INSTITUTO CAMPECHANO

DEL CENTRO DE MÉXICO.

Licenciatura en derecho

Contratos civiles

Sección 3
 Contratos translativos de dominio
Tipos y particularidades de los contratos civiles
3.1 contratos de compraventa
3.2 contratos de permuta.

ALUMNA: Lesly Yuridia

Guadalupe Euan May

MAESTRA: Mónica Ediel Moguel

Ramírez

5°CUATRIMESTRE
3.1- Contrato compraventa :

DEFINICIÓN:
Contrato por medio del cual uno de los contratantes, llamado vendedor, se
obliga a

transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro contratante,

llamado

comprador, a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Un contrato de compraventa no solo implica un objeto a vender sino también

un documento que intenta proteger de posibles fraudes a ambas partes
celebrantes. 

El contrato de compraventa es un documento de índole legal en el que un

individuo pone en venta un inmueble y se compromete a venderlo a otro a
cambio de cierta cantidad de dinero. 

Art. 2248. Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a

transferir la pro-

piedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por

ellos un precio

cierto y en dinero.

Artículos seguidos :

Artículo 2248.- Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga

a transferir la

propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar

por ellos un precio cierto y

en dinero.

Artículo 2249.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes cuando se han
convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido
entregada ni el segundo satisfecho.

Artículo 2250.- Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y

parte con el valor de

otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o
mayor que la que se pague

con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato

será permuta.

Artículo 2251.- Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que
corre en día o lugar

determinados o el que fije un tercero.

Artículo 2252.- Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los
contratantes, sino de

común acuerdo.

Artículo 2253.- Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el

contrato sin efecto,

salvo convenio en contrario.

Artículo 2254.- El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno

de los contratantes.

Pag 215 Código civil federal

Clasificación:
Éste es un contrato tipo puesto que sus normas orientan lo que sucede en
muchos

otros de los contratos nominados.

Bilateral o sinalagmático. Hay obligaciones para las dos partes. pues

engendra derechos y obligaciones para ambas partes;
Éjemplo :
Si Adolfo vende un cachorro dalmata a rene en tres mil pesos , Adolf esta
obligado a entregar el cachorro y Rene esta obligado a pagar los tres mil
pesos

Oneroso. Hay cargas económicas para ambas partes. porque confiere

provechos y gravámenes, también recíprocos;
Ejemplos: Adolfo se desprende del cachorro y Rene de los tres mil pesos.

Principal. Sólo excepcionalmente podría ser accesorio.

Conmutativo o aleatorio. Lo usual es que sea conmutativo. Una modalidad:

la compra-venta de esperanza lo hace aleatorio.

Ejecución instantánea o diferida. Lo usual es que sea instantáneo.

Modalidades delmismo lo pueden hacer diferido o escalonado (reserva de
dominio, en abonos, a plazo).

Formal. En el caso de inmuebles.

Consensual. En el caso de muebles.

Obligatorio. Cuando genera la obligación de trasladar el dominio (reserva de

dominio) en vez de producir ipso facto ese efecto.

Real. Cuando implica traslado de propiedad inmediato

Elementos esenciales

¿Cuáles son los elementos de un contrato de compraventa?

En un contrato de compraventa hay una lista de elementos que deben incluirse

obligatoriamente: 
 Nombre completo de las partes que llevan a cabo el contrato, estos son el
comprador y el vendedor. 
 Domicilio de las partes que venderán y comprarán el inmueble: en estos
casos también es importante agregar su clave de RFC y su CURP, si son
personas físicas. 
 Título de propiedad del vendedor: es fundamental, antes de celebrar el
contrato de compraventa, que se haga un relevamiento de información sobre
 la veracidad de los datos y la validez del título de propiedad por el cual el
vendedor adquirió ese inmueble que desea vender; entre estos datos se
encuentra la inscripción del Registro Público de Propiedad. 
 Informe detallado del inmueble que se está adquiriendo: los datos que se
incluyen en el informe son su ubicación, número de registro y descripción
del inmueble (dirección en detalle, que coincida con el título de propiedad,
medidas del terreno así como las colindancias del mismo). 
 Cuentas predial y agua: todos los servicios como los impuestos del
inmueble y agua deben estar al día en cuanto a sus pagos. 
 Gravámen o carga: es importante que el comprador sepa de antemano si el
inmueble cuenta con algún cargo o gravámen, ya sea una hipoteca o un
embargo suspendido, ya que quien adquiera la casa debe responder por cada
gravamen que se halle. 
 El precio del inmueble: el valor por el cual se vende y adquiere el inmueble
debe estar determinado mediante una tasación y debe ajustarse al precio del
mercado. 
Fecha y forma en la que se llevará a cabo el pago:  

 Forma en que se manifiesta el acuerdo entre las partes:  de acuerdo a la

legislación mexicana, para la compra de un inmueble, se necesitan ciertos
pasos fundamentales para que el contrato de compraventa se dé de manera
correcta: 
 1Acudir ante el Notario Público: esto se hace en la región en donde se
adquiere el inmueble vendido y de esa manera redactar el contrato para que
sea firmado por ambas partes. 
 2 Inscribir o registrar: en este paso, se debe registrar en la oficina del
Registro Público la escritura del inmueble, en la región en donde este se
encuentra porque allí también se hará el traspaso del antiguo propietario al
nuevo propietario.  
 3 Vigencia del contrato: la vigencia del contrato es permanente ya que al
momento de firmarlo se hace el traspaso de un propietario a otro y de esta
 manera, el inmueble pasa a formar parte del patrimonio del comprador,
inhabilitando al titular anterior a realizar cualquier tipo de transacción con el
inmueble.  
 4 Impuestos: antes de comprar el inmueble o al hacerlo se debe tener en
cuenta que existe la obligación de pagar el ISR (Impuesto Sobre la Renta) y
que está a cargo del vendedor y por otra parte, debe pagarse el Impuesto
Sobre Adquisición de Inmueble (ISAI) que está a cargo del comprador.  


Cuáles son los tipos de contrato de compraventa?

Los contratos de compraventa varían entre sí dependiendo del acuerdo al que se haya
llegado y estos son los tipos que existen: 
 Con pacto de retracto: este tipo de contrato contempla la posibilidad del
vendedor de recuperar aquello que se le ha comprado para lo que,
obviamente, deberá devolver la totalidad del dinero. 
 Compraventa a plazos: el vendedor vende el bien al comprador y éste se
compromete a cumplir el pago en los plazos acordados. 
 Contrato de Arras: el vendedor recibe una seña por parte del comprador así
de esta manera, se da un cierre al contrato. 
 Precio aplazado: en este tipo de contrato, se le permite al comprador
adquirir el bien realizando el pago de manera posterior; fecha que se deberá
establecer entre ambas partes y de manera anterior a cualquier transacción. 
 Compraventa común: es cuando el comprador y el vendedor intercambian
el dinero por el inmueble. El comprador y vendedor se ponen de acuerdo y
se produce el intercambio de la cosa y el dinero.
Contrato de opción de compra
Es un contrato por el que el vendedor concede al comprador el derecho a adquirir un
inmueble durante un determinado plazo de tiempo, con un precio y unas condiciones
concretas.
Promesa de compra y venta
La promesa de compra y venta es un acuerdo jurídico mediante el cual el comprador y el
vendedor establecen el precio y las condiciones de la transacción, pero sin vincularse de
manera definitiva.
Modelos de precontrato
El precontrato conlleva el compromiso de las partes para formalizar la compraventa de la
vivienda en un futuro. Existen diferentes tipos de precontratos: promesa de compraventa,
opción de compra, contrato privado y contrato de arras.
Compraventa de cosas futuras,
compraventa de esperanza
■ Las cosas materia de una obligación deben existir en la naturaleza y ser determinadas o
determinables. Por ello pueden ser cosas que no existen pero tienen capacidad de llegar a
existir, es decir futuras (arts. 1825 y !.826).
■ Comprar una cosa que existirá, sujeta a que exista, una obligación o sujetaa condición o
a plazo. Como contrato podría ser una promesa de contrato.
■ Cuando la compra de cosa futura conlleva un riesgo que se conoce y acepta, es un
contrato aleatorio que se llama compra de esperanza (arts. 2309, 2792 y 2793).

3.2 contrato de Permuta:

Un contrato de permuta es aquel mediante el cual las partes se

comprometen a intercambiar una cosa.
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a
dar una cosa por otra. Se observará en su caso lo dispuesto en el artículo
2250.

Artículo 2327 del Código Civil

■ Es uno de los contratos más antiguos, anterior a la moneda. También se le

llamatrueque.

■ Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una
cosa aotro o a transmitir un derecho (art. 2327).

Art. 2327. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los conb·atantes
se obliga a dar una cosa por otra. Se observará en su caso lo dispuesto en el
artículo 2250.

Elementos de validez

Capacidad

■ Aplican las reglas generales de Ja capacidad.

Contrato de permuta 33

■ Se aplican también las limitaciones o ilegitimidades que se dan en la

compraventa.

Vicios del consentimiento

■ Es fácil en este contrato que se dé la figura de la lesión, pues es más posible

quese dé el abuso de la miseria, inexperiencia o necesidad por la dificultad de
lijar elvalor de las cosas. El vicio subjetivo se facilita por la dificultad de la
valuación objetiva.

■ Asimismo el error, dolo o mala fe pueden presentarse más fácilmente.

Forma

■ Se aplican las mismas normas que en la compraventa:

• Muebles: libre de formas; es consensual.

• Inmuebles: escritura pública arriba de 365 salarios mínimos generales del
Distrito Federal.

Derechos y obligaciones de las partes

■ Se les designa permutantes.

■ Ambas partes deben ser consideradas como vendedores.

■ Tienen que transmitir la propiedad.

■ Deben entregar la cosa permutada.

■ Tienen las obligaciones del comprador en cuanto:

• Al recibo de la cosa.

• Al pago de gastos.

■ Permuta de cosa ajena (2328):

• Se aplica la cláusula non adimpleti contractus.

• El que recibió la cosa ajena debe devolverla y se libera de entregar la que él

tiene obligación de dar.

■ Evicción (art. 2329):

• El permutante que sufre la evicción de la cosa que recibió tiene dos opciones:

a) reivindicar la cosa que dio, o

b) exigir su valor más daños y perjuicios.

• Lo anterior se entiende sin perjuicio de un tercero adqulrente oneroso de

buena fe (art. 2330).

Características del contrato de permuta

Las principales características del contrato de permuta sin las siguientes:

Es un contrato consensual: Las partes se obligan a transmitirse los

respectivos bienes o derechos objeto del contrato. Su formalización requiere la
voluntad explícita de las partes.
Es oneroso: La prestación de cada una de las partes del contrato es causa de
la correspondiente contraprestación, es decir, ambas partes tienen
obligaciones y ventajas económicas recíprocas.

Es bilateral y recíproco: Genera derecho y obligaciones para ambas partes;

entregar una cosa o derecho por otro.

Es traslativo de dominio: El contrato se consuma cuando se entrega el bien o

derecho. Esta entrega supone la transmisión de la propiedad de lo permutado.

Objeto del contrato

El objeto del contrato puede ser un bien o bienes muebles o inmuebles o

derechos (usufructo, herencia, etc.), que les partes se obligan a intercambiarse
mutuamente. Únicamente se requiere la capacidad suficiente de las partes
contratantes, su voluntad manifiesta y el acuerdo de los bienes o derechos a
intercambiar.

Según el objeto, existen tres tipos de contrato de permuta:

Permuta de bienes inmuebles (casas, pisos, apartamentos, locales, etc.).

Permuta de bienes muebles (vehículos o cualquier producto físico).

Permuta de derechos o servicios (de créditos, de sucesión hereditaria, de

usufructo, etc.).

¿Qué partes están implicadas en el Contrato de Permuta?

Las personas que intervienen en el contrato de permuta son

denominadas permutantes o copermutantes, ya que ambos ocupan la
misma posición frente al vínculo que les une y los dos tienen los mismos
derechos y obligaciones resultantes del contrato.

Ambas partes de un contrato de permuta tienen las siguientes obligaciones:

 Transferir la propiedad de los bienes o derecho permutados.

 Entregar el bien o el derecho, para que ocurra la transferencia de la
propiedad.
  Responder de los vicios ocultos (los problemas o carencias que tenga el
bien o derecho permutado).
 Garantizar una posesión pacífica.
 Responder en caso de evicción (la evicción una situación jurídica por la
que se produce la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su
adquiriente, en virtud de sentencia judicial o administrativa).
 Pagar la parte que corresponda por Ley de los gastos de escritura y
registro, salvo si pacta lo contrario.
 Pagar los impuestos que correspondan por Ley.

Tipos de contrato de permuta y diferencias entre ellos

A lo largo de la entrada ya hemos podido ver que existen diferentes tipos de

contrato de permuta. Veamos ahora algunos de ellos.

-Solar por obra futura

El contrato de permuta de un solar a cambio de obra futura es una
modalidad bastante habitual del contrato de permuta. En este tipo de contrato
el propietario del solar cede el mismo a promotor inmobiliario a cambio de
que este edifique sobre el solar y le entregue cuando estén construidos
determinados pisos o locales previamente convenidos.

-Inmuebles
La permuta de inmuebles o viviendas se produce cuando se intercambian
propiedades con valores comerciales equivalentes. Este contrato puede
producirse entre particulares exactamente igual que un contrato de
compraventa. Es un contrato sencillo, pero debe contemplar los siguientes
requisitos:

 Que los inmuebles tengan un valor equivalente.

 Se debe reflejar el valor de los inmuebles.

 Entrega de los bienes.

 Entrega mutua de los documentos relativos a la propiedad del inmueble

que cada una de las partes transfiere.
  Si hay hipoteca, el banco deberá aprobar una nueva hipoteca en
nombre del nuevo titular.

 Cancelación de los recibos de agua y energía eléctrica hasta la fecha de

celebración del contrato.

 Comprobante del pago del último impuesto previo a la fecha del

contrato.

 Acudir al notario para formalizar la correspondiente escritura en el

Registro de la Propiedad.

 Responder de los vicios ocultos, defectos de construcción, estéticos, etc.

Fincas rústicas
El contrato de permuta de fincas rústicas se produce cuando se produce un
“intercambio” de este tipo de fincas. Siguen la misma regulación que el resto
de contrato de permuta, pero con la particularidad de que pueden quedar
exentas de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
o del IVA, siempre que sean permuta voluntarias de fincas rústicas autorizadas
por la Administración y uno de los permutantes sea titular de una explotación
agraria prioritaria y la permuta tengan alguna de estas finalidades:

 Eliminar parcelas enclavadas.

 Suprimir servidumbre de paso.

 Reestructurar las explotaciones agrarias.

Además, también se debe tener en cuenta la existencia de un posible
arrendatario en la finca rústica, que podría tener derechos de tanteo y retracto
sobre la finca.

Financiera
Una permuta financiera, también conocida como swap, es un contrato por el
que dos partes de comprometen a intercambiar una serie de cantidades de
dinero en fechas futuras. Estos intercambios de dinero suelen estar
referenciados a tipos de interés, denominados IRS (Interest Rate Swap), aunque
también se puede considerar un swap cualquier intercambio de dinero
referenciado a variables observables.
El objetivo de este tipo de permutas es reducir el riesgo de tipo de cambio de
divisas o de tipos de interés.

Esperamos que esta entrada sobre el contrato de permuta os haya resultado

utilidad para saber cuándo y cómo usar este tipo de documento.