“Año del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DEL PERÚ

TAREA SEMANAL 10

TEMA:

“Equivalente a la SUNARP en otro país”

CURSO:

DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

DOCENTE:

BORIS ANTONIO VILCA GUTIERREZ

ALUMNO:

Pocohuanca Guzmán, Alejandra

AREQUIPA-PERÚ

2022

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 INFORME Nº 002-2022-UTP

A : Vilca Gutiérrez Boris Antonio

Docente del curso Derecho Registral y Notarial

De : Pocohuanca Guzmán Alejandra

Asunto : Equivalente a la SUNARP en otro país

Fecha : 2022/06/10

INTRODUCCIÓN

Para desarrollar sobre el sistema registral, debemos comenzar señalando las disposiciones que
regula a cada sistema de los países que vamos a analizar en este caso será sobre Perú, España y
México. El Perú por medio de la Ley 26366; en 1994, crea el Sistema Nacional de los Registros
Públicos y de la Superintendencia de los Registros públicos a través de esta disposición legal se
unifica e integra los procedimientos de gestión de los registros, principios y precedentes
registrales de manera que la función registral sea aplicada de misma manera en todo el territorio
peruano, esa actividad se encuentra sujeta a la SUNARP organismo que garantiza la inscripción,
publicidad y seguridad jurídica en los registros públicos para lograr su función puede establecer
políticas o mecanismos dirigidos a la mejora de inscripción y publicidad de títulos (1994). Sin
embargo, por medio de la Ley 31309; en 2021, se modifica la anterior disposición legal y se crea
la Ley para la modernización y el fortalecimiento de los servicios de la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos, por medio de esta norma se otorga medidas de seguridad jurídica a
favor de quienes realizan actos jurídicos utilizando información de los registros públicos (2021).
Por otro lado, el sistema registral español en 1946 estableció la Ley hipotecaria que reúne
disposiciones dirigidas a la inscripción de actos y derechos reales relacionados al dominio, de
igual manera la inscripción está dotada de publicidad al que pueden acceder a través del libro
de registro, el organismo que representa a los registradores es el Colegio de registradores de la
Propiedad y Mercantiles de España sin embargo, la autoridad que está a cargo de la
administración de los registros es la Dirección general de los registros y del notariado (1946).
Finalmente, tenemos al sistema registral de México, en 1988 por medio del Reglamento del
registro público de la propiedad del Distrito Federal se crea su registro público, este organismo
está a cargo de realizar la función registral en base a la fe pública en consecuencia, se encarga
de dar publicidad a los actos jurídicos frente a los terceros interesados (1988). Sin embargo, a

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diferencia de Perú y España el sistema registral de México no es uniforme lo que implica que
cada estado tiene su propia legislación y reglamentos sobre el registro público.

De esta manera es cómo surge cada sistema de registro en determinados países lo que nos
permitirá analizar e identificar los servicios en general partiendo desde la normativa, calificación
registral, organización del registro, situaciones jurídicas inscribibles entre otras.

1. Sistema Registral de Perú

1.1 Derechos posibles de inscribir en el registro de propiedad

Aquí solo pueden ser inscritos los derechos reconocidos por la Ley, estos derechos están
ligados con lo contenido en la esfera real del derecho, ya que el art. 2019 del Código
Civil, admite que todo derecho real será inscribible en el lugar donde se ubique el bien.
Estos actos permitidos por ley y regulados con el artículo mencionado son: Los contratos
que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales
sobre inmuebles”; contratos y pactos de opción, propiedad y retroventa; poderes,
restricciones y facultades simples como especiales; contratos de arrendamiento;
embargos, demandas, sentencias y resoluciones que determinen la inamovilidad de un
bien.

1.2 Técnicas Registrales

Todo se hace por medio de folios reales, en los cuales solo se puede realizar la
inscripción de derechos reales, conservando una copia en los archivos de la sede
registral, todo ello alimentando la fuente de información de nuestro sistema registral.
Dentro de este archivo se tiene a los asientos definitivos y a los asientos temporales. Las
inscripciones pertenecen al grupo de los asientos definitivos, mientras que a las
anotaciones preventivas, determinadas, indeterminadas pertenecen al grupo de los
asientos temporales.

1.3 Formas por las cuales los inmuebles acceden por primera vez al Registro

 Prescripción adquisitiva: Se aplica a ciertos tipos de propiedad rural ubicada en áreas

agrícolas o afines, debido a su propio mecanismo o particularidad, el estado ha
considerado disposiciones para obtener la propiedad a través de agencias
administrativas o entidades públicas.
 Prescripción judicial: Mediante la prescripción en materia de bienes muebles e
inmuebles, ya sea de buena fe o dolosa. Este tipo de regulación se aplica tanto a la

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 propiedad rural (registrada como propiedad rural pero que no forma parte de la
agricultura o áreas relacionadas) como a la propiedad urbana.
 Prescripción Notarial: Se utiliza para propiedad urbana con o sin edificación. A tal
efecto, el notario tiene derecho a tramitar el plazo de prescripción para la
adquisición de bienes inmuebles bajo la condición de diez años de titularidad
continua, pacífica y pública como titular.

1.4 Organización de la actividad Registral

La entidad reguladora de estas actividades registrales es la Superintendencia Nacional

de los Registros Públicos – SUNARP, la cual está dentro de la dependencia del Poder
Ejecutivo.
Dicha entidad tiene 178 oficinas descentralizadas en todo el territorio peruano. Ante
cualquier controversia y problema originado dentro de la actividad registral se tiene al
Órgano de Segunda Instancia Administrativa Registral - Tribunal Registral.

1.5 Sistema de trasmisión de la propiedad

Toda trasmisión de derecho real nace de la voluntad (consentimiento del propietario).

Ello no aplica al sistema de título y modo además que la naturaleza de la constitución de
los derechos reales bajo este contexto es declarativa. Todo ello en concordancia con lo
que estipula el Código Civil en su artículo 923 pues detalla que “la sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición
legal diferente o pacto en contrario” (Código Civil, 1984), agregando que el propietario
tiene “el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien;
debiendo ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
Derecho Civil Patrimonial” (Sunarp Servicios en Linea, 2021)

1.6 Objeto de la actividad Registral

Los documentos que acceden al sistema registral son aquellos de naturaleza registral
pública con excepciones. Dentro de estos actos:

 Aquellos títulos adquiridos por trasferencia legal u originaria.

 Se le denomina comunidad de bienes a aquellos títulos registrales que
contienen el dominio sobre bienes adquiridos dentro de la sociedad conyugal.
 El carácter constitutivo del derecho real de hipoteca accede al derecho registral
 La disposición que ejecuten hipotecas acceden a esta actividad registral solo por
mandato de la entidad judicial.

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1.7 Calificación Registral

De acuerdo al artículo 31 del TUO del reglamento General de los Registros Públicos
menciona que la calificación se trata de una evaluación de títulos para registrarlos, en
consecuencia, la puede realizar el registrador y el tribunal registral, ya sea en primera y
en segunda instancia, la actuación de estos entes es de manera independiente, personal
e indelegable (Sunarp, 2012).

Dentro de los alcances que posee la calificación registral, se determina dentro del TUO
del reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 32, se base a la idoneidad
de los títulos y asientos de inscripción y conjuntamente los antecedentes registrales. Por
otro lado, se termina que se observaran los inconvenientes que se encuentren en la
partida o títulos pendientes. De tal manera que se revisara si el acto es válido y cumple
con los requisitos establecidos, también se determinara si el notario o funcionario que
autorice el titulo sea competente. Así mismo se examinará si los otorgantes tienen de la
capacidad de realizar dicho acto en razón del título, partida registral y sus antecedentes.
De observarse alguna incongruencia; con respecto a los asientos registrales que eviten
la inscripción del título, se realizara la rectificación de los mismos (Sunarp, 2012).

1.7.1 Tacha u observación del documento:

El registrador solo podrá realizar la observación del documento presentado cuando

exista incongruencia de la partida registral que evite la inscripción del título o si el título
tuviera algún defecto subsanable. De tal manera que el registrador señalará el monto
del mayor derecho de inscripción materia de rogatoria, pero si el inconveniente fuera
en base de la falta de inscripción, se podrá subsanar con ampliación de la rogatoria del
título (Iberoreg, 2021) En caso el registrador realice la tacha sobre el título, lo hará
solamente cuando el defecto no sea subsanable, se configure como acto no inscribible,
cuando el asiento de presentación se realice en la oficina registral incompetente, cuando
se falseen documentos, cuando hagan falta documentos como planos, verificación del
área, etc. (Iberoreg, 2021)

1.7.2 Calificación negativa

Si en caso el registrador realice una calificación negativa se podrá apelar o pedir el

reingreso del documento. En caso de apelar, se realizará ante el tribunal registral contra
observaciones, tachas o liquidaciones, mas no se realizará sobre inscripciones. Si se
solicitara el reingreso, se acudirá a la misma instancia que expidió la calificación negativa
para que de aceptarse el pedido de reingreso se pueda subsanar la observación o pago

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 del mayor derecho registral el que se admitirá hasta el sexto día, antes del vencimiento
del asiento, puesto que vencido el plazo se tendrá por rechazado definitivamente
(Iberoreg, 2021).

1.7.3 Inscripción de documentos extranjeros y de origen judicial

De los documentos extranjeros se podrán inscribir siempre y cuando sean actos

inscribibles de acuerdo a nuestra legislación peruana. Su presentación deberá realizarse
en español, correctamente legalizado, para después poder evaluar su validez en base al
Código Civil Título I y III del Libro Por otro lado de los documentos judiciales será de
responsabilidad del magistrado mediante el mandato judicial para realizar el registro
(Iberoreg, 2021)

1.8 El procedimiento registral

De acuerdo a nuestra legislación se determina que el procedimiento sobre la inscripción

de un título es no contencioso. No admite a terceros cuando el procedimiento está en
marcha, más si se admitirá a funcionarios para formular oposición en concordancia con
la Ley 30313.Por último se pondrá le pondrá fin al procedimiento por una tacha,
inscripción o la aceptación del desistimiento de la rogatoria (Iberoreg, 2021).

1.9 Inscripción en el registro de Propiedad

Las inscripciones se realizan bajo la presunción de validez en base a la fe pública. De tal

manera que el asiento registral se presumirá cierto mientras no se declare su invalidez
y se cancelará cuando se verifique el falseo de documentos o suplantación de identidad.
En caso del tercero de buena adquiera a título oneroso el derecho del vendedor, el cual
tenía plena facultad para realizarlo se presumirá su buena fe si no se logra comprobar el
conocimiento de la inexactitud del registro (Iberoreg, 2021).

1.10 Servicios y consultas en línea

A fin de incrementar la protección al ciudadano, la plataforma web de Sunarp se

encuentra en constante renovación, de acuerdo a la actual situación del país, de tal
manera que, para contribuir al desarrollo formal y ordenado del país, en pro de la
virtualización de sus trámites, se tiene a los siguientes:

a) Certificado literal de partida registral. - Emite de forma totalitaria o parcial los

documentos del título o la partida registral de un bien o derecho debidamente
inscrito en Sunarp, para solicitarlo se requiere que el interesado posea un usuario

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 y contraseña en la plataforma de SPRL. (Oficina General de Comunicaciones,
2021)

b) Sociedades por Acciones Cerradas Simplificadas. - Bajo este servicio se podrá

crear SACS, mediante el SID Sunarp, con el certificado de firma digital. Es así como
se podrá crear SACS de manera sencilla y rápida, sin necesidad de una escritura
pública. (Sunarp

Servicios en Linea, 2021)

c) Reserva de preferencia registral de nombre, denominación o razón social. - No es

obligatorio, pero, se recomienda realizarlo para favorecer la inscripción de la
empresa en la Sunarp. Posteriormente con su inicio, el registrador calificara si
existe coincidencia con otro nombre o denominación, o razón social. (Pataforma
Digital Unica del Estado Peruano, 2021)

2. Sistema registral de España

A diferencia del sistema peruano, en el sistema español se aplica el Numerus Apertus o lista
abierta, el cual hace referencia a que se pueda inscribir los actos que las personas
consideren necesario, dando gran relevancia a la autonomía de la voluntad. Es decir, que
se puede inscribir ciertos actos que no están en una ley específica, ya que el sistema español
se adapta de acuerdo a las circunstancias y a los constantes cambios de la realidad.

“Art. 2 de Ley hipotecaria

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

(…) Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan,

modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis,
hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. (…)” (Ley
Hipotecaria, 1946)

Respecto al modelo de conformación de los asientos registrales se adopta el “folio real” al

igual que el sistema peruano. El folio real, es el documento que acredita la existencia de un
inmueble, el cual contiene información relevante sobre el bien. Por otra parte, la técnica
de incorporación de la información al registro que utiliza el sistema español, es por
inscripción y los tipos de asientos que existen son las inscripciones, anotaciones
preventivas, notas marginales y cancelaciones; el primero es el asiento principal y
definitivo, es el más importante ya que la inscripción es prueba y título legítimo de un bien

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 haciendo referencia a que al derecho real que en principio está constituido y, por ende,
debe ser reconocido. El segundo tipo de asiento, se refiere a las medidas cautelares, por lo
tanto, este tipo de asiento está enfocado a asegurar que cuando haya una sentencia
condenatoria, esta pueda ejecutarse en iguales circunstancias que cuando se inició el
proceso judicial. En relación a las notas marginales, se refiere a un asiento accesorio que se
extiende al margen del asiento de presentación.

“Articulo 435. - Al margen del asiento de presentación se extenderá, el mismo

día, una nota análoga a la extendida al pie del documento.

Cuando al margen del asiento de presentación no haya espacio suficiente para

extender la nota se continuará ésta al margen de otro u otros asientos de
presentación en los que sea posible, cuidando de expresar con detalle la
continuación y procedencia de la nota, de forma que no pueda confundirse con
la correspondiente a otros asientos.” (Reglamento Hipotecario, 1947)

Finalmente, las cancelaciones hacen referencia a la extinción de un asiento que ya estaba

inscrito, es decir, se extingue el derecho a que se refería el asiento cancelado, estas pueden
ser parciales o totales, respecto a las totales el artículo 79 de la ley hipotecaria indica lo
siguiente:

“Artículo 79. Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total

de las inscripciones o anotaciones preventivas:

Primero. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.

Segundo. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
Tercero. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
Cuarto. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos
esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.” (Ley Hipotecaria, 1946)

2.1 Web registral

Respecto a la web de España, al igual que la web de Perú (Sunarp) tiene diferentes
funciones enfocadas en los registros de la Propiedad, Registro Mercantil y registro de
Bienes Muebles, mientras que en Perú tiene los registros de Personas naturales, Propiedad
inmueble, Personas jurídicas y Bienes muebles. En el sistema español, respecto a los
registros de la propiedad, hace referencia a la inscripción de los actos que afecta a la
propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, estos pueden ser de titularidad

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 pública o privada mientras que, en la web del sistema peruano, comprende las
inscripciones de todos los actos y contratos relacionados a bienes inmuebles registrables.

En relación al Registro Mercantil, en España se dan diferentes solicitudes y trámites

frecuentes como la norma informativa mercantil, depósito de cuentas y las diferentes
certificaciones como certificación de un cargo determinado, de vigencia y de cargos, de
poderes, de estatutos sociales, de reglamento de consejos, etc. Ello se solicita a través de
una búsqueda previa de la sociedad a través de la denominación social o el NIF que para
ello es imprescindible la identificación con certificado electrónico para los usuarios
esporádicos. En el Perú con la primera inscripción, la organización adquiere personalidad
jurídica, y surge la persona jurídica como centro de imputación de derechos y obligaciones.

Finalmente, respecto a los registros de Bienes Muebles, en España las solicitudes y trámites
más frecuentes en su página web son la nota simple, Consulta del Registro de Condiciones
Generales y Descarga de Modelos, mientras que en el Perú debe cumplir con tres
características (deben ser tangibles, que se puedan trasladar; y que, en su traslado, no
pierdan su integridad o funcionalidad.) Ello se subdivide en:

− Registro de propiedad vehicular

− Registro mobiliario de contratos

− Registro de naves y aeronaves

− Registro de embarcaciones pesqueras y buques. (SUNARP, 2021)

3. Sistema registral de México

El sistema de registros dentro de México es descentralizado, esto en aspecto de que cada

estado se hace cargo de su jurisdicción permanente, es decir que cada municipio provincial
en cada estado realiza dicha inscripción mientras que única y exclusivamente en la Ciudad
de México conocida como El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal siendo
este un este con características exclusivas de asientos registrales en dicha ciudad, a
diferencia con nuestro país donde existe una entidad nacional descentralizada llamada
SUNARP, para la publicidad de los asientos registrales y el registro de la propiedad muebles
o inmuebles. En ese sentido debemos entender que el manejo o la estructura financiera de
dicha entidad mexicana se determina bajo un presupuesto autónomo si se diera el caso de
las municipalidades o en caso del registro público del distrito federal esta es derivada de la
asignación presupuestal del gobierno central.

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 En ese sentido referimos lo mencionado en el art. Segundo de la Ley de Registral para
CDMX;

Artículo 2.- El Registro Público de la Propiedad es la Institución a través de la

cual el Gobierno de la Ciudad de México, cumple la función de dar publicidad a
la situación jurídica de bienes y derechos, así como los actos jurídicos que
conforme a la ley deban registrarse para surtir efectos contra terceros. El
Registro Público de la Propiedad proporcionará orientación y asesoría a los
particulares y usuarios para la realización de los trámites que tiene
encomendados. Todos los trámites a que se refiere esta Ley estarán disponibles
para su consulta en el sitio de internet del Registro Público de la Propiedad de
forma accesible para los ciudadanos. (Legislatura de la Ciudad de México,
2018).

Dentro del sistema registral mexicano encontramos las materias registrales, dentro de ellos
se tiene al; derecho de Propiedad, Uso, Habitación, Usufructo, Servidumbre, Prenda e
Hipoteca. Dentro del modelo de conformación de los asientos registrales. Se tiene en
cuenta que se usa el Folio real, de otra manera se debe tener en cuenta que la técnica de
incorporación de la información de registro es por inscripción propiamente dicho,
resaltando que dicho documento lo califica el registrador, también vemos los tipos de
asientos que existen tenemos en cuenta las Notas de Presentación; Anotaciones
Preventivas; Inscripciones; Cancelaciones; Rectificaciones.

Ahora bien, respecto a la figura del registrador, entendemos que estos deben ser juristas,
siendo funcionarios públicos de libre asignación en ese caso referimos que;

“Artículo 15.- Con el fin de garantizar que los servidores públicos que presten el
servicio público registral lo realicen con eficiencia, eficacia y certeza, el Jefe de
Gobierno dictará a través del Reglamento, medidas necesarias para
profesionalizar dicho servicio, las cuales tendrán el carácter de obligatorias y
que comprenderán el desarrollo, capacitación profesional del personal,
selección para la prestación del servicio registral, evaluación del desempeño,
normas éticas, obligatoriedad de prestar el servicio y responsabilidad del
personal.” (Legislatura de la Ciudad de México, 2018).
3.1. Procedimiento Registral Mexicano.

El procedimiento es totalmente voluntario, es decir que las personas a cuenta propia deciden
registrar la propiedad después de una venta o demás gravámenes registrales, el mismo

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procedimiento de registro dura entre 1 y 6 meses contados a partir de la fecha de la
presentación del documento con la solicitud de inscripción.

Dentro de los mismos requisitos se refiere al pago de todos aquellos impuestos de la propiedad
en sus respectivas jurisdicciones, mismos que son calculados por los mismos notarios que
realizan las operaciones de traspaso o acciones que valúen la propiedad.

Ahora bien, sobre los mecanismos que rectifican los errores materiales al momento de la
inscripción, el mismo código civil señala que; se podrán rectificar con vista en el testimonio que
se presentó para la inscripción correspondiente, testimonio ulterior del instrumento que dio
origen al asiento a rectificar, o bien copia certificada de la escritura. (Iberoreg, 2021).

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4. Conclusiones

 En general, los sistemas registrales analizados están basados en otorgar seguridad

jurídica sobre la titularidad de determinados derechos, sin embargo, una clara
diferencia entre Perú, España y México es que los dos primeros países tienen una
disposición legal que unifica o integra el procedimiento registral aplicable para toda la
nación por el contrario México tiene disposiciones legales sobre los procedimientos
registrales, pero estas se aplican de acuerdo al Estado en el que se realice el registro.
 Dentro de nuestra legislación peruana el registro se realiza de manera voluntaria y se
realiza bajo la presunción de validez, encasillado dentro de los procedimientos no
contenciosos que no admitirá a terceros, solamente a funcionarios cuando el
procedimiento haya iniciado para formular oposición. Es así como su calificación queda
a cargo del registrador y el tribunal registral, finalizando por una tacha, la inscripción o
la aceptación del desistimiento de la rogatoria. Actualmente cuenta con una serie de
trámites que se pueden realizar por su plataforma virtual, todo ello para que los futuros
trámites sean más sencillos. De tal manera que los ciudadanos podrán realizar consultas
sobre el registro de personas jurídicas o naturales, bienes muebles o inmuebles.
 Como característica del sistema de registro de Perú, se deben considerar los siguientes
puntos: Se trata de un sistema de ejecución para terceros (artículo 2022 del Código
Civil), se basa en dos supuestos: uno es relativo, la legitimidad de lo ofrecido a
inscripción, y el otro es absoluto, la cual contiene las acciones de buena fe registral y
todo proceso de registro debe realizarse a solicitud del interesado.
 En el sistema español existe una visión amplia respecto a la inscripción de bienes
inmuebles, esto debido a que el sistema español reconoce los constantes cambios de la
sociedad, mientras que en el Perú los registros de bienes inmuebles están regulados en
una ley y que solo aquellos que están tipificados son inscribibles. Respecto al sitio web
de España, tiene cierta similitud al sitio web de Perú, ya que ambos sitios permiten el
registro de diferentes actos, además en ambos sitios se brinda información relevante a
los usuarios para que pueda realizar los actos correctamente, evitando contratiempo o
conflictos que puedan perjudicar a los usuarios.
 Que, el sistema registral mexicano no tiene una articulación nacional como si, teniendo
en cuenta que no existe un ente centralizado y especializado en todo el país, por eso es
que solamente en la Ciudad de México existe una oficina de registro de bienes que
solamente funciona en la capital, en las demás zonas o estados del país sus entes pueden
variar, pero se fundan básicamente en los municipios.

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5. Bibliografía
295, D. L. (1984). Código Civil. Lima : Diario oficial "El peruano".

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