Unidad 5

Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL
Corretaje inmobiliario
Unidad 5 - VENTAS ESPECIALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. TRANSFERENCIA

DE FONDO DE COMERCIO.VENTA DE TIERRA POR LOTES A MENSUALIDADES.
COMPRAVENTAS DE FARMACIAS Y SEPULCROS.-
Objetivos específicos
Introducirse en distintas operaciones inherentes a la profesión del corredor inmobiliario.

Conocer los alcances de cada una de las operaciones señaladas.
| Corretaje inmobiliario
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INTRODUCCION
La propiedad horizontal (P.H.) nace en la Edad Media, por el año 1400

(aunque se cree que en Egipto, Caldea y Grecia se empleó con anterioridad)
y el Código Napoleón fue el primero en regularla.
Cuando Vélez redacta nuestro Código Civil, sabía que había otros países que regulaban
la P.H. en sus códigos, sin embargo él la prohíbe en el art. 2617 y su nota.
¿Por qué la prohíbe?
Porque en la época de la sanción del Código (1869) Argentina no tenía problemas de

espacio y no había razones que justificaran la propiedad horizontal, la que podría traer
peleas entre los copropietarios.
Muchos años después (1948) se redacta la ley 13.512 la cual deroga el art. 2617 y
establece el régimen de la Propiedad Horizontal, ahora regulada por el Código Civil y
Comercial de la Nación, arts 2037 a 2072.
La propiedad horizontal surge por la concentración de mucha gente en

las grandes ciudades y, mediante su régimen, en lugares donde antes
vivía una sola familia. Ahora podían hacerse viviendas para 20 familias
o más, resultando todo más barato ya que el terreno era uno solo y se
compartía los gastos.
Concepto
La propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio

de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio
forzoso sobre las partes comunes (con características especiales).
Objeto
El objeto sobre el que recae la propiedad horizontal es el edificio (inmueble edificado), el

cual consta de partes propias de cada propietario y partes comunes a todos ellos.
Parte propia: es la unidad que pertenece en forma exclusiva a cada propietario;

debe reunir dos requisitos: independencia funcional (es decir, que pueda
funcionar sin necesitar a las otras unidades) y salida a la vía pública (es decir,
que no necesite pasar por otra unidad para salir a la calle).
Partes comunes: son el terreno y las cosas o partes de uso común del edificio
(como ser: azoteas, galerías, calefacción, refrigeración, portería, ascensores, etc.
o indispensables para su seguridad (como ser: cimientos, muros maestros,
techos, etc.)
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Naturaleza jurídica
La opinión más aceptada es que se trata de un derecho real autónomo, independiente

del dominio y del condominio y también de independiente de ambos conjuntamente,
pues tiene características propias.
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DERECHOS, OBLIGACIONES Y LIMITACIONES DE

LOS PROPIETARIOS
Sobre partes propias
La regla general es que cada propietario es dueño exclusivo de su parte propia (ej:
departamento B, unidad 15, etc.) y puede hacer con ella lo que quiera: alquilarla,
venderla, hipotecarla, etc. sin consentimiento de los demás, pero por razones de
convivencia hay algunas limitaciones.
Por ejemplo, no hacer modificaciones o innovaciones que puedan

afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
No cambiar la forma externa del frente (ej. poner persianas de plástico cuando son
todas de madera o pintar las paredes exteriores con colores distintos al resto del
edificio).
No destinar esta parte propia a usos contrarios a la mora o buenas costumbres (ej.
Usarlos para juego clandestino o para ejercer la prostitución) o para un destino distinto
al pactado en el Reglamento (ej. si se pactó poner oficinas, no podré vivir en el edificio).
No hacer ruidos que molesten a los vecinos ni actividades que pongan en peligro la
seguridad del edificio ni depositar mercadería peligrosa (ej. pirotecnia)
¿Un locatario, también debe respetar esas restricciones?
Si, pues en este sentido es igual que el propietario y debe respetar las normas de
convivencia del Reglamento de Copropiedad y Administración. En caso de
incumplimiento se lo puede desalojar.
Además de las limitaciones, también hay obligaciones, como ser:
Conservar y reparar su unidad a su costa.
Pagar impuestos, tasas y contribuciones de mejoras.
Sobre partes comunes
La regla general es que los propietarios son condóminos de las partes comunes en
relación al valor de su parte exclusiva o propia.
Las partes comunes no se pueden vender, transferir, gravar, etc. porque está unidas
indisolublemente al dominio de cada unidad (son accesorias de ellas).
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¿Y cómo se usan las partes comunes?
Todos los propietarios pueden usarlas por igual. No importa el valor de cada
departamento, porque el uso de estas partes comunes no es proporcional a ese valor
(ej. todos usan por igual el ascensor, la escalera, la terraza, etc.).
De cualquier manera, siempre hay que tener en cuenta lo que disponga el Reglamento
de Copropiedad y Administración, ya sea sobre que partes son comunes o sobre que
partes comunes serán de uso exclusivo de determinados copropietarios (ej. puede
disponer que un patio será de uso exclusivo del propietario de la planta baja).
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CARGAS COMUNES A TODOS LOS PROPIETARIOS
Son cargas que deben cumplir cada uno de los copropietarios, en proporción
al valor de sus unidades, y son:
Expensas de administración: son los gastos que surgen por la administración

normal del edificio (sueldos del portero y administrador, gastos de limpieza,
mantenimiento del ascensor, iluminación, etc.).
Expensas de reparación y conservación: Estos gastos los hace el consorcio a
través de su administrador y si éste no hace la reparación, puede hacerla un
copropietario.
Si es una reparación urgente y necesaria, el propietario que la hizo reclama el
reembolso.
Si no es urgente, hay que cumplir 3 condiciones antes de ser reembolsado: que
no esté el administrador; notificarle a los demás la reparación que se pretende
hacer y que ninguno se oponga.
Cargas por innovación y mejoras: En la propiedad horizontal para hacer
innovaciones y mejoras se exige la mayoría absoluta de votos (siempre que el
Reglamento no establezca otra proporción). Esto es para evitar que un
propietario, caprichosamente impida hacer la mejora.
Otros gastos:
Seguros: el seguro contra incendios es obligatorio en la propiedad
horizontal y es a cargo de los copropietarios.
Hipotecas del terreno: si se hipotecó el terreno los gastos del servicio y
los pagos del capital son a cargo de los copropietarios.
Gastos por daños causados con cosas comunes y gastos por
reconstrucción.
La obligación que tienen los propietarios de pagar las expensas, es “propter rem”, es
decir que sigue a la cosa (en este caso a la unidad). Por ello si se transfiere una unidad
y se deben 10 meses de expensas, el nuevo propietario debe abonar esa deuda.
Además el cobro de expensas tiene vía ejecutiva, ya que como las expensas son el
motor del consorcio no se podría esperar los tiempos de un juicio ordinario.
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EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS
Es el conjunto formado por los propietarios de las unidades

funcionales. Se considera que es una persona distinta de cada uno de
sus miembros y que tiene patrimonio propio: las expensas comunes.
El consorcio que constituido definitivamente cuando el Reglamento de Copropiedad y

Administración se otorga por escritura pública y se inscribe en el Registro de la
Propiedad Inmueble. A partir de allí se darán los títulos de propiedad a cada adquirente.
Derechos del consorcio
Además del derecho a cobrar las expensas y otros gastos, el consorcio tiene
otros derechos, por ejemplo puede accionar:
Contra los copropietarios que violen el Reglamento o hagan algo ilegal o peligroso
para el consorcio;
Contra el personal de limpieza o mantenimiento o contra cualquier tercero que
dañe las partes comunes;
Contra el constructor del edificio, en caso que existan vicios ocultos en la
construcción;
Contra el administrador, para que rinda cuentas o en caso de que haya culpa o
dolo en el ejercicio de sus funciones.
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EL REGLAMENTO
Es la ley interna del edificio. Rige la vida del consorcio y todos los copropietarios deben
respetarlo. Es la columna vertebral de la propiedad horizontal.
El Reglamento deberá:
Determinar cuáles son las partes exclusivas y comunes.

Especificar el porcentaje que le toca a cada propietario de las partes comunes y
de los gastos comunes.
Determinar cómo será el uso de las cosas y servicios comunes.
Determinar el destino que se le dará a las unidades (para oficinas, viviendas,
locales).
Especificar todo lo relacionado con la reunión de consorcio, designar al
presidente, mayorías para modificar el reglamento, etc.
Detallar todo lo relacionado con el administrador, elección, remoción, sueldos,
derechos y obligaciones, etc.
Reforma del reglamento
La mayoría de votos necesaria para reformar el reglamento va a depender de qué

cláusulas se quieran reformar.
Existen dos tipos de cláusulas:
Cláusulas reglamentarias: son las relacionadas con temas menores. Para

reformarlas se exige una mayoría no menor a los dos tercios del total de los
propietarios.
Cláusulas estatutarias: son las relacionadas con el estatuto o situación
patrimonial. En estos casos suele exigirse la unanimidad.
En ambos casos se habla de propietarios y no de propietarios presentes, además la

reforma debe hacerse en escritura pública y ser inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
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EL ADMINISTRADOR
Es el representante del consorcio.
Puede ser designada administrador cualquier persona capaz, sea un copropietario o un

tercero, sea una persona física o una persona jurídica.
Funciones.
Tiene a su cargo las siguientes:
Administrar y cuidar las partes comunes;

Recaudar y emplear los fondos recaudados.
Asegurar al edificio contra incendios;
Rendir cuentas, cuidar los títulos de propiedad del inmueble y la documentación
del consorcio. Debe llevar dos libros: el de Actas de las asambleas y el de
Administración del Consorcio.
Representar al consorcio administrativa y judicialmente.
Ejercer los derechos y cumplir las obligaciones asignadas en el reglamento.
Remoción del administrador
Los copropietarios pueden revocar el mandato del administrador. Para removerlo es

necesaria la mayoría que establezca el reglamento.
Consejo de Administración
Es un grupo de no más de 3 consorcistas que fiscalizan y controlan al Administrador.
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LA ASAMBLEA
Es el órgano más importante del consorcio y está compuesto por todos los
copropietarios. Ella aprueba y modifica el reglamento. También nombra, da
instrucciones y despide al administrador.
Para realizar una Asamblea debe notificarse a todos los propietarios, debiendo incluirse
el orden del día, es decir los temas a tratar.
Hay dos clases de asambleas:
Ordinarias que se hacen periódicamente en los plazos determinados por el

reglamento y
Extraordinarias que no están predeterminadas, pero se realizan cuando surge
algo particular de interés común.
El quorum para sesionar y el cómputo de los votos los estable el reglamento, así como
también las mayorías necesarias que van desde la mayoría absoluta a la unanimidad,
teniendo en cuenta la gravedad de las decisiones a tomar.
Cualquier propietario puede pedir el control judicial de la asamblea.
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CAUSALES DE EXTINCION DE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL
Existen diferentes causas:
Ruina o destrucción total o parcial del edificio.

Vetustez comprobada
Confusión: cuando una persona adquiere todas las unidades y desafecta el edificio de
la propiedad horizontal.
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TRANSFERENCIA DE FONDO DE COMERCIO
CONCEPTO
La ley 11867, no define al instituto por el cual fue creada, pero se caracteriza por los
elementos constitutivos establecidos en su artículo 1º.Recordemos que dicho artículo
establece:
"Declárese elementos constitutivos de un establecimiento comercial o fondo

de comercio, a los efectos de su transmisión por cualquier título: Las
instalaciones, existencias en mercaderías, nombre y enseña comercial, la
clientela, el derecho al local, las patentes de invención, las marcas de
fábrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones honoríficas y
todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial
o artística ".
NATURALEZA JURIDICA
Mucho se ha discutido sobre la naturaleza jurídica del fondo de comercio:

hoy no existen dudas que el carácter del instituto es el de la Universalidad.
Las características de las transferencias se diferencian de la compraventa común, ya que

los establecimientos comerciales o industriales habían dejado de ser las mercaderías o
maquinarias, para transformarse en una entidad distinta, constituida no sólo por bienes
materiales, sino también por otros inmateriales : nombre, clientela, patentes de
invención etc., cuyo conjunto constituye una universalidad, con vida propia y distinta de
la persona de su propietario, siendo la entidad la que ha gozado de los créditos, de allí
que no puede ser posible que de un día para el otro desaparezca , pasando a manos de
un tercero, sin que los afectados tengan un medio para salvaguardar sus derechos.
Según ha sostenido la jurisprudencia, la ley 11867 no reglamenta institucionalmente el

fondo de comercio, sino que atiende al caso concreto de su transferencia por cualquier
título, tratando de salvaguardar de sus acreedores y poner coto a los abusos de
comerciantes inescrupulosos, tendiente a desbaratar los derechos.
TRANSFERENCIAS DE ACTIVO Y PASIVO: al producirse una transferencia de fondo

de comercio el adquirente asume el activo y el pasivo del establecimiento este acto
jurídico implica una delegación imperfecta confiriendo a los acreedores que no prestaron
conformidad, una mejor situación al obtener así dos deudores solidariamente
responsables.
La transferencia de un fondo de comercio es un contrato:
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Bilateral: bilaterales los contratos, cuando las partes se obligan recíprocamente

la una hacia la otra.
Oneroso: cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es
concedida sino por una prestación que ella le ha hecho o que se obliga a hacerle.
Consensual: quedan concluidos para producir sus efectos propios , desde que
las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento.
Nominado: según que la ley los designe o no bajo una denominación especial
Sinalagmático: cuando las obligaciones que nacen del contrato son recíprocas,
debe existir un vínculo entre ellas, si una de las partes no cumple con la
obligación, la otra puede negarse a cumplir la suya
Conmutativo: las partes saben anticipadamente las ventajas y sacrificios que el
negocio comportará al momento de su perfeccionamiento.
Formal: es un contrato ad probationem, para los cuales se exigen determinadas
formas, a los efectos de asegurar la prueba de su existencia, el incumplimiento
de las formalidades no hace nulo el contrato sino que el mismo resulta in oponible
a terceros.
Cuando se venda un establecimiento comercial de un fondo de comercio sin especificar

detalles, comprende la totalidad de lo establecido en el mencionado artículo, entonces a
falta de una enunciación expresa en un acto de venta, se entiende que quedan incluidos
en él los siguientes elementos enunciados legalmente:
Instalaciones
Mercaderías
Nombre Comercial
Enseña Comercial
Clientela
Derecho al Local
Patentes de Invención
Marcas de fábricas
Dibujos y Modelos Industriales
Distinciones Honoríficas
Y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial o
artística.
Definiremos a continuación cada uno de los conceptos transferibles,

enumerados por la ley que estamos analizando.
Son los elementos materiales que se requieren para el funcionamiento de una empresa,
tales como maquinarias, muebles y todos los bienes que estén adheridos o no al
inmueble. De encontrarse adheridos a éste, cabe la posibilidad de considerarlos
inmuebles por accesión
INSTALACIONES
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Integran el rubro de los bienes de cambio, que además comprende a los productos en
proceso de fabricación y a los productos terminados. Todos ellos constituyen el stock del
establecimiento y forman parte del activo de la explotación. Se indicarán separadamente
las existencias de materias primas, productos en proceso de elaboración y terminados,
mercaderías de reventa o los rubros requeridos por la naturaleza de la actividad social.-
NOMBRE COMERCIAL
Es el signo que distingue e identifica al establecimiento. El nombre comercial y la enseña

de alguna manera se identifican, dado que ambos son utilizados para distinguir un
determinado negocio o establecimiento en particular. En cuanto al "emblema" es una
sigla, consiste en un signo constituido por la abreviatura o iniciales del nombre comercial
por ejemplo YPF.
Hay un régimen legal relativo al nombre y enseña comercial que se encuentra regulado
por la Ley 22362.
CLIENTELA
La clientela consiste en un conjunto de personas que mantiene relaciones comerciales

con un determinado negocio; tiene un valor apreciable en dinero resultante de las
relaciones comerciales existentes entre el comerciante que enajenan un negocio y las
personas que operan con él. Su vinculación con la llave de negocio es evidente. La
clientela es una consecuencia del esfuerza de una organización, sin ella el
establecimiento comercial no podría subsistir.
Se puede agrupar a la clientela en dos categorías:
Frecuente: aquellos sujetos que habitualmente eligen contratar con determinado

comercio
Ocasionales: constituidas por aquellas personas que como consecuencia de una
situación especial contratan con un establecimiento determinado, no así con otro.
VALOR LLAVE
La ley 11.867 no incluye la llave de negocio en su enumeración del artículo 1º. Se trata
de un valor intangible.
Se denomina "valor llave" a todo plus o excedente que genera una empresa, se asocia a
la presunta existencia de una rentabilidad futura superior a la normal.-
La llave representa una esperanza o expectativa de obtener beneficio o utilidades, en

medida superior a la normal, en una época futura.
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La determinación cuantitativa del valor llave de un establecimiento es una operación

compleja, dependen de numerosos factores , tales como la clientela , la ubicación del
negocio, la habilidad y el prestigio del empresario, el nombre, la marca, el crédito de
que goza el establecimiento, la publicidad.
La llave puede existir independientemente de la intención de enajenar la empresa,

aunque la contabilidad, por el momento recién la reconozca cuando se transfiere un
fondo de comercio, un paquete accionario importante o en ciertos casos de
reorganización de sociedades.
PERSONAL EN RELACION DE DEPENDENCIA
La transferencia de un fondo de comercio en el ámbito laboral se encuentra regulada en

la Ley de Contrato de Trabajo, en los artículos 225 al 230, inclusive.-
El contrato de trabajo no es un elemento del fondo de comercio, motivo por el cual la

Ley 11.867 no se ocupa de él. La Ley de Contrato de trabajo protege los derechos del
trabajador, transmitiendo al adquirente todas las obligaciones nacidas de la relación
laboral dando continuidad al contrato.
El artículo 225 de la Ley 20.744 LCT, que dispone que "en caso de transferencia por
cualquier título del establecimiento, pasarán al sucesor o adquirente todas las
obligaciones emergentes del contrato de trabajo que el transmitente tuviera con el
trabajador al tiempo de la transferencia, aun aquellas que se origen con motivo de la
misma. El contrato de trabajo continuará con el sucesor o adquirente y el trabajador
conservará la antigüedad adquirida con el transmitente y los derechos que de ellas se
deriven".
CREDITOS Y DEUDAS
El procedimiento establecido en la Ley 11.867 intenta proteger al acreedor,

al deudor y al tercero su objetivo es mostrar las etapas y requisitos
involucrados:
Que el acreedor conserve la garantía del deudor cuando se realice la transferencia

del fondo de comercio
Que el adquirente reciba la titularidad del establecimiento según lo estipulado
Que el enajenante pueda hacerse acreedor del precio de la venta del fondo de
comercio, sin perjudicar a sus propios acreedores.
En caso que el acreedor en el plazo establecido por la norma, no se hubiese opuesto a la

transferencia, no pierda el derecho contra su deudor (sólo puede perder la garantía
sobre el establecimiento, no sobre el resto del patrimonio del deudor).
Es necesario separar vínculos contractuales establecidos en cabeza de las personas
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físicas, como aquellos cuya existencia es en razón de la explotación del fondo de

comercio .Éstos son absolutamente independientes entre sí .Los contratos relativos al
ente serán transferibles con éste de así pactarse y de cumplirse las normas relativas a
la cesión de créditos y deudas.
Los créditos y deudas "Intuito-personae" no son transferibles con el fondo, a menos que
las partes así lo estipulen, con consentimiento expreso del tercero involucrado.
Las partes deberán cumplir con las formalidades comunes de los contratos en general,
amen de lo establecido por la Ley 11.867, la inobservancia por parte del vendedor o del
comprador del fondo de comercio no afecta el perfeccionamiento del contrato ni lo
pactado por las partes, pero si hay terceros involucrados la ley limita la autonomía de la
voluntad en resguardo de los intereses de éstos.
Se puede transferir un fondo de comercio sin cumplir con los requisitos de la Ley , la
diferencia estará dada por la responsabilidad frente a terceros que asume el comprador ,
ya que al comprar dicho fondo sin seguir el procedimiento establecido quedará obligado
a cancelar deudas anteriores a su adquisición , ignore o no su existencia , y será
también responsables frente al fisco por los aportes provisionales y las deudas
impositivas que mantenga el fondo que adquirió .En caso de respetarse el procedimiento
legal, pero las partes incurran en algunas omisiones , serán responsables
solidariamente.
PROCEDIMIENTO PARA LA VENTA
La operatoria de una transferencia de un fondo de comercio no es para nada sencilla, es

un acto sumamente complejo que involucra diversos contratos específicos, además de
tener en cuenta la Ley 11.867.
La transferencia del fondo de comercio puede realizarse en forma directa o indirecta, en

cuanto concierne al inicio, desarrollo y conclusión.
Forma Directa: cuando las partes, comprador y vendedor, realizan la

transferencia mediante un acuerdo por ellas celebrado.
Forma Indirecta: Cuando para que se lleve a cabo la transferencia deba
intervenir, necesariamente un martillero público u otro tercero involucrado.
La transferencia del fondo de comercio puede realizarse mediante dos

sistemas procedimentales, a saber:
Transferencia privada
Transferencia por remate
El acuerdo de partes ha de ser previo a toda formalidad al respecto, considerando que

dicho acuerdo representa la puntada inicial de la operación .Además el fondo de
comercio es susceptible de ser enajenado sin cumplimentar las formalidades requeridas
por la Ley, pero tal incumplimiento se traducirá en la responsabilidad solidaria del
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adquirente conjuntamente con la del enajenante, por las deudas hacia terceros impagas,
con su lógica incidencia pecuniaria.
La transferencia representa un verdadero acto de comercio, que otorga a

dicha operatoria un carácter absolutamente comercial, que a cada capacidad
y a competencia jurídica compete, al igual que lo atinente a la solución de
posibles divergencias, resultantes del acto contractual en cuestión.
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TRANSFERENCIA PRIVADA
En el presente apartado se tratará de dar una clara visión de los

aspectos procedimentales desde la confección de la nómina de
acreedores hasta la oposición de los mismos.
Primer paso: consiste en la entrega de una nota firmada por el enajenante al presunto
adquirente, enunciando los créditos adeudados a terceros, con nombres y domicilios de
los acreedores , monto de éstos y fechas de vencimientos si las hay, sumas por las que
se podrá solicitar de inmediato las medidas autorizadas por el artículo 4º de la ley
11.867 que dice que los acreedores afectados por la transferencia podrán notificar su
oposición al comprador en el domicilio denunciado en la publicación reclamando la
retención del importe de sus respectivos créditos y el depósito , en cuenta especial en el
banco correspondiente, de sumas necesarias para el pago. Se tendrá en cuenta lo
establecido por el artículo 8 de la Ley por el cual no deberá efectuarse ninguna venta de
un establecimiento comercial o industrial por un precio inferior al de las sumas
constitutivas del pasivo confesado por el vendedor, más el importe de aquéllas no
confesadas por él , pero cuyos titulares hubieran hecho la oposición autorizada por el
artículo 4. Tales sumas deben proceder de mercaderías u otros efectos suministrados al
negocio o de los gastos generales de éste . Lo expuesto por la ley garantiza a los
acreedores para que no sean defraudados en sus intereses y para que la venta que se
realice con la autorización de éstos sea lícita en su totalidad Suscripción del Boleto de
Compra Venta
A partir de la publicación obligatoria exigida por la norma, los acreedores se encuentran

protegidos, ya que ellos como terceros interesados podrán tomar conocimiento de la
compraventa de un determinado fondo de comercio .El requisito de la publicidad se
encuentra reglado en el artículo 2º de la Ley 11.867. La doctrina ha entendido respecto
a la cantidad de las publicaciones que son cinco las publicaciones, y respecto al lugar,
ellas deberán efectuarse en la jurisdicción donde funcione el establecimiento .La
jurisprudencia se ha expedido diciendo que cuando el establecimiento a transferir y el
domicilio o sede social se encuentren en jurisdicciones diferentes, se publique en ambas.
La publicación incompleta deberá considerarse como no cumplida. La responsabilidad
recaerá directamente sobre las partes contratantes, fundamentalmente en cuanto a las
oposiciones respectivas compete. La publicidad es el requisito que le otorga validez al
contrato de la transferencia, se debe realizar para salvaguardar los derechos de terceros
y acreedores, impidiendo así los actos de defraudación, ya que la transmisión será
válida y podrá ejecutarse si se publica por edicto y en uno o más periódicos del lugar en
que funcione el establecimiento del cual se trate.
Transcurridos los diez días de la última publicación, los acreedores afectados podrán
notificar oposición.
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Publicación de avisos durante cinco días en el Boletín Oficial de la respectiva jurisdicción

y en uno o más diarios del lugar en que funcione el establecimiento debiendo contener:
clase de negocio, ubicación, nombre del vendedor, domicilio del vendedor, nombre del
comprador domicilio del comprador, nombre y apellido y domicilio del Rematador y del
Escribano.
La oposición deberá realizarse una vez transcurridos los diez días de la última
publicación en el domicilio denunciado en la publicación, o al martillero o escribano que
intervenga, reclamando la retención del importe de sus respectivos créditos y el
depósito en cuenta especial en el banco correspondiente, de las sumas necesarias para
el pago. Este derecho puede ser ejercitado por los acreedores reconocidos en la nota a
que se refiere el artículo 3º como los omitidos por ella, que se presenten con títulos de
sus créditos. Pasado el término de 20 días establecido en el artículo 5º, sin efectuarse
embargo judicial, las sumas depositadas podrán ser retiradas por el depositante. Se
tratan en todos los casos de días corridos, el derecho a la oposición es facultativo, su no
exteriorización no implica la pérdida de dicho derecho. Puede accionar contra el
vendedor según la normativa plasmada en el derecho común y de conformidad con la
naturaleza jurídica del crédito del cual se trate .El derecho a la oposición no representa
ningún privilegio para quien lo intenta hacer valer. El no ejercicio del derecho a la
oposición bajo ninguna circunstancia desobliga al enajenante o transferente. Si el
crédito fuere cuestionable, el juez puede autorizar al vendedor a recibir el precio del
comprador, ofreciendo caución suficiente para responder a los respectivos créditos de
los terceros involucrados. Cumplido el plazo del artículo 4º, diez días contados de la
última publicación y no mediando oposición, entonces se dará cumplimiento al artículo
5º otorgando el instrumento de venta que deberá inscribirse dentro del plazo de 10 días
en la Inspección General de Justicia o en un registro especial creado a tal fin, para que
produzca efecto con relación a terceros. Si se cumple con el plazo de diez días para la
inscripción del acto, éste tendrá efecto retroactivo al día que fuera instrumentado el
documento de transferencia frente a los terceros, y en caso de no respetarse el término
mencionado, sólo será oponible frente a terceros a partir de su respectiva inscripción. El
régimen de oposición es la única manera en que los acreedores puedan hacer vales sus
legítimos derechos, a través de la retención y el consecuente depósito de los montos
destinados a cubrir tales créditos. El artículo 11 de la ley 11867 hace solidariamente
responsables al comprador, vendedor, martillero o escribano por las omisiones,
transgresiones o incumplimientos a la normativa de ésta, por el importe de los créditos
que resulten impagos como consecuencia de aquellas y hasta el monto del precio de lo
vendido. Sólo pueden hacer uso del derecho de oposición exclusivamente los titulares de
los créditos provenientes de elementos atribuibles al negocio. No gozan de dicho derecho
los acreedores particulares, ni los socios de la sociedad transmitente, ni aquellos que no
pueden reputarse vinculados al fondo en cuestión, con la única excepción prevista para
el supuesto de un pasivo superior al precio pactado; en este supuesto de un pasivo
denunciado superior al precio convenido, el adquirente tiene la facultad de verificar la
situación de los acreedores particulares incluidos en la nota y de reclamar la consabida
justificación. Es regla general que en el caso de los acreedores consignados en la lista
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reconocidos por el enajenante, no tengan la necesidad de justificar sus créditos.
Documento de transmisión: El artículo 4º de la ley 11.867 establece que sólo podrá

firmarse después de transcurridos diez días corridos de la última publicación, plazo en
que los acreedores afectados podrán hacer uso al derecho de oposición, reclamando la
retención del importe de sus respectivos créditos y el consecuente depósito en una
cuenta especial. El objetivo de la retención y depósito es defender los créditos de los
acreedores, a fin de que éstos puedan trabar embargo. Los acreedores que
oportunamente se opusieron dentro del plazo regulado por la ley, facultados a embargar
las respectivas sumas dentro de un plazo de 20 días. Transcurrido este plazo y de no
haberse efectuado embargo alguno, las sumas depositadas podrán ser retiradas por el
depositante de éstas. El supuesto de que algún acreedor no haya realizado en término el
embargo en cuestión, tal inacción no hace caducar su derecho al cobro de sus
respectivas acreencias, pero deberá entonces recurrir a las normas del derecho común,
no así a las de la ley 11.867. El acreedor puede exigir que el depósito de las sumas
objetadas se lleve a cabo en forma inmediata, no interesando para nada el
financiamiento planteado por el enajenante y el adquirente. También pueden oponerse
los acreedores que tengan crédito con plazo no vencidos, sin que ello implique que se
transformen automáticamente en exigibles como consecuencia de la respectiva
oposición.
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VENTA DE TIERRA POR LOTES A MENSUALIDADES
Lo relevante de la venta de lotes por mensualidades está en considerar:
si el comprador recién se convertiría en dueño al abonar la última cuota y

qué ocurriría en el caso de que el vendedor no lograra por ejemplo la
aprobación municipal o provincial de la urbanización. O también el caso de
que el comprador se atrasara en el pago de una cuota y si esto acarrearía
la pérdida de la financiación otorgada por el vendedor.
En este contexto, y en el ámbito del Derecho Inmobiliario, se dictó la ley 14.005

destinada a proteger a aquellos compradores de “loteos” “inmobiliarios”, que suscriben
un boleto de compraventa, pagan el precio por mensualidades y obtienen la escritura
luego de un tiempo determinado en el contrato.
Dictada en el año 1950. Fue modificada por ley 23.266 de 1985.
La jurisprudencia de nuestros tribunales es pacífica en el tema y ha establecido que esta

ley y las protecciones que establece, se aplica sólo a los loteos y no a la venta de un
solo terreno en cuotas en donde se difiere la escrituración.
Según la ley un lote es una fracción de la superficie de la tierra comprendida dentro de

los límites de un inmueble cuyo propietario ha decidido dividir.
El propietario que tenga intención de vender un inmueble en lotes deberá verificar los
títulos ante un escribano y realizar la subdivisión del plazo en lotes, presentando todo
esto en el Registro de la Propiedad y bajo la ley 14.005.
De esta forma podrá proceder a vender los lotes y los potenciales compradores
quedarán protegidos bajo la ley.
Cada contrato de compraventa del lote deberá inscribirse “preventivamente” en el

Registro de la Propiedad.
La ley establece requisitos esenciales que debe tener el contrato: los datos personales
de los contratantes, la individualización del lote, la forma de pago, los antecedentes del
título y los gravámenes.
Efectos del contrato a partir de su inscripción:
a. el comprador puede escriturar con preferencia a cualquier acreedor posterior;

b. los embargos posteriores a la fecha del instrumento sólo pueden hacerse sobre
las cuotas impagas (art. 6°).
c. El comprador puede reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25%
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del precio, siendo esa facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario,
pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria por el saldo del precio (art. 7°).
d. El plazo del pago del precio ha sido establecido en su interés, y por ello puede
adelantar el pago con descuento de los intereses (art. 9°).
e. El vendedor no puede hacer valer el pacto comisorio después del pago del 25%
del precio o de que el comprador haya realizado construcciones equivalentes al
50% del precio de compra.
Si se hubiera establecido en el contrato que el incumplimiento o atraso en el pago de

una cuota generará automáticamente la pérdida de la financiación otorgada; esto
resultaría abusivo y desajustado a derecho, todo en consideración a las previsiones de la
ley.
En este tema la Justicia ha dicho que:
El mero exceso en un día en el plazo para el pago en una cuota no puede,

en una venta de lotes en mensualidades, fundar el ejercicio del derecho del
vendedor a reputar vencidas todas las cuotas restantes y hacerlas exigibles
de una sola vez. Tal exigencia del vendedor repugna los principios de vía
moral y de buenas costumbres, e importa un abuso del derecho, social y
jurídicamente insusceptible de amparo en los estratos judiciales” (Cám. 1″
Civ. y Com. de Bahía Blanca, “Ramírez Opazo, Exequiel c/Schlichter, Emilio
J.”, L. L. 1979-B-68).
22/24
COMPRAVENTA DE FARMACIAS
Los requisitos exigidos para ser propietario de farmacias son regidos

por la Ley N° 17565, que señala que las farmacias deben estar a cargo
de un “director técnico”, el que personalmente atenderá las recetas y
el expendio de drogas y medicamentos.
La ley citada exige, asimismo, para poder instalar una farmacia, que su propiedad
recaiga sobre profesionales habilitados para el ejercicio de dicha función.
En cuanto a las sociedades, son diferenciadas en a) sociedades de responsabilidad

limitada o colectiva, las que serán integradas totalmente por profesionales debidamente
autorizados; b) sociedades en comandita, integrada por profesionales y terceros
farmacéuticos habilitados y c) sociedades en comandita simple, formadas entre
profesionales habilitados para el ejercicio de la farmacia y terceros no farmacéuticos,
actuando éstos últimos como comanditarios, no pudiendo tener injerencia en la dirección
técnica de la farmacia. Este tipo de sociedades sólo podrá autorizarse en cada caso para
la explotación de una farmacia.
En cuanto a la instalación de farmacia, se debe solicitar la correspondiente habilitación

ante la Secretaría de Salud Pública.
DIRECCION TECNICA
Los establecimientos de farmacia deben ser dirigidos por un director técnico, el que
deberá ser profesional con título de farmacéutico o doctor en farmacia y bioquímica,
quien será responsable, sólo podrá ejercer el cargo en una farmacia.
COMPRAVENTA DE FARMACIAS
El martillero interviniente en la compraventa de una farmacia, deberá hacerle saber al

comprador los requisitos enunciados precedentemente.
23/24
COMPRAVENTA DE SEPULCROS (BÓVEDAS)
La intervención del martillero o corredor en la compraventa de

sepulcros requiere, sin duda, un especial conocimiento, ya que se trata
de un tipo especial de bien, ya que se trata de una propiedad diferente
de la común.
El origen legal del sepulcro es una copropiedad que en el condominio se denomina “con
indivisión forzosa”, es decir no existe el derecho de pedir la división de la cosa común.
El terreno se entrega a un particular en concesión por parte de la municipalidad,

exclusivamente para tal destino
La excepciones a la indivisión forzosa son:
a) cuando están todos los herederos o condóminos de acuerdo con la

división;
b) que el sepulcro esté totalmente desocupado y
c) que la posibilidad de división material entre los copropietarios sea
factible cuando no exista desvalorización en perjuicio de su estructura
arquitectónica.
La venta se efectúa por instrumento público ante escribano.
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Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL

Unidad 5 - VENTAS ESPECIALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. TRANSFERENCIA

Introducirse en distintas operaciones inherentes a la profesión del corredor inmobiliario.

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¿Y cómo se usan las partes comunes?

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Cualquier propietario puede pedir el control judicial de la asamblea.

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