Embargo inmobiliario

1) Principios generales
Puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de
la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su
crédito del precio de venta del o de los inmuebles embargados.
2) Requisitos intrínsecos
1. Debe tenerse un título ejecutorio
2. Estar precedido de un mandamiento de pago
3. El crédito debe ser cierto, líquido y exigible.
3) Procedimiento preliminar
Todo acreedor puede trabar un embargo inmobiliario siempre que su crédito sea cierto,
líquido y exigible y este provisto de título ejecutorio. El artículo 2204 establece que el
deudor sea propietario de los inmuebles embargados por su acreedor y en lo que respecta a
los acreedores privilegiados e hipotecarios los cuales pueden trabar el embargo inmobiliario
sin importar entre las manos de quien se encuentre el inmueble. (Está regido principalmente
por los Art. 2126 a 2170, 2204 a 2218 del C. Civil; por los Art. 673 a 779 del C.P. civil, de
los cuales los Art. 673 a 715, 718, 717, 725, 728 a 731 y 735 fueron reformados por la
L.764 del 20 de diciembre de 1944 884); por los artículos 199 y 219 a 224 de la Ley .de
Registro de Tierras de 1947 que han venido a reemplazar los artículos 108 y s. De la Ley de
Registro de Tierras de 1920.)
Puede ser objeto de embargo los inmuebles:
1ª) Inmuebles por naturaleza: (fincas, predios, los edificios, casas, árboles plantados en los
predios de frutos no cosechados.
2ª) Muebles por destino: (los animales destinados al cultivo, los utensilios de la labranza,
las semillas dadas a los rentiros o colonos, etc., todos los muebles que el propietario haya
colocado en la finca de modo permanente y cuando han sido puestos por el propietario para
el servicio y beneficio de la finca. El legislador ha establecido que el acreedor hipotecario o
uno privilegiado especial, no pueden proceder a embargar sino los inmuebles objeto del
privilegio.
4) El mandamiento de pago o intimación
Como el embargo inmobiliario es un procedimiento ejecutorio, es evidente que debe ser
precedido por un mandamiento de pago. Si ha habido adquisición de parte de un tercero, se
le debe advertir por medio de una intimación, ya que el derecho de persecución se puede
ejercer entre cualesquiera manos en que se encuentre el inmueble hipotecado.
El mandamiento de pago es una formalidad preliminar, que realmente no forma parte del
embargo, pero es necesaria y obligatoria.
Cumplido el término del mandamiento de pago, comenzara las operaciones del embargo.3
5) Embargo y denuncia del embargo
comenzará las operaciones del embargo.
El inmueble se pondrá en manos de la justicia para culminar la venta. Este procedimiento es
largo y complicado.
El tribunal competente se fija por la ubicación del inmueble como si se tratara de una
acción inmobiliaria. Este embargo es practicado por un alguacil, el cual debe estar provisto
de un poder especial, para poder llenar el acta del embargo.
El mandamiento de pago debe advertir claramente al intimado que, a falta de pago, dentro
del plazo se procederá al embargo de sus bienes inmuebles.
Una vez transcurrido el plazo de 30 días del mandamiento de pago, se procederá el
embargo inmobiliario. Esta operación se hace por medio de un acta levantada por un
alguacil.
6) Transcripción o inscripción del embargo
El inmueble puede ser registrado o no-registrado. En el primer caso, se habla de inscribir el
embargo; en el segundo, de transcribirlo.
Para inmuebles registrados, se efectúa la inscripción del embargo por ante el registrador
de Títulos.
Para inmuebles no-registrados, se procede a la transcripción por ante la Conservaduría de
Hipotecas.
Ambos funcionarios tienen la obligación de realizar la inscripción o transcripción indicando
fecha, hora, día, mes y año del embargo.
El plazo de transcripción e inscripción de las actas de embargo es de quince (15) días a
partir de la fecha de la denuncia.
7) Preliminares de la venta
Una vez transcurrido el plazo de 30 días del mandamiento de pago, se procederá el
embargo inmobiliario. Esta operación se hace por medio de un acta levantada por un
alguacil.
Para llegar a la venta del inmueble el per siguiente debe fijar las condiciones que regirán
dicha venta y eso se logra por la redacción de un pliego de cargas, cláusulas y condiciones
de las cuales se regirá la venta.
Una vez redactado y depositado por secretaria del tribunal competente, luego de notificarse
a los acreedores inscritos, el per siguiente fijara el precio.
Luego de establecidas esas formalidades se publicará por periódico el día, la fecha en la
localidad donde se realizará la venta.
Si no se publica la venta será nula.
Esta lectura del pliego, el juez fijará la fecha y la hora de la adjudicación que se fijará en 30
días y no excederá de 40 dais a la lectura del pliego.
Se establece un plazo de gracia, este plazo debe ser solicitado por quie4n este amenazado.
La adjudicación se hace en una audiencia de pregones.
La puja se presenta por medio de abogados y es nula si las personas no han participado en
las pujas. Luego se hace el embargo.
8) Redacción y deposito del pliego de condiciones
El pliego de condiciones, es un acto que prepara el abogado del per siguiente, cuyo objeto
es dar a conocer las condiciones de la venta al ejecutado, a los acreedores inscritos y
registrados y a los futuros subastadores.
El pliego de condiciones debe tener las enunciaciones que se indican a continuación:
Enunciación del título y del procedimiento.
Designación de los inmuebles embargados.
Condiciones de la venta.
Oferta de precio
Relación de las cargas hipotecarias
9) Notificación del depósito del pliego
Dentro del plazo de ocho días del depósito del pliego de condiciones el per siguiente
notificará tal depósito, por acto de alguacil, tanto a la parte embargada como a los
acreedores inscritos o registrados, y les notificará a sí mismo el día que fijase el juez para
dar lectura a dicho pliego.
10) Publicidad que precede a la venta
Veinte días por lo menos antes de la adjudicación, el abogado del per siguiente hará insertar
en uno de los periódicos del distrito judicial en donde radiquen los bienes un extracto
firmado por él y que contenga:
La fecha del embargo, la de la denuncia y la de la transcripción o inscripción;
los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del per siguiente;
la designación de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acta de embargo;
el precio puesto por el per siguiente para la adjudicación;
la indicación del tribunal, el día y la hora en que la adjudicación tendrá efecto;
mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador.
Un extracto igual se fijará por ministerio de alguacil en la puerta del tribunal en el cual se
llevará a cabo la adjudicación
11) La adjudicación
el juez fijará la fecha y la hora de la adjudicación que se fijará en 30 días y no excederá de
40 días a la lectura del pliego.
Se establece un plazo de gracia, este plazo debe ser solicitado por quien este amenazado.
La adjudicación se hace en una audiencia de pregones.
Las pujas se presentan por medio de abogados y es nula si las personas no han participado
en las pujas. Luego se hace el embargo.
12) La subasta
Es un mecanismo de celebración del contrato de compraventa en el que el precio y
comprador se determinan mediante la puja de los participantes. El bien se adjudica a aquel
que ofrece pagar más.
13) La sentencia de adjudicación
Caracteres de esta sentencia. La sentencia de adjudicación dispone el artículo 712, será la
copia del pliego de condiciones redactados en la forma establecida, por el artículo 690, y
ordenará al embargado, abandonar la posesión de los bienes tan pronto como se le no que.
La sentencia de adjudicación no es una verdadera sentencia, sino un acto de administración
judicial que se contrae a dar constancia del transporte de propiedad, operado como
consecuencia del procedimiento de embargo.
Primera copia ejecutoria. Como la sentencia de adjudicación constituye para el
adjudicatarios u título de adquisición, el tiene interés en obtener su primera copia
ejecutoria.
Pero el articulo 713 prescribe que esa copia no se entrega al adjudicatario, sino a cargo de
que presente al Secretario la prueba de haber satisfecho el saldo de las costas ordinarias del
procedimiento y la prueba de que ha cumplido las condiciones del pliego de condiciones
que sirvió de base a la adjudicación y que deben ejecutarse antes de la entrega.
14) Formalidades posteriores a la adjudicación
Para llegar a la venta del inmueble el per siguiente debe fijar las condiciones que regirán
dicha venta y eso se logra por la redacción de un pliego de cargas, cláusulas y condiciones
de las cuales se regirá la venta.
Una vez redactado y depositado por secretaria del tribunal competente, luego de notificarse
a los acreedores inscritos, el per siguiente fijara el precio.
Luego de establecidas esas formalidades se publicará por periódico el día, la fecha en la
localidad donde se realizará la venta.
Si no se publica la venta será nula. Esta lectura del pliego, el juez fijará la fecha y la hora de
la adjudicación que se fijará en 30 días y no excederá de 40 días a la lectura del pliego.
15) Efecto de la adjudicación
La adjudicación es una venta ordinaria. La única diferencia es que la adjudicación está
sometida a ciertas formalidades, entre las cuales se destacan la presencia del tribunal.
La adjudicación confiere la investidura de una propiedad nueva. Según esta teoría no hay
una transmisión de propiedad, sino la investidura de una nueva, la intervención de la
justicia se explica como testigo dando su aval a la investidura de la propiedad.
Pero en si la adjudicación produce los siguientes efectos:
• Transporte al adjudicatario de los derechos del embargado sobre el inmueble adjudicado.
• La adjudicación confiere al adjudicatario los derechos de un comprador.
• La publicación paraliza las inscripciones a realizarse.
• La inscripción purga las hipotecas y privilegios.
16) Transferencia del derecho de propiedad
Es un acto de carácter formal donde una persona tiene los derechos legales sobre una
propiedad, pasa a otra persona los derechos legales de propiedad.
17) Extinción de la hipoteca
Las hipotecas se extinguen:
1) Por la extinción de la obligación principal.
2) Por la renuncia del acreedor a la hipoteca.
3) Por el cumplimiento de las formalidades y condiciones prescrito a los terceros
detentadores para hacer libres los bienes que hayan adquirido.
4) Por la prescripción.
La extinción de la hipoteca surte efectos, a saber: los acreedores que tienen privilegios o
hipotecas inscritas sobre un inmueble, tienen siempre acción sobre éste cualquiera que sea
su dueño, para que se les coloque y pague, según el orden sus créditos o inscripción
 18) Extinción del derecho de resolución

19) Derecho y obligación del adjudicatario

Tiene derecho que el inmueble sea vendido en pública subasta, este presenta el monto del
pago de la deuda, como también el derecho de cobrar primero, sobre los demás acreedores.

20) Lo incidente embargo inmobiliario

Tanto en el embargo inmobiliario de derecho común, como en el especial, se contemplan
mecanismos que les permiten a las denominadas partes interesadas, invocar cualquier
irregularidad de forma o de fondo que afecte el procedimiento y que constituya una fuente
de perjuicio para sus intereses. Esto es lo que conocemos como incidentes del embargo
inmobiliario.
En el Código de Procedimiento Civil se contemplan los incidentes siguientes: la
acumulación de embargos, la subrogación, la demanda en distracción, la radiación del
embargo, las nulidades, la conversión del embargo en venta voluntaria y la falsa subasta.
También se incluye la puja ulterior como incidente, aunque la mayoría de la doctrina no la
considera como tal. Además de lo anterior, se admite que la enumeración indicada no es
limitativa, sino enunciativa, de suerte que existen otros incidentes.
21) Generalidades de los incidentes

Las formalidades generales relativas a las demandas incidentales del embargo inmobiliario
están previstas en el artículo 718 del Código de Procedimiento civil. Conforme a este texto
los requisitos son: a) La demanda se interpone mediante acto de abogado a abogado y, en
caso de que una parte careciere del mismo, mediante emplazamiento sin aumento del plazo
en razón de la distancia; b). Entre la fecha de la notificación de la demanda y la de la
audiencia, debe haber un plazo máximo de ocho días y mínimo de 3 días; c) La demanda
debe contener las menciones propias del acto de alguacil, previstas en el artículo 61 del
indicado código, y estar acompañado de los documentos en los cuales se sustenta; d) El
demandado debe depositar los documentos que fueren de su interés 48 horas antes de la
fecha fijada para la audiencia e intimar en ese mismo plazo al demandante para que tome
comunicación; e) No se otorgan plazos para examinar los documentos depositados
Estas reglas generales se aplican a los siguientes incidentes: acumulación de embargo,
subrogación en las persecuciones y a la demanda en distracción, en razón de que no se
contemplan formalidades particulares para las mismas. Sin embargo, es pertinente hacer
una observación en relación a la demanda en distracción, y es que si el embargado no ha
constituido abogado se aumentará el plazo para la comparecencia en un día por cada 20
kilómetro de distancia entre su domicilio y el tribunal, pero no se aumentará en relación a
los que tengan domicilio fuera del territorio nacional. Dichas reglas no se aplican a la
cancelación de embargo, a la falsa subasta y la conversión del embargo en venta voluntaria,
porque no son verdaderas demandas incidentales.
22) La acumulación del embargo
esta creación jurídica de acumulación de embargo, viene a suplir la posibilidad de que dos
acreedores hipotecarios de un mismo bien, intenten ejecutar dicho bien de su deudor.
En este caso, nuestro Código de Procedimiento Civil, específicamente dispone que no se
puede inscribir o transcribir un segundo embargo, por el contrario, el Registrador o
Conservador, debe rechazar dicha solicitud, e informar por escrito, en el propio acto de
solicitud de transcripción, la existencia previa de un primer embargo, quien lo ha trabado,
tribunal apoderado y fecha del mismo.
23) Subrogación de la persecución
No obstante la oposición o el subsiguiente embargo, el único o el primer ejecutante
conservan la dirección del procedimiento ejecutivo. Es indispensable, sin embargo,
prevenir el perjuicio que pudiera resultar, para los acreedores oponentes o que hayan
intentado un nuevo embargo con el objeto de prolongar indefinidamente el procedimiento.
A tales inconvenientes remedia el art.612 al disponer que,, si el ejecutante no hiciere
efectiva la venta en el plazo indicado por la ley, » todo oponente, teniendo título ejecutivo
podrá, haciendo intimación previa al ejecutante, y sin establecer demanda en subrogación,
hacer proceder a la comprobación de los efectos embargados por la copia el acta de
embargo, que el depositario deberá presentarla, y después de esto, a la venta de los objetos
embargados.
24) Radiación del embargo
Cuando por disentimiento, pago o nulidad pronunciada, el embargo queda sin efecto, solo
puede ser retirado el registro por el conservado de título por, una sentencia pronunciada en
radiación o acuerdo al efecto, si el per siguiente de perimir el proceso por más de 3 años sin
actividad también procede la radiación. Según los establecido en el art.718
25) Demandan en distracción
Cuando lo inmueble embargado pertenecen a un tercero, puede pedirse la distracción de los
mismos, por orden del art.726 CPC
Esta acción no podrá pedirse cuando el inmueble haya sido registrado
26) Demanda en nulidad
El embargo inmobiliario es un embargo puramente formalista, el art. 715, prevé numeroso
requisito a pena de nulidad y a falta de mención legislativa incluyente, y las causales de
excepciones que establece la ley 834.debe considerase como nulidad del proceso de
embargo todo acto que ignores los requisitos del art 59 siguientes del CPC hasta un
apoderamiento del tribunal incompetente, que son considerada nulidades del procedimiento
27) Conversión del embargo
para incidentes como la conversión del embargo en venta voluntaria, en que aplica un
trámite especial, mediante instancia dirigida al tribunal, etc., debe regir dicho
procedimiento sencillo, no el instituido en la Ley, común a las demás demandas
incidentales, mediante acto de abogado a abogado.