PROPIEDAD PREDIAL Y

COPROPIEDAD
PROPIEDAD PREDIAL
• 1.1. Concepto de predio
• El predio (del lat. Praedium: finca o fundo), denominado también
finca, fundo, heredad, hacienda, propiedad territorial, es una extensión
delimitada de terreno rústico o urbano, con edificación o sin ella. El
predio es el bien inmueble por excelencia. Tiene gran relevancia
económica.

Fuente: Torrez Vásquez (2014)

• Extensión del derecho de propiedad
• Artículo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su
derecho.
• La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
• 2.1. El suelo
• El suelo constituye el objeto principal, el asiento por excelencia de la
propiedad territorial. En el plano horizontal la propiedad está
delimitada mediante elementos materiales (hitos, mojones, etc.) que lo
separa de otro predio adyacente perteneciente a otra propiedad privada
o pública.
• Los límites horizontales de un predio se fijan en relación al suelo y
están dados por el área, medidas perimétricas y linderos que los
separan de otros predios colindantes. Se establecen mediante el
deslinde y amojonamiento extrajudicial o judicial.
Fuente: Torrez Vásquez (2014)
• 2.3. El sobresuelo
• El derecho del propietario del suelo se extiende al sobresuelo (aires o
espacio aéreo sobre la superficie) hasta donde le sea útil, siempre que
lo ejerza en armonía con el interés común y dentro de los límites de la
ley. El propietario tiene la facultad de extender en él sus
construcciones hasta los límites máximos permitidos por ley, y puede
también demandar la demolición de las obras del vecino que a
cualquier altura avancen sobre ese espacio o cortar las ramas que lo
invadan.

Fuente: Torrez Vásquez (2014)

• 2.2. El subsuelo
• La propiedad predial se extiende en el subsuelo hasta donde le sea útil
al dueño, siempre que lo ejerza en armonía con el interés común y
dentro de los límites de la ley. Por ejemplo, puede construir los
cimientos para sus edificaciones, realizar edificaciones subterráneas,
construcción de silos, cavar pozos de agua, etc. El propietario del
suelo no puede oponerse a las actividades de terceros en el subsuelo
que no tenga interés en excluir.

Fuente: Torrez Vásquez (2014)

• Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
• Artículo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o
parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.
• Régimen de la propiedad predial
• Artículo 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a
los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
• Paso de materiales de construcción por predio ajeno
• Artículo 960.- Si para construir o reparar un edificio es indispensable
pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño
de éste debe consentirlo, recibiendo indemnización por los daños y
perjuicios que se le causen.
• Límites a la explotación industrial del predio
• Artículo 961.- El propietario, en ejercicio de su derecho y
especialmente en su trabajo de explotación industrial, debe abstenerse
de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el
sosiego y la salud de sus habitantes.
• Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos,
trepidaciones y molestias análogas que excedan de la tolerancia que
mutuamente se deben los vecinos en atención a las circunstancias.
• Derecho a cercar un predio
• Artículo 965.- El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.
• Obligación de deslinde y amojonamiento
• Artículo 966.- El propietario de un predio puede obligar a los vecinos,
sean propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento.
• Derecho al corte de ramas y raíces invasoras del predio
• Artículo 967.- Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles
que se extiendan sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando
sea necesario, podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial para el
ejercicio de estos derechos.
COPROPIEDAD
1. Noción
• La propiedad es un derecho exclusivo por lo que no es posible que
existan dos propietarios de un mismo bien. Puede ocurrir, sin embargo,
que dos o más personas ostenten en conjunto la calidad de propietario.
Cuando ello ocurre, estamos frente a la copropiedad.
• En la copropiedad un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más
personas, ninguna de las cuales ejerce la propiedad sobre una parte
material del bien, sino que cada una tiene un derecho proporcional,
una cuota, sobre el todo.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Históricamente la comunidad de bienes se ha organizado de dos maneras:
la comunidad romana o por cuotas y la comunidad germánica o en mano
común. La comunidad romana parte de una concepción individualista
del mundo en la que el individuo es el centro. Se reconoce el derecho
exclusivo del individuo a través de la cuota. La comunidad es transitoria
porque es vista como algo desventajoso o ineficiente y de allí que siempre
se pueda terminar con ella a través de la partición. La comunidad
germánica, por su lado, parte de una concepción colectivista del
mundo, predominando el derecho del grupo. No se reconoce el derecho
exclusivo del individuo, manifestado a través de cuotas. La comunidad es
vista como una situación permanente, y hasta beneficiosa, por lo que no se
reconoce el derecho individual a terminar con ella

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

2. Derechos de los copropietarios
• El Código Civil regula los derechos de uso del bien común (artículos
974º y 975º), de disfrute (artículo 976º), de disposición de la cuota
ideal (artículo 977º), a reivindicar y defender el bien común (artículo
979º), de preferencia (artículo 989º) y de retracto (artículo 1599°,
inciso 2).

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• El artículo 974º establece que cada copropietario tiene derecho a
servirse del bien común, siempre que no se altere su destino ni se
perjudique el interés de los demás. El derecho a usar el bien
corresponde a todos los copropietarios. En caso de desavenencia, el
juez regula el uso, para lo cual se observan las reglas procesales sobre
administración judicial de bienes.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Por su parte el artículo 975º señala que el copropietario que usa el bien
parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarlos
en las proporciones que les corresponda. En tal sentido, un
copropietario que usa solo el bien, excluyendo a los demás, debe
indemnizarlos.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• El derecho a los provechos, al igual que el de uso, está referido al
bien, no a la cuota. Si el bien produce frutos, ellos corresponden
proporcionalmente a todos los copropietarios. Es indiferente quién
hace producir los frutos, pues el derecho de disfrutar corresponde a
todos los copropietarios.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Con respecto al derecho de disposición de la cuota ideal y de los
frutos, cada copropietario puede disponer de su cuota como le parezca.
Puede venderla, darla en usufructo o gravarla, sin limitación alguna y
sin necesidad de consentimiento de los demás copropietarios. Un
copropietario que desee vender su cuota no está obligado a ofrecérsela
previamente a sus copropietarios, pues los demás copropietarios no
tienen derecho de preferencia para adquirir la cuota. El copropietario
también tiene derecho a disponer de los frutos de su cuota.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Una mención especial merece el derecho de tanteo o preferencia y el
retracto. La copropiedad termina mediante la división (cuando ello es
posible) y partición del bien, o cuando un copropietario le compra sus
cuotas a los demás copropietarios o cuando el bien es vendido a un
tercero.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

3. Obligaciones de los copropietarios
• El Código Civil regula la obligación de no practicar actos que
importen el ejercicio de propiedad exclusiva (artículo 978º), de
responder por las mejoras (artículo 981º), de concurrir a los gastos de
conservación y al pago de tributos, cargas y gravámenes que afecten al
bien (artículo 981º), de saneamiento en caso de evicción (artículo
982º) y de hacer partición (artículo 984º).

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Cuando un copropietario practica sobre todo o parte del bien un acto
que importa el ejercicio de propiedad exclusiva, el acto no produce
efecto. En una compraventa, por ejemplo, el vendedor no transfiere
propiedad al comprador.
• Con respecto a la obligación de responder por las mejoras, las
necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la
obligación de responder proporcionalmente por los gastos

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Por otro lado, todos los copropietarios están obligados a concurrir, en
proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los
tributos, cargas y gravámenes que afectan al bien común.
• Con respecto al saneamiento en caso de evicción, los copropietarios
están recíprocamente obligados en proporción a la parte de cada uno.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Finalmente, los copropietarios están obligados a hacer partición
cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera de ellos lo pida, salvo
los casos de indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que fije plazo
para la partición. La partición es una obligación y un derecho para
todos los copropietarios. Sobre este tema volveremos más adelante.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

4. Administración de los bienes comunes
• Hay tres clases o tipos de administración: la convencional, la judicial y
la de facto. La administración convencional supone un acuerdo entre
los copropietarios sobre la administración del bien. Los copropietarios
se ponen de acuerdo acerca de la persona que se encargará de la
administración y sobre sus facultades.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• La administración judicial se rige por los artículos 769º y siguientes
del Código Procesal Civil. Cualquier copropietario puede solicitar la
administración judicial del bien. El juez convoca a una audiencia. Si
concurren quienes representan más de la mitad de las cuotas en el
valor de los bienes y existe acuerdo unánime de la persona que debe
administrarlos, el nombramiento se sujeta a lo acordado. Si no hay
acuerdo, el juez nombra al administrador en la forma establecida en el
artículo 772º del Código Procesal Civil

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• La administración de facto, por último, está prevista en el artículo 973º
del Código Civil. Si no está establecida la administración
convencional o judicial, cualquiera de los copropietarios puede asumir
la administración y emprender los trabajos para la explotación normal
del bien. El derecho de administración de facto corresponde a todos
los copropietarios. Las facultades del administrador son las del
administrador judicial. Sus servicios son retribuidos con una parte de
la utilidad

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

5. Partición
• Como se ha señalado, la comunidad romana o por cuotas —la
copropiedad— es transitoria y por eso siempre se le puede poner fin
mediante la partición. La partición es una obligación para todos los
copropietarios. Consiste en convertir la cuota ideal en una parte
localizada del bien.
• Jurídicamente, la partición es una permuta por la que cada
copropietario cede el derecho que tiene sobre los bienes que no se le
adjudican, a cambio del derecho que le ceden los demás copropietarios
en los bienes que se le adjudican (artículo 983º del Código Civil)

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Imaginemos el caso de dos casas de Juan y Pedro. Tanto Juan como
Pedro tienen el 50% de cada casa. Si Juan y Pedro celebran una
partición y Juan se queda con una casa y Pedro con la otra, lo que
ocurre jurídicamente es que Pedro le trasfiere a Juan el 50% que tenía
en la casa que se le adjudica a Juan. A cambio, Juan le transfiere a
Pedro el 50% que tenía en la casa que se le adjudica a Pedro. Pedro le
transfiere a Juan derechos sobre una casa a cambio de derechos sobre
la otra casa que le transfiere Juan. Esto es una permuta.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• La partición es un acto traslativo. Hay un intercambio (transferencia)
efectivo de bienes (las cuotas) entre los copropietarios. La copropiedad
es una situación efectiva en la que cada copropietario tiene un derecho
sobre el bien, que luego permuta con sus copropietarios. Una
consecuencia de este efecto traslativo es que las cuotas se transfieren
en el estado en que se encuentran. Si estaban gravadas, se transfieren
con su gravamen.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

6. Medianería
• Las paredes, cercos o zanjas que separan dos predios pueden
pertenecer a cada uno de los dueños de los predios colindantes o a los
dos dueños de los predios colindantes. Serán propias si están
construidas en el terreno de cada colindante; serán comunes si están
construidas en terreno de los dos colindantes. En este último caso
estamos en presencia de la medianería. La medianería es un caso de
copropiedad con indivisión forzosa.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)

• Sin embargo, hay diferencias entre la medianería y la copropiedad
normal. La medianería la impone la ley y es una situación forzosa y
permanente, salvo que se renuncie a ella. Como consecuencia de esto
último, en la medianería no hay partición. La copropiedad normal, en
cambio, nace por voluntad de las partes, salvo el caso de herencia, y es
una situación temporal, por lo que concluye por voluntad de
cualquiera de los copropietarios, mediante la partición.

Fuente: Avendaño & Avendaño (2017)