Derecho Romano Lic.

Ada María Fúnez

DERECHOS REALES SOBRE COSAS AJENAS.

“Iura In Re Aliena”.

Podemos dividir a los “iura in re aliena” (derechos sobre la

cosa ajena) en dos grupos:
1. Derechos reales de disfrute entre los que están:
a. Las servidumbres reales o prediales
i. Usufructo
ii. Uso
iii. Habitación
iv. Operae Servorum
b. Las servidumbres personales
c. Las enfiteusis
d. La superficie
2. Derechos reales de garantía; entre los que se encuentra
a. La prenda
b. La hipoteca
Estos últimos (la prenda y la hipoteca) se caracterizan por ser derechos
accesorios, es decir que existen en virtud de uno principal.
DERECHOS REALES DE DISFRUTE

La servidumbre
Características Generales de las Servidumbres.
1) Toda servidumbre disminuye el derecho naturalmente absoluto del
propietario de la cosa sirviente. De aquí se pueden deducir claramente dos
consecuencias de las servidumbres:
a. Ninguno puede tener servidumbre sobre su propia cosa (“nemo ipse
sibi servitutem debet”)
b. La servidumbre no se presume, el que la reclama debe probarla
(“...sed si te servitutem habuisse non probetur...”)
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2) La servidumbre no puede consistir en una simple disminución de los

derechos de un propietario, debe aprovechar a un tercero.

3) La servidumbre no podrá conferir ninguna ventaja que no esté

naturalmente comprendida en el derecho de propiedad.

4) Una vez establecida, la servidumbre constituye una relación definida e

invariable entre la cosa sirviente y el fundo o la persona a quien le
pertenece.
Las servidumbres prediales son Las servisumbres personales son
perpetuas, por ser indefinida la temporales, limitadas a la vida de su
duración de los inmuebles titular
cuando un fundo sirve a otro fundo, el titular de una servidumbre
las servidumbres que entre ellos personal no puede darla aun tercero
existen se mantienen aun cuando
cualquiera de los fundos se venda

Las Servidumbres Reales o Prediales.

Características:
1. Una servidumbre predial no puede tener por objeto restringir los
derechos de un propietario sin beneficio para el otro fundo; debe
procurar utilidad al fundo dominante.
2. La servidumbre predial no existe más que en beneficio de un fundo,
su extensión está determinada por las necesidades del fundo
dominante.
3. Una vez constituida la servidumbre predial, nada se opone a que
tenga una duración igual a la de los inmuebles, de donde es
naturalmente perpetua.
4. Las servidumbres reales o prediales son indivisibles, la partición de
alguno de los fundos no modifica a la servidumbre.
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Extinción de las Servidumbres.

Las servidumbres reales o prediales pueden extinguirse:
1. Por la renuncia, que para que operara
debía ser hecha por “in iure cessio”.
2. Por la confusión o reunión de los dos
fundos en un mismo propietario, por la
regla ”nulli res sua servit” (no hay
servidumbre sobre cosa propia).
3. Por el no uso de dos años en la época clásica y bajo Justiniano de
diez y de veinte años.
4. Por la pérdida completa del fundo dominante o del sirviente cuando
es definitiva o ha pasado el plazo de la extinción.
La extinción de la servidumbre hace desaparecer la restricción impuesta a
la propiedad del fundo sirviente, que recobra su libertad natural.
Servidumbres Personales.
Las servidumbres personales son aquellas que están establecidas en
beneficio de una persona, son necesariamente temporales, su más larga
duración se mide por la vida de la persona a la que pertenece; tratándose
de personas morales, cuya duración podría ser indeterminada, la
servidumbre personal establecida en su
beneficio no podía durar más de cien años,
ya que es el término de vida de un hombre
longevo.
Entre las servidumbres personales
encontramos cuatro:
1. El usufructo, que es la más
importante de todas
2. El uso
3. La habitación
4. “operae servorum” (los servicios o trabajos de los esclavos).
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1. El Usufructo.
Justiniano en sus “Instituciones” define el usufructo como el derecho de
usar y de disfrutar la cosa de otro sin alterar su substancia, en efecto este
derecho se ejerce sobre una cosa corporal que, destruida, entraña
necesariamente la pérdida del derecho. Cuatro ideas se desprenden de
ella:
1) El usufructo gravita sobre una cosa ajena (“ius in re aliena”).
2) Como la propiedad, de la cual es un desmembramiento, no se ejercita
sino sobre cosas corporales.
3) Comprende el “ius utendi” en toda su plenitud y el “ius fruendi” o derecho
de recoger los productos calificados como frutos; pero excluye el “ius
abutendi”, de donde se sigue que no puede
haber usufructo sobre cosa que no podemos
usar sin consumirlas, como el vino, el trigo, el
dinero, etc. El “ius abutendi” queda en poder
del propietario, quien es considerado como
nudo propietario, pues su propiedad está
destituida de sus principales atributos.
4) El usufructo no subsiste más que “salva rerum substantia”, pues termina
si la cosa perece.

El usufructo está considerado como divisible, por lo que puede ser

constituido y extinguido en parte.
Constitución y Extinción del Usufructo.
Haciendo mención al antiguo derecho civil, el usufructo se constituye tanto
por “translatio” como por “deductio”, por los mismos modos y según las
mismas reglas que las servidumbres prediales, bajo la sola reserva de que
no podrá ser transferido por “mancipatio”. De todos esos modos, el usado
con mayor frecuencia es el legado “per vindicationem”, porque el propietario
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consiente mejor en despojar del goce del bien al heredero que despojarse
él mismo durante su vida.
Extinción del Usufructo.
Cuando se extingue el usufructo el nudo propietario recobra el pleno y
entero goce de su bien. El usufructo se termina:
1) Por la muerte de su titular.
2) Por la expiración del tiempo fijado, pues es esencialmente temporal.
3) Por la “capitis diminutio” del usufructuario.
4) Por la renuncia del usufructuario en beneficio del propietario.
5) Por el no uso de un año para los muebles y dos para los inmuebles, bajo
Justiniano por diez años entre presentes y veinte entre ausentes para los
inmuebles.
6) Por consolidación o adquisición de la nuda propiedad por el
usufructuario, por la aplicación de la regla “nulli res sua servit (“no hay
servidumbre sobre cosa propia”).
7) Por la “mutatio rei”, es decir, por todo acontecimiento que destruya la
cosa o que la transforme.
2. El Uso.
El uso no es otra cosa que el “ius utendi” entero, esto es, el derecho de retirar de
una cosa todo el uso de que pueda ser susceptible, pero sin percibir ningún fruto.
El usuario debe ejercer por sí mismo su derecho, pero cuando usa una casa
puede ocuparla con su familia, mas no venderla, ni alquilarla o ceder
gratuitamente el ejercicio de su derecho.
3. Habitación.
El derecho de habitación se confundía con el uso de una casa, pero la
jurisprudencia lo clasificó aparte como un derecho original. Las reglas que lo
distinguen del uso son:
1) no se extingue ni por el no uso, ni por la “capitis deminutio” de su titular, pues
consiste más bien en un hecho, que en un derecho;
2) El que tiene este derecho puede rentarlo.
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4. “Operae servorum” (los trabajos de los

esclavos).
Es el legado que tenía por objeto aprovecharse de los
trabajos de un esclavo y también de alquilarlos. Cuatro
diferencias lo distinguen del derecho de uso:
1) Comprende la facultad de rentarlo;
2) No se extingue ni por el no uso, ni por la “capitis deminutio”;
3) Se extingue por la “usucapio”;
4) Es transmisible a los herederos. Estas dos últimas características dan a esta
servidumbre un carácter anormal.
LA SUPERFICIE.
La superficie es uno de los derechos reales pretorios que permite gozar a
perpetuidad o a largo plazo una construcción hecha sobre el terreno de otro, a
cargo de pagar una retribución al propietario. Este derecho es transmisible “inter
vivos” y “mortis causa”. Aquí los intérpretes ven una propiedad distinta de la del
suelo, por tanto, es una derogación al principio “superficies solo cedit” ( la
construcción accede al suelo), aunque debe considerársele como una servidumbre
de una naturaleza particular que paraliza la aplicación de este principio si
derogarlo teóricamente.
El Estado y las ciudades acostumbraron rentar a perpetuidad o a largo plazo
ciertos terrenos a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y de
disfrutarlas, mediante el pago de una pensión. Este uso fue seguido por los
particulares, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un
verdadero derecho real, el derecho de superficie.

La Enfiteusis.
Concepto.
La “emphyteusis” es un derecho real, transmisible,
que consiste en el más amplio disfrute de un fundo
ajeno. Este disfrute fue tan extenso que los
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comentaristas lo designan con la denominación de dominio útil, llamado dominio

directo al reservado al dueño del fundo.
LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

Concepto.
Son llamados así porque son constituidos a favor de un acreedor para reforzar el
cumplimiento de la obligación por parte del deudor, asegurándole su cumplimiento
al conceder al acreedor ciertas facultades sobre pertenencias del mismo deudor.
El acreedor tiene sobre esas acciones reales para perseguirlas en manos de quien
se encuentren, para hacerse poner en posesión de ellas. Los derechos reales de
garantía son derechos accesorios, se adhieren a una obligación cuyo
cumplimiento garantizan. Estos derechos no tuvieron un gran desarrollo, pues los
romanos prefirieron la garantía personal. Los derechos reales de garantía son la
prenda y la hipoteca, pero les precede la enajenación con fiducia.
La fiducia.
La “fiducia cum creditore contracta” (contrato de buena fe con el acreedor) implica
la venta de una cosa por “mancipatio” o por “in iure cesio”, que hace el deudor al
acreedor para garantizarle el cumplimiento o pago de su crédito, seguido por un
pacto de “fiducia” (de buena fe) por medio del cual el acreedor se compromete con
el deudor a retransferirle, una vez que se le haya pagado, la propiedad de esa
misma cosa. Por virtud de esta operación, el acreedor se hace propietario de la
cosa, que retendrá hasta ser pagado, pudiendo reivindicarla aun contra el deudor;
en el caso de no ser pagado, puede venderla para recuperar su crédito y dar el
excedente, si lo hay, al deudor.
La enajenación con “fiducia” presentaba graves inconvenientes para el deudor: le
quitaba el uso del objeto y lo exponía a recuperarlo deteriorado por el hecho o
negligencia del acreedor, más aun, lo exponía a perderlo si el acreedor lo vendía
antes del vencimiento; además, no podía emplear el objeto para conseguir más
préstamos. El acreedor podía dejar el objeto en manos del deudor, pero era en
arrendamiento o a título de precario, siendo éste revocable a voluntad y aquél no
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impedía que el acreedor pudiera vender el objeto, teniendo el deudor sólo la

acción “personal fiduciae” (de buena fe) contra el acreedor.
El “Pignus” o prenda
“Pignus” o prenda, viene de puño, pues lo que se da en prenda generalmente se
entrega con la mano, por lo que piensan algunos que la prenda sólo se puede
constituir sobre bienes muebles. La prenda es otro de los derechos reales de
garantía que se contrae no sólo con la entrega o tradición del objeto, sino también
con la mera convención de las partes.
Como la prenda se constituía para garantizar al acreedor el cumplimiento de una
obligación, se convenía entre las partes que en el caso de no ser pagado el
acreedor, éste podría vender el objeto, pero no podía ser forzado a venderlo si no
quería. Cuando no se ha convenido que el objeto pueda ser vendido, el acreedor
puede venderlo, pero previamente debe instar al deudor tres veces para que le
pague. Con el producto de la venta el acreedor se paga lo que le era debido,
debiendo devolver el excedente al deudor (“hyperocha”) o demasía. Cuando el
acreedor recibe el importe de su crédito de manos del deudor, debe restituir el
objeto que recibió en prenda.
“Anticresis”.
Relacionada con la prenda está la “anticresis”, pacto en virtud del cual el deudor
autorizaba a que el acreedor se sirviera del bien y los frutos obtenidos los aplicara
al pago de los intereses y satisfechos éstos, a la suerte principal.
La prenda se extingue cuando el deudor hace el pago al acreedor.
La Hipoteca.
La hipoteca es favorable tanto para el deudor como para el acreedor; para el
deudor porque “no pasa al acreedor ni la
posesión” del objeto, quedando éste en poder
del deudor, quien podrá servirse de él y
ofrecerlo en garantía de ulteriores créditos; es
conveniente la hipoteca para el acreedor,
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porque para la persecución (del objeto) se da al acreedor una acción real.

La hipoteca es un derecho real que gravita sobre un bien afectado al cumplimiento

de una obligación. Grava a una cosa en lugar de gravar a una persona. Por la
hipoteca se tiene un derecho real sobre el objeto que garantiza el crédito y da al
acreedor un derecho de preferencia por el cual escapa al concurso de los
acreedores, se paga con el objeto afectado a su crédito. El acreedor tiene también
el derecho de persecución sobre el objeto para que éste le sea entregado de
manos de quien lo tenga, desconociendo las enajenaciones y constituciones de
derechos reales posteriores al nacimiento de la hipoteca; finalmente, el acreedor
tiene el derecho de vender la cosa gravada (“ius vendendi” o “ius distrahendi”).

Para que la hipoteca pueda constituirse se necesita:

a) La existencia de una deuda, pues la hipoteca no es más que un derecho
accesorio;
b) La cosa hipotecada debe ser objeto de venta, pues el derecho de preferencia
que otorga se ejerce sobre el precio;
c) El constituyente debe de ser propietario de la cosa y capaz de enajenar, pues
es uno de los fines de la hipoteca llegar a vender, en caso de que no se pague al
acreedor.
Constitución de la Hipoteca.
La hipoteca puede originarse por:
a) Pacto. El acuerdo entre las partes bastaba para crear el
derecho real de hipoteca; se trata de un pacto sancionado
por el derecho pretorio (“pactum vestitum”).
b) Testamento. El de “cuius” utilizaba este modo de constituir la
hipoteca sobre alguno de los bienes hereditarios, cuando
deseaba garantizar a su legatario una renta vitalicia o una
pensión alimenticia.
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Hipotecas Tácitas. Las hipotecas tácitas son aquellas que la ley crea
directamente, de ordinario por interpretación de la voluntad de las partes, o por
favor hacia un acreedor incapaz.
Tiene una hipoteca tácita especial:
1) El arrendador de un fundo rural sobre los frutos y cosechas.
2) La hipoteca del arrendador de una casa sobre todos los muebles y
objetos introducidos a ella.
3) En el derecho Justiniano, la hipoteca de los legatarios sobre los bienes
de la sucesión.
Tiene una hipoteca tácita general:
1) El fisco, sobre los bienes sus administradores y deudores.
2) Los pupilos y los menores de veinticinco años sobre los bienes de sus
tutores y curadores; esta hipoteca creada por Constantino, fue extendida
por Justiniano a los locos.
3) La mujer casada y sus herederos, bajo Justiniano, sobre los bienes del
marido para garantizar la devolución de la dote.
Extinción de la Hipoteca.
La hipoteca se extingue por cualquiera d elas siguientes razones:
1. Por pago de la deuda principal.
2. Por la venta de la cosa hecha por el acreedor hipotecario; extingue
así su hipoteca y las posteriores, si las hay, pero no las anteriores.
3. Por la renuncia del acreedor, que puede ser expresa o tácita, como
cuando deja de vender el bien afectado sin ejercer su derecho.
4. Por confusión, es decir, por la adquisición de la propiedad de la cosa
hipotecada por el acreedor hipotecario.
5. Por la pérdida de la cosa hipotecada.
6. Por la prescripción extintiva de cuarenta años que es la más larga
duración de la acción hipotecaria, según disposición del emperador
Justino.
Por las “praescriptio longi temporis” cuando el bien hipotecado está en manos de
un tercer adquirente de buena fe y con justo título con relación al acreedor
hipotecario, puede oponerle esta “praescriptio a su acción hipotecaria.