CONSERVACIÓN DINÁMICA CATASTRAL PARA LOS PREDIOS

CON LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DESDE 2010 EN EL

MUNICIPIO DE ZIPAQUIRÁ.

JENNYFER ANDREA GÓMEZ BRICEÑO

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS.

FACULTAD DE MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES.
PROYECTO CURRICULAR DE INGENIERIA TOPOGRÁFICA.

1
CONSERVACIÓN DINÁMICA CATASTRAL PARA LOS PREDIOS
CON LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DESDE 2010 EN EL
MUNICIPIO DE ZIPAQUIRÁ.

JENNYFER ANDREA GOMEZ BRICEÑO.

PROYECTO EXPERIENCIA PROFESIONAL DIRIGIDA (PASANTÍA) PARA

OBTENER EL TÍTULO DE INGENIERO TOPOGRÁFICO.

DIRECTOR DE PROYECTO:
MSc. ROSE MARIE ALDANA BOUTIN

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS.

FACULTAD DE MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES.
PROYECTO CURRICULAR DE INGENIERIA TOPOGRÁFICA.
DICIEMBRE DE 2017.

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 Nota de aceptación:

Firma del Jurado

Bogotá, Diciembre de 2017

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Dedicatoria

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 TABLA DE CONTENIDO.

1. INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................... 11
2. RESUMEN .................................................................................................................................. 13
3. OBJETIVOS ................................................................................................................................. 14
3.1. OBJETIVO GENERAL........................................................................................................... 14
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS.................................................................................................... 14
4. PLANTEANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ................................................................................... 15
4.1. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA. ...................................................................................... 16
4.2. SISTEMATIZACIÓN DEL PROBLEMA .................................................................................. 17
5. JUSTIFICACIÓN y DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA. ................................................................... 19
5.1. JUSTIFICACIÓN. ................................................................................................................. 19
6. FUNDAMENTACION TEÓRICA. .................................................................................................. 20
6.1. CATASTRO ......................................................................................................................... 20
6.1.1. Catastro Inmobiliario. ............................................................................................... 20
6.1.2. Obligatoriedad de la incorporación al Catastro Inmobiliario.................................... 20
6.1.3. Competencias del Estado sobre el Catastro Inmobiliario ......................................... 20
6.1.2. Usos de la información catastral ............................................................................... 26
6.1.4. Número Predial Nacional. ......................................................................................... 27
6.1.5. Impuesto Predial ....................................................................................................... 28
6.1.6. Interrelación Catastro – Registro .............................................................................. 29
6.1.7. Manual de Reconocimiento Catastral ....................................................................... 30
6.1.8. Base de Datos Geográfica ......................................................................................... 31
6.2. ENTIDADES ........................................................................................................................ 33
6.2.1. Municipio de Zipaquirá ............................................................................................. 33
6.2.2. IGAC........................................................................................................................... 39
7. METODOLOGÍA. ........................................................................................................................ 43
7.1. UBICACIÓN. ....................................................................................................................... 43
7.2. PROCESO DE TOMA DE DATOS. ........................................................................................ 43
7.2.1. Fase Preliminar.......................................................................................................... 45
7.2.2. Trabajo de Campo Urbano ........................................................................................ 46
7.2.3. Información Jurídica.................................................................................................. 47

5
 7.2.4. Medicion de la construcción. .................................................................................... 50
7.2.5. Trabajo de oficina...................................................................................................... 52
7.2.5.1. Trabajo de Campo rural ........................................................................................ 54
7.2.6. SISTEMATIZACIÓN DE DATOS ....................................................................................... 55
7.2.7. Entrega de documentación. ...................................................................................... 56
7.2.8. Diligenciamiento de la ficha predial.......................................................................... 57
8. CRONOGRAMA.......................................................................................................................... 61
9. RESULTADOS ............................................................................................................................. 65
9.1. CONSERVACION CATASTRAL ............................................................................................. 65
9.2. CONSERVACION DINAMICA CATRASTRAL......................................................................... 83
10. CONCLUSIONES ..................................................................................................................... 87
11. BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................ 93
12. ANEXOS ................................................................................................................................. 96

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 LISTA DE ILUSTRACIONES.

Ilustración 1. Organización de la normatividad catastral - Colombia. .............................................. 21

Ilustración 2. Normas Catastrales - Colombia. .................................................................................. 22
Ilustración 3. Distribución del Numero Predial Nacional. ................................................................. 27
Ilustración 4. Componentes de la Geodatabase. .............................................................................. 32
Ilustración 5. Municipio de Zipaquirá. .............................................................................................. 33
Ilustración 6. Tabla del estado del catastro en Cundinamarca -2012............................................... 34
Ilustración 7. Estado del catastro en Cundinamarca. ....................................................................... 35
Ilustración 8. Municipio de Zipaquirá - Google Maps. ...................................................................... 36
Ilustración 9. Esquema de Datos del Sistema Nacional Catastral – SNC. ......................................... 41
Ilustración 10. Instrumento para la toma de datos PDA. ................................................................. 44
Ilustración 11. Guía para medición de terrenos. .............................................................................. 49
Ilustración 12. Croquis ejemplo de medición de terreno en campo. ............................................... 50
Ilustración 13. Caratula Ficha predial. .............................................................................................. 59
Ilustración 14. Formato para calificación de edificaciones. .............................................................. 59
Ilustración 15. Formato para elaborar el croquis del predio ............................................................ 60
Ilustración 16. Parte posterior de ficha predial. ............................................................................... 60
Ilustración 17. Relación total de fichas buscadas en archivo. .......................................................... 66
Ilustración 18. Relación total de procedimientos realizados en cada predio. .................................. 68
Ilustración 19. Relación total de visitas realizadas. .......................................................................... 70
Ilustración 20. Referencia de número total de visitas por tramite realizadas. ................................. 72
Ilustración 21. Referencia de anulación según motivo. .................................................................... 73
Ilustración 22. Relación de cantidad total y clasificación de mutaciones realizadas. ...................... 75
Ilustración 23. Relación total de mutaciones asignadas y radicadas por funcionario. ..................... 77
Ilustración 24. Relación total de resoluciones emitidas. .................................................................. 78
Ilustración 25.Relación total de los nuevos predios generados. ...................................................... 81
Ilustración 26. Relación de predios totales modificados en ArcGIS. ................................................ 82
Ilustración 27. Relación total de los predios tramitados de conservación dinámica catastral......... 85
Ilustración 28. Generalización del proceso realizado en la conservación catastral. ........................ 92
Ilustración 29. Mapa de usos del suelo de Zipaquirá........................................................................ 96

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 LISTA DE TABLAS.

Tabla 1. Calendario de horas laboradas por fecha. .......................................................................... 63

Tabla 2. Tipos de mutaciones. .......................................................................................................... 64
Tabla 3. Relación total de fichas buscadas en archivo. ..................................................................... 66
Tabla 4. Relación total de procedimientos realizados en cada predio. ............................................ 67
Tabla 5. Relación total de visitas realizadas...................................................................................... 69
Tabla 6. Relación total de llamadas realizadas. ................................................................................ 70
Tabla 7.Relación total de llamadas realizadas. ................................................................................. 71
Tabla 8. Referencia de número total de visitas por tramite realizadas. ........................................... 71
Tabla 9. Referencia de anulación según motivo. .............................................................................. 73
Tabla 10. Relación de cantidad total y clasificación de mutaciones realizadas. ............................... 74
Tabla 11. Relación total de mutaciones asignadas y radicadas por funcionario. ............................. 76
Tabla 12. Relación total de resoluciones emitidas. .......................................................................... 77
Tabla 13.Relación total de resoluciones emitidas de conservación catastral. ................................. 80
Tabla 14. Relación total de los nuevos predios generados............................................................... 80
Tabla 15. Relación de predios totales modificados en ArcGIS. ......................................................... 82
Tabla 16.Relación total del incremento de área de los predios de conservación dinámica catastral.
.......................................................................................................................................................... 83
Tabla 17. Relación total de los predios tramitados de conservación dinámica catastral. ................ 84

8
 GLOSARIO.

Certificado de empadronamiento: Es el documento emitido al ocupante por

la Oficina de Catastro como constancia de que el inmueble fue incorporado al
Registro de Catastro. La emisión del mismo, no supone propiedad sobre la tierra.

Plano de mensura: La representación gráfica del levantamiento topográfico de un

inmueble.

Código catastral: Son números individuales al inmueble.

Nomenclatura urbana: Comprenderá la numeración de cada uno de los elementos

que conforman un centro poblado.

Oficina de catastro: Encargada principalmente de la implementación, formación y

conservación del Catastro en jurisdicción del Municipio, así como velar por el
cumplimiento de las disposiciones de la Ordenanza y su Reglamento.

Zonas Unificadas de Nomenclatura: Son regiones o polígonos definidos por el

cruce de los ejes estructurantes que obedecen a un orden lógico de
correspondencia vial alfanumérica, e identificación de nombres comunes, cuyo fin
es garantizar la consistente corrección o definición de nomenclatura vial y
domiciliaria.
Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Son los espacios geográficos
determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares
en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.
Zonas Homogéneas Físicas: Son espacios geográficos con características
similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo,
norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas
homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras
variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Zonificación: División territorial de un determinado territorio para regular en forma
ordenada los usos a los cuales se destina el suelo, su intensidad y las
características urbanísticas de las edificaciones que los soportan.
Servidumbre: Es el gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio
de distinto dueño. Tal es el caso de un camino privado por el que deben dejarse
transitar personas, animales, vehículos, de predio vecino, pero de dueño diferente
a esta servidumbre se le denomina de tránsito. Existe también la servidumbre de
acueducto cuando una tubería o acequia de un predio atraviesa otro u otros de
distinto dueño

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Ficha predial: Es el documento en el cual se consigna la información física, jurídica
y económica de los predios.

Sector Catastral: Es la porción de terreno, urbano o rural, conformado por

manzanas o veredas, respectivamente, y delimitado por accidentes geográficos
naturales o culturales.

Carta Catastral: Es el documento gráfico con localización de los predios, elaborado

a escala diferente según se trate del sector urbano o el rural.

Cobol: (acrónimo de COmmon Business-Oriented Language, Lenguaje Común

Orientado a Negocios) fue creado en el año 1959 con el objetivo de crear
un lenguaje de programación universal que pudiera ser usado en cualquier
ordenador (ya que en los años 1960 existían numerosos modelos de ordenadores
incompatibles entre sí), y que estuviera orientado principalmente a los negocios, es
decir, a la llamada informática de gestión.

Geoportal: es un sitio web cuya finalidad es ofrecer a los usuarios el acceso a una
serie de recursos y servicios basados en la información geográfica.

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 1. INTRODUCCIÓN

La planificación urbana es una herramienta que utilizan ampliamente los municipios

para desarrollar los planes de ordenamiento territorial, ya que de esto depende
variedad de factores de la población. La calidad de la información presta una gran
importancia, en cuanto a la asertividad que se pueda tener en aspectos que
involucran la relación gobierno-pueblo, dado que de ello depende la aceptación de
esta, en general, por las labores que realizan sus mandatarios y a su vez, un
correcto equilibrio entre las partes, como también el debido cumplimiento de sus
funciones de acuerdo a los planes de gobierno.
Uno de los factores que se involucran en este manejo; es el Catastro, el cual es el
inventario de las propiedades Inmuebles, que se constituyen como una base de
datos, al servicio de la comunidad, gobierno local y gobierno central. En la base de
datos catastral se describen los bienes inmuebles mediante un conjunto de
características físicas (superficie, situación, linderos, representación gráfica, año de
construcción uso; entre otros aspectos), jurídicas (datos de la propiedad) y
económicas (valor del suelo, valor de la construcción, usos).
Lo que se pretende a través del siguiente informe es plasmar los resultados
obtenidos luego de inspeccionar los predios que solicitaron y obtuvieron la licencia
de construcción; en el municipio de Zipaquirá, durante el periodo 2010-2016,
adicionalmente los predios de los propietarios, que solicitaron otros tramites tales
como desenglobes, englobes, rectificaciones de área, entre otros; generando una
base de datos catastral, referente a cada uno de los aspectos mencionados
anteriormente, que forman el conjunto de características de un determinado predio
y/o inmueble, y por medio de esto, interactuar con los datos obtenidos en el sistema
de información geográfico de la Alcaldía Municipal de Zipaquirá, el cual permite
obtener consultas de datos relevantes, tales como el valor del avaluó generado, el
área, la ubicación geográfica, el área de influencia, el índice de construcción, entre
otros, de manera tal, que se pueda actualizar la información constantemente.
Para la identificación de los predios, primera y principalmente se usará la referencia
catastral, que en este caso se denomina Cedula Catastral o Numero Predial, la cual
permite la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral. Gracias
a esta referencia se sabe con exactitud de qué bien inmueble se trata en los trámites
jurídicos (compra-ventas, herencias, donaciones, etc.), no confundiéndose unos
bienes con otros.
Esto, teniendo en cuenta que a través de la referencia catastral se proporciona una
mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a bienes
inmuebles, constituyendo una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el
sector inmobiliario, y que subsiguiente a ello permite hacer el predio inconfundible.

11
Se debe resaltar, que cuando los interesados aporten la referencia catastral del
inmueble, quedan liberados de la obligación de realizar la correspondiente
declaración ante el catastro como consecuencia de la adquisición o consolidación
de la totalidad de la propiedad de dicho bien, siempre que se haya formalizado en
escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad en el
plazo de dos meses desde la fecha de transmisión. Asimismo, la consignación de
la referencia catastral en el Registro de la Propiedad facilita la identificación física
del inmueble frente a terceros, mejorando así la agilidad y la seguridad de las
transacciones inmobiliarias, quedando registrado por medio de escritura pública,
ficha predial, y en la base de datos catastral, el historial de cada predio y/o inmueble
del municipio, de modo tal que se pueda controlar cualquier tipo de dificultad
presente.
Los datos anteriormente mencionados, son de gran importancia, dado que
constantemente los predios están cambiando de propietario (mayormente), o
teniendo otro tipo de modificaciones, que en este caso y de ahora en adelante se
denominaran “mutaciones”, lo que genera una modificación en las bases de datos
anteriores, que permite tener los datos históricos del bien y sus propietarios, y que
por consiguiente debe generar un cambio en el documento de cobro de impuesto
predial.

12
 2. RESUMEN

La actualizacion catastral de los municipios ha sido parte fundamental de las

ciudades mas importantes de Colombia, es decir ha tenido gran aceptacion por
parte de los mandatarios de cada municipio y representa un gran interes por parte
de los propietarios de los predios, por su contribucion al desarrollo de las ciudades
y al mejoramiento de la planificación urbana, el municipio de Zipaquirá ha sido ajeno
a esta situación durante varios años.
Sin embargo, la falta de una actualización catastral se ha evienciado en un baja alza
de los impuestos anualmente, puesto que la mayoria de los propietarios de los
predios estan pagando impuestos relativamente bajos, y que no corresponden al
año en curso y mucho menos al respectivo puntaje que determina el avaluo
catastral del predio, lo que también genera la incapacidad de los dueños de estos,
para realizar procedimientos jurídicos tales como cambios de propietarios,
herencias por usufructo, venta de predios, entre otros. Esta situación ha generado
que cada año halla un deficit presupuestal proveniente de impuestos cada vez mas
grandes.
Una de las principales causas de esta situacion esta constituida por la carencia de
recursos que invierte tanto la Alcaldía Municipal de Zipaquirá, como el Instituto
Geográfico Agustin Codazzi en el proceso, puesto que requiere un alto costo no
solo económico, sino laboral y temporal.
Lo que se pretende en el desarrollo de esta pasantía es remediar este problema,
invirtiendo en el area catastral, y así permitiendo mitigar los problemas desarrollados
durante los casi diez años en los que no ha habido actualización catastral,
basandose principalmente en los predios con solicitudes de licencia de construcción
desde el año 2010, ademas de la cotidiana conservacion catastral, desarrollando
tareas masivas, con el objetivo de abarcar todos estos, los cuales estan faltos de
actualización en el sistema catastral y a su vez en el sistema de cobro de impuesto
predial que maneja de secretaria de hacienda.

13
 3. OBJETIVOS

3.1. OBJETIVO GENERAL

Desarrollar las actividades pertinentes como reconocedor predial, con el fin de llevar
a cabo la conservación dinámica catastral, para los predios con licencia de
construcción desde 2010, en el Municipio de Zipaquirá – Cundinamarca.

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Prestación de servicio de apoyo a la gestión para tramitar los diferentes tipos
de mutaciones (Desenglobes, englobes, incorporación de construcciones,
predios omitidos, rectificaciones de área, revisión de avalúos, cancelación de
predios), que le sean asignados del municipio de Zipaquirá, con base en la
información física y jurídica aportada (escrituras, resoluciones de la entidad
competente, sentencias jurisdiccionales, folios de matrículas inmobiliarias y
levantamientos topográficos), de acuerdo con la normatividad vigente,
igualmente, el diligenciamiento de la ficha predial para cada uno de los
procesos y realizar la visita respectiva.
 Dibujar y actualizar la información digital en el sistema de información
geográfica (ARCGIS), que maneja el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
 Proyectar y elaborar las resoluciones resultantes del trámite de mutaciones.
 Cumplir con los rendimientos y plazos establecidos por el municipio y
planteados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, para la entrega de
trabajos asignados y con la calidad requerida.

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 4. PLANTEANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El manejo del catastro en el municipio de Zipaquirá está determinado principalmente

por la Unidad Operativa de Catastro de Zipaquirá, la cual es una oficina
perteneciente al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, y que maneja no solo este
municipio, si no otros, tales como Suesca, Cogua, Sesquile, Sopo, y demás, por lo
tanto, está, es de amplia importancia, y maneja información muy valiosa, de carácter
fundamental para el desarrollo y planificación urbana de cada uno de estos
municipios.
Estas funciones se llevan de la mano con las relacionadas con las alcaldías
municipales de manera tal que así, se pueda dar cabida al desarrollo de los planes
de ordenamiento territorial, la planificación del municipio, y el debido cobro de los
impuestos prediales.
El municipio de Zipaquirá actualmente no cuenta con una buena base de datos
predial ya que, en este, no se realiza una actualización catastral desde el año 2008,
por lo tanto, se presentan serias dificultades, tales como:

 Inequidad en el cobro de impuestos, lo que a su vez genera un déficit

presupuestal proveniente del recaudo de impuestos prediales, el cual evita la
inversión de estos dineros en proyecto de desarrollo vial, educativos,
sociales, de seguridad, entre otros.
 Deficiencia en las bases de datos, por falta de información, y/o
incongruencias de estos, tales como: cambios de propietario,
remodelaciones, incorporación de construcciones, mejoras, cambios de área,
entre otros tantos.
 Un posible incremento desmedido, que puede llegar a superar el 100%, en
el impuesto predial por la valorización, en el momento en que se realice el
censo que determine los nuevos parámetros para el avalúo catastral
(actualización), dado el tiempo tan extenso sin revisión. Es otra de las
problemáticas de no mantener el catastro actualizado, afectando así el
bolsillo de los habitantes. Por el contrario, si se da un proceso de
actualización progresivo, el valor del predial no se elevaría de forma
dramática.

Dado esto, la labor que se desarrolla en esta pasantía es de suma importancia, y

contribuye a un mejoramiento del municipio en el ámbito catastral, sin embargo, se
considera escaso el tiempo propuesto para actualizar todos los datos, y para llegar
a todos los predios que en este momento presentan mutaciones, las cuales están

15
en trámite y que pueden llegar a ser más del 50% de los predios del municipio tanto
en el área rural, como urbana.

4.1. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA.

De acuerdo al planteamiento del problema anterior se formula las siguientes

causales:
 A los inconvenientes para que se efectúe la actualización, que debe hacerse
cada cinco años, se les suma el insuficiente número de personal y la
idoneidad de funcionarios en municipios.
 Es inexistente la relación Catastro-Registro en forma permanente y se
dificulta con el cambio de personal frecuente, luego de capacitarlo. Otra de
las situaciones que están generando crisis en el procedimiento de
actualización catastral es el de las demoras que están evidenciando los
ciudadanos al realizar el proceso.
 El municipio de Zipaquirá ha sido uno de los tantos que no ha decidido entrar
en el proceso de actualización catastral que se ha solicitado por parte de la
dirección de catastro general por motivos, de presupuesto, personal, y
logística.
 En Colombia, el área urbana, que cuenta con más de 12 millones de predios,
solo el 26 % está actualizado, mientras que 829 municipios –el 72 %- están
desactualizados y otros 24 están sin informar. En el área rural, 756
municipios están desactualizados y 80 sin informar.
Un indicador de la debilidad del Estado colombiano es su desconocimiento y falta
de control sobre la propiedad y los usos de la tierra. La ausencia de un catastro
completo y actualizado es causa del ancestral atraso rural y del conflicto armado.
La falta de control estatal del territorio facilita el avance del narcotráfico y de la
minería ilegal, actividades que financian la guerra y el crimen.
El IGAC está adscrito al DANE, su presupuesto es precario y no cuenta con
facultades para financiarse con sus operaciones. El gobierno parece no contar con
la voluntad política de hacer que los propietarios, en especial los que concentran
más tierra, tributen lo que les corresponde para financiar el desarrollo de las veredas
y municipios del país. Lo cierto es que una administración local que cuente con
recursos propios suficientes estará en el camino del progreso y, más importante
aún, de controlar su destino.
El Impuesto Predial se encuentra definido como un “tributo municipal que grava la
propiedad raíz con base en los avalúos catastrales establecidos por el Instituto

16
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y por las oficinas de catastro Bogotá, Cali,
Medellín y el departamento de Antioquia” (Iregui B., Melo B., & Ramos F., 2004)

4.2. SISTEMATIZACIÓN DEL PROBLEMA

La sistematizacion del problema estipulado plantea los siguientes interrogantes:

 ¿Existe el interes de parte de los mandatarios del muinicipio de Zipaquirá de

generar un proceso de actualización catasatral del municipio?
 ¿Existen los debidos recursos, es decir la designacion del personal idoneo y
el presupuesto para realizar la actializacion catastral en el municipio de
Zipaquirá?
 ¿Se observa una carencia y choque en los datos catastrales en el municipio
de Zipaquirá?
 ¿Se puede incrementar los ingresos municipiales provenientes de los
impuestos por medio de una actualizacion catastral en el municipio de
Zipaquirá?
 ¿Existe interes de la comunidad en general de que sus predios esten
actualizados dentro del sistema catastral?

A traves de la metodología de observación directa del problema en campo se

evidencia que existe un gran interes por parte del municipio en general por adelantar
un proceso de actualización catasatral, de manera tal que se puedan incorporar
datos de los predios, y realizar tramites jurídicos a partir de ellos.
Actaualmente existen cerca de 5000 predios que cuentan con licencia de
contrucción desde el año 2010, pero que sin embargo no hacen parte de los datos
del sistema catastral.
Aunque se prevee que la actualización catastral beneficiaria ampliamente a los
ciudadanos de manera que estos no tendrían que hacer los extensos trámite para
actualizar sus predios, y al municipio, en el ambito de mayor presupuesto, entre
otros factores ya mencionados. Es claro que se este no esta planificado, lo que se
hara es una conservación dinámica catastral, que de alguna manera coayudara a
disminuir las amplias problematicas derivadas de la desactualizacion del municipio.
El reto es lograr que Colombia alcance la actualización catastral de la mayor parte
del país para lograr una mejor gestión del territorio, fortalecer las finanzas, mantener
una correcta estratificación socioeconómica, avanzar en el ordenamiento territorial

17
y formalizar las propiedades rurales.Se trata de identificar a los arrendatarios, a
quienes ocupan los terrenos del estado y las propiedades que no corresponden a
los títulos que existen.
Los impuestos sobre el suelo son muy importantes en la relación entre habitantes y
gobiernos. Adicionalmente, según (Avendaño García, (S/A)), otro de los principales
inconvenientes es causado por la falta de información que se maneja entre la oficina
principal del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y las oficinas de las sedes
Municipales y este a su vez con las oficinas de Registro de Instrumentos Públicos
de los Municipios, en lo referente a las nuevas construcciones, actualizaciones de
área y cambios de propietario de los inmuebles, cabe destacar que esta información
no se maneja en línea entre dichas oficinas. De esta manera no se tiene uniformidad
en los listados, impidiendo saber con exactitud cuál es la realidad económica del
contribuyente, y por ende se genera también una desactualización con la
información catastral.

18
 5. JUSTIFICACIÓN y DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA.

5.1. JUSTIFICACIÓN.

Es de vital importancia entender que lo que se pretende realizar como proyecto de

investigación de pasantía, trae variados beneficios, no solo para el pasante, sino
también para la Alcaldía Municipal de Zipaquirá y el municipio en general. Dado que
el constante crecimiento inmobiliario de la ciudad de Zipaquirá, acompañado de las
nuevas obras de infraestructura, urbanizaciones y edificaciones hacen necesario un
nuevo inventario predial en la ciudad. Puesto que de ello depende el justo recaudo
del impuesto predial, el orden con el que se lleven los registros de los bienes
inmuebles y también la organización de la ciudad en general, en el marco del
desarrollo de un ordenamiento territorial equilibrado que contribuya a un crecimiento
organizado de la ciudad, y ¿Porque no? una reorganización de los inmuebles ya
establecidos con respecto a los nuevos decretos emitidos, en relación con algunos
factores, tales como la denominación de zonas de protección, comerciales,
planeación de vías, tipos de construcción, entre otros tantos.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, es la entidad encargada de producir
el mapa oficial y la cartografía básica de Colombia; elaborar el catastro nacional de
la propiedad inmueble; realizar el inventario de las características de los suelos;
adelantar investigaciones geográficas como apoyo al desarrollo territorial; capacitar
y formar profesionales en tecnologías de información geográfica y coordinar la
Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE).
El presente proyecto se desarrolla gracias a un trabajo conjunto de la Alcaldía
Municipal de Zipaquirá y el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, dado que este
último viene proponiendo la delegación del catastro a los municipios, distritos, áreas
metropolitanas y esquemas asociativos territoriales con más de 500.000 habitantes
que cumplan con los requisitos generales fijados por el Departamento Nacional de
Planeación (DNP) y los específicos establecidos por el IGAC, los cuales podrán ser
delegatarios del catastro. Para el caso de Zipaquirá, ciudad que según proyección
del DANE no cuenta con el número de habitantes requeridos para manejar su propio
catastro, el Plan Nacional de Desarrollo contempla en su artículo 180 la búsqueda
de esquemas asociativos con otros para cumplir este requisito.

19
 6. FUNDAMENTACION TEÓRICA.

6.1. CATASTRO

6.1.1. Catastro Inmobiliario.

Lo primero, es que hay que diferenciar entre avalúo catastral e impuesto predial. El
primero es la base sobre la que se grava el tributo de acuerdo con unas tarifas
establecidas.
El catastro es el “inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los
bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de
lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”, (Resolución 070
de 2011, de IGAC) entre las que se encuentran su localización, referencia catastral,
superficie, uso, cultivo, representación gráfica, valor catastral y titular catastral.

6.1.2. Obligatoriedad de la incorporación al Catastro Inmobiliario.

Al objeto de garantizar que los datos que se incluyen en la descripción catastral de

los bienes inmuebles concuerdan con la realidad, la incorporación de los bienes en
el Catastro Inmobiliario, así como la de las alteraciones de sus características, es
obligatoria.
Dicha incorporación se realiza mediante distintos procedimientos, dependiendo del
hecho, acto o negocio que la provoque. Entre estos procedimientos destacan las
declaraciones realizadas por los titulares catastrales, las comunicaciones realizadas
por Notarios y Registradores de la Propiedad, Alcaldías Municipales, Agencias de
Administración tributaria y otras administraciones actuantes en actos en actos de
gestión urbanística y las solicitudes que deben realizarse en los supuestos
contemplados legalmente.

6.1.3. Competencias del Estado sobre el Catastro Inmobiliario

La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de

la información catastral es competencia exclusiva de la Dirección General del
Catastro en todo el territorio nacional. Esta competencia se ejercer directamente o
a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las
diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas.

20
En Colombia las normas que regulan el Catastro se han venido trabajando a través
de diversas leyes de orden tributaria, legislación que data de diferentes años y de
forma dispersa, habida cuenta que, en el pasado, el principal uso de la información
catastral era el fiscal.
Sin embargo, junto a esta finalidad tributaria, con la expedición de la Ley 14 de 1983,
el país ha visto una evolución en la que, con la formación, actualización y
conservación de los Catastros, se ha creado una gran infraestructura de información
territorial disponible para todas las Administraciones públicas, empresas y
ciudadanos en general, puesta ante todo al servicio de los principios de generalidad
y justicia tributaria.

Ilustración 1. Organización de la normatividad catastral - Colombia.

Fuente: Elaboración Propia

6.1.3.1. Normatividad Catastral Colombiana

21
Ilustración 2. Normas Catastrales - Colombia.

Fuente: Elaboración Propia

6.1.3.2. LEY 14 DE 1983

Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras
disposiciones.
Artículo 3º.- Las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de
formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta
identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles.
Artículo 4º.- A partir del 1 de enero de 1984 para los fines de la formación y
conservación del catastro, el avalúo de cada predio se determinará por la adición
de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para
las edificaciones en el comprendidas.

6.1.3.3. DECRETO REGLAMENTARIO 3496 DE 1983

22
Art 1. Las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de formación,
actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación
física, jurídica, fiscal y económica.
Art 7. Avalúo Catastral: El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de
los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado
inmobiliario. El avalúo de cada predio se determinará por la adición de los avalúos
parciales practicados independientemente para los terrenos y las edificaciones en
él comprendidos.

6.1.3.4. LEY 44 DE 1990

Por la cual se dictan normas sobre catastro e impuestos sobre la propiedad raíz, se
dictan otras disposiciones de carácter tributario, y se conceden unas facultades
extraordinarias.
• Ley de fortalecimiento de los Fiscos Municipales a través del recaudo del
Impuesto Predial Unificado. (tributo de orden municipal)
• Fusión de todos los impuestos que se liquidaban sobre el avalúo catastral y
prohíbe la creación de nuevos tributos sobre la misma base.
• Ajuste anual de la base y rango de la tarifa de cobro

6.1.3.5. RESOLUCIÓN 070 DE 2011

• Con el fin de garantizar que la normatividad técnica que por ley le

corresponde expedir al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, este acorde a
los avances tecnológicos y normativos, se expidió la resolución 070 de
febrero 4 de 2011, esta norma, en ciento sesenta y dos artículos, repartidos
en seis títulos reglamenta técnicamente la formación catastral, la
actualización de la formación catastral y la conservación catastral, en un
contexto jurídicamente seguro, el uso de la tecnología como un medio de
intercambio de información y su aprovechamiento por parte de los usuarios
y de las autoridades catastrales.
• Esta resolución mantiene la misma estructura de su predecesora; un
esquema de títulos, capítulos y artículos, estos últimos en numeración
seguida, lo que facilita su consulta.

23
Los títulos que componen la resolución son los siguientes:

• Título I: Del Catastro en General. Artículos 1 al 75.

• Título II: De la Formación del Catastro. Artículos 76 al 96.
• Título III: De la Actualización de la Formación del Catastro.

Artículos 77 al 104.
• Título IV: De la Conservación del Catastro. Artículos 105 al 148.
• Título V: De las Instancias, Competencias y Notificaciones.

Artículos 149 al 151.

• Título VI: Otras Disposiciones. Artículos 152 al 162.

Aspectos importantes a resaltar

Por tener unos ejemplos de los cambios introducidos por la resolución 070 de
2011, se citan a continuación algunos de los más significativos
• Unificación y Riqueza Conceptual: Trae un capítulo completo de conceptos
generales, en el cual contiene más de 50 definiciones, lo que redunda en una
unificación de criterios en aspectos catastrales.
• Crea el sistema único nacional de información “SIC Nacional”, el cual integra
las bases de datos del IGAC con las de los catastros descentralizados,
permitiendo realizar consultas y trámites desde cualquier lugar del país y
consolidando una única base de datos catastral del país.
• Propende por la interrelación entre catastro y registro.
• Precisa la conformación de la memoria de los estudios de formación o
actualización de la formación catastral.
• Amplia todo lo relacionado con las instancias, competencias y notificaciones,
de acuerdo al código contenciosos administrativo
• Incorpora los bienes de uso público en el censo catastral

24
 • Define que la tipología de las construcciones y/o edificaciones aplicables a
nivel nacional, será la que establezca el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
• Determina el datum magna sirgas como datum Oficial y los documentos
gráficos y las imágenes que se trabajan en los procesos catastrales lo deben
utilizar.
• Introduce las imágenes de radar o satélite u otro producto que cumpla con la
misma función, a la escala adecuada y en medio digital, como insumo en los
procesos catastrales.

6.1.3.6. LEY 1450 DE 2011

• La tarifa del impuesto predial unificado, será fijada por los respectivos
Concejos municipales y distritales y oscilará entre el 5 por mil y el 16 por mil
del respectivo avalúo.
• Las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los catastros o
actualizarlos en todos los municipios del país dentro de períodos máximos
de cinco (5) años, con el fin de revisar los elementos físicos o jurídicos del
catastro originados en mutaciones físicas, variaciones de uso o de
productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.
• El Instituto Geográfico Agustín Codazzi formulará, con el apoyo de los
catastros descentralizados, una metodología que permita desarrollar la
actualización permanente, para la aplicación por parte de estas entidades.
• El avalúo catastral de los bienes inmuebles fijado para los procesos de
formación y actualización catastral a que se refiere este artículo, no podrá ser
inferior al sesenta por ciento (60%) de su valor comercial.

Actualidad normativa otras autoridades catastrales

• Sujetas a la reglamentación técnica de orden nacional expedida por Instituto
geográfico Agustín Codazzi, las demás autoridades catastrales presentes en
Colombia, pueden emitir normas que sean especificas en catastro y que
estén acorde a la entidad administrativa en la que recae la labor catastral,
entiéndase Gobernación para el orden departamental o alcaldía en el orden
distrital o municipal.
6.1.3.7. LEY 1561-2012

25
Algunas consideraciones mencionadas, y destacadas del documento expedido el
11 de julio de 2012, y denominado POR LA CUAL SE ESTABLECE UN PROCESO
VERBAL ESPECIAL PARA OTORGAR TÍTULOS DE PROPIEDAD AL POSEEDOR
MATERIAL DE BIENES INMUEBLES URBANOS Y RURALES DE PEQUEÑA
ENTIDAD ECONÓMICA, SANEAR LA FALSA TRADICIÓN Y SE DICTAN OTRAS
DISPOSICIONES", se presentan a continuación:
Artículo 10. Objeto. El objeto de la presente ley es promover el acceso a la propiedad,
mediante un proceso especial para otorgar título de propiedad al poseedor material de
bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, y para sanear títulos
que conlleven la llamada falsa tradición, con el fin de garantizar seguridad jurídica en los
derechos sobre inmuebles, propiciar el desarrollo sostenible y prevenir el despojo o
abandono forzado de inmuebles.
Artículo 5°. Proceso verbal especial Los asuntos objeto de esta ley se tramitarán por el
proceso verbal especial aquí previsto y se guiarán por los principios de concentración de la
prueba, impulso oficioso, publicidad, contradicción y prevalencia del derecho sustancial. En
lo no regulado en esta ley, se aplicarán las disposiciones previstas para el proceso verbal
de declaración de pertenencia en el estatuto general de procedimiento vigente.

6.1.2. Usos de la información catastral

La finalidad originaria del catastro es de carácter tributario, proporcionando la

información necesaria para la gestión, recaudación y control de diversas figuras
impositivas por las Administraciones estatal, autonómica y local. A estos efectos, el
Catastro facilita el censo de bienes inmuebles, su titularidad, así como el valor
catastral que es un valor administrativo que corresponde a cada inmueble y que
permite determinar la capacidad económica de su titular.
Además de la función tributaria, en los últimos años se han incrementado
notablemente los usos y utilidades de la información catastral por parte de
Administraciones, ciudadanos y empresas. Como novedad más reciente en este
ámbito cabe citar el servicio de descarga masiva de información catastral, disponible
desde abril de 2011 y que pone gratuitamente a disposición de empresas y
particulares la información catastral, incluyendo la posibilidad de su reutilización.

6.1.3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo directo de carácter real cuya base
imponible está constituida por el valor catastral de los inmuebles. La gestión del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles está compartida entre la Dirección General del

26
Catastro, que realiza la gestión catastral, y las Alcaldías Municipales, que realizan
la gestión tributaria del Impuesto, que comprende la recaudación y liquidación del
impuesto, así como la determinación del tipo de gravamen y de las exenciones y
bonificaciones que procedan según la ley.

6.1.4. Número Predial Nacional.

A cada predio se le asignará un código numérico que permita localizarlo

inequívocamente en los respectivos documentos catastrales, según el modelo
determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Para efectos de conformar
la base de datos catastral nacional el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, adoptará
un identificador único para cada predio.

La entrada en operación del Sistema Nacional Catastral (SNC) y del nuevo Número
Predial Nacional, les permitirá a los colombianos, entre otros factores, hacer
trámites catastrales en cualquier parte del país, sin la necesidad de desplazarse al
municipio donde funciona la oficina de ubicación del predio.
El SNC unifica el manejo de la información catastral en el país, que antes se
manejaba de forma separada. Desde 20 de enero de 2014 entró a operar este
sistema, integrando la información alfanumérica y gráfica de todos los predios del
territorio nacional para garantizar mayor seguridad. El SNC también implica a los
colombianos propietarios de un predio tener, obligatoriamente, el número predial
nacional. Se trata de un código de 30 dígitos, antes eran 20, que permite identificar
cada uno de los predios y bienes inmuebles existentes en el país.

Ilustración 3. Distribución del Numero Predial Nacional.

Fuente: www.catastrolatino.org

27
El número predial no da posibilidades de equivocaciones en cuanto a condiciones,
atributos y ubicación geográfica. El ciudadano podrá adelantar trámites catastrales
en cualquier parte del país sin tener que desplazarse hasta el municipio o la ciudad
donde funciona la oficina de ubicación de su predio. Es decir, si se está en
Cartagena y necesita hacer un trámite catastral en Villavicencio no tiene necesidad
desplazarse hasta la ciudad de ubicación del predio con el nuevo sistema.

También se puede adelantar trámites online y verificar, de la misma forma, el estado

de avance de la solicitud a través del número radicación que les sea asignado en el
momento de iniciar su proceso.

Durante 2012 y 2013 el Instituto Agustín Codazzi fortaleció el desarrollo para

materializar la plataforma que ahora soporta el censo predial del país. A nivel
nacional, en primera instancia, se adelantó un ejercicio de fortalecimiento de la
plataforma tecnológica, a través de la adquisición de hardware y software que
permitieron el aumento de la capacidad operativa, ampliación de canales de
conectividad y se llevó a cabo un proceso de depuración, a través de la gestión de
saldos de conservación antiguos, que estaban todavía incorporados en el anterior
sistema.

6.1.5. Impuesto Predial

El IGAC y las demás autoridades catastrales son las encargadas de determinar el

avalúo catastral de todos los predios bajo su jurisdicción; este avalúo se convierte
en la base gravable para el IPU, el cual es liquidado, facturado y cobrado por los
municipios a los predios que se encuentran dentro de sus límites.
Según la Constitución Política De Colombia de 1991, en su Art 317: Solo los
municipios podrán gravar la propiedad inmueble. Lo anterior no obsta para que otras
entidades impongan contribución de valorización. La ley destinará un porcentaje de
estos tributos, que no podrá exceder del promedio de las sobretasas existentes, a
las entidades encargadas del manejo y conservación del ambiente y de los recursos
naturales renovables, de acuerdo con los planes de desarrollo de los municipios del
área de su jurisdicción.
Y según la Ley 44 de 1990: El Impuesto Predial es un impuesto del orden municipal. Es
decir que la administración, recaudo y control de este tributo corresponde a los
respectivos municipios. Su base gravable será el avalúo catastral, o el auto avalúo.
La tarifa de este impuesto, será fijada por los respectivos Concejos municipales y
distritales y oscila entre el 5 por mil y el 16 por mil del respectivo avalúo. De igual
forma, las tarifas deberán establecerse en cada municipio o distrito de manera

28
diferencial y progresiva. Por último, se menciona que el valor de los avalúos
catastrales se reajustará anualmente a partir del 1o. de enero de cada año, en un
porcentaje.- Plan Estratégico para El Mejoramiento Integral sobre Las Falencias del
Impuesto Predial en Colombia determinado por el Gobierno Nacional previo
concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social. (Congreso de la
República, 1990).
Para 2012 se han registrado 1.236.406.407 metros cuadrados de construcción en
todo el país, 41.205.712 más que los reportados para la vigencia anterior, lo que
representa un incremento del 3,45%. Del total de metros cuadrados de construcción
para el año 2012, cerca del 81,67% se encuentra en zona urbana y el 18,33%
restante en zona rural. Por no disponer de la información, no es posible determinar
la variación anual de los metros cuadrados de las construcciones registradas como
totales nacionales en el periodo 2001-2008; no obstante, la tasa de crecimiento
anual de los metros cuadrados de construcción total nacional bajo jurisdicción del
IGAC para el período 2000-2012 fue de 3,78%. Las construcciones registradas en
el IGAC presentan una tendencia creciente. La variación porcentual del total IGAC
durante el periodo 2000-2012 fue de 55,76%, 58,62% en zona urbana y 47,39% en
zona rural, respectivamente.

6.1.6. Interrelación Catastro – Registro

Desde 1939, con la expedición de la Ley 65, se ordenó al Gobierno Nacional dictar
normas que establecieran la debida conexión entre las oficinas de Registro y las
organizaciones catastrales. La regulación, tanto catastral como registral, se
preocupa de que las entidades encargadas de tales labores (Instituto Geográfico
Agustín Codazzi - IGAC, Superintendencia de Notariado y Registro - SNR y los
catastros descentralizados de Antioquia, Medellín, Cali y Bogotá), tengan dentro de
la información predial o inmobiliaria los datos básicos de Catastro y Registro. El
Estatuto del Registro de Instrumentos Públicos, expedido en 1970, estableció que
cada predio debía tener un único folio, señalando el departamento y municipio de
ubicación, nomenclatura o nombre, linderos, cabida, cédula catastral e incluso –en
caso de que existiese– el plano y la descripción catastral de éste. A partir de
entonces se impulsó el proceso de sistematización de la información contenida en
el folio real de matrícula inmobiliaria. En ese mismo año el Estatuto Notarial ordenó
a los notarios identificar los inmuebles en las escrituras públicas por su cédula o
registro catastral, por su numeración, paraje o localidad donde estuvieren ubicados
y por sus linderos.
En 1992 se emprendió la sistematización de las oficinas de Registro a través de la
implementación del folio magnético, con el fin de agilizar el proceso, y en 1984, a

29
través del Decreto 1711, se estableció el intercambio obligatorio de la información
básica entre el Registro y el Catastro dentro de los diez primeros días de cada mes.
Del mismo modo, se fijaron los procedimientos y mecanismos para agilizar y
tecnificar la función registral con el fin de adecuarlos a la operación de las funciones
catastrales y se ordenó tanto a Catastro como a Registro adoptar un número único
de identificación predial. Con el propósito de garantizar la descripción física de los
predios, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 2157 de 1995, con lo que abrió
paso a la posibilidad de identificar los inmuebles por sus linderos a través del plano
definitivo expedido por la autoridad catastral (IGAC, Catastros descentralizados de
Antioquia, Medellín, Cali y Bogotá), el cual se protocoliza con la escritura pública
respectiva, de forma tal que a partir de ello no se requiriera la descripción literal del
predio.
La interrelación es un sistema institucional, legal y técnico por medio del cual se
establece el enlace de los datos prediales o inmobiliarios comunes a Registro y
Catastro, que permite el intercambio de información interinstitucional de manera
óptima, efectiva, segura y automática; facilita la consulta de la información de
manera ágil y eficaz en términos de tiempo y calidad de datos entre las entidades
enunciadas, así como el mantenimiento actualizado de los datos catastrales y
registrales de acuerdo con los cambios que experimente un predio.

6.1.7. Manual de Reconocimiento Catastral

Este manual está dirigido a todos aquellos que en una u otra forma deben realizar
labores catastrales esencialmente establecer las descripción física de que tratan las
normas, es decir, en la identificación de los linderos del terrenos y edificaciones del
predio sobre documentos gráfico son fotografías aéreas u orto fotografías y la
descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones, actividad comúnmente
denominada reconocimiento predial, mediante la práctica de la inspección catastral,
que en otras palabras establece la ubicación, linderos, cabida, mejoras por
edificaciones y precisa el derecho de propiedad y posesión.
Los interesados en esta materia encontraran una guía, en lenguaje sencillo para
adelantar todas y cada una de las etapas que conlleva el reconocimiento predial
para realizar el trabajo de campo y oficina y para adelantar los procesos de
formación, Actualización de la formación y la conservación del catastro.
Este trabajo es el fruto de una recopilación de experiencias de los expertos de la
División de Consolidación y Asesoría Catastral de la Subdirección de Catastro y de
todos los funcionarios que han trabajado en el área catastral del IGAC.

30
Este manual contiene la metodología a seguir en el reconocimiento predial, urbano
y rural, para los procesos catastrales de formación y actualización, de conformidad
con los avances de tipo legal, político-administrativo y tecnológico que atañen al
catastro:
 Conceptos generales usados en el trabajo catastral.
 Procedimientos generales de las labores de oficina y de campo para el
reconocimiento predial.
 Manera de diligenciar las fichas prediales.
 Parámetros para entender, en líneas generales, la nomenclatura y la
numeración predial.
 Elaboración del croquis del predio.
 Calculo de áreas.
 Dibujo de la carta catastral.
 Fines del trabajo catastral en general.

6.1.8. Base de Datos Geográfica

Una base de datos o banco de datos es un conjunto de datos pertenecientes a un

mismo contexto y almacenados sistemáticamente para su posterior uso. En este
sentido; una biblioteca puede considerarse una base de datos compuesta en su
mayoría por documentos y textos impresos en papel e indexados para su consulta.
Actualmente, y debido al desarrollo tecnológico de campos como la informática y
la electrónica, la mayoría de las bases de datos están en formato digital, siendo este
un componente electrónico, por tanto se ha desarrollado y se ofrece un amplio rango
de soluciones al problema del almacenamiento de datos.
Existen programas denominados sistemas gestores de bases de datos, abreviado
SGBD (del inglés data base management system o DBMS), que permiten almacenar
y posteriormente acceder a los datos de forma rápida y estructurada. Las
propiedades de estos DBMS, así como su utilización y administración, se estudian
dentro del ámbito de la informática. Las aplicaciones más usuales son para la
gestión de empresas e instituciones públicas; También son ampliamente utilizadas
en entornos científicos con el objeto de almacenar la información experimental.

En su nivel más básico, una geodatabase de ArcGIS es una colección de datasets

geográficos de varios tipos contenida en una carpeta de sistema de archivos común,
una base de datos de Microsoft Access o una base de datos relacional multiusuario
DBMS (por ejemplo, Oracle, Microsoft SQL Server, PostgreSQL, Informix o IBM
DB2). Las geodatabases tienen diversos tamaños, distinto número de usuarios,
pueden ir desde pequeñas bases de datos de un solo usuario generadas en

31
archivos hasta geodatabases de grupos de trabajo más grandes, departamentos o
geodatabases corporativas a las que acceden muchos usuarios.

Una geodatabase es algo más que una colección de datasets; el término

geodatabase tiene diversos significados en ArcGIS:

La geodatabase es la estructura de datos nativa para ArcGIS y es el formato de

datos principal que se utiliza para la edición y administración de datos. Mientras
ArcGIS trabaja con información geográfica en numerosos formatos de archivo del
sistema de información geográfica (SIG), está diseñado para trabajar con las
capacidades de la geodatabase y sacarles provecho.

Es el almacenamiento físico de la información geográfica, que principalmente utiliza

un sistema de administración de bases de datos (DBMS) o un sistema de archivos.
Puede acceder y trabajar con esta instancia física del conjunto de datasets a través
de ArcGIS o mediante un sistema de administración de bases de datos utilizando
SQL.

Ilustración 4. Componentes de la Geodatabase.

Fuente: Elaboración Propia

Las geodatabases cuentan con un modelo de información integral para representar

y administrar información geográfica. Este modelo de información integral se
implementa como una serie de tablas que almacenan clases de entidad, datasets
ráster y atributos. Además, los objetos de datos SIG avanzados agregan
comportamiento SIG, reglas para administrar la integridad espacial y herramientas

32
para trabajar con diversas relaciones espaciales de las entidades, los rásteres y los
atributos principales.

La lógica del software de geodatabases proporciona la lógica de aplicación común

que se utiliza en ArcGIS para acceder y trabajar con todos los datos geográficos en
una variedad de archivos y formatos. Esto permite trabajar con la geodatabase, e
incluye el trabajo con shapefiles, archivos de dibujo asistido por ordenador (CAD),
redes irregulares de triángulos (TIN), cuadrículas, datos CAD, imágenes, archivos
de lenguaje de marcado geográfico (GML) y numerosas otras fuentes de datos SIG.

Las geodatabases poseen un modelo de transacción para administrar flujos de

trabajo de datos SIG.

6.2. ENTIDADES

6.2.1. Municipio de Zipaquirá

Ilustración 5. Municipio de Zipaquirá.

FUENTE: Pagina web Alcaldía Municipal de Zipaquirá (http://www.zipaquira-cundinamarca.gov.co).

33
Zipaquirá es un municipio colombiano localizado en la provincia de Sabana Centro,
de la que es su capital y sede de su diócesis. Se localiza al norte del departamento
de Cundinamarca en el centro del país, a escasos 25 kilómetros de Bogotá. Con
una población de 122.347 habitantes, es el segundo municipio más grande y
poblado de su provincia.

Ilustración 6. Tabla del estado del catastro en Cundinamarca -2012.

Fuente: www.igac.gov.co

34
Ilustración 7. Estado del catastro en Cundinamarca.

Fuente: www.igac.gov.co

Es uno de los centros de explotación de sal más importantes en Colombia, razón

por la cual se le llama la "Ciudad de la Sal" y "el congelador de Cundinamarca"
debido a su clima frío con niebla en las mañanas. Limita con los municipios de
Cogua al Norte; Nemocón, Gachancipá, Tocancipá y Sopó al Oriente; Cajicá y Tabio
al Sur; Subachoque y Pacho al Occidente.
Zipaquirá es reconocida a nivel internacional por su Catedral de Sal, la cual recibió
el reconocimiento como “Primera maravilla de Colombia” el 4 de febrero del 2007;
además de su casco urbano, el cual fue declarado patrimonio histórico y cultural de
Colombia.
Coordenadas Geográficas: 5°01′29″N, 74°00′05″O
Elevación: 2.650 m
Población: 124.376 (2015)
Tiempo: viento del E a 6 km/h, humedad del 74 %

35
Facultades y universidades: Corporación Universitaria Minuto de Dios, UNAD
Universidad Nacional Abierta y a Distancia
CLIMA
Zipaquirá tiene una temperatura media de 14º centígrados. En los meses de sequía
y verano sube a 16º centígrados y se han registrado excepcionalmente olas
transitorias de calor hasta de 20º centígrados.
Límites del municipio

Zipaquirá está situada en el centro de la República de Colombia Departamento de

Cundinamarca.

 Por el norte con el municipio de Cogua

 Por el sur con los municipios de Tabio, Cajicá y Tocancipá
 Por el occidente con los municipios de Subachoque y Pacho
 Por el oriente con los municipios de Tocancipá, Nemocón y Cogua

Extensión total: 197 Km2

Extensión área urbana: 8 Km2
Extensión área rural: 189 Km2

Ilustración 8. Municipio de Zipaquirá - Google Maps.

FUENTE: Elaboración propia.

36
POT
Algunas consideraciones descartadas, mencionadas en el documento ACUERDO
No. 12 DE 2013 (30 AGO 2013) “POR EL CUAL SE MODIFICA
EXCEPCIONALMENTE EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL
MUNICIPIO DE ZIPAQUIRÁ, ADOPTADO MEDIANTE EL ACUERDO No. 012 DE
2.000 Y AJUSTADO MEDIANTE EL ACUERDO No. 008 DE 2003; y SE DICTAN
OTRAS DISPOSICIONES, se presentan a continuación:
“ARTÍCULO 6.- VOCACIÓN FUNCIONAL DEL MUNICIPIO. El Municipio de Zipaquirá
pertenece al Departamento de Cundinamarca, y está localizado en la región central del país
en la Sabana de Bogotá, a 49 kilómetros al norte de la capital del país. Su localización
geográfica estratégica, como cabeza o núcleo de servicios de una región conformada por
tres áreas geográficas y socioeconómicas (Valle de Ubaté, Pacho, Río negro y Sabana
Norte), su cercanía con Bogotá y con los centros de desarrollo industrial de Tocancipá y
Sopó, así como sus fortalezas en la industria turística, producción agropecuaria, minera y
sus tradiciones históricas y culturales reflejadas principalmente en su patrimonio
arquitectónico, urbanístico, histórico, natural y paisajístico y, en la prestación de servicios
educativos y culturales, le han permitido consolidarse como un polo de desarrollo regional.
Igualmente, Zipaquirá está calificado en el ámbito nacional en una jerarquía urbana de polos
regionales, como “Centro de Relevo Principal”, según documento oficial del IGAC, Atlas de
Colombia. 1992.
ARTÍCULO 3.- DEFINICIÓN DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL. De
conformidad con el artículo 9º de la Ley 388 de 1997, el Plan de Ordenamiento Territorial
es “el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas,
actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio
y la utilización del suelo”.
ARTÍCULO 6.- VISIÓN DEL TERRITORIO. La localización geográfica estratégica de
Zipaquirá como cabeza o núcleo de servicios de una región conformada por las áreas
geográficas y socioeconómicas del Valle de Ubaté y las Provincias de Rio Negro y Sabana
Centro; así como su cercanía a Bogotá, y los centros de desarrollo industrial de Cajicá,
Tocancipá, Sopó y Gachancipá; y sus fortalezas en la industria turística, la producción
agropecuaria y minera (en especial la de la sal), su oferta ambiental representada por áreas
de páramo con elevado potencial como productoras de agua, no solo para el consumo local,
sino también para el consumo regional; sus tradiciones históricas y culturales reflejadas
principalmente en su patrimonio arquitectónico, urbanístico, histórico, natural y paisajístico;
y el liderazgo en la prestación de servicios educativos, culturales y administrativos, definen
al Municipio como un POLO DE DESARROLLO REGIONAL.
ARTÍCULO 11.- ACTUACIONES INTEGRALES ESTRATÉGICAS. Que desarrollan las
políticas de ordenamiento para la consolidación de la vocación de Zipaquirá como Polo
Regional. Con el objeto de consolidar la vocación funcional del Municipio de Zipaquirá como
un Polo de Desarrollo Regional – Centro Cultural y Agropecuario - Agroindustrial e
Industrial, se establece la realización de las siguientes actuaciones urbanísticas integrales,
las cuales se desarrollarán mediante macro proyectos y planes parciales con el fin de

37
garantizar un impacto estructural sobre las políticas de ordenamiento definidas en los
artículos precedentes.

División Política
El casco urbano de la ciudad se divide en varios barrios y urbanizaciones. Algunos
de los barrios y urbanizaciones son:
 Altamira  El  El  Julio  Los  Améri  Alto del
 Estación Bolívar Reposo Caro Cedral ca Águila
Salinas  Los  La Paz  Las es 500  San
 La Comun  Rincón Villas  Centro  Minut Isidro
Concepci eros Barandill  Portac Históri o de  Cuartel
ón  Rincón as huelo co Dios ito
 Terraplé del  San  Las  El  Villa  Páram
n Zipa Antonio Salinas Rosal María o del
 San  Samari  Algarra I  La  Primer  Villa Guerre
Juanito a  Algarra Espera o de Julian ro
 Barandill  San II nza mayo a  El
as Carlos  Algarra  Los  La  Altos Prado
 La  Santa III Coclies Codor del  San
Mariela Mónica  Santa  La niz Zipa Miguel
 "Villa  San Isabel El Florest  Bosqu  La  San
Unión" Pablo Rodeo a es del Flores Gabriel
 La Zipa ta  Bosqu
Esmeral  Prado  San es de
da s del Jorge Silecia
 San Mirado  Río  Prados
Rafael r Frío del
 Primero  San Mirado
de Mayo Antoni r
o  Rincón
 Villa del
del Sol Zipa

La zona rural del municipio está compuesta por veinticinco (25) veredas. Las
veredas de Zipaquirá son:
 Barro Blanco  Loteo Malagón  Rivera de  Ventalarga
 El  Loteo Pedroza Susagua  Santa Clara
Empalizado  Loteo Susagua  San Gabriel  Prados del
 El Rudal  Páramo de  San Isidro mirador
 El Tunal Guerrero  San Jorge  San Luis
 La Granja  Santa Isabel I  San Miguel  La Lomita
 Loteo Banoy  Pasoancho  Santiago Pérez  El Mortiño
 Río Frío

38
6.6.1. Alcaldía Municipal de Zipaquirá.

Misión
Garantizar la articulación de las Dependencias del Municipio, para el avance de los
planes, programas y metas establecidas en el plan de desarrollo Municipal, con los
diferentes sectores públicos y privados y demás actores sociales y comunidades en
general, en concordancia con la normatividad vigente a través del ejercicio eficiente,
eficaz y efectivo.

Visión
En el 2016 la Alcaldía de Zipaquirá será garante del cumplimiento de programas y
proyectos establecidos en el Plan de Desarrollo EL CAMBIO ES CON TODOS Y
TODAS, involucrando los sectores públicos, privados y articuladamente con los
diferentes actores de la sociedad, logrando una Zipaquirá tecnológica, innovadora
y comunicada.

6.2.2. IGAC

El IGAC, en su calidad de autoridad catastral para el país, determina las labores

catastrales mediante la expedición de normas técnicas, y ejerce vigilancia para su
cumplimiento. Cuenta con una Sede Central, 22 Direcciones Territoriales y 48
Unidades Operativas de Catastro, las cuales cubren la totalidad del territorio
nacional con excepción de los Catastros descentralizados de Bogotá, Antioquia,
Medellín y Cali. Para la elaboración y mantenimiento de un Catastro moderno de la
propiedad inmueble que responda de manera efectiva a las necesidades del país,
el IGAC ha emprendido durante la última década transformaciones en busca de la
optimización de los procesos, entre ellos los relacionados con la gestión de la
información catastral. Estas transformaciones se podrían agrupar en tres grandes
aspectos: tecnológico, normativo y procedimental.

En el aspecto tecnológico se está implementando una infraestructura que abarca la

adquisición de equipos y software para apoyar labores catastrales del día a día,
complementada con la compra de la cámara aerotransportada, estaciones de GPS,
estaciones fotogramétricas, escáneres cartográficos y fotogramétricos y dispositivos
móviles para el mejoramiento de la captura de datos en campo. Dentro del
desarrollo de funcionalidades para proporcionar información catastral se destaca el

39
Sistema de Información Catastral Municipal (SIC@M), producto entregado a las
entidades territoriales como una herramienta de visualización de los resultados de
la actualización catastral. Además, se han habilitado servicios para la consulta por
vía web de los datos catastrales, respondiendo así a las directrices de Gobierno en
Línea.

En el aspecto normativo la dinámica inmobiliaria exige con mayor frecuencia

información oportuna y de calidad, que facilite la planeación y la toma de decisiones.
En tal sentido, el Catastro para ir dando respuesta a estas necesidades, ha
actualizado la Resolución 2555 de 1988, “Por la cual se reglamenta la Formación,
Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional”, con la
Resolución 070 de 2011, donde se incorporan aspectos tecnológicos con miras a
mejorar los diferentes procesos catastrales y la consolidación de un Sistema
Nacional Catastral.

Adicionalmente, se viene revisando el marco normativo del Catastro para

equipararlo a la realidad y dinamismo del sector inmobiliario, con un sentido
prospectivo. De manera complementaria, el IGAC ha liderado la Interrelación del
Catastro-Registro entre las autoridades catastrales y la Superintendencia de
Notariado y Registro, definiendo los mecanismos legales, técnicos y administrativos
que permitan un intercambio de información en línea.

En el aspecto procedimental se han realizado cambios conforme al Sistema de

Gestión Integrado del IGAC, cuyo objetivo para la Subdirección de Catastro es
“Responder a un modelo de gestión en el cual interactúan y se interrelacionan
actividades administrativas y técnicas tendientes a la planeación, ejecución, control
y seguimiento de los procesos catastrales de los bienes inmuebles de interés para
el Estado y particulares y elaborar los avalúos administrativos, garantizando
información confiable, con calidad y de ámbito nacional para nuestros clientes y
usuarios”. Igualmente, se han impartido instructivos y manuales de los diferentes
procesos catastrales en concordancia con el aspecto tecnológico y normativo, de
acuerdo con su evolución.

El IGAC cuenta desde 1991 con una plataforma informática basada en el programa
Cobol, que le permite el manejo de la información catastral generada en desarrollo
de su función. En el año 2005 se identificó la necesidad de contar con un Sistema
de Información Geográfico Catastral para el manejo seguro de grandes volúmenes
de datos y la integración de la información gráfica y alfanumérica, con el fin de
renovar la prestación de los servicios de Catastro, optimizar recursos, modernizar
la atención a los usuarios, mejorar la calidad de la información y dar valor agregado
a los datos catastrales. En el año 2006 se generaron los documentos de planeación,
los estudios de viabilidad y el análisis del Sistema; posteriormente se identificaron
las alternativas de arquitectura para ser ajustadas a las necesidades institucionales
y se llevó a cabo el levantamiento detallado de los requerimientos funcionales y no
funcionales del Sistema y de los casos de uso. A partir de 2008 y frente a la gran

40
demanda de información catastral por parte de los usuarios y de las diferentes
entidades y organismos del orden nacional, esencialmente, se habilitaron servicios
en línea como la emisión de certificados catastrales y la disposición de servicios
web. Durante 2010 se precisó y aprobó institucionalmente la arquitectura para iniciar
la construcción e implementación del Sistema de Información Catastral, mediante la
conformación de un grupo calificado dedicado a esta labor, adscrito a la
Subdirección de Catastro, en cumplimiento de los lineamientos dados por el Comité
Técnico del Instituto. La meta de implantación del Sistema a nivel nacional es el año
2013.

Ilustración 9. Esquema de Datos del Sistema Nacional Catastral – SNC.

Fuente: www.igac.gov.co

El IGAC tiene dentro de sus funciones misionales la formación, actualización y

conservación del Catastro del país. La administración de la información catastral se
realiza a través de bases de datos que permiten registrar los movimientos que van
presentando los bienes inmuebles en sus aspectos físico, jurídico y económico. En
los procesos de formación y actualización catastral la información de los predios ha
venido consignándose tradicionalmente en un documento análogo denominado
Ficha Predial, que luego se digita en las bases de datos alfanumérica y gráfica. Sin
embargo, en desarrollo de un proceso de modernización integral, el Instituto ha

41
venido reemplazando de manera gradual la ficha predial análoga por una digital,
con el empleo de dispositivos móviles.

No obstante, lo anterior, dada la importancia de la preservación de la información

catastral análoga, desde el año 2008 se ha venido avanzando en el Proyecto de
Gestión Documental Catastral (GDC), con énfasis en las Fichas Prediales. Lo
primero que se realizó fue un diagnóstico a nivel nacional, donde se identificó la
existencia de aproximadamente 10.276.573 de Fichas Prediales, es decir, cerca de
9.157 metros lineales de archivo (9 kilómetros de documentos), que hacen parte de
los 14.041 metros lineales de archivo técnico y administrativo existente en las 63
oficinas donde funciona el Catastro a cargo del IGAC. Lo que viene son las
actividades de organización, inventario detallado y escaneo o digitalización de esos
documentos, de tal forma que puedan preservarse, sin perjuicio de su utilización en
las labores catastrales.

Misión

Producir, investigar, reglamentar, disponer y divulgar la información geográfica,

cartográfica, agrológica, catastral, geodésica y de tecnologías geoespaciales para
su aplicación en los procesos de gestión del conocimiento, planificación y desarrollo
integral del país.

Visión

En el 2019, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi será la autoridad y la entidad

líder reconocida internacionalmente por el aporte de conocimientos geográficos,
referidos en su misión, para la gestión del territorio y la construcción de un país en
paz.

42
 7. METODOLOGÍA.

7.1. UBICACIÓN.

Esta pasantía se realizó en el municipio de Zipaquirá, más exactamente en la

Unidad Operativa de Catastro de Zipaquirá, oficina del Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, la cual es la encargada de manejar todos los trámites relacionados con la
conservación y actualización catastral de los municipios de Zipaquirá, Sesquile,
Suesca, Sopo, Tocancipá, Cogua, Cajicá, Tabio, y Gachancipa.
El desarrollo de la practica tuvo una participación laboral, tanto en oficina como en
campo, aunque la mayoría del trabajo se realizó en campo, tomando la información
con la comunidad, dentro de los límites del municipio, involucrando área rural y área
urbana; en su mayoría urbana, dado que el registro que se tiene de los predios y/o
inmuebles de las veredas es relativamente bajo, y su accesibilidad es más compleja.

7.2. PROCESO DE TOMA DE DATOS.

El procedimiento general que siempre se realiza y que se realizo en esta pasantia,

es propio del estabecido en el proceso de conservacion dinamica catastral, el cual
inicia por la inspeccion del Reconocedor Catastral al lugar, este obtiene la
georrefenciacion a traves del sistema catastral, o a traves del geoportal en linea y
por medio de ortofoto, que en este caso maneja el Instituto Geografico Agustin
Coddazzi (Argis) y la Alcaldia Municipal de Zipaquira (SIG), en su sede denominada
Unidad de Catastro de Zipaquirá, por medio de su numero predial, consecucion de
ello, se realiza un levantamiento topografico (extensiones grandes) y catastral del
predio involucrado y una evaluacion de su entorno circundante, contando con los
debidos procesos descritos en el manual de reconocimiento catastral, se llena una
ficha catastral que contiene los datos obtenidos del predio, y se hace un acta donde
se registra la visita, la cual firma el propietario o un responsable, al cual se le
explican las implicaciones del cambio de datos en la base catastral, si la hay, se
debe generar un plano, que se luego de ello se actualiza digitalmente en el sistema
tanto de manera numerica (área), como gráficamente, de manera automática el
sistema reporta el avaluo, dado por los parametros de calificación que se dieron, y
algunas programaciones internas que lleva este. Luego de ello esta actualización
es generada mediante resolucion, reportada a los propietarios, y a la Alcaldía
Municipal, la cual se encarga de plasmar las respectivas modificaciones en los
concernientes recibos de impuesto predial al siguiente año. De igual manera se

43
reporta la informacion grafica digital al Instituto Geografico Agustin Codazzi, con el
fin de que los cambios se reflejen en la pagina web Geoportal.

Ilustración 10. Instrumento para la toma de datos PDA.

Fuente: www.masadelante.com

Este proceso masivo de hacer la conservación dinámica catastral involucra más de

5.000 predios. Lo primero que se debe tener en cuenta, es que ya están
determinadas unas zonas homogéneas físicas, luego de observar en la ciudad el
comportamiento de la cobertura de servicios públicos, la tipología de construcción,
lo que se plantea en el POT, entre otros factores, que se deben respetar. Todo esto
se identifica con el monitoreo permanente día a día, consultando fuentes de diversa
clase (revistas inmobiliarias, ofertas que se encuentran en la calle que se consultan,
verifican y se procesan, información de transacciones, entre otras.

Se realizó un trabajo de depuración con recorridos por cada una de las zonas de la

44
ciudad, barrio a barrio, cuadra a cuadra identificando modificaciones que tengan las
propiedades y que no hayan sido registradas en catastro. La norma (Resolución 070
de 2011) dice que no hay que hacer una visita predio a predio, sino que dice que se
escojan unos inmuebles y se haga un proceso y se visiten las propiedades que
eligió. En esta oportunidad se generó, según el rendimiento planteado por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, 30 predios por día, cumpliendo con los tiempos
establecidos. El proceso de llevar los datos a la oficina y consignarlos debidamente
en el sistema catastral y en la ficha predial se deja a consideración del reconocedor
catastral, quien está sujeto a la revisión y corrección si es necesario de su labor, por
el coordinador asignado.
Luego de esas zonas homogéneas físicas, que ya se habían calculado, se les
aplican los valores por metro cuadrado para el avalúo del lote, porque la resolución
70 define el avalúo catastral como la valoración del inmueble sobre dos
componentes: lote y construcción.
Para el avalúo de la construcción también se hace un proceso permanente para
definir qué tipologías se dan en la ciudad (destinación y características de los
predios), se califican con unos puntajes de acuerdo con un formato diseñado por el
IGAC (alcobas principales, estructura, baños y cocina) y se les aplica unas tablas
por destinación por metro cuadrado para encontrar el valor de la construcción.

7.2.1. Fase Preliminar.

7.2.1.1. Documentación y equipo.

Para desarrollar la labor de conservación, las comisiones se integran básicamente

así:
 Jefe de catastro.
 Supervisores o coordinadores.
 Reconocedores y auxiliares.
 Topógrafos y auxiliares de topografía.

Los documentos catastrales oficiales para efectuar el reconocimiento predial urbano

son:
 Plano del conjunto del municipio a escala variable desde1:1000 a 1:10000,
según su extensión, elaborado con base en restitución convencional o digital.

45
  Cartas catastrales a escala variable desde 1:500 hasta 1:1000 procedentes
de información digital, o elaboradas con base en levantamiento topográfico y
complementado con mediciones a cinta.
 Fichas prediales (formato 740-17-87).
 Anexos de calificación (formato 740-08-87).

7.2.1.2. Aviso a los propietarios y/o poseedores

El artículo 39 de la resolución 255 de 1988 establece que debe darse a conocer al

alcalde municipal la providencia que ordena la iniciación de los trabajos de
reconocimiento predial, emanada de la oficina de catastro correspondiente, y este
a su vez la dará a conocer a los habitantes del municipio a través de los medios que
estén a su alcance. Este mismo artículo autoriza a la oficina de catastro para que
se efectué esta labor directamente, en caso necesario.
La diligencia de identificación predial deberá anunciarse a los propietarios o
poseedores con la debida antelación por intermedio de la comisión de catastro, con
el fin de que concurran a ella y suministren las informaciones sobre linderos, títulos
de propiedad o justificación de posesión, documentos de identificación y recibos de
impuesto predial.
Una vez atendidas estas disposiciones y en caso de no encontrar un informante en
el momento de la visita, se debe hacer la comunicación individual a los propietarios
de los predios.
Si el propietario no se encuentra el día de la diligencia de la identificación predial,
se le debe citar a la oficina de catastro para que se suministre la información sobre
el predio.

7.2.2. Trabajo de Campo Urbano

 Dentro del proceso de formación, el reconocedor debe visitar predio a predio,

tomando información física y jurídica. Se incluyen las siguientes actividades:
 Asignar el número predial de acuerdo con las indicaciones del capítulo
numeración predial.
 Anotar en el plano de manzana la nomenclatura vial y predial existente en el
terreno y aclarar dudas surgidas al respecto en la revisión preliminar de la
documentación.
 Entrevistar al propietario o un informante idóneo patas diligenciar o actualizar
la primera página de la ficha predial, sobre identificación de predio,

46
 información jurídica; propietarios, o poseedores y justificación del derecho de
propiedad. Igualmente solicitar acceso al predio.
 Medir y realizar el grafico del lote o terreno en la carta catastral. Si se está
trabajando en un proceso de actualización se debe verificar la coincidencia.
 Diferenciar las unidades de construcción según sea su tipo; residencial,
comercial o industrial; materiales o usos diferentes.
 Medir y realizar su dibujo en la carta catastral de las edificaciones.
 Calificar las edificaciones tomando cada unidad de construcción por
separado.

7.2.3. Información Jurídica

El reconcedor debe estudiar con cuidado la documentacion que justifica el derecho

de propiedad y hacer la conexion con el catastro anterior. Igualmente debe apuntar
en la ficha predial correspondiente, los siguientes datos:
 Nombre e identificacion del propietario.
 Titulo o escritura que respalda la propiedad
 Matricula inmobiliaria o registro de la escritura del predio

Si la escritura no se encuentra registrada, el propietario no es objeto de inscripcion

en el catastro. En este caso se inscribira provisionalmente como poseedor a quien
acredite esa calidad, o, para los casos contemplados en la resolucion 2555 de 1988,
enunciados en el tema de inscripcion prediial, a la nacion, al municipio, al resguardo
indigena, o al Incora.
La informacion anterior consignada en la ficha predial, sobre justificacion del
derecho de propiedad, no puede cambiarse si no hay sustentacion juridica, esto se
refiere a la escritura debidamente registrada.
El registro o matricula inmobiliaria del predio respectivo, se encuentra en el sello
que hay al finl de la escritura, o en el folio de matricula o en el certificado de tradicion
expedido por la oficina de Registro de Intrumentos Publicos correspondiente.

7.2.3.1. Inscripción Predial.

Se presentan algunos casos especiales de predios que por su condición jurídica, se

les debe dar un tratamiento diferente al inscribirlos.

47
Predios baldios: Cuando se trtaa de terrenos baldios se inscribira provisionalmente
como poseedor del mismo a quien acredite esa calidad, con nota marginal de ser
predio baldio. Si no se encuentra poseedor, el predio se inscribira a nombre de “La
Nacion”.
Ejidos: Cuando se trate de terrenos ejidos se inscribira provisionalmente como
poseedor del mismo a quien acredite esa calidad, con nota marginal de ser egido.
Si no se encuentra poseedor, el predio se inscribira a nombre del municipio.
Resguardos Indigenas: Cuando se trata de predios dentro de resguardos
indigenas, se inscribira provisionalmnete como poseedor del mismo a quien acredite
esa calidad, con nota marginal de ser predio de resguardo indigena. Si no se
encuentra poseedor, el predio se inscribira a nombre del respectivo resguardo
indigena.
Reservas Nacionales: Cuando se trata de terrenos dentro de una reserva nacional,
la oficina de catastro los inscribira a nombre de la nacion.
Predios vacantes: Cuando el predio se encuentre sin dueno aparente o conocido,
se inscribira provisionalmente como vacante catastral y se informa al Instituto
Colombiano de Bienestar Familiar para qe si lo estima conveniente proceda de
conformidad con la ley.
Urbanizaciones: Las oficinas de Catastro cuando hallaren en un municipio una o
mas urbanizaciones, las inscribira a nombre del propietario con tantas fichas
cuantos predios urbanos figuren en el reglamento.
Parcelaciones: Para la inscripcion en el catastro de parcelas distintas a las
mencionadas del INCORA, se procedera en forma similar a la descrita con las
urbanizaciones.
Parques Cementerios: Cuando se trate de parques cementerios la inscripcion en
el catastro se hara mediante una ficha matriz, anexandole una lista que contendra
los numeros prediales correspondientes, el numero de loteo, para cada fosa, la
matricula inmobiliaria y los datos relacionados con las transferencias de las mismas
mediante escritura publica.
Mejoras por edificaciones en predio ajeno: en el caso de edificaciones instaladas
por una persona sobre terremo que no le pertenecen, se estableceran para el predio
dos fichas, una par el terreno y otra para la mejora, a nombre de los respectivos
propietarios con las referencias del caso.
Propiedades providisivo: en el caso de propiedad establecida en comun y
proindiviso, se inscribiran todos los copoprietarios.

48
Predios divididos por limites municipales. En el caso de que un predio se
encentre dividido por el limite entre dos municipios, definido mediante una
ordenanza departamental, se hace la inscripcion de dos predios, uno en cada uno
de los municipios, con base en la misma escritura publica, matricula inmobiliaria y
las areas se definiran de acuerdo a la ubicación del predio en en cada uno de los
municipios.
Predios divididos por el perimetro urbano: los predios dividos por el perimetro
urbano definido por acuerdo del consejo municipal, se inscriben una vez y se asigna
numeracion predial del sector.
Predios en regimen de propiedad horizontal o condominio: los predios en
propiedad horizontal o condominio se inscriben en catastro, asigando un numero
predial a cada una de las unidades que la componen y elaborando una ficha matriz
de la propiedad.

7.2.3.2. Medicion de terreno o lote

Al tomar todas las medidas se deben efectar en forma horizontal puesto que medida
inclinadas prodcen longitudes mayores a las reales.

Ilustración 11. Guía para medición de terrenos.

Fuente: Manual de Reconocimiento predial.

Al tomar la medida de un lote construido se debe tener en cuenta el ancho de los

muros para hallar la medida total, puesto que los muros pueden contener anchos
de 0.1 a 1 metro, las medidas de terreno estarán expresadas en metros con
precisión al decímetro.
Cuando se trabaje en formación o en una manzana nueva, al terminar la medición
de todos los lotes en terreno, se debe calcular la sumatoria de los frentes de los
predios para hallar las medidas de los lados de la manzana, con el fin de detectar

49
errores de medida, si la manzana es regular la diferencia en la longitud de sus lados
paralelos es mínima.
En lotes de forma irregular, es necesario tomar las medidas adicionales que
permitan elaborar su correcta representación gráfica, entre ellas las distancias para
definir dirección de los linderos.

Ilustración 12. Croquis ejemplo de medición de terreno en campo.

Fuente: Manual de Reconocimiento predial.

7.2.4. Medicion de la construcción.

En la toma de la construcción se debe tener en cuenta lo siguiente:

Medir y registrar las dimensiones de las edificaciones en metros con precisión al
decímetro
Las medidas deben coincidir con el plano de corte horizontal
Se define la edificación como el Área Construida que está comprendida dentro de
la estructura, las partes que consta la estructura son: Armazón, cubierta y muros
principales, elementos definidos a continuación.

 Armazón: Se refiere al conjunto compuesto por los cimientos, columnas,

vigas, entrepisos y demás componentes del esqueleto o armadura que
soportan las cargas y sostienen la edificación.
 Cubierta: Techo exterior o tejado de la edificación
 Muros principales: Son las paredes externas que cierran la edificación.

Se considera dentro del área construida los corredores, patios, halls, azoteas, etc.,
cuando son espacios cubiertos que se encuentren dentro de la estructura, siempre

50
y cuando sus características sean iguales o similares a la construcción general, de
lo contrario pasaran a ser anexos.
El voladizo es el area construida en pisos superiores y que sobresale del paramento
de la construccion. Los voladizos forman parte del area construida en el piso que se
ubican.
El alero es la parte cubierta que obresale de los muros exteriores de la
construccionn, no se debe confundir los aleros con la enramadas unidas a la
construccion.

7.2.4.1. Medir y registrar las dimensiones de los anexos

Los anexos son aquellas construcciones no convencinales en su uso o de:

Destino diferente al habitacional y relacionando en la mayoría de los casos con la
actividad agropecuaria tales como: enramadas, cobertizos, caneyes, galpones,
gallineros, establos, pesebreras, marraneras, porquerizas.
Los patios y solares ubicados dentro del predio, son áreas libres que se dejan en
blanco al dibujar la construcción.
Para los predios sometidos a régimen de propiedad horizontal se registran
únicamente áreas construida privadas y en la ficha matriz se registran las áreas del
difícil tanto comunes, como privadas. Se elabora con base en la información del
reglamento y el plano de propiedad horizontal del edificio.
En cuanto a construcciones en proceso o no terminadas se pueden contemplar los
siguientes casos:
En proceso de construcción: tomar la información jurídica y la medida del lote e
incluir el predio en un listado de construcciones en proceso, para una posterior
inclusión y calificación cuando esté construida, bien sea dentro de la misma
formación o posteriormente por procesos de conservación.
Construcciones paralizadas: medir y calificar en su estado actual.

7.2.4.2. Calificación de Construcción

Este tema es tratado en forma detallada en el manual, en el presente capítulo se

complementa con algunas precisiones, como son:

51
1. No calificar las construcciones no convencionales en el formato de calificación,
únicamente se debe indicar área, definir clasificación en el caso de tenerla y el
puntaje; se deben identificar como una unidad de construcción.
2. Preliminar al proceso de reconocimiento, el funcionario coordinador ha delimitado
zonas dentro del municipio definidas por la uniformidad o no de las construcciones,
así: Homogéneas, semi homogéneas y heterogéneas. A cada una de estas zonas
se da un tratamiento diferente al momento de calificar las construcciones.
a. La categoría Homogénea define aquel grupo de construcciones de un sector o
barrio cuyas características son muy semejantes, aceptándose hasta un 10% de
diferencia, está conformada por aquellas edificaciones construidas en serie como
urbanizaciones y en las que se usan los mismos materiales cuyas características
son muy similares. Dentro de esta categoría se incluyen los predios en régimen de
Propiedad Horizontal. Los predios dentro de esta categoría se califican uno a uno.
b. La categoría Intermedia está definida por aquellas construcciones cuyas
características son semejantes entre un 65 y 85 por ciento. Está formada por
aquellas construcciones caracterizadas por patrones individuales o sea por aquellos
barrios cuyas viviendas no fueron construidas en serie y han venido siendo
modificadas o mejoradas; también aquellos barrios cuyas viviendas no fueron
construidas en forma masiva, pero que respecto a la misma categoría no presentan
graves variaciones a nivel de manzana, es decir que una manzana las
construcciones mantienen una gran similitud, o por urbanizaciones antiguas (más
de 15 años) en las que se notan los cambios y reparaciones. Los predios de esta
categoría se califican uno a uno.
c. La categoría heterogénea es el grupo de construcciones de un sector o barrio
cuyas características son totalmente disímiles.
Los predios dentro de la categoría heterogénea se califican uno a uno. Debe existir
unificación de criterios, mediante la instrucción impartida por el jefe de formación
y/o coordinador, con relación a las condiciones propias de cada municipio o casos
especiales que se puedan presentar.

7.2.5. Trabajo de oficina

Toda manzana terminada en campo, se debe trabajar de inmediato en oficina,

donde se realizan las siguientes actividades:
1. Elaboración del plano manzanero.

52
2. Complementación de la ficha predial (Colindantes, cálculo de áreas, croquis del
predio, sumatoria de puntajes, etc.).

En cuanto al Contenido de la Información

1. Anotar los números del sector y de la manzana como identificación del plano;
también anotar el nombre del municipio y el barrio.
2. Como identificador predial anotar únicamente el número de orden que le
corresponde al predio dentro de la manzana respectiva.
3. Anotar la nomenclatura vial en los costados de la manzana.
4. Identificar las manzanas colindantes en los cuatro costados de la manzana.
5. Frente a cada predio anotar y subrayar la nomenclatura predial, esto es, el
número de placa de los accesos que tenga el predio.
6. Anotar los acotamientos tanto para los lotes como para las edificaciones,
procurando no recargar de datos los polígonos.
7. En los predios que poseen más de una unidad de construcción delimitar e
identificar cada una de las unidades. Cuando en el predio hay solo una unidad de
construcción, no es necesario identificarla. La identificación de las unidades de
construcción debe corresponder a su identificación en la ficha predial, ejemplo 1, 2,
3, 4, etc. La construcción número uno debe ser la construcción principal. Si se
ingresa una nueva construcción, la cual reemplazara la construcción principal, la
construcción número uno antigua quedara siendo la última construcción del predio
8. Delimitar y anotar el número de pisos de cada unidad de construcción, en la
geodatabase y en el croquis de la ficha predial. Utilizar para el número de pisos, la
convención de 2p, 3p, 4p,..., etc. Señalar la existencia de sótanos y semisótanos
con la convención S.
9. Delimitar e identificar las mejoras. Para el dibujo la identificación de las mejoras
debe corresponder con el número asignado a la mejora en la ficha predial y la letra
M adicional, ejemplo M1, M2, M799. Si el predio es urbano la convención debe
localizarse dentro del área construida.
10. Dejar en blanco los espacios libres como solares.
11. Para predios en propiedad horizontal, en el plano manzanero debe aparecer
dibujada la construcción en planta del edificio, identificando el número de edificio
con el respectivo número de unidades prediales que conforman el edificio.

53
12. Dibujar la malla de coordenadas debidamente referenciadas a Magna Sirgas
origen Bogotá, ocasionalmente la manzana puede girarse de acuerdo a su forma o
extensión.
13. Anotar la escala utilizada, de acuerdo a la extensión se puede utilizar la escala
1:500 o 1:1000.

7.2.5.1. Trabajo de Campo rural

En el presente capítulo se trata la metodología a seguir en el reconocimiento predial

rural dentro de los procesos catastrales de formación, actualización y conservación.
El reconocimiento predial rural es aquel efectuado sobre todos aquellos predios que
están ubicados fuera del perímetro urbano de un municipio, definido y aprobado por
el concejo municipal mediante el plan o esquema del P.O.T, P.B.O.T y el E.O.T., y
que tiene por objeto identificar sus aspectos físicos y jurídicos. Los asentamientos
urbanos de viviendas de interés social, por fuera del perímetro urbano actual de los
municipios, que existieran el 28 de julio de 1988, desarrollados por las
organizaciones populares de vivienda15, recibirán el mismo tratamiento que los
incorporados al perímetro urbano y de servicios.16 Debe tenerse en cuenta que la
definición del perímetro es competencia exclusiva de los Concejos Municipales a
través del P.O.T, P.B.O.T y el E.O.T.

7.2.5.2. ETAPA PRELIMINAR

Para desarrollar la labor de formación y actualización, las comisiones se integran

básicamente así:

a) jefe de comisión.
b) Supervisores coordinadores.
c) Prediadores y auxiliares.
d) Topógrafos y auxiliares de topografía.
e) Abogado con especialización en derecho inmobiliario, para el estudio jurídico.

54
 7.2.6. SISTEMATIZACIÓN DE DATOS

Toda manzana terminada en campo, se debe trabajar de inmediato en oficina,

donde se realizan las siguientes actividades:
1. Elaboración del plano manzanero.
2. Complementación de la ficha predial (Colindantes, cálculo de áreas, croquis del
predio, sumatoria de puntajes, etc.).

7.2.6.1. Elaboración del Plano Manzanero

El procedimiento a seguir para elaborar el dibujo definitivo del plano manzanero,

está regido por el manual de estándares de georreferenciación aprobado por la
Dirección de Sistemas de Información Y Catastro. El reconocedor debe elaborar un
borrador del plano manzanero, lo más completo y claro posible de acuerdo con los
siguientes lineamientos: En cuanto al Contenido de la Información
1. Anotar los números del sector y de la manzana como identificación del plano;
también anotar el nombre del municipio y el barrio.
2. Como identificador predial anotar únicamente el número de orden que le
corresponde al predio dentro de la manzana respectiva.
3. Anotar la nomenclatura vial en los costados de la manzana.
4. Identificar las manzanas colindantes en los cuatro costados de la manzana.
5. Frente a cada predio anotar y subrayar la nomenclatura predial, esto es, el
número de placa de los accesos que tenga el predio.
6. Anotar los acotamientos tanto para los lotes como para las edificaciones,
procurando no recargar de datos los polígonos.
7. En los predios que poseen más de una unidad de construcción delimitar e
identificar cada una de las unidades. Cuando en el predio hay solo una unidad de
construcción, no es necesario identificarla. La identificación de las unidades de
construcción debe corresponder a su identificación en la ficha predial, ejemplo 1, 2,
3, 4, etc. La construcción número uno debe ser la construcción principal. Si se
ingresa una nueva construcción, la cual reemplazara la construcción principal, la
construcción número uno antigua quedara siendo la última construcción del predio.
8. Delimitar y anotar el número de pisos de cada unidad de construcción, en la
geodatabase y en el croquis de la ficha predial. Utilizar para el número de pisos, la

55
convención de 2p, 3p, 4p,..., etc. Señalar la existencia de sótanos y semisótanos
con la convención S.
9. Delimitar e identificar las mejoras. Para el dibujo la identificación de las mejoras
debe corresponder con el número asignado a la mejora en la ficha predial y la letra
M adicional, ejemplo M1, M2,..., M799. Si el predio es urbano la convención debe
localizarse dentro del área construida.
10. Dejar en blanco los espacios libres como solares.
11. Para predios en propiedad horizontal, en el plano manzanero debe aparecer
dibujada la construcción en planta del edificio, identificando el número de edificio
con el respectivo número de unidades prediales que conforman el edificio.
12. Dibujar la malla de coordenadas debidamente referenciadas a Magna Sirgas
origen Bogotá, ocasionalmente la manzana puede girarse de acuerdo a su forma o
extensión.

7.2.7. Entrega de documentación.

7.2.7.1. Revisión y Correcciones.

Revisar que los números de las fichas no fueron cambiados. Al terminar de

diligenciar las fichas prediales y el borrador del plano manzanero, el reconocedor
debe revisar y corregir el material. Inicialmente el reconocedor debe localizar la
manzana en el plano de conjunto con el fin de verificar:

1. Que la orientación del borrador del plano manzanero sea correcta, con respecto
al norte.
2. Que la forma de la manzana en el plano manzanero coincida con la forma
dibujada en el plano de conjunto.
3. Que la nomenclatura vial se encuentre anotada y que sea consistente en los
costados de la manzana con relación a la que se ve en el plano de conjunto.
4. Que la escala corresponda con el valor anotado en la parte inferior del plano. En
orden de Número de predio el reconocedor debe confrontar las fichas prediales con
el borrador del plano manzanero, para verificar:

56
1. Numeración predial.
2. Nomenclatura predial.
3. Que todas las construcciones se encuentran calificadas y las construcciones no
convencionales (si los hay) se encuentran donde corresponden.
4. Correcta anotación de los predios colindantes.
5. Forma del predio, cotas y áreas construidas. Las acotaciones de terreno y
construcciones deben corresponder con la medida a escala y deben ser iguales
tanto en la ficha como en el plano.
6. Dibujo e identificación de unidades de construcción.
7. Dibujo e identificación de mejoras.
8. Identificación de números de pisos.
9. Dibujo de planos por pisos de las propiedades horizontales.
10. Diligenciamiento en la ficha predial de las casillas de cédula catastral, destino,
puntos, área para la construcción y área para el terreno.
11. Diligenciamiento de la ficha resumen de las propiedades horizontales o
condominios.
12. El número total de predios con relación al número de fichas prediales.

7.2.7.2. Entrega de Documentación.

El prediador debe entregar a su superior inmediato los siguientes documentos:

1. El plano manzanero con los trazos en borrador de los predios al interior de esta.
2. Las fichas prediales de todos los inmuebles identificados, con información
diligenciada y con sus respectivos croquis orientados, acotados y enumerados.
3. Todos los materiales que hayan sido entregados al funcionario para la
elaboración del trabajo.

7.2.8. Diligenciamiento de la ficha predial.

7.2.8.1. Generalidades.

57
La información obtenida en el reconocimiento, tanto urbano como rural, se consigna
en la ficha predial de la forma 740-17/87.
La ficha predial tiene cuatro caras:
A. Para identificación en información jurídica la caratula.
B. Una posterior a esta para calificación de edificaciones.
C. Una tercera para elaboración del croquis del predio y anotación de
colindantes.
D. La ultima para registro de áreas y avalúo.

Para cada predio se elabora una ficha individual. Para el caso de mejoras en predio
ajeno, se establecerán fichas prediales, así; una para el terreno y una para cada
una de las mejoras a nombre de cada propietario.
Para facilitar la identificación y ubicación en el archivo se recomienda marcar las
fichas de predios urbanos, en la esquina superior de su lomo con marcador de tinta
negra.
7.2.8.2. Entrega de documentación

El reconocedor debe entregar a su superior inmediato los siguientes documentos:

a) Fotografia con delimitacion de sectores, veredas y predios.
b) La carta catastral con los trazos e identificación de los sectores, veredas y
predios.
c) Planos de ampliaciones de la carta y planos propiedad horizontal.
d) Los boletines o fichas prediales de todos los inmuebels identificados, con
informacion diligenciada y con sus respectivos croquis orientados y
numerados.
e) Todos los materiales que hallan sido entregados al funcionario para la
elaboracion del trabajo.
f) Relación de numeración predial vacante.

58
Ilustración 13. Caratula Ficha predial.

Fuente: Manual de Reconocimiento predial.

Ilustración 14. Formato para calificación de edificaciones.

Fuente: Manual de Reconocimiento predial.

59
Ilustración 15. Formato para elaborar el croquis del predio

Fuente: Manual de Reconocimiento predial.

Ilustración 16. Parte posterior de ficha predial.

Fuente: Manual de Reconocimiento predial.

60
 8. CRONOGRAMA

Los tiempos ejecutados según las fechas propuestas para la realización de la

pasantía, son los siguientes:

JULIO
LUNES MARTES MIERCOLES JUEVES VIERNES
10 11 12 13 14
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
Total 8 8 8 8 8
LUNES MARTES MIERCOLES JUEVES VIERNES
17 18 19 20 21
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1
8 8 8 0 8
LUNES MARTES MIERCOLES JUEVES VIERNES
24 25 26 27 28
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
Total 8 8 8 8 8 40

AGOSTO
LUNES MARTES MIERCOLES VIERNES MARTES
31 1 2 4 8
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1 1

61
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
8 8 8 8 8 40
MIERCOLES JUEVES VIERNES LUNES MARTES
9 10 11 14 15
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
8 8 8 8 8 40
MIERCOLES JUEVES VIERNES MARTES MIERCOLES
16 17 18 22 23
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
8 8 8 8 8 40
JUEVES VIERNES LUNES MARTES MIERCOLES
24 25 28 29 30
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
Total 8 8 8 8 8
SEPTIEMBRE
JUEVES VIERNES LUNES MARTES MIERCOLES
31 1 4 5 6
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1 1

62
01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
8 8 8 8 8
LUNES MIERCOLES JUEVES MARTES MIERCOLES
11 13 14 15 18
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1 1 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1 1 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
02:00 a 3:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
03:00 a 4:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
04:00 a 5:00:00 p. m. 1 1 1 1 1
8 8 8 8 8 40
JUEVES VIERNES
19 20
08:00 a 9:00:00 a. m. 1 1
09:00 a 10:00:00 a. m. 1 1
10:00 a 11:00:00 a. m. 1 1
11:00 a 12:00:00 p. m. 1 1

01:00 a 2:00:00 p. m.
02:00 a 3:00:00 p. m.
03:00 a 4:00:00 p. m.
04:00 a 5:00:00 p. m.
1 1
1 1
1 1
1 1
8 8 16

Tabla 1. Calendario de horas laboradas por fecha.

Fuente: Elaboración Propia

Mutación Catastral

Se entiende por Mutación Catastral todo cambio que sobrevenga respecto

de los elementos físico, jurídico o económico de los predios cuando sea
debidamente inscrito en el Catastro. Las Mutaciones se clasifican en el
siguiente orden:
a) Mutaciones de Primera Clase: Las que ocurran respecto del cambio
de propietario o poseedor

63
 b) Mutaciones de Segunda Clase: Las que ocurran en los límites de los
predios, por agregación o segregación con o sin cambio de propietario o
poseedor. (Desenglobes y englobes).
c) Mutaciones de Tercera Clase: Las que ocurran en los predios bien
sea por nuevas edificaciones, construcciones, o demoliciones de éstas.

d) Mutaciones de Cuarta Clase: Las que ocurran en los avalúos de los

predios de un municipio por renovación total o parcial de sus aspectos
físicos y económicos, tales como los reajustes anuales ordenados por los
artículos 6o. y 7o. de la Ley 14 de 1983 y por los auto avalúos legalmente
aceptados;

e) Mutaciones de Quinta Clase: Las que ocurran como consecuencia de

la inscripción de predios o mejoras por edificaciones no declarados u
omitidos durante la formación o la actualización de la formación del
Catastro;
e) Mutaciones de Sexta Clase: Las que ocurran como consecuencia de
inconsistencias del área de los terrenos.
f) Mutaciones Mixtas: Son los cambios que se presentan por ocurrencia
simultánea de dos o más clases de mutaciones.

Tabla 2. Tipos de mutaciones.

FUENTE: Elaboración propia.

64
 9. RESULTADOS

De acuerdo con las funciones realizadas por la pasante Jennyfer Andrea Gómez
Briceño, como reconocedor catastral, a continuación, se describe el proceso
realizado en la pasantía desarrollada, durante las fechas de 09 JULIO A 23
SEPTIEMBRE de 2017, en la Unidad Operativa de Catastro de Zipaquirá, oficina
del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Además, se presentan los respectivos
soportes, descripción, cronograma y fechas, con detalle, de cada acción realizada
durante estos días.

9.1. CONSERVACION CATASTRAL

1. Lo primero que se debe realizar es el seguimiento de la lista de radicados que

realizan los usuarios, de manera tal que se cumpla con la normatividad, y el
debido proceso (Art. 112, Res 070/2011: Numeración y control de solicitudes de
trámites catastrales. - Las solicitudes de mutaciones, rectificaciones,
complementaciones y cancelaciones, se consignarán por orden cronológico de recibo
en un sistema de registro de numeración y control diseñado por las autoridades
catastrales. Los documentos correspondientes se archivarán de manera que permitan
su conservación y fácil consulta. PARÁGRAFO: El trámite de las peticiones se deberá
efectuar respetando el orden de ingreso o presentación, previa clasificación de la clase
de trámite. Se exceptuará de lo anterior aquellos casos que por condiciones especiales
no sea posible), en orden de llegada. Esto debe estar organizado en un fichero
llamado ¨terreno¨, y allí se buscan las fichas o boletines catastrales, que deben
contener la respectiva información, y los documentos requeridos para los
respectivos trámites.

2. En algunas ocasiones no se encuentran todas las fichas o boletines en terreno,

por lo que estos se deben buscar en archivo, o en su defecto se debe verificar
en que parte del proceso se encuentran, antes de llegar a terreno, ya que estos
antes de llegar allí, deben ser radicados en un sistema de correspondencia
llamado Cordis, y se debe emitir un oficio respondiendo al propietario o en su
defecto solicitante del trámite, una respuesta a su solicitud. A continuación, se
relacionan los totales, de las fichas buscadas, y su estado.

El archivo de la Unidad Operativa de Catastro, es un lugar en donde se ubican todos

los boletines y fichas para los respectivos procedimientos a realizar. Durante la
pasantía se necesitó de la búsqueda de variadas fichas para la realización de los

65
tramites, en total durante los cuarenta y ocho días (384 horas), se requirió buscar y
de igual manera archivar en total, 3190 fichas o boletines catastrales. a
continuación, se presenta el detallado de esto:

Conservación
Conservación
Dinámica
Informe 1 34 386
Informe 2 12 466
Informe 3 23 1096
Informe 4 12 486
Informe 5 149 526
Total 230 2960 3190
Tabla 3. Relación total de fichas buscadas en archivo.

Fuente: Elaboración Propia

ARCHIVO

1096

526
466 486
386

24 7 8 10 3

Informe 1 Informe 2 Informe 3 Informe 4 Informe 5

Ilustración 17. Relación total de fichas buscadas en archivo.

Fuente: Elaboración Propia

3. A continuación, se estudian cuidadosamente cada uno de los documentos

presentados de manera tal que se pueda evaluar la viabilidad del trámite
solicitado, en la mayoría de los casos se reciben planos amarrados a

66
 coordenadas magna sirgas, certificados de tradición y libertad, escrituras y
como constante una solicitud con el número de radicado, explicación de la
solicitud, y datos y firma de los propietarios. Luego de ello se entra a verificar
que exista concordancia de la información remitida, y la registrada en el sistema
catastral, teniendo en cuenta el tipo de trámite, y los requisitos normativos
vigentes del IGAC, para cada uno de ellos, de manera tal que el propietario o
apoderado tenga claridad en ello, estos se exponen en la página web
www.igac.gov.co.

4. En caso contrario de que no se encuentre toda la documentación, o que se

encuentren algunos datos erróneos, se debe verificar el oficio de solicitud
radicado, y llamar al solicitante del trámite, que siempre debe ser el o los
propietarios, a no ser que esté presente una autorización a quien lo realiza, y
se debe informar el estado de su predio, o solicitar los documentos faltantes
para continuar con el debido proceso. A continuación, se expone la bitácora en
donde se lleva el registro y seguimiento que se realiza a cada una de las fichas
radicadas y asignadas, con las que se trabajó en las fechas mencionadas.

En total se lograron verificar 3249 tramites catastrales, durante los cuarenta y ocho
días (384 horas), los cuales fueron evaluados cuidadosamente siguiendo la
normatividad vigente que rige el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en general, y
adicional las normas mencionadas aquí en la parte de fundamentación teórica, cabe
resaltar que las cifras varían de las relacionadas anteriormente denominadas
Relación total de fichas buscadas en archivo, dado que algunos trámites, no necesitaban la
búsqueda de su respectiva ficha.

Conservación Conservación Dinámica

Informe 1 36 386
Informe 2 40 466
Informe 3 60 1096
Informe 4 72 486
Informe 5 81 526
Total 289 2960 3249

Tabla 4. Relación total de procedimientos realizados en cada predio.

Fuente: Elaboración Propia

67
 ARCHIVO

1096

526
466 486
386

24 7 8 10 3

Informe 1 Informe 2 Informe 3 Informe 4 Informe 5

Ilustración 18. Relación total de procedimientos realizados en cada predio.

Fuente: Elaboración Propia

5. En los casos requeridos, es decir en correcciones de área, incorporación de

construcción, revisión de avaluó, Propiedades Horizontales y en algunas
ocasiones des englobes, se debe llamar al o a los propietarios, con el fin de
programar una visita, que, dependiendo del trámite, requiere verificación, de
los linderos, de las medidas de terreno, de las medidas de construcción,
características de la construcción, puntajes asignados, concordancia de los
planos, entre otros, conforme a los datos que se encuentran en el sistema
catastral y los presentados en los planos, los cuales deben estar aprobados
por planeación y estar tramitados en la oficina de Instrumentos Públicos y
Registro. A continuación, se presenta el total de las visitas realizadas y su
respectivo análisis.

En total se lograron verificar 3012 predios en terreno, durante los cuarenta y ocho
días (384 horas), los cuales fueron evaluados cuidadosamente siguiendo la

68
normatividad vigente que rige principalmente el manual de reconocimiento predial
del IGAC, y adicional los procedimientos mencionados aquí en la parte de
metodología, cabe resaltar que las cifras expuestas en el cuadro posterior, reflejan
el número de predios que se visitaron en total, sin embargo se tiene en cuenta que
algunas propiedades horizontales contenían numerosos predios, por lo que esto se
evidencia de manera elevada en la conservación dinámica catastral, en relación a
la conservación.

Conservación
Conservación
Dinámica
Informe 1 24 386
Informe 2 7 466
Informe 3 8 1096
Informe 4 10 486
Informe 5 3 526
Total 52 2960 3012
Tabla 5. Relación total de visitas realizadas.

Fuente: Elaboración Propia

VISITAS

1096

526
466 486
386

24 7 8 10 3

Informe 1 Informe 2 Informe 3 Informe 4 Informe 5

69
Ilustración 19. Relación total de visitas realizadas.

Fuente: Elaboración Propia

Conforme al avance del tiempo ejecutado de la pasantía se evidenciaron varias

falencias en la Unidad Operativa de Catastro, por lo que fue necesario verificar
algunos procesos, en general se observó que no existe coordinación y buena
comunicación en la mayoría de las escalas que atraviesan los tramites, una parte
fundamental es la de la recepción de documentos, los cuales en muchos casos no
se encuentran completos, por lo que se requirió llamar a los propietarios,
poseedores o apoderados de los predios solicitando los debidos documentos
faltantes, los cuales, en un gran número, respondieron positivamente a la solicitud
y lograron obtener el desarrollo y finalización de su trámite. Cabe resaltar que se
llamó en varias ocasiones a los mismos propietarios un par de veces o más, y que
se llamó específicamente para tres razones. A continuación, se relaciona un
compilado de las llamadas realizadas durante el periodo de la pasantía.

Visitas Notificación Documentos

Informe 3 14 1 6
Informe 4 7 6 3
Informe 5 4 5 4
Total 25 12 13 50
Tabla 6. Relación total de llamadas realizadas.

Fuente: Elaboración Propia

Analizando los resultados se verifica que la mayor cantidad de llamadas se realiza,

con el fin de acordar fecha y hora de la visita, con el respectivo propietario, lo que
es acorde a la realidad, sin embargo casi el 50% de las llamadas se realiza con el
fin de notificar a los propietarios, y solicitando documentos, estas dos razones
oscilan en el 25% cada una. Con una capacitación dada al personal de ventanilla,
se espera que las llamadas para solicitud de documentación disminuya, puesto que,
el IGAC, se encarga de informar por varios medios; la documentación necesaria
para cada trámite.

70
 REQUERIMIENTOS TELEFONICOS
Informe 3 Informe 4 Informe 5

14

7
6 6
5
4 4
3

1 2 3

Tabla 7.Relación total de llamadas realizadas.

Fuente: Elaboración Propia

6. El o los usuarios propietarios, o apoderados, se deben acercar a la oficina de

la Unidad Operativa de Catastro, Calle 13 No. 1B-23, San Pablo - Zipaquirá, en
la fecha y horas establecidas, y deben conducir al o los funcionarios
reconocedores catastrales y al auxiliar si es el caso, para realizar la respectiva
visita y de igual manera se debe regresar a la oficina. Ya que no existe, vehículo
de transporte asignado por ninguna de las empresas. Durante la visita se
generan registros fotográficos, y un acta de visita que registra lo evaluado
durante esta, y que debe ser firmada por funcionario y propietario, aceptando
los términos expuestos en ella. A continuación, se registra los tramites
prediales, de cada una de las visitas realizadas.

Conservación Dinámica Conservación

Mutación 2 3 6 2 3 6
Informe 1 1 386 0 6 10 8
Informe 2 1 466 0 1 3 3
Informe 3 2 1096 0 1 4 3
Informe 4 1 486 0 2 4 4
Informe 5 1 526 0 0 2 1
Total 6 2960 0 10 23 19 3018
Tabla 8. Referencia de número total de visitas por tramite realizadas.

71
Fuente: Elaboración Propia

Se evidencia que se realizaron en su mayoría visitas para tramites de tercera es

decir para incorporación de construcción, que finalmente, era el objetivo principal
del proyecto, también se evidencia que se logró realizar numerosos tramites en total
3018, que contaron con visita, es decir que es fundamental la parte de terreno o la
visita a campo, y los resultados se muestran según se proyectó.

VISITAS POR TRAMITE

Informe 1 Informe 2 Informe 3 Informe 4 Informe 5

1096

526
466 486
386

1 1 2 1 1 0 0 0 0 0 6 1 1 2 0 10 3 4 4 2 8 3 3 4 1

2 3 6 2 3 6

Ilustración 20. Referencia de número total de visitas por tramite realizadas.

Fuente: Elaboración Propia

Luego de la respectiva visita, si se realizó, se coteja si la información no es veraz,

no hay lugar a la solicitud hecha o al cambio solicitado, si no se hacen llegar los
documentos solicitados, o no concuerdan los planos, se debe avisar al propietario
en los casos que sea posible, y por ende el trámite se debe anular. Para ello se
emite un acta de anulación, en la cual se relacionan los motivos por los cuales se
realiza anulación, la cual firma el funcionario reconocedor catastral, y aprueba el
coordinador, de manera tal que se anule el radicado y se archive la ficha. A
continuación, se presenta el listado total de las anulaciones clasificadas por el
motivo.

72
Durante la pasantía se tuvieron que anular varios trámites dado que presentaban
algunas inconsistencias o tenían problemas para la comunicación con los
propietarios, poseedores o apoderados, es importante resaltar que las anulaciones
de los tramites suceden en casos muy urgentes, porque no se debe anular ningún
trámite, ya que esto no es comunicado a los propietarios, por lo tanto, ellos siguen
a la espera de la ejecución de su trámite.

Conservación

Motivo Radicado erróneamente Falta documentos

Informe 1 10 3
Informe 2 8 5
Informe 3 4 0
Informe 4 4 1
Informe 5 4 2
Total 30 11 41
Tabla 9. Referencia de anulación según motivo.

Fuente: Elaboración Propia

TRAMITES ANULADOS
Radicado erroneamente Falta documentos

10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Informe 1 Informe 2 Informe 3 Informe 4 Informe 5

Ilustración 21. Referencia de anulación según motivo.

Fuente: Elaboración Propia

73
 Se evidencia que las anulaciones han disminuido casi en un 50% desde el inicio de
la pasantía, porque se recalcó la importancia de no anular ningún trámite, ya que se
puede incurrir en problemas legales, es decir que en todos los casos se debe hacer
el esfuerzo por realizar todos los tramites, esto, contando con la colaboración de los
propietarios.

7. Luego de verificar que si es apropiado el trámite se procede a actualizar la

información de la ficha o boletín catastral, en cuanto a todo lo que el tipo de
tramite implique, es decir, actualización del gráfico, de linderos, de escrituras,
de áreas, de propietarios, o demás, ya que es necesario que quede la evidencia
escrita, de manera tal que no hayan confusiones o errores, como también se
anexa a esta la evidencia jurídica y los debidos soportes que presento el
propietario, con el fin de seguir la normatividad, y evitar líos en casos de quejas
y/o reclamos. A continuación, se presenta el compilado de los trámites
realizados y clasificados de acuerdo al tipo de mutación.

Conservación
Mutación 1 2 3 4 5 6
Informe 1 2 12 57 0 0 18
Informe 2 0 22 194 1 1 6
Informe 3 1 23 14 0 0 10
Informe 4 0 39 44 0 0 18
Informe 5 2 16 154 0 0 2
Total 5 112 463 1 1 54 636
Tabla 10. Relación de cantidad total y clasificación de mutaciones realizadas.

Fuente: Elaboración Propia

74
 MUTACIONES
Informe 1 Informe 2 Informe 3 Informe 4 Informe 5

194

154

57
39 44
22 23 18 18
12 16 14
2 0 1 0 2 6 10 2
0 1 0 0 0 0 1 0 0 0

1 2 3 4 5 6

Ilustración 22. Relación de cantidad total y clasificación de mutaciones realizadas.

Fuente: Elaboración Propia

Se evidencio que por la parte de la conservación catastral un gran porcentaje

(72.8%) de la cantidad de mutaciones realizadas en total (636), de los predios se
realizan para mutaciones de tercera es decir para incorporación de construcción o
modificación de área de construcción, lo cual quiere decir, que se está cumpliendo
con el cometido de la pasantía, es decir con el principal objetivo de la Alcaldía
Municipal de Zipaquira. No se realiza la clasificación de la conservación dinámica
catastral, puesto que en esta se realizaron el 99% de las mutaciones de tercera, y
solo el 1% de desenglobe.

8. En algunas ocasiones el proceso de radicación en ventanilla, es susceptible de

algunos errores, ya que las personas poseen desinformación acerca de los
tramites, de sus respectivos predios y demás, por lo que los tramites se radican
de manera equivocada, lo que implica que se deben anular, volver a radicar,
esta vez correctamente, y asignar al debido funcionario. De manera tal que se
pueda modificar la información requerida en el Sistema Catastral Cobol.

75
9. Los cambios realizados en la ficha ahora se deben reflejar en el sistema catastral
Cobol, de manera tal que se actualice también la base de datos, esto se realiza
por medio de una resolución, la cual se le asigna texto dependiendo del tipo de
mutación, el cual describe los datos necesarios, como lo son; los cambios
realizados, la solicitud presentada, el avaluó correspondiente, la fecha, el
funcionario que la realizo, entre otros. A continuación, se presenta el informe de
las resoluciones, realizadas, y las mutaciones incluidas en cada una de ellas.
Los funcionarios asignados directamente por el Agustín Codazzi, se relacionan a
continuación como Funcionario 1 y Funcionario 2, se refleja el total de mutaciones
asignadas y radicadas para ellos, se trató de ser equitativo.

Funcionario 1 Funcionario 2
Asignar Radicar Asignar Radicar
Informe 3 27 8 16 8
Informe 4 27 8 16 8
Informe 5 44 64 87 97
98 80 119 113 410

Tabla 11. Relación total de mutaciones asignadas y radicadas por funcionario.

Fuente: Elaboración Propia

ASIGNACION Y RADICACION
Informe 3 Informe 4 Informe 5

97
87

64

44

27 27
16 16
8 8 8 8

Asignar Radicar Asignar Radicar

Funcionario 1 Funcionario 2

76
Ilustración 23. Relación total de mutaciones asignadas y radicadas por funcionario.

Fuente: Elaboración Propia

10. El tramite pasa a manos del Coordinador, quien los revisa y avala, luego pasa
al responsable de la Unidad Operativa de manera tal que este pueda verificar
que los cambios realizados son correctos y acertados, sin error alguno, y sujeto
a la normatividad vigente, para que este, la avale con su firma y pueda cruzar
la información y esta se evidencie en el sistema catastral. A continuación, se
presenta un compilado de las resoluciones realizadas, y una evidencia de la
información plasmada en el sistema.

conservación Conservación Dinámica

Informe 1 10 11
Informe 2 16 10
Informe 3 17 15
Informe 4 11 19
Informe 5 46 17
100 72 172
Tabla 12. Relación total de resoluciones emitidas.

Fuente: Elaboración Propia

RESOLUCIONES
conservacion Conservacion Dinamica

46

19 17
15
11
16 10 17
10 11
Conservacion Dinamica
conservacion
Informe 1 Informe 2 Informe 3 Informe 4 Informe 5

77
Ilustración 24. Relación total de resoluciones emitidas.

Fuente: Elaboración Propia

Para los mutaciones se realizaron en total 172 resoluciones las cuales, en un

pequeño porcentaje fueron notificadas, es decir las que hacen parte de la
conservación catastral, puesto que los que pertenecen a la conservación dinámica,
no necesitan ser notificados ya que son tramitados por solicitud directa de la
Alcaldía, hay que mencionar que cuando los propietarios se notifican de los tramites
de sus respectivos predios, se quedan con una copia de la resolución, y estas
reposan en el archivo de la Unidad Operativa de Catastro.

Resolución
110
181
Informe 1
185
192
198
200
204
207
Informe 2
213
218
221
223
210
218
221
223
224
225
239
Informe 3 240
265
266
267
268
269
270
271
275
Informe 4
283

78
 284
285
296
297
298
299
300
301
303
313
314
318
319
320
321
324
325
326
327
328
329
330
331
332
333
Informe 5
334
335
336
337
338
339
340
341
342
343
344
345
346
347
348
349

79
 350
351
352
353
354
355
356
357
358
360
361
362
363
364
Tabla 13.Relación total de resoluciones emitidas de conservación catastral.

Fuente: Elaboración Propia

11. Luego de generada la resolución, impresa, y firmada por el director de la Unidad

Operativa y por el funcionario reconocedor, una copia debe ser entregada al
propietario, (solo en los casos que se modifique el avaluó) con el fin de que
este se acerque a la oficina y la firme, es decir conozca la información, la
verifique y la apruebe, notificándose.

Conservación Conservación Dinámica

Informe 1 37 360
Informe 2 196 440
Informe 3 48 1070
Informe 4 67 460
Informe 5 65 500
413 2830 3243
Tabla 14. Relación total de los nuevos predios generados.

Fuente: Elaboración Propia

80
 PREDIOS NUEVOS
No. Predios Propiedad Horizonta

500
Informe 5
0

460
Informe 4
0

1070
Informe 3
0

440
Informe 2
0

360
Informe 1
0

Ilustración 25.Relación total de los nuevos predios generados.

Fuente: Elaboración Propia

12. La información graficada en la ficha catastral y evidenciada en la resolución,

pasa al sistema grafico catastral, es decir a la geodatabase de ArcGIS, en los
shapes de Zipaquirá, denominados Zipaquirá Urbano y Zipaquirá Rural, la cual
es enviada periódicamente a la sede Bogotá del IGAC, de manera tal que esta
se actualice en el Geo portal, y los usuarios puedan verificar la información de
sus predios de manera fácil.

13. Las resoluciones también son grabadas en medio magnético, de manera tal
que estas puedan ser enviadas a la Alcaldía Municipal de Zipaquirá, con el fin
de que se actualice la información jurídica de los predios y así se pueda hacer
el respectivo cobro de impuestos prediales que se evidencia en el recibo de
impuesto predial emitido por la Secretaria de Hacienda. A continuación se
observa un listado de los números prediales tramitados, en el único caso de
propiedades horizontales, en los cuales se generan nuevos predios, y por ende
nuevas matrículas catastrales, las cuales son reportadas a la Oficina de
Planeación, la cual actualiza su base de datos en base a ellos.

Conservación Conservación Dinámica

81
 Informe 1 99 386
Informe 2 222 466
Informe 3 72 266
Informe 4 137 1096
Informe 5 197 486
727 2700 3427
Tabla 15. Relación de predios totales modificados en ArcGIS.

Fuente: Elaboración Propia

Se observa que he logro modificar 3427 predios en total en los dos shapes de la
geodatabase denominados Zipaquirá Urbano y Zipaquirá Rural, lo cual es muy
bueno, sin embargo se observa que aún falta muchas modificaciones, dado que
existen predios con problemas de ubicación, predio que fueron desenglobados, pero
que no fieron graficados, predios intercambiados de cedulas catastrales, entre otro
tantos problemas, lo cual se refleja en una deficiencia en la base de datos que
consultan los ciudadanos llamada Geoportal.

MODIFICACION ARCGIS
Conservaacion Conservacion Dinamica

1096

466 486
386
266
222 197
137
99 72

Informe 1 Informe 2 Informe 3 Informe 4 Informe 5

Ilustración 26. Relación de predios totales modificados en ArcGIS.

Fuente: Elaboración Propia

82
 9.2. CONSERVACION DINAMICA CATRASTRAL

1. El proceso a realizar consta de en primera instancia, contando con la lista de

los predios a los cuales se les emitió licencia de construcción desde el año
2010 hasta el año 2016, por la secretaria de planeación, luego se debe
revisar todos los datos del predio, verificando esta información, tanto en el
sistema catastral como en la geodatabase de ArcGIS, de manera que se
pueda establecer un conocimiento de la situación y ubicación, previo a la
visita.

2. Luego de ello, se deben establecer rutas teniendo en cuenta las manzanas y

los predios más cercanos, esto diferenciando zonas rurales y urbanas,
primando en estas últimas, dada su cercanía.

3. Se debe emitir un comunicado de parte de la Alcaldía Municipal de Zipaquirá

y de la Unidad Operativa de Catastro, también se realizó un perifoneo, de
manera que se dé aviso a la comunidad que se hará una visita a cada uno
de los predios, de forma tal que los propietarios o arrendatarios, estén
preparados para el proceso.

4. Finalmente se realiza la visita al predio, se le informa al propietario del

proceso que se adelanta, se le informan los términos y condiciones, y se le
hace firmar un acta de visita, en la cual acepta los datos nuevos, que en este
serán la incorporación de la construcción, la cual se verá reflejada el siguiente
año en el GEOPORTAL, y en el recibo de impuesto predial.

Incremento M2
Informe 1 4638
Informe 2 5994
Informe 3 5220
Informe 4 4242
Informe 5 2969
23063

Tabla 16.Relación total del incremento de área de los predios de conservación dinámica catastral.

Fuente: Elaboración Propia

83
 5. De igual manera que en la conservación catastral, a partir de aquí se realiza
el mismo proceso descrito desde en los numerales; 8, 10,12 13 y 14, es decir,
se cambia la información tanto analógica, como digitalmente, se emite
resolución, se notifica en este acaso a todos los propietarios, y se envía la
información a la Secretaria de Planeación, y Secretaria de Hacienda. A
continuación, se refleja un cuadro resumen de todo lo anteriormente
expuesto, con el total de los predios tramitado y las debidas razones.

Conservación Dinámica
Incorporación de
Propiedad Horizontal No. Predios
Construcción
Informe 1 LOS SAUCES 360 26
Informe 2 ALAMEDA DE SAN RAFAEL 440 26
Informe 3 MONTEARROYO Y HACIENDA LA QUINTA 2 1070 26
Informe 4 ARBOLEDA SAN RAFAEL 460 26
Informe 5 ALBORADA REAL 500 26
2830 130 2960

Tabla 17. Relación total de los predios tramitados de conservación dinámica catastral.

Fuente: Elaboración Propia

CONSERVACION DINAMICA
26
Informe 5 500

26
Informe 4 460

26
Informe 3 1070

26
Informe 2 440

26
Informe 1 360

84
Ilustración 27. Relación total de los predios tramitados de conservación dinámica catastral.

Fuente: Elaboración Propia

En total se verificaron 2960 predios en el área de conservación dinámica

catastral, lo cual es un gran avance para la Alcaldía Municipal del Municipio
de Zipaquirá, especialmente para Secretaria de Hacienda y Secretaria de
Planeación, las cuales obtendrán un mejoramiento en su base de datos y en
las proyecciones que tenga el municipio en cuanto a desarrollo de obras
públicas, urbanismo y en el plan de ordenamiento territorial.

6. Adicionalmente se presentan los desenglobes grandes que se trabajaron,

con sus respectivos números catastrales, los cuales forman parte de las
grandes urbanizaciones que se construyen actualmente en el municipio de
Zipaquirá y que cuentan con las respectivas licencias de urbanismo.

Por otra parte, se plantean a continuación los resultados esperados en el lapso de

tiempo subsecuente, luego de finalizar la pasantía.
Luego de realizar el proceso de la pasantía, se esperan variados resultados que se
mencionan a continuación:
Una mejora de la información catastral, de los registros que se llevan en la ficha
predial, en el sistema catastral Cobol, y en la geodatabase de ArcGIS, en sus
shapes denominados; Zipaquirá Rural y Zipaquirá Urbano, esto por parte de la
oficina de la Unidad Operativa de catastro.
Un incremento del 10%, proveniente de los recaudos del impuesto predial para el
año 2018, el cual tiene cobro para los primeros meses, lo cual repercute en una
mejor inversión en el municipio de Zipaquirá, por parte de los mandatarios, y a su
vez una sensación de conformidad para la comunidad en general.
Con la llegada de las cuentas de cobro del impuesto predial con la conservación
dinámica catastral y las nuevas tarifas, se espera que para muchos represente un
alto incremento. Para otros, moderado y, unos más, con disminución. Pero
indudablemente se generarán dudas, confusiones y reclamos por el proceso.
Se espera que, por medio de la realización de este convenio, le sea de gran ayuda
a los demás compañeros que se encuentren por terminar su carrera, y que les sea
posible acercarse al municipio de Zipaquirá, puedan de igual manera desempeñar
sus funciones de servicio como pasantes, y de esta manera contribuyan al

85
municipio, a su experiencia profesional y a enaltecer el buen nombre de la
universidad en general.
Se espera que el pasante afiance sus conocimientos y obtenga experiencia en el
área de catastro, cartografía digital, base de datos y demás, realizando una labor
optima y responsable, con el fin de certificar su titulación como Ingeniero
Topográfico, y dejando en buen nombre la Universidad Distrital Francisco José de
Caldas.
Se espera que el pasante como residente del municipio, no solo contribuya de
manera profesional al desarrollo del municipio en el área catastral, también que este
genere un sentido de pertenencia hacia este, evaluando las posibles fallas logísticas
que pueda estar teniendo el departamento de Planeación, generando a su vez
sugerencias basados en criterios infundados por el desarrollo de la pasantía.

86
 10. CONCLUSIONES

Teniendo en cuenta que el desarrollo de la pasantía debe generar una serie de

observaciones por parte del pasante, se plantea la necesidad de evaluar la
importancia del catastro y sus fines.
En sus comienzos el catastro buscaba fines únicamente fiscales, mas esta idea ha
cambiado y se busca que el catastro sea de propósito múltiple.
Obteniendo información valiosa de cada predio: correcta localización e
identificación, el destino económico, número de matrícula inmobiliaria, información
jurídica del predio con la justificación del derecho de propiedad; propiedad,
propietarios, poseedores sucesivos e identificación de los mismos, igualmente el
modo de adquisición. Estrato socioeconómico, medidas, áreas y plano de terreno,
medidas, áreas y calificación de las edificaciones, relación de los predios y
propietarios colindantes.
Con respecto a lo anterior se puede obtener la siguiente información:
Avaluó del terreno y de las construcciones por cada predio, censo de las
propiedades del estado y de particulares, estadísticas de fincas, predios y mejoras,
distribución de la propiedad raíz por superficies, avalúos y propietarios, planos con
información temática a nivel municipal.
La información del catastro permite conocer y analizar, entre otros los siguientes
datos:
La cobertura del catastro nacional; la estadística predial a nivel nacional,
departamental o municipal, urbano o rural, por sectores, sacar tasas de crecimiento
o decrecimiento y hallar la densidad predial, la concentración de la propiedad, el
número de predios que pueden ser afectados por obras que se recuperen por
valorización, listados de propietarios, materiales utilizados en las construcciones,
cobertura de los servicios públicos, tipificación de construcciones, tipificación de las
vías, movimiento de propiedad raíz, frecuencia con que se está construyendo en un
municipio.
La mayor parte de la información catastral está disponible en medios magnéticos,
las bases de datos catastrales son un medio de información importante para la
elaboración de los planes de desarrollo, igualmente son fuente de consulta para
otras dependencias, agencias del estado y empresas particulares que ejecutan
proyectos de interés general.
Racionalizar los recursos con que cuenta en un momento dado, proyectar sobre
bases sólidas y acordes a la realidad, fijar tarifas justas para cobro de impuesto
predial, realizar un cobro equitativo del impuesto predial de acuerdo al avalúo

87
actualizado de cada predio, proyección y control de servicios públicos y proyectos
de valorización.
De acuerdo a lo anteriormente mencionado, se plantean las siguientes
recomendaciones tanto a la entidad Instituto Geográfico Agustín Codazzi, como a
la Alcaldía Municipal de Zipaquirá:
Se debe procurar tener más conexión entre las dos instituciones, de manera tal que
el proceso de la conservación, formación y actualización del catastro sea un trabajo
conjunto y conforme a las necesidades, a su vez se deben integrar otro tipo de
entidades tales como registro, y la comunidad en general, de manera tal que se
obtengan resultados óptimos y equitativos para todos.
Se debe procurar la contratación de más personal dado que la entidad cuenta con
pocas personas, lo cual justificado en el bajo presupuesto que invierten las dos
entidades, lo que dificulta el avance de los procesos, conforme a las necesidades
de la comunidad en general.
Se debe invertir más recursos por parte de la Alcaldía Municipal de Zipaquirá en el
proceso de conservación catastral, dada la importancia de la Unidad Operativa de
catastro ubicada en este municipio, dado que esta maneja otros nueve municipios,
y contando con el desarrollo urbanístico que esta tiene, lo que conlleva a una gran
demanda de requerimiento de mutaciones por parte de la población.
Se sugiere al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, un mayor mantenimiento de los
medios de trabajo de la oficina de la Unidad Operativa de catastro ubicada en el
municipio de Zipaquirá, dado que se presenta la falta de recursos tales como,
computadores, software, fichas prediales, entre otros.
Se pudo realizar un trabajo de manera eficiente, tal que se realizaron, nueve
mutaciones diarias de terreno, adicionalmente se revisaron algunas de registro es
decir que se cumplieron los parámetros establecidos para los rendimientos
requeridos por el IGAC.
Se evaluaron 5 mutaciones de primera, es decir de cambio de propietario, 112
mutaciones de segunda, es decir de desenglobes y englobes, ya sean estos
divisiones materiales o propiedades horizontales, 463 mutaciones de incorporación
de construcción y de corrección de área construida, 1 de quinta, 1 de sexta, 59
mutaciones de corrección de área de terreno, para un total de 636 rmutaciones en
este periodo de tiempo para el área de conservación catastral. Por otra parte, en la
conservación dinámica catastral se evaluaron aproximadamente 3507 predios, en
total, que fueron visitados en incorporada su construcción.
Se trabajó en total 48 días durante ocho horas, para un total de 384 horas laboradas,
en el lapso de tiempo desde el día 09 de julio a 23 de septiembre de 2017.

88
Se aprendieron y reafirmaron varios conceptos y procedimientos, se interactuó con
las personas, se tuvo conocimientos fundamentales del funcionamiento del catastro
en el municipio, de las falencias, y de la mala repercusión de la no realización de
una actualización catastral desde el año 2008. Se entendió el desempeño de un
ingeniero topográfico en el área y se practicó la teoría vista en varias materias del
pensum de la carrera.
Se evidencio que el ingeniero topográfico, dentro del desarrollo de su profesión tiene
amplio trabajo en el área del catastro, ya que se manejan diversos temas para los
cuales este está preparado, en el caso específico de la evaluación, diseño y
modificación de planos topográficos, también en la creación, ejecución y evaluación
de Sistema de Información Geográfica.
Se valora el gran esfuerzo que desarrolla la Alcaldía Municipal de Zipaquirá,
específicamente desde la Secretaria de Planeación, por ordenar el territorio, por
generar cambios positivos en el marco del vigente Plan de Ordenamiento Territorial,
también en su gran apoyo para lograr fomentar la actualización del catastro en el
municipio, y aunque las solicitudes hayan sido denegadas, se aprecia las
herramientas optadas para mitigar el riesgo que este ha generado.
De acuerdo a lo analizado, visitado y modificado de cada uno de los predios se
aprecian variables de cambio en varios aspectos, principalmente esto se refleja en
dos aspectos fundamentales, uno de ellos es el avaluó, el cual repercute de manera
positiva directamente en el cobro de impuestos a los ciudadanos, el otro es el área
tanto de terreno como de construcción.
Dado que la solicitud que en repetidas ocasiones, ha propuesto la Alcaldía Municipal
de Zipaquirá, y que ha sido denegada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi,
de realizar la actualización del municipio, La Alcaldía, desde su dependencia
Secretaria de Planeación, ha desarrollado un gran esfuerzo por mitigar los daños
que esto ha provocado tanto para los ciudadanos en general, como para la misma
entidad, en vista de ello, se ha verificado opciones y/o alternativas, como lo son la
conservación dinámica catastral, la generación de un sistema de información
geográfico a través de tecnología LIDAR, la generación de una orto foto de alta
precisión y resolución, como también el enlace entre las partes pertinentes y
afectadas por el catastro, como lo son Secretaria de Hacienda, Secretaria de
Planeación, Unidad Operativa de Catastro, entre otras, que han beneficiado
altamente al municipio, lo cual denota el alto interés que este posee por el beneficio
de todos los habitantes de la ciudad.
La actualización de la formación catastral se debe realizar dentro de un periodo
máximo de cinco (5) años, a partir de la fecha en la cual se termina la formación de
un catastro, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de la Ley 14 de 1983
y el artículo 11 del presente decreto. Las autoridades catastrales tendrán la

89
obligación de formar los catastros o actualizarlos en el curso de periodos de 5 años
en todos los municipios del país, con el fin de revisar los elementos físico y jurídico
del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en
mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o
condiciones locales de mercado inmobiliario.
Concluido el periodo de 5 años, desde la formación o actualización, no se podrá
hacer un nuevo reajuste y continuará vigente el último avalúo catastral hasta tanto
se cumpla un nuevo acto de formación o actualización del avalúo del respectivo
predio.
La conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a
mantener al día los documentos catastrales correspondientes a los predios, de
conformidad con los cambios que experimente la propiedad inmueble en sus
aspectos físico, jurídico, económico y fiscal. La conservación se inicia al día
siguiente en el que se inscribe la formación o la actualización de la formación del
catastro, y se formaliza con la resolución que ordena la inscripción en los
documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la propiedad
inmueble, en este caso se denomina conservación dinámica dado que es un ajuste
a la conservación cotidiana, con el fin de agilizar el proceso en intervenir algunos
predios sin solicitud.
De acuerdo con la revisión catastral se evidencian inicialmente varios proyectos de
vivienda ya construidos con más de mil predios, que no se han incorporado a la
base catastral del municipio y que por ende aún no le tributan a la ciudad lo que por
ley les corresponde.
Estos predios ya están construidos, pero hoy aún aparecen en la base catastral
como lotes y no como predios individualizados. Por esta razón se celebró un
convenio a monto agotable con el municipio, para realizar el proceso de
conservación dinámica, es decir, para incluir estos predios nuevos y mantener así
actualizada la base catastral de acuerdo con la realidad inmobiliaria de Zipaquirá.
De acuerdo con las proyecciones realizadas esta cifra de mil predios podría
duplicarse cuando se inicie la incorporación efectiva de los mismos a la base
catastral.
Este convenio de conservación será una relación de costo beneficio para la ciudad,
porque esa plata que el municipio va a invertir se va a retribuir con creces cuando
la ciudad pueda recaudar mayores ingresos vía impuesto predial. De igual forma y
aprovechando que se encuentran en estos momentos haciendo el cobro de
impuesto predial, se aclara que no es el instituto el responsable de la tasa que por
concepto de este impuesto se cobra al ciudadano. El IGAC establece el valor
catastral de los predios sobre el cual se aplica la tasa que dispone el Concejo
Municipal.

90
Por otra parte, debe procurarse que quien realice el reconocimiento predial sea el
mismo que elabore digitalmente la carta catastral obtenida en campo, en lo posible
empleando herramientas tecnológicas, en este caso se realizó a través de ArcGIS
y subsecuentemente en el Geoportal.

Todas las cartas catastrales y planos temáticos producto de una actualización

catastral “permanente” deben generarse en formato digital cumpliendo las reglas
definidas en el modelo de datos del sistema de información de que disponga cada
autoridad catastral, antes de la vigencia respectiva. El ´proceso generalizado se
identifica a continuación:

INICIO

1. Diagnóstico base de datos

2. Análisis de fuentes de información

(Identificar dinámica inmobiliaria e individualizar
cambios o variaciones de los predios)

3. Pre-censo o pre-reconocimiento

(Validar, descartar o identificar nuevos predios

con cambios o variaciones)

4. Control de Calidad Pre-reconocimiento

5. Reconocimiento Predial y Digitalización

6. Control de Calidad Reconocimiento

7. Grabación y Consolidación de la
Información

FIN
91
Ilustración 28. Generalización del proceso realizado en la conservación catastral.

Fuente: Elaboración Propia

Es importante tener en cuenta que cuando se realice un ajuste a un predio en la

parte gráfica, debe garantizarse el ajuste de la manzana, lo cual ha de considerarse
dentro de las labores del reconocedor digitalizador o digitalizador. Se observó que
existen variadas diferencias entre la realidad y los gráficos plasmados en los shapes
de Zipaquirá.

92
 11. BIBLIOGRAFIA

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 12. ANEXOS

Ilustración 29. Mapa de usos del suelo de Zipaquirá.

FUENTE: Pagina web Alcaldía Municipal de Zipaquirá (http://www.zipaquira-cundinamarca.gov.co).

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