a los balnearios situados al norte de la comuna (Cachagua, Zapallar). Pero a diferencia
de éstos, Maitencillo recibe también una cantidad importante de visitantes ocasionales que
presionan su borde costero, sin mayor compromiso con la estructura urbana general de la
localidad. Esta forma de habitar el balneario, implica una presión adicional sobre esta estructura
urbana, en especial sobre su borde.
Maitencillo solo posee una vía estructurante que es la Avenida del Mar. la que debe ser mejorada
sin que pierda su carácter de paseo. Hay que regular su ancho y su perfil que es discontinuo. La
Av. del Mar debe asegurar el acceso a la playa en toda su extensión, incorporando las diferentes
actividades que allí se desarrolla. Este aspecto, referido más a un “proyecto urbano”, ha sido
encargado por los vecinos a una oficina de arquitectos para su desarrollo, lo que constituirá un
insumo para el Plan Regulador.
Las zonas de crecimiento deben ser incorporadas al área urbana para que puedan ser
normalizadas y definir su vialidad, Hay que cuidar y asegurar la continuidad de la trama urbana.
Maitencillo, al igual que los otros centros urbanos de la comuna (a excepción de Puchuncaví), no
tiene un sistema de agua potable y alcantarillado público regular (a través de una empresa
sanitaria).
Hay que cuidar las zonas de vegetación autóctona que aún pueden protegerse. Hay que cuidar el
paisaje natural que es propio de Maitencillo y que está en peligro por la proliferación de
urbanizaciones.
El Maitencillo que se quiere es esta mezcla de lo natural y lo edificado que tiene hasta ahora. Que
pueda mantener su paisaje natural. Hay que cuidar la densidad. Que se mantenga baja en los
sectores costeros y pueda aumentarse en los sectores altos de acuerdo a la existencia de terrenos
grandes. Que en general mantenga una imagen parecida a la actual.
En el sector alto, colindante con la carretera se ha consolidado un sector de comercio y servicios.

A partir de ella se puede establecer un sector de expansión con sitios grandes. No hay núcleos de
equipamiento público para la población flotante en el borde costero.
33
4.- POBLACIÓN Y FORMAS DE POBLAMIENTO
La evolución de la población estable de las localidades urbanas, si bien es un dato importante a la

hora de diseñar las áreas urbanas, no resulta tan relevante como el comportamiento
experimentado por la población flotante.
De acuerdo a la cantidad de personas en la playa en un día tipo, puede afirmarse que más que
duplican la población estable de las cuatro localidades al 2004. Si se considera además que gran
parte de los veraneantes y residentes de temporada no van a la playa todos los días, se confirma
la aseveración respecto a la importancia de la población flotante al momento de analizar
comportamientos futuros.
Las formas de poblamiento responden a tres tipos:

• el más simple, por agregación de unidades individuales en el relleno de lotes y terrenos en
los intersticios urbanos del área urbana actual;
• uno más complejo generado por ocupaciones masivas de predios de tamaño grande, que
se reparten entre los adquirentes en comunidad, los cuales posteriormente regularizan
títulos individuales al margen de las reglamentaciones urbanas, y
• un tercer tipo también de ocupaciones masivas, pero en este caso en condominio con uso
privado y acceso exclusivo a los propietarios, desvinculándose del área urbana próxima o
circundante.
Las demandas de suelo a futuro provendrán principalmente del tercer tipo, dado que la
determinación de zonas de extensión urbana tiende a inhibir el segundo tipo. La demanda sobre
los espacios públicos de borde aumentará y habrá pugnas por los accesos a esos bienes públicos.
En teoría estas formas de condominio prescinden de la ciudad de sus proximidades, pero en la
realidad presionarán por mejores vías de acceso, servicios de aseo, áreas verdes y alumbrado
público, Policía, Bomberos, Asistencia Pública, y otros servicios urbanos y comerciales.
Las normas que regulen el tamaño mínimo de los predios así como la intensidad de su ocupación,
se deberán concebir pensando en las condiciones paisajísticas y de accesibilidad que cada unidad
presente, de modo de mantener la valoración del paisaje que en la actualidad la población local
percibe como uno de sus principales valores. Todo lo anterior sin perjuicio del cumplimiento de los
requerimientos necesarios en materia de obras de urbanización que requiera cada iniciativa.
Cada una de las localidades contiene particularidades propias, a la vez que tiene requerimientos
que las distinguen. Será necesario en consecuencia, constituir el desarrollo del hábitat urbano en
la modernidad adecuada.
34
5.- ÁREA TERRITORIAL OCUPADA
Como se dijo anteriormente, las formas de ocupación que predominarán hacia delante,
corresponden al uso de grandes paños en una situación de condominios exclusivos que se dotan
de sus propios servicios y accesos, constituyendo cada uno de ellos una barrera para los efectos
de lograr una continuidad urbana que permita las necesarias accesibilidades y complementaciones
entre zonas, sectores y barrios de este continuo urbano en que tenderá a transformarse el borde
costero.
Esta forma de ocupación puede ser igualmente la causa de muerte del territorio, al negar el borde
costero a la comuna, toda vez que es evidente que el futuro de la comuna se traslada desde el
interior (el campo) al borde (el mar).
Si no se determinan formas de regular los agrupamientos de condominios, su emplazamiento y

vías de acceso, terminarán haciendo imposible la continuación costera de una vía que relacione
todos los balnearios por el borde o por sus inmediaciones, tal como lo es al norte de Maitencillo o
al sur del río Aconcagua.
La ocupación indiscriminada de borde costero, sin establecer áreas de preservación ecológica y

paisajística, y sin consolidar espacios naturales de uso público, terminará además produciendo
una notable baja en la calidad del espacio natural, en torno a las áreas construidas.
La determinación de áreas urbanas que se haga, deberá considerar las situaciones anómalas que
ya se encuentran consolidadas, proponiendo formas de integrarlas al orden que se establezca,
buscando generar condiciones para que los propios vecinos aporten a la construcción de aquellas
estructuras que sea necesario adecuar para dar continuidad a vías y generar los espacios públicos
que sean necesarios para estructurar barrios o sectores.
Aquellos sectores que se mantengan como zonas de extensión urbana fuera de los límites de las
áreas urbanas que se definen, deberán asegurar las continuidades respecto a las áreas
consolidadas, a la vez que permitir la estructuración de una vía costera que valorice e integre el
litoral comunal y lo incorpore al patrimonio público.
6.- ACTIVIDADES Y FLUJOS
Las principales actividades productivas a futuro, estarán ligadas a lo portuario e industrial en la

bahía de Quintero, y a lo turístico desde allí hasta el límite comunal norte. En consecuencia, el
desarrollo futuro es un desarrollo de borde.
Las actividades y los flujos que se emplacen en esa franja serán los prioritarios y la manera como
se asegure que ellos obtienen un uso eficiente del suelo, a la vez que eficiente y sustentable para
toda la comunidad, será el gran desafío de la organización y distribución del territorio para acoger
adecuadamente esas actividades y flujos.
Los espacios para esas actividades, se han proyectado con un crecimiento hacia el interior,
estableciendo límites a la intensidad de uso del frente costero.
La determinación de usos exclusivos en ciertas zonas urbanas, puede llevar a segregaciones

mayores a las que ya se observan en las ciudades. Por tal motivo, se han considerado en las
normas propuestas, las posibilidades de usos compatibles que agreguen diversidad a los espacios
urbanos, con los debidos resguardos para que unas actividades no inhiban o degraden a otras.
7.- ESPACIOS CONSTRUIDOS Y REDES VIALES
Si bien aumentan los espacios construidos y su intensidad de ocupación, en especial en las

localidades costeras, no aumentan al mismo ritmo las vías destinadas a estructurar esos nuevos
sectores. Por una parte carreteras que mejoran su estándar, tanto en el tipo de carpeta, su ancho
y trazado, y por otro los nuevos sectores se desarrollan por medio de mínimas vías locales. La
carencia de vías estructurantes intermedias se verá agravada en el corto plazo, pues la mayoría
de las agregaciones urbanas se han hecho con prescindencia de los flujos futuros que usarán
esas vías, las que de mantenerse en sus precarias condiciones actuales presentarán dificultades.
Los nuevos espacios construidos, tienden a situarse entre áreas urbanas consolidadas,
principalmente entre Ventanas y Horcón y entre este último y Maitencillo. Este proceso de
localización tiende a la conformación de un continuo urbano en el borde, pero el modo como se
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emplazan y especialmente el modo como cada cual accede, no tiende a la conformación de una
ciudad en un territorio extenso, sino mas bien a la sucesión de conjuntos independientes, que no
aportan nada al total ni producen un fenómeno urbano que traiga los beneficios de la
aglomeración, en términos de diversidad, equipamiento complejo, interacción entre personas y
oferta de espacios urbanos variados para el encuentro y solaz de las personas.
En consecuencia, dado que el desarrollo será de borde, el que será ocupado en la totalidad del
frente comunal, el desafío consiste en dotarlo de una vía que vincule y relacione a las diversas
partes que lo compongan, asegurando el goce del paisaje costero y el acceso público al borde.
8.- MEDIO AMBIENTE
Al hablar de desarrollo de borde, se está hablando de aprovechamiento de valores naturales

escasos, que es necesario mantener y preservar, en cuanto ellos son la razón de ser de la
ocupación del citado sector.
Descuidar el entorno, amenazando los recursos naturales tanto de paisaje y clima así como de
flora y fauna, implica desvalorizar la base de sustentación del desarrollo local. Por otra parte,
concebir una ocupación del territorio con prescindencia del reconocimiento de la existencia de
actividades y población local que forman parte de los valores comunales, es desaprovechar la
identidad local como factor de desarrollo. La relación del visitante con el pescador, con el artesano
y con el campesino, constituye un valor que no solo no hay que perder, sino que hay que valorar
incorporándolos como recursos locales que confieren identidad al territorio, agregándole valor.
Integrar la diversidad, armonizando y respetando roles, geografía y culturas locales.
La preservación de valores paisajísticos y ambientales en el borde, en cuanto acantilados, cuerpos

de agua, masas vegetacionales y lugares singulares, no sólo representa valores ambientales en
términos conservacionistas, sino que agregan diversidad y consecuentemente valor al medio
fuertemente demandado para fines turísticos y recreacionales, espacios que en la medida que
posean esos recursos con diversidad y abundancia, aumentarán en su demanda y en
consecuencia en su valor. La normativa establece relevar y abrir al desarrollo los bienes naturales
del espacio territorial y marítimo de la comuna, con los debidos resguardos para su preservación.
Después de décadas de daño a la atmósfera y suelo comunal, se abre la posibilidad de recuperar

y valorizar el entorno rural de los centros poblados. Así como el borde será presionado para
ocupaciones de condominios de temporada, el territorio interior será demandado en forma
creciente para la formación de quintas y parcelas de agrado e incluso de viviendas permanentes
para personas que desarrollen sus actividades productivas en el Gran Valparaíso.
El aumento de las actividades industriales y portuarias en la bahía de Quintero, puede transformar

a los sectores rurales de la comuna en alternativa de emplazamiento de viviendas de alto nivel en
quintas y parcelas que aprovechen las condiciones naturales del área y se apoyen en la vialidad
estructurante y extracomunal de buen nivel ya existente e incrementada por medio del
mejoramiento de la vía que sale desde Puchuncaví hacia Valle Alegre, para unirse con el Camino
Internacional a la altura de Colmo.
9.- RECURSO SUELO Y EXPANSIÓN URBANA
El recurso suelo en la comuna de Puchuncaví no es aún un recurso escaso. Tiene grandes

disponibilidades de territorios aún no ocupados y con aptitud para ocuparse. Distinta es la
situación del recurso “suelo urbano” si por tal entendemos aquel que tiene factibilidad de
urbanizarse, de adquirir categoría urbana, por su accesibilidad, su cercanía a los equipamientos
urbanos o su factibilidad de ser provisto a costos normales de servicios de agua potable y
alcantarillado. Este es escaso, fundamentalmente por la insuficiencia actual de los servicios
públicos de agua y alcantarillado y la vialidad estructurante.
Esta particularidad ha determinado que la mayoría de los desarrollos inmobiliarios o los más
importantes, hoy se estén dando fuera del contexto urbano, en espacios rurales,
autourbanizándose, con mayores o menores recursos, lo que complica y deja fuera del marco
regulador comunal a estos desarrollos, que están determinando la conformación del espacio
territorial de la comuna.
No cabe duda que el mercado inmobiliario ha descubierto que el territorio costero de la comuna de
Puchuncaví presenta inmejorables condiciones para iniciativas de carácter masivo para sectores
medios y medios altos, a partir de Horcón hacia el norte, aunque deberá disputar este borde
36
costero central con las urbanizaciones de corte masivo popular, las cuales vienen desde el sector
sur y ya tienen algunos enclaves en el sector. En esto se está produciendo una interesante disputa
por la ocupación de este territorio, que se puede extender hacia el de la península de Ventanas,
entre una ocupación masiva popular y otra, también de carácter masiva, pero en sectores medios
y medios altos. Los proyectos que a futuro se desarrollen, dirán si la ocupación de esta meseta
costera será al estilo de la planicie superior de Maitencillo (discriminada hacia los sectores altos) o
de la planicie superior de Ventanas (discriminada hacia los sectores bajos) o bien se de una
ocupación mixta como sucede en Papudo o el mismo Maitencillo en sus sectores antiguos.
En todo caso parece ser que la actual tendencia de ocupación del suelo en base a sistemas
cerrados tipo condominios tiende a generar una ocupación discriminatoria, al convocar a estratos
sociales homogéneos nivelados por sus recursos económicos y sistema cultural de vida. Es una
forma de ocupación territorial distinta a la tradicional, en la cual la tendencia era construir ciudad,
vale decir una estructura urbana integrada, que aún conteniendo sectores diferenciados, reconocía
una misma identidad.
En el caso de Maitencillo hay que cuidar esta integración, que está en la base de su identidad
como balneario y representa muy bien un estilo y modo de ser chileno, diferenciado pero integrado
en un estilo pueblerino (como es el caso también de Papudo), donde la interacción social permite
el surgimiento de potentes espacios públicos que son la riqueza del lugar, como las antiguas
plazas de las ciudades. Esto porque la actual tendencia de ocupación territorial de Maitencillo
(especialmente en su sector alto) tiende a continuar los desarrollos habidos desde Cachagua
hasta el límite sur de Papudo, donde se ha producido una discriminación social clara, en favor de
los estratos más altos de la sociedad. No es el caso de los sectores medios ni medios altos que
han sido los ocupantes históricos de Maitencillo, que se reconocen en un sistema mucho más
abierto y participativo, con capacidad de integración e interacción, que es valiosa en la medida que
permite la convivencia social y la vivencia de los espacios públicos, que son los que hacen ciudad.
Por otra parte. en el otro extremo, en el área sur de la comuna, se puede reconocer también otro
tipo de discriminación, no buscada pero que es propia de los estratos bajos de la escala social,
que también tienden a formar “ghettos” en la precariedad de su vivir y estilo cultural.
Este es un tema sensible para definir el estilo de ocupación territorial tanto de la península de
Ventanas, por el sur, de la franja costera central y de la planicie superior de Maitencillo por el
norte. Es claro que en la franja costera central hay dos fuerzas urbanizadoras que considerar y a
las que se les dará mayores o menores posibilidades de avanzar, en la medida de las
condicionantes de desarrollo que se establezcan para el área: o el modelo popular que viene del
sector sur o el modelo exclusivista alto que viene del sector norte. O bien un modelo integrador
que acepte ambas tenencias del suelo.
En todo caso aparece como un objetivo importante de la planificación del desarrollo territorial de la
comuna la integración territorial del borde costero de la comuna, desde Papudo hasta Ventanas,
que permita una alternativa de recorrido turístico e integre las iniciativas inmobiliarias de la zona,
de modo de rescatar para el dominio público el paisaje costero de este borde abalconado hacia el
horizonte marino, y lo integre al recorrido del borde que viene desde Papudo. De otra manera el
borde costero de la comuna tenderá a permanecer inaccesible y oculto, proclive a ser privatizado
de hecho. Este no es solo una problemática de la tenencia o el mercado del suelo. Aquí esta en
juego también la identidad del espacio comunal, la que ha asumido que el eje de su desarrollo
está en el borde costero y no en su interior como fue originalmente.
En cuanto a la actividad industrial - portuaria, que ocupa un importante espacio territorial en el

sector costero sur de la comuna, se asumen las afirmaciones hechas por los responsables de esta
unidades productivas en cuanto a que no está prevista una demanda territorial mayor a la
existente que pueda amenazar a las áreas urbanas actuales. El problema territorial más serio que
se percibe es que esta actividad genera un entorno contaminante, desde el punto de vista
medioambiental, que entra en conflicto con sectores poblados tanto del área de Ventanas como
del sector La Greda. Este conflicto deberá normalizarse a través del instrumento de planificación
intercomunal, a fin de permitir que ambos desarrollos se realicen sin interferencias.
En relación a la situación del suelo urbano de los centros poblados, en el caso de Ventanas, éste
aún está en una etapa de ofrecer disponibilidad para nuevos desarrollos al interior de sus límites
urbanos para equipamiento público, que debe ser aprovechado para estos fines, considerando su
crecimiento poblacional. En lo residencial, los nuevos desarrollos se concentrarán en la parte alta
tanto hacia el sector La Chocota y en la parte baja hacia el sector La Greda. Es probable que la
velocidad de ocupación no sea tan alta como lo ha sido en esta última década, lo que dependerá
de la movilidad de las fuentes productivas del sector, el turismo y la industria. También es probable
que surjan nuevas iniciativas inmobiliarias de tipo turístico tanto en este sector como en el sector
Horcón, de corte popular, a través de sistemas cooperativos o asociativos que permiten acceder a
centros de veraneo a sectores de bajos recursos. Es necesario controlar este uso del suelo, ya
37
que por la envergadura de esta ocupaciones territoriales, son determinantes en la definiciones
territoriales de vastos sectores, como está pasando por ejemplo en el borde costero de la
península de Ventanas, entre Ventanas y Horcón, sector de grandes posibilidades turísticas, pero
que por la falta de estructuración territorial, está siendo ocupado en base a la construcción de
conjuntos de veraneo popular con poco orden y sin urbanización.
En el caso de Maitencillo, el suelo urbano esta siendo altamente demandado por conjuntos de
segundas viviendas para sectores medios y medios altos. Existe disponibilidad de espacio para
ello en la planicie superior. Sin embargo esta ocupación intensiva plantea nuevas demandas
urbanas a la localidad en cuanto a accesibilidad, mejoramiento de vialidad, estacionamientos,
mejoramiento del borde costero, del equipamiento comercial y de salud, además del mejoramiento
de la infraestructura de agua potable y alcantarillado. Dada la realidad geográfica de la localidad,
no existe gran disponibilidad de espacio para estos desarrollos (el solo mejoramiento de la Av.
Costanera, en cuanto a regularizar su ancho, será conflictivo por la escasez de suelo para ello). La
comunidad de Maitencillo vive al respecto un dilema que quedó patente en el taller participativo
realizado, donde se interrogaba sobre la conveniencia de aceptar nuevos desarrollos, que si bien
traían modernidad, por otro lado saturaban una situación que ya se hacía difícil. Se preguntaba si
no era mejor abrir nuevas ocupaciones territoriales costeras en otros puntos antes que seguir
saturando las existentes.
En el caso de Puchuncaví, no existe conflicto con incorporar nuevos territorios al sector urbano, de
amplia disponibilidad en su entorno, sin que haya impedimentos para aumentar su cobertura por
parte de la sanitaria que opera los servicios de agua potable y alcantarillado. Dentro del límite
urbano también existe disponibilidad para el relleno, lo que permite que la oferta territorial sea
amplia y variada. Esta disponibilidad permitiría que el desarrollo del espacio urbano se de en
condiciones similares a las actuales en cuanto a densidad y volumen, a fin de mantener ese “aire
rural” que es propio de su identidad.
En el caso de Horcón se debe cuidar igualmente que el desarrollo de su espacio no afecte a su

estilo de caleta urbana, donde lo paisajístico y la interacción entre las distintas actividades con las
propias de la caleta es el sello de su identidad, que no debe perderse por un aumento de
densidades o volúmenes, lo que si puede darse fuera del marco urbano histórico.
En síntesis, se trata de un territorio con una dinámica potente, que requiere pasar desde una etapa
de crecimiento espontáneo (expansión urbana) a una etapa de desarrollo organizado
(consolidación urbana), donde la expansión urbana se encauce y regularice en una visión comunal
sistémica y de conjunto para preparar el futuro.
La regulación del proceso de expansión urbana, requerirá de normas que permitan la

estructuración de una alternativa de consolidación valorizada del borde, para lo cual se está en la
coyuntura precisa. De no actuarse a la brevedad, se habrá perdido la oportunidad del desarrollo
que hoy se vislumbra, no solo como deseable sino además, posible.
Este desarrollo, que si bien tiene al borde como motor principal, puede abrir también el espacio
interior a nuevas formas de ocupación, menos densas e invasivas, que a su vez se sustentan en
las actividades industriales y portuarias de la bahía de Quintero, insertándose con fuerza en el rol
regional futuro.
En esta acción el municipio, como agente principal, debe comprometer a la comunidad toda, para
hacerla partícipe y actor de su propio desarrollo.
38
10.- IMAGEN OBJETIVO Y REQUERIMIENTOS SOCIALES
El diagnostico de la situación actual de la Comuna, visto en la perspectiva del tiempo pasado y del
tiempo futuro, indica que esta comuna esta viviendo una etapa de transición: de una etapa de
crecimiento, vale decir de una etapa de explosiva expansión urbana, a una etapa de desarrollo,
vale decir una etapa de plena consolidación urbana.
La idea fuerza que aparece entonces recurrente en todos los aspectos analizados es la de
consolidar y ordenar el crecimiento urbano que esta teniendo la comuna dotándola de los
niveles de urbanidad y calidad de vida que son propios del avance y la modernidad del país,
consolidándose en su rol dual de comuna residencial permanente y de temporada (turística), en
un territorio integrado y con un frente costero abierto al uso público en su totalidad,
normalizado en su uso y unificado territorialmente .
La etapa de crecimiento ha dejado aspectos positivos que son indicativos y base del desarrollo
futuro que se quiere alcanzar:
El rol comunal: definitivamente hay un cambio de orientación en la vocación comunal. Hay una
inversión de perspectiva: Si antes, hasta el último cuarto del siglo pasado, se miraba hacia
el interior (la agricultura) como soporte económico comunal, hoy, en un giro de 180° se
mira hacia el borde marítimo como elemento que contiene la esperanza de futuro.
El proceso de expansión urbana: definitivamente los centros urbanos de Puchuncaví se están
expandiendo. Después de siglos de casi inmovilismo, propios del ritmo agrícola del
pasado, hoy al ritmo de la actividad industrial y turística, de gran dinámica en el tiempo
actual, los centros urbanos de Puchuncaví se están integrando a la corriente de desarrollo
que marca el tiempo actual del país.
Junto con estos aspectos positivos, existen un conjunto de aspectos controversiales o dificultades,
propias de un proceso de expansión repentino y acelerado, que son los que ahora corresponde
afrontar por los responsables de la construcción del futuro, tanto en el ámbito público como en el
privado.
Los desafíos que la etapa de crecimiento ha dejado como herencia para esta nueva etapa son:
A.- A nivel comunal:
• La definición de una visión sistémica del desarrollo del territorio comunal que integre
tanto el espacio interior rural como el costero marítimo.
• La definición de una vialidad estructurante que integre los espacios territoriales
comunales y los abra al uso y la contemplación pública.
• La definición de la forma, estilo y accesibilidad que se quiere para el borde costero en
las zonas aún en desarrollo (área central costera).
• La definición de los límites y la integración del espacio territorial que se quiere dedicar
a la actividad portuaria – industrial
B.- A nivel urbano:
• La definición de los límites urbanos más convenientes, en cada una de sus

localidades, para acoger sus nuevas áreas urbanas en desarrollo.
• La definición de un ordenamiento interno y de los niveles de urbanización más
adecuados a las características propias de cada poblado.
• La definición del nivel de equipamiento y servicios, en cada localidad, que responda a
los nuevos niveles de demanda, tanto por cantidad como por calidad.
• La definición de la vocación turística propia de cada poblado costero, a fin de
reconocer y recoger esta diversidad y que ella quede asegurada en el ordenamiento
territorial.
• La definición de las normas y prevenciones que posibiliten el resguardo y cuidado del
espacio natural en sus aspectos medioambientales y paisajísticos, que son la materia
prima del desarrollo futuro. Que no se mate la gallina de lo huevos de oro.
De acuerdo a lo anterior surge como un primer concepto sustentador de la imagen objetivo del
desarrollo territorial comunal el de integración en la diversidad: obtener un desarrollo integrador
(físico, funcional y humano) que armonice y otorgue unidad territorial y urbana a la comuna y a sus
centros poblados, reconociendo y respetando su diversidad vocacional, geográfica y humana.
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Como segundo concepto sustentador de su imagen objetivo, propio de esta nueva etapa de
desarrollo, surge el de revelar y abrir al desarrollo los bienes naturales del espacio territorial y
marítimo de la comuna. Como fuente recreativa para los visitantes, como fuente productiva para
los habitantes.
Como tercer concepto sustentador de una imagen objetivo para el desarrollo territorial de la
comuna aparece el de desarrollo de los hábitats urbanos en la modernidad adecuada.
Obtener una estructura y un nivel urbano que recoja la dinámica del crecimiento y otorgue la
calidad de vida, acorde con los estándares modernos, para sus habitantes, con los mismos
derechos (de urbanidad) que los habitantes de otros centros urbanos de la región.
En síntesis, Puchuncaví es una comuna que se orienta hacia integrarse en su realidad

territorial y humana, abrir al desarrollo económico, urbano y turístico los bienes naturales
de su espacio territorial y marítimo y lograr el desarrollo de sus centros poblados en los
niveles de urbanidad y modernidad propios de la realidad actual del país.
C.- A nivel de localidad:
De acuerdo a las particularidades propias de cada localidad, determinadas por los análisis
sectoriales de su realidad urbana y de la opinión de sus habitantes a través de los talleres de
participación ciudadana, se visualizan las siguientes imágenes de desarrollo para cada localidad:
Localidad de Puchuncaví:
• Centro urbano comunal de administración civil y servicios que desarrolla su urbanidad y
espacialidad manteniendo la identidad que está en el imaginario regional: “…ese aire
tranquilo de raíz rural campesina de su origen, que da cuenta del habitar tradicional
chileno”.
Localidad de Ventanas:
• Ciudad costera multifacética, balnearia, portuaria, residencial que desarrolla su urbanidad y
espacialidad reconociendo que en ella conviven dos ciudades: la turística y la residencial.
Debe ordenar la primera, estructurar la segunda e integrar ambas.
Localidad de Horcón:
• Caleta - poblado que desarrolla su urbanidad manteniendo la espacialidad de caleta de su
origen. Su primer desafío es cuidar ésta imagen patrimonial que es su mayor identidad.
Localidad de Maitencillo:
• Localidad de borde y abalconada que se amalgama con la espacialidad de lo rural y
campesino. Su principal potencial, la actividad turística, debe generar un diálogo armónico
y virtuoso con su imagen residencial y carácter apacible, cuidando esta imagen
pueblerina, de densidad media y de convivencia con lo natural y la vegetación.
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VI.- CONTENIDOS GENERALES DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL
PROPUESTO
1.- CONSIDERACIONES BÁSICAS
De acuerdo a los antecedentes sintetizados en el capítulo anterior, relativos a un análisis de las

demandas ciudadanas detectadas en las instancias participativas realizadas, a los indicadores
relevantes de la realidad comunal, al análisis de las disposiciones y alcances del actual Plan
Regulador y al análisis de las realidades intangibles presentes en la realidad espacial, geográfica y
urbana del área territorial en estudio, se visualizan las siguientes consideraciones básicas para la
definición del ordenamiento territorial propuesto:
El área está viviendo una etapa de extensión urbana acelerada, en sus localidades
costeras, que ha sobrepasado largamente los límites urbanos propuestos en el Plan
Regulador que se actualiza, constituyendo una seudo área urbana que se expande al
margen de las regulaciones. Este es un primer problema a asumir. Un conjunto de
aspectos controversiales o dificultades, propias de un proceso de expansión repentina
y acelerada, que son los que ahora corresponde afrontar por los responsables de la
construcción del futuro, tanto en el ámbito público como en el privado.
- Las localidades costeras presentan en forma cada vez más clara, una realidad dual:
son simultáneamente áreas urbanas permanentes para un segmento de la población
comunal (mayor en Ventanas –Horcón y menor en Maitencillo) y al mismo tiempo
soporte urbano temporal para una población flotante cada vez más importante.
- Lo anterior, que constituye un segundo problema urbano a regular, demanda que la

acción normativa en su orden urbano debe a su vez que ser doble: Por una parte
asegurar en cada una de estas localidades, su “urbanidad permanente” (su
funcionalidad urbana propia), y por otra asegurar su “urbanidad temporal” (su
funcionalidad como balneario costero). La primera forma se centra en las zonas
interiores de las tramas urbanas, la segunda en el borde costero.
- Esta doble realidad, que se regula para hacerla unitiva y complementaria se

manifiesta en forma distinta en cada una de las localidades costeras de la comuna, lo
tiene que ver con la vocación o modo de ser propio reconocible de cada una de ellas.
Horcón, poblado costero que tiene su origen en la caleta de pescadores y que se abre
cada vez más a una función turística recreativa de corte popular. Ventanas, poblado
de vivienda residencial permanente de apoyo al área industrial aledaña y que
mantiene un borde costero recreativo de corte popular de alta demanda estacional.
Maitencillo, balneario de altísima demanda estacional que sobrepasa sus
capacidades territoriales y que lucha por mantener las cualidades originales de
balneario de nivel social medio y medio-alto de aire costero –campestre.
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2.- SINTESIS DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL PROPUESTO
COMUNA DE PUCHUNCAVI: DOS AFIRMACIONES BASICAS
• Un territorio que tiene una dinámica potente y creciente de expansión urbana, que
debe pasar, de una etapa de crecimiento descontrolado, a una etapa de consolidación del
desarrollo, en la cual se oriente, norme y cualifique su estructura urbana y comunal, para
que este desarrollo no se haga a expensas de la calidad de vida, del medioambiente o de
las características originales y propias de cada localidad.
• Un territorio que ha girado en 180º su perspectiva histórica de desarrollo, desde lo

interior agrícola a lo costero turístico e industrial, que implica reconocer un nuevo eje de
desarrollo situado en su borde marítimo comunal, el cual requiere ser urgentemente
conformado y normalizado en vistas de su creciente demanda de carácter recreativo,
turístico e inmobiliario.
3.- AREAS URBANAS DE PUCHUNCAVI: DESAFIOS PRINCIPALES.
a.- Incorporar a los centros urbanos las áreas de extensión que han tenido
características urbanas en los últimos tiempos o pueden llegar a tenerlo en el futuro, a
fin de poder normalizar y regular su desarrollo.
b.- Generar condiciones de desarrollo urbano en cada una de las localidades de la

comuna, de modo que se reconozca, resguarde y construya el destino o vocación
urbana de cada una de ellas, junto con sus cualidades o características
medioambientales y espaciales propias.
c.- Reconocer y dar estructura urbana apropiada al doble rol de las localidades costeras
de la comuna: como centros recreativos de ocupación temporal y como centros
urbanos de residencia permanente.
d.- Establecer condiciones normativas y cualitativas a los bordes costeros comunales

que les permitan un desarrollo consecuente con la multiplicidad y e intensidad de las
demandas a las que están sometidos.
e.- Establecer sistemas viales estructurales en cada una de las localidades urbanas
comunales que permitan su eficiente conectividad interna y externa
Un conjunto de aspectos controversiales o dificultades, propias de un proceso de expansión

repentino y acelerado, que son los que ahora corresponde afrontar por los responsables de la
construcción del futuro, tanto en el ámbito público como en el privado.
42
4.- SÍNTESIS DE PROPÓSITOS GENERALES DE LA ZONIFICACION Y NORMATIVA
PROPUESTA
a.- Normalizar y regular el desarrollo urbano de cada una de las localidades de la

comuna, de modo que este reconozca, resguarde y construya el destino o vocación
urbana propia de cada uno de ellos.
b.- Incorporar al desarrollo urbano local las áreas urbanas que la normativa intercomunal
agregó a las áreas urbanas definidas en el Plan Regulador que se actualiza, las que
teniendo características urbanas deben contar con normas más precisas.
c.- Reconocer y dar estructura y cualidad urbana a la doble ocupación y rol de las
localidades costeras: como centros recreativos de ocupación temporal y como centros
urbanos de residencia permanente.
d.- Establecer condiciones cuantitativas y cualitativas a los bordes costeros comunales

que les permitan un desarrollo consecuente con la multiplicidad e intensidad de las
demandas a las que están sometidos.
e.- Establecer sistemas viales estructurantes en cada una de las localidades urbanas
comunales que permitan su eficiente conectividad interna y externa.
f.- Determinar las principales vías estructurantes en las áreas de extensión urbana más
demandadas en la actualidad.
43
5.- ZONIFICACIÓN PROPUESTA
A continuación, se señalan los argumentos respecto a las normas constructibilidad y altura.
5.1.- ÁREAS URBANAS CONSOLIDADAS
• HORCÓN se reconoce en su realidad urbana espacial de “caleta - balneario”. Es lo propio

de esta localidad, su vocación y su esencia, desarrollada a partir de su origen y es al
mismo tiempo la fuente de su identidad y de su potencial como localidad de borde. La
acción reguladora propuesta, busca resguardar que el desarrollo urbano no destruya esta
identidad. De este modo se ha determinado una zona costera en la cual se han definido
condiciones y restricciones que aseguran que su espacialidad de poblado-caleta se
preserve y se desarrolle en su escala y densidad histórica (ZEC).
Por otra parte se ha buscado consolidar el uso de su borde costero manteniendo la

diversidad y la mixtura de uso, propio de su realidad urbana (Z8), y asegurar áreas de
nuevos desarrollos regulados en las laderas orientadas hacia el norte (Z7).
El área urbana central histórica del poblado se ha normalizado con condiciones que
aseguren que se mantenga su fisonomía actual, en cuanto a densidad y altura de las
construcciones con objeto de no romper su paisaje urbano tradicional (Z3).
El área central superior y la periférica al centro histórico (Z4) se ha abierto a mayores

densidades y alturas para dar lugar a nuevos desarrollos. Esta misma normativa se ha
extendido hacia las zonas de extensión urbana que se integran al área urbana y que
conectan este poblado con el de Ventanas.
En cuanto a la vialidad se ha procurado conformar un circuito vial que permita la

circunvalación del área urbana central y haga factible una trama vial interconectada, que
asegure la conectividad de todas las áreas de la localidad entre si y con las áreas
adyacentes, lo que no sucede actualmente. Estas medidas son de vital importancia para el
conglomerado urbano y deben contar con el respaldo decidido tanto de la comunidad
como del sector público y municipal.
• VENTANAS constituye la localidad de mayor potencialidad urbana permanente, sin que

ello signifique una disminución de su rol de balneario de tipo popular y masivo. Su
proximidad al complejo industrial aledaño al puerto de Ventanas le ha provocado un
aumento explosivo de población permanente, llegando a ser la localidad más poblada del
sistema urbano comunal.
El borde costero, de gran demanda estacional, se ha resguardado y normalizado, al igual

que el resto del borde comunal, con una zona especial (ZEC), a la que se le adiciona una
zona de centro urbano (Z1), apta para recibir usos comerciales y recreativos propios de un
balneario.
En esta localidad, su “urbanidad interior”, su cualidad urbana permanente, especialmente

en los sectores altos, adquiere gran importancia, lo que se ha procurado asegurar a través
de un circuito de vialidad estructurante, áreas verdes y equipamiento (ZAV). En lo
habitacional se ha normalizado un desarrollo restringido a dos pisos, de modo de no
romper el grano fino de su paisaje y su riqueza visual al mar, que tiene como paradigma a
Valparaíso (Z3).
• MAITENCILLO, a la inversa de Ventanas, mantiene su predominancia como estructura

urbana de balneario costero temporal, con una altísima población flotante, y con una
reducida población permanente la que tiende a ir en aumento en la medida que, como en
los países desarrollados, la densidad de la vida urbana de las grandes metrópolis y las
facilidades de comunicaciones cada vez mayores, hacen emigrar a un número no
despreciable de personas a estas localidades que ofrecen un espacio habitable más
humano o de mayor calidad ambiental.
• La zona urbana consolidada se ha regulado en función de reconocer, por una parte una
identidad original y propia de la localidad en torno a la espacialidad que otorgan las
viviendas unifamiliares de densidad media en convivencia equilibrada con lo natural, que
44
trae una fuerte presencia del verde, y por otra parte, que el eje vertebral de su estructura
urbana es su borde mar a partir del cual se genera una normativa que apunta a cuidar y
preservar este bien común como un espacio abierto, funcional y visualmente al uso
público. Para esto se reconocen tres grandes franjas diferenciadas: borde costero, laderas
que miran al mar y planicie superior, que en función de su vinculación al mar y su orilla,
definen sus condicionantes de uso y constructibilidad, que aseguren, dentro de las
limitaciones naturales y ratifícales ya existentes, esa permeabilidad al uso y goce del
espacio borde mar.
El borde costero es el eje estructural de la ciudad y está resguardado de cualquier uso que
no sea correspondiente a su función recreativa pública (ZEC). Está definido por una vía
que lo recorre en todo su largo, actualmente irregular en su ancho y en sus usos. La
normativa apunta a regularizar su ancho (15 m), de modo de permitir paso y
estacionamiento fluido de vehículos livianos, con tres pistas de 3 m c/u, veredas de 4 m
hacia el mar y de 2 m. hacia el cerro. El Plan Regulador mantiene como principio la no
constructibilidad de la zona comprendida entre el camino costero y el borde mar, salvo
para equipamiento menor recreativo. Sin embargo en aquellas ya ocupadas se privilegiará
el uso de equipamiento o comercio ligado al turismo y la recreación vía otorgar mejores
condiciones de constructibilidad, y restringiendo el uso residencial, en función a las
prevenciones de ocurrencias de tsunamis, solamente a un piso (Z6). Se han normalizado
además en esta área otros usos compatibles con su función de espacio público vinculante
(espacial y funcionalmente) del área urbana y el mar: ZEQC, que regula el área de la
caleta y ZEH que define una zona hotelera exclusiva en el terreno actualmente ocupado
por esa función.
Las laderas que enfrentan al mar (Z7) constituyen el espacio habitable más valioso del
área y es el que otorga carácter e identidad espacial del lugar. La normativa apunta a
mantener su cualidad espacial actual en cuanto a permitir una densidad mediana (50% de
ocupación predial), construcciones con un máximo de dos pisos, aisladas, de modo que
mantengan aperturas al verde y que privilegie las viviendas unifamiliares, teniendo como
paradigma formal a los balnearios situados al norte del litoral (Cachagua, Zapallar). Sin
embargo, se abren también posibilidades a nuevos desarrollos que apunten a obtener una
mayor densidad, pero sin dañar las cualidades buscadas para el lugar, para lo cual se ha
permitido la construcción escalonada con un máximo de dos pisos y con bonificación de
mayor densidad a aquellos proyectos que posibiliten conexiones entre las vías superiores
y la costanera, de gran utilidad para esta trama urbana.
Dentro de este sector, se reconocen zonas de mayor concentración de viviendas

permanentes, a las cuales se les ha dotado de condiciones de habitabilidad y usos
comerciales y de equipamiento apropiadas a esta función (Z2), procurando además
consolidar en esas zonas núcleos de equipamiento urbano para la población permanente y
la flotante.
La planicie superior y las laderas que orientadas hacia la carretera F-30-E, se han
normado abiertas a recibir los nuevos desarrollos (Z3 – Z4) que traen menores densidades
y menores alturas y a aceptar mayor diversidad de usos urbanos, en razón a su no
interferencia paisajística y visual con el borde costero y el mar.
Se ha procurado consolidar además una zona (Z9), aledaña a la carretera F-30-E, que
presenta aptitud para recibir, además de la vivienda, equipamiento mayor de tipo
comercial o recreativo, en razón de su accesibilidad y no interferencia con la trama urbana.
En el sector que se incorpora al área urbana en el presente Plan Regulador, ubicado entre
Maitencillo y Horcón, la normativa referida a los sectores susceptibles de ser ocupados
con residencia, establece condiciones más precisas que las determinadas en el Plan
Intercomunal Satélite Borde Costero Norte y en el Seccional Quirilluca. Se procura evitar el
deterioro paisajístico que resultaría de concentraciones fuertes en el borde o de alturas
excesivas que afecten entre otros a la avifauna existente. Además, en la zona Z10 se
encuentran ejemplares de Belloto del Norte, los cuales están declarados “Monumento
Natural”, por lo que se deberá aplicar lo establecido en el D.S. Nº13 del 1975 del
MINAGRI y la Ley N° 20.283 sobre “Recuperación de Bosque Nativo y de Fomento
Forestal”. Por ello en estas zonas (Z10) se regulan las rasantes y especialmente los
distanciamientos y antejardines. Sectores de tamaño menor, más al interior, transicionales
con respecto a áreas de fisonomía rural, de conformidad a criterios establecidos en los
referidos Plan Intercomunal y Seccional, se reglamentan con mayores dimensiones de
predios y menores densidades(Z11).
45
• PUCHUNCAVÍ, constituye una situación de desarrollo urbano completamente diferente de
las localidades costeras. Su ritmo de expansión está marcado exclusivamente por la
expansión que pueda tener la población estable, al inverso de las localidades costeras que
tienen su motor de crecimiento en la población temporal u ocasional. Por esta razón su
incremento urbano ha sido paulatino y ordenado dentro de los límites urbanos fijados por
el regulador vigente.
Las normativas del Plan Regulador han tendido a consolidar y regularizar las condiciones
actuales en que se da el desarrollo de la localidad, las que se consideran, en general,
vigentes. Los objetivos buscados con la planificación del desarrollo del área urbana son los
siguientes:
Consolidar una zona de centro urbano de escala comunal (Z1), que responda a la imagen
formal de los centros de las ciudades interiores de la zona central del país, remarcando en
este caso específico sus características de histórica ruralidad interior: construcciones de
dos pisos, de frentes continuos, sin antejardines. Aledaña a esta zona se ha definido otra
de características adecuadas para recibir equipamiento y desarrollos de mayor escala en
terrenos grandes con intensiva presencia de la vegetación (Z2). A continuación se ha
procurado consolidar un desarrollo incipiente en el área central oriente del conglomerado,
consistente en un área de acentuado carácter residencial de viviendas unifamiliares en
terrenos medianos, con construcciones asiladas o pareadas que den presencia a la
vegetación del lugar (Z5). En las áreas periféricas se han normalizado condiciones de uso
y constructibilidad que permitan desarrollos que se abran a las tendencias actuales en
cuanto a conjuntos o condominios de menor altura y menor densidad (Z3 –Z4).
En el tema de las áreas verdes, se han mantenido las actuales (ZAV) y se han gravado
con este uso la actual medialuna y sus espacios circundantes (ZED), con objeto de
consolidar este lugar de especial aptitud para usos recreativos y de festividades
costumbristas. Se han protegido en forma especial las franjas laterales de los cursos de
agua que cruzan el poblado, en un ancho de 15 m al eje del cauce del estero (ZRR). La
idea es trasformar estos elementos en ejes verticales, a través arborizaciones adecuadas,
que diferencien y definan los diferentes barrios o sectores del área urbana.
5.2.- ÁREAS ESPECIALES
a) DE RECURSOS PAISAJÍSTICOS Y EL MEDIO NATURAL:
ZONA ESPECIAL COSTERA (ZEC):

Destinada a resguardar el más valioso recurso natural de los centros urbanos costeros, el litoral
urbano, que corresponde a toda el área comprendida entre la más baja y la más alta marea o línea
de playa, incluyendo a los terrenos de playa fiscales, de acuerdo a la graficación del Plano
Regulador. En ella regirán, cuando corresponda, entre otras, las disposiciones establecidas en los
artículos 589, 594 y 613 del Código Civil; el artículo 64 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones; el Título 1, Capítulo 1, artículo 1.1.2. (define “Línea de Playa”, “Playa de Mar”,
“Terreno de Playa” y “Zona de Protección Costera”); y en el Título 2, Capítulo 3, artículo 2.3.4.
(regula “Emplazamiento de las Vías en la Zona de Protección Costera”) de la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones; la Política Nacional de Uso de Borde Costero del Litoral, D.S. Nº
475 de 1994; la Ley sobre Concesiones Marítimas, D.F.L. Nº 340 de 1960; y el Reglamento Sobre
Concesiones Marítimas, D.S. Nº 660 de 1988 y D.S. Nº 476 de 1994.
En estas zonas se permitirá la materialización de senderos destinados a asegurar la accesibilidad

peatonal a los recursos paisajísticos y al medio natural, para lo cual se determinan en el plano
fajas donde dichos senderos pueden ser emplazados.
ZONA ESPECIAL NATURAL (ZEN):
Corresponde a las zonas de resguardo de los sistemas naturales de significación paisajística

constituidos por formaciones rocosas notables, tanto en Ventanas como en Horcón, además de las
formaciones naturales de los acantilados entre Horcón y Maitencillo así como entre Horcón y
Ventanas, que demás de su valor paisajístico y lugar de anidación de una abundante avifauna,
constituyen un riesgo para su ocupación con construcciones por su fuerte pendiente y calidad de
suelo erosionable.
En estas zonas se permitirá la materialización de senderos destinados a asegurar la accesibilidad

peatonal a los recursos paisajísticos y al medio natural, para lo cual se determinan en el plano
fajas de 18 m donde dichos senderos pueden ser emplazados.
46
En ambas zonas, las disposiciones del Plan Regulador se complementarán con Ordenanzas
Locales específicas, que dictará el municipio para los efectos de regular el modo de ocupación y
uso de las mismas.
En esta zona se encuentran ejemplares de Belloto del Norte, los cuales están declarados
“Monumento Natural”, por lo que se deberá aplicar lo establecido en el D.S. Nº13 del 1975 del
MINAGRI y la Ley N° 20.283 sobre “Recuperación de Bosque Nativo y de Fomento Forestal”.
47
b) DE RIESGO PARA EL ASENTAMIENTO HUMANO
ZONA DE RIESGO DE RIBERAS Y QUEBRADAS: (ZRR) Corresponde a las zonas de protección

de elementos naturales insertos en las áreas urbanas. En este caso se han considerado la
restricción de todo tipo de construcción en las riberas y quebradas de los diferentes cursos de
agua y sus cuencas inmediatas que cruzan las áreas urbanas de la comuna.
Además se ratifica la Resolución de Calificación Ambiental de la “Modificación Plan Regulador

Intercomunal de Valparaíso, Satélite Borde Costero Norte, Comuna de Puchuncaví”, Res. Exenta
N° 1038/01 del 17 de Diciembre de 2001, el cual señala:
“Aquellos proyectos que se emplacen aledaños a las quebradas Quirilluca y Extremo Sur, deberán
contemplar una faja de restricción de 200 m. medidos a cada lado de sus bordes, pudiendo
establecerse anchos menores por la Dirección de Obras Municipales cuando no se detecte la
existencia de bosque nativo relevante, previo informe favorable de la SEREMI de Vivienda y
Urbanismo y de CONAF.
En caso que se detecten especies de flora y fauna nativa en alguna categoría de conservación y
sitios de anidación de especies fuera de la faja establecida, se deberá proteger de acuerdo a las
indicaciones que señale el organismo competente.”
c) DE FIJACIÓN DE USOS ESPECÍFICOS EN EMPLAZAMIENTOS O LOCALIZACIONES

DENTRO DEL RADIO URBANO
ZONA EQUIPAMIENTO SALUD, CEMENTERIO (ZES): corresponde a la zona del actual

cementerio de la localidad de Puchuncaví.
ZONA EQUIPAMIENTO DEPORTIVO (ZED): corresponde a áreas existentes de las

localidades de Puchuncaví, Ventanas y Horcón, donde se plantea mantener el actual uso
de equipamiento deportivo, dada la significación urbana que ellos tienen.
ZONA ÁREAS VERDES Y PLAZAS (ZAV): corresponde a áreas en las que se propone
mantener o gravar este uso dentro de los límites urbanos de Puchuncaví. Ventanas y
Maitencillo.
d) DE FIJACIÓN DE USOS ESPECÍFICOS EN LA FRANJA LITORAL
ZONA DE EQUIPAMIENTO DE CALETAS (ZEQC): destinada a preservar el uso de caleta

en áreas específicas del litoral de Ventanas, Horcón y Maitencillo, resguardándolas tanto
como fuente laboral como uso histórico del frente costero de cada una de estas
localidades, permitiendo la infraestructura correspondiente.
ZONA ESPECIAL DE EQUIPAMIENTO DE ESPARCIMIENTO Y TURISMO (ZEH):

Destinada a resguardar y normalizar el desarrollo de un área hotelera en la franja ribereña
de Maitencillo, consolidada en este uso por tradición histórica y características
geomorfológicas, las cuales permiten el desarrollo en altura sin afectar la continuidad del
borde como uso público y la visual de las áreas circundantes. Cuando se especifica Hotel,
se entiende lo definido en la Norma Chilena NCh2912.Of2005 publicada en el Diario
Oficial de fecha 18 de Junio del 2005 que establece los diferentes tipos y categorías.
ZONA DE EQUIPAMIENTO MENOR (ZEM):

Corresponde a la zona determinada por una Enmienda Municipal en la localidad de
Horcón que definió un área de uso exclusivo de equipamiento urbano menor, en razón de
la ubicación de esta área dentro del contexto urbano de la localidad.
5.3 VIALIDAD
El Plan Regulador, dentro de sus objetivos contempla el mejoramiento de la infraestructura

vial, como forma de soportar la demanda de transporte, ya sea para acceder o para
comunicar zonas que antes se encontraban desvinculadas. De este modo se contempla el
ensanche de algunas vías actuales y la apertura de otras, creando una malla jerarquizada
para evitar la congestión vial, de vías principales y secundarias, que se pueden clasificar
en vías expresas, troncales, colectoras, locales y de servicio, tal como lo especifica la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Al mismo tiempo, se hacen más
exigentes las normas sobre ocupación de suelo y densidad en aquellas zonas que
enfrentan a vías con el mayor tráfico en la actualidad.
En las áreas urbanas ya consolidadas, la estrechez de algunas vías plantea como

necesaria la creación de nuevos ejes, vías alternativas y ensanches, a la vez que evitar la
48
superposición de flujos regionales y locales. En aquellas vías que soportan un mayor
tráfico, específicamente en el borde costero de Maitencillo, se plantean condiciones más
restrictivas que las actuales en cuanto a tamaño de predios, porcentaje de ocupación de
los mismos y densidades, de modo de evitar la saturación de las vías que las enfrentan.
VII.- ANEXO PLANO CATASTRO SITIOS ARQUELÓGICOS
49
50
51
PLAN REGULADOR COMUNAL DE PUCHUNCAVI
LOCALIDADES DE PUCHUNCAVÍ, MAITENCILLO, HORCÓN Y VENTANAS
ORDENANZA LOCAL
I. MUNICIPALIDAD DE PUCHUNCAVI
2009
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1
El Plan Regulador de la comuna de Puchuncaví tiene por objetivo general el ordenar y orientar el
desarrollo físico de las áreas urbanas de la comuna, de acuerdo a lo dispuesto por el Párrafo 4º
“De la Planificación Urbana Comunal”, artículos 41 y siguientes de la Ley General de Urbanismo y
Construcción” (D:S: 458 M.V.U. 1976).
ARTÍCULO 2
El área territorial del Plan Regulador Comunal de Puchuncaví queda determinada por los límites
urbanos de las siguientes localidades:
- Área Urbana de la localidad de Puchuncaví

- Área Urbana de las localidades costeras de Maitencillo, Horcón y Ventanas
La ocupación del resto del territorio comunal, fuera de los límites urbanos definidos en la presente
Ordenanza, está regulada por las normas del Plan Intercomunal Satélite Borde Costero Norte de
Valparaíso y el Plan Intercomunal Valparaíso, en el área metropolitana de Valparaíso y Satélite
Borde Costero Quintero - Puchuncaví.
ARTICULO 3
El Plan Regulador Comunal de Puchuncaví está formado por los siguientes documentos, todos los
cuales constituyen un solo cuerpo legal:
- Memoria Explicativa
- Ordenanza del Plan Regulador.
- Planos.
- Estudio de Factibilidad de Agua Potable y Alcantarillado.
ARTÍCULO 4
La presente Ordenanza establece las normas referentes a límite urbano, zonificación, uso del
suelo, subdivisión predial, edificación, urbanización y vialidad, que deberán observarse dentro del
área territorial de cada una de las áreas urbanas que componen el Plan Regulador Comunal de
Puchuncaví.
ARTÍCULO 5
Todas las materias relativas al desarrollo urbano que se lleven a cabo dentro de las respectivas
áreas urbanas y que no se encuentren reguladas por esta Ordenanza, se regirán por las
disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones y las demás disposiciones legales y reglamentarias vigentes sobre la
materia.
ARTÍCULO 6
De acuerdo a lo dispuesto en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, le corresponderá a

la Dirección de Obras Municipales de Puchuncaví la responsabilidad en la aplicación de las
normas de la presente Ordenanza, y a la Secretaría Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la
Región de Valparaíso, la supervigilancia de su cumplimiento y la interpretación técnica de sus
disposiciones.
ARTÍCULO 7
Cualquier trasgresión a las normas de esta Ordenanza será sancionada de acuerdo a lo previsto
en la Ley General de Urbanismo, Título I Disposiciones Generales, Capítulo IV De las sanciones, y
en el Título 1, Capítulo 3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2
ARTICULO 8
Las áreas urbanas a que se refiere en Artículo 4 de la presente Ordenanza, están graficadas en
láminas a escala 1:5.000 denominadas PRCP1, PRCP2, PRCP3 y PRCP4 y complementan la
presente Ordenanza Local.
3
CAPITULO II
DESCRIPCIÓN DEL LÍMITE URBANO
ARTÍCULO 9
El límite urbano enunciado en el artículo 2 de la presente Ordenanza queda definido por los puntos
y tramos que se describen a continuación:
Límite urbano del área urbana de Puchuncaví
Punto Descripción del punto Tramo Descripción del tramo
P1 Intersección de la paralela a 135 metros al

oriente del eje de la vía F-30-E, con el eje del
estero Puchuncaví.
P2 Intersección del costado norte del camino a La

Canela F 146, con la paralela a 150 metros al
oriente del eje de la vía F.30.E
P1-P2 Línea recta que une los puntos P1 y P2.
P3 Intersección del costado norte del camino a La

Canela F 146, con la paralela a 300 metros al
oriente del eje de la vía F.30.E
P2-P3 Línea coincidente con el costado norte del

camino La Canela F 146, que une los puntos
P2 y P3.

oriente del eje de la vía F.30.E con el eje del
estero El Rincón
P5 Intersección del eje del estero El Rincón con el

eje del canal menor ubicado al sur del estero El
Rincón.
P4-P5 Línea sinuosa coincidente con el eje del

estero El Rincón, entre los puntos P4 y P5.
P6 Intersección del eje del canal menor ubicado al

sur del estero El Rincón, con la paralela a 250m
al oriente de la calle El Boldal.

canal menor ubicado al sur del estero El
Rincón, entre los puntos P5 y P6.

oriente de la calle El Boldal, con el eje de la
calle Silvia Herrera.

nororiente del eje de la calle Diego de Almagro,
con la paralela a 321 metros al oriente del eje
del Camino a Nogales en su tramo sur.
P9 Intersección del costado poniente del Camino a

Nogales, con la paralela a 128 metros al
surponiente del eje de la calle Diego de
Almagro.
P10 Intersección de la prolongación hacia el

suroriente de la paralela a 55 metros al
surponiente del eje de la calle Diego de
Almagro, con el costado poniente del Camino a
Nogales.
P9-P10 Línea coincidente con el costado poniente

del camino a Nogales que une los puntos P9
y P10.
4
P11 Intersección de la paralela a 55 al sur del eje de
la calle El Progreso en su tramo oriente
poniente, con la paralela a 55m al surponiente
del eje de la calle El Progreso, en su tramo
norponiente-suroriente
P12 Intersección de la prolongación al poniente de

la paralela a 55 metros al sur del eje de la calle
El Progreso, con el eje del estero El Rincón.
P11-P12 Línea recta que une los puntos P11 y P12
P13 Intersección del eje del estero El Rincón, con el

eje del estero Puchuncaví.

estero El Rincón, entre los puntos P12 y
P13.
P14 Intersección del eje del estero Puchuncaví, con

la paralela a 110 m al sur del eje de la calle
Latorre.

estero Puchuncaví, entre los puntos P13 y
P14.
P15 Intersección de la prolongación al poniente de

la paralela a 110 m al sur del eje de la calle
Latorre, con la paralela a 55 metros al
norponiente del eje de la Avenida Presidente
Ríos, Vía F30E.

norponiente del eje de la Avenida Presidente
Ríos, Vía F30E con el eje del estero de
Puchuncaví.
P15-P16 Línea coincidente con la paralela a 55

metros al norponiente del eje de la Avenida
Presidente Ríos, Vía F30E, entre los puntos
P15 y P16.

estero de Puchuncaví, entre los puntos P16
y P1.
5
Límite urbano de las áreas urbanas costeras de Maitencillo, Horcón y Ventanas
Punto Descripción del punto Tramo Descripción del tramo
C1 Intersección del eje del estero Catapilco, con la

línea de baja marea del Mar de Chile.
C2 Intersección del eje del estero Catapilco, con el

eje del estero La Canela ubicado al oriente del
Camino Antiguo a Catapilco.
C1-C2 Línea sinuosa coincidente con el eje del

estero Catapilco, entre los puntos C1 y C2.
C3 Intersección del eje del estero La Canela

ubicado al oriente del Camino Antiguo a
Catapilco, con la paralela a 150 metros al sur
del eje del Camino Antiguo a Catapilco.
C2-C3 Línea sinuosa coincidente con el eje del

estero La Canela ubicado al oriente del
Camino Antiguo a Catapilco, entre los puntos
C2 y C3.
C4 Intersección de la paralela trazada a 150

metros al sur del eje del Camino Antiguo a
Catapilco en su tramo oriente poniente, con la
paralela a 150 metros al oriente del eje de
dicha calle, en su tramo norte sur.
C3-C4 Línea paralela al Camino Antiguo a

Catapilco, que une los puntos C3 y C4.
C5 Intersección de la paralela a 150 metros al

oriente del eje del Camino Antiguo a Catapilco,
con la paralela a 150 m al oriente del eje de la
vía F30 E
C4-C5 Línea paralela al Camino Antiguo a

Catapilco, que une los puntos C4 y C5.
C6 Intersección de la paralela a 150 m al oriente

del eje de la vía F30E, con la perpendicular al
eje de la vía F-30-E levantada a 500 m al sur
de la intersección del eje del Camino Antiguo a
Catapilco con el eje de la vía F-30-E
C5-C6 Línea recta entre los puntos C5 y C6.
C7 Intersección del costado poniente del eje de la

vía F-30-E, con la perpendicular al eje de la vía
F-30-E levantada a 500 m al sur de la
intersección del eje del Camino Antiguo a
Catapilco con la vía F-30-E
C8 Intersección del costado surponiente del

camino Antiguo de Acceso a Maitencillo, con el
costado poniente de la vía F30E.
C7-C8 Línea coincidente con el costado oriente de la

vía F30E, entre los puntos C6 y C7.
C9 Intersección del costado surponiente del

camino Antiguo de Acceso a Maitencillo, con el
costado sur de la calle Padre Enrique del Río.
C8-C9 Línea coincidente con el costado poniente del

camino Antiguo de Acceso a Maitencillo, entre
los puntos C8 y C9.
C10 Intersección de la prolongación al sur del

costado oriente de la calle Ricardo, con el
costado sur de la calle Padre Enrique del Río.
C9-C10 Línea coincidente con el costado sur de la calle

Padre Enrique del Río, entre los puntos C9 y
C10.

costado oriente de la calle Ricardo, con el
fondo de propiedades que enfrentan la calle
Padre Enrique del Río.
6
C10-C11 Línea paralela al camino Antiguo de Acceso a
Maitencillo que une los puntos C10 y C11.
C12 Intersección de la prolongación al poniente del

fondo de propiedades que enfrentan la calle
Padre Enrique del Río, con el costado oriente
del camino Del Acantilado.
C11-C12 Línea coincidente con el fondo de propiedades

que enfrentan por el sur a la calle Padre
Enrique del Río y su prolongación al poniente,
entre los puntos C11 y C12.
C13 Punto I del plano aprobado mediante el

Permiso de Obra Nueva N° 138-2006 de fecha
29-09-2006 coincidente con el extremo sur del
costado oriente del Camino del Acantilado
C12-C13 Línea coincidente con el costado oriente del

camino Del Acantilado, entre los puntos C12
y C13.
C14 Intersección de la prolongación al poniente del
tramo I-V del plano aprobado mediante el
Permiso de obra Nueva N° 138-2006 de fecha
29-09-2006, con la paralela a 130 metros al
oriente del eje de la Avenida del Mar.
C13-C14 Línea recta, entre los puntos C13 y C14.

oriente del eje de la Avenida del Mar, con el
costado norte de la Vía F120.
C14-C15 Línea sinuosa a 130 metros al oriente del eje

de la Avenida del Mar, que une los puntos
C14 y C15.
C16 Intersección del costado norte de la Vía F120,

con la prolongación al nororiente del costado
oriente de la vía F128 de acceso a la Población
Tacna.
C15-C16 Línea coincidente con el costado norte del

camino El Hinojo, Vía F120, entre los puntos
C15 y C16.
C17 Intersección del costado norte de la Vía F128

de acceso a la Población Tacna, con la
prolongación al nororiente del deslinde
poniente de la población Lomas Blancas.
C16-C17 Línea coincidente con el costado oriente y

norte de la Vía F128, entre los puntos C16 y
C17.
C18 Intersección del deslinde poniente de la

población Lomas Blancas, con el deslinde
norponiente de dicha población.
C17-C18 Línea coincidente con el deslinde

norponiente de la población Lomas Blancas,
entre los puntos C17 y C18.
C19 Intersección del deslinde oriente de la

población Los Tebos con la paralela a 670 m
al norte del eje de la calle Los Pescadores.
C18-C19 Línea sinuosa paralela a 500 m al oriente del

costado oriente de la Zona ZEN, que une los
puntos C18 y C19.
C20 Intersección del eje del Camino de Acceso

Norte a Horcón, con la paralela a 350 m al
norponiente de la intersección del eje del citado
camino, con el eje de la calle Los Pescadores
7
C21 Intersección del costado sur de la calle V7, con
la paralela a 380 metros al oriente del eje del
camino Ventanas-Horcón.
C20-C21 Línea recta que une los puntos C20 y C21.
C22 Intersección de la paralela a 93 metros al sur

del eje de la calle V7, con la paralela a 440
metros al oriente del eje del camino Ventanas-
Horcón.
C21-C22 Línea coincidente con límites de predios entre

los puntos C21 y C22.
C23 Intersección del la paralela a 90 metros al sur

del eje de la calle V7, con el costado oriente de
la calle V9.
C22-C23 Línea recta a 90 metros al sur del eje de la

calle V7, que une los puntos C22 y C23.

costado oriente de la calle V9, con el costado
sur del camino Los Pescadores.
C23-C24 Línea coincidente con el costado oriente de la

calle V9, que une los puntos C23 y C24.

poniente del costado oriente de la calle V9, con
el costado sur del camino Los Pescadores.
C24-C25 Línea coincidente con el costado sur del

camino Los Pescadores, que une los puntos
C24 y C25.
C26 Intersección de la paralela a 226 metros al sur

del eje del camino Los Pescadores, con la
paralela a 336 metros al oriente del eje de la
calle Los Castaños.
C27 Intersección del costado oriente de la calle Los

Castaños, con la paralela a 144 metros al
oriente del eje del camino Ventanas-Horcón.
C26-C27 Línea quebrada coincidente con fondos de

propiedades que enfrentan el costado sur de la
Calle Los Pescadores, entre los puntos C26 y
C27.
C28 Intersección de la prolongación recta hacia el

sur del tramo norte de la calle Los Castaños,
con la paralela a 393 m al norte del eje de la
calle Lagunillas.

norte del eje de la calle Lagunillas, con la
paralela a 555 m al nororiente del tramo C27-
C28.
C30 Intersección del costado norte de la calle

Lagunillas, con la paralela a 223 m al poniente
del eje del tramo final de dicha calle.
C31 Intersección del costado oriente de la calle

Lagunillas, con el costado norponiente de la vía
F-30-E.
C30-C31 Línea coincidente con el costado norte y oriente

de la calle Lagunillas, que une los puntos C30 y
C31.
C32 Intersección del costado norponiente de la vía

F30E, con el eje del estero de Puchuncaví.
C31-C32 Línea coincidente con el costado norponiente

de la vía F30E, entre los puntos C31 y C32.
8
C33 Intersección del eje del estero Puchuncaví, con
la línea de más baja marea del Mar de Chile.
C32-C33 Línea sinuosa coincidente con el eje del estero

Puchuncaví, entre los puntos C32 y C33.
C33-C1 Línea coincidente con la línea de más baja

marea del Mar de Chile, entre los puntos C33 y
C1.
9
CAPITULO III
DEFINICIONES Y NORMAS GENERALES
ARTÍCULO 10
Las normas de competencia y definiciones generales corresponden a las establecidas por la

Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones en su Título I, Capítulo 1.
ARTÍCULO 11
Respecto a los cierros exteriores, se establecen las siguientes condiciones:
- Cierros antejardín: tendrá una altura no superior a 2.30 m y 50% de transparencia mínimo. Se
exceptúan de esta disposición las zonas afectas a tsunamis.
- Cierros medianeros: tendrán una altura no superior a 3.00 m y podrán ser opacos,
transparentes, o de seto vivo, con la excepción de las zonas afectas a tsunamis.
- Cierros y edificios en esquina: deberán formar ochavos de acuerdo a lo definido en el artículo

1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Este ochavo tendrá un mínimo
de 4 m de longitud. Cuando se proyecte reemplazar la recta del ochavo por una curva, polígono
o ángulo entrante, sus contornos quedarán inscritos en la poligonal formada por la línea oficial.
ARTÍCULO 12
El uso y profundidad de los antejardines, se establece para cada zona en el capítulo IX de la

presente Ordenanza.
ARTÍCULO 13
Los proyectos de construcción, reconstrucción, reparación, alteración y ampliación que se

emplacen en predios existentes que no cumplan con las superficies establecidas en la presente
Ordenanza, se aprobarán debiendo dar cumplimiento en todo caso a las demás normas que se
establecen en ella. Esta disposición no es aplicable a proyectos que se acojan a la Ley 19.537
sobre condominios, los que no podrán realizarse en predios con una superficie menor a la
establecida en el presente instrumento.
En las Edificaciones con frente a la línea de playa: frente a la Zona Especial Costera, no se
permiten construcciones con fachadas paralelas a la línea de playa, que sobrepasen las siguientes
longitudes horizontales:
1 piso: 30 m
2 o más pisos: 20 m
ARTÍCULO 14
En las áreas de uso público y en los Bienes Nacionales de Uso Público, como son calles, plazas,
parques, playas u otros espacios de tránsito público existentes o que se formen en el futuro, no
podrán realizarse construcciones de ningún tipo, a excepción de lo dispuesto en el artículo 2.1.30
de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
ARTÍCULO 15
Respecto a las cesiones gratuitas de terrenos, la Dirección de Obras Municipales exigirá que se
destine gratuitamente a áreas verdes, equipamiento y circulación, las superficies establecidas en
el Título 2, Capítulo 2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y su cálculo se
efectuará según lo indicado en el artículo 2.2.5. del mismo Título.
10
CAPITULO IV
ESTACIONAMIENTOS
ARTÍCULO 16.
Los proyectos de obras nuevas y los cambios de destino parcial o total de edificaciones existentes
deberán cumplir las exigencias mínimas de estacionamiento indicadas en la Tabla de Cálculo de
Estacionamientos, además de lo establecido por el Título 2, Capítulo 4 de la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones.
Tabla de Cálculo de Estacionamientos
Uso de Suelo Científico Estacionamiento

Institutos científicos y de investigación. 1 cada 50 m2 sup. útil
Uso de Suelo Comercio Estacionamiento
Ferias libres, comercio de instalación temporal y ferias “persas” o de objetos usados. 1 cada 10 locales
Estaciones de servicio automotor y venta o expendio de combustibles líquidos y talleres de
1 cada 20 m2 sup. útil
vulcanización y recauchaje.
Ferias de corretajes de ganado y enseres agrícolas. 1 cada 20 m2 sup. útil
Ferias de exposición de productos agrícolas e industriales. 1 cada 20 m2 sup. útil
Supermercados. 1 cada 25 m2 sup. útil
Talleres mecánicos y centros de reparación automotor. 1 cada 30 m2 sup. útil
Venta y reparto de comida elaborada. 1 cada 30 m2 sup. útil
Comercio minorista de artículos de consumo cotidiano. 1 cada 35 m2 sup. útil
Almacenes de comestibles, botillerías y depósitos de venta de vino, licores y bebidas
analcohólicas, carnicerías, ventas de aves y huevos, rotiserías y fiambrerías, pescaderías y
ventas de mariscos, venta de leche y productos lácteos, verdulerías, fruterías, puestos de pan, 1 cada 30 m2 sup. útil
confiterías, alimentos naturistas, cafés, mermeladas y frutas secas, helados, hielo, alimentos
para animales domésticos y otros comercios similares
Centros comerciales. 1 cada 40 m2 sup. útil
Comercio minorista, de productos alimenticios, textiles, prendas de vestir y cueros,
alimentación, alojamiento, transporte, comunicaciones, finanzas, y servicios a las personas y a 1 cada 40 m2 sup. útil
las empresas.
Tiendas de departamentos, multitiendas, mall. 1 cada 40 m2 sup. útil
Comercio mayorista y distribuidoras, de productos agrícolas, de la pesca y forestales, de la
minería, de productos alimenticios, bebidas y tabacos, textiles, prendas de vestir y cueros,
madera, papel y derivados, de substancias químicas, de porcelana, loza, vidrio y materiales de 1 cada 80 m2 sup. útil
construcción, de productos metálicos, de motores, máquinas y equipos industriales,
comerciales, domésticos y científicos, de material de transporte y otros no especificados.
Importadores y distribuidores de automóviles, camiones y camionetas, motos, repuestos y
accesorios.
Barracas de fierro y madera. 1 cada 50 m2 sup. útil
Depósitos y bodegas de almacenamiento de productos agrícolas, pecuarios y otros servicios
conexos.
Uso de Suelo Culto y Cultura Estacionamiento
Templos, iglesias, sinagogas, oratorios e instalaciones similares. 1 cada 25 m2 sup. útil
Agencias periodísticas, de información y noticias 1 cada 30 m2 sup. útil
Bibliotecas, museos, jardines botánicos y zoológicos e instituciones análogas. 1 cada 40 m2 sup. útil
Instalaciones culturales. 1 cada 80 m2 sup. útil
Instalaciones religiosas, excluidos templos. 1 cada 90 m2 sup. útil
Uso de Suelo Deporte Estacionamiento
1 cada 25
Estadios, piscinas y centros deportivos, en general.
espectadores
Gimnasios. 1 cada 40 m2 sup. útil
Uso de Suelo Educación Estacionamiento
Educación superior e universitaria. 1 cada 30 m2 sup. útil
Educación media o secundaria. 1 cada 40 m2 sup. útil
Escuelas o institutos técnicos profesionales o comerciales. 1 cada 40 m2 sup. útil
Escuelas especializadas de sordomudos y otros alumnos con dificultades en el aprendizaje. 1 cada 40 m2 sup. útil
Educación prebásica (jardines infantiles y parvularios). 1 cada 50 m2 sup. útil
Educación primaria o básica. 1 cada 50 m2 sup. útil
Uso de Suelo Esparcimiento Estacionamiento
Salas de juegos de billar, bowling, y similares. 1 cada 40 m2 sup. útil
11
1 cada 5 personas de
Áreas de recreación y entretenimientos
capacidad
Cines, teatros. Circos, pistas de patinaje y establecimientos de diversión y esparcimiento. 1 cada 10 m2 sup. útil
Espectáculos y reuniones masivas
Jardines botánicos y zoológicos e instituciones análogas. 1 cada 40 m2 sup. útil
Uso de Suelo Salud Estacionamiento
1 cada 200 m2 sup.
Cementerios.
predial
Consultorios, servicios y centros médicos y odontológicos. 1 cada 30 m2 sup. útil
Postas o servicios de emergencia y consultorios periféricos de salud. 1 cada 30 m2 sup. útil
Laboratorios médicos y dentales con tomas de muestras y tratamientos. 1 cada 30 m2 sup. útil
Servicios de enfermería y atención complementaria de salud (podología, kinesioterapia, diálisis 1 cada 30 m2 sup. útil
renal, etc.).
Hospitales, clínicas y centros de salud.
o 1 por cada 4 camas
Consultorios de medicina veterinaria. 1 cada 75 m2 sup. útil
Uso de Suelo Seguridad Estacionamiento
1 cada 30 m2 sup.
Cuarteles de bomberos.
Predial
Servicios policiales. 1 cada 90 m2 sup. útil
Uso de Suelo Servicios Estacionamiento
Agencias de viaje y oficinas de turismo 1 cada 15 m2 sup. útil

Bancos, asociaciones de ahorro y préstamo, financieras, seguros, sociedades de inversión y 1 cada 15 m2 sup. útil
administración de fondos de terceros, administradoras de fondos, casas de cambio y
operaciones con divisas, agencias de pagos y otras entidades similares.
Lavanderías de autoservicio. 1 cada 15 m2 sup. útil
Locales para fiestas y eventos con servicios de alimentación 1 cada 15 m2 sup. útil
Peluquerías, salones de belleza y servicios de cosmetología. 1 cada 15 m2 sup. útil

Restaurantes, casinos y otros locales de consumo directo de alimentos y bebidas (fuentes de 1 cada 15 m2 sup. útil
soda, heladerías, pastelerías, salones de té, cafés y confiterías, “pizzerías”, “schoperías”, bares
y “pubs”, discotecas, “boites” y “cabarets”).
Servicio de correos y expedición de encomiendas. 1 cada 15 m2 sup. útil
Baños y sanitarios públicos. 1 cada 20 m2 sup. útil
Centrales telefónicas. 1 cada 20 m2 sup. útil
Lavanderías, lavasecos y tintorerías. 1 cada 20 m2 sup. útil
Estudios fotográficos. 1 cada 25 m2 sup. útil
Expendios de gas licuado y otros combustibles líquidos. 1 cada 25 m2 sup./útil

Talleres de reparación de artículos domésticos y locales de servicios a las personas, en 1 cada 25 m2 sup. útil
general.
Reparación de automóviles y motocicletas. 1 cada 30 m2 sup. útil
Salones de masaje, baños turcos, “saunas” y otros similares. 1 cada 30 m2 sup. útil
Notarías públicas, servicios de contabilidad y auditoría, asesorías tributarias y servicios de 1 cada 30 m2 sup. útil
procesamiento de datos y de computación.
Servicios y/o talleres de reparaciones eléctricas, de calzado y otros artículos de cuero, de ropa, 1 cada 30 m2 sup. útil
y de relojes y joyas.
Oficinas de arrendamiento y administración de bienes inmuebles, de promoción y venta de 1 cada 30 m2 sup./útil
proyectos de urbanización y loteos, y de corretajes de propiedades.
Oficinas de servicios públicos. 1 cada 30 m2 sup./útil
Oficinas de servicios profesionales y técnicos, que trabajen en forma independiente, excluidos 1 cada 30 m2 sup. útil
los de salud.
Casas de remate. 1 cada 40 m2 sup. útil
Ferreterías y almacenes de pintura, sanitarios y herramientas en general, mueblerías y ventas 1 cada 50 m2 sup. útil
de materiales de construcción, máquinas, motores y sus repuestos, y semillas, abonos y
plaguicidas.
Talleres artesanales. 1 cada 50 m2 sup. útil
Viveros y venta de árboles y plantas. 1 cada 50 m2 sup. útil
Escuelas de manejo automotriz, modelos, música, etc. 1 cada 60 m2 sup. útil

Construcción, reparación (conservación, mantenimiento, limpieza y pintura de edificios) y 1 cada 80 m2 sup. útil
demolición de edificios, construcción de obras sanitarias y alcantarillado de aguas servidas y
aguas lluvias.
1 cada 15 m2 sup. útil,
Terminales y estaciones de transporte automotriz urbano, sub-urbano, interurbano y foráneo.
más 2 por cada andén
Uso de Suelo Social Estacionamiento
Clubes sociales y centros de reunión de organizaciones vecinales no religiosas. 1 cada 50 m2 sup. útil
Locales de reunión de asociaciones comerciales, profesionales, políticas y laborales. 1 cada 25 m2 sup. útil
Uso de Suelo Áreas Verdes Estacionamiento

1 cada 100 m2 sup.
Plazas y parques comunales.
Predial
12
1 cada 800 m2 sup.
Terrenos de parques urbanos.
Predial
Uso de Suelo Residencial Estacionamiento
Hoteles, hosterías, casas de huéspedes, moteles de turismo, “apart-hoteles” y arriendo de 1 cada 40 m2 sup. útil
departamentos amoblados, hosterías, hostales, residenciales, casas de pensión hogares para o cada 2 camas
estudiantes, hospedajes, cabañas y otros lugares de alojamiento, y casas de pensión.
Instituciones de asistencia social, casas de reposo, clínicas geriátricas, asilos de ancianos, 1 cada 80 m2 sup. útil
hogares para ciegos y otras similares.
1 por unidad
Viviendas entre 0 y 50 m2 construidos.
residencial
1,5 por unidad
residencial
2 por unidad
residencial
2,50 por unidad
Viviendas de más de 160 m2 construidos.
residencial
Cuando por aplicación del cuadro precedente resulte una cantidad fraccionada con cinco décimas
o mas, se aproximará al entero siguiente.
ARTÍCULO 17
La obligación consignada en la Tabla de Cálculo de Estacionamientos, no será exigible en

regularizaciones cuando concurran los siguientes requisitos: que el frente del predio en que se
emplaza la vivienda colectiva sea igual o inferior a 12 m, y que el número de estacionamientos de
la construcción sea igual o inferior a cuatro unidades. Dicha obligación tampoco será exigible en
ampliaciones que no sobrepasen el 25% de la superficie edificada del predio o recinto que genere
la obligación de estacionamiento, ni a los locales o recintos cuyo único acceso a una vía de uso
público sea por medio de una vía peatonal.
ARTÍCULO 18
Para la aplicación de la Tabla de Cálculo de Estacionamientos se entenderá como “superficie útil”

la definida en el Título 1 Disposiciones Generales, capítulo 1 de la OGUC.
ARTÍCULO 19
Los proyectos residenciales y los proyectos no residenciales que consulten en un mismo predio
250 o más y 150 o más estacionamientos, respectivamente, requerirán de un Estudio de Impacto
sobre el Sistema de Transporte Urbano, de conformidad con la Ordenanza General de Urbanismo
y Construcciones.
ARTÍCULO 20
Las construcciones destinadas a servicios de uso público, actividades productivas y de servicio de

carácter industrial y establecimientos de impacto similar al industrial, deberán consultar al interior
del predio cuando corresponda, los espacios necesarios para traslado de pasajeros; carga y
descarga; evolución, mantención de vehículos de mayor tamaño tales como buses, camiones u
otros similares. Para los efectos de diseñar la vialidad urbana, se tendrá como referencia el
documento “Recomendaciones de Diseño de Vialidad Urbana”, REDEVU en la medida que no se
contravenga a la OGUC.
ARTÍCULO 21
En los edificios colectivos de habitación y los loteos residenciales que contemplen más de cien
lotes, se exigirá un 10% adicional de estacionamientos para visitas, con acceso directo desde
espacio público.
ARTÍCULO 22
En los edificios que consulten dos o más destinos diferentes, el cálculo mínimo de
estacionamiento se aplicará a las partes del edificio correspondientes a cada destino, y el número
de estacionamientos exigible será la suma de las cantidades que originen cada una de dichas
partes.
13
ARTÍCULO 23
Las dimensiones mínimas de los estacionamientos serán las que determina la OGUC y REDEVU.
Cada estacionamiento deberá tener libre acceso y salida. Se exceptúa de esta obligación la
vivienda individual.
ARTÍCULO 24
Las rampas de acceso y salida de estacionamientos situados a distinto nivel de la calzada,

deberán consultar dentro del terreno particular, a partir de la línea oficial, un tramo con pendiente
no superior al 5% antes de conectarse con el espacio público, de una profundidad superior a 5 m
para automóviles y 10 m para camiones y similares.
En los terrenos con pendientes superiores a 10%, el proyectista podrá proponer una solución
alternativa que resuelva técnicamente el problema y garantice la seguridad de los usuarios.
ARTÍCULO 25
La demarcación y señalización de los estacionamientos ubicados en la vía pública, deberá

hacerse de acuerdo a lo dispuesto por el Manual de Señalización del Tránsito (D.S. Nº 121 de
Transporte y Telecomunicaciones, de 1982).
ARTÍCULO 26
El 1% de la dotación mínima de estacionamientos exigibles por la presente Ordenanza deberá

destinarse a ser utilizado por discapacitados. Estos estacionamientos deberán singularizarse en
planos y obras terminadas, su comunicación con el resto del edificio, así como el acceso al
espacio público, deberá efectuarse según lo establecido en el Título 2 De la Planificación, Capítulo
4 De los Estacionamientos, Accesos y Salidas Vehiculares de la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones.
ARTÍCULO 27
Las vías de uso público existentes o proyectadas que den acceso a la Zona Especial Costera
(ZEC) deberán contemplar en el remate de los accesos vehiculares un mínimo de 40
estacionamientos públicos, los que deberán situarse a menos de 150 metros de la Zona ZEC,
pudiendo destinarse el espacio de vía entre los estacionamientos y la ZEC a vialidad peatonal. Su
tipo y diseño quedarán determinados en el anteproyecto o proyecto de subdivisión, loteo o
urbanización de predios existentes, en los lugares indicados en los Planos del presente Plan
Regulador.
14
CAPITULO V
CONDICIONES DE HABITABILIDAD PARA LOS USOS DE EQUIPAMIENTO
ARTÍCULO 28
Los sitios y edificios urbanos destinados a servicios y equipamiento deben cumplir con las
condiciones de habitabilidad que establece la legislación vigente y emplazarse de acuerdo a las
disposiciones sobre uso del suelo contenido en el presente Plan Regulador.
De conformidad con la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, se clasifican en:
• Científico
• Comercio
• Culto y Cultura
• Deporte
• Educación
• Esparcimiento
• Salud
• Seguridad
• Servicios
• Social
ARTÍCULO 29
Las actividades productivas y de servicio o de carácter industrial, de almacenamiento o bodegaje

y los establecimientos de impacto similar deberán cumplir con lo dispuesto por la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones en su Título 4, Capítulo 14 Establecimientos Industriales
o de Bodegaje.
ARTÍCULO 30
Los establecimientos de impacto similar al industrial deberán cumplir con las siguientes normas,
sin perjuicio de las disposiciones establecidas para cada zona en la presente Ordenanza, y lo
establecido por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
a) Los establecimientos de venta de maquinaria, materiales de construcción, combustibles sólidos

o gaseosos solo podrán emplazarse en predios que cumplan con las siguientes condiciones:
2
- Subdivisión predial mínima: 400m
- Coeficiente máximo de ocupación de suelo: 0,4
- Coeficiente máximo de constructibilidad: 0,8
- Sistema de agrupamiento: aislado, no se permite adosamiento.
- Distanciamiento: mínimo a medianeros: 3m
b) Los estacionamientos de vehículos, depósito de tres o más buses o camiones, y terminales de

transporte y distribución, sólo podrán emplazarse en predios que deberán cumplir las siguientes
condiciones:
2
- Subdivisión predial mínima: 1.500m para terminales de
transporte y distribución.
2
1.000m para otros usos.
- Sistema de agrupamiento: aislado
15
c) Los centros de reparación automotor y talleres mecánicos deberán cumplir las siguientes
condiciones:
2
- Subdivisión predial mínima: 500m
- Sistema de agrupamiento: aislado
d) Las estaciones de servicio automotor y locales de venta o expendio de combustibles líquidos

podrán emplazarse en predios que cumplan las siguientes condiciones:
- Ancho mínimo de los accesos y salidas de vehículos, desde el predio a la vía pública
será de 5m. El ángulo máximo que forman los ejes de acceso y salida con el eje de la vía
pública se ajustará a lo determinado en el REDEVU y su desarrollo deberá estar inscrito
al interior de la proyección de los deslindes del predio con el eje de la vía pública.
2
- Subdivisión predial mínima: 1.000m
- Sistema de agrupamiento: aislado; no se permite
adosamiento.
- Distanciamiento mínimo a medianeros: 3m
16
CAPÍTULO VI
SUBDIVISION Y LOTEO
ARTÍCULO 31
Los anteproyectos y proyectos de subdivisión, loteo o edificación en terrenos con pendientes

superiores al 25% deberán complementarse con estudios de mecánica y contención de suelo y de
escurrimiento, disipación y absorción de aguas lluvias. La altura máxima de la edificación de este
tipo de terrenos, no podrá sobrepasar en 1,5 m el nivel de la rasante horizontal aplicada al
deslinde superior del predio.
Se exceptúan de esta norma, aquellos predios que teniendo una pendiente superior al 25%
presentan una superficie de suelo natural a nivel del deslinde superior del predio, o a un nivel
mayor, en una profundidad de a lo menos 5 metros medidos desde dicho deslinde.
Las franjas no edificables que se señalan en los Planos, podrán destinarse a áreas verdes o a
pasajes y escaleras públicas, en cuyo caso se computarán como superficies de los predios
respectivos, para el cálculo de las diversas normas que regulan cada zona.
17
CAPÍTULO VII
URBANIZACIÓN DE TERRENOS
ARTÍCULO 32
La modificación, alteración o ampliación de los sistemas destinados a dotar de Agua Potable,

evacuar las Aguas Servidas y disponer de los Residuos Sólidos de las áreas urbanas comunales,
se regirán por las normas y reglamentos de los servicios u organismos competentes.
ARTÍCULO 33
Los estudios para nuevas urbanizaciones, loteos, subdivisiones o seccionales necesarios para la
implementación del presente Plan Regulador, deberán incluir entre sus antecedentes, la solución
para la evacuación de aguas lluvias, la que deberá efectuarse dentro del área de las
urbanizaciones, loteos, subdivisiones o seccionales antes indicados.
ARTICULO 34
Los accesos a los estacionamientos no podrán modificar las características peatonales de las
aceras, ni disminuir su ancho.
Los pasos de vehículos desde y hacia la calzada a través de la acera deberán cumplir con lo
establecido en Título 2 De la Planificación, Capítulo 4, De los Estacionamientos, Accesos y Salidas
Vehiculares, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Sólo se permitirá un acceso y una salida vehicular por predio.
ARTÍCULO 35
En el área normada por el presente Plan Regulador, la edificación bajo el nivel natural del terreno
deberá distanciarse del polígono formado por la línea de cierro y los medianeros, al menos 3m al
interior del predio.
18
CAPITULO VIII
ZONAS Y LÍMITES
ARTÍCULO 36
Para los efectos de la aplicación de la presente Ordenanza, las áreas urbanas están conformadas
por las siguientes zonas:
Zonas Mixtas: Z1, Z2, Z3, Z4, Z5, Z6, Z7, Z8, Z9, Z10 y Z11.
Zonas Especiales:
De recursos paisajísticos y el medio natural
ZEC Zona Especial Costera.

ZEN Zona Especial Natural.
De riesgo para el asentamiento humano
ZRR Zona de Riesgo de Riberas y Quebradas
De fijación de usos específicos en emplazamientos o localizaciones dentro del radio urbano
ZES Zona Equipamiento Salud, Cementerio

ZED. Zona Equipamiento Deportivo
ZAV Zona Áreas Verdes y Plazas
De fijación de usos específicos en la franja litoral
ZEQC Zona Equipamiento de Caletas

ZEH Zona Equipamiento de Esparcimiento y Turismo
ZEM Zona Equipamiento Menor
ARTÍCULO 37
Los límites de las Zonas son los graficados en los respectivos Planos PRCP 1 al 4.
19
CAPITULO IX
ZONAS DE USOS DE SUELO Y NORMAS ESPECÍFICAS.
ARTÍCULO 38
Los usos de suelo, condiciones de subdivisión predial y edificación para las Zonas indicadas en el
artículo 36 de la presente Ordenanza, son las siguientes:
ZONA Z1
USOS PERMITIDOS:
• Residencial
• Equipamiento: Científico
Comercio
Culto y Cultura.
Deporte
Educación
Esparcimiento
Salud
Seguridad
Servicios.
Social.
• Espacios Públicos
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS
Quedan expresamente prohibidos las estaciones o centros de servicio automotor y discotecas,
estadios, centros de orientación o rehabilitación conductual, parque de entretenciones, parques
zoológicos, cementerios y crematorios, cárceles y centros de detención.
CONDICIONES DE EDIFICACION
Para Puchuncaví:
2
Subdivisión predial mínima: 350m
Coeficiente máximo de ocupación del suelo: 1
Coeficiente máximo de constructibilidad: 3
Sistema de agrupamiento: Pareado o Continuo
Altura máxima de la edificación: 14m.
Antejardín: No se permite
Densidad bruta máxima: 350 Hab/Ha
Estacionamiento: Según Capítulo IV de esta Ordenanza Local
Para Horcón:
2
Para Ventanas, excepto al poniente de Av. Costanera:

2
20
Para Ventanas, al poniente de Av. Costanera:

2
Altura máxima de la edificación: 3,5m.
OTRAS NORMAS
Las edificaciones que se construyan en esta zona deberán levantar su primer piso en la línea de
cierro de la propiedad.
ZONA Z2
USOS PERMITIDOS
• Residencial
Comercio
Culto y Cultura
Deporte
Educación
Esparcimiento
Salud
Seguridad
Servicios
Social
• Actividades productivas: Industrias e Instalaciones de impacto similar al industrial,
de carácter inofensivo
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS
Quedan expresamente prohibidos las discotecas, cárceles y centros de detención, centros de

orientación o rehabilitación conductual, cementerios y crematorios.
Subdivisión predial mínima: 350 m2

Coeficiente máximo de ocupación del suelo: 0,3
Coeficiente máximo de constructibilidad: 1,5
Sistema de agrupamiento: Aislado y Pareado
Altura máxima de la edificación: 21m
Antejardín: 3m
Estacionamientos: Según Capítulo IV de esta Ordenanza Local
ZONA Z3
USOS PERMITIDOS
• Residencial
Comercio
Culto y Cultura
Deporte
21
Educación
Esparcimiento
Salud
Seguridad
Servicios
Social
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS
Quedan expresamente prohibidos las discotecas, centros de orientación o rehabilitación

conductual, cementerios y crematorios, cárceles y centros de detención.
2
Sistema de agrupamiento: Aislado, Pareado y Continuo
Altura máxima de la edificación: 10 m.
Antejardín: 3 m.
OTRAS NORMAS
En el caso de la localidad de Puchuncaví, se contempla una zona de restricción de construcción

de 25m en torno a la Zona Equipamiento Salud, Cementerio (ZES), de acuerdo a lo establecido en
el Reglamento General de Cementerios del Ministerio de Salud (artículo 18 del Decreto Nº 357,
publicado en el Diario Oficial del 18.Jun.70).
ZONA Z4
USOS PERMITIDOS
• Residencial
• Equipamiento: Comercio
Culto y Cultura
Deporte
Educación
Esparcimiento
Salud
Seguridad
Servicios
Social
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS
Quedan expresamente prohibidos las discotecas, cementerios y crematorios, cárceles y centros de
detención.
2
Subdivisión predial mínima: 800 m
22
Sistema de agrupamiento: Aislado.
Altura máxima de la edificación: 10 m
Antejardín: 3m
Estacionamientos: Según Capítulo IV de esta Ordenanza
Local
ZONA Z5
USOS PERMITIDOS
• Residencial
Comercio
Culto y Cultura
Deporte
Educación
Esparcimiento
Salud
Seguridad
Servicios
Social
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS
Quedan expresamente prohibidos las discotecas, estaciones o centros de servicio automotor,

centros de orientación o rehabilitación conductual, cementerios y crematorios, cárceles y centros
de detención.
2
Sistema de agrupamiento: Aislado
Antejardín: 3m
Local
ZONA Z6
USOS PERMITIDOS
• Residencial
Comercio
Culto y Cultura
Deporte
Esparcimiento
Servicios
Social
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS
Quedan expresamente prohibidos las discotecas y estaciones o centros de servicio automotor.
23
Subdivisión predial mínima: 300 m.

Coeficiente máximo de ocupación del suelo: 0,2 en uso residencial
0,5 en otros usos permitidos
Coeficiente máximo de constructibilidad: 0,2 en uso residencial
Distanciamiento mínimo a predio vecino: 3m
Altura máxima de la edificación: 3,5 m en uso residencial, 7 m en otros
usos
Antejardín: 3m
Local.
OTRAS NORMAS:
Lo dispuesto en el Artículo 13, respecto al frente de las construcciones hacia la Zona Especial
Costera (ZEC).
La densidad bruta máxima en un predio podrá aumentarse a 200 Hab/Ha cuando el proyecto ceda
con carácter de Bien Nacional de Uso Público (BNUP), una franja de a lo menos 4 metros de
ancho que conecte a la Avenida del Mar con la Avenida Nueva Norte o a la Zona ZEC. En esas
circunstancias, la franja que se destina a BNUP se considerará como parte del predio para la
determinación de la condición de agrupamiento aislado y el resto de las condiciones de
edificación.
ZONA Z7
USOS PERMITIDOS
• Residencial
Comercio
Culto y Cultura
Deporte
Esparcimiento
Servicios
Social
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS
Quedan expresamente prohibidos las discotecas y estaciones o centros de servicio automotor.
Subdivisión predial mínima: 400m2

Antejardín: 3m
Local
OTRAS NORMAS:
La densidad bruta máxima en un predio podrá aumentarse a 150 Hab/Ha cuando el proyecto ceda
con carácter de Bien Nacional de Uso Público, una franja de a lo menos 4 metros de ancho
destinada a pasaje o escalera que enfrente a una vía inferior y otra superior que sean Bienes
Nacionales de Uso Público o que el presente instrumento las declare como tales.
24
En esas circunstancias, la franja que se destina a BNUP se considerará como parte del predio
para la determinación de la condición de agrupamiento aislado y demás condiciones de
edificación.
Para el cálculo de los 7 metros como altura máxima permitida, se computará aquella altura desde
el nivel en que las construcciones emergen del suelo, sea éste el suelo natural o cualquier
modificación practicada en él.
El 50% del suelo no construido se destinará a áreas verdes.
ZONA Z8
USOS PERMITIDOS
• Residencial
Equipamiento Comercio
Culto y Cultura
Servicios
Social
Deportes
Esparcimiento
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS
Quedan expresamente prohibidas las discotecas.
Subdivisión predial mínima. 300 m²

Coeficiente máximo de ocupación del suelo. 0,2 en uso residencial
Coeficiente máximo de constructibilidad. 0,4 en uso residencial
1 en otros usos permitidos
Sistema de agrupamiento. Aislado
Altura máxima de la edificación. 7m
Antejardín. 3m
Densidad bruta máxima. 150 Hab/Ha
Estacionamientos según OGUC
ZONA Z9
USOS PERMITIDOS
• Residencial
Comercio
Culto y Cultura
Deporte
Educación
Esparcimiento
Salud
Seguridad
Servicios.
Social.
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS

conductual, cementerios y crematorios, cárceles, centros de detención y estaciones o centros de
servicio automotor.
25
2
Coeficiente máximo de ocupación del suelo: 0,5 en uso Residencial
Coeficiente máximo de constructibilidad: 1 en uso Residencial
Sistema de agrupamiento: Aislado y Pareado en uso Residencial
Aislado, Pareado y Continuo en otros usos
permitidos
Altura máxima de la edificación: 7 m.
Antejardín: 3 m. en uso Residencial
Optativo en otros usos permitidos
ZONA Z10
USOS PERMITIDOS
• Residencial
• Equipamiento: Comercio
Culto y Cultura
Deporte
Educación
Esparcimiento
Salud
Seguridad
Servicios
Social
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS

2
Sistema de agrupamiento: Aislado y Pareado
Altura máxima de la edificación: 35m y una rasante de 45 grados aplicada en el
deslinde del predio con vía pública y en el deslinde
con la zona ZEN.
Antejardín: Sus dimensiones serán calculadas a razón de 1m
de antejardín por cada metro de altura de las
edificaciones, con un ancho mínimo de 5m.
OTRAS NORMAS
1- “Aquellos proyectos que se emplacen aledaños a las quebradas Quirilluca y Extremo Sur,
deberán contemplar una faja de restricción de 200 m. medidos a cada lado de sus bordes, pudiendo
establecerse anchos menores por la Dirección de Obras Municipales cuando no se detecte la
existencia de bosque nativo relevante, previo informe favorable de la SEREMI de Vivienda y
Urbanismo y de CONAF.
En caso que se detecten especies de flora y fauna nativa en alguna categoría de conservación y
sitios de anidación de especies fuera de la faja establecida, se deberá proteger de acuerdo a las
indicaciones que señale el organismo competente”.
26
2- “Previo a la ejecución de los proyectos en la aprobación de cada loteo que se emplacen en las
zonas Z10 Y Z11 pertenecientes al sector del Borde Costero Central de la comuna de Puchuncaví ,
deberán contemplar una vía de penetración hacia la Zona ZEN de acuerdo a las condiciones
geográficas que presente cada sector ,considerando en el remate de los accesos vehiculares un
área de estacionamientos dimensionados en relación a la jerarquía de la vía correspondiente .Para
tales efectos estas vías serán imputadas a la exigencia de circulación que establece el artículo 2.2.5
de la O.G.U.C.”.
3-“Los predios que colinden con la zona ZEN, deberán dejar una franja libre de edificación de
12m contigua a la referida zona"
ZONA Z11
USOS PERMITIDOS
• Residencial
• Equipamiento: Comercio.
Culto y Cultura.
Deporte.
Esparcimiento.
• Áreas Verdes
USOS PROHIBIDOS

2
Altura máxima de la edificación: 35m y una rasante de 45 grados aplicada en el
deslinde del predio con vía pública y en el deslinde
con la zona ZEN.
Antejardín: Sus dimensiones serán calculadas a razón de 1m
de antejardín por cada metro de altura de las
edificaciones, con un ancho mínimo de 5m.
OTRAS NORMAS
1-“Previo a la ejecución de los proyectos en la aprobación de cada loteo que se emplacen en las
zonas Z10 Y Z11 pertenecientes al sector del Borde Costero Central de la comuna de Puchuncaví ,
deberán contemplar una vía de penetración hacia la Zona ZEN de acuerdo a las condiciones
geográficas que presente cada sector ,considerando en el remate de los accesos vehiculares un
área de estacionamientos dimensionados en relación a la jerarquía de la vía correspondiente .Para
tales efectos estas vías serán imputadas a la exigencia de circulación que establece el artículo 2.2.5
de la O.G.U.C.”.
2-“Los predios que colinden con la zona ZEN, deberán dejar una franja libre de edificación de
12m contigua a la referida zona".
27
CAPÍTULO X
ZONAS ESPECIALES.
ARTÍCULO 39
Los usos de suelo y normas específicas para las zonas especiales son las que a continuación se
indican:
a) DE RECURSOS PAISAJÍSTICOS Y EL MEDIO NATURAL:
ZONA ESPECIAL COSTERA (ZEC):
Está constituida por la Zona Especial Costera (ZEC) para la mar territorial, medida desde
la línea de playa, incluida dentro de los límites del Plan Regulador y graficada en él.
USOS PERMITIDOS
• Espacios Públicos, marinas, ramblas, cabinas de temporada para bañistas y kioscos de

temporada,
• Áreas Verdes
• En estas zonas se permitirá la materialización de franjas para circulación peatonal
destinados a asegurar la accesibilidad a los recursos paisajísticos y al medio natural.
USOS PROHIBIDOS
Todos lo no mencionados como permitidos, incluyendo expresamente las instalaciones de

publicidad, salvo que estén autorizadas en las Concesiones de Playa y debidamente
reglamentadas mediante una Ordenanza Local.

Altura máxima de la edificación: 3,5m
2
Superficie máxima de edificación 24m Por cada proyecto que se presente.
ZONA ESPECIAL NATURAL (ZEN):
Corresponde a las zonas de protección de los sistemas naturales de significación

paisajística constituidos por formaciones rocosas notables, tanto en Ventanas como en
Horcón, además de las formaciones naturales de los acantilados entre Horcón y
Maitencillo así como entre Horcón y Ventanas, que demás de su valor paisajístico y lugar
de anidación de una abundante avifauna, constituyen un riesgo para su ocupación con
construcciones por su fuerte pendiente y calidad de suelo erosionable.
Su delimitación se indica en el Plano, correspondiendo a sectores colindantes en su parte

superior con el costado oriente del sendero existente.
USOS PERMITIDOS
• Sólo estará permitida la ejecución de obras de carácter superficial destinadas a la

conservación y valorización del entorno natural. En estas zonas se permitirá la
materialización de franjas para circulación peatonal destinados a asegurar la accesibilidad a
los recursos paisajísticos y al medio natural, para lo cual se determinan en el plano fajas de
18 m donde dichas circulaciones peatonales pueden ser emplazadas.
USOS PROHIBIDOS
Todos lo no mencionados como permitidos, incluyendo expresamente las instalaciones de

publicidad.
28
OTRAS NORMAS
“Aquellos proyectos que se emplacen aledaños a las quebradas Quirilluca y Extremo Sur,
deberán contemplar una faja de restricción de 200 m. medidos a cada lado de sus bordes,
pudiendo establecerse anchos menores por la Dirección de Obras Municipales cuando no se
detecte la existencia de bosque nativo relevante, previo informe favorable de la SEREMI de
Vivienda y Urbanismo y de CONAF.
En caso que se detecten especies de flora y fauna nativa en alguna categoría de conservación
y sitios de anidación de especies fuera de la faja establecida, se deberá proteger de acuerdo a
las indicaciones que señale el organismo competente”.
b) DE RESTRICCIONES POR RIESGOS PARA EL ASENTAMIENTO HUMANO
ZONA DE RIESGO DE RIBERAS Y QUEBRADAS: (ZRR)
Corresponde a las zonas de riesgo por presencia de elementos naturales insertos en las
áreas urbanas. En este caso se han considerado la restricción de todo tipo de
construcción en las riberas y quebradas de los diferentes cursos de agua y sus cuencas
inmediatas que cruzan las áreas urbanas de la comuna, entendiéndose por tales una
franja mínima de 15m a ambos costados del eje de la quebrada, y las zonas graficadas en
los planos.
El Director de Obras Municipales podrá solicitar cuando proceda la delimitación de los
cauces de agua, esteros o quebradas, de acuerdo a lo dispuesto por el Código de Aguas y
el D.S. Nº 609 (Tierras y Colonización, del 31 Ago 78, publicado en el Diario Oficial el 24
Ene 79) y con posterioridad y mediante estudios fundados de riesgos, mecánica de suelos,
y obras civiles, redefinir las áreas adyacentes a los cauces de agua para asumir los usos
de las zonas colindantes.
USOS PERMITIDOS
Áreas verdes y las obras necesarias para asegurar el normal escurrimiento de las aguas y
la prevención de erosiones al suelo natural.
En estas zonas se permitirá la materialización de senderos, para lo cual se determinan en

el plano fajas donde dichos senderos pueden ser emplazados.
USOS PROHIBIDOS
Todos los no enunciados precedentemente.
29
c) DE FIJACIÓN DE USOS ESPECÍFICOS EN EMPLAZAMIENTOS O LOCALIZACIONES
DENTRO DEL RADIO URBANO
ZONA EQUIPAMIENTO SALUD, CEMENTERIO (ZES):
Corresponde a la zona del actual cementerio de la localidad de Puchuncaví. Se considera

un área de resguardo circundante: franja de 25 m en torno al cementerio, en los que no
puede localizarse vivienda, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento General de
Cementerios del Ministerio de Salud (artículo 18 del Decreto Nº 357, publicado en el Diario
Oficial del 18.Jun.70).
USOS PERMITIDOS
Cementerio y sus obras complementarias.
USOS PROHIBIDOS
ZONA EQUIPAMIENTO DEPORTIVO (ZED):
Corresponde a áreas existentes de las localidades de Puchuncaví, Ventanas y Horcón,

donde se plantea mantener el actual uso de Equipamiento de Deporte, dada la
significación urbana que ellos tienen.
USOS PERMITIDOS
Equipamiento deportivo y sus obras complementarias.
USOS PROHIBIDOS
2
Altura máxima de la edificación: 14 m
Antejardín: 3m
ZONA AREAS VERDES Y PLAZAS (ZAV):
Corresponde a áreas a mantener o gravar con este uso dentro de los límites urbanos de
Puchuncaví, Ventanas y Maitencillo.
USOS PERMITIDOS
Parques y áreas verdes y sus obras complementarias, además de lo dispuesto en la

OGUC, Título 2 De la Planificación, Capítulo 1, Artículos. 2.1.30 y 2.1.31.
USOS PROHIBIDOS
30
d) DE FIJACIÓN DE USOS ESPECÍFICOS EN LA FRANJA LITORAL
ZONA DE EQUIPAMIENTO DE CALETAS (ZEQC):
Corresponde a playas de mar, márgenes rocosos naturales o artificiales y a terrenos de

playa destinados al apoyo en tierra a actividades de pesca artesanal y acuicultura en las
localidades de Ventanas, Horcón y Maitencillo.
Destinada a preservar el uso de caleta de determinadas áreas del litoral y permitir la

infraestructura correspondiente.
USOS PERMITIDOS:
Arrastraderos, atracaderos, embarcaderos, rampas, huinches e instalaciones mínimas

relacionadas con la pesca artesanal, cultivos de mar y su comercialización.
• Equipamiento: Comercio.
Educación
Social.
De acuerdo a las condiciones específicas que se detallan a continuación:
Comercio, en establecimientos destinados principalmente a las actividades de

compraventa de mercaderías diversas, específicamente locales comerciales, restaurantes
y fuentes de soda.
Educación, en establecimientos destinados exclusivamente a la formación o capacitación

en educación superior, a centros de investigación científica o tecnológica, y a centros de
capacitación.
Social, en establecimientos destinados principalmente a actividades comunitarias, tales

como: sedes de juntas de vecinos, centros de madres, clubes sociales y locales
comunitarios.
USOS PROHIBIDOS:
Todos los no mencionados como permitidos, especialmente faenas de secado, empaque y

procesamiento de productos.
CONDICIONES DE SUBDIVISIÓN PREDIAL Y EDIFICACIÓN:

2
Tamaño predial mínimo: 5000m
Coeficiente máximo de ocupación de suelo: 0,15
Altura máxima 5,6m
Antejardín 3m
Agrupamiento: Aislado, sin adosamiento
ZONA ESPECIAL DE EQUIPAMIENTO DE ESPARCIMIENTO Y TURISMO (ZEH):
Destinada a amparar y normalizar el desarrollo de un área hotelera en la franja ribereña de

Maitencillo, consolidada en este uso por tradición histórica y características del lugar.
USOS PERMITIDOS:
Residencial: Exclusivamente Hoteles.

Equipamiento: Comercio complementario a la actividad hotelera.
Servicios complementarios a la actividad hotelera.
Áreas verdes:
Espacio público:
USOS PROHIBIDOS:
Quedan expresamente prohibido el uso residencial salvo hoteles y todos los no indicados
como permitidos.
31
CONDICIONES DE SUBDIVISIÓN PREDIAL Y URBANIZACIÓN:
2
Tamaño predial mínimo: 5.000 m
Coeficiente máximo de ocupación de suelo: 50%
Altura máxima de la edificación: 28 metros, para un máximo de 8
pisos.
Distanciamiento: Según Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones.
Antejardines: 3m
Cierros: 100% de transparencia en una
longitud mínima de 70% del frente
predial
32
ZONA DE EQUIPAMIENTO MENOR (ZEM):
Corresponde a una zona en la localidad de Horcón con uso exclusivo de equipamiento

urbano menor, en razón de la ubicación de esta área dentro del contexto urbano de la
localidad.
USOS PERMITIDOS
Equipamiento: Seguridad.
Comercio.
Salud.
Culto y cultura.
Deportes.
USOS PROHIBIDOS
Todos los no indicados como permitidos.
CONDICIONES DE SUBDIVISIÓN PREDIAL Y URBANIZACIÓN:

2
Tamaño predial mínimo: 500 m
Coeficiente máximo de ocupación de suelo: 0,4
Distanciamiento: 10m a medianeros
Antejardines: 6m
Altura máxima 7m
33
CAPÍTULO XI
NORMAS DE PROTECCION CONTRA TSUNAMIS
ARTICULO 40
Con el objeto de mitigar el efecto potencial de tsunamis en la Zona Especial Costera ZEC y
terrenos adyacentes, las obras de urbanización y construcción deberán cumplir con las siguientes
disposiciones entre línea de playa y cota 5,0m sobre el nivel medio del mar:
No se permiten cierros duros, sólo setos vivos.
No se permiten construcciones bajo el nivel natural del suelo, salvo las instalaciones
de infraestructura urbana.
No se permite postación de ningún tipo, cuya altura sea superior a 1m, salvo la de
alumbrado público, cuyo empotramiento y fundación sea calculado para el efecto
tsunami.
No se permite mobiliario urbano que obstaculice la libre evacuación de las aguas.
34
CAPITULO XII
VIALIDAD
ARTÍCULO 41
Las avenidas, calles, pasajes y en general todas las vías de uso público del presente Plan
Regulador Comunal, son las actualmente existentes, manteniendo sus anchos entre líneas
oficiales, salvo aquellos casos en que expresamente se dispongan ensanches de vías existentes o
aperturas de nuevas vías, de acuerdo a lo señalado en el artículo 42 de la presente Ordenanza;
atendiendo a su función principal, estarán destinadas a la circulación vehicular, peatonal o mixta
con uso preferente según se especifica para cada caso en el cuadro del artículo 44 de la presente
Ordenanza que se agrega a continuación. Todas las vías existentes no identificadas en este
capítulo, son vías locales.
Complementariamente a las presentes normas, se tendrá en consideración el DFL MOP N°850/97

y Res. N°232/02
ARTÍCULO 42
Los perfiles geométricos viales, así como el ancho de sus calzadas y veredas, el diseño de sus
empalmes, cruces a distinto nivel, etc., serán definidos en los respectivos proyectos de loteo, en
Seccionales, en estudios o en proyectos de vialidad, según corresponda y se regirán por lo
dispuesto en el Capítulo 3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
ARTÍCULO 43
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 59° de la Ley General de Urbanismo y

Construcciones, se declaran de utilidad pública los terrenos localizados en el área urbana
destinados a vías expresas, troncales y colectoras, por los plazos que dicho cuerpo legal
establece.
ARTÍCULO 44
La Vialidad Estructurante está constituida por las vías existentes y proyectadas graficadas en el
Plano y según localidad corresponden al siguiente listado, donde se especifican además las vías
locales y de servicio de importancia:
VIALIDAD ESTRUCTURANTE
LOCALIDAD DE PUCHUNCAVI
NOMBRE TRAMO ANCHO (m) OBSERVACIONES

E existente
P proyectado
Vía troncal, Calles
Vía F30 E Desde límite urbano poniente de servicio en
30 E
Av. Presidente Ríos hasta límite urbano norte ambos costados
dentro de la faja
Av. Gral. Velásquez Desde Calle Cura Benavides,
16 E
hasta límite urbano
Av. Bernardo Desde Calle Latorre, hasta su
15 E
O´Higgins término.
Desde acceso sur de Vía F30-E
Calle Latorre hasta intersección con Calle Diego 16 E
de Almagro
Desde Calle Cura Benavides
Calle José Ramón 16 E
hasta acceso norte de Vía F 30-E
Pérez
Desde intersección con Calle
16 E
Calle Silvia Herrera Diego de Almagro hasta límite
urbano oriente
Calle Alcalde Juan
Desde calle Latorre hasta Calle 2 11 E Vía local
José Mena
35
Calle Alcalde Ruperto Desde Av. Bernardo O´Higgins
Bernal hasta Calle D. de Almagro 11 E
Calle Diego de Desde intersección con Calle
Almagro Silvia Herrera hasta límite urbano 16 E Vía de servicio
sur oriente.
Calle Santiago Torres Desde Av. Bernardo O´Higgins
12 E
hasta Calle Latorre
Calle Cura Benavides Desde Av. Bernardo O´Higgins
12 E
hasta calle José Ramón Pérez
Vía colectora
unidireccional
Calle Proyectada Desde Calle José Ramón Pérez Prolongación y
15 P
hasta Calle Juan José Mena ensanche hacia
calle José Ramón
Pérez
Desde José Ramón Pérez hasta
Calle Uno 11 E
Alcalde Juan José Mena
Desde Av. Presidente Ríos hasta Vía colectora
Calle Dos 15 P
límite urbano Oriente unidireccional
Vía colectora,
Desde Vía F30-E hasta vértice P3
Camino La Canela 20 E ensanche a ambos
del límite urbano
costados
Desde vértice P5 del límite urbano
Camino El Boldal 16 E Vía de servicio
hasta Calle Silvia Herrera
LOCALIDADES COSTERAS MAITENCILLO, HORCÓN, VENTANAS.
Sector Maitencillo
NOMBRE TRAMO ANCHO OBSERVACIONES

E existente
P proyectado
Desde límite con ZRR (sector
Av. Del Mar
la laguna) hasta límite sur de 15 E
Maitencillo
zona Z6.
Desde su extremo norte hasta Vía colectora
Av. Nueva Norte 15 P
intersección con Av. Del Mar. unidireccional
Vía F 30-E Tramo entre límites urbanos 40 E Vía troncal
Desde Calle San Isidro hasta

Calle San Carlos 12 E Vía local
Vía F30E
Desde Calle San Alfonso hasta Vía colectora
Calle Ricardo 10 E y 16 P
Calle Padre Enrique del Río unidireccional
Desde Calle San Carlos a Vía Vía colectora
Calle San Alfonso 15 E
F30E unidireccional
Desde Calle San Isidro hasta Vía colectora
Calle San Pedro 15 E
Calle San Alfonso unidireccional
Desde Calle San Alfonso hasta Vía colectora
Calle Norma 15 E
Desde Calle Ricardo hasta Vía colectora
Calle Proyectada 15 E y 15 P
Camino Antiguo Tramos entre límite urbano y Vía colectora
16 E
Vía F30-E unidireccional
Desde su intersección norte
con Av.del Mar hasta
Av. Central 12 E
intersección sur con calle
Padre Enrique del Rio.
36
Calle San Isidro Entre Av. Del Mar y vía F30-E 16 E
Desde Calle San Isidro hasta

Calle Enriqueta 10 E
Calle San Alfonso
Calle Padre Enrique Desde acceso de Camino
16 E
del Río Antiguo, hasta Av. Del Mar
Desde Av. Del Mar hasta
Calle Aguas Blancas intersección con límite urbano 15 E
oriente.
Desde Calle Aguas Blancas
Vía F 128 15 E
hasta Vía F 30 - E
Calle General Desde Vía F128, hasta la Zona
16 E
Velásquez ZEN.
20 P y 16 P
Unión de Accesos Desde Vía 2 A 8 hasta Camino Vía colectora, 500m al
(entre C19 y Los
Costeros Los Pescadores. oriente de la Zona ZEN
Pescadores)
Sector Horcón

E existente
P proyectado
Desde Calle Principal hasta Ensanche a ambos
Calle Diagonal 12 E
camino Horcón - Ventanas costados
Desde intersección Camino
Vía F-152, Acceso
Horcón-Ventanas hasta límite 19 E
Norte de Horcón
comunal
Tramo existente y
Calle Del Alba prolongación como vía
Desde su inicio hasta Vía V2 12 E y 16 P
colectora
unidireccional
Tramo existente y
12 E (hasta
Camino a Cau Cau Desde Calle Principal hasta prolongación como Vía
límite con Z4)
límite con zona Z3 colectora
16 P
unidireccional
Tramo existente como
Calle Consulado Desde Camino a Cau Cau
12 E vía colectora
hasta Calle Diagonal
unidireccional
Ensanche hacia
Desde límite con zona ZEQC costado sur
Av. Costanera 12 E
hasta límite con zona ZEN
12 E (excepto
Desde Calle Principal hasta roles 208-41 y
Calle Albatros
Calle Del Alba 208-149)
12 P
Desde Camino Horcón –
Calle Principal 16 E
Ventanas hasta Costanera
37
Sector La Chocota

E existente
P proyectado
Camino Los Desde Camino Ventanas – Ensanche a ambos

16 E
Pescadores Horcón hasta Vía V9 lados
Vía V1 Desde Vía V2 hasta Zona ZEN 20 E Vía colectora
Prolongación de lo
Desde Calle Diagonal hasta la
Vía V2 16 E y 20 P existente como vía
Zona ZEN
colectora
Desde Calle Diagonal hasta la Vía colectora
Vía V3 20 P
Zona ZEN
Desde Vía V2 hasta Camino
Vía V4 16 E
Ventanas- Horcón.
Prolongación de lo
Desde Vía V8 hasta la Zona
Vía V5 16E y 20P existente como vía
ZEN
colectora
Vía colectora
Vía V6 Desde Vía V5 hasta Vía V12 16 P
unidireccional
Desde la Vía F152 Acceso Ensanche ambos
Vía V7 Norte a Horcón hasta la Zona 16 E y 20 P costados y apertura
ZEN como vía colectora
Desde Camino Horcón- Ensanche ambos
Vía V8 16 E
Ventanas hasta Vía V3 costados
Ensanche ambos
Desde Camino Los Pescadores
costados y apertura
Vía V9 hasta Camino Ventanas- 16 E y 16 P
como vía colectora
Horcón
unidireccional
Vía colectora
Vía V10 Desde Vía V4 hasta Vía V6 16 P
unidireccional
Vía V11 16 E
ZEN
Ensanche ambos
Desde Camino Ventanas-
Vía V12 16 E y 20 P costados y apertura
Horcón hasta la Zona ZEN
como vía colectora
Vía V14 20 E y 20 P Vía colectora
ZEN
38
Sector Ventanas

E existente
P proyectado
Desde Vía F30-E hasta
Av. Pedro Aldunate
intersección con Camino a 19 E
Solar
Horcón y Av. Costanera.
Desde intersección con Av.
Pedro Aldunate Solar hasta
Av. Costanera 10 E
término de camino y conexión
con la Zona ZEN
Desde Camino a Horcón hasta
Av. Bellavista Calle Gabriela Mistral 16 E
Desde Pedro Aldunate Soler

Calle Italia hasta Bellavista 16 E
Desde Calle Bellavista hasta

Calle Bello Horizonte intersección con Los Castaños 16 E
Desde Calle Bellavista hasta

Calle Gabriela Mistral Calle Esmeralda 12 E
Desde Av. Pedro Aldunate

Calle Esmeralda Solar hasta Calle Gabriela 12 E
Mistral
Desde Vía F30-E hasta
Calle Los Castaños Camino Los Pescadores 16 E
Vía colectora
Las Gaviotas Desde Los Castaños hasta Av. 16 E y P unidireccional Tramo
Pedro Aldunate Solar que se inicia en Av.
Pedro Aldunate Soler,
ensanche hacia el
oriente
Desde Vía F30-E hasta Calle
Calle Lagunillas 16 E
Los Castaños
Desde Los Castaños hasta Vía colectora
Vía V13 16 E
Límite Urbano oriente unidireccional
Desde Av. Pedro Aldunate Vía colectora,
Camino Horcón –
Solar (Ventanas) hasta calle 20 E ensanche ambos
Ventanas
Principal (Horcón) costados
39

PLAN REGULADOR PUCHUNCAVÍ - Horcón, Ventanas, Maitencillo, Caucau

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PLAN REGULADOR COMUNAL DE PUCHUNCAVI

LOCALIDADES DE PUCHUNCAVÍ, MAITENCILLO, HORCÓN Y VENTANAS

ESTUDIO URBANO CONSULTORES LTDA

I.- NIVEL GENERAL ............................................................................................ 4

1 – ASPECTOS GENERALES ............................................................................. 4

II.- NIVEL COMUNAL......................................................................................... 10

1.- CONSIDERACIONES GENERALES............................................................. 10

III.- NIVEL URBANO. ......................................................................................... 18

1.- EVOLUCIÓN URBANA ................................................................................. 18

V.- SINTESIS DEL DIAGNÓSTICO ................................................................... 31

1.- ASPECTOS GENERALES ............................................................................ 31

VI.-CONTENIDOS GENERALES DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

1.- CONSIDERACIONES BÁSICAS ................................................................... 41

VII.-ANEXO PLANO CATASTRO SITIOS ARQUEOLÓGICOS………………49-51

La presente Memoria Explicativa suministra la información requerida por la Ley General de

El expediente del Plan Regulador, de acuerdo al artículo 42 de la Ley General de Urbanismo y

2.- LIMITES DEL ESTUDIO

2.1.- Nueva delimitación Áreas Urbanas tradicionales

A.- Frente Costero Urbano:

B.- Área Interior

La conciencia de esta situación ha llevado al municipio a plantear la alternativa de incorporar, en

3.- OBJETIVOS DEL ESTUDIO

3.1.- Objetivo General

La Municipalidad de Puchuncaví ha considerado necesario, dada la dinámica actual del desarrollo

El Objetivo General del estudio es proporcionar a la Municipalidad de Puchuncaví un instrumento

2.- Realizar un diagnóstico del área comunal en su integridad, en términos de recoger y

3.2.- Objetivos Específicos

• Ordenar y regular el desarrollo inmobiliario de las localidades costeras de la comuna,

• Proteger y potenciar las condiciones medioambientales y los recursos naturales y

4.1.- Normativa general y específica de planes reguladores

Los principales cuerpos legales a considerar en la formulación de un Plan Regulador, dicen

Corresponde en consecuencia a un conjunto de leyes orgánicas de los principales organismos

• Constitución Política de Chile.

4.2 Normativa complementaria a los Planes Reguladores

Corresponden principalmente a regulaciones sobre aspectos que inciden en la modificación o

a) Aguas Superficiales y Riles

• Ley N° 3.133 sobre neutralización de Riles.

• DFL Nº 725, Código Sanitario.

d) Producción y Manejo de Residuos Sólidos

• D.S. N° 745/93 del Ministerio de Salud.

• Ley N° 18.362/84 de Protección de Areas Silvestres.

• Decreto Ley N° 294/84, en lo referido a construcción o habilitación de caminos.

g) Autorizaciones de Funcionamiento. Operación. Concesiones. Almacenamiento y otras

• DFL N° 323/31, modificado por Ley 18.856/89 respecto a Servicios de Gas.

h) Patrimonio Arqueológico. Histórico Cultural y Santuarios Naturales

• Ley Nº 17.288, Ley de Monumentos Nacionales

1.- CONSIDERACIONES GENERALES

La comuna de Puchuncaví se encuentra inserta en el sistema geográfico – urbano costero norte

2.- ASPECTOS GEOGRÁFICOS Y ADMINISTRATIVOS

Geográficamente la Comuna de Puchuncaví se emplaza a 71°25' de longitud W y a 32°45' de

La comuna de Puchuncaví fue creada el 13 de Septiembre de 1944, mediante Decreto Ley N°

En su estructura interna, la Comuna de Puchuncaví está compuesta por 22 localidades; las 4

La comuna de Puchuncaví en su origen respondió a una actividad agraria que paulatinamente ha

Como consecuencia de su topografía y profundidad, la mayor parte de los suelos de la comuna de

La caracterización climática se enmarca dentro del clima semiárido marítimo, de características

3.3.- Cursos de agua

El área comunal se inserta dentro de las siguientes macro unidades de relieve:

4.-FACTORES DEMOGRÁFICOS, ECONOMICOS Y SOCIALES

La distribución de población urbana es la siguiente, a la fecha del Censo 2002:

Puchuncaví: 3.708 habitantes

La población de la comuna se incrementa fuertemente en los meses de verano en las localidades

4.2.- Indicadores Sociales.

La actividad laboral se encuentra concentrada en la industria, pesca artesanal, servicios turísticos,