Disposiciones para la subasta de bienes inmuebles

La siguiente lectura te invita a conocer cómo es el proceso de la subasta judicial en los bienes inmuebles. Te brinda en detalle lo que establece el Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) y un camino por seguir en cuanto a las gestiones que debe realizar el martillero.
 
Podrás observar que, si bien el profesional actúa en función de lo que establece el CPCCN, también hay normativas que deben considerarse, tal como la
Ley 20266, que habilita al profesional en la recopilación de informes y otorga el derecho a requerir seguridad para su actuación.

Presentación del caso

Disposiciones para la subasta de inmuebles

Acto de remate. Medidas de seguridad. Comprador en subasta

Procedimientos posteriores al remate. Nulidades. Decreto de nueva subasta

Perfeccionamiento de la venta judicial. Desocupación del inmueble

Referencias
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Presentación del caso

Juan José Pérez ya reúne las condiciones profesionales y legales para desarrollar una subasta judicial sobre todo tipo de bienes. Comprende cuál es su misión
como auxiliar del juez en el proceso de ejecución de sentencia, por la experiencia adquirida en dos años de ejercicio en su función, luego de haber sido sancionado
con apercibimiento por su tribunal de disciplina.

Pérez avanza en su gestión profesional y observa que el tribunal es quien requiere los informes judiciales y no directamente él, por lo que se sorprende y acata la
disposición judicial. Establece una fecha con el oficial de Justicia, para realizar la verificación del inmueble objeto de la subasta, y procede a presentarse en el
domicilio indicado. Dicho trámite lo realiza en dos oportunidades, sin poder ingresar a la propiedad, por lo que le requiere al oficial de Justicia que proceda con el
auxilio de la fuerza pública y allane el domicilio para cumplir con el mandato judicial. En la tercera oportunidad, el oficial de Justicia allana el domicilio y encuentra
en el interior de la vivienda a menores de edad, por lo que el procedimiento de constatación del bien queda pasible de ser invalidado, ya que el ejecutante debe
tomar conocimiento de la situación, para realizar los trámites pertinentes y continuar con el proceso de subasta judicial.

Logrados todos los informes y decretada la subasta, llega el día del remate. Pérez inicia el acto de remate con la lectura del edicto y avanza en la venta hasta
adjudicar al mejor postor, quien abona la seña y demás obligaciones en el acto. El comprador, dentro de las 72 horas, realiza una presentación en el expediente,
porque considera que tiene un perjuicio que lo desfavorece, atento al estado de ocupación del inmueble (terceros ajenos); su pretensión consiste en la anulación
de la subasta, por lo que se niega a consignar el saldo de precio, generando un incidente en dicha instancia.
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Disposiciones para la subasta de inmuebles

Las consideraciones que debemos tener presentes en cuanto al objetivo de la venta judicial surgen estrictamente de lo que señalan el CPCCN y el juez en la causa,
ya que es un acto procesal que se materializa en un contrato de compraventa (acta de subasta) que se configura al aceptarse la oferta formulada por el mejor
postor. Sin embargo, dicho contrato queda sujeto a la condición suspensiva representada por la resolución judicial que aprueba la subasta (Venica, 1998). 

El subastador debe cumplir con todas las disposiciones que señala el tribunal, es decir, estar inscripto en la nómina de martilleros judiciales del tribunal (acredita
habilitación o fianza) y seguir el proceso de subasta conforme lo que indica el Código Procesal Civil y Comercial y lo que ordene el juez. Ante la inobservancia e
incumplimiento, es pasible de sanciones, entre ellas se destacan la remoción del cargo, por parte del tribunal de disciplina del colegio profesional, apercibimientos,
multas, suspensión y cancelación de la matrícula.

Recaudos previos. Decreto de subasta

Antes de ordenar la subasta de un bien inmueble, el juez, conforme lo estipula el artículo 576 del CPCCN, deberá requerir informes y oficios. Si bien el martillero, por
la Ley 20266, tiene la facultad de requerir directamente los informes, suele ocurrir que es criterio del juzgado pedir directamente el informe judicial, como atribución
propia, para lograr celeridad en el trámite y brindar formalidad judicial.

Conforme dispone el Código Procesal Civil y Comercial, el pedido de informes y oficios será sobre:

1.

Deuda sobre impuestos, tasas y contribuciones a la provincia, la municipalidad y a los entes prestatarios de servicios públicos inmobiliarios mediante oficio en el que se debe
consignar el número de empadronamiento, la nomenclatura catastral, la matrícula o folio, el dominio, etcétera, según el tipo de informe. 

Dependiendo de la modalidad del tribunal, el martillero podrá requerir directamente el informe, conforme lo dispone en sus facultades la Ley 20266, o bien mediante oficio del
tribunal firmado por el secretario o prosecretario del juzgado. En la mayoría de los casos, para que sea más expeditiva la contestación del informe por parte de la repartición
pública, se estila presentar el pedido en hoja membretada del tribunal con la firma del funcionario.

2.

Deudas por expensas comunes, si se tratare de unidades de propiedad horizontal. El informe debe requerirse al administrador del consorcio, a quien, además, incumbe informar
sobre el monto de las expensas al último mes, pues ambas circunstancias deben determinarse no solo en los edictos, sino también en el acto de remate. De manera que en caso
de unidades de propiedad horizontal o comunidades de régimen legal similar –por ejemplo: los barrios cerrados o countries–, es necesario contar con el importe de deuda por
expensas comunes, que debe proporcionar el administrador y luego constará en los edictos. El dato asume singular importancia, puesto que se trata de una obligación propter

rem que sigue al dominio, de modo que la soporta todo propietario, aunque no haya sido al tiempo del nacimiento del crédito, incluso el adquirente en la subasta si lo obtenido no
alcanza para cancelar la deuda. La modalidad de gestión del informe tiene características similares a la del caso anterior.
3.

Condiciones registrables del dominio y gravámenes que lo afecten y condición catastral, teniendo los informes una vigencia de sesenta días; vencido este plazo, deben
actualizarse. La información debe extenderse a hipotecas, servidumbres y, en general, a todas las anotaciones que corresponde hacer en el Registro de la Propiedad, ya que el
artículo 577 del CPCCN prescribe que, una vez decretada la subasta, debe comunicarse a los jueces embargantes o inhibientes y citarse a los acreedores hipotecarios. El juez,
asimismo, debe intimar al deudor para que dentro del tercer día presente el título de propiedad del inmueble bajo apercibimiento de obtener testimonio a su costa, no pudiendo
realizarse la subasta mientras no se haya agregado el título o, en su caso, el testimonio. Estos oficios son firmados por el tribunal y, según la provincia, serán confeccionados
mediante formularios especiales. El informe al Registro de la Propiedad se transforma en una certificación judicial, ya que, por un lado, produce el bloqueo de dominio para la
subasta y, por el otro, informa de los gravámenes e inhibiciones que estuvieren anotados para que, por medio de exhorto, se comunique a los jueces que libraron dichas medidas
que se ordenará la subasta del bien en los presentes autos, con la finalidad de que comparezcan al expediente y hagan valer sus derechos para su oportunidad. Por otro lado, si
existe hipoteca, se debe comunicar al acreedor, y el monto de la hipoteca será la base del remate, ya que es un privilegio el presente derecho real de garantía (realizada la
subasta, cobra primero el acreedor hipotecario, luego el ejecutante y, a continuación, sobre el remanente el resto de los otros acreedores según su preferencia).
  
Si la hipoteca informada corresponde al Banco Hipotecario Nacional, cabe recordar lo que establece el art. 38 de la ley 22.232 (Carta Orgánica) el que dispone:
…sin perjuicio de lo determinado en el artículo 35, respecto de la inembargabilidad de la única vivienda propia, en todos los casos, si el bien gravado fuera objeto
de acción judicial gozará del derecho de preferencia para realizar la subasta (Ibáñez, 2012, p. 122).

Es importante leer correctamente el informe del Registro de la Propiedad, ya que si hay una inhibición, no se podrá subastar y será necesario exhortar al juzgado que la anotó,
para saber la situación. Si es, por ejemplo, una inhibición ordenada por un juez de quiebras, recordemos que es un fuero de atracción, por lo que será necesario presentarse en
dicho juzgado para que se verifique el crédito y solo allí continuar el reclamo.

4.

La base imponible para el pago del impuesto inmobiliario provincial. Este requisito es exigido por el artículo 569, inciso 4, del CPCCN, pero no existe tal previsión en la legislación
nacional. Se deben requerir informes sobre la situación impositiva fiscal de los bienes a rematarse, no solamente de los inmuebles, sino de todo otro que esté alcanzado por
impuestos y tasas debidos a la provincia y a las municipalidades como, por ejemplo, los automotores. En la justicia ordinaria provincial se suele emplear la base imponible como

base para el remate o sus 2/3 partes para los inmuebles y sin base para los automotores. En algunos juzgados federales suele proponerse este informe como base, o bien se
puede pedir una tasación, como se señala en el código. No obstante, el ejecutante es quien requiere al tribunal las condiciones de la subasta, atento a que es quien impulsa la
ejecución y ofrece las garantías durante el proceso.

“BASE. TASACIÓN- ARTÍCULO 578.- Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble”.

5.

Estado de ocupación del inmueble. Se lleva a cabo mediante el diligenciamiento de un oficio de constatación. El presente oficio es librado al oficial de Justicia y debe estar
firmado por el juez y el secretario, ya que, si bien debe constatar el estado de conservación y ocupación del inmueble (por demandado, locatario, comodatario, etc.), conlleva la
orden de allanamiento y empleo de la fuerza pública, si fuera menester. 

En este punto se destaca la función del funcionario que representa al juez de la causa en el mandamiento de verificación o constatación de la propiedad. Su misión se divide en
dos instancias: 

1 D ibi l lj l í i d li bl d i (b i i ) li d f á l i d d i
 1. Describirle al juez las características del inmueble de manera sucinta (breve, concisa y precisa), ya que el interesado se conformará con las constancias de autos, es decir
que obran en el expediente. No es obligatoria la exhibición del bien, ya que su propietario ejecutado aún ejerce el derecho de uso y goce, hasta tanto se designe un nuevo
propietario (adquirente en subasta). 

2. Indicar el estado de ocupación, es decir, si lo habita el propietario, un tercero ajeno con contrato (locación/comodato/etc.) o un tenedor precario, con el objetivo de que se
proceda al desahucio (desalojo) en la oportunidad correspondiente. Si el inmueble está desocupado, el martillero podrá solicitar la autorización para la exhibición y lograr
una mejor venta.

Procedimiento: para el diligenciamiento del oficio, el oficial de Justicia, si bien cuenta con la orden de allanamiento y puede hacer uso de la fuerza pública, siempre debe tener
presente que se trata de un proceso civil y comercial (no penal), por lo que debe observar todas las normas de impacto. Si al momento de efectuar la constatación en el domicilio
del inmueble, no es atendido, ingresa y no hay persona alguna, debe realizar el procedimiento, cerrar la propiedad y dejar las llaves depositadas en el juzgado. Otro caso: si allana
el domicilio porque nadie atiende a su llamado y se encuentra solo con menores, el procedimiento inicial no se puede realizar, por lo que deberá elevar un informe al tribunal. Se
tomará en otra oportunidad la medida pertinente para dar cumplimiento al mandamiento, en resguardo de los menores; mientras tanto, el martillero debe esperar la nueva medida.

Es necesario que el futuro profesional distinga entre un pedido de informe y un oficio o mandamiento. Dentro de los oficios exclusivos emanados por el tribunal
tenemos: 

Oficial al Registro de la Propiedad, efectuando la anotación preventiva para subasta (certificación judicial/bloquea el dominio); 

mandamiento al oficial de Justicia para la constatación del bien, con orden de allanamiento y uso de la fuerza pública, si fuera necesario. 

Ambos oficios van firmados por el juez y el secretario de la causa.

En cuanto a los informes, ya hemos observado las facultades que le otorga la Ley 20266 al martillero, pero en el ámbito de la Justicia se debe considerar el criterio
del tribunal, ya que, en ocasiones, pueden revestir la formalidad de llevar la firma del secretario o prosecretario y sello del tribunal en hoja del Poder Judicial.

¿Cuáles son los informes y oficios que debe tramitar el martillero judicial antes de la orden de subasta?

Son oficios librados por el juez: aquel que se remite al Registro de la Propiedad para la anotación preventiva de subasta y, también, el que se libra al oficial de
Justicia para la verificación y estado de ocupación del inmueble.

Los informes que se requieren antes de la subasta son aquellos que deben brindar información sobre deudas (rentas, expensas, tasas contributivas comunales,
etc.) y condiciones catastrales.

Los oficios exclusivamente válidos son aquellos que tramita el martillero para efectuar el bloqueo de dominio ante el Registro, y aquel que él mismo diligencia
cuando efectúa la constatación del inmueble.

Los informes sobre deudas y condición catastral son diligenciados por el ejecutante. Por su parte, el martillero efectúa la recepción e incorporación al expediente,
con la finalidad de que el interesado en adquirir el bien conozca el estado en que se encuentra.

Los oficios e informes que tramita el martillero judicial son fundamentales para la subasta del bien, siempre que se siga el instructivo que propone la Ley 20266
para el proceso de la subasta judicial.
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Decreto de subasta

Una vez contestados los informes requeridos sobre impuestos, tasas y contribuciones de dominio, embargos e inhibiciones, y, en su caso, deudas por expensas
comunes, agregado el título de propiedad o testimonio y comprobado el estado de ocupación del inmueble, corresponde que el juez dicte resolución, ordene la
subasta y determine la base. 

Una vez comunicado el decreto de la subasta a los jueces embargantes e inhibientes, y citados los acreedores hipotecarios, corresponde que el juez fije el lugar en
donde el remate debe realizarse, que será donde tramita la ejecución o donde se ubica el inmueble, según resulte más conveniente. A propuesta del martillero
actuante, debe establecerse también el día y la hora del remate, que no pueden ser alterados salvo autorización del juez o acuerdo de partes expresado por escrito.
En la misma resolución, el juez debe precisar la propaganda adicional que haya sido objeto de autorización.

Los demás acreedores embargantes deben ser notificados por cédula en el domicilio que hubiesen constituido en el juicio en el cual obtuvieron tales medidas, por
disposición del juez que entiende en ese juicio. De la misma forma corresponde notificar a los acreedores hipotecarios, aunque en su domicilio real y no en el
constituido en la escritura hipotecaria, ya que este solo tiene efectos entre las partes. Ahora, respecto de los que hubiesen promovido ejecuciones, la notificación
debe practicarse en el domicilio constituido en estas. Si bien los acreedores embargantes pueden controlar el procedimiento y el acto de la subasta, no se hallan
facultados para solicitar el aumento de la base, por lo que deben limitar su actuación a la posibilidad de hacer valer su derecho preferente en la etapa de
distribución de fondos, es decir, al momento de la liquidación del remanente.

La legitimación de los acreedores hipotecarios se halla circunscripta a la defensa de sus créditos antes y después de la subasta, razón por la cual están
habilitados no solo para requerir el aumento de la base hasta cubrir el aumento de la base hasta cubrir el importe de aquellos, sino también para solicitar que se
intime al comprador el depósito del precio e intervenir en la liquidación de este; incluso se pueden apelar las regulaciones de honorarios practicados a favor de los
profesionales que actúan por el ejecutante.

El artículo 568, párrafo 1, del CPCCN reza que “si el bien estuviere embargado en diversos procesos
seguidos contra el ejecutado, la subasta se realizara en el que estuviere más adelantado en su trámite”.

Orden de la subasta: aspectos esenciales

Lugar, fecha y hora de la subasta

–
Cumplidos los recaudos establecidos en la ley procesal, designado el martillero, determinada la base y notificados los demás embargantes y acreedores hipotecarios, se fijará el
lugar donde se realizará la subasta, que puede ser donde se tramita la ejecución o donde se ubica del bien, según lo que resulte más conveniente para la venta. Se establecerán día
y hora, que no podrán cambiarse, salvo autorización del juez (art. 577 CPCCN). 

Solicitud de adelanto de fondos

–
Cuando el martillero lo solicitare y el juez considere pertinente, la parte ejecutante debe adelantar los fondos que se estimen necesarios (art. 565 in fine CPCCN).
Comisión del martillero
–
El martillero designado percibirá la comisión que corresponda conforme al bien subastado, establecida por la ley o, en su caso, la costumbre (art. 565 primer párrafo CPCCN).

Publicidad del remate

–
El remate se anunciará por edictos, que se publicarán por DOS (2) días en el Boletín Oficial y en otro diario, en la forma indicada en los artículos 145, 146 y 147. 
Si se tratare de bienes de escaso valor, sólo se publicarán en el Boletín Oficial, por UN (1) día y podrá prescindirse de la Publicación si el costo de la misma no guardare relación
con el valor de los bienes.

Si se tratare de inmuebles, podrá, asimismo, anunciarse en diarios del lugar donde estén situados…(art. 566 CPCCN).

Publicidad adicional: la propaganda adicional será a cargo del ejecutante, salvo si el ejecutado hubiese dado conformidad, o si su costo no excediere del DOS POR CIENTO (2 %) de
la base (art. 567 CPCCN).

Postura bajo sobre

–
Cualquiera sea la naturaleza de los bienes a subastar, a pedido de parte o de oficio el juez podrá disponer que se admitan posturas en sobre cerrado, en las condiciones que fije,
que deberán indicarse en los edictos y, en su caso, en la propaganda (art. 570 CPCCN).

Subasta progresiva
–
Si se hubiese dispuesto la venta de varios bienes, el juez a pedido del ejecutado, podrá ordenar que la subasta se realice en distintas fechas y que se suspenda cuando el precio
obtenido alcanzare a cubrir el crédito, intereses y costas reclamados (art. 569 CPCCN).

 Te invitamos a que ingreses a la web del Boletín Oficial de la Nación para que conozcas un modelo de edicto para la subasta de un inmueble,
según indicaciones que se regulan en el artículo 566 del CPCCN. Asimismo, recuerda que la confección dependerá de lo decretado en la
orden de subasta, y que el edicto es autorizado por el tribunal previa publicación.

https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/segunda/A841550/20190527

Figura 1. Captura de página web del Boletín Oficial de la Nación

 Fuente: captura de pantalla del Boletín Oficial de la República Argentina (http://bit.ly/37icNWn).

 También te sugerimos ingresar a la web del Boletín Oficial de tu provincia para conocer los modelos de edictos de subasta. Aquí
compartimos algunos de ellos:

https://boletinoficial.cba.gov.ar/wp-content/4p96humuzp/2018/10/2_Secc_08102018.pdf

http://boletinoficial.jujuy.gob.ar/?p=165672

https://www.eldia.com/nota/2009-6-3-remates

La suspensión de la subasta puede darse por los siguientes motivos:

Pago total del crédito reclamado, según detalle en planilla de liquidación del juicio actualizada, incluyendo costas y gastos de la ejecución de
sentencia hasta dicho momento.

Acuerdo logrado entre las partes, homologado por el tribunal. Se deben cancelar los gastos y honorarios de ejecución de la sentencia.

Quiebra del ejecutado o apertura de sucesión por fallecimiento del ejecutado (fueros de atracción que suspenden le ejecución de sentencia).

Inconvenientes de forma, que atacan el proceso de ejecución. Por ejemplo: falta de notificación a terceros interesados, exhortos a juzgados
con anotaciones cautelares o acreedores prendarios; defectos en la publicación de edictos; plazos u oficios e informes vencidos.
Si se suspende el trámite de la subasta por culpa del martillero, este no solo no cobrará comisión alguna, sino que, además, será responsable por los gastos y
daños que se ocasionaren, sin perjuicio de que pueda recaer sobre él otro tipo de sanciones. Si no fuera por causa del martillero, se considerará lo regulado en el
CPCCN:

Si el remate se suspendiere o fracasare sin culpa del martillero, el monto de la comisión será fijado por el juez, de acuerdo con la importancia del
trabajo realizado; si se anulare, también sin su culpa, tendrá derecho a la comisión que correspondiere. Si el mismo martillero vendiere el bien en
un remate posterior, su retribución será determinada atendiendo al efectivo trabajo que le hubiere demandado esa tarea. Art. 565 CPCCN

Asimismo, la Ley 20266 establece, para el caso de suspensión del remate, lo siguiente: 

En los casos en que, iniciada la tramitación del remate, el martillero no lo llevare a cabo por causas que no le fueren imputables, tendrá derecho a
percibir la comisión que determine el juez de acuerdo con la importancia del trabajo realizado y los gastos que hubiere efectuado. Igual derecho
tendrá si el remate fracasare por falta de postores.
LECCIÓN 3 de 6

Acto de remate. Medidas de seguridad. Comprador en subasta

Si no hay pedido de suspensión de la subasta en el transcurso de la publicación del edicto, se procederá a la venta del bien embargado en autos.

El martillero deberá realizar el remate en la fecha, hora y lugar señalados en el edicto… Explicar en voz alta antes de comenzar el remate en idioma
nacional, con precisión y claridad, los caracteres, condiciones legales, cualidades del bien (Ibáñez, 2012, p. 215).

Dentro de las facultades que posee el martillero, enumeradas en la Ley 20266, en su artículo 8, inciso d, encontramos que el profesional puede solicitar de las
autoridades competentes las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo del acto de remate, expresiones coincidentes con el artículo 572 del CPCCN,
el que se refiere a la regularidad del acto: 

Si existieren motivos fundados y sin perjuicio de la facultad del juez para disponerlo de oficio, el
ejecutante, el ejecutado o el martillero podrán solicitar al juzgado la adopción de las medidas necesarias
para proveer a la regularidad del remate y al mantenimiento del orden que asegure la libre oferta de los
interesados.

 Te invitamos a leer el sumario de un fallo en el siguiente enlace: http://www.saij.gob.ar/subasta-judicial-sentencia-ejecucion-sentencia-

suj0027742/123456789-0abc-defg2477-200jsoiramus

El martillero, como auxiliar de la Justicia, llevará adelante la venta considerando todos los pasos procesales: abre el acto del remate en tiempo y forma y en el lugar
designado conforme indica el edicto; espera los 15 minutos de ley; a viva voz inicia la lectura del edicto, acta de constatación del inmueble o verificación del bien;
repasa las condiciones de ventas anunciadas en el edicto; evacúa las consultas a los presentes, eventuales oferentes; da inicio a la recepción de posturas
considerando la base de inicio para la venta y el monto de cada postura mínima formulada; atiende y estimula la puja; retiene la última oferta; efectúa el conteo
público o espera el minuto de ley, según las indicaciones del tribunal; superada esta instancia sin que nadie mejore la última postura, adjudica al mejor postor. El
funcionario del tribunal verifica la identidad (a través del documento nacional de identidad), se recepta el pago conforme a las condiciones de venta (precio de
contado, el total o seña, comisión del martillero y cualquier otro pago a cargo del comprador anunciado en el edicto) y se suscribe el acta de subasta: comprador,
martillero y funcionario del tribunal. Luego, el acta pasa al expediente para su observación o impugnación.

“Si el remate se anulare por culpa del martillero, éste deberá reintegrar el importe de la comisión que
percibió, dentro de tercero día de notificado por cédula de la resolución que decreta la nulidad” Art. 565
CPCCN. 
Compradores en subasta

Mejor postor adjudicado: el martillero requerirá al adjudicatario la constitución de domicilio en el lugar que corresponda al asiento del juzgado.
Si el comprador no lo constituyese en ese acto y no lo denunciare oportunamente, se aplicará la norma del artículo 41, en lo pertinente (art. 579
CPCCN).

Comprador en comisión: el comprador deberá indicar, dentro de tercero día de realizada la subasta, el nombre de su comitente, en escrito
firmado por ambos.

En su defecto, se lo tendrá por adjudicatario definitivo. El comitente constituirá domicilio en esa presentación, bajo apercibimiento de lo
dispuesto en el artículo 41, en lo pertinente (art. 571 CPCCN).

Comprador remiso: así se designa y es procedente para el comprador en remate judicial que ha sido remiso en depositar el saldo de precio
pueda hacerlo en tanto no se haya decretado una nueva subasta. 

El CPCCN indica: dentro de los CINCO (5) días de aprobado el remate, el comprador deberá depositar el importe del precio que corresponda al
contado, en el banco de depósitos judiciales; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare motivos fundados para obtener la suspensión
del plazo, se ordenará nueva subasta en los términos del artículo 584.

La suspensión sólo será concedida cuando medien circunstancias totalmente ajenas a la conducta del adquirente y en situaciones que no
pudieren ser superadas con la sola indisponibilidad de los fondos.

Eximición de consignar por el ejecutante. Caso presente en el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba. 

Que el actor -adquirente en subasta- sólo pueda ser eximido de consignar el precio de
compra en subasta hasta el monto de la liquidación aprobada de su crédito (art. 581 C.P.C.C.)
no significa que esa liquidación revista carácter de definitiva, ni que el ejecutado pueda
considerarse desobligado con el pago de la suma allí contenida. El acreedor tiene derecho a
cobrar la integridad de su crédito. Autos: Cuerpo de ejecución de sentencia de Martín
Fernando Campos en autos: ‘Chuit, Juan J. c/ Leonardo D. Fernández Carreiro y otros -
Prepara demanda.- http://www.forodecordoba.com.ar/contenido.php?id=10790

Quién no puede comprar en subasta. Según lo reglamentado por la Ley 20266, le está prohibido al martillero: 

(…) Compra por cuenta de terceros; d) Comprar por cuenta de terceros, directa o indirectamente, los bienes cuya venta se les hubiere
encomendado; compra para sí de los bienes a rematar; e) Comprar para sí los mismos bienes, o adjudicarlos o aceptar posturas sobre ellos,
respecto de su cónyuge o parientes dentro del segundo grado, socios, habilitados o empleados.

Para tener presente:

Tanto la doctrina como la jurisprudencia han entendido que el remate judicial es un acto de la etapa de
ejecución coactiva, por tanto, se efectúa en nombre y representación del juez, debiendo ajustarse a las
instrucciones que este imparta. No es un acto comercial, como la venta bajo martillo, ni un acto civil
como el contrato de compraventa por interposición de persona.
LECCIÓN 4 de 6

Procedimientos posteriores al remate. Nulidades. Decreto de nueva subasta

El acta de subasta pasa cinco días en el despacho del tribunal para su observación. Si no existe pedido de nulidad, se encamina el proceso para la aprobación de la
subasta. 

El martillero deberá presentar su cuenta de gastos definitiva, por lo que dicha rendición tendrá que realizarse dentro de los tres días de efectuada la subasta (Art.
564 CPCCN), bajo apercibimiento de ser sancionado, por ejemplo, con la pérdida de la comisión.

Asimismo, deberá dar comunicación mediante oficio al órgano registral sobre el nuevo propietario.

Nulidad de la subasta

Según ocurre con las nulidades procesales, en general, la subasta puede ser impugnada no solo en razón de mediar vicios que afecten sus dimensiones de tiempo,
forma y lugar, sino también con fundamento en la existencia de irregularidades que comprometan la validez de los requisitos atinentes a los restantes elementos
que la integran, es decir a los que conciernen a los sujetos y al objeto. 

La ley distingue si la nulidad de la subasta es articulada mediante petición de parte o declarada por el juez. El artículo 592 del CPCCN dispone que la nulidad solo
puede plantearse hasta dentro del quinto día de realizado el remate. Asimismo, expresa que el pedido será desestimado "in límine" si las causas invocadas fueren
manifiestamente inatendibles o no se indicare con fundamento verosímil el perjuicio sufrido; si el pedido es admisible, debe conferirse traslado por cinco días a las
partes, al martillero y al adjudicatario. 

Si el comprador pide la nulidad por perjuicio, deberá acreditarlo y fundamentarlo. Si no lo hace y se niega a consignar el saldo de precio, será sancionado y
considerado como comprador remiso, lo que significa que perderá la seña abonada y deberá responder por la diferencia de precio menor en la nueva subasta. Por
su parte, el martillero no concluye con su tarea hasta tanto salga aprobada la subasta mediante el autointerlocutorio respectivo (protocoliza el tribunal), el que
servirá para inscribir la propiedad a nombre del comprador.

El juez deberá decretar de oficio la nulidad de la subasta cuando las irregularidades de las que ella adoleciera comprometieran gravemente la actividad
jurisdiccional. Debe entenderse que, en virtud del principio con arreglo al cual todas las nulidades procesales son relativas, la declaración de nulidad de oficio
tampoco corresponde si la irregularidad de la que adolece el remate ha sido consentida por todas las personas legitimadas para impugnarlo (ejecutante, ejecutado,
martillero, comprador y tercerista), y que, por grave que aquella sea, la validez del acto no puede quedar pendiente en forma indefinida sin riesgo de afectar una
pauta elemental de seguridad jurídica. La anulación de la subasta conlleva la anulación de los actos posteriores que dependen directamente del remate, pero
quedan a salvo los derechos pecuniarios del comprador, el martillero y quienes hubieren hecho gastos.

Si el martillero es el causante de la nulidad, pierde la comisión, por lo que debe devolver su importe; además es removido.

  

El principio rector en materia de responsabilidad dentro de la ley (20.266) lo contiene el art. 22 que claramente estable que: El martillero por cuya
culpa se suspendiere o anulares un remate, perderá su derecho a cobrar la comisión y a que se le reintegren los gastos, y responderá por los
daños y perjuicios ocasionados (Piedecasas, 1997, p. 287).

 
En algunas provincias, según sus respectivos Códigos Procesales Civiles y Comerciales, la expresión empleada es impugnación del acta de subasta, la que
ciertamente llevaría a la nulidad del acto, como se expresa ut supra.

Decreto de nueva subasta

La subasta puede ordenarse nuevamente en el caso de que se dieran los siguientes supuestos:

Por falta de postores  (subasta desierta): “Si fracasare el remate por falta de postores, se dispondrá otro, reduciendo la base en un
VEINTICINCO POR CIENTO (25 %). Si tampoco existieren postores, se ordenará la venta sin limitación de precio”. Art. 585 CPCCN.

Por incumplimiento del comprador (comprador remiso):

Cuando por culpa del postor cuya oferta hubiese sido aceptada como definitiva en el acto del
remate la venta no se formalizare, se ordenará nuevo remate. Dicho postor será responsable
de la disminución real del precio que se obtuviere en la nueva subasta, de los intereses
acrecidos, de los gastos ocasionados y de las costas causadas con ese motivo. Art. 584
CPCCN. 

Hay que considerar que, dependiendo del criterio del tribunal, para esta nueva orden de remate, no solo puede variar el monto de la base o que se decrete la venta
sin base, sino también las modalidades de publicidad, en cuanto a plazos o publicidad adicional.
LECCIÓN 5 de 6

Perfeccionamiento de la venta judicial. Desocupación del inmueble

Dentro de los procedimientos posteriores al acto de subasta, tenemos la conclusión del proceso mediante los siguientes pasos:

1 El perfeccionamiento de la venta judicial solo se suscita una vez aprobada la subasta, pagado el precio en su totalidad o saldado el remanente
en su caso, y efectuar la tradición a favor del adquirente, conforme se dispone en el artículo 586 del CPCCN.

2 La escrituración será extendida por escribano sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado. El adquirente toma a su cargo la
realización de las tareas tendientes a ella y no está obligado a soportar los gastos que corresponden a la otra parte, según se indica en el
artículo 587 del CPCCN.

3 Medidas precautorias (levantamiento): los embargos, inhibiciones y demás gravámenes se levantarán al solo efecto de la escrituración, por lo
que se comunicará vía exhorto a los jueces que ordenaron dichas medidas, tal como se expresa en el artículo 588 del CPCCN.

4 Desocupación del inmueble: 

No procederá el desahucio de los ocupantes del inmueble subastado hasta tanto no se

hubiere pagado el saldo del precio y hecho la tradición.

Las cuestiones que se suscitaren con motivo de la desocupación del inmueble se

sustanciarán por el trámite de los incidentes, cuando la ilegitimidad de la ocupación
apareciere manifiesta, o no requiriere la dilucidación de controversias que por su naturaleza y
complejidad deban, a criterio del juez, ser sometidas a otra clase de proceso. Art. 589
CPCCN.

Un tema más para considerar, en cuanto al ejecutado, es el pedido de sobreseimiento del juicio. 

Según el artículo 583 del CPCCN: 

  

El ejecutado sólo podrá liberar los bienes depositando el importe del capital y de lo presupuestado en concepto de intereses y costas, sin
perjuicio de la liquidación que ulteriormente correspondiere; asimismo, una suma a favor del comprador, integrada por la comisión del martillero,
sellado del boleto y el equivalente a una vez y media del monto de la seña.

Los importes deberán ser satisfechos, aunque el martillero hubiere descontado los gastos del remate de la cantidad correspondiente a seña.

La indemnización establecida sobre la base del valor de la seña es sin perjuicio de otras que pudieren corresponder en concepto de
responsabilidad civil.

La simple promesa de pago no autoriza a pedir el sobreseimiento; tampoco podrá supeditarse el pago a la exigencia de una liquidación previa.
 El ejecutado no podrá requerir el sobreseimiento si el comprador hubiese depositado en pago el saldo del precio dentro de los plazos a que se
refiere el artículo 580, o antes. Por saldo de precio se entiende el que debe abonarse al contado. 

 Te invitamos a leer el siguiente enlace en la web:

https://aldiaargentina.microjuris.com/2016/11/01/los-martilleros-publicos-estan-obligados-a-cumplir-con-un-regimen-informativo-en-
materia-de-subastas-o-remates/

¿Cuál es el comprador remiso en una subasta?

En remate judicial, se designa comprador remiso a aquel que, por cualquier circunstancia, no depositara el saldo de precio ofrecido, por lo que, tras el
incumplimiento, se decreta una nueva subasta.

En remate judicial, se designa comprador remiso a aquella persona que ofrece el precio más alto en un remate y al momento de abonar la seña en el acto se
ausenta del espacio físico.

Aquel que presenciando la subasta y ofreciendo la puja más alta, se niega a efectivizar el pago de la seña, frustrando el remate anunciado por la Justicia.

Se denomina comprador remiso a la persona que integra la liga de compradores en subasta, que adquieren los bienes para hacer negocios de manera
inmediata, libres de impuestos.

Aquel que no se identifica al ingresar a la sala de remates, ofrece libremente sus pujas, levantando el precio de las posturas, y no resulta adjudicado en ningún
momento.

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Referencias

Ibáñez, M. A. (2012). Manual del martillero público. Córdoba, AR: Alveroni.

Ley 17454. (1981). Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm

Ley 20266. (1973). Régimen legal del martillero y corredor. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/60000-
64999/61719/norma.htm

Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. (1969). Subasta, comprador remiso. Recuperado de http://www.saij.gob.ar/subasta-comprador-remiso-
suc0002952/123456789-0abc-defg2592-000csoiramus

Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. (2001). Subasta judicial, sentencia, ejecución de sentencia. Recuperado de http://www.saij.gob.ar/subasta-judicial-
sentencia-ejecucion-sentencia-suj0027742/123456789-0abc-defg2477-200jsoiramus

Piedecasas, M. A. (1997). Régimen legal del martillero y de la subasta judicial. Santa Fe, AR: Rubinzal-Culzoni.

Venica, O. H. (1998). La subasta judicial en Córdoba. Córdoba, AR: Marcos Lerner.