Es la primera vez que compro una propiedad.

¿Cómo serían los pasos de una

compraventa tradicional?

¿Qué impuesto tengo que pagar cuando vendo?

¿Puedo eximirme de pagarlo?

¿No hay más que ese impuesto? ¿No hay otros?

¿Debo hacer algún trámite previo para vender un inmueble cuyo valor supere una
cantidad determinada?

¿Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?

¿Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber suscripto un

Boleto de Compraventa y antes de suscribir la escritura?

Si el que me vende es casado... ¿Tiene que firmar su esposa/o si o si?

¿Que significa que la reserva es “ad referendum”?

¿Cuanto sale una escritura de compraventa?

¿Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?

¿Quien designa al escribano que interviene?

¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del

bien?

¿ Qué pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?

¿Que es un poder?

¿Que es un poder irrevocable? ¿Y a que se llama poder post Mortem?

¿Cuál es la documentación me piden para colocar una propiedad en venta?

¿Se puede comprar o vender una casa que está en sucesión?

¿Qué es concretamente una sucesión?

¿Cuanto sale un “tracto abreviado”?

¿En qué lugar se debe iniciar una sucesión?

¿Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un familiar?

¿Hay un plazo para iniciar una sucesión? ¿Se pueden tramitar varias sucesiones
juntas?

¿Qué pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesión y entre los
herederos figura un menor de edad o alguien con capacidades diferentes?

¿Hay un impuesto a la herencia?

¿Que es una donacion?

¿Porque los bancos no aceptan financiar la compra de inmuebles que hayan sido
donados?

¿Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y reservarse

su uso hasta la muerte?

¿A qué se llama Bien de Familia?

¿Cuáles son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al régimen de Bien
de Familia?

¿Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?

¿Quiénes son considerados familiares para la ley?

¿Qué beneficio específico supone?

¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?

¿Desde qué momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?

¿Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede

hipotecarse?

Compré hace muchísimos años. No tengo la escritura. ¿Que debo hacer?

¿A que se llama usucapion?

¿A que se llama “escrituras por plan Pierri?” ¿Sirven?

Compre hace muchos años un lote con otra/personas. Ahora quiero separar como
corresponde lo mio de los de ellos. ¿Que tengo que hacer?

¿Que es un reglamento de copropiedad?

Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia del

reglamento de copropiedad. ¿Cómo puedo obtenerlo?

¿A que se llama primera venta?

¿Que es un fideicomiso?

¿Que significa cuando escucho que se venden departamentos “desde el pozo”?

¿Es seguro comprar un departamento desde el pozo?

Perdí la escritura… ¿Puedo vender?

Perdi el plano.. ¿Y ahora?

Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrandé. ¿Resulta un

problema? ¿Puedo vender?

Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. ¿Puedo vender?

Todavia no inicié la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la casa... ¿Como
hago?

¿Es seguro comprar en remate judicial?

¿Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por subasta
publica?

¿Hay subastas electronicas? ¿Como son?

Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... ¿Que son?

Voy a tomar un crédito hipotecario…¿Qué me conviene?

Tengo el crédito hipotecario preacordado. Me dijeron en el banco que busque el
inmueble. ¿Que sigue? ¿De aquí en mas que debo observar?
¿Que es el CEDIN? ¿Como se instrumenta la compra de un inmueble utilizando
CEDINES? ¿Es seguro?

¿Cómo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? ¿Dentro de que régimen

legal subsisten? ¿Cómo se organizan? ¿Qué debo observar al interesarme en
ellos?

ALQUILERES
¿Por cuánto tiempo se puede alquilar una propiedad?
¿A partir de cuándo puede un inquilino rescindir un
contrato de alquiler?
¿Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un contrato antes de
tiempo?

¿Puedo negociar el pago de esa multa compensándolo con el Depósito de Garantía?

¿Cuál es el monto de multa que se cobra por atraso en el

pago del alquiler?
¿Cómo saber si el interesado en alquilar un inmueble
reúne condiciones de solvencia?
¿Se pueden ajustar los valores de alquiler?
¿Desde cuando puedo ocupar lo que alquilé? ¿Me tienen
que entregar las llaves al firmar el contrato?
¿Qué garantías deben presentarse para la locación un
inmueble?
¿Salir de garantía de un locatario que significa en términos de aval?
¿Qué pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?
¿Qué diferencia hay entre el término “fianza” y el “depósito
en garantía”?
¿Al finalizar el contrato, el depósito de garantía se
devuelve?
¿Se pueden pactar pagos anticipados?
¿Se puede pactar el cobro del valor llave?
¿Qué sucede en caso de fallecimiento del locatario?
¿Qué es una garantía comprada?
¿Cómo se puede determinar que una garantía es
comprada?
¿Qué es un convenio de desocupación?

¿Que implica la administración de un alquiler por parte de

la inmobiliaria?
¿Cuáles son los honorarios que cobran los corredores en
locaciones urbanas?
¿Cómo se sella un contrato según lo dispuesto en la nueva normativa de ARBA?

¿Se paga IVA en un alquiler?

Es la primera vez que compro una propiedad. ¿Cómo serían los pasos de una
compraventa tradicional?
No te preocupes. Las cosas no son tan difíciles como parecen. Generalmente siempre las
personas se acercan a la inmobiliaria con algún familiar o amigo que les inspira confianza,
mas allá de la que deben depositar en el profesional interviniente. Procuran un ladero con
experiencia previa. Si ese no es tu caso te comentamos cuales son los principios básicos
que deberás seguir en la compra de un inmueble.
La compraventa se modela a traves de un proceso que el mercado ha consensuado y que
lo dota de seguridad y practicidad. Son eslabones fundamentales en una cadena que
comienza cuando te interesa un inmueble. Lo primero que debes hacer es reservarlo.
Generalmente la gente deja un 5 % del valor que va a pagar por el inmueble, aunque no
hay sumas determinadas. Puede ser mas o puede ser menos y en efectivo o
cheques. Hay quienes dejan mas y quienes se resisten incluso a dejar una reserva
pretendiendo pasar directamente al paso siguiente, que es el Boleto de Compraventa. Asi
no se trabaja. Y te explicare porque no es conveniente eludir la mecánica acostumbrada.
Quien compra un inmueble generalmente lo hace con el ahorro de muchos años de
sacrificio recurrente y/o tomando un credito hipotecario que restringirá los aspectos
económicos de su vida en los proximos años. Se trata de una decision importante sobre
algo importante. Y en ese caso menospreciar la seguridad del proceso acostumbrado
implica tomar riesgos que no son necesarios. Ni en la primera compra ni en las que le
sucedan.
Cuando dejas una reserva, podras observar en el texto de la misma como se detalla no
solo el precio de venta sino las condiciones que tendrá la futura operacion. La forma de
pago;los plazos y los porcentajes en que deberas integrar ese dinero; que documentacion
suscribes a cambio del dinero que entregas; en que condiciones lo haces; el monto de la
comision inmobiliaria y quien y de que forma asume los gastos de la escritura que permitirá
que tu seas el titular absoluto de esa propiedad. El dinero que tu dejas en reserva es en
casi todos los casos “ad referendum” de la aprobacion del propietario y del normal proceso
que debe imperar en una venta. Si tu has hecho una oferta sobre el precio de lista y el
corredor trasmite tu oferta sin conseguir un resultado positivo, la reserva vuelve a tu
bolsillo dentro del plazo que se ha fijado para cerrar el negocio. Si el propietario acepta
expresamente tu propuesta y el dinero es percibido por el mismo, la operacion tiene
principio de ejecucion, es decir, comienza el proceso que finalizará en la escritura.

Es comun en estos casos fijar la firma del Boleto de Compraventa –el siguiente
documento- dentro de los diez dias siguientes a la conformidad del propietario. Desde el
momento que el vendedor aceptó las condiciones del negocio, el corredor inmobiliario está
obligado por las leyes que rigen el funcionamiento de su profesion a pedir informes al
Registro de la Propiedad para evaluar si no existe algun impedimiento, que pesando sobre
el inmueble o sobre quien debe suscribir la venta, no la haga posible.

¿Que son los informes? Voy a comentartelo de manera coloquial, sin apelar a
terminologia jurídica. De cada propiedad existe, por decirlo de algun modo, una ficha. En
esa ficha se describen aspectos jurídicos y técnicos del inmueble: se lo individualiza a
traves de un numero de matrícula o de asiento y describiendo desde lo general a lo
particular el lugar que ocupa dentro de los límites de un partido (lo que se llama
nomeclatura catastral); ademas se describe que origen tiene; cual fué el ultimo dueño
registrado por esa reparticion oficial; mediante que medio adquirió la titularidad del 100 %
o la parte que le corresponda; en que fecha lo hizo; en que escribanía; cuanto pagó; quien
le vendio y otras referencias muy particulares. En esa ficha hay dos columnas paralelas al
lugar asignado donde figuran los datos que mencionamos. En una de esas columnas se
asienta, por ejemplo, si el propietario lo hipotecó; si hay un embargo por orden de algun
juzgado y otros asuntos que supongan una restriccion que no permita disponer de la
propiedad abiertamente. Que aparezca algo no sería tan grave. Lo grave es que no
tuviera solucion y los profesionales de la venta estamos para eso. Para ante la
eventualidad, proceder con creatividad y oficio a solucionar los problemas si tenemos las
herramientas adecuadas y mediando la participacion de un abogado. En la segunda
columna se anota cuando eso que esta entorpeciendo la compraventa fué
solucionado. Ese informe que “copia” la informacion que obra en esa ficha se llama “de
dominio” porque nos testimonia todo lo referido a la propiedad.

Pero hay otro informe importante que debe solicitarse conjuntamente para obrar con
seguridad al comprar. Se llama de anotaciones personales porque es una “ficha” de
identica entidad pero que se refiere a la persona del vendedor. Si quien vende tuvo algun
tipo de problema judicial tal vez resulte “inhibido” para disponer de su propiedad hasta que
lo solucione. Tambien en este caso, si aparece un problema puede no ser tan grave sino
manejable, en tanto y en cuanto haya voluntad y dinero que permitan resolverlo en un
corto plazo.
Si en ambos certificados no constan anomalías, entonces la operacion puede hacerse sin
ningun tipo de problema. No existen compraventas sin riesgos. Los riesgos son parte de la
vida misma. Lo que puede hacer un profesional de la venta, y lo hace, es minimizar hasta
lo nimio todas las posibilidades y brindar a las partes un marco informativo que tutele la
operacion. Los informes son el único instrumento que nos permitirá avanzar con la
operacion de manera correcta.

Una vez que llegan los certificados se puede suscribir el Boleto de Compraventa. ¿Que es
el Boleto de Compraventa? Es un documento que sustentado en las premisas ya
acordadas en la reserva le otorga a la compraventa una jerarquia mayor, consolidando de
manera irrevocable la voluntad del vendedor y del comprador. Es el paso previo para
enviar toda la documentacion a la escribania que actuará. En un Boleto de Compraventa
generalmente se complementa lo dejado en la reserva hasta alcanzar un 30/ 40 %. Hay
casos puntuales en que pueden entregarse y recibirse sumas mayores, pero responden a
casos muy particulares de la operacion y son las excepciones a la regla. Y nunca firmes un
boleto con menos del 25 % del precio porque solo de esa manera, abonando ese
porcentaje mínimo, si el vendedor entra en concurso o quiebra podrás oponer tu derecho
frente a terceros. De esa única manera salvarás lo que pusistes, y podras pedirle al juez
de la causa que ordene te otorguen la escritura.- art. 1185 bis C.C.-

Se firman tres ejemplares del Boleto de Compraventa, uno para cada parte y otro que el
corredor dispondrá en manos del escribano. Pero pueden rubricarse si es necesario mas
ejemplares si una de las partes esta compuesta por mas de un miembro. Entregado el
dinero, concluido el acto, el corredor cobrará su comision –en nuestra polaza se estila un 3
% del precio de venta a quien vende y un 4% a quien compra- y extenderá un recibo no
solo por los honorarios percibidos, sino ademas por toda la documentacion que el
vendedor le facilite para llevarsela personalmente al escribano interviniente. Lo comun es
que el vendedor deposite en manos del profesional: la ultima escritura; el o los planos; una
factura de cada servicio e impuestos, al mismo tiempo que confeccionará una ficha con los
datos personalísimos de los intervinientes para que la escribania tenga toda la
documentacion necesaria para un eficaz desempeño en la gestion de la nueva escritura.

En muchos casos las escribanias demandan que la inmobiliaria intervieniente comience a

gestionar por orden y cuenta del vendedor el llamado “estado parcelario” que es una
documentacion confeccionada por un agrimensor o ingeniero civil que exige la ley
vigente. Esta documentacion tambien es vital para que la escribania pida un certificado
llamado comunmente “de catastro”. –ARBA- Sin ella no hay catastro y sin catastro a la
vista no se puede firmar la escritura. Por eso algunas inmobiliarias, intentando brindar un
servicio completo, ponen a disposicion del vendedor el agrimensor o ingeniero civil que
generalmente pertenece a su staff. El tiempo que demanda un estado parcelario o cedula
catastral –otro de sus nombres- es en promedio de 20 a 30 dias corridos y su costo es
asumido normalmente –salvo convencion en contrario- por la parte vendedora. A no
dormirse, porque si bien los plazos que hay entre un Boleto de Compraventa y una
escritura estan en el orden de los 30/60 dias administrativos la demora en la confeccion del
estado parcelario puede complicar el normal desarrollo de la gestion del escribano.

¿Qué impuesto tengo que pagar cuando vendo?

Al vender, cuando Ud. suscriba la escritura, deberá pagar el llamado Impuesto a la

Transferencia de Inmuebles, mas conocido por sus siglas I.T.I conforme lo que
describe la Ley 23.905. Este impuesto lo pagan tanto personas físicas como
sucesiones que estén en tramite y en cuyo proceso todavía no se halla expedido la
Declaratoria de Herederos. Quiere decir que si los herederos potenciales de un
inmueble ceden onerosamente los derechos que les asisten en el proceso sucesorio
antes de que salga la Declaratoria, deberán abonarlo. ¿Cuánto es? El uno punto
cinco por ciento -1.5 %- del valor de venta o fiscal, de cualquiera de los dos el que
resulte mayor.

Ver en Digesto Normativo: Ley 23.905

¿Puedo eximirme de pagarlo?

Hay una manera de eximirse que describe el articulo 14 de la Ley, y es cuando

un vendedor enajena su única vivienda o lote para adquirir o construir otra con igual
destino en el plazo de un año, contados desde el momento en que firmó la escritura de
venta. Para que el escribano no le retenga el I.T.I deberá entregarle una constancia de
exención que deberá proveersela la AFIP. Tendrá que gestionarla personalmente en la
dependencia de AFIP que corresponda a la jurisdicción del inmueble. Tarda no menos de
30 dias. Asi que le recomendamos no se duerma. Comience a gestionarla ni bien
suscribió el Boleto de Compraventa, entrando a la pagina de la AFIP.

¿Como es el tramite para lograr el certificado de exención?

Lo primero que debe observarse es si el domicilio del inmueble enajenado es coincidente

con el ultimo domicilio que figura en su DNI. Si es así, seguimos. Si no es asi, no pierda
tiempo. El sistema no le permitirá emitir el certificado de exención del I.T.I. En lo que
respecta a la realización del tramite, como primera medida debe contar con una clave
fiscal para poder operar virtualmente. Es la "contraseña" que le dá la AFIP para que
pueda ingresar a su pagina y operar desde ella. Si la tiene puede comenzar la gestión, de
lo contrario deberá acercarse a la Agencia de la AFIP mas próxima a la jurisdicción del
inmueble que ha vendido y sacarla personalmente. Solo basta para ello presentar del DNI.
Una vez que tenemos la clave fiscal estamos en condiciones de comenzar la gestión del
certificado de exencion. La gestión del certificado se divide en dos partes: una que se
hace virtualmente y la siguiente que debe realizarse en dependencias de la AFIP
personalmente. Con la clave fiscal en nuestro poder ingresamos a la pagina de la AFIP.
Al ingresar la clave la pagina automáticamente nos dirigirá un link donde
Ud. podrá observar todas las cosas para las cuales esta autorizado a operar virtualmente,
desde por ejemplo la carga de un curriculum hasta la presentación de DDJJ. Estas cosas
que Ud. puede hacer virtualmente tienen el nombre técnico de "relaciones". Si dentro de
ese menú de cosas no aparece "transferencia de inmuebles" debe agregarlo al listado. Se
agrega abriendo dentro del mismo menú la parte que dice " Administrador de Relaciones
de Clave Fiscal". Una vez en el link que dice "Administrador de relaciones" escoja
"nueva relación". El sistema lo posicionará ante una larga lista de organismos que operan
con el. Marque la opción "AFIP" y luego escoja "Servicios interactivos". Al final de esa
larga lista de servicios a su disposición encontrará "Transferencia de Inmuebles : Emisión
de certificados y constancias" Agréguelo. Ahora deberá volver a la pagina principal y
entrar de nuevo. Entonces aparecerá en el primer menú esta opción y con ella podrá
realizar la primer parte del tramite que es llenar formularios virtuales donde se detallan
entre otras cosas el precio de la operación, datos del inmueble, datos de titularidad -
quienes son los titulares según la escritura y en que porcentaje- y los datos del escribano
que interviene, el numero de matricula y su CUIT. Una vez completados los formularios el
sistema le dará un numero de tramite. Tendrá hasta 8 -ocho- días a partir de entonces
para presentarse en la agencia de la AFIP que corresponda a la jurisdicción del inmueble y
hacer el tramite personal, que es la segunda etapa del tramite. Deberá comparecer con
DNI y la escritura original. Es posible que si el valor de venta no esta de acordó con los
propios parámetros de valor que la AFIP tenga en registros, le pidan dos tasaciones
escritas. Los corredores inmobiliarios que las elaboren deberán rubricarlas no solo con
numero de colegiado sino también con el CUIT individual asociado a su actividad.

¿No hay más que ese impuesto? ¿No hay otros?

Hay otro impuesto que se tributa al vender, el impuesto a las ganancias. Está contemplado
en la resolución general 3026 y sus modificaciones. Pero el vendedor paga uno solo. O
paga I.T.I o paga ganancias. Uno excluye al otro. El impuesto a las ganancias lo pagan
las personas jurídicas, es decir, las sociedades. O las personas físicas cuando se trata de
la primera venta de un inmueble afectado a Propiedad Horizontal. Su monto es el tres por
ciento -3%- del precio de venta o valuación fiscal –siempre el que resulte mayor- y se
puede deducir de la declaración jurada del impuesto a las ganancias. ¿Ud. quiere saber si
puede eximirse? Puede eximirse. Pero no es fácil. Porque solo puede hacerlo cuando se
trata de reorganización de sociedades, empresas o explotaciones demostrables,
ejerciendo la opción de reemplazo de un bien de uso. Para demostrarlo deberá contar con
un certificado expedido por su contador.
¿Debo hacer algún trámite adicional para inmuebles cuyo valor supere una
determinada cantidad?

Así es. Pero solo si la venta, previsiblemente, superara los $ 600.000. Originalmente el
monto no imponible era menor. Así lo informaba una Resolución General de la AFIP -la
2371/08 que estaba en vigencia desde el 1º de Marzo del 2008- que imponía a los
propietarios de inmuebles cuyo valor de transacción superase los $ 300.000 –se entiende
como valor consignado en la escritura de transferencia- a informar la futura venta. Es un
tramite que en términos técnicos-fiscales se denomina Código de Oferta de Transferencia
de Inmuebles –C.O.T.I- Este trámite lo podrá realizar la inmobiliaria en la que Ud. decida
colocar en venta la propiedad si Ud. la hubiera facultado a representarlo ante la AFIP. El
tramite informativo se podrá hacer vía Internet, telefónicamente o incluso mediante un
mensaje de texto. Posteriormente, antes de hacer la escritura de compraventa, la
constancia emitida por la AFIP será entregada al escribano interviniente, quien la verificará
y tendrá la obligación de testimoniar en el texto de la escritura el cumplimiento de esta
observancia fiscal. Como dijimos, por una resolución posterior a la primigenia se eximió del
trámite a todos los inmuebles menores de $ 600.000.-

¿Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?

Cuando Ud. suscribe un Boleto de Compraventa tenga presente que habrá una clausula
que mas o menos dice asi..”esta operacion se realiza libre de deudas o gravámenes,
impuestos o servicios, los que deberan estar cancelados al momento de otorgarse la
escritura traslativa de dominio..” El corredor inmobiliario no esta obligado a exigir que las
deudas impositivas o por servicios que pesaren sobre el inmueble esten canceladas al
momento de suscribir el Boleto de Compraventa, ni esta obligado a informarlas. Mucho
menos resultar tutor de un contrato suscripto entre adultos que se presumen responsables.
Pero si tiene la obligacion de dejar claro que deberan sanearse toda deuda con
anterioridad o en el mismo momento en que se firme la escritura. Esta observacion es
importante. La seguridad del comprador es doble cuando se aclara esto en el boleto
porque será la premisa que pondra en practica el escribano interviniente. Si hay una
deuda por impuestos de rentas, ABL municipal, o tendido de red de algun servicio, el
escribano le retendrá de lo que Ud. le pagará al vendedor las sumas suficientes para
cancelarlo. Sin embargo el escribano no tendrá injerencia en el tema servicios tales como
consumo de agua, electricidad, gas, telefono, cable. Generalmente los compradores y
vendedores manejan estos items de manera informal.

¿Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber suscripto un

Boleto de Compraventa y antes de suscribir la escritura?

Es una pregunta que uno por delicadeza no hace, pero que en su intimidad le
preocupa. Claro, nadie asume el propio riesgo. El riesgo siempre es de los otros. Los
corredores inmobiliarios poco podemos hacer ante la voluntad divina. Pero tratamos de
minimizar todos los riesgos juridicos y tecnicos de una operacion, e incluso proveer
soluciones eventuales, oficiosas, cuando los condicionantes nos colocan ante el
problema. En 40 años nos ha pasado –gracias a Dios- muy pocas veces. Pero ha
pasado. Entonces es bueno prevenirlo. En estos casos es comun colocar una clausula en
los boletos de compraventa que dice algo asi como “ ante el caso de fallecimiento o
incapacidad de cualquiera de las partes –pensamos en la muerte fisica, pero tambien cabe
la incapacidad de hecho, por ejemplo, ante el coma- sus herederos o representantes
legales deberan satisfacer todas y cada una de las clausulas dispuestas como expresa
voluntad del que resultare incapaz o fallecido, debiendo legitimar su representacion legal
en los tiempos mínimos que las leyes y los procesos acuerden para tales actos y como
condicion para disponer de los derechos y hacer frente a la obligacion del incapaz o
fallecido”. Ante la eventualidad apelamos a la buena fé de nuestros clientes, a la
humanidad que nunca debe estar ausente en todo contrato. Seguimos adelante con la
compraventa tratando de operar con creatividad y conocimiento, salvaguardando las
premisas fundamenales de la operacion.

Si el que me vende es casado... ¿Tiene que firmar su esposa/o si o si?

Asi es. En nuestra legislacion la disposición discrimina entre aquellas cosas que son
propias, individuales y otras que son compartidas. Y todo lo que se compra siendo de
estado civil casado se comparte. Compartir significa que la disposicion de esa cosa –en
este caso una propiedad- solo puede proceder si tiene el consentimiento de los dos
conyuges. Asi lo dispone el artículo 1277 del Codigo Civil llamado comunmente de
asentimiento conyugal. Al comprar si uno es casado, no hace falta la firma de los
dos. Pero al vender o hipotecar es necesario que los dos conyuges avalen lo que se va a
hacer, pues entre los dos existe una sociedad conyugal.

¿Que significa que la reserva es “ad referendum”?

Cuando Ud. se decide a comprar un inmueble debe dejar una reserva. Lo comun en plaza
es tomar la misma “ad referendum” que significa que es condicional a la aceptacion del
vendedor, o en algunos casos de la eventualidad que surjan inconvenientes no previstos y
fueran obstáculos para que la operacion prosperara. Deja de ser ad referendum cuando el
vendedor recibió el dinero y presto su conformidad por expreso. Ya no es una reserva,
sino que tiene las particularidades de una seña. Y la seña implica que si el comprador se
arrepiente, pierde la suma entregada. Si en cambio el vendedor se arrepiente luego de
haberla rubricado, tiene que devolver el doble.

Pero en estos tiempos tan dificiles mucha gente solo puede llegar a su primer vivienda o a
cambiar la que tiene si es asistida financieramente. Son pocas las operaciones de
contado Y en este caso interviene un tercer actor en la negociacion: el banco.
Todo banco le exige a sus clientes evaluar su capacidad crediticia y el inmueble con que
afianzará la obligacion. Cuando un cliente llega a la inmobiliaria ya tiene resuelto que
cantidad el banco puede otorgarle en funcion de su capacidad de pago. Pero otra de las
condiciones para que el credito se efectivice es que el inmueble tenga un valor suficiente
que permita afianzar la obligacion que tomará el comprador. El banco necesita tasar la
propiedad. Quiere decir entonces que el prestamo que piensa otorgarle es condicional
hasta tanto el inmueble no sea evaluado y cubra sus expectativas.

En este caso particular, cuando se toma una reserva, deberá aclararse que ademas de
resultar la misma “ad referendum” del vendedor, tambien debe serlo “ad referendum” del
Banco involucrado, porque si el banco evalúa que la propiedad no cubre el credito, la
operacion no podrá realizarse. Y en ese caso será necesario volver a fojas cero,
devolviendole la suma percibida en la reserva al fallido comprador.

¿Cuanto sale una escritura de compraventa?

Las compraventas no son todas iguales. Hay casos particulares que tributan menos
impuestos –sellados- que otros. Es el caso de los que compran su primera vivienda, unica
y de ocupacion permanente. El fisco provincial en este caso les condona a los
compradores los sellados que representan el 1.50 % del valor de la compraventa o la
valuacion fiscal –el mayor de los dos- o el valor de referencia o el valor para el acto que
informe ARBA.
Pero para no perder el animo docente que nos anima podríamos decir que toda escritura
de compraventa normal, tributa los siguientes items:
1) Impuesto de sellos. En la provincia de Buenos Aires es del 3 % del valor que
mencionamos y pagan mitad el vendedor y mitad el comprador.* Si la operacion
involucra una suma en dolares estadounidenses los sellados seran mayores. Y si
el precio es pactado en dolares estadounidenses la conversión a pesos -a efectos
fiscales- se hará segun la paridad oficial.
 2) Certificados de Dominio e Inhibiciones personales. -vendedor.
3) Estado parcelario o cedula catastral. –vendedor.
4) Certificado de Catastro –ARBA- vendedor.
5) Certificados administrativos: agua corriente, municipal, redes. –vendedor.
6) Liberaciones. Es el trabajo de pagar lo que se deba en cada uno de esos rubros
y prodecer a la inscripcion de su saneamiento. –vendedor.
7) Sello. Matriz y testimonio. Es la rúbrica del escribano, la confeccion del “original”
de la escritura que quedará archivado en el protocolo y la expedicion del primer
testimonio -”la primera copia”- que se depositará en manos del comprador – Esto lo
paga el comprador.
8) La inscripcion de la nueva escritura en el registro que es la confeccion de la
minuta –“la ficha”; el tramite en el registro y el pago de la tasa de inscripcion -2 por
mil- Lo paga el comprador.
9) Planilla AFIP – mitad comprador, mitad vendedor-
10) Honorarios del escribano e IVA sobre honorarios. –Que generalmente es del 2 %
del valor de la venta. Lo paga el comprador.
11) Aportes a la caja notarial. -4 por mil del valor de la venta- Lo paga mitad
comprador, mitad vendedor

* la mitad que corresponde al comprador, si es vivienda unica y de ocupacion

permanente, estara condonada para determinado monto no imponible.

Cuando la venta es asistida financieramente por un banco habrá que agregar un item
adicional. Se trata del “estudio del título”, o sea, revisar hacia atrás los antecedentes
dominiales de la propiedad, para saber si no hubo en un pasado inmediato una donación
que complicaría el sustento jurídico de la hipoteca. Este estudio, como es necesario para
asegurar la fianza del crédito en interés del banco, lo paga quien es el beneficiario del
crédito, o sea el comprador.

Como verá hay algunas cosas que tienen un valor fijo, según lo que cobren los gestores en
plaza y en particular a cada escribano. Aquellos que tengan mayor volumen de trabajo,
como en toda actividad, recibirán seguramente una atención de parte de los gestores.
Pero si la escribanía es muy grande, en contrapartida, deberá hacer frente al mayor costo
que supone una estructura administrativa importante. Y otros valores surgen de un
porcentaje del valor que tenga el acto para el fisco.

Sacar el costo integro de una escritura de compraventa supone saber que monto
representa cada item, aunque hay otros gastos menores que no hacen medularmente
diferencia. Pero a fuerza de estimarlo para el común de nuestros clientes podríamos decir
que el costo total de una escritura de compraventa esta por lo general, en la provincia de
Buenos Aires, según las últimas actualizaciones del código fiscal, entre el 7 y el 9 % del
valor de la venta.

¿Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?

En pocas palabras podríamos decir que todo lo que suponga trabajar sobre la
documentación el inmueble para enajenarlo en perfectas condiciones jurídicas y técnicas
lo absorbe el vendedor. Y todo aquello que suponga asumir la nueva titularidad y
registrarla lo abonará el comprador. La parte del comprador, en cuanto a escritura de
compraventa, siempre será mayor que la del vendedor.

¿Quien designa al escribano que interviene?

Si la operación es de contado, lo designa el comprador.

Si la operación es con saldo de precio y el saldo de precio lo financia el vendedor,

entonces será el vendedor el que tenga el derecho de elegir el escribano.
Si la compraventa es de contado pero el comprador se asiste financieramente con un
banco o toma un credito particular por escribanía, la escritura hipotecaria se otorgará ante
el escribano designado por la persona fisica o juridica que financia. Generalmente, por
pragmatismo, si es un banco, entonces hace todo el escribano del banco: la escritura de
compraventa y la hipotecaria.

Si se trata de un depto a estrenar, entonces la escritura de compraventa la hará el

escribano designado por la constructora. Y si la compra de ese mismo departamento es
financiada por un banco, entonces el escribano elegido por la constructora hará la escritura
de compraventa y el escribano del banco la escritura hipotecaria.

Es importante aclarar que cuando hablamos de dos escrituras pueden o no ser dos
ejemplares independientes. A veces van juntas, en un mismo cuerpo –en un mismo texto
de corrido- Se dispone en el texto la escritura de compraventa primero y la hipoteca
despues.
¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del
bien?
Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar
operaciones de cualquier lugar del país. Pero si Ud. decide otorgar la escritura en una
jurisdicción que no sea la que pertenezca al inmueble o una al menos aledaña, será
engorroso el proceso. Supóngase que Ud. vive en Misiones y firma ante un notario de su
provincia una escritura de compraventa de un inmueble en la provincia de Buenos
Aires. Puede hacerlo, sin ninguna duda. La validez del título es nacional. Pero el notario
de Misiones deberá recurrir a los oficios de un gestor particular que “traiga la
escritura” desde aquella provincia a inscribirlo al Registro de la Propiedad en La Plata. Y
cualquier observación que haga el registro sobre las formas intrinsecas del título –se
inscribe provisionalmente por 180 dias- será de incomoda solución. Lo mejor es designar
un escribano de la misma jurisdicción del inmueble.
¿ Qué pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?

Si el vendedor o comprador fuera una persona jurídica y no fisica, el profesional deberá

remitirse a verificar la documentación que habilite al representante legal a firmar el Boleto
de Compra Venta. Es comun en estos casos requerirle al vendedor/comprador la escritura
constitutiva de la sociedad, el Acta Social que habilitó el proceso de venta/compra, el
Poder Especial o gral otorgado para que el representante legal de la firma actúe en
nombre de los intereses de la empresa, y de ser necesario alguna documentacion
complementaria.

¿Que es un poder?

Un poder es una documentacion que labrada en escritura publica permite que una persona –el
apoderado- actúe en nombre de otra –el poderdante- segun las facultades que la primera le
haya concedido expresa y específicamente en el texto del poder. Es lo común cuando quien
debe vender un inmueble esta imposibilitado de trasladarse al lugar donde se efectúa la
compraventa, o cuando una sociedad decide facultar a una persona fisica para que en su
nombre asuma derechos y obligaciones.
Los hay de varios tipos. Los llamados simples son para un acto específico y por un plazo
estricto. Tambien hay generales y amplios, de administracion y disposicion, de una o
varias cosas, con alcance limitado o ilimitado, en las facultades y en el tiempo –siempre
teniendo en cuenta que la ley no disponga otra cosa para determinados actos- Todos los
poderes pueden revocarse y para hacerlo basta con una carta documento al apoderado y
a la escribanía donde se suscribieron. Si un apoderado actua sabiendo que la facultad
conferida le ha sido revocada precedentemente, de acuerdo a la gravedad del acto, puede
llegar a instituirse incluso una accion penal.

¿Que es un poder irrevocable? ¿Y a que se llama poder post Mortem?

Un poder irrevocable, coloquialmente, es aquel en el que no hay vuelta atras. Y los hay
incluso irrevocables “post mortem” -aun despues del fallecimiento del que lo
otorgó- aunque en realidad, por principio general, en lo que a mandatos se refiere –y el
poder es un mandato- todo poder cae con la muerte del poderdante.

Pero en el rubro inmobiliario son muy comunes ciertas situaciones que nuestras leyes
contemplan como casos especiales, y en merito a tutelar derechos y obligaciones que
tienen compradores y vendedores y sus efectos respecto a terceros, tutela excepciones a
ese principio general.
Hay varios artículos de nuestro Código Civil que describen esta excepción al principio
universal y que son los que contempla el artículo 1977 y otros cercanos y concordantes.
En resumidas cuentas lo que estos artículos dicen es que la facultad conferida a un
apoderado subsiste aun después de la muerte del poderdante cuando responda a cumplir
con intereses comunes, recíprocos, entre el mandatario, el mandante e incluso
terceros. Esto es así porque la ley pretende, al considerar la excepción como válida,
proteger a todos aquellos que han comprado de buena fé a titulo oneroso. Y si la ley no
protegiera la representación del apoderado mas allá del deceso de quien otorgara el
poder, estaría vulnerando la perfección de la voluntad del poderdante.

Pero vayamos a casos concretos. Una persona compra a otra pero no tiene dinero para
hacer la escritura en lo inmediato o no puede otorgarse en lo sucesivo por un viaje del
vendedor u otro motivo oportuno. En esos casos especiales lo corriente es suscribir un
Boleto de Compraventa certificando las firmas del vendedor y el comprador –con lo cual se
le otorga entidad a la rubrica de las partes- y timbrarlo en el banco –sellarlo- para darle
fecha cierta. En ese caso el cliente, en el futuro, habiendo pagado la totalidad del precio y
detentando la posesión, si sucede una eventualidad, podrá repeler la acción que se le
inicie al que le vendió –ya que en el Registro de la Propiedad el que vendió seguirá
manteniendo la titularidad- pues podrá demostrar que es comprador de buena fe a titulo
oneroso.

¿Cuál es la documentación me piden para colocar una propiedad en venta?

No solo por una cuestión de lógica comercial, sino para prevenir eventualidades indeseables,
nosotros requerimos de nuestros clientes que al disponer una propiedad en venta,
simultáneamente con la firma de la autorización respectiva, nos faciliten una fotocopia simple
del/los plano/s y de la escritura y a falta de ellas las fotocopias simples de
la documentación que testimonie su derecho sobre el bien. Eso nos permitirá no tropezar, en
la dinámica futura de la venta, con problemas indeseados y de difícil resolución cuando el
tiempo apremia. Si existe un problema puede ser advertido con anterioridad tras un
somero análisis de las fotocopias simples que obraran en nuestros archivos. Nuestra política
implica tener de cada propiedad una carpeta con las fotocopias de sus planos y
escritura. Aquí detallamos que documentación –en fotocopia simple- sugerimos entregar:
-Galpon o Venta de vivienda en lote propio: fotocopia plano y escritura.
-Depto en torre o casa en propiedad horizontal: fotocopia de plano de obra, fotocopia de
plano de subdivision, fotocopia del reglamento de copropiedad y fotocopia de la escritura.
-Terrenos: fotocopia de la escritura y una boleta de ABL/ARBA.
-Si se trata de un inmueble que esta en tramite sucesorio avanzado, ademas de lo
mencionado, a fotocopia de la Declarataria de Herederos.
-Si se trata de un inmueble cuya sucesion aun no ha sido iniciada, fotocopia de la ultima
escritura y el ultimo plano. En este caso recomendamos gestionar la sucesion con los
abogados adscriptos a nuestro staff.
¿Se puede comprar o vender una casa que está en sucesión?
Todo puede venderse y todo puede comprarse aunque no de la misma manera, y en el caso
particular de un inmueble cuyo titular ha fallecido y no se ha iniciado la sucesión o está en un
estado primitivo –anterior a la declaratoria de herederos- hacerlo supone asumir cierto tipo de
riesgos que, es lógico, tendrán un correlato en el precio. Ese riesgo se mensura en dinero y los
que venden tal vez en estas condiciones deban hacerlo por un precio menor al de plaza. Por
otra parte, quien compra deberá ser avezado, capaz de evaluar desde el conocimiento el valor
pecuniario de la eventualidad que asume. En síntesis, no es para el común de la gente.
Generalmente se dá entre vecinos cuya ansiedad y la cercanía a la familia del causante les
permite presumir lo que para otros, extraños a la intimidad familiar, seria dudoso. Puede ser un
buen negocio para quien compra o una manera practica de desprenderse de un inmueble
conflictivo y de mantenimiento costoso para los que venden. Nosotros les recomendamos a
nuestros clientes que es procedente solo cuando la confianza es recíproca y grande. Este tipo
de compraventa se llama “ Cesión de Derechos Sucesorios” y para validar sus efectos ante
terceros solo puede instrumentarse en escritura publica, es decir, debe hacerse por ante un
escribano.
Cuando alguien muere, el patrimonio del fallecido constituye lo que en terminos legales se
denomina “acervo herededitario”. Sus herederos tendran que validar ante la ley su
pretension sobre ese patrimonio cumpliendo con los pasos legales previstos, es decir,
hacer la sucesion. Mientras en el expediente sucesorio no se dicte “la Declaratoria de
Herederos”, estas personas tendran sobre el patrimonio del difunto una porcion ideal,
imprecisa. La transmision gratuita o onerosa de estos derechos ideales es lo que se
denomina “Cesion de Derechos Sucesorios” y la ley exije que siempre se hagan por
escritura publica.
La Cesion de Derechos Sucesorios tambien se utiliza como instrumento legítimo cuando
en el curso de una sucesión, uno de los herederos tiene edad avanzada, y la potencialidad
de su deceso podría complicar la actuacion de los coherederos.
Pero por principio general la ley establece que sólo puede vender quien figure como dueño
en el Registro de la Propiedad Inmueble. Y si el titular registral de un inmueble falleció,
sus herederos deberán hacer el juicio sucesorio respectivo para invocar su derecho
legítimo e indubitable sobre el patrimonio del fallecido –que se llama causante- frente a
terceros. Mientras no lo hicieren, como dijimos, tienen por simple presunción, un derecho
inequívoco pero al mismo tiempo incierto.
Muy contrariamente a lo que la gente supone una sucesión no es algo engorroso ni
debería serlo si se cumplieran con las premisas que todo proceso judicial
demanda. Cuando una sucesión tarda “años” es porque ha seguido un camino
excepcional, contradictorio. Una sucesión normal demora entre 12 y 18 meses. A veces,
dependiendo del abogado y/o del juzgado, menos.
¿Que es concretamente una sucesión?
Una sucesión es un proceso judicial administrativo que nos permitirá transmitir los
derechos patrimoniales de los difuntos a sus herederos, conforme lo prescribe la ley.
El primer paso para iniciar una sucesión es reunir la documentación del o los fallecido/s y
de la que fuera su familia, es decir, partida/s de defunción/es; libreta de matrimonio o acta
de casamiento del o los fallecidos; partidas o actas de nacimientos de sus hijos; y si no
hubiera hijos ni padres vivos(las dos primeras opciones en la distribución del patrimonio de
un fallecido) entonces se deberá aportar documentación de idéntico talante que permita al
juez suponer desde la fehaciencia documental quienes son los potenciales herederos de
los causantes.
Una vez que el juez tiene a la vista la documentación que acredita el parentesco entre los
causantes y sus potenciales herederos puede presuponer el vínculo que les permitirá a
estos últimos la adquisición de los derechos hereditarios. Pero no puede dejar de
considerarlos potenciales hasta tanto cumpla con un paso que la ley le exige: la
publicación de edictos para llamar a todos aquellos que crean tienen derecho al patrimonio
del o los difunto/s y que en principio, siguiendo la dinámica del proceso, por acción o por
omisión, habrían sido ignorados.
Cumplida esta publicación de edictos –que demora 30 dias- ahora esta en condiciones de
tomar como válida su presunción y dictar la declaratoria de herederos, proveer el
documento que testimonia que en merito a la legislación vigente y su debido proceso, los
herederos de los difuntos son los que había previsto originalmente. Es un paso
sumamente importante en una sucesión porque la declaratoria de herederos testimonia
legítimamente la potestad de un derecho. En esta instancia puede venderse el inmueble
ya que quien lo adquiera tendrá la certeza de comprárselo a aquellos que la ley ha
individualizado como herederos.
¿Pero termina aquí la sucesión? No. Simplemente hemos dado un paso sustantivo, pero
para perfeccionar ese derecho ante un registro público –en el caso del Registro de la
Propiedad Inmueble- o lo que sería lo mismo en términos coloquiales, para poder firmar la
escritura de compraventa, debemos continuar el juicio sucesorio que, a partir de
ahora, nos obligará a desembolsar sumas importantes. Los herederos no podrán
suscribir la escritura a quien resulte comprador si no se cumplen con todos y cada uno de
los pasos que se suceden a continuación.
El paso siguiente es el avalúo del patrimonio en juego. La o las propiedades que estaban
a nombre del o de los fallecido/s; autos; todo bien registrable –embarcaciones, avionetas-
mas un porcentaje que la justicia dispone en un 10 % del patrimonio general y que se
estima como valor contemplado para los bienes muebles –los no registrables- que
seguramente tendrían el o los difunto/s.
Es importante aclarar que cuando hablamos de avalúo estamos hablando en términos de
lo que esas cosas valen para el fisco, de su valuación fiscal, independientemente de lo que
defina el mercado. Y en mérito a poder determinar el valor fiscal de los inmuebles, en la
provincia de Buenos Aires según la ley 10.707 se debe confeccionar un estado parcelario
o cedula catastral –uno por cada inmueble- a través de los oficios de un ingeniero o
agrimensor. Recién entonces podrá solicitarse el certificado de catastro –ARBA- para
poder individualizar el valor de cada propiedad.
Sobre ese valor general se tributa un 2.20 % de tasa y un 10 % de ese 2.20 % de sobre
tasa. Se piden certificados a los registros respectivos y se puede solicitar al juez que
ordene la inscripción de ese acervo a nombre de los herederos declarados.
Pero la inscripción aunque puede pedirse resultará improcedente si antes no se cumplen
los pasos que siguen. En principio, regular los honorarios del abogado interviniente que
pueden oscilar entre un 7 y un 15 % del patrimonio en juego, siempre a criterio del juez.
Por eso le recomendamos a nuestros clientes, para darle certeza a los números en juego,
que antes de iniciar la sucesión suscriban con el abogado interviniente un convenio de
honorarios fijo. Esto quiere decir que, independientemente de lo que el juez regule, los
herederos abonaran lo convenido privadamente con quien los represente. Una vez que los
herederos le abonen a su letrado los honorarios convenidos, este testimoniará en el
expediente haber percibido los honorarios regulados –mediante un escrito llamado “carta
de pago”- y deberá hacer sobre las sumas reguladas –no sobre lo percibido
realmente- los aportes a su caja de previsión social e ingresos brutos, cuya constancia
son una simple boleta de depósito diminuta que se agregará al expediente. Una vez
cumplidos estos recaudos, el juez procederá a liberar la inscripción del patrimonio.
Si los herederos se quedan con el inmueble lo común es inscribir sus derechos y registrar
su titularidad por oficio y testimonio. El oficio es una carta que el juez de la causa dirige al
Registro de la Propiedad ordenando se inscriba la sucesión. El testimonio, como su
nombre lo indica, son varias hojas que resumen todo lo actuado en el expediente, o sea, lo
testimonian. El testimonio con el sello de inscripción en la última carilla servirá para
demostrar ante terceros la procedencia de su titularidad. Sirve a los fines prácticos –
aunque no es lo mismo- que una escritura convencional. Podríamos decir en lenguaje
vulgar y a modo de ejemplificar el concepto que es “una escritura judicial”.
Si por el contrario ya tienen decidida la venta, lo habitual es hacerla por el sistema de
“tracto abreviado” . Este término, que puede parecer complicado, en realidad significa
algo muy simple. Animados por el mismo ánimo docente y vulgar podríamos decir que el
tracto no es otra cosa que la redacción en el texto de la escritura de compraventa de todo
lo actuado judicialmente. Una síntesis que describe como los que se presentan a firmar la
escritura como vendedores han adquirido la titularidad del bien y la transmiten a modo de
“puente”, salvando una instancia previa. Esta modalidad permite agilizar los tiempos y
embeber de celeridad el proceso de venta, pues inscribir primero la sucesión en el
Registro de la Propiedad, esperar que salga inscripta y después proceder recién a otorgar
la escritura de compraventa demanda varios meses y casi el mismo dinero. En un tracto
abreviado todo lo hace el escribano designado por el vendedor o el comprador. Solo hay
que pedir en préstamo el expediente al juzgado y presentárselo al escribano para que
tome nota de lo actuado. En algunos casos –como por ejemplo cuando el expediente está
radicado en una jurisdicción muy lejana y es riesgoso el traslado del expediente- también
sirve disponer en manos del escribano actuante el oficio y el testimonio que expidiera el
juez de la causa.
¿Cuanto sale un “tracto abreviado”?
El tracto abreviado se entiende como complemento necesario en una escritura de
compraventa cuyo antecedente es una sucesion sin inscribir. Del total que pueda salir una
escritura de esta naturaleza, el tracto abreviado insumirá un costo que puede oscilar entre
un 20/25 % de la misma. Es decir, del 100 % del costo de una escritura de compraventa
de estas características, la compraventa representara sobre el porcentaje total un 75 % y
el tracto abreviado un 25 %. El costo del tracto insume: Honorarios del escribano –la
mitad del acto principal, o sea, de lo que cobre por la escritura de compraventa-; aportes;
impuestos de sellos certificados, liberaciones e inscripcion del tracto. Si los gastos de la
compraventa son segun leyes y costumbres en plaza, el tracto lo pagan los vendedores.
¿En que lugar se debe iniciar una sucesión?
Esto va depender cual fue el ultimo domicilio de la persona fallecida, ese es el juez
competente donde se debe iniciar la sucesión. Pero existen casos especiales donde es
posible pedir una prorroga de jurisdicción e iniciarla ante otros tribunales que no se
correspondan con el ultimo domicilio formal. Habrá que evaluar las causas.
¿Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un familiar?
Si. El caso que dimos anteriormente es emblemático de una sucesión ordinaria que
responde a lo que comúnmente se aprecia en plaza. Pero también están aquellas
sucesiones donde no hay herederos entre la familia y el causante decidió con antelación
dejársela a un tercero por testamento. Las sucesiones donde el fallecido no dejó
testamento, como en el caso de la pregunta anterior, se llaman “ab intestato”. Las otras,
donde hay un testamento en juego, se llaman testamentarias. Ambas tienen idéntica
jerarquía jurídica. Y en ambos casos los futuros titulares de dominio deberán hacer la
sucesión para legitimar sus derechos.
¿Hay un plazo para iniciar una sucesión? ¿Se pueden tramitar varias sucesiones
juntas?
No existen plazos. A veces los miembros de una familia van falleciendo y los hijos, por una
cuestión sensible, no hacen la sucesión inmediatamente. Luego, claro, en algún momento,
habrá que realizarlas de manera simultánea. Eso no significa problema alguno. Se pueden
tramitar varias sucesiones dentro de un mismo expediente.
¿Qué pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesión y entre los
herederos figura un menor de edad?
El tema de los menores, valga la redundancia, es todo un tema. No es fácil en principio
porque el menor no puede disponer abiertamente del porcentaje que le corresponde de la
herencia. La Ley, a través del ministerio publico, tutela sus pasos, mas allá de que la patria
potestad asigne a sus padres un rol significativo en la disposición de su patrimonio. En
términos prácticos esto quiere decir que para poder comprar o vender una
parte correspondiente a un menor el juez de la causa dará intervención a la asesoría de
menores, quien frecuentemente procede a liberar la compraventa cuando crea que no
habrá desmedro alguno en la valía del patrimonio correspondiente al menor. Es muy
común la exigencia por parte de las asesorías de menores de la reinversión del porcentaje
correspondiente al menor en algo que suponga que por su propia naturaleza perdurara en
cuanto a valor en el tiempo. De esa manera, cuando llegue a la mayoría de edad, podrá
disponer abierta y libremente de un patrimonio oportunamente.
En sede judicial, el trámite no es engorroso sino preciso, pero es lento. Por lo general la
asesoría solicita dos o tres tasaciones del inmueble, un modelo del boleto de compraventa
con la designación precisa de la escribanía actuante, y una fotocopia de la documentación
del inmueble –plano/s y escritura- donde la parte del menor se reinvertirá.
¿Hay un impuesto a la herencia?

Desde el 2011, tras la reglamentación de la Ley 14.200 –que derogó en parte la Ley
14.044- en la provincia de Buenos Aires existe un impuesto a la transmisión gratuita de
bienes -herencias, legados y donaciones- que afecta a todos los que heredan o reciban
gratuita e individualmente un patrimonio superior los $ 200.000 –doscientos mil pesos-
cuando se trata de parientes directos (padres, hijos y cónyuges) y los que individualmente
recibieran una suma mayores a $ 50.000 –cincuenta mil pesos- cuando la transmisión
involucre a parientes mas lejanos. Estas cifras no imponibles surgen respecto al mayor de
los siguientes valores: 1) valuación fiscal -corregida por el coeficiente previsto por el art.
241 del Código Fiscal que en la actualidad es de 2,56- 2) valor de mercado. 3) valor
inmobiliario de referencia.

Las alícuotas aplicables son progresivas en función del importe gravado. Van del 4% para
padres, hijos y cónyuge; 6% para otros ascendientes y descendientes; 8% para colaterales
de 2do. grado y del 10% o mas para el resto de las personas.

Ejemplo: si fallecen los padres y sus 2 hijos heredan una casa que fiscalmente no supere
los $ 300.000, sumándole a ese valor el que la justicia estima para los bienes muebles, es
decir, un 10 % adicional, ellos estarán eximidos del impuesto a la herencia porque sobre el
total del patrimonio en juego ($ 300.000 + $ 30.000: $ 330.000) a cada uno le corresponde
recibir un monto heredable de $ 165.000, por debajo del mínimo a partir del cual se
empieza a cobrar el impuesto. Y mientras mas hermanos sean, al dividirse en mas
partes, mas lejos estarán de ese mínimo no imponible.

La agencia recaudadora de este tributo es ARBA –es un impuesto provincial- y

comprende a todos los bienes de quienes residan en la provincia al producirse la
transmisión o cesión. Pero también incluye todos los bienes que se transmitan
gratuitamente -inmuebles, aeronaves, automóviles, participaciones empresariales o en
sociedades o emisiones de títulos públicos o privados- que se realicen en territorio
provincial, cualquiera que sea el domicilio del titular. Y cuando el fallecido o cedente del
patrimonio tiene domicilio bonaerense, también están alcanzadas las porciones del
patrimonio radicado fuera del territorio de la provincia. Incluso la ley dispone que ARBA,
solicitando un perito tasador y anuncia judicial mediante, tendrá la potestad de abrir y
peritar las cajas de seguridad a nombre de los fallecidos para valuar sus contenidos.

Según la norma, el impuesto a la transmisión gratuita de bienes alcanza al enriquecimiento

que se obtenga por transmisión a título gratuito, incluyendo: a) herencias, b) legados, c)
donaciones, d) anticipos de herencia, e) cualquier otro hecho que implique un
enriquecimiento a título gratuito.

Se presume, salvo prueba en contrario, que existe el hecho gravado cuando se trate de
alguno de los siguientes casos:

a) Transmisiones a título oneroso de inmuebles a quienes llegaren a ser herederos o

legatarios del causante dentro de los 3 años si son directas, o de 5 años si son indirectas;

b) Transmisiones a título oneroso en favor de herederos forzosos del enajenante o de los

cónyuges de aquéllos, siempre que al tiempo de la transmisión subsistiere la sociedad
conyugal o quedaren descendientes;

c) Transmisiones a título oneroso a favor de herederos forzosos del cónyuge del

enajenante, o de los cónyuges de aquéllos, siempre que al tiempo de la transmisión
subsistieren las respectivas sociedades conyugales o quedaren descendientes;

d) Transferencias a título oneroso en favor de una sociedad integrada, total o parcialmente,

por descendientes del transmitente o de su cónyuge, o por los cónyuges de aquéllos,
siempre que con respecto a ellos subsistieren al tiempo de la transmisión las sociedades
conyugales o quedaren descendientes;

e) Compras a nombre de descendientes o hijos adoptivos menores de edad;

f) Constitución, ampliación, modificación y disolución de sociedades entre ascendientes y

descendientes, incluidos padres e hijos adoptivos, o los cónyuges.
También se explica que salvo prueba en contrario, se considera que integran la materia
imponible las cuentas o depósitos a la orden del causante, que estuvieren a nombre de su
cónyuge, del heredero o legatario, o a nombre u orden conjunta.

Además, tributan las extracciones de dinero efectuadas en los dos meses anteriores al
deceso del causante o de su cónyuge, o a nombre u orden conjunta, recíproca o indistinta
de éstos entre sí o de éstos y de sus herederos forzosos mientras no se justifique el
destino que se les hubiera dado. También los títulos, acciones o valores al portador que a
la fecha de fallecimiento se encuentren en poder de los herederos o legatarios cuando,
dentro de los 6 meses precedentes al deceso, el causante los hubiere adquirido o
realizado operaciones con ellos de cualquier naturaleza, percibido sus intereses o
dividendos, o aquéllos hubieran figurado a su nombre en las asambleas de la sociedad.

Para pagar el tributo, los beneficiarios de la herencia deberán tramitar una declaración
jurada por internet, accediendo a la pagina de ARBA: www.arba.gov.ar. utilizando
cualquiera de las claves de identificación tributaria asociadas a su CUIT, CUIL o CDI.
Por ultimo, tenga presente que la nueva ley, la 14.200 no derogó el art. 100, inc. 1 de la ley
anterior, la 14.044, que considera producido el hecho imponible, y esto es sumamente
importante, la fecha del deceso del causante. Quiere decir que los que los deudos de
quienes fallecieron con anterioridad a la sanción de la ley están exceptuados de los
alcances de la misma.

Ver Digesto Normativo: leyes 14.044 y 14.200

¿Que es una donacion?

La donacion es la transmision gratuita y voluntaria que una persona hace a otra de la

propiedad de un inmueble. Pero alguna algunas personas estarán impedidas de disponer
de su propiedad y donarla en casos muy particulares. Por ejemplo, no pueden donarse
los esposos entre sí; tampoco puede hacerlo alguien casado sin el consentimiento de su
cónyuge o la autorización suplementaria de un juez cuando se trate de una propiedad de la
sociedad conyugal; los padres tampoco pueden donar los bienes de los hijos que están
bajo su patria potestad, sin expresa autorización judicial; lo mismo que los tutores respecto
de los bienes de sus pupilos o los curadores de los bienes confiados a su
administración. Ahora bien. Específicamente en el caso de inmuebles, estas donaciones
deben ser hechas por ante escribano publico, cumpliendo con las modalidades de todo
contrato. Si no lo hicieran de ese modo, su valor legal puede ser observado.

¿Porque los bancos no aceptan financiar la compra de inmuebles que hayan sido
donados?

Hay que entender que los bancos son escrupulosos cuando se trata de afianzar un credito
hipotecario. Y no solo se fijan en las condiciones estructurales del inmueble, sino que
ademas estudian sus atributos tecnicos o jurídicos. Y uno de los mas importantes es cuidar
las causas por los cuales podria ser observada a futuro una hipoteca. Porque la hipoteca
podría caer si los antecedentes dominiales involucran una donacion que no haya
respetado la proporcion que legítimamente –de alli su nombre “legítima” - le corresponde
a los herederos forzosos del donante. El reclamo sobre el inmueble podría esgrimirse
hasta diez años posteriores a la muerte del donante.

Se lo explicarermos en terminos sencillos. Una persona no puede donar la totalidad de un

inmueble a un solo de sus futuros herederos –si tuviera varios- o a un tercero ajeno a la
familia –si tuviera herederos legales a la vista- porque la ley dice que, cuando se trata de
donacion, los herederos forzosos tienen derechos que no se pueden vulnerar por una acto
voluntario del donante. Si puede vender a quien quiera –y con ello nada quedaria para los
herederos futuros- pero no se puede legar o donar un porcentaje mayor al que prescribe la
ley. Si lo hace, al morir el donante, los herederos que se sintieran afectados
patrimonialmente podrian iniciarle un juicio revindicatorio al donatario –el que recibió la
donacion- Y todo lo que se sustentara sobre ese título caería. Si hay una hipoteca, la
misma no tendría sustento juridico suficiente.
Estas son las proporciones que debe respetar un donante cuando se decide a disponer de
su patrimonio: a) si tiene hijos, a sus hijos les corresponde hasta el 80 %. El resto lo
puede donar. B) Si no tuviera hijos pero tuviera padres vivos, a sus padres le corresponde
hasta 2/3 de su patrimonio.

¿Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y reservarse

su uso hasta la muerte?

Hay personas que estan lo suficientemente templadas como para percibir las seguras
vicisitudes de la vida. Estamos hablando de personas que preveen su propia muerte, sea
eventual o previsible. Y generalmente pretenden por amor a sus seres queridos que su
deceso no les sume un problema a otro que ya es, por demas, dificil: lidiar
emocionalmente con la falta fisica de alguien que amamos. Es entonces cuando
advirtiendo esa contingencia, al comprar una vivienda que podría ser su ultima morada,
deciden ponerla a nombre de sus hijos (o de otro familiar o compañero/a de vida) y
reservarse vivir en ella hasta que fallezca. El termino jurídico que conceptua esta
modalidad se llama “reserva de usufructo vitalicio”. Quiere decir que la propiedad se
inscribe en el Registro a nombre del o los designado/s, pero quien la compro realmente se
reserva el derecho de vivir en el inmueble hasta la muerte. Aquellos que figuren en la
escritura como propietarios, si son los hijos por ejemplo, no necesitaran incluir en la
sucesion ese inmueble, porque ya está inscripto a su nombre en el Registro de la
Propiedad. Y tampoco deberan realizar ningun tramite para levantar esa restriccion que
existia a favor del fallecido, porque la reserva de usufructo vitalicia caduca
automaticamente al cumplirse la condicion principal, es decir, al morir el usufructuario. Se
demuestra con el certificado de defuncion respectivo.
¿A que se llama Bien de Familia?
Es un régimen especial que persigue proteger de cualquier eventualidad patrimonial del
propietario el inmueble donde habita el y su familia. Es una caracterización, un rótulo que
supone un límite a la acción del o los acreedores del dueño de la propiedad. Si una casa
está afectada por el régimen de Bien de Familia, esta individualización supondrá un
paraguas jurídico que la mantendrá inmune de las acciones ejecutivas. Obviamente, solo
se puede afectar al régimen de bien de familia una sola vivienda y cumpliendo
siempre con ciertos requisitos.
¿Cuáles son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al régimen de Bien
de Familia?
No importa que sea un inmueble urbano o rural, pero debe ser una vivienda. No pueden
afectarse por ejemplo un lote de terreno, un local, un galpón. Dicho inmueble puede
pertenecer a un único dueño o a varios, pero el propietario con su familia está obligado a
habitar el bien. Este beneficio es para una sola vivienda en todo el territorio nacional.
¿Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?
Si. La ley no discrimina por valor. Si el inmueble tiene destino de vivienda, se acepta
cualquier valuación.
¿Quiénes son considerados familiares para la ley?
La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cónyuge y descendientes o
ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales "hasta" el tercer grado de
"consanguinidad" que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta
el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos
ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es
decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.
¿Qué beneficio específico supone?
En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por deudas que
tengan un origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o
tasas que pesen sobre el inmueble.
¿Desde qué momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?
Es importante aclarar que la protección corre a partir de su inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción
de ésta en dicho Registro.
¿El trámite es muy costoso?
En realidad el trámite es gratuito si se hace "personalmente" en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Pero nadie lo hace por si mismo a menos que esté consustanciado
con del desaliento que produce la burocracia administrativa. Es necesario concurrir con el
título de propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco -libreta de familia o
partidas de matrimonio o nacimiento-. No obstante, lo aconsejable, es efectuar el trámite a
través de su escribano de confianza. Si Ud. compró un inmueble, puede afectarlo
simultáneamente al suscribir la escritura de compra. En algunos casos también puede
hacerse a través de la vía judicial.
¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Sí. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor exceptuado de la
protección ya que registró su derecho con anterioridad a la inscripción del Bien de Familia.
El será el único que podrá ejecutar el inmueble. Los acreedores que aparecieran después
de la inscripción no podrán hacerlo.
¿Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede
hipotecarse?

Se puede hipotecar levantando simultáneamente en el mismo acto de firmar la hipoteca la

afectación precedente. De esa manera la hipoteca podrá ejecutarse y el acreedor tendrá
un crédito de plena efectivización ante la contingencia. Lo que se hace es levantarlo
únicamente a efectos de inscribir la hipoteca para luego volver a afectarlo nuevamente
como bien de familia. Los efectos del bien de familia ya no correran respecto de esa
hipoteca.
Compré hace muchísimos años. No tengo la escritura. ¿Que debo hacer?
Hay personas que han comprado de buena fé hace decadas y nunca hicieron la escritura.
Algunos hasta pueden testimoniar la compra con una libreta de pagos –en zonas donde
prosperaron loteos- o a otro adquirente de buena fé a traves de un Boleto de
Compraventa.
Lo primero que deben saber es que solo una escritura les da la seguridad absoluta de
resultar dueños exclusivos de ese inmueble. Y que regularizar su situacion es
imprescindible para que su derecho sea incontrastable. A los que compraron mediante un
Boleto de Compraventa y todavia no se han cumplidos los diez años desde su suscripcion,
le recomendamos dirigirse a su vendedor y moverse para hacer la escritura ante el
escribano designado en el Boleto de Compravena o ante la falta de uno designado, el que
mayor confianza le merezca.
Hay otros casos donde se compró hace decadas pero por desidia o ignorancia nunca se
otorgó la escritura. A ellos le recomendamos comiencen un proceso de “usucapion”.

¿A que se llama usucapion?

La usucapión es un modo de adquirir la titularidad de una propiedad, que se dá por la

posesión continua –sin interrupciones- durante el tiempo exigido por la ley. Para adquirir
un inmueble por usucapión es preciso que la posesión reúna determinados requisitos y
condiciones, las principales, que uno siempre haya actuado ante otros como dueño de la
propiedad, asumiendo los derechos y las obligaciones que todo propietario debe asumir, y
que además ese comportamiento haya sido público, pacífico e ininterrumpido.

El origen de la posesión pudo haber sido legítimo, como cuando se compró en un loteo o
se suscribió un boleto de compraventa con las formalidades que considera la ley. O pudo
haber simplemente ocupado un inmueble que sabia abandonado por sus anteriores
propietarios. No corre en los casos que la ocupación se dio en forma violenta o
clandestina.
En el primer caso, será mas fácil estimar el tiempo que la ley demanda para otorgarle la
titularidad, que son diez años, pues hay un documento que certifica la data exacta de la
ocupación. En el segundo serán 20 años –y hasta 30 años, a veces, cuando la usucapión
se caracterice como extraordinaria- y deberá demostrarse a través de instrumentos que la
ley consagra. Está claro que no puede usucapir un inquilino, que al firmar el contrato
esta reconociendo la titularidad en otra persona, aun cuando terminado el arrendamiento
se hubiera mantenido dentro del inmueble.

El proceso de usucapión es un juicio contencioso que se sigue contra el que resultó último
titular de la propiedad según el Registro de la Propiedad. Se inicia acompañando en su
presentación el certificado de dominio –donde conste quien fue su último titular registral- y
un plano de mensura para usucapión que realizará un agrimensor o ingeniero
civil. Cuando el proceso sea abierto a prueba deberán adicionarse las boletas de pago de
impuestos y servicios –eso será muy importante- pagadas por quien solicite la
usucapión. No importa que las mismas no estén a nombre del que pretende usucapir. Si
están en su poder se presume que el pago ha sido efectuado por quien las detenta. Y
también pueden agregarse el aporte de testigos, aunque ninguna usucapión procederá si
solo se basa en testimonios. Es un juicio que puede llevar entre 18 y 24 meses, claro, si no
fuera contradictorio. Al final del proceso, si el juez entiende la usucapión como válida,
emitirá una sentencia favorable a la escrituración del inmueble a favor del solicitante –que
se llama actor.- El actor podrá designar un escribano de su confianza, el juez concederá la
designación y este notario pasará en limpio todo lo actuado en el expediente por escritura
publica –eso se llama “protocolización”-

Ver en Digesto Normativo: Ley 14.152

¿A que se llama “escrituras por plan Pierri?” ¿Sirven?

En septiembre de 1994 cobró vida el Régimen de Regularización Dominial Ley Nacional

24.374 o mas conocido popularmente como “Ley Pierri”. En esa ley se establecía un
régimen de regularización dominial en favor de aquellos ocupantes que pudieran
demostrar la posesión de una propiedad de manera pública, pacífica y continua durante 3
años, siempre con anterioridad al 01/01/1992. La causa de la ocupación, como es lógico,
debía ser lícita y podían acogerse a este beneficio solo los poseedores de inmuebles
urbanos que lo utilizaran como vivienda única y de ocupación permanente. Esta ley hoy
sigue vigente y exige universalmente lo mismo, y particularmente que los 3 años resulten
anteriores al 1° de Enero de 2009.

Como consecuencia de lo dispuesto en esta ley, en lo que se refiere a su reglamentación

en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, el Colegio de Escribanos designa a un
notario en cada jurisdicción para que atienda todos los casos. Y estos escribanos a su vez
trabajan en conjunto con "Las Casas de Tierra", una dependencia que en cada
municipalidad se encarga de brindar asesoramiento y seguimiento del tramite a todos los
beneficiarios en forma gratuita.

Estos escribanos, luego de reunir y cumplir con todas las prerrogativas de la ley -entre
ellas notificar al ultimo titular de dominio y emplazarlo su comparecencia a través de
edictos- labraran un acta en escritura publica que firmaran el interesado y la autoridad de
aplicación. Este acta se inscribirá en la matrícula de cada propiedad. La matrícula, para
explicarlo en términos coloquiales, es como el número de DNI del inmueble. Es un
número único que identifica una propiedad dentro del partido al cual pertenece. No hay
dos inmuebles con el mismo "numero". Es menester agregar que todos los datos técnicos
y jurídicos principales referidos a una propiedad en particular constan en una "ficha"
individual para ese inmueble que se guarda en el Registro de la Propiedad en La Plata. Lo
que se testimonió en esas actas, se transcribió en esa minuta. El costo de esta escritura es
del 1 % de la Valuación Fiscal del inmueble y el pago se realiza únicamente en el Banco
de la Provincia de Buenos Aires.
Una vez transcurridos los diez años, si no media oposición alguna, el beneficiario accede
a la posibilidad de ser titular de dominio, o sea, ser propietario pleno, con todos los
derechos, obligaciones y alcances que la ley dispone. Para lograrlo, es necesario hacer
otra escritura -que es también un acta- ante el mismo notario que hizo la primera o ante
cualquier otro designado por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos para ese
fin determinado. Esta nueva escritura se llama "acta de consolidación".

Una vez otorgada, el escribano manda el acta vieja y la nueva, juntas, al registro, se
inscribe en la matrícula, y el viejo poseedor se convierte finalmente, ahora sí, en el nuevo
Titular de Dominio.

Muchos beneficiarios de este régimen, por ignorancia, no realizan este ultimo paso.
Cumplidos los diez años no consolidaron su derecho. Deben concurrir a la Casa de
Tierras del municipio que les corresponda. Alli podrán agilizar la CONSOLIDACIÓN DE
ACTAS ESCRITURAS LEY 24374. Ello significa que los beneficiarios que hayan obtenido
este tipo de escrituras y que deseen “consolidar” la misma, cuentan en su municipio con
una oficina que los asesorará al respecto. Si en su municipio o comuna no existe, tendrá
que recurrir a la autoridad de aplicación en la provincia de Buenos Aires que es
Subsecretaría Social de Tierras.

Si el acta notarial de origen esta consolidada, sirve a todos los casos como un titulo
perfecto, pues se ha registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble el nuevo titular del
dominio. Si no esta consolidada es un título imperfecto, de pasible revocación, a medias,
y en consecuencia no servirá incluso como garantía en un alquiler ordinario.

Si la idea es vender la propiedad luego de haber hecho la primera escritura de

acogimiento, durante o transcurridos los diez años, pero sin haber hecho la segunda
escritura de consolidación, lo que podrá hacerse al vender es una "Cesión de Derechos
Posesorios" pues el titular de dominio seguirá siendo el dueño anterior. Si ya se hizo la
escritura de consolidación corre el tratamiento de una compraventa normal.

Compre hace muchos años un lote con otra/personas. Ahora quiero separar como
corresponde lo mio de los de ellos. ¿Que tengo que hacer?

Este caso es mucho mas común de lo que se supone y tiene que ver con personas que,
originalmente, compraron un lote junto a otro familiar u amigo y edificaron cada uno en una
parcela del terreno que ser reservaron. Pero edificaron y nunca hicieron las cosas para
dividir una propiedad de otra y hoy están atados a una misma suerte. Nunca hicieron la
subdivisión y son técnicamente, condóminos. –asi se llaman los que tienen una propiedad
en común. No son dueño de algo específico, sino de un porcentaje sobre la totalidad del
inmueble.

Lo primero que deben hacer es esperar que salga una moratoria municipal para poder
confeccionar el plano de obra incorporando lo que construyeron, que en la jerga técnica se
llama “construcción clandestina”. Una vez hecho el plano de obra se deberá proceder a
hacer el plano de subdivisión y quien lo confecciona es un agrimensor o ingeniero civil. El
tercer y ultimo paso es concurrir a una escribanía con el plano de obra, el plano de
subdivisión y el formulario 908 y comenzar a gestionar el Reglamento de Copropiedad.
Una vez inscrito el Reglamento de Copropiedad estarán las dos unidades perfectamente
individualizadas conforme la ley exije. En el mismo Reglamento de Copropiedad, dentro
de su texto, cada uno podrá adjudicarse la Unidad Funcional que estén ocupando.

¿Que es un reglamento de copropiedad?

El Reglamento de Copropiedad y Administración es la escritura pública con que se afecta
definitivamente un edificio en la ley 13.512 de propiedad horizontal. Como documentación
sucede al plano de obra y al posterior plano de subdivisión. Si estos dos planos
individualizan técnicamente las unidas funcionales, el reglamento, nutriéndose de la misma
información, las individualiza jurídicamente ante el Registro de la Propiedad. Y al
inscribirse, ARBA, automáticamente expedirá de una nueva partida inmobiliaria para cada
unidad funcional. Su importancia es fundamental para definir la organización de la
convivencia dentro del edificio, es decir, la vida consorcial. Su texto señala cuantas son las
unidades funcionales; cuales son sus metrajes; que porcentual corresponde a cada una en
referencia con la universalidad el edificio; describe las cosas propias y comunes; los
órganos de gobierno del consorcio de propietarios; clases y forma de convocar a
asambleas; la forma de legitimar sus resoluciones, etc.
Ver en Digesto Normativo: Ley 23.512
Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia del
reglamento de copropiedad. ¿Cómo puedo obtenerlo?
Es muy común que al comprar un departamento que ya fue vendido varias veces, el último
propietario no tenga mas que la escritura de compraventa que suscribió a su favor. Le
recomendamos hable con el administrador de su consorcio y le solicite siquiera una
fotocopia simple. Es necesario aclarar que ni el escribano que realizó la escritura de
compraventa ni el administrador están obligados a facilitarle un ejemplar. Trate de
obtenerlo agotando su paciencia y apelando a la buena voluntad de los propietarios de
otras unidades funcionales. Pero si por caso no lo consiguiera, puede pedirle a un gestor
de confianza que le tramite la expedición de una copia simple que podrá tomarla del
original, que siempre queda archivado en el protocolo notarial (esos libros gruesos que
suelen verse alineados en los estantes de las escribanías) Los datos para ubicarlo los
podrá hallar o intuir en un párrafo de la escritura que suscribió a su favor. En las sucesivas
ventas, los escribanos transcriben en los testimonios los datos sensibles y los
antecedentes. Estos protocolos -en los que se hallan la escrituras originales, pues todo lo
que tiene en poder un comprador son copias llamadas “primer testimonio”, “segundo
testimonio” - pueden estar en poder de la primitiva escribanía que hizo las primeras ventas
del edificio, cuando el mismo se estrenó. Si fue hace mucho tiempo, mas de cinco años
por lo general, entonces su gestor deberá recurrir al archivo general de protocolos del
colegio de escribanos de la jurisdicción. Le bastará con una fotocopia simple del mismo.
Lo importante es lo que dice. Le recomendamos que tenga en su poder –al menos en
fotocopias simples- la documentación que individualiza todo inmueble afectado a
propiedad horizontal a saber: plano de obra del edificio; plano de subdivisión y reglamento
de copropiedad. Le será útil si algún día decide vender su propiedad y no deberá correr
detrás de las cosas cuando aparezca un cliente cuya compra la realice por banco.
¿A que se llama primera venta?

En plaza se llama comunmente “primera venta” cuando se trata de unidades de edificios a

estrenar. Es la primera vez que se vende una unidad recientemente individualizada tanto
técnica como jurídicamente. Hay otros casos –son los menos- en que también se utiliza el
termino “primera venta”. Es cuando se procede a afectar a la ley de propiedad horizontal
un inmueble que ya lleva años construido, no nuevo. En ese caso, cuando en el futuro se
venda una de esas unidades, también será “primera venta”. Este concepto es importante
porque toda primera venta, tributa al firmar la escritura de compraventa, el 3 % de
impuestos a las ganancias. Y no es fácil eludir su pago aunque esté contemplado en las
exenciones.

¿Que es un fideicomiso?

El fideicomiso es un instrumento legal que sirve a muchas cosas. Pero en el rubro

inmobiliario específicamente puede describirse como un contrato celebrado por escritura
pública en el que, según la ley 24.441, una persona que es el fiduciante, transmite la
propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra persona, llamada fiduciario, quien se
obliga a su vez a elaborar lo acordado en el contrato y a transmitirlo nuevamente al
cumplimiento de un plazo o condición al beneficiario que puede ser el mismo fiduciante o
un tercero –llamado fideicomisario-. Este instrumento se adapta perfectamente a un
emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.

Vamos a dar un ejemplo. Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la
totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los
costos que demandará la obra. El fiduciario es el administrador del proyecto, quien recibe
los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y
condicionada –según los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la
ley 24.441- y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el
anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al
Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios –los
inversores originales- el dominio de las unidades según el porcentaje que cada uno haya
aportado.

Ver en Digesto Normativo: ley 24.441

¿Que significa cuando escucho que se venden departamentos “desde el pozo”?

Se trata de una forma de comprar que se ha puesto de moda en plaza y es especial para
aquellos que no encuentran en el mercado lo que estan buscando. No es la panacea. Es
una modalidad de compraventa que tiene sus riesgos –porque se compra desde que se
comienzan a cavar los cimientos, de aqui el nombre “desde el pozo”- , pero bien
encaminada, aliada a desarrolladores con espalda financiera, serios y confiables se
transforma en una solucion para muchos. Si bien en principio, hace algunos años, era
negocio porque se llegaba a pagar casi un 50 % de lo que la unidad valia en el mercado,
hoy la diferencia que uno puede obtener es a lo sumo de un 20 %. Es mucho o es poco,
depende del bolsillo de cada uno.

Todo el proceso se basa en la figura del fideicomiso, es decir, un grupo de personas

llamadas fiduciantes –los compradores de las futuras unidades- transmiten a otra llamada
fiduciario –el desarrollador del proyecto- determinados bienes durante un lapso de tiempo
para destinarlas a un fin específico –en este caso dinero para aplicarlo a la construccion de
un edificio de departamentos- El fiduciario –el desarrollador- se obliga a ejercer esa
propiedad transitoria del terreno y de la administración de la obra, en beneficio de los
beneficiarios finales, que en este caso son los mismos fiduciantes, o sea, los compradores
de las unidades.

Hay dos modalidades de venta: a precio fijo –congelando en el boleto de preventa el

precio de la futura unidad, siempre en dolares- o al costo. Cuando es “al costo” la cuota se
fija en el Boleto de preventa de acuerdo al desarrollo de la obra, y acompaña las
fluctuaciones propias de la coyuntura. La unidad en este ultimo caso puede salir mas cara
de lo estimado si la inflacion se desmadra e incide sobre los costos de obra u otros
factores asociados a la eventualidad de lo que es una construccion en marcha. La
preferencia general hoy está inclinada a favor de pagar un valor fijo, aunque sea en
dolares, y que el fiduciario –el administrador de la obra- ejerza las potestades conferidas
responsablemente. Si no lo hace, se deberá hacer cargo de los imponderables.

La construccion de la torre, si la gestion es eficiente y los flujos de fondos son

continuos, demanda entre 18 y 24 meses. En ese plazo se integrará, conforme las
condiciones que se hayan pactado en el Boleto de preventa, hasta el 50 por ciento del
valor del departamento. Finalizada la obra y afectado el edificio al regimen de propiedad
horizontal, se podra escriturar y tomar posesion, previo pago por parte del comprador del
50 % restante, que podrá hacerlo de contado, tomando un credito hipotecario bancario o
financiándolo a traves de un credito que a veces otorgarn las mismas constructoras.

¿Es seguro comprar un departamento desde el pozo?

Es importante que el comprador evalúe las referencias del desarrollador, la constructora
asociada –a veces también son la misma cosa- la importancia que tiene en el mercado, si
ya desarrolló otros proyectos similares y con qué profesionales trabaja. También ayudará a
una ponderada decisión leer minuciosamente la memoria descriptiva, pedir precisiones,
revisar la asignación de superficies y la composición de cada unidad. En algunos casos
particulares, uno puede alejarse de las terminaciones que están descriptas en la memoria
descriptiva y pedir terminaciones especiales pagando por ello una suma diferencial. Esa
será una ventaja comparativa en la decisión final, pero todo debe estar debidamente
aclarado desde el origen en todo lo que se suscriba. El camino es largo y las
complicaciones no previstas pueden ser un dolor de cabeza. El boleto de preventa debe
ser muy preciso, designando la unidad, la modalidad de pago, el escribano, las
características del departamento, los planos o los croquis definitivos, y en otro anexo
deberán suscribirse, la planilla con los detalles de terminación y las especificaciones
técnicas –eso es lo que se llama memoria descriptiva- Si uno por una cuestión particular
quiere salirse del negocio, puede. Basta con ceder el Boleto de preventa, cumpliendo con
las condiciones que se le exigirán y siempre con la anuencia del fiduciario, o sea, el
desarrollador.

Esta modalidad es viable para aquellos que no tienen urgencia en disponer de su vivienda.
Algunos se la ceden a los hijos, otros tienen la intención de alquilarla, y también están los
que la venden una vez finalizado el edificio. De esta manera, al haber cerrado el precio en
el boleto de preventa, pueden obtener una ganancia de entre un 20 y 30 por ciento en
dolares –en un año y medio o dos años- si los valores se sostienen o aumentan. La
mayoría de los proyectos de inversión “al costo” son de unidades chicas porque resultan
ideales para aquellos que viven con los padres y tienen una capacidad de ahorro mensual.
De esta manera proyectan su futuro inmediato independiente a un plazo vista. El mal que
algunos le endilgan y con razón es que si por ejemplo hubiera vicios en la construcción
una vez concluido el edificio y entregados los departamentos a sus beneficiarios, la
empresa constructora está obligada a responder únicamente con el patrimonio del
fideicomiso, es decir, con los departamentos que al entregarse agotaron su patrimonio de
respaldo. Por eso es de suma importancia que quien desarrolle el emprendimiento y la
empresa constructora tengan una vasta experiencia y sus quehaceres respondan a un
protocolo de trabajo normalizado.

Perdí la escritura… ¿Puedo vender?

No se preocupe. Lo que el comun de la gente llama “escritura” es en realidad un primer

testimonio, lo que sería una primera copia, del original que siempre queda guardado en los
protocolos de las escribanias, esos libros gruesos que muy ordenadamente se apilan en
los estantes notariales. Si la perdió o se la robaron, deberá concurrir a la escribanía donde
la firmó, explicarle el problema al notario y pedir una segunda copia, o sea, un segundo
testimonio. Los escribanos son prudentes al otorgar un segundos testimonio. La razon
debe ameritarse y debe observar un criterio entendible.

Pero es importante que Ud. sepa que cuando firma una escritura, lo que firmó “viaja” al
Registro de la Propiedad a registrarse en una “ficha” exclusiva que tienen todas las
propiedades. Quiere decir que su nombre, desde el momento que esa escritura se
registro, figura como el ultimo propietario del inmueble. Nadie le puede quitar eso. Aun si
perdió “la escritura”. La funcion medular del Registro de la Propiedad es cuidar de su
patrimonio y mantener el caracter exclusivo de su derecho de propiedad, a resguardo de
cualquier contingencia. Nuestro sistema registral y notarial, para que tenga una idea
acabada de su seguridad, es muy superior al promedio mundial y mayor incluso que el que
se practica en USA.
Perdi el plano.. ¿Y ahora?

Perder un plano no es la muerte de nadie. Lo que el comun de la gente llama “plano” no

es mas que una copia de un ejemplar “entelado” que siempre se guarda en el archivo
municipal. Si lo perdió concurra a la direccion de obras particulares de su municipalidad y
solicite una copia. Tendrá que pagar un sellado y llenar seguramente un formulario. Si por
algun motivo el plano entelado no estuviera en dependencias municipales debera
reconstruirse sobre la documentacion disponible.

Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrandé. ¿Resulta un

problema? ¿Puedo vender?

Es todo un tema. Muchas familias, generalmente por necesidad, construyen en espacios

abiertos y disponibles en casas que fueron afectadas al regimen de propiedad horizontal -
las llamadas “casas tipo departamentos”- No podrian haberlo hecho, porque segun la ley,
cualquier agregado debería haberse efectuado con el conocimiento previo y expreso de los
demas propietarios de las unidades funcionales. Y no solo eso. Una vez construidas
deberían haberse incorporado al plano de obra, al plano de subdivision y finalmente al
Reglamento de Copropiedad. Pero lo hicieron. Ya está. El hecho esta consumado. ¿Y
ahora? El grave problema surge a la luz cuando se quiere vender. Porque para suscribir
la escritura de compraventa el escribano necesita pedir un certificado llamado “de catastro”
, expedido por ARBA. Y ARBA exige que para librar ese certificado, previamente, un
agrimensor o ingeniero deba realizar un “estado parcelario” o “cedula catastral” que es
una documentacion que transcribirá la verdadera situacion de la construccion. El
profesional no podrá mentir. Si lo hace pone en juego su matricula. Si la propiedad tuviera
metros cuadrados edificados en areas que por plano y escritura fueran comunes a todas
las unidades funcionales, será un problema grave, de muy dificil solucion y en muchos
casos no podrá venderse porque no podrá suscribirse la nueva escritura.

Pero hay otros casos donde se edificia clandestinamente dentro de un polígono libre que le
pertenece a la unidad funcional. Por ejemplo, la unidad se compone de dos polígonos.
Uno en planta baja, donde se encuentra los ambientes de la vivienda y otro poligono en
planta alta que segun el plano le corresponde en exclusividad a dicha unidad funcional. En
ese caso particular, siendo la terraza un polígono de uso exclusivo que pertenece a la
misma unidad funcional, si se hubiera construido sobre la terraza, el agrimensor o
ingeniero podrá confeccionar el estado parcelario, testimoniando la
irregularidad. Tomando nota ARBA de las construcciones clandestinas y evaluando su
antiguedad, emitirá seguramente una boleta adicional por los impuestos que no se
tributaron por ese agregado en el tiempo de antiguedad estimado. Esa diferencia la
retendrá el escribano al momento de otorgar la escritura de compraventa.
Para mayores referencias ver en Digesto Normativo: Ley 13.512

Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. ¿Puedo vender?

Sin ninguna duda. La hipoteca no significa que Ud. no pueda disponer de su propiedad.
Restrinje su derecho, pero no lo anula. Podrá venderla incluso estando hipotecada y
siempre y cuando el nuevo comprador acepte asumirla en los terminos y condiciones en
que fué originalmente pactada. Pero es dificil que alguien asuma una deuda. Lo mejor en
estos casos, es que con el dinero producto de la venta cancele la hipoteca
simultaneamente al firmar la escritura a favor del comprador. Esto merece poner en
conocimiento del acreedor hipotecario su voluntad, de vender la propiedad hipotecada,
pagarle lo que le corresponde y transmitir el dominio “limpio” al adquirente. El acreedor
deberá estar presente en el acto de suscripcion de la escritura de compraventa, pues
simultaneamente a esta deberá firmar una liberacion de la deuda que deberá inscribirse
en el Registro de la Propiedad llamada “cancelacion”.

Todavia no inicié la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la casa... ¿Como

hago? No tengo el dinero para iniciarla.
Lo primero que debe hacer es comenzar a tramitar la sucesión para regularizar una
situación que será imprescindible sanear de cara a la futura venta. Muchas inmobiliarias –
entre ellas la nuestra- tienen un servicio diferencial para aquellas personas que son
herederos forzosos de un inmueble pero que carecen de los medios para costear una
sucesión. Nosotros, por ejemplo, trabajamos mancomunadamente con uno de los estudios
jurídicos mas reconocidos en la zona, y a través del mismo costeamos los gastos iniciales
de la sucesión, es decir, el cliente no abona suma alguna. Lo que hacemos es llevarla a un
punto que permita vender el inmueble con la absoluta certeza de que quienes podrán
disponer del mismo lo harán conforme a la ley. Generalmente se comienza a gestar la
sucesión y al cabo de un par de meses, cuando sale lo que se llama Declaratoria de
Herederos, estaremos en condiciones de suscribir el Boleto de Compraventa respectivo
que inicia el proceso de perfeccionamiento de la venta. ¿Es seguro comprar en remate
judicial?
La subasta pública de inmuebles es un proceso tutelado por un juez. Desde ese punto de
vista, juridicamente, es la compra mas segura que existe. Ahora bien. Como el comun de
la gente es lega en materia de procesos legales y leyes específicas, UD. podrá comprar,
pero deberá asistirse de un abogado para que lo patrocine durante el curso del proceso
que va desde la firma el Boleto de Compraventa judicial en el salon de remate, hasta tomar
la posesion efectiva del bien. Depende si el inmueble está desocupado o no, si hay
incidentes de nulidad o no, o si surgiera alguna otra traba en el expediente que pretenda
“embarrar la cancha”, este proceso puede demorar 18 meses o mas. Si el inmueble está
ocupado, entienda que quien si en el mismo vive el ejecutado, hará todo lo que la ley le
permita para demorar el proceso.

¿Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por subasta
publica?

En principio, conforme lo que se ha suscripto o lo prevea la ley, se le reclama

fehacientemente al deudor la deuda. Si el acreedor no obtiene resultado satisfactorio de su
reclamo comienza con el proceso judicial. El juzgado interviniente notificará a las partes
del inicio del proceso y llamará al deudor a oponer excepciones al reclamo del
acreedor. Todo se dirimirá en el expediente segun los procesos legales aplicables que
implican como condicion fundamental la notificacion recurrente a las partes de cada
resolucion que tome el juez. Cuando el monto del crédito es inequivoco y está definida la
procedencia del pago, comienza entonces el proceso de ejecucion. En el caso de un
inmueble, el juez dispondrá que un martillero de nómina –un listado que todos los años los
colegios de martilleros y corredores publicos departamentales elevan al juzgado de su
jurisdiccion- proceda a identificar las características del futuro objeto del remate. Lo
comun es que, obrando siempre bajo tutela judicial, se apersone en el inmueble y lo
evalue, tanto tecnica como juridicamente, incorpporando los detalles a su informe y para
efectuarlo se provee de fuentes tanto publicas como privadas, asi como de la informacion
que aporte la propia familia que viviera en el mismo si la propiedad estuviera ocupada.

Por lo general se mal interpreta la labor del martillero y se lo trata despectivamente, como
si su presencia en esa instancia se respondiera a un ánimo predatorio, perverso. Y el
martillero es justamente la pata mas humana de ese engranaje donde las sensibilidades
estan ausentes. No se comprende que actúa conforme la voluntad de un juez y, una vez
que ha aceptado la carga, no puede mas que cumplir con lo que la ley dispone. Pero
ademas, la gente debe saber que si existe alguien que en ese momento tan sensible
puede resultar un aliado de sus intereses, en todo el proceso, el unico que podrá
favorecerlo por trato directo, por habilidad comercial, por familiaridad, será el
martillero. Porque será el martillero judicial, quien poniendo de manifiesto su capacidad en
el pulpito del remate, elevará el precio de la propiedad hasta el maximo limite que el valor
de plaza permita. Si despues de cubrir todos los créditos, algun remanente de dinero
quedara a favor del deudor, habrá sido originado en su eficiencia.
Pero bueno, volvamos a la medula del asunto. La informacion que el martillero judicial
recabe se expondrá un edictos, que publicados en un diario de tirada considerable y en el
boletin oficial, llamará a los interesados a concurrir al lugar y fecha donde procederá la
subasta. En el edicto se informará ademas de las caracteristicas del inmueble a subastar;
las condiciones en que habrá de realizarse el remate; la base de la puja; el estado de
ocupacion y de deudas; la caratula del expediente que la habilita –por si cualquiera de los
futuros oferentes deseare hurgar un poco mas en la intimidad del negocio-; si se podran
transmitir por cesion posterior los derechos que surjan del boleto; en fin, todo lo atinente a
una compraventa enmarcada en el debido proceso legal. Por lo general, la base son las
2/3 partes del valor fiscal del inmueble. Hay juzgados que lo consienten y hay otros que
no, debido a las diferencias notorias entre la valuacion fiscal y el valor de plaza de un
inmueble.

En esta instancia, muchas personas, mas allá del interes que puedan tener sobre la
propiedad, desisten. Existe acerca de las subastas judiciales un mito consolidado en la
intima conviccion popular: es imposible comprar porque esta “la liga”. ¿Que es “la liga”?
Simplemente un grupo de inversores que conocen muy bien las reglas sobre las que
transita el negocio –reglas que son novedosas para compradores no avezados- y que
aunan esfuerzos para perpetuar esa mistica que aleja a los interesados. ¿Cual es su
secreto? ¿Es verdad que se mueven con una logica mafiosa? Nada de eso. Si en el
pasado tal vez esa idea era compatible con la realidad, en el presente todos los juzgados
cuidan que la subasta cumpla a rajatabla con un normal desarrollo. Incluso algunos
remates y no se hacen en el salon de remates de las asocianes de martilleros y corredores
publicos, sino en dependencias del mismo juzgado. Pero en el caso de “la liga”, no existe
mas coercion en una sala de remate que la que utiliza con cuello duro un banco o una
financiera al suscribir un verdadero contrato de adhesion al tomar uno de sus
productos. La diferencia sustancial entre un inversor y “la liga” es que por cada peso que
el inversor individual suma a la puja, “la liga” divide ese esfuerzo entre sus miembros. Lo
que a Ud. le cuesta un peso, a ellos le cuesta 1/10 o 1/20. E individualmente, ese conjunto
de voluntades, tienen una espalda financiera y un conocimiento del negocio que el inversor
eventual no tiene. He visto muchas veces pagar un inmueble en remate un precio superior
al de plaza con el unico propósito de perpetuar ese mito que los hace temidos. Muchas
veces pierden a conciencia. Pero como en nuestro pais la inestabilidad macroeconómica
es un deporte que todos los gobiernos practican, lo que hoy se pago caro mañana puede
ser un buen negocio o al menos no se pierde plata. Ellos lo saben y tienen tiempo para
esperar que las circunstancias los favorezcan. Lo hacen del mismo modo que un pool de
siembra retiene el grano en acopio esperando el mejor precio internacional. De modo que
el remate está abierto para cualquiera. Pero en el recinto habrá personas que estan
consustanciadss con todas las aristas del negocio –incluso inversores institucionales que
jamas dan la cara- y otros que son inversores individuales ocasionales.

Cerrado el remate el comprador habrá pagado un 10 o 30% del valor de la subasta -10 %
en provincia, 30% en capital- al suscribir el boleto de compraventa y deberá esperar cinco
dias administrativos para saber si alguien no presentó un “incidente de nulidad”. La ley le
permite a quien se sintiera afectado en su derecho invalidar lo actuado en remate. Son
recursos a los que casi siempre apelan los deudores, aun sabiendo que será letra muerta
para la mayoria de los juzgados, porque salvo casos muy puntuales, el marco en el que
trasciende un remate es el acostumbrado. Si “el incidente de nulidad” de la subasta
prospera el expediente se irá a la instancia superior, la cámara de apelaciones, y el deudor
ejecutado habrá ganado 30/40 dias. Se habrá observado el remate, pero no el proceso
integral. Se hará otro remate y el curso del proceso ejecutivo se mantendrá inalterado.

Si no hay incidente alguno, el comprador en subasta deberá cancelar el saldo de precio

dentro de los 40 dias administrativos posteriores a la aprobacion del remate por parte del
juez. Es decir, hay que depositar el total del valor de la propiedad y aun asi no tendrá la
posesion efectiva del bien. No es como la compraventa tradicional donde uno paga todo e
inmediatamente recibe las llaves del inmueble, desocupado, libre de personas y cosas. No.
En un remate judicial la posesion tiene dos vertientes. La que “en los papeles” otorga el
juzgado –llamado mandamiento de posesion- y la que se condice con la realidad, que
implica, si el inmueble subastado esta ocupado, tener que solicitar el lanzamiento.
¡¿Como?! ¿Pague todo, y tengo que esperar para disponer de la propiedad? Si, es
asi. Un lanzamiento puede demandar seis meses. Asi que tal vez seis meses despues de
haber abonado el saldo de precio recibirá la posesion efectiva del inmueble de manos de
un oficial de justicia. Con o sin auxilio de la fuerza publica. Y espere lo peor, porque quien
perdió una casa en subasta, generalmente la destruye. No debe, pero puede hacerlo y el
resentimiento convalidará emocionalmente el saqueo. Son raros los casos en que las
propiedades se entregan medianamente bien. Será otro costo que deberá colocar en la
balanza.

Pague todo, tengo la propiedad en mis manos.. ¿Y la escritura? En subasta judicial, una
vez que el juzgado le extendio la posesion formal del bien –no la efectiva, que llega
despues- Ud. podrá solicitar un testimonio de todo lo actuado. Y ese testimonio sera su
título. Tendrá entonces por titulo varias hojas de formato judicial donde se detallará el
cumplimiento de los pasos procesales debidos, y en la ultima carilla, el sello de
registracion del Registro de la Propiedad. Ese es el procedimiento acostumbrado por lo
económico. Sin embargo hay otra forma de formalizar su titularidad. Puede pedirle a su
escribano de confianza que “protocolice” el expediente, quiere decir, que transcriba lo
actuado en el expediente de subasta en una escritura pública, que luego se enviará para
su registracion en el Registro de la Propiedad. Este procedimiento es mas oneroso. Pero
deberá tener en cuenta algo sumamente importante.

Por lo general el producido del remate no alcanza para cubrir las deudas que hubiera
tenido el inmueble subastado. Y en ese caso el juez remite un oficio a las empresas de
servicios y a la municipalidad local y ARBA para que liberen la partida y califiquen la deuda
como incobrable. Se imagina Ud. que a nadie le gusta perder. Entonces es comun que
estas empresas u organismos demoren la liberacion de las partidas, aun con una orden
judicial que las obliga a hacerlo. Hay en parte desidia y en parte cabildeo
burocratico. Pero lo unico seguro es que deberá tener las deudas liberadas –y esto puede
demorar a veces meses- para inscribir el titulo a su nombre.

¿Hay subastas electronicas? ¿Como son?

Este es un sistema novedoso que implementó por Ley 14.238 la provincia de Buenos
Aires inspirándose en las experiencias procesales del derecho civil español, aunque el
antecedente inmediato por estos lares no esta muy lejos: en Brasil funciona hace años.
De seguro, y al menos por un tiempo prolongado, hasta que la ley se reglamente y y se
cree el portal de subastas judiciales –que será de uso comun por todos los departamentos
judiciales- los remates se seguiran efectuando por viejo sistema, pero la idea es ir
consustanciando a la ciudadania de las nuevas formas que adoptan los procesos
ejecutivos como consecuencia de la digitalizacion del sistema. No es azarosa la
inspiracion en el proceso español: allí tambien existen “los subasteros”, una version ibérica
de la famosa “liga” vernácula.
La norma establece que el juez podrá disponer la realización de una subasta electrónica a
través de un proceso interactivo de búsqueda de precio mediante la puja simultánea entre
distintos postores, todo vía internet. Para participar del remate virtual el interesado
primero deberá registrarse on line con su firma digital, obteniendo un código para poder
entrar al portal y hacer su oferta. Hay que tener en cuenta que el juez dispondrá
previamente el depósito del 5 % -cinco por ciento- del valor de la base con condición para
acceder a la participación en el remate. Y cuando no hubiera base, quedará a criterio del
magistrado fijar la suma que considere afianzará la seguridad procesal del acto. Pero aquí
no termina la tutela del ministerio público sobre el proceso.
El remate en la red tendrá una modalidad diferente. En cualquier remate habitual se
instituye un lugar y una hora determinada; el martillero abre la puja y la cierra –si la fricción
es dura- no más de dos horas despues de haber comenzado. En la red el acto durará 10 –
diez- días y como será abierto al publico quienes visiten el portal podrán dentro de ese
plazo ir mejorando la oferta precedente hasta tanto se cumpliera el día y la hora de cierre
de ofertas. Cerrado el acto, el mismo programa enviará la confirmación automática de la
compra al ultimo postor con un detalle de las ofertas que precedieron a la suya. Otra
discrecionalidad positiva que se arrogará el ministerio público será, en los casos donde no
hubiera base, fijar un valor de referencia debajo del cual no se adjudicará el bien.
De mas esta decir que las transferencias electrónicas estarán habilitadas para los pagos
que deban efectuarse y siendo los traslados digitalizados a través del portal, se presume
que los habituales 40/60 días que mediaban entre el cierre de la subasta y la aprobación
del remate por parte del juez, se reducirán notoriamente. Por otra parte se mantiene
inalterable la cancelación de la totalidad del precio ofrecido y aceptado por el juez de la
causa dentro de los 5 días de aprobada la oferta.
Si al final el último postor resultara remiso, la postura anterior se tomará como válida si no
hubiera una diferencia sustancial y en tanto y en cuanto lo admitieran el subastado y el
acreedor. De lo contrario habrá un nuevo remate.
Ver Digesto Normativo: Ley 14.328 Firma Digital: Ley 25.506 Decreto 2628/02 Decreto
1028/03

Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... ¿Que son?

Seguramente habrá escuchado esas palabras cuando en el medio de un intercambio de

ideas con un profesional aparecen subrepticiamente enel diálogo para marcar un límite al
diseño de su casa. O cuando pregunta... ¿Porque aumentaron tanto los terrenos si hasta
hace poco valian mucho menos? F.O.S y F.O.T son las variables con que la
municipalidad determina cuanto puede construir y hasta donde. F.O.S significa Factor de
Ocupacion del Suelo. Y nos marca el porcentaje que debemos dejar libre –generalmente
desde la línea medianera del contrafrente- cuando nos decidimos a construir. Y F.O.T es
Factor de Ocupacion Total, es decir, la cantidad de metros que podemos construir
volumetricamente –una planta, dos o las que sean- en ese terreno. Por ejemplo: si un lote
de 300 M2 tiene un F.O.S de 0.4 y un F.O.T de 1.5 quiere decir lo siguiente: a) siempre el
valor de F.O. S aplicado a la totalidad del terreno es 1 (300 M2) asi que si hay un F.O.S
de 0.4, multiplicando 0.4 x 300M2 : 120 M2, es decir, deberemos dejar 120 M2 o un 40 %
de la superficie libre. En cambio el F.O.T tambien tiene que ver con la superficie del
terreno, pero en este caso multiplicando la cantidad de metros (300 M2) por el coeficiente
para saber cuantos metros dentro de ese 60 % restante podremos contruir en una, dos o
las plantas que sean. Si el el F.O.T es 1.5, siguiendo el mismo razonamiento, podremos
construir hasta 450 M2. Los primeros 180 M2 podremos hacerlo en planta baja (asi
dejamos 120 M2 libres) y el resto hacia arriba.

Ver Digesto Normativo: Ley 8.912

Voy a tomar un crédito hipotecario…¿Qué me conviene?
La verdad es que los parámetros con los cuales los bancos califican a sus futuros
clientes –potenciales deudores hipotecarios- en su enorme mayoría, se
corresponden con los lineamientos que el Banco Central le exige a las entidades
para homogeneizar su cartera. El proceso incluso esta tutelado por prácticas
consensuadas entre los bancos y su entidad matriz. Por ese lado los requisitos
exigidos a los clientes son compartidos por todos los bancos del sistema. Algunos
podrán ser mas abiertos, financieramente piadosos en la relación valor
cuota/ingresos totales si Ud. cobra su salario por una cuenta en la misma entidad
que lo solicita. ¿Pero donde puede estar el beneficio en serio para el tomador de un
crédito? De seguro no estará en lo que el empleado pueda transmitirle en el
mostrador –por muy buena voluntad que tenga- o en la folletería donde el banco
publicita sus productos. Algunos son muy tentadores, es cierto, pero la sabia de un
crédito hipotecario no esta allí.
Nosotros recomendamos a nuestros clientes que antes de tomar un crédito
conozcan las condiciones del mismo y eso solo es posible si accedemos a la
información que ningún banco coloca en manos de sus potenciales clientes. La
biblia de un crédito hipotecario es el texto del mutuo hipotecario, lo que Ud. va a
firmar el día que le hagan efectivo el crédito y firme conjuntamente la escritura y la
hipoteca. Y del cual solo conocerá sus clausulas una vez entregado ante el
vendedor, el gerente o el apoderado del banco y la escribanía actuante. Y en ese
momento solemne, donde no vuela una mosca, por experiencia, puedo decirle que
muy pocos escribanos leerán de corrido las carillas que insume el texto de una
hipoteca. Pueden ser entre 25 y 35 hojas de formato notarial, llenas de “para el caso
de….” o tecnicismos que serán a sus oídos, escuchados por primera vez, poco
menos que chino básico.
Lo que le recomendamos a nuestros clientes es procurar entre los que hayan
tomado un crédito con esa entidad, le faciliten una fotocopia del mutuo hipotecario,
de aquello que Ud. va a firmar el día D. Y en la intimidad de su casa, de su oficina, lo
lea tranquilamente. Y si algo no entiende, pues para eso están los buscadores
virtuales, para saciar dudas. En la red hasta podrá encontrar un diccionario bursátil
si se lo propone. Solo así podrá dibujar una sonrisa al entrar y salir del banco el día
que haga realidad su sueño. Nosotros nos hemos tomado por costumbre tener en
nuestros archivos una fotocopia simple de cada mutuo que hay girando en
plaza. Es un servicio que damos a nuestros clientes para testimoniar la
profesionalidad que amerita nuestra intervención.
Tengo el crédito hipotecario preacordado. Me dijeron en el banco que busque el
inmueble. ¿Que sigue? ¿De aquí en mas que debo observar?

En principio debemos ser precisos. Ud. ha calificado como sujeto de crédito por haber
cumplido las variables o requisitos que todo banco exige al tomador de un producto
hipotecario. Eso significa en criollo que el crédito esta PRE-ACORDADO. EL ACUERDO
FINAL SURGIRÁ UNA VEZ QUE UD. HAYA ELEGIDO UN INMUEBLE Y EL MISMO
HAYA SIDO VALUADO CORRECTAMENTE POR EL TASADOR DEL BANCO COMO
FUNCIONAL PARA GARANTIZAR EL CRÉDITO, ES DECIR QUE LA PROPIEDAD
TENGA UN VALOR DE PLAZA SUFICIENTE PARA AFIANZAR LA OBLIGACIÓN.
CUANDO UD. COMO SUJETO DE CRÉDITO Y EL INMUEBLE, COMO BIEN
AFIANZABLE, CUMPLEN LAS EXPECTATIVAS DEL BANCO, ENTONCES PUEDE
DECIRSE QUE, SOLO EN ESA SITUACIÓN, UN CRÉDITO ESTA ACORDADO PARA LA
COMPRA ESPECÍFICA DE ESE INMUEBLE.
Pero volvamos a la situación anterior. Ud. tiene ya una suma determinada por el banco
que lo asistirá en la compra de su propiedad. Lo que debe hacer ahora es buscar un
inmueble que calce con sus posibilidades financieras y al mismo tiempo tenga
la documentación en orden para poder ser hipotecado por el banco que le presta el dinero.
Si el inmueble no tiene la documentación en orden, no se ilusione ni pierda tiempo.
Deséchelo. Recuerde que los bancos le preacuerdan un credito en determinadas
condiciones por un tiempo estricto, es decir, Ud. deberá no solo encontrar un inmueble
dentro de un plazo determinado, sino firmar la escritura también dentro de un plazo
perentorio. Mas allá de ese plazo, el preacuerdo puede caerse o el crédito puede ser
revocado. En el mejor de los casos le será renovado
pero solicitándole información complementaria o actualizada. Y en la renovacion
seguramente se lo otorgaran en diferentes condiciones a las ofrecidas en origen. Para
hacerla simple: el banco se compromete con Ud. y Ud. con el banco siempre que ejerza la
opcion de tomar el producto dentro de un plazo. No tiene todo el tiempo del mundo. Sepa
administrarlo con inteligencia.
En estos tiempos de descalce cambiario lo primero en lo que deberá ser cuidadoso es que
los credito son en pesos y el precio de las propiedades -por lo menos en lo que se refiere a
precios de lista y publicados en plaza- son en dolares estadounidenses. ¿Como salvar la
diferencia? Siendo explícito con la inmobiliaria que lo atienda
y explicándole la situación abiertamente. "Tengo tal cantidad de pesos..." Recibirá una
apertura o indiferencia, pero se evitará muchos problemas innecesarios.
En algunos casos -no en todos- es posible pesificar el precio de una propiedad cuyo precio
de lista esté en dolares estadounidenses. Lo que generalmente se hace es respetar el
precio publicado y de manera salomónica "partir" la diferencia entre la cotización del dolar
oficial y la cotización del dolar billete informal o "blue". ¿Que significa esto? Que Ud.
firmará un boleto de compraventa por un precio determinado en dolares estadounidenses,
pero al momento de pagar, ya sea al Boleto o a la Escritura, pagará pesos. ¿Cuantos
pesos? la cantidad de pesos que surja del promedio entre la cotización del dolar oficial y el
dolar informal según se haya publicitado en un jornal económico el dia habil anterior al
momento en que efectivice el pago - los jornales generalmente son Ámbito Financiero o
Cronista Comercial- y multiplicar dicha cotización intermedia por la cantidad de dolares
que se comprometió abonar.
DEBE QUEDAR CLARO QUE ESTO NO ES UNA REGLA GENERAL, SINO -A NUESTRO
MODESTO ENTENDER- UN MODO DE SOPORTAR DE FORMA COMPARTIDA LAS
VARIABLES QUE LA COYUNTURA IMPONE A UNA COMPRAVENTA INMOBILIARIA.
NOS HACEMOS ECO EN NUESTRO CASO DE UNA JURISPRUDENCIA QUE APUNTA
EN CASOS DETERMINADOS A LO QUE ALGUNA VEZ SE DENOMINÓ "ESFUERZO
COMPARTIDO". PODRÁ ENCONTRAR SIN EMBARGO VENDEDORES QUE SOLO
QUIERAN DOLARES BILLETES O UN DETERMINADO TIPO DE "DOLAR
INMOBILIARIO" QUE NO SE AJUSTE PRECISAMENTE A ESTOS PARÁMETROS.
TODO ES LEGÍTIMO, YA QUE NO EXISTE EN EL MERCADO UNA REGLA DEFINIDA Y
CONSENSUADA, QUEDANDO ABIERTA LAS VARIABLES A UNA
NEGOCIACIÓN PUNTUAL QUE LE PERMITA A UD. CON CRITERIO ASUMIR UN
COMPROMISO Y CUMPLIRLO.
Ahora que ya sabe como es el proceso de una hipotética negociación en pesos vamos al
proceso de compra.
Una vez que Ud. eligió el inmueble deberá reservarlo. La reserva no tiene un monto
determinado, puede acordarla con la inmobiliaria que intervenga en la operación. Pero al
dejar la reserva -donde se explicitan todas las condiciones de la compraventa- tendrá en
cuenta dos cosas: a) la reserva será "ad referendum" de la aprobación del banco. ¿Que
quiere decir esto? Que se reserva el inmueble mientras el banco trabaje sobre la
propiedad para saber si es, conforme a su criterio, apta para la operación. Apta en un
sentido de valor, es decir, si vale lo suficiente como para afianzar el credito. b) Al dejar la
reserva deberá retirar la documentación del inmueble y llevarla al banco para que el mismo
la envie a su departamento de tasaciones y la valúe.
Si la casa que eligió es en Propiedad Horizontal - tipo casa o departamento en torre-
deberá solicitar las fotocopias de: plano de obra -que es el plano municipal- ; plano
de subdivisión; reglamento de copropiedad y escritura de la unidad.
Si la casa que eligio esta en un terreno propio, completo, deberá solicitar: plano de obra y
escritura. Nada mas.
Concluido este paso, es decir, una vez que el banco tasó el inmueble y acordó el credito -
lo que demora mas o menos entre 15 y 20 dias posteriores al dia en que Ud. le llevó la
documentacion- YA PUEDE FIRMAR EL BOLETO DE COMPRAVENTA. Y al boleto Ud.
pagará aquello que el Banco no le financia y los honorarios del corredor inmobiliario
interviniente.
Una vez firmado el Boleto de Compraventa, la inmobiliaria reunirá toda la documentacion
necesaria de parte del vendedor y la llevará a la escribania designada por la entidad
bancaria.
En este punto es bueno aclarar que si bien la escritura y la hipoteca por lo general la hace
el mismo notario designado por la entidad, Ud. no está obligado. Su obligacion respecto
del banco es que el escribano del banco haga la hipoteca, pero la escritura de
compraventa puede hacerla un escribano que no necesariamente sea del banco. Defienda
su dinero y pida siempre antes de allanarse a una escribania una factura proforma.
Entre el Boleto y la escritura, en la provincia de Buenos Aires, suelen pasar sesenta -60-
dias. La mayor parte del tiempo se lo lleva confeccionar el "estado parcelario" o "cedula
catastral" que demora mas o menos 20 dias hábiles y es necesario para comenzar la
gestion de escribania.
A los sesenta dias de firmado el Boleto suscribirá la escritura de su casa, la hipoteca a
favor del banco y recibirá las llaves del inmueble. Como verá, entre que comenzó la
gestion dejando una reserva hasta la firma de la escritura, la hipoteca y la posesion final
pueden pasar -noventa- 90 dias.

¿Que es el CEDIN? ¿Como se instrumenta la compra de un inmueble utilizando

CEDINES? ¿Es seguro?
El CEDIN es un Certificado en Dólares Estadounidenses que el Banco Central
de la Republica Argentina otorga a todas aquellas personas que deseen
acogerse a los plazos y términos de la Ley de Blanqueo de Capitales Nº
26.860 -reglamentada por la resolución general 3509 de AFIP- depositando
voluntariamente el dinero no declarado –oculto aquí o en el exterior- en las
arcas del Banco Central. Por cada dólar depositado, el gobierno emite al favor
del depositante un CEDIN. Estos certificados, en su modalidad llamada
“aplicables”, pueden utilizarse para comprar inmuebles, siempre y cuando el
vendedor acepte allanarse a la operatoria que, en su fase final, consiste en
recibir tantos dólares billetes como CEDINes se hayan recibido.

El proceso no es complicado. Cuando un Comprador manifiesta querer adquirir un

inmueble con CEDINes el corredor inmobiliario cierra el negocio con una reserva
conformada, y junto a la escribanía actuante y las partes concurre a la dependencia del
Banco Nación mas cercana al domicilio de la propiedad a enajenarse.

Allí se verifica la legitimidad y autenticidad del documento, las partes manifiestan su

voluntad de escriturar la compraventa dentro de un plazo estimado y el deseo del
vendedor – llamado endosatario- de canjear en el mismo acto escriturario –en la sala de
firmas de la sucursal bancaria- los CEDINes por la cantidad de dólares estadounidenses
billetes que estos representen y sean coincidentes con el precio declarado en la escritura.

El banco hará todas las gestiones administrativas ante el BCRA para que en la fecha
pactada vendedor y comprador se reúnan en la sala de firmas de la entidad junto al
escribano designado, suscriban la escritura y en el mismo acto, el banco Nación, por
cuenta y orden del Banco Central, canjee a favor del vendedor los certificados que ha
recibido por dólares estadounidenses billetes. Si bien exponemos en este caso la
intermediación del Banco de la Nación Argentina, bien podría ser cualquier otra entidad
contenida en los alcances de la Ley 21.526, o sea, cualquier integrante del sistema.

La desconfianza crónica generalizada no ha permitido, a la fecha de elaboración de esta

reseña, que se utilizasen masivamente en compraventas de inmuebles. Pero en honor a la
verdad, las pocas que se han suscripto siguiendo esta modalidad se han efectuado sin
problemas ni de forma ni de fondo, satisfaciendo sobre todo la voluntad del vendedor de
canjearlos por dólares estadounidenses billetes en el mismo acto de la escritura traslativa
de dominio.

¿Cómo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? ¿Dentro de que régimen

legal subsisten? ¿Cómo se organizan? ¿Qué debo observar al interesarme en
ellos?
Aquí nos adentramos en un tema complejo. La raíz que nutrió y modeló la dinámica de
estos emprendimientos es la llamada Ley de Uso de suelo vigente en la Provincia de
Buenos Aires -Ley 8.912- y otros tantos decretos específicos que ampliaron los alcances
de la misma, la corrigieron o la reglamentaron, dando lugar a una serie de
emprendimientos que tienen en común un régimen análogo al de la Propiedad Horizontal,
pero donde el adquirente compra una parcela de dominio exclusivo, y al mismo tiempo una
acción o cuota parte de una entidad jurídica o asociación civil que le da derecho al uso de
los espacios comunes y áreas recreativas.
Nadie descarta al comprar una casa o un lote en un country o barrio cerrado o incluso en
un club de campo, que la casa será propia, y que no tendremos en lo que respecta al area
interna de nuestro lote restricciones discrecionales, de hecho solo nosotros decidimos,
conforme la normativa municipal, su diseño interior y exterior. El problema se plantea
desde el punto de vista del encuadre jurídico.

Club de Campo, entendámonos, es el complejo recreativo residencial emplazado

generalmente en áreas suburbanas, que incluye lotes construidos o a construir, totalmente
independientes entre si, con una entrada común al complejo y cuyo perímetro se halla
delimitado. Cuenta además, con sectores destinados a actividades de índole social,
deportiva y cultural –llamadas comunmente club house- y donde uno puede adquirir o
bien un terreno o una unidad terminada conforme a varios modelos. En todos los casos,
uno accede al comprar, a sectores en relación inescindibles y provistos de servicios como
seguridad, mantenimiento, jardinería, limpieza, administración, etc.

Es claro entonces que una entidad jurídica o asociacion civil es la que integrarán los
compradores de cada unidad o parcela, pues seran al mismo tiempo corresponsables de la
administracion de las áreas recreativas o de esparcimiento y cuya alícuota responsable
tambien incluirá la prestación eficiente de los servicios generales.

Por ese motivo es importante antes de adquirir un terreno o parcela hurgar en sus
estatutos que deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los
adquirentes de cada parcela, representación, derechos y deberes de los miembros,
administración del club, determinación de las áreas y espacios que conforman su
patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir y el modo de afrontar los gastos
comunes, servidumbres reales y restricciones urbanísticas previstas y toda otra disposición
destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto.
Cuando la entidad promotora sea una entidad civil preexistente, podrá la misma asumir la
titularidad de las áreas comunes y prestar los servicios generales. En este caso se exigirá
la modificación o adecuación de los respectivos estatutos para contemplar los aspectos
consignados en el párrafo precedente. Todo lo que pueda saber al respecto, incluso si
hubiera algun juicio contra dicha entidad aglutinadora del emprendimiento, será
fundamental para tomar una correcta decision.

Si el emprendimiento esta en fase de proyecto, los planos de subdivisión deberán

contener la determinación -según mensura- de las superficies afectadas con destino a
esparcimiento y circulación. Asimismo deberá consignarse en dichos planos, como
restricción de venta referida a las parcelas residenciales, la exigencia de la previa
transmisión del dominio de las áreas de esparcimiento y circulación a la entidad referida.

Es interesante que quien va a invertir en un proyecto de estas característica conozca que

la factibilidad de un club de campo se concede en dos etapas: la convalidación técnica
preliminar (prefactibilidad) y la convalidación técnica final (factibilidad). A dichos fines
deberá presentarse ante la Dirección de Ordenamiento Urbano, organismo competente del
Ministerio de Obras y Servicios Públicos, la documentación pertinente. Para esto el
desarrollista deberá presentar la documentación que a continuación se detalla:

a) Aprobación de la localización por parte del Municipio

b) Certificado de aptitud del predio otorgado por la Dirección Provincial de Hidráulica

Y cuando el suelo este constituido total o parcialmente por formaciones medanosas,
certificado de aprobación de la fijación y forestación del suelo otorgado por el Ministerio
de
Asuntos Agrarios.

c) Certificado de prefactibilidad de provisión de agua (cualitativa y cuantitativa) en relación

a la
 cantidad de usuarios prevista, otorgado por la Administración de Obras Sanitarias

d) Plano del anteproyecto urbanístico sobre la base de medidas según título y/o catastro,
en el
que conste:

1) Localización del área común de esparcimiento y de las áreas destinadas a residencia

y a vías de circulación interna, como así también las medias calles perimetrales a ceder y
la vía de conexión con la red externa con la indicación de medidas de parcelas y anchos
de calles

2) Balance de superficie en el que se indiquen los porcentajes asignados a cada tipo de

área (residencial, de esparcimiento común y circulatorio).

3) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por

hectárea.

4) Número de viviendas unifamiliares o multifamiliares.

5) Ubicación tentativa de las instalaciones previstas para el área común de

esparcimiento.

6) Memoria técnica en le que se especifique:

a) Principales actividades a desarrollar en el club de campo con indicación de las

dominantes.

b) Régimen de subdivisión y de dominio a adoptar. De optarse por el régimen

establecido en
el artículo 1° deberá presentarse el anteproyecto del estatuto de la entidad jurídica a
formar.

c) Número de parcelas previstas como así también número de viviendas unifamiliares o

multifamiliares.

d) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por

hectárea.

e) Forma en que se prevé efectuar el suministro de agua potable y energía eléctrica.

f) Forma en que se prevé evacuar las aguas pluviales y los líquidos cloacales, indicando
el
tratamiento a dar a estos últimos, cuando así corresponda.

g) Tratamiento de calles internas y de la vía de conexión con la red externa.

h) Sistema a adoptar para la recolección de residuos.

i) Indicación del compromiso de forestación de las medias calles perimetrales.

j) Equipamiento previsto para el área común de esparcimiento.

El otorgamiento de la convalidación técnica preliminar no implicará autorización para
efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar compromisos de venta.

Y para obtener la convalidación técnica final (factibilidad) de un anteproyecto de club de

campo, el desarrollista deberá presentarse la documentación que a continuación se
detalla:

1)Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los

inmuebles
afectados por el proyecto.

2) Proyectos de obras de saneamiento o hidráulicas aprobados por las Dirección Provincial

de
Hidráulica, adjuntándose comprobante correspondiente.

3) Proyecto del sistema de provisión de agua potable y evacuación de líquidos cloacales

aprobado por la Administración General de Obras Sanitarias (si correspondiera).

4) Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la

comuna.

5) Proyecto de la red de energía eléctrica domiciliaria e iluminación aprobado por el ente

prestatario del servicio.

6) Planos de obra de equipamiento del área común de esparcimiento del club y prototipo
de
viviendas (si correspondiese) aprobados por la comuna.

7) Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder, en el que se

determinen las
especies arbóreas, aprobado por la comuna.

8) Reglamento urbanístico y de edificación al cual deberán ajustarse los edificios a

construir, en
el que se establezcan; indicadores urbanísticos, tipos de vivienda, materiales, altura
máxima
de edificación, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para la obtención
de
una tipología edilicia adecuada al predio, aprobado por la comuna.

9) Plano del proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que conste: balance de
superficies, densidad bruta (DB), densidad neta residencial (DNR), número de viviendas
unifamiliares o multifamiliares, firmado por los profesionales actuantes. De optarse por el
régimen especifico establecido en el artículo 1° deberá indicarse el derecho real de
servidumbre de uso de las parcelas destinadas a esparcimiento.-

10) Memoria descriptiva definitiva, firmada por los profesionales actuantes, según sus
incumbencias.

De optarse por el régimen de la Ley 13512 la cesión de calles perimetrales o colectoras y

la eventual unificación de parcelas preexistentes deberá acreditarse con plano de mensura
aprobado por la Dirección de Geodesia.

Sabiendo cuales son los pasos que demanda el desarrollo de un proyecto, el comprador
podrá hacer una evaluacion precisa del grado de su grado de evolucion, de su avance, y
comprometer en consecuencia su patrimonio.

Ver: Digesto Normativo: Decreto-Ley 8912 Decreto 9404/86 Decreto 27/97

ALQUILERES
¿Por cuánto tiempo se puede alquilar una propiedad?
Depende del destino de la misma: si el destino es Vivienda, el plazo mínimo es de dos
años. Para los demás destinos, en especial comercial, el plazo es de 3 años. Hay que
tener presente que si un contrato se celebra por términos menores a los que dice la ley,
serán considerados como formulados por los plazos que la ley dispone. Pero la misma ley
señala que quedaran excluidas del plazo mínimo legal;
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales,
así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a
dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en
zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se
presumirá que el contrato no es con fines de turismo.
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u
otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a
vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la
guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes
autárquicos sean parte como inquilinos.”

¿A partir de cuándo puede un inquilino rescindir un

contrato de alquiler?
El locatario puede rescindir el contrato cuando hayan transcurridos los seis primeros
meses, pero debe notificar en forma fehaciente su decisión –esto es por carta documento
o similar- al locador con una antelación mínima de sesenta dias de la fecha en que
reintegrará lo arrendado.
¿Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un contrato antes de
tiempo?
Si lo rescinde durante el primer año debe abonar al locador un mes en concepto de
indemnización. Si lo hace entre , de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de
vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización,
la suma equivalente un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la
de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.
¿Puedo negociar el pago de esa multa compensándolo con el Depósito de Garantía?
Puede, pero no debe, y quedará en todo caso a criterio del locador aceptar su propuesta.
El depósito de Garantía por norma debe mantenerse inalterable hasta la efectiva entrega
de llaves en manos del locador, porque servirá para descontar las facturaciones
pendientes de pago por los servicios utilizados o por desperfectos o roturas sobre los
bienes que, accesoriamente, integraron la universalidad de la locación.

¿Cuál es el monto de multa que se cobra por atraso en el

pago del alquiler?
No hay una regla específica. Y contrariamente a lo que la mayoría de la gente supone, la
multa nada tiene que ver con la tasa de rendimiento pasiva de los bancos. Son dos cosas
distintas. La multa tiene carácter punitivo. La tasa responde a la compensación del valor
durante el transcurso del tiempo. El costo de la multa varía de acuerdo a la negociación
que realicen las partes, aunque lo usual en plaza es de entre 0.5 % a 1 % diario sobre el
monto del alquiler mensual.

¿Cómo saber si el interesado en alquilar un inmueble

reúne condiciones de solvencia?
Por lo general hay mucha gente que tiene ingresos suficientes para pagar un alquiler
determinado pero no puede demostrarlo formalmente. Está en el “olfato” del corredor
inmobiliario evaluar a través de conversaciones informales la renta presunta de los
interesados y elegir quien mas convenga a los intereses de los propietarios. Pero
generalmente respaldan su propia convicción respecto de un potencial inquilino pidiendo
informes comerciales tales como Veraz, Nosis, Fidelitas. Si el locatario fuera una sociedad
comercial entonces le requerirá referencias comerciales, bancarias, y por supuesto sus
estatutos constitutivos, actas y poderes que habiliten a quien la represente a tomar
derechos y obligaciones en nombre de la sociedad. Aun así, siempre se solicita un fiador,
un tercero –generalmente propietario- que avale el contrato.

¿Se pueden ajustar los valores de alquiler?

La norma dice que no, lo que resulta incongruente con una coyuntura que modifica sus
variables económicas permanentemente. Por lo tanto, lo que se estila en practica, es fijar
un valor absoluto para todo el contrato –lo que se va a pagar durante el plazo que dure la
locación- y distribuir ese monto total durante los meses de contrato de manera que sea
equitativo para el locador y el locatario, acompañando las previsibles variaciones de precio
y salarios. Bajo esta modalidad la costumbre en plaza es pagar una suma que ira
incrementándose por semestre.

¿Desde cuando puedo ocupar lo que alquilé? ¿Me tienen

que entregar las llaves al firmar el contrato?
Las llaves pueden entregarse o no al firmar el
contrato. Según la fría letra de lo que se pacta Ud. podría
entrar a la propiedad recién cuando comience el plazo de
vigencia del contrato, no antes. A veces por ejemplo, por
una cuestión práctica, el contrato comienza el día primero,
pero si se firma una semana antes, se entregan las llaves
de manera oficiosa para poner en condiciones el inmueble
o el local. Repito, de manera oficiosa, voluntariosa, pues el
locador solo esta obligado a entregar la tenencia del
inmueble en la fecha en que formalmente comience el
contrato.
¿Qué garantías deben presentarse para la locación un
inmueble?
El interesado en el alquiler de un inmueble tiene que saber que la garantía debe guardar
directa relación con la totalidad del contrato de locación que va a suscribir. Esto quiere
decir que si se tratara de un inmueble dado en garantía, el valor que se presume del
mismo debe ser como mínimo equivalente a la totalidad de ese contrato. Y la titularidad del
garante debe ser testimoniada mediante una escritura pública.
Pero además existen otras alternativas: a) Aval bancario .b) Seguro de caución. c) Carta
aval de Casa Matriz -en caso de sociedades extranjeras que carecen de inmuebles en el
país.
¿Salir de garantía de un locatario que significa en términos de aval?
La garantía de un alquiler siempre es personal. La garantía del pago no es el inmueble
sino la persona del fiador. Cuando se le pide a un locatario que presente “una garantía
propietaria” se le exige que sea propietario para que demuestre solvencia al menos al
momento de firmar el contrato. De ninguna manera la garantía lo estará condicionando a
no disponer del inmueble. Puede venderlo. Pero la fianza, en la persona del fiador,
subsistirá durante todo el término del contrato y aun vencido este si el inquilino no se retira
conforme lo pactado.

¿Qué pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?

Por norma consensuada, en todos los contratos se aclara
taxativamente que el inquilino deberá manifestar dos
meses antes de su finalización si decide retirarse al
cumplirse el contrato o continuar alquilando. Si opta por
seguir con la locación, entonces deberá pactarse con la
misma antelación las nuevas condiciones
contractuales. Pero si por caso el inquilino continuare con
la ocupación con el contrato vencido y sin haber
regularizado su situación se expondrá no solo al pago de
una multa que también se fija en todo contrato –y que ante
su insolvencia pagará el fiador- sino al desalojo conforme
se describe en el articulo 676 y concordantes del Código
Civil y Procesal de la provincia de Buenos Aires.
¿Qué diferencia hay entre el término “fianza” y el “depósito
en garantía”?
La fianza es un contrato -accesorio al de locación- que se consolida cuando una de las
partes llamada fiador o garante se compromete a responder por un tercero, el locatario, y
el acreedor de ese tercero, el locador, acepta esa obligación accesoria. En otras palabras,
el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades
inherentes al locatario.
En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a
amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. La
fianza también garantiza igual evento, pero es personal.

¿Al finalizar el contrato, el depósito de garantía se

devuelve?
Una vez cumplido el plazo de un alquiler se verifica las
condiciones de entrega del inmueble que deben ser
idénticas a como se lo entregó al suscribir el contrato. Si
no hay obligaciones pendientes de pago, ni roturas, ni
desperfectos en las instalaciones, en fin, obligaciones
contractuales que ameriten el descuento, se le
reembolsará la cantidad que hubiera dejado como
Deposito de Garantía. Si el alquiler sufrió algún tipo de
reajuste, el Depósito de Garantía deberá ser actualizado
conforme esos reajustes.
¿Se pueden pactar pagos anticipados?
La ley 23.091 prohíbe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por
períodos mayores de un mes; y de depósitos en garantía por cantidad mayor del importe
equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
La violación de estas disposiciones legales facultará al locatario -dice la ley- a solicitar el
reintegro de las sumas anticipadas en exceso.

¿Se puede pactar el cobro del valor llave?

El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locación destinada a comercio o
industria no ha sido prohibido para dichas locaciones, sino sólo para las destinadas a
vivienda.

¿Qué sucede en caso de fallecimiento del locatario?

En caso de fallecimiento del locatario o de abandono de la locación -agrega la ley- el
arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento
del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido
el mismo ostensible trato familiar.

¿Qué es una garantía comprada?

Existen personas que ofrecen ser garantes de los locatarios por una suma de dinero,
“vendiendo esa garantía” en múltiples ocasiones. Posteriormente ese inmueble que fue
ofrecido en garantía será vendido, lo que implica que el garante, no posea bienes a su
nombre convirtiéndose en persona incobrable en caso de reclamos por las obligaciones
del locatario.
Le recomendamos no recurrir a una garantía comprada. Evite perder dinero. Porque no
resisten un informe que siempre piden las inmobiliarias para saber si en verdad puede
afianzar la operación o son un fraude encubierto. Y si es comprada y no puede conseguir
otra, perderá la reserva.

¿Cómo se puede determinar que una garantía es

comprada?
Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro de la Propiedad
Inmueble una “Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble
determinado”, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se
han solicitado sobre el inmueble ofrecido en garantía en los 90 días anteriores a la
 expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe
presumir que la garantía podría ser comprada.
Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o
hipotecado o si está inscripto como bien de familia.
¿Qué es un convenio de desocupación?
Es un documento por el cual el locatario se allana voluntariamente a desocupar el
inmueble en un plazo vista. Por lo general lo suscriben el locador, el locatario y el fiador del
locatario. Es común en aquellos casos donde un inquilino no puede seguir pagando el
alquiler, y para evitar males mayores o perjuicios irrevocables que deberá asumir en última
instancia la garantía, se llega a un acuerdo para desocupar el inmueble en una fecha
determinada. No debe confundirse desocupar el inmueble con la condonación de las
deudas pendientes de pago. Ellas subsisten, pero su cobro, una vez que el locatario
desocupó el inmueble, se ejecuta una vez cumplida la desocupación acordada. En todo
convenio de desocupación se prevé la eventualidad de que el locatario no lo cumpla y en
ese caso, tanto el fiador como el locador, indistintamente, podrán solicitar su homologación
para ejecutar por la fuerza pública lo que por buena voluntad fue insuficiente. Un convenio
de desocupación no reemplaza la garantía propietaria que siempre exigen los corredores
inmobiliarios. Son dos cosas distintas.

¿Que implica la administración de un alquiler por parte de

la inmobiliaria?
Implica cobrar y liquidar al propietario el alquiler así como controlar todas las obligaciones
del inquilino, como ser pagos de expensas, servicios e impuestos. Entregar y recepcionar
el inmueble alquilado, en forma personal y/o en compañía del propietario.

¿Cuales son los honorarios que cobran los corredores en

locaciones urbanas?
Al suscribir un contrato urbano, por lo menos en esta
plaza, el corredor cobrará un 5 % del valor total del
contrato en concepto de honorarios. Cuando sea un
alquiler turístico, el 3% del monto del contrato a cargo de
cada una de las partes. La administración del alquiler tiene
un arancel del 10 % del canon locativo.
¿Cómo se sella un contrato según lo dispuesto en la nueva normativa de ARBA?

Desde que la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, ARBA, modificó

el instructivo para sellar los contratos privados, existe una nueva reglamentación para
poder pagar los sellados de los contratos de alquiler en la provincia de Buenos Aires.
Primero se debe ingresar a la página Web del organismo y cargar todos los datos del
inmueble, código postal de la jurisdicción, CUIT/ CUIL del locatario y CUIT/CUIL del
locador y su CIT -Clave de Identificación Tributaria- Este último se obtiene via Internet o
presentándose con DNI personalmente en el organismo recaudador. Entonces, los pasos a
seguir son:

Ingresar a la página Web rentas.gba.gov.ar

Opción Sellos, Instrumentos Privados
Presentación de la DDJJ y Pagos
Generar Declaración Jurada y cargar todos los datos del contrato de
alquiler, CUIT, CUIL de los operantes y CIT del locador.
 Obtener el formulario para el correspondiente pago del impuesto a los sellos.
Tenga presente que la persona que realiza la presentación de la Declaración Jurada, como
bien puede ser un corredor y/o martillero público, se hace solidariamente responsable del
impuesto total o parcialmente omitido, intereses, multas y sus accesorios.

Una vez que halla cumplido todos los pasos deberá presionar el botón “Guardar” para
cargar, luego los intervinientes declarados y posibles pagos realizados.

Al presionar el botón de “Aceptar” se deberá cargar la fecha probable de pago para luego
“Acepta” obteniendo de esta manera el comprobante de pago para la entidad bancaria.

Los medios de pagos son el Banco Provincia, Banco Nación, Banco Ciudad y Provincia
Pagos.

¿Se paga IVA en un alquiler?

Las resoluciones de la AFIP determinan que toda locación que supere los $ 1.500 tributa
IVA. Pero NO están alcanzados por IVA las locaciones de propiedades destinadas a
vivienda permanente del locatario cualquiera sea el monto, por debajo o por arriba de los
$ 1.500. El tema cambia cuando el locatario es una persona jurídica –por ejemplo, una
empresa- En ese caso, si el alquiler es por encima de los $ 1.500, deberá facturarse el
IVA, y la empresa lo descargará en sus operaciones habituales. Repetimos algo
importante: Para eximirse del pago de IVA tiene el locatario debe usarla como
vivienda. Cualquier otro destino –por ejemplo un departamento utilizado por un profesional
como oficina- por encima de $ 1.500, está alcanzado por el IVA.

En el caso de los locales comerciales, toda locación que supere mensualmente ese
mínimo no imponible, o sea, por encima de los $ 1.500, deberá pagar IVA. Si corresponde
IVA o no se calcula individualmente. Si Ud. alquila varios locales, aunque la suma que
paga por todos ellos sea mayor a $ 1.500, si individualmente no paga por cada uno mas de
$ 1.500, no deberá pagar IVA.

Si Ud. es propietario debe saber que si resulta locador en un contrato que mensualmente
supere los $ 1.500, al percibir los alquileres deberá facturar y cobrar el IVA. A tal efecto
deberá inscribirse en la AFIP como responsable inscripto y obtener un CUIT.

Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el monto anual no excede de $ 72.000

puedo inscribirse como monotributista y podrá facturar las locaciones bajo esa
denominación.

Si es dueño de varias propiedades que alquila pero no llegan a $ 1.500 mensuales deberá
a los efectos de la facturación inscribirse en AFIP y obtener su CUIT. Pero en este caso su
condición será IVA exento, haciendo facturas tipo C.