Ventura Ley 17801

l B.
Ventura
Ley 17.801.
Registro de la
Propiedad Inmueble
Comentada. Anotada
Prólogo de Aída Kemelmajer de Carlucci
~ammura~¡
JaSE LUIS DEPALMA. EDITOR
93briel
---
B, Ventura
---_
Ley 17.801
Registro de la
Propiedad Inmueble
Con1entada, Anotada
Prólogo de Aída Kemelmajer de Carlucci
o
00
..."
~ammuraOj
JOSE LUIS DEPALMA. EDITOR
A mi querido maestro LUIS MOISSET DE ESPANES
quien con su dedicación y generosidad,
me encaminó en la docencia
y la investigación
. GABRIEL VENTURA
Vaya mi permanente agradecimiento

al profesor doctor LUIS M OISSET DE ESPANES,
por brindarme su invalorable consejo y apoyo
en los inicios de mi profesión de editor
Joss LUIS DEPALMA
Para un lector que pertenece al llamado "mundo del derecho continental",
en el que la Argentina se incluye, las ventajas de una obra exegética sobre una
determinada ley parecen evidentes: encuentra al pie de cada artículo una ex-
plicación del sentido y alcance. Al mismo tiempo, las dificultades para el autor
son mayúsculas, pues la leyes un microsistema que, a su vez, se engarza en un
sistema mayor, todo lo cual implica que comentar un artículo exige concatenar-
lo no sóloconlos otros que integran ese cuerpo normati vosino conlos principios
que fundan el sistema; por eso, a veces, quien lee la obra y cree que en la nota a
determinado artículo encontrará la solución a su problema, no siempre tiene
satisfacción rápida a su necesidad, en tanto puede ocurrir que su esquema lógi-
cono coincida con el del autor que ha decidido desarrollar la temática en la glo-
sa a otro artículo. Escribir un libro valiéndose del método exegético no es, pues,
tarea fácil.
La clave del buen resultado obtenido en la obra que prologoestá en que Ga-
briel Ventura es heredero de la escuela cordobesa de derecho civil;fiel a esa he-
rencia, sabe analizar los textos legales con visión sistemática, bucear en las
fuentes y proponer soluciones armónicas. A estas virtudes agrega que desde
hace más de quince años viene estudiando el derecho registral congran dedica-
ción y seriedad. Prueba objetiva de lo que digo es su tesis doctoral Tracto abre-
viado registral, lanzada al mercado editorial en el año 2004, prologada por su
maestro, Luis Moisset de Espanés, y una importante serie de trabajos mono-
gráficos publicados en revistas de alcance nacional y provincial (v.gr. "Juris-
prudencia Argentina", "Revista Notarial", "La Ley Córdoba", "Foro de Córdo-
ba", "Anales de Derecho Civil"). .
Este libro sortea con éxito los inconvenientes antes reseñados porque el au-
tor conocemuy bien el método elegido y la materia que aborda.
El respeto al método se visualiza en el análisis de cada palabra relevante
utilizada en el artículo (plena fe, fe pública, etcétera), pero además, en la conti-
nua determinación de los alcances de los conceptosjurídicos vinculados al tex-
10------------------- Prólogo
----- -----------
to: así, la distinción entre "registros convalidantes" y "registros que generan fe

pública pero no son convalidantes"; entre "toma de razón" y "asiento de presen-
tación"; entre "actos confirmatorios", "ratificatorios", "convalidatorios" o "rec-
tificatorios"; entre "legitimar" y "legitimación"; entre "reserva de prioridad",
''bloqueo registral" y "cierre registral"; entre "error" e "inexactitud registral",
etcétera. A tal efecto, nunca falta un ejemplo para la mejor comprensión de la
cuestión.
El manejo del método también aparece en la visión sistémica de la ley.
El estudio sistemático es interno, o sea, dentro de la propia ley; por eso, mu-
chos comentarios remiten al lector al de otros artículos, necesarios para enten-
der el tema en cuestión; son frecuentes frases comoéstas: "Para tener una vi-
sión completa del mecanismo de la reserva de prioridad corresponde contem-
plar las normas de los arts. 23, 24 y 25,junto con el arto 5º";"Nopodemos dejar
de adelantar un comentario sobre el arto 26".Advierto que no se trata de meras
remisiones. Así, cuando analiza las expresiones "inscripción" y "anotación"
contenidas en el arto 2Q, menciona todos los artículos que contienen esos voca-
blos (arts. 3º, párrs. 1 Y3 6º, inc. a; 9º, inc. b y último párrafo; 10; 17; 18, incs.
Q Q;
b yc; 19;28;33 y 36);el art. 5º se estudia en amplia coordinación conlos arts. 17,
19 y 22 a 24; los requisitos subjetivos fijados por el arto 12, con el principio del
tracto sucesivo regulado en los arts. 15y 16,etcétera. Facilita esta tarea el aná-
lisis de los llamados "principios registrales", cada uno de ellos incluidos en los
artículos que los consagran.
La labor no concluye allí; sale de los estrechos márgenes de los cuarenta y
ocho artículos de la ley 17.801 (cuarenta y seis originarios y dos agregados por
otras tantas reformas) para analizar, en forma precisa, normas del CódigoCivil
(comolas referidas a la fe de conocimientoy las modificacionesintroducidas por
la ley 26.140, al boleto de compraventa, etcétera), leyes complementarias (ley
13.246, que regula los contratos de arrendamientos y aparcerías rurales; ley
24.374,llamada "LeyPierri", modificada por la ley 25.797, de regularización de
dominios; ley de loteos, de propiedad horizontal, de prehorizontalidad, etcéte-
ra), decretos reglamentarios de leyes registrales provinciales, códigosprocesa-
les yleyes de naturaleza procesal (v.gr.,el comentario al arto6ºcontiene referen-
cias a la ley22.172 que regula losexhortos que se presentan en extrañajurisdic-
ción); leyes tributarias (porejemplo, en el comentario al arto2º se encuentran re-
ferencias a la ley 23.905, que libera de impuestos cuando se trata de la sustitu-
ción de la vivienda única); leyes de naturaleza administrativa (en el arto 16hay
referencias a la ley catastral 26.209, etcétera), Ley de Sociedades 19.550 y sus
modificacionesen tanto influyen sobre la situación de los inmuebles y sus titu-
laridades en los supuestos de fusión, transformación y escisión societaria.
Dado que conoce a fondo la materia que analiza, Ventura asume posición
fundada, sin temer a los argumentos de autoridad de los grandes maestros,
Prólogo 11
------
frente a la casi totalidad de los temas debatidos por la doctrina que suelen ser
objeto de conflictosjudiciales en materia registral. Así, adhiere a la posición de
su maestro Moisset de Espanés y entiende que la registración es obligatoria, no
meramente facultativa, en tanto quien no inscribe recibe una respuesta san-
cionatoria del ordenamiento jurídico (en términos kelsenianos), cual es la im-
posibilidad de disponer del derecho; niega categoría ontológica y utilidad a la
distinción entre inscripción y anotación; entiende que la registración no inte-
gra ni el título ni el modo;descarta el accesoregistral de las llamadas inhibicio-
nes voluntarias; califica al bien de familia como"vinculación" (sería una permi-
tida por la ley,en contra de las que Vélez prohíbe en el arto 2614 del Cód.Civil);
considera que la inscripción del bien de familia no es constitutiva y que la figu-
ra debe ser aplicada en armonía con el arto 22 y concordantes; defiende la opo-
nibilidad de la declaratoria de herederos aunque no haya tenido acceso regis-
tral; analiza la cuestión en la problemática que presenta el tracto abreviado;
niega la registración de cesiones de derechos sobre bienes particulares;justifi-
ca la exigencia del arto5º (el trámite de la rogación debe estar en manos de pro-
fesionales) en la necesidad de evitar dilaciones; participa del criterio que la
enumeración del arto 16 no es taxativa; que el acto celebrado sin certificado es
válido e inscribible, sin perjuicio de tener sólo prioridad directa; que el certifi-
cado puede ser usado para un acto distinto al que se peticionó si el realizado es
de menor alcance que el pedido; aclara que estos casos se presentan, en la prác-
tica, por error del notario, no de las partes; que el arto 18,inc. a) de la ley prevé
un supuesto de rechazo por conflictode prioridades y no por nulidad del acto o
instrumento que accede;brinda soluciones para el caso de la calificación regis-
tral fuera de los plazos legales; defiende el sistema de la retroprioridad contra
las críticas de la doctrina española, etcétera.
Cuando no coincidecon la solución legal porque no es clara, o resulta injus-
ta, o asistemática, propone una alternativa. A tal efecto, son frecuentes las re-
ferencias a conceptos que, desarrollados por la filosofía del derecho, dan base a
quien pretende hacer ciencia del derecho, tales comola buena fe, la sanción, el
orden. "La vida está llena de conflictos y muchos de ellos se solucionan dando
prioridad a unos sobre otros", dice para explicar por qué la prioridad registral
es un instrumento de pacificación.
Este libro es de especial interés para los notarios, en tanto se analizan temas
de importancia práctica para esa profesión (actos confirmatorios, ratificato-
rios, convalidatorios orectificatorios frente a la calificación registral del artogº;
testimonios y modos de expedirlos en el sistema latino frente a los arts. 28 de la
ley,y 1001Yss. del Cód. Civil).
Es también importante para los académicos porque hay un manejo preciso
de las fuentes legales y de allí las continuas referencias a la legislación españo-
la, aunque el autor alerta sobre los riesgos de asumir una actitud interpretati-
12---- Prólogo
va sobre la base exclusiva de la legislación, fuente y doctrina hispana desde que

hay diferencias fundamentales en el sistema legal de ambos países; por eso, ca-
da vez que menciona la ley española, hace la comparación y marca semejanzas
y diferencias (véase, a manera de ejemplo, el comentario al art. 22).
Para otros operadores del derecho registral hay una ventaja adicional, cual
es que Ventura conoce y muestra "la cocina", o sea, la práctica cotidiana; así, al
analizar el arto 19, relata que el ingreso del documento para su registro se hace
por la oficina denominada "Mesa de entradas"; al estudiar el arto 36 se queja de
la práctica del Banco de la N ación, que antes de aceptar una hipoteca en garan-
tía de un crédito otorgado, requiere la cancelación de los asientos caducos
obrantes en el folio sobre el que recaerá el gravamen.
En el manejo de esa práctica son muy importantes las leyes provinciales, da-
das las permanentes referencias de la leyregistral a la normativa local. Ventu-
ra no se limita a explicar la normativa de Córdoba sino que referencia la de
otras provincias y la de la Ciudad Autónoma de BuenosAires. Sin empachos se
pronuncia por la inconstitucionalidad de muchas de estas leyes que, en cuestio-
nes no delegadas, disponen en contra de la ley nacional.
En suma, tengo la convicción de que, de alguna manera, este libro es un hi-
to significativo en la carrera académica y profesional del autor y, como tal, lo re-
cibimos.
Además, se integra así a la excelencia del nutrido catálogo de EDITORIAL
HAMMURABI, que sigue consolidando su puesto de privilegio en el mercado del
libro jurídico argentino, siempre bajo el generoso impulso de su mentor José
Luis Depalma.
AmA KEMELMAJER DE CARLUCCI

Verano de 2009
Prólogo ..... _. __... __. __. _. __. _.. __. __. . .. _. . _.. __. ____ 9
• LEY 17.801
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Capítulo!
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
OBJETO. DOCUMENTOS REGISTRABLES
• Artículo 1 Ambito de aplicación __.... __.
Q• . . _. . . . . 25
§ L La publicidad registral . . . .. . . _____________ 25
§ 2. El derecho registral y la seguridad jurídica . __.... _. _. .. _____ 27
§ 3. Los registros en el derecho argentino _... _. _. __. __. _. __. . . . . . . . . . . 28
• Artículo 2º. Actos registrables . __. _____________ 31

§ L Inscripción obligatoria ._. . . __.. . __. __. 31
§ 2. Efectos de la registración . . __.. .. __. __ 35
§ 3. Inscripción o anotación _ _.. __.. _. __. _. _ _. __ 37
§ 4. Actos registrables . __. __ _. . __ .. _. __.. _____ 38
al Constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción
de derechos reales. __.. __. __. . . .. __... _. _____ 39
L Títulos genéricos y títulos específicos _.. . __. _. ____ 41
2. Clasificación de los modos. .. __. _.. __.. . _. _ _. 44
3. Mecanismo de constitución de los derechos reales según los
modos que intervienen __.. __.. __. _.. __. . _... _.. .. 45
-4. Precisiones sobre la titularidad de los derechos reales _. ____ 50
L Titularidad cartular, instrumental o formal . ________ 51
IL Titularidad registral .. .. _ _____ 51
IlI. Titularidad real .. __. __.. . _.. _.. . __ . ___ 52
5. Función de la registración según los modos de adquirir . _.. _ 53
14 - -------- ------
Indice general
6. Transmisiones, declaraciones y modificaciones _____________ 56

7. Extinciones .. .. .. . ____ 58
b) Embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares . 59
e) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales ______ 66
1. Bien de familia _. . . ___ 66
2. Boletos _ . ___ 72
3. Los boletos registrables . _. _ _____ __________ 82
1. Venta de lotes a plazo ___ _ . _______ 82
Il. Venta de futuras unidades afectadas a prehorizontalidad 87
4. Declaratorias de herederos _ __________ __. . _____ 89
5. Las cesiones de derechos hereditarios . __..... _. _... ___ 93
6. Otros actos registrables _.. _. . _______________________ 96
• Artículo 3º. Documentos registrables _... _. ____________________ 100

§ 1. Los documentos rcgistrables .. ___________ 100
a) Instrumentos públicos. _ _ __. . _............. 101
b) Instrumentos privados _.. _. _ _. 109
• Artículo 3º bis. Exigencia de clave de identificación. .. . . . . . . . . . 110

§ 1. La clave de identificación. Ley 25.345 ...... 111
CapítuloIl
DE LAINSCRIPCION. PLAZOS.
PROCEDIMIENTOSYEFECTOS
• Artículo 4º. Inscripción no convalidante __. _ 113
§ 1. Registros convalidantes o no convalidantcs . _ 114
§ 2. La fe pública registral _ _ . . _ 116
§ 3. El in fine del art. 1051 del Código Civil _.. _ 121
• Artículo 5º. Retroprioridad .. _. . 123

§ 1. Retroprioridad ___________ _ _ _ _ 123
§ 2. Prioridad directa e indirecta _.. __. . . _. . _ 124
§ 3. Prioridad rcgistral __.. _.. __. __ __. . _ 126
§ 4. Crítica a la norma ______________ ___.. _. _ 132
• Artículo 6º. Principio de rogación _ 133

§ 1. Principio de rogación _.. _. .. _.... ________________ _ _ 133
a) La rogatoria judicial _. _... .. _. _. _.. _.. _ .. _. _ 137
b) El llamado "Oficio Ley 22.172" _ 139
§ 2. Desistimiento . . . ___ _ - 140
Indice general 15
• Artículo 7º. Forma de la rogación _ 142

§ 1. Forma de la petición _ 142
• Artículo 8º. Principio de legalidad y calificación registral . __, 144

§ 1. Principio de legalidad _. ..... _.. _. _. __. _... 145
§ 2. La función calificadora del registrador. Límites . _... . _. __.. _ 146
a) En cuanto a la validez del acto o del documento a registrar ... __ 150
b) En cuanto al efecto que el acto genere . . ____ __. , _ 155
c) Falta de coincidencia con los asientos . . . __. _ 156
d) Oponibilidades por existencia de documentos prioritarios _ 156
• Artículo 9º. Observación del documento por el Registro. Rechazo

de la inscripción. Inscripción provisional __.. _. __.... 157
§ 1. La calificación registral frente a los actos o documentos viciados de
nulidad absoluta . _. . . __. . _ 158
§ 2. La calificación registral frente a los actos con defectos subsanables _. 160
§ 3. Plazo registral para restituir el documento al solicitante _ 161
§ 4. La inscripción provisional. _.. .. .. . ._ 165
§ 5. Subsanación de las observaciones . . _... _ 168
a) Actos confirmatorios __.. _. __. . _. _ 168
b) Actosratificatorios . _ 170
e) Actos convalidatorios . .. _ 171
d) Documentos rectificatorios . _. _.. _ 172
§ 6. Recursos contra las decisiones del registrador __. ... _
a) Recursos internos _ 173
174
b) Recurso judicial __. . . _ 176
Capítulo III
MATRICULACION. PROCEDIMIENTOS
• Artículo 10. Principio de especialidad o determinación. Matricu-
lación. Inmuebles exceptuados . . __ 177
§ 1. Registros reales, personales y causales _. . ______________ 178
§ 2. La excepción del dominio público _.. _.. _. . .. . ____ 181
• Artículo 11. Matriculación. Folio real. .. ',' __. __. _. _ 184
• Artículo 12. Requisitos del asiento de matriculación . __. 187

§ 1. Principio de especialidad _ . _. .. .. . . . . , _. 187
al Especialidad en los sujetos _.. . .. . _. _. ,. . __ 189
b) Especialidad en cuanto al objeto ______________________________ 192
- La Ley Nacional de Catastro 26.209 ... __ ... '. __. _. . 198
16 ---._-_._ .... _ . ---_-_ ..
Indice general
1. El objeto territorial y la parcela __.. _. . . 201

r.i La parcela __.. _. _. . _. _. __. _.. . __. _.. _. __. 202
1.2 Elementos esenciales de la parcela. . .... _ 202
El certificado catastral. Actos para los que se requiere. .
TI. 203
Determinación de los elementos esenciales de la parcela.
III.
El levantamiento parcelario . ... . _____ 204
IV. El estado parcelario __.... .. _.. . _.. .. _ 205
v. Casos en que se hace menester mensura . ._ 208
e) Especialidad en la causa . . __. . . _. 208
• Artículo 13. División, anexión o unión de inmuebles __. . 211

§ 1. Modificaciones físicas sobre el inmueble objeto de la registración ___ 211
Capítulo lV
TRACTO SUCESNO.
PRIORIDAD. EFECTOS
• Artículo 14. Asientos registra les . __. . 219

• Artículo 15.Tracto sucesivo _.. ... . _. _ _. _. . 225
§ 1. El principio de tracto sucesivo. _. .. _.... . . _ 226
§ 2. El tracto sucesivo sustancial . . _. __.. _ 234
§ 3. Tracto sucesivo extrarregistral _.... .. _... __. . __ __ __ 237
§ 4. El tracto sucesivo y el principio de legitimación para obrar _ 239
§ 5. Elementos del tracto sucesivo _..__ _. _. 244
a) Principio de identidad _... _. _. _ _ _. .. 247
b) Principio de correspondencia y continuidad .. __ .. __. _. 263
e) Principio de previa inscripción. .. _.. .. _ .. . 265
• Artículo 16. Tracto sucesivo abreviado _.... __ _. _... __..... _. 269
§ 1. El tracto sucesivo abreviado . __... __.. __ __... .. .. _ 269
a) Enumeración taxativa o ejemplificativa .. _' .. _. __.. . 275
l. La identidad en el tracto abreviado ... __... ... _ __. _. 280
2. La continuidad y correspondencia en el tracto abreviado .... 282
- Delegación de la facultad calificadora __.. _ 283
3. La previa inscripción en el tracto abreviado _. _.. __ . 284
b) El documento portante del tracto abreviado ._ _.. _. .. ._ 284
c) El certificado registraly el título antecedente a la vista en el trac-
to abreviado _.. . __. .. _. __ _. __.. __ _. _ -- 286
d) El asiento de tracto abreviado _ __ _ __ 287
l. Asiento compendiado o comprimido _ _ __ _ 287
2. Asientos simultáneos _.. .. . __ . 289
Indice general
.._---- - ----
17
el Unidad de rogación. Rogaciones sucesivas . . 291

1. Unidad de rogación . .. _. _. __.. __. . __. __. 292
2. Rogatorias autónomas y sucesivas _________________________ 292
§ 2. Análisis de los supuestos de tracto abreviado previstos en la ley ____ 293

al Casos del inc. al .. . __.. __.. _________________ 293
b l Casos del inc. b l -. ------ . __________________ 296
1. Sucesores de los herederos . . ._ 298
2. Cesionarios de los herederos o cónyuge . _____ 299
el Casos del inc. el -- - -- - -. _. - _________________ 300
- Casos de indivisiones o comunidades ______________________ 301
r. El condominio .... . _. __. . _. . 302
Ir. Comunidad hereditaria .. __.. __. . 303
IlI. La comunidad de gananciales .. _. __. . _. . 304
IV. La sociedad disuelta . . . .. .. .. . 306
dl Casos del inc. d) . .... . _. __.. _. .. 309
1. Las opiniones de la doctrina en cuanto a "simultaneidad" _.. 310
2. Nuestra opinión __. . __.. .. _. _. . __. __. 313
e) Otros supuestos de tracto abreviado .. __.... . ____ 317
• Artículo 17. Prioridad. Cierre y bloqueo registral . . __... ___ 318

§ 1. Principio de prioridad registral .. ... _. . _. ___________ 318
§ 2. Prioridad de exclusión y prioridad de grado ... __.. _..... _. . _. _ 320
§ 3. Exclusión de los casos en que exista reserva de prioridad .. ____ 322
§ 4. Derogación del plazo especial para la hipoteca .. . ________ 323
• Artículo 18. Devolución de documentos rechazados. Anotación.

Registración cpndicional _... . . _.. __. __ 324
§ 1. Procedimiento a seguir por el registrador en caso de hallar obstáculo

por prioridad __. ... __. .... . _. . . _ 324
• Artículo 19. Orden de prioridades. Convenio de prioridad ______ 330

§ 1. Prioridad .... .... .. . _.. - - . _.. . __.. .. 330
§ 2. Convenio entre partes sobre la prioridad registral de sus derechos __ 334
• Artículo 20. Principio de publicidad registral declarativa _. _. __ 337

§ 1. La oponibilidad ..... . . __. .. _______ 338
§ 2. El tercero registral .. .. . . .. ______ 339
§ 3. llosibilidad de iniciar acción hipotecaria sin el título inscripto .. ____ 343
§ 4. Sanciones. Estelionato. Participación del funcionario instrumenta-
dor ... . __. __..... __.. .. _.... .. _. __... _____ 344
18 Indice general
Capítulo V
PUBLICIDAD REGISTRAL.
CERTIFICACIONES E INFORMES
• Artículo 21. Principio de publicidad formal. _ 347

§ 1. Principio de publicidad _ 347
§ 2. El interés legítimo _ 350
• Artículo 22. Función de las certificaciones con relación a terceros 353

§ 1. Obligatoriedad de la inscripción , _ 354
§ 2. Presunción de exactitud e integridad _ 358
• Artículo 23. Exigencia de título a la vista y certificado registral _

35~\
§ 1. Recaudos para la celebración de actos jurídicos registrables _ 359
a) El certificado registral _ 360
b) Reserva de prioridad, bloqueo registral y cierre registral _ 363
c) Obligatoriedad del certificado registral _ 365
d) Efectos de la falta de certificado previo _ 369
e) Certificado usado para acto diferente al que fue motivo de la soli-
citud _ _ 373
{J Título inscripto a la vista . _.. ._ . 375
g) Obligación del instrumentador de transcribir el contenido del
certificado . _... _.... _... _. __... _. .... .. _ 379
• Artículo 24. Plazo de validez de la certificación __..... _... ______ 380

§ 1. Plazo de la certificación . _... __... . ____________________________ 380
§ 2. Momento inicial para el cómputo del plazo de la reserva de prioridad 381
§ 3. Funcionarios autorizados a requerir el certificado registral . . . . . 383
• Artículo 25. Reserva de prioridad. Bloqueo registral .. __. ____ 385 /

§ 1. La anotación preventiva . . _____________________ 385
§ 2. La suma de los plazos de los arts. 24 y 5Q de la ley 17.801 __.. _______ 386
• Artículo 26. Escrituras simultáneas ... _________________ 387

§ 1. La referencia a los antecedentes en los casos de tracto abreviado ___ 387
§ 2. La certificación registral en las instrumentaciones simultáneas ____ 390
• Artículo 27. Copias autenticadas e informes .. ... _ 392

§ 1. Otras formas de publicidad ______________________________________ 392
• Aortículo 28. Nota de registración. Constancia de los testimonios

presentados ______________________________________ 393
§ 1. La nota de inscripción __. . _________________ 394
Indice general ~....~~~~_.~-~..._-- ---
19
§ 2. Los testimonios y el registro ... ~~~~~.... ~~~.... ~~~... ~~. . . . . . . . . . . 395

a) La expedición de testimonios o copias en el ámbito notarial..... 395
1. La copia simple ~. . . . . . . . . . 396
2. El primero, segundo o ulterior testimonio.................. 397
b) Supuestos de expedición de más de un testimonio. . . . . . . . . . . . . . 398
1. Existencia de varias partes interesadas. . . . . . . . . . . . . . . . . .. . 398
2. Extravío o destrucción del primer testimonio ~........ 399
• Artículo 29. Valor del asiento registral ~. . . . . . . . . 403

§ 1. La renovación de títulos ~ ~. . . . . . . . 403
Capítulo VI
RRGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES
• Artículo 30. Registraciones de carácter personal 407

§ 1. Registro de anotaciones personales _ _. ... 407
• Articulo 31. Anotaciones personales. Relación con el folio real .. 409

§ 1. Vinculación de la anotación personal con el folio real _. . . . . . 409
• Artículo 32. Datos a consignar en el registro de inhibiciones o in-

terdicciones _ _. _ ~ 411
§ 1. Exigencias registrales para las inhibiciones o interdiccionos _. _.... 411
Capítulo VII
INSCRIPCIONES YANOTACIONES PROVISIONALES,
PREVENTIVAS Y NOTAS ACLARATORIAS
• Artículo 33. Inscripción y anotación provisional de documentos. 413

§ 1. Las anotaciones provisionales y las anotaciones preventivasjudicia-
les .. ~ ~. ~ _ _ _ _ 413
§ 2. Anotaciones preventivas registrales ~~_~_.. ~~~ _~ 416
§ 3. Cumplimiento de condiciones resolutorias o suspensivas. Notas acla-
ratorias . _ ~ __ __. ~__ _ 417
Capítulo VIII
RECTIFICACIONES DE ASIENTOS
,
• Artículo 34. Inexactitud registral .. ~~~ . . 421
§ 1. Errores e inexactitudes registrales .. . __. __.. __________ 421
20 ------ -------- -- ---- ----
Indice general
al El error registral ____________________________________________ 424

b l La inexactitud registral ______________________________________ 425
§ 2. Las inexactitudes normales ______________________________________ 425
§ 3. Las irregularidades del asiento ___________________________________ 427
• Artículo 35. Inexactitud registral y rectificaciónde asientos ____ 428

§ 1. Rectificación de asientos _______________ _________________________ 429
al Error u omisión en el documento inscribible ___________________ 429
b l El error material del asiento __________________________________ 430
§ 2. Error en el testimonio con valor ejecutivo _________________________ 432
§ 3. La reconstrucción de asientos destruidos _________________________ 433
Capítulo IX
CANCELACION DE INSCRIPCIONES
yANOTACIONES
• Artículo 36. Cancelaciónde asientos registrales _ 435

§ 1. Cancelación de derechos o medidas registradas _ 435
§ 2_ Cancelación y caducidad _ 436
§ 3. La grafia de la cancelación. Cruzamiento de asientos extinguidos. El
asiento expreso _ 437
§ 4. Cancelación de derechos reales _ 440
al Renuncia - _ 440
b l Confusión o consolidación _ 441
el Sentencia -- _ 445
d) Ley _ 446
§ 5. Cancelación de embargos y medidas precautorias _ 447
• Artículo 37. Caducidad de las inscripcionesy anotaciones _ 449

§ 1. Caducidad de los asientos _ 449
§ 2. Asientos caducables _ 451
§ 3. Distinción operativa entre caducidad interna y caducidad externa _ 452
a) Caducidad de la hipoteca _ 454
Caso especial de las hipotecas constituidas a favor del Banco
Hipotecario Nacional y de bancos provinciales oficiales o mix-
tos _ 455
b) Caducidad de las medidas que dispongan embargos, inhibiciones
, y demás providencias cautelares _ 457
§ 4. Momento inicial para el cómputo de los plazos de caducidad _ 458
§ 5. Caso especial de las inhibiciones dispuestas en las quiebras _ 460
Indice general 21
Capítulo X
DE LA ORGANIZACION DE LOS REGISTROS
• Artículo 38. Forma y requisitos para la organización y funciona

miento de los registros. Trámite de las impugnaciones 465
• Artículo 39. Guarday conservación de la documentación registral 467

§ 1. Guarda y conservación de documentación registral ________________ 468
- La Reconstrucción de asientos ________________________________ 469
• Artículo 40. Ordenamiento diario. El asiento de presentación ___ 470

§ 1. El libro de ordenamiento diario ___________________________________ 471
§ 2. El asiento de presentación _______________________________________ 472
• Artículo 41. Alcance limitado de las normas de carácter adminis-

trativo o tributario _______________________ ________ 474
§ 1. Normas tributarias ______________________________________________ 474
§ 2. Exigencias administrativas ______________________________________ 476
• Artículo 41 bis. Consejo Federal de Registros de la Propiedad i n-

mueble _______________________________________ 477
§ 1. El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble _________ 477
Capítulo XI
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS Y TRANSITORIAS
• Artículo 42. Ley complementaria del Código Civil ______________ 483
• Artículo 43. Posibilidad de reducción de plazos ________________ 484
• Artículo 44. Conversión paulatina. Incorporación ______________ 486

§ 1. Incorporación de inmuebles ______________________________________ 486
§ 2. Incorporación por adquisición por usucapión ______________________ 489
• Artículo 45. Vigencia de normas y plazos _ 489
• Artículo 46. De forma _________________________________________ 490
".
Bibliografía general ._______ 491
b_~yj7,80_t_
Registro de la Propiedad Inmueble *
* Sanción y promulgación: 28/6/68;publicación: RO, 10/7/68
CAPITULOI
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
OBJETO. DOCUMENTOS REGISTRABLES
ARTICULO 1'1.[AMBITO DE APLICACION}. - Quedarán sujetos al régi-

men de la presente ley los registros de la propiedad inmueble exis-
tentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacio-
nal de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur.
-§1-
LA PUBLICIDAD REGISTRAL
El fenómeno de la publicidad registral en el derecho moderno, ha

ganado en la actualidad tanto protagonismo que llega a decir García
Coni que vivimos en la era de la registración l. Es cierto, casi no hay
aspecto de la vida de los individuos de una comunidad que no sea ob-
jeto de registración. Se inscriben su nacimiento, sus cambios de esta-
do civil, su demencia, su patrimonio, su testamento y su muerte.
Sibien este fenómeno data de muy antiguo y ha sido analizado, es-
tudiado y explicado por los más notables juristas, no ha merecido un
análisis metodológico encaminado a la registracióri. misma sino has-
ta tiempos relativamente recientes''.
1 García Coni,El contenciosoregistral, p. 1.

2 Hemández Gil, Introducción al derechohipotecario, p. 15.
Art.lº Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 26
Varios ~onlos motivos por los que un sistema exige la registración

de bié-ríes.El valor de las cosas, el riesgo que genera su utilización, su
inmaterialidad y hasta finalidades puramente estratégicas, como
ocurre con el registro de palomas de carrera mensajeras", hacen que
en una coyuntura social determinada, el legislador instaure para
ciertos fenómenos jurídicos o ciertos bienes un sistema de registra-
ción apropiado a ellos4.
Las exigencias del tráfico jurídico y la necesidad de contar con una
forma de publicidad más certera que la mera apariencia 5, constitu-
yen nuevos requerimientos que contribuyen a la proliferación de los
registros jurídicos de bienes cuyas características, si bien difieren en
lo formal y material según los bienes que tutelen, procuran siempre
brindar una ayuda a la seguridad jurídica.
Como es dable suponer, en un sistema jurídico dominado por los
principios romanistas, las cosas inmuebles no podían escapar de es-
te imperativo. El proloquio «res movile res oile» obliga a que seanjus-
tamente las cosas inmuebles los objetos patrimoniales primeros en
ser registrados y es en torno a esta disciplina, el derecho inmobiliario
registral, que se van perfilando los principios rectores de todo el de-
recho registral, hasta llegar a transformarse, el inmobiliario, en una
suerte de "parte general" del derecho registral.
3 Las palomas de carrera mensajeras, aquellas que tienen la costumbre de volver

al punto en que se encuentra su criador, han sido objeto de regulación expresa por el decr.
17.160/43.Se establece allí la necesidad de registración no sólo del dominio del animal,
sino de su posesión otenencia. Locurioso de este registro es, además, que se trata del pri-
mero con efectos constitutivos en el país.
4 Ventura, Tractoabreviado registral, ps. 31 y 34.
5 La mera apariencia en el plano jurídico justamente es considerada comoopues-
ta a la publicidad registral. Hernández Gil dedica un título -"Publicidad y aparicn-
cia"- para efectuar una comparación entre ambos fenómenos con iguales objetivos, pe-
ro de muy distinta jerarquía. La apariencia sólo debe admitirse, explica el registralista
español, cuando se trata de situaciones orelaciones jurídicas no sometidas al régimen de
publicidad registral (Introducción al derechohipotecario, ps. 14 y 15).En nuestro dere-
cho,la apariencia es usada por el legislador para presumir varias situaciones, por ejem-
plo, para brindar protección al poseedor a partir del arto 2468, con las acciones policiales
y posesorias.La apariencia no es exacta y puede llevar a errores. Así, por ejemplo, quien
posee por otro (art. 2352, Cód.Civil) aparece frente a terceros comoposeedor animo pro-
priom y éstos lo podrán tratar comotal ignorando su relación de simple tenencia.
27
_. - -.-- -_"_
Ambito de aplicación
----
Art.lº
Ello significa que, como OCUlTecon el derecho civil, el "derecho co-

mún" que brinda las bases para efectuar cualquier aplicación de prin-
cipiosjurídicos de otras disciplinas, el derecho inmobiliario registral
nos da las bases de aplicación y los principios que habrán de relacio-
narse con todos los registros jurídicos de bienes.
-§2-
EL DERECHO REGISTRAL y LA SEGURIDAD JURIDICA
La registración constituye un elemento más que coadyuva a la se-

guridadjurídica, sin la cual resultaría difícil arribar a lajusticia, cau-
sa fundamental de todo buen sistemajuridico.
La seguridad jurídica aparece en dos manifestaciones: seguridad
estática y seguridad dinámica. Pues bien, ambas encuentran en los
registros jurídicos de bienes una eficaz herramienta para llevar a ca-
bo su cometido. Todo sistema positivo procura situaciones públicas,
ostensibles y corroborables evitando lo oculto o clandestino. El cono-
cimiento que la comunidad tenga de las situaciones de relevancia en
el mun do social, jurídi coy de los negocios, evitará el abuso de aparien-
cias falsas e impedirá que pueda alegar buena fe quien las conoce o de-
biera conocerlas obrando con diligencia y previsión.
Así, todo interesado podrá enterarse de la situación dominial de
los bienes de su ca-contratantes, fiadores, avalistas, transmitentes,
demandados, etcétera.
Desde los más remotos tiempos, el derecho registral ha contribui-
do, en la doctrina y en la práctica, a la seguridad jurídica de los siste-
mas. Tanto la seguridad dinámica o del crédito, aquella que se refiere
a la certeza o grado de certeza de los contratantes en cuanto a la recí-
proca situación jurídica entre ellos y la posibilidad de llegar a un cum-
plimiento efectivo de las prestaciones acordadas por cada uno; como a
la seguridad estática, o del derecho subjetivo, aquella referida a la
protección y reconocimiento de los derechos registrados. De poco ser-
viría un sistemajurídico si no diera respuesta a estos básicos requerí-
mientas ..
La seguridad jurídica en esas dos manifestaciones constituye uno
de los objetivos primordiales del orden jurídico y los registrosjurídi-
cos contribuyen en gran medida a lograrlo.
----------
Sin embargo, a pesar de considerar implicadas en el fenómeno re-

gistral ambas manifestaciones de la seguridadjurídica, no ha faltado
el autor que haya ceñido sólo al aspecto dinámico el aporte de la ins-
cripción. Así, Roca Sastre expresa que al derecho registral inmobilia-
rio no le interesa directamente la estructura y contenido del derecho
real, sino únicamente su dinámica, esto es, su adquisición, transmi-
sión, modificación y pérdida 6. Pero, entre nosotros, Moisset de Espa-
nés expresamente resalta que la visión de lo publicitario registral se-
ría incompleta si creyéramos que los registros jurídicos de bienes na-
cen sólo para proteger la seguridad dinámica; también por algunas
especiales circunstancias, agrega Moisset de Espanés, pueden aten-
der a la seguridad estática.
El citado autor ejemplifica con el antiguo Egipto en donde las creci-
das anuales del Nilo, producidas por el desborde de los lagos Victoria
y Alberto, borraban límites y eliminaban todo elemento de referencia
para deslindar un lote de otro. Allí, los registros fundamentalmente
ayudaban a determinar o redimensionar el objeto de la relación jurí-
dica 7.
El objetivo de la registración, como aporte a la seguridad jurídica,
tanto estática como dinámica, no debe perderse de vista a la hora de
regular los efectos de la inscripción y procedimientos de registración,
dado que un excesivo rigor formal, subvertirá su finalidad tornando
a los registros en elementos de inseguridad.
-§3-
Los REGISTROS EN EL DERECHO ARGENTINO
Los registros inmobiliarios, aunque tachados de inconstituciona-

les en varios pronunciamientos'', en la práctica, preexistían a esta ley
17.801, que no vino más que a legitimar su existencia y a unificar los
G Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derechohipotecario, t. 1,ps. 18 y 19.

7 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2ª ed., ps. 19 y 20. Véase también so-
bre el sistema egipcio,López de Zavalía, Curso introductorio al derechoregistral, p. 100.
s Recomendamos, para ver los planteas concretos, por lo sintético y completo, la
obra de Rodríguez, Publicidad inmobiliaria, ps. 82 a 114.
29 -"---._
sn:»
dispares criterios provinciales en cuanto a cfectosjurídicos de la regis-

tracióny a la forma de llevar los asientos, adoptando la técnica del "fo-
lio real" inspirada en la llamada "hoja fundiaria" del sistema alemán.
La norma analizada, con buen criterio, presupone la existencia de
los registros inmobiliarios provinciales al expresar que la presente
ley sujeta los "registros existentes" en cada provincia. En efecto, la
provincia de BuenosAires, en 1879, había sancionado la ley 1276 por
la que creaba el Registro de Propiedades, Embargos e Inhibiciones",
sustituida, luego de la federalización de la provincia de BuenosAires,
sucesivamente por laley 1144 de 1881 y la ley 1893 de 1886 que rcgu-
la la Organización de los Tribunales de la Capital Federal.
Es menester aclarar que todos estos registros eran de carácter pri-
vado y se encargaban, por expresa disposición de ley, a un abogado o
escribano designado por el Poder Ejecutivo.
Recién a partir de 1903, se dispuso, mediante ley 4087, que las ofi-
cinas de registros fueran administradas por el Estado, mitigando
aunque fuere un poco las duras críticas que se venían efectuando so-
bre su manifiesta inconstitucionalidad 10.
Estas primeras leyes registrales argentinas, amén de las varias
normas contenidas en el Código Civil reguladoras de la inscripción
de las hipotecas, fueron modelo e inspiración de varias leyes regis-
trales provinciales. Así ocurrió con las leyes de Catamarca (1896),
Santa Fe (1900), Santiago del Estero (1900), La Rioja (1900), Mendo-
za(1900), San Luis (1906), SanJuan(1911), Córdoba (1896y 1924)11.
Al no estar prevista la registración en el Código Civil, como había-
mos dicho, hubo varios pronunciamientos sobre la inconstitucionali-
9 Allende, Panorama de derechos reales, p. 234; Villaro, Elementos de derecho re-

gistral inmobiliario, ps. 24 y 25.
10 Allende, Panorama de derechos reales, p. 235.
11 Villaro, Elementos de derechoregistral inmobiliario, ps. 24 y 25;Andorno -Mar-
colín de Andorno, Ley Nacional Registrol Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada,
ps. 33 y 34. La primera ley registra! cordobesa data de 1896 y entró a regir en 1897. Se
trataba de la Ley Orgánica de los Tribunales. Esta ley fue reemplazada luego por la ley
3364 de 1924 que comenzó a regir en 1925.Véase sobre el punto, Ahumada, Ley Regis-
tral Inmobiliaria. Ley 5771 y disposiciones técnico-registrales (comentada, concordada
y anotada), ps. 23 y 24.
dad de la exigencia de registración fundados justamente en esa si-

tuación. Así se destacan dos fallos importantes de la Corte Suprema
de la Nación sobre la materia. Uno en autos "Jorba, Juan y otro c.
Bambicha, Francisco B.y otro" referido a un pleito generado en la pro-
vincia de Catamarca cuya ley, como dijimos, data de 1896. En este fa-
llo del25 de noviembre de 1935, la Corte expresó que la transmisión
del dominio quedaba consumada con el título y la tradición; y que el
Congreso había regulado dicho procedimiento de forma excluyente de
toda otra autoridad, por lo que la ley citada resultaba a todas luces in-
constitucional 12.
Otro de los casos interesantes se planteó en la provincia de Mendo-
za, en autos "Papa, José (administrador de la sucesión testamentaria
Susso) c. Sociedad Compagno Hnos.". La ley mendocina, de 1900, tam-
bién sancionaba con la inoponibilidad los títulos dominiales que no se
hubieren registrado. Pues bien, en su pronunciamiento, la Corte di-
jo que: "Si se admitiera la posibilidad de que las legislaturas de pro-
vincias sometieran a su propia reglamentación el derecho de propie-
dad en sí mismo o en algunos de los elementos que lo constituyen, la
facultad atribuida a la Nación por el artículo citado (se refiere al vie-
jo arto 67, inc. 11, Consto Nacional) habría dejado de ser exclusiva y,
contra 10 previsto por los constituyentes, el derecho común en lugar de
ser uniforme en todo el territorio de la República, presentaría la peli-
grosa variedad derivada del aporte reglamentario olegislativo de ca-
da provincia" 13.
Sin embargo, el aporte que la registración hace a la seguridadjurí-
dica resultó tan importante que determinó que Bielsa se pronunciara
sobre la "feliz anomalía" en una frase que se transformó en una defen-
sa de la registración, aun cuando resultara cuestionable su constitu-
cionalidad. Así, el ilustre administrativista argentino dejó sentado
que" ... si bien los registros de la propiedad -tal como están institui-
dos y han sido creados- son inconstitucionales, ellos han prestado y
siguen prestando servicios de ordenjurídico y también económico; ...
Por eso y no obstante ese vicio inicial o tacha de inconstitucionalidad,
12 JA,52-359.
13 LL, 9-528. 10 expresado entre paréntesis es una aclaración nuestra por la modi-
ficación introducida a la Constitución Nacional en 1994.
31 Actosregistrables Art.2º
bien puede decirse que la creación de los registros constituye una fe-
liz anomalía en nuestra organización institucional" 14.
Volviendo a la norma que estamos analizando, no podemos dejar
de remarcar que la alusión a la Capital Federal que hace este arto 1º
debería armonizarse, desde el año 1994, con el texto de la nueva
Constitución Nacional, arto 129. En efecto, la Capital Federal, por el
mencionado dispositivo, ha pasado a ser la Ciudad Autónoma de
BuenosAires y se ha dictado su propia Constitución en 199615, razón
por la que, actualizando la norma comentada, deberíamos leer el arto
1º como: "Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros
de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Ciudad
de Buenos Aires, Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida
e Islas del Atlántico Sur" (lo destacado nos pertenece).
ART. 2º. [ACTOS REGISTRARLES}.- De acuerdo con lo dispuesto por

los arts. 2505, 3135 y eones. del Código Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los men-
cionados Registros se inscribirán o anotarán, según corresponda,
los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o ex-
tingan derechos reales sobre inmuebles.
b) Los que dispongan. embargos, inhibiciones y demás providen-
cias cautelares.
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
-§1-
INSCRIPCION OBLIGATORIA
Ala hora de regular un sistema registral, el legislador debe plan-

tearse, comoprimera alternativa, si la registración será obligatoria o
14 Bielsa, Derechoadministrativo, t.IV, p. 169 y siguientes.

15El art. 22 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires expresa que: "La Ciu-
dad de Buenos Aires se denomina de este modo o como, CiudadAutónoma de Buenos Ai-
res",
Art.2º Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 32
facultativa. La adopción de uno u otro sistema genera consecuencias

muy importantes desde el punto de vistajurídico, por lo cual sería re-
comendable que dicho carácter, obligatorio ofacultativo, no aparecie-
ra de manera indirecta ni inducida, como ocurre con la norma anota-
da que sólo dice «••• se inscribirán o anotarán, según corresponda ... ".
Es cierto que el artículo pareciere imperar lisa y llanamente: "seano-
tarán o inscribirán"; pero debe remarcarse, sin embargo, que dicha
frase viene precedida de un hecho consecuente; es decir, pareciera
que se anotarán o inscribirán para su publicidad y oponibilidad a ter-
ceros; por ello estimamos que la norma, a pesar de su imperatividad,
no resulta todo lo contundente que sería de desear; yno es posible que
un tema tan atinente a los efectos de la registración quede al arbitrio
de losjueces o de la doctrina 1.
Por ello, García Coni manifiesta su desconcierto al expresar que:
"Es curioso observar que ni en el Código Civil ni en la ley 17.801 figu-
ra en forma expresa la obligación inscriptiva, la que sí se encuentra
en las normas locales organizativas de los Registros y en las orgáni-
cas de la función notarial" 2.
El legislador debió poner de resalto en la norma el carácter obliga-
torio de la registración, de manera clara y directa. En nuestro caso
debemos acudir a interpretaciones doctrinarias. Así, diremos que un
registro será obligatorio cuando la falta de registración del derecho
produzca alguna consecuencia negativa a su titular, lo que consti-
tuye, al decir de Hernández Gil, una sanción por el incumplimiento de
la obligación de registrar:'. Mientras que, si frente a la falta de regis-
tración no deviene ningún efecto negativo para su titular, es decir, no
hay sanción alguna, diremos que se trata de un registro facultativo o
voluntario.
Ahora bien, la consecuencia negativa que genere la falta de regis-
tración no debe consistir sólo en la negación de ciertas ventajas para
1 Decía Aristóteles: "Conviene que las leyes se elaboren de forma que queden lo
menos posible a expensas de la decisión de los que juzgan", cit. por Kirby, Citas famosas
y frases célebres,p. 209.
2 García Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 16.
3 Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 90; también Moisset de
Espanés, Publicidad registral, 2ª ed., p. 90.
33 Actos registrables
----- -- ----------
su titular, como podrían serlo no reconocer cierta exención impositi-

va o la que surja de la expresión genérica de no gozar de la protección
de la ley. Estas declaraciones legales sólo privan de una ventaja, pe-
ro no son definitorias, por no constituir una verdadera sanción, para
calificar de obligatorio un registro determinado. De ser ése el funda-
mento determinante de la exigencia, deberíamos afirmar que no hay
registros facultativos, dado que, en cualquier sistema registral, la
inscripción siempre genera ventajas directas o indirectas para los ti-
tulares. Por ello, Lacruz Berdejo exige para considerar un registro co-
mo obligatorio, que se trate de una "obligación estricta, y no una car-
ga a la que viene condicionado un beneficio" 4.
Tampoco debe confundirse la registración obligatoria con el efecto
constitutivo de la inscripción, cuyo tema abordaremos en el apartado
siguiente. Si bien todo registro constitutivo es por principio obligato-
rio, dado que en éstos quien no esté registrado no es titular de derecho
alguno, esa consecuencia no se produce por efecto de alguna sanción,
sino por faltar uno de los elementos constitutivos del derecho mismo
o integrativo de su dinámica adquisitiva. Claramente lo expresa La-
cruz Berdejo: "Una inscripción meramente obligatoria no puede ser,
por su propio concepto, presupuesto para la constitución del derecho
real, el cual nace sin ella, aun cuando la falta de constancia registral
pueda dar lugar a sanciones, todo lo graves que se quiera (pero no con-
sistentes en la falta de eficacia del acto, porque entonces nos hallamos
de nuevo en el campo de la inscripción constitutiva)" 5.
Para Moisset de Espanés, la exigencia de la registración en la ley
17.801, aparece muy clara. Expresa que la obligatoriedad de una
conducta establecida por ley surge de la sanción frente a su incumpli-
miento "... aunque el vigor de la sanción impuesta por su violación
pueda presentar una gama de matices que varía desde las sanciones
pluscuamperfectas, hasta las minus que perfectas. En el caso de la
ley 17.801, la obligatoriedad de la inscripción nace del arto 2º, que im-
pone este deber de manera muy clara" 6. La sanción la constituye,
pues, la imposibilidad de disponer del derecho por parte del titular
4 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 128.

>-
.:J 5 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 128.
I
6 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2' ed., p. 90.

Art.2Q Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 34
no inscripto; ya que si éste quisiera hacerlo, cuando el funcionario

instrumentador solicite el certificado previo exigido por el arto 23 de
la ley 17.801, no surgirá la titularidad del transmitente y no podrá,
por ende, celebrarse el negocio.
Es innegable, por lo menos en materia inmobiliaria, que la regis-
tración obligatoria reporta grandes ventajas para el orden jurídico
general respecto de lo que pueda significar un sistema de inscripción
voluntario. La posibilidad de conocer la situación jurídica de los bie-
nes por quien tenga interés a los fines de la seguridad dinámica o del
tráfico, así como la posibilidad de llevar una nómina actualizada de
los propietarios a los fines estadísticos e impositivos, son sólo algu-
nas de las bondades de un sistema obligatorio.
La doctrina española, en donde rige un sistema facultativo por im-
perio de la Ley Hipotecaria de 1861, ha puesto de resalto las dificulta-
des que el sistema genera, llegando a sostener irónicamente Hernán-
dez Gil que, tal como está regulado el sistema registral español, en lu-
gar de hablarse de un principio registral de inscripción, debería más
bien referirse a un "principio de no inscripción"; lo que impide el cum-
plimiento de los fines del registro: la seguridad del tráfico inmobilia-
rio y la tutela del crédito. "La realización de estos fines -agrega el ci-
tado autor-, en rigor técnico no debe quedar a voluntad de los indivi-
duos; el Estado tiene que disponer los medios necesarios para ello. El
más conveniente es, sin duda, exigir con carácter obligatorio la ins-
cripción en el Registro de todos los derechos reales inmobiliarios" 7.
De nuestra parte, estimamos que amén de los argumentos esgri-
midos por Moisset de Espanés para sostener la obligatoriedad del
sistema registral inmobiliario regulado por ley 17.801, también la
norma del arto 15 al regular el principio de tracto sucesivo contribu-
ye a afirmar su obligatoriedad. El citado dispositivo exige el encade-
namiento ininterrumpido que generará el llamado "tracto histórico"
y resulta contundente para fundar la exigencia legal de la registra-
ción. En un registro obligatorio es indispensable que también el trac-
to histórico sea una sucesión ininterrumpida y sin solución de conti-
nuidad entre una titularidad y otra, según lo establece de manera ex-
presa el arto 15, párr. 2º: «.•• De los asientos existentes en cada folio de-
7 Hemández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 133.

35 Actos registrables Art.2º
berán resultar elperfecto encadenamiento del titular del dominio y de

los demás derechos registrados, así como la correlación entre las ins-
cripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
El tema de la interrupción del tracto y su posterior reanudación,
ha sido objeto de estudio acabado en Españajustamente por contar
allí, como se dijo, con una registración facultativa 8.
Merece destacarse que entre las leyes locales en nuestro país, la
ley santafesina 6435, en su art. 8~,parte 1ª, prevé expresamente que:
"La inscripción o anotación de los documentos a que refiere el arto 4º
es obligatoria".
Véase también sobre el tema de la obligatoriedad de la inscripción
nuestro comentario al arto 20 yen especial el correspondiente al arto
22.
--§2-
EFECTOS DE LAREGISTRACION
Otra decisión de política legal será si el legislador adjudicará a la

registración efectos constitutivos o declarativos.
; La diferencia entre uno u otro sistema resulta tan trascendente
que marca la diferencia entre tenero no tener un derecho, sero no pro-
pietario del bien. Si el registro es constitutivo, como nuestro Registro
Automotor, regulado por el decr.-ley 6582/58 (art. 1º), por ejemplo, el
derecho no ha nacido ni aun entre las partes hasta que no haya sido
registrado 9.
R Chicoy Ortíz afirma: "El principio de voluntariedad de la inscripción favorece el

fenómeno de la interrupción del tracto sucesivo al dejar de inscribirse los actos sucesi-
vos oposteriores a las primeras inscripciones "(Estudios sobre derecho hipotecario, t.
1,p. 409);Ventura, Tracto abreviado registral, ps. 68 y 69.
9 No podemos dejar de pronunciarnos en contra de todo sistema registral consti-
tutivo. Se altera en éstos el principio que reza «lex statuid de ea quod plerumque fit» C'la
ley estatuye de lo que comúnmente ocurre").Así, quien ha pagado el precio y ha recibido
la cosa entregada por el vendedor, se considera dueño y debería serlo si el instrumento
de la venta ha sido idóneo en cuanto a forma y contenido. No obstante existen en nues-
tro ámbito, además del Registro Automotor, el Registro de Caballos Pura Sangre de Ca-
rrera, regulado por la ley 20.378, de 1973,y hasta el viejo Registro de Palomas de Carre-
ra Mensajeras, regulado por el decr. 17.160/43,que no sóloprevé la registración del do-
----
Acertadamente, la norma de la que nos ocupamos aclara el dispo-

sitivo del arto 2505 del Cód. Civil, modificado por la ley 17.711, ya que
la redacción de esta norma no resultaba del todo feliz.
En efecto, la primera parte del arto 2505 establece que: "La adqui-
sición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títu-
los en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que correspon-
da ... ". Si tenemos en consideración que la expresión "perfeccionar"
en el mundo del derecho evoca la idea de llegar a la plenitud de la efi-
cacia, ello podría generar en el intérprete desprevenido la idea de que
el derecho real aún no existe, mientras no haya sido registrado 10.
Adviértase que en el ámbito de los contratos, la expresión se utili-
za justamente para aludir al comienzo de su ejecutividad. Así, por
ejemplo, mientras el contrato de compraventa es un contrato consen-
sual, porque queda perfeccionado sólo por el convenio y permite accio-
nar para exigir las obligaciones generadas, la entrega de la cosa ven-
dida (actio emptio) o el pago del precio (art. 1323, Cód. Civil); el con-
trato de comodato, en cambio, no genera acción alguna si no se ha
operado la tradición, porque se trata de un contrato real que sólo se
~ perfecciona con dicho recaudo (art. 2256, Cód. Civil),
Por ello decíamos que la redacción de la primera parte de la norma
no era del todo correcta. Sin embargo no podemos negar que la parte
final del arto 2505 aclara por completo su objetivo cuando termina di-
ciendo que: "... Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponi-
bles a terceros mientras no estén registradas". En defini tiva, no es que
el derecho real no haya nacido, sino que la falta de registración pro-
ducirá una mengua en su oponibilidad, la que ya no será erga omnes
(respecto de todos), típico efecto de los derechos absolutos comolo son
los derechos reales, sino erga aliquis (respecto de algunos).
Surge así con claridad el efecto declarativo de la registración. Lo
que resulta reforzado con la primera parte de la norma analizada.
minio u otros derechos reales, sino también su posesión o tenencia. Véase sobre el tema
del Registro de Palomas de Carrera Mensajeras, a propósito del asentimiento conyugal
en los bienes registrables, Fanzolato, El asentimiento conyugal, ps. 194 a] 96.
lO Rodríguez, Publicidad inmobiliaria, p. 128 y siguientes.

37 Actos registra bIes Art.2º
-§3-
INSCRIPCION O A1VOTACION
Como puede advertirse la norma comentada efectúa la distinción

entre inscripción y anotación. Tradicionalmente, tanto en doctrina
como en las leyes registrales, aparecen vinculados los dos vocablos
comorepresentando actividades relativamente diversas. Sin embar-
go, es dable advertir que las diferencias entre ambas expresiones re-
sultan más antojadizas que ontológicas.
El criterio clasificatorio o fundamentum diuitionis sería el siguien-
te: mientras las inscripciones, en sentido técnico, aluden a la toma de
razón de mutacionesjurídico-reales, comolas que constituyan, trans-
miten, declaran, modifican o extinguen derechos reales sobre inmue-
bles; las anotaciones, en cambio, sólo se refieren a cualquier otra regis-
tración que justamente no produce mutación real alguna. Se dice que
éstas sólo afectan la integridad de una inscripción ya practicada 11.
Lo expresado en el párrafo anterior permite extraer alguna otra di-
ferencia apoyada en el mismo [undamentum: mientras las anotacio-
nes están dominadas por un espíritu puramente transitorio y pasaje-
ro, las inscripciones, en cambio, tienen más firmeza y una cierta voca-
~ ción de perpetuidad. Aunque, como fácil resulta advertir, esto no se-
ría aplicable para la inscripción de la hipoteca, ya que, como accesoria
de un crédito, su vida será esencialmente temporaria, como veremos
al referirnos a las caducidades registrales en el análisis del arto 37.
Cabe aclarar que no sólo la norma del arto 2º alude a la distinción
entre estos dos tipos de asientos o tomas de razón. La ley 17.801 repi-
te una y otra vez la doble expresión "inscripción o anotación" en va-
rios de sus artículos. Así lo hacen los arts. 3º, párrs. 1º y 3º; 6º, inc. a);
9º, inc. b) y último párrafo; 10; 17; 18, incs. b) y e); 19; 28; 33; y 36. El
gran número de artículos que parten de la diferencia entre ambas ac-
ciones nos obligaría a efectuar distinciones entre unas y otras, pero
aun así, nos atrevemos a pronunciarnos negándole toda categoría
ontológica y utilidad a la clasificación. Estimamos, a pesar del esme-
ro del legislador por pretender marcar diferencias, que se trata de una
clasificación de asientos que carece de sustantividad y practicidad.
11 Cornejo,Derechoregistral inmobiliario, ps, 49 y 50.

Por ello hacemos nuestra la ironía de López de Zavalía cuando expre-

sa que la distinción entre inscripción y anotación es "una belleza de
oscuridad" y destaca que a pesar de que la ley pretenda formular dis-
tinción, en ningún momento se dice cuándo es inscripción y cuándo
anotación. Hay autores que emplean las palabras como con idéntico
significado y hasta otras leyes de nuestro sistema las usan como
equivalentes 12.
Esta distinción fue objeto de pronunciamiento en la "VI Reunión
Nacional de Directores de Registros de la Propiedad", celebrada en
Mendoza en 1969, con el mismo criterio que hemos explicado más
arriba. Para brindar algunos ejemplos diremos que la registración de
la adquisición del dominio constituye una inscripción, mientras que
la toma de razón de un embargo o cualquier medida precautoria se
realiza mediante una anotación. Igualmente integran esta clase de
registraciones todo lo que se refiera a notas aclaratorias, condiciones
y plazos impuestos a dominios revocables, así como las estipulacio-
nes a favor de terceros del arto 504 del Cód. Civil. Todo ello en armo-
nía con lo previsto en el arto 33, párr. 2º de la ley 17.801, al que nos re-
feriremos en su oportunidad. En cuanto a los boletos, cuando se regis-
_. tran, 'constituyen anotaciones, dado que no generan mutación real.
En todo caso, y para facilitar nuestras exposiciones, sugerimos la
expresión genérica "registración" que evita inútiles polémicas.
-§4-
ACTOS REGISTRABLES
La principal importancia de la norma analizada radica en que es el

dispositivo que determina qué actos o medidas serán objeto de regis-
tración. Es decir, que es el artículo el que nos aproxima al principio de
legalidad, que veremos al analizar los arts. 8ºy 9º,ya que cuando el re-
gistrador analiza la registrabilidad de los actos que se presentan pa-
ra su inscripción, no sólo estudia su validez conforme a los recaudos
sustanciales y formales, sino también verifica que los actos cuya re-
gistración se peticiona cumplan los efectos que la ley les requiere.
12 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, ps. 318 y 319.

En tres incisos de clara redacción y precisión científica la norma

determina cada género de actos y medidas que podrán tener cabida
en el Registro Inmobiliario.
a - Constitución, transmisión, declaración,

modificación o extinción de derechos reales
Sabido es que Vélez adopta una posición especial en cuanto a la

constitución de los derechos reales, apartándose del modelo francés
en el que el solo consenso entre transmitente y adquirente opera la
transmisión del derecho real13.
En efecto, expresamente en el arto 577 del Cód. Civil, siguiendo la
doctrina tradicional romana, establece que antes de la tradición de la
cosa no se adquiere sobre ella ningún derecho real. Quedará entonces
al adquirente alguna acción personal por incumplimiento del contra-
to, pero no emanada de un derecho real que, a consecuencia de la fal-
ta de tradición, no pudo nacer en cabeza del acreedor l".
Es esta una de las diferencias que suelen establecerse entre los de-
rechos reales y personales: mientras los últimos quedan constituidos
sólo con el título (consenso, convenio o contrato), los primeros exigen
también una exteriorización en los hechos, en definitiva, una exterio-
rización o concreción de las prerrogativas determinadas en la causa
que a su vez constituye una primitiva forma de publicidad, determi-
13 Arts. 711 y 1138,Cód. Civil francés.

14 Parece que los fundamentos de la postura de Vélez para apartarse de la fuente
francesa en cuanto a la necesidad de la tradición para que se adquiera sobre la cosa un
derecho real, plasmada en la extensa e ilustrativa nota al art. 577 del Cód. Civil, lolleva
al extremo de aplicar el principio de la tradición comomodotrasmitido, no sóloal ámbi-
to de los derechos reales, sino también en las obligaciones. Ello se desprende de la discu-
tible norma del arto 3265 del Cód.Civil cuando expresa que: "Todos los derechos que una
persona transmite por contrato a otra persona, sólo pasan al adquirente de esos derechos
por la tradición, con excepción de lo que se dispone respecto a las sucesiones". Sobre esta
aparente contradicción, Segovia prefiere remarcar que las palabras de Vélcz, en el cita-
do arto 3265, "... deben restringirse a los derechos reales, excepto la hipoteca y ciertas
servidumbres que no requieren tradición" (El Código Civil de la República Argentina,
con su explicación y crítica bajo la forma de notas, t. Il, p. 390, nota al arto 3267 -actual-
mente, arto 3265-).
nando la constitución del derecho que se pretende transmitir en cabe-

za del adquirente 15.
En otro sentido también es conocida la negativa de Vélez a estable-
cer un sistema registral general para la totalidad de los derechos rea-
les sobre inmuebles. La nota al Título XIv, "De la hipoteca", mallla-
mada nota al arto 320316 del Cód. Civil, es más que ilustrativa a ese
respecto. En ella Vélez alude a la falta de un registro catastral actua-
lizado y la dificultad de no contar con personal especializado en di-
chos menesteres registrales. Pero cabe aclarar que no desprecia la
posibilidad de contar con un registro y un catastro. Dice: "En un país
como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la ma-
yor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro
público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor va-
lor que vayan tomado los bienes terri toriales, irá regularizando los tí-
tulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la
creación de los registros públicos ... ".
15 En rigor de verdad, en los derechos personales cierta doctrina expresa que tarn-
bién puede advertirse el modo cuando el derecho personal se transmite. Así, López de
Zavalía expresa: "Pothier es fiel a la teoría del título y modo.Por eso puede establecer es-
ta comparación entre la compraventa y la cesión: así comola compraventa no transmi-
te la propiedad de la cosa, sino que obliga a transmitirla (la compraventa es título), ope-
rándose la transmisión recién con la tradición de la cosa (la tradición es modo), así tam-
bién acontece con la cesión, que no transmite la titularidad del crédito, sino que obliga a
transmitirla, produciéndose eltraspaso recién con la notificación. He ahí en Pothieruna
interesante construcción del contrato de cesión y de sus efectos: el contrato de cesión só-
lo obliga a transmitir, es título; la notificación traspasa, es modo"-Teoría de los contra-
tos, t. 2, "Parte especial (1)",ps. 557y 558-.
16 Moisset de Espanés explica que cuando Vélez insertó la nota al Título XIV,unió
un pliego en el que, de su puño y letra, había agregado su opinión sobre la publicidad re-
gistral, u ••• separándola del resto del título conuna raya colocada en la cabecera de la pri-
mera página de ese pliego. Pues bien, esa raya colocada al comienzo de una hoja a cam-
bio del final de la anterior pasó desapercibida por los tipógrafos de las primeras edicio-
nes y es así comotodavía hoy pueden apreciarse distintas versiones editoriales sobre la
verdadera ubicación de la nota" (Publicidad registral, 2~ed., p. 356). Creemos que, lue-
go de estas investigaciones de Moisset de Espanés y habiendo personalmente también
corroborado en los manuscritos la raya al comienzo del pliegoque comenta este autor, no
puede ya dudarse de que el destino de la nota fue explicar, al final del Título XIV,los mo-
tivos del codificador al pronunciarse por la negativa a establecer un sistema de publici-
dad registral en el país.
41 Actos registrables Art. 2º
La teoría del título y modo en la constitución de los derechos reales

surge en nuestra legislación positiva del art. 577 del Cód, Civil, que se
refiere a la tradición, complementado con los dispositivos de los arts.
2601 a 2603 que regulan concretamente la tradición traslativa del do-
minio. Ello, entre otros argumentos, ha generado la idea -a nuestro
parecer, errónea- que sólo cuando se está ante este modo adquisiti-
vo, o si generalizamos un poco más, ante una adquisición derivada,
tendría aplicación este procedimiento adquisitivo con esa doble exi-
gencia. Si el modo no es derivado, la teoría de título y modo no tendría
aplicación 17.
Dentro de esta dinámica adquisitiva del derecho real, el título es
la causa eficiente o generadora, que se verá concretada ante el cum-
plimiento o acaecimiento del modo. El modo, cumplimiento de un he-
cho voluntario u obligatorio, unilateral obilateral, frente a una obli-
gación contraída, pondrá fin a este camino constitutivo, erigiendo en
titular al destinatario del derecho.
1. --Títulos genéricos y títulos específicos
Creemos que, sea el modo originario o derivado, siempre deberá

.existir un complemento causal. Sin causa otítulo, el modo no posibili-
ta la constitución de ningún derecho rcal-",
Dicha afirmación constituye una verdad irrefutable frente a los
modos derivados, ya que el propio Vélez se encargó de especificarlo
en el arto 2602 del Cód. Civil, cuando, al referirse a la tradición tras-
lativa del dominio expresa que: "La tradición debe ser por título sufi-
ciente para transferir el dominio". En materia de modos originarios,
en cambio, la cuestión es más intrincada. Encontrar el complemento
17 Highton expresa: "La teoría del título y modo (o de la doble causa: causa remota
y causa próxima) se circunscribe a la adquisición o constitución de derechos reales que
se ejercen por la posesión, por actos entre vivos y enforma derivada"(Derechos reales, t.
4, "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", ed. 1979,p. 121).
18 López de Zavalía sostiene: "Todoslos modos, sin excepción alguna, tienen en es-
te sentido título. Para algunos modos,comola tradición, el título consiste en un negocio
jurídico, para otros, comola apropiación, [el título] reside en la ley ... " (Derechosreales,
t. I, p. 265; lo dicho entre corchetes es nuestro, la frase original del autor -seguramen-
te por error- consigna "elmodo").
Art. 2º
---_
Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 42
causal en estos supuestos no nos resultará tan sencillo desde el pun-

to de vista práctico.
No contamos aquí con una norma concreta que nos muestre la vi-
gencia de la teoría del título y modo también cuando estamos en pre-
sencia de un modo originario.
Sin embargo, en nuestra opinión bastará con clasificar adecuada-
mente los distintos tipos de causas. Así, haremos un distingo entre
"causas o títulos específicos o genéricos".
La causa de adquisición será específica cuando en el título se con-
cretan y determinan ab initio los sujetos y el objeto de la pretensión
jurídico real. Ello ocurre con antelación o anterioridad a la efectiva
constitución del derecho. Por ello explica Moisset de Espanés 19 que,
cuando el adquirente pretende transformarse en titular de un dere-
cho real, comienza por hacer nacer a su favor un crédito, un derecho
personal, por el cual, el vendedor se transforma en deudor de la obli-
gación de entregar -obligación de dar con el fin de constituir sobre
la cosa derechos reales (art. 574, Cód. Civill-> para que, una vez cum-
plida la entrega quede en definitiva constituido a su favor el derecho
real de que se trate 20. Siempre, como se ve, las causas específicas pro-
curan el cumplimiento de un modo derivado.
"Iodo lo contrario ocurre con las que llamaremos "causas genéricas
de adquisición de los derechos reales". Las causas genéricas prevén
supuestos fácticos que, una vez cumplidos, producen la constitución
del derecho real. Constituyen causas genéricas todos los supuestos le-
gales previstos de manera indeterminada en cuanto a cosa y sujetos
adquirentes. Cuando el sujeto cumple o, por así decir, protagoniza el
hecho previsto como causa genérica de adquisición, se constituye a
su favor el derecho real. En definitiva, la causa genérica es siempre
la ley.Así, las normas previstas para la adquisición por apropiación
(art. 2525, Cód. Civil); aluvión (art. 2572, Cód. Civil); avulsión (art.
2583, Cód. Civil); usucapión veinteñal (arts. 4015 y 4016, Cód. Civil),
etcétera, constituyen causas genéricas y el modo complementario,
19 Clase de concurso para la titularidad de la Cátedra de Derecho Civil IV,Dere-

chos Reales, UNC (1986) de Luis Moisset de Espanés.
20 Lópcz de Zavalía, Teoría de los contratos, t. 1, "Parte general", p. 69.
---- --------
en cada caso, será la conducta de un sujeto determinado que se colo-

ca en dicho supuesto+'.
Cuando el arto 4015 del Cód. Civil establece: "Prescríbese también
la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la pose-
sión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosapara sí ... " ela-
bora una causa genérica de adquisición+. y cuando un sujeto deter-
minado posee durante el plazo legal un inmueble también determina-
do se produce el modo complementario. En definitiva, según surge de
lo dicho, siempre las causas genéricas de adquisición requieren mo-
dos complementarios de carácter originario. Adviértase que al con-
cretarse el modo (posesión más tiempo) se especifican o determinan
el sujeto y el objeto sobre el cual recaerá el derecho.
Si establecemos las diferencias entre las que hemos llamado cau-
sas genéricas y las específicas, diremos que:
a) Las causas genéricas exigen un modo originario como comple-
mento. En las específicas el modo será siempre derivado.
b) Las causas genéricas preexisten siempre a la pretensión ad-
quisitiva; mientras que las específicas nacen al momento de di-
cha pretensión.
"C) Consecuencia de la diferencia anterior, es que en las causas ge-
néricas están indeterminados los sujetos y la cosa motivo de la
adquisición; mientras en las específicas, cumpliéndose con la
21 López de Zavalía, refiriéndose más omenos al mismo fenómeno que rescatamos,

llama a estas causas "títulos norma individuales" -nuestras "causas específicas"- y
"títulos norma generales" -nuestras "causas ger.éricas"-(Derechos reales, t. 1,p. 264).
22 Un importante argumento en contra de nuestra postura radicaría en la norma
expresa del art. 4016 que, al establecer que al que ha poseído durante veinte años no
puede oponérscle la "falta de título", parece sugerir que en los supuestos de usucapión
no fuera menester el título. Ello no es así, todo derecho exige una causa que lo genere. La
falta de título a que hace referencia el artículo citado es el que proporciona el título en sen-
tido formal, la cártula: la escritura pública, la resolución judicial, etcétera. Comoconse-
cuencia del mismo error llega a expresar Lafaille: "Nobasta conposeer ... :es indispensa-
ble obtener el título de prescripción, a fin de poder enajenarlo agravarlo ..."(Tratado de
los derechos reales, t. 1,p. 606). Igual se advierte en Lapalma Bouvier,EI proceso de usu-
capión, p. 20, cuando dice que "... el nuevo titular del dominio carece de título con que
acreditar instrumentalmente su condición".
Art. 2~ Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 44
especialidad, se encuentran determinados ab initio el sujeto y

la cosa.
d) En los títulos específicos aparece como necesario requisito de
oponibilidad la registración, por supuesto en tanto el régimen
jurídico del bien de que se trate así lo determine. Para los títu-
los genéricos, en cambio, la inscripción no tiene carácter nece-
sario para su oponibilidad.
2·-- Clasificación de los modos
Entre las más importantes clasificaciones que se han efectuado so-

bre los distintos modos de adquirir, partiendo del arto 2524 del Cód.
Civil23, la más interesante es la que establece la diferencia entre los
modos originarios y los derivados.
Un modo es originario cuando frente al supuesto fáctico que lo eri-
ge en tal, el derecho se constituyó con independencia de todo derecho
anterior sobre la cosa. En definitiva, es originario porque el derecho
allí nace, sin detenernos siquiera a analizar si la cosa tuvo o no un
propietario o titular anterior. Ejemplo clásico de este modo: la caza y
la pesca. El pez, como res nullius es susceptible de apropiación (art.
2527, Cód. Civil). El aluvión, la avulsión y la usucapión extraordina-
ria o "einteañal, resultan ejemplos más interesantes; sobre todo es-
te último, ya que, comoregla general, trabaja en contra de las preten-
siones de un titular dominial anterior.
Por definición, el modo originario, por ser origen, proporciona un
dominio impecable, desprovisto de todos los vicios, gravámenes y ca-
racterísticas generales de tipo jurídico con las que pudiera existir en
cabeza de un anterior titularé". Ya en otras oportunidades nos hemos
pronunciado sobre la prevalencia del usucapiente frente a todos los
que pretendan un derecho sobre la cosa proveniente de la titularidad
dominial anterior ". Es, en definitiva, la originalidad del modo y su
Z:l Ventura, El arto 2412 del Código Civil: Modo de adquirir el dominio de muebles,
JA,19S5-II-S02.
24 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, 5ª ed., acto por
Manuel J.Argañarás, t. 1,p. S.
25 Ventura sostiene: "Dar prevalencia a la hipoteca constituida durante el lapso de
la posesión del usucapiente, brindarla la posibilidad de operaciones fraudulentas por
consecuencia, la adquisición libre de vicios o gravámenes, uno de los

aspectos más interesantes de esta clasificación, ya que repercute sus-
tancialmente en las pretensiones del adquirente.
Cuando el modo es derivado, necesariamente contaremos con un
complemento contractual'", sea verbal o escrito, con determinadas
formas, pero en definitiva -salvo el caso de sucesión mortis cau-
sae- existirá un convenio con todas las características previstas en
los arts. 1137 y 1197 del Cód. Civil, cuyo cumplimiento, en todas sus
partes, acarreará la constitución del derecho real de que se trate.
Aquí el derecho "deriva" o "deviene" de un anterior titular. Volun-
tariamente se compromete a transferirlo o, mejor dicho, a constituir-
lo en cabeza del adquirente. El transmitente, al efectuar la tradición,
cumplirá con la obligación de entregar una cosa a.•. con el fin de cons-
tituir sobre ella derecho reales ... "prevista en el arto 574 del Cód. Civil
para que se cumpla el art. 577, en armonía con las normas de los arts.
2601 a 2603 del mismo Código. Por ello, en los supuestos de constitu-
ción por modos derivados es de plena aplicación el art. 3270 del Cód.
Civil, cuya norma más que jurídica es lógica, no permi te transmi tir a
otro un derecho que no se tiene (nemo plus iuris ad allium. transferre
potest quam ipse haberet). Si el transmitente tenía, por ejemplo, un
derecho viciado por la nulidad de su título o si pesaba sobre la cosa al-
gún gravamen omedida precautoria de carácter real, sin duda esa cir-
cunstancia pasará al adquirente, quien sólo pudo adquirir el derecho
tal como existía en cabeza de su transmitente. Por otra parte, dicha
consecuencia se encuentra establecida en el arto 2603 cuando deter-
mina que: "Los únicos derechos que pueden transferirse por la tradi-
ción, son los que son propios del que la hace".
3_. Mecanismo de constitución de los derechos reales
según los modos que intervienen
Se ha visto ya que, según cual fuere el título que opere, será el mo-
do apropiado para la constitución del derecho real. Por ello habíamos
parte del titular registral que, en vez de encarar los riesgos de una reivindicación, soli-
cita un préstamo o mutuo con garantía hipotecaria abandonando el bien en manos del
usucapiente" (La lIsucapión opuesta al acreedor hipotecario, LLC, 1988-617).
26 Musto, Derechos reales, t. II, p. 159.
-_._----
establecido que cuando el título es genérico, es decir, la ley, dicho títu-

lo está, por así decirlo, esperando que venga el sujeto adquirente y
protagonice el modo a los fines de determinar la constitución del de-
recho real a su favor. Dicho modo será necesariamente originario. En
cambio, cuando se trata de adquirir por un modo derivado, su causa o
título complementario será necesariamente un acto jurídico, un con-
trato que, entre sus obligaciones emergentes, contendrá la del trans-
mitente de entregar cosas ciertas para constituir derechos reales, en
los términos del arto 574 del Código Civil.
Ahora bien, frente al precedente esquema dinámico adquisitivo,
que consideramos claro, aparece la nueva redacción del arto 2505 del
Cód. Civil modificado por la ley 17.711. En materia de inmuebles,
aquella teoría del título y el modo tuvo que vérselas con el requisito de
la rcgistración. La perfección o el perfeccionamiento del derecho real,
en virtud de la citada norma, sólo se produce mediante la inscripción
de los respectivos derechos.
Sea con una finalidad puramente publicitaria, sea un acto sustan-
cial en la constitución del derecho, lo cierto es que la inscripción re-
gistral ha venido a sumarse a los elementos "título" y "modo" que se
involucraban en el acto transmisivo o adquisitivo/".
Nonos satisfacen las opiniones que se han dado en doctrina respec-
to a las relaciones entre la teoría del título y modo, y la registración.
Así, disentimos con Musto cuando expresa que "... en lo que respecta
a la inscripción de derechos sobre inmuebles cabe apuntar que puede
ser (la inscripción) un modo originario o derivado, revistiendo el pri-
mer carácter la inscripción de la sentencia que declara la prescrip-
ción ... "28. Con dicha postura habría que concluir que el adquirente
por usucapión necesita dos modos: la prescripción y la inscripción.
Tampoco compartimos la opinión de López de Zavalía-", quien se
refiere a "modos" y "medios", adjudicando a estos últimos la función
de superar las falencias del modo que él denomina "imperfecto" (aquel
27 Moisset de Espanés aclara que no siempre ha sido función de la tradición la pu-

blicidad. En el derecho romano su exigencia obedecía al formalismo característico de un
período (Publicidad registral, ed. 1992,ps. 29 y 30).
28 Musto,Derechos reales, t. II, p. 162.
29 López de Zavalía,Derechos reales, t. 1,p. 263.
47 Actos registrables Art.2~
que requiere de otro elemento para cumplir su función constitutiva y

perfeccionadora del derecho real). Sería un modo imperfecto la tradi-
ción cuando se exige como requisito de oponibilidad la registración, y
esta última aparecería como el medio con el que se subsana su inopo-
nibilidad.
No compartimos, decíamos, las opiniones vertidas porque a nues-
tro parecer la inscripción registral no integra ni el título ni el modo,
pero no se agota aquí nuestro disenso, ya que si por alguna circuns-
tancia debiéramos pronunciarnos por incluirla dentro de algunos de
estos elementos, nos inclinaríamos a relacionarla más con el título".
Los modos, como regla general, no deben ingresar a un registro de tí-
tulos ". Por supuesto que esta regla general no será aplicable a las
inscripciones constitutivas en cuyos casos el modo traditio rei es vir-
tualmente sustituido por el modo traditio inscriptorio/",
El título o causa de adquisición del derecho real será oponible sólo
entre partes mientras no esté registrado. El carácter erga omnes tí-
pico del derecho real se verá menoscabado ante la falta de inscrip-
ción, ya que su derecho no será oponible al llamado "tercero regís-
tral". en realidad, por aplicación del arto 20 de la ley 17.801 no sólo
entre partes será oponible el negocio, sino también respecto de los
testigos del acto y del propio funcionario autorizante del mismo. Pa-
ra una postura de mayor rigor, que de nuestra parte asumimos, la
mutación será oponible para cualquier tercero que conozca o deba co-
nocer de la mutación real o de la anotación solicitada. Esto último
atendiendo a la doctrina de los arts. 594 y 596.
Conforme al arto 577 del Cód. Civil y a la regla general que hemos
sentado de que a un registro declarativo sólo ingresan los títulos33 o,
30 Moisset de Espanés expresa que "... en nuestro sistema de inscripción declara-

tiva la registración es una formalidad que se agrega al título ... "("Notas sobre eljusto tí-
tulo y la prescripción adquisitiva docenal", en Estudios de derecho civil. Cartas y polé-
micas, p. 78).
31 Amorós Guardiola, Sobre el derecho inmobiliario registraly su posible autono-
mía, p. 52 y SS., quien hace una valiosa síntesis de las doctrinas españolas en cuanto a
cuál es el elemento registrado, el título o el derecho.
32 Moisset de Espanés, Dominio de automotores y publicidad registral, p. 43.
3:1 Lópezde Zavalía sostiene: "Losregistralistas hablan del documento portante de
derecho real cuando lo que porta es generalmente una obligación ... Nosotros sabemos
Art. 2Q Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 48
---- -- --~ -----
si precisamos el concepto, los elementos acreditativos del título, y no

los modos, concluimos que ni la existencia de un título o causa, ni su
registración pueden determinarnos oprobar acabadamente que esta-
mos frente al verdadero titular de un derecho real, a un dominus,
puesto que al adquirente pudo no habérsele hecho tradición de la co-
sa. Por ello, Moisset de Espanés afirma que sólo se constatan en el re-
gistro derechos personales-".
Contadas excepciones confirman la regla establecida en los párra-
fos precedentes. Así encontramos cuatro supuestos en los que, como
excepción, podríamos tener la certeza de que el registrado tiene efec-
tivamente la titularidad del derecho real de que se trata:
a) Cuando la registración tiene efecto constitutivo. Tal el caso por
ejemplo, de los automotores. Al registrarse la transferencia no
sólo se da publicidad al evento traslativo sino que se cumple con
el modo traditio inscriptoria. Luego aquí, frente al titular regis-
tral, salvo supuestos de error oinexactitud registral, estaremos
ante el efectivo titular del derecho real.
b) Otro ejemplo lo constituían, en la provincia de Córdoba, las ad-
quisiciones por subastas públicas, ya que el arto 916 del viejo
Código Procesal Civil de Córdoba establecía la necesidad de
inscribir previamente las diligencias relativas a la adjudica-
ción y posesión del adquirente en la subasta. Ello posibilitaba
afirmar válidamente que, frente a la registración de un adqui-
rente por subasta, necesariamente debió efectuarse tradición
de la cosa. Este supuesto constituía una patología del sistema,
bien que el derecho real no se transmite ni se constituye por palabras, y hace falta la tra-
dición ... Lo de 'portante' sólo será cierto en algún caso, comoel de constitución de hipo-
teca ... "(Curso introductorio al derecho registral, p. 352).
El tema referido a qué es lo que se registra, si el título o el derecho real, ha sido larga-
mente discutido en la doctrina y puede verse una nutrida síntesis en Chico y Ortíz, Es-
tudios sobre derecho hipotecario, L 1,ps. 414 a 418. También en nuestro país, García Co-
ni, "¿Quéinscriben los registros inmobiliarios?", en Estudios de derecho civil, homenaje
a Luis Moisset de Espanés, p. 685; Moisset de Espanés, Estudios de derecho civil. Car-
tas y polémicas, p. 28.
34 Moisset de Espanés, Estudios de derecho civil. Cartas y polémicas, p. 29.

49 Actos registrables rt.2º
._----------------------------- ,---
,', .,
ya que en estos casos tampo~o ón
del rr:od? Por epo, el nuevo CodI~oP:o~al CIVllq~e l1;'B en la
provincia de Cordoba ya no lo exige 3::>.
e) La incorporación de inmuebles al Regi
que aún no han sido matriculados (arts. 44, ley 17.801, 28 y 29,
ley provincial de Córdoba 5771), es otro supuesto, también pato-
lógico, de excepción a la mentada regla de que al Registro sólo
ingresan los títulos y no los derechos reales. En efecto, una poco
afortunada resolución del Registro de Propiedades de Córdoba,
la res. 28 de 1988, ya derogada, exigía para proceder a la incor-
poración de los inmuebles, amén de los documentos que acredi-
ten la titularidad del peticionante y la valía de los títulos" ... un
acta judicial o notarial que acredite que los titulares del domi-
nio se encuentran en posesión del bien". En definitiva, cuando
un inmueble se incorporaba al Registro por esta vía, teníamos
la certeza, obrante en instrumento público (el actajudicial o no-
tarial), de que su actual titular se encontraba en posesión de la
cosa. No podemos dejar de recalcar, aun cuando excede el inte-
rés de esta obra, lo negativo de esta resolución registral. El titu-
laren ciertos casos no podrá ejercer su derecho de dominio ni las
acciones que de él emergen si el inmueble se encontraba usur-
pado, puesto que no podía inscribirlo a los fines de garan tizar su
oponibilidad frente a un tercero registral.
d) Otro supuesto excepcional lo constituyen las adquisiciones por
modos originarios: usucapión, aluvión y avulsión. En tales ca-
sos ha debido acreditarse, en sede administrativa y judicial, la
existencia del supuesto fáctico y ello conforma, sin duda, el ele-
mento modal que genera la adquisición del derecho. En la usu-
capión, por ejemplo, ha debido comprobarse al juez de la causa
el cumplimiento del supuesto fáctico de posesión con todas las
35 Art. 599 del Cód. Proc. Civ. y Comode la Provincia de Córdoba: "TITULaS. Al ad-
judicatario se le dará los títulos de propiedad que existieren y, si se tratare de bienes regis-
trables, se expedirán las copias de las actuaciones relativas a la adjudicación, necesarias
para su inscripción en el registro respectivo. Devueltas al tribunal con la constancia de su
registracion, se agregará copia a los autos y se entregarán al adjudicatario con copia, en
su caso, de las actuaciones de su puesta en posesión".
condiciones que la ley exige en cuanto a tiempo y cualidades;

ello nos garantiza que, el ingreso de un título por usucapión ha
producido necesariamente la constitución del derecho real de
que se trata.
Expresamente no hemos colocado la hipoteca como uno de los su-
puestos excepcionales. Para la hipoteca, por definición (art. 3108,
Cód. Civil), Vélez no previó modo alguno, sino sólo su registración
(arts. 3134 y 3135), lo que, según dijimos, en nuestra opinión no inte-
gra ni el título ni el modo. Por ello, al no haberse exigido en este caso
modo alguno, se nos podría exigir agregar este supuesto a la numera-
ción de excepciones efectuada. Sin embargo, si leemos con cuidado el
arto 3108, veremos que de dicha norma surge la necesidad de que el
constituyente no sólo haya tenido la posesión de la cosa, sino que debe
conservarla en su poder, según reza el artículo, pendiente la obliga-
ción garantizada 36. Si bien no exigimos modo en la hipoteca, ello no
nos exime de exigírselo al constituyente de quien el acreedor tiene su
derecho hipotecario. De manera que la inseguridad en cuanto a la ti-
tularidad dominial verificada sólo en sede registral incidirá también
en la inseguridad de la titularidad de la hipoteca 37. A ello obedece,
pues, que hayamos excluido este supuesto comoejemplo de excepción.
4 - Precisiones sobre la titularidad

de los derechos reales
Atento a la posibilidad de que figure inscripto quien no sea el titu-

lar efectivo del derecho, aun habiéndose hecho tradición de la cosa, se
36 Entre las múltiples opiniones sobre la etimología de "posesión", una la atribuye

a la expresión latinapotis que se traduce como "poderoso, que puede, capaz". Véase, al
respecto, la nota de Manuel J. Argañarás a Salvat, Tratado de derecho civil argentino.
Derechosreales, 5i!ed., t. 1, p. 18.
37 El tema lo teníamos ya estudiado en otra obra, donde sostuvimos: "Es evidente
que la ley,al crear la garantía hipotecaria, presupone título y posesión errel constituyen-
te. El hecho de que la hipoteca no exija tradición -según disposición del arto 3108 del
Cód. Civil- no implica que el constituyente no deba tener posesión, todo lo contrario,
ello surge de manera expresa de la última parte de la misma norma ... cuando expresa
que los bienes ,.. continúan en poder del deudor" (Ventura, La usucapión opuesta al
acreedor hipotecario, LLC, 1988-617). Esa "continuación en el poder" no es más que la
continuación y permanencia en la posesión.
hace necesario aclarar que, al hablar de "titularidad de un derecho

real", podemos estar haciendo alusión a tres situaciones que, si bien
pueden presentarse conjuntamente, también pueden darse por se-
parado.
1- Titularidad cartular, instrumental o formal
La titularidad cartular es la que se logra con el instrumento apro-
piado (con las formas establecidas por ley), conteniendo una "causa
idónea" para producir la adquisición, modificación, etcétera, de un de-
recho real (compraventa, donación, permuta, etcétera). Los romanos
la designaban como causa idónea ad transferendum dominium. Así,
por ejemplo, cuando se instrumenta en escritura pública la venta de
un inmueble entre A y B, se está haciendo titular cartular aB de la co-
sa objeto del acto instrumentado; también constará la titularidad de
B, cuando eljuez, luego de efectuadas las operaciones de partición de
los bienes hereditarios quedados al fallecimiento deA, aprueba las
mismas que adjudican los bienes a B. Destaquemos, sin embargo,
que, en este último supuesto, la causa no es de adquisición, sino de mo-
dificación, ya que la partición de los bienes hereditarios, como culmi-
nación de todo supuesto de comunidad, incluido el condominio, tiene
efectos retroactivos y declarativos (arts. 3503 y 2694, Cód. Civil).
Il - Titularidad registral
La titularidad registral es la que surge de las constancias registra-
les. Así, diremos que es titular quien figure en los asientos como suje-
to activo del derecho real de que se trate. Generalmente, esta titulari-
dad registral surge como consecuencia de una titularidad cartular o
instrumental que la precede, puesto que la ley impone como obligato-
ria, como se vio, al menos en el derecho argentino, la registración de
los títulos de derechos reales sobre inmuebles. El valor de esta titula-
ridad dependerá del que se le asigne a la registración en cada sistema
jurídico. En un sistema de registración constitutiva, salvo los supues-
tos de error, la sola inscripción nos determina, amén de la titularidad
registral, la titularidad real. En un sistema convalidante, por ejem-
plo, en el que la sola registración subsana los defectos que tuvieren
los títulos, como es el caso del sistema "Torrens", hasta en los casos
de error esta titularidad podrá determinar la del derecho mismo. En
cambio, cuando el sistema es no convalidante, como nuestro Registro
Art.2'! Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto
--______ __ 52
--
Inmobiliario (art. 4º, ley 17.801), la mera titularidad registral no nos

determina irrefutablemente la titularidad real del derecho.
III --- Titularidad real
Esta es, sin dudas, la más completa e implica tener efectivamente

el derecho real que se pretende. Si se tiene un título idóneo para ad-
quirír derechos reales, con todas las formalidades de ley y, además,
se ha producido el modo sobre la cosa (arts. 577,2601,2602 y 2603,
Cód. Civil) estamos en presencia de un titular real de ese bien.
Cada una de estas situaciones pueden presentarse por separado y
no necesariamente en forma conjunta. Ello ocurre, en algunos casos,
por meras patologías, como lo es el de la inexactitud por error regis-
tral, en la que se consigna a un titular registra] que no lo es ni cartu-
lar ni real. También puede existir un titular cartular sin ser titular
real, cuando se ha otorgado el título y no la posesión.Asu vez, ese títu-
lo puede haber ingresado válidamente al Registro con 10 que el sujeto
adquirente obtendrá también titularidad registral; y,sin embargo, no
se tiene la certeza de su titularidad real, ya que pudo no efectuarse la
tradición. El caso también llega a plantearse cuando se ha adquirido
en virtud de un contrato celebrado en el extranjero el que, según elarto
1211 del Cód. Civil, no permitirá efectuar una tradición válida en
nuestro país si no fuere protocolizado por orden deljuez competente ".
Tendremos la certeza, en estos casos, de que no hay titularidad real al
no estar protocolizado, puesto que no pudo efectivizarsc el modo.
ss Resulta objetahle la solución de la norma cuando establece que: "... Si por ellos
[loscontratos] se transfiriese el dominio de bienes raíces, la tradición de éstos no podrá
hacersecon e{ectosjurídicos hasta que estos contratos se hallen protocolizados por orden
de un juez competente". La falta de protocolización no debe incidir en la tradición más
que de una manera indirecta. La ineficacia de la transmisión en estos casos debería atri-
buirse directamente al título y no a la tradición. Entendemos que se mejoraría la norma
si dispusiera que dicho título no se considerará suficiente hasta que no se halle protoco-
lizado por orden de un juez competente. Debe tenerse presente que ya el arto 2602 del
Cód. Civil establece que para que la tradición traslativa dominial haga adquirir efecti-
vamente el derecho, es necesario que se haga en virtud de un título suficiente, de mane-
ra tal que el efecto querido por el legislador sería el mismo y no se alteraría, con nuestra
propuesta, la coherencia lógica del sistema. Téngase presente que, para más, el legisla-
dor aplica igual solución en los casos de hipotecas constituidas en el extranjero, según
remisión expresa al arto 1211 del Cód. Civil que efectúa el arto 3129 del mismo cuerpo.
El supuesto más interesante se ha de plantear en el caso inverso:

cuando, siendo titular real, no se es titular cartular ni registral. Ocu-
rre cuando el sujeto posee durante veinte años un inmueble con las de-
más condiciones legales previstas para producir la adquisición por
usucapión (arts. 4015 y 4016, Cód. Civil). El solo transcurso del tiem-
po, como es sabido, con independencia de trámite judicial alguno "
transforma a ese poseedor en titular real, a pesar de no contar con ti-
tularidad cartular ni registral. Es más, como se verá, dicha titulari-
dad podrá ser opuesta a terceros, aun sin registración.
5 -- Función de la registración según los modos de adquirir
Ya hemos expresado más arriba que el Registro Inmobiliario ar-

gentino establece una inscripción declarativa; es decir, que hasta que
no se registra el derecho, salvo a las personas enumeradas en el arto
20 de la ley 17.801, no resulta oponible; pues bien, en esta instancia
a dicha afirmación deberemos efectuarle algunos ajustes. Es acerta-
da como un principio general o rector, pero a la hora de hacerlajugar
dentro de los casos concretos advertiremos serias excepciones.
El tema se encuentra íntimamente relacionado con el problema
del tracto sucesivo y el tracto abreviado, que analizaremos al tratar
los arts. 15 y 16 de la ley 17.801, pues cuando los modos son origina-
rios es obvio que el requisito del tracto sucesivo brilla por su ausencia.
Si erigimos como elemento característico del tracto sucesivo el enca-
denamiento dominial, en los modos originarios dicho encadenamien-
to no existe o, si es el primer derecho nacido sobre la cosa, allí comien-
za. Nos encontramos, pues, ante el primer eslabón de la cadena. El
En estos casos ni siquiera podría aplicarse el dispositivo, dado que la hipoteca es el úni-
codereclw real que noexige modo constitutivo, por loque la norma del arto3129 sólopue-
de interpretarse comoque el titulo no generará efectosjurídico hasta no ser protocoliza-
do por orden dcljuez competente.
39 La sentencia de usucapión es sólo declarativa y no constitutiva del derecho ad-

quirido. Véase Levitan, Prescripción adquisitiva de dominio, p. 138;Lapalma Bouvier,
El procesode usucapión, p. 19;Marcolín deAndorno, Prescripciónadquisitiva, ps. 119a
121;Areán, Juicio de usucapión, ps, 297 y 298; Ventura, "La acción reivindicatoria del
adquirente por usucapión antes de la sentencia que declara su dominio", en Homenaje
a Dalmacio Vélez Sársfield, t. III, ps. 171 y 172.
tracto sucesivo sólo se hará exigible cuando se adquiera por modo de-
rivado. Su falta es impedimento para la registración cuando el dere-
cho deviene de un titular anterior. En los modos originarios esa exi-
gencia sería un absurdo antojadizo y arbitrario que sólo aparecería
como un obstáculo formal y, por otra parte, insalvable.
Es importante observar que con frecuencia, cuando la inscripción
es declarativa, suele precedérsela de la expresión "meramente", lo
que evidentemente da un contenido peyorativo al efecto 40. Frente a la
contundente y sustancial consecuencia constitutiva de los registros
con ese efecto: automotores, caballos pura sangre de carrera, etcétera,
aparece como una categoría inferior y desprovista de efectos sustan-
ciales la registración "meramente declarativa". Sin embargo, el efec-
to declarativo de la registración produce, también aquí, importantes
consecuencias sustanciales, ya que al hablar de la "oponibilidad" de
los derechos no se está aludiendo sólo a una cuestión formal. Respec-
to de los sujetos a quienes el acto no les es oponible, el derecho no re-
gistrado directamente no existe. En definitiva, tanto vale decir "ese
derecho no me es oponible" como "el acto jurídico por el cual ese dere-
cho habría nacido, para mí, no existe". Por ello, Moisset de Espanés
aclara que" ... si falta la inscripción los terceros interesados podrán
actuar como si la titularidad todavía no se hubiere transferido" 41.
De lo dicho concluimos que la oponibilidad o inoponibilidad de los
derechos producirá para un sector de la comunidad la existencia ono
de los mismos, con sus lógicas consecuencias sustanciales. Pero no
podemos dejar de remarcar que la buena fe de ese sector de la comu-
nidad será también exigible para poder aplicar el efecto mencionado,
ya que atendiendo al principio rector malitatis hominis non est in-
dulgendum no sería dable premiar una actitud maliciosa por parte
de quien conoce o debe conocer la mutación. Volveremos sobre este
tema al comentar el arto 20 y referirnos al llamado "tercero registral".
40 También formula la observación Adrogué, quien expresa: "Resulta común su-

bestimar inadvertidamente las normas contenidas en la ley [se refiere a la ley 17.8011,
comosi sus disposiciones ... no hubieran introducido profundas modificaciones en nues-
tro derecho civil"("El tercero registral", en Temas de derechos reales, p. 290).
41 Moisset de Espanés, La transmisión del dominio y otros derechos reales en la re-
forma del Código Civil, en "Revista Crítica de Derecho Inmobiliario", 1981,nº 544,p. 397.
En un sistema registral de derechos sobre bienes, sea con efectos

constitutivos o declarativos, la plenitud y eficacia misma del derecho
real dependerá de su registración.
Sin embargo, en los supuestos de adquisición por modos origina-
rios, en los cuales, según vimos, el complemento causal es la ley mis-
ma (causa genérica de adquisición), el derecho constituido podrá opo-
nerse con independencia de su registración. El adquirente por una
causa genérica y modo originario de adquisición opone su derecho
constituido frente a todo titular anterior, sea cartular o registral, El
adquirente por una causa genérica es, en definitiva, el titular real,
conforme a nuestra terminología adoptada en párrafos precedentes,
del bien adquirido. No es dable exigir en estos supuestos registración
alguna. Al registro a los fines de oponibilidad, según se dijo, ingresan
sólo las causas especificas de adquisición. Las causas genéricas (las
leyes) no se inscriben ni podrían inscribirse como títulos o causas,
pues faltan especificarse los sujetos y los objetos implicados en la mu-
tación. Por ello, al trazar las diferencias en cuanto a la dinámica ad-
quisitiva entre los modos originarios y los derivados con sus correlati-
vos complementos causales, habíamos establecido que las causas es-
pecíficas exigen registración para ser oponibles, mientras que las ge-
néricas no necesitan la inscripción a esos fines. En las primeras apa-
recerá como elemento necesario en su dinámica el tracto sucesivo,
tanto sustancial como registral; mientras que en las genéricas dicho
requisito sólo podrá tener alguna aparición como recaudo procesal,
en algunos casos; por ejemplo, la usucapión, a los fines de hallar a la
contraparte en la demanda (art. 24, ley 14.159).
El adquirente por usucapión, aun sin tener registrado su derecho
real (no tiene titularidad registral) ni contar con una sentencia de-
clarativa que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por
las normas pertinentes para la adquisición por ese modo (no tiene ti-
tularidad cartular), podrá, sin embargo, oponer con éxito su adquisi-
ción frente al anterior dominus y contra todos los que hubieran pre-
tendido adquirir o constituir un derecho partiendo del de aqué142.
42 Ventura, La usucapión opuesta al acreedor hipotecario, LLC, 1988-618; ídem,

Dinámica de la constitución de los derechos realesy su repercusión registral, en "Anua-
rio de Derecho Civil",p.187; ídem, "La acción reivindicatoria del adquirente por usuca-
6 - Transmisiones, declaraciones
y modificaciones
La norma también menciona, comoactos registrables, las transmi-

siones' y ellas obviamente resultan consecuencia de la constitución
por vía derivativa del derecho en cabeza de un nuevo adquirente. En
definitiva, se está refiriendo a todo contrato traslativo dominial: com-
praventa, donación, permuta, aporte en capital, dación en pago y
cuantos contratos innominados puedan generar el dicho efecto, con-
forme a la autonomía de la voluntad consagrada en el arto 1197 del Có-
digo Civil.
En cuanto a los actos que declaren derechos reales, que también
son mencionados por el arto 2Q de la ley 17.801, con ellos se alude a to-
dos los actos particionarios, referidos a la liquidación de comunida-
des o del condominio.
En efecto, tanto en el condominio (art. 2695, Cód. Civil), como en la
situación de la comunidad hereditaria (art. 3503), la comunidad de
gananciales en la sociedad conyugal (art. 1313) y hasta en la sociedad
civil disuelta (art. 1788), la partición efectuada generará efectos sólo
declarativos y retroactivos, puesto que deberá considerarse que el do-
minio se adquirió directamente en forma plena por el actual titular,
en el caso del condominio, sociedad o sociedad conyugal disuelta, o di-
rectamente de1causante en el caso de los herederos adjudicatarios 43.
En estos supuestos, la causa o título registrable no es propiamente
causa de adquisición, sino de modificación, utilizando la distinción
que efectúa el codificador al definir el acto jurídico en el arto 944 del
Código Civil.
También constituiría una declaración la adquisición producida
por efecto de un modo originario, dado que, en todas ellas lo único que
hace el instrumento que corrobora la titularidad es dejar acreditado
el supuesto fáctico de la adquisición. Pero el efecto de la sentencia o
declaración administrativa es sólo declarativo. Así ocurre en la usu-
capión (art. 4015, Cód. Civil) o el aluvión (art. 2573), en cuyos casos
pión antes de la sentencia que declara su dominio",en Homenaje aDalmacio VélezSárs-

field, t. III, p. 175.
43 Ventura, Tractoabreviado registral, p. 236.

ingresarán las respectivas sentencias o resoluciones administrati-

vas disponiéndolas.
Un tratamiento especial, aludiendo a este inciso del arto 2º de la ley
17.801, merecen las llamadas "declaraciones o reconocimientos de
dominio" que se han tornado de práctica relativamente habitual en
algunas jurisdicciones de nuestro país. Nonos referimos ya a los pro-
nunciamientos judiciales en los que un juez resuelve que el dominio
pertenece a una persona determinada por efecto de la usucapión opor
una acción reivindicatoria triunfante, sino a los supuestos en que las
partes por consenso mutuo, mediante la comparencia ante un nota-
rio, determinan, por ejemplo, que el dominio que el registro tiene pu-
blicitado a nombre de A, corresponde en realidad a B y solicitan, en
consecuencia, que así se 10 inscriba.
El tema debe ser analizado con suma precaución; en primer lugar
porque estos negocios suelen encerrar fines de evasión tributaria,
que ni el funcionario formalizador del acto ni el registrador podrían
avalar, instrumentando o registrando, respectivamente, el supuesto
negocio; y en segundo lugar porque así tal cual lo estamos presentan-
do no podría jamás constituir una causa traslativa ni modificatoria
del dominio. Al registro debe ingresar, desde el punto de vista cartu-
lar, un título suficiente, con todo lo que ello significa; es decir, que,
amén de las condiciones formales a las que alude el arto 3º de la ley
17.801, debe tratarse de una causa idónea ad transferendum domi-
nium que acredite, y de manera fehaciente, la titularidad del derecho
en cabeza del dominus.
Un reconocimiento abstracto, liso y llano, sin aludir ni acompañar
la causa de adquisición motivo del reconocimiento, en nuestro dere-
cho, dominado por el causalismo, carece de efecto traslativo y,por en-
de, no es registrable. De admitirse estos reconocimientos de dominio
como causas de adquisición o modificación, estaríamos dando cabida
a un acto abstracto típico del sistema alemán y que, por disposición
expresa del arto 2602 del Cód. Civil, permitiría la titularidad de un
derecho sin causa alguna o con abstracción de la misma 44.
44 Lamentablemente, al haberse subrogado el arto 2505 del Cód. Civil para dar lu-
gar a la exigencia de la registración en la nueva norma, se dejóde lado la importante doc-
trina que sentaba el viejo arto 2505, que exigía la causa de adquisición en los derechos
Art. 2!! Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 58
---- --- __ -------
Las subdivisiones de inmuebles, uniones o anexiones, constituyen

también ejemplos de las modificaciones a las que alude la norma ana-
lizada. En estos casos, dichas modificaciones no son sobre los sujetos
o demás circunstancias, sino sobre el objeto del derecho real. Este te-
ma está relacionado con el principio de especialidad en el objeto y vol-
veremos sobre él al analizar los arts. 12 y 13 de la ley 17.801.
7 - Extinciones
La extinción de los derechos reales se produce por vía de conse-

cuencia al efectuarse la transmisión de los mismos o de manera ex-
presa por efecto de la cancelación. La consecuencia de la transmisión
del derecho de dominio, ode cualquier derecho real sobre cosa propia,
es la extinción inmediata del mismo respecto del transmitente o an-
terior titular que justamente acaba de desprenderse de su derecho.
Esta situación genera una cancelación automática que no exige de
una solicitud expresa al registrador. Pero no por ello deja de ser, des-
de el punto de vista registral, una cancelación. Así, por ejemplo,
cuando A transfiere su dominio aB, el registrador al inscribir el nue-
vo derecho de B, cruzará el asiento anterior que pregonaba el domi-
nio de A, con 10 cual se habrá generado al mismo tiempo la cancela-
ción del primitivo asiento. Téngase presente que hasta el mismo Có-
digo Civil prevé el supuesto como de pérdida del derecho por parte del
transmitente. Así, los arts. 2609 y 2610 aluden a la extinción del do-
minio por transmisión voluntaria ojudicial, respectivamente. Si que-
remos referirnos a lo que podríamos llamar asiento de cancelación en
estos supuestos automáticos, deberíamos hacerlo a la baja dada al
asiento dominial anterior, generalmente cruzándolo con una línea
oblicua sólo para dar más claridad a la lectura gráfica del folio real.
No obstante, los típicos asientos de cancelación de derechos reales
los encontramos en los que se producen por haberse cancelado la hi-
reales, de la misma manera en que lo hacen todavía los arts. 499 y 500 para las obliga-
ciones. Sin duda hubiera sido preferible insertar la exigencia de la.registración en un ar-
tículo bis. Únicamente nos ha quedado la norma tangencial (pues se refiere a la causa
sóloal reglamentar el modo) del arto 2602 del Cód. Civil. Sobre el tema de los actos abs-
tractos o concretos recomendamos por la síntesis, claridad expositiva y gran didacticis-
mo, a Lópezde Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 125Ysiguientes.
poteca, el usufructo o cualquier servidumbre predial, ya que estas

extinciones generan asientos en todo el sentido de la palabra. Desde
el punto de vista registral estrictamente, en la técnica de folio real se
adjudica una columna especial a las cancelaciones, salvo los supues-
tos de cancelaciones automáticas a las que nos referimos al hablar de
las transmisiones dominiales. El registrador consignará en la colum-
na prevista para cancelaciones, el instrumento y el motivo de la ex-
tinción de la desmembración.
En materia hipotecaria, de manera expresa, el art. 3201 del Cód.
Civil reglamenta la documentación y los actos que deben presentar-
se al registrador para que éste pueda proceder a su cancelación: "El
oficial anotador de hipotecas no podrá cancelarlas si no se le presen-
tan instrumentos públicos del convenio de las partes, del pago del cré-
dito, o de la sentenciajudicial que ordene la cancelación". Véase infra
las cancelaciones previstas en el arto 36 de la ley 17.801.
La desafectación al régimen de propiedad horizontal también po-
dría incluirse en esta categoría de actos registrables extintivos, cuan-
do el propietario único de la totalidad del inmueble afectado o aun los
copropietarios deciden des afectarlo del régimen ",
Corresponde aclarar, respecto de las cancelaciones en general, que
no todas se refieren a la extinción de derechos reales, ya que también
se cancelan los embargos, inhibiciones y demás providencias caute-
lares y cualquier otra circunstancia que hubiere ingresado al regis-
tro, como la afectación a prehorizontalidad o la afectación del predio
a venta de lotes a plazo (leyes 19.724 y 14.005). Volveremos sobre es-
te tema de las cancelaciones al analizar los arts. 36 y 37.
b - Embargos, inhibiciones
y demás providencias cautelares
Sabemos que uno de los aportes del Registro Inmobiliario, en un

sistema de responsabilidad patrimonial como en el que nos hallamos
45 En realidad, en la ley 13.512no aparece reglamentada la desafectación volunta-

lía al régimen de propiedad horizontal, pero obviamente, a pesar de su omisión, el su-
puesto es perfectamente factible, como bien lo apunta Costantino, Propiedad horizon-
tal, ps. 219 y 220.
inmersos, radica justamente en el hecho de que quien tenga interés

legítimo para ello pueda disponer rápidamente de la información res-
pecto del patrimonio de sus deudores y arbitrar, en consecuencia, las
medidas de tutela de sus créditos, afectando, merced a medidas pre-
cautorias y providencias cautelares, los bienes inmuebles del deudor
o impidiendo que éste realice actos de disposición sobre los mismos.
La norma menciona especialmente las más típicas medidas pre-
cautorias: los embargos y las inhibiciones, pero, como sabemos la ca-
suística variada de los procesos judiciales y las diversas naturalezas
y efectos de las acciones, impiden que el legislador brinde un número
cerrado de medidas precautorias. Así, se dice que estas medidas no
son taxativas sino que permiten que las partes, atento a la naturaleza
puntual de cada acción, puedan determinar particularidades en la so-
licitud de las mismas. Igualmente losjueces están autorizados a dis-
poner otras medidas que no sean las expresamente previstas en las le-
yes procesales. Vemos así que el Código Procesal Civil y Comercial de
la Nación, en su arto 232, expresamente dice: "Fuera de los casos pre-
vistos en los artículos precedentes, quien tuviere fundado motivo para
temer que durante el tiempo anterior al reconocimiento judicial de su
derecho, éste pudiere sufrir un perjuicio inminente o irreparable po-
drá solicitar las medidas urgentes que, según las circunstancias, fue-
ren más aptas para asegurar provisionalmente el cumplimiento de la
sentencia". De la mi sma manera lo dispone el Código Procesal de Cór-
doba en su arto 484. Pues bien, a estas medidas innominadas y no ti-
pificadas apunta la última parte del inciso comentado cuando expre-
sa a••• y demás providencias cautelares".
Ocurre, pues, que hay acciones que no persiguen propiamente el
cobro de un crédito en dinero, sino que persiguen, por así decirlo, la co-
sa misma sobre la que se solicita la anotación. Por ejemplo, cuando un
acreedor de la obligación de escriturar nacida de un boleto de compra-
venta (arts. 1184 y 1187, Cód. Civil) decide accionar en contra de su
deudor remiso, interpondrá previamente una anotación de litis, para
poner en conocimiento de los terceros que, aun cuando el inmueble se
encuentra todavía en cabeza del vendedor, éste ya ha comprometido
en venta el bien y el comprador está intentando el cumplimiento com-
pulsivo de la obligación. Cualquier tercero que contrate con ese ines-
crupuloso vendedor que procura comprometer en venta dos veces su
bien caerá en el supuesto normado en el arto 594 del Cód. Civil.Adviér-
tase que según esta norma, que para nosotros conserva plenamente
su vigencia, aun cuando al segundo adquirente se le hubiese hecho
tradición del bien deberá prevalecer el derecho del primero. Ello por
efecto de la publicidad generada por la litis oportunamente trabada
que convierte en accipiens de mala fe al último adquirente.
Otro tanto debería hacer el accionante por una usucapión (arts.
4015 y 4016, Cód. Civil), para impedir que registralmente se compli-
que su situación frente al hecho extrarregistral de la posesión. Cono-
cemos casos de titulares registrales que ya han perdido el dominio
por usucapión que, aprovechando la titularidad registral, engañan a
un acreedor hipotecando el bien a su favor:".
Las inhibiciones como medidas precautorias en los Registros In-
mobiliarios ingresan a los libros de anotaciones personales, según
prescripción expresa del arto 30 de la ley 17.801, al igual que los em-
bargos sobre derechos y acciones hereditarios para los que se abren fo-
lios personales, vinculándose dichas anotaciones a las matrículas de
los bienes del causante que eventualmente podrían pasar al patrimo-
nio del deudor embargado.
Desde el punto de vista práctico clasificamos las medidas precau-
torias en impedientes y no impedientes de actos de disposición. Así,
por ejemplo, un embargo, que por su naturaleza sólo procura inmovi-
lizar una porción del patrimonio del deudor el que se afectará al pago
de la deuda motivo de la acción, no impedirá la transferencia del bien,
pero el adquirente se verá obligado a abonar el monto por el que se or-
denó la medida, en caso de triunfar el actor en el juicio en el que se
trabó, o a tolerar la realización compulsiva del bien para afrontar su
pago. Pero la transferencia dominial es plenamente válida porque el
embargo no constituye una medida precautoria impediente.
De igual manera la anotación de un bien como litigioso (anotación
de litis) no constituye tampoco una medida impediente; sólo anoticia
al adquirente respecto de la existencia del pleito y la posibilidad de
que dicho bien sea excluido del patrimonio del vendedor. En razón de
ello, el adquirente deberá afrontar las consecuencias en caso de re-
sultar triunfante la acción en la que se trabó. Como ya dijimos, ese
46 Tenemos analizado el supuesto en Ventura, La usucapión opuesta.al acreedor hi-

potecario, LIJe, 1988-613.
anoticiamiento coloca al adquirente en situación de mala fe y le sería

a él imposible esgrimir el desconocimiento de la situación en el mo-
mento de la adquisición, merced a la publicidad conferida a la medi-
da mediante las constancias registrales?".
En cambio, hay medidas precautorias que impiden por completo la
libertad de disposición, en razón de 10 cual, si el titular dominiallo in-
tenta, el certificado registral del art. 23 anunciará al instrumentador
la existencia de la medida por lo que éste no efectivizará el acto. Es el
caso de las prohibiciones de innovar (statu qua), que permiten una ga-
ma variada de situaciones: prohibición de disponer, de contratar, de
innovar y hasta prohibición de registrar. Obviamente no todas estas
medidas son registrables, al contrario; la gran mayoría se refieren a
situaciones fácticas que escapan a la actuación registral y que de no
prohibirse cambiarían 1a naturaleza de la acción. Es el caso del statu
qua previsto sustancialmente en el arto 2500 del Cód. Civil, para im-
pedir que una acción de obra nueva sea convertida en una acción de
recuperar o de despojo por haber avanzado ya las obras 10 suficiente
como para haberse perdido la posesión del actor.
Por ello debemos distinguir prohibiciones de innovar puramente
jurídicas, que suelen ser las que se registran cuando recaen sobre in-
muebles o muebles registrables; de las prohibiciones de innovar físi-
cas o fácticas a las que aludíamos en el ejemplo y que impiden que, en
los hechos, se sigan produciendo consecuencias dañosas en los dere-
chos del solicitante o que puedan cambiar la naturaleza de la acción.
Estimamos que distinguir las impedientes de las no impedientes es
fundamental desde el punto de vista instrumental y registral. En pri-
mer lugar, porque el instrumentador no podrá dar curso a la celebra-
ción de un negocio si la medida es impediente; y en segundo lugar, por-
que si ello no obstante ocurriese a pesar de la medida impediente pu-
blicitada, el registrador debería negar la inscripción del acto celebra-
47 Podetti sostiene: "Losefectos ... trascienden del proceso donde se trabó la medi-
da y de las relaciones entre las partes, ya que su existencia puede ser invocada contra
terceros que hubieran contratado con el demandado, respecto al bien motivo de la litis
anotada, en otro proceso donde se discutan los derechos de esos terceros sobre el aludi-
do bien. Pero no trascienden del bien mismo, no pudiéndose hacer recaer, en ninguna
forma, sobre el producido de la venta o gravamen" (Derechoprocesal civil, comercial y
laboral, t. IV,"Tratado de las medidas cautelares", ps. 363 y 364).
do. Ello en aplicación del arto 17 de la ley 17.801 que expresamente

dispone que: "Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse
otro de igualo anterior fecha que se le oponga o sea incompatible ... ".
Como enseña Podetti: "La prohibición de innovar protege el interés
de los litigantes -de uno y otro o de ambos o cualquiera de ellos-, im-
pidiendo se modifique la situación de hecho, existente en el momento
en la cual se decreta; V. gr., que se avance en determinada explotación
oconstrucción o destrucción o venta de un fruto oproducto o mercade-
ría; que se transfiera, grave o de cualquier modo se modifique el esta-
tus jurídico de un bien" 48. Por ello esta medida puede considerarse co-
mo la más típicamente impediente y estando debidamente publicita-
da impedirá la registración de un acto que pretenda burlarla.
En cuanto a las inhibiciones, que también son mencionadas expre-
samente por el dispositivo, son igualmente impedientes atendiendo
a nuestra clasificación, dado que el efecto jurídico procurado es evi-
tar que fl afectado por la medida pueda disponer de bien alguno re-
gistrado.
Debe tenerse presente, sin embargo, que esta medida busca sólo el
valor de los bienes del deudor y no los bienes mismos, por ello la inhi-
bición es una medida que sólo procede en los casos en que el deudor no
tiene bienes registrados para embargar v. En armonía con este con-
cepto, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación establece, en
el arto 228, que: "En todos los casos en que habiendo lugar a embargo
éste no pudiera hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor, o
por no cumplir éstos el importe del crédito reclamado, podrá solicitar-
se contra aquélla inhibición general de vender o gravar sus bienes, la
que se deberá dejar sin efecto siempre que presentase a embargo bienes
suficientes o diere caución bastante ... ". Una transcripción casi tex-
tual de la norma nacional puede leerse en el arto 481 del Código Pro-
cesal de Córdoba.
Otro tema relacionado con el inciso que comentamos son las cues-
tionadas "inhibiciones voluntarias". Ante esta situación nos encon-
48 Podetti, Derecho procesal civil, comercial y laboral, 1. ·IV,"Tratado de las medi-

das cautelares", p. 375.
49 Podetti, Derecho procesal civil, comercial y laboral, t. IV,"Tratado de las medi-
das cautelares", p. 288.
tramos cuando, a los fines de garantizar un crédito, el deudor decide

"voluntariamente" inhibirse de disponer de los actuales bienes regis-
trados o de los que ingresaran en el futuro.
En nuestra opinión, esta posibilidad está completamente vedada
al deudor por la norma del arto 2612 del Cód. Civil que establece que:
"Elpropietario de un inmueble nopuede obligarse a no enajenarlo, y si
lo hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones per-
sonales que el acto puede constituir contra él". La idea central del codi-
ficador era tratar de mantener la libre circulación de la riqueza, lo
que, como sabemos, manifestó de manera expresa en las notas a los
arts. 2502 y 2503 del Código Civil.
Al estar puntualmente vedado el efecto de la prohibición de dispo-
ner a persona alguna por la norma del arto 2612, lo único que podría
considerarse como efecto favorable al acreedor que así contrate es la
posibilidad de accionar por daños y perjuicios en caso de incumpli-
miento de lp acordado. Pero no creemos que la registración refuerce
dicha posibilidad y,en consecuencia, consideramos inútil y totalmen-
te ineficaz la registración de tales "inhibiciones" por lo que no debe-
rían admitirse. Téngase presente que aunque los terceros conozcan la
existencia de la prohibición de enajenar convenida en esos términos,
por estar expresamente reñida con la norma del Código Civil, no po-
dría ni tan siquiera considerárselos de mala fe y toda finalidad regis-
tral sería en este caso vana, ya que el tercer adquirente esgrimiría a
su favor el arto 2612 del Cód. Civil y esta norma daría firmeza y vali-
dez a su adquisición.
El decr. 2080/80, reglamentario registral de Capital Federal, en su
texto original, arto 3º, inc. d), prohibía expresamente la registración
de las "inhibiciones voluntarias" en su redacción originaria, cuando
disponía: "No se registrarán los documentos ... que contengan res-
tricciones voluntarias de disponer de los bienes -particulares o ge-
nerales-, sea que se presenten bajo la denominación de 'inhibicio-
nes voluntarias' o cualquier otra". Pero en 1999 la norma se modificó
por decr. 466/99 y actualmente no prevé prohibición alguna. Sin em-
bargo, eso no nos autoriza a suponer que el legislador haya querido
permitirlas, dado que la validez o ineficacia de las.tales medidas no
responde a su posibilidad de registración, sino al cumplimiento de
las normas sustanciales y procesales que le dan fundamento. Por
nuestra parte, siempre hemos sostenido que las normas registrales
deben interpretarse como una herramienta al servicio de las prerro-

gativas y facultades que proporcionan las normas sustanciales y no
como generadoras de un propio efecto 50.
En la provincia de Santa Fe, su ley reglamentaria registra16435,
en el arto 4º, prevé la registración de las inhibiciones voluntarias.
Igual ocurre en la provincia de Salta, ley 5148, arto 4º.
El proyecto de modificación global del Código Civil de 1998 contie-
ne una institución que integraria la nómina de derechos reales y que
justamente daría nacimiento a la figura que estamos analizando ba-
jo la denominación de "indisponibilidad voluntaria". Así, el arto 2133
del Proyecto define lo que sería ese nuevo derecho real, como"... el de-
recho real de garantía que recae sobre cosas registrables en su totali-
dad o alícuotas, en virtud del cual el constituyente se inhibe, por un
plazo que no exceda de cinco años, para transmitir o constituir a cual-
quier título derechos reales sobre ellas ... ". En la Exposición de Moti-
vos de los proyectistas leemos comofundamento de la norma que: "La
adopción de la indisponibilidad voluntaria como nuevo derecho real
de garantía fue propiciada por las 'XV Jornadas de Derecho Civil', de
Mar del Plata, de 1995, y tiene cornoanteceden te el éxito de las llama-
das inhibiciones voluntarias, pese a su falta de sustento legal y consi-
guientes impotencias operativas". En efecto, en las citadas Jornadas,
no sólo se propició la implementación de las inhibiciones voluntarias,
a las que ya se las denomina "indisponibilidades voluntarias", sino
que éstas contaron con el apoyo de importante doctrina especializada
en los derechos reales, cornoAlterini y Mariani de Vidal, entre otros.
Esta medida adquiriría el carácter de derecho real asignándose, corno
efecto principal en caso de incumplimiento del dueño que enajene la
propiedad, un típico efecto real: la nulidad del acto traslativo 51.
Otro terna de particular relevancia lo constituyen las inhibiciones
en las quiebras, pues, por disposición expresa de la ley, tienen un ré-
50 Ventura, Tracto abreviado regisircl, ps, 300y 301. Decíamos que" ... tanto las le-
yes comola doctrina elaborada en torno a los principios registrales y p¡onunciamientos
en general, no deben perder de vista que el verdadero sentido de la enunciación y consa-
gración legislativa de los principios registrales radica fundamentalmente en tutelar los
derechos sustanciales y las prerrogativas que de ellos emanan para sus titulares".
51 Highton, Juicio hipotecario, t. 3, p. 166.
gimen especial que las abstrae de la caducidad establecida en la nor-

madel arto 37 de la ley 17.801. Pero por tratarse de una diferencia re-
lacionada exclusivamente con la caducidad a la que se refiere el cita-
do artículo estimamos conveniente su tratamiento al comentar dicho
dispositivo.
e - Los establecidos por otras leyes

nacionales oprovinciales
El inc. c) del art. 2Q, que estamos analizando, establece en forma ge-
nérica la posibilidad de registración de otros actos que dispongan las
leyes. Su importancia radica en que deja abierta la posibilidad de tor-
narregistrable cualquier otra figura ocircunstancia que, en un deter-
minado momento y lugar, el legislador considerare conveniente. No
debe perderse de vista que la vastedad del territorio argentino posi-
bilita la existencia de realidades y costumbres diferentes en cada re-
gión. Pues bien, tanto la Nación como las provincias pueden median-
te leyes concretas disponer la registración de otros actos que no hu-
bieren sido previstos en los anteriores incisos.
Es por virtud de este dispositivo que pueden ingresar al Registro
Inmobiliario, como regla general: la afectación a bien de familia (ley
14.394); los boletos de compraventa en los casos de ventas de lotes a
plazo (ley 14.005); los contratos en los casos de venta de futuras uni-
dades de propiedad horizontal previstos en la ley de prehorizontali-
dad (ley 19.724); las cesiones de derechos hereditarios; los contratos
de arrendamientos y aparcerías; entre otros.
1----Bien de familia
Antes de referirnos al instituto del bien de familia como acto regís-

trable, resulta conveniente una breve introducción respecto a su na-
turalezajurídica y efectos que produce.
El art. 34 de la ley 14.394 establece que: "Todapersona puede cons-
tituir en 'bien de familia' un inmueble urbano o rural de su propiedad
cuyo valor no exceda las necesidades del sustento y vivienda de su fa-
milia, según normas que se establecerán reglamentariamente".
El efecto jurídico que con este instituto se logra es que el bien en
cuestión quede alejado de la posibilidad de agresión de los acreedores
cuyos créditos hayan nacido con posterioridad a su registración. Sin

embargo, esta afectación no entorpece la ejecución por créditos ante-
riores a la misma, o, aun siendo posteriores, si están relacionados con
impuestos, tasas o servicios a la propiedad, así como respecto de los
que han significado mejoras a la misma. Igualmente cuando se trate
de ejecutar créditos garantizados con hipotecas constituidas en con-
formidad con el arto 37 de la ley 14.394, es decir, con la anuencia del
cónyuge y para utilidad de la familia.
Además de esta protección frente a las deudas que pueda contraer
el propietario, se prevé que el bien afectado a bien de familia quede
exento del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte
(art. 40, ley 14.394) y, en algunas provincias, hasta se lo libera de los
impuestos territoriales y tasas.
Por otra parte, el bien de familia también impide, en principio, la
enajenación del inmueble afectado, 10 que repercute de manera direc-
ta en la actividad registral, dado que si ingresara un título traslativo
que se encuentre afectado a bien de familia, el registrador, en ejerci-
ciode la función calificadora que analizaremos al referimos a los arts.
8ºy 9º de la ley 17.801, deberá negar la registración de dicho acto, por
resultar incompatible con la afectación de bien de familia. Obviamen-
te si del mismo instrumento resultara la desafectación del régimen,
éste no significaría obstáculo alguno a la inscripción; por ello decía-
mos que sólo en principio impediría su enajenación, ya que bastará
con desafectarlo previamente. Debe tenerse presente que la desafee-
tación voluntaria exige la concurrencia y conformidad del cónyuge,
pero no por aplicación del arto 1277 del Cód. Civil, pues no se trata de
un acto de disposición sobre el bien, sino por aplicación directa del arto
49, inc. a) de la ley 14.394.
En cuanto a la naturaleza jurídica del bien de familia, Guastavi-

no, al tratar el tema, manifiesta que el problema tiene tres proyeccio-
nes, desde los siguientes puntos de vista:
a) Del inmueble mismo: la afectación coloca el bien fuera del co-
mercio en los términos de los arts. 2336, 2337 y 2338 del Códi-
go Civil. •
b) De los derechos de los beneficiarios: son titulares de un derecho
subjetivo oponible erga omnes.
c) Del instituyente: significa una modificación del dominio de és-

te que pasará a ser un "condominio familiar", "propiedad de la
familia" o un bien perteneciente a una "fundación familiar" 52.
Concluye finalmente el citado autor sosteniendo que la naturale-

zajurídica del bien de familia sería la de" ... un derecho de propiedad
sometido a un especial régimen de inembargabilidad, inalienabili-
dad relativa, tratamiento impositivo favorable y régimen sucesorio
especial" 53.
Por nuestra parte consideramos que lo expresado anteriormente
en tomo a la naturaleza jurídica del bien de familia no hace más que
explicar las consecuencias que acarrea la afectación, sin determinar,
en cambio, cuál es su naturaleza misma. Ya en otras oportunidades 54
hemos sostenido que el bien de familia constituye una vinculación,
una de aquellas figuras que Vélez prohíbe en el arto 2614 del Código
Civi155.A~í,en nuestra opinión, por imperio de la ley,la viviendafami-
liar, decidida su afectación, quedaría vinculada a ese fin, cumpliéndo-
se por ello la esencia funcional de esta figura de derecho real 56 . Será
oponible erga omnes y obliga al destino familiar del bien.
En definitiva, el arto 2614 del Cód. Civil habría sido derogado par-
cialmente por ley especial posterior, la ley 14.394 de 1954, dando así
52 Guastavino, Bien de familia, ps. 256 y 257.

53 Guastavino, Rien de familia, p. 265.Areán expresa: "Puede concluirse entonces
que tal complejidad de situaciones relacionadas con el inmueble, con los beneficiarios,
con el constituyente, con sus acreedores, con el Fiscoy con los profesionales obsta de ma-
nera absoluta a dar al bien de familia una determinada naturaleza jurídica encasillada
en los moldes tradicionales" (Bien de familia, p. 37).
54 Ventura,EI biendefamilia y la vivienda única, en "Foro de Córdoba",n?11,1992,
p. 54; ídem, Tractoabreviado registral, p. 267.
55 Véase sobre el punto de los derechos reales suprimidos, Allende, Tratado de en-
fiteusis y demás derechos reales suprimidos o restringido."por el CódigoCivil.
56 Al hablar de vinculaciones, no debemos atenemos sóloa lasque llegaron a nues-
tro país a través del derecho español. El término "vinculación" es mucho más amplio.
Abarca, a nuestro entender, todo camino impuesto al destinooatrimonial de los bienes,
Así, no sólo las capellanías y los mayorazgos resultarán vinculaciones, sino también
cualquier otra disposición que pudiera surgir de convenciones o leyes. Tampoco puede
resultar óbice a nuestra posición el hecho de la facilidad con que puede desafectarse por
el propietario con la anuencia del cónyuge (art. 49, inc. a), ya que dependerá de la rigu-
nacimiento, por aplicación del arto 2502 del Cód. Civil, a un tipo de vin-
culación que procura la permanencia de la vivienda en el destino de
tal, con independencia de la situación patrimonial de sus propietarios.
Sea que le adjudiquemos al bien de familia la naturaleza de una
vinculación en los términos del art. 2614, según nuestra original pos-
tura, o la de un condominio o propiedad familiar, 10 cierto es que la ley
que lo regula establece la registración de la afectación a los fines de po-
ner en conocimiento a la comunidad sobre esa circunstancia y evitar
herir a los terceros en su buena fe que podrían presumir que los bie-
nes registrados integran el patrimonio realizable de sus deudores.
En general, en todas las provincias, el Registro de Propiedad ha si-
do erigido en autoridad de aplicación 57, y ello hace que la actividad
registral, respecto de esta figura, no sólo esté referida a la calificación
del documento y su posterior inscripción o anotación, que es lo que
más analiza la doctrina, sino que, como autoridad de aplicación, le co-
rresponderá también, al Registro, decidir y resolver sobre toda cues-
tión que se suscite en cuanto al cumplimiento de los recaudos legales
que posibilitan la afectación o desafectación (arts. 34,36,41,43,47 y
49, ley 14.394), así como las especiales circunstancias que permiten
su permanencia cuando no se cumplan algunos de los recaudos; por
ejemplo, la autorización transitoria prevista en el art. 41, otorgada al
propietario por el Registro como autoridad de aplicación, de no habi-
tar el bien, cuando lo solicite previa justificación del motivov''. Obvio
es que siempre queda al interesado la posibilidad de acudir a lajus-
ticia, tal como se prevé en el arto 50 de la ley 14.394, cuando no se tra-
te de una cuestión puramente registral, en cuyo caso serían de apli-
cación las normas registrales atinentes (arts. 8ºy 99, ley 17.801) que,
aunque por otro camino, también determinan la culminación de la
causa en los tribunales de justicia.
rosidad o flexibilidad de la legislación que la prevea. Por otra parte, también sería fácil
desaíectar un inmueble en capellanía si concurriese el constituyente y el actual propie-
tario de un bien sometido, por ejemplo.
57 Areán puntualiza que: "En todas las provincias ... se ha declarado al Registro de
la Propiedad comoautoridad de aplicación" (Hiende familia, p. 113).
5R Kemclmajerde Carlucci, Protecciónjurídica de la vivienda familiar, p. 91.
Art.2º
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Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto
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70
Desde el punto de vista registral, que es lo que más nos interesa,

es dable remarcar que el arto 35 de la ley 14.394 exige la inscripción
como punto de partida temporal de la protección legal. La norma, a
nuestro entender, alude a la necesidad de que el inmueble se encuen-
tre afectado registralmente a los fines de hacer oponible la situación
a los terceros, y no ha pretendido manifestarse respecto a si la ins-
cripción de la afectación tiene ono efectos constitutivos. Es que la cla-
sificación de los registros en constitutivos y declarativos obedece a
unfundamentum divitiones completamente diferente de lo que elle-
gislador quiso expresar al decir que producirá efectos desde la ins-
cripción.
Lo fundamental a tener en cuenta, respecto de la clasificación en
constitutivos o declarativos es el diferente efecto en cuanto a la oponi-
bilidad o grado de oponibilidad de las medidas. Mientras las inscrip-
ciones constitutivas determinarían que la medida no existe ni aun en-
tre partes sino se encuentra inscripta, las declarativas, en cambio, só-
lo impiden su oponibilidad a terceros. Pero ocurre que, en materia de
bien de familia, al igual que en cuanto a las medidas precautorias y
cualquier otro acto registrable unilateral, en que el fundamento no
puede ser ése, dado que en el bien de familia no hay partes, se trata
de una medida dispuesta unilateralmente. ¿Acaso el embargo sobre
bienes registrables no genera su efecto jurídico recién desde su re gis-
tración? No obstante, a nadie se le ocurriría expresar que la inscrip-
ción de los embargos y otras medidas precautorias en materia inmo-
biliaria son anotaciones constitutivas.
Resumiendo, a nuestro entender, se le ha dado a la expresión legal
del art. 35, ''produce efecto a partir de su inscripción", una interpreta-
ción que no fue la tenida en mira por el legislador. La ratio legis del dis-
positivo es que tal afectación a bien de familia podrá tener efectos con-
tra terceros recién cuando se encuentre debidamente publicitada. Se
trata de la correcta aplicación del principio registral de inscripción
que exige, comoprimera aproximación, que los derechos y sus restric-
ciones surjan de las constancias registrales.
Por ello, la norma del arto 35 de la ley 14.394 debe interpretarse
actualmente en armonía con el arto 22 de la ley registral nacional, al
que nos referiremos en su oportunidad; es decir, que: "Laplenitud, li-
mitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de dispo-
sición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certifica-
ciones a que se refieren los artículos siguientes". Adviértase que hasta

se regla respecto de la constitución por testamento, en el art. 44 de la
ley 14.394, en cuyo caso se permite aljuez, cuando haya incapaces,
mandar registrar la afectación de oficio, si se dieran las condiciones
legales que la hacen factible. Con este dispositivo probamos que el
bien de familia ya genera efectos aun antes de su registración.
Es importante destacar además que, luego de la sanción de la ley
17.801, su arto 23, que prevé la reserva de prioridad que permite pro-
teger el bien desde el momento de la expedición del certificado,junto
al efecto de la llamada retroprioridad del arto 5º, deben considerarse
extendidos también respecto del bien de familia, cuando el acto de
afectación se realice por escritura pública y haya sido previamente
tutelado mediante la expedición de un certificado registral de los pre-
vistos en el arto 23 de la ley 17.801.
Para Kemelmajer de Carlucci, aun opinando que la inscripción es
constitutiva, no se impide el mecanismo de la reserva de prioridad y
la consecuente retroprioridad (arts. 23 y 5º, respectivamente, ley
17.801): "No habría razón para que esta retroprioridad beneficie a
los adquirentes de derechos en general y no a los constituyentes del
bien de familia, siendo que esta figura tiene rango constitucional" 59.
En consecuencia, si un notario solicita un certificado registral pa-
ra afectar a bien de familia por escritura pública, instrumento que
luego se presenta en legal forma y dentro del plazo de los cuarenta y
cinco días previstos en el arto 5º, un embargo que pretenda recaer so-
bre el bien a afectar mientras se encuentra pendiente el plazo de la
reserva de prioridad (art. 23, ley 17.801) y su consecuente retroprio-
ridad (art. 5º), no podría ingresar eficazmente, dado que el bien de fa-
milia tendrá prioridad (la llamada "prioridad indirecta") sobre la ci-
tada medida. En este punto debemos concluir categóricamente que
ley registral nacional 17.801, aunque sancionada con posterioridad
a la ley de bien de familia, perfila, actualiza y encauza también el me-
canismo registral del trámite de inscripción de esta afectación, por lo
que la interpretación del art. 35 de la 14.394 cuando exige "inscrip-
ción" del bien de familia, debe ser armonizado, como decíamos, con
los nuevos preceptos de la ley 17.801.
59 Kemelmajer de Carlucci, Proteccion.jurtdicade la oioierulofiunilior, ps. 69 y 70.

Art.2º
-------
La Corte Suprema de Justicia de la Nación, en 1985, tuvo oportu-

nidad de brindarnos un buen pronunciamiento a ese respecto 60, que
fue aplicado igualmente en otros resolutivos posteriores'".
Amén de la forma "escritura pública" que puede adoptarse para la
afectación a bien de familia, puede utilizarse también el acta admi-
nistrativa que se celebrará directamente en las oficinas registrales.
Igualmente el documento portante de la afectación puede ser una re-
soluciónjudicial, cuando el bien de familia haya sido dispuesto por el
propietario por tcstamento'v. El supuesto está contemplado expre-
samente en el arto 44 de la ley 14.394, al que ya nos referimos breve-
mente, que prevé que «... eljuez de la sucesión, a pedido del cónyuge
o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la inscrip-
ción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere proceden-
te con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los benefi-
ciarios hubiere incapaces, lainscripción podrá ser solicitada por el
asesor o dispuesta de oficio por eljuez".
En los casos de afectación a bien de familia por tracto abreviado,
cumpliéndose las exigencias previstas en el arto 36 de la ley 14.394,
referidas a lo que debe entenderse por familia, ya que los hermanos
y el padre o la madre constituyen el núcleo familiar que la citada nor-
ma prevé, éstos podrán concurrir a la autoridad de aplicación, o a un
escribano y manifestar así su voluntad, luego de haber acreditado el
carácter de herederos del titular dominial'P.
2 - Boletos
Es costumbre en los negocios inmobiliarios la celebración previa

de un boleto. Ocurre que, frecuentemente, quedan por arreglar, en el
momento de la concreción del negocio, algunas cuestiones relativas a
las deudas por tributos que pueda presentar la propiedad, a la libera-
60 CSJN, 10/9/85,"Carrizo, JoséA. - Incidente de levantamiento de embargo en los

autos 'Rodríguez, Armando C. c. Carrizo, JoséA."',Lexis, nº 11/28829.
61 Cám. Fed, Córdoba, Sala B, 12/2/99,"Banco de la NaciónArgentina c.E. de P, M.
N. y otros", LLC, 2000-891, fallo anotado por Luis Moisset de Espanés.
62 Sobre la forma de la afectación del bien de familia recomendamos Guastavino,
Bien de familia, p. 356 y siguientes,
63 Ventura, Tractoabreviado registral, ps. 269 y 270.
ción de impuestos ante la AFIP por tratarse de la sustitución de la

única vivienda (art. 14, ley 23.905), consultas, planos y otros asuntos
que imposibilitan la celebración del contrato de compraventa, per-
muta, etcétera, en el instante mismo de tomada la decisión de com-
pra. Para más, cabe agregar que los mismos trámites notariales y re-
gistrales previos, cuando no la confección de planos de mensura,
unión o subdivisión, autorizaciones administrativas ojudiciales, se-
gún los casos, insumen un tiempo considerable que va desde una se-
mana hasta varios meses.
Resultaría todo un incordio exigir a las partes directamente la ce-
lebración de la escritura traslativa.
Si bien es cierto que el negocio puede celebrarse directamente en
escritura pública, y dejar el compromiso previo librado a la prueba de
un simple contrato verbal, según lo preceptuado por el arto 1188 del
Cód. Civil, no sería, sin duda, lo más conveniente+'.
Ya es toda una tradición la disputa entre quienes sostienen que el
boleto de compraventa inmobiliario es un contrato de compraventa y
quienes entienden que se trata de otra figura. El tema se encuentra
íntimamente relacionado con la interpretación que le demos a las
normas referidas a las formas'",
Por nuestra parte, opinamos que cuando una norma exige una for-
ma con carácter ad solemnitatem -en nuestro caso, la exigencia de
la escritura pública por el arto 1184, inc. 1º-, su incumplimiento obs-
ta a la plena validez del contrato. Luego de ello deberemos analizar
si la exigencia lo es de manera absoluta o relati va, ya que si la exigen-
cia formal es con carácter absoluto y no se cumple, el contrato no val-
drá lisa y llanamente, sin producir siquiera algún otro efecto; mien-
tras que si la exigencia lo es con carácter ad solemnitatem relativo,
aun incumplido el recaudo formal, el contrato generará la obligación
de cumplir con la forma exigida 66.
64 Kiper,Juicio de escrituración, p. 48.

65 Excedería la finalidad de esta obra hacer un desarrollo de todas las posturas doc-
trinarias respecto a la naturaleza del boleto. Para ello recomendarxos Morello, El bole-
tode compraventa inmobiliaria; Etchegaray, El boletode compraventa inmobiliaria, ts.
1y II; Mosset 1turraspe - Novellino, La obligación de escriturar; Kiper,Juicio de escritu-
ración.
66 Cifuentes, Negociojurídico, p. 204 y siguientes.
A nuestro entender, el asunto surge muy claro de las normas im-

plicadas en nuestro razonamiento, que son los arts. 975 a 978,1184 y
1187. No dudamos que el boleto de compraventa (o cualquier prome-
sa -salvo la donación- sobre traspaso dominial de inmuebles) cons-
tituye un contrato, ya que encaja perfectamente en el concepto que
brinda el arto 1137 del Cód. Civil. Sin embargo, no puede definitiva-
mente ser un contrato de compraventa, porque no hace nacer las obli-
gaciones que tipifican a esta figura negocial. Adviértase que la defi-
nición legal del contrato de compraventa, contenida en el arto 1323
del Cód. Civil, dice que: "Habrácompray uentacuando una de las par-
tes se obligue a transferir la propiedad de una cosa,y ésta se obligue a
recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". En efecto, por
imperio de esta norma sustancial, y considerando que el principal
efecto de los contratos es hacer nacer obligaciones, el contrato de com-
praventa debe generar para el vendedor la obligación de entregar la
cosa vendida y, correlativamente, la acción, a favor del comprador, de
exigir esa entrega 67, la llamada actio emptio de los romanos, en tan-
to que al comprador le debe hacer nacer la obligación de pagar el pre-
cio, con la correlativa acción del vendedor de exigírselo. Téngase pre-
sente que en los efectos contractuales que estamos enunciando nos
atenemos al concepto legal del contrato de compraventa contenido en
el arto 1323 del Código Civil.
Pues bien, el boleto de compraventa no generará para el compra-
dor ni para el vendedor ninguna de esas acciones. Las partes deberán
previamente cumplir con la obligación del otorgamiento de la forma
exigida, con carácter relativo, en el arto 1184, inc. 1Q del Cód. Civil.
Hasta tanto esa forma no se cumpla, el vendedor no podrá exigir el
precio ni el comprador, la entrega de la cosa. Podría ocurrir, incluso,
que el contrato de compraventa no pudiera celebrarse por no resul-
tar factible la concreción de la escritura traslativa del dominio/".
67 Kiper,Juicio de escrituración, ps. 55 y 56.

68 Cada vez que usamos la expresión "escritura traslativa del dominio", recorda-
mas a López de Zavalía, Curso introductorio al derecho regieirci, p. 347. El prestigioso
jurista tucumano ironiza expresando: « ... la llamada escritura traslativa (que, por su-
puesto, no traslada nada: arto 577, Cód. Civil)". Por nuestra parte, estimamos que le
asiste razón, en cuanto a que por sí sola la escritura traslativa no opera la mutación, si-
no que integra uno de los elementos constitutivos al dar la forma apropiada a la causa o
Imaginemos, a manera de ejemplo, un boleto de compraventa referi-

do a un inmueble sujeto a subdivisión, y que la autoridad administra-
tiva no la apruebe por considerar que se vulnera la ley de parcela-
miento mínimo o la unidad económica mínima prevista en la zona
(art. 2326, Cód. Civil). En tales casos no sería dable el cumplimiento
del pago del precio ni la entrega de la cosa, sencillamente porque el
contrato de compraventa no pudo tener lugar.
Repetimos que, para nosotros, la conclusión es irrebatible; sin em-
bargo, el debate, que lleva ya muchos años, continúa en la actualidad
y probablemente no concluirájamás, pues se han introducido lamen-
tablemente en el tema incumbencias profesionales y funcionales que
impiden pronunciamientos puramente científicos y desprovistos de
intereses sectoriales.
Otra cuestión, y muy interesante por cierto, es la calificación de la
posesión del adquirente por boleto de compraventa. En este caso, la
polémica tiene su causa en el poco feliz agregado efectuado por la ley
17.711 al arto 2355 del Cód. Civil, que determina el primer escalón en
la clasificación de la posesión: posesión legítima e ilegítima. Se gene-
raron sobre el punto diversas posturas doctrinarias. Por nuestra par-
te, opinamos contundente mente que el poseedor de un inmueble me-
diante boleto de compraventa es un poseedor ilegítimo, de mala fe
simple (no viciosa), conforme a las normas que regulan la clasificación
de la posesión, contenidas en los arts. 2355, 2356 y 2364 del Código
Civil.
El agregado al art. 2355, motivo de la controversia doctrinaria, es-
tablece que: "... Se considera legítima la adquisición de la posesión de
inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa". Creemos
que la norma ha querido legitimar la situación de dicho adquirente
confiriéndole las máximas protecciones legales, sin reparar en el tec-
nicismo de las expresiones empleadas. Sin embargo, a fuerza de ser
título. Pero remarcamos que si no fuera traslativa, ni aun seguida de la tradición (art.
577 citado por López de Zavalía) se generaría dicho efecto. Por ello, cuando analizamos
el arto2602 del Cód, Civilque alude al "título suficiente", hacernos hincapié en la idonei-
dad de la causa (que tenga efecto traslativo), compraventa, donación, permuta, dación
en pago, etcétera, y a su forma apropiada (en este caso, escritura pública). Ello autoriza,
pues, en nuestra opinión, a pesar de la ironía de López de Zavalía, a referirse a esa ins-
trumentación como"escritura traslativa".
precisos e interpretar la norma acorde a su entorno, no podemos negar

que el poseedor por boleto de compraventa carece de título, pues el bo-
leto no cumple con todos los recaudos formales que el mismo arto 2355
exige para otorgar al poseedor la calidad de legítimo. Le falta el título
suficiente, la causae idoneae ad transferendum dominium. El con-
cepto de título suficiente abarca tanto la forma (el instrumento idó-
neo) como el contenido (causa idónea) y que no sólo reporta suficien-
cia al propio título, sino que su acción legitimadora involucra tam-
bién al modo, conforme al arto 2602 del Cód. Civil que establece que,
para que la tradición haga adquirir el dominio, es necesario que lo sea
por un título suficiente o en cumplimiento de un título suficiente. Si
ese título no existe o no es suficiente (en cuanto a materia y forma),
aun cuando se hubiere entregado la cosa, esa entrega no constituye la
tradición traslativa del dominio (arts. 2601 a 2603), pues para el Có-
digo también el modo exige la causa idónea.
Tampoco.podría considerarse al poseedor por boleto como de bue-
na fe, calificativo que pareciera querer asignarle el agregado al arto
2355, ya que, por concepto, la buena fe posesoria radica en la creencia
sin duda alguna (art. 4006, Cód. Civil), por parte del poseedor, funda-
do en un error de derecho (art. 2356), de ser el propietario de la cosa 69.
Desconocer la necesidad de la forma impuesta, escritura pública, pa-
ra los actos traslativos de inmuebles, es error de derecho y no es ex-
cusable, según lo preceptuado por el arto 923 del Código Civil.
En definitiva, ya lo habíamos adelantado, conforme a las normas
implicadas del Código y haciendo una interpretación rigurosa de sus
dispositivos, el adquirente por boleto no tiene ni título ni modo. Por
ello no sería posible jamás considerarlo un poseedor legítimo. El úni-
coposeedor legítimo es el que posee como titular de un derecho real, y
no cualquier derecho real, sino uno de aquellos que confieren el ius
possidendi (derecho de poseer): dominio, condominio, propiedad hori-
zontal, usufructo, etcétera. Tampoco podría pretenderse aplicar res-
pecto de élla calificación de buena fe, ya que su ignorancia o error lo es
•
69 No debe confundirse la buena fe "creencia", típica de la calificación de la pose-
sión, a la que alude el arto 2356 del Cód. Civil con la buena fe "probidad", aquella referi-
da al obrar sin ánimo de causar perjuicio de la que nos habla el arto 1198 del Cód. Civil
cuando regula sobre la celebración, interpretación y ejecución de los contratos.
~- ----~--------
Art.2º
--
de derecho y éstos son inexcusables ignorantia legis nemineni excusat

(conf. arto 20, Cód. Civil).
!:>Qr ello, la doctrina, conciliando lo irreconciliable, prefirió hacer
una interpretación lógica de la norma en todo su entorno y rescatar de
la literalidad del dispositivo (nos referimos al agregado al art. 2355)
que el mismo no alude a la posesión cuando se refiere al calificativo
de legítima, sino al acto de adquisición. Esta es la interpretación que
prima en la doctrina 70.
Pero siendo así es poco lo que aporta el agregado citado para modi-
ficar esta situación, ya que nadie consideró jamás que el adquirente
por boleto hubiera adquirido su posesión ilegítimamente. No abor-
daremos esta temática por estimar que la cuestión excede el análisis
de la norma bajo estudio 71.
Si bien el caso más corriente es el boleto de compraventa, no debe-
mos limitar sólo a esa causa de adquisición la previsión de la norma.
Por ello, cuando hablábamos de la anotación de los boletos aclaramos
que no nos referíamos sólo a los de compraventa. Sin duda, el arto 2º,
inc. e) de la ley 17.801 también alude, aunque no directamente, a los
otros boletos con vocación traslativa.
Casi todas las causas constitutivas o modificatorias de derechos
reales admiten la posibilidad de acudir a estos boletos y, por ende,
pueden considerarse inmersas en la regulación del arto 1185 y su co-
rrelativo arto 1187 del Cód. Civil, excepción hecha de las donaciones
que, por la prohibición expresa contenida en el arto 1810 del Cód. Ci-
vil, bajo pena de nulidad, si no fueren hechas en escritura pública no
generarán acción alguna 72.
70 Así puede verse en Highton, Derechos reales, t. 1, "Posesión", p. 50, que: "La ley
17.711 considera legítima 'la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, me-
diando boleto de compraventa' ... y no califica como legítima a la posesión adquirida".
71 Sobre el punto pueden consultarse, entre otros muchos autores, López de Zava-
lía, Derechos reales, t. 1, p. 418 y ss.; Muste, Derechos reales, t. J, ps. 236 y 237; Mariani
de Vidal, Curso de derechos reales, t. J, ps. 140 Y 141; Highton, Derechos reales, t. 1,
"Posesión", p. 50. •
72 Cifucntes,Negociojurídico, ps. 205 y 206. El autor explica que, conforme a la mo-
derna clasificación de las formas, la exigida para la donación de inmuebles constituiría
lo que se denomina una "forma absoluta", cuya característica radica en que, cuando se
omite," ... ese vicio priva a los negocios de susefectos propios y de todo otro efecto civil ... ".
El arto 1810, in fine, en párrafo agregado por ley 17.711, expresa-

mente excluye de aplicación al arto 1185 para los casos de promesas
de donación de inmuebles o donaciones de inmuebles concretadas en
instrumentos privados, y va con dicha exclusión la propia del arto
1187 que consagra la acción de escrituración 73.
En relación a los derechos que se constituyen o modifican, también
hay variedad, pues el propietario pudo comprometer (por no cumplir
con la forma apropiada), la escritura de afectación a propiedad hori-
zontal, la de constitución de usufructo, servidumbre, etcétera, y todos
estos casos quedarían comprendidos en el supuestos normado.
Si las partes no cumplen con la obligación de escriturar, la misma
podrá ejecutarse judicialmente y será el juez, en última instancia,
quien ejecutará la prestación, sustituyendo al deudor remiso (sea ven-
dedor o comprador). Estimamos que esta última afirmación surge de
una interpretación amplia y armónica del arto 505, inc. 2º del Cód. Ci-
vil, que establece que el efecto de las obligaciones respecto del acree-
dor es justamente hacerse procurar la prestación por otro a costa del
deudor. El principio general consagrado en este dispositivo es aplica-
ble a todos los supuestos en que la posibilidad de sustitución sea po-
sible 7 4. En el caso de la escrituración, por ser una obligación de hacer,
según la previsión expresa de los arts. 1185 y 1187 del Cód. Civil, co-
mo regla general podrá operarse la sustitución establecida en el arto
630 del mismo cuerpo y de ahí surge la coherencia con el inc. 2º del
arto 505, según decíamos. Obviamente en los casos en que no pueda
efectivizarse la sustitución por circunstancias especiales -como pue-
73 El arto 6º de la ley 19.836,que regula el régimen de las fundaciones, formula a su

vez otra excepcióna laya establecida por la norma del art.1810, ya que expresa que: "La
fundación tendrá todas las acciones legales para obtener el cumplimiento de tales prome-
sas, a las que no serán oponibles excepciones fundadas en los arts. 1793y 1810 del Códi-
go Civil".
74 Ramacciotti expresa: "... supuesto que la sentencia haya impuesto una obliga-
ción de hacer alguna cosa ... Postulado fundamental en esta materia es el cumplimien-
to en especie de la obligación por parte del deudor compelido a ella, salvo que fuese ne-
cesario emplear violencia contra su persona, en cuya situación, y si no se tratara de un
hecho personalísimo del obligado, el acreedor puede optar por hacerlo ejecutar por otro
por cuenta y a cargo de deudor, o bien, en una última alternativa, reclamar los daños y
perjuicios consiguientes ... " (Compendio de derecho procesal civil y comercial de Córdo-
ba, t. 2, p. 538).
den serlo la falta de cumplimiento con dispositivos administrativos

de parcelamiento mínimo otrámites catastrales, la existencia de me-
didas cautelares impedientes (prohibición de innovar, de disponer),
etcétera- el pronunciamiento judicial, con el apercibimiento de fir-
mar el juez en sustitución, no podrá paliar ese impedimento/''.
El supuesto se podría presentar también cuando en el boleto res-
pectivo hubiese un saldo de precio que el adquirente, según previsión
contractual, se hubiere obligado a garantizar con hipoteca a favor del
transmitente. La norma expresa del arto 3128 del Cód. Civil y la es-
pecial prohibición contenida en el art. 3115 y su nota, eliminando las
llamadas "hipotecas judiciales", ha hecho decir a alguna doctrina
que no puede haber "promesa de hipoteca" 76 en los términos del arto
1184 y 1187 del Código Civil.
Sin embargo, algunos opinan que la posibilidad sentada por el art.
3128, cuando establece que puede constituirse hipoteca "... pordocu-
mentas, que situiendo de títulos al dominio o derecho real, estén expe-
didos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí
mismos ... ", radicaría justamente en que el juez instrumente el títu-
lo 77. Téngase presente que el propio art. 1184 del Cód. Civil, que enu-
mera los actos para los cuales se exige la forma ad solemnitatem "es-
critura pública", efectúa la excepción respecto de los actos que fuesen
celebrados en subasta pública. Por ello, si nos colocamos en esta tesi-
75 "El apercibimiento contenido en el arto 512 del Cód. Procesal no puede ser inter-
pretado comode aplicación mecánica e irracional, aun cuando la sentencia condene a es-
criturar, pues debe examinarse la naturaleza de la obligación reconocida: siendo inapli-
cable el alargamiento de la escritura por el juez cuando por las circunstancias del caso
éste no puede sustituir válidamente al obligado.En tal sentido, si se encuentra pendien-
te la realización de trámites administrativos previos, comola redacción del reglamento
de copropiedad y administración y la subdivisión del inmueble, estos actos exceden el
marco de actuación supletoria del juez previsto en aquella norma por lo que la preten-
sión del accionante de efectivizar el apercibimiento allí previsto deviene improcedente"
(CNCiv.,Sala F, 5/10/87,ED, 127-329).
76 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, actopor Manuel J.
Argañarás, 4"ed., t. IV,p. 127.AIrespecto, Peña Guzmán afirma: "Losrequisitos de for-
ma que el Códigoestablece son requeridos ad solemnitatem, esto es, que su inobservan-
cia acarrea la nulidad absoluta de la hipoteca ..." (Derechos reales,"t. IlI, p. 358); Muste,
Derechos reales, t. IV,p. 68.
77 Highton expresa: "... Pensamos sin lugar a dudas que podría constituirse hipo-
teca por actuaciones en expediente judicial ..." (Juicio hipotecario, t. 1, p. 111).
Art.2º
---
tura, cuando la hipoteca garantice un saldo de precio por la compra

en subasta pública, podsfa hacerse aplicable este supuesto.
Por nuestra parte, opinamos que, amén del caso relacionado de la
compra en subasta con garantía hipotecaria por saldo, en el que el
instrumento de la hipoteca será autorizado por eljuez, pueden pre-
sentarse otros supuestos en los que, siendo el instrumento una escri-
tura pública, la suscripción de la misma la efectivice eljuez ejecutan-
do la obligación de escriturar surgida de una promesa de hipoteca por
aplicación de los arts. 1185 y 1187.
Consideramos que esa situación no le da carácter de hipotecajudi-
cial, lo que reñiría de manera manifiesta con el arto 3115 del Cód, Ci-
vil. El instrumento será notarial y consistirá en la ej ecución forzosa de
la voluntad ya expresada por el condenado en el contrato respectivo.
De la misma manera que la escritura de compraventa en los casos de
ejecución referidos al arto 1187 no es cornpraventajudicial, sino que el
juez sustituye la voluntad de las partes remisas, también reemplaza
al deudor reticente cuando suscribe la escritura de hipoteca en cum-
plimiento de una promesa surgida de un instrumento privado (arts.
1184, 1185 y 1187, Cód. Civil).
Highton, refiriéndose al supuesto, manifiesta: "Que la forma del
contrato de hipoteca seaad solemnitatem no impide el funcionamien-
to del contrato de promesa que es distinto de éste y no constituye de-
recho real alguno. Si se promueve pleito y se condena a suscribir la es-
critura, bajo apercibimiento de ley,la sentencia no constituirá una hi-
potecajudicial, pues ésta surge por voluntad de los interesados que se
han comprometido a ello. Las cláusulas no incluidas en la promesa,
serán las de estilo" 78.
En algunos supuestos, Iajurisprudencia ha ido aún más lejos apar-
tándose hasta de los casos de subasta, en los que se aplica la excepción
prevista en el arto 1184 del Cód. Civil, y ha resuelto, por ejemplo, en
aplicación de lo que sosteníamos en el párrafo precedente, la validez
del título hipotecario garantizando un acuerdo concursal?".
78 Highton, Derechos reales, t. 6, "Derechos de garantía", p. 116.

79 "Laconstitución por eljuez de una hipoteca destinada a ga:antizarun acuerdo lo-
grado en un concurso comercial no es figura de ningún modoviciosa, porque el arto 3128
del Cód.Civil concibela constitución de hipoteca por documentos distintos de la escritu-
ra pública" (C~Civ., Sala D, 22/12/80,LL, 1981-C-112l;"I~Idocumento por el cual se rece-
---
Si bien no creemos que la sustitución del deudor remiso por parte

deljuez exceda de la previsión normada en los arts. 505, inc. 2º, 630 y
1187 del Cód. Civil, debemos reconocer que el tema no fue pacífico en
un primer momento. Se debatió ampliamente y determinó un pro-
nunciamiento plenaric'", en el que se resolvió que en el juicio de es-
crituración eljuez puede firmar la escritura traslativa si no lo hiciere
el demandado, procediendo o no, según los casos, la reparación de los
perjuicios'". En la provincia de Córdoba, el tema también generó po-
lémica y fue resuelto por las cámaras civiles en pleno en 1966. Desde
entonces, lajurisprudencia ha aceptado la posibilidad de sustituir la
firma del remiso por la del juez sin mayores dificultades+.
noce una deuda y se establece que se constituirá hipoteca dentro del plazo de treinta días
a contar de la fecha del mismo, y que de no llevarse a cabola constitución de ésta el acree-
dor podrá ejercer todas las accionesque estime corresponder para el cobrode la deuda que
se reconoce,deb; interpretarse de buena fe, por lo que se ajusta al texto del instrumento
la pretensión del acreedor de que se constituya la garantía hipotecaria vencidoel plazo es-
tablecido para ello sin que se hubiera constituido" (CNCiv.,Sala C, 27/2/75,ED, 63-458).
En contra de la posibilidad de suscripción por parte deljuez se ha dicho que: "La dis-
posicióndel art. 512 del Cód.Procesal establece que si el obligado no cumpliere dentro del
plazo fijado, eljuez suscribirá la escritura por él ya su costa. La escritura que debe sus-
cribir eljucz es una escritura decompraventa, mientras que la hipoteca comogarantía del
saldode precioconstituye en definitiva un contrato de mutuo garantizado deesa manera,
que deberá ser celebrado por las partes, pero que eljuez no está autorizado a suscribir en
su nombre en virtud de disposición legal alguna" (CNCiv.,Sala F, 7/8/70,LL, 143-638).
80 « ... Atañe al juez firmar la escritura si no lo hace el obligado ... Se trata simple-
mente de la forma y modode hacer efectiva la sentencia que condena a escriturar" (CCiv.
Cap., en pleno, 3/10/51, "Cazos de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel", LL,
64-476, del voto del doctorJ. Ramiro Podetti).
81 Mosset Iturraspe - Novellino, La obligación de escriturar, p. 179;Spota, Institu-
ciones de derecho civil. Contratos, vol. III, p. 164.
82 "Losjueces están autorizados a otorgar escritura pública en los casos en que el
condenado a escriturar no lorealice en tiempo propio. La obligación de escriturar que es-
tablece el arto 1187del Cód. Civil será juzgada comoobligación de hacer, debiéndose es-
tar a lo prescripto en dichocuerpo legal al efecto,y entre ellas, la regla del arto630, de po-
der ejecutar el hecho por otro,ya que el consentimiento del obligadoha sidosustituido por
la sentencia (Cáms. Civs., en pleno, 26/5/66,"Comercioy Justicias, ejemplar del3/7/66l;
"Tratándose de la escrituración de inmuebles puede el fallo ejecutarse y eljuez, ante la
expresa disposición del alto 512 del Códigode rito, firmar la escritura, siendo menester
para ello que el expediente se encuentre en condiciones para tal [m" (CNCiv.,Sala G,
23/2/88,ED, 129-135);"Sibien el art, 512 del Cód. Procesal dispone que en el supuesto de
En seguimiento de estos principios, el Código Procesal Civil y Co-

mercial de la Nación establece en el arto 512 que: "La sentencia que
condenare al otorgamiento de escritura pública, contendrá el aperci-
bimiento de que si el obligado no cumpliere en elplazo fijado, eljuez la
suscribirá por él ya su costa ... ". Otro tanto dispone el Código Proce-
sal Civil y Comercial de la provincia de Córdoba en el arto 817 cuando
determina que: "Si el condenado a escriturar no cumpliere la senten-
cia en el plazo fijado, la escritura pública será suscripta por eljuez a
costa de aquél y se otorgará ante el escribano convenido, o en su defec-
to ante el que proponga el ejecutante. El tribunal ordenará las medi-
das complementarias que correspondan".
3 - Los boletos registrables
Aun cuando hemos establecido la regla general respecto a la regis-

tración de los boletos de compraventa sobre la base del inc. c) del arto
2Q que cstamos'analizando, corresponde remarcar una vez más que
para que opere este dispositivo se hará menester que una ley, sea na-
cional o provincial, prevea su anotación.
Así, en el ámbito nacional aparecen dos leyes que prevén el registro
de los contratos privados con vocación traslativa. Se trata de la ley
14.005, que legisla sobre la transferencia de lotes a plazo en el marco
de los loteos, y de la ley 19.724, reguladora de los supuestos de prcho-
rizontalidad, cuando un bien se va a afectar al régimen de propiedad
horizontal y las unidades funcionales van a comercializarse antes de
cumplir dicho recaudo.
1- Venta de lotes a plazo
El título completo de la ley 14.005 de 1950, que regula estos su-

puestos es "Venta de inmuebles en lotes y a plazos" y regula aquellos
casos en que el objeto del boleto sea un inmueble afectado a loteo.
incumplimiento de la obligaciónde escriturar el instrumento lo suscribirá eljuez sin po-

sibilidad de que un tercero cumpla con dicho trámite en su nombre, conclusión corrobo-
rada por el texto del arto34, inc. 12, párr. 1Q, in fine del ritual, cuando el escribano designa-
do en el boleto de compraventa es titular de un registro de distinta jurisdicción de la del
juzgado, cabe admitir que se delegue la suscripción de la escritura al magistrado de tur-
no de lajurisdicción correspondiente" (CNCiv.,Sala E, 2/8/84,ED, 111-179).
83 Actos registra bles
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Ocurre que en la normal contratación sobre inmuebles se labra la

escritura instrumentando la venta, es entregado el precio por el com-
prador y se hace tradición del inmueble transferido por el vendedor.
El contrato queda así finiquitado y no genera riesgos para ninguna de
las partes, ya que cada una incorpora al patrimonio 10 recibido en la
prestación, el dinero uno y el inmueble el otro. Pero cuando se deciden
a una venta sometida a pago en cuotas, el tema cambia radicalmente.
Por un lado, el vendedor no querrá, y con justicia, suscribir la es-
critura traslativa, dado que, si lo hace, habría dado cumplimiento a
todas las obligaciones de su parte emergentes del contrato de venta,
mientras que el comprador aún quedaría adeudando parte del pre-
cio. Por ello se vería justo, entonces, que el vendedor no otorgase el
instumento definitivo para tener, por así decirlo, una ventaja sobre
el comprador en caso de que éste incumpla con la obligación a su car-
go (arg. arts. 510 y 1201, Cód. Civil). Pero así fácilmente se advierte
que el comprador tampoco queda muy asegurado en su posición si el
vendedor no otorga la escritura traslativa, aun cuando le hubiese en-
tregado la posesión del bien, pues frente a la falta de instrumentación
exigida (art. 1184, inc. 1º, Cód. Civil) y la consecuente registración de
su derecho (el futuro dominio), el bien queda expuesto a múltiples ries-
gos. El vendedor podría, obviamente de mala fe, enajenarlo nueva-
mente y hasta sería factible que los acreedores de éste lo embargaran
válidamente, ya que el bien integra sustancial y registralmente su
patrimonio. Ello, sumado a la posibilidad de hacer aplicación del pac-
to comisorio cuando el deudor se atrase en algunas cuotas, hace que
esta situación se preste a los más injustos abusos por parte de los 10-
teadores. Para más corresponde remarcar que quienes acceden a la
compra de lotes a plazo suelen ser las personas más carenciadas,jus-
tamente aquellas a las que la ley debe tutelar principalmente.
Por ello, con buen criterio social el legislador instauró el sistema
regulado por la ley 14.00583. Quien adquiere un inmueble sometido
a ese régimen contará con una publicidad de su contrato oboleto y de
esta manera los terceros tendrán un conocimiento cierto de la obliga-
ción que ha asumido el vendedor. Al mismo tiempo, la ley 14.005, en
H:l El problema comenzó a advertirse en el proceso de urbanización que se produjo

a partir de 1935en las zonas cercanas a la ciudad de BuenosAires, y aun dentro de los lí-
mites de la Capital Federal, según comenta Kiper (Juicio de escriiuracián, p. 183).
su arto 10 autoriza la cesión del boleto exigiendo que el transmitente

haga anotar también la cesión en el registro.
Con esta sola registración ya bastaría para tutelar los intereses del
comprador o cesionario, dado que, por el juego armónico de la ley re-
gistral y los dispositivos del Código Civil en el arto 594, cuando el ven-
dedor venda nuevamente el bien a un tercero, por imperio de la regis-
tración y su efecto publicitario, ese tercer adquirente será también de
mala fe, dado que conocióo debió conocer la doble venta, y la adquisi-
ción que hubiere efectuado, aunque se le hubiere hecho tradición, se-
ría inoponible al primer adquirente por boleto=,
En el arto 22 de la ley 14.005 se exige que el propietario que decida
vender un inmueble fraccionado en lotes pagaderos en cuotas haga
anotar en el Registro dicha voluntad. Para ello deberá presentar su
declaración por escrito, a la que se agregará certificación del notario
actuante sobre la legitimidad del título. En realidad, la norma habla
sólo de la legitimidad extrínseca, pero no dudamos en asignarle una
responsabilidad mucho más sustancial al notario actuante. En defini-
tiva' en toda actuación, aunque la ley no lo diga, este funcionario está
obligado a efectuar un análisis del título comocausa, en sus dos aspec-
tos, tanto formal cuanto material, a los fines de verificar que se trata
del título suficiente conceptuado en el art. 2602 del Cód. Civil. Por ello,
en el arto 32 de la 14.005 prohíbe la registración de la afectación cuan-
do el bien se encontrare gravado o su propietario no estuviese en con-
diciones de disponer. Si la norma quiere que pueda disponerse válida-
mente, supone que el título del dominus no sólo deba analizarse ex-
trínsecamente, sino también sus aspectos materiales cuyas falencias
suelen ser de consecuencias aún más gravosas.
Amén de este recaudo se exige acompañar a la presentación el pla-
no de subdivisión que, obviamente, deberá estar aprobado por las au-
toridades catastrales con competencia en la materia.
Se trata de una ley imperativa que no pretende regular una facul-
tad del propietario que enajena los lotes a plazo, sino que impone su
84
.
La prudencia con que Vélez previó el supuesto de la doble venta aparece en su
plenitud en la norma del arto 594 y en la condena a quien de mala fe pretende amparar-
se en una publicidad registral errada; igualmente surge ese concepto de la nota al art.
3136 del Cód.Civil referida a la hipoteca. Véase nuestro comentario al art, 20 de esta ley.
contenido de manera coercitiva, por lo que genera una sanción al in-

cumplidor, consistente en una multa equivalente al importe total del
impuesto inmobiliario del año en curso sobre todos los inmuebles que
comprendan elloteo.
Sin duda, la tutela al particular adquirente de lote a plazo, se lleva
a cabo fundamentalmente por la registración de los boletos de venta y
es en este punto en el que el sistema se relaciona con la norma regis-
tral que estamos analizando. Es a causa de esta publicidad que el sis-
tema genera sus principales efectos. El arto 4Q regula al respecto y,
amen de detenerse en el contenido obligatorio del mismo, lo que será
evaluado y calificado por el registrador conforme a los arts. 8ºy 9º de la
ley 17.801, establece que deberá ser registrado provisoriamente den-
tro de los treinta días de su celebración en el Registro de Propiedad.
Alas fines de su eficacia el legislador establece, en el arto 14, que se
trata de una ley de orden público. Como sabemos, ello significa que su
contenido no puede verse modificado por pactos particulares entre el
loteador y los adquirentes sucesivos, y que las cláusulas que preten-
dan modificarla serán nulas de nulidad absoluta, según lo preceptua-
do en el art. 21 del Código Civi185.
Una vez registrada la voluntad de afectar el bien al sistema de la
ley 14.005, el propietario se encontrará inhibido de disponer del mis-
mo (art. 5°); es decir, que no podrá ni enajenarlo, ni hipotecarlo, ni
constituir sobre él ningún gravamen; salvo que lo des afecte previa-
mente, para lo cual deberá acreditar que no ha enajenado ninguna
R5 Es la sabia regla de Papiniano (uno de los cinco grandes jurisconsultos romanos

titulares del ius respondendi) «iuspublicum priuaiorum pactis non potest».Véase sobre
el tema del orden público en los derechos reales, GaUi, Derechosreales. Teoríageneral,
ps. 119a 121;Allende, Panorama de derechos reales, p. 66. Igualmente, Highton expre-
sa que "oo. el régimen legal de los derechos reales está dominado por el orden público,
mientras que el de los derechos personales está basado en la autonomía de la voluntad.
De ello se desprende que la reglamentación del CódigoCivil en materia de derechos rea-
les es inderogable y que, por el contrario, en cuanto a derechos personales, es supletoria"
(Lineamiento de derechos reales, p. 45). El propio Vélez Sársfield en una parte de la no-
ta al arto 2828 dice: "... Los actos y contratos particulares no podríarsderogar la disposi-
ción del artículo, porque la naturaleza de los derechos reales ... está fijada en considera-
ción al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los
particulares". Por nuestra parte analizamos la máxima latina en Ventura, "Algunos as-
pectos de la usucapión en la propiedad horizontal", en Prescripción, p. 219.
fracción. Si la venta o el gravamen se hiciese sin atender a esta exi-

gencia no sería oponible a los adquirentes por boleto. Obviamente,
con el consentimiento de éstos quedaría sorteado el obstáculo, dado
que ya no existiría el interés tutelado por la norma.
En caso de entrar en conflicto los adquirentes por boleto y los acree-
dores del propietario del inmueble, el arto 6º de la ley 14.005 brinda
una solución estableciendo que: "... 1. El comprador que tuviere ins-
trumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escri-
turación de la fracción adquirida; 2. Los embargos e inhibiciones con-
tra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumen-
toprenotado, sólopodrán hacerse efectivos sobre las cuotas impagas".
Conforme a lo establecido en el arto 7º de dicha ley, una vez que el
comprador hubiere abonado e125%del precio de la fracción tendrá de-
recho a exigir la escrituración del bien a su nombre, la que deberá con-
cretarse dentro de los treinta días de la intimación. Esta norma re-
marca -innecesariamente, nuestro entender- que todo pacto en
contrario sería nulo. Decimos que sobreabunda en ese sentido dado
que, comosostuviéramos, el arto 14 declara en forma expresa el carác-
ter de orden público de todo el sistema, en razón de lo cual, atendiendo
a la finalidad de la ley,que es otorgar fundamentalmente protección a
los intereses de los adquirentes, no sólo el arto 72, sino cualquier otra
norma que tutele la situación de éstos, tendrá el carácter de irrenun-
ciable (art. 21, Cód. Civil).
Como decíamos al comienzo de este acápite, la inscripción de los
boletos confiere un elemento más dejuego dentro de las prioridades.
Así, entre dos adquirentes, uno con boleto inscripto y otro con boleto
no inscripto, aun cuando este último tenga la posesión a su favor, pre-
valecerá el que tenga el boleto inscripto; salvo obviamente, no está de
más remarcarlo otra vez, que el adquirente, aun con posesión, tuvie-
ra conocimiento del compromiso anterior del vendedor'", Esto último
por aplicación del art. 594 del Cód. Civil que expresamente no ha si-
do derogado por las leyes que prevén la registración, dado que consti-
tuye la aplicación del principio de buena fe que debe imperar en todo
orden jurídico justo, siguiendo el brocárdico romano «malitatis homi-
nium non est indulgendum». El arto 20 de la ley 17.801 hace también
86 Kiper, Juicio de escrituración, ps, 198 y 199.

su aporte a este respecto, cuando impide que quien tuviere conoci-

miento de la verdadera situación pueda prevalerse de la falta de re-
gistración (véase nuestro comentario al arto 20).
1I - Venta de futuras unidades afectadas a prehorizontalidad

De igual manera que para la venta de lotes a plazo, el legislador
instrumentó un sistema de tutela para los adquirentes de parcelas
horizontales cuando el edificio que contenga las unidades funciona-
les aún no estuviere terminado o, estando terminado, se comercialice
antes de haberse afectado. En estos casos no puede haber una com-
praventa común, dado que la cosa (la propiedad horizontal) aún no
existe como tal en su individualidad.
El sistema, aunque la ley que loregula no lo diga expresamente, es
de orden público, 10 que significa que las partes no pueden variar sus
exigencias con pactos particulares (art. 21, Cód. Civil).
La ley 19.724 de 1972 es la que pretende regular el supuesto, pero
fue muy criticada y aún lo es. El sistema resulta demasiado cargado
de formalidades para ser tan sólo un paso previo, por ello se ha dicho
que resulta complicado y costoso'". Quizás se deba a eso el hecho de
que sean muy pocos los edificios en los que se ha aplicado, a pesar de
las graves sanciones que se imponen al vendedor en caso de incum-
plimiento de sus dispositivos.
Se parte de una declaración de voluntad de afectar al sistema pa-
ra comercializar las unidades funcionales antes de concluida la afec-
tación a propiedad horizontal (art. 1º). Dicha voluntad debe efectuar-
se por escritura pública, a la que se prevé un contenido obligatorio y
específicamente determinado por ley y debe ser registrada (art. 42,
párr. 1Q) para su conocimiento por terceros y oponibilidad a los acree-
dores del propietario.
Esta afectación, además, inhibe al dueño del inmueble general pa-
ra todo acto de disposición diferente al de la enajenación de las distin-
tas unidades a los adquirentes por boleto (art. 42, párr. 2º).Igualmen-
te, como dijimos, merced a la registración se hace oponible a los acree-
dores del dueño.
87 Highton, Derechos reales, t. 4, "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", ed.

1979, p. 334.
Quien tenga intención de comercializar un inmueble en propiedad

horizontal deberá previamente declarar su voluntad de hacerlo, en
acto unilateral formalizado en escritura pública, la que deberá ano-
tarse en el Registro de Propiedad. De igual manera, cada compromi-
so de venta de futura unidad de propiedad horizontal deberá regis-
trarse. De esta forma los adquirentes de parcelas cuentan, igual que
lo decíamos para los adquirentes de lotes a plazo, con una publicidad
que tutela su expectativa, puesto que cualquiera que contrate con el
propietario del edificio deberá conocer tanto la afectación general co-
mo las parcelas que ya se encuentran comprometidas en venta.
Esta ley no se aplica.por excepción expresamente establecida en la

ley aclaratoria 20.276 (art. 1Q) a los siguientes casos:
1. A la adjudicación de unidades particulares en inmuebles, que
se haga a los condóminos, comuneros, socios o asociados, por
partición-o división de condominio, comunidad hereditaria, so-
ciedad o afectación.
2. A la adjudicación o enajenanción de unidades particulares en
inmuebles del dominio privado del Estado nacional, provincial
o municipal.
3. Ala adjudicación o enajenación de unidades particulares en in-
muebles cuya construcción se realice con préstamos de orga-
nismos oficiales nacionales, provinciales o municipales, cuan-
do de las condiciones del mutuo con garantía hipotecaria resul-
te que la celebración de los contratos con los futuros adquiren-
tes queda a cargo exclusivo del ente financiador y los propieta-
rios otorgaren a tal fin poder irrevocable a favor de dicho ente.
Cumplidos los recaudos legales por el propietario queda protegido

el adquirente, dado que ni el dueño ni los acreedores de éste podrían
ir en contra de las pretensiones de cada adquirente de futura unidad
de propiedad horizontal.
Si el propietario comercializa las futuras unidades sin haber afec-
tado a prehorizontalidad, las sanciones, previstas en el art. 12 de la
ley, consisten en que el adquirente estará autorizado a no cumplir con
lo que resten de sus prestaciones adeudadas, no así el propietario a
quien el adquirente podrá exigir todas las que estuvieren a su cargo.
89 Actos registra bies Art.2º
Este art. 12 fue enriquecido luego por la jurisprudencia, como por

ejemplo, por el fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Ape-
laciones en lo Civil, en autos "Cotton, lVI.y otros c. Tutudjian, S." 88, en
donde se resolvió que las normas de la ley 19.724 son de orden públi-
co y, por ello, irrenunciables por los adquirentes en los boletos, y que
la mora en el cumplimiento de las obligaciones del vendedor de afec-
tar a prehorizontalidad se produce automáticamente sin necesidad
de que el comprador lo intime.
4 ,- Declaratorias de herederos
Las declaratorias de herederos no eran mencionadas por el Códi-

go Civil. En las ciudades de los tiempos de Vélez Sársfield los vecinos
se conocían unos a otros y el estado de familia era, en general, lo que
trascendía en la comunidad y también en el mundo de las sucesiones
mortis causa 89.
Actualmente, contamos con el arto 3430 del Cód. Civil que, en su
primer párrafo, establece que: "Los actos de disposición de bienes in-
muebles a título oneroso efectuados por elposeedor de la herencia, ten-
ga o no buena fe, son igualmente válidos respecto al heredero, cuando
elposeedor ha obtenido a su favor declaratoria de herederos o la apro-
bacián.judicial de un testamento y siempre que el tercerocon quien hu-
biese contratado fuere de buena fe. Si elposeedor de la herencia hubie-
se sido de buena fe, debe sólo restituir el precio percibido. Si fuese de
mala fe, debe indemnizar a los herederos de todo elperjuicio que el ac-
to haya causado ... ".
El artículo que acabamos de transcribir es el único dispositivo del
Código Civil argentino que, luego de la reforma de la ley 17.711, tan
siquiera menciona la declaratoria de herederos 90.
88 CNCiv.,enpleno, 28/2179,LL, 1979-A-528.

89 Véase la nota de Vélez Sársfield al arto 325 (derogado por ley 23.264), en la que
remarca la importancia de la posesión de estado al decir que" ... una prueba más peren-
toria que la escritura pública, que los actos auténticos, es la eviderrcia misma ...".
90 El arto 16de la ley 17.801,que es complementaria del CódigoCivil, según lo pre-
ceptúa en su arto 42, también utiliza la expresión "herederos declarados" aludiendo in-
directamente al documento acreditativo de tal calidad.
Pero aun cuando el Código originario de Vélez no mencionara las

declaratorias de herederos, eso no nos autoriza a expresar que para
el codificador no existiese la necesidad de una investigación y pro-
nunciamiento al respecto. Sin duda, en caso de no poderse aplicar la
posesión de estado a la que ya hemos aludido, lo consideró algo tan
obvio que no meritó referirse a ello. Por otra parte, no debemos olvi-
dar que la prueba no es algo que competa sólo a los códigos de fondo,
sino que, por el contrario, en general ocupan más a las normas proce-
dimentales, por lo menos en lo que a trámite respecta.
Nadie puede pretender decirse heredero sin una documentación
que le dé fuerza y acreditación a sus dichos y, a la par, garantice a to-
da la comunidad la calidad de heredero de quienes han de suceder
mortis causa al fallecido.
En nuestro derecho vigente, antes de pretender una adjudicación
o partición extrajudicial, se hace menester un pronunciamiento judi-
cial declarativo,
En general, para este pronunciamiento declarativo nos hallaremos
ante un proceso dejurisdicción voluntaria. Recordemos que la doctri-
na procesal, entre otras categorías, distingue la jurisdicción conten-
ciosa de la jurisdicción voluntaria. Elfundamentum diuitionis de es-
ta clasificación radica en que en la primera no hay partes en sentido
procesal, es decir, no hay intereses contrapuestos, mientras que en la
jurisdicción contenciosa (de contienda), contrariamente a lo que ocu-
rre en aquéllas, hay intereses contradictorios entre dos o más partes
que justamente vienen a dirimirse en sede judicial!". En esta última
jurisdicción, en la sentencia o en el resolutivo final, eljuez, comoregla
general, condena a una restitución o al cumplimiento de una obliga-
ción cualquiera (restituir la cosa sustraída, abonar la suma conveni-
da, reparar el daño ocasionado, etcétera), mientras que en la prime-
91 Alsina sostiene: "La principal misión de losjueces es resolver los casos litigiosos
que se les sometan, y ése es, fuera de duda, el verdadero sentido de la jurisdicción, pero
también ellos ejecutan actos que no suponen una controversia, sino que, por el contra-
rio, se fundan en el acuerdo de las partes o en la inexistencia de W1contradictor. De ahí
que lajurisdicción se distinga habitualmente en contenciosa o voluntaria, según que se
ejerza en causa en que exista contradicción de partes oen que la intervención deljuez só-
lo tenga por objeto dar autenticidad al acto o verificar el cumplimiento de una formali-
dad ... "iTrattuio teárico-práctico de derecho procesal civil y comercial, t. Il, p. 430).
91 Acto.'! registra bles Art.2º
ra tan sólo declara un derecho que le es manifiesto por la prueba ren-

dida 92, pero, en principio, no condena ni resuelve conflicto alguno.
En algunas jurisdicciones se registran las declaratorias de herede-
ros, lo que confunde bastante el mecanismo de adquisición por suce-
sión hereditaria, ya que la registración autónoma de este documento
judicial carece de trascendencia jurídica, puesto que nada agrega al
efecto acreditativo de la situación de heredero de quien figure con ese
carácter. Sin embargo, como decíamos, están previstas la anotacio-
nes de las declaratorias de herederos en el decr.-regl. 2080/80, para
Capital Federal y Territorios Nacionales (arts. 97 a 101); también en
Santa Fe (arts. 4ºy 51, ley 6435) sólo cuando existieren bienes inmue-
bles en la sucesión y sé establece, en el art. 52, que se practicarán fo-
lios personales ordenados alfabéticamen te y se los vinculará con el fo-
lio del inmueble que corresponda. También se registran las declara-
torias en Salta (art. 43, ley 5148) cuando de manera indirecta la nor-
ma consideracomo obvio su acceso a los asientos al expresar que en el
Registro de anotaciones personales se registrarán a... 4) La cesión de
acciones y derechos hereditarios anteriores a la registración de la res-
pectiva declaratoria o testamento".
A pesar de esta realidad legislativa corresponde aclarar que la de-
claratoria de herederos es oponible erga omnes aun sin inscri pción 93,
pues no es aplicable a ella lo normado en el arto 2505 del Cód. Civil, si-
no que este precepto se hace exigible a los derechos reales que por su
consecuencia se generen; yesos derechos reales recién aparecerán
cuando los herederos transmitan, se adjudiquen o constituyan dere-
chos sobre los bienes del acervo'".
No podemos dejar de reconocer que no es del todo cierto expresar
que las declaratorias de herederos no se registran en algunas juris-
92 Adecir verdad, aun en losjuicios contenciosos hay en cierta medida una declara-
ción previa del derecho que se invoca para reclamar el pronunciamiento; por ello, Cou-
turc explica que" ... todas las sentencias contienen una declaración del derecho comoan-
tecedente lógicode la decisión principal [se llega a las de condena] luego de considerar y
declarar la existencia de las circunstancias que determinan la condena o la constitución
del estado jurídico nuevo" (Fundamentos del derechoprocesal cidl, p. 316).
93 López de Zavalía, Curso introductorio al derechoregistral, p. 276, quien conside-
ra inconstitucional si se le pretendiera adjudicar efectos de oponibilidad.
94 Cornejo, Derechoregistral inmobiliario, p. 185.
dicciones, tal como pareciera surgir de nuestros párrafos preceden-

tes. Si así fuera, en esas jurisdicciones se estarí a incumpliendo con la
ley registral nacional de aplicación obligatoria en todo el país. Deci-
mos esto porque en el art.16, última parte de la ley 17.801, que prevé
los supuestos de tracto abreviado, expresamente se establece la nece-
sidad de dejar consignado todo el camino jurídico hasta llegar al titu-
lar inscripto. Se trata de una manifestación de la legitimación para
obrar que obliga a registrar, aunque de manera abreviada y efímera,
también la declaratoria de herederos. Sin duda ese asiento constitu-
ye la registración de la declaratoria de herederos que López de Zava-
lía, por su particular. aparición indirecta y desprovista de autonomía,
denomina "inscripción vinculada" 95.
Pues bien, lo que no compartimos comojurídicamente aceptable es
la registración autónoma de este documento legitimante. Creemos
que es lo que confunde a los operadores cuando trabajan en los casos
de indivisiones comunitarias'". Se solicita a veces la traba de embar-
go de partes indivisas que corresponderían a los herederos, o e150%
que "corresponde" a uno de los cónyuges sobre un bien ganancial ins-
cripto a nombre del otro. Las inscripciones de las declaratorias de he-
rederos, y de cualquier otra clase de indivisión, deberían eliminarse
de todos los sistemas para evitar las imprecisas situaciones e inco-
rrectas interpretaciones que produce.
Analizando algunos fallos de jurisprudencia relacionados con la
inscripción de las declaratorias, hemos encontrado las más variadas
situaciones que, si bien en la mayoría de los casos han sido correcta-
mente resueltas, denotan lo conflictivo de la registración de estos do-
cumentos. Así, sólo a manera de ejemplo, encontramos algunos casos
en los que se pretendió considerar legitimados a los herederos indivi-
dualmente para disponer la parte que correspondería en un suceso-
rio posterior, cual si se tratara de un condorninio'". En otros se consi-
95 Lópezde Zavalía, Curso introductorio al derechoregistral, p. 275.

96 Nos referimos a la particular situación que se genera en todos los estados de in-
división. Tanto en la comunidad hereditaria, como en la comunidad de gananciales y
hasta en las sociedades disueltas y no liquidadas. •
97 "La inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad In-
mueble con relación a los bienes integrantes del acervo hereditario no implica la consti-
tución de condominio sobre ellos, sino simplemente un medio de publicidad y de oponibi-
deró la registración como recaudo de oponibilidad, impidiendo a los

herederos invocar sus derechos comocontinuadores de la persona del
causante por no haber registrado la declaratoria oportunamente 98.
Para más, cabe remarcar que, en ciertas ocasiones, los jueces de
las jurisdicciones en las que las declaratorias se registran suelen or-
denar la inscripción de las mismas en otras provincias, dado que los
bienes involucrados en el acervo se encuentran situados en ellas. En
tales casos se producen encuentros injustificados entre el registra-
dor, que se niega a darles cabida en sus asientos, y eljuez que la orde-
nó. Pero si la pretensión inscriptoria llega a triunfar, ese asiento sue-
le generar una gran confusión en el operador registral que, en ciertas
oportunidades, hasta ha llegado a dar de baja el asiento anterior a
nombre del causante'".
.. 5 - Las cesiones de derechos hereditarios
Otro supuesto de actos registrableslo constituyen las cesiones de

derechos hereditarios y también en este caso debemos expresar
nuestro reparo sobre dichas anotaciones.
La regla general es que todo derecho puede ser cedido, tal como
dispone el arto 1444 del Cód. Civil 100; los derechos hereditarios no
constituyen la excepción, igual que los que correspondieren al cónyu-
ge como socio de la sociedad conyugal. Como universalidad o parte
lidad a terceros de la indivisión hereditaria -o postcomunitaria, en su caso--, fuera del

cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, a los fines de ulteriores enajenaciones o
constituciones de derechos reales" (CNCiv., Sala C, 17/12/74, en "Revista Notarial", 1975,
n" 820, p. 866).
98 "La falta de inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de la Pro-

piedad en tiempo oportuno no puede ser invocada contra terceros que hayan adquirido
derechos a la luz de una situación registral ostensible del bien distinta a la invocada lue-
go" (CNCiv., Sala C, 23/3/90, en "Revista del Notariado", 1990, nQ 823, p..1057).
99 Ventura, Tracto abreviado regisiral, ps, 222 a 224.
100 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Obligaciones en general, 6° ed., act.
por Eduardo V. Galli, t. III, p. 698; López de Zavalía, Teoría de los contratos, t. 2, "Parte es-
pecial (1)", p. 624; Spota afirma: "Este precepto, como surge inmediatamente de su am-
plísima redacción, tiene, pues, una consecuencia: salvo los supuestos de excepción, todo
derecho patrimonial es cesible" (Instituciones de derecho civil. Contratos, voL IV, p. 288).
· Art.2º Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 94
alícuota de una universalidad 101, tanto los bienes hereditarios como

los gananciales quedados al momento del fallecimiento de uno de los
cónyuges podrían implicar bienes registrables que quedarían así in-
mersos en el tema que estamos analizando: la registración de otros
actos comprendidos en el art. 2º, inc. e) de la ley 17.801.
El cesionario, ocupando el lugar del heredero del causante, podrá
transferir el dominio o constituir el derecho real de que se trate, mer-
ced a este acto jurídico de cesión que, si bien no sustituye al cedente
como heredero o socio de la sociedad conyugal, si, en cambio, lo des-
vincula de toda pretensión patrimonial sobre los bienes del acervo,
puesto que patrimonialmente hablando los derechos implicados en el
haber hereditario son, luego de la cesión, propiedad del cesionario 102.
Obviamente, en un acto traslativo posterior por tracto abreviado de-
berá comparecer, además de los otros herederos, también el cesiona-
rio para que quede así comprendida la legitimación dispositiva al os-
tentarse en el acto la totalidad de los derechos hereditarios 103.
Pero el tema fundamental a tratar es el de la inscripción de la ce-
sión misma, ya que la oponibilidad de ésta, respecto de terceros, es-
taría supeditada, según algunos autores, a algún tipo de publicidad.
López de Zavalía, al desarrollar la cesión de herencia, expresamen-
te se manifiesta contrario a la idea de registrarlas, afirmando que
101 Salvat sostiene que "... la cesión de derechos hereditarios ... no comprende la
cualidad de heredero considerada en sí misma, porque esta cualidad es personal e ince-
sible: el heredero que ha cedido sus derechos hereditarios, por consiguiente, no deja de
ser heredero, pero ha cesado de ser propietario de patrimonio hereditario que en esa con-
dición le correspondía" (Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones,
2ª ed. actopor Arturo Acuña Anzorena, t. I, p. 470); López de Zavalía critica la expresión
"cesión de derechos hereditarios", pues expresa que "... podría ser apta para inducir en
confusión y hacer suponer que de alguna manera se colocaenjuego la calidad de here-
dero, siendo así que ella no se transmite" -Teoría de los contratos, t. 2, "Parte especial
(1)",p. 642;véase, además, p. 668-. En igual sentido, Cornejo acota que "... el título de
heredero es intransmisible por provenir del estado de familia; por lo tanto, lo transferi-
ble es cada uno de los derechos y cada una de las obligaciones de que es titular el ceden-
te, y que integran el complejounitario de relaciones jurídicas objeto de la cesión" (Dere-
cho registral inmobiliario, p. 177).
102 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, t. I, p. 473.
103 Falbo, Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral
argentino, en "Revista Notarial", nº 854,1981, ps. 84 y 85; Ventura, Tracto abreviado re-
gistral, p. 225.
95 ---
Aczos registrables
-- __ -_ --- _.---
Art.2º
_._-_. __
"... la exigencia no surge del decr.-ley 17.801/68 y no podría ser direc-

tamente extraída del art. 2505 del Cód. Civil, salvo que se renunciara
a un concepto unitario de la cesión de herencia ... " 104, pues ello obliga-
ría, dado su carácter universal, a registrar el acto en todos los registros
jurídicos de bienes, provinciales y nacionales, seccionales y relativos
a todos los bienes registrables comprendidos en la universalidad.
Por su parte, Villaró expresa contundentemente que en los casos
de cesiones de derechos" ... un contrato registrado es tan oponible co-
mo uno no registrado, ya que la esfera propia de realización no es el
ámbito registral sino el expediente sucesorio donde en definitiva, de-
berá hacerse valer la cesión para que se concrete -o no-, sobre bie-
nes determinados" 105.
En la provincia de Córdoba, la posibilidad de registrar la cesión de
herencia sobre inmuebles determinados encuentra amparo en la
leyl06, y con la particularidad de que en dichajurisdicción no se regis-
tran las declaratorias de herederos, sino sólo las cesiones que, a su
vez, deben ser sobre inmuebles determinados. En efecto, el art. 41 de
la ley 5771 establece: "El Registro tendrá secciones donde se anota-
rán: .,. d) La cesión o renuncia de derechos y acciones hereditarios re-
feridos a derechos reales sobre inmueblee'P",
No creemos que puedan resultar válidas las cesiones de ese tipo.
Si se encuentra determinado el inmueble sobre el que recaen, ya no
estaríamos en presencia de una cesión, sino de una venta; pero se tra-
te de venta o cesión el acto tropieza con la prohibición expresa de la
norma del art. 1175 del Cód. Civil que, al regular sobre el objeto de los
104 López de Zavalía, Teoría de los contratos, t. 2, "Parte especial (1)", p. 665.
105 Villaro,Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 166.
106 Debe remarcarse que la doctrina, en general, no admite la posibilidad de este ti-
po de cesiones, ya que, teniendo por objeto una universalidad o una parte alícuota de
ella, la cesión no podría recaer sobre bienes determinados. Véase, al respecto, Salvat,
Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, 2ª ed. actopor Arturo
Acuña Anzorena, t. 1,p. 469; López de Zavalía, Teoría de los contratos.i: 2, "Parte espe-
cial (1)",p. 642; también, Zinny, Cesión de derechos hereditarios, Cuaderno n2 3 del Ins-
tituto de Derecho Notarial.
•
107 Igual se dispone en el arto 137, inc. b) del decr. 2080/80: "En las secciones a que
se refiere el arto30de la ley 17.801 y sus modificatorias se anotarán: ... b) La cesión de ac-
ciones y derechos hereditarios anteriores a la registra ción de la respectiva declaratoria u
testamento". También en Santa Fe, arts. 42 y 51 de la ley 6435 y Salta, ley 5148, art. 43.
contratos en general, dice que: "Nopuede ser objeto de un contrato ...

los derechos hereditarios eventuales sobre objetos particulares".
Si bien en general la doctrina elude referirse al dispositivo, no po-
demos dejar de remarcar la contundencia de su prohibición. Estima-
mos que el tema ha dejado de ser opinable frente a este pronuncia-
miento; la eventualidad que menciona la última parte del arto 1175
no se refiere ya a herencia futura, sino a herencia actual aún no parti-
da ni adjudicada. El legislador, en esta segunda parte, no dice "heren-
cia futura", sino que directamente habla de "derechos hereditarios" y
esta diferente referencia es lo que también nos permite distinguir los
supuestos: la primera parte de la norma alude a la herencia futura y
la segunda, a objetos eventuales en derechos hereditarios actuales. Si
se estuviese refiriendo también en la segunda parte a los bienes que
podrían conformar una herencia futura, no hubiese distinguido el ob-
jeto tan claramente como lo hace.
Por nuestra parte creemos que la norma ha pasado desapercibida
en general para la doctrina, por la importancia de la primera parte
del artículo que alude al vetum mortis. Por consiguiente, todas las
normas que prevén la registración de cesiones de derechos sobre bie-
nes particulares titularidad del causante estarían contraviniendo la
citada norma nacional lOS. Consideramos que, por tratarse de dere-
chos personales, no reales, una cesión de esta naturaleza sólo sería
oponible a terceros cuando se encuentre presentada o agregada a los
autos sucesorios, puesto que es ése el ámbito de su ejercicio-P''.
6 - Otros actos registrables

Al referirnos a los otros documentos que acceden al registro, según
el inc. c) del arto 2º que estamos comentando, no podemos dejar de
mencionar también los contratos de arrendamientos y aparecerías
rurales, regidos por ley 13.246 de 1948. Esta ley establecía en su arto
108 Recomendarnos en este punto a Zinny, Cesión d"ederechos hereditarios, Cua-

derno nº 3 del Instituto de Derecho Notarial, quien tampoco alude a la prohibición ex-
presa del art, 1175, in fine del CódigoCivil.
109 "La cesión de derechos hereditarios tiene efectos contra terceros desde el mo-
mento de la agregación de la escritura pertinente al expediente sucesorio" (Cárn. Apel.
Civ y Com, Rosario, Sala Il, 14/6/79,"Bordabehcre, Raúl S, y otros c. Rornán,JoséAlber-
to s/Cumplimiento de contrato", Zeus, lS-J-55,
40 la obligación de registrar los contratos a cargo del arrendador o del

aparcero, según los casos, e imponía graves sanciones al incumpli-
doroPosteriormente, por la modificación introducida al arto 40 por ley
22.298 de 1980, se quitó el carácter de inscripción obligatoria y se fa-
cultó a peticionar la inscripción a cualquiera de las partes.
Estos contratos de arrendamientos y aparcerías se anotan, en ge-
neral, en todas las provincias, en un legajo creado a esos efectos yen-
lazados con la matrícula del bien sobre el cual recaen 110.
También la ley 24.374, llamada "Ley Pierri", nos brinda otro acto
registrable. Esta ley, en el art. 19,contempla especialmente la situa-
ción de los poseedores de inmuebles durante tres años anteriores al
1Q de enero de 1992. Para ello deben demostrar que ostentan una
"causa lícita" sobre inmuebles urbanos destinados principalmente a
casa habitación única y permanente.
Quien se encuentre en la situación descripta en el art. 12 deberá
presentar su solicitud acompañada de los datos del bien, ubicación y
medidas, nomenclatura catastral y registros dominiales, si los tuvie-
se, y toda otra documentación o título que obrase en su poder (art. 6º,
inc. a).Además deberá agregarse una dec1araciónjurada sobre su ca-
rácter de poseedor.
La autoridad de aplicación investigará y practicará un releva-
miento físico y social de la solicitud, desestimará las que fueren ma-
nifiestamente falsas o que no reúnan los requisitos exigidos. Las que
resulten procedentes serán remitidas a la Escribanía de Gobierno (o
a las que se habilitasen por las provincias).
En la escribanía se producirá un verdadero procedimiento facili-
tado de usucapión, previsto en el arto 62 de la ley 24.374, lo que obvia-
mente merece nuestra crítica, dado que al no ser el organismo apro-
piado para llevar a cabo tamaña tarea -citación del propietario y de
quienes se consideren con derecho sobre el inmueble, publicación de
edictos por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, etcétera-,
no se garantiza la correcta defensa de los titulares dominiales.
La vinculación de la Ley Pierri con los registros inmobiliarios pro-
viene fundamentalmente de su arto 6º, ya que en esta norma se regu-
o
110 Ahumada, Ley Regis/ral Inmobiliaria. Ley 5771 y disposiciones iécnico-regis-

trales, ps. 47 y 48.
la el procedimiento, se establece que cuando no exista oposición, una

vez vencido el plazo de tres días (art. 6º, inc. d), la escribanía labrará
una escritura con la relación de lo actuado, suscripta por el interesa-
do y la autoridad de aplicación y dicha escritura se inscribirá en el
Registro Inmobiliario dejándose constancia de que corresponde a la
aplicación de la ley 24.374.
Es por virtud de este dispositivo que accederían a los registros in-
mobiliarios estas escrituras recopilatorias de antecedentes y demás
circunstancias. Lo más grave desde el punto de vista conceptual, a
nuestro entender, es que dicha inscripción, por disposición legal ex-
presa (art. 8º, ley 24.374, modificado por ley 25.797), ce••• se convertirá
depleno derecho en dominio perfecto transcurrido elplazo de diez años
contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quie-
nes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto
de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan in-
clusive, en su caso, la expropiación inversa". La norma anterior, que
fue sustituida por la ley 25.797, preveía que la inscripción en el Regis-
tro producía los efectos de "inscripción de título" a los fines de iniciar
el cómputo del plazo de prescripción del art. 3999 del Código Civil.
Yaadvertíamos ahí un grueso error conceptual, pues en el sistema
del Código Civil argentino es menester siempre un título y no una
"inscripción de título". Es evidente que lo que se registraba, en la nor-
ma sustituida, no era un título. Al igual que en la nueva norma, loque
accede no es la causa de adquisición, ni siquiera título de dominio im-
perfecto, como se podría presumir interpretando el arto 82, que esta-
blece que el transcurso de diez años desde la registración convierte de
pleno derecho en dominio perfecto. Falta un pronunciamiento, aun-
que sea en sede administrativa, que erija en título la posesión segui-
da de las condiciones que la ley establece.
¿Cuál sería la causa de ese dominio perfecto? Podríamos respon-
der que es la actuación administrativa misma contenida en la escri-
tura inscripta, o el boleto de compraventa suscripto por el propieta-
rio, o la inscripción misma (el asiento dominial).
Obviamente ninguna de estas respuestas es la correcta. Pero ad-
vertimos que la intención del legislador ha sido considerar que la ins-
cripción misma constituye el título dominial y, para nosotros, aun
con todas las falencias que contiene la ley 24.374, la que se relaciona
con lo que hace al título dominial del adquirente es la que resulta más
grave. En efecto, sabido es que para ser dominus es menester el títu-

lo y el modo conforme a la dinámica adquisitiva prevista en el Códi-
go Civil para los derechos reales y que hemos desarrollado al referir-
nos al arto 1º de la ley 17.801. En consecuencia, poco puede ganar el
supuesto adquirente si se le expresa que la inscripción se convertirá
en dominio perfecto.
El dominio debe provenir de un título causa, el que deberá ser eva-
luado por la autoridad judicial o resultar convenido con el titular do-
minial. Todo cambio en esta dinámica adquisitiva subvertirá la lógi-
ca del Código Civil en materia de transmisión y constitución de dere-
chos reales, a la par que generará, sin método alguno, una especie de
auflassung del derecho alemán 111, mezclado con los títulos causas.
El derecho nacido como consecuencia de la ley 24.374 será un domi-
nio sin título y sostenido sólo por el asiento registral.
Pareciera dar respuesta a nuestra crítica, el párrafo final del arto
8º al establecer que: ce••• Las provincias dictarán las normas regla-
mentarias y disposiciones catastrales y registrales pertinentes para
la obtención de la escritura de dominio o título". Pero no podemos de-
j ar de remarcar la confusión entre forma y sustancia existente en es-
ta parte del dispositivo, dado que "la escritura de dominio" a la que
alude la norma ha de referirse seguramente a la forma, mientras que
al hablar de "título" habrá querido referirse a la materia o sustancia.
Pero, sin duda, el título de dominio (que sería la expresión correcta)
puede provenir de decisiónjudicial o de avenimiento entre las partes
(ésa sería la sustancia) y luego la instrumentación de ello será por do-
cumentojudicial o notarial.
Muchas críticas se han elaborado sobre esta cuestionada Ley Pie-
rri, detallarlas todas excedería el cometido de este comentario que
sólo quiere poner de resalto que también, por imperio de la ley 24.374,
accederán al registro escrituras compilatorias de las actuaciones ad-
¡ ¡1 Decimos"una especie de auflassung" y no directamente un auflossung, porque,

a este acuerdo, según el CódigoCivil alemán, deben concurrir vendedor y adquirente; en
cambio, en la ley 24.374, porim perio de la ley,sóloconcurriría la voluntad del adquiren-
te y, tácitamente, ya que se lo ha citado, la del transrnitente, pero en rigor de verdad el
auflassung constituye un acuerdo que en este caso no se dalia. Véase López de Zavalía,
Curso introductorio al derecho registral, p. 158.
ministrativas de esta usucapión especial, supuestamente "saneato-

ria" 112.
AR1: .3º. [DOCUMr;NTOS REGISTRARLES}. - Para que los documentos

mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anota-
dos, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judi-
cial o administrativa según legalmente corresponda.
b) Tener las formalidades establecidas por las leyesy estar auto-
rizados sus originales o copias por quien esté facultado para
hacerlo.
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fepor sí mismo o con
otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto
de la registración, sirviendo inmediatamente de título al do-
minio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes,podrán ser

inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la fir-
ma de sus otorgantes esté certificada por escribano público,juez de
paz o funcionario competente.
-§1-
Los DOCUMENTOS REGISTRARLES
Este artículo regula 10 atinente a la forma exigida a los actos que

accederán al Registro. Recordemos que, desde el punto de vista jurí-
dico, la forma es el conjunto de las prescripciones legales, respecto de
las solemnidades que deben observarse al tiempo de la celebración
del acto, según lo normado en el arto 973 del Cód. Civil. Pues bien, con
buena técnica, el legislador separó ambos aspectos: materia y forma.
Reguló del acto en sí, en cuanto a sus contenidos y efectos, en el arto
2Q de la ley 17.801, y de los documentos portantes de tales actos en su
art. 32•
112 Recomendamos sobre el tema, Kemclmajer de Carlucci, Proteccionjuridica de

la oiuiendafcniiliar, p. 451 y siguientes.
101 Documentos registrables Art. 3Q
Así como el arto 2º aludía al contenido, en esta norma, en cambio,

se hace un minucioso detalle, hasta reiterativo, sobre los recaudos
formales de los documentos portantes de dicho contenido. Viene bien
recordar la distinción que efectúa la doctrina entre "acto instrumen-
tado", refiriéndose a lo material o al contenido del acto (art. 2º, ley
17.801) y "acto instrumental", cuando se hace alusión a la forma, al
documento portante del acto jurídico (art. 32) l.
Si el registro pretende brindar un cierto grado de exactitud, tal co-
mo puede desprenderse de los arts. 22 y 29 de la ley 17.8012, resulta ló-
gicoque, como regla general, el Registro Inmobiliario sólo admita ins-
trumentos públicos como forma impuesta para los actos que tendrán
acceso a sus asientos. Remarquemos que si la publicidad material
hende a hacer conocer a la comunidad la situaciónjurídica de los bie-
nes y de sus titulares", debe poder presumirse que dicho conocimien-
to tenga un cierto grado de certeza, y a ello sólo puede llegarse toman-
do como base de información el contenido de instrumentos públicos.
a - Instrumentos públicos
Podemos dejar sentado comoregla general que los documentos que

acceden son instrumentos públicos y, a su vez, estos documentos ge-
nerarán otros instrumentos públicos que serán los asientos registra-
les. En efecto, tanto los asientos mismos como Joscertificados e infor-
mes previstos en los arts. 22 y 23 de la ley 17.801, son instrumentos
públicos en los términos del arto 979 del Código Civil.
Pero estos últimos son documentos públicos que, por nuestra par-
te, consideramos incluidos entre los que denominamos instrumentos
públicos reflejos o indirectos; es decir, que la verdad en ellos conteni-
da es sólo probatoria de la existencia de otro instrumento público, cu-
1 Salvat, Tratado de derecho ciuil argentino. Parte general, 10~ed., actopor Víctor
Romero del Prado, t. Il, p. 322; Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2' ed., p. 90.
2 Para López de Zavalía, la presunción de exactitud no existe en nuestro derecho,
como la tienen en España (art. 38 de la Ley Hipotecaria española) -Curso introducto-
rio al derecho registral, p. 364 y ss.-, pero por nuestra parte creemos que en cierto gra-
do sí existe y lo desarrollamos en Ventura, Tracto abreuiado registral, p. 100.
a Moisset de Espanés, Publicidad registrai, 2' ed., p. 66.
Art.3'!
--------
Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto
-----
102
yo contenido es el que queda reflejado en el asiento registral. En efec-

to, el registrador no asistió al acto de la venta, ni estuvo presente
cuando eljuez dictó el embargo en el resolutivo pertinente; él sólo tie-
ne a la vista un documento que expresa que tales actos ocurrieron, y
así, tal como a él le llega la información, la vuelca en los asientos. En
este sentido, la única actividad fedataria que despliega el registra-
dor al redactar los asientos o emitir un certificado oinforme radica en
la aseveración de la existencia del documento y su contenido. Clara-
mente se advierte que, aun siendo instrumento público, el asiento re-
gistral carece de lajerarquía probatoria asignada al instrumento pú-
blico directo: aquel que receptó de manera inmediata, en el "lugar de
los hechos", todo lo dicho y acaecido en la audiencia notarial, en el
despacho deljuez o autoridad administrativa y que prueba acabada-
mente, hasta redargución de falsedad, de los hechos cumplidos por el
oficial público o pasados en su presencia.
Algunos autores se refieren a fe pública originaria y fe pública de-
rivada para aludir a la diferencia que venimos apuntando. Mientras
la primera surge del documento original, del protocolo; la segunda
resulta de las reproducciones de aquél".
Lo que estamos expresando repercute directamente en las posi-
bles impugnaciones que puedan efectuarse. Así como cuando algún
sujeto que resulte perjudicado por el falso contenido de una escritu-
ra pública deberá impugnarla por falsedad, conforme al procedi-
miento de la redargución (arts. 993, Cód. Civil y 395, Cód. Proc. Civ.y
Comode la Nación), el asiento, en cambio, por estar dentro de la fe pú-
blica derivada o indirecta, se rectifica mediante la presentación del
documento que motivó su error, y sin necesidad de procedimiento im-
pugnativo.
En general, para lograr subsanar los asientos o cualquier instru-
mento público reflejo, o indirecto (fe pública derivada), no debería ser
menester impugnar de falsedad, sino rectificar el contenido material
del mismo. En definitiva, si el error estuvo en el mismo reflejo, deben
formularse de nuevo; deben rehacerse corrigiendo el error, sin dema-
siada formalidad, efectuando el cotejo con el instrumento directo que
•
4 Saucedo, Régimen del notariado en el Mercosur, p. 54; Sierz, Derecho notarial, ps.
152 a 156.
101 Documentos registrables Art.32
Así como el arto 2º aludía al contenido, en esta norma, en cambio,

se hace un minucioso detalle, hasta reiterativo, sobre los recaudos
formales de los documentos portantes de dicho contenido. Viene bien
recordar la distinción que efectúa la doctrina entre "acto instrumen-
tado", refiriéndose a lo material o al contenido del acto (art. 2º, ley
17.801) y "acto instrumental", cuando se hace alusión a la forma, al
documento portante del acto jurídico (art. 3º) 1.
Si el registro pretende brindar un cierto grado de exactitud, tal co-
mopuede desprenderse de los arts. 22y29 de la ley 17.8012, resultaló-
gicoque, como regla general, el Registro Inmobiliario sólo admita ins-
trumentos públicos como forma impuesta para los actos que tendrán
acceso a sus asientos. Remarquemos que si la publicidad material
tiende a hacer conocer a la comunidad la situación jurídica de los bie-
nes y de sus titulares", debe poder presumirse que dicho conocimien-
to tenga un cierto grado de certeza, ya ello sólo puede llegarse toman-
do como base de ieformación el contenido de instrumentos públicos.
a - Instrumentos públicos
Podemos dejar sentado comoregla general que los documentos que

acceden son instrumentos públicos y, a su vez, estos documentos ge-
nerarán otros instrumentos públicos que serán los asientos registra-
les. En efecto, tanto los asientos mismos como los certificados e infor-
mes previstos en los arts. 22 y 23 de la ley 17.801, son instrumentos
públicos en los términos del arto 979 del Código Civil.
Pero estos últimos son documentos públicos que, por nuestra par-
te, consideramos incluidos entre los que denominamos instrumentos
públicos reflejos o indirectos; es decir, que la verdad en ellos conteni-
da es sólo probatoria de la existencia de otro instrumento público, cu-
1 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Parte general, 10~ed., acto por Víctor
Homero del Prado, L Il, p. 322; Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2ª ed., p. 90.
2 Para López de Zavalía, la presunción de exactitud no existeen nuestro derecho,
comola tienen en España (art, 38 de la Ley Hipotecaria española) -Curso introducto-
rio al derecho registral, p. 364 y S5.-, pero por nuestra parte creemos que en cierto gra-
do sí existe y lo desarrollamos en Ventura, Tractoabreviado registral, p. 100.
3 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2"ed., p. 66.
yo contenido es el que queda reflejado en el asiento registral. En efec-

to, el registrador no asistió al acto de la venta, ni estuvo presente
cuando eljuez dictó el embargo en el resolutivo pertinente; él sólo tie-
ne a la vista un documento que expresa que tales actos ocurrieron, y
así, tal como a él le llega la información, la vuelca en los asientos. En
este sentido, la única actividad fedataria que despliega el registra-
dor al redactar los asientos oemitir un certificado oinforme radica en
la aseveración de la existencia del documento y su contenido. Clara-
mente se advierte que, aun siendo instrumento público, el asiento re-
gistral carece de lajerarquía probatoria asignada al instrumento pú-
blico directo: aquel que receptó de manera inmediata, en el "lugar de
los hechos", todo lo dicho y acaecido en la audiencia notarial, en el
despacho deljuez o autoridad administrativa y que prueba acabada-
mente, hasta redargución de falsedad, de los hechos cumplidos por el
oficial público o pasados en su presencia.
Algunos autores se refieren a fe pública originaria y fe pública de-
rivada para aludir a la diferencia que venimos apuntando. Mientras
la primera surge de] documento original, del protocolo; la segunda
resulta de las reproducciones de aquél".
Lo que estamos expresando repercute directamente en las posi-
bles impugnaciones que puedan efectuarse. Así como cuando algún
sujeto que resulte perjudicado por el falso contenido de una escritu-
ra pública deberá impugnarla por falsedad, conforme al procedi-
miento de la redargución (arts, 993, Cód. Civil y 395, Cód. Proc. Civ.y
Comode la Nación), el asiento, en cambio, por estar dentro de la fe pú-
blica derivada o indirecta, se rectifica mediante la presentación del
documento que motivó su error, y sin necesidad de procedimiento im-
pugnativo.
En general, para lograr subsanar los asientos o cualquier instru-
mento público reflejo, o indirecto (fe pública derivada), no debería ser
menester impugnar de falsedad, sino rectificar el contenido material
del mismo. En definitiva, si el error estuvo en el mismo reflejo, deben
formularse de nuevo; deben rehacerse corrigiendo el error, sin dema-
siada formalidad, efectuando el cotejo con el instrumento directo que
4 Sauceda, Régimen del notariado en el M ercosur, p. 54; Sierz, Derecho notarial, ps.
152 a 156.
103 __ -
Documentos registrables Art.B"
motivó la rcgistración y el que fue extraído de aquél, corrigiendo los

errores de éste, resultado de dicha comparación.
En cambio, cuando el error es en el documento directo; es decir, en
la misma escritura o resolución judicial o administrativa, será me-
nester un procedimiento mucho más solemne, la presencia nueva-
mente de las partes o de algunas de ellas (por ejemplo, para la confir-
mación: arto 1064, Cód. Civil).
Lo mismo ocurre cuando el error es en la copia del instrumento pú-
blico. Imaginemos que una escritura pública correctamente instru-
mentada y con plena eficacia, aparezca en la expedición del testimo-
nio (copia que tiene efecto circulatorio), con un error que no tiene la
matriz o protocolo. Dicha falencia no se corrige mediante escritura
rectificatoria, ni confirmatoria, ni aclaratoria, dado que la matriz es-
tá correcta; ahí sólo corresponde confeccionar un nuevo testimonio
acorde a su matriz, resultado de su cotejo. Es la letra expresa de la
ley, sentada en ~ arto 1009 del Cód. Civil, en materia de escrituras
públicas. Para un mayor desarrollo, remitimos a nuestro comentario
al arto 35 en esta misma obra.
Sin esta explicación, y previa diferenciación entre instrumento
público directo y reflejo, resulta difícil conciliar el procedimiento im-
pugnativo previsto en el arto 993 del Cód. Civil para los instrumentos
públicos, con las subsanaciones previstas en los arts. 34 y 35 de la ley
registra117.801. Por ser instrumento público reflejo (fe pública deri-
vada) y no directo, no será menester redargüir de falso el asiento en
caso de no coincidir con el contenido documental presentado para su
inscripción, sino sólo demostrar el errory solicitar la rectificación, tal
como 10 prevé acertadamente el arto 35 de la ley 17.801, que veremos
en su oportunidad.
De igual modo ocurre en los testimonios o copias de escritura, pero
en estos casos será más difícil esgrimir nuestra teoría, ya que el Códi-
go Civil, en una norma que nos merece gran reparo, el arto 1010, ex-
presa que: "La copia de las escrituras de que hablan los artículos an-
teriores hace plena fe como la escritura matriz". Por nuestra parte es-
timamos que no es así; la diferente jerarquía entre ambos instrumen-
tos queda manifestada por el propio Código, cuando en el art. 1009 es-
tablece que: "Si hubiera alguna variación entre la copia y la escritura
matriz, se estará a lo que ésta contenga". Tanto el art. 1010, como la
norma general del art. 979 que enumera los instrumentos públicos,
Art.32 -
Registro
__ -
de la Propiedad Inmueble. Objeto 104
colocan en un grado de paridad la escritura pública matriz, con sus co-

pias, pero en realidad dicha paridad no existe: el documento matriz
es, en nuestro concepto, un instrumento público directo, mientras que
el testimonio o copia es un instrumento público reflejo o indirecto.
Téngase presente que lo que estamos expresando determinará que
el procedimiento impugnativo por medio de la redargución de false-
dad, estaría vedado para aplicarse a los testimonios o copias, y sólo
aparecería apropiado para las escrituras públicas matrices, es decir,
para el protocolo. Por ello concluimos que, cuando se trata de impug-
nar instrumentos públicos reflejos, primero debe exigirse el cotejo.
Así debería hacerlo eljuez a quien se someta la impugnación, y recién
una vez corroborada la verdad expuesta en la copia, en cuanto a la
coincidencia con la matriz, procedería la impugnación por redargu-
ción respecto del instrumento público directo si el interesado consi-
dera su falsedad. Es lo que hemos dado en llamar, con una finalidad
púrarnente didáctica, "acción de cotejo", que en realidad no es una ac-
ción sino el trámite previo a la impugnación o redargución de false-
dad".
En el Código Civil español, en norma más acertada para solucio-
nar lo que hemos expuesto, el arto 1220 expresa que: "Las copias de
los documentos públicos de los que exista matriz o protocolo, impug-
nadas por aquellos a quienes perjudiquen, sólo tendrán fuerza proba-
toria cuando hayan sido debidamente cotejadas ... ".
Este análisis lo hemos efectuado para fundar la necesidad de que,
al menos en cuanto a la real correspondencia entre el asiento y el do-
cumento portante de la causa de la mutación, resulta atinado adju-
dicar el carácter de instrumento público al asiento, para dar mayor
grado de presunción de exactitud.
Ahora bien, procurando brindar un completo concepto de instru-
mento público, diremos que es el elaborado por un oficial público, en
ejercicio de su atribución fedataria, dentro de sus límites materiales
5 Una de las bondades del sistema notarial latino radica juqtamente en el princi-
pio de "protocolo"(dellatínproto y collum, primer ejemplar encolado), pues el original
del instrumento no accedejamás a las partes, ni circula, y ello garantiza su integridad e
inalterabilidad. Pero si le vamos a adjudicar idéntico valor (comopregona el arto 1010)
el argumento no dejaría de ser un sofisma.
105 Documentos registrables Art.3º
y territoriales que se le han asignado, con las fonnalidades exigidas

por ley y que, por ello, es auténtico y completo.
Todo documento público es auténtico y da fe por sí mismo. A ello
nos referimos cuando, según nuestro concepto, aludimos a su com-
pletividad; no se hace menester, a los fines de su eficacia, otro aporte
probatorio para demostrar su autenticidad. Se aplica en este caso el
brocárdico «scripta publica probant se ipsa» ("el instrumento público
se prueba por sí mismo"), constituyendo este principio el que le per-
mite brindar todas sus otras bondades, puesto que si no se probara a
sí mismo no podría tampoco acreditar respecto de su contenido. Al
mismo tiempo criticamos, en cierta medida, las expresiones que cali-
ficábamos de reiterativas del artículo comentado, pues en realidad
en cada uno de sus tres incisos no hace más que repetir, con otras pa-
labras y desde otros ángulos, las cualidades de los documentos regis-
trables utilizando sinónimos y expresiones equivalentes. En efecto,
en el inc. a) del ast, 3Q de la ley 17.801, se exige que sean instrumentos
notariales,judiciales o administrativos, expresiones con las que ago-
tan las posibilidades de instrumentos públicos. Sólo de esas tres sedes
podrán emanar, en nuestro derecho, los instrumentos públicos.
Luego, en el inc. b) del arto 3Q, se exige que los documentos públicos
portantes de los actos registrables tengan las formalidades estable-
cidas por las leyes, pero debemos observar que, de no haberse cum-
plido con dichas formas, esa falencia generaría la invalidez del acto,
pues, por ser instrumento público, se hace aplicable todo lo referido a
esta especie de documentos en el Código Civil y, entre las normas a
aplicarse se encuentra el arto 986 que justamente lo exige, respecto
de los instrumentos públicos en general, bajo pena de nulidad.
En el inc. c) se exige que el documento tenga "... el carácter de au-
ténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto
al contenido que sea objeto de la registracion; sirviendo inmediata-
mente de título al dominio, derecho real ()asiento practicable". El ca-
rácter de auténtico es una consecuencia inmediata, tal como surge de
nuestro concepto, de su naturaleza de instrumento público. En cuan-
to al requisito de "hacer fe por sí mismo", éste es un efecto típico del
principio de autenticidad y quiere decir, tal comohalñamos adelanta-
do, que este tipo de documento no requiere un otro aporte probatorio
para que valga (por ejemplo, no es necesario que su autor reconozca
la firma, ni que se recurra a testigos para probar el acto). Correspon-
de aclarar que cuando la norma alude a "otros complementarios", se

está refiriendo al contenido de la registración, tal como expresa-
mente lo dice y no al valor del documento en sí, que, por ser auténti-
co, también a esos efectos es completo".
El principio de autenticidad es típico del sistema notarial latino, o
como suele decirse, del documental latino, ya que casi todos los ins-
trumentos públicos, en los sistemas latinos, tienen idéntico valor a
ese respecto. Este principio es consecuencia inmediata, a su vez, del
principio de fe pública.
"Fe" proviene de la palabra latina fides; y ésta deviene de (acere
(hacer), lo que se justifica dada su vinculación con hechos en sentido
sustantivo. Por otra parte, también se le encuentra vinculación a la
raíz latina [ules con la expresión griega peithein, que significa "con-
vencer o asistir al hecho o dicho ajeno".
La expresión "fe pública" tiene diversas acepciones, pero la que
nos interesa, per su vinculación con los documentos que acceden al
registro, es la que expresa que se relaciona con "verdad impuesta o
verdad oficial". No se cree en un instrumento público porque espon-
táneamente se lo haga, sino por que la ley, que impera en el mundo
de los hechos, obliga a hacerlo. Ello es así a tal punto que quien no
quiera aceptar esa verdad, deberá proceder de manera especial me-
diante la llamada "redargución de falsedad" para poder recién, una
vez triunfante de su cometido, desconocerla jurídicamente. Como
puede fácilmente advertirse hay un importante grado de certeza en
el documento que implicará una variación del contenido de los asien-
tos registrales.
6 En contra de nuestra postura sobre la reiteración de expresiones, véase Villaro,

Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 47 y ss. El destacado registralista expre-
saque: "Através del arto3Q de la leyregistral, que analizamos, se ha incorporado una ca-
tegoría documental que no tuvo recepción en el CódigoCivil. En efecto, los documentos
son en nuestro Códigopúblicos o privados". Para nosotros, comohemos expresado en el
texto, esto no constituye ninguna novedad. Vélez, al redactar el arto 993, tuvo especial-
mente en cuenta la autenticidad que consideró ínsita en el concepto de instrumento pú-
blico.Véase, en coincidencia con nuestra postura, Buteler Cácores, quien expresa que:
"La característica inconfundible de un instrumento público es precisamente la autenti-
cidad, y entendernos que auténtico quiere decir tanto comolo que se prueba por sí mis-
moo prueba por sí mismo su propio carácter: scriptapublicam probam se ipso" (Manual
de derecho civil. Parte general, p. 293).
107 Documentos registrables Art.3º
GiménezArnau expresa, en fin, que: "Fe pública es la función es-

pecífica de carácter público, cuya misión es robustecer con una pre-
sunción de verdad los hechos o actos sometidos a su amparo" 7.
Esa presunción de verdad a la que se refiere GiménezArnau cons-
tituye la apreciación práctica del principio de autenticidad. Por ello
podemos afirmar que el principio de autenticidad es la presunción de
verdad de los hechos y actos contenidos en los instrumentos públicos.
Pero corresponde aclarar que para que se dé dicha presunción, es me-
nester que el documento cumpla con dos requisitos: apariencia y re-
gularidad.
Se habla así de apariencia, para exigir el aspecto físico adecuado
del documento; el que corresponda apropiadamente a su "investidu-
ra" de instrumento público. Esta apariencia, obviamente, varía según
el lugar de su expedición, ya que cada provincia tiene su reglamenta-
ción para determinar las características de cada documento público
que se produce e~ los límites de sujurisdicción. La apariencia está da-
da por el papel usado en las sentencias, los membretes, las caracterís-
ticas del protocolo notarial, las filigranas de seguridad, los sellos de
agua, etcétera.
Todo ]0 que corresponda al aspecto físico del documento, su "gra-
fía", es lo que contribuye a dar la apariencia como recaudo para que
funcione en la práctica la presunción de autenticidad. Los borrados
y enmendados sin salvar constituyen un claro ejemplo de la falta de
apariencia. Remarcamos que dicha carencia no determina su nuli-
dad, sino su anulabilidad, conforme a lo reglado en el arto 989 del Cód.
Civil, pero ya no podremos presumir prima facie la veracidad de su
contenido. Será menester una tarea de in vestigación previa para que
la autenticidad aporte su certeza.
Otro de los requisitos para que funcione automáticamente la pre-
sunción de autenticidad es la regularidad, y con esta expresión técni-
ca nos referimos, no ya a lo externo o corpóreo del documento, sino
propiamente a su contenido. Si el contenido del mismo es manifies-
tamente contrario a derecho o extraño a las costumbres y tradiciones
del lugar, podemos afirmar que pierde la presunción de autenticidad.
Remarcamos una vez más que no decimos que deje <teser auténtico,
7 GiménezArnau, Derechonotarial, p. 38.

Art.B" Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 108
sino que pierde la presunción de tal y será menester un análisis par-

ticularizado de su "rareza" para que opere el principio «scripta publi-
ca probant se ipsa». Un ejemplo de la carencia de regularidad lo cons-
tituye una compraventa celebrada entre cónyuges, supuesto expre-
samente prohibido por el arto 1358 del Código Civil.
Con una situación de la vida cotidiana podemos aclarar aún más lo
que venimos exponiendo. Así, quien recibe en pago un billete de cier-
to valor, suele analizar físicamen te su aspecto para determinar su co-
rrespondencia con las características que debe tener. Verificará so-
meramente sus sellos de seguridad, sus filigranas y sus bandas me-
tálicas insertas en el papel. Recién 1uego de sortear con éxito dicha ca-
lificación' aceptará en pago ese billete. En este caso se está aplicando
la apariencia para asegurar la presunción de autenticidad. Pero pue-
de ocurrir igualmente que el billete, aun teniendo la apariencia ade-
cuada, sea de un valor que no es el corriente. En tal supuesto, el docu-
mento billete no..ostentaría regularidad. Sorteado el inconveniente
por averiguarse que es una nueva emisión monetaria, el billete recu-
pera, en el mundo práctico, la presunción de autenticidad típica de to-
do instrumento público.
Pues bien, todos estos elementos gráficos y de contenido serán ob-
jeto de análisis por el registrador al desplegar su actividad calificado-
ra, para admitir su cabida en los asientos registrales, tema que desa-
rrollaremos en detalle en oportunidad de analizar los arts. 8º y 9º de
la ley 17.801. Pero lo importante es que la base del asiento fue un ins-
trumento público con la característica verdad impuesta que le es in-
manente. Como manifiesta Pelosi respecto de los instrumentos pú-
blicos "... el legislador sustrae aljuicio del juez la comprobación de la
certeza del hecho mientras el documento no se impugne por acción de
falsedad" 8; igualmente, diríamos parafraseando al prestigioso autor,
sustrae del juicio del registrador analizar sobre la veracidad de lo ins-
trumentado, lo que reporta gran utilidad a la seguridad que el regis-
tro tiende a brindar, tanto estática, como dinámica o del crédito. Nos
da un grado de certeza que se verá reflejado luego en los asientos.
Escrituras que contienen los actos mencionados en el inc. a) del
arto 2º, y sentencias y autos judiciales que comprenden los referidos
8 Pelosi,El documento notarial, p. 90.

109 Documentos registrables
en los incs. a) y b) de la citada norma, tendrán así acceso al registro

por estos principios sentados.
b - Instrumentos privados
En cuanto a los instrumentos privados, el mismo art. 3°prevé, co-

mo supuesto de excepción, que se los podrá inscribir, pero en tales ca-
sos exige que la firma de tales documentos esté certificada por escri-
bano público.juez de paz o funcionario competente.
Los supuestos que aquí se plantean se corresponden en general a
los que citábamos para ejemplificar el último inciso del arto 2°. Así, to-
dos los boletos de compraventa celebrados en instrumento privado en-
trarían en este análisis. Tanto los relacionados con la venta de lotes a
plazo, ley 14.005, como los referidos a las futuras unidades de propie-
dad horizontal en el ámbito de la ley 19.724, serán ejemplos apropia-
dos de instrumentos privados que, excepcionalmente, ingresarán al
Registro de Propiedad. Correspondería citar también hasta los bole-
tos de compraventa que no están incluidos en los regímenes apunta-
dos, ya que en algunas jurisdicciones pueden obtencr rcgistración, Así
ocurre, entre otras provincias, en Entre Ríos, Tucumán y Santa Fe9.
Como puede advertirse, la ley exige que el instrumento privado ten-
ga la firma certificada, dado que así se tiene, al menos, la certeza de su
autoría y también un efecto colateral importante: la fecha cierta.
Nadie ha puesto en duda la naturaleza de instrumento público de
la certificación defirmas en sí; es decir, la atestación que realiza olfun-
cionario certificante al pie del documento, luego de la firma de las par-
tes, ya que este documento cumple acabadamente con todos los extre-
mos exigidos a tales instrumentos (art. 979, inc. 2º). Corresponde des-
tacar, sin embargo, que el efcctojurídico que genera la certificación de
las firmas en el documento privado al cual accede no es transformar el
documento privado en público. Dicho instrumento continuará siendo
privado en cuanto a su valor probatorio, pero si el firmante quisiera
desconocer su firma deberá seguir el procedimiento impugnativo del
9 Andorno - Marcolín de Andorno, Ley Nacional Registra' Inmobiliaria 17.801.

Comentada. Anotada, p. (i8.Art. 49 de la ley 6435, de la provincia de Santa Fe: "En elRe-
gistro se inscribirán o incorporarán, según corresponda los siguientes actos: ... 5Q) Las
promesas de nenia con o sin entrega inmediata del inmueble".
Art.Bv bis Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 110
art. 993 del Cód. Civil, ya que, como expresáramos, la atestación en

cuanto a la autoría de la firma sí es instrumento público l0.
Destacamos que la certeza de la firma repercute también en la va-
lía del documento al que accede, puesto que la firma en el sistemaju-
rídico argentino tendría justamente ese efecto: una vez determinada
su autoría, todo lo que está por encima corresponde también al autor
de la firma. Resulta ilustrativa para determinar este básico efecto de
la firma en nuestro derecho, la nota al art. 916 del Cód. Civil, en la que
V élez expresa que:" ... Desde la Edad Media, dice Savigny, la declara-
ción escrita se hace poniendo el nombre propio debajo de un acto escri-
to, y la firma establece que el acto expresa el pensamiento y la volun-
tad del que lo firma ... ". Si la comunidad tiene la certeza de la firma
por el efecto natural del instrumento público, y la ley atribuye el con-
tenido al firmante, se sigue como consecuencia lógica la certeza en
cuanto a la autoría de las declaraciones en el instrumento contenidas.
Otro tema que-ya habíamos adelantado someramente, en cuanto
al efecto de la certificación de las firmas, radica en que ésta brinda fe-
cha cierta al documento privado. Este tema en el ámbito registral es
de fundamental importancia, puesto que aquí domina, como vere-
mos al analizar los arts. 17,18 y 19, el principio de prioridad, que atri-
buye una mejor posición a los derechos según los tiempos de su cons-
titución.
Si bien el arto 1035 del Cód. Civil contiene una enumeración que
pareciera haber pretendido un carácter taxativo, tanto la jurispru-
dencia como la doctrina han determinado que es meramente enun-
ciativo. Así, pueden darse otros casos que generarán fecha cierta y,
entre ellos, se encuentra la certificación de las firmas 11.
ART. 3º «BIS». [EXIGENCIA DE CLAVE DE IDENTIFICACION}. - No se inscri-

birán o anotarán los documentos mencionados en el arto 2'1, inc. a), si
10 Véase Conzález, Derechonotarial, ps. 341 y 342. En p. 342 dice: ":;\0 es valedera
la simple negativa o desconocimiento frente a la certificación".
11
•
Sierz, Derechonotarial, p. 148.En contra, González, cuando sostiene: "Otra con-
clusión que puede extraerse de esta doctrina -que, por otra parte.zs comúnmente se-
guida por la jurisprudencia- es que la certificación de firmas no le otorga fecha cierta
al documento en el cual están estampadas" (Derechonotarial, p. 342,.
111 Exigencia de clave de identificación Art.3ºbis
no constare la clave o código de identificación de las partes intervi-

nientes otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públi-
cos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de co-
rresponder. [Incorporado por ley25.315].
-§1-
LA CLAVEDE IDENTIFICAClON. LEY 25.345
El19 de octubre de 2000 se sanciona la ley 25.345 cuyo principal

objetivo, como lo pregona su título, es prevenir la evasión fiscal. Pa-
ra ello establece nuevas formas de pago cuando los montos superan
la suma de pesos diez milo su equivalente en moneda extranjera. Pe-
ro lo que más nos interesa en este análisis, en materia registral, es lo
que respecta a la obligación nacida de esa ley de consignar la clave o
código de identificación de las partes intervinientes en los negocios
traslativos o modificatorios sobre dominios relacionados con bienes
registrables, •
Así, el art, 4"de esa ley se ocupa de los inmuebles incorporando a la
ley 17.801, el arto 3º bis que estamos analizando; en el arto 5º se esta-
blece idéntica exigencia en el ámbito de los automotores, modificando
el arto 20 del decr.-ley 6582/58; en el art. 6º lo hace respecto de los bu-
ques, incorporando un párr. 2º al arto 1º, inc. b) del Anexo A, de la ley
19.170 y en el arto 7ºse dedica a efectuar idénticas modificaciones res-
pecto del decr. 4907/73 que regula el registro de aeronaves.
El método de exigir la agregación en el documento del código o cla-
ve como requisito de registrabilidad, puede resultar objetable. Qui-
zás debió incorporarse directamente al arto 1001 del Cód. Civil, ya
que esta norma es tomada como referencia por remisión por el arto 12
de la ley 17.801, cuando determina el contenido obligatorio del asien-
to dominial. De manera que el agregarlo en el arto 1001 del Código lo
hubiese hecho exigible para todos los documentos referidos en el inc.
a) del art. 2º de la ley 17.801, que es donde se contemplan todos los ac-
tos a los que alude el arto 3º bis analizado.
De haberse procedido comosugerimos, estimamos que la falta de la
clave resultaría un requisito de validez plena del documento por care-
cer de un recaudo formal obligatorio; en cambio, con la técnica adop-
tada se trata sólo de un elemento necesario de registrabilidad que no
entorpece la validez del acto, impidiendo tan sólo su registración.
Art.3ºbis Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto 112
Es menester remarcar que un buen criterio de interpretación de la

norma bajo análisis nos obliga a advertir que tal requisito no se apli-
ca para las instrumentaciones efectuadas antes de su obligatoriedad,
conforme a la regla sentada en el arto 3º del Cód. Civil, cuya aplicación
se hace de rigor en este caso. Así, si una escritura dominial ha queda-
do sin registrarse por cualquier circunstancia que fuere, el agregado
no podría actualmente ser motivo impediente de su inscripción, pues-
to que el título sería válido y perfectamente registrable consideran-
do la fecha de su instrumentación.
Igualmente ocurriría en los supuestos en que por otras cuestiones
la entidad de aplicación de la provisióny asignación de las claves (sean
eUIT, eUIL o eDI) determinasen que no es factible la asignación de
la misma a un adquirente, transmitente o constituyente de un dere-
cho registrable cualquiera. En tales casos, se exigirá que el instru-
mentador deje consignada dicha circunstancia en el documento, para
..
que el mismo no sea objeto de observación en la instancia calificadora .
Entendemos que estas conclusiones surgen de la lacónica expre-
sión utilizada por el legislador al final de lanorma bajo estudio, cuan-
do expresa "de corresponder". Creemos que con esta expresión no só-
lo se alude a que pueda ser la AFIP o el ANSeS quien provea la clave,
sino que también serían estas autoridades las que podrían determi-
nar que no corresponde en tales o cuales casos. Por lógica, en esos su-
puestos no podría el Registro exigirlas.
r
CAPITULOII
DE LA INSCRIPCION. PLAZOS.
PROCEDIMIENTOS Y EFECTOS
..
Am: 42• [INSCRIPCION NO CON\1AUDANTE}. - La inscripción no conva-
lida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según
las leyes.
No hay en el país registro jurídico de bienes con efectos convali-

dantes. Tanto el Registro de Automotores, como el de derechos inte-
lectuales, de buques y aeronaves, etcétera, son todos registros no con-
validantes en los que la inscripción no genera la subsanación de las
falencias de los títulos. El arto 4º de la leyregistral, que comentamos,
coloca al registro inmobiliario argentino entre los registros no conva-
lidantes, declarándolo expresamente.
Según vimos al analizar el art. 2º, Vélez Sársfield era causalista en
cuanto a la exigencia de un título que dé nacimiento o provoque la ex-
tinción o modificación de los derechos, lo que quedó sentado en los
arts. 499,500 y en el arto 2505 originario, antes de la reforma, del Có-
digo Civil de su autoría. Sirve para probar la coherencia de su pensa-
miento, aunque en la actualidad esté derogado, el ilustrativo arto
2505 del Cód. Civil en su redacción originaria. Allí se perfilan las ide-
as rectoras de Vélez en cuanto a la necesidad de la emstencia de las
causas que provocan la adquisición y extinción de los derechos reales.
En efecto, decía la mencionada norma que: "Los derechos reales se ad-
quieren y se pierden, según las disposiciones de este Código, relativas
Art.A" De la inscripción. Plazos. Procedimientos)' efectos 114
a los hechos oalos actos, por medio de los cuales se hace la adquisición,
o se causa la pérdida de ellos" l.
El registro no aporta elemento constitutivo alguno al nacimiento
del derecho, luego tampoco podría, por lógica, aportar nada a su sa-
neamiento. Todo derecho real nace fuera del registro, mediante la
confección de la causa generadora y el correcto cumplimiento del mo-
do, según la dinámica adquisitiva que hemos reseñado en el análisis
del arto 2º de la ley 17.801. Lo que hace nacer, extingue y conserva los
derechos, en definitiva, es la valía misma de sus causas, tanto en sus
aspectos formales comomateriales, y por más registración que logren
las mismas, si adolecen de nulidad (sustancial o instrumental), ésta
seguirá latente y sólo mediante subsanación posterior, en los casos en
que sea factible, por confirmación, (art. 1059, Cód. Civil), convalida-
ción (arts.1330, 2504, Cód. Civil) o ratificación (arts.1936, 1162, Cód.
Civill'', será también posible sanear dicha causa, pero nunca la regís-
tración por sí sola determinará su convalidación.
Por ello, entre las clasificaciones que se hacen de los rcgistrosjurí-
dicos de bienes está la que los distingue en registros convalidan tes y
no convalidantes. Se trata de una determinación básica en cuanto a la
seguridad jurídica que brinda un sistema. La importancia sustancial
del efectojurídico de la convalidación registral hace que la doctrina lo
erija en otro principio registral: "principio de convalidación", o en
nuestro caso, "principio registral de no convalidación".
-§l-
REGISTROS CONVALIDANTES O NO CONVALIDANTES
Un registro jurí dico será convalidante cuando el solo acceso defini-

tivo del documento a los asientos registrales determine, por sí, el va-
lor del mismo. Ello al punto tal que, aun teniendo falencias comproba-
1 Lópoz de Zavalía, al destacar la importancia del viejoarto2505 del Cód.Civil,con

su característica ironía sostiene que: "La ley 17.711,tan afecta comofue a la enumeración
bis pudo haber mantenido el texto de Vélez, introduciendo su'nueva norma con el bis"
("Adquisiciónde derechos reales", en Cuestiones esenciales en derechos reales, p. 61).
2 Analizaremos estos actos y documentos saneatorios infra, en nuestro comenta-
rio al arto 92.
115 Inscripción no conoalidanie Art.4º
das con posterioridad, el derecho ya ha quedado consolidado a pesar

de ellas. Lógicoes suponer que la calificación jurídica del acto y del do-
cumento portante, en un registro con esos efectos, será lo suficiente-
mente rigurosa como para asegurar que sólo sea necesario aplicar el
efecto subsanatorio del asiento de manera excepcional y la menor de
las veces.
Un ejemplo de sistema convalidante de registro puede advertirse
en el sistema germánico. En efecto, dominada por la abstracción típi-
ca del sistema de adquisición dominial germánico, allí la registración
produce una existencia casi autónoma al asiento, que se independiza
de causa alguna, aun de la que le dio origen 3. Sin inscripción, que se-
rían los "actos materiales sobre la hoja", como los llama López de Za-
valía 4, parafraseando ingeniosamente los "actos materiales" mencio-
nados por Vélez al regular los efectos de la traditio rei (art. 2377 y ss.,
Cód. Civil), no habrá derecho alguno en el adquirente. y es por efecto
de esa abstraccjón que la inscripción deviene también en convalidan-
te, dado que los posibles vicios del acto en concreto no trascienden a
aquella que ha tomado vida autónoma 5.
Otro ejemplo de este tipo de registros convalidantes lo brinda el
sistema ideado por Torrens, para su aplicación en Australia, denomi-
nado justamente "Sistema Torrens". Sir Robert Richard Torrens era
un irlandés de origen, residente en Australia", que había trabajado
muchos años en aduanas marítimas y había quedado impresionado
por la celeridad con que funcionaba el sistema de inmatriculación de
los buques; estaba, pues, empapado del sistema jurídico inglés. Por
ello, para poder justipreciar su sistema se hace necesario recordar
que, como es lO"gico,el sistema vigente en Australia es una primigenia
copia del sistema inglés 7, con las modificaciones estructurales y ope-
3 Hemández Gil explica: "En el siglo XV la inscripción alcanzó carácter constituti-

vo para la adquisición del derecho. En adelante, el negociotransmisivo requiere dos ac-
tos: el acuerdo de las partes y la inscripción en el Registro" (Introducción al derecho hi-
potecario, p. 44).
4 Lópezde Zavalía, Curso introductorio al derechoregistral, p. 135.
5 Rodríguez, Publicidad inmobiliaria, p. 21. •
6 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derechohipotecario, t. l, p. 72.
7 Recordemos que hasta 1911 en que se constituyó una confederación, Australia
estaba integrada porcolonias que, si bien tenían una cierta autonomía (laAustralia Me-
Alt. 4~ De la inscripción. Plazos. Procedimierüos y efectos 116
rativas necesarias para su funcionamiento en el entorno jurídico so-

cial australiano. Respecto a lo que nos interesa, corresponde aclarar
que la convalidación obedece a la ficción generada por la ley en cuan-
to a que en cada acto transmisivo hay una transferencia a la Corona,
y de ésta al particular adquirente''; razón por la cual la participación
de la Corona, como una suerte de intermediaria dominial, garantiza-
rá al adquirente la bondad de su título, puesto que no es dable imagi-
nar que la Corona pueda generar un título malo".
-§2-·-
LA FE PUBLICA REGISTRAL
Un tema muy relacionado con el principio de convalidación es el
principio de fe pública registral. Tanta vinculación tiene que hemos
advertido en reiteradas ocasiones cómo los autores confunden uno y
otro instituto sübsumiéndolos en un solo efecto, cuando en realidad
hay una diferencia palpable que justifica sobradamente el principio
de fe pública rcgistral, y que, por el contrario, no aporta justificación
alguna a la adopción de un registro convalidante. AsÍ: a manera de
ejemplo, diremos que en España, por imperio del art. 3J de la Ley Hi-
potecaria, hay fe pública registral; sin embargo, dicto registro no es
convalidante. Allí también la causa persigue contin uamente al dere-
cho que ha hecho nacer. En efecto, el arto 33 de la Ley IIi potecaria ex-
presamonte sentencia que: "La inscripción no convalida los actos o
cont.ratos que sean nulos con arreglo a las leyes".
Analicemos entonces el llamado principio de f'2 pública registra].
Ya hemos dejado sentado, en el análisis del artículo anterior, lo que
ridional, Occidental y Septentrional), formaban, sin C:J:2:.:·¿.. ~1:1conjunto económico

explotado por Gran Bretaña, muy semejante al de las c():,::-":.c,:
inglesas de América del
Norte. Persiste aun Cilla actualidad la dependencia poL::~:.:.·l·~·J:1ómicaa pesar delAc-
ta de 1986 que declaró aAustralia un Estado independier.:c.
s López de Zavalía dice que "... su copia obra en pC:::'c:-:;o:! ;:::.:·:e. comotítulo ina-
tacable, comosi hubiera sido una concesión de la Corona ~o , -: -; :¿ :é..:-amadre)" (Curso
introductorio al derechoregistral, p. 2(2).
9 Ventura, Tractoabreviado registral, pS.77 y 78.
117 Inscripción no conoalidante Art.4º
debemos entender por fe pública. Aplicando esos conceptos agregare-

mos que, sin duda, el asiento registral, como instrumento público que
es, ostenta fe pública, lo que determina que podamos fiarnos en cierto
grado de su veracidad y exactitud l0.
Pues bien, esta graduación de la que venimos hablando será ma-
yor o menor según si el sistema jurídico recepta o no el principio de fe
pública registra].
Podemos conceptuar el principio de fe pública registral, como el
efectojurídico por el cual, cuando el registro informa una realidad re-
gistral que no es la que se corresponde con la realidad extrarregistral,
ésta se modifica para adecuarse a aquélla, impidiendo así el daño que
pudieran sufrir los terceros de buena fe por la información errada del
Registro. Se trata de un efecto sustancial demasiado importante pa-
ra no tenerlo bien en claro. Así, para dar un ejemplo, en un registro en
donde se aplique el principio de fe pública registral, siA está por ad-
..
quirir el derecho de B, el funcionario instrumentador solicita el certi-
ficado registral para garantizar la existencia del derecho deB, y el re-
gistro informa que el dominio consta, entonces, A adquirirá con segu-
ridad el dominio del bien. Pero si luego se advierte que en realidad B
no era el propietario, sino que por un error su asiento había conserva-
do su vigencia formal, pero el bien ya no pertenecía aB, sino a C, igual-
mente el derecho deA quedaría consolidado por efecto de la fe pública
registral. Obviamente, un sistema con tales efectos prevé también la
indemnización a C, quien sufriría la pérdida del bien, el dinero del
precio y cualquier expectati va generada por su propiedad y el contra-
to frustrado.
A propósito de este sustancial efecto de la registración informada a
terceros, ha dicho González y Martínez que: "La presunción legitima-
dora ... sería insuficiente para garantizar por sí sola el comercio de in-
muebles y el crédito hipotecario. Nuestro sistema da un paso trascen-
dental en ese camino. Transforma la autenticidad de los asientos en
lO Al respecto, apuntan García Coniy Frontini que: "Tanto e~asiento comola certi-
ficación registral son instrumentos extendidos por funcionarios públicos en la forma
que las leyes hubieren determinado', por lo cual revisten la calidad de instrumentos que
necesariamente portan fe pública (art. 979, inc. 2Q, Cód. Civil)"(Derecho registral apli-
cado, p. 268).
De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos 118
una verdad casi controvertible cuando se trata de asegurar a los ter-

ceros que contratan confiados en sus declaraciones'?'.
No hay norma más apropiada para comprender este efecto jurídi-
co de fe pública registral que el arto 34 de la Ley Hipotecaria españo-
la. Dice la citada norma que: "El tercero que de buena fe adquiera a tí-
tulo oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca
con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición,
una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o re-
suelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mis-
mo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se prue-
be que conocía la inexactitud del Registro ... ".
Ahora bien, corresponde aclarar que así tal cual está pergeñada la
fe pública registra] en España no existe en el derecho argentino.
Por ello, si por un error registral, se informa comodominus a un su-
jeto que no loes,}¡un tercer adquirente, basado en la publicidad regis-
tral, adquiere un derecho sobre ese bien, transmitido por quien ya no
era el propietario, tal circunstancia, aun siendo el tercero de buena fe
ya título oneroso, no le permitirá adquirir derecho real alguno. Ese es
el principio rector que debe inspirar nuestra interpretación de las
normas registrales en el sistema argentino.
Sin embargo, a pesar de lo expuesto, no podemos dejar de remarcar
que, en cierta forma, la fe pública registral también campea en nues-
tro sistema, pero en un sentido tan acotado que no alcanza a ser más
que la excepción confirmatoria de la regla sentada en el párrafo pre-
cedente. Nos referimos a los supuestos de "fugas", llamados así en la
jerga registral. El caso puede plantearse cuando, ante la solicitud de
un certificado o de un informe previo a un acto traslativo dominial, el
registro omite hacer saber, por ejemplo, de una hipoteca; o menciona
un monto distinto al real; o directamente omite redactar el asiento
del gravamen.
El tema tiene solución expresa para la hipoteca, en el arto 3147 del
Cód. Civil que establece que el registrador ce••• es responsable de la
omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fue-
ra del término legal. Es responsable también del peiiuicio que resulte
11 González y Martínez, Principios hipotecarios, p. 158.

119 Inscripción no convalidante Art.4º
al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscrip-

ciones o toma de razón existentes, o por negar la toma de razón que se
lepide por persona autorizada para ello".
Como puede advertirse, el legislador da por sentado que el perju-
dicado por la falencia en la información oen la confección de los asien-
tos es el acreedor, de donde se extrae como consecuencia lógica que el
adquirente no sufre mella en el derecho dominial constituido a su fa-
vor. El adquirirá su derecho "limpio" sin gravamen alguno, que ha-
brá desaparecido por la fe pública registral generada por la informa-
ción y su presunción de autenticidad. Luego también hay aquí una fe
pública trabajando a favor de quien se ampara en la fe que emana de
los asientos o certificados. Por ello hemos sostenido que en el derecho
argentino hay fe pública registral en sentido negativo.
El Registro argentino, pues, garantiza la inexistencia de lo que no
informa. Pero debe destacarse que sólo funciona respecto de los ter-
ceros, y que sean.de buena fe, conforme a la teoría del llamado "terce-
ro registral" que desarrollaremos al comentar el art. 20 de la ley
17.80112.
De este dispositivo, aplicado por analogía, conforme a la regla sen-
tada en el arto 16 del Cód. Civil, surge igual efecto frente a los embar-
gos y, en general, ante cualquier medida precautoria. Así, interpre-
tándose la norma a [ortiori oad maiori ad minus, diremos que si elle-
gislador ha querido ese efecto para un acreedor hipotecario, con un
derecho real a su favor y todo el régimen de prioridades, preferencias
y privilegios, característicos de este género de derechos, en los que
campea el orden público, con mayor motivo ha de querer hacer exten-
sivo dicho efecto a las medidas precautorias que sólo tutelan derechos
personales.
Es así como en la actualidad podemos afirmar que si el registrador
omite informar un embargo o una inhibición en un certificado regis-
tral, dicha medida precautoria no podrá ser obstáculo a la registra-
ción del acto para el que se solicitó el certificado, en aplicación analó-
12 El tema fue ampliamente debatido en las "Jornadas Australes de Derecho sobre

Responsabilidad Civil: Responsabilidad del Estado por errores registrales", de 1980,
UNC y Universidad Nacional de la Patagonia San Juan Bosco,Córdoba, 1984,ps. 325 a
367.
Art.4º De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos 120
gica del arto 3147 del Cód. Civil, pero siempre con la salvedad respec-
to de quien conozca la medida, por ejemplo, quien haya sido parte en
eljuicio en donde se ordenó la traba, o aquel que ha tenido acceso a la
información registral por otros medios 13.
Si pretendemos ahondar aún más en el efecto que la ley, en el arto
3147 del Cód. Civil, asigna a la "fuga" registral, no podemos dejar de
pronunciarnos sobre otros supuestos perfectamente posibles, como
ser los casos en que no se informe un bien de familia, o un usufructo, o
servidumbres pasivas que afecten el bien enajenado, etcétera. Si de-
bemos sentar una regla general, nos atrevemos a decir que los dere-
chos reales que se ejercen por la posesión no pueden desaparecer por
efecto del arto 3147 del Cód. Civil. No pueden "fugarse", en primer lu-
gar, porque no hay fe pública registral en el derecho argentino y me-
nos respecto de derechos reales sobre los que impera el orden público.
Como vimos, la excepción en materia hipotecaria ha sido establecida
expresamente y.debe interpretarse en sentido restricto, en relación a
otros derechos reales, no así respecto de los derechos personales en los
que no está enjuego el orden público. En el derecho real de hipoteca,
la publicidad posesoria nada aporta, ya que el bien, por concepto, con-
tinúa en poder del constituyente (art. 3108, Cód. Civil). En segundo
lugar, otro argumento para nuestro pronunciamiento radica en que la
posesión, como primitivo medio publicitario, subsanaría la falencia
registral que debe quedar afectando sólo los supuestos excepcionales
expresamente previstos en materia de derechos reales. La interpre-
tación analógica sólo podemos admitirla respecto de derechos perso-
nales y su tutela preventiva.
Obviamente, podrían producirse casos en los que, por cuestiones
de hecho comprobadas en el proceso, eljuez podría hacer aplicables
aun a los derechos reales que se ejercen por la posesión (por ejemplo,
13 Moisset de Espanés y Vaccarellidicen que" ... tampoco podrá prevalerse de la fal-

ta de publicidad cualquier persona que tenga conocimientoefectivodel acto, pues la enu-
meración allí contenida [serefieren al arto20 de la ley 17.801]no es taxativa" (Sistema re-
gistral inmobiliario. Argentina - Paraguay, p. 160);Ventura, La comunicación de subas-
tayel tercero regisiral, LexisNexis, Córdoba, nQ 7, oct. 2006,p. 663y ss. Decíamos allí que:
"Quien conozcala mutación, sea por constancias registrales, obien, extrarregistrales, no
tendrá la buena fe que le hará aplicable la no oponibilidad de lo no registrado".
1_2_1 .__ I_n_scripción no conoalidante ~rt. 4';>.
un usufructo cuyo titular no posee, o un~\ieivid~r-i'éUY~_'P9.Jesión

no apar~ce ~stensible, etcétera), pero es~~~í8iij3a-é8t$¡~ a este
pronunciamiento general, cuya regla, estlI~aslendo la
que hemos sentado.
-§3-
EL «IN FINE» DEL ART. 1051 DEL CODlGO CIVIL
Hay una norma introducida por la ley 17.711 que ha generado con,
troversias doctrinarias sobre cuál es el régimen vigente, en materia
de fe pública registral, en el derecho argentino. Kos estamos refirien-
do al agregado efectuado al arto 1051 del Código Civil.
Luego de expresar en su primera parte el arto 1051 del Cód. Civil
que: "Todoslos derechos reales opersonales transmitidos a tercerosso-
bre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en
virtud del actoanulado, quedan sin ningún valor y pueden ser recla-
mados directamente del poseedor actual ... ", agrega el in fine al que
aludíamos en el título: «•.. salvo los derechos dé los terceros adquiren-
tes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable".
A este agregado se le ha pretendido dar el sentido convalidatorio
que la misma ley 17.801 ha negado expresamente a la registración.
Ello porque se dice que, para que haya buena fe, el tercer subadqui-
rente debe haberse basado en las constancias registrales, y si ésta
pregonaba la titularidad dominial del transmiten te, es a causa de
esa circunstancia que el adquirente podría verse amparado por el
arto 1051 del Cód. Civil, y la nulidad del título no hacer mella en su
derecho adquirido en esas condiciones. Nace así, justamente por es-
te razonamiento, la idea de que la buena fe requerida por la norma
debía complementarse con las exigencias registrales incorporadas
por la misma reforma y la ley 17.801. Se le asignó la expresión técni-
ca "buena fe registral", por provenir precisamente de las constancias
registrales.
Otro sector más exigente aún, a la hora de considerar de buena fe
al tercer adquirente mentado por el arto 1051, requería que se hubie-
se practicado estudio de títulos. Para esta posición no bastaba la re-
gistración a nombre del transmitcnte, ya que la buena fe relacionada
con los títulos era la buena fe diligencia que serviría de base para que
el error resultara excusable, en los términos del art. 929 del Cód. Ci-
vil, que libera de los efectos dañinos a quien sufra el error de hecho 14.
El tema fue analizado con detenimiento, en las "V Jornadas San-
rafaelinas de Derecho Civil", de 1978, bajo el título "El art. 1051 del
Cód. Civil y los sub adquirentes de buena fe y a título oneroso", y de
ellas pueden extraerse las cuestiones más importantes que debería
encarar la doctrina en torno a la validez de las adquisiciones a non do-
mino. En efecto, sentada la idea de que la norma no plantea dudas en
cuanto a liberar del efecto de la nulidad a un acto nulo cuando la nu-
lidad sea relativa, el tema, en cambio, no fue tan claro al momento de
plantearse la posibilidad de las nulidades absolutas surtiendo idén-
tico efecto, o de la llamada inexistencia 15.
Entre estas últimas posibilidades -las nulidades absolutas o los
actos inexistentes-, podríamos decir que la doctrina más encumbra-
da sostiene que los efectos convalidatorios del arto 1051 no pueden ha-
cerse extensivos a los actos que presenten falencias que determinen
dichas sanciones. Sólo una pequeña minoría, de la que sobresale la fi-
gura de Mosset 1turraspe, afirma que la norma ampara a todos siem-
pre que haya buena fe en el tercer adquirente a título oneroso 16, dado
que la posesión juega allí un papel preponderante, pues si el propie-
tario estuviera poseyendo la cosa, el tercero no hubiese podido adqui-
rir derecho alguno sobre ella. Es a causa de la falta de vigilancia y con-
trol del dominus que el tercero de buena fe pudo adquirirla 17.
14 Cifuentes, Negociojurídico, p. 661.

15 La inexistencia no es admitida por toda la doctrina. Una gran mayoria entiende
que no habría diferencia entre nulidad absoluta e inexistencia; véase, sobre este tema,
Cifucntes, Negociojuridico, p. 580 y siguientes.
16 La base de este pronunciamiento radica en la Exposición de Motivos de la ley
17.711que agrega el "infine" al art.l051.Así, leemos en ella que: "Unode los aspectos im-
portantes de la reforma proyectada es la protección de los terceros titulares de los dere-
chos adquiridos de buena fe ya título oneroso, frente a los vicios no manifiestos que pu-
dieren tener los antecedentes de tales relaciones". Véase Temas de derechocivil, "VJor-
nadas Sanrafaelinas de Derecho Civil",organizadas por el Instituto de Derecho Civil,Co-
mercial y Procesal Civil de San Rafael, 1980,p. 25.
•
17 Mosset lturraspe, en Temas de derecho civil, "VJornadas Sanrafaelinas de De-
recho Civil",organizadas porel Instituto de Derecho Civil, Comercial y Procesal Civil de
San Rafael, 1980, p. 40. Véase, también, Rodríguez, Publicidad inmobiliaria, p. 157 y
siguientes.
123 Retroprioridad Art.5º
Por nuestra parte, creemos que nunca podrían considerarse inclui-

das las nulidades absolutas en los efectos de la norma, dado que, como
sabemos, las nulidades absolutas devienen tales justamente por es-
tar enjuego, en dicha sanción, intereses superiores que son de orden
público. Se debe, pues, impedir que una nulidad establecida en fun-
ción de tan noble imperativo, el interés público, quede "saneada" por
el solo hecho de su traspaso oneroso a otro sujeto de buena fe.
Concluimos entonces que los efectos del arto 1051 del Cód. Civil y su
agregado por ley 17.711, sólo son de aplicación a los casos de nulida-
des relativas y nunca a los supuestos de transmisiones a non domino,
por tratarse de títulos falsificados o sustituciones de personas, con o
sin connivencia del instrumenta dar interviniente, Debe haber inter-
venido necesariamente el verus dominus, caso contrario, el art. 1051
y su efecto supuestamente "saneatorio" no funcionará 18. En tales cir-
cunstancias, siempre estará latente la posibilidad de la reivindica-
ción, dado que respecto de las nulidades absolutas, por no poder ser
confirmadas, no opera prescripción alguna 19.
ART.5Q• [RETROI'RIORIDADj. - Las escrituras públicas que sepresen-

ten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otor-
gamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumen-
tación. [Texto según ley 20.08.97.
-§1-
RETROPRIORIDAD
Esta norma consagra lo que se llama en terminología registral "re-

troprioridad", es decir, la posibilidad de retrotraer los efectos tempo-
rales del asiento de la inscripción a la fecha de celebración del acto o
negociojurídico. Ello se puede lograr merced a contar como documen-
to portante, como regla general, según ya dijimos al referirnos al arto
3º, con instrumentos públicos y, por consiguiente, con una fecha indu-
bitada.
18 Moisset de Espanés - Vaccarelli, Sistema registral inniobiliario. Argentina -Pa-

raguay, pS. 162 a 165.
19 Zannoni, lneficccia y nulidad de los actos juridicos, ed. 2000, p. 239.
El artículo que analizamos juega en armonía con todo el mecanis-

mo de la prioridad registral establecida en los arts. 17 a 19, o más pre-
cisamente, con la reserva de prioridad prevista en los arts. 23 y 24.
Por ello, creemos que hubiese sido metodológicamente más acertado
colocar este dispositivo en el Capítulo IV o, mejor aún, en el Capítulo
V,a continuación del arto 25, o subsumiéndolo en esa misma norma.
Si no estamos amparados por el arto 23, con el certificado registral
previo, no será susceptible de aplicación el arto 52 que estamos anali-
zando. Remitimos al art. 23 y todo lo referente al certificado regís-
tral, y la reserva de prioridad prevista en el arto 24, para analizarse
junto con esta norma.
Resta remarcar que, a diferencia del plazo de la reserva de priori-
dad, que comenzará a contarse desde las cero horas del día de la expe-
dición del certificado, la retroprioridad, en cambio, se computa como
establece el Código Civil en el arto 241, es decir, desde la medianoche
del día en que comienza hasta la medianoche del día en que termina.
Esto es así porque el arto 5Q de la ley 17.801 no ha establecido excepción
a la regla del Código Civil, lo que sí hace el arto 24 de la ley registral.
-§2-
PRIORIDAD DIRECTA E INDIRECTA
En efecto, dentro del mecanismo de las prioridades registrales y

reserva de prioridad, esta norma genera la ficción de considerar re-
gistrado el documento en el Registro, en la misma fecha de su instru-
mentación, siempre que se hubiere presentado dentro de los cuaren-
ta y cinco días. Así, cuando, por ejemplo, un escribano celebra un ac-
to por el cual se produce una mutaciónjurídico-real, tendrá ese plazo
de cuarenta y cinco días para presentarlo al Registro, sin necesidad
de salir al día siguiente oen el mismo día buscando preservar su prio-
ridad frente a cualquier otra inscripción o anotación que pudiera
oponérsele.
Por ello se distingue en materia de prioridades la llamada "priori-
dad directa" de la "prioridad indirecta". La directa. como su nombre
1 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 56.

125 Reiroprioridad Art.5º
10 indica, la produce la presentación del mismo documento inscribi-

ble, considerando su día y hora de presentación, mientras que la in-
directa es la determinada por la reserva de prioridad que surge del
juego armónico de los arts. 23, 24 y la norma que analizamos, el arto
5º de la ley 17.801. Si el instrumcntador ha solicitado el pertinente
certificado de ley, éste le garantizará su prioridad por el plazo estipu-
lado en el art, 24, y si el instrumentador presenta el documento den-
tro de los cuarentay cinco días de celebrado, por la retroacción que es-
tamos analizando (art. 5º), el documento operará, en cuanto a priori-
dad se refiere, con la que se ha reservado a su respecto mediante el
certificado registral.
Lo normal, y sin duda lo querido por el legislador, es que se traba-
je siempre con la prioridad indirecta, mediante la tutela previa de la
colocación registra] garantizada por la reserva de prioridad de un
certificado de los previstos en el arto 23.
Así, cuando alguien está interesado en adquirir una propiedad, o
hipotecarla, o por generar cualquier otra mutación jurídico-real, el
instrumentador deberá solicitar un certificado registral (art. 23, ley
17.801)2. Este certificado reservará la prioridad de ese documento
por quince, veinticinco o treinta días, según el domicilio del instru-
mentador: quince días cuando se halla en la ciudad asiento del Regis-
tro; veinticinco días cuando se halla fuera de la ciudad asiento, pero
dentro de la provincia; y treinta días cuando el instrumentador tiene
su domicilio fuera de la provincia (art. 24, ley 17.801).
Pues bien, complementando este mecanismo, el art. 5ºprevé que si
ese documento se presenta dentro de los cuarenta y cinco días, se con-
sidere presentado al día de su celebración, con lo cual el plazo de cua-
renta y cinco días debe considerarse unido, para el cómputo, al de los
quince, veinticinco o treinta días previstos por el art. 24.
2 Se trata de una obligación funcional del notario, dado que la norma del art. 23 es
imperativa. Sin embargo, el no tener una sanción legal expresa, sino sólo una conse-
cuencia daii.osaen caso de haber cambiado la situación registral cuando el documento
acceda, ha hecho que alguna doctrina no loconsidere obligatorio.Asa ha llegado a soste-
ner López de Za valía que el certificado registra I es sólo"para gozar de la reserva de prio-
ridad" (Curso introductorio al derecho registral, p. 333). Igual, García Coni, Procedi-
miento inscriptorio, p. 72. Véase, sobre esta cuestión, Ventura, Tracto abreviado regis-
irol, ps. 187 a 189.
Aunque nos adelantemos en el análisis, no podemos dejar de co-

mentar el principio de prioridad registral.
-§3-
PRIORIDAD REGISTRAL
Toda idea de registración, a los fines de oponibilidad y defensa de

derechos, tendrá íntima relación con el principio de prioridad, pues-
to que por virtud de éste, se adjudica mejor derecho al que aparece
primero en el tiempo, de tal suerte que las prioridades surgirán de la
lectura de ese encadenamiento temporal de adquisiciones, modifica-
ciones o extinciones.
Desde el punto de vista registral, aparecer primero en el tiempo
indica negar primero a tener acceso al asiento o toma de razón.
Como es obvio, será factible distinguir una prioridad sustantiva,
proveniente deltlerecho de fondo, o generada por los efectos sustanti-
vos de la inscripción, de una puramente formal o registral '. Respecto
de ello no queremos dejar de resaltar la necesidad de que la manifes-
tación registral intente ser un reflejo del derecho sustancial, pues es-
te particular punto de vista, amén de darnos la apropiada valoración
de cada instituto registral, nos permite arribar a interpretaciones
más justas y armónicas con el fin perseguido por cada dispositivo.
Por ello resulta tan ilustrativo Moisset de Espanés cuando, al ex-
plicar la prioridad, remite primeramente a los arts. 592, 593, 594,
3137 y 3210 del Cód. CiviI4. En dichas normas vemos operar una
prioridad que podríamos llamar "sustancial"; es decir, resuelta por el
Código Civil cuando entran en colisión los derechos de dos adquiren-
tes de una misma cosa, haciendo primar el derecho de aquel a quien
se hubiere entregado la cosa primero, o, en caso de no haberse entre-
gado a ninguno, concediendo prioridad al que tenga el título confecha
anterior, o al determinar la fecha de la oponibilidad de la hipoteca re-
trotrayéndola a la celebración del acto, o cuando establece que dos
prendas pueden ser constituidas sobre la misma cosa siempre que el
segundo obtenga juntamente con el primero la posesión de la cosa
3 Chico y Ortíz,Estlldios sobre derecho hipotecario, t. I.;:;. :36:.

4 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2ª cd., ps. 76" 7~.
l
127 Retroprioridad Art.B"
empeñada. En todas estas situaciones el derecho civil da solución al

conflicto, adjudicando prioridad a dos o más titulares de derechos,
sean reales o personales.
Desde el punto de vista registral, el arto 17 de la ley 17.801 nos da
una primera aproximación al tema cuando expresa que: "Inscripto o
anotado un documento, no podrá registrarse otro de igualo anterior
lecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo término se hubiere instrumentado durante elplazo de vigen-
cia de la certificación a que se refieren los arto22 y eones. y se lopresen-
te dentro del plazo establecido en el arto5º ... ". Esta norma, en concor-
dancia con el arto 5º y el arto 19 de la ley, determina el mecanismo de
la prioridad, y, complementada con los arts. 23 y 24, reguladores de la
reserva de prioridad, brinda un panorama completo del sistema de
prioridades y reservas de prioridades que advertimos en el derecho
argentino. No podemos dejar de mencionar, dentro de la prioridad re-
gistral, ala norma del arto 14, ya que este dispositivo cubre y garanti-
za su cumplimiento al requerir que los asientos se lleven por estricto
orden cronológico, y de manera tal que impida intercalaciones entre
los de su misma especie.
Moisset de Espanés, con una visión amplia de la prioridad, expre-
sa que este principio no es exclusivo de la disciplina registral ni del fe-
nómeno publicitario, sino que es un elemento característico de todo
derecho real'' que integraría así el característico ius preferendi típi-
camente atribuido a las figuras jurídico-reales". Por nuestra parte,
agregamos que sus efectos campean en todo ámbito jurídico, sea ra-
ma de derecho sustancial o formal, sea derecho público o privado, al
punto de llegar a considerarlo como un principio general del derecho,
enunciado en el brocárdico «prior in tempore potior in iure».
5 Moisset de Espanés, Publicidad registral. 2" ed., p. 76.

G Serrano Alonso sostiene que: "Es una consecuencia de la peculiar estructura de
los derechos reales que se pone de manifiesto si se los compara con los derechos de cré-
dito. En éstos, la vinculación del patrimonio del deudor ... al cumplimiento de todas sus
obligaciones hace posible que en un mismo sujeto concurran al mismo tiempo múltiples
obligaciones, que serán satisfechas a costa del patrimonio de aquél y sólocuando éste es
insuficiente se produce la necesidad de fijar un procedimiento tendiente a satisfacer de
modoordenado y equitativo todos los créditos" (Conceptosfundamentales de derechohi-
potecario, p. 66).
---
A pesar de su fácil formulación, la prioridad aparece como uno de

los principales y primeros problemas jurídicos para lograr lajusticia
en la convivencia social y uno de los grandes desafíos de todo sistema
legal.
La prioridad determinará prelación en el tiempo, excluyendo los
derechos omedidas incompatibles, para que sólo quede el primero en
nacer en lo sustancial o el primero en acceder al registro, según los
casos, o adjudicando grados o rangos a los compatibles, para que am-
bos permanezcan en los asientos. Se habla entonces, en 10 registral,
de "prioridad de exclusión o excluyente", cuando los dos derechos co-
lisionan por no poder coexistir en ejercicio simultáneo 7. Así, la prio-
ridad entre dos dominios, que por su característica exclusividad, sur-
gida del arto 2508 del Cód. Civil, no admite grados, determinará la ex-
clusión o desplazamiento del derecho ingresado al registro con fecha
posterior.
Diremos, en ~mbio, que hay "prioridad de grado o rango", cuando
los derechos o medidas pueden coexistir. Es el caso de dos hipotecas,
donde, por ejemplo, la primera en acceder al asiento registral tendrá
grado preferente sobre la segunda, pero ambas serán admitidas en
los asientos registrales. Igual ocurrirá con las medidas precautorias
tendientes a asegurar un crédito. Por tratarse de ejecución de dere-
chos personales no se excluyen unas a otras, sino que subsisten pací-
ficamente en los asientos hasta su ejecución, en la que deberá tener-
se en cuenta el grado o prelación asignado de manera automática por
su colocación registral u otras causales de preferencia si se tratare de
ejecución concursal.
Obviamente siempre debe atenderse a la buena fe de quien regis-
tra en primer lugar, ya que el fundamento, lo repetimos una vez más,
no es el frío mandato de un dispositivo registral arbitrario, sino el
desconocimiento de la situación real en el momento de la constitu-
ción del derecho y su registración. La claridad y contundencia de la
buena fe en este sentido surgen manifiestas también de los dispositi-
vos de Vélez, ya citados, arts. 592, 593 y 594, normas en las que ni si-
quiera es dable considerar adquirido el derecho por quien tenga títu-
lo y modo, si al momento de efectivizarse la entrega, el segundo ad-
Chico y Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, t. I, ps. 373 y 374.

129 --._-_ .. __ .. -
Retroprioridad
_.__ -------
Art.5º
quirente sabía de la promesa efectuada por el vendedor a otro suje-

tos. Cuando analicemos el arto 20 y el concepto de tercero registral,
volveremos sobre este punto. .
Como puede apreciarse, el principio de prioridad, tanto en lo sus-
tancial como en lo puramente registral, recién entra ajugar cuando
entre dos o más situaciones o derechos haya colisión y sus titulares
se disputen una prelación. Mientras los derechos coexistan pacífica-
mente, no será necesario referir a prioridad alguna, salvo que deban
adjudicarse rangos, ya que la esencia del principio radica en asignar
ese mejor derecho del que hablábamos al comienzo.
Ahora bien, esa prelación se asignará, como lo veníamos apuntan-
do, conforme al momento de ingreso al registro de cada documento,
instante en que, merced al arto 40 de laley 17.801, que regula elorde-
namiento diario, se practicará el llamado "asiento de presentación",
cuyo objetivo y principal efecto es justamente determinar en forma
temporal el mejor..derecho, previa determinación del cumplimiento
de los plazos establecidos para la reserva de prioridad de los arts. 23
y 24 de la ley 17.801, así como el plazo del art. 5º, lo que deberá efec-
tuarse antes de la toma de razón. Por ello se le considera un asiento
preliminar o preparatorio, ya que justamente precede a los asientos
de inscripción",
Desde el punto de vista operativo o práctico, sin embargo, el asien-
to de presentación, al ser el punto de partida de la prioridad.marca el
comienzo de los plazos registrales, tanto del de reserva de prioridad,
como del de caducidad, en los asientos temporarios. Lo que ocurre es
que la registración, en su lugar o emplazamiento gráfico definitivo, a
través de la toma de razón, estará condicionada a que el documento
ingresado cumpla con todos los requisitos legales, aspecto que lleva
su tiempo, más o menos, según la celeridad que imprima a su proceso
cada registro, y quedará al descubierto luego de ser calificado y pasar
exitosamente el examen de legalidad. Por ello hemos sostenido la ne-
cesidad de dar una interpretación adecuada a las expresiones legales
8
•
Recomendamos la lectura de la nota al arto 3136 del Cód. Civil, en la que el codi-
ficador remarca la necesidad del obrar de buena fe. Constituye la aplicación de la máxi-
ma romana «malitotis hominium non est indulgendum».
9 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 829.
Art.5'1 De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos 130
que aluden a la toma de razón. En el entorno de la ley 17.801 no pue-

de aplicarse esta expresión en sentido estricto, comprendiendo sólo la
registración y emplazamiento definitivo de un derecho o medida de-
terminados. En diversas oportunidades, sobre todo al referirse a pla-
zos, las leyes aluden a la toma de razón, cuando en realidad se están
remitiendo al asiento de presentación 10.
En España, una norma específica así lo determina, por lo que la
doctrina pacíficamente explica la situación tal cual la estamos co-
mentando!'. En efecto, el arto 24 de la Ley Hipotecaria expresa que:
"Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que
ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá
constar en la inscripción misma".
En nuestro derecho es importante recavar en esta interpretación
de la expresión "toma de razón", dado que debemos tener presente
que entre la fecha del asiento de presentación y la de toma de razón,
tal como ya eX4Jresamos,puede haber un lapso más o menos prolon-
gado según la calidad del servicio registral-".
10 Cornejo expresa:" ... Si se ha practicado una inscripción provisoria de conformi-

dad con el art. 9~,inc. b) de la ley 17.801, todos los plazos de duración y de caducidad se
cuentan a partir de la fecha del asiento de presentación" (Derecho registral inmobilia-
rio, p. ] 30).
11 Serrano Alonso, Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 126.
12 En oportunidades en que el Registro muestra gran atraso en el proceso de califi-
cación y registración definitiva, los usuarios se ven obligados a basarse en asientos de
presentación o en inscripciones provisorias, lo que no sólo no está permitido por la ley
nacional, que en su art. 23 exige tener a la vista el título inscripto, sino que genera una
situación de riesgo para el adquirente del derecho a registrar, cuya suerte quedará su-
peditada a la inscripción definitiva de su precedente titular. Sin embargo, la ley cordo-
besa 5771 que regula el Registro General de la provincia, en su art. 33 establece que: "El
título inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el escribano según lo dis-
puesto porel arto23 de la ley 17.801, puede ser título con inscripción definitiva oprouisio-
nal, pero cuando tenga este último carácter el escribano deberá luicerconsiaresa circuns-
tancia al tercero, quien deberá aceptarla expresamente". Téngase presente que la norma
sólo admite la inscripción definitiva o la provisional, generada por alguna observación
registral, pero no alude al asiento de presentación, que la costumbre ha dado carácter de
inscripción provisoria. Se habla así de "trabajar al diario" y ha sido el motivo por el que,
en Córdoba, el diario se conserve, para cualquier derecho o medida, aun cuando el mis-
moya haya obtenido inscripción definitiva. Allí, por el uso, se ha generado otro factor de
riesgo dado que no siempre el asiento de presentación genera una inscripción proviSOl; 8
131 Retroprioridad Art.5º
-----
En algunas oportunidades puede haber un atraso generalizado en

todo el proceso que haga más profunda la diferencia entre ambos mo-
mentos, pero los efectos de la registración se generarán a partir de la
fecha de ingreso, es decir, del asiento de presentación 13. Como ejem-
plo de lo que venimos exponiendo podemos citar el art. 37 de la ley
17.801, que, al referirse a la caducidad de asientos, determina que ca-
ducará el asiento de hipoteca al vencimiento del plazo legal, si antes
no se renovase, y dicho plazo legal es, conforme a lo establecido por el
art. 3197 del Cód. Civil, pasados los veinte años "desde que fue regis-
trada".
Igualmente establece el arto 37 que las medidas precautorias, em-
bargos, inhibiciones, etcétera, caducarán a los cinco años.Ahora bien,
en la parte final expresa que: ce••• Los plazos se cuentan a partir de la
toma de razón".
Estimamos que el sentido de la expresión "toma de razón" utiliza-
da por la norma, alutlr al comienzo de la oponibilidad registral del de-
recho o medida asentada, y ese momento estará determinado por el
asiento de presentación en el libro diario.
Se hace necesario remarcar que este arto 5º funciona sólo para los
supuestos de prioridad indirecta, arts. 23 y 24 de la ley 17.801. Es de-
cir, que si el documento registrable se ha celebrado sin el certificado
registra] del arto 23, o si el instrumentador del documento o su repre-
sentante o dilígenciante ha dejado vencer los plazos establecidos en
el arto 24, el art. 5º no será de aplicación y el documento se considera-
rá presentado el mismo día de su ingreso al Registro.
conlos ciento ochenta días de vigencia previstos en el arto 9º,ine. b) de la ley 17.801;si el
título fuere de una nulidad insalvable, para el orden nacional ni siquiera genera asien-
to provisorio y, para el orden provincial, en Córdoba, sólo generará un asiento provisio-
nal hasta que quede firme el rechazo (treinta días para plantear el recurso según el art.
16 de la ley 5771), o hasta que se disponga su inscripción o anotación. Más allá del ries-
go apuntado, sin lugar a duda el legislador cordobés tomó en cuenta la característica
"pereza" ya tradicional de su Registro al permitir la constitución omodificación de dere-
chos partiendo de una inscripción provisoria (art. 33, ley 5771). •
13 Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill sostienen que "... estos efectos se remon-
tan al tiempo de la presentación del título inscripto al Registro y que consta en el asien-
to de presentación correspondiente" (Derecho hipotecario, t. II, p. 829).
-
-§4-
CRITICA A LA NORMA
Corresponde efectuar una importante crítica a la norma del arto

5º.Aparece como sólo aplicable al proceso registral de escrituras pú-
blicas, cuando en realidad sus efectos deberían aplicarse a cualquier
instrumento constitutivo o modificatorio de derecho real, y no sólo a
los notariales. Loque ocurre es que la ley registral nacional ha sido he-
cha "por" y "para" escribanos. Fue redactada por dos notarios porte-
ños: Falbo y Scotti, que, sin quererlo, dejaron una marcada tendencia
notarialista en las normas. Lo que decimos se refleja principalmente
en el dispositivo que estamos analizando. Por ello solemos afirmar,
con ironía, que los documentos judiciales y administrativos, en el re-
gistro inmobiliario argentino, "padecen de impertinencia".
Los operadores tribunalicios,jueces y abogados, en general, se han
detenido pocoen el estudio de esta situación. Pero, en rigor de verdad,
analizando ef texto completo de la ley y de la norma concreta del art.
23 de la ley 17.801, del que nos ocuparemos en su oportunidad, encon-
tramos el verdadero sentido: todo acto traslativo omodificatorio de un
derecho real registrado exigiría un certificado de ley solicitado por el
funcionario que autoriza la causa (de adquisición, modificación o de-
claración). Debería exigirse, por ejemplo, antes de resolver acerca de
una partición de condominio, antes de la registración de una acción
reivindicatoria triunfante, de una liquidación de sociedad conyugal y,
en fin, cualquier acto que, por instrumentación judicial, genere una
adquisición, declaración, modificación, constitución, etcétera, de de-
rechos reales sobre inmuebles, según 10 pregonado por los arts. 2º y 23
de la ley 17.80114.
14 Villaro excluye a los judiciales, en los casos de adquisición originaria (comola

usucapión), y los de transmisiones hereditarias. Quedarían, en su opinión, entre los
documentos judiciales relacionados con el arto 23 de la ley 17.801, sólo las transmisio-
nes forzosas por subastas (Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 104);Ahu-
mada afirma: "Parece ser que los supuestos de instrumentaciones simultáneas están
limitados al ámbito notarial. Este caso de tracto abreviado s~o es posible con el uso del
certificado registral, que a su vez se limita generalmente a utilizarse en las instrumen-
taciones notariales" (Instrumentos simultáneos y tracto abreviado, LLC, 1988-792);
Ventura, La comunicación de subastay el terceroregistral,LNC, nQ 7, oct. 2006, ps. 664
y665.
133 Principio de rogacién. Art.62
ART. 6f>. [PRINCIPIO DE ROGACION}. - La situación registral sólo va-

riará a petición de:
a) El autorizante del documento que sepretende inscribir o ano-
tar, o su reemplazante legal.
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que seha de regis-
trar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcio-
narios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formula-
da con su intervención.
-§1-
PRINCIPIO DE ROGACION
Esta norma contiene el principio de rogación, que determina que,

salvo supuesto de excepción, como todos los plazos de caducidad,
cualquier modificación de la situación registral debe ser solicitada
por persona interesada, ya que el Registro no obra de oficial.
Como habíamos dicho respecto del principio de prioridad, el de ro-
gación tampoco es exclusivo de los registros jurídicos sino que es pro-
pio de todos los actos de la administración, e implica la necesidad de
instancia de parte para que el Registro genere una modificación en
sus asientos. Por ello se le llama asimismo "principio de instancia".
Se exige que el interesado en asegurar el derecho a registrar lo peti-
cione, y es recién a partir de esa petición que se inicia el proceso regis-
tral, como dice Hernández Gil, "... a semejanza de la demanda en el
proceso civil" 2.
Corresponde remarcar igualmente que el artículo no sólo exige la
solicitud de parte, sino que tácitamente en el mismo dispositivo está
prohibiendo al registrador generar una mutación por decisión unila-
teral. Cuando un asiento caduca, por ejemplo, en los supuestos pre-
vistos en el art. 37 de la ley 17.801, o el plazo establecido para la ano-
tación provisoria en el arto 9º, inc. b) de la citada ley, ni siquiera se ha-
cemenester atestación registral alguna. De la sola lecturajurídica del
•
1 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 403.
Hemández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 140.
asiento, el usuario debe interpretar que tales registraciones han ca-

ducado, y ello se ha producido por imperio de la ley, por 10 que no sería
posible exigir al Registro que todos los días fuera colocando notas de
caducidad en cuantas medidas y asientos hubieran transcurrido los
plazos establecidos, puesto que no es el registrador el que las cancela,
sino el tiempo y la ley que erigió a éste en el motivo de su caducidad.'.
Los asientos no variarán por decisión autónoma de las autorida-
des registrales, sino por provenir de una solicitud externa al Regis-
tro que, con legitimación suficiente y cumpliendo con la legalidad, re-
quiera de dicha mutación. Generalmente, las modificaciones de las
situaciones jurídico- reales estarán motivadas en actos jurídicos ins-
trumentados en escritura pública o resolución judicial, razón por la
cual accederán al registro a instancia de notario o juez, pero, como
destaca Moisset de Espanés", también puede tratarse de hechos ju-
rídicos naturales (art. 896, Cód. Civil), como la muerte de una perso-
na, que generará también ciertas mutaciones jurídico-reales, por
ejemplo, la extinción del usufructo, uso y habitación (arts. 2822,2825
y 2969, Cód. Civil). Este hecho jurídico susceptible de producir la mo-
dificación, la muerte del sujeto, también debe ingresar al Registro
para dejar su huella en el asiento respectivo y lo hará por medio del
instrumento público administrativo que es la partida de defunción.
El supuesto está previsto en el arto 36 de la ley 17.801.
Son excepcionales, como habíamos apuntado, los casos en que se
puede producir la variación de un asiento rcgistral sin mediar un pe-
dido expreso de parte interesada, razón por la cual las leyes comien-
zan por sentar el principio general enumerando los sujetos que pue-
den solicitarla.
Así, la norma que estamos analizando, establece de manera cate-
górica que la situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante o su reemplazante legal: se refiere al instrumen-
tador qué podrá ser, según la especie de documento que acceda,
3 Justamente la diferencia entre cancelación y caducidad radica en que esta últi-

ma se produce automáticamente ysin necesidad de asiento algupo, mientras que la can-
celación exige pedido expreso de parte interesada y el pertinente asiento rcgistral, Si el
registrador practicara "asientos de caducidad" estaría confundiendo conceptualmente
la figura con la cancelación.
1 Moisset de Espanés, Publicidad registrai, 2ª ed., p. 87.
135 Principio de rogación Art.6º
unjuez, un notario o la autoridad administrativa. Cuando es el

juez el que peticiona la registración de algún documento, lo ha-
rá a través de una persona autorizada para diligenciar la soli-
citud, la que vendrá contenida en un oficiojudicial. Hay en esto
una delegación de la facultadjudicial sólo para el trámite de pe-
ticionar, que generalmente recae en el abogado que ha actuado
en el proceso judicial que determinó el resolutivo registrable.
De igual manera, cuando se trata de la autoridad administrati-
va, respecto de los que suelen actuar los que ejercen la procura-
ción del Estado. Los herederos del titular del derecho también
podrán solicitarla, dado que ocupanjuridicamente el lugar del
causante, según lo preceptuado en el arto 3417 del Cód. Civil
que establece que el heredero, una vez en posesión de la heren-
cia, "... continúa la persona del difunto, y es propietario, acree-
dor o deudor de todo lo que el difunto era propietario acreedor o
deudor ... "..
b) Quien tuviere interés en elderecho que se hade registrar: en rea-
lidad, el interés lo tienen el titular ojos titulares de los derecho
instrumentados, como el adquirente del dominio, usufructua-
rios, acreedores hipotecarios, los síndicos en las quiebras, etcé-
tera, pero también la norma alude a los acreedores de los titu-
lares de los derechos instrumentados. Es por aplicación del arto
1196 del Cód. Civil que prevé la acción subrogatoria. El acree-
dor, subrogándose en los derechos del titular dominial, peticio-
na directamente la registración del derecho de éste, para poder
luego hacer efectivo su crédito sobre esa porción de patrimonio
de su deudor.
En el Código Civil, el art. 3140, respecto de la hipoteca, único dere-

cho real registrab1e en el Código originario de Vélez, ya enumeraba a
los posibles rogantes de la toma de razón al expresar que: "La toma
de razón podrá pedirse: 1. Por el que transmite el derecho. 2. Por el
que lo adquiere. 3. Por el que tenga representación legítima de cual-
quiera de ellos. 4. Por el que tenga interés en asegurar el derecho hi-
pote cario". •
Es necesario destacar que son excepcionales los supuestos en que
sea directamente el interesado, o el titular del derecho o el que solici-
tó la medida, quien inste la inscripción o anotación. Generalmente es
el mismo instrumentador quien la peticiona. Esto ocurre en primer

lugar por tratarse de una tarea técnica que requiere de ciertos míni-
mos conocimientos de trámite registral; y, en segundo lugar, porque
las reglamentaciones lo exigen como regla general. Así, por ejemplo,
el decr.-regl. 2080/80, en el arto 5º, si bien prevé la petición por perso-
nas distintas del autorizante, se lo hace de manera excepcional al es-
tablecer que: "Cuando los peticionarios del registro no fueren los au-
torizantes del documento se observarán las siguientes reglas: ... " y
luego enumera los recaudos para cada caso. Norma parecida encon-
tramos en los arts. 6º de la ley mendocina; 4º de la ley 3813 de Santia-
go del Estero y 11 de la ley santafesina 6435, entre otras.
En Córdoba, no hay norma similar sino que, todo lo contrario, la
participación de los particulares queda prácticamente eliminada al
exigirse, en el art. 6Q, la intervención de profesionales con atribucio-
nes específicas de las que nos habla la norma que estamos comentan-
do. Obviamente, la ratio legis, como dijimos, es evitar el desconoci-
miento del proceso agilizando el trámite y evitando demoras por ma-
la gestión. El mismo fundamento tiene la exigencia del patrocinio
letrado en los códigos procesales. Sin embargo, como manifiesta Gar-
cía Coni, el artículo en su proyecto originario no aparecía con el último
agregado en cuanto a la posibilidad de las leyes locales de exigir las in-
tervenciones de ciertos funcionarios con atribuciones exclusivas. Ese
aditamento se produjo a instancia de las provincias de Córdoba, San-
taFe, Tucumán, Entre Ríos, entre otras", y posibilita la negativa a re-
gistrar si las personas que ruegan la registración no están legitima-
das por las leyes locales. Como era de suponer, este agregado y las le-
yes locales que son su consecuencia sustantiva, han generado algu-
nas críticas. Entre ellas, Moisset de Espanés ha dicho que las leyes o
decretos provinciales que limitan la facultad de la partes al exigir que
el pedido se efectúe por intermedio de abogados o escribanos podrían
ser tachadas de insconstitucionalidad, sobre todo las que llegan a exi-
gir" ... que esos escribanos oletrados tengan sus registros omatrícula
en la provincia que corresponde al Registro'".
5 García Coni, El contenciosoregistral, ps. 72 y 73.

6 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2ª ed., p. 86.
137 Principio de rogación Art. (jQ
En realidad, ya en el "Primer Congreso Internacional de Derecho

Registral", reunido en Buenos Aires en 1972, que generó la llamada
"Carta de Buenos Aires", se proclamó que para alcanzar los fines de-
seados por la publicidad registral es necesario, entre otras cosas, que
"... en todo acto o negocio jurídico inscribible intervengan siempre
profesionales especializados, pues su particular preparación les per-
mitirá examinar con espíritu crítico y valorativo el conjunto inescin-
dible de hechos, actos, negocios y titularidades que siempre se sien-
tan como necesarios para alcanzar esos resultados".
Así, en el arto 6º de la ley 5771 de la provincia de Córdoba, por ejem-
plo, se establece que: "Elparticular interesado en asegurar el derecho
que se ha de registrar, formulará la petición con la intervención de un
Abogado de la Matrícula o Notario de Registro de la Provincia, según
la naturaleza del documento, justificando su interés personal y fijan-
do domicilio especial en la ciudad Capital" .
.
a - La rogatoriajudicial
Un problema característico de la actividad registral y que ha ocu-

pado desde hace tiempo a los registralistas es la facultad que tienen
los jueces para ordenar la inscripción o anotación de actos o medidas
precautorias. Así, hay jueces que pretenden, con su imperio, ordenar
la inscripción de los actos o anotación de las medidas que estimen per-
tinentes, sin que el registrador pueda denegar o desacatar su manda-
to, por más improcedentes sustancial o formalmente que pudieran
parecerles. Para la doctrina especializada, en cambio", eljuez es un
instrumentador más de los documentos registrablcs y, como tal, sólo
ruega en sentido técnico jurídico. La obligación de calificar que la ley
asigna al registrador abarcaría, para esta postura, todos los docu-
7 Kemelrnajer de Carlucci afirma:" ... nadie duda que es constitucionalmente obli-

gatorio cumplir las sentencias y demás resoluciones firmes de losjueces y tribunales ...
pero esto no significa que el registrador esté obligado a seguir ciegamente el mandato ju-
dicial cuando existe una franca violación a los principios registrales específicos, pues,
entre las funciones de los registradores, se encuentra la de tratar de evitar el ingreso al
Registro de títulos deficientes o imperfectos" (Calificación registral de documentos que
tienen origen en decisiones judiciales, p. 80).
Art.B" De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos 138
mentos cualquiera fuere su origen y contenido. En razón de ello, por

más que expresen la petición a manera de "orden", la misma debe in-
terpretarse sólo como "ruego" en el sentido jurídico.
Por nuestra parte, estimamos que si eljuez siempre ordenara y el
registrador no pudiera efectuar ni un somero análisis del documen-
to cuya registración se manda, sino sólo cumplir la orden quedamen-
te, la facultad calificadora y su resultado, la legalidad, se verían se-
riamente comprometidas, con todo el efecto negativo que la aparien-
ciajurídica genera en los terceros y en la comunidad toda. La publi-
cidad material dejaría de cumplir uno de sus principales cometidos:
brindar seguridad jurídica.
Pero hay que ser prudentes, pues tampoco sería sano ni lógico pa-
ra el sistema haber generado un funcionario registrador con faculta-
des tan amplias como para cuestionar un decisorio judicial. Ello sig-
nificaría que lajusticia hallaría un obstáculo insalvable ante un re-
gistrador arbitsario que se diera el lujo de ejercer una suerte dejuris-
dicción especial.
Por ello entendemos que, para un correcto análisis, corresponde
advertir que el papel que desempeña eljuez con relación al Registro
de Propiedad puede ser de diversa índole, y para resolver estos casos
comenzaremos por distinguir que en materia registral el PoderJudi-
cial ejerce opuede ejercer una doble función. En algunos casos, eljuz-
gador no es tal, sino que obra sólo como instrumentador de documen-
tos registrables en los procesos normales, como cuando practica las
adjudicaciones en los procesos de divorcio o en los sucesorios, en los
que se distribuyen y adjudican a los cónyuges o a los herederos los
bienes que eran parte de la comunidad de gananciales o de titulari-
dad del causante.
En otros supuestos, en cambio, muy diferentes de los que hemos
esquematizado, los jueces se encuentran investigando irregularida-
des registrales o instrumentales. Nos referimos a falsificaciones, le-
siones, estafas, fraudes o simulaciones, en las que el juez no sólo no
obra como un instrumentador más, sino que, realizando sus fines más
apropiados, resulta el juzgador de la situación procurando también
evitar las consecuencias dañosas de obrares ilícitos (tanto civiles co-
mo penales). En este caso, no dudamos en atribuir el imperio aljuez
también en el proceso registral. En tales supuestos el juez no ruega,
sino que ordena jurídicamente hablando. Pero aun en esta situación
139 Principio de rogación Art.B"
será obligación del registrador exigir el cumplimiento de los recau-

dos formales de la petición registral''.
Cada caso en particular presentará también sus particulares aris-
tas por lo que no será posible establecer reglas predeterminadas de-
masiado rigurosas. Sí nos parece importante dejar sentado, como
principio rector, que en el proceso registral normal losjueces no orde-
nan, aunque así lo expresen en sus oficios, sino que ruegan conforme
a lo establecido en el arto 6º de la ley 17.801 que estamos analizando.
Volveremos sobre el punto al analizar la función calificadora del re-
gistrador en los arts. 8º y 9º.
b - El llamado «Oficio Le)' 22.172»
No podemos dejar de referirnos alaley22.172 de 1980 ala que han

adherido todas las provincias. Esta ley prevé la comunicación entre
tribunales de dist)ntajurisdicción territorial efectuada directamen-
te por oficios, sin necesidad de legalización alguna (art. 1º).
El arto 3º establece cuál será el contenido mínimo del "oficioley":
1- Designación y número del tribunal y secretaría y nombre del
juez y secretario.
2- Nombre de las partes, objeto o naturaleza deljuicio y el valor
pecuniario, si existiera.
3- Mención sobre la competencia del tribunal oficiante.
4 - Transcripción de las resoluciones que deban notificarse o
cumplirse, y su objeto claramente expresado si no resultase
de la resolución transcripta.
5- Nombre de las personas autorizadas para intervenir en el
trámite.
6- El sello del tribunal y la firma deljuez y del secretario en ca-
da una de sus hojas.
8 Expresa Scotti (h) que" ... ningún documento susceptible de registración queda
exento de calificación, pues ésta es condición inexcusable para realizar aquélla" tDere-
cho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observaciones registrtiles, p.
191).
Art. 6º
----
De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos
----- ---- - ---- ----
140
De esta manera, sin necesidad de intervención de unjuzgado local

que lo recepte y ordene su diligenciamiento, la resolución del tribu-
nal de extraña jurisdicción puede efectivizarse en forma rápida y se-
gura. La legitimidad del pedido queda garantizada por la exigencia
de un sello especial (sello de agua) que a esos efectos el art. 7º exige
que se coloque en el oficio. Este sello sólo lo tienen la Corte Suprema,
Superior Tribunal de Justicia o el Máximo Tribunaljudicial en laju-
risdicción del tribunal de la causa.
El supuesto de inscripción solicitada al Registro se encuentra ex-
presamente previsto en el arto 72 de la ley 22.172, para los casos de
inscripciones vinculadas a la transmisión hereditaria o referido a
cualquier acto sujeto al pago de gravámenes. En tales supuestos, la
citada norma exige la presentación previa del oficio a la oficina de la
autoridad recaudadora para su liquidación, si correspondiere.
-§2-
DESISTIMIENTO
Así como es necesario el pedido de parte para poner en movimien-

to el proceso inscriptorio, el mismo también puede desistirse, mien-
tras no se haya determinado aún la registración definitiva del docu-
mento".
Podríamos definir el desistimiento como la petición por la cual el
titular del derecho o de la medida que previamente se había solicita-
do registrar se arrepiente por motivos particulares, y requiere que el
proceso registral no continúe 10. Este desistimiento puede ser par-
cial, en caso de que en el mismo documento se hayan instrumentado
dos o más actos jurídicos 11.
Como es lógico suponer, este desistimiento genera efectos intere-
santes que no siempre están previstos claramente en las leyes regís-
trales. Así, bien pudo ocurrir que cualquier tercero pueda haber teni-
9 Andorno - Marcolín de Andorno, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.

Comentada. Anotada, p. 109; Villaro, Elementos de derecho regissml inmobiliario, p. 56.
10 Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa-
ciones registrales, p. 107.
11 Villaro, Elementos de derecho regisirol inmobiliario, p. 57.
141 Principio de rogación Art.6º
do en cuenta las expectativas de registración del documento, como

podría ser un acreedor. Si hemos sostenido en párrafos más arriba
que cualquier acreedor podría solicitar la registración del derecho de
su deudor, por vía de la acción subrogatoria del arto 1196 del Cód. Ci-
vil, no podemos dejar de advertir incoherencia en admitir que el inte-
resado pueda lisa y llanamente desistir de la petición de inscripción.
Por ello, con todo acierto ha dicho Scotti que sólo sería viable el de-
sistimiento mientras no se haya practicado aún la inscripción del do-
cumento. El eventual perjuicio que se podría ocasionar a terceros só-
lo podría proceder en caso de que éstos hubieran tomado conocimien-
to del ingreso del documento inscribible. Así, concluye el destacado
registralista: "Mientras la nueva situaciónjurídica registral no se ha
publicitado permitiendo a los terceros ampararse en ella, el desisti-
miento es viable" 12.
Cabe aclarar que, cuando se habla de publicitar la nueva situa-
ción, se alude ~ publicitarla mediante inscripción definitiva, dado
que la anotación provisoria prevista en el arto 9º, inc. b) no podría ge-
nerar una expectativa válida en ningún tercero, ya que tiene un pla-
zo de caducidad cuyo vencimiento implicaría una innegable posibili-
dad de desistimiento tácito+'.
Sin embargo, podríamos imaginar un supuesto, quizás de labora-
torio, pero que nos permite dudar aun de nuestras precedentes afir-
maciones. Por ejemplo, ¿qué pasaría si un tercero, en conocimiento
de la petición de inscripción justamente advertido por la anotación
provisoria del documento, pretendiera un embargo sobre los dere-
chos del adquirente? ¿No podría en este supuesto, por vía subrogato-
ria (art. 1196), intentar la inscripción definitiva? De ser así, la posi-
bilidad de desistimiento generaría daños a terceros.
12 Scotti (h), Derechoregistral inmobiliario. Modalidades y efectosde las observa-

cionesregistrales, p. 108.Igualmente, Villaro, Elementos de derechoregistral inmobilia-
rio, p. 56.
13 Podríamos imaginar un supuesto, quizás de laboratorio, pero que nos permite
dudar aun de nuestras propias afirmaciones: ¿Qué pasaría si un tercero, en conocimien-
to de la petición de inscripción,justamente advertido por la anotación provisoria del do-
cumento, pretendiera un embargo sobre los derechos del adquirente? ¿No podria en es-
te supuesto, por vía subrogatoria (art. 1196)intentar la inscripción definitiva? De ser
así, la posibilidad de desistimiento generaría daños a terceros.
Art. 72 De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos 142
En el decr.-regl. 2080/80, arto 23, el supuesto se prevé comoposible,

tal como hemos señalado hasta que el documento no obtenga inscrip-
ción definitiva. Estimamos más prudente, conforme a nuestra refle-
xión anterior, el arto 50 de la ley 5771 de la provincia de Córdoba, en el
que se ha colocado como requisito que hace viable el desistimiento:
"Que no seperjudique derechos de terceros que se hayan apoyado en el
asiento del Registro a cuyo efecto se acompañará la certificación previa
de ley". Así, con esta exigencia en abstracto, sin negar la posibilidad de
desistir hasta que el documento obtenga inscripción definitiva, se
impide, sin embargo, que el titular, propietario, fiduciario, acreedor,
etcétera, pueda de mala fe burlar los derechos de terceros.
No dudamos en atribuir legitimación exclusiva a los titulares de
los derechos para poder solicitar el desistimiento, en el que debe par-
ticipar el titular del derecho cuya petición inscriptoria se desiste!".
El instrumentador, por sí, no podría pretender la renuncia del proce-
so inscriptorio. 4estc respecto, Ahumada, acotando la norma del art.
50 de la ley 5771 de la provincia de Córdoba, expresa que no sólo de-
be requerirse la participación del beneficiario del derecho cuya peti-
ción de inscripción se desiste, sino también del "titular pasivo", como,
por ejemplo, el vendedor 15.
AR'l:72• [FORMA DE LAIWGACIONj. - La petición será redactada en la

forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamenta-
ción local.
-§1-
FORMA' DE LA PETICION
La norma analizada no alude a la forma del documento que acce-

de al registro. De eso ya ha hecho referencia el arto 22, al exigir que
sean documentos auténticos, emanados de sede judicial, notarial o
14 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, ps. 56 y 57.

15 Ahurnada, Ley Registral Inmobiliaria. Ley 5771y disposiciones técnico-registra-
les (comentada, concordada y anotada), p. 394.
143 Forma de la rogación Art.79
administrativa y, sólo excepcionalmente documentos privados. Este

artículo se refiere sólo a la forma de la peticiónyno de la forma del do-
cumento portante del acto inscribible.
Lamentablemente la solicitud o petición de inscripción ha dejado
de ser informal como la consideraban los autores españoles 1, pues en
laArgentina, salvo en algunas demarcaciones, ya no se efectiviza con
la sola entrega del documento registrable. En efecto, en casi todas las
provincias se exigen actualmente formularios especiales o peticio-
nes normatizadas que procuran -aunque no siempre lo logran-,
agilizar la carga de datos en los sistemas informáticos.
Expresamente casi todas las leyes registrales provinciales prevén
la posibilidad de reglamentar los pedidos de inscripción. Así, por
ejemplo, en las provincias de BuenosAires, Mendoza, Córdobay San-
ta Fe, entre otras.
Hay formularios especiales para solicitar la rcgistracióny, en algu-
nas demarcaciones (Buenos Aires, La Plata, Córdoba, etcétera), has-
ta carátulas ñormatizadas con grandes solapas para garantizar que
la documentación no se desplace al ser apilada, asegurando así su in-
tegridad durante todo el proceso inscriptorio. Piénsese que suelen
agregarse al documento registrable, los certificados catastrales, pla-
nos modificatorios de la configuración originaria (uniones o anexio-
nes, subdivisiones, planos de afectación a propiedad horizontal, etcé-
tera) y ello lleva implícito el riesgo de que se extravíen o deterioren,
pues bien, la carátula, amén de brindar la seguridad de la que habla-
mos, contribuye a mantener una cierta unidad en la petición de ins-
cripción.
Pero todos los excesos son malos. Cuando los recaudos formales y
documentación accesoria resultan demasiados se corren igualmente
ciertos riesgos. Desde el punto de vista registra! quizás el más digno
de mención es el hecho de que se puede contribuir con dicho exceso a
una errada calificación del documento. Lo que el registrador debe ca-
lificar es el documento mismo, en cuanto a su valía y falencias, pero
si se le agregan documentaciones accesorias que encauzan la peti-
ción, suele confundirse el documento mismo con sus complementos y,
1 Hemándcz Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 141.

casi sin advertirlo, en algunos casos el registrador comienza a califi-

car el documento accesorio o a consignar en el asiento lo que no figu-
ra en el documento registrable sino en la citada documentación.
Por nuestra parte, opinamos que lo ideal, para lograr una función
registral eficiente, sería volver a la informalidad de la que nos habla-
ba Hemández Gil. De manera tal que la sola presentación del docu-
mento signifique, desde la mecánica registral, su petición de inscrip-
ción. La solicitud expresa y formal quedaría circunscripta sólo para
los casos en que la petición involucre una rogatoria de inscripción par-
cial. Por ejemplo, cuando en el mismo documento hay dos actos, una
compra venta y una donación, y el notario solicitante circunscribe su
petición sólo a la compraventa. Proceder así reduciría en gran medi-
da la documentación en proceso a la par que aceleraría la calificación
del documento, ya que sólo significará, en lo sustancial, la verificación
del cumplimiento de los recaudos legales para la validez del acto, y en
lo puramente re~stral, su correspondencia con los asientos registra-
les antecedentes. Todoel proceso de cotejo entre el documento y la do-
cumentación accesoria se eliminaría, ganando ese tiempo y espacio, y
garantizando a su vez el estudio y análisis de los títulos directamente
de su cártula y no sobre la documentación refleja acompañada. Esta
idea optimizaría la función calificadora tanto cualitativa como cuan-
titativamente '.
En lo demás remitimos a nuestro comentario al arto 6Q en esta mis-
maobra.
ART. 8Q• [PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y CAUFICACION REGISTRALj. - El Re-

gisfroexaminará la legalidad de las formas extrínsecas de los docu-
mentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare
de ellos y de los asientos respectivos.
2 Coghlan manifiesta expresamente la postura contraria, al sostener que" ... la so-

la presentación del documento al Registro no importa rogación, toda vez que la concep-
ción de la leyes que no la haya implícita ... no constituye una suerte de actividad abstrac-
ta y desentendida o desligada del propósito común de publicidad que la preside, así como
del conjunto de actos registrales a él encaminados" (Teoría general de derecho inmobilia-
rio registral, ps. 107y 108).
145 Principio de legalidad y calificación registral Art.8º
-§1-
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Tanto en este artículo como en el siguiente el legislador regula to-

do lo relacionado en cuanto al principio de legalidad.
El principio de legalidad puede definirse como la necesidad de que
todo documentoinscripto oanotado cumpla, tanto en
lo sustancial co-
mo en lo formal, con las exigencias que las leyes imponen como requi-
sito de validez. Cuando aludimos a "las leyes", lo hacemos en el sentí-
-do~ás general de la expresión; es decir, leyes nacionales, provincia-
les, reglamentarias, resoluciones administrativas que rigen para ese
documento y hasta las disposiciones técnico-registrales que, dentro
del marco de competencia del registro, pueden determinar también
exigencias particulares para ese acto o documento.
La mejor definición que hemos encontrado en torno al principio de
legalidad, por lo sencilla y completa, la proporciona, y de manera in-
directa, Coghlan cuando expresa que es "... la necesidad de subordi-
nación de la actividad humana, genéricamente entendida, a pautas
legales prefijadas ... " 1.
La necesi dad o exigencia de que los documentos anotados oinscrip-
tos cumplan con la legalidad está relacionada con los documentos
que ingresan,-iiSíentosregistrales, notas de inscripción, solicitudes de
cualquier índole, certificaciones, peticiones, etcétera. Todos estos do-
cumentos y trámites deben cumplir con los recaudos legales, como di-
jimos, tanto formales como sustanciales. Así, tal como lo hemos defi-
nido, el principio de legalidad no es privativo del derecho registral, si-
no que es un principio esencial que aparece en toda rama del derecho''.
Si se le da aquí, en materia registral, una trascendencia especial es
porque constituye uno de los motivos que posibilitan y dan fundamen-
to a la función calificadora del registrador, cuyas atribuciones y lími-
tes se relacionanjustamcnte con este recaudo. Sin embargo, como ve-
remos, desde el punto de vista registral, la legalidad es abarcativa
1
•
Coghlan, Teoríageneral de derecho inmobiliario registral, p. 127.
2 Kernelrnajer de Carlucci, Calificación registral de documentos que tienen origen
en decieionesjudiciales, p. 35; Coghlan, Teoríageneral de derechoinmobiliario registral,
p.127.
Art.8º De la inscripción. Plazos. Procedimientos)' efectos 146
también de otros factores, tales como la rcgistrabilidad del documen-

to cuya inscripción se peticiona, o su prioridad respecto de otros do-
cumentos que pudieran resultar incompatibles con aquél y tener una
prelación temporal. Por ello, repetimos, desde el punto de vista regis-
tral inmobiliario, el principio de legalidad no se agota en afirmar que
el documento debe ser válido en 10 formal y sustancial, deben agre-
garse a su concepto otros aspectos puramente registrales'.
-§2-
LA FUNCION CALIFICADORA DEL REGISTRADOR. LIMITES
Algunos autores" encaran el principio de legalidad de manera in-

directa, al relacionarlo con el problema de la función calificadora,
que sin duda, en materia registral, es la instancia en la que presenta
mayor interés.
Por nuestra parte, creemos que la función calificadora es sólo la
herramienta de la que se valen los registros para lograr el-cuI11pli-
miento del principio de legalidad. Roca Sastre también aborda el
principio de legalidad partiendo de la función calificadora y dice que
el principio de legalidad" ... es el que impone que los títulos que pre-
tendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos
a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los li-
bros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y per-
fectos". Sin embargo, el mismo autor, más adelante, en consonancia
con nuestra postura ya expuesta, explica que "la calificación de los tí-
tulos presentados a inscripción constituye el medio o instrumento
para hacer efectivo el principio de legalidad'".
3 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 399. Véase tam-

bién, sobre el tema, Mazzei, Principios registrales. Tracto sucesivo abreviado, ps. 69 y 70.
.¡ Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, ps. 353 y
351; Moisset de Espanés,Publicidad registral, 2' cd., ps. 91 y 153:Serrano Alonso, Con-
ceptos [undamen tales de derecho hipotecario, p. 22, quien dice: "También denominado
de calificación en referencia a la activi.dad que efectúa el registrador".
5 ('RocaSastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. Il, p. 255. En con-
tra de esta idea'de la función calificadora comomedio de lograrel cumplimiento del prin-
cipio de legalidad, Villaro dice: "No es tampoco exacto que la calificación sea el medio o
147 Principio de legalidad y calificación registral
El principio de legalidad será siempre el primero en invocarse, en

curriplirnTentodel art":g-Q-delaley 17.801, a la hora de observar o
rechazar un documento registrable por parte del registrador aun
cuando otro principio también se halle involucrado en el obstáculo re-
gistral. Al calificar el documento merced al principio de legalidad, el
registrador deberá verificar el cumplimiento de todos los principios
registrales implicados en el proceso, razón por la cual puede válida-
mente concluirse que el principio de legalidad e.§__ba,sede exigencia de
todos los otros. Aunque le asignemos existencia autónoma, por fines
didácticos, este principio involucra necesariamente a los demás; por
ello aclara García Coni que el principio de legalidad" ... es también la
suma de las legalidades correspondientes a los otros principios ... "6.
Ya podemos afirmar, entonces, que la función calificadora es la
atribución y el deber del registrador de verificar el cumplimiento de
los recaudos legales de toda documentación cuya registración se pre-
tende 7. Los arts. 29 y 3Qde la ley 17.801, cuando aluden a la forma y
los efectos o el contenido del acto, aparecerán involucrados a la hora
de determinar la admisión o no de todo documento que se arrime al
registro con pretensión de inscripción.
Tal comopuede apreciarse en nuestro concepto, y lo habíamos ade-
lantado, la función calificadora no se detiene sólo en la necesidad de
cumplir las exigencias que las leyes imponen a cada acto para su va-
lidez, sino que también es menester analizar su registrabilidad; es
decir, su pertinencia en el registro inmobiliario. Así, por ejemplo, un
boleto de compraventa no siempre resulta registrable en algunas de-
instrumento para hacer efectioo el principio de legalidad comoafirma Haca Sastre, pues
a través de la calificación se hacen efectivos otros principios comoel de tracto sucesivo,
el de prioridad, el de especialidad, ya que en el momento en que se califica un documen-
to se concentran en su análisis todos los requisitos registrales exigibles, estén consagra-
dos ono bajo la forma de principios" (Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 59).
6 García Coni, El contencioso regisiral, p. 101.

7 García Coni expresa: "Si la calificación es una responsabilidad inexcusable del
registrador, la descalificación, conforme a su leal saber y entender, constituye un dere-
cho capaz de justificar su intervención" (El contencioso registral, p. 124);Coghlan sos-
tiene que "... se entiende que configura un auténtico deber del registrador y, como tal,
que ella es compulsiva u obligatoria dentro del ámbito de su procedencia" (Teoría gene-
ral de derecho inmobiliario registral, ps. 134 y 135).
Art.S" De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos 148
marcaciones, de manera que, aun cuando cumpla con los recaudos le-
gales que lo tornan plenamente eficaz en cuanto a sus efectos propios
(art. 1185, Cód. Civil), si se presenta para su anotación, el registrador,
en cumplimiento de la función calificadora, deberá rechazar dicho do-
cumento por no cumplir con el requisito de la registrabilidad. Apare-
cerá así el principio de legalidad y la función calificadora rechazando
un documento, pero no por no cumplir con los recaudos legales de va-
lidez, sino por no tratarse de un documento que resulte registrable
conforme a la normativa de un registro determinado.
El arto 8º de la ley 17.801, que analizamos, es la primera norma que
nos acerca a uno de los más arduos debates que se han dado en mate-
ria registral~~.dgJ0: fllnció.!!_~alificador~CEnefecto, el hecho
de que el registrador tenga atribución por ley de revisar y controlar
la forma y el contenido de los documentos que pretenden acceder a los
asientos ha sido objeto de controversias que, aun en la actualidad, no
se encuentran totalmente superadas, sobre todo en referencia a los
documentos judiciales. En efecto, los jueces por la atribución legal
del imperium judicial han sido los primeros en reaccionar frente a las
observaciones o rechazos que necesariamente debe practicar el re-
gistrador en su función calificadora. Para completar el panorama so-
bre el problema de la calificación de los documentos judiciales, remi-
timos a lo ya expresado en relación a la rogatoria judicial en nuestro
comentario al arto 6º de la ley 17.801.
La sola existencia de un funcionario, ajeno a la actividad del ins-
trumen tador del acto, que tenga 1a atribución de contro 1al' y analizar
críticamente lo actuado e instrumentado, ya nos perfila el problema.
Es una lucha permanente por fundar la validez o invalidez de los do-
cumentos, atribuirles o negarles pertinencia registral, con los lógicos
encuentros y pendencias en torno a todo ello.
Para empezar adviértase que la norma dice que el registrador de-
be efectuar un examen de las "formalidades extrínsecas" del docu-
mento, lo que podría hacernos pensar que "sólo" deben examinarse
las formas extrínsecas 8 y ello no es así. Como bien sostiene Moisset.de
8 Debemos tener en cuenta que la forma parece aludir exclusivamente a elemen-

tos externos, sin embargo, ellas pueden resultar intrínsecas o extrínsecas. Sobre todc
cuando analizamos la audiencia notarial ojudicial que constituye el ámbito espacial y
149 Principio de legalidad y calificación registral
Espanés, la calificación documental no sólo recaerá sobre las llama-

das "fórmas extrínsecas" a las que alude el arto 8º de laley 17.801. Ex-
presa el citado autor que "... el registrador deberá tener en cuenta,
poru~ parte, la capacidad del constituyente del derecho, de acuerdo
con las constancias existentes enel Registro deAnotaciones Persona-
les-..-.-y-porotra,1a-Ieg1_timación para obrar de quien aparece como
otorgante del acto, en cuanto se vincula con el cumplimiento del re-
quisito del tracto sucesivo, como dispone el arto 15 de la misma ley" 9.
En suma, tanto el documento cuya registración se peticiona como la
forma de la petición y la legitimación del solicitante deberán estar con-
forme a las normas que regulan el caso. La finalidad sustantiva que da
sentido al principio de legalidad es que el documento que ingrese CUl1J,-
pla acabadamente con los requisitos impuestos para su validez, 10 que
involucra al sujeto, al objeto ya la causa de la relaciónjurídico real, pe-
ro también, como quedó enunciado, debemos considerar incluidas
dentro del principio a todas las normas y exigencias previstas para el
desempeño del usuario, en cuanto a plazos y formas de solicitud lO, así
temporal en e! que se desarrolla el acto que se instrumenta; allí surge patente que lo in-
trínseco resultará de lo que ocurra, de todos los elementos exigidos para la validez del
acto en cuanto a que se cumplan realmente, de lo que deberá dejarse constancia necesa-
riamente en el instrumento. Entre nosotros, la idea de una formalidad intrínseca apa-
rece manifiesta en los conceptos del propio codificador, ya que en la nota al art. 4012 del
Cód. Civil, Vélez Sársfield expresamente se refiere a ella cuando dice: "Debemos distin-
guir las formas intrínsecas de las extrínsecas. La nulidad de! acto puede proceder de sus
formas intrínsecas, por ejemplo, sobre las condiciones esenciales del contrato, o de la for-
ma extrínseca, el escrito que lo comprueba, cuando el escrito está sujeto a ciertas formas
solemnes ... ".
9 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2~ed., p. 159. Sin embargo, García Co-
niy Frontini expresan que: "Parecería que la segunda parte del arto 8~... refuerza el con-
cepto de que el examen del registrador debe circunscribirse a las formas extrínsecas ... "
(Derechoregistral aplicado, p. 235).
10 El arto 12 de la ley registral cordobesa 5771 resulta muy ilustrativo para ejem-
plificar el texto, cuando expresa: "Considéranse de{ectossubsanables aquellos que sur-
gen de(arma manifiesta del documento o de SIL confrontación con los asientos registrales
y que no ocasionan una nulidad absoluta, tales como:a) Los que afectan la validez [or-
mal del documento. b) La falta de expresión en el documento o solicitud, o [ormulacion
sin claridad suficiente de cualquiera de las circunstancias que según la leyy disposicio-
nes vigentes debe contener la inscripción. c) No estar inscripto el dominio o derecho real
como la legitimación para peticionar que debe existir en quien lo ha-

ga, sea legitimación directa o indirecta 11.
TambiénAndorno expresa que: "Cualquier nulidad manifiesta del
documento -sea que afecte a las formas extrínsecas o al contenido
del acto instrumentado- tendrá que ser observada por el registra-
dor, y cuando esa nulidad, además de ser manifiesta, sea absoluta, es
decir, insubsanable, tendrá que rechazar el documento ... " 12.
En suma y concretándonos a este acápite, el registrador tendrá
atribución para verificar en el acto y documento presentado para su
registración, todo lo que resulte ostensible " y en los aspectos que
detallaremos seguidamente.
a - En cuanto a la validez del acto o del documento a registrar
El registrador deberá ana1izat_illle_~1ª_o~~IQ_ent_Q_preS_eI.lt-ª<;lQ_no

esté viciado de nulidad.Recordemos a estos fines que el esquema de
Vélez Sársfiefd-en cuanto a las ineficacias estructurales considera
una doble clasificación. En efecto, en la regulación del Código Civil
los actos pueden ser nulos o anulables, doctrina que surge clara de los
arts. 1044 y 1045.
Será nulo el acto en el que resulte de manera ¡panifiesta la patolo-
gía, sin requerirse indagación o comprobación algu~a~-ya-que surge
patente del mismo instrumento que lo porta, en tanto que será anula-
de que se trate a nombre de la persona que transfiera, limite o grave, salvo los otorgados
con anterioridad a la creación del Registro".
11 Chico y Ortíz explica que se habla de legitimación directa cuando hay" ... plena
identidad o coincidencia entre el autor del acto y el titular de la esfera jurídica en la que
éste produce sus efectosjurídicos y deriva de la titularidad de un derecho subjetivo o de
una facultad jurídica autónoma, de los cuales el acto es ejercicio ... La legitimación indi-
recta ... supone el reconocimiento de la posibilidad de realizar, en nombre propio o aje-
no, un actojurídico eficaz sobre una esfera jurídica de la que no es titular, respetando la
titularidad" (Estudios sobrederecho hipotecario, t. I, ps. 483 y 484).
12 Andorno -Marcolín deAndorno,Ley Nacional RegistralInmobiliaria 17.801.Co-
mentada. Anotada, p. 130.
13 Moisset de Espanés dice: "En resumen, el registrador solamente formulará ob-
servaciones al documento cuando existan defectos manifiestos" (Publicidad registral, 2ª
ed., p. 160).
151 Principio de legalidad y calificación registral Art.8º
ble cuando la falencia requiera necesariamente de una investigación

judicial para poder determinarse. Ejemplo claro de nulidad lo consti-
tuiría el caso en que, de manera manifiesta, uno de los cónyuges do-
nara al otro un inmueble determinado. En este supuesto, no será me-
nester efectuar investigación alguna para determinar su nulidad, ya
que el arto 1807 del Cód. Civil regula expresamente el supuesto y lo
sanciona con la nulidad. En cambio, si el acto hubiere sido suscripto
mediando violencia o dolo, esta circunstancia no surgirá patente del
instrumento y será menester una investigación previa al pronuncia-
miento judicial de nulidad. Como veremos al analizar el arto 92 de es-
ta ley, estos últimos supuestos escapan a la facultad calificadora del
registrador.
A su vez, tanto los actos nulos como los anulables podrán serlo de
nulidad absoluta o relativa, cuyo fundamentum diuitionis radica en
considerar si están implicados en el acto valores de orden público osó-
lo particulares respectivamente 11. En este último caso, el acto será
subsanable por vía de la confirmacióníart. 1058, Cód. Civil) regula-
Cfa-expre'samente a partir del arto 1059. Pero si la nulidad es absolu-
_Sl,est0 patología resulta inconfirmable, por lo que el acto, conforme
veremos al analizar el art. 9º de la ley 17.801, dgbería ser rechazado
Írr'emisiblemente puesto que en razón de lo dispuesto por el arto 1047
ce••• no es susceptible de confirmación".
Amén de la clasificación de las nulidades que hemos efectuado, to-

davía es dable otra subdivisión: pueden ser sustanciales (o m_i~teI1,a-
les), que son las que surgen de patologías del acto en sí o instrumen-
tales (o formales) que resultan de falencias en el acto instrumental.
Estas últImas'se encuentran en el arto 980, que exige la competencia
material o territorial del funcionario autorizante del acto; en el arto
985 que incorpora una suerte de incapacidad de derecho en el funcio-
nario instrumentador, dado que no puede estar él o sus parientes den-
tro del cuarto grado interesados en el acto que instrumenta 15; en el
11 Cifuentes, Negociojuridico, p. 630; Moisset de Espanés, La nulidad absoluta y

su declaración deoficio,JA, 1980-II-161;DutelerCáceres,Manual dederechociuil. Par-
tegeneral, p. 328.
15 En este sentido discrepamos con Pelosi, El arto985 del Código Civil argentino,
en "Revista del Notariado", n" 723,1972, p. 665 y ss.; ídem, El documento notarial, p.
-
Art.B? De la inscripción. Plazos. Procedimientos j' efectos 152
•• _---- -- ._-- - __ o • _
arto 986 que en forma genérica condena con la nulidad cuando no se

cumplieren las formas exigidas; en el art. 988 que requiere la firma de
todos los que han comparecido al acto en carácter de parte-", Tam-
bién, pero referido de manera especial a los instrumentos notariales,
aparecerán involucrados en este aspecto de la calificación como nuli-
dades instrumentales, los arts. 998, 1003, 1004 y 1005 del Cód. Civil
en la medida en que el incumplimiento de dichas solemnidades surj a
de manera manifiesta de la pieza testimoniada que acceda al Regis-
tro. A ese respecto debe considerarse que el Registro examina sólo los
documentos que acceden, que suelen ser instrumentos reflejos oindi-
rectos, comoles habíamos denominado al referirnos a las formas en el
arto 3º de la ley analizada en esta obra. Se trata de los primeros o suce-
sivos testimonios o primeras y sucesivas copias a las que alude el arto
1006 del Cód. Civil, en materia de documentos notariales. En razón de
ello podrían haber nulidades instrumentales o sustanciales que exis-
tan en los documentos públicos directos, pero que no han sido objeto
de calificación registral por no tener aquéllos acceso al Registro.
--Un tema que generó grandes polémicas es el referido al asenti-
miento conyugalexigido en el arto 1277 del Código Civil!". ---
Como sabemos, el efecto jurídico asignado doctrinariamente a la
falta de tal recaudo ya era objeto de discusión. Para un sector de la
doctrina el acto directamente es nulo, pues resulta palmariamente
manifiesto del documento mismo que el cónyuge no ha prestado el
asentimiento exigido, Se considera que el acto sin asentimiento con-
yugal, en los casos en que el recaudo sea exigible (es decir, cuando se
161. Este autor califica el supuesto del art. 985 comode incompetencia "en razón de las
personas", Para nosotros, se trata de un caso de incapacidad de derecho.
16 Es importante tener presente que el concepto de parte usado por la norma no lo

es en sentido de parte sustancial, negocial o procesal (según el documental, sino que se
alude a todos los que aparecen comopresentes en el acto instrumentado. Si falta una de
las firmas, aun cuando no sea una de las partes en sentido negocial o sustancial, el acto
cae para todos por nulidad formal. En igual sentido corresponde aclarar el supuesto pre-
visto en el arto 1004 del CódigoCivil.
17 Ventura,Lus bienes mixtos en el derecho civil argentino, en "Revista Notarial", n?
876, 1984,p. 1179;ídem, Los bienes propios y gananciales como objeto de calificación re-
gistral, en "Revista Notarial", nQ 6,1993, p. 25.
.....
153 Principio de legalidad y calificación registral Art.B"
transfieren bienes gananciales opropios cuando el bien es sede del ho-

gar conyugal), resulta de una nulidad manifiesta porque la norma del
art. 1277 del Cód. Civil debe ser interpretada como prohibiendo al
cónyuge disponer del bien sin el asentimiento exigido, y como conse-
cuencia de ello, el art.18 del Código (nulidades virtuales o implícitas),
determinaría nulidad cuando no se haya prestado P, Como conse-
cuencia de este razonamiento, no cabría dudar en la facultad del re-
gistrador para formular observación atendiendo a la letra del art. 8º
de la ley 17.80l.
Todos estarían contestes en que esta nulidad es relativa, pues re-
sulta fácilmente saneable mediante el asentimiento posterior (un
supuesto de confirmación), en acto complementario.
Otra parte de la doctrina, en cambio, partidaria de la anulabili-
dad, sostiene que aun cuando el cónyuge no hubiere prestado el asen-
timiento existiendo el supuesto de hecho que lo haría exigible, bien
podría ocurrir que frente a unjuzgamiento posterior surgiere que no
había justa causa para oponerse al acto por parte del cónyuge, y co-
mo consecuencia el juez determine la autorización del acto. Ello ha-
ría que la fal ta de asentimiento quedara subsanada y no por efecto de
una confirmación, como en el supuesto anterior (art. 1059, Cód. Ci-
vil), sino por la natural consecuencia de la cosa juzgada 19.
Para quienes consideren que el acto sin asentimiento, aun cuando
el supuesto lo exigiere, no padece nulidad, sino de anulabilidad/", la
atribución de la facultad calificadora frente a este supuesto aparece-
ría como excesiva, ya que el registrador no puede atribuirse la facul-
tad de iniciar una investigación al respecto.
Complicando un poco más las ineficacias relacionadas con la fun-
ción calificadora, recordemos que también están quienes sostienen
la tesis de la inoponibilidad ". Es decir que, frente a la falta de asen-
18 Guastavino, Modificación del régimen jurídico conyugal, en "Revista de Cien-

cias Jurídicas y Sociales", 1968,nº 117,ps. 54 y 55.
19 Fanzolato,EI asentimiento conyugal, p. 73.
20 Fanzolato sostiene que "... es un vicioque determina su anulabilidad" (El asen-
timiento conyugal, p. 67); Gattari, Poder dispositivo de los cónyuges, p. 42.
21 Cafferata,Administracióny disposición de bienes en la sociedad conyugal (refor-
ma del Código Civil), en "Revista Notarial", nº 22, p. 56.
De la inscripción. Plazos. Procedimiento." y efectos 154
timiento, el acto no sería ni nulo ni anulable, sino que simplemente

no sería oponible al cónyuge no asintiente. Sin embargo, cuando el
cónyuge o los hijos decidan hacerla valer, el supuesto se comportará
como una simple nulidad, pues se negarán a abandonar el inmueble
a los fines de la tradición o se opondrán a la ejecución hipotecaria, se-
gún los casos-". Si pretendieran accionar o defenderse frente a algu-
na acción del adquirente o acreedor hipotecario, interpondrán la nu-
lidad (art. 1058 bis, Cód. Civil).
Por ello, Lloveras de Resk se opone a considerar la inoponibilidad
comoun supuesto diferente a la nulidad 23 y,de adoptarse la citada te-
sis, ello generaría, por su identidad con la nulidad, también en este
caso la atribución de responsabilidad calificadora al registrador cuan-
do el acto carezca de asentimiento.
AMoisset de Espanés le basta con que el defecto resulte manifies-
to del acto y documento registrable. Así, expresa el citado autor que
"... es indispensable distinguir si el inmueble es ganancial o propio;
en el primero de los casos, la ausencia del consentimiento conyugal es
un defecto manifiesto y subsanable; en el segundo caso, bien propio, la
falta de asentimiento puede, excepcionalmente, ser un defecto, pero
su determinación requiere una previa investigación de hechos, que
excede el campo de atribuciones del registrador, ya que se trataría de
un vicio oculto" 24. En el primer caso, el acto debe ser observado; en el
segundo, en cambio, debería registrarse dado la falta de atribuciones
del registrador para instar una investigación al respecto.
López de Zavalía, en brevísimo párrafo, concluye que en la situa-
ción del cónyuge disponente, cuando no cuenta con el asentimiento
del otro: "Lo más que podría pretenderse es que el cónyuge disponen-
te está en una situación equiparable a una incapacidad ... Pero ocu-
rre que la capacidad que es materia de calificación en otros sistemas,
no lo es en el de la ley 17.801"2!i.
22 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2~ed., p. 186.

23 Llaveras de Resk sostiene que" ... la inoponibilidad carece de entidad propia co-
mo causal independiente de ineficacia de los actos jurídicos ... "("Lainoponibilidad: ¿Es
un supuesto independiente de ineficacia de los actos jurídicos", en Estudios de derecho
ciuil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 524).
24 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2" ed., p. 185.
25 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho regisiral, p. 402.
155 Principio de legalidad y calificación registral Art. 8~
Toda esta discusión se sintetizó en su faz práctica en el plenario

"Feidman'v" que, aunque ya antiguo para lo avanzado del tema, si-
gue constituyendo un referente esgrimible por 10 coherente de sus
pronunciamientos'",
En efecto, en dicho pronunciamien to se dijo: "El Registro de la Pro-
piedad Inmueble al examinar los instrumentos presentados para su
registración puede controlar el cumplimiento de los requisitos rela-
\ tivos al poder de disposición de las partes impuestos por el arto 1277
del Cód. Civil. A esos efectos, podrá requerir que en el documen to ins-
cribible conste la expresión del asentimiento del cónyuge no dispo-
nente, o de la autorizaciónjudicial; si se tratare de bienes propios de
uno de los cónyuges, deberá prescindirse del asentimiento siempre
que el disponente manifiesta que no se dan los supuestos de radica-
ción del hogar conyugal y de existencia de menores o incapaces".
b - En cuanto al efecto que el acto genere
Ya habíamos adelantado que, entre los aspectos calificables por el

registrador también estaban los que determinan el efectojurídico del
acto a registrar. Así, si el arto 2º en sus tres incisos determina quéac-
tos ingresará.:11_ª9_D1!tidosen los asientos, lógico es suponer como obli-
gación correlativa en el registrador, examinar el acto con esa óptica.
Así podremos afirmar que se analizará el documento buscando el
efectojurídico que 10 haga admisible, para locual se procurará desen-
trañar, entre otros efectos, la trascendencia real del acto cuya ins-
26 CNCiv.,en pleno, 27/7/77,[,L, 1977-C-392y siguientes.

27 Recordemos que la inseguridad que generan las distintas interpretaciones ju-
risprudenciales sobre una mismanormay su aplicación provocóla sanción de la ley 7055
de 1910facultando a las Cámaras Civiles de la Capital Federal a formular acuerdos ple-
narios a los fines de "fijar la interpretación de la ley o de la doctrina legal".Así, el Códi-
goProcesal Civil y Comercial de la Nación le da existencia institucional y perfila su obli-
gatoriedad en el arto 303.Algunas provincias hicieron lo propio, comoocurrió en Córdo-
ba, mediante la ley 4782 de 1964. La doctrina plenaria vincula a la misma Cámara que
lodictó. El apartamiento liso y llano de la doctrina de estos acuerdos hace procedente re-
curso de revisión por lo que, en cierta manera, las Cámaras, por medio de Josacuerdos
plenarios, crean el derecho. Serían una categoría intermedia entre la ley y la sentencia;
Ferreira Rubio -Alferillo, "Algunas reflexiones sobre los fallos plenarios", en Estudios
de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 587.
Art.B" De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos 156
cripción se peticiona. Las declaratorias de herederos, por ejemplo,

que en algunas demarcaciones se registran, en otras podrían ser re-
chazadas sin anotarse por no cumplir los efectos previstos en el arto
2~;otro tanto pasaría con los boletos de compraventa, con los que ya
hemos ejemplificado, que si no están dentro del régimen que a nivel
nacional los hace registrables (leyes 14.005 y 19.724) podrían válida-
mente no sortear exitosamente la calificación registral.
En materia hipotecaria o, en general, en cualquier derecho real de
garantía, comopodría serlo el fideicomiso de garantía, hay ciertas mo-
dificaciones de los elementos del crédito que no necesariamente re-
percuten sobre el derecho real accesorio, en cuyo caso, si pretendiese
registrarse un documento que genere dichos efectos, el registrador es-
taría facultado para rechazarlo por carecer de 1a necesaria tras ceden -
cía real.
c - Falta de coincidencia con los asientos
. El art. 8º alude a la necesidad de cotejo con el asiento registral. Así,

todo lo relacionado con el cumplimiento de la especialidad en cuanto
al sujeto disponente, el tracto sucesivo y el principio de legitimación,
podrán ser objeto de análisis por el registrador. Que quien transmita
el derecho en el documento presentado sea quien realmente ostenta
su titularidad en los asientos, o si son los herederos de éste los que
disponen del derecho, que aparezca en el acto acreditada su legitima-
ción para hacerlo, mediante todos los documentos habilitantes y le-
gitimantes.
Igualmente se requerirá que el objeto del derecho -en nuestro ca-
so, el inmueble-, guarde identidad objetiva con el que se halla regis-
trado; o, caso contrario, se justifique en la documentación agregada
o transcripta su previa modificación.
Otro tanto ocurrirá con los elementos que hagan a los créditos en
los derechos reales accesorios o los montos de los embargos u otras
medidas precautorias.
d - Oponibilidades por existencia

de documentos prioritarios
También serán objeto de análisis por el registrador en su función
calificadora, y será----_._-
,
obstáculo
.-
a la registración la existenciadedocu-
157 Observación del documento por el Registro Art.9º
mentas que resulten prioritarios al que se pretende inscribir. Para

.éTloñ"ábrá qué tener en cuenta los plazos dé la reserva de prioridad a
los que alude el arto 24 de la ley 17.801, o la prioridad directa que pu-
do haber ganado otro documento con pretensión inscriptoria, confor-
me a los arts. 17 y 19 de la citada ley.
Entre estas oponibilidades a las que alude el arto 17, aparecen las
IE-edidasprecautorias que impiden por completo la libertad de dispo-
sición (las habíamos denominado "im2.~ª,i_~tes:';por ejemplo, inhibi-
ción o prohibición de innovar), en razón de lo cual, si el titular domr~
nial dispone a pesar de la existencia de la medida, que se supone fue
informada en el pertinente certificado registral (art. 23), el documen-
to que contenga dicha transmisión o gravamen no podrá sortear con
éxito la función calificadora y el registrador le negará la inscripción
definitiva hasta no haber solucionado el conflicto de oponibilidad.
Obvio es que si el documento previo no se opone a la registración
del que luego se presenta, como puede ocurrir si hubiere una hipote-
ca ya asentada y pretendiese registrarse otra, ésta ingresará con un
rango o grado posterior. En estos supuestos, como veremos al anali-
zar el arto 17, no hay prioridad excluyente, sino de grado o rango.
En algunas demarcaciones, la propia ley reglamentaria determi-
na los alcances de la función calificadora cuando enumera los vicios
que resultaren subsanables. Así lo hacen, entre otras, Córdoba (art.
12, ley 5771); Santa Fe Cart.15, ley 6435); San Luis (art. 8º, ley 5760);
Mendoza (art. 2º, decr. 155/80) y La Rioja (art. 7º, ley 3335).
AR1: 9'!. [ORSERVACION DEL DOCUMENTO POR EL REGISTRO. RECHAZO DE LA

-Si observare el documento, el
INSCRIPCION. INSCRIPCION l'RO VISIONAJJ.
Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta.
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al soli-
citante dentro de los treinta días de presentado, para que lo
rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provi-
sionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado des-
de la fecha de presentación del documento, prorrogable por
períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si
éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, de-
... __ .-- ----
berá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta soli-

citud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anota-
ción provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o
impugnación que correspondiere según la ley local, durante
cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o
anotación provisional.
La reglamentación local fijará losplazos máximos dentro de los

cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno
derecho cuando seconvierten en definitivas o transcurre elplazo de
su vigencia.
-,
-§1-
LA CALIFICAClON REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS
O DOCUMENTOS VICIADOS DE NUUDAD ABSOLUTA
Tal como habíamos anunciado al analizar el arto 8º, en la norma en

estudio se completa la regulación de la función calificadora, reglan-
do la conducta que debe asumir el registrador frente al análisis del
documento presentado a registración.
Según cual sea el resultado de la calificación, que el documento
tenga vicio grave o leve, la norma asigna al registrador una conduc-
ta obligada para cada caso.
Sabemos que un acto o medida puede resultar nulo por ser tal el
acto mismo (nulidad sustancial), o por resultar nulo el instrumento
que lo porta (nulidad instrumental). Esta es la doctrina que emerge
de los arts.1044y 1045 del Cód. Civil. Por ello hablábamos de nulida-
des materiales, sustanciales o del acto, y de nulidades formales, ins-
trumentales o del documento.
Si el documento estuviera viciado de nulidad absoluta, seaéstama-
terial o formal; es decir, que la falencia resulta ostensible y no con-
firmable (art. 1047, Cód. Civil), el registrador procederá a rechazar
el documento.
En nuestra opinión, la norma resulta sobreabundante al exigir que
la nulidad sea abso1uta y manifiesta, dado que el requisi to de resul tar
"manifiesta" integra uno de los elemen tos ti pif cantes de la sim pie nu-
lidad, según vimos al analizar el arto 8~,y que justamente es esta cir-
cunstancia la que la hace diferir de la anulabilidad.
Por otra parte, la resolución del artículo resulta demasiado con-
tundente y drástica si se nos permite la expresión. Si bien en su pri-
mera lectura hay una aparente claridad, a poco de analizarla en pro-
fundidad se advierte que es riesgosa e injusta su aplicación literal.
En efecto, imaginemos que, en opinión del registrador, el acto conten-
ga un vicio de nulidad absoluta, pero que luego de debatido el tema
en la instancia que fuere, el vicio no resultare ser tal y pudiera sub-
sanarse, pero el documento ya fue rechazado por efecto de esta mala
o equivocada calificación habiendo perdido su prioridad registral.
Como vemos, los daños podrían resultar in·eparables.
Es por ello que, en la práctica, cuando el sistema legal local no pre-
vé una solución apropiada para brindar también protección temporal
al documento en estas condiciones, el registrador suele ser muy pru-
dente para pronunciarse sobre este primer inciso. Como se ve, la nor-
ma no prevé ni siquiera una anotación provisional para este supues-
to y el rechazo del documento lisa y llanamente, reiteramos, puede
traer consecuencias demasiado gravosas. EQ_r ello, el registrador casi
siempre procede conforme al inc. b), como si el documento simple-
mente hubiesesido observado, aun cuando tenga la firme convicción
de su nulidad absoluta. Es muy probable que, aunque "intuitivamen-
te" o fundado en una cuestión de justicia, se haga aplicación del art.
18, inc. a) de la ley 17.801.
En el arto 18, inc. a) de la ley 17.801 el supuesto del rechazo apare-
ce, pero no referido a la nulidad del acto o instrumento que accede, si-
no frente al conflicto de prioridades que se pueden plantear. Si al
presentarse un documento existiese otro conteniendo un acto que se
oponga o impida la registración del segundo, el registrador: a... a) De-
volverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia
de su presentación tanto en el registro COl1W en el documento mismo. La
forma y tiempo de duracion de esta anotación serán los que rigen res-
pecto de la anotación provisional ... ". Como puede apreciarse esta ins-
cripción provisional por ciento ochenta días, no responde en realidad
a la calificación del acto viciado de nulidad absoluta, supuesto que, a
nuestro entender, constituye un vacío legal de la ley nacional.
El arto 53 del decr.-regl. 2080/80 reglamenta expresamente el su-
puesto de rechazo por nulidad absoluta, exigiendo que sea dispuesto
directamente por la Dirección (no por el registrador o inscriptor) y

confiere al interesado la posibilidad de recurrir a lajusticia. Ello su-
pone que de la situación registral quedará constancia en los asientos,
preservándose así la prioridad del título involucrado que reclamába-
mos más arriba.
En la provincia de Córdoba se ha cubierto este vacío de la ley na-
cional de manera más concreta aún que en la Ciudad de Buenos Ai-
res. En efecto, en el art. 9º de la ley 5771 de Córdoba está previsto el
supuesto del rechazo generando una anotación provisional para ga-
rantizar la prioridad al documento presentado. Dice el citado arto 9º
que: "Los documentos rechazados por aplicación del arto92, inc. a) del
elecr.-ley 17.801, serán inscriptos o anotados provisionalmente hasta
que quede firme el rechazo o se disponga su inscripción o anotación".
Cabe acotar que el rechazo por contener nulidad absoluta, tal como
lo vimos respecto del decr.-regl. 2080/80, sólo procede por resolución
de la Dirección del Registro, en razón de lo cual la firmeza del mismo,
a la que alude el arto 9Q, se producirá frente al pronunciamiento de la
Cámara Civil o por el vencimiento del plazo establecido para recurrir
el decisorio de la Dirección; es decir, a los diez días de la notificación
denegatoria (art. 19, ley 5771).
-§2-
LA CALIFICACION REGISTRAL FRENTE
A LOS ACTOS CON DEFECTOS SUBSANABLES
Como puede advertirse, en nuestro título no hemos usado la ex-

presión antinómica "nulidad relativa" que correspondería frente a la
nulidad absoluta que acabamos de analizar, puesto que el legislador
expresamente ha eludido utilizarla al referirse al supuesto expre-
sando: "Si el defecto fuere subsanable". A nuestro entender, no ha si-
do una falencia en la expresión técnica del legislador, sino que, con
buen criterio, ha querido usar una expresión más amplia motivo de
observación, ya que, según habíamos adelantado, no sólo la nulidad
documental o material habría de resultar obstáculo a la registración,
sino también todo lo referido a la falta de documentación complemen-
taria, falta de coincidencia con las constancias de los asientos regis-
trales y hasta el conflicto de prioridades frente a documentos ya ins-
criptos o anotados, previsto en el arto 18 de la ley 17.801. De manera
161 Observación del documento por el Registro Art.B?
que la nulidad relativa (que, como tal, es subsanable) sólo será un su-
puesto más en el análisis de este inc. b) y la conducta en él regulada.
Cuando el acto o documento contenga falencias que obstaculicen
la registración definitiva, pero que puedan ser salvadas, el registra-
dor devolverá el documento dentro de los treinta días de su presenta-
ción, para que lo subsane. Dicha subsanación podría consistir, en tér-
minos generales, en la agregación de solicitudes y formularios que
hubieren faltado en la presentación original (certificados catastra-
les; partidas de fallecimiento, etcétera) o en el ingreso de documen-
tos rectifica torios del presentado que, por equivocación del instru-
mentador, no contenía ciertos datos esenciales para su registro o se
habían consignado erróneamente.
En estos casos, tal como dispone el arto 9º de la ley 17.801, el regis-
trador tomará nota del documento en un asiento provisional, cuya vi-
gencia es de ciento ochenta días, circunstancia que también deberá
consignarse en el mismo documento observado. Este plazo constituye
una natural prolongación del llamado "bloqueo registral" que se gene-
ra,junto con la reserva de prioridad, al expedirse el pertinente certi-
ficado registral exigido en el art. 23 de la ley 17.801. Dicho plazo de
ciento ochenta días se concede frente a la posibilidad de reparar los
errores u omisiones contenidos en el documento, sus accesorios o en el
trámite inscriptorio, y supone una actitud correlativa del instrumen-
tador para efectuar las mismas. Obviamente, mientras penda el pla-
zo estipulado, no variará la situación registral del bien, puesto que en
eso consiste justamente el natural efecto del bloqueo registral y la re-
serva de prioridad ganada mediante el certificado registral previsto.
-§3-
PLAZO REGISTRAL PARA RESTITUIR
EL DOCUMENTO AL SOLICITANTE
El artículo ordena que el registrador deberá efectuar la califica-

ción registral dentro de los treinta primeros días de los ciento ochen-
ta que se asignan al documento por la inscripción provisoria. Sin em-
bargo, al no determinar cuál o cuáles serán las consecuencias de su
demora, se han suscitado algunos problemas.
Lamentablemente, ese vacío deberá ser llenado por las leyes loca-
les, por los usos y costumbres o por la jurisprudencia, observando los
preceptos que nos marca la doctrina hermenéutica. Es en estos pun-

tos en los que los usos y costumbres toman un especial realce a partir
del arto 17 del Cód. Civil (modificado por laley 17.711).
El arto 92 de la ley 17.801, de igual manera que ocurre en otras le-
gislaciones del derecho comparado, otorga un plazo de treinta días al
registrador que, aunque no expreso, surge tácitamente de la norma 1,
cuando establece que devolverá el documento al solicitante dentro de
los treinta días de presentado. Pero no nos dice nada respecto a cuá-
les serán las consecuencias cuando la función calificadora sufra un
atraso justificado o injustificado, y se venza el plazo de treinta días
sin que el documento haya sido procesado.
La ley registral cordobesa 5771, quizá por una cuestión puramen-
te coyuntural y por resultar inevitablemente necesario el dispositivo
frente al generalizado y emblemático atraso en esa jurisdicción, ha
contemplado el supuesto de manera expresa y con acierto en el arto
10 que establece que "cuando fuere observado el documento vencidos
los treinta días que la ley le acuerda al registrador para ello, la ins-
cripción provisional por el término de ciento ochenta días legislada
porel inc. b) del arto9ºdel decr.-ley 17.801, se tendrá por prorrogada
de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la fecha de notifi-
cación de la observación ... ". En definitiva, la norma viene a subsa-
nar el vacío de la ley nacional. El legislador cordobés, al momento de
redactar la norma, tomó en cuenta el supuesto y lo inconveniente que
podría resultar delegar el llenado del vacío mediante el concreto de-
venir de la jurisprudencia 2. Prefirió, de acuerdo a una sana lógica,
conforme a la costumbre y a la realidad social, dar una solución fun-
dada jurídicamente y cuya implementación no ofrece dificultades '.
Al respecto, Moisset de Espanés dice que" ... frente a la demora re-
gistral en calificar el título, el arto 10 de la ley 5771 cordobesa", garan-
J Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa-

2 Ventura, La demora en la calificación registral y laprórroga automática del arto
10de la ley 5771, en "Foro de Córdoba", nº 42, 1997, p. 119y siguientes.
3 Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa-
ciones registrales, p. 93. Véase, también, sobre la necesidad de que las leyes respeten la
realidad social o "la vidajurídica espontánea", Moisset de Espanés, Codificación civil y
derecho comparado, p. 29.
tiza los ciento cincuenta días al usuario para subsanar los defectos
que el Registro haya señalado oplantear los recursos contra su obser-
vación ... El dispositivo atiende a los intereses de las partes y, sobre
todo, los del notario que autorizó el documento y tramita su inscrip-
ción y los del registrador que ve convalidada su demora en examinar
los documentos" 4.
Por nuestra parte, estimamos que no puede la Administración qui-
tar o reducir el término para subsanar las observaciones, ni aparece
lógico que el plazo otorgado por la ley nacional pueda vencerse estan-
do el documento dentro del Registro sin haber sido ni observado ni re-
chazado. El documento en el iter inscriptorio se encuentra fuera del
acceso del usuario, sea autoridad judicial o administrativa o un fun-
cionario notario y, por ende, no puede vencerse". Sin embargo, es cri-
ticable el dispositivo cordobés en cuanto denomina al supuesto como
"prórroga" cuando sería más correcto aludir al efecto jurídico previs-
to en el arto 10 de la ley 5771, como de suspensión de términos.
Resulta ilustrativo, para dimensionar el problema que analiza-
mos, el caso que tocó vivir en la provincia de Buenos Aires a comienzo
de los años '70. Se habían acumulado más de cincuenta mil títulos y
muchos de ellos ingresados hasta un año atrás. Ello motivó una reso-
lución en expte. 2307-4651/70 en la que la Dirección del Registro ex-
presaba que "... ese plazo de treinta días para efectuar la calificación
registral se ha visto totalmente desvirtuado con motivo de la demora
existente ... igualando tal evento al caso fortuito o fuerza mayor en
cuanto a la situación del interesado, ya que se enfrenta con un térmi-
no que la ley le confiere y que no puede utilizar para subsanar la falla
que motivó la observación ... esta Dirección considera suspendido el
término de ciento ochenta días comentado, cuando transcurren más
de los treinta fijados por la ley para calificar ... "6.
Cornejo, a propósito del problema que analizamos, expresa que:
"El plazo de ciento ochenta días se cuenta desde la fecha de presenta-
4 Moissct de Espanés, Publicidadregistral, 2~ed., p. 218.

5 Ventura, La demora en la calificación registral y la prórroga automática del arto
JO de la ley 5771 , en "Foro de Córdoba", n2 42,1997, p. 123.
6 Véase la parte pertinente de la resolución registral citada, en Scotti (h), Derecho
registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observaciones registra/es, ps, 92 y 93.
ción del documento y no desde la fecha de su devolución, salvo ... que

el Registro se demore más de treinta días para calificar el documen-
to, en cuyo caso el plazo de ciento ochenta días se suspende a partir
del trigésimo día. La demora en calificar produce la suspensión del
plazo de la inscripción provisoria?".
Scotti elogia la norma cordobesa que hemos transcripto más arri-
ba, dado que, a su entender, contiene una soluciónjustay jurídica a la
cuestionada laguna de la ley nacional. En efecto, explica el menciona-
do autor que "si transcurren los treinta días conferidos al registrador
sin que la calificación se produzca, automáticamente se suspende el
curso del plazo de la inscripción provisional, dispuesto en beneficio
del requirente. Continuará el transcurso del plazo cuando el docu-
mento sea efectivamente expedido con el resultado del examen". La
forma de llevar a cabo estas manifestaciones es prorrogando la ins-
cripción provisoria por todo el término que el Registro se tomó de más
al pasarse de los treinta días. Finalmente, el mismo Scotti manifies-
ta:·"Tal es, por otra parte, la solución contenida en el arto 10 de la ley
cordobesa 5771"8.
Por ello, en general, la doctrina, al analizar el supuesto, determi-
na que frente a los casos de demora en la calificación, a semejanza de
un caso fortuito o fuerza mayor, corresponde la suspensión del plazo
hasta que la función calificadora se cumpla y el documento quede a
disposición del interesado.
La mayoría de las leyes locales no dan solución expresa al proble-
ma. Así, por ejemplo, el decr.-regl. 2080/80 sólo reitera la reglamenta-
ción nacional aludiendo al asunto al expresar en el art, 24 que: «El re-
gistrador calificará los documentos ... en el plazo fijado en el arto 9º de
la ley ... ". En algunas hasta se disminuye el plazo, tal comoocurre con
la ley.
Cabe consignar que no debemos imaginar la demora sólo produci-
da por negligencia o incuria registral; también puede deberse, y en
cualquier registro del país o del mundo, frente a una catástrofe, huel-
ga o cualquier otra circunstancia similar que impida al registrador
7 Cornejo, Derecho registral inmobiliario, ps. 218 y 219.

B Seottí (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa-
ciones registrales, ps. 92 y 93.
165 Observación del documento por el Registro Art. 9º
cumplir oportunamente la función calificadora. Una solución justa y

lógica no podría pasar sino por considerar suspendidos los plazos re-
gistrales.
Estimamos que en una futura reforma a la ley 17.801 sería muy
provechoso establecer una suspensión del plazo frente a la demora
del registrador en calificar el documento. Con la incorporación de la
informática al trámite registral se facilita aún más la situación, da-
do que el propio sistema puede prever la suma del plazo que excede
de los treinta días asignados por el arto 9º, a los ciento cincuenta que
siempre deben quedarle al requirente.
-§4-
LA INSCRIPCION PROVISIONAL
Como queda determinado en el mismo arto 9º, cuando el documen-

to merece observación, debe ser registrado mediante asiento provi-
sional que guardará su prioridad y garantizará la inmutabilidad de
la situación registral durante el plazo de los ciento ochenta días de su
vigencia. Debe tenerse presente que, como veníamos explicando en
los párrafos precedentes, de ese lapso el registrador pudo tomarse no
más que los treinta días que la misma norma le concede para ejercer
su función calificadora. De manera que al solicitante del servicio re-
gistralle quedarán siempre, como mínimo, ciento cincuenta días.
En ese plazo el interesado deberá dar solución al obstáculo que im-
pide la inscripción definitiva del documento, cuyos motivos pueden
ser leves o graves. Desde la falta de agregación al trámite de un cer-
tificado accesorio (certificado catastral, por ejemplo) hasta la falta de
titularidad del transmitente por un defecto en el tracto sucesivo,
pueden motivar la observación y la anotación provisional del docu-
mento, tal como se dispone de manera expresa en el arto 15 de la ley
santafesina 6435.
El arto 9º de la ley 17.801 prevé igualmente la solicitud de prórro-
gas por parte del requirente. Si el plazo no le ha resultado suficiente
para subsanar la falencia motivo de la observación, podrá solicitar
que se lo prorrogue. El dispositivo no pone límites a estas solicitudes,
por lo que podría pensarse en una sucesión de solicitudes de prórro-
gas que produzcan una situación provisional de los asientos por
tiempo ilimitado; sin embargo, se exige que las solicitudes estén de-
bidamente fundadas y, como es dable suponer, el registrador no de-

bería conceder las prórrogas que resulten manifiestamente dilato-
rias. El legislador descansa en su discrecionalidad. Adviértase que,
tratándose de una inscripción obligatoria la que rige en el derecho in-
mobiliario argentino, no es dable mantener un documento en situa-
ción provisional sin un serio motivo.
Las reglamentaciones locales suelen poner un límite al pedido.
Así, por ejemplo, el decr.-regl. 2080/80 establece en el arto 38 que el pe-
ticionante, frente a una observación aceptada, podrá pedir una pró-
rroga de la inscripción provisional por sesenta días, la que será con-
cedida por el mismo inscriptor que observó el documento. Pero, ade-
más de esta prórroga (que es obligatoria frente a la solicitud expresa,
ya que la ley concede esa prerrogativa al peticionante), la Dirección,
en supuestos que la misma norma califica "de excepción", podrá con-
ceder otras, mediante resolución fundada, cuyo plazo no podrá exce-
der de ciento veinte días. Vemos así que la norma local pone el límite
que no había quedado precisado en la norma nacional.
Igualmente, en la provincia de Córdoba, el art. 15 de la ley 5771
otorga a la Dirección la facultad de conceder las prórrogas que la ley
nacional propone, pero no aparece en esta ley la limitación a un núme-
ro determinado de solicitudes ni a un máximo de plazo, cornovimos en
el decr.-regl. 2080/80. En la práctica, mediante resoluciones genera-
les (o disposiciones técnico-registrales, corno las denominan en algu-
nas demarcaciones) se ha limi tado también a una prórroga por noven-
ta días, cuyo otorgamiento sería obligatorio para la Dirección, y cuan-
tas más se peticionen con el debido y justificado fundamento que exi-
ge el citado arto 15 de la ley de Córdoba y el arto 9º de la ley nacional.
Por nuestra parte, estimamos que el sistema debería estar siem-
pre proclive a la concesión de nuevas prórrogas, ya que se encuentra
enjuego la seguridad estática del derecho real. La situación jurídico-
real nace, se modifica o se extingue fuera del Registro y todo lo que po-
damos hacer para dejar un reflejo de esa realidad en los asientos re-
gistrales coadyuva a la seguridad jurídica que constituye uno de los
motivos de la llamada publicidad material"; o sea, todo lo que respec-
9 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2ª ed., p. 242, quien, luego de advertir

sobre la confusión general de la doctrina nacional respecto a cuál es elfundamentum di-
ta a principios rectores del registro, al cumplimiento de sus fines. Por

ello, mientras el pedido esté debidamente fundado, consideramos
que la prórroga debería ser concedida.
No desconocemos que mediante una actitud maliciosa el propieta-
rio puede pretender mantener al margen de su patrimonio un bien in-
mueble, con la intención de eludir la acción de sus acreedores, pero es-
timamos, aun así, que es preferible tolerar esa posibilidad y no modi-
ficar una prerrogativa sustancial por un aislado caso patológico. De-
be tenerse presente, además, que siempre contará el acreedor con la
acción subrrogatoria prevista en el arto 1196 del Cód. Civil que le per-
mitirásolicitar directamente la registración del derecho de su deudor.
Aese punto aludíamos cuando nos referíamos, en el art. 62, a la roga-
ción por quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de re-
gistrar.
Un punto a tener en cuenta es la necesidad de que las observacio-
nes se formulen de una sola vez, para evitar que el documento ingre-
se y. salga observado reiteradas veces. El caso puede producirse den-
tro de lo que debe considerarse como error humano y, por ende, tole-
rarse, pero lo que no resulta admisible es que hasta haya logrado
consagración legislativa en el arto 11de la ley 5771 de la provincia de
Córdoba, que prevé el supuesto expresando que: "Cualquier observa-
ción que formulara el Registro, después de haberse cumplimentado
las observaciones que motivaron la devolución del documento, dentro
de los últimos quince días del término de inscripción o anotación pro-
visional, también producirá una prórroga de pleno derecho por quin-
ce días más, para subsanar o pedir prórroga por período determina-
do". Como bien apunta Moisset de Espanés: "Lo ideal sería que la ob-
servación se efectuara dentro del plazo de treinta días previsto por la
ley,y que se haga por escrito, indicado de una sola vez todos los defec-
tos que se encuentran en el acto, para evitar la desagradable sorpre-
sa que sufren las partes cuando después de salvados los defectos, y
reingresado el documento, se formulan nuevas observaciones" 10.
uitionis entre las llamadas "publicidad material" y "publicidad formal", aclara que la
distinción responde a la diferencia entre materia y forma que enseñaban Aristóteles y
Santo Tomás, y que pasó luego a la doctrina registral española.

-§5-
SUBSANACION DE LAS OBSERVACIONES
Si el requirente se allana a las observaciones formuladas por con-

siderarlas atinadas, se encaminará a solucionarlas perfeccionando
el documento ingresado.
Si la observación obedeciera a la falta de acompañamiento de do-
cumentación accesoria, como pueden serlo la solicitud rogatoria o ca-
rátula rogatoria (en las demarcaciones donde se solicitan), bastará
sólo con presentar nuevamente el documento con los elementos que
faltaban, pero si, en cambio, la observación estuviere referida a al-
gún defecto o falencia del título en cuanto a su valía, deberán confec-
cionarse documentos que tendrán por fin sanear la observación for-
mulada. Aparecen así los documentos subsanatorios que serán de
distinta entidad según el grado de gravedad de la falencia o anoma-
lía del acto o documento presentado.
En general, podemos aludir a subsanaciones a través de documen-
tos complementarios que justamente cubren el punto que había me-
recido el reproche registral. Pero estos documentos complementa-
rios podrán, a su vez, según se los denomine en el derecho sustancial,
ser: actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios orectificato-
rios. Veamos cada uno de ellos por separado.
a - Actos confirmatorios
Se usa esta expresión para aludir al saneamiento de aquellos ac-

tos que presentan nulidad relativa. Mediante un acto posterior, los
contratantes, tal como expresa el arto 1059 del Cód. Civil, elaboran
otro acto jurídico por el cual hacen desaparecer los vicios del que se
hallaba con la causal de nulidad.
Un ejemplo de esta situación se presenta cuando el adquirente en
una compraventa, por ejemplo, no tiene la capacidad suficiente para
contratar (art. 1160, Cód. Civil), y mediante acto posterior se cubre
su falencia con la autorizaciónjudicial o por el mismo sujeto una vez
adquirida la capacidad legal.
La norma del arto 1061 del Cód. Civil establece cuál deberá ser el
contenido del documento confirmatorio y dice: "La confirmación pue-
de ser expresa o tácita. El instrumento de confirmación expresa, debe
Observación del documento por el Registro
169 -------~ Art.9º
- - _-_----- - -~------~
contener, bajo pena de nulidad: 1) La substancia del acto que se quie-

re confirmar; 2) El vicio de que adolecía; y 3) La manifestación de la
intención de repararlo".
La confirmación tácita, en cambio, procede tan sólo con la ejecu-
ción voluntaria del acto que se hallaba sujeto a la acción de nulidad,
por ejemplo, cuando quien adquirió el derecho siendo incapaz, luego
viene a otorgar escritura de venta.
No deja de llamarnos la atención, por aparecer como incoherente,
que frente a una confirmación tácita prevista de manera contunden-
te en el arto 1063 del Cód. Civil, el legislador sancione con la pena de
nulidad la confirmación expresa que no contenga los elementos mi-
nuciosamente detallados en el acto confirmatorio.
En la confirmación expresa el instrumentador hará comparecer a
las partes del acto, relatará históricamente el acto observado y luego
consignará los elementos que hemos transcripto, previstos en el arto
106l.
Hay un tema que merece nuestra especial atención y es lo regulado
en el arto 1064 del Cód. Civil. La norma expresa que: "La confirma-
ción, sea expresa o tácita, no exige el concurso de la parte a cuyo favor
se hace". Es decir, que podrá no comparecer al acto el sujeto que se ve-
na beneficiado con el acto confirmatorio. Remarcamos, sin embargo,
que en la gran mayoría de los casos, ambas partes se verán beneficia-
das, puesto que han perseguido un acto plenamente válido y sería só-
lo mediante un proceder de mala fe que podríamos imaginar a una de
ellas procurar la invalidez aprovechando una falencia o error invo-
luntarios.
Creemos que el verdadero sentido de la norma radica en atender si
la modificación que generará la confirmación altera ono el sinalagma
contractual. Entendemos por sinalagma el equilibrio de las presta-
ciones consentidas por las partes. Pongamos un ejemplo aclaratorio:
A constituye hipoteca sobre un bien inmueble de su propiedad a favor
de B, pero por una omisión del notario no se relaciona el monto de la
garantía. Esta falencia grave genera nulidad, según lo precepuado en
los arts. 3131, inc. 4ºy 3148 del Cód. Civil; sin embargo, entre las par-
tes se acuerda una subsanación, y mediante la comparencia de am-
bas, el notario relatará sus dichos en cumplimiento del arto 1061, de-
tallando minuciosamente el monto de la garantía. En el caso relata-
do, ambas partes debían estar presentes, pues el monto del gravamen
Art.9º De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos
---~
170
afectaba el sinalagma, ya que había sido tenido especialmente en

cuenta en el momento de la contratación y su equilibrio había sido
analizado por ellas en el momento de consentir y suscribir el acto.
En cambio, si lo que estuviere equivocado fuere la descripción del
objeto en un contrato de compraventa y el mismo resultare de una di-
mensión mayor a la consignada en el título, podríamos válidamente
pensar que no sería menester la comparencia del adquirente.
b - Actos ratificatorios
La ratificación es una expresión técnica empleada para los casos

en que no ha habido una voluntad expresa oválida de una de las par-
tes. Puede darse cuando se contrata en nombre de otro sin mandato
ohay un uso que excede las facultades contenidas en el mismo, así co-
mo cuando, en una persona jurídica, sus órganos representativos ac-
túan sin encontrarse habilitados o facultados para el acto.
Los contratos no pueden oponerse a terceros. Recordemos que la
regla general en materia de contratos, dominados por el principio de
"alteridad" típico de las obligaciones de él nacidas, es que generan
sus efectos sólo entre las partes contratantes y no en relación a terce-
ros. Es el principio «res inter allios acta».
Aesta regla general la tenemos establecida en el arto 1195 del Cód.
Civil, que en su último párrafo prescribe que: "Los contratos no pue-
den perjudicar a terceros"; y en el arto 1199 cuando expresa que: "Los
contratos nopueden oponerse a terceros, ni inuocarse por ellos, sino en
los casos de los arts. 1161 y 1162". Pues bien, estos supuestos excep-
cionales a los que alude el arto 1199, se refieren justamente a los ac-
tos ratificatorios.
A manera de ejemplo imaginemos una adquisción o venta de un
bien inmueble en el que el mandato o cualquier otra documentación
habilitante no resultare suficiente. El notario, por error en el ''bas-
tanteo" 11, autoriza igualmente el acto. En tal caso, el otorgante pue-
II Se utiliza la expresión técnica "bastanteo" para aludir al estudio que debe efec-
tuar el instrumentador a la hora de utilizar un mandato o un contrato socialy las actas
respectivas de una sociedad civil o comercial. El objeto es la determinación técnica en
cuanto a la suficiencia del documento para habilitar al acto que se está por otorgar.
171 Observación del documento por el Registro
de luego, mediante la ratificación en el ámbito notarial, sanear la fa-

lencia motivo de la observación. Esta es la doctrina que surge de los
arts.1930 y 1931 del Cód. Civil, correlativos directos de los arts.1161
y 1162 citados por el mismo legislador en el arto 1199 ya transcripto.
La técnica a seguirse en el documento ratificatorio será exacta-
mente la misma prevista para la confirmación en el arto 1061: el ins-
trumentador hará el relato del acto que se ratifica, determinará la fa-
lencia en cuanto al bastanteo documental y finalmente consignará la
expresión directa de las partes de la intención de ratificarlo.
c - Actos convalidatorios
Si bien el supuesto de convalidación no dejaría de ser, en algún

sentido, una confirmación, dado que con él se deja sin efecto la nuli-
dad que afectaba a otro acto, no creemos que sea posible considerar-
lajunto a ella, como un supuesto más de este acto subsanatorio P,
Se trata de un caso muy particular en el que el transmitente no tie-
ne él derecho que pretendió transmitir. Obviamente, el acto jurídico,
en tales casos, es ineficaz por aplicación del principio «nemaplus iuris
ad allium tranferre potest quam ipse haberet», consagrado en el arto
3270 del Cód. Civil. Sin embargo, por expresa disposición del arto
2504: "Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía de-
recho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que
transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera
tenido al tiempo de la transmisión o constitución".
Mientras en la confirmación se hace menester el cumplimiento de
los recaudos establecidos en el arto 1061 del Código, recayendo sobre
el mismo título observado; en la convalidación, en cambio, la subsana-
ción se produce automáticamente por la adquisición posterior del de-
recho transmitido y que el enajenante no tenía. Ni siquiera es menes-
ter en el acto convalidatorio aclaración omención alguna al acto nulo.
Adviértase que la adquisición posterior a la que alude el arto 2504 pue-
de ser por vía convencional o puede ser una adquisición mortis causae
del derecho que el transmitente o constituyente no tenía.
12 En general, la doctrina la considera un supuesto de confirmación. Véase, al res-

pecto, Cifuentes, Negociojurídico, p. 671 y siguientes.
Art.9º De la inscripción. Plazos. Procedimientos efectos
--_-~-172
y
---~--- ~--- ~----- ------_-- -
Debemos remarcar que esta solución no es factible en la hipoteca,

respecto de la cual, sin motivo valedero que lojustifique, el legislador
vedó dicha posibilidad de manera expresa en el art. 3126 del Cód. Ci-
vil, correlativo inmediato del arto 3119 que exige la propiedad del
bien al hipotecante.
Un párrafo aparte merece el arto 1330 del Cód. Civil, ya que, aun-
que no resulte del todo evidente, alude a dos tipos de actos saneato-
rios. Dice la norma que: "La nulidad de la venta de cosa ajena queda
cubierta por la ratificación que de ella hiciere el propietario ... ". Este
supuesto debe entenderse, en el plano instrumental, como que el
vendedor hizo saber al adquirente que la cosa era ajena, de lo contra-
rio, para su subsanación no bastaría con una simple ratificación del
arts. 1161 y 1162, sino que se haría menester enmendar el acto tam-
bién en cuanto a la persona del transmitente, ya que quien debe
transferir es el dominus y no quien se arrogaba el derecho de éste.
El párr. 2º del arto 1330, en cambio, alude a un caso típico de conva-
lidación de los previstos en el arto 2504 del Cód. Civil y a los que he-
mos tratado en párrafos precedentes al analizar este acto subsanato-
rio. Se refiere a que quedará cubierta la nulidad de la venta de cosa
ajena, cuando el vendedor ulteriormente viniese a ser sucesor uni-
versal o singular del propietario de la cosa vendida.
d - Documentos rectifieatorios
Aludimos con esta denominación a todos aquellos supuestos en que,

sin llegar a manifestarse las falencias sustanciales de la entidad sufi-
ciente como para hacer necesario algunos de los actos subsanatorios
analizados, sin embargo, sea menester rectificar algunos datos con-
signados en los documentos presentados para su inscripción. Cuan-
do, por ejemplo, no se consignó uno de los linderos del inmueble trans-
ferido, o se lo citó incorrectamente o no se estableció la ubicación ex-
presa del bien sobre el que recae el derecho.
Debe tenerse presente que no siempre las falencias descriptivas,
tanto en la determinación de los sujetos como del objeto, generarán
nulidad. Recordemos que en materia de descripción del inmueble en
la compraventa, por ejemplo, el arto 1333 del Cód. Civil admite como
válido el contrato mientras el objeto resulte determinable, aunque
faltasen algunos datos individualizantes. En efecto, en la norma ci-
173 Observación del documento por el registro Art.9º
tada se expresa que: "No habrá cosa vendida cuando las partes no la
determinasen o no estableciesen datos para determinarla ... ". Otro
tanto hace el arto 3133 respecto de la hipoteca.
Pues bien, entendemos que en todos estos casos es factible la repa-
ración del error u omisión mediante un acto rectificatorio, Esta ex-
presión genérica permite admitir esta denominación también para
cualquiera de las falencias previstas en los puntos anteriores. Así,
podríamos decir que toda escritura o acto convalidatorio, confirma-
torio o ratificatorio, es también rectifica torio en cuanto a que subsa-
na una falencia o error del acto observado.
La técnica a emplearse en estos supuestos será siempre la aludida
en los artículos referidos a la confirmación (art. 1061, Cód. Civil), que,
por analogía, nos indica cuál deberá ser el contenido documental. En
cuanto a la forma, el arto 1062 dispone que deberá ser la misma exigi-
da para el acto que se rectifica.
Respecto a la comparencia de las partes a cualquiera de estos actos
saneatorios, deben aplicarse las reglas que hemos sentado más arri-
ba respecto del arto 1064; es decir, que no será necesaria la comparen-
cia de todas las partes, sino sólo de aquellas que, frente a la modifica-
ción del sinalagma contractual, pudieren resultar perjudicadas. Re-
cordemos una vez más, quejamás podrá el notario por sí solo efectuar
ninguno de estos actos saneatorios. El sistema de notariado latino,
dominado por el principio de rogación, impide que este instrumenta-
dor aparezca autorizando un acto sin la solicitud expresa de alguna de
las partes.
En todos los casos, para darpor superada la observación registra],
el instrumentador dará ingreso nuevamente al documento origina-
rio, en el plazo de la anotación provisional, juntamente con el docu-
mento saneatorio. Superado así el obstáculo, el inscriptor registrará
definitivamente el documento.
-§6-
RECURSOS CONTRA LAS DECISIONES
DEL REGISTRADOR
Como surge del mismo dispositivo del arto 9º de la ley 17.801, el in-
teresado que no esté de acuedo con el rechazo o la observación produ-
cida por el registrador tiene la facultad de recurrir dicha decisión me-

diante el planteo de diversos recursos. Como se verá, las leyes locales
generalmente determinan dos tipos de recursos, los que la doctrina di-
vide en recursos internos o recursos externos.
a - Recursos internos
Si el rogante considera que la observación no tiene asidero y que el

acto debiera registrarse tal como está presentado, la ley lo autoriza a
plantear el primer recurso, llamado "recurso de recalificación". Este
recurso, según el decr.-regl. 2080/80, arto 39, deberá formularse ante
el mismo registrador que efectuó la observación, dentro de los noven-
ta días de ingresado el documento. Debe fundar su pedido y ofrecer
prueba en ese mismo lapso.
El plazo de producción de la prueba será de quince días contados
desde la interposición del recurso (art. 40), el que podrá prorrogarse
excepcionalmente a pedido expreso del interesado y sólo por otros
quince días. Como vemos este recurso se dirige al mismo registrador
que formuló la observación, pero si el pronunciamiento fuere adverso
al recurrente, o el registrador no se expidiere en los quince días que le
concede el arto 40 o el máximo de treinta días por haber solicitado pró-
rroga, le quedará al interesado la posibilidad de acudir directamente
ante el director del Registro.
Este recurso interno se denomina en el ámbito del decr.-regl.
2080/80, arto 42, recurso de apelación, y debe plantearse dentro de los
quince días contados a partir de la fecha de notificación de la resolu-
ción denegatoria recaída en el recurso de recalificación.
En la provincia de Córdoba, la ley 5771 regula de manera similar
los recursos que puede entablar el interesado frente a la negativa de
registrar por parte del Registro de Propiedad. Así, la primera instan-
cia recursiva, ante el mismo registrador que formuló la observación,
el llamado "recurso de re calificación", aparece en el arto 16 de la ley
5771 como "recurso de rectificación", el que deberá interponerse den-
tro de los treinta días de haber sido notificado formalmente de la ob-
servación que se impugna.
El registrador tendrá quince días para pronunciarse y si persiste
en la observación a pesar de los argumentos esgrimidos por el rogan-
te, o deja vencer el plazo de quince días sin emitir pronunciamiento,
175 Observación del documento por el registro Art.9º
le queda al interesado el recurso de apelación ante el director, así se-

guramente por influencia del decr.-regl. 2080/80, arto 42, que, como
vimos lo denomina de esa forma 13. Lo resuelto por el director cerrará
la instancia administrativa y la de los que hemos denominado "re-
cursos internos".
Obviamente, en todos los casos de observación o rechazo, el regis-
trador debe fundar su pronunciamiento. En la ley cordobesa, esta si-
tuación se encuentra exigida, al menos indirectamente, en el arto 16
cuando expresa que: "En los casos en que mediara observación moti-
vada ... En el decr.-regl. 2080/80 aparece exigida sólo frente a los re-
)J.
cursos (art. 45), pero aun en las reglamentaciones en que no se expre-

sara nada al respecto, siempre será dable exigir a la Administración
el fundamento de la negativa a la rogación en legal forma.
Ello cumple con dos finalidades fundamentales. En primer lugar
evitar la arbitrariedad de la Administración, negando la prestación
del servicio por causas que no se correspondan con ninguna exigen-
cia legal; y en segundo lugar para no dejar en indefensión al adminis-
trado que, sólo conociendo el motivo preciso, podrá argumentar en
contra de lo resuelto, según las prerrogativas recursivas que la mis-
ma ley le concede 14.
Es importante tener presente lo manifestado en el párrafo prece-
dente, porque el recurso debe atenerse nada más que al motivo del
obstáculo a la inscripción, según el criterio del Registro, y no es nece-
sario profundizar en otras cuestiones que no figuren en el texto de la
observación.
Lamentablemente, las "costumbres registrales", en todo el país,
hacen que las observaciones sean bastante informales y notificadas
también de una manera bastante cuestionable. Deberíamos exigir
una observación y notificación más formal.
En algunas jurisdicciones se prevén sólo dos instancias: una ante
el director y la otra directamente judicial. No existe la primera instan-
cia ante el mismo funcionario registrador. Así ocurre, entre otras, en
las provincias de Santa Fe, La Rioja, San Luis y Santiago del Estero.
13 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2~cd., p. 225.

14 Moisset de Espanés, Publicidad regisiral, 2ª ed., p. 222.
Art.9º De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos
~-_. ----_-=-:._::_
176
b - Recursojudicial
Frente a la negativa de acceder a la inscripción definitiva por par-

te también del director del Registro mediante el recurso de apela-
ción, le quedará al interesado el llamado "recurso judicial'T'.
En las instancias internas o administrativas -los recursos de rec-
tificación y apelación- bastará con la firma del notario, dado que es
representante del interesado directo, y habilitado o legitimado legal-
mente para el trámite (art. 6º, ley 17.801), pero si se trata del recurso
jurisdiccional ante la Cámara Civil (art. 19, ley 5771) que exige.jus-
tamente por ser judicial ,la pertinente firma de letrado y la participa-
ción del interesado directo, la participación de un abogado de la ma-
trícula resulta ineludible.
El notario actúa tanto por derecho propio como, en cierta manera,
en representación de las partes del acto a inscribir, en tanto y en
cuanto se ventile el recurso en sede administrativa. En sedejudicial,
el notario conserva interés de parte -adviértase que en algunos ca-
sos será él, frente a un fallo desfavorable, el responsable de la no ins-
cripción del acto-, pero ello no le exime de la necesidad de recurrir al
asesoramiento y asistencia técnica de un abogado 16.
Un interesante fallo pronunciado por la Cámara 5ª deApelaciones
en lo Civil y Comercial de Córdoba, de fecha 12 de septiembre de
1985, hizo especial hincapié en la necesidad de la notificación al inte-
resado directo, en el caso el comprador, frente a la necesidad de plan-
tear el recurso judicial ante la Cámara Civil: "Dada la trascendencia
que puede tener la resolución jurisdiccional, debe notificarse la si-
tuación directamente al interesado, en el caso el adquirente del in-
mueble, a fin de que disponga del legítimo derecho de defensa que
acuerda a todo ciudadano la Constitución Nacional" 17.
15 Estimamos más acertado hablar de "recurso judicial" y no "jurisdiccional", dado

que "jurisdicción" en sentido técnico, tienen tanto eljuez comola autoridad rcgistral, por
lo que los recursos internos, según nuestro criterio, serían también jurisdiccionales.
16 Ventura, Recurso regietraljurisdiccional, en "Revista Notarial", n''55,1988-1, p.
118.
17 Véase síntesis del fallo en "Revista Notarial", nº 55,1988-1, p. 117.
CAPITULO III
MATRICULACION. PROCEDIMIENTOS
ARr.10. [PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETJ<:RMINACION.MATRICULACION.

INMUEBLES EXCEPTUADOs7. -Los inmuebles respecto de los cuales de-
ban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el arto2Q,
serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a
su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público.
Como sabemos la ley 17.801 adopta para laArgentinala técnica del

folio real o de la hoja fundiaria del sistema alemán que, como todo re-
gistro real, toma como base de imputación para publicitar la relación
juridica la cosa objeto del derecho, en nuestro caso, el inmueble.
Obviamente todas las normas que regulan la descripción de los in-
muebles en el Código Civil toman participación en esta parte de la ley.
Así, el principio de extensión del dominio, regulado en el Código Ci-
vil en los arts. 2518 a12521, generado por su natural verticalidad, va
a repercutir directamente en los elementos descriptivos de cada par-
cela. Bastará, como regla general, la ubicación, medidas perimetra-
les, superficiales y linderos. Veremos cómo el arto 12 de la ley registral
nos recuerda estos principios cuando sólo exige la descripción del te-
rreno sin interesarle en lo más mínimo lo que se encuentre en él cons-
truido, excepción hecha de los derechos reales sobre cosa propia que
puedan existir sobre el inmueble que, obviamente, sí exigirían una
descripción precisa de lo edificado o sembrado. Nos estamos refirien-
do directamente al derecho real de propiedad horizontal (ley 13.512)
Art.lO _____
Matriculación. Procedimientos
._- -- o _. - __ o
178
y al derecho real de superficie forestal (ley 25.509), respecto de los

cuales es menester la descripción de los elementos agregados, edifi-
cados y plantados sobre el terreno.
-§1-
REGISTROS REALES, PERSONALES Y CAUSALES
Entre las clasificaciones que se hacen de los registros, está la pro-

puesta por Moisset de Espanés 1, que toma comofundamentum diui-
tionis la base de imputación elegida por el sistema para pregonar las
relaciones jurídicas producidas en torno a ella. Así, un registro será
real cuando se tome como base de imputación la cosa objeto de la re-
laciónjurídica: el inmueble o finca, el automotor o motovehículo, el
caballo, etcétera. El hecho de ser la base de imputación la cosa objeto
del derecho, el elemento menos dinámico de la relación jurídico-real,
garantiza la bondad del sistema 2. En un registro real, como el inmo-
biliario, el elemento gráfico del asiento (la ficha o matrícula) conser-
va su vigencia casi permanentemente, permitiendo así una impor-
tante economía de tiempo y esfuerzo, que no podemos advertir en un
registro causal, por ejemplo.
Un registro será personal cuando tome como base de imputación
el sujeto titular o transmitente de los derechos de que se trate. Ejem-
plificamos respecto de este tipo de registros, con el Registro de Esta-
do Civil y Capacidad de las Personas, el Registro Nacional de Reinci-
dencias' etcétera.
El registro causal toma la causa generadora otítulo del derecho co-
mo elemento fundamental del asiento registral. Las causas de adqui-
sición, en realidad un extracto o resumen de ellas, van archivándose
en orden cronológico en diversos protocolos, conforme a los derechos
que hacen nacer o a las medidas judiciales que disponen. Así, tendre-
mos protocolos de dominios, de usufructos, de hipotecas, de embar-
gos, de inhibiciones, etcétera. En cierta forma hay una especie de
transcripción a la manera francesa, pero se sintetizan las causas co-
1 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2ª cd., ps. 70 y 71.

179 Principio de especialidad ()determinación Art.l0
locándose en los asientos sólo los elementos esenciales de la relación

o los que requiere el tráfico.
Es necesario asimismo aclarar que el concepto de causa como ge-
neradora o eficiente, la que produce la mutación; sufre, en materia
registral, o precisando aún más, en la grafía de los asientos, una pe-
queña modificación. Así, habremos de considerar causas (con la sal-
vedad apuntada) a las que si bien no son causa de adquisición, sí lo
son de modificación en los términos del arto 944 del Cód. Civil. Nos re-
ferimos concretamente a todos los supuestos de partición de comuni-
dades o cuando los transmitentes son continuadores de la persona
del titular registral. Sirven como ejemplo las adjudicaciones en la di-
visión de condominio, en las liquidaciones de sociedades conyugales
o sociedades civiles o comerciales, las adjudicaciones en los juicios
sucesorios o en particiones extrajudiciales de todas esas manifesta-
ciones, expresamente previstas por ley en el arto 3462 del Cód. Civil,
norma a la que remiten los artículos referidos a todas las situaciones
ejemplificadas (arts. 1313, para la sociedad conyugal; 2698, para el
condominio; 1788, para la sociedad). Esas no son causas de adquisi-
ción técnicamente hablando, pero completan y legitiman al disponen-
te a los fines del encadenamiento o continuidad del tracto sucesivo
que impone el arto 15 de la ley 17.801 y, por ello, aparecerán descrip-
tas en el asiento registral, en esos casos, como las causas de adquisi-
ción de cada titular.
Cabe advertir, sin embargo, que sea cual fuere el sistema adopta-
do, todos los elementos de la relación jurídico-real deben surgir del
asiento. Como es obvio, habrá más precisión o método en la especiali-
dad o determinación del elemento que se haya tomado como base de
imputación, pero, en definiti va, todos los elementos deben surgir de la
registración. Por ejemplo, si pretendemos conocer la causa o título
de adquisición en un registro real, advertiremos sólo una brevísima
mención a ella en abreviaturas, debajo del titular dominial. No conta-
remos con transcripción ni tan siquiera resumen de todas las cláusu-
las que existieron en la causa de adquisición. Mientras que todo 10
contrario ocurriría si, en la misma situación, estuviéramos en presen-
cia del asiento en un sistema causal: allí todas las cláusulas, al menos
las más importantes, surgirán publicitadas en el asiento. Ello tiene
su importancia a la hora de valorar el sistema adoptado en el ámbito
de los derechos reales accesorios, en los que se hace necesaria una ma-
Art.l0 Matriculación. Procedimientos 180
~---- --------------
yor precisión sobre los pactos existentes en el contrato al cual accede

el derecho real, ya que, aunque no todos, algunos incidirán sobre las
características (plazos y caducidades; montos adeudados, etcétera)
de éstos. Sin embargo, y respecto a la hipoteca concretamente, el codi-
ficador pareciera haber advertido premonitoriamente la complica-
ción de dar una publicidad acabada en los registros con sistema de fo-
lio real, dado que en el arto 3139 del Cód. Civil expresa que: "La toma
de razón ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipoteca-
rio, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgan-
tes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raí-
ces gravados que contiene el instrumento, con expresión de sus nom-
bres, situación y linderos, en la misma forma que se exprese en el ins-
trumerüoíé,
En un registro causal, el encadenamiento dominial propio del trac-
to sucesivo que veremos al analizar el arto 15 de la ley 17.801 se veri-
ficará con la existencia de cada causa de adquisición, modificación o
extinción inscripta y surgirá de la correspondencia domini al entre di-
chas causas, la antecedente y la última registrada. El operador ins-
criptor pondrá nota marginal de correlación en cada asiento causal
dando a conocer así una mutación, la que sólo podrá ser completada,
verificada y especificada mediante la exhibición del nuevo asiento, en
otro tomo del protocolo respectivo.
En cambio, en un típico registro real, como el inmobiliario (ley
17.801) y merced a la exigencia del "folioreal" previsto en el arto 10 que
estamos analizando, el tracto sucesivo será apreciable en lo ffsico.jle
manera sencilla, posibilitando no sólo un "encadenamiento" metafó-
rico, sino gráficamente perceptible hasta por los legos, materializado
en la columna de dominios del folio. De manera automática, la regis-
tración de un nuevo dominio, por el carácter exclusivo proveniente-del
arto 2508 del Cód. Civil, cancela el asiento anterior, el que, por la exi-
gencia del arto 15 de la ley 17.801, contenía registralmente al dispo-
nente del nuevo título.
~ª__matriculación alude al primer asiento que se formula en un-re- __ .~
gistro jurídico de folioreal. Cuando se proviene de un sistema de regis-
traéión causal con índices personales, como eran los primeros regís-

181 Principio de especialidad o determinación Art.lO
tros del país, este asiento de matriculación aparece, en la generali-

dad de los casos, como el traspaso de un sistema registral al otro. Ex-
plica García Coni que: "Matriculación o inmatriculación proviene de
matriz y se llama así a la inscripción original o primera, con la que
una finca hace su debut en el Registro" 4, pero entre nosotros, por pro-
venir de un sistema causal o cronológico, la expresión se refiere al pa-
so de este sistema al folio real.
Al hablar de matriculación, forzosamente aparece el principio de
especialidad brindándonos, en su enunciado, la necesidad de descri-
bir de la manera más completa posible el inmueble, con su ubicación,
medidas perimetrales y superficiales y sus linderos. Pero no acaba
allí la formulación del asiento, sino que también se hace aplicable a los
demás elementos de la relaciónjurídica. Tal comohabíamos enuncia-
do al explicar las distintas técnicas de registración, siempre deberán
estar presentes los tres elementos básicos de los derechos: sujeto, ob-
jeto y causa, pero sólo será uno de ellos el que servirá para tomar de
base de imputación. Pues bien, en el sistema de folio real se toma co-
mo elemento de imputación a la cosa, 10 que significa que es el bien in-
mueble el elemento de mayor trascendencia en la técnica de folioreal.
-§2-
LA EXCEPCION DEL DOMINIO PUBLICO
Los bienes del dominio público quedan fuera de los mandatos de la
ley 17.801, puesto que no se encuentran en el tráfico jurídico. Estos
bienes, que están enumerados en el arto 2340 del Cód. Civil, están
fuera del comercio, por la prohibición expresa contenida en los arts.
2336y2337.
La claridad de losjurisconsultos romanos nos proporciona hermo-
sos párrafos, cuya vigencia ha perdurado hasta nuestros días. Las co-
sas (res) se distinguían, en la Roma antigua, en las res in commercio
y las res extra commercium, según pudieran ser objeto de negocios de
índole patrimonial o no.
Las extra comercium tenían este carácter por tratarse de las res di-
uini iuris, las que se dedicaban a los menesteres y ceremonias religio-

Art.l0 Matriculación. Procedimientos 182
-------- --- --------
sos O las res humani iuris que resultaban extra commercium porque
su misma naturaleza las destina al uso de todos, como el aire, el agua
o el mar. Son las res communis omnium que, según Justiniano, se-
rían tales de conformidad con el derecho natural".
Las cosas destinadas al uso de todos los miembros de la República
romana, con independencia de su naturaleza, se denominaban respu-
blicae, y tienen ese carácter los ríos, los puertos, las orillas de los ríos
y,en general, todo lugar que, perteneciendo al Estado, estaba destina-
do al uso público, al uso de todos los ciudadanos, como los caminos y
los ríos públicos, los puertos y las costas del mar a lo largo del territo-
rio romano 6.
Entre nosotros, el Código Civil dedica a ellas el art. 2340, en el que
se formula una enumeración sobre la que también se ha discutido
mucho; en especial, en torno alas aguas del inc. 5º7. Veremos que, en
un solo artículo, el Código Civil comprende tanto las cosas que son de
uso público por su naturaleza, como las que resultan de uso general
por disposición propia del Estado.
Así, quedan comprendidos entre los bienes públicos del Estado y,
por ende, no serán objeto de registración inmobiliaria:
1- Los mares territoriales hasta la distancia que determine la
legislación especial, independientemente del poder jurisdic-
cional sobre la zona contigua.
2- Los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y anclade-
ros.
3- Los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces
naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de interés general.
4- Las playas del mar y las riberas internas de los ríos, enten-
diéndose por tales la extensión de tierra que las aguas bañan
o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas
medias ordinarias.
5 Justiniano,lnstituta, L. n, T. r, 1.
6 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Parte general, lOª ed. acto por J. M.
López Olaciregui, t. Il, pS. 96 y 97.
7 Allende, Derechode aguas, con acotacioneshidrológicas, p. 316.
183 Principio de especialidad o determinación Art.lO
5- Los lagos navegables y sus lechos.

6- Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en
toda clase de río, o en los lagos navegables, cuando ellas no
pertenezcan a particulares.
7- Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra
obra pública construida para utilidad o comodidad común.
8- Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de
interés científico.
Como sabemos, estos bienes no son susceptibles de enajenación,
imprescriptibles e inembargables, puesto que, ya dijimos, están fue-
ra del comercio. Sin embargo, si el Estado decide cambiar su destino,
puede desafectar del dominio público determinados inmuebles yasí
tornarlos comercializables. Aello sólo puede llegarse mediante ley na-
cional oprovincial u ordenanza municipal generando la desafectación.
En estos casos se produciría lo que se denomina técnicamente "in-\\
corporación", Un bien que no estaba en el tráfico registra], pasará a te-
ner una matrícula, pues ha ingresado al tráfico negocial.
El Estado deberá ingresar el trámite respectivo, solicitando la in-
corporación por desafectación y así el bien quedará registrado como
dominio privado y, obviamente, podrá ser enajenado o gravado con
absoluta libertad, ya que dejó de cumplir el fin de interés público.
Igualmente puede ocurrir que se produzca el caso inverso; es decir,
que un inmueble que se encontraba en el dominio privado de un par-
ticular fuera incluido entre los del dominio público mediante una ley
expropiatoria por causa de utilidad pública y previamente indemni-
zada (arts. 2511 y 2512, Cód. Civil, y ley 21.499). Así, el inmueble pa-
sará a cumplir una utilidad pública, sea por la ampliación de una ave-
nida, construcción de una ruta ocanalización y desvío de un río o cual-
quier otra función general. En tales casos, el registrador, solicitud
mediante, colocará nota de cancelación en la matrícula publicitando
la expropiación y el paso del bien al dominio público.
Idéntico al supuesto anterior es el caso en que los particulares do-
nan al Estado un determinado bien inmueble para un destino públi-
co: calle o plaza. En virtud del arto 1810 del Cód. Civil, tanto la oferta
de donación como su aceptación quedarán suficientemente formali-
zadas con las constancias administrativas, y serán éstas las que de-
terminarán la cancelación del dominio privado de las parcelas invo-
Art.ll Matriculación. Procedimientos 184
------------ ~~~~~-
lucradas. Esta situación se da en los supuestos de urbanizaciones pri-

vadas y loteos, en los que parte de las tierras afectadas pasarán a for-
mar parte del dominio público.
ART. 11. [MATRICULACION. FOLIO REAL]. - La matriculación se efec-

tuará destinando a cada inmueble un folio especial con una carac-
terística de ordenamiento que servirá para designarlo.
I La adopción de la técnica de folioreal, por parte de la ley 17.801, ge-

neró la necesidad de ir incorporando al sistema la totalidad de los in-
muebles existentes en cada provincia. Para paliar el esfuerzo que pu--
diera significar tamaña empresa, el arto 44 de la ley 17.801 concedió
a los Estados provinciales la libertad de ir realizando la incorpora-
ción al folio real de manera paulatina ce••• en el tiempo y forma que de-
termine la reglamentación local".
Se tomó como modelo de técnica de folioreal, el sistema ya adopta-
do por el decr.-ley 11.643 de 1963 para la provincia de Buenos Aires y
el de la ley 17.417 de 1967, que reglamentaba el Registro de la Propie-
dad Inmueble de la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra
del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur '.
Cada folio se inicia con un número que es el ordenamiento al que
alude el arto 11, que será el de matrícula. Dicho número acompañará
al bien inmueble durante toda su vida registral, sea cual fuere su do-
minio o destino, salvo que el mismosea unido o anexado a otro inmue-
ble o fuere subdividido en dos o más parcelas, según veremos al ana-
lizar el arto 13 de la ley 17.801.
García Coni, en su tesis doctoral, se detiene expresamente a ana-
lizar los aspectos gráficos de la matrícula. Expresa el destacado re-
gistralista argentino que: "El folio real como soporte gráfico lleva en
su parte superior izquierda el numeral 'de ordenamiento que servirá
para designarlo'(art. 11,ley 17.801) yen la misma línea, a la derecha,
la nomenclatura catastral (cuando exista). A continuación, en forma
1 La ley 2111de 1953de la provincia de La Rioja constituye el primer anteceden-

te nacional de aplicación de la técnica de folioreal. Véase, al respecto, Bernard,Los prin-
cipios registrales, el folio real y ''juicio de matriculación" en la precursora ley riojana de
1953, en "Cuadernos Notariales", nQ 82,1971, p. 10.
185 Matriculación. Folio real Art.ll
apaisada, se describe el inmueble y, poco más abajo, figura el antece-

dente dominical. En su parte inferior (más omenos los 2/3 de su super-
ficie) el folio real tiene un encolumnado que, de izquierda a derecha,
contiene ... las titularidades, la proporción en el dominio, que debe ser
expresa (art. 12, ley 17.801), pues no se presume la igualdad si no hay
especificación, como en el Código Civil (art. 2708), los gravámenes
(hipotecas, embargos, etcétera), las cancelaciones (arts. 36 y 37, ley
17.801) y, por último, las certificaciones, aunque algunos Registros
(por ejemplo, en Capital Federal) han suprimido esta última hilera y
anotan las certificaciones expedidas en los casilleros de dominio o de
gravámenes según la naturaleza del pedido" 2.
La matrícula constituye el elemento más diferenciador y determi-
nante de un inmueble en el ámbito registral y, por extensión, se apli-
ca dicha expresión "matrícula" a la hoja, folio o ficha que porta las re-
gistraciones. Es la base gráfica de los asientos. Constituye el acto ins-
trumental de la actividad registral y, como contenedora de instru-
mentos públicos que son los asientos, se aplica respecto de ella toda
la doctrina y reglamentación atinentes a los instrumentos públicos,
art. 979 y ss. del Código Civil.
Corresponde aclarar lo que algunos considerarán una verdad de
Perogrullo, pero que de nuestra parte estimamos una referencia di-
dáctica importante y es el hecho de que el registro inmobiliario argen-
tino, amén de ser un registro real, es también un registro "de encade-
namiento dominial", pues el dominio, como derecho real por excelen-
cia (generador de la plena in rem potestas), es el que determina el en-
cadenamiento o camino de las mutaciones que se pregonan. Por ello,
tanto el inmueble, como objeto del derecho (la cosa-res) y el titular do-
mini al (dominus) integrarán el primer asiento de matriculación.
Por aplicación de leyes que han incorporado derechos reales sobre
cosa propia, como la Propiedad Horizontal (ley 13.512) y la Superficie
Forestal (ley 25.509), podríamos agregar como encadenamiento a los
titulares de tales derechos. Como sabemos, la parcela horizontal, en
cuanto a su titular o dominus, generará idéntico camino que el domi-
nio vertical, dado que el titular podrá vender, hipotecar y hasta sus
acreedores podrán embargar su propiedad. Otro tanto ocurrirá con la
2 García Coni, Procedimiento inscriptorio, ps. 65 y 66.

Art.ll Matriculación. Procedimientos 186
~-- ~----~
superficie forestal, dado que, por imperio del arto 2º de la ley25.509, se

trata también de un derecho real sobre cosa propia, que genera nue-
va matrícula con todas las posibilidades que enunciamos también
para cada parcela horizontal '.
En cuanto al contenido de la matrícula es tema al que nos avocare-
mos al analizar el art. 12.
3 La categorización de derecho real sobre cosa propia que efectúa el legislador res-
pecto del derecho real de superficie forestal ha generado grandes polémicas. Cuando
una ley establece que una determinada nueva figura será un derecho real sobre cosa
propia, tal declaración no es vana, apunta nada menos que a las facultades que genera-
rá para su titular. Sin embargo, en este punto, la doctrina nacional, confundiendo elfun-
damento de la distinción e interpretando que cuando el legislador califica un derecho
real como"sobre cosa propia" alude al dominio del inmueble sobre el que se ha constitui-
do, ha subvertido totalmente el criterio de la clasificación. Así, leemos la crítica a dicha
tipificación del derecho de superficie forestal en De Reina Tartiere, Derechoreal de su-
perficie forestal, p. 50, quien llega a hablar de "contradicción" aunque luego la justifica
por haber abrazado el legislador la teoría dualista que el mismo autor critica párrafos
más arriba (distinción entre "superficie" y "solo"-superficie suelo-). Igualmente pue-
de advertirse ese desconcierto en Andomo, Superficie forestal, JA, 2003-III, fase, 9,
número especial, ps. 3 y 4, quien sólotolera hablar de derecho real sobre cosa propia en
el segundo supuesto previsto en el arto 2Q de la ley 25.509, "hacersuyo loplantado". Por
nuestra parte, no tenemos duda en cuanto a que la hipoteca podrá constituirse sobre la
superficie aún no sembrada ni plantada, y a eso apunta la tipificación del derecho real
como"sobre cosa propia"; de lo contrario, el art. 2Q no concedería al superficiario, sin ha-
cer distingo alguno, la "disposición jurídica" de su derecho. Si el superficiario puede
transferir su derecho, con mayor razón (a [ortiori) podrá hipotecarlo, aunque aún no se
haya plantado o sembrado ni una semilla. Quizás el error provenga de Salvat, que suele
ser uno de los grandes a los que acudimos primero para analizar alguna situación. Sal-
vat, en lugar de encarar la clasificación de los derechos reales en "derechos reales sobre
cosa propia", y "derechos reales sobre cosa ajena", comodebió, prefirió brindar lo que po-
dríamos llamar una definición"ostensiva" de cada categoría enunciando cuáles son sobre
cosa propiay cuáles sobre cosa ajena, sin advertir que ese método explicativo no permi-
te acudir a sus enseñanzas frente a la aparición de nuevas figuras jurídico-reales iTra-
tado de derecho civil argentino. Derechos reales, 5~ed., act. por Manuel J. Argañarás, t.
I, ps. 5 y 6). Estimamos que el [undamentuni divitionis de la clasificación apunta a las
facultades que se generarán para su titular. La facultad de ejercer actos de disposición,
el ius abutendi, es lo que marca la diferencia. Así, por ejemplo, el usufructuario no podrá
constituir hipoteca sobre el bien dado en usufructo (art. 3120, Cód. Civil),facultad ésta
que sí tiene el titular de una parcela horizontal (art. 4Q, ley 13.512). Ello ocurre porque
el primero es un derecho real sobre cosa ajena, mientras que el segundo es titular de un
derecho real sobre cosa propia. Por ello es correcta la calificación de derecho real sobre
cosa propia de la superficie forestal que hace el legislador en la ley 25.509.
187 Requisitos del asiento de matriculación Art.12
ART.12.[REQUISITOS DEL ASIENTO DE MA.TRICULACION}. -El asiento de

matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se re-
dactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y
descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa in-
dividualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su
nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura co-
rrespondiente y se hará mención de las constancias de trascenden-
cia real que resulten. Expresará el nombre del ode los titulares del
dominio, con los datos personales que se requieran para las escri-
turas públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se
consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio.
Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto
del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de
otorgamiento y funcionario autorizan te, estableciéndose el enca-
denamiento del dominio que exista al momento de la matricula-
ción. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del
documento en el Registro.
-§1-
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
El artículo en comentario es el primero que alude al llamado prin-

cipio de especialidad que, dada la variedad de actos y documentos que
tienen vocación registral, adquiere también distintos matices según
cuál sea el derecho o la medida a registrar y el documento portante.
El principio de especialidad puede sintentizarse como la necesidad
de la perfecta determinación de todos los elementos de la relaciónju-
rídica: sujetos, objeto y causa. En los derechos reales de garantía y en
las medidas precautorias con monto, como el embargo, también se
exigirá, sobre todo, en materia registral, la determinación de dicho
importe, el crédito garantizado ola suma dineraria cuya tutela se per-
sigue mediante la precautoria. Como puede fácilmente advertirse, la
exigencia de la especialidad tampoco habrá de considerarse propia y
exclusiva de la disciplina registral. Moisset de Espanés resalta que
"... jamás pueden faltar, en ninguna relaciónjurídica, ciertos elemen-
tos que por eso se denominan esenciales, a saber: a) el sujeto titular
del derecho; b) el objeto del derecho, que podrá ser una cosa =-como
sucede en los derechos reales-, o la actividad del sujeto pasivo, lla-
Art.12 Matriculación. Procedimientos 188
mada técnicamente prestación, como acontece en los personales; y e)

el elemento dinámico, que dio vida a la relación, es decir, la causa'".
Respecto de cada uno de los contratos, el codificador se ha encar-
gado de establecer una enumeración de los requisitos esenciales one-
cesarios para la validez de los mismos, y en esas enumeraciones se
alude a la especialidad. A manera de ejemplo citamos el contrato de
compraventa, respecto del cual surgen normas expresas que prevén
"precio cierto" (arts. 1323 y 1349, Cód. Civil), "cosa determinada o de-
terminable" (art. 1333), etcétera. También puede citarse el arto 3108
que, en materia de hipotecas, habla de un "crédito en dinero" reforza-
do por el arto 3109 que exige que ese crédito, así como el inmueble so-
bre el que recae, sea cierto y esté perfectamente determinado'', El
arto 3131 del Cód. Civil al enumerar el contenido mínimo del contra-
to hipotecario exige, entre otros, la determinación de elementos que
hacen a su especialidad en todo su espectro:'.
1 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2ª cd., p. 111.

2 Ventura, La especialidad del crédito en los derechosrealesdegarantía,LL, 1991-
B-150; ídem, lIacia una doble categoría de hipotecas, JA, 2007-III-19, número especial,
"Modernas garantías reales".
3 En materia de hipoteca, sobre todo, el terna fue muy debatido en la doctrina na-
cional por la generalizada costumbre de contratar mutuos ocréditos en dólares estadou-
nidenses. El arto 617 del Cód. Civil consideraba a tales obligaciones "cornode dar canti-
dades de cosas",prohibiendo tácitamente el tratamiento de obligaciones dinerarias. Sin
embargo, destacada doctrina nacional, aun a pesar del dispositivo mencionado, había
considerado a las obligaciones en moneda extranjera comoobligaciones dinerarias.Así,
Alterini, Obligacionesen moneda extranjera)' la hipoteca, LL, ]987-E-873;Causse,Mu-
tuo en moneda extranjera, LL, 1988-E-492;'Irigo Represas, Obligaciones en moneda ex-
tranjera congarantía hipotecaria, LL, 199] -B-328;Kemelmajer de Carlucci - Puerta de
Chacón, Hipoteca en moneda extranjera, JA, 1991-III-780. El tema dejó de discutirse a
partir de la sanción de la ley 23.928, llamada de "convertibilidad" que, entre otras inno-
vaciones, modificóel art. 617, determinando que la obligación constituida en moneda
extranjera debe considerarse comode dar sumas de dinero. Véase, sobre el punto, High-
ton, Hipoteca en moneda extranjera, p. 37 y ss.; López Cabana, "Ley de convertibilidad y
contratación de locaciones en moneda extranjera", en Convertibilidad del austral, Es-
tudios Jurídicos, 4~Serie, ps. 75 y 76; Ventura, "Incidencias de la ley de convertibilidad
en la actividad notari al",en Convertibilidad del austral, Estudios J urídicos, 4~Serie, p.
173. Opinábamos allí que: "La ley 23.928 no ha convertido en moneda de curso legal al
dólar estadounidense. El art. 617 dice que debe considerarse como de dar sumas de di-
nero loque nos autoriza a presumir que para el legislador no lo es y al atribuirle sóloun
comosi [uerti; pretende hacer aplicable a ella los principios de tal género de obligaciones
189 .---_.- Requisitos del asiento de matriculación Art. 12
--- ._. _ _.-
... - - ----
Las breves notas a las que se refiere el artículo analizado resultan

quizás el elemento más criticable del sistema de folio real, pues en
ocasiones resulta insuficiente lo pregonado por el asiento para lograr
el verdadero efecto publicitario y preventivo para los terceros. Imagi-
nemos un contrato de hipoteca con todas las cláusulas que involucran
un préstamo o mutuo, sus intereses y demás contingencias que, ob-
viamente no aparecerán en el asiento, o un contrato de constitución
de servidumbre de paso con pactos expresos en cuanto a los horarios
y vehículos con los que se puede acceder al paso (art. 3079, Cód. Civil),
o, mejor aún, un derecho real de uso que, a pesar de su naturaleza real
(absoluto), por disposición expresa del arto 2952 del Cód. Civil, se rige
directamente por el contrato constitutivo. Evidentemente, en todos
estos casos no serán posibles las "breves notas" a las que alude el arto
12 que estamos comentando. Sin embargo, frente a las bondades del
sistema de folio real, esta ligera crítica resulta insuficiente reproche.
Por otra parte, siempre queda al tercero interesado la posibilidad de
ampliar la información acudiendo directamente al instrumento que /
generó la inscripción o anotación.
El propio Vélez tuvo oportunidad de pronunciarse al respecto cuan-
do reguló la inscripción de la hipoteca en el Código Civil. ASÍ, enel arto
3139 leemos que: "La toma de razón ha de reducirse a referir la fecha
del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado,
los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligación
o contrato, y los bienes raíces gravados que contiene el instrumento,
con expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma forma
que se exprese en el instrumento".
a - Especialidad en los sujetos
Los sujetos involucrados en los actos y documentos registrados de-

berán estar determinados en todos los elementos individualizantes.
Ello requiere los nombres y apellidos, como regla general y, precisan-
do aún más, respecto de algunos documentos en particular, se exigi-
sin intención, por el contrario, de adjudicarle esa naturaleza", En el terreno de los he-
chos, el dólar es y seguirá siendo una moneda cotizable, una mercancía con un precio so-
metido a los movimientos del mercado comocualquier género de cosas",
rá también los demás datos individualizantes. Como norma expresi-

va de los elementos que contribuyen a determinar de manera preci-
sa a los sujetos, solemos citar siempre el arto 1001 del Cód. Civil que,
aunque referido al contenido obligatorio de las escrituras públicas,
resulta de aplicación no sólo por analogía, sino también por remisión
expresa del legislador en el art. 12 que analizamos.
El arto 12 establece que en el asiento se expresará el nombre del o
de los titulares del dominio, con los datos personales que se requie-
ren para las escrituras públicas. Con esto se está refiriendo, en prin-
cipio, al ya aludido arto 1001 del Cód. Civil, pero justamente por ha-
berlo hecho de manera tan amplia, se involucran también las regla-
mentaciones locales que regulan la organización del notariado y las
escrituras públicas en cada demarcación provincial. Así, por ejem-
plo, hay normas precisas para establecer los datos individualizantes
en las leyes notariales de las provincias de Córdoba, La Rioja y Salta,
entre otras.
Con la sanción de la ley 25.345, en 2000, debe incluirse la clave
única de identificación tributaria, laboral o simplemente de identifi-
cación (CDIT, CDIL o CDI) que, como vimos al analizar el arto 3º bis,
se agregó como requisito de registrabilidad de los actos enunciados
en el arto 2º, inc. a) de la ley 17.801.
Si se tratare de personas jurídicas se deberá consignar también su
nombre o razón social", clase de sociedad y domicilio.
El hecho de recaer sobre todos los elementos de la relación jurídica
hace que el principio de especialidad se confunda, aunque con otros
efectos, con el de tracto sucesivo. Pues si por exigencia del tracto su-
cesivo (art. 15, ley 17.801) el titular registral debe ser quien aparece
transmitiendo o gravando el inmueble, habremos de exigir la perfec-
ta descripción del sujeto en el documento que accede y su coinciden-
4 No iodos los tipos societarios pueden tener razón social. Aunque en el ejercicio
profesional suelen emplearse como sinónimos "razón social" o "denominación social",
sabido es que razón social sólo pueden utilizar las sociedades colectivas, sociedades de
capital e industria y las sociedades en comandita, simple y por acciones. La razón social
se forma con el nombre de algunos o todos los socios,pero si en ella no figuran todos de-
berá contener también la expresión "y compañía", según lo previsto en el arto 126 de la
ley 19.550 para la sociedad colectiva. Véase, al respecto, Farina, Tratado de sociedades
comerciales. Parte general, p. 157.
cia con el que figure inscripto en el Registro. Es lo que denominamos,

por nuestra parte, "subprincipio de identidad" 5. Sin duda que existi-
rá entre ambos principios una relación muy estrecha.
En efecto, cuando por exigencia de la identidad, propia del tracto
sucesivo, el asiento no coincide, por ejemplo, con el transmitente en
el documento cuya registración se solicita, tal anomalía podría apa-
recer como un problema de especialidad en cuanto al sujeto transmi-
ten te. Pero no siempre será así. En algunos casos, por ejemplo, cuan-
do el sujeto esté denominado de otra forma, se tratará de una falen-
cia en la especialidad, y en otros, como cuando se trate de otro sujeto,
la anomalía sí podría reprocharse al incumplimiento del principio de
tracto sucesivo. La diferencia radica en que mientras el tracto suce-
sivo exige el derecho registrado de quien aparece como transmitente
en el documento cuya registración se solicita, ola titularidad registral
del sujeto sobre el que recaerá la medida precautoria, la especialidad,
en cambio, se contenta con la determinación del citado sujeto. Al pun-
to que, de no operarse la coincidencia referida, pero contando con to-
dos los datos individualizantes del transmitente, el documento podrá
ser observado por incumplimiento del tracto sucesivo y no por adole-
cer de especialidad en cuanto al sujeto.
Sin embargo, se hace un poco más aplicable la especialidad del su-
jeto, en los casos como el citado, cuando es manifiesta una falencia en
los elementos individualizan tes del sujeto que, por erroru omisión, fi-
guran distintos en el asiento y en el documento registrable. Imagine-
mos, por ejemplo, que falta uno de sus nombres o que se halle escrito
con otra ortografía. En estos casos, y sólo desde el punto de vista prác-
tico, podremos decir igualmente que la observación radicará en un
problema de especialidad en cuanto a los sujetos. En rigor de verdad
y con criterio registral, se tratará también de falencia en el tracto su-
cesivo. El titular registral no coincidiría con el transmitente o consti-
tuyente del derecho.
Para evitar reiteraciones remitimos, para completar la especiali-
dad respecto de los sujetos, a nuestro análisis del art.15, cuando abor-
damos el principio de identidad en el tracto sucesivo (o"subprincipio",
dado que estaría dentro del principio de tracto sucesivo).
Ventura, Tractoabreviado registral, p. 120.

b - Especialidad en cuanto al objeto
Como dijimos, para describir el objeto en un sistema de dominio

vertical como el que establece el Código Civil en los arts. 2518, 2519
y 2520, basta con designar su ubicación, linderos, medidas perimetra-
les y superficiales. Pero no se contenta con eso la ley 17.801, sino que
avanzando hacia un anhelo ya histórico, que pone de resalto el propio
Vélez Sársfiel d en la nota al Título XIV del Código Civil, exige que, si
la hay, se consigne también la nomenclatura catastral.
Recordemos que en materia de contratos sobre inmuebles, sobre
todo en el contrato de compraventa, el legislador resultó muy toleran-
te en cuanto a la descripción del objeto. Pero no sólo el codificador, pues
nos resulta extremadamente curioso que desde la sanción del Código
Civil hasta nuestros días hayan sido tan pocas las modificaciones le-
gales o intentos de modificaciones que se hayan efectuado sobre el
punto.
Tampoco deja de sorprendernos justamente que el propio codifica-
dor.conocedor del sabio brocárdico atribuido a Papiniano «ius publi-
cum privatorum pactis non potest» ("las normas de orden público no
pueden ser alteradas por pactos particulares"), imperante en el régi-
men general de los derechos reales 6, haya permitido otan siquiera to-
lerado los citados contratos con objetos determinables ad corpus o ad
mensuram, como los que surgen de las citadas normas del arto 1344
y ss. del Código Civil.
En efecto, toda la doctrina remarca la relación inseparable entre los
derechos reales y el orden público que sobre ellos impera. Al efecto,
Allende expresa que" ... las normas que rigen los derechos reales, ...
como resulta de la propia definición que hemos dado, son normas sus-
tancialmente de orden público" 7.
6 El arto 2502 del Cód. Civil no deja duda en cuanto a la incidencia que dicho prin-
cipio ha tenido en Vélez Sársfield a la hora de regular los derechos reales. Igualmente
puede leerse la nota al arto 2828 del Cód. Civil, cuando Vélez expresa que "... la natura-
leza de los derechos reales en general ... está fijada en consideración al bien público y al
de las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los particulares".
7 Allende, Panorama de derechos reales, ps. 65 y 66. Igualmente, Highton sostie-
ne que" ... el régimen legal de los derechos reales está dominado por el orden público,
mientras que el de los derechos personales está basado en la autonomía de la voluntad.
De ello se desprende que la reglamentación del CódigoCivil en materia de derechos rea-
-~-'--._-----
Esta circunstancia impediría que los sujetos implicados en su cons-

titución, modificación o extinción pudieran abstraerse del régimen
que la ley les ha impuesto. El legislador los crea (art. 2502, Cód. Civil)
y les impone el contenido básico, y son muy pocoslos casos en que se ad-
mite, y en mínima dosis, la autonomía de la voluntad para encauzar su
ejercicio y contenido (tal como ocurre con las servidumbres; por ejem-
plo, arts. 3079 ó3107, Cód. Civil, el contenido de los reglamentos de co-
propiedad y el contenido y ejercicio del derecho real de uso, arto 2952).
¿Cómo pudo entonces Vélez Sársfield admitir una contratación
sobre inmuebles ad mensuram o ad corpus, en los que la sola volun-
tad de las partes hace nacer un título de derecho real que no determi-
na en forma precisa su objeto? La respuesta está en el grado de avan-
ce tecnológico en la época en que a Vélez le tocó redactar su Código.
Ocurre que en aquellos tiempos era casi imposible efectuar una
mensura con mediana certeza. Se utilizaban cadenas e instrumentos
ópticos con referencias geoespaciales cuyos resultados siempre deja-
ban un considerable margen de error.
El legislador, por más empeño que pusiera en su tarea de exigir pre-
cisión en el objeto, no podía abstraerse de las verdaderas posibilida-
des fácticas y técnicas de mensurar", Así, con soberana paciencia, Vé-
lez toleró las incongruencias y reguló para 10 posible, apostando a que,
en un mañana, con la factibilidad de una buena mensura, se imple-
mentaran las normas que exijan la adecuación de la teoría (el título),
al mundo de los fenómenos (el modo)",
les es inderogable y que, por el contrario, en cuanto a derechos personales, es supletoria"

(Lineamiento de derechos reales, p. 45);Ventura, "Algunos aspectos de la usucapión en
la propiedad horizontal", en Prescripción, p. 219.
B Hay tres realidades que deben ser tenidas en cuenta por el legislador en su tarea
codificadora, según enseña Moisset de Espanés, aludiendo a Eugen Huber (el codifica-
dor suizo, en su obra El derechoy su realización). Huber las denomina los "reales de la
legislación" (del alemán, realien). Comoprimer real, Huber colocaal hombre; en segun-
do lugar, a la naturaleza, real que se encuentra constituido no sólo por las condiciones
geofísicas, atmosféricas y ambientales, sino también por las condiciones técnicas y de la
vida económica; y, finalmente, la tradición jurídica. Véase, sobre el punto, Moisset de
Espanés, Codificación civil y derecho comparado, ps. 199y 200.
9 Hernández Gil expresa: "Comoen nuestro sistema las fincas no se describen en
el Registro teniendo en cuenta los datos del Catastro, no hay correlación ni uniformidad
En efecto, acudiendo a la nota al final del Título XIV,"De la hipote-

ca" ,Libro III del Código Civil, leemos en Vélez: "... El mayor valor que
vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos
de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la crea-
ción de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la Re-
pública sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos regis-
tros y construir el catastro de las propiedades". Así, nos pregunta-
mos, ¿no estamos ya en condiciones de dar una respuesta acabada a
esos requerimientos? La "red de posicionamiento global" (GPS, por
sus siglas en inglés), mediante referencias obtenidas satelitalmente,
permite mensuras en horas y con un grado de certeza casi total. Sin
duda, ha llegado ese día señalado por el legislador y es lo que procura
la ley 26.209, que aunque con muchas falencias, según nuestra opi-
nión, tiene una sana intención.
La ley 17.801, al sustituir con la "matriculación" el sistema de re-
gistración causal, parece intentar poner fin a la imprecisa determina-
ción de los bienes inmuebles. En la norma que analizamos, su arto 12
exige, para determinar el objeto de registración, "... la ubicación y
descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualiza-
ción. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura
catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente ... ".
Inspirada en la Ley Hipotecaria española de 1861, la ley 17.801
consideró tácitamente el concepto de "finca" con el sentido que justa-
mente le atribuye la doctrina española. Así, leemos en Serrano Alon-
so que finca" ... es la porción o trozo de la superficie terrestre que for-
ma una unidad en tráfico jurídico y se caracteriza por estar siempre
en el mismo sitio y responde a una configuración geográfica determi-
entre las descripciones que constan en ambas oficinas. La Ley Hipotecaria sólo exige
aportar certificación acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro ... Esta fal-
ta de conexióny enlace entre el Registro y el Catastro es una de las más acusadas imper-
fecciones de nuestro actual sistema inmobiliario, que garantiza la existencia de los de-
rechos reales, pero no la existencia del inmueble, soporte de aquéllos, ni sus circunstan-
cias integrantes, edificaciones, plantaciones, cabida, calidad, etcétera. Ello es contrario
al desarrollo del crédito territorial tan importante para la economía del país" (Introduc-
ción al derecho hipotecario, p. 123).
nada en base a los límites más o menos aparentes establecidos por el

propietario para individualizarla de las demás fincas" 10.
Por ello podríamos suponer, con muy buena voluntad interpreta-
tiva, que la ley 17.801, por ser complementaria del Código Civil, se-
gún lo pregona su arto 42, habría modificado toda otra norma que per-
mita licencias en la determinación del bien objeto inmueble en mate-
ria de derechos reales.
Sin embargo, no es así. El Código Civil, al regular la venta de in-
muebles, posibilita claramente las más variadas formas de contratar
sobre este tipo de bienes. Estas son normas especiales reguladoras
del contrato de compraventa por lo que no resultarían derogadas por
otras leyes especiales. El arto 1344 y siguientes y la ley 26.209 son le-
yes especiales. Los que resultan modificados, según sienta el princi-
pio hermenéutico, por las leyes especiales, son los principios rectores
o generales, pero no otras leyes especiales.
Tampoco se ve del todo clara la aplicación de la regla hermenéutica
que afirma que la ley posterior deroga a la anterior que la contradiga,
pues no hay una contradicción manifiesta. En efecto, mientras las le-
yes registrales y catastrales aluden al asiento registral, las unas, y a
la forma de determinar la parcela, las otras, el Código Civil, en cam-
bio, se ocupa de determinar la validez de los contratos frente a algu-
nas falencias, procurando su feliz ejecución. Por ello, lajurispruden-
cia, a la hora de pronunciarse sobre las normas civiles (arts. 1344 al
1348, Cód. Civil), sólo se ha detenido en la determinación del precio en
los casos de falencias descriptivas del objeto o en las solicitudes de nu-
lidad con devolución de lo pagado.
En efecto, el arto 1333 del Cód. Civil, por ejemplo, se preocupa por
aclarar que la fal ta de determinación del objeto en el contrato de com-
praventa no lo anula si del mismo surgen elementos para individua-
lizarlo. Igual sentido tiene el dispositivo del arto 3133 en materia de
hipotecas, cuando expresa que: "La constitución de la hipoteca no se
anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siem-
pre que sepueda venir en conocimiento positivo de la designación que
¡; l
la te ....
-J)
la Serrano Alonso, Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 32; tam-

bién, Hernández Gil, Introducción al derechohipotecario, p. 111.
Así, si en el contrato de compraventa de un inmueble, por ejemplo,

se establece que se transfiere el lote ubicado en la ciudad de Santa Fe,
que se encuentra entre los nros. 11y 13 de una manzana determina-
da, propiedades de tales y cuales sujetos, con una superficie aproxi-
mada de doscientos metros cuadrados, ese contrato no tiene falencia
en cuanto al objeto, jurídicamente hablando, ya que el mismo resul-
tará determinable. Se le podrá reprochar improlijidad o inseguridad,
mas no invalidez.
Alguna ingeniosa doctrina 11 , que no compartimos, sostiene que, si
bien un contratro con la falencia del ejemplo será válido para ejercer
plenamente sus efectos y las acciones que de él emergen, según reza
la norma del 1333 del Cód. Civil, no resultaría, en cambio, el título su-
ficiente exigido por el arto 2602 del Cód. Civil para dar base al derecho
real que se pretende, sino hasta que la cosa no haya sido perfectamen-
te determinada. En definitiva, esa conclusión aparecería de la propia
exigencia del arto 577 del Cód. Civil, que al requerir la entrega de la
cosa'(traditio rei) no admitiría, por lógica, imprecisión en cuanto al
objeto efectivamente entregado, Sólo lo que haya sido objeto de ese
fenómeno (la traditio: la entrega) y siempre que resulte abarcado por
el título que respalda esa entrega (arts. 2602 y 2603, Cód. Civil), ha-
brá pasado al patrimonio del adquirente con naturaleza de derecho
real-",
Más allá del ingenio puesto de manifiesto en el razonamiento pre-
cedente, no puede admitirse que un contrato válido no constituya el
título o causa eficiente del derecho real pretendido. Si el contrato co-
mo causa tiene validez, sus efectos constitutivos,junto con el modo,
resultan consecuencia inmediata de ese primer pronunciamiento.
Lamentablemente, como habíamos adelantado, la jurisprudencia
sobre el terna (nos referimos a la elaborada con motivo del arto 1344,
Cód. Civil) no se ha detenido en el análisis de considerar a tales con-
tratos como títulos suficientes de derechos reales. Sólo se han evalua-
do, en algunos fallos, aspectos obligacionales en relación a los mis-
11 Oddone, La mensura, requisito indispensable para instrumentar la publicidad

inmobiliaria, LLe, 1986-871.
12 Desarrollamos el punto más extensamente en Ventura, Tracto abreviado regis-
tral, p. 257.
mas, resolviendo sobre acciones intentadas por compradores cuando

las dimensiones del inmueble transferido ad corpus o ad mensuram
resultaron demasiado diferentes a lo previsto en el contrato, o deter-
minando a cuáles de las partes corresponderán los gastos de la men-
sura, etcétera 13.
En consecuencia, concluimos que si la imprecisión en la descrip-
ción de la cosa no empece la validez del contrato, tampoco podemos re-
tacear, a fuerza de razonar científicamente, su valor como título del
derecho real sobre la misma. Quien resulte titular de un inmueble ha-
bido mediante un contrato con cláusula ad corpus o ad mensuram
(art. 1344, Cód. Civil) tendrá un derecho real sobre un objeto discuti-
blemente determinado, pero ello no obstará a su verdadera naturale-
za real.
Ahora bien, ya habíamos adelantado que la ley 17.801 en su arto
12, al exigir las medidas perimetrales y superficiales, parecía tam-
bién exigir esos datos en el contrato que accede a sus asientos. Sin
embargo, no es así. En efecto, en primer lugar si, como hemos dejado
sentado, el contrato es válido como tal, por imperio del arto 1333 del
Cód. Civil, resultará igualmente válido como título. No debemos olvi-
dar que "título" es la causa generadora del derecho, razón por la que si
dicha causa es válida, ella es el título a registrar.
De ello se concluye que ese título no podrá ser ni observado ni re-
chazado, conforme a la doctrina del arto 92 de la ley registraI17.801,
que requiere nulidad, comoregla general, para posibilitar esgrimir el
obstáculo a la registración definitiva. Debería obrar así en el asiento
respectivo, sin las precisiones a que alude el arto 12 de la ley registral.
En segundo lugar puede advertirse de la misma norma del arto 12
que estamos analizando, que las exigencias respecto a la nomencla-
tura catastral y al plano de mensura correspondiente, son datos su-
geridos como un aditamento más, que se insertarán en el asiento tan
13 "Si se está en presencia de una venta ad corpus, por tratarse de una venta com-
prensiva de varios inmuebles, es doctrina pacífica que no ha menester mensura alguna,
y si se la hiciese, no sería gasto a cargo del vendedor. .." (CNCiv.,Sala E, 15/4/88, ED,
130-269);"Tratándose de una venta ad mensuram, debe ser investigado si la diferencia
entre la superficie controlada y la que resulta del plano es superior o inferior al vigési-
mo contemplado por el arto 1346 del Cód.Civil, para dar o no lugar al pago de suplemen-
to de precio"(Cám. Apel. Civ.y ComoSanta Fe, Sala I, 16/8/79,Zeus, 18-205).
sólo cuando existieren. En definitiva, la ley 17.801 no establece el re-

caudo como exigencia sine qua non, por lo que el sistema no obstaría
el ingreso de títulos que no cumplan con el mismo, salvo, claro está,
cuando el Catastro haya provisto de la citada nomenclatura.
• La Ley Nacional de Catastro 26.209

No podemos dejar de analizar, en este comentario referido al obje-
to del derecho registrable, la ley 26.209, sancionada e120 de diciem-
bre de 2006 y promulgada de hecho e115 de enero de 200714.
Al respecto estimamos que si la citada ley cumple realmente los ob-
jetivos que procura desde su fundamentación, no podemos negar que
constituirá un avance extraordinario en el régimen de los derechos
reales para el derecho civil argentino. Aportará nada menos que la de-
terminación precisa del objeto inmueble sobre el que recae el dere-
cho. Se daría así cumplimiento acabado a la especialidad en cuanto al
objeto.
Obviamente existen los riesgos típicos en la modificación legal co-
mo puede ocurrir con la aparición de nuevos intereses sectoriales de
la agrimensura, tal como ha ocurrido ya en la provincia de Mendoza
en la que, tanto jueces, abogados y notarios han destacado la exagera-
da intromisión de agrimensores en las ventas de inmuebles promovi-
da por la ley provincial 590815, en la que se determina que para cada
acto traslativo es menester la formalización de una mensura, con los
consiguientes costos adicionales en perjuicio de la comunidad toda 16.
14 Ventura, Análisis de la Ley Nacional de Catastro 26.209. Hacia una reglamen-

tación adecuada, JA, 2007-1I-3,fase. 7. Aquí reproducimos textualmente algunos pá-
rrafos de esa obra.
15 Tenemos un amargo recuerdo del "XIII Congreso Nacional de Derecho Regis-
tral", reunido justamente en la ciudad de Mendoza (septiembre de 2004). En esa opor-
tunidad pudimos corroborar directamente la indignación delos operadores jurídicos por
el avance de la agrimensura en el tráfico inmobiliario. Los debates dela Comisión del Te-
ma I-B, "Propiedad horizontal. La planimetría y sus efectos con respecto a los derechos
reales", se vieron constantemente turbados por las discusiones, ya subidas de tono, de
los operadores jurídicos locales.
16 El arto 45 de la ley 5908 de la provincia de Mendoza dispone: "Previoa la consti-
tución o transmisión de derechos reales deberá contarse con un acto de levantamiento
parcelario registrado ante la Dirección General de Catastro ... ",
--------_ -- -----------
Si ya la mensura ha sido hecha y el bien se mantiene en el mismo es-

tado, exigir una nueva mensura o"levantamiento parcelario", comole
denomina la ley 26.209, no sólono coadyuva con la seguridad, sino que
entorpece seriamente el tráfico.
Sin embargo, estimamos que el legislador nacional no ha querido
eso, tal como resulta del arto 9Q de la ley 26.209 en el que se prevé la
posibilidad de verificación del estado parcelario por "otros métodos
alternativos", no sólo los actos de mensura.
Dichos métodos alternativos, una vez constituido el estado parce-
lario, lo podrían configurar inspecciones oficiales de los Catastros lo-
cales dentro de prudentes períodos. Si de dichas inspecciones surgen
modificaciones fundamentales (alteración de los límites, construccio-
nes o modificaciones) la autoridad de aplicación podría determinar si
se hace o no menester un nuevo levantamiento parcelario. Creemos
que una prudente reglamentación de la ley nacional 26.209, podría
generar normas adecuadas que, sin entorpecer el noble fin legal pro-
puesto, tampoco permitan caer en la exageración mendocina.
Corresponde efectuar la primera gran crítica a la ley 26.209 que ya
habíamos adelantado. Nos referimos a la falta total de mención de las
normas del Código Civil que permiten la contratación ad corpus y ad
mensuram. Sin duda, el legislador nacional debió aludir de manera
directa a esos dispositivos. ¿Conservan su vigencia? ¿Han sido dero-
gados por la ley posterior?
Esta grave falencia, que no es extraña en las leyes modernas en las
que se crean institutos y prerrogativas sin tener a veces la más míni-
ma consideración al entorno legal en el cual jugarán los nuevos dis-
positivos, generará pleitos con resultados diversos y la inseguridad
anexa a esa diversidad.
Como habíamos adelantado, no es tan clara la aplicación de la re-
gla hermenéutica que establece que la ley especial deroga la ley ge-
neral, dado que, en este caso, ambas son leyes especiales. En efecto,
el arto 1344 y siguientes regulan de manera especial, en el marco de
la autonomía de la voluntad (art. 1197, Cód. Civil), el contrato de com-
praventa de inmuebles (normas que se aplican por analogía a todos
los contratos traslativos), mientras la ley 26.209 regula también de
manera especial sólo su registración catastral, y el funcionamiento
y finalidad de los catastros territoriales. Es cierto que esta ley com-
plementa al Código Civil, según 10 pregona su arto 18, pero esta lacó-
- --- -- -- -_---- _ ---
nica mención lejos de favorecer alguna interpretación asegura la en-

torpece hasta el infinito. ¿Qué clase de ley complementaria puede in-
sertarse en el entorno sin la aclaración respecto a la vigencia de las
contrataciones ad corpus y ad mensuram?
Tampoco surge categórica la aplicación del principio que reza que
la ley posterior deroga ley anterior, dado que la permanencia y típica
perpetuidad del dominio (art. 2510, Cód. Civil) no permite efectuar
modificaciones en derechos adquiridos que, para más, son de raigam-
bre constitucional, nada menos que el derecho de propiedad ampara-
do por el arto 17 de la Carta Magna. Mediante esta ley aparecerá pri-
ma facie negándose o poniendo en duda el valor de títulos dominiales
preexistentes y ya registrados. Negarle valor a los títulos, o restárse-
lo de alguna manera, es negar o hacer menguar el derecho en ellos
contenido.
Estimamo_s que hubiera sido menester también en la ley nacional
brindar una norma transitoria más completa que la surgida de su arto
17 y-que impida a su vez a las provincias avanzar en exceso sobre la
nueva normativa atinente a un derecho fundamental como lo es el do-
minio de inmuebles.
En efecto, el art. 17 de la 26.209 cuando atribuye a los Catastros de
cada jurisdicción la ''gradual y progresiva" aplicación de las nuevas
normas podrían llegar a herir derechos que gozan de garantías cons-
titucionales.
Brindar atribuciones al Catastro provincial, determinando cuál es
la dimensión de los derechos ya adquiridos, es conferirle facultadjuz-
gadora, lo que excede manifiestamente sus fines y avasalla la compe-
tenciajudicial. Se inmiscuye así el Catastro en el ámbito y jurisdic-
ción exclusiva de los tribunales de justicia.
Roca Sastre, al explicar lo que comentamos en el párrafo preceden-
te, aludiendo al valor de certificación catastral, dice: "Respecto del va-
lor probatorio de las certificaciones expedidas por el Catastro ... hay
que destacar la sentencia del 4 de noviembre de 1961, la cual distin-
gue en dicho valor según se trate de probar lo que consta en el Catas-
tro, o bien, el hecho de dar de baja o de alta en los mismos, pues la in-
clusión de un inmueble en el Catastro ... no pasa de ser un indicio de
que el objeto inscripto puede pertenecer a quien figura comotitular de
él, y tal indicio en unión de otras pruebas puede llevar al ánimo deljuz-
gador el convencimiento de que, efectivamente, la propiedad pertene-
201
_------
Requisitos del asiento de matriculación
--_ .. __ . --
Art.12
ce a dicho titular, pero no puede por sí sola ser unjustificante del domi-
nio' ya que tal tesis equivaldría a convertir los órganos administrati-
vos encargados de estos Registros en definidores del derecho de pro-
piedad, y haría inútil la existencia de los tribunales de justicia, cuya
misión es, precisamente, la de declarar los derechos controvertidos" 17.
Esta ley comienza explicando la finalidad de los Catastros provin-
ciales. En el arto 1Q no hay demasiadas novedades como no sea la ex-
presión "objetos territoriales", cuya crítica 18 carece de asidero, ya que
es usada también en España sin que se haya generado cuestión. Si de-
finimos "territorio" comoporción determinada de la corteza terrestre,
no se ve cómopuede resultar imprecisa o confusa la expresión "objetos
territoriales" aludiendo a que dicha porción constituye el objeto de un
derecho.
Se aclaran en el citado artículo las atribuciones de los Catastros
que no difieren de las que la doctrina les ha venido encomendando 19
y toda provincia argentina le ha asignado a dicha repartición.
En el arto 2Q se refuerza lo que, también en general, aparecía en las
reglamentaciones locales, aludiendo al "poder de policía inmobiliaria
catastral", prerrogativa que permite a la entidad, entre otras atribu-
ciones enumeradas en el arto 3Q, realizar inspecciones a los fines de
determinar la adecuación de los registros catastrales con la realidad
extracatastral.
1 - El objeto territorial y la parcela

La ley 26.209 efectúa la distinción entre el simple "objeto territo-
rial" y la "parcela". Entre estos conceptos habría, según el criterio le-
gal, una diferencia de género a especie.
Mientras objetos territoriales son todos los inmuebles mediana-
mente demarcados en el mundo jurídico o de los hechos -aludimos a
la posesión- (según se infiere del arto 10, ley 26.209), la parcela exi-
ge, en cambio, la existencia de todos los elementos esenciales deter-
17 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derechohipotecario, t. Il, p. 448.

18 En informaciones periodísticas se había criticado la norma expresando que "ob-
jeto territorial" no es una expresión técnica.
19 Véase, sobre el punto, Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derechohipotecario,
t. JI, p. 447.
minantes establecidos en el arto 5º y que será objeto de análisis más

adelante.
1.1 - La parcela
En el arto 4º de la ley 26.209 se define legalmente la "parcela". La

norma establece que parcela es "... la representación de la cosa in-
mueble de extensión territorial continua, deslindada (la ley dice 'des-
lindado) por una poligonal de límites correspondiente a uno o más tí-
tulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos
esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el or-
ganismo catastral".
Esta definición resulta imprescindible a los fines de adoptar las
correspondientes expresiones técnicas dentro de la disciplina. Ayuda,
pues, a interpretar correctamente los dispositivos. Es cierto que el
propio Vélez Sársfield, apoyándose en Freitas, critica las definiciones
en un Código de leyes, en la nota al art. 495 del Cód. Civil, pero debe-
mos aclarar que el codificador alude a las definiciones conceptuales,
aquellas a las que Javoleno en el Digesto aplicaba el brocárdico «om-
nis definitio in iure civile periculosa est» ("toda definición es peligrosa
en el derecho civil"), dado que fácilmente puede ser alterada (eparura
es enim ut non subverti possit») 20. Vélez, en cambio, elogia, en la mis-
ma nota, la definición que él denomina "legislativa", "... es decir, que
tenga por objeto restringir la significación del término de que se sirva,
a las ideas que reúnan exactamente todas las condiciones estableci-
das en la ley".
1.2 - Elementos esenciales de la parcela
El arto 5º de la ley 26.209 ofrece un distingo entre "elementos esen-
ciales" y "complementarios" de las parcelas.
La citada norma expresa que son elementos esenciales:
1- La ubicación "georeferenciada" del inmueble que correspon-
dería a su ubicación geográfica tomando como referencia
meridianos y paralelos.
2 - Los límites del inmueble, según los títulos que han originado
el dominio. .
20 Véase, al respecto, Allende, Panorama de derechos reales, ps. 18y 19.

203 --- Requisitos del asiento de matriculación Art.12
3- Las medidas lineales, angulares y superficiales. Mientras que

serán elementos complementarios, la valuación y los linde-
ros. La sentencia final de este dispositivo puede resultar de lo
más conflictivo: "Dichos elementos constituyen el estado par-
celario del inmueble".
En efecto, complementando esta norma con los dispositivos poste-

riores de los arts. 6º al 10, surge lo que expresáramos más arriba en
cuanto a que si no existen esos elementos esenciales citados en el arto
5º que hemos comentado, no hay parcela. Por ello, en el arto 10 el le-
gislador prefiere llamarles simplemente "objetos territoriales".
En suma, tal comohabíamos adelantado, no todo objeto territorial
constituye una parcela, ya para que pueda hablarse de tal es menes-
ter que este objeto territorial manifieste todos sus elementos esencia-
les (de ahí su denominación). La carencia de algunos de los elementos
complementarios, en cambio, no le quitaría el carácter de parcela.
Il - El certificado catastral. Actos para los que se requiere
En los arts. 11 a 13 se regula todo lo relativo a los certificados ca-

tastrales. El arto 11 menciona un plazo de vigencia del estado parce-
lario (y la consecuente caducidad), tema sobre el cual volveremos más
adelante. La caducidad no se debería producir si el estado es verifica-
do dentro de los plazos que establezca la reglamentación. Así, si la re-
glamentación previera un plazo de caducidad del estado parcelario a
los quince años, por ejemplo, el titular que desee efectuar una muta-
ciónjurídico-real, cuando ya dicho plazo ha vencido, debería solicitar
la verificación del estado y no necesariamente una nueva mensura o
levantamiento parcelario. Si de dicha verificación surgieren diferen-
cias, la autoridad de aplicación podrá sí exigir la mensura.
Para cada acto que determine la constitución, transmisión, decla-
ración omodificación de derechos reales sobre inmuebles, el funciona-
rio instrumentador deberá tener a la vista el "certificado catastral",
según requiere el arto 12 de la ley 26.209. Los únicos actos que resul-
tan liberados de dicha exigencia son las cancelaciones de derechos y
la constitución de bien de familia (ley 14.394).
Estimamos atinada la norma al incluir en su génerica enumera-
ción también a las hipotecas, dado que la posterior eventual ejecu-
Art.12
--------_._
.._----- ---------
204
ción, natural en este derecho real de garantía, conlleva una suerte de

venta con la consecuente constitución de un nuevo derecho real sobre
la parcela a favor del adquirente en la subasta 21.
Si no se cuenta con el certificado catastral, ello obstaculiza la regis-
tración del documento, según preceptúa el arto 13 de la ley 26.209.
Surge entonces la más importante consecuencia de la nueva ley. Sin
duda, esta norma contiene, además de la obligación de tener y mante-
ner el estado parcelario, la respectiva sanción: la parcela no podrá ser
objeto de mutación jurídico-real si no ostenta dicho estado, o, al me-
nos, considerando el efecto sólo declarativo de la inscripción de in-
muebles (arts. 2505, Cód. Civil y 12, ley 17.801), dicha mutación no po-
drá registrarse haciéndose pasible de observación por incompletivi-
dad de documentación accesoria (véase nuestro comentario al arto 9º).
III - Determinación de los elementos esenciales
de la parcela. El levantamiento parcelario
Los elementos esenciales -ubicación, límites y medidas (art. 5º)-
, que comoquedó dicho tienen ese carácter porque su inexistencia im-
pide tan siquiera hablar de parcela, se lograrán, según surge del arto
6º de la ley 26.209, mediante "actos de levantamiento parcelario con-
sistentes en actos de mensura ejecutados y autorizados por profesiona-
les con incumbencia en la agrimensura, quienes asumirán la respon-
sabilidad profesional por la documentación suscripta ... ".
La ubicación del inmueble no ofrece problema alguno, dado que
constituye un elemento descriptivo incuestionado y todos los títulos la
contienen, aun los que soporten negocios ad corpus o ad mensuram,
pues es requisito indispensable de determinación del objeto. La nove-
dad de la leyes el aditamento de la ''georeferencia'' que ya alude a las
coordenadas del globo, muy apropiadas para el avance técnico actual
y los sistemas "GPS" modernos, que trabajanjustamente con la red de
posicionamiento global satelital. Pero lo exigido en cuanto a límites y
medidas implica un enfrentamiento liso y llano con las citadas trans-
misiones. En suma, utilizando el lenguaje legal, los inmuebles cuyos
21 Si bien no participamos del criterio que considera a la subasta comoun contrato

de compraventa, sí estimamos, en cambio, que se aplican las reglas del citado contrato.
Analizamos detenidamente el tema en Ventura, Tracto abreviado registral, p. 272 y
siguientes.
_------
..
títulos carecen de los elementos esenciales no serían "parcelas" y su

transmisión en dichas condiciones resultará problemática.
En verdad, tenemos la certeza de que podrán ser objeto de compra-
venta y cualquier otro negocio traslativo, pero dudamos, en cambio,
de su pacífica registración, dado que la falta de "estado parcelario" no
permitirá contar con la pertinente certificación catastral que ya exi-
gían las leyes locales (en Córdoba, arts. 34 y 37, ley 5057) y actual-
mente también lo hace la ley nacional 26.209 en su arto 13.
Para tales "objetos territoriales", el arto 10 de la ley 26.209 ordena
que deberán ser determinados por mensuras u otros métodos alterna-
tivos que garanticen "iguales niveles de precisión, confiabilidad e in-
tegralidad" que establezcan las legislaciones locales. Pero, en verdad,
no creemos que exista algún procedimiento alternativo para tales ob-
jetos territoriales que cumplan con las exigencias legales de preci-
sión, confiabilidad e integralidad. Si nunca ha habido plano ni me-
didas exactas, ¿qué verificación puede efectuarse? Se caerá forzosa-
mente en la mensura. Sin duda, éste es el punto más criticable de la
ley 2'6.209.Una reglamentación demasiado exigente, amparada en la
norma, podría determinar su declaración de inconstitucionalidad. Si
bien no es dable desde el punto de vista jurídico aducir que se trabará
la circulación de la riqueza (como tal sueltamente suelen expresar al-
gunos registralistas cuando se dificulta la registración 22), puesto que
la autonomía de la voluntad sigue vigente y los contratos, aun sin los
elementos esenciales de la parcela, mantienen su vigor, sí creemos, en
cambio, que tales bienes perderán valor venal y aparecería con esto la
agresión al derecho de propiedad que haría procedente la inconstitu-
cionalidad (art. 17, Const. Nacional).
N - El estado parcelario
Como quedó dicho, el estado parcelario se produce luego de los lla-
mados "actos de levantamiento parcelario" a los que alude el arto 62 de
22 Por otra parte, hay que aclarar que cuando se persigue, con una sana política le-
gislativa, la circulación de la riqueza, aplicando los conceptos de Vélez sobre el tema ex-
presados en las notas a los arts. 2502 y 2503 del Cód. Civil, indudablemente el codifica-
dor hace referencia a la "riqueza sana" y no a los bienes que generarán conflicto,los que
sería preferible que no circularan hasta no haber "sanado". Explicamos la cuestión en
Ventura, La comunicación de subasta y el terceroregistral, LNC, nº 7, oct. 2006, p. 669.
Art.12 Matriculación. Procedimientos
- -------_---
206
la ley 26.209. Esta norma cumple una importante función a nivel na-
cional al impedir la antojadiza exigencia de algunas reparticiones
catastrales de solicitar el levantamiento parcelario cuando los pla-
nos tengan un tiempo determinado.
Así, por ejemplo, la res. 4/06 del Catastro de Córdoba, que conside-
ra que no cumplen con las exigencias de la repartición los planos re-
gistrados con anterioridad a131 de diciembre de 1968, no resultaría
aplicable.
En efecto, si la parcela tiene ya estado parcelario, es decir, siosten-
ta todos los elementos esenciales previstos en el arto 5º, no habrá ar-
gumento alguno para que el Catastro exija un nuevo levantamiento
parcelario. Tal resolución estaría manifiestamente en contra del dis-
positivo nacional y procedería una acción judicial frente a la negati-
va a certificar dicho estado.
Sí podrá la Dirección de Catastro verificar la subsistencia de dicho
estado parcelario, mediante inspecciones obrantes en actas adminis-
trativas. Si de las mentadas inspecciones surgen diferencias con el
estadó parcelario actual, en tales casos, y sólo en ellos, podría hacer-
se procedente la exigencia de un nuevo levantamiento parcelario.
Si el estado parcelario hubiere caducado, supuesto que surge de
los arts. 82 y 11 de la ley 26.209, dicha falencia debe poder subsanar-
se mediante una simple "verificación alternativa". Si de esta verifica-
ción surgieren diferencias entre lo catastrado y la realidad extraca-
tastral, como dijimos, sí resultaría procedente la exigencia de un nue-
vo levantamiento.
El estado parcelario queda establecido por la registración del pla-
no de mensura respectivo, según establece el arto 72 de la ley 26.209.
Este dispositivo expresa contundentemente que la registración no
convalida los defectos de los docwnentos, lo que no libera a la autori-
dad de aplicación de verificar la legalidad del plano en sus aspectos ex-
trínsecos y manifiestos. En razón de esto último, resulta claro que si
por investigaciones e inspecciones posteriores se determina que lo ca-
tastrado no se compadece con la realidad fáctica, el propietario no po-
drá aducir una suerte de "derecho adquirido" y deberá someterse a la
exigencia de un nuevo levantamiento parcelario adecuando el título
a la cosa. Pero remarquemos que ello sólo ocurre por haberse detec-
tado inadecuación entre objeto y derecho, y no por haber transcurrido
un plazo determinado. La caducidad del estado parcelario podrá sub-
sanarse mediante la simple verificación a la que alude el citado arto 82

de la ley 26.209.
En los arts. 8º y 9º de la ley 26.209 se regula sobre la vigencia de los
estados parcelarios registrados. Estimamos que la perpetuidad típi-
ca del dominio, surgida de la norma del arto 2510 del Cód. Civil, debe
acompañar también la perpetuidad del estado parcelario, en razón de
lo cual la llamada caducidad de la vigencia (art. 8º, ley 26.209) sólo po-
dría interpretarse producida, como ya hemos venido insistiendo,
cuando se han detectado diferencias entre los títulos y la configura-
ción fáctica de la parcela.
Del arto 8º surge la posibilidad de regular un plazo de caducidad de
la vigencia del estado parcelario en la reglamentación local. Para ello
será menester proponer un plazo prudente, que podría ser de diez o
quince años, mientras la parcela no haya sufrido modificación. En el
supuesto de haber transcurrido dicho plazo, se obligará al propietario
que quiera realizar una mutación jurídico-real a solicitar la verifica-
ción del estado parcelario mediante los procedimientos alternativos
previstos, o mediante un nuevo levantamiento parcelario.
No creemos conveniente negar la caducidad del estado, dado que
advertimos en la práctica varios casos en los que los bienes aparecen
catastrados como baldíos cuando están edificados, o con una superfi-
cie edificada mayor a la obrante en los catastros. Esa realidad surgi-
rá de las inspecciones generales periódicas de la Dirección de Catas-
tro o de las especialmente solicitadas.
Se hace necesario remarcar, tal comoya habíamos adelantado, que
el arto 9º de la ley 26.209 prevé que la subsistencia del estado parcela-
rio se realizará mediante actos de mensura u otros métodos alterna-
tivos de verificación. No se trata ya de un "objeto territorial", supues-
to que explicamos al referirnos al arto 10, respecto de cuya situación
habíamos concluido que forzosamente debería caerse en un levanta-
miento parcelario, pues no se cuenta allí con una determinación ab
initio; en consecuencia, no podríamos imaginar los otros métodos al-
ternativos que garanticen "iguales niveles de precisión, confiabilidad
e integralidad" que exige la norma.
Respecto de la subsistenciade un estado parcelario previo, en cam-
bio' sí es factible. Por ello deberán efectuarse inspecciones oficiales del
Catastro que, por tratarse de controles sobre estados parcelarios ya
existentes y ser sus agentes oficiales públicos, contarán con las garan-
tías de nivel de precisión, confiabilidad e integralidad exigidas por la

norma comentada. El resultado de dichas inspecciones quedará plas-
mado en las pertinentes actas respetando las normas administrati-
vas, en cuanto a mecanismos de producción (forma de labrado, funcio-
narios autorizados a llevarlas a cabo) y de control (a través de las nor-
mas de procedimiento administrativo, recursos contencioso adminis-
trativos, etcétera).
v - Casos en que se hace menester mensura

Consecuencia de lo dicho anteriormente es que sólo se exigirá la
mensura en los siguientes casos:
1. Cuando se trate de constituir, modificar, declarar derechos rea-
les sobre objetos territoriales; es decir, inmuebles que no con-
tengan los elementos esenciales que tipifican la parcela según
los arts. 4º y 5º de la ley 26.209. En este supuesto, quedan com-
prendidos forzosamente los objetos territoriales surgidos de las
transmisiones ad corpus oad mensuram.
2. Cuando tratándose de parcelas con sus elementos esenciales,
de inspecciones de rutina que realicen los Catastros o motiva-
das por la caducidad del estado parcelario, surj a que ha habido
modificaciones fácticas que han repercutido en la determina-
ción de la parcela. Es decir, se han modificado algunos de sus
elementos esenciales y sus titulares pretenden realizar alguno
de los actos establecidos en el arto 12 de la ley 26.209 (constituir,
declarar, modificar, etcétera, derechos reales sobre la parcela).
Operada la caducidad del estado parcelario, por el transcurso del

tiempo establecido en las reglamentaciones locales, los Catastros pro-
vinciales, frente a la constitución, modificación o declaración de dere-
chos reales sobre las parcelas que pretendan hacer sus titulares, de-
berán exigir una previa verificación de subsistencia del estado parce-
lario.
e - Especialidad en la causa
Tal como expresáramos al iniciar el análisis del arto 12, la exigen-

cia de la especialidad recae sobre todos los elementos de la relación
jurídica. Obviamente, en un sistema causal, como en el que estamos

inmersos (arts. 499, 500 y 2602, Cód. Civil), se exigirá también la de-
terminación precisa de la causa de constitución, adquisición, modifi-
cación o extinción. Es decir, el acto jurídico por el cual el dominus, el
acreedor o el usufructuario llegó a ser tal, o dejó de serlo.
Ya dijimos, en nuestro análisis del arto 11, que el registro inmobi-
liario argentino, amén de ser un registro real, es también "de encade-
namiento dominial", ya que será el dominio (o cualquier derecho real
sobre cosa propia) el que determine el encadenamiento o camino de
las mutaciones que se pregonan. Pues bien, la determinación está exi-
gida también en el arto 12 cuando expresa que: ce••• Se hará mención
de la proporción en la copropiedad oen el monto del gravamen, el títu-
lo de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funciona-
rio autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que
exista al momento de la matriculación ... ".
Cuando la norma exige "eltítulo", alude tanto a la causa en sentido
material como formal. Así, deberá figurar la causa de adquisición:
compraventa, donación, permuta, dación en pago, etcétera; o la causa
de modificación: sucesión hereditaria y adjudicaciónjudicial o extra-
judicial, partición de condominio, partición de gananciales, etcétera.
Obviamente todas ellas deberán satisfacer los recaudos del llamado
"título suficiente"; es decir, la causa idónea ad transferendum domi-
nium, que exige el arto 2602 del Cód. Civil, lo que debe exigirse, como
dijimos, tanto en lo formal (resoluciónjudicial, notarial o administra-
tiva) como en lo material, que son los ejemplos a los que ya aludimos.
En cumplimiento de estas exigencias, el asiento determinará el nú-
mero, fecha de la escritura que genera la mutación, y el notario que la
labró, o, en su caso, el número, fecha yjuzgado autor del resolutivoju-
dicial que moti vóla modificación por adjudicación en un proceso suce-
sorio o en una liquidación de sociedad conyugal, o cualquier otro su-
puesto de división comunitariaé'.
23 En general, todas las comunidades de bienes ouniversalidades se rigen por prin-

cipios similares; así, todas ellas puedan ser judiciales oextrajudiciales, según lo que sur-
ge del arto 1313 del Cód. Civil para la liquidación de los bienes gananciales una vez di-
suelta la sociedad conyugal; el arto 3462, para los proherede; y el arto 1788, para la liqui-
dación de los bienes en la sociedad civil. En todas ellas se aplicará el arto 3462 cuando se
den las condiciones exigidas (que todos los miembros de la comunidad estén de acuerdo,
...
.- -------_. --------------_ _-
..
Cuando se trate de condominio, o copropiedad horizontal (si se nos

permite el término) deberá expresarse la proporción de cada titular.
Sobre este tema cabe hacer una acotación, ya que es muy frecuente
que tanto el notario como el juez, en los supuestos de ser instrumen-
tadores de causas de adquisición o modificación de las que resulte un
condominio, no determinen las proporciones de cada uno de los pro-
pietarios adquirentes o adjudicatarios.
Tal falencia no es leve, en principio, en un sistema de condominio
romanista, como el que adopta el Código argentino, dado que en él la
parte alícuota oindivisa del condominio es un requisito esencial de es-
pecialidad del derecho; sin embargo, la existencia de una norma que
soluciona la duda en la cuantificación de la porción para las votacio-
nes, proporcionaría, en nuestra opinión, por aplicación analógica, so-
lución también al problema registral que se produce por la indetermi-
nación precisa de la porción alícuota. Nos estamos refiriendo al arto
2708 del Cód. Civil que prevé, que: "Habiendo duda sobre el valor de
la parte de cada uno de los condóminos, se presume que son iguales".
Estimamos que el registrador, aun cuando no se trate de una norma
expresa, deberá aplicar, por analogía, la solución del Código también
para estos supuestos de redacción del asiento-", Por otra parte, debe
tenerse presente que la presunción generada por el arto 2708, sin du-
da es iuris tantum, en razón de lo cual el condómino que se sienta
agraviado ante una posible disminución de su porción no tendrá difi-
cultad alguna en hacerlo declarar asíjudicial o convencionalmente en
un acto complementario que, obviamente, presentado para su regis-
tración, adecuará la proporción también en el asiento registral de con-
formidad a lo resuelto.
Al exigir el arto 12 que debe expresarse el encadenamiento domi-
ni al existente al momento de la matriculación, está aludiendo a la
sean capaces y estén presentes). Véase, al respecto, Ventura, Tracto abreviado regis tra 1,
p. 228 y siguientes.
24 Expresamente niega la posibil,idad de esta aplicación analógica para la redac-

ción del asiento registral Carcía Coni, Procedimiento inscriptorio, ps. 65 y 66, quien,
cuando explica el contenido de la matrícula, dice que" ... la proporción del dominio ... de-
be ser expresa ... pues no sepresume la igualdad si no hay especificación, comoen el Có-
digo Civil (art. 2708) ..."(la cursiva es nuestra).
211 División, anexión o unión de inmuebles Art.13
constancia registral previa que, generalmente, salvo en los casos de

modificación por unión o subdivisión (que veremos al analizar el artí-
culo siguiente), será la correspondiente al sistema de registración
causal, en el que primaba la causa de la mutación jurídico-real. En la
práctica se denomina a este dato como "antecedente dominial", dado
que, como dijéramos, el registro argentino es de "encadenamiento do-
minial". Este dato, por otra parte, es el que permite continuar el trac-
to sucesivo hacia atrás en el tiempo, con la existencia del llamado
"tracto histórico" hasta llegar a la primera registración del bien.
Un dato anexo que requiere la norma del arto 12 en la redacción de
los asientos es el número y fecha de presentación del documento en el
Registro. Este número correlativo que se asigna a cada documento
que ingresa es el que aparece como consecuencia del "sistema de orde-
namiento diario", al que nos referiremos al analizar el arto 40 de esta
ley. El primer asiento que genera todo documento conteniendo muta-
ción jurídico-real o cualquier medida, es el llamado "asiento de pre-
sentación" que, comoveremos, resulta ser el que verdaderamente tor-
na oponible la futura inscripción o anotación, ya que en definitiva, son
este asiento y su fecha los que determinarán la prioridad del docu-
mento ingresado.
(_f
ART.13:[DNISION, ANEXION o UNION DE INMUEBLES). -Si un inmueble
se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como par-
tes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración
operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una
nueva y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de corre-
lación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los pla-
nos de mensura correspondientes.
-§1-
MODIFICACIONES FISICAS SOBRE EL INMUEBLE OBJETO
DE LA REGISTRACION
La ley 17.801 prevé en el arto 13, al regular el procedimiento de

matriculación, la posibilidad de modificaciones físicas sobre el in-
mueble objeto de registración.
Recordemos que al indicar los recaudos descriptivos del objeto in-

mueble, es decir, al referirse al principio de especialidad sobre el ob-
jeto de la relaciónjurídica, el art.12 de la ley 17.801 sólohace referen-
cia a la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,' superficie
y linderos, prescindiendo de las construcciones, plantaciones y obras
de cualquier naturaleza. Remarca finalmente que, cuando existie-
ren, se consignará también la nomenclatura catastral y se identifica-
rá el plano de mensura correspondiente l.
Consecuencia de lo dicho, según expresamos al analizar el citado
arto 12, en un sistema de dominio vertical- como el que rige en el Có-
digo Civil argentino (arts. 2518 a 2520), las modificaciones a que pue-
de verse sometido un inmueble sólo estarán referidas a las dimensio-
nes superficiales y perimetrales, puesto que las circunstancias edili-
cias y las mejoras en general, salvo los casos de propiedad horizontal,
acompañarán por accesión al terreno:'.
1 El objeto del derecho real debe estar perfectamente determinado, puesto que se
trata de un derecho que recae sobre la cosa, en este caso, inmueble. Por ello, muchos au-
tores exigen siempre la mensura y el plano que alude la norma. La referencia que hace
el codificador en el art. 1344del Cód. Civil a las ventas de inmuebles ad corpus no elimi-
na dicha exigencia, pues sólo se pronuncia por la validez del contrato de transferencia
redactado en esas condiciones. Para la constitución del derecho real sobre ese objeto, en
cambio, continúa rigiendo, de manera categórica, el art. 577 del Cód. Civil, que requie-
re la entrega de "la cosa" que, obviamente para efectivizarse, exige determinación pre-
cisa. Véase, sobre la cuestión, Oddone, La mensura, requisito indispensablepara instru-
mentar lapublicidad inmobiliaria, LLC, 1986-87].
2 Por el principio de accesión y considerando la extensión vertical del dominio in-
mueble(art. 25] 8),en el CódigoCivil argentino no se hace menester la descripción de las
características físicas del objeto. Todolo que esté por encima y por debajo del inmueble
será propiedad del titular del mismo (a excepción de los tesoros y las minas). No es cier-
to que se presuma su propiedad comoloindica el arto 2519. La presunción, mal incluida,
obedece a que Vélez transcribió casi textualmente el dispositivo del arto 553 del Cód.
Civil francés y allí se admitía el derecho de superficie que limitaba su verticalidad. Véa-
se Gutiérrez Zaldívar, "La venta de aire del espacio aéreo. El derecho de superficie. Los
derechos reales suprimidos", en Temasde derechosreales, ps, 170y 171.
o La ley 25.509, de Superficie Forestal y de Silvicultura de 2001, pone una excep-
ción más al dominio vertical y,en cierta forma, limita el pronunciamiento de las normas
citadas. '
En el sistema español se consignan ciertas modificaciones constructivas, edilicias,
de riego o saneamiento, razón por la que las modificaciones son clasificadas en "cuanti-
tativas" (que corresponden a las que estamos analizando) y "cualitativas", entre las que
Pues bien, el arto 13 de la ley 17.801 establece que: "Si un inmue-

ble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como
partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración
operada ... ". El término "desmembración" utilizado en el dispositivo,
amén de ser poco feliz aun para el lenguaje vulgar, no se compadece
con el sentido técnico jurídico de la palabra. "Desmembrar" .jurídica-
mente hablando en el ámbito de los derechos reales, es separar las fa-
cultades del dominio (utendi, fruendi v abutendi), colocándolas en ti-
tularidades diversas. Se genera así un dominio desmembrado, en
sentido técnico, cuando, por ejemplo, se transfiere la nuda propiedad
a una persona y el usufructo a otra (art. 2507, Cód. Civil). Coghlan re-
marca también la expresión errada de la norma 4 .
El art.1?, en realidad no intenta aludir a la desmembración en sen-
tido técnico que acabamos de explicar, sino que apunta a la división
física del inmueble. Esta división podrá ser en propiedad horizontal
'O en dominio común. Como sabemos, se exige un plano de subdivisión
y afectación a la ley 13.512 en el primer caso; y de subdivisión en el se-
gundo. Delamcdificación física operada deberá dejarse constancia
en la matrícula y generarse luego tantas matrículas comoinmuebles
hayan resultado de la división. Obviamente, entre los antecedentes
del dominio que deberán asentarse en la nueva matrícula, conforme
lo regulado en el art. 12, como elemento que hace al encadenamiento
del dominio, deberá figurar la matrícula "madre" de la cual surgen las
nuevas por la división o modificación operada.
Puede ocurrir igualmente que las modificaciones físicas fueren si-
multáneas y variadas, como, por ejemplo, cuando el propietario sub-
divide el inmueble, permuta una parte con un colindante quien, a su
se mencionan las modificaciones edilicias, como"declaración de obra nueva" .Véase Ro-

ca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 534, quienes al respecto
dicen: "La declaración de obra nueva es la manifestación del propietario de una finca in-
matriculada en el Registro, consignada en escritura pública u otro título inscribible, en
la que hace constar el hecho de haberse concluido o comenzado en la finca nuevas plan-
taciones, así comola construcción de edificios o mejoras si es urbana ... y cuya declara-
ción se formula a los fines de su inscripción" (la cursiva es nuestra); también, Hernán-
dez Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 115.
4 Coghlan, Teoría general de derecho inmobiliario registral, p. 124.

vez, le trasfiere parte de su inmueble que el primero unirá al resto del

suyo. En tales casos, el acto modificatorio sería complejo, integrado
por una mensura para subdivisión y unión, y será todo ese negocio va-
riado y complejo, junto a los planos que le brindan el apoyo físico, lo
que ingresará al registro para su inscripción.
Para el caso de unión o anexión, la misma norma del arto 13 citado
establece que: "... Cuando diversos inmuebles se anexaren o unifica-
ren, se hará una nueva y única matrícula de las anteriores, poniéndo-
se nota de correlación ... ".
Comoya dijimos, para las dos posibilidades mencionadas en el arto
13 de la ley 17.801, sé hará necesaria la confección de planos: .
1- De mensura y subdivisión para el primer párrafo.
2- De mensura y unión o anexión 5, para el segundo párrafo. En
ambos casos deberán vincularse las matrículas implicadas
con los respectivos planos".
Generalmente, estos actos de división, unión o anexión, precede-

rán a la realización de algún acto traslativo, pero bien podría ocurrir
que fuera sólo para dejar preparada administrativamente la posibi-
lidad de realizar en el futuro alguna mutación jurídico-real. En Es-
paña, el supuesto está expresamente contemplado en el Reglamento
Hipotecario bajo el título "Inscripción, agrupación, división y segre-
gación de fincas" (arts. 45 a 50) y al efectuar comentarios sobre su re-
gulación, los autores 7, en general, están contestes en la posibilidad de
5 Aun cuando la norma pareciera efectuar sinonimia, diferencia técnica entre la

unión y la anexión, pues mientras en la primera existe unión física de dos parcelas, en la
°
segunda, en cambio, la unión es sólojurídica administrativa pudiendo encontrarse se-
paradas, en lo físico,las parcelas anexadas. Véase, sobre el punto, Ahumada, Ley Regis-
tral Inmobiliaria. Ley 5771 y disposiciones técnico-registrales (comentada, concordada
y anotada), p. 263.
6 Moissetde Espanés,Publicidad registral, 2ª ed., p. 85;Andorno -Marcolín deAn-
dorno,Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, ps. 178 y 179;
Coghlan, Teoríageneral de derecho inínobiliario registral, p. 124; Cornejo, Derecho re-
gisiral inmobiliario, ps. 102 y 103.
7 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, ps. 90 y 91;
Hernández Gil,Introducción al derechohipotecario, p. 172.Este último autor menciona
efectuar ambas registraciones simultáneamente, lo que haría ingre-

sar también el tema en los principios del llamado "tracto abreviado"
que analizaremos en el arto 16 de esta obra.
Entre nosotros, Villaro al referirse expresamente al tema, tam-
bién prevé la posibilidad de efectuar la incorporación de la modifica-
ción física junto con la enajenación o constitución de un derecho. Ex-
presa que: "Ello puede ocurrir simultáneamente con la transmisión
omodificación de un derecho real, oen forma autónoma mediante una
declaración de voluntad que incorpora las modificaciones resultantes
del plano al título respectivo" 8.
Roca Sastre, al comentar el arto 49 del Reglamento Hipotecario, ex-
plica que la citada norma parece establecer un caso de tracto abrevia-
do al disponer que cuando en el título presentado se forme una finca
de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla,
se hará una sola inscripción comprensiva de la finca agrupada o se-
gregada y de la enajenación de la misma. Sin embargo, aclara luego
que en esos casos "... no hay verdadero tracto sucesivo abreviado,
pues no se acumulan en un mismo asiento dos actos propiamente dis-
positivos, sino tan sólo uno de éstos y un acto de ti po inmatriculador" 9.
Realmente no creemos que siempre pueda hablarse de tracto abre-
viado cada vez que se acumulen en un solotrámite varias gestiones re-
gistrales. El tracto abreviado exige, a nuestro entender, generar una
titularidad de derecho real: dominio, hipoteca, servidumbre, etcéte-
ra. Sin embargo, en lo registral esta abreviación del trámite aparece,
según expresa Roca Sastre, como un tracto abreviado.
En el derecho argentino no cabe duda que los propietarios de in-
muebles pueden previamente subdividir, anexar o unir parcelas y,en
el mismo acto o simultáneamente en distintos actos, transferir ocons-
tituir gravámenes sobre el inmueble o los inmuebles resultantes. Pe-
ro frente a esta posibilidad cabe preguntarse si los herederos declara-
dos ocónyuge del titular registral tendrán legitimación, tanto sustan-
el supuesto como un caso de tracto abreviado. Igualmente, Serrano Alonso, Conceptos

fundamentales de derecho hipotecario, p. 122.

9 RocaSastre - Roca Sastre Muncunill, Derechohipotecario, t. II, p. 392.
Art.13
- --- --- ------
-----------
216
cial comoregistral, para practicar o disponer ellos dichas modificacio-

nes. Por nuestra parte no nos quedan dudas. Debe tenerse presente
que el heredero ocupa el lugar del causante (art. 3417, Cód. Civil) ra-
zón por la cual está legitimado para hacer todo lo que podía aquel de
quien proviene su derecho. El heredero o el cónyuge del causante, en
su caso, tendrán facultades suficientes para disponer las modificacio-
nes que creyeren convenientes o necesarias sobre los bienes de la he-
rencia y ello aun sin figurar en los asientos registrales su titularidad
real.
Igualmente no encontramos obstáculo para que frente a instru-
mentaciones simultáneas (art. 16, inc. d, ley 17.801) un adquirente
intermedio disponga la modificación y el último adquirente reciba
una parcela modificada. Por ejemplo, A vende a B y éste, plano me-
diante, subdivide el inmueble adquirido y transfiere a e sólo una de
las parcelas generadas en dicha modificación. Adviértase, en el ejem-
plo dado, la complejidad de los asientos a confeccionar, ya que, a pesar
de tratarse de un solo trámite, deberá redactarse el primer asiento (la
venta deA aB) en la matrícula original, en la cual se asentará la mo-
dificación fisica con remisión al plano de mensura y subdivisión que la
posibilita, para luego confeccionar tantas matrículas como parcelas
resultaren de la división, consignando asimismo en la matrícula de la
parcela transmitida a e el dominio a su nombre.
En todos los casos de modificación física del inmueble objeto de re-
gistración se hace menester la manifestación de voluntad correspon-
diente obrante en la instrumentación apropiada. Ello quiere decir
que, por tratarse de modificación de inmuebles, según lo preceptuado'
por los arts. 1184, inc. 1º y 10 del Cód. Civil, deberá instrumentarse
dicha manifestación de voluntad en escritura pública 10. Sin embar-
la En el derecho español, el Reglamento Hipotecario establece que: "Todaslas ope-

raciones de agrupación, división y segregación a que se refieren los cinco artículos ante-
riores no podrán practicarse en el Registro sino en virtud de escritura pública en que así
se solicite ... ".Villaro diceque" ... las variaciones surgidas de los planos sólotienen efec-
tos jurídicos en la medida que a su vez.sean recogidos por un documento notarial, pues
los derechos reales inmobiliarios sólopueden ser modificados por medio de escritura pú-
blica (arts. 1184,incs. 12y 10, Cód. Civil)"(Elementos de derecho registral inmobiliario,
p. 168);Andorno - Marcolín de Andorno, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.
Comentada. Anotada, p. 180.
go, en laprácticadiaria, el propietario suele efectuar la división__ o

unión por trámite administrativo, mediante la sola elaboración.de
108-planos pertinentes, lo que no deja de resultar anómalo en aten-
ción a las exigencias formales de nuestra ley civil y registral-', Así,
por ejemplo, seconfecciona la llamada "matrícula de unión", sin que
exista la manifestación de voluntad de realizar dicha modificación fí-
sica, expresada en escritura pública.
11 No resulta suficiente, en nuestra opinión, la suscripción de los planos cornoins-

trumento apropiado para receptar la voluntad modificatoria. En igual sentido, exigien-
do la instrumentación en escritura pública, Villaro, Elementos de derechoregistral in-
mobiliario, ps. 168y 169.
CAPITULO IV
TRACTO SUCESIVO. PRIORIDAD. EFECTOS
ART.14. [ASIENTOS REGISTRALESJ. -Matriculado un inmueble, en

los lugares correspondientes del folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio.
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que
se relacionen con el dominio.
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan.
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo
con lo dispuesto en los arts. 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán
por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los
de su misma especie y en la forma que expresa el arto 12, en cuanto
fuere compatible, con la debida especificación de las circunstan-
cias particulares que resulten de los respectivos documentos, espe-
cialmente con relación al derecho que se inscriba.
Una vez practicado el primer asiento en el sistema de folio real; es

decir, el asiento de matriculación o "inmatriculación", al que alude el
art. 10 de la ley 17.801, comenzarán a practicarse los asientos suce-
sivos que se suponen reflejan "la vida" del bien objeto de registración,
o sea, todo lo que resulta del art. 2º en sus tres incisos que se refieran
directa o indirectamente al bien matriculado.
La norma analizada contiene una reglamentación detallada de
las constancias registrables, pero, amén de lo que resulta obvio y que
Art.14 Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos 220
---
quizás no hubiere necesitado de una mención expresa, como "laspos-

teriores transmisiones de dominio" a las que alude el inc. a), destaca-
mos en ella dos aspectos importantes que será menester analizar. En
primer lugar, nos referimos al inc. d) que prevé la anotación de la ex-
pedición del certificado regulado en los arts. 22 a 24 de la ley 17.80l.
Yen segundo lugar, al aspecto gráfico regulado en el artículo que ana-
lizamos, en cuanto a la necesidad de no dejar espacios en los que pue-
dan intercalarse derechos de la misma especie. Esto procura dejar a
salvo las prioridades de los derechos constituidos o las medidas ingre-
sadas cuando exista conflicto de prelaciones.
Merced a la constancia derivada del asiento, pregonando la expe-
dición de un certificado registral es que puede corroborarse de mane-
ra cierta el plazo de la correspondiente reserva de prioridad y el con-
secuente bloqueo registral que analizaremos en detalle al desarro-
llar los arts. 23 y 24 de la ley 17.80l.
Destacamos que, en nuestra opinión, el asiento del certificado re-
gistral referido en el arto 14, a pesar de la finalidad primaria de los re-
gistros, para nosotros no procura sólo brindar publicidad, sino funda-
mentalmente persigue dejar la constancia cierta de la expedición del
certificado para poder hacer jugar luego las prioridades y las reservas
pertinentes a la hora de determinar una graduación de prelaciones
de posibles derechos en conflictos. La verdadera razón de ser de estos
asientos radica en la necesidad de insertar en la misma matrícula el
elemento que posibilita determinar de manera indubitada el mejor
derecho que pregona el arto 17, al referirse a la prioridad registral y
que se resume en el proloquio «prior in tempore potior in iure». Vere-
mos al analizar el art. 25 que también repercute en la tarea publicita-
ria al hacer saber al funcionario que se disponga a instrumentar una
nueva mutación que se ha expedido ya un certificado anterior.
Por otra parte, es nuestra opinión que no es menester la califica-
ción precisa del acto a otorgar, ni en la solicitud del certificado ni en su
reflejo registral en el asiento respectivo. Es decir, no sería necesario
que se consignara "compraventa", "donación", "permuta", etcétera,
sino que bastaría con que en el asiento, y aun en la solicitud de certi-
ficado, se aludiera tan sólo al efecto jurídico de tales figuras contrac-
tuales, por ejemplo, "transferencia de dominio". Aello se refiere el arto
23 cuando expresa que el certificado registral debe haber sido expedi-
do"a tal efecto". Esta tesitura evitaría la disputa en cuanto a si un cer-
221 Asientos registrales Art.14
tificado registral expedido a los fines de una donación puede ser usa-
do o no para otorgar un acto venta, o a la inversa.
Este certificado, que, como veremos en detalle, debe ser solicitado
previo a todo acto de mutación jurídico-real, sea de naturaleza,judi-
cial, administrativa o notarial (art. 23, ley 17.801), es decisivo como
inicio, al momento de su expedición, de la llamada "reserva de priori-
dad" que, comoveremos al analizar el arto 23, no debe confundirse con
el bloqueo registral cuyo plazo, si bien comienza a computarse desde
ese mismo instante, es mayor y está destinado a otros efectos.
A pesar de lo que hemos expresado en cuanto a la necesidad de so-
licitarel certificado para todo acto de mutaciónjurídico-real, en gene-
ral, los registros han tomado la costumbre de exigirlos sólo para los
actos notariales. Así, por ejemplo, no se usan ni se encuentran regu-
lados de manera expresa para los casos de subastas públicas. Estos
certificados para las transmisiones forzosas por subastas sólo han si-
do regulados de manera acabada en el arto 34 de la ley provincial cor-
dobesa 5771.
Téngase presente que cuando la ley 17.801 exige, en el art. 23, que
el funcionario autorizante del acto deba tener a la vista el título an-
tecedente y el certificado registral expedido al efecto, sin duda está
haciendo exigible la certificación para toda clase de documentos re-
gistrables que produzcan una "... transmisión, constitución, modifi-
cación o cesión de derechos reales sobre inmuebles ... ".No hay distin-
ción alguna respecto a la naturaleza del instrumento que la porte.
Tanto sea documento notarial, comojudicial o administrativo, para
todas esas situaciones la ley exige un "certificado de ley", usando la
expresión de López de Zavalía 1.
Si bien es cierto que la doctrina en general se ha detenido poco en
analizar la exigencia del certificado en los documentos judiciales y
administrativos, ello obedece a que la ley registral ha sido hecha por
escribanos (fue redactada, comoya lo expresáramos, por dos notarios
porteños, Falbo y Scotti) que, sin quererlo, dejaron una marcada ten-
dencia notarialista en las normas 2. Por ello solemos decir, con ironía,
1 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, ps, 331 y 332.

2 Basta con hacer lectura del art. 5º de la ley] 7.801, para advertir que sólose ha-
ce referencia en dicha norma a las escrituras públicas, cuando en realidad el dispositivo
es aplicable a cualquier documento portante que contenga una mutación jurídico-real.
que la ley 17.801 fue redactada "por" notarios y "para" notarios. Y se-
ría a causa de ello que los documentos judiciales en el registro inmo-
biliario argentino "padecen de impertinencia".
Los operadores tribunalicios, jueces y abogados, en general, se
han detenido poco en el estudio de esta situación. Pero, en rigor de
verdad, analizando el texto completo de la ley y de la norma concreta
de la que partimos (art. 23, ley 17.801) encontramos el verdadero
sentido: todo acto traslativo o modificatorio de un derecho real regis-
trado exige un certificado de ley solicitado por el funcionario que au-
toriza la causa (de adquisición, modificación o declaración). Debería
exigirse, por ejemplo, antes de resolver acerca de una partición de
condominio, antes de ordenar la registración frente a una acción rei-
vindicatoria triunfante, antes de solicitar la inscripción de una liqui-
dación de sociedad conyugal y,en fin, antes de cualquier acto que, por
instrumentación judicial, genere una adquisición, declaración, mo-
dificación, constitución, etcétera, según 10 pregonado por los arts. 2º
y 23 de la ley 17.8013.
En efecto, desde la norma del arto 2º de la citada ley, puede adver-
tirse la enumeración de actos jurídicos en cuanto a sus efectos. Dice
el art. 2º, que se registrarán los actos que "constituyan, transmitan,
declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles".
En cuanto al arto 23, directamente pregona: "Ningún escribano ofun-
cionario público", haciendo una clarísima extensión de la obligación
del certificado registral también para las otras especies de instru-
mentos públicos, losjudiciales y los administrativos 4. La ley no se re-
fiere al origen del acto ni a la naturaleza de su documento portante,
sino a los efectos jurídicos del mismo, razón por la que no es dable re-
ducir su obligatoriedad sólo a los documentos notariales.
3 Vil1aroexcluye a los judiciales, en los casos de adquisición originaria (comola

usucapión), y en los de transmisiones hereditarias. Quedarían, en su opinión, entre los
documentos judiciales relacionados con el arto 23 de la la ley 17.801, sólolas transmisio-
nes forzosas por subastas (Elementos qe derecho registral inmobiliario, p. 104).
4 En verdad, para quienes sostenemos que los notarios latinos son funcionarios
públicos, basados en las propias expresiones del codificador (véase nota al arto 1112,
Cód. Civil), la norma resulta incorrectamente redactada, pues hubiera bastado con ex-
presar "ningún funcionario público ... ".
223
-_.- -_._-----
Asientos registrales
- __ .
. ------- -- --_.
Art.14
--
No obstante, en algunas jurisdicciones, la mayoría de las provin-

cias argentinas, como en el Registro de Capital Federal o en el de pro-
vincia de BuenosAires, las subastas se practican sin este recaudo. La
doctrina expresamente pone de resalto la diferencia entre un certifi-
cado registral y el simple informe que se solicita antes de proceder a
una subasta en la provincia de BuenosAires, efectuando una feroz crí-
tica a ese sistema y reclamando, en aquellas jurisdicciones, el bloqueo
pertinente para la seguridad del adquirente y del ejecutante",
Ocurre que en dichas legislaciones procesales y registrales sólo se
exige un informe que, como tal no reserva prioridad alguna, lo que
hace correr el riesgo al adquirente en subasta de que se modifiquen
las condiciones del dominio antes de proceder a su compra. Esa mo-
dificación repercutirá de manera directa en los intereses del ejecu-
tante que no sólo puede ver mermado el monto efectivamente logra-
do por la realización del bien, sino que hasta llegará en algunos casos
a verse privado totalmente de la posibilidad de subastar.
En la provincia de Córdoba, como dijimos, por expresa disposición
del arto 34 de la ley 5771, reglamentaria registral, la anotación pre-
ventiva para subasta", genera, por expresa disposición legal, reser-
va de prioridad y el consecuente bloqueo registral. De esta manera,
una vez que se ha procedido a su expedición 7, durante ciento cincuen-
5 Sosa sostiene que "... el informe de dominio que reclama el arto 568, inc. 3Q del
Cód. Procesal no produce bloqueo registra!. Si se tiene en cuenta el plazo que puede
transcurrir entre su emisión y la orden de venta judicial ... y el tiempo que puede pasar
entre la orden de ventajudicialy la efectiva realización de la subasta (a veces, varios me-
ses), la situación puede ser problemática" tSubasto.judiciol, p. 85; lacursiua es nuestra).
6 Debería hablarse directamente de "certificado registral judicial", para evitar la
confusión generada por la utilización de otra denominación.
7 Por expresa disposición del art. 24 de la ley 17.801,el plazo de la reserva de prio-
ridady su consecuente bloqueo corre desde la cero hora del día de su expedición. Sin em-
bargo, el decr.-reg!. 2080/80, pretendiendo sólo "interpretar" la norma, en el arto 60 re-
gula expresamente lo contrario: ".Alos efectos del arto24 de la ley 17.801 y sus modifica-
torias se entenderá por día de expedición de la certificación el día de ingreso de su solici-
tud". Esta regulación constituye para nosotros una subversión del sistema; en primer
lugar, porque contradice lisa y llanamente el dispositivo nacional (equivale a decir
"cuando la ley diga blanco, debe interpretarse negro")y,en segundo lugar, porque tal re-
gulación favorece e incentiva el fraude y las simulaciones, crítica que merecidamente
efectúa la doctrina española a nuestro sistema de reserva de prioridad (véase, sobre esta
Art.14 Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos ___ 224 .
ta días el dominio queda bloqueado, asegurando la realización de la

subasta libre de todo otro gravamen y garantizando, a pleno, el cobro
del crédito por el ejecutante y solicitante de la citada anotación.
La doctrina elogia justamente la norma cordobesa. Por ejemplo,
leemos en Andorno y Marcolín de Andorno que: "Resulta por tanto
conveniente que también en este caso, el certificado no solamente ten-
ga un valor informativo, sino que además bloquee el Registro. Así, el
arto 34 de la ley registra15771 de Córdoba prevé una anotación preven-
tiva por el término de noventa días (este plazo se modificó a ciento cin-
cuenta días en 200 1)en caso de subastajudicial, salvo que antes de ese
plazo el tribunal comunique al Registro la celebración del remate" 8.
Villaro participa del mismo criterio y manifiesta la necesidad de
modificar la ley registral nacional obligando a la solicitud del certifi-
cado registral para subasta 9. Este bloqueo no es una tutela preventi-
va; es más que eso, impide cualquier modificación que pudiera ope-
rarse sobre la matrícula. Moisset de Espanés llega a sostener que es
como si el bien ya no estuviera en posesión del titular y obviamente
no podría disponerse de él l0. En el caso de una adquisición, constitu-
ción, declaración, etcétera, efectuada durante el camino a la subas-
ta, así como cualquier medida precautoria, ella quedará subordina-
cuestión, Moisset de Espanés - Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares,

en "Revista Notarial", 1986,nº 887, p. 760. También en Andorno - Marcolín deAndorno,
Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 313). El Registro
de la provincia de Córdoba, desde 1998,ha caído en idéntica patología y hace valer el blo-
queo desde la fecha de ingreso del certificado, pero esta disposición, por ser manifiesta-
mente contraria a la ley,carece, a nuestro entender, de todo vigor.

Comentada. Anotada, p. 285 (loque está entre paréntesis es una aclaración nuestra).
9 Villaro dice: "En una futura reforma legislativa deberá tenerse especialmente
en cuenta esta situación; mientras tanto, las subastas seguirán decretándose en base a
informe sin reserva de prioridad, y los Registros solucionarán los conflictosde prioridad
desplazando las medidas precautorias que se hayan trabado después del decreto de su-
basta, para poder registrar los documentos de transmisión resultantes de éstas" (Ele-
mentos de derecho registrol inmobiliario, p. 104).
10 Moisset de Espanés, en sus clases, asimilaba la anotación preventiva de subas-
ta con el secuestro en la subasta de cosas muebles, tratándose de una precaución previa
al acto.
225 Tractosucesivo Art.15
--------------~~~---~~ ~-- ~--_._ .. _-
da a la situación pregonada registralmente. Si la subasta se efectivi-

za, se registrará la nueva mutación operada; si, en cambio, por cual-
quier circunstancia la subasta no llega a realizarse, se solicitará el
destino de la certificación, recabando información en eljuzgado acer-
ca de la situación de la subasta (si se realizó o no), tal como lo exige el
arto 35 de la ley 5771 de Córdoba.
Otro punto que merece destacarse de la norma del art. 14 que esta-
mos analizando es el referido a la forma gráfica de redacción de los
asientos, pues, como dijimos, es necesario que se haga en forma corre-
lativa de manera que no permita intercalar asiento alguno. Obvia-
mente sin dejar espacio alguno entre ellos, tal comoexige el Código Ci-
vil respecto de los asientos de las hipotecas, cuando en el arto 3144 di-
ce: "La toma de razón de las hipotecas debe hacerse en los registros su-
cesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro".
Los incs. a), b) y c) se refieren a todos los actos que signifiquen una
mutación jurídico-real, por lo que resulta una norma correlativa in-
mediata del arto 22, inc. a) que alude a esos actos. El inc. b) involucra
también las medidas precautorias y providencias cautelares, bajo la
expresión amplia "limitaciones que se relacionen con el dominio"; y
otro tanto ocurre con el inc. c) en cuanto las citadas medidas también
se extinguen y se cancelan.
En general, en todas las jurisdicciones se trabaja sobre la base de
una gran ficha que, en la parte superior, contiene todo lo relativo a la
descripción del inmueble, incluida su designación y nomenclatura
catastral y el antecedente dominial inmediato anterior al asiento de
matriculación, y luego de izquierda a derecha, en columnas, se regis-
trarán los titulares dominiales, su proporción en el dominio, los gra-
vámenes o retricciones, luego las cancelaciones y, finalmente, las
constancias de certificaciones a los fines del arto 23 de la ley 17.80111,
ART.15. [TRACTO SUCESIVO]. - No se registrará documento en el que

aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que fi-
gure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada
II Andorno - Marcolín de Andorno, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.

Comentada. Anotada, p. 184.Véase, también, García Coni,Procedimiento inscriptorio,
ps.65y66.
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folio deberán resultar elperfecto encadenamiento del titular del do-

minio y de los demás derechos registrados, así como la correlación
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extin-
ctones.
--§1--
EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 1
La norma bajo análisis contempla el principio registral de tracto

sucesivo. Pero debemos recordar que la expresión "tracto sucesivo" no
es exclusiva de la disciplina registral, sino que también es usada en el
ámbito de los contratos o más precisamente en el de las obligaciones,
cuando se refieren a las obligaciones de tracto sucesivo, aquellas que
deben prestarse de manera periódica en plazos determinados, según
lo sentado por el arto 2002 del Cód. Civil. Igualmente, según veremos,
es dablehablarde "tracto sucesivo" en sentido sustancial, loque resul-
ta expresamente reglado en el principio del arto 3270 del Código Civil.
De raíz latina, tractus significa trazado, movimiento lento y pro-
gresivo; y "sucesivo" que implica seguir en el tiempo a otra cosa. De es-
tos significados rescatamos, a manera de síntesis, que el tracto suce-
sivo sería un movimiento trazado en el tiempo. Presenta dos aspectos:
uno dinámico que se hace manifiesto en la calificación registral, deter-
minando la negativa o aceptación de la rogatoria de inscripción, (véa-
se nuestro análisis a los arts. 8ºy 9º)que se relaciona con el derecho del
disponente o principio de legitimación, y otro que podríamos señalar
como estático, que implica todo el historial, el encadenamiento de ca-
da derecho o titularidad registrada. Este último, denominado "tracto
histórico" o encadenamiento dominial, es puramente secundario y no
debe distraer nuestra atención al momento de investigar la exigencia.
No porque carezca de importancia su manifestación, sino porque di-
cho trazado histórico surgirá como consecuencia del cumplimiento de
su aspecto dinámico, es decir, la corroboración del sujeto transmiten-
te y la titularidad que presume en el documento a registrar.
1 Para el análisis de este articulo hemos tomado comobase Ventura, Tracto abre-
viada registral, caps. IV y V,en razón de lo cual remitimos a esa obra para profundizar
todos sus aspectos.
227 Tracto sucesivo Art.15
Dentro del problema del tracto sucesivo en nuestro ordenamiento

positivo argentino es de destacar la influencia de los grandes maes-
tros registralistas españoles. En efecto, la Ley Hipotecaria española
de 1861, amén de brindar los aspectos científicos básicos de nuestra
disciplina, enriquece con su doctrina y jurisprudencia, de manera
constante todos los movimientos registrales de nuestro país y del
mundo, sobre todo en el ámbito de la registración inmobiliaria. Nues-
tra ley de Registro inmobiliario 17.801, contiene normas que son co-
pia textual o casi textual de la Ley Hipotecaria española. Ello ha mo-
tivado que autores nacionales acudan con frecuencia a las leyes, doc-
trina y jurisprudencia española para resolver los problemas que se
plantean en nuestro ámbito nacional. Basta con indagar en cual-
quier autor nacional y se advertirá que el ochenta o noventa por cien-
to de la bibliografía consultada proviene de la Madre Patria.
Sin embargo, es dable destacar los riesgos de asumir una actitud
interpretativa sobre la base de legislación, fuente y doctrina españo-
las. Hay diferencias fundamentales no sólo registrales sino del dere-
cho civil que rige en ambos países. En efecto, mientras el registro ar-
gentino es un registro de títulos, o mejor dicho, de documentos acre-
ditativos de títulos, en España la registración presume, Comoregla
general, también la posesión, ya que así como en nuestro país la exis-
tencia del título no hace presumir el modo sino sólo como supuestos
de excepción en el art. 4003 del Cód. Civil cuando el usucapiente pre-
senta en apoyo de su posesión un título- , en España, en cambio, por
imperio del arto 1462 del Cód. Civil español, el título traslativo, cuan-
do su forma es escritura pública, equivaldrá a la tradición, salvo
mención expresa en contrario, con lo cual el titular cartular es tam-
bién un titular real del derecho registrado.
Por imperio del arto 41 de la Ley Hipotecaria se prevé hasta una in-
teresantísima "acción real registral" que toma como único elemento
2 En nuestra opinión, esta norma podría aplicarse extensivamente hasta en los

casos de poseedores por boleto que, en rigor de verdad, no constituye el título al que la
norma alude. Estimamos, pues, que la ratio legis es justamente la existencia de un do-
cumento acreditativo de la voluntad del propietario de transferir el dominio que autori-
za a presumir, por ser loque comúnmente ocurre (seoquod plerumque fit»), que también
se ha entregado la posesión. Obviamente exigiríamos allí que el contrato emane del ver-
dadero propietario y que el instrumento tenga fecha cierta. r- .
de legitimación la titularidad registral del actor, y la presunción de

posesión que de ella emana, justificada sólo por certificación del Re-
gistro que acredite la vigencia del asiento.
En cuanto a otros efectos más puramente registrales, también es
notable la diferencia entre el sistema español y el argentino. En Es-
paña, la inscripción no es obligatoria y si bien tanto doctrina comoju-
risprudencia se han pronunciado casi con unanimidad en contra de
ello, según veremos más adelante, lo cierto es que el sistema regula
una registración meramente facultativa. En nuestro país, en cambio,
como ya explicamos al analizar el arto 2º y según puede inferirse del
arto 23 de la ley 17.801, la registración es obligatoria, ya que, amén de
que quien no tenga su derecho inscripto no podrá oponerlo con efica-
cia sino sólo a quienes han tomado conocimiento personal de la trans-
misión o de las constitución del derecho (art. 20, ley 17.801)3, la falta
de registración impedirá efectuar actos de disposición sobre elinmue-
ble no registrado como consecuencia de la necesidad exigida por ley
de contar con "título inscripto" (art. 23, ley 17.801). Volveremos sobre
este tema más adelante, cuando analicemos el arto 20.
La reserva de prioridad, ingenioso mecanismo de protección del
negocio en gestación, típico del derecho argentino ymal interpretado
por los autores españoles, que advierten en él la posibilidad de facili-
tar fraudes y simulaciones", constituye otra gran diferencia con el
sistema registral de la Madre Patria.
Desde el punto de vista de los derechos reales, en el sistema espa-
ñol rige el número abierto, al punto que puede discutirse válidamen-
te allí, por ejemplo, si talo cual figura es ono derecho realy hasta pue-
de pretenderse que por el solo hecho de su registración, alguna figu-
ra contractual genere, por efecto de la oponibilidad erga omnes, un
nuevo derecho real. Todo ello nos obliga a que, acudiendo a las fuen-
tes españolas como precedentes de nuestra legislación y ayuda inter-
pretativa, siempre debamos hacer prevalecer, sin embargo, la volun-
tad de nuestra ley por sobre los autores y jurisprudencia españoles,
3 Moisset de Espanés, Pllblicid~d regisiral, 2a ed., ps. 89 y 90; Ventura, Tracto

abreviado registral, p. 81.
4 Moisset de Espanés - Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, en
"Revista Notarial", 1986,nº 887, p. 760.
que han basado sus pronunciamientos y dictámenes en un sistema

jurídico cuyos básicos principios difieren del nuestro.
Esta precaución de la que hablamos nos va obligar a efectuar en
varias oportunidades un análisis comparativo de las dos leyes regis-
trales inmobiliarias para desentrañar por qué nos persigue, aunque
cada vez con menos insistencia, una postura restricta en cuanto a la
aplicación del tracto abreviado en nuestro derecho. El último inciso
del arto 16 de la ley 17.801 no se encuentra en su correlativo español,
el arto 20 de la Ley Hipotecaria. Ello es visto por algunos autores na-
cionales, más que como un apartamiento de los principios españoles
para establecer, en uso de nuestra propia convicción registral, los
propios dispositivos argentinos, como un error conceptual dellegis-
lador que había "malogrado" la norma española insertando un su-
puesto que no existía en la norma fuentes.
Dijimos ya que interpretando la expresión "tracto sucesivo" por su
origen latino nos permite extraer la idea de "movimiento que sucede
en el tiempo" o"trazado que se da en el tiempo". En realidad, este con-
cepto vulgar de la expresión, extraído del sentido puramente semán-
tico de la palabra, nos acerca de manera técnica a dos aspectos del
tracto sucesivo, uno dinámico, al referir al "movimiento" y otro está-
tico, llamado "previa inscripción", regulado de manera expresa en la
primera parte del arto 15 de la ley 17.801.
Desde el punto de vista de la técnicajurídica, como también había-
mos expresado, no se usa sólo en el ámbito del derecho registral, tam-
bién utilizamos la expresión "tracto sucesivo" en el derecho común,
en el marco de las obligaciones y contratos, para aludir a las presta-
ciones u obligaciones que deben ejecutarse en forma periódica y con-
tinuada. Pero hay asimismo un uso más importante desde el punto
de vista sustancial que es al que queremos arribar. Se refiere a la
transmisión de los derechos en general, aspecto éste regulado a par-
tir del arto 3262 del Cód. Civil. Allí podremos también referirnos vá-
lidamente al tracto sucesivo, pero no ya aludiendo sólo a los asientos
o a las exigencias registrales, sino atendiendo más bien a la existen-
5 Ahumada dice: "Nuestra ley registral tiene notable influencia de la legislación

hipotecaria española, aunque en el tracto abreviado innova e incorpora un supuesto de
naturaleza distinta ... " (Instrumentos simultáneos y tracto abreviado, LLC, 1988-792).
cia misma de los derechos transmitidos. Es el llamado "tracto sucesi-

vo sustancial".
Usando nuestra terminología propuesta al analizar el arto 2º ("ti-
tularidad, real, cartular y registral"), diremos que el tracto sucesivo
sustancial involucra las titularidades reales. En este aspecto, el trac-
to sucesivo se relaciona íntimamente con el principio de legitimación
para obrar (tener la facultad dispositiva). Pero remarcamos que lo
hace con el tracto sucesivo sustancial, y no con el registral, ya que no
creemos que el cumplimiento del tracto sucesivo formal sea requisi-
to de legitimación para disponer del derecho. El titular real no ins-
cripto podrá disponer, pero su adquirente no podrá registrar hasta
que no se inscriba el derecho del transmitente'',
Al analizar el arto 16, Villaro, en contra de nuestra postura esgri-
mida en el párrafo precedente, sostiene la taxatividad de dicha nor-
ma, fundado en la atribución de sustantividad de las normas del
tracto sucesivo registral, por lo que, según venimos exponiendo, pa-
ra esta opinión si no se cumple el tracto registral el disponente care-
cería de legitimación para obrar. En efecto, el mencionado autor ex-
presa que "el arto 16 contiene supuestos que son una excepción a la le-
gitimación registral; por lo tanto, esos supuestos no pueden ser sino
taxativos ... " 7. En cambio, si partimos de la base de negarle al tracto
sucesivo registralla trascendencia que sí le atribuimos al tracto su-
cesivo sustancial, al proporcionar legitimación también sustancial,
claramente argumentamos en contra de lo establecido por Villaro.
Por ello con acierto Cornejo, refiriéndose a nuestro derecho y efec-
tuando una crítica a la postura de Villaro, establece que" ... a nuestro
modo de ver, el tracto sucesivo no se refiere a los requisitos de legiti-
mación para disponer, sino a los requisitos para la inscripción de los
documentos" 8. Se está refiriendo, dentro de nuestra terminología, al
tracto sucesivo registral y no al sustanciaL
Expresamente hemos apartado de nuestro vocabulario el término
"tracto sucesivo material", a pesar de que el tecnicismo de la locución
nos tentaba a aplicarla al que llamaremos "tracto sucesivo sustan-
6 Sanz Fernández, Comentarios a la nueva ley hipotecaria, ps. 154a 16l.

-_._._---_._------- - -------_ ... _--
cial". Ocurre que en España, los autores aluden al tracto sucesivo ma-
terial (algunos hasta lo califican de sustantivo), pero haciendo refe-
rencia al encadenamiento de titularidades inscriptas. Así, leemos en
Chico y Ortíz que: "La serie de títulos inscriptos ha producido una ge-
nealogía de titulares. Aesto se le llama tracto sucesivo material o sus-
tantiuo''". El tracto sucesivo formal, para los autores españoles, lo
brinda la necesidad de que cada acto inscripto tenga su propio asien-
to, en definitiva, que haya una manifestación por separado de cada re-
gistración. Para nosotros, en cambio, la diferencia necesaria, que no
efectúan aquellos autores, radica en que en el tracto sucesivo sustan-
cial se procura la existencia del derecho en cabeza del transmitente o
constituyente, con independencia de registración alguna que podrá o
no existir, mientras que el tracto sucesivo formal se pondrá de mani-
fiesto en el encadenamiento de asientos generados por la exigencia de
la norma del tracto sucesivo y ello aun cuando estemos en su modali-
dad abreviada.
En cuanto a la abreviación o compresión de asientos, es decir, a si
hay necesidad de que cada registración tenga su propia inscripción o
pueda comprimirse en una sola, el tracto formal, para los españoles,
nos pronunciamos contundente mente por su intrascendencia, tanto
a los fines formales como sustanciales. En efecto, al operador regis-
tral, tanto el inscriptor como el usuario, le resulta poco menos que in-
diferente la formulación de uno, dos o tres asientos o uno solo com-
pendiado, mientras surjan de ellos el encadenamiento registral exi-
gido por la norma, que es el verdadero objetivo de sus principios.
Estimamos, comoveremos al analizar el arto 16, que la esencia fun-
cional del tracto sucesivo abreviado radica en la registración de una
sola vez de todas las mutaciones presentadas para su registración, no
así en su modalidad operativa registral. Por ello, no compartimos, por
no ser conveniente, la idea de transformar en un elemento rector esta
independencia de asientos como para erigirla en una fase del "tracto
formal" de la figura estudiada. Atales efectos es muy ilustrativa la ex-
9 Chicoy Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, t. I, ps. 394 y 395. Hernández
Gil expresa que: "Llámase tracto sustantivo o material la exigencia de que el acto inscri-
bible derive de un titular inscripto, y tracto formal, la de que los actos consten en asien-
tos separados ..." (Introducción al derechohipotecario, p. 171).
plicación de Montes, cuando expresa que no todos los principios regís-

trales pueden estimarse valorativamente en un plano de igualdad;
hay algunos que sólo se refieren a meros aspectos formales u organi-
zativos-". Si tenemos en cuenta en nuestros análisis esos aspectos
"meramente formales", como les llama Montes, corremos el riesgo de
desvirtuar la finalidad sustantiva de las normas registrales.
Como ocurre con todos los principios y normas registrales, la exi-
gencia del tracto sucesivo procura el cumplimiento o realización de
una prerrogativa o una finalidad propuesta por el derecho sustan-
cial. Por ello, en nuestro enfoque haremos especial hincapié en la ma-
nifestación sustancial del tracto sucesivo. Que quien transmita o
constituya el derecho sea el titular real del mismo; o que quien ad-
quiera, o a cuyo favor se constituya, sea quien tenga efectivamente
derecho a ello. El derecho registral acudirá en ayuda del motivo ma-
terial protegido para que se cumpla el tracto sucesivo sustancial, al
cual nos referiremos más adelante y que halla su manifestación nor-
mativa en el Código Civil en el arto 3270: "Nadie puede transmitir a
otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que goza-
ba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un dere-
cho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere".
Esta norma, más que jurídica, lógica, es aplicación del brocárdico la-
tino «nema dat quod non habet» ("nadie da lo que no tiene").
Según veremos, por el tracto histórico, la titularidad del derecho
perfectamente encadenado en cada asiento con su precedente cons-
tituirá una de las exigencias doctrinarias y legales para considerar
cumplido el principio de tracto sucesivo. Ello a punto tal que en el
"Primer Congreso Internacional de Derecho Registral", en noviem-
bre y diciembre de 1972, cuyos pronunciamientos integran la llama-
da "Carta de Buenos Aires", en lo que respecta al tracto sucesivo se
resaltó que" ... los derechos inscribibles se derivarán del titular ins-
cripto, de modo tal que el Registro contendrá el historial completo de
los bienes".
Sin embargo, remarcando lo antedicho, el referido encadenamien-
to debe atender más a las titularidades reales osustanciales que a las
meramente formales o registrales, Es cierto que el encadenamiento
10 Cristóbal Montes, El tercero registral en el derecho uenezolano, ps. 203 y 204.

proveniente del tracto histórico se respetará indefectiblemente, por

virtud del imperativo del arto 16, in fine de la ley 17.801, pero en
cuanto a los otros aspectos del tracto sucesivo, resultarán interpre-
tados con más elasticidad frente a la óptica de considerar más impor-
tante el tracto sucesivo sustancial. Por más que nos encontremos
dentro de la disciplina registral, no debemos perder de vista que esta
rama del derecho sólo procura asegurar y brindar un apoyo a la figu-
ra derecho sustancial que reconozca o dé nacimiento a cada una de
las figuras jurídicas registrables: el dominio, la hipoteca, etcétera.
El tracto histórico, aquel que surge como consecuencia de haber
respetado el requisito de la previa inscripción, según vimos al anali-
zar el art. 14, ya estaba expresamente consagrado en el Código Civil
en el arto 3144, norma en la que Vélez, atendiendo a la idea del enca-
denamiento puramente formal que cada asiento se apoye en el ante-
rior, establece: "La toma de razón debe hacerse en los registros sucesi-
vamente, sin dejar blancos, en que sepudiese anotar otro registro" 11.
Ello nos obliga a una actitud o punto de vista registral consecuen-
te atendiendo a ese concepto. Los principios registrales, con sus dis-
tintas manifestaciones y sus consecuentes diferencias puntuales pa-
ra cada tipo de bien registrable, sólo procuran el mantenimiento,
aseguramiento, protección y realización de los fines de cada uno de
los objetos protegidos por el registro respectivo. No podemos, en fin,
ver en cada registro jurídico de bienes una manifestación autónoma
de asientos, divorciada por completo de las prerrogativas asignadas
a los derechos registrables. Cada asiento procurará la realización del
derecho protegido, tanto en su faz estática como dinámica y ésa debe
ser la óptica reguladora de legisladores y la actitud interpretativa de
operadores registrales,jueces y doctrinarios.
Ahora bien, si es factible hablar de una titularidad real diferencia-
da de una cartular y otra registral, tal comoya lo expusiéramos (véa-
se nuestro análisis al arto 2º) también será posible efectuar un válido
distingo, consecuente, entre distintas manifestaciones del tracto se-
gún la titularidad a la que hagamos referencia y, a no dudarlo, la que
manifiesta más importancia ontológica es la titularidad real, razón
11 Bono, Tractoabreviado: límite temporal de las instrumentaciones simultáneas,

en "Foro de Córdoba", nº 56, 1999, p. 16.
por la cual los principios que juegan en el tracto sucesivo sustancial

primarán por sobre el cumplimiento formal de las que sólo persiguen
el cumplimiento de las exigencias registrales, o sea, respecto del trac-
to sucesivo registral.
Esta posición será muy importante a la hora de analizar el tracto
abreviado, cuando desarrollemos el artículo siguiente, pues si la regla
general será analizar esa figura dando prevalencia al tracto sustan-
cial, los supuestos que no estén enumerados en una norma de excep-
ción reguladora del tracto abreviado registral sólo deberán interpre-
tarse también como enumeración ejemplificativa o enunciativa y no
taxativa. En suma, será, comoveremos, uno de los argumentos que fa-
ciliten la interpretación amplia de las normas reguladoras del tracto
abreviado registral, posibilitando la inclusión de supuestos no enu-
merados legalmente que es actualmente la tendencia más generali-
zada en los Registros inmobiliarios del país.
-§2-
EL TRACTO SUCESIVO SUSTANCIAL
La necesidad de que la mutación de un derecho haya sido normal-

mente producida o generada por el titular del derecho, quien está fa-
cultado legalmente para ello, resulta de una verdad irrefutable. La
norma sustancial del arto 3270 del Cód. Civil, a la que hemos hecho
referencia más arriba, no hace más que introducir al derecho positi-
vo un principio de elemental lógica. Tanto que estimamos que si fal-
tara del contexto normativo, su principio regiría igual y con idéntico
enunciado.
El hecho de que nadie pueda dar a otro un derecho mejor o más ex-
tenso que el que él mismo tiene (memo plus iuris ad allium transfe-
rre potest quam ipse haberet»), no permite una excepción válida des-
de un enfoque lógico. Por ello, como el derecho no puede ser ilógico,
creemos que no se trata de un principio jurídico 12. Los principios ló-
gicos preexisten a toda ley positiva y" ... si el orden lógicoexiste en un
sistema, es porque dicho sistema se ha limitado simplemente a reco-
12 Muste, Derechos reales, t. 1,ps. 307 y 308.

nocerlo, positi vizándolo" 13. No todas las conclusiones lógicas relacio-

nadas con lajusticia están haciendo referencia a principios jurídicos.
Las normas jurídicas no se apartan de la lógica sino sólo en aparien-
cia para preferir lajusticia frente a otros valores de menor jerarquía
y, en tales casos, este valor supremo integrará como elemento funda-
mental una importante premisa dentro del silogismo, que permitirá
asimismo considerarla lógica. En suma, todo principio jurídico debe
respetar las reglas de la lógica, pero no todo principio lógico, como el
que nos ocupa, puede erigirse en un principio jurídico-".
Aunque nos apartemos de nuestro análisis exegético al que nos
encontramos abocados en esta obra, no podemos dejar de remarcar
que, a pesar de lo dicho en el párrafo anterior, existen algunas apa-
rentes excepciones al principio «nemoplus iuris ... », consagradas por
la ley. Serían esos apartamientos aparentes de la lógica para perse-
guir la justicia que habíamos mencionado más arriba.
Nos referiremos sobre todo a la supuesta excepción que en mate-
ria de muebles consagra el arto 3271 del Cód. Civil. Dice la norma del
arto 3271 que: "La disposición del artículo anterior (se refiere al que
consagra el principio «nemaplus iuris ... ») no se aplica al poseedor de
cosas muebles". Procurando preservar la justicia y atendiendo a lo
que comúnmente ocurre (<<lex statuid deo quod plerumque (it»: la ley
regula de lo que comúnmente ocurre) en materia de muebles, se da
prevalencia al adquirente de buena fe de una cosa mueble no robada
ni perdida, aun en contra del propietario anterior y a pesar de no ha-
ber sido adquirida de éste.
Se trata de la aplicación del art. 2412 del Cód. Civil: "La posesión
de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presun-
ción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera ac-
ción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida" 15.
13 Ghirardi, "Introducción al razonamiento forense", en Teoría y práctica de razo-

namiento forense, ps. 17 y 18.
14 Cossioafirma que: "La ciencia requiere de la lógicay no puede haberconocimien-
to científico sino en concordancia con las leyes de la lógica"(La teoría egológica del dere-
cho y el concepto jurídico de libertad, ps. 132 y 133).
15 Ventura, El arto 2412 del Código Civil: Modo de adquirir el dominio de muebles,
JA, 1985-II-802. Decíamos allí que en tal caso no hay en verdad excepción al principio
------------------------ -----
Como dijimos, el arto 2412 no nos atañe en este caso de manera expre-
sa, puesto que está referido a cosas muebles no registrables 16 y nues-
tro cometido es el análisis de la ley inmobiliaria, pero vale la ref1exión
para analizar el tracto sucesivo sustancial del que nos ocupamos tam-
bién en este punto y que justamente prescinde de toda idea de ins-
cripción.
Otro supuesto que podría aparentar excepción al principio del art.
3270 lo constituye elnormado en el arto 1051 del Cód. Civil que, al es-
tablecer, luego de la reforma, que la nulidad de un título anteceden-
te no será oponible al actual adquirente de buena fe a título oneroso,
torna en titular dominial a quien ha recibido el derecho de quien no
lo era por adolecer el título de éste de una causal de nulidad.
Si aplicáramos los conceptos que tan claramente explica Vélez en
la nota al art. 787 del Cód. Civil, no deberíamos hacer propietario a
ese adquirente. Vélez nos dice allí que: "... No se pueden transferir
otros derechos que los propios, y la enajenación hecha por el que no es
propietario, no hace propietario al que la adquiere". Pero luego, con
la reforma del arto 1051 por ley 17.711, el principio se revierte con ar-
gumentos que no son compartidos por nuestra parte ni por la mayo-
ría de la doctrina nacional, consagrándose así, para algunos, otro su-
puesto de excepción al principio analizado!".
«nemo plus iuris ... », dado que quien supuestamente transmite el derecho, en realidad
no lo hace, sólo protagoniza el supuesto de hecho normado para que el poseedor de bue-
na fe, por imperio legal y sólo por eso, adquiera el dominio. Téngase presente, yen eso
está acorde toda la doctrina, que hasta que constituye un modo de adquirir originario, el
derecho no deviene del transmitente.
1(; En materia de cosas muebles registrables, por lo mismo que tienen otro medio de
publicidad que la mera exteriorización posesoria, el principio del art. 2412 no es de apli-
cación. Dice Musto: "El principio del arto 2412 pierde paulatinamente terreno en lo refe-
rente a esta categoría de cosas, aunque no siempre las leyes son claras al determinar la
excepción" (Derechos reales, t. l, p. 321l.
17 Adrogué, "El artículo 1051 del Código Civil y su influencia sobre el régimen de
los derechos reales", en Temas de derechos reales, p. 281. Este autor considera que Ia nor-
ma funciona en el nuevo entorno registral de la ley 17.801, como dando cabida en nues-
tro derecho inmobiliario, aunque sea parcialmente, al principio de fe pública registral.
Por nuestra parte, estimamos que es innegable la recepción parcial a la que hace refe-
rcncia Adrogué, pues si analizamos el texto del arto 1051 con el equi valente español (art.
34 l, que integra, junto con otras normas, el principio de fe pública rcgistral (norma que
Sin embargo, la interpretación del arto 1051, como adelantára-

mos, no es pacífica. En general, la doctrina ha visto en el arto 1051 del
Cód. Civil, una defensa de la buena fe del tercero, sólo frente a una
nulidad relativa y no cuando el vicio genere una nulidad absoluta, en
razón de 10 cual el citado artículo, aun luego de la reforma, no habría
dado cabida en el derecho argentino, al principio de fe pública regis-
tral. Ahondaremos nuestro análisis al referirnos al arto 20 de la ley
17.801 y al llamado "tercero registral".
Con idéntico razonamiento que para rebatir el carácter de excep-
ción delart. 2412, concluiremos que el art.1051, para quienes sostie-
nen que funciona también en los supuestos de transmisiones a non
domino, no haría más que generar una consecuencia legal frente al
cumplimiento del supuesto de hecho consagrado. La adquisición por
ese tercero, adquirente de buena fe y a título oneroso, sería origina-
ria y su derecho no habría provenido del supuesto transmitente sino
sólo de la ley, que habría considerado más valedero proteger esa apa-
riencia y la seguridad dinámica, que la realidad y la seguridad está-
tica del verus dominus'".
-§3-
TRACTO SUCESIVO EXTRARREGISTRAL
Frente a la existencia de un tracto sucesivo sustancial, verdadero

objeto de protección de las leyes registrales cuando defienden el prin-
cipio de tracto sucesivo, debemos concluir forzosamente que puede
manifestarse el tracto sucesivo también de manera extrarregistral.
debe complementarse con la que implementa la presunción de exactitud de los asientos,

arto 38, Ley Hipotecaria), lo dicho surge manifesto. Dice el arto 34 de la Ley Hipotecaria
española: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de perso-
na que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro ... ".
is La norma del arto 1051 del Cód. Civil debe interpretarse en armonía con el art.
2777, que regula la procedencia de la acción reivindicatoria, y que exige, además de la
buena fe del adquirente, también la del transmitente. Asimismo, no es de aplicación pa-
ra los supuestos de nulidades absolutas ni transmisiones a non domino.
Art. 15 Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos 238
----------------
Tal como sucede con las inexactidudes registrales en las que adverti-
mos un desacuerdo entre la realidad registral, que surge de los asien-
tos, y la extrarregistral, es decir, la vidajurídica fuera de los registros,
según conceptúa el art. 34 de la ley 17.801, también es dable advertir,
por idénticos motivos, la existencia de un tracto sucesivo extrarregis-
tral que, si bien tiene alguna atinencia con el que hemos llamado "trac-
to sustancial", no siempre es normal y merecedor de protección por un
sistema legal. En efecto, llámase tracto sucesivo extrarregistral al
que no aparece en los registros, sea porque las partes intervinientes
en el negocio que generó la mutación tengan intención de evadir im-
puestos, sea porque quieran mantener, en lo aparente, fuera de su
patrimonio, el bien registrable para evitar responsabilidades, o por
simple desidia en la tramitación de la inscripción correspondiente.
En determinados registros, el trámite es demasiado largo o, por
muy especial, resulta engorroso y los titulares reales no acceden al
registro procurando evitar esos inconvenientes. Ello ocurre, por
ejemplo, hasta en los registros constitutivos de automotores y moto-
vehículos (decr.-ley 6582/58), en los que se exige la registración co-
mo elemento integrativo del derecho 19. El primitivo dueño enajena
la unidad, pero no se registra la mutación jurídico-real; ese adqui-
rente, a su vez, transfiere nuevamente y así sucesivamente hasta ge-
nerarse un verdadero encadenamiento carente de reflejo registral.
En lo sustancial, las partes procuran mantener la historia jurídica
mediante la conservación de los respectivos contratos para deslindar
responsabilidades, pero luego, en el momento en que se decide rea-
nudar el reflejo registral, se obvian los contratantes intermedios y
sólo se registra al actual adquirente. Frente a esta patología, en el ca-
so de los registros constitutivos podríamos decir que hasta se carece
también de tracto sucesivo sustancial, dado que cada supuesto ad-
19 Moisset de Espanés expresa, refiriéndose a los Registros de Automotor, que

". 00 se ha creado alrededor de los Registros una red de tramitadores y gestorias, que por
lo general están a cargo de personas sin conocimientos legales, ni solvencia económica
y, por ende, carentes de responsabilidad, que encareceny dilatan los trámites inscrípto-
ríos, convirtiéndose en una de las causas que provocan la discordancia entre los asien-
tos registrales y la realidad extrarregistral, problema que se agrava porelcaráctercons-
titutivo que tiene el régimen registral del dominio de automotores" (Dominio de auto-
motores y publicidad registral, p. 26)0
quirente no llegó a ser propietario por falta de esa registración a la

que la ley concede efectos constitutivos.
También encontramos los casos en los que al adquirente no le in-
teresa registrar su titularidad, dado que tiene planes de transferen-
cia inmediata y quiere evitar los impuestos que gravan la citada mu-
tación que carecerá de permanencia (sellos, anotación e impuesto a
la transferencia de inmuebles, según los casos). Este titular utiliza el
tracto extrarregistral de manera inapropiada, dándole un uso no
querido por el sistema y cometiendo evasión fiscal.
En todos estos casos, ese negocio permanecerá en la clandestini-
dad yjamás accederá al tráfico registral, salvo por consecuencia de la
sustanciación de un proceso judicial por acción de daños y perjuicios
o frente a una acción de simulación o pauliana. En cambio, cuando
por determinadas circunstancias que veremos al analizar el arto 16y
los supuestos de tracto abreviado, el particular sólo por economía de
tiempo y abreviación de diligencias acude a esta figura, se trata de ga-
nar tiempo y abaratar costos y esfuerzos. En este supuesto, el efecto
querido es bueno y no hiere para nada el sistema, ya que, como vere-
mos, ni los intereses tributarios del Estado, ni la fe pública que debe
imperar en los asientos registrales se verán alterados. Los asientos
mostrarán a la larga, aunque quizá demorada, la realidad extrarre-
gistral. Por ello, sólo admitimos hablar de un tracto sucesivo extra-
rregistral, en la medida en que sea reflejo de una realidad cuya mani-
festación pública resulta sólo demorada por situaciones normales,
procurando la abreviación del trámite.
De la misma manera que en materia de inexactitudes registrales
es dable referirse a las sobrevenidas normales y a las anormales opa-
tológicas, que se desarrollarán al analizar los arts. 34 y 35 en esta
obra; así, admitimos el tracto extrarregistral como una manifesta-
ción de la inexactitud normal, mientras penden de inscripción los ne-
gocios que aún no han llegado a registrarse.
-§4-
EL TRACTO SUCESIVO y EL PRINCIPIO
DE LEGITIMACION PARA OBRAR
La expresión "tracto sucesivo sustancial", que hemos venido em-

pleando, nos demuestra que lo que realmente le interesa al derecho
registral es asegurar las adquisiciones dominiales o cualquier otro

derecho real, de manera tal que el sistema se encargue de brindar un
tráfico jurídico seguro. En definitiva, se procura controlar y asegurar
que quien transfiera, constituya, extinga, y hasta ejecute una acción,
esté legitimado para ello. Así, advertimos la estrecha relación exis-
tente entre el principio de tracto sucesivo, aun en su manifestación
puramente registral, y el principio de legitimación.
El principio de legitimación ha ido evolucionando en su sentido téc-
nico, no sólo desde el punto de vista registral, sino aun desde la óptica
del derecho común, hasta llegar a ser aplicado a las exigencias legales
en los sujetos y derechos involucrados para conceder acciones deter-
minadas. En principio, legitimar es conceder el estado de legítima a
alguna situación o derecho que obviamente antes de dicha concesión
no lo era. Se parte de la idea de que en su estado natural esa situación
o estado jurídico adolecía de alguna falencia o, al menos, no se conocía
si cumplía o no los requisitos legales y, por virtud del legislador o de
cualquier otra acción jurídica, se presume legítima o deviene en legí-
tima. Quien tiene efectivamente un derecho ya ostenta legitimidad,
no legitimación, respecto de ese derecho y sólo podrá hablarse de legi-
tim ación cuando por una ticción ouna acción concreta de unjuez al va-
lorar una prueba, por ejemplo, o del legislador al consagrar una pre-
sunción, considere legítimo ese derecho y la acción que de él emana.
En definitiva y luego de estos avatares del lenguaje, el principio ha-
bría quedado reducido a determinar si cierta persona puede o no le-
galmente ejecutar un acto considerando la posición jurídica en que se
encuentra. En sede registral este principio parte del desconocimien-
to de la situación jurídica extrarregistral, dado que el derecho se ad-
quiere y desenvuelve en general fuera del registro y, presumiendo la
exactitud del asiento en su sustancia, legitima su contenido, es decir,
considera real a su titular y existentes sus derechos y todas sus cir-
cunstancias, tanto actuales como históricas. Se origina del principio
de "presunción de exactitud" que es el que permite considerar legíti-
mo el derecho que el titular pretenda ejercer. Como dice Roca Sastre,
el asiento" ... cobra una consistencia y virtualidad propias, lo que da
lugar a una especie de sustantividad del contenido del Registro" 20.
20 Roca Sastre - RocaSastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. I, p. 338.

Luego de lo dicho podríamos ensayar un concepto de principio re-

gistral de legitimación. Diremos que es el que, en primer lugar, consi-
dera que el asiento es exacto, dado que el documento que lo motiva ha
pasado la calificación formal y material exhaustiva del registrador y
ha merecido inscripción o anotación; y en segundo lugar confiere por
dicha consideración previa facultades para obrar, sea en sede regis-
tral o extrarregistral. Por ello, los dos principios que campean en la
doctrina española como diferentes, la presunción de exactitud y la le-
gitimación, son considerados, por nuestra parte, comouno solo que se
desempeña en dos etapas: una previa que considera legítima la ins-
cripción y su contenido y otra que, partiendo de aquella considera-
ción, concede la posibilidad de obrar, en distintos grados e instancias
según cada sistema.
Chico y Ortíz lo expresa con claridad cuando explica que la legiti-
mación "implica el resultado de una comparación entre un acto de-
terminado y un poder jurídico de obrar. Aparece como uno de los pre-
supuestos que, además de la capacidad, pero independientemente
de ella, debe concurrir para la plena producción de los efectos de un
acto" 21.
Así entendido el principio registral de legitimación permite obser-
var, tal comohabíamos adelantado, grados e instancias que la doctri-
na nacional, en general, no ha efectuado. Podemos referirnos, por
ejemplo, a la legitimación puramente formal para peticionar; a la le-
gitimación ya más sustancial para rectificar un asiento; a la legiti-
mación para recurrir una decisión registral; y, según la instancia re-
gistral, cada sujeto estará o no legitimado para actuar. Por ello disen-
timos con López de Zavalía cuando expresa que en nuestro sistema
registral no existe del principio de legitimación 22. Este autor sólo
asigna a este principio el efecto regulado por el arto 38 de la Ley Hipo-
tecaria española que presume exactos los asientos en cuanto a que
los derechos reales inscriptos existen y pertenecen a los titulares en
la forma establecida en los asientos. Ya explicamos que hasta se pre-
sume la posesión por imperio del citado arto 38 de la Ley Hipotecaria
y puede por ello, en principio, ejercerse una especie de acción petito-
21 Chico y Ortíz, Estudios sobrederechohipotecario, t. 1, p. 483.

22 López de Zavalía, Curso introductorio al derechoregistrol, p. 365.
ria sólo con la legitimación registral acreditada mediante certificado

(art. 41). Pero así determinado, tal como aparece en el derecho espa-
ñol, ciertamente no lo encontramos en la ley 17.801, al menos no en
igual grado, ya que en nuestros juicios se litiga con títulos como bien
sostiene López de Zavalía y según surge de los clarísimos arts. 2789
a 2792 del Cód. Civil. A 10sumo, se le exigirá en ciertos casos al pro-
pietario título inscripto, pero siempre debe existir el título como uno
de los elementos legitimantes de la acción.
Ahora bien, analizado el principio en abstracto, sin tener en cuen-
ta el sistema registral español y atendiendo sobre todo a que el prin-
cipio de legitimación no sólo se da en materia registral, veremos que
el titular inscripto cuenta ya, por el solo hecho de serlo, con uno de los
elementos necesarios para disponer por actos entre vivos. En efecto,
según lo establece el arto 23 de la ley 17.801, el funcionario autorizan-
te del acto deberá tener a la vista certificación expedida por el Regis-
tro a los fines del acto a celebrarse y el testimonio o copia con valor
ejecutivo y con nota de inscripción-", Por ello válidamente diremos
que el titular inscripto, y sólo él, se encuentra legitimado para dispo-
ner. No bastará, por cierto, la sola inscripción de su derecho. Por este
motivo hablamos de grados de legitimación, ya que como bien sostie-
ne López de Zavalía-", cuando expresa que aquí se litiga con títu-
10s25,concluiremos que, para poder disponer, deberá aportar tam-
bién el título inscripto al que alude el citado arto 23 de la ley 17.801.
En cuanto a la presunción de exactitud, presupuesto necesario pa-
ra que pueda aplicarse con cierto grado de seguridad el principio de le-
gitimación, y que como expresáramos se encuentra incluido en su
concepto, amén del arto 29 de la ley 17.801, que analizaremos también
en esta obra, que permite acreditar la existencia de la documentación
que originó el asiento en caso de pérdida de ésta (art. 1011,Cód. Civil),
citado por López de Zavalía 26, aparece como buen ejemplo del princi-
23 Ventura,Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras,

en "Revista Notarial", n" 73,1997-1, p. 57 y siguientes.
25 Ventura, "Accionesreales", en Cuestiones esenciales en derechosreales, ps. 155a
157.
243 Tracto sucesioo Art.15
pio de legitimación el art. 22 de la ley 17.801 que establece que: "La

plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la liber-
tad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por
las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes". Si los
asientos registrales servirán de base para la refacción de títulos des-
truidos oextraviados (art. 29)ysi la situación de los derechos en cuan-
to a limitación y plenitud debe surgir de los asientos (art. 22), no po-
demos sino concluir que existe entre nosotros la presunción de exac-
titud. No tendrá la fuerza probatoria de otros sistemas, dado que la
registración no convalida las falencias de los títulos, según determi-
na el arto 42 de la ley 17.801, pero en cierto grado la presunción existe.
Cabe acotar asimismo que, al permitir de nuestra parte hablar de
grados de legitimación, debemos concluir que siempre existirá en to-
do registro presunción de exactitud, puesto que no sería concebible
un registro que no intente pregonar una realidad. ¿Qué sentido ten-
dría, desde el punto de vista jurídico, económico y aun lógico mante-
ner un determinado registro si no podemos mínimamente fiarnos de
su contenido?
Esta íntima relación entre el principio de legitimación para obrar
y el tracto sucesivo es, en definitiva, lo que hace decir a algunos auto-
res que el tracto sucesivo no tiene entidad propia como para erigirse
en principio registra], ya que se trataría sólo de una consecuencia ló-
gica del principio de legitimación. Así se pronuncian, por ejemplo, en-
tre otros, Sanz Femández-", Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida-", y
Chico y Ortíz29.
Como ya habíamos adelantado, la opinión que se tenga al respecto
hará variar la que se tenga a la hora de flexibilizar los supuestos enu-
merados en la norma que prevé los casos de tracto abreviado en nues-
tro derecho en el arto 16 de la ley 17.801. Sea por considerar comotras-
cendente sólo la legitimación para disponer, como refieren los autores
citados, negándole el carácter de principio registral al tracto sucesi-
vo, sea por considerar que lo verdaderamente valioso del tracto es su
27 Sanz Fernández, Comentarios ala nueva ley hipotecaria, ps. 154y 155.
2H Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 340; Se-
rrano Alonso, Conceptosfundamentales de derecho hipotecario, p. 117.
29 Chicoy Ortíz, Estudios sobre derechohipotecario, t. I, ps. 394 a 396.
Art.15
-----
Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos
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244
repercusión material, refiriéndonos sólo al tracto sucesi vosustancial,

lo cierto es que la conclusión para ambas posturas será la de no ate-
nerse exclusivamente a la enumeración de los artículos que prevén el
tracto abreviado en cada sistema, o sea, los arts. 16 de la ley 17.801 y
20 de la Ley Hipotecaria española, sino a exigir legitimación para dis-
poner, o sea, el cumplimiento del tracto sucesivo sustancials". Mien-
tras se cumpla el tracto sucesivo sustancial, admitiremos cualquier
supuesto fuera de la enumeración de la norma.
--§5--
ELEMENTOS DEL TRACTO SUCESIVO
Como principio registral, el tracto sucesivo presenta varios puntos

interesantes. Por ejemplo, la doctrina española considera que sólo es
factible hablar de tracto sucesivo cuando se adopta un sistema de ins-
cripción por fincas, es decir, cuando se trata de un registro de folioreal.
Ellos no estiman la existencia de un tracto en un sistema causal, como
eran nuestros viejos registros inmobilarios. Sólo en los sistemas de fo-
lio real sería factible hablar de tracto sucesivo, ya que en dichos siste-
mas debe procurarse que el historialjurídico de cada finca inmatricu-
lada figure con continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de
adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas unas con
otras ". Por nuestra parte creemos que el tracto sucesivo se presenta
como necesario en cualquier sistema y técnica registral=.
30 Cabe aclarar que en los autores españoles la referencia a la legitimación como

principio registral, comoya lo explicáramos al aludir al tracto sustancial al que no que-
ríamos denominar con la expresión "tracto material", está referida sóloa la legitimación
registral. Nuestra postura va más a la sustancia y alude a la legitimación en sentido ma-
terial; es decir, a quien tiene sólo,en nuestra terminología, titularidad real, título y mo-
do, con indiferencia de su reflejo registra!.
31 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. Il, p. 327. Sin em-
bargo, admiten, en p. 328, que: "Lossistemas de transcripción pueden adoptar también
el criterio de tracto sucesivo, mas no comoelemento vital en la formación del contenido
del Registro".
32 En sentido coincidente, Villaro dice que: "Puede afirmarse que todos los siste-
mas de registración inmobiliaria, con mayor o menor alcance, contienen el principio"
(Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 80).
245
--_ .. _-- _--_.
..
Tracto sucesivo
------
Art.15
En efecto, si todo registro procura la seguridad, tanto estática, co-

mo dinámica o del obrar del derecho subjetivo, obviamente deberá
controlarse al menos que quien transfiera o constituya un derecho
sea titular registral del mismo. De lo contrario no se comprende el
sentido de la exigencia inscriptoria.
Anuestro entender, los autores españoles han sustantivizado tan-
to las normas registrales y los asientos mismos, que llegan a inter-
pretar el tracto sucesivo sólo como el encadenamiento gráfico percep-
tible así con sencillez sólo en la columna dominial de los registros rea-
les, cuando en realidad basta para considerar como exigido el tracto
sucesivo con seguir el camino de correlaciones dominiales, aun cuan-
do nos encontremos en un registro causal, de transcripción o de regis-
tración de extractos de la causa, como nuestros viejos registros ante-
riores a la ley 17.801. En estos últimos advertiremos cumplido el trac-
to sucesivo por remisiones al folio de registración de las respectivas
causas, basado en el "antecedente dominial" cuya exigencia explica-
mos en nuestro análisis del arto 12.
Estimamos que la imposibilidad de percepción gráfica del encade-
namiento no nos permite aducir que por ello no sea exigido el tracto
sucesivo o que no surja de las constancias registrales. Es más, en el
registro inmobiliario argentino se da la coexistencia de dos sistemas,
el de los viejos registros causales y el de folio real que ha ido abrién-
dose camino de manera progresiva, en aplicación del arto 44 de la ley
17.801.
Como el paso ha sido paulatino, ya que las provincias, para evitar
el cambio inmediato y traumático de sistema, han ido efectuando el
vuelco al folio real a medida que se producían nuevas mutaciones, se-
gún la facultad que la propia ley 17.801 confiere en el citado arto 44,
se ha dado el caso que en algunas jurisdiciones aún subsiste la coe-
xistencia de ambos sistemas. Sin embargo, ello no nos autoriza a de-
cir, tal como ya lo expresáramos, que no se exija para las nuevas mu-
taciones el cumplimiento del tracto sucesi va.
El tracto sucesivo constituye un principio complejo que se compone
a su vez de varios elementos o partes. Si bien en conjunto aparece ge-
nerando un solo efecto registra], cual es la necesidad de que el titular
registrado sea quien aparezca disponiendo en el documento a regis-
trarse y, por ello, como consecuencia, quedará plasmado en los asien-
tos un encadenamiento que permite reconstruir históricamente el
movimiento jurídico del bien, podemos, sin embargo, hacer un análi-

sis más profundo desbrozando la norma, si se nos permite la expre-
sión, separando los componentes del tracto sucesivo que surgen de los
dispositivos del arto 15y aun de la primera parte del16 de la ley 17.80l.
Advertiremos así que, para que se cumpla el tracto sucesivo, será
necesario el cumplimiento de tres requisitos que hasta podríamos
erigir en subprincipios:
a) Identidad: esta exigencia aparece en la primera parte del arto
15 de la ley 17.801 que expresa: "Nose registrará documento en
el que aparezca como titular del derecho una persona distinta
de la que figure en la inscripción precedente ... Es éste el ele-
)J.
mento que asemeja el principio de tracto sucesivo con la espe-

cialidad en los sujetos. Sin embargo, en la profundización del
tracto sucesivo, no hacemos hincapié en los elementos indivi-
dualizantes en sí, sino como un recaudo necesario para garan-
tizar la correspondencia del derecho que se transfiere o sobre el
que recae la medida a registrarse-P.
Cuando hacemos referencia a la medida, como un embargo, por
ejemplo, lo hacemos con una visión de futuro en cuanto a la po-
sibilidad de que al prosperar la acción el bien salga a subasta y
el derecho sea transmitido, porque, en realidad, en las medidas
precautorias no hay traspaso de derecho alguno. No existe en
las medidas precautorias un encadenamiento sucesivo, tal co-
mo hemos definido el tracto, ya que no hay transmisión alguna
de derechos.
b) Correspondencia y continuidad: comoconsecuencia del cumpli-
miento de la parte 1ª de la norma del arto 15, la corroboración de
que quien transfiera en el acto a registrar resulte el mismo su-
jeto que figura como titular en el asiento precedente, resultará
el otro elemento o subprincipio que llamaremos "corresponden-
cia y continuidad", que surge de la parte 1ª del arto 16 que utili-
zajustamente la palabra "continuidad" y del arto 15. Así, esta
última norma agrega que: "... De los asientos existentes en cada
33 López de Zavalía sostiene: "El Registro sólo admite hijos de la sangre, quienes
puedan comprobar que dentro del Registro mismo el derecho pertenece al autor" (Cur-
so introductorio al derecho registral, p. 344).
folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del

dominio y de los demás derechos registrados, así como la corre-
lación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelacio-
nes o extinciones".
Este punto del tracto sucesivo es el que genera la expresión
"tracto histórico" que permitirá, a su vez, recrear todo el recorri-
do dominial del bien hasta arribar a un primer propietario en
los registros de bienes muebles o al primer titular registral en
los casos de bienes inmuebles. Igualmente este elemento exige,
como consecuencia y fin primordial, que el derecho motivo del
acto "corresponda" al sujeto negocial oa quien afecte la medida.
De la identidad y de la correspondencia surgen los aspectos más
sustantivos de la exigencia del tracto sucesivo.
c) La previa inscripción: surge de manera tácita por la primera
exigencia del arto 15 que consagra el principio de identidad y
también por interpretación a contrario sensu de la parte 1ª del
arto 16, referido al tracto abreviado. En efecto, el arto 16 expre-
sa que: "No será necesaria la previa inscripción o anotación, a
losefectos de la continuidad del tracto ... "y enumera los supues-
tos a los que nos referiremos al analizar aquella norma.
Quiere entonces decir que en el resto de los casos sí será nece-
saria la previa inscripción del derecho del transmiten te.
El requisito de la previa inscripción constituye sin duda el que
menos trascendencia sustancial tiene y, por ello, no dudaremos
en dejarlo de lado ante la más mínima traba o entorpecimiento
del sistema sustancial de transmisión dominia1. Ya veremos
que, comohabíamos adelantado, el restar importancia a este as-
pecto será el punto de apoyo fundamental para una postura am-
plia en cuanto a admitir todos los supuestos de tracto abreviado.
La trascendencia que estos elementos del tracto tienen para el
análisis de la norma del arto 15, nos obliga a efectuar un análisis se-
parado de cada uno de ellos.
a - Principio de identidad
El principio de identidad requiere la individualización del sujeto

que transfiere o consti tuye el derecho. Con una visión más amplia po-
dríamos agregar que también se ocupa del adquirente, dado que será
éste un eventual futuro transmitente o constituyente. Se relaciona,
por aludir a los aspectos individualizantes de uno de los elementos de
la relación jurídica, con el principio de especialidad, concretamente
con la especialidad en los sujetos. Se exige la coincidencia, entre el do-
cumento que ingresa y los datos que figuran ya registrados, de todos
los elementos que individualizan a ese sujeto, quien, por otra parte es,
en principio, el único legitimado para peticionar la mutación, según
vimos al relacionar el tracto sucesivo con el principio de legitimación.
Así, se requerirá la coincidencia del nombre y apellido y, en algu-
na medida, estarían también involucrados en su concepto la fecha de
nacimiento o edad y el estado civil. En tal sentido hay normas conte-
nidas en el Código Civil, como el arto 1001 que, al referirse a las ex-
presiones documentales de las escrituras públicas, establece, entre
otras exigencias que" ... los nombres y apellidos de las personas que
la otorgan, si son mayores de edad, su estado de familia, su domicilio,
o vecindad ... ". Recordemos, además, tal como lo expresáramos al
comentar el arto 12, que esta norma agrega como contenido del asien-
to los elementos que exige el arto 1001 del Código Civil.
Ahora bien, la vieja norma del arto 1001 exigía la fe de conocimien-
to por parte del escribano, en cuanto a conocer personalmente a los
otorgantes del acto, pero este artículo fue sustancialmente modifica-
do,junto con el arto 1002, con motivo de la sanción de la ley 26.140, en
2006.
La modificación de estas normas obedece a la adopción del criterio
doctrinario mayoritario en cuanto a la fe de conocimiento que debía
dar el notario, según lo preceptuadoporel viejo art.1001 del Cód. Ci-
vil, que establecía como contenido obligatorio de las escrituras públi-
cas que: "El escribano debe dar fe de que conoce a los otorgantes". En
el arto 1001 modificado se elimina lisa y llanamente esa parte.
Complementariamente a la norma del arto 1001 originaria, el arto
1002 establecía que, en caso de que el notario no conociera a los otro-
gantes, éstas debían justificar ante él su identidad personal con dos
testigos que el escribano conociera, poniendo en la escritura sus nom-
bres y residencia, y dando fe de que los conoce.
La doctrina venía efectuando serias críticas a aquellas normas
originarias del Código, dado que, se decía, ya no se adecuaban al ni-
vel poblacional de la ciudad moderna. Sería virtualmente imposible
que el notario instrumentador pudiera conocer a todos los que com-

parecieran ante él.
El supuesto tampoco podía solucionarse con los testigos a que alu-
día el art. 1002. La exigencia de este artículo de acudir a dos testigos
de conocimiento no hacía más que duplicar el inconveniente, pues si
ya era difícil, en la ciudad moderna, que el notario conociese perso-
nalmente a los otorgantes, tanto más difícil sería que conociera per-
sonalmente a dos testigos que, a su vez, fueran de conocimiento per-
sonal de los otorgantes.
Decía la doctrina que en la época de las primeras leyes notariales y
aun del Código Civil argentino, era medianamente factible que el no-
tario pudiera conocer personalmente a los otorgantes del acto instru-
mentado en su escritura, pero en la actualidad esa situación resulta-
ría un supuesto de excepción.
En atención a estas críticas, en diversos encuentros, jornadas y
congresos se venía bregando por abolir la exigencia de la fe de conoci-
miento. Destacamos, por la entidad del encuentro y lo enjundioso de
los debates que allí se dieron, a las "XIII Jornadas Nacionales de De-
recho Civil", organizadas por la Universidad Notarial Argentina, en
Buenos Aires en 1991.
En este encuentro, la Comisión n" 1 estaba encargada del tema "El
documento notarial: su valor probatorio". Al referirse a la llamada "fe
de conocimiento", luego de enconadas polémicas, el despacho final
terminó, como suele ocurrir con los temas más ríspidos, con dos pro-
nunciamientos opuestos. El Despacho A acotó: "El conocimiento de
que se trata puede ser adquirido en el acto, por lo que resulta preferi-
ble aludir a fe de individualización para designarlo. Esta posición se
completa entendiendo que la identidad notarial del compareciente
queda amparada por la fe pública (art. 993, Cód. Civil). El Despacho
B expresó: "Es preferible aludir ajuicio de individualización, ya que
cuando el conocimiento es adquirido en el acto, la identidad notarial
del compareciente pasa a ser objeto de un juicio del notario, que en
cuanto tal no produce fe pública" 34.
Como puede advertirse, la disidencia no era menor, pero ninguna
de las dos posturas elogiaba las normas. Se trataba de concluir si las
34 Congresosy Jornadas Nacionales de DerechoCivil, ps. 108 y 109.

identidades de los comparecientes quedaban o no respaldadas por la

fe pública emanada del notario; e110con todo lo que significa el prin-
cipio de autenticidad plasmado en el arto 993 del Cód. Civil, que pre-
sume la verdad de todo lo pasado en presencia del notario hasta la re-
dargución de falsedad.
Tal comohabíamos concluido, no sólo ninguna de las posturas pro-
curaba mantener la interpretación clásica de las normas, en cuanto al
rigor de exigir al notario el conocimiento personal de los otorgantes,
sino que, por el contrario, hubo una coincidencia en ambos despachos
y es lo que más nos interesa destacar. Fue en lo que respecta a una in-
terpretación actualizada de los arts. 1001 y 1002, en lo que hubo un
unánime consenso. Se dijo, "no puede hoy limitarse a su letra, y me-
nos todavía a la intención del legislador que los redactó ... han sufri-
do la incidencia de las normas que se han venido incorporando al or-
denamiento jurídico, acompañando la evolución social operada en la
materia (así, la ley 17.671/68, que dispuso que la identidad de las per-
sonas se prueba con el documento nacional de identidad). Aquellos ar-
tículos, en definitiva, no pueden hoy ser interpretados como origina-
riamente lo fueron, y por eso es que la identificación de los compare-
cientes con quienes el notario no ha tenido trato no está ya limitada a
los testigos de conocimiento, pudiendo valerse, entre otros elementos,
de los documentos de identidad que aquellos le presenten, parajuzgar
su identidad notarial con la prudencia que su investidura exige" 35.
La doctrina moderna, en general, elogia las nuevas normas modi-
ficadas. Así, leemos en la obra de Sierz que: "Con esta modificación a
la fe de conocimiento clásica, la legislación se aggiorna a la normati-
va notarial en el ámbito mundial. El documento público sigue tenien-
do el mismo valor, y el escribano continúa ejerciendo su función fidei-
faciente en similares términos. Siendo un profesional del derecho a
cargo de una función pública, desarrolla su ministerio dentro de todo
el espectro jurídico-social, al cual no puede ser ajeno. De esta manera,
1a figura se fortalece al adecuarse en lo propio". Más adelante agrega
que: "La ley 26.140 que modifica los arts. 1001 y 1002 del Código en
análisis, no hace más que adecuar la letra de la norma, a la realidad
del ejercicio notarial en la República, siempre orientado dentro de los
35 Congresosy Jornadas Nacionales de DerechoCivil, p. 109.

principios del notariado latino. Así, en su misión legitimadora y do-

cumentadora, el escribano continúa colaborando eficazmente a la se-
guridadjurídica sustancial y formal" 36.
Sin embargo, debemos tener presente que la misión legitimadora,
a la que se alude enel párrafo precedentemente transcripto, está cons-
tituida, entre otros elementos legitimantes (titularidad del derecho y
validez de la documentación), por la identidad del sujeto ". Por este
motivo, no sería válido expresar que "continúa colaborando" con la le-
gitimación y la seguridad jurídica. A ello se debe que un importante
sector de la doctrina, con la que coincidimos, y que podríamos llamar
la doctrina clásica, ve en la fe de conocimiento uno de los valores fun-
damentales del documento notarial, que repercute de manera mani-
fiesta en la seguridad de los negocios inmobiliarios cuando se trata de
constituir, modificar o extinguir derechos reales sobre dichos bienes.
Nace de ahí la frase "la fe de conocimiento es el pilar del notariado
latino", con la que se advierte que dicho recaudo constituye un sopor-
te fundamental que justifica y da vigor al sistema notarial latino y
sin el cual el producto notarial pierde un valor fundamental, equipa-
rándose cada vez más al sistema anglosajón.
Rescatemos que, en el ámbito de la negociación inmobiliaria, la es-
critura pública con todos sus recaudos sustantivos y formales no es
más que una pieza o elemento que.junto a otros, contribuye a la se-
guridad jurídica de los títulos dominiales sobre inmuebles. Así, por
ejemplo, alivianar demasiado la carga notarial en cuanto a adquirir
la certeza de la identidad de los comparecientes, repercutirá de ma-
nera inmediata también en la presunción de exactitud que pregonan
los asientos registrales.
Lamentablemente, en todos los debates que se han efectuado sobre
el tema entra también a tallar, por no decir que ha sido el factor fun-
damental, todo lo relacionado con la responsabilidad del notario en
caso de error en la identidad. Así, los fundamentos que brinda la doc-
trina, más que procurar seguridad jurídica al sistema, intentan ser
un paliativo de la situación del notario cuando ha sido engañado en la
identidad de quienes han comparecido al instrumento de su facción.
:36 Sierz, Derechonotarial, p. 317.

37 Ventura, Tractoabreviado registral, ps. 97 a 101.
Ponde manifiesta su disgusto mediante simpáticas ironías con la

exigencia de la fe de conocimiento. Aunque sus argumentos sólo apun-
tan, como habíamos dicho, a la responsabilidad notarial, llegando a
expresar: "Si en los juicios que suelen promoverse en el fuero civil y
las querellas que no faltan en el fuero penal, el notario tuviera que de-
mostrar que individualizó, y no que conocía, [cuán distinta sería su
posición ante lajusticia!" 38. Los intereses profesionales vienen, en los
argumentos del ilustre autor, a enturbiar su razonamiento científico.
Lo mismo ocurre con Gattari, quien manifiesta además que debería
sustituirse el conocer por individualizar, 10 que, de hacerse ley,"... sig-
nificaría un tremendo avance hacia el sinceramiento de la reali-
dad" 39.
A nuestro entender debe tenerse en cuenta, antes que eludir las
responsabilidades en que pudiera incurrir el notario, el interés social
de la norma y el importantísimo aporte a la seguridad jurídica que
brinda la exigencia de la fe de conocimiento, tal como lo pone de resal-
to Pelosi, quien explica que el temor de los notarios a reconocer la ne-
cesidad de la fe de conocimiento estriba en que se le da un alcance ex-
cesivo. No se requiere, explica, haber tratado durante mucho tiempo
antes a la persona ni haber asistido a su nacimiento. Basta con actuar
con prudencia, cotejando, entre otros elementos, las firmas, las perso-
nas de conocimiento conjunto, los datos que surgen de la documenta-
ción respectiva y los datos y antecedentes de la operación requerida 40.
Igualmente, González se manifiesta a favor de la fe de conocimien-
to a la que califica de "... integrante vital del acto instrumental sin el
cual éste perdería uno de los atributos que le caracterizan, dándoles
las seguridades de una fuerza casi indestructible, salvo la querella de
falsedad que lo diferencian tan netamente del instrumento privado y
que singularizan el alto valor del instrumento notarial en el derecho
latino, en contraposición con los regímenes sajones y germanos, que
igualan unos a otros, precisamente entre otros factores porque no
dan certeza a la identidad o conocimiento de las personas ... "41.
38 Pende, Tríptico notarial, p. 219 y siguientes.

39 Cattari, Manual de derecho notarial, p. 102.
40 Pelosi, El documento notarial, p. 204 y siguientes.
41 Conzález, Derechonotarial, p. 432.
Respecto de la responsabilidad notarial con motivo de la fe de co-

nocimiento, sin duda constituye la contrapartida de toda exigencia.
Si queremos que el sistema funcione adecuadamente debe sancio-
narse a quien incumple con la normativa aplicable. Pero el tema de
modificar leyes tan sólo tratando de eludir responsabilidades no
siempre ha sido fundado en forma solapada; en algunos casos, como
los que hemos citado, se hace de manera expresa. En tal sentido, la
máxima expresión de sinceramiento de irresponsabilidad la encon-
tramos nada menos que en Lafaille. A ese respecto, la Comisión Re-
formadora del Código Civil de 1936 con "espíritu generoso" (en expre-
sión de González'v') puede decirse que inició seriamente el debate.
Como se sabe, dicha Comisión integrada por Héctor Lafaille, Gastón
F. Tobal, Rodolfo Rivarola, Enrique Martínez Paz y Roberto Repetto,
elaboró el segundo gran proyecto de modificación global del Código
Civil (previamente, en 1926, Juan Antonio Bibiloni había elaborado
su Anteproyector'". Pues bien, fue en esa oportunidad en la que uno
de sus miembros, como habíamos dicho, Héctor Lafaille, expresó
que: "Le damos otras maneras más fáciles y cómodas al escribano pa-
ra desligarse de esa responsabilidad que puede ser seria ... que en al-
gunos casos ha traído gravísimos inconvenientes y sustituciones de
personas en actos traslativos de dominio, nada menos, por un proce-
dimiento sencillo y fácil: exigir la libreta de enrolamiento o la cédula
de identidad y solamente en último término el testigo de conocimien-
to". Pero cabe remarcar que el problema planteado por el ilustreju-
risconsulto, más que dar solución al gravísimo problema, deja que la
comunidad destinataria del sistema lo soporte.
La fe de conocimiento y la necesidad de que el notario conozca per-
sonalmente a las partes contratantes o supla esta exigencia a través
de los testigos de conocimiento establecidos en el arto 1002 del Cód. Ci-
vil, hacía poco menos que imposible la sustitución de personasv' que
42 Gonzálcz, Derechonotarial, p. 451.

43 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Parte general, 10ª ed., act. por Víctor
Romero del Prado, t. 1,p. 129y siguientes.
44 Salvat expresa que "... Ias escrituras públicas, como todo instrumento público,
están destinadas a hacer plena fe de su contenido contra todoel mundo, y, por consiguien-
te, era necesario que el escribano conociesepersonalmente a los otorgantes de ellas; .,.la
seguridad de las transacciones exigía también que así fuese, para evitar la incertidum-
---
con tanta alarma pregona Lafaille y cree solucionar el problema qui-

tándoselo a los notarios, según vimos en el párrafo transcripto más
arriba.
Adrogué, a propósito de alivianar las responsabilidades de los
miembros de la comunidad, expresa didácticamente respecto a la
función notarial que" ... el porvenir de ésta, como de cualquier profe-
sión de especial trascendencia en la vida social, está asociado a la ple-
na asunción de las consiguientes responsabilidades" 45.
Por nuestra parte, tenemos bien en claro que, tanto en el ámbito
del derecho notarial oinstrumental, como en el del derecho registral,
tan allegado a los principios notariales por ser el instrumento más
frecuente en las adquisiciones, modificaciones y extinciones de dere-
chos reales sobre inmuebles, el principio de identidad, como elemen-
to del tracto sucesivo que estamos analizando, requiere la individua-
lización precisa del sujeto que transfiere o constituye el derecho.
Creemos que el documento notarial ha perdido mucho valor al eli-
minarse la obligación de la fe de conocimiento.
En cuanto al Documento Nacional de Identidad, este elemento in-
dividualizante no aparecía ni en el arto 1001 del Cód. Civil, ni en nin-
gún otro artículo; actualmente surge de una de las opciones previs-
tas en el nuevo art. 1002 del Cód. Civil. Sin embargo, el notario cum-
pliría con su contenido si da fe de conocimiento sin aditar el número
de Documento Nacional de Identidad del compareciente. Ello consti-
tuye un error del nuevo dispositivo modificado, ya que, si bien en ca-
si todas las leyes orgánicas notariales aparece como dato obligatorio
de los otorgantes el Documento de Identidad, en algunas dicho dato
no es exigido, como ocurre en la ley orgánica de Córdoba 4183.
En este sentido consideramos lamentable que no se haya incluido
en la norma del art. 1001 del Cód. Civil la exigencia del Documento
bre y los prejuicios que resultarían de la substitución de personas; si el escribano debe co-
nocer personalmente a los otorgantes y si debe dar fe de que los conoce,estas substitucio-
nes se hacen pocomenos que imposibles, a menos de contar con su complicidad o negli-
gencia" tTratado de derecho civil argentino. Parte general, lOª ed. actopor Víctor Romero
del Prado, t. II, p. 385).
45 Adrogué, "La escritura pública y el derecho registral", en Temas de derechos rea-
les, p. 263.
Nacional de Identidad o del documento idóneo; ello con prescinden-

cia de si es utilizado por el notario como sustitución de la fe de cono-
cimiento o de los testigos.
En la práctica actual, sin embargo, por lo menos en las escrituras
relacionadas con actos modificatorios de derechos reales sobre in-
muebles, el tema no genera grandes inconvenientes, dado que con la
sanción de la ley 25.345, en octubre de 2000, que incorpora el arto 32
bis a laley 17.801, se exige comorequisito de inscripción la constancia
de la clave o código de identificación tributaria de las partes intervi-
nientes otorgados por laAdministración Federal de Ingresos Públicos
(AFIP) o por la Administración Nacional de la Seguridad Social (AN-
SeS).Así, merced a esta exigencia surgirá aunque con propósitos bien
diferentes, el número de documento de las partes, ya que las claves o
códigos a los que alude la citada norma se forman con dos dígitos ini-
ciales, el documento de identidad y un dígito verificador final. Pero
ello no ocurrirá cuando las personas físicas comparezcan al acto en
representación de otras, en cuyo caso, en algunas demarcaciones cu-
yas leyes notariales no lo exijan, podrá prescindirse del Documento
Nacional de Identidad.
Si bien las leyes orgánicas notariales suelen agregar algunos otros
elementos que se relacionan con los sujetos negociales, como,por ejem-
plo, si los comparecientes son solteros, casados o viudos, en qué nup-
cias y nombre del cónyuge, los datos de familia, la edad, nacionalidad
y domicilio de los otorgantes, es sabido que la fe o individualización
que las normas exigen no abarca a esos aspectos, sino sólo a la corres-
pondencia física entre el sujeto y su nombre y apellido completos'".
En los documentos judiciales no es muy común contar con todos es-
tos datos individualizan tes en las causas de adquisición, por ello ve-
mos a diario adquisiciones en subasta en las que no aparecen algu-
46 Pelosi, El documento notarial, ps. 207 y 208. Sólo a modo de ejemplo citamos el
arto 54 de la ley 4183 de Córdoba, Orgánica del Notariado, que establece que u... la escri-
tura deberá expresar: a) Si los comparecientes son casados o viudos; en qué nupcias y
nombre del cónyuge;si son solteros, los datos de familia que los otorgantes quieran con-
signar, b)Edad, nacionalidad y domicilio de los otorgantes,pudiendo el escribano acla-
rar si lo estima necesario,cómoacostumbran firmar; ... El escribano no incurrirá en res-
ponsabilidades por declaraciones inexactas de los otorgantes en cumplimiento de los dos
primeros incisos"(se refiere a los transcriptos).
'''-:,\~
Art.15 . Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos 256
-~-~-- -----
nos datos como el documento único de identidad o el estado civil del

. adquirente. El riesgo de la existencia de homónimos se agranda fren-
te aesta falencia en los documentos judiciales.
Igualmente el sujeto puede haber cambiado su nombre. Si bien
respecto de este atributo de la personalidad rige el principio de inmu-
tabilidad, el nombre puede ser modificado en ciertos casos excepcio-
nales con la debida intervención de la autoridad pública, en salva-
guardia de los intereses públicos y privados que la modificación pu-
diera llegar a afectar t". En los supuestos previstos en la ley 18.248,
arto 17, se mencionan dichos cambios y lógicamente de ellos se habrá
tomado debida nota en las partidas de nacimiento en el Registro de
Estado Civil y se habra emitido un nuevo documento de identidad, de
manera que cuando el notario verifique el nombre en el documento
que se le exhiba no le producirá inconveniente alguno. Por el contra-
rio, deberá hacerse especial hincapié en el cambio de nombre si el ins-
trumentador pretendiese dar fe de co;Wcimiento conforme a la op-
ción a) del nuevo arto 1002 del Código Civi148•
Corresponde destacar, con independencia de considerar mejora-
das o no las normas originarias del Código de Vélez, que la modifica-
ción por ley 26.140, al permitir el otorgamiento del acto sin que exis-
ta un conocimiento personal de los otorgantes por parte del instru-
mentador, quita una atribución importante desde el punto de vista
práctico al notario. Nos estamos refiriendo a los supuestos en que los
otorgantes figuran en varios instrumentos con nombres diversos; por
ejemplo, en una escritura su apellido aparece con "z"y en la otra con
"s"; o sin uno de los nombres que, por costumbre y por abreviar, su ti-
tular se lo quitó en la vida civil y por eso en varias documentaciones
se le menciona con un solo nombre. En tales casos, el notario.justa-
mente por conocer personalmente, aliviaba el trámite de hacer coin-
cidir ambas denominaciones utilizando la conjunción disyuntiva "o"
47 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Parte general, 10~ed. act. por Víctor
Romero del Prado, t. r, p. 353.
48 Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida expresan que: "De ordinario ... el cambio de
nombre sólose acreditará en el Registro cuando el titular realice, ya con sus nuevos ape-
llidos, un acto de disposición sobre el derecho que consta en el Registro de la Propiedad
atribuido a su antigua denominación, uniendo a la escritura mencionada certificación
del Registro Civil" (Derechoinmobiliario registral, p. 114).
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257 Tracfosucesivo
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parte del notario toma innecesaria la información su' , ~ ~e~8
rá de rigor si el notario utiliza la fórmula contemplada en s. b)
y c) del nuevo art. 1002 del Cód. Civil. No olvidemos que la jurisdic-
ción voluntaria perteneció en los primeros tiempos a los notarios'í",
pero actualmente, en el derecho argentino, a pesar de la crítica de la
doctrina 50, es atribución exclusiva de losjueces.
Sólo mediando fe de conocer puede solucionarse el problema que
hemos ejemplificado, caso contrario, será menester el procedimiento
sumario judicial, con dos testigos, para declarar que el mismo sujeto
aun con dos nombres diferentes son una única e idéntica persona.
En otro sentido, aunque no corresponda al ámbito de nuestro estu-
dio, estimamos que al no haber sido contemplado de manera expresa
el arto 3699 por la ley26.140, en los testamentos por acto público yen
los cerrados el notario deberá dar fe de conocimiento respecto del tes-
tador o valerse de los testigos de conocimiento, tal como lo pone bre-
vemente de resalto Sierz ". No veríamos adecuado interpretar que
pueda usarse el documento de identidad respecto del otorgante en los
supuestos de testamentos. En efecto, la mencionada norma, al refe-
rirse a los testigos testamentarios, expresa que: "Los testigos deben
ser conocidos del escribano. Si éste no los conociese,puede exigir antes
de otorgar el testamento, que dos individuos aseguren la identidad de
sus personas y la residencia de ellos".
49 Couture, Fundamentos del derecho procesal civil, p. 53.

50 Alsina afirma: "La principal misión de losjueces es resolver los casos litigiosos
que se les sometan, y ése es, fuera de duda, el verdadero sentido de la jurisdicción ...".
Agrega luego que en la jurisdicción voluntaria" ... no puede hablarse con propiedad de
función jurisdiccional, ya que se trata de uno de los supuestos en que eljuez ejerce fun-
ciones administrativas". En una nota al pie, explica que: "La atribución de Iajurisdic-
ción voluntaria a losjueces no tiene sino un origen histórico. Comoen el derecho roma-
no no existía la separación de poderes y se reconocía la conveniencia de rodear de auten-
ticidad ciertas manifestaciones de la actividad individual, se hacía intervenir a los ma-
gistradosjudiciales en la constitución de muchas relaciones jurídicas de carácter priva-
do. Con el andar del tiempo, algunas dé esas atribuciones pasaron a Jos notarios o a
otros oficiales públicos" (Tratado teórico-práctico de derecho procesal civil y comercial,
t. n, ps. 430 y 431).
51 Sierz, Derecho notarial, p. 320.
------
Llegamos a la conclusión expresada por aplicación de la regla her-

menéutica «ad maiori ad minus» ("si se quiere lo más se quiere lo me-
nos"), pues si la norma especial exige que el notario conozca personal-
mente a los testigos (que no son de conocimiento), con mayor razón (a
[ortiori) debe estar exigiendo conocer personalmente al testador. La
norma posterior del nuevo arto 1002 no puede modificar el contenido
especial del art. 3966. A ello hay que sumarle el carácter ultrasolem-
ne que el Código Civil imprime a los testamentos, ya que esta circuns-
tancia nos obliga, con el criterio y la prudencia de la buena praxis no-
tarial, a una interpretación de las normas con el máximo rigor.
En nuestro análisis hacemos especial hincapié en el sujeto trans-
mitente por encontrarnos analizando el tracto sucesi vo. Por supues-
to que ello repercutirá en el asiento registral respectivo y, por ende,
también en el sujeto adquirente o acreedor.
En materia de personasjurídicas, el cambio de nombre puede obe-
decer a distintas circunstancias.
En algunos casos se da por la necesaria adaptación a nuevas nor-
mativas, como ocurrió con la sanción de la ley 19.550 de 1972 que en
el art. 386, obliga indirectamente a la modificación al negar la toma
de razón de cualquier cambio en los contratos o estatutos de socieda-
des constituidas con anterioridad a dicha ley, si ellos no se adecuaren
a su normativa.
En otros supuestos, el cambio de identidad aparecerá relacionado
con el tracto sucesivo cuando la sociedad se transforma, fusiona o es-
cinde, supuestos contemplados en los arts. 74, 82y 88 de la ley 19.550.
Entre las adecuaciones para adaptarse a la nueva normativa, pue-
den darse supuestos relacionados con la denominación o razón social,
en su caso, de cada tipo societario y ello atañe, aunquetangencialmen-
te, al tracto sucesivo, dado que no coincidirán los asientos dominiales
o de otros derechos reales con la nueva designación impuesta. Así, re-
lacionadas con la identidad social podemos citar, entre otras, las nor-
mas contenidas en el arto 126 de la ley 19.550, que determina la inte-
gración de la denominación de la sociedad colectiva, la del art. 134 pa-
ra la sociedad en comandita simple, la del arto 147 para la sociedad de
responsabilidad limitada ola del art.164 referida a la sociedad anóni-
ma. Todas estas disposiciones obligarán a la entidad social, en cumpli-
miento del art. 386 mencionado, a adecuar su denominación social al
nuevo régimen. Pues bien, obviamente ello alterará sólo en aparien-
cia el principio de identidad del tracto sucesivo que venimos expo-

niendo.
Queda bien claro que se trata de la misma persona jurídica, titu-
lar del derecho registrado, que, cumpliendo con el mandato legal,
ajusta su denominación social a un nuevo régimen. A diario deben
formularse notas marginales en los registros de bienes, aclarando
los cambios apuntados'v. En tales casos de adecuación bastará con la
rogación de la sociedad, sea por trámite expreso o en forma conjunta
con la registración de algún derecho constituido o transferido 53. Así
también en la apariencia se cumplirá el principio de identidad inte-
grador del tracto sucesivo.
Otros cambios en la designación de la sociedad podrán obedecer a
la transformación, fusión o escisión societaria.
En efecto, en la transformación societaria una sociedad adopta un
tipo diferente del que tenía. Por ejemplo, una S.R.L. adoptará el tipo
de la S.A. Pero este cambio no constituye un tránsito patrimonial de
la S.R.L. a la S.A. respecto de los bienes que integran el patrimonio de
la primera, sino que se tratará del cambio de nombre del sujeto titu-
lar 54, asimilable en lo sustancial a los supuestos que hemos desarro-
llado para las personas naturales. Se necesitaráconsignar en nota
marginal la modificación de ese elemento de la relación jurídica en el
asiento registral respectivo de cada uno de los bienes que integran el
patrimonio de la sociedad 55. La diferencia radica en que, para estos
supuestos, la ley de sociedades dispone en su arto 77 que sea ordena-
da por eljuez o la autoridad a cargo del Registro Público de Comercio
(Inspección General de Justicia, Inspección de Sociedades, etcétera).
;'2 La expresión "nota marginal", nacida de los registros con base causal, obedecesu
nombre justamente a la ubicación gráfica de la nota, consignada en cualquier espacio
del asiento dominial original. Actualmente, aun en los supuestos de registros con folio
real, continúa usándose dicha expresión técnica a pesar de no colocarse en margen algu-
no, sino en la columna de dominios.
53 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 114,quie-
nes aclaran que no se procederá así en los casos de absorción de los bienes de una perso-
na que desaparece por otra en la que cual se integra. En tales supuestos deberá acredi-
tarse la transmisión de los bienes a la entidad absorbente.
54 Favier Dubois (h), Derecho societario registral, p. 225. Este autor se refiere a la
transformación como a un simple "cambio de ropaje jurídico".
5;' Verón, Nuevo régimen de sociedades comerciales, p. 78.
No creemos apropiada la opinión de Adrogué y García Cuerva en

cuanto a asimilar esta situación con una rectificación de asientos por
aplicación del arto 34 de la ley 17.80156. Esta norma alude sólo, tal co-
mo está redactada, a supuestos patológicos o anómalos de errores re-
gistrales o instrumentales y no a casos normales como lo es una sim-
ple transformación por cambio de tipo.
En cuanto a los otros supuestos mencionados, fusión y escisión, re-
sultan bien diferentes, ya que, tanto en la fusión como en la escisión,
hay una verdadera transferencia dominial patrimonial. No se trata
de un simple cambio de nombre. Hay otro sujeto, diferente al que an-
tes ostentaba la titularidad de los bienes, que, mercedala fusión oes-
cisión, los incorporará a su patrimonio.
Según el arto 82 de la ley 19.550, hay fusión cuando dos sociedades
se disuelven y, sin liquidarse, constituyen una nueva, o cuando una
sociedad incorpora a otra que se disuelve sin liquidarse. El mismo arto
82, al referirse a los efectos de la fusión, expresa que la nueva sociedad
o la incorporante "... adquiere la titularidad de los derechos y obliga-
ciones de las sociedades disueltas, produciéndose la transferencia to-
tal de sus respectivos patrimonios al inscribirse en el Registro Público
de Comercio el acuerdo definitivo de fusión y el contrato o estatuto de
la nueva sociedad, o el aumento de capital que hubiere tenido que efec-
tuar la incorporante".
Más allá de las teorías que se han sostenido explicando la natura-
leza de este instituto de derecho societario, que son muchas y bien di-
versas 57, por disposición expresa de la ley, interpretada en su litera-
lidad, es innegable que la fusión constituye una causa de adquisición
tanto material, causa eficiente, como formal, efectivizada en el res-
pectivo instrumento. Es más, según el párrafo transcripto más arri-
ba del arto 82, la transferencia pareciera operar por la sola inscrip-
ción de la fusión, con lo cual, de interpretarse así el precepto, en su li-
teralidad, no sólo la inscripción, que no es inscripción dominial sino
societaria, sería constitutiva según los conceptos que hemos desarro-
56 Carcía Cuerva- Adrogué, Inst~umentación y registración de la transferencia de

inmuebles en la transformación y [usum, LL, 1979-B-I025.
57 Véase Verán,Nuevo régimen de sociedades comerciales, p. 79Yss., quien mencio-
nay explica en completísima síntesis cincogrupos de teorías.
Hado, sino que los registros jurídicos de bienes habrían sufrido una
modificación en sus efectos, sobre todo los que exigen la inscripción
como recaudo constitutivo del derecho que registran, como el regis-
tro de automotores o de caballos pura sangre de carrera (decr.-Iey
6582/58 y ley 20.378).
El tema ha sido largamente discutido por la doctrina nacional 58;
sin embargo, no creemos que se trate de una cuestión difícil de resol-
ver. Se complica sólo por el hecho de encontrarse implicados dos regis-
trosjurídicos: uno referido a la persona sujeto de derecho, el Registro
Público de Comercio, y otro, a los bienes integrantes de cada patrimo-
nio de las sociedades fusionadas (registro de derechos intelectuales,
de inmuebles, de automotores, etcétera). Creemos que para compren-
der acabadamente el problema, ya pesar de la claridad y contunden-
cia de las expresiones de la norma del arto 82 de la ley 19.550, es nece-
sario repetir una vez más que la inscripción a que alude es la inscrip-
ción de la fusión en el Registro Público de Comercio, no la inscripción
dominial o de los bienes implicados en los patrimonios de las socieda-
des fusionadas.
Ocurre que, si bien podía discutirse el efecto constitutivo en mate-
ria de inscripción originaria de sociedades en el Registro Público de
Comercio, tal posibilidad de discusión desaparece por completo en
los casos de fusión. La doctrina entiende que los efectos constitutivos
de la registración de la fusión "... son innegables y más intensos que
en la constitución originaria si se considera que el nuevo ente carece
de patrimonio antes de la inscripción en el Registro Público de Co-
mercio ... " 59. En consecuencia, si la sociedad no existe antes de la ins-
cripción, tanto menos puede haber transferencia alguna a su favor.
Ese es el sentido que atribuimos a la norma.
Por ello, concluimos en que no bastará con la sola inscripción en el
Registro Público de Comercio para que todos los derechos reales que-
58 Carcía Cuerva -Adrogué, Instrumentación y registración de la transferencia de

inmuebles en la transformación y [usion,LL, 1979-B-I026; Suárez Chazarreta, Trans-
misión de bienes y derechospor causa de fusión societaria, ponencia presentada en las
"XXIPrimeras Jornadas Notariales Argentinas"; Favier Dubois (h), Derechosocietario
registral, ps. 226 y 227.
59 Favier Dubois (h),Derechosocietario registrol, p. 226.
~~~~-_ .. -~~-_.
den en titularidad del nuevo ente, sino que, atendiendo a la natura-

leza de los bienes integrantes del patrimonio, deberá inscribirse la
transmisión para generar los efectos propios de cada registro. Así, si
el patrimonio de la sociedad absorbida estuviese integrado, por ejem-
plo, por un automotor, el derecho real sobre ese bien no habrá nacido
en titularidad de la nueva sociedad hasta no registrarse (art. 1º, decr.-
ley 6582/58), mientras que si se tratare de un inmueble, si bien el de-
recho real de dominio ya integrará el patrimonio de la nueva socie-
dad, no podrá oponerse válidamente a los terceros registrales hasta
no operarse la inscripción exigida, con esos efectos declarativos típi-
cos del registro inmobiliario determinados por los arts. 2505 del Cód.
Civil, 2º y 20 de la ley 17.8016 °.
El arto 84 de la ley 19.550, en su último párrafo, expresamente de-
termina que: "... La resolución de la autoridad que ordene la inscrip-
ción, y en la que constarán las referencias y constancias del dominio y
de las anotaciones registra les, es instrumento suficiente para la toma
de razón de la transmisión de lapropiedad". No se hará menester ins-
trumentar ninguna otra causa de adquisición 61.
En lo que respecta a nuestro estudio, el tema sólo nos atañe en
cuanto al principio de identidad integrante del tracto sucesivo que,
en este caso concreto de la fusión, obviamente se vería alterado si no
se registrara la adquisición del nuevo ente nacido con la fusión.
Se trata de un nuevo sujeto adquirente que deberá registrar el do-
minio a su nombre para posibilitar, en caso de transferencia poste-
rior, considerar cumplido el tracto sucesivo. En tal sentido, el arto 84
de la ley 19.550 establece en su párr. 3º que: "... Tanto en la constitu-
ción de nueva sociedad como en la incorporación, las inscripciones
que correspondan por la naturaleza de los bienes que integran el pa-
trimonio transferido y sus gravámenes deben ser ordenados por eljuez
60 Toda esta situación hace decir a la doctrina más moderna que hay una verdade-
ra sucesión universal de derechos. Véase, al respecto, Favier Dubois (h), Derecho socie-
tario registral, p. 225.
61 Urbaneja sostiene que" no es necesaria la escritura pública para que se produz-
ca la transmisión del dominio siendo suficiente título la resolución que ordene la ins-
cripción, con lo cual a estos efectos se modifica lo dispuesto por el CódigoCivil" (Registra~
ción de la transformación, fusión y escisión en los registros dominiales, en el ''X Congreso
Nacional de Derecho Registral", Salta, "Revista Notarial", nº 928,1997, p. 710).
o autoridad a cargo del Registro Público de Comercio ... ". Eljuez será
quien peticione la registración de este verdadero acto traslativo, que
deberá generar un asiento dominial nuevo, y no una nota marginal,
puesto que se trata de una causa de adquisición.
En los casos de escisión de sociedades, regulados a partir del arto 88
de la ley 19.550, por expresa remisión al arto 84 que efectúa el arto
88 en su parte final, resultan de aplicación los conceptos que ya hemos
vertido sobre este acto traslativo='.
b - Principio de correspondencia y continuidad
La continuidad implica la ilación y correspondencia entre el suje-

to, al cual ya hemos identificado por el principio de identidad, y el de-
recho del que dispone o sobre el que recaerá la medida solicitada. La
continuidad se exigirá sólo, en nuestra opinión, como medio para ga-
rantizar, prima facie, la correspondencia del derecho con el sujeto
transmitente. Por sí sola la continuidad no tiene efectos sustanciales
demasiado trascendentes. Como consecuencia de ello, aparecerá el
encadenamiento de titularidades que, en nuestro sistema, no admi-
te excepciones'< mientras la mutación obedezca a causas o títulos es-
pecíficos complementados con modos derivativos.
Las causas específicas de adquisición se complementan siempre
con modos derivados; pues bien esa "derivación" del modo es conse-
cuencia de que el derecho, cuya mutación pretende registrarse, devie-
ne de un propietario anterior. En tales casos, en el sistema instrumen-
tado por la ley 17.801, nunca dejará de exigirse el tracto sucesivo, so-
bre todo en sus aspectos sustanciales: identidad y correspondencia.
Que el sujeto transmitente sea quien dice ser y que ostente la titula-
ridad cartular del derecho que transmite'".
62 Favier Dubois (h), Derechosocietario registral, p. 227.

63 En contra, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil-erróneamente, a
nuestro entender-dice: "... El sistema de inscripción por tracto abreviado consiste en la
posibilidad de suprimir determinados,asientos o inscripciones" (CNCiv.,Sala G, 8/5/81,
"Pérez de Paoli, María J. y otro, Suc.",en "Revista del Notariado", n" 777,1981, p. 948; la
cursiva es nuestra).
64 Decimos "titularidad cartular" por ser la única que el Registro, comoregla gene-
ral, corrobora. Mas lo que comúnmente ocurre es que también sea titular real. Yahemos
Si las normas registrales sólo existen en procura de lograr el cum-

plimiento o corroboración de las disposiciones sustanciales, aparece
aquí con claridad la norma involucrada. El arto 3270 del Cód. Civil, al
que ya nos hemos referido, consagrando en nuestro sistema el bro-
cárdico «nemo dat quod non habet» ("nadie da lo que no tiene"). Si
bien es cierto que el derecho registral, como regla general, no se ocu-
pa de las titularidades reales, al no corroborar el modo, lo común es
que quien ostente la cártula, requisito imprescindible para lograr ti-
tularidad registral, haya logrado también a su respecto la entrega de
la cosa, es decir, el modo (art. 577, Cód. Civil).
Tiene también importancia recordar los principios establecidos en
los arts. 3410, 3415, 3418 y 3420 del Cód. Civil, que consagran la con-
tinuidad en el ámbito de las sucesiones, determinando que los suce-
sores son continuadores de la persona del causante. Justamente, la
mayoría de los supuestos consagrados como tracto abreviado por la
ley registral nacional 17.801 constituyen una fiel aplicación de estos
principios, razón por la cual consideramos que, aun sin contempla-
ción expresa en el ámbito registral, sus consecuencias se harían apli-
cables así, tal cual lo consagra el Código Civil sin que se vean afecta-
dos, en tales supuestos, los mecanismos de la abreviación del tracto.
Resulta también muy ilustrativo, en cuanto a la continuidad y co-
rrespondencia, el dispositivo del arto 2603 del Cód. Civil que, al refe-
rirse a la tradición traslativa del dominio, determina que para que la
misma se considere cumplida: "Los únicos derechos que pueden trans-
mitirse por la tradición, son los que son propios del que la hace".
Esta norma, de importantes efectos sustanciales, requiere asimis-
mo la correspondencia como presupuesto fundamental para generar
los efectos constitutivos propios que el sistema le ha asignado a la ira-
ditio.Así, por ejemplo, la entrega de la cosa por parte de quien no ten-
ga la titularidad del derecho sobre ella no resulta ser el modo con sus
típicos efectos constitutivos (art. 577, Cód. Civil).
Habrá un desplazamiento físico del objeto, no hay duda, y naci-
miento de alguna relación real, pero no estaremos en presencia del
cumplimiento de este recaudo legal (la entrega de la cosa por quien tie-
expresado que al Registro sólo ingresan las causas de adquisición, con contadas excep-
ciones que no hacen más que confirmar la regla sentada.
ne el derecho sobre ella) imprescindible para el nacimiento del derecho

que se pretende. Si posteriormente el tradens adquiriera el derecho so-
bre la cosa entregada, podría llegar a convalidar (si se nos permite la
expresión aplicada de manera pocoortodoxa) el derecho, base de la po-
sesión del adquirente, y transformar así, por aplicación del art. 2504
del Cód. Civil, en tradición dominialla originaria entrega. Igualmen-
te podríamos expresar que es un mero desplazamiento físico, sólotras-
lativo de la posesión, la entrega de la cosa que precede a la elaboración
de la causa con todos los recaudos formales exigidos por la ley, por
ejemplo, en el caso de la adquisición de inmuebles mediante boleto de
compraventa a pesar de la exigencia de la forma "escritura pública".
En efecto, el arto 2602 del Cód. Civil exige para generar los efectos
constitutivos que la traditio obedezca al cumplimiento o efectiviza-
ción de un título suficiente, concepto en el cual se hallan comprendi-
das las exigencias no sólo materiales sino también formales. En es-
tos casos, si bien la tradición hizo nacer una posesión ilegítima y de
mala fe simple (arts. 2355 y 2356, Cód. Civil), se transformará ipso
iure en tradición traslativa dominial al elaborarse la causa con las
formas exigidas y la relación real trocará de posesión ilegítima y de
mala fe simple aposesión legítima. Esta situación es muy frecuente
en el tráfico inmobiliario en el que los boletos previos, con posesión,
constituyen la regla general y común de operar'".
e - Principio de previa inscripción
Resulta llamativo que la norma que establece la exigencia del trac-

to sucesivo registral determine como prioritaria la previa inscripción.
En efecto, el arto 15 de la ley 17.801 comienza expresando que: "No se
registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente ... ".Sur-
ge así, este subprincipio, como una norma prohibitiva cuya principal
exigencia sería la necesidad puramente formal de que el transmi ten-
te ya ostente titularidad registral.
65 Musto expresa: "Loque la ley exige es la concurrencia del título y el modo, pero
nada obsta a que el modose cumpla anticipadamente, y ello sucede a diario en el tráfico
inmobiliario" (Derechos reales, t. Il, p. 208).
Creemos que constituye un desacierto legislativo colocar aquí una

norma negativa. Ello acrecienta indebidamente la importancia del
elemento prohibitivo tornándolo el mandato principal de la norma.
El intérprete desprevenido acata así como primordial el mandato ne-
gativo, llegando a considerar como lo fundamental del dispositivo la
prohibición en él contenida.
En realidad, el artículo exige ciertamente la previa inscripción del
transmitente, pero ello en un segundo plano, ya que mucho más tras-
cendentes que la inscripción previa son las exigencias establecidas
en la norma con posterioridad, es decir, el principio de identidad, co-
rrespondencia y continuidad. La previa inscripción es exclusiva-
mente formal y,por otra parte, fácilmente sustituible, como veremos,
mediante sencillos recursos instrumentales sintetizados en la últi-
ma parte del arto 16 de la ley 17.801.
Destacamos asimismo que, al considerarse la norma como prohi-
biendo la registración en los casos en que no obre previamente ins-
cripta la titularidad registral del transmitente o constituyente, apa-
recen como supuestos excepcionales los casos establecidos en el arto
16 de tracto abreviado. Ello genera la interpretación restricta taxa-
tiva que hace alguna doctrina por aplicación de la regla hermenéuti-
ca que dispone que los supuestos de excepción deben interpretarse
en sentido restrictivo.
Creemos que es esta redacción, con la deficiencia técnica apunta-
da, la que ha motivado las principales divergencias doctrinarias en
cuanto a la interpretación amplia del tracto abreviado que veremos
en nuestro comentario al arto 16.
Se ha erigido en principio solemne la previa inscripción, sometien-
do el tráfico negocial con sus importantes y beneficiosos efectos eco-
nómicos y sociales, al arbitrario recaudo de contar previamente con
la inscripción registral.
Si cotejamos el precepto del arto 15 de la ley 17.801 con el correla-
tivo de la Ley Hipotecaria española comprenderemos más acabada-
mente lo que venimos exponiendo. En efecto, mientras el arto 20 de la
Ley Hipotecaria establece que: "Para inscribir o anotar títulos por los
que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el domi-
nio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previa-
mente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cu-
yo nombre sean otorgados los actos referidos", el art. 15 de la 17.801,
determina, en cambio, que: "No se registrará documento en el que

aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que fi-
gure en la inscripción precedente ... ".
Repárese en que la norma española es ciertamente contundente a
la hora de exigir la previa inscripción, y para afirmar más dicho re-
quisito, en el párr. 2º, determina asimismo la no inscripción en caso
de no cumplirse con el recaudo. En efecto dice: "En el caso de resultar
inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue
la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscrip-
ción solicitada".
Suavizando las rígidas expresiones del arto 20 de la Ley Hipoteca-
ria, el Reglamento Hipotecario en su arto 105 establece que: "No obs-
tante lo dispuesto en el párr. 2º del art. 20 de la ley, los registradores
podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se de-
elare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás de-
rechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que
otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser
causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del
Registro y del referido documento y a solicitud del presentante ex-
tenderá anotación preventiva por defecto subsanable" 66.
La norma correlativa argentina, en cambio, como ya lo adelanta-
mos, comienza diciendo: "No se registrará ... " y ello genera, en nues-
tra opinión, las interpretaciones que hemos criticado. Sin embargo,
desde el punto de vista práctico no deja de aplicarse, aun en nuestro
país, lo previsto en el arto 105 del Reglamento Hipotecario español,
dado que, en nuestro sistema, cuando el transmitente o constituyen-
te del derecho no coincide con el titular registral, el registrador suele
sólo observar el título, con el único fundamento de que "el dominio no
consta", y practica igualmente la inscri pción provisional del arto 92 de
la ley 17.801 que vendría a ser la que faculta el arto 105 del Regla-
mento Hipotecario español.
No creemos que esta posibilidad solucione el problema, sino que
constituye tan sólo un paliativo para estas situaciones anormales
que, sin embargo, no dejan de entorpecer y demorar inútilmente la
66 Chico y Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, t. I, p. 401.

registración del último acto. Estimamos que el sistema debe solucio-

nar de manera orgánica esta situación, tal como lo proponemos.
En otras oportunidades hemos sugerido un cambio legislativo al
respecto proponiendo una modificación al artículo que estamos ana-
lizando que quedaría redactado de la siguiente forma: "El documen-
to a registrar deberá ser otorgado por quien figure como titular en los
asientos registrales. De las constancias de estos asientos deberá re-
sultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los de-
más derechos registrados, así como la correlación entre las inscrip-
ciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
Como puede advertirse, la modificación principal de nuestra pro-
I puesta, respecto a la norma de arto 15 en vigencia, radica en la supre-
sión de la negación inicial ("No se registrará") cuyas nefastas reper-
cusiones hemos criticado más arriba, al cotejar el precepto con la co-
rrelativa norma de la Ley Hipotecaria española (art. 20).
La utilización de una norma negativa acrecienta indebidamente
la importancia del elemento prohibitivo, tornándolo, en apariencia,
el fin principal del precepto y posibilitando que un intérprete despre-
venido acate así, como primordial, el mandato negativo, cuando, en
realidad, como hemos demostrado, la previa inscripción (contenida
en la negatividad del arto 15 vigente), si bien suele ser la manifesta-
ción normal del principio, no constituye más que un elemento formal
y el resultado del correcto análisis de la legitimación para obrar.
La primera parte de la norma propuesta asegura el cumplimiento
del tracto sucesivo al exigir, prima facie, en los supuestos normales,
que quien transfiera sea el que figura como titular en las constancias
obrantes en el Registro. Hemos quitado hasta la expresión "previa-
mente inscripto o anotado" que usa no sólo el arto 15 de la ley 17.801,
en vigencia, sino también el arto 20 de la Ley Hipotecaria española,
justamente para evitar todo resabio de dicha exigencia arbitraria.
La parte segunda está tomada del art. 15 vigente y propone como
necesario el tracto histórico, resultado en definitiva del fiel cumpli-
miento de la primera parte de la norma.
En nuestro derecho, dominado por el principio de inscripción obli-
gatoria y por la exigencia de la causa de adquisición (art. 2602, Cód.
Civil), resultará obligatorio siempre y sin excepción alguna el man-
tenimiento de esta manifestación del tracto sucesivo, expresándose
el historial encadenado, mediante causas o títulos suficientes, de
269 Tractosucesivoabreviado Art.16
transmisiones o constituciones sucesivas, recreativas de la vidajurí-

dica de la finca 67.
ART. 16. [TRACTO s UCESIVOABREVIADOJ. - No será necesaria laprevia

inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto
con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por losjueces, los herede-
ros declarados o sus representantes, en cumplimiento de con-
tratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su
cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitie-
ren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la par-
tición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en for-
ma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autoriza-
ciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de

los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmi-
sión o adjudicación, apartir del que figure inscripto en el Registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
-§1-
EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO 1
Como ya expresáramos en nuestro análisis del arto 15, hay una re-
lación muy estrecha entre este dispositivo y el que nos disponemos a
analizar, ya que este último aparecería prima {acie como un supues-
to de excepción de aquél.
6i Ventura, Tractoabreviado registral, ps. 304 y 305.
1 Aligual que en el artículo anterior, tomamos comobase de este análisis a Ventu-

ra, Tractoabreviado registml, en donde pueden profundizarso todos los puntos.
Mientras el arto 15 exige en términos contundentes que para po-

der acceder al registro el documento debe provenir de quien figure ya
previamente inscripto, el arto 16, en cambio, permite o tolera que en
algunos casos el no estar previamente inscripto no sea obstáculo
para la registración del nuevo documento.
La enumeración que efectúa el arto 16, a excepción hecha del últi-
mo inciso, pareciera referirse sólo al derecho sucesorio. Frente al fa-
llecimien to del titular, los herederos o su cónyuge (que también es he-
redero), otorgan un acto traslativo dominial, sea porque el causante
ya se había comprometido en vida y ellos cumplen la dicha obligación,
sea porque deciden, como forma de partir extrajudicialmente los bie-
nes, repartirse el valor de su realización. También pueden decidir
efectuar la partición mediante la adjudicación en especie de los bienes
del acervo, sea judicial o extrajudicialmente, si fuere factible legal-
mente (art. 3462, Cód. Civil). A estos casos que, como regla general,
aluden a supuestos de derecho sucesorio, se agrega el último inciso, el
que se refiere a las instrumentaciones simultáneas, cuya inclusión,
como veremos, ha merecido alguna crítica.
Ahora bien, en los supuestos enumerados no será menester la exi-
gencia de la previa inscripción, según pregona la primera parte de la
norma, pero ¿no pueden existir otros casos que también permitan la
aplicación abreviada del tracto sucesivo? El tema de atribuir al arto 16
el carácter de norma de excepción ha generado amplios debates doc-
trinarios; no obstante, por nuestra parte no dudamos en considerar
que es excepción, remarcando que lo es sólo respecto al elemento "pre-
via inscripción". La claridad de la primera frase de la norma no nos
permite otra conclusión. Pero debemos resaltar igualmente que este
elemento puramente temporal (estar previamente inscripto) resulta
el menos trascendente jurídicamente hablando, dado que su exigen-
cia es sólo formal y carente de efectos sustantivos. Por ello no nos sen-
timos autorizados a aplicar la idea de excepcionalidad cuando ésta es
sólo atribuida al recaudo más insignificante dentro del principio de
tracto sucesivo, mientras que los elementos verdaderamente sustan-
ciales, comoel principio de identidad, continuidad y correspondencia,
según lo pregona el último párrafo de la norma anotada, resultan exi-
gidos inexorablemente en todos los casos.
Como también hemos expresado, todas las normas registrales de-
ben ser interpretadas sólo como herramientas tendientes a facilitar,
271 Tracto sucesivo abreviado Art.16
--- -_----_--- --
asegurar y realizar las prerrogativas sustanciales, de allí que, a pe-

sar de no poder negar la excepción planteada por el artículo a la pre-
via inscripción, no seamos partidarios de considerarla norma de ex-
cepción, con todas las connotaciones que ello trae aparejado a la ho-
ra de interpretarla. En efecto, recordemos que uno de los principios
hermenéuticos reza que "toda norma de excepción debe interpretar-
se en sentido restrictivo". Este sería un fundamento valedero para
esgrimir una postura en defensa de la taxatividad del dispositivo,
pero, como dijimos, constituye un sofisma si reparamos en que el
único aspecto que no será exigido es el menos trascendente de todos
en cuanto a sustancia se refiere.
En suma, el fundamento de la existencia de la figura abreviada
atiende sólo a la necesidad práctica de economizar tiempo y espacio"
y no al encadenamiento dominial que resulta de una exigencia siste-
mática en el Registro argentino (arts. 12 y 15). Sólo respecto de estos
elementos sustanciales resultar válido expresar que el tracto abre-
viado no constituye excepción al principio de tracto sucesivo '.
Desde los más remotos tiempos todo sistema jurídico ha procura-
do, en la regulación de los distintos institutos y técnicas para llevar a
cabo sus efectos, reducir al mínimo posible el espacio ocupado por do-
cumentaciones y archivos.
Para ello se resumen datos, se eliminan los que sólo acreditan el
cumplimiento de trámites que pierden interés una vez obtenida una
posición definitiva, se acortan fórmulas, etcétera.
Asimismo, interesa a la eficiencia del sistema jurídico el tiempo
insumido y el esfuerzo utilizado para las gestiones necesarias, no só-
lo por los usuarios del sistema, un sector de la comunidad, sino tam-
bién respecto de los mismos oficiales o agentes encargados por el Es-
tado de recabarlas y controlarlas. Se instrumentan procedimientos
que permiten paliar el insumo de tiempo en cuestiones que no tras-
cenderán en lo futuro por ser transitorias. Numerosos ejemplos de
esta lógica de utilización del menor tiempo y esfuerzo logrando igual
o más eficiencia pueden encontrarse en el orden jurídico.
2 Según el Diccionario de la lengua española, "abreviar", en su primer sentido, es

"hacer breve, acortar, reducir a menos tiempo o espacio".
3 CNCiv.,Sala D, 14/3/85,fallo nQ 83.930, LL, 1985-B-539.
----------------
En la realidad actual, en la que el tiempo constituye uno de los ele-

mentos más importantes para la realización de los objetivos sociales,
obviamente la necesidad de reducir al máximo los trámites y esfuer-
zos no transcendentales se torna más manifiesta aún. A ello se suma
la cada vez más complicada organización social y su realidad, que exi-
ge con mayor imperatividad abreviar tiempos y espacios. Las leyes,
como reflejo de la realidad social, no pueden ignorar estos básicos re-
querimientos y es así como aparecen las posibilidades que tornan los
trámites en modalidades abreviadas.
Bajo esta conducta aparece el tracto abreviado, como una forma de
cumplir con el tracto sucesivo, pero obviando trámites, achicando es-
pacios, facilitando diligencias y acortando tiempos.
En cuanto al espacio utilizado para la conservación de documenta-
ción, ello es tema de gran preocupación de cualquier archivo. Las téc-
nicas de microfilmación e informatización procuran, entre otras bon-
dades, disminuir los espacios utilizados para el acopio de datos y do-
cumentos de toda índole".
En general, los autores registralistas han hecho hincapié funda-
mentalmente en la economía de espacio en el folio, afirmando que la
verdadera razón del tracto abreviado" ... está en la gran necesidad de
evitar inscripciones puramente formularias que tendrían una vida
transitoria y que complicarían excesivamente los asientos o el histo-
rialjurídico de la finca, recargando la misma" 5.
En algunos casos parecieran apreciar en el tracto abreviado no
más que la economía de espacio al redactarse todo el encadenamien-
to en un solo asiento. Por nuestra parte creemos que, tanto al usua-
rio como al operador registral, pocohabrá de interesarles el hecho de
que la mutación se refleje en uno o en varios asientos; lo que realmen-
4 García Coni, Procedimiento inscripiorio, ps. 53 a 59.

5 Chico y Ortíz, Estudios sobrederecho hipotecario, t. r, p. 402. Hernández Gil ex-
presa que "... la ley admite con carácter excepcional, que puedan reflejarse en un solo
asiento dos o más actos inscribibles porseparado" (Introducción al derechohipotecario,
p. 172); conf. Serrano Alonso, Conceptosfundamentales de derecho hipotecario, p. 121;
López de Zavalía sostiene: "Cuando hay tracto abreviado." significa que dos asientos
no se van a practicar. De eso no hay duda" (Curso introductorio al derecho registral, p.
351); Cornejo, Derechoregistml inmobiliario, p. 112.
te interesa es la realización de todo el proceso mediante una sola ro-

gatoria. De manera que, aun considerando importante la economía
de espacio, el verdadero sentido práctico de la figura abreviada radi-
ca más en la economía de tiempo que significa la inscripción de una
sola vez de varias mutaciones jurídico-reales.
En tal sentido, García Coni nos hace ver, mediante una proyección
matemática, el tiempo que insume en un registro una brevísima ges-
tión. Dice el destacado registralista que: "Un trámite insignificante
que insuma un minuto por documento requiere una hora-hombre ca-
da sesenta documentos. Por eso debe eliminarse todo lo que sea su-
perfluo desterrando aquello de que lo que abunda no daña" 6. Como
ejemplo de lo superfluo, parafraseando a García Coni, pondríamos
justamente la inscripción con trámite exclusivo en un asiento que ca-
recerá de vigencia en el momento mismo de su confección: un asiento
que nacerá sólo para dar justificación registral al siguiente que es el
que verdaderamente interesa al regante. Atendiendo a ese requeri-
miento físico y temporal, se practican de una sola vez, mediante una
única rogatoria y en un solo trámite, todos los asientos vinculados a
dos o más mutaciones jurídicas.
En todas las situaciones contempladas como supuestos de tracto
abreviado registra), los verdaderos titulares de los derechos involu-
crados, es decir, los titulares reales (usando nuestra terminología pro-
puesta), no hacen más que utilizar las posibilidades brindadas por las
prerrogativas que ya establece la ley sustancial o su interpretaciónju-
risprudencial.Así, por ejemplo, los herederos siempre tuvieron las po-
sibilidades dispositivas sobre los bienes comprendidos en el acervo
hereditario, según lo establecido por los arts. 3417, 3418 y 3421; siem-
pre pudieron reivindicar las cosas de las que son herederos 7; siempre
pudieron ejercer las acciones posesorias a tenor de lo establecido por
el art. 3418 del Cód. Civil que de manera indubitada expresa que:
((... El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto ... )J.

7 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, acto por Manuel J.
Argañarás, t. III, p. 670; Peña Guzmán, Derechos reales, t. III, p. 649; Musto, Derechos
reales, t. IV,p. 326; Mariani de Vidal, Curso de derechosreales, t. IlI, p. 371;Alterini,Ac-
ciones reales, p. 18.
Art.16 Tracto sucesioo. Prioridad. Efectos 274
Como supuesto no contemplado agregamos que el adquirente por

usucapión, aun antes de obtenida su sentencia declarativa" y, obvia-
mente, sin tener registrado a su nombre el dominio, ha podido rei vin-
Qicar el bien de manos de terceros, según jurisprudencia reiterada 9.
Es decir, la norma del arto 16 de la ley 17.801 nada agregaría a las po-
sibilidades naturales que el derecho confiere a los sucesores y conti-
nuadores de la persona del causante. Sólo reafirma y regula la legiti-
mación para obrar de quien no figure registrado, pero en verdad ello
ya era obvio y fácilmente deducible de toda la normativa civil, aun en
los supuestos en que no hubiera un dispositivo expreso.
Normas fundamentales en materia de derecho sucesorio determi-
nan claramente, comohemos dicho, que el heredero es el continuador
de la persona del causante, resultando propietario, acreedor o deu-
dor de todo 10 que el difunto 10 era, según lo preceptúa expresamente
el arto 3417 del Cód. Civil: "El heredero que ha entrado en posesión de
la herencia, o que ha sido puesto en ella porjuez competente, continúa
la persona del difunto, y es propietario acreedor o deudor de todo lo
que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con excepción de
aquellos derechos que no son transmisibles por sucesión ... ".
8 Ventura, "La acciónreivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la sen-

tencia que declara su dominio",en Homenaje a Dalmacio Vélez Sársfield, t.Ill, p. 167.
9 "Cuando el CódigoCivil exige la presentación por el reivindicante del título que
acredite su derecho a poseer, se refiere a la causa en que se funda su derecho de dominio
y no al título en sentido formal" (SCllA, 8/11/60, "llegué de Giménez, Flora y otros c. Ca-
maño, FranciscoA.", LL, 101-331); "En la acciónreivindicatoria la prueba se rige por una
serie de presunciones que no se ajustan estrictamente a loque podría ser la prueba teóri-
ca del dominio, exigiéndose que el reivindicante demuestre que su derecho es preferible
al del poseedor actual; de ahí que bien pueda contemplarse en la sentencia la mera pose-
sión invocada por el reivindican te, que alega haber dado el bien en locaciónal demanda-
do, quien luego habría intervertido su título de permanencia en el inmueble, pues aquél
no tiene por qué expresar la causa de su dominio" (Salas, Código Cioíl anoiado, p. 753);
"Cuando se ejercita la acción reivindicatoria mediante la cual se tiende a lograr la recu-
peración de la posesión ejercida y no la declaración de la adquisición del dominio por la
usucapión no son aplicables las normas contenidas en la ley 14.159,y la circunstancia de
que no siguiera con anterioridad la reiyindicante con los trámites para obtener el título
informativo no obsta a la admisión de la acción reivindicatoria, si en el juicio demuestra
haber ejercidola posesión, conloscaracteres requeridos por la ley,y durante el tiempo ne-
cesario para que se produzca la usucapión, con anterioridad a la desposesión por el de-
mandado" (Cám, 1ªApel. Civ.yCom. Tucumán, 7/4/78,JA, 1978-IV-471).
Como tal, el heredero podrá realizar respecto de los bienes del acer-
vo hereditario, todo lo que podría haber realizado su causante. Y,en-
tre el cúmulo de facultades del causante respecto del bien registrado,
está, lógicamente, disponer de él. Repetimos que ello ocurriría con to-
tal independencia de que una norma registral contemple o no de ma-
nera expresa el supuesto.
a - Enumeración taxativa o ejemplificatiua
Ni de la ley registral inmobiliaria, ni de la ley de buques 19.170,

que son las únicas que contemplan expresamente la figura del tracto
abreviado, surge de manera clara si la enumeración de los supuestos
es taxativa o enumerativa. Es así como aparece en la doctrina regis-
tralla discusión en torno a si el tracto abreviado es una excepción al
principio de tracto sucesivo o si, por el contrario, constituye sólo una
modalidad de aquél l".
Aunque la discusión pareciera no tener gran repercusión práctica,
será sin duda uno de los primeros puntos a plantear para hallar una
interpretación lógica de la normativa, sobre todo atendiendo a la ya
citada regla hermenéutica que establece que las normas de excep-
ción deben interpretarse en sentido restrictivo.
Si se tratara de un supuesto excepcional, sólo los casos rigurosa-
mente enumerados en los artículos que prevén la figura podrán con-
siderarse posibles, y existirá una natural y lógica tendencia interpre-
tativa hacia un sentido taxativo, mientras que si participáramos de la
idea de tratarse de una modalidad especial del tracto sucesivo, esta-
remos más proclives a aceptar una interpretación amplia, atribuyén-
dole el carácter ejemplificativo a la enumeración de los supuestos del
art.16.
Asu vez, merced a esta última actitud, encontraríamos otros casos
en los que sería aplicable la figura abreviada, aun no estando expre-
samente enumerados en el dispositivo aludido.
10 Chicoy Ortíz sostiene: "Aunque la doctrina jurídica no está muy de acuerdo so-
bre si los supuestos que se incluyen en el mismo son ono excepciones al principio, lo que
sí es cierto es que esos supuestos parecen implicar excepciones al llamado tracto sucesi-
voformal (sucesión cronológica de asientos) .. ."(Estudios sobre derecho hipotecario, t.l,
p.402).
-------- ._-----_.- .
Se advierte así la necesidad de pronunciarnos, como una cuestión

previa, sobre dicha alternativa a los fines de sentar las bases para de-
fender una postura de aplicación amplia de los principios del tracto
abreviado, que es la que está avanzando en casi todos los registros del
país.
Dijimos que no dudábamos en atribuir carácter de excepción al
tracto abreviado, en cuanto al requisito de la previa inscripción, pe-
ro ello teniendo en cuenta como hemos adelantado, los distintos ele-
mentos que lo integran. En efecto, así como no será necesaria la pre-
via inscripción en los casos enumerados y sus similares, respecto de
lo cual, ante la claridad del precepto ("Noserá necesaria la previa ins-
cripción ... "), no puede dudarse ni discutirse su carácter excepcional,
serán, en cambio, siempre exigidos y de manera muy rigurosa, los
elementos que hacen a la identidad y a la continuidad 11. Dependerá
por ello de la jerarquía que otorguemos a cada elemento integrativo
del tracto abreviado, para determinar si es excepción o modalidad.
En un sistema de registración obligatoria como nuestro Registro
inmobiliario (véase el comentario al arto 2º), obviamente los asientos
deberán mostrar un encadenamiento perfecto hasta llegar, en senti-
do retrospectivo, a la inmatriculación o primera inscripción. Ello sur-
ge exigido de manera directa de la norma del art. 16 de la ley 17.801
cuando, refiriéndose al tracto histórico, establece que: «... De losasien-
tos existentes en cada folio deberán resultar elperfecto encadenamien-
to del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como
la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancela-
ciones o extinciones". En definitiva, tanto la identidad como la conti-
nuidad que constituyen la correspondencia, serán de cumplimiento
riguroso, aun en todos los supuestos de tracto abreviado.
Según 10 apuntado, el tracto abreviado no será excepción al princi-
pio de tracto sucesivo, ya que sus aspectos sustanciales aparecerán en
el documento, comoexigencia de legalidad para sortear con éxito la ca-
lificación registral y quedará su ref1ejoen los asientos registrales, en
general de manera compendiada o comprimida en un solo asiento. La
11 Ventura, Carácter de la enumeración del arto16de la ley 17.801, en "Revista ",,0-

tarial", n" 56, 1988-2, p. 76; Moissct de Espanés, Dominio de automotores y publicidad
registral, p. 229.
de la norma no constituye más que una enumeración ejemplificativa

de supuestos muy generales. Como ya lo hemos establecido, la parte
final del citado arto l~:hos da la pauta interpretativa de los supuestos
generales: mientras se relacione todo el encadenamiento hasta llegar
al titular inscripto, el fin perseguido se habrá cumplido aunque el su-
puesto no encaje directamente en alguno de los enumerados 12.
Por ello estimamos que el tracto abreviado, por lo mismo que sólo
afecta el aspecto formal de la exigencia del tracto sucesivo común, no
puede considerarse sino una modalidad de éste+' y la enumeración
contenida es meramente enunciativa y ejemplificativa 14. Acertada-
mente Villaro, tal como por nuestra parte lo expresáramos, aclara
que sólo es excepción desde el punto de vista formal. Luego expresa,
yen ello no acordamos con este autor, que hay una excepción lisa y lla-
na a la regla del encadenamiento del titular de dominio y demás de-
rechos registrados, al hacer aparecer como disponente en un asiento
a quien, según el asiento anterior, no era titular+".
12 En las ''XXV Jornadas Notarial Bonaerenses" se declaró que "... el arto 16 de la

ley registral contiene un principio general del tracto sucesivo abreviado, y la enuncia-
ción que formula no es taxativa".
13 Conf.Falbo, Doctrinageneral del tractosucesivo en el derechoinmobiliarioregis-
tral argentino, en "Revista Notarial", n° 854,1981, p. 78; Fontbona, Estudio de cuestio-
nes. Tractosucesivo. Tractosucesivo abreviado. Escrituras simultáneas, en "Revista del
Notariado", nº 707,1969, p. 1297;Bustos Argañarás sostiene: "... El tracto abreviado es
una modalidad del tracto sucesivo,ya que en los supuestos a que alude el art.16 de la ley
17.801 no se prescinde de la inscripción del derecho del disponente" (El tracto sucesivoy
sus modalidades, Zeus, 30-1983-47, doctrina); Roca Sastre y Haca Sastre Muncunill ex-
presan: "Verdaderas excepciones al principio de tracto sucesivo en rigor no existen. Hay
casos en los cuales sóloaparentemente parece prescindirse del tracto sucesivo, debido a
razones especiales, y otros en los que la excepción no es al tracto sucesivo en sí, sino en
su versión de previa inscripción ... " (Derechohipotecario, t. II, p. 389); Serrano Alonso
afirma que "... por tal se entiende la excepción al principio de previa inscripción ... "
(Conceptosfundamentales de derecho hipotecario, p. 121);lo consideran comosupuesto
excepcional, Hernández Gil, J ntroduccion.al derecho hipotecario, p. 172,quien dice:"Pe-
ro en algunos casos, para evitar inscripciones formularias o transitorias, la ley admite
concarácterexcepcional,que puedan reflejarse en un soloasiento dos omás actos inscri-
bibles por separado" (la cursiva es nuestra); y Chico y Ortíz, Estudios sobrederecho hi-
potecario, t. 1,p. 405.
H Mazzei, Principios registrales. Tractosucesivo abreviado, p. 184Ysiguientes.
1:; Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 85.

Disentimos con lo expresado por considerar que, de cumplirse aca-

badamente con la parte final del arto 16 de la ley 17.801, tanto el do-
cumento a inscribir, como el asiento registral dejarán a salvo la situa-
ción que Villaro manifiesta como excepción al encadenamiento domi-
nial. En efecto, la norma citada, luego de enumerar, sólo a manera de
ejemplo, según veremos, los supuestos de tracto abreviado, expresa
al final que: "... En todos los casos el documento deberá expresar la re-
lación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Re-
gistro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo".
Concluimos que no hay excepción al encadenamiento, ya que el
mismo deberá resultar del documento y quedará plasmado igual-
mente en el asiento dominia1. Sí, en cambio, acordamos que hay ex-
cepción sólo al requisito de la inscripción previa, que es lo que hace
decir a Lacruz Berdejo que dicha excepción se refiere "... solamente
a su aspecto tabular" 16. De una sola vez, sea en uno ovarios asientos,
de manera comprimida o no, según las técnicas y costumbres regis-
trales, se inscribirán varias mutaciones dominiales o constitución de
gravámenes relacionados con los bienes registrados.
Es de destacar que en el Registro inmobiliario español el tema del
tracto tiene ciertas particularidades por varios motivos. En primer
lugar por tratarse de un registro voluntario o facultativo que brinda
la posibilidad de mantener el derecho no registrado y contar, sin em-
bargo, con una cierta oponibilidad, tal como 10 hemos analizado al
referirnos a los registros facultativos al analizar el arto 2Q, para com-
prensión de los cuales ejemplificamos justamente con el registro es-
pañol. Veíamos que se daban allí situaciones inimaginables en
nuestro derecho, como la posibilidad de suspensión y reanudación
del tracto sucesivo 17. Esto último mediante expediente de dominio o
acta de notoriedad. Estos casos constituyen supuestos que permiten
argumentar excepciones al tracto sucesivo 18.
16 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 345.

17 Chicoy Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, t. I, p. 409.
18 RocaSastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. Il, p. 393. Estos au-
tores consideran que ni aquí hay verdadera excepción, dado que el expediente de domi-
--
En segundo lugar, en España quedan enmarcados dentro de las

excepciones al principio de tracto sucesivo otros casos que poco tie-
nen que ver con el tracto abreviado en cuan to a compendiación o com-
presión de asientos y abreviación de tiempos y espacios, pero que en
la doctrina española ha ocupado metodológicamente el mismo lugar,
como excepción a la previa inscripción. Ocurre que la primera ins-
cripción de un bien en un registro jurídico dominial, obviamente, no
contará con registración previa, lo que haría factible su inclusión en
el análisis de las excepciones al tracto sucesivo!".
Se trata de los supuestos de primeros asientos o inmatriculacio-
nes.Así, por ejemplo, González y Martínez no puede dejar de mencio-
nar esta primera inscripción como algo necesario y obvio, antes de re-
ferirse propiamente a los supuestos de tracto abreviado, como otras
excepciones 20.
Por nuestra parte no consideramos que el asiento de matricula-
ción en el Registro Inmobiliario argentino constituya realmente una
excepción al tracto sucesivo, en cuanto a efecto jurídico se refiere. El
Capítulo III de la ley 17.801, bajo el título "Matriculación. Procedi-
mientos", en los arts. 10 al13, menciona la incorporación de los bie-
nes al sistema o técnica de folio real, pero, en general, no se trata de
nio o el acta de notoriedad exigidos para la reanudación dan suficiente enlace entre el
actual titular y el que figura en los asientos.
19 Moisset de Espanés, con igual criterio, expresa que: "La exigencia de que cada
nueva inscripción se base en un acto otorgado por el titular inscripto. sóloencuentra ver-
daderas excepciones en el caso de la matriculación del inmueble, o -con respecto a un
inmueble ya matriculado- cuando se produce una adquisición originaria por vía de
usucapión" (Publicidad registral, 2ª ed., p. 94).
20 González y Martínez sostiene: "Aparte de las excepciones, o más bien, de la regla
opuesta al tracto sucesivo que se impone en la implantación de todo sistema hipoteca-
rio, para realizar las primeras inscripciones, como en España ha sucedido en virtud de
títulos antiguos, asientos de otras oficinas y expedientes de posesión o dominio, y ha-
ciendo caso omiso de las normas transitorias de análoga finalidad eleque son ejemplo el
párr. 32 del arto 20 de la Ley Hipotecaria y la ley del3 de agosto de 1922sobre inscripción
de títulos anteriores al l" de enero de 1909y 1922, respectivamente, cuando el derecho
adquirido no estuviese inscripto a favor del otorgante, encontramos amalgamados en el
mismo arto 20 preceptos que declaran innecesaria la previa inscripción ... " (Principios
hipotecarios, ps. 249 y 250).
primeras inscripciones o inmatriculaciones, en el sentido técnico de

la expresión, dado que los bienes se encontrarán, en la gran mayoría
de los casos, ya registrados en el viejo sistema causal que la ley
17.801 vino a sustituir ".
En los actuales registros también se va a exigir la previa inscrip-
ción del sujeto trasmitente en los sistemas causales al momento de
volcar la relación jurídico-real al sistema de folio real, razón por la
cual nuestra inmatriculación no es más que el asiento de traspaso de
un sistema a otro y no la inclusión en el tráfico registral de un bien
que no se encontraba inscripto. El tracto sucesivo se cumplirá así por
la referencia al antecedente dominial que explicamos al analizar el
arto 12 de la ley 17.801.
En el Registro Inmobiliario argentino, para los casos de inmuebles
que no se encuentren registrados, la ley 17.801 en su arto 44 prevé el
supuesto de incorporación, expresión que ha tomado un sentido téc-
nico, y se da cuando la norma citada establece que: "Apartir de la fe-
cha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya inscriptos en
los Registros de la Propiedad, como los que aun no lo estuvieren, debe-
rán ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el
tiempo y forma que determine la reglamentación local". Estos supues-
tos de incorporación de inmuebles al tráfico registral son los únicos
que pueden válidamente considerarse excepción al tracto sucesivo.
Justamente esta circunstancia hace que las reglamentaciones loca-
les impongan exigencias especiales a las solicitudes de incorporación
de lo que nos ocupamos al analizar el arto 44.
1 - La identidad en el tracto abreviado
Recordemos que el elemento o subprincipio de identidad, como le

hemos llamado, requiere la individualización de los sujetos de la re-
laciónjurídica, aspecto en que el tracto sucesivo se relaciona íntima-
mente con el principio de especialidad. Pues bien, nos toca a conti-
nuación aludir a este elemento en relación con su modalidad abrevia-
da del tracto sucesivo.
21 García Coni sostiene: "En el derecho argentino, en que muy pocosinmuebles es-
tán fuera del Registro, se llama matriculación al pasaje del viejo sistema cronológico(o
de folioprotocolizado) a la técnica de folioreal ..." (El contencioso registral, p. 75).
Por tratarse de uno de los elementos del tracto referido a aspectos

sustanciales, junto con la continuidad y correspondencia, salvo ex-
cepciones puntuales, como pueden serlo las adquisiciones origina-
rias, será menester exigir siempre su cumplimiento. En tales casos,
por ejemplo, en la usucapión 22, no puede exigirse el tracto sucesivo
formal ni sustancial; el encadenamiento o tracto histórico quedará
definitivamente cortado ante la pérdida del anterior dominus y la
adquisición del nuevo por un modo originario+'.
La única diferencia entre el tracto sucesivo común y el tracto abre-
viado, en cuanto al principio de identidad, radicará en que en el abre-
viado la identidad no resultará del asiento inmediato anterior, sino
de documentación anexa al documento registrable, y que, como regla
general, será calificado, en cuanto a tal, es decir, en cuanto a la veri-
ficación de su cumplimiento, por el sujeto instrumentador del mis-
mo. Así, por ejemplo, cuando quienes vendan una propiedad inmue-
ble sean los herederos del titular registral, el notario instrumenta-
dor habrá verificado que quienes comparezcan al negocio jurídico
sean los herederos del mismo. La identidad surgirá del cotejo entre
el documento que los declara herederos y las constancias registrales
a nombre del causante. Es como si se hubiese salteado un paso, des-
de el punto de vista registral, al verificar el cumplimiento de la iden-
tidad. El cotejo entre la identidad del causante, al transmitirse legal-
mente el bien a sus herederos, lo efectuará el autor del documento a
22 Aun cuando quisiera fundarse el cumplimiento del tracto en la participación ne-

cesaria del anterior dueño, al que se busca a través de informes administrativos, se no-
tificaycita, estimamos que no se cumple el tracto sucesivo en estos supuestos, ni sustan-
cial ni registralmente, porque justamente hay adquisición dispuesta por ley frente al
cumplimiento del supuesto normado. Para más, generalmente hay oposicióndel propie-
tario anterior, sea expresa otácita, razón por la que mal podríamos decir que el derecho
del nuevo dominus provenga de aquél, situación que caracteriza en lo sustancial al trac-
to sucesivo. Moisset de Espanés, en sus clases, llegó a afirmar que en caso de inscripción
del dominio adquirido por usucapión larga corresponde dar de baja toda la matricula y
abrir una nueva. Ello en razón de la originalidad del modoy la necesidad de abstraerse
de todo el historial jurídico previo del i~mueble.
23 Ventura, Carácter de la enumeración del arto 16de la ley 17.801, en "Revista No-
tarial", nº 56,1988-2, p. 76.Allí decíamos: "Desde ya podemos advertir, en el enunciado
del art. 3270, que el requisito del tracto sucesivo se da casi exclusivamente en lo que res-
pecta a adquisiciones derivadas y no en lo referido a las adquisiciones originarias".
inscribir, sin paso previo por la calificación registral. Por ello se ha di-
cho que en el tracto abreviado se combina la legitimación registral
con la legitimación extrarregistral, seajudicial o notarial-t.
En cuanto a la venta que los herederos hacen de su bien heredado,
continuando con el ejemplo que hemos dado, la identidad se cumpli-
rá por cotejo de la documentación accesoria al documento registrable,
en el que figurarán los actuales disponentes, y el nuevo documento
elaborado. Allí deberán coincidir los herederos declarados en docu-
mento judicial, el auto respectivo, en cuanto a sus nombres y demás
circunstancias individualizantes que rodean a los comparecientes.
Estos datos, por virtud de la imposición de contenidos de la escritura
que efectúa el arto 1001 del Cód. Civil, en los instrumentos notariales,
aparecerán completos, en tanto que si el documento fuera de otra na-
turaleza, administrativo ojudicial, pueden faltar algunos, ya que no
existe una reglamentación tan acabada para la confección de esas
otras especies instrumentales como sí la hay para la notarial (arts.
997 a 1011, Cód. Civil; en especial, los arts. 1001 y 1002 referidos).
2 - La continuidad y correspondencia
en el tracto abreviado
El tracto sucesivo no es un principio estrictamente registral, sino

que campea en forma de axioma, en todo el derecho civil, fundado en
el proloquio «nema plus iuris ... », de donde concluimos que lo que de-
be acceder al registro para dar por cumplido el tracto, como regla ge-
neral, es un encadenamiento completo (principio de continuidad) cu-
yo punto inicial está en el titular registral (principio de identidad).
De todo ello podemos deducir que no interesan cuántas transmisio-
nes se hayan efectuado extrarregistralmente, ni las figuras jurídicas
utilizadas para efectuar dichas mutaciones jurídico-reales. Tampo-
co cuál fuere el motivo de adquisición mortis causa. Siempre que to-
das las mutaciones no registradas aún accedan todas juntas al regis-
tro, deben ser inscriptas sin que ello sea incumplimiento del tracto
- sucesivo ni se perjudique interés de tercero alguno. La forma de ac-
ceder todas juntas, tal como lo sugerimos, será anexadas en su título
24 Villaro, Elementos de derecho regisirtil inmobiliario, p. 85.

formal o aludiendo a ellas en su materialidad, en el título que se pre-

senta a inscripción, con una debida explicación respecto de la conti-
nuidad y correspondencia con el derecho del titular inscripto.
Insistimos en que no deja de cumplirse el tracto sucesivo por la ano-
tación conjunta de varias transferencias o constituciones de derechos
en un mismo asiento o por la registración conjunta de varias causas
legitimantes del transmitente o constituyente del derecho real.
• Delegación de la facultad calificadora

El tracto abreviado apunta a un aspecto puramente práctico que,
sin alterar el control de legitimación para obrar, modifica, en cambio,
su mecanismo, ya que virtualmente delega la facultad calificadora,
originariamente ubicada entre las obligaciones y atribuciones del re-
gistrador, en el funcionario público instrumentador, quien, por otra
parte y como una lógica consecuencia, se hace exclusivo responsable
de su correcto cumplimiento. Veremos así efectivizada la economía de
tiempos, esfuerzos yespacios, ventaja típica de las figuras abreviadas.
Es importante destacar, sin embargo, y atendiendo sobre todo a la
delegación de la facultad calificadora a la que hemos hecho mención
en el tracto abreviado, que ella no impide ni desobliga al registrador
de calificar el documento que accede. Todo lo contrario, justamente
entre los elementos que habrá de requerir al calificarlo, se agregarán
los que son exigencia de la figura abreviada; es decir, la mención de la
continuidad o toda la documentación acreditativa del cumplimiento
del tracto sustancial a que hemos hecho referencia en los párrafos
precedentes. Es lo que surge también del arto 26 de la ley 17.801,
cuando expresa que: "En los casos de escrituras simultáneas o cuan-
do deban mediar referencias de expedientes, la relación que se hará
respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, sepodrá veri-
ficar directamente en los documentos originales o en sus testimonios".
A pesar de la intención del legislador de facilitar en la práctica la
situación de aquellas transmisiones efectuadas por quienes aún no
hayan logrado una titularidad registral a su favor, la redacción del
artículo pertinente en materia inmobiliaria (art. 16, ley 17.801), sin
una manifestación expresa de Su carácter meramente enunciativo o
ejemplificativo, ha sido un obstáculo para la inscripción de los su-
puestos no expresamente enumerados, pero que sustancialmente,
sin embargo, tienen una equivalencia perfecta con éstos.
3 - La previa inscripción en el tracto abreviado
El requisito de la previa inscripción es el que sufre la verdadera ex-

cepción a la exigencia del tracto sucesivo en su manifestación abrevia-
da, pero ya hemos apuntado que como se trata del elemento formal del
principio, no hay un motivo razonable para no dejarlo de lado a la ho-
ra de abreviar tiempos, esfuerzos y espacios, por cierto sólo cuando su
carencia no afecte las exigencias sustanciales. Noserá necesaria la re-
gistración previa, mientras la misma se cumpla de manera conjunta
por los medios que hemos explicado en párrafos precedentes. Es decir,
se exigirá que surja de los documentos a registrar el encadenamiento,
o sea, la identidad, continuidad y correspondencia. De cumplirse así
la rogación, debe procederse sin más a la registración de cuantas mu-
taciones se solicitaran, en la certeza de que ello no generará lesión al
sistema registra] ni a su finalidad de brindar seguridad en sus dos as-
pectos, tanto dinámico como estático, ya que de los asientos registra-
les surgirá un encadenamiento, como pide obligatoriamente nuestro
sistema de adquisición por "títulos causas" (art. 2602, Cód. Civil).
Tampoco los terceros sufrirán mengua alguna en su relación con
la realidad registral y su buena fe, puesto que, conforme a la teoría
del tercero registral que desarrollamos al analizar el arto 20, sólo lo
inscripto o anotado les será oponible. Si algún adquirente, titular de
cualquier derecho real o algún solicitante de una medida precautoria
que no tuviere inscripto su derecho o anotada su pretensión cautelar,
quisiera hacerlos valer ante lajusticia -imaginemos que es a través
de una tercería de dominio o de mejor derecho-, eljuez no hará lu-
gar a dicha pretensión si no se contara para ello con el correspondien-
te apoyo registral.
b - El documento portante del tracto abreviado

No cualquier documento resulta idóneo a los fines de la aplicación
del tracto abreviado, por lo menos no en todos los supuestos. Como re-
gla general se exigirá que el documento presente una relación del en-
cadenamiento registral hasta llegar al titular inscripto, para que se
cumpla la continuidad. Frente a la rogatoria de registración de dos
mutaciones jurídico-reales, una sostenida en la otra, será menester
la constancia, en la segunda, de todos los pasos del tracto continuo
hasta encontrar el soporte registral en el último asiento.
El fundamento de esta situación se halla en la autenticidad carac-

terística del instrumento público, soporte de las causas registrables,
que virtualmente impide la falsedad del encadenamiento y valoriza
especialmente las menciones relacionadas con él. Si las mutaciones
pudieran generarse mediante instrumentos privados, la situación
sería bien diferente, pues jamás podría válidamente delegarse en
particulares la función calificadora.
En cambio, al tratarse de instrumentos públicos, el registrador, en
virtud de los dispositivos del arto 993 y siguientes del Cód. Civil, no
puede poner en duda el contenido intelectual que, en materia de trac-
to, aparezca en el documento. Ello implica asimismo que la aplica-
ción del tracto abreviado obliga a una conducta expresa del funciona-
rio instrumentador que habrá de resultar exigida, no sólo en sede no-
tarial, sino también cuando sea la autoridad judicial la que pretenda
hacer aplicable la figura 25.
Esta regla general, en cuanto a la constancia del encadenamiento,
puede encontrar excepciones, cuando los dos o más documentos acce-
den al registro de manera conjunta y el funcionario registrador pue-
da calificar él mismo la legalidad de todo el encadenamiento hasta
llegar al titular registral. Allí la facultad calificadora respecto de los
documentos que integran el encadenamiento no se habría delegado
al instrumentador, sino que la cumpliría, como es lo corriente, el mis-
mo funcionario inscriptor.
En la ley 17.801, arto 16, in fine, expresamente luego de enume-
rar los supuestos en que se puede aplicar la figura abreviada, se hace
mención a la exigencia de la continuidad al requerir que: "... En todos
estos casos el documento deberá expresar la relación de los anteceden-
tes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudica-
ción, apartir del que figure inscripto en elRegistro, circunstancia que
se consignará en el folio respectivo". Por ello no compartimos lo re-
suelto por alguna jurisprudencia que expresa que el tracto abrevia-
do radica en la "... posibilidad de suprimir determinados asientos o
inscripciones ... "26. Surge de la norma no sólo la exigencia del conte-
25 Así, por ejemplo, en una subastajudicial será necesaria la constancia, en el au-

to que disponga la subasta, de que la misma se efectivizará por tracto abreviado. Igual-
mente en la publicidad y aun en el acta de remate.
26 CNCiv.,Sala G, 16/6/81,fallo n"34.604,ED, 94-203.
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nido documental-la mención de los antecedentes hasta el titular

inscripto-, sino también, como veremos, la necesidad de que de ello
quede constancia en los asientos.
e - El certificado registral y el título antecedente

a la vista en el tracto abreviado
La ley registral inmobiliaria ha establecido, como una obligación

funcional del autorizante del acto, la solicitud del certificado regís-
tral, según surge del arto 23 de la ley 17.801 y el título antecedente a
la vista, como explicamos al analizar dicho artículo. Cabe preguntar-
se entonces qué ocurre con la modalidad abreviada del tracto. Respec-
to del primer acto protagonista del tracto, sin duda podrá contarse con
el certificado registral, mas el segundo forzosamente deberá presupo-
ner la titularidad extrarregistral o sustancial del acto aún no regis-
trado, ya que el Registro sólo puede certificar respecto de sus asientos.
Respecto del título inscripto a la vista, nos preguntamos qué ocu-
rrirá si el título antecedente todavía está pendiente de registración y,
por ello, el funcionario autorizante no puede acceder a él. Es así como
toda la doctrina relacionada con el certificado registral, su natural
efecto de reserva de prioridad o prioridad indirecta, la retroprioridad,
la obligatoriedad o no de su solicitud, el efecto jurídico generado con
motivo de su carencia, y la exigencia del título inscripto a la vista vie-
nen a tener un efecto directo sobre la figura del tracto abreviado.
Nopodemosdejarderesaltar la norma del arto 26delaley 17.80127,
que, previendo la imposibilidad de contar con certificación previa que
acredite la dominialidad en los casos de instrumentaciones simultá-
neas, establece que el instrumentador del título que se apoye en uno
aún no registrado, podrá valerse de la información referida en el cer-
27 En general, la doctrina no hace demasiado hincapié en la norma del arto26.Apa-

rece quizás comodescolgada y desubicada junto a la regulación de los certificados y pue-
de haber quedado desapercibida. Estimamos que debería haberse agregado directa-
mente al último supuesto enumerado en el art. 16, inc. d). Remarca sí su importancia
Fontbona,Estudio de cuestiones. Tractosucesivo. Tractosucesivo abreviado. Escrituras
simultáneas, en "Revista del Notariado", nº 707, 1969,p.1301, quien expresa: "... Es evi-
dente que el mencionado arto 26 prevé una excepción a la norma del arto 23, la que obli-
ga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del título del último titular ins-
cripto, la certificación registral sobre el estado jurídico-dominial del bien ... ".
tificado expedido para el título antecedente. Es decir, que siA trans-

mitirá su dominio aB y éste, a su vez, lo venderá a e, el escribano que
instrumente este último acto podrá utilizar la información contenida
en el certificado que protegió la venta deA a B . Obviamente en este ca-
so no podremos decir que la última venta no tenga certificado previo,
ya que el sistema permite considerar cumplido dicho recaudo me-
diante el obtenido para el primer acto, aun cuando hubiese interveni-
do en su solicitud un funcionario diferente. Para completar este tema
remitimos al análisis de los arts. 23 y 26.
d - El asiento de tracto abreviado
Las distintas posibilidades que se pueden manifestar en el tracto

sucesivo extrarregistral dan pie a que sean también variadas las for-
mas operativas del tracto abreviado registral. Por ello no podemos
dejar de analizar el tracto abreviado desdoblando su manifestación
documental; es decir, haciendo referencia al documento portante, te-
ma al que ya nos hemos referido supra, y su manifestación jurídica y
hasta gráfica en la redacción concreta del asiento.
Desde el punto de vista gráfico podemos advertir dos tipos de re-
dacción: asiento compendiado; y asientos simultáneos no compen-
diados. Veremos a continuación cada uno por separado.
1-- Asiento compendiado o comprimido
Expresamente a la hora de definir el tracto abreviado, no hemos

aludido a la compendiación o compresión de asientos, como lo hace la
mayoría de la doctrina 28, puesto que consideramos que esa manifes-
28 Hemández Gil dice que" ... la ley admite, con carácter excepcional, que puedan
reflejarse en un solo asiento dos o más actos inscribibles por separado" (Introducción al
derecho hipotecario, p. 172); Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario
registral, p. 345; Chico y Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, t. I, p. 402; Serrano
Alonso expresa que "... supone la posibilidad de agrupar en un solo asiento registral va-
rios actos que normalmente deberían hacerse constar por separado en asientos distin-
tos" (Serrano Alonso, Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 121); Roca
Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derechohipotecario, t.Il, p. 359; Villaro, Elementos de
derecho registral inmobiliario, p. 85; López de Zavalía dice: "Evidentemente, significa
que dos asientos no se van a practicar" (Curso introductorio al derechoregistrcl, p. 351);
tación gráfica del tracto abreviado es la que menos interés jurídico

práctico manifiesta. Hasta en su aspecto gráfico será insignificante
que el reflejo de la mutación se produzca en uno o en varios asientos,
ya que su contenido deberá ser inevitablemente el mismo.
En efecto, si hemos demostrado que el tracto abreviado implica só-
lo excepción a la previa inscripción, pero sus aspectos sustanciales se
mantienen intactos como en su manifestación común, del asiento de-
berá resultar la identidad y la continuidad, con su consecuente co-
rrespondencia. Deberán registrarse los sujetos que aparezcan entre
medio de los extremos: el titular registral y el último adquirente o a
cuyo favor se constituye el derecho que se quiere registrar. Obvia-
mente, los elementos del tracto que hacen al principio de correspon-
dencia obligarán igualmente a consignar en el asiento también los
aspectos que hacen a la individualización de la causa que motiva la
mutación y a los demás documentos que legitiman al disponente: au-
tos de declaratoria, autos aprobatorios de operaciones particionarias
en sucesiones, liquidaciones de sociedades conyugales, sentencias
declarativas, etcétera. Desde el punto de vista registral, aun sin ser-
lo en el derecho sustancial, estos últimos elementos constituyen la
causa, no de adquisición, pero sí de modificación (según los efectos
asignados a los actosjuridicos en el arto 944 del Cód. Civil)29.
Coghlan, Teoríageneral de derecho inmobiliario registral, p. 159; Cornejo afirma que

"... en el tracto abreviado se comprime en un asiento único la relación de las distintas
transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el registro hasta la
que da origen a la nueva titularidad ... " (Derechoregistral inmobiliario, p. 112); Martí-
nez y Quaglia sostienen que "... se admiten supuestos de tracto abreviado o comprimi-
do, consignándose, por razones de economía inscriptoria, en un solo y mismo asiento,
distintos actos que modifican la situación registral" ("Los principios registrales", enEs-
ludios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 743); ce ••• El sistema de
inscripción por tracto abreviado consiste en la posibilidad de suprimir determinados
asientos" (CNCiv., Sala G, 8/5/81, ED, 94-203).
29 El carácter declarativo de todas las particiones en supuestos de comunidad impi-

de hablar allí de causa generadora. La causa en todos los supuestos enumerados siem pre
será la primitiva adquisición en comunidad, el condominio, la sociedad conyugal, o la ad-
quisición del causante en los supuestos de adjudicación hereditaria de un bien del acer-
vo. El efecto declarativo de la partición surge fundamentalmente del dispositivo del arto
2695 del Cód. Civil y, por remisión indirecta, de los arts. 3503, 1313 y 1788 del mismo
cuerpo legal.
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No advertimos, en tales casos, ni siquiera una verdadera abrevia-

ción de espacios, por lo menos, no en la dimensión suficiente como pa-
ra que reporte una especial ventaja. Resulta de lo explicado que, en
lo gráfico, sólo la línea divisoria entre un asiento y otro aparecerá co-
mo el único resultado práctico de esa compresión o compendio.
Es importante destacar igualmente que para la tesitura que ve en
el tracto abreviado fundamentalmente la compresión de asientos,
aparecerán como insalvables los supuestos en que, por una cuestión
de técnica registral, las mutaciones deban efectuarse en columnas se-
paradas, como ocurrirá, por ejemplo, en los casos de hipotecas consti-
tuidas simultáneamente con el acto de adquisición del hipotecante".
La adquisición del dominio se consignará en el asiento dominial en la
columna de encadenamientos, en tanto que la registración de la hipo-
teca deberá materializarse en la columna de gravámenes.
¿Cómo se cumplirá así la compresión de asientos a la que refieren
algunos autores? Estaremos en presencia de asientos simultáneos
no compendiados, como los hemos designado al comienzo.
Igual situación se plantea cuando estamos en cualquier otro su-
puesto de instrumentación simultánea. SiA vende a B, pero en el mis-
mo acto éste vuelve a transferir a C.
¿Se redactará un solo asiento compendiado con ambas mutacio-
nes, o, por el contrario, se confeccionarán tantos asientos simultá-
neos como mutaciones se hayan producido?
Se advierte así que el tema es absolutamente indiferente a los fi-
nes de la abreviación del tracto.
2 - Asientos simultáneos
En estos casos el registrador recepta varios documentos portantes

de distintos actos o un solo documento portante de varios actos o
constitutivos de varios derechos, los que, a su vez, podrán ser de una
misma naturaleza: dos dominios transferidos sucesivamente; o de
distinta naturaleza: un dominio y una hipoteca sobre el mismo bien,
un dominio y un usufructo, etcétera. En lo gráfico, el tracto sucesivo
registral aparecerá disperso, y sólo mediante un cotejo de las fechas
30 Cornejo dice: "En este caso es obvio que no habrá un solo asiento sino dos" (Dere-
cho registral inmobiliario, p. 116).
Art.16 Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos
-------------------
290
de redacción y autorización de cada constancia, así como de la des-

cripción idéntica de los títulos que generaron las mutaciones, podrá
surgir manifiesta la abreviación del tracto.
Sea cual fuere el procedimiento del funcionario registrador -que
nos encontremos ante un supuesto de asiento compendiado o varios
asientos simul táneos-, lo único esencial será que todo se haga, en re-
lación al tiempo, de una sola vez, sea en uno, dos o más asientos. Todo
en un mismo trámite y relacionado a una sola rogación registral. En
esto último radica el fin primordial y verdaderamente perseguido por
la ley al instaurar el tracto abreviado ".
Por ello, García Coni advierte que los registros declara tivos, "... que
reconocen la preexistencia del derecho real, también aceptan el cum-
plimiento exógeno del tracto, y para tales supuestos se limitan a man-
tener su ordenamiento interno al confeccionar asientos simultáneos
o asientos únicos omnicomprensivos de distintas realidades jurídicas
extrarregistrales (según sea la técnica empleada)" 32.
En las constancias registrales deberá figurar todo el encadena-
miento, según vimos al analizar el arto 16 de la ley 17.801, lo que, en
la práctica, no suele ser frecuente en los asientos que se realizan en los
registros inmobiliarios. En la mayoría de los casos de asientos com-
pendiados, comprendidos en los incs. a) y b) del citado art.16, el regis-
trador consigna una verdadera excepción, no autorizada por cierto, al
tracto continuo, salteando literalmente un paso. Ello no está acorde
con la normativa en vigencia y transgrede abiertamente el principio
de tracto sucesivo. No bastará sólo con que el documento indique el
antecedente, sino que deberá dejarse una clara y completa constancia
de ello en el asiento: titular precedente y la circunstancia de su titula-
ridad, documento de adquisición, elementos de legitimación, autos
interlocutorios, particionarios, etcétera.
Para clarificar, ejemplificamos con un caso imaginario: cuando los
herederos de A, que son sus hijos B y e, debidamente declarados,
transfieran por tracto abreviado aD, el asiento deberá consignar: Los
31 Ahumada, refiriéndose al inc.. b) del arto 16 de la ley 17.801, expresa: "El fin de
este inciso no es precisamente comprimir asientos -aunque pueda suceder- sino per-
mitir la celebración de actos simultáneos sobre un mismo inmueble, sin por ello dejar de
prestarles protección" (Instrumentos simultáneos y tracto abreuiado.Ll.C, 1988-792).
32 García Coni, El contenciosoregistral, p. 96.
herederos deA, con los datos individualizan tes de éste, para que el re-
gistrador verifique el principio de identidad y continuidad; B y e, con
sus datos individualizan tes , para que el registrador verifique la con-
tinuidady correspondencia con el documento legitimante (auto de de-
claratoria), según auto nº ... de fecha ... dictado por ... (constituye
complementariamente parte de la causa desde el punto de vista regis-
tral), compraventa por escritura n~... autorizada por el escribano ...
Adquirente: D ... ,expresando todos los datos individualizantes de és-
te. El asiento, dejando de lado las pequeñas variantes provocadas por
la diversidad de técnicas que existen en el país, será, en lo básico, co-
rno sigue:
• Titularidad registral
1. A, argentino, viudo, DNI ... , domiciliado en ... compraventa en escritura n°... , de fecha ...
Escribano ... (asiento de presentación, certificado, etcétera).
2. O,argentino, casado en 1a Nup., DNI compraventa otorgada por herederos de A, se-
r
gún auto ... ,dictado por en autos : Sres. B, argentino, soltero, DNI ... y e, argentino,
soltero, DNI ... etcétera escr. n°... de fecha ... Iabrada por el escr.... , Reg.... etcétera.
Como puede advertirse, el asiento 2) es un asiento compendiado y

es propiamente el que refleja la mutación jurídico-real por tracto
abreviado. Se han respetado así los recaudos exigidos por el arto 16,
in fine de la ley 17.801, sin herirse el principio de tracto sucesivo en
sus aspectos sustanciales: ni la identidad, tanto del titular registral
como la de quienes quedaron entre medio y del último adquirente, ni
la continuidad, acreditada por los elementos legitimantes que corro-
boran la calidad de herederos de los disponentes en el asiento y, por
lo tanto, aseguran también la correspondencia.
e - Unidad de rogación. Rogaciones sucesivas
Es necesario también efectuar otro distingo que creemos está más

acorde con la finalidad del dispositivo. En efecto, no nos interesa de-
masiado el procedimiento del funcionario registrador, sea que nos en-
contremos ante un supuesto de asiento compendiado o varios asien-
tos simultáneos, lo único esencial será que todo se haga, en relación al
tiempo, de una sola vez, sea en uno, dos o más asientos.
Distinguimos en consecuencia: unidad de rogación y proceso ins-
criptorio; y rogatorias autónomas y sucesivas.
Esta diferenciación nos permitirá abrirnos sin dificultad a una

aplicación amplia de la figura del tracto abreviado, sin salirnos, por
otra parte, de lo que estimamos es su aspecto más importante.
1 -- Unidad de rogación
El usuario concurre al registro con un cúmulo de actos jurídicos re-

feridos al mismo inmueble (uno, dos omás documentos) y mediante un
solo proceso, no necesariamente un solo asiento, obtiene la registra-
ción de todos los derechos, mutaciones, etcétera, encadenadamente.
Tenemos bien presente que ese efecto se logrará siempre, lo esta-
blezca o no la ley o el criterio registral, dado que se podría acudir al
procedimiento normal del documento observado. El registrador ob-
servará los últimos documentos y los inscribirá provisoriamente,
conforme al arto 9º, inc. b), hasta que se vayan registrando de mane-
ra paulatina cada uno de los documentos precedentes en la cadena
del tracto. Pero obviamente ése no es un proceder normal y se está
forzando el trámite registral. Hasta podría ocurrir, en algunos casos,
que el trámite insuma más tiempo que el plazo de la inscripción pro-
visoria y el usuario deba solicitar prórrogas expresas para protección
de los últimos eslabones del encadenamiento, fundadas nada menos
que en la falta de registración del título precedente.
2 - Rogatorias autónomas y sucesivas
En la actualidad, los asientos, en los casos enunciados, tienen in-

gresos sucesivos y rogatorias diversas, por ello, cada trámite queda
inevitablemente sometido a los avatares del documento que le prece-
de en derecho, con todo el desgaste y riesgo que ello significa.
Si el sistema previera la posibilidad de presentación simultánea
de varios documentos y todos ellos generaran un solo proceso de re-
gistración, tal como proponemos, todas las complicaciones, inseguri-
dades y desgastes quedarían a salvo, a la par que se agilizaría nota-
blemente la registración de documentos que, por complicaciones di-
versas, han quedado fuera del tráfico registral ".
33 Ventura, Tractoabreviado registral, ps. 305 y 306. Allí proponemos la modifica-

ción fundada del arto 16 de la ley 17.801la que quedaría redactada como sigue: "Para que
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-§2-
ANALISIS DE LOS SUPUESTOS
DE TRACTO ABREVIADO PREVISTOS EN LA LEY
En el arto 16 de la ley 17.801 se contemplan cuatro supuestos de

aplicación del tracto sucesivo abreviado registral, en los que, según
reza la norma, no será necesaria la previa inscripción del sujeto
transmitente. Veamos cada uno de esos casos separadamente.
a - Casos del inc. a)
El supuesto contempla el cumplimientode laobligaciónde .escritu-

rar cuando el transmitente o su cónyuge han fallecido-". Esa obliga-
ción, a la que alude la norma del art. 1185 del Cód. Civil, en algunos
casos será cumplida espontáneamente por los herederos o el cónyuge
del causante y, en otros, por expresa oposición o simple rebeldía, será
menester el ejercicio de la acción de cumplimiento en su contra 35 y es
a esta última posibilidad a la que alude la norma cuando se refiere al
otorgamiento por los jueces.
pueda registrarse un documento enelque el transmitente oconstituyente del derecho no

sea el titular registral, deberá constar en el mismo la relación pormenorizada y comple-
ta de todas las transmisiones o mutaciones hasta llegar al que figure inscripto. Así, en-
tre otros casos, deberán admitirse las inscripciones: a) Cuando el documento sea otorga-
dopor losjueces, losherederos declarados osus representantes, en cumplimiento decon-
tratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes regis-
trados a su nombre. b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o
cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.e) Cuan-
do el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición o adjudicación en la liqui-
dación de comunidades. d) Cuando se trate de presentaciones simultáneas, con certifica-
ción omnicomprensiva, de instrumentaciones que se refieran a negociosjurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan inter-
venido distintos funcionarios y de distinta naturaleza.
En todos estos casos, los documentos intermedios podrán ser calificados en cuanto a
su valía y suficiencia por el último instrumenta dar, sin necesidad de acompañarlos conla
rogatoria, o bien, por el registrador adjuntándose en el trámite inscriptorio".
34 González y Martínez, Principios hipotecarios, p. 250; Lacruz Berdejo - Sancho

Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 344 y ss.; Serrano Alonso, Conceptosfun-
damentales de derecho hipotecario, ps, 118 y 119.
Obviamente la norma respecto del cónyuge sólo apunta a los bie-

nes gananciales que hubieren sido comprometidos en la transmisión
o constitución. En estos bienes, merced a lo establecido por los arts.
1271,1277 y 1313 del Cód. Civil, al fallecer uno de los cónyuges se ge-
nera un supuesto de comunidad indivisa, similar a la comunidad he-
redi taria, haciéndose menester liquidar la sociedad conyugal disuel-
ta por muerte de uno de los cónyuges (art. 1291, Cód. Civil) y aplicán-
dose idéntico dispositivo que respecto de la liquidación y partición de
la herencia (art. 1313, Cód. Civil). Por el contrario, los bienes propios
del cónyuge sobreviviente no quedan comprendidos en este supues-
to, dado que no integran el patrimonio de la sociedad conyugal y res-
pecto de ellos su titular puede disponer libremente a su arbitrio.
Volviendo al caso contemplado en el inciso analizado, cuando el
contrato traslativo o modificatorio exija la forma de escritura públi-
ca y ésta no se hubiese efectivizado, el citado arto 1185 del Cód. Civil,
aunque lo priva de sus efectos normales, considera a ese contrato co-
mo fuente de la obligación de escriturar. Correlativamente, el art.
1187 confiere acción al acreedor para exigir el cumplimiento de dicha
obligación de otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio o
constitutiva de cualquier otro derecho real que se hubiese compro-
metido en el instrumento privado.
Si los herederos o el cónyuge del obligado a escriturar cumplen es-
pontáneamente con la obligación asumida por el causante, nos en-
contraremos en el caso más sencillo ". Comparecerán ante un nota-
rio, acreditando su carácter de herederos y cónyuge mediante el au-
to respectivo, y otorgarán la escritura a la que se había obligado el
causante". Mientras que si los herederos ocónyuge no acuden a cum-
plir voluntariamente o, aún más, se oponen a otorgar la escritura, es-
36 Mazzei expresa: "Este artículo le permite al cónyuge,junto con los herederos de-
clarados, disponer del bien sin necesidad de la previa registración a nombre de los adju-
dicatarios" (Principios registrales. Tracto sucesivo abreviado, p. 177).
:l7 RocaSastre y RocaSastre Muncunill dicen: "... Losherederos, a consecuencia de
aquella compraventa privada, lo único que asumen es la obligación de elevar el docu-
mento privado a escritura pública. Tanto es así que cuando al cumplirla los herederos
otorgan la correspondiente escritura, aun por haberlos menores de edad que están re-
presentados por la madre, no necesita ésta obtener autorizaciónjudicial ..."(Derecho hi-
potecario, t. II, p. 381); Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 172.
taremos, como expresáramos, en el supuesto de escrituración judi-

cial. No le quedará más remedio al acreedor, comprador, permutan-
te, etcétera, que iniciar la llamada "acción de escrituración".
Debemos tener presente que el arto 1032 del Cód. Civil autoriza a
los sucesores a "... limitarse a declarar que no saben si la firma es o no
de su autor", razón por la que puede ocurrir que la acción de escritu-
ración haya debido realizarse sin la colaboración de les herederos o
cónyuge y, como dijimos, hasta con su expresa oposición": El acto
traslativo a registrarse, en estos casos, será dispuesto por una sen-
tencia declarativa y condenatoria'", obligando a la suscripción, tal
como dispone el arto 1187 del Cód. Civil. Si los herederos no compare-
cieran a suscribir el instrumento, el juez deberá sustituir con su fir-
ma la del heredero o cónyuge renuente.
En estos casos del inc. a) del arto 16 de la ley 17.801, la abreviación
del tracto sucesivo surgirá del hecho de evitar la registración previa
del bien a nombre de cada uno de los herederos 40. En un solo asiento
quedarán detalladas todas las circunstancias. Así, por ejemplo, en el
caso de una acción de escrituración triunfante en contra de los here-
deros remisos a otorgarla, la redacción en un solo asiento consignará
que: "En autos A contra B hoy sus sucesores, Escrituración, tramita-
dos por ante el Juzgado ... , Sentencia n".... 10sherederos deB, seño-
res e, D y E (con todos los datos que exige la especialidad en los suje-
tos), venden aF, Escritura n"... labrada por ... "41.
38 Falbo, Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral

argentino, en "Revista Notarial", n2 854,1981, p. 81.
39 Kiper, Juiciode escriiuracion, p. 342;Alsina sostiene que" ... toda sentencia, aun
la condenatoria, es declarativa, en cuanto contiene un reconocimiento del derecho del
actor ... Ia sentencia condenatoria tiene una doble función: no sólo declara el derecho, si-
no que también prepara la vía para obtener, aun contra la voluntad del obligado, el cum-
plimiento de una prestación ... " (Tratado teórico-prácticode derechoprocesal civil y co-
mercial, t. 1, p. 354).
40 López de Zavalía dice que "... si se respetara rigurosamente el principio de trac-
to sucesivo, como el bien figura inscripto a nombre del causante, habría que inscribirlo
primero a nombre de los herederos y luego ... autorizar la escritura ... " (Curso introduc-
torio al derecho registral, p. 347).
41 En el decr.-regl. 2080/80 se establece, en su art. 34, inc. b), que de los asientos de-
berá resultar: "... El encadenamiento entre quien dispone y el titular regisiral y la refe-
rencia a las resolucionesjudiciales respectivas, que ha de serprecisa, con indicación de
b - Casos del inc. b)
En loregistral, los casos contemplados en este inciso no difieren de-

masiado del anterior. Sólo que los herederos o cónyuge no cumplen ya
una obligación asumida por el causante, sino que ellos mismos com-
prometen la transmisión o constitución de derechos sobre bienes titu-
laridad de aquél. El heredero, como propietario que es de cada uno de
los bienes de la sucesión, según surge del art. 3420 del Cód. Civil, tie-
ne legitimación para disponer de los mismos, aun cuando no estuvie-
sen registrados a su nombre. Es consecuencia de la ficción que esta-
blece que el heredero es el continuador de la persona del causante
(arts. 3417 y 3418, Cód. Civil).
En un primer momento, la interpretación de esta norma ceñía los
supuestos contemplados a los casos de transmisión dominial; es de-
cir, cuando los herederos o cónyuge donaban, vendían, permutaban
o por cualquier otra causa transmitían el dominio del bien a nombre
del causante; o a los casos de cesión de derechos registrados a nom-
bre del mismof".
En efecto, interpretando literalmente el supuesto contemplado en
el inciso comentado, deberíamos arribar a la conclusión de que sólo
en los estrictos casos de transmisión dominial se haría aplicable el
dispositivo, pero como puede fácilmente deducirse, si se le da al here-
dero la posibilidad de transferir el dominio, no podrá negársele lue-
go la de efectuar una disposición menor. Como regla general, quien
puede lo más puede lo menos.
fecha, carátula del expediente sucesorio,juzgado, secretaría,fuero y jurisdicción donde

ha tramitado". Lajurisprudencia ha sostenido que: "El art.16, inc. a) de la ley 17.801,al
permitir el tracto abreviado cuando la inscripción sea otorgada por losjueces, los here-
deros declarados o sus representantes -en cumplimiento de contratos u obligaciones
contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre-
está condicionada a que el documento exprese la relación de los antecedentes del domi-
nio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure ins-
cripto en el Registro, ya que importa la concentración de sucesivas mutaciones reales en
un soloasiento, lo que no implica la supresión o suposición de alguna o algunas de tales
transmisiones" (CNCiv.,Sala A, 16/2/99,"Bassan Perriard, Berta D. c.Duro de Bassan,
Beatriz s/Suc.",LL, 1999-E-563).
42 Villaro, Elementos de derechoregistral inmobiliario, p. 88.

Tomando el contenido del inc. b) como actos de disposición, poste-

riormente; se advirtió la necesidad de admitir la constitución de
otros derechos, servidumbre, usufructo y, sobre todo, hipotecas", En
primer lugar, por aplicación de la citada regla hermenéutica «ad
maiori ad minus» que establece que si se puede lo más (transmitir el
dominio), a fortiori, también se debe poder lo menos (constituir una
hipotecar'" y, en segundo lugar, por la necesidad práctica de conti-
nuar con las empresas familiares en el tráfico comercial luego del fa-
llecimiento del padre o de la madre:".
La posibilidad de constitución de garantías que aseguren la admi-
nistración de los asuntos familiares sin duda facilita la continuidad
del negocio, hasta ordenar definitivamente los bienes.
En la "XII Reunión Nacional de Directores de Registros" (Paraná,
1975) se declaró que los supuestos del arto 16 "... no describen actos
específicos sino clases de actos, de manera tal que cualquier actoju-
rídico que satisfaga los extremos previstos en esos incisos puede be-
neficiarse con la simplificación de trámites que implica el tracto abre-
viado"46.
Es así como vemos aparecer resoluciones registrales interpretati-
vas que amplían las aparentes posibilidades brindadas por el inc. b)
43 Falbo expresa: «... Si ya son legalmente propietarios, pueden hipotecar el o los

inmuebles recibidos por herencia, de conformidad a lodispuesto por los arts. 3118y 3119
del Cód.Civil, sin necesidad de la previa inscripción de la declaratoria de herederos odel
testamento, en su caso" (Doctrinageneral del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario
registral argentino, en "Revista Notarial", n" 854, 1981,p. 104);Carcía Coni, El conten-
ciosoregistrai, p. 99; Coghlan, Teoríageneral de derecho inmobiliario registral, p. 161;
Cornejo, Derechoregistral inmobiliario, p. 122.
44 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, ps. 95 y 96. A pesar de que
este autor manifiesta contundente mente su postura restricta, en cuanto a la taxativi-
dad del arto 16, admite de legeferenda la posibilidad de otros casos, "... por ejemplo, los
actos derivados de la liquidación de la sociedad conyugal y los actos de constitución de
gravámenes hipotecarios, anticresis, usufructo ohabitación en los supuestos de los incs.
b) y e) del art. 16.No obstante, ellos deben ser establecidos prescriptivamente por la ley
y deberán ser tenidos en cuenta si la ley,17.801 se revisa".
45 Hasta para afrontar los costos mismos del sucesorio, según sugiere Falbo, Doc-
trina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral argentino, en "Re-
vista Notarial", n" 854,1981, p. 104.
46 Carcía Coni, El contenciosoregistral, p. 98.
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que estamos comentando, admitiendo que los herederos o cónyuges

puedan constituir hipoteca, servidumbre, anticresis, uso y habitación.
Corresponde aclarar respecto de estos incs. a) y b), del arto 16 de la
ley 17.801, que en algunas jurisdicciones se registran las declarato-
rias de herederos, lo que confunde sobremanera a la hora de analizar
los supuestos de tracto abreviado. Pues mientras la posibilidad o no
de acceder a la figura abreviada es analizada en cuanto a que un ti-
tular no inscripto opere una transmisión o constitución de derecho
sobre el bien a nombre del causante, dicha legitimación podría negar
a analizarse, en cambio, cuestionando si es posible tal situación sin
tener la declaratoria inscripta, lo que no se relaciona para nada con
el tracto sucesivo abreviado.
Debemos tener presente que la registración autónoma de la decla-
ratoria de herederos carece de trascendencia jurídica. Nada agrega
al efecto acreditativo de la situación de heredero de quien figure con
ese carácter.
Para ampliar esta situación remitimos al comentario del arto 2Q, en
donde hemos analizado las declaratorias de herederos y su posible
registración en algunas demarcaciones.
1 - Sucesores de los herederos
Adviértase que la norma del arto 16, inc. b), amén de referir al su-
puesto en que los herederos transmiten, prevé la posibilidad de que
lo hagan también sus sucesores. Estos sucesores podrán ser tanto
herederos de los herederos, como cesionarios de los herederos.
En efecto, si el heredero del titular registral ha fallecido, no existe
obstáculo para aplicar la figura del tracto abreviado en todo ese en-
cadenamiento. También la Ley Hipotecaria española en el arto 20, úl-
timo párrafo, prevé este supuesto?". Las exigencias de relacionar en
el título las causas (interpretando causa en el sentido especial regis-
tral que hemos acordado supra) y dejar plasmado el encadenamien-
47 Art. 20, Ley Hipotecaria española:" ... Cuando en una partición de herencia, ve-
rificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen
de éste losbienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de
los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas"; Alva-
rez Caperochipi, Derechoinmobiliario registral, p. ]06.
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to en un asiento compendiado o en varios asientos simultáneos, de-

berán cumplirse rigurosamente.
2 ._ Cesionarios de los herederos o cónyuge
Igual ocurre en los casos de haber existido cesiones de herencia,

pues si la regla general es que todo derecho puede ser cedido, tal como
dispone el arto 1444 del Cód, Civil 48 ,los derechos hereditarios no cons-
tituyen la excepción, igual que los que correspondieren al cónyuge co-
mo socio de la sociedad conyugal. Como universalidad o parte alícuo-
ta de una universalidad+', tanto los bienes hereditarios como los ga-
nanciales quedados al momento del fallecimiento de uno de los cónyu-
ges podrían implicar bienes registrables que quedarían así inmersos
en el tema que nos atañe: el tracto abreviado registral.
Tanto en el documento traslativo, como en los asientos pertinentes
se dejará constancia de los instrumentos acreditativos de la cesión ce-
lebrada entre el heredero y elcesionario que, por imperio del arto 1184,
inc. 6º del Cód. Civil, deberá formalizarse en escritura pública.
El cesionario, ocupando el lugar del heredero del causante, en vir-
tud de la subrogación convencional producida, podrá transferir el
dominio oconstituir el derecho real de que se trate, merced a este dis-
48 Salvat, Tratado de derecho civil argeniino. Obligaciones en general, act. por

Eduardo V Galli, t. III, p. 698; López de Zavalía, Teoría de los contratos, t. 2, "Parte espe-
cial (1)", p. 621; Spota dice: "Este precepto, como surge inmediatamente de su amplísima
redacción, tiene, pues, una consecuencia: salvo los supuestos de excepción, todo derecho
patrimonial es cesible" (Instituciones de derecho civil. Contratos, vol. Iv, p. 288).
49 Salvat sostiene que" ... la cesión de derechos hereditarios ... no comprende lacee-
lidad de heredero considerada en sí misma, porque esta cualidad es personal e incesible:
el heredero que ha cedido sus derechos hereditarios, por consiguiente, no deja de ser he-
redero, pero ha cesado de ser propietario de patrimonio hereditario que en esa condición
le correspondía" (Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, actopor
Arturo Acuña Anzorena, t. I, p. 470). López de Zavalía critica la expresión "cesión de de-
rechos hereditarios", pues "... podría ser apta para inducir en confusión y hacer suponer
que de alguna manera se coloca en juego la calidad de heredero, siendo así que ella no se
transmite" =Teoria de los contratos, 1. 2, "Parte especial (1)", p. 642; véase, además, p.
668-. En igual sentido, Cornejo acota que" ... el título de heredero es intransmisible por
provenir del estado de familia; por lo tanto, lo transferible es cada uno de los derechos y
cada una de las obligaciones de que es titular el cedente, y que integran el complejo uni-
tario de relaciones jurídicas objeto de la cesión" (Derecho registral inmobiliario, p.l77).
positivo del inc. b) del arto 16 que estamos analizando, puesto que pa-
trimonialmente hablando los derechos implicados en el haber here-
ditario son, luego de la cesión, de su propiedad 50.
Obviamente al acto traslativo deberán comparecer como codispo-
nentes los otros herederos si el cesionario no ostenta la totalidad de
los derechos 51.
Otro tema es el de la inscripción de la cesión misma, ya que su opo-
nibilidad, respecto de terceros, estaría supeditada, según ciertos au-
tores, a algún tipo de publicidad. Para un mejor desarrollo de este te-
ma remitimos a lo expresado supra, al analizar el arto 2º.
En los casos en que todos los miembros de una comunidad transfie-
ran o constituyan derechos sobre los bienes que la integran, será tam-
bién factible aplicar el supuesto previsto en el inc. b), sea cual fuere la
forma de transmisión 52. En efecto, todos los miembros de una comu-
nidad integran plenamente la legitimación para disponer a la que
alude la norma. No debemos ceñir la aplicación del inciso comentado
sólo a los casos de indivisión hereditaria.
e - Casos del inc. c)

En los supuestos de partición de bienes hereditarios por la adjudi-
cación de los bienes a cada heredero será también factible, conforme
a la norma analizada, la aplicación de los principios de abreviación
del tracto. En lugar de registrar primero el dominio de ellos a cada
heredero en la proporción que les correspondiere sobre el haber here-
ditario en general, se procede a registrarlo directamente a favor de
quien resulte propietario definitivo luego de las operaciones respec-
tivas. Obviamente también en estos casos será menester dejar las de-
50 Salvat, Tratado de derechocivil argentino. Fuentes de las obligaciones, actopor

Arturo Acuña Anzorenat, I, p. 473.
51 Falbo, Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario regisiral
argentino, en "Revista Notarial", nQ 854,1981, ps, 84 y 85.
52 "Todavez que los herederos se hallan contestes en la venta en pública subasta
del bien relicto no obsta a la viabilidad del pedido, enderezado a dicha enajenación, la
circunstancia de no encontrarse inscripta la respectiva declaratoria en el Registro de la
Propiedad Inmueble, ya que es viable la toma de razón de ambas transmisiones, con
arreglo al trámite previsto por el arto 16, inc. b) de la ley nacional registraI17.80l"
(CNCiv.,Sala A, 1/9/93,Lexis, n" 1/37787).
301
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Tracto sucesivo abreviado
----------- _
Art.16
bidas constancias hasta llegar al titular inscripto que siempre será

la base de todo el nuevo encadenamiento; es decir, lo referente a la de-
claratoria de herederos, los datos individualizantes de quienes ten-
gan ese carácter, así como la aprobación de las operaciones 53.
Es necesario remarcar que la partición hereditaria, al igual que ve-
remos respecto de otros supuestos de comunidad, tiene sólo efecto de-
clarativo y no constitutivo del derecho adjudicado. Así, destacamos
que el arto 3503 del Cód. Civil establece: "Sejuzga que cada heredero
ha sucedido solo e inmediatamente en los objetos hereditarios que le
han correspondido en la partición, y que no ha tenido nunca ningún
derecho en los que han correspondido a sus coherederos; como también
que el derecho a los bienes que le han correspondido por lapartición, lo
tiene exclusiva e inmediatamente del difunto y no de sus coherederos".
1 - Casos de indivisiones o comunidades
Habíamos adelantado que, además del típico supuesto expresa-

mente contemplado por ley en los incs, b)yc), resulta factible aplicar
las mismas disposiciones a otros casos de indivisión 54, para lo cual
53 Se hace necesario aclarar que el hecho de tratarse de una adjudicación extrajudi-

cial no exime a losinteresados de acudir a un funcionario instrumenta dar. Nos parece un
argumento irrefutable la exigencia del título suficiente a que alude el arto 1184,comple-
mentado por el art. 3462 del Cód.Civil.Sin embargo, destacamos un casoen el que se pre-
tendió registrar sin tales recaudos y que determinó el siguiente pronunciamiento: "La de-
nominada sucesión extrajudicial no es incompatible conla necesidad de la orden judicial
de inscripción, acompañada del testimonio o de la fotocopiacertificada de la declaratoria
de herederos o de la aprobación del testamento, además de la constancia de la verifica-
ción de todos los demás requisitos que sean indispensables para concretarla ... no podrá
delegarse en quienes no están autorizando la transmisión de los derechos reales, desde
que no revisten la calidad de funcionarios públicos ofedatarios para la comprobacióndel
estado del dominio o de las inhibiciones personales ... " (CNCiv., Sala G, 16/2/82, LL,
1982-D-175l.En igual sentido, se dijoque:" ... La inscripción por tracto abreviado no au-
toriza a prescindir de los documentos que instrumenten la modificaciónotransmisión de
derechos reales ... Carece de sustento pretender que, al regular la inscripción por tracto
abreviado, la ley 17.801 pueda haber derogado el régimen instituido por el arto 1184del
Cód. Civil ..."(CNCiv.,Sala G, 8/5/81, "Pérez de Paoli, MaríaJ. y otro, Suc.",en "Revista
del Notariado", nº777, 1981,p. 948).
54 " ... Si la modalidad del arto 16no es sino un sucedáneo de la que recoge el arto 15,
cuya aplicación al caso deja a buen resguardo el eslabonado registral de titulaciones y
su correspondencia aludida, en ausencia de otro reproche la sola omisión del supuesto
Art. 16 Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos 302
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deberemos brevemente referirnos a lassituaciones que, por ley, tie-

nen una regulación análoga a la brindada a la comunidad indivisa de
la masa hereditaria.
En efecto, bajo las expresiones "indivisión" o "comunidad't'f sole-
mos englobar las diversas situaciones jurídicas que se plantean cuan-
do dos o más personas tienen derechos en común sobre un bien o un
conjunto de bienes 56. Estos derechos podrán ser personales o reales,
según veremos a continuación.
1- El condominio
Cuando la comunidad recae sobre un derecho real, estamos en pre-

sencia del condominio, cuyos principios, en realidad, no sólo deben ha-
cerse aplicables a la titularidad activa compartida en el caso del domi-
nio' sino también sobre la misma situación referida a otros derechos
reales con titularidad activa compartida, como el usufructo (cousu-
fructo), el uso (couso), la servidumbre, etcétera. Este es uno de los ar-
gumentos más sólidos, a nuestro entender, para considerar el dere-
cho real de condominio tan sólo como una manifestación particular
del dominio y que, como se vio, puede manifestarse, en cuanto a la ti-
tularidad activa múltiple, en todos los derechos reales'".
en la previsión explícita del art. 16mencionado no basta para suprimir la energía y tras-
cendencia real del actojurídico cumplido ni, por consiguiente, su vocaciónregistral pre-
sente en la forma propiciada ..." (CNCiv.,Sala D, 14/3/85,"Solari Costa, Osvaldo slRe-
curso de recalificación", en "Revista del Notariado", ne 800,1985, p. 279).
5" La expresión "comunidad" está tomada de las palabras de Vélez en el arto 2674
del Cód. Civil, cuando justamente procura distinguir el derecho real de condominio de
otras situaciones que presentan alguna similitud en cuanto a titularidad activa com-
partida. Es por ello que podría considerarse inconveniente, por lo menos en nuestro de-
recho, incluir el condominio comoun supuesto más de comunidad. Sin embargo, la doc-
trina expresamente lo incluye efectuando las diferencias necesarias entre cada supues-
to.Véase, al respecto, Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, actopor
Manuel J .Argañarás, t. lII, p. 8, quien sinonimiza "indivisión"y "comunidad";Peña Guz-
mán, Derechos reales, t. Il, p. 528;Musto. Derechos reales, t. Il, p. 378; Laquis -Flah -Sma-
yevsky, El condominio. Hipoteca del condómino, p. 9.
56 Belluscio, Manual de derecho de familia, t. Il, p. 141.
57 Existe discrepancia doctrinaria sobre si el condominio es un derecho autónomo o
sólo se trata de un dominio con titularidad compartida. Así, Salvat aclara que" ... la co-
El condominio como derecho real suele ser considerado un supues-

to de comunidad, aunque en realidad no encaj aría exactamente en su
concepto dado que, como se vio, cada condómino tiene una porción
alícuota especialmente determinada en su cuantía y, en razón de
ello, tiene libertad total de disposición sobre la misma sin depender
para nada de la voluntad del resto de los comuneros. Se encuentra re-
gulado a partir del arto 2673 del Cód. Civil y se caracteriza por recaer
sobre una sola cosa propiedad de varios por partes alícuotas.
La remisión que efectúa el art. 2698 del Cód. Civil a las reglas de
la partición o división de la herencia, es decir, a lo establecido a par-
tir del art. 3449 del mismo cuerpo, permitiría concluir válidamente
que serán aplicables a este supuesto de comunidad las reglas del trac-
to abreviado previstas en el inc. c) que estamos analizando. Sin em-
bargo, hay que advertir que cuando los condóminos parten el dere-
cho, aun en los supuestos de adjudicación, es decir, cuando todos los
condóminos están de acuerdo, están presentes, son todos capaces
(art. 3462, Cód. Civil) y, en esas condiciones, resuelven adjudicar los
bienes a uno o más de los condóminos, no habría allí tracto abreviado
dado que el bien proviene de sus titulares anteriores registrados.
Adviértase igualmente que, tal como ocurre en materia heredita-
ria, en la que la adjudicación de los bienes particulares de la masa a
cada heredero tiene efecto declarativo y no constitutivo del derecho,
también en materia de condominio, amén de la remisión expresa a
las reglas de la partición hereditaria ya comentada, se establece el
solo efecto declarativo en lanorma del arto 2695 del Cód. Civil: «Ladi-
visión entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la
propiedad, en el sentido de que cada condómino debe ser considerado
como que hubiere sido, desde el origen de la indivisión, propietario ex-
clusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca
hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los
otros condóminos".
II - Comunidad hereditaria
Esta situación se presenta en los casos de indivisión hereditaria

por sucesión mortis causa, desde el fallecimiento del causante hasta
una vez operada y aprobada la partición de los bienes hereditarios.
Es muy importante, desde el punto de vista teórico y práctico, dis-
tinguir claramente esta situación de la que se presenta en la comu-
-------
nidad del condominio. Si bien los herederos son propietarios de los

bienes del difunto desde el fallecimiento de éste (art. 3420, Cód. Ci-
vil), las proporciones correspondientes a cada uno de ellos no se en-
cuentran aún determinadas y es esta circunstancia lo que diferencia
fundamentalmente esta situación de la del condominio común. Es da-
ble hablar en este caso de universalidad jurídica, expresión que sería
errónea aplicada al condominio, en la que cada porción, aunque inde-
terminada materialmente respecto del objeto, se encuentra determi-
nada en su cuantía y permite, por ello, actos de disposición autóno-
mos y desvinculados jurídicamente de las atribuciones de los otros ti-
tulares de porciones indivisas (arts, 2676,2677 y 2678, Cód. Civil).
Ello posibilita al condómino, vender, hipotecar y, en general, ejercer
actos de disposición jurídica sobre la cosa, con total independencia de
la decisión del resto de los comuneros-".
lll - La comunidad de gananciales
Este supuesto se da cuando la sociedad conyugal se disuelve y aun

no se han liquidado los bienes gananciales 59.
La indivisión poscomunitaria genera para los cónyuges o ex cónyu-
ges, cuando ha mediado divorcio, un derecho de propiedad proindivi-
so cuyo monto o alícuota resulta indeterminable hasta producirse la
propiedad o condominio es el mismo derecho real de propiedad, dividido entre los diver-
sos copropietarios: nos lo dice expresamente el arto 2673 al darnos la definición de ella"
(Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, actopor Manuel J.Argañarás, t. IU,
p. 9);Allende sostiene: "Nuestro Códigololegisla comofigura autónoma, más omenos se-
parado del dominio,sin embargo, no es más que el derecho de dominioque pertenece a dos
o más personas (Panorama de derechos reales, p. 110).El arto 2503 da clara idea de esto
último al enumerar a ambos derechos reales dentro del mismo inciso". Musto considera
al condominio comouna figura autónoma, argumentando que no por la remisión que el
codificadorefectúa a las normas del dominio puede considerarse que sea una manifesta-
ción de aquél. Igualmente, indica, el Códigoremite al usufructo, al regular el uso y la ha-
bitación, y ello no nos da argumentos para expresar que estos últimos no son derechos
reales autónomos (Derechos reales, t.ll, p. 378).
58 " ... La libertad de enajenación es absoluta para cualquier condómino, a favor de

otro condómino o de un tercero no pudiendo los otros invocar preferencia alguna para su
adquisición ... " (Peña Guzmán, Derechos reales, t. JI, ps. 539 a 541).
59 Belluscio,Manual de derecho de familia, t.ll, p. 141.
305
----- -
Tracto sucesivo abreviado
_--- - Art.16
liquidación. Podríamos presumir que lo es por partes iguales respec-

to de cada bien integrante de la comunidad, pero en tal actitud esta-
ríamos confundiendo la situación patrimonial de la sociedad conyugal
con el condominio 60, lo que a su vez resultaría gravoso si pretendiéra-
mos atribuir derechos de disposición sobre esa presunta mitad indivi-
sa que obviamente cada cónyuge por separado no tiene, dado que
constituye una universalidad jurídica. Sólo mediante acuerdo de vo-
luntad conjunto pueden ejecutarse actos dispositivos sobre cosas con-
cretas, ya que es merced a ello que se totaliza la legitimación disposi-
tiva. Por ello, corresponde la codisposición en tales casos y hasta ope-
rada la división, aun cuando el bien fuere ganancial, pero de titulari-
dad de uno solo de los cónyuges. De igual manera que en los bienes del
acervo hereditario, sólo con la totalidad de las voluntades de los comu-
neros se cuenta con el cien por ciento de la legitimación dispositiva.
En realidad, no hay un condominio. En eso la doctrina mayori taria
expresamente a la hora de referirse a este derecho real se ocupa de
distinguirlo precisamente de la figura de la comunidad proindivisa
generada en los casos de disolución de la sociedad conyugal y hasta la
división'". Sin embargo, las reglas para partir esta comunidad, son
las mismas que rigen para el condominio y para la comunidad heredi-
taria62.
En efecto, el arto 1313 del Cód. Civil establece que: "Disuelta la so-
ciedad conyugal por muerte de uno de los cónyuges, seprocederá al in-
ventario y división de los bienes como se dispone en el Libro IV de este
Código, para la división de las herencias". Como puede apreciarse, la
norma sólo alude a la disolución por muerte de uno de los cónyuges,
por lo que pareciera limitar la aplicación del precepto a esa causal; sin
60 Valdés y Orchansky afirman: "Como toda comunidad, el condominio requiere

dos o más sujetos, pero a diferencia de las otras comunidades no tiene por objetouna ma-
sa de bienes o una universalidad jurídica, sino cosas en su acepción técnica estricta"
(Leccionesde derechos reales, p. 315).
61 Peña Guzmán, Derechosreales, t. Il, ps. 530 y 531; Musto, Derechosreales, t. Il,
p. 387; Belluscio, Manual de derecho de{amilia, t. TI,p. 143.
62 "La liquidación de losbienes del matrimonio, sea por muerte o por divorcio,se ri-
ge por las reglas generales de la partición de herencia ... en virtud de la remisión gené-
rica que efectúa el arto 1313 ... " ("Cuaderno de Apuntes del Colegiode Escribanos de la
Provincia de Buenos Aires", n? 13, 1998, p. 34).
---- "---"'--' -.
embargo, lajurisprudencia en reiteradas oportunidades ha remarca-

do que aunque no se haya producido por muerte sino por divorcio, pa-
ra proceder a la liquidación de los bienes deben aplicarse, por analo-
gía, las normas correspondientes a la partición de la herencia fi:l.
IV - La sociedad disuelta
Esta situación jurídica se plantea cuando, disuelta la sociedad, co-

mercial o civil, aún no ha sido liquidada y los bienes que la integran
no han sido distribuidos o partidos entre los socios.
Luego de disuelta la sociedad comercial por cualquiera de las cau-
sas previstas en el arto 94 de la ley 19.550, obviamente el patrimonio
social debe ser liquidado, en primer lugar, cancelando las deudas que
la entidad tenía con terceros y, en segundo lugar, distribuyéndose el
remanente entre los socios, conforme a la participación que cada uno
tenía en las ganancias de la sociedad 64.
Tratándose de bienes rcgistrables, el tema nos atañe especialmen-
te por su relación con el artículo que estamos analizando. En el caso
de los inmuebles integrantes del patrimonio social que se adjudi-
quen a los socios con motivo de la liquidación, ese acto deberá forma-
lizarse por escritura pública (art.1184, inc. 1º), la que sólo podrá efec-
tivizarse si ya se encuentra ya acreditado el balance final y ha sido
aprobado por los socios, según las previsiones lcgales'".
En efecto, el arto 109 de la ley 19.550 expresa que: "Extinguido el
pasivo social, los liquidadores confeccionarán el balance final y elpro-
yecto de distribución; reembolsarán las partes de capital y, salvo dis-
posición en contrario del contrato, el excedente se distribuirá en pro-
porción a la participación de cada socio en las ganancias".
En la Ley de Sociedades Comerciales, la forma de efectuarse esta
distribución, cuando se trata de entregar bienes que integraban el
patrimonio social, no se encuentra especialmente establecida. Hay
al respecto un vacío legal a pesar de que la cuestión había sido objeto
de contemplación expresa en el viejo arto 447 del Cód. de Comercio
63 Bosserí.- Zannoni, Manual de derecho de familia, p. 236, n? 308; CNCiv., Sala A,

7/7/67,ED, 31-553; ídem, Sala D, 11/12/70,ED, 38-798; ídem, Sala F, 22/7/69,ED, 31-559.
64 Farina, Tratado de sociedades comerciales. Parte general, p. 526.
65 Favier Dubois (h), Derecho societario registral, p. 367.
que establecía: "Son aplicables a las particiones entre socios las re-
glas relativas a la partición de herencia, la forma de partición, y las
obligaciones que de ellas resultan a los herederos". Esta norma ha
quedado derogada luego de la sanción de la ley 19.550 en 1984 y esti-
mamos que por una omisión involuntaria no ha sido repetida en el
nuevo ordenamientof",
En el Código Civil, en cambio, la expresa remisión a las reglas de
la partición en materia de sucesión hereditaria continúa en vigencia.
En el arto 1788 se establece justamente que: "En la división de la so-
ciedad se observará, en todo lo que fuere aplicable, lo dispuesto en el
Libro IV de este Código, sobre la división de las herencias, no habien-
do, en este Título disposición en contrario'í",
Estimamos que, aun no contemplándose de manera expresa en la
ley 19.550, las reglas son las mismas, tanto sea la sociedad civil como
comercial/". Aesa conclusión arribamos, si no por la lógica de la vie-
j a ley (art. 447, Cód. de Comercio, derogado), por aplicación de las dis-
posiciones análogas exigida por el arto 16 del Cód, Civil, que es el de-
recho común.
En todos estos casos de comunidad será factible, por la remisión
expresa que se efectúa en cada supuesto a las normas de la partición
hereditaria, aplicar el tracto abreviado normado en el inc. c) del arto
16 de la ley 17.801 a la hora de distribuir el activo, dividir la herencia
o partir el condominios".
66 Farina afirma que "".la ley 19.550 nada expresa a diferencia del art. 447 del
Cód. de Comercio ... " (Tratado de sociedades comerciales.Parte general, p. 525).
67 Salvat, Tratado de derecho ciuil argentino. Fuentes de las obligaciones, act. por
Arturo Acuña Anzorena, t. Il, ps. 502 a 504.
68 Véase Verón, Nueoo régimen de sociedades comerciales, ps. 101 a 109.
69 Conf. Falbo, Doctrinageneral del tracto sucesiuoen elderechoinmobiliario regis-
tral argentino, en "Revista Notarial", nº 854,1981, p. 106, quien sostiene: "Para que no
quepan dudas en relación a la interpretación que sustentamos, nos apresuramos a seña-
lar que aunque el inc. c) del arto 16 se refiere a la partición de bieneshereditarios, tiene in-
mediata aplicación en todo supuesto de liquidación de la sociedad conyugal, pues, como
antes anotamos, de acuerdo a la remisión que efectúan los arts. 1262 y 1788, el proceso
que tiene que cumplirse en este caso, se rige por las mismas normas". En contra, Villaro,
Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 90, quien dice: "Hay una limitación a te-
ner en cuenta: siempre se trata de bienes hereditarios (así lo expresa el texto legal), por
lo que no entran en el supuesto las particiones efectuadas como consecuencia de la diso-
lución de la sociedad conyugal o de cualquier tipo de comunidad de bienes".
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Destaquemos que, a excepción del condominio, se trata de supues-

tos de indivisión, universalidades jurídicas en los que aún no es posi-
ble determinar la porción alícuota, lo que obligará a que, en el acto
traslativo, deban concurrir la totalidad de los miembros de la comu-
nidad de que se trate, en caso de partición extrajudicial (art. 346-2,
Cód. Civil), o la resolución judicial disponiéndola, si no resulta facti-
ble la primera. Sólo en la concurrencia de todos los intereses encon-
traremos la legitimación dispositiva necesaria para estos actos de
adjudicación.
Sin embargo, la generalidad de la expresión "actos relativos a la
partición" ha posibilitado ampliar las posibilidades concretamente
contempladas, y tanto la doctrina como la práctica registral han ad-
mitido la utilización del inc. e) para los casos en que ya se ha liquida-
do la comunidad y aún no se ha registrado.
En losustancial, ya no hay comunidad indivisa, que se ha extingui-
do por la adjudicación. Ejemplificando, diremos que a Juan, heredero
de Pedro, se le ha adjudicado en el respectivo sucesorio un inmueble
determinado, pero todavía no se ha registrado el dominio a su nombre
sino que, registralmente aún se encuentra en cabeza del causante fa-
llecido. Pues bien, Juan, a pesar de no estar ya en un supuesto de co-
munidad, sino ser el dominus pleno del bien en un cien por ciento, co-
mo titular real, usando nuestra expresión, transfiere su dominio.
Si mantuviéramos una posición estricta en cuanto a la aplicación
de las reglas del tracto abreviado, sólo permitiendo los supuestos
enumerados, obviamente no podríamos admitir su aplicación en es-
tos casos, dado que no se encuentran contemplados en la ley. Para
más, recordemos que, en los casos de adjudicatarios, ni siquiera esta-
mos en presencia de una indivisión.
Igual situación se ha admitido respecto de los bienes gananciales
cuando, una vez liquidada judicialmente la sociedad conyugal y aun
no registradas las respectivas adjudicaciones, alguno de los cónyu-
ges adjudicatarios transfiere su derecho a terceros.
El asiento en el caso precedente establecerá con precisión los do-
cumentos acreditativos de los actos relativos a la partición y la adju-
dicación exclusiva al cónyuge disponente.
Es necesario remarcar que en los supuestos de adjudicación por
partición de comunidades, la misma sólo puede efectivizarse respec-
to de los miembros de la comunidad y no de terceras personas, ya que
son sólo los copartícipes o sus cesionarios los que podrían ser adjudi-
catarios de los bienes en comunidad.
Tal como hemos expresado, se hará menester, en todos estos casos,
en cumplimiento de la parte final del arto 16 de la ley 17.801 que esta-
mos analizando: dejar asentada en el registro toda la documentación
que acredita las situaciones apuntadas hasta llegar al último titular
inscripto; es decir, el auto de declaratoria de herederos, la sentencia
de divorcio y la adjudicación aprobada, etcétera, lo que constituiría la
causa de modificación que exige el asiento.
d - Casos del inc. d)

En principio, se configuraría este supuesto cuando se producen
dos omás mutaciones jurídico- reales sobre el mismo inmueble en for-
ma simultánea. Por ejemplo, el titular transfiere a título de venta y el
adquirente, en el mismo momento, constituye hipoteca a favor del
transmitente en garantía del saldo de precio adeudado, o a favor de un
tercero que le facilitó el dinero para la compra a través de un mutuo,
etcétera.
Como puede advertirse este inciso es el más impreciso a la hora de
aplicarlo a los casos concretos 70. La expresión "simultánea" no resul-
ta fácil de aplicar en el mundo del derecho. Si bien, desde el punto de
vista semántico, se relaciona con la idea de unidad de tiempo, al con-
siderar las disposiciones legales relativas al cómputo de los plazos,
que no van de momento a momento sino de medianoche a mediano-
che, según la previsión del arto 24 del Cód. Civil, el tema se complica
sobremanera.
La posibilidad de la intervención de distintos funcionarios autori-
zantes del acto registrable agrega otro conflicto más a la hora de in-
terpretar el sentido de la norma, ya que en algunos casos resultará de
muy difícil cumplimiento. Imaginemos un acto en el queA venderá a
B y en la instrumentación respectiva actuará un escribano distinto
del que, a su vez, instrumentará la operación por la que B transfiere
su derecho a e, quien garantizará el saldo de precio mediante una hi-
poteca sobre el mismo inmueble que será instrumentada por el escri-
70 López de Zavalía lo califica como "... el más oscuro de todos los incisos ... " (Curso
introductorio al derecho registral, p. 350).
bano propuesto por el banco que facilita el préstamo. Tres funciona-

rios instrumentadores distintos deben acordar y otorgar el acto den-
tro de la misma audiencia para que se cumpla y quede acreditado el
sentido estricto de simultaneidad. Si a ello le agregamos la posibili-
dad de que los funcionarios intervinientes tengan su competencia te-
rritorial en distintos departamentos, partidos o provincias, la situa-
ción se hace aún más difícil de desentrañar. Podría ocurrir que las re-
glamentaciones locales establecieran diferencias de trámite que di-
ficultaran la aplicación de principios comunes 71.
1 -- Las opiniones de la doctrina en cuanto a «simultaneidad"
Este tema ha ocupado reiteradas veces a la doctrina, generando

diversas posturas 72:
1. Para una primera posición, las instrumentaciones serán simul-
táneas cuando se cumplan en el mismo momento?", interpre-
tando la expresión "momento" en sentido vulgar, es decir, como
espacio mínimo de tiempo entre un hecho y otro. Se requerirá
que las instrumentaciones se produzcan todas en un lapso bre-
ve y, obviamente, que estén vinculadas al mismo inmueble.
Ahora bien, en el mundo del derecho aun lo "breve" exige preci-
sión, puesto que la subjetividad del intérprete generará situa-
ciones de las más diversas si el legislador acude a ella; y, como
se ve, se producirán consecuencias jurídicas también diferen-
tes según la idea de momento que tenga cada sujeto, protago-
nista del supuesto norma do.
71 Es probable que, por atender a esa circunstancia, Andorno y Marcolín deAndor-

no digan, sin expresar fundamento, que:" ... Las escrituras simultáneas pueden autori-
zarse en ciudades distintas dentro de una misma provincia" (LeyNacional Registral In-
mobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 203).
72 Una interesante síntesis de las diversas posturas puede leerse en Bono, Tracto
abreviado: límite temporal de las instrumentaciones simultáneas, en "Foro de Córdoba",
nQ 56, 1999, ps. 21 y 22.
73 Fontbona,Estudio de cuestiones. Tractosucesivo. Tractosucesivo abreviado. Es-
crituras simultáneas, en "Revista del Notariado", nº 707, 1969, p. 1299, quien expresa
que: "En cuanto a las escrituras llamadas simultáneas, cabe agregar que la ley solamen-
te comprende a las realizadas en el mismo momento contemporáneamente: en el mismo
día y a la misma hora ...".
El decr.-regl. 2080/80, procurando esclarecer la simultaneidad

exigida en el arto 16, inc. d) de la ley 17.801, acude a esta inter-
pretación cuando expresa, en su arto 36, que "... se entenderá
por instrumentaciones simultáneas las autorizadas en un mis-
mo momento ... ".
2. Otra postura, atendiendo más a la instrumentación notarial
que a las instrumentaciones judiciales o administrativas, a las
que también debemos tener en cuenta, expresan que, para que
haya simultaneidad se deben llevar a cabo "... en el mismo día y
en la misma audiencia notarial'T", interpretación con la que in-
gresa también al debate el elemento espacio. Para esta tesitu-
ra, amén del mismo día, se deberán autorizar en la misma au-
diencia. Ello aun cuando intervengan distintos funcionarios,
comoposibilita la norma analizada. Estarán los dos o tres nota-
rios en el mismo ámbito físico para que se configure la misma
audiencia de otorgamiento 75 y se procederá a la lectura sucesi-
va y ordenada de cada instrumento, los que se irán suscribien-
do en igual orden hasta completar la última, siempre comen-
zando por la primera en la cadena del tracto, dado que las últi-
mas dependen sucesivamente, en 10 material, de sus respecti-
vos antecedentes.
3. López de Zavalía argumenta que "un mismo momento" sólo
puede interpretarse en nuestro derecho como dentro del mis-
mo día. Para llegar a esta conclusión se remite al arto 24 del Cód.
74 Mosset Iturraspe - Novellino,La obligación de escriturar, p. 273.

75 Diferenciamos tres tipos de audiencias notariales: audiencia previa, de conoci-
miento oconsulta; audiencia de requerimiento; y audiencia de otorgamiento odiligencia-
miento (esta última -de diligenciamiento- se da en las actas del arto979,inc. 2Q del Cód.
Civil). Los autores del texto evidentemente se refieren a la "audiencia de otorgamiento".
Definimos "audiencia notarial de otorgamiento" como:"El ámbito físicoy temporal en el
que, con la presencia de todos los comparecientes, requeridos o presentes, el notario de-
sarrolla la actividad funcional de elaborar y autorizar las escrituras públicas". Como se
advierte, se exige en nuestro concepto la unidad de tiempo y espacio.Véase sobre el tema
"unidad de acto", Pelosi, El documento notarial, p. 235; González, Derechonotarial, ps.
409 a 414; Núñez Lagos, Los esquemas conceptuales del instrumento público, p. 91 y ss.;
Villaro,Elementos de derechoregistral inmobiliario, p. 90. Este último autor exige, para
que se configure el supuesto normado, que todos los actos simultáneos sean de naturale-
za notarial y no interesa, en su opinión, que sean de la misma jurisdicción.
Civil, que determina al día comolapso más breve. Nohay menor

unidad de cómputo. Aun cuando, en la práctica, los plazos de las
intimaciones e interpelaciones suelen expresarse en unidad ho-
ra (veinticuatro, cuarenta y ocho, setenta y dos horas, etcétera)
siempre responden a los múltiplos de horas de la unidad díay
se computan, tal como lo establece la norma del arto 24, de me-
dianoche a medianoche 76. De ello se deduce que, al no haber
plazo más breve, simultáneos, jurídicamente hablando, sólo
pueden concebirse los hechos o actos producidos dentro del
mismo día 77, aun cuando se hayan ido dando de manera paula-
tina y separados por pequeños lapsos.
Esta posición tan lógica y precisa resulta incontestable dentro
de nuestro entorno normativo. Sin duda, no puede caber otra
más armoniosa en cuanto al concepto de simultaneidad técni-
camente hablando.
Adviértase además que, para esta opinión, poco importará la
proximidad espacial de las instrumentaciones respectivas. Se
desecha, a nuestro parecer, acertadamente, la exigencia de que
los actos se formalicen en una "misma audiencia".
4. Bono interpreta que la finalidad de la ley ha sido proteger todos
los negocios vinculados mediante un solo certificado registral:
"Si existe reserva de prioridad y los actos son considerados ins-
trumentados simultáneamente gozarán en bloque de la priori-
dad resguardada por el certificado solicitado a su efecto" 78. En
consecuencia, este autor concluye que habría instrumentación
simultánea cuando los actos, vinculados jurídicamente yreferi-
dos al mismo inmueble, se hubiesen celebrado dentro del plazo
de vigencia del certificado. Mientras esté pendiente el plazo de
76 Lópezde Zavalía comenta que: "Para el día, nuestro derecho acogeun sistema de
cómputo puramente civil. El día no se fracciona, se cuenta íntegro y no de momento a
momento sino de horas 24 a horas 24. Tal método de cómputo se completa con la regla
dies termini a qua computatur in termino" (Reflexiones sobre el tiempo en el derecho, en
"Revista Jurídica", 1974-76,nº 25, p. 17).En contra, Bustos Argañarás, El tracto sucesi-
voy sus modalidades, Zeus, 30-1983-417,doctrina.
78 Bono, Tracto abreviado: límite temporal de las instrumentaciones simultáneas,
en "Foro de Córdoba", nº 56, 1999, ps. 23 y 29.
quince, veinticinco o treinta días previsto en el arto 24 de la ley

17.801, los actos jurídicos celebrados en relación con el mismo
inmueble y con la misma certificación registral, con mención de
todos los actos a realizar, se configuraría el supuesto de las ins-
trumentaciones simultáneas a que alude el citado inc. d) del arto
16 de la ley 17.80179.
Es lo que parece surgir del art. 26 de la ley 17.801 que vincula la si-
multaneidad directamente al contenido del certificado registral, cuan-
do afirma que en los casos de escrituras simultáneas la celebrada en
segundo lugar puede utilizar la información contenida en el mismo
certificado solicitado para el acto antecedente.
2 - Nuestra opinión
Este dispositivo no debe interpretarse a la luz de tanto tecnicismo,

sino atendiendo más bien a la ratio legis, al motivo que le dio origen.
El esfuerzo que ha realizado la doctrina por determinar con criterio
científico la simultaneidad nos aleja cada vez más de lo que constitu-
ye el verdadero sentido de la norma.
En primer lugar, damos una singular trascendencia a la simulta-
neidad establecida en el inc. d) del arto 16 de la ley 17.801, Y9- que
constituye una norma fácilmente adaptable a otras situaciones que
no son exactamente las normadas. Casi todos los supuestos no con-
templados de manera expresa en el arto 16 ingresarán a la modalidad
abreviada por aplicación interpretativa del citado inc. d), según vi-
mos al referirnos a la partición de las comunidades.
La ley apunta a obviar la registración autónoma de situacionesju-
rídicas efímeras, que obviamente generarán también asientos pasa-
jeros e inútiles para el tráfico negocial. La figura busca agilizar la ins-
79 En contra de esta idea ya se había pronunciado ViIlaro, Elementos de derecho re-

gistral inmobiliario, p. 97, quien critica la posibilidad de efectuar lucubraciones sobre el
concepto de "simultaneidad"; "... El término tiene una acepción única,y si la ley prevé una
acepción técnica diferente debió haberla establecido. Así, pudo haber dicho que escrituras
simultáneas son las otorgadas en un plazo de 48 horas o durante la vigencia de la certiíi-
cación; o durante los 45 días del arto 52de la ley 17801; o durante el año calendario ... Pe-
ro no lo ha hecho. Ergo: hay que adoptar la significación normal del término ... ".
cripción de los últimos actos, aquellos que reflejan la titularidad real,

usando nuestra terminología, minimizando a su vez la "titularidad
transitoria" de la que nos habla Chico y Ortíz'", a fin de evitar, en de-
finitiva, trámites inútiles y demoras en la publ icidad del último asien-
to' que es el que verdaderamente refleja la titularidad real actual.
Como ya lo habíamos adelantado, poco importa la abreviación de
espacios y la compresión de asientos. Sólo se procura la registración
en bloque, de una sola vez y motivada en una sola instancia, de todas
las mutaciones y modificaciones intermedias.
Así, por más armoniosa que resulte con su entorno, nos parece ar-
bitraria la exigencia de la instrumentación en el mismo día para que
se consideren simultáneas. SiA transfiere su dominio aB a las 23 hs.
e
y luegoB vende a a las 0:30, la circunstancia de haber transcurrido
los actos justo sobre el límite temporal separativo entre dos días no de-
biera ser impedimento para considerarlos simultáneos. Un rigorismo
científico tal, aun aplicando la lógica de los dispositivos legales, care-
ce de sustento práctico.
En el ejemplo dado, el carácter de simultáneas de dichas instru-
mentaciones salta a la vista, a pesar de no encajar en las claras y ju-
rídicas argumentaciones ya mencionadas de López de Zavalía.
Tampoco nos satisface, admitiendo como acertada la ratio que he-
mos enunciado, la idea de considerar simultáneas las instrumenta-
ciones realizadas durante el lapso único de la reserva de prioridad de
un certificado exped ido al efecto (es decir, considerando ambas instru-
mentaciones vinculadas), como sostiene Bono. En realidad, la norma
hace más hincapié en la intención vinculante de las partes que en los
momentos o tiempos de instrumentación. Apunta más a evitar la so-
lemne registración de actos en asientos autónomos, pasajeros o efí-
meros, que a la protección registral de los derechos instrumentados,
como razonan los autores citados.
Si bien no negamos que la protección de todos los negocios apunta-
dos y los derechos involucrados en ellos sea uno de los motivos lega-
les, ése no es el fin primordial. Dicho efecto, la protección de varios
negocios en conjunto, por otra parte, no puede negarse que se genera
al permitir la registración conjunta de varias mutaciones, aun cuan-
80 Chico y Ortíz, Estudios sobrederecho hipotecario, 1. 1,p. 405.

do, con el rigorismo científico e interpretativo que hemos menciona-

do más arriba, no pudieren considerarse simultáneas.
Si la razón de la ley ha sido tutelar varios negocios simultáneos re-
feridos a un mismo inmueblc'", con mayor motivo debiera proteger
varios negocios, aunque no fueran simultáneos, una vez decidida su
registración conjunta=. Poco debe importar si el lapso que separa
temporalmente un negocio de otro permite abarcar un solo día o dos
o más, o si antes de su instrumentación se encuentran ya amparados
por la reserva de prioridad.
La vinculación de los negocios instrumentados "simultáneamen-
te" para el dispositivo estriba fundamentalmente en la fugacidad de
los asientos intermedios, a los que no deberá darse un trámite autó-
nomo, sino una diligencia que los integre, conforme a la intención de
los rogantes, a todas las modificaciones y constituciones que, a la fe-
cha de la rogación, carecen de registración.
Esa intención vinculante, aceptada y expresamente pactada por
las partes, comunicada obviamente al funcionario instrumentador,
se reflejará en conductas y documentaciones ajustadas a lograr ese
efecto. Por ello se hace necesario generar otra expresión que estima-
mos resulta más acorde con la intención del sistema: la presentación
simultánea.
Si sustituimos "instrumentación simultánea" por "presentación
simultánea", se evitan las interpretaciones demasiado formales, per-
mitiendo, mediante la registración en bloque, con un mismo certifica-
do, una sola rogatoria.uri'solo trámite y hasta la posibilidad, en algu-
nos casos, de un solo asiento, la inclusión de los infinitos supuestos de
tracto abreviado que nos brinda la vidajurídica cotidiana.
Ayuda a nuestros fundamentos la parte final del dispositivo del
arto 16 de la ley 17.801 cuando exige la mención en el encadenamien-
to de todas las mutaciones hasta llegar al titular registral, tanto en
SI Ahumada, Instrumentos simultáneos y tracto abreviado, LLC, 1988-792.

82 En este sentido es más criticable aún la redacción del art. 2146 del Proyecto de
modificaciónglobal del CódigoCivil (199&),pues prevé únicamente la simultaneidad en
un soloinstrumento: "El tracto puede ser abreviado si de un mismo instrumento resul-
tan diversas mutaciones. En este caso, la inscripción exteriorizará en un único asiento
todas las circunstancias que surjan del instrumento inscribible. Las relaciones sustan-
tivas deben legitimar al último disponente" .
--------------~~
el último documento a ingresar como en los asientos que se confeccio-

nen en consecuencia.
En efecto, la citada norma expresa que: "En todos estos casos el do-
cumento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o
de los derechos motiuo de la transmisión o adjudicación, a partir del
que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en
el folio respectiuo".
Este último párrafo de la norma que estamos comentando, genera
lo que López de Zavalía llama "inscripción vinculada", pues también
los pasos intermedios como las declaratorias y demás instrumentos
modificatorios, aunque no de manera directa, quedarán asentadas en
el Registro'",
También hace su aporte a nuestra propuesta lo normado en el arto
26 de la ley 17.801, que admite que el último documento registrable
contenga la relación pormenorizada y completa de todo el encadena-
miento exigido, para que mediante su cumplimiento debidamente
comprobado en la instancia calificadora, se registre el último acto,
dejando asentados los pasos intermedios sea, como dijimos, en uno,
dos o más asientos, pero permitiendo concatenar al último titular
cartular con el ya registrado.
Obviamente, la realización de un negocio múltiple, sean dos o más
actosj urídicamente vinculados al mismo inmueble, determina la ne-
cesidad de lograr una protección mediante un certificado omnicom-
prensivo de todas las mutaciones existentes entre el titular registral
y el titular real. Necesariamente, en la solicitud del certificado se
mencionarán cada uno de los titulares intermedios en ese tracto su-
cesivo y dicho certificado deberá informar también acerca de sus cir-
cunstancias impidientes, inhibiciones, gravámenss'" y prohibicio-

84 Aun cuando los embargos, por ejemplo, en lo registral recaerán en la matrícula
misma que sirve a la publicidad generada por el certificado, debe destacarse que, en al-
gunasjurisdicciones, comoocurre en Córdoba, pueden llegar a existir embargos "previa
búsqueda" que procuran asegurar o afectar al resultado de una causa una porción del
patrimonio del deudor sin conocerse todavía si éste tiene o no alguna titularidad regis-
tral, Ello ha generado la necesidad de solicitar que se informe si respecto del transmi-
tente "se registran gravámenes a su nombre", lo que suele confundir a los estudiosos de
otras jurisdicciones.
nes de innovar en general. Ya dijimos que debería sustituirse "instru-

mentación simultánea" por "presentación simultánea", lo que facili-
taría enormemente la aplicación de la figura abreviada a nuevos su-
puestos, sin que con ello se hiera la seguridad estática ni dinámica 85.
e - Otros supuestos de tracto abreviado

Para los sostenedores de la tesis amplia y de la enumeración me-
ramente ejemplificativa, podemos encontrar infinidad de ejemplos
de esta abreviación tan acorde a los tiempos que en nada perjudica la
seguridad jurídica y, por el contrario, acelera el tráfico y facilita el
crédito.
La casuística que puede presentarse en el tráfico moderno es tan
variada que resulta imposible contemplar absolutamente todas las
circunstancias, pero podemos elaborar una lista de situaciones par-
ticulares y posibles. Las particularidades a las que hacemos alusión
se refieren tanto al acto jurídico a otorgar como a la simultaneidad,
combinando actos de distinta naturaleza (judicial y notarial),
Así, citamos los siguientes casos:
1. Particularidades en cuanto al actojurídico a otorgar: transfe-
rencia por los herederos declarados sólo de la nuda propiedad o
85 Proponemos sustituir la norma del art. 16 por otra con el siguiente contenido:
"Para que pueda registrarse un documento en el que el transmitente o constituyente del
derecho no sea el titular registral, deberá constar en el mismo la relación pormenorizada
y completa de todas las transmisiones omutaciones hasta llegar al que figure inscripto.
"Así,entre otros casos, deberán admitirse las inscripciones: a) Cuando el documen-
to sea otorgado por losjueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumpli-
miento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge so-
bre bienes registrados a su nombre. b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores
transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su
cónyuge. e) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición o adjudi-
cación en la liquidación de comunidades. el) Cuando se trate de presentaciones simultá-
neas, con certificación omnicomprensiva, de instrumentaciones que se refieran a nego-
ciosjurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autoriza-
ciones hayan intervenido distintos funcionarios y de distinta naturaleza.
"En todos estos casos, los documentos intermedios podrán ser calificados en cuanto
a su valía y suficiencia por el último instrumentador, sin necesidad de acompañarlos con
la rogatoria, o bien por el registrador adjuntándose en el trámite inscriptorio" (Ventura,
Tractoabreuiado registral, ps. 305 y 306).
del usufructo; transferencia de parte indivisa; modificación fí-

sica de inmuebles y transferencia simultánea por el titular re-
gistral o por los herederos declarados o cónyuge: subdivisión,
unión o anexión, y afectación por los herederos o cónyuge al ré-
gimen de propiedad horizontal; constitución de hipotecas, an-
ticresis y servidumbres por los herederos declarados o cónyu-
ge; y afectación a bien de familia por los herederos.
2. Particularidad en cuanto a simultaneidad de actos no notaria-
les: adquisiciones en subastas judiciales y venta antes de su re-
gistración; y transferencia de inmuebles adquiridos por usuca-
pión'",
ART.17.[PRIORIDAD. CIERREYBWQUEO REGISTRALj. -Inscriptooano-

tado un documento, no podrá registrarse otro de igualo anterior fe-
cha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vi-
gencia de la certificación a que se refieren los arts. 22 y eones. y se lo
presente dentro del plazo establecido en el arto 5º o, si se trata de hi-
poteca, dentro del plazo fijado en el arto3137del Código Civil.
-§l-
PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
El artículo que analizamos es el primero que alude al principio de

prioridad. Si bien ya nos hemos referido a la prioridad al comentar el
arto 5º, que consagra la llamada "retroprioridad", la norma en estu-
dio confiere el efecto concreto de la prelación o preferencia del docu-
mento que accede primero al registro respecto del que lo haga con
posterioridad, para lo cual, justamente, desempeñará un importan-
te papel la citada retroprioridad. El art. 17,junto con el arto 18, deter-
mina el mecanismo concreto de la prioridad registral.
Como casi todos los principios registrales, el de prioridad no es pri-
vativo de la disciplina registral, sino que se encuentra en varios aspec-
86 En Ventura, Tracto abreviado registral, profundizamos in extenso cada uno de es-

tos supuestos, cuyodesarrollo aquí excedería los fines de la obra. Véase también Mazzei,
Principios registrales. Tracto sucesivo abreviado, p. 186y siguientes.
319 _ ----
Prioridad. Cierre y bloqueo registral
__
. . ------_.- _ .... ------ Art.17
tos de la vida jurídica y social. El primero en llegar a un lugar deter-

minado, en ejecutar una acción, o en ofertar, se encuentra siempre en
una situación de preferencia o prelación respecto de quien llega, eje-
cuta, acciona u oferta con posterioridad a otro. Es la aplicación del pro-
loquio latino «prior in tempore potior in iure» ("el primero en el tiempo
es mejor en el derecho que constituye"), sin duda, un principio de de-
recho natural.
Ahora bien, en el ámbito de los derechos reales, la prioridad ad-
quiere carácter ontológico, dado que tradicionalmente se ha tomado
el ius preferendi (derecho de preferencia) típico del derecho real,jun-
to con el ius persequendi (derecho de perseguir la cosa, reipersecutio)
como uno de los más valederos argumentos o fundamentum diuitio-
nis para diferenciar los derechos reales de los personales. Pero en el
ámbito registral, ese ius preferendi consustanciado con la naturale-
za del derecho poco tiene que ver con el principio de prioridad, ya que,
como veremos, también trabaja respecto de los derechos personales
a través de las medidas precautorias.
La prioridad registral, como su nombre lo indica, alude al primero
que registra, o si hacemos mayores precisiones aún, al primero que
logra acceso al registro, bastando para ello sólo con el asiento de pre-
sentación, o sea, el libro diario al que alude el arto 40 de la ley 17.801,
con el número de presentación que acredita el orden cronológico de
acceso de cada documento, tal como exige la citada norma.
Atendiendo a lo expresado, definimos la prioridad registral como
la adjudicación automática de preferencia de un derecho respecto de
otro conforme al tiempo de sus respectivos ingresos a un registro ju-
rídico de bienes 1. En nuestra definición ponemos especial acento en
lo de "automática", pues si bien es cierto que la prioridad registral, en
el derecho argentino, puede llegar a convenirse entre partes, por vir-
tud de lo previsto en el art. 19 de la ley registral, la automaticidad por
el orden temporal de ingreso resulta la regla general.
1 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2ª ed., p. 76. Este autor acota su con-
cepto al ámbito de los derechos reales, pero, a nuestro entender, debe ampliarse también
a todos los derechos, por lo menos desde el punto de vista de la "prioridad registral", ya
que la tutela de los derechos personales a través de las medidas precautorias, por ejem-
plo, un embargo, también permite advertir un conflicto de prioridades entre dos o más
pretendidos derechos personales.
-§2-
PRIORIDAD DE EXCLUSION y PRIORIDAD DE GRADO
De la misma norma que estamos analizando surge la existencia de

dos tipos de prioridades. En efecto, adviértase que el arto 17 sólo impi-
de la registraeión de documentos cuando se ha inscripto uno con ante-
rioridad, siempre que el segundo contenga un acto que se le oponga o
sea incompatible con el que ya se encuentra registrado'', Quiere ello
decir que, a contrario sensu, será factible de registración otro acto
que no se le oponga ni sea incompatible, de donde surgen los distin-
tos efectos que la prioridad genera. Si el documento se opone al que
se encuentra registrado, veremos funcionar la que llamaremos "prio-
ridad de exclusión" o"prioridad excluyente". El documento presenta-
do en segundo lugar será lisa y llanamente rechazado y no podrá ac-
ceder a los asientos registrales. Veremos luego que, aun en estos su-
puestos, deberá dejarse constancia de su presentación, tanto en el
documento como en el Registro. Esta anotación provisoria recibirá el
mismo tratamiento que el previsto para el documento observado, con
una validez y plazo de ciento ochenta días, según lo preceptuado en
el arto 9Q, según lo determina el arto 18.
Si el documento presentado con posterioridad tolera o puede con-
vivir con el registrado en primer lugar, veremos funcionar la llama-
da "prioridad de grado" o "de rango", según la naturaleza de los dere-
chos en cuestión. Significa ello que al ingresado con posterioridad se
le asignará un grado posterior, pero ambos derechos serán inscriptos
respecto del mismo bien.
Ejemplificando sobre la prioridad excluyente, vemos que siA, que
es el propietario del bien registrado, enajena a título de venta el bien a
B y luego a e; siB accede primero al registro, éste será preferido y man-
tenido en su derecho frente a e, que accede con posterioridad. Hasta
podría ocurrir el supuesto inverso, cuando e, por mayor diligencia,
consigue acceder al registro antes que B, a pesar de que éste ha adqui-
rido el bien con anterioridad, en cuyo caso cuando B intente su ingre-
so registral sufrirá el rechazo de su documento acreditativo por apli-
cación del principio de prioridad registral. Recuérdese que la esencial
2 Chico y Ortíz,Estudios sobrederechohipotecario, t. 1,ps. 373 y 374.

321 Prioridad. Cierre y bloqueo registral Art.17
exclusividad del dominio, establecida en el arto 2508 del Cód. Civil,

impide que dos personas puedan ser titulares dominiales sobre el to-
do de una cosa, aceptando sólo que lo puedan ser por porciones alícuo-
tas o indivisas, lo que da origen al condominio (art. 2673, Cód. Civil):',
Obviamente, como podrá advertirse, estamos haciendo este análi-
sis con total prescidencia de otros factores que también serán deter-
minantes en la resolución final del conflicto, pues es muy probable
que el segundo adquirente e, en el ejemplo que hemos propuesto, to-
mara conocimiento de la transferencia previa a B y ello ya colocaría a
aquél en la situación de mala fe prevista en el arto 20 de la ley 17.801,
amén de hacer aplicable la norma sustancial del arto 594, aun cuan-
do respecto de e se hubiere producido ya la tradición de la cosa. En el
ejemplo, a los fines de hacer operar sólo el principio de prioridad re-
gistral en su máxima pureza, nos hemos abstraído de estos otros fac-
tores que aportan elementos fundamentales a lajusticia del sistema,
pero que quede claro que no renunciamos a su aplicación en el mun-
do concreto. Volveremos sobre el punto en nuestro análisis del art. 20.
Para ejemplificar sobre la "prioridad de grado" nada mejor que
acudir a la hipoteca, cuya especial naturaleza de derecho real acceso-
rio hace compatible su existencia frente a otros derechos o graváme-
nes. Así, parafraseando la norma que estamos analizando, diremos
que inscripta una hipoteca podrá registrarse otra, pero con un grado
posterior. Ello significa que si A constituye primero una hipoteca a
favor deB y luego constituye una a favor de e, cuando e procure la re-
gistración de su derecho y se encuentre el de B ya registrado, el Re-
gistro no rechazará ese documento, ya que admiten coexistencia, si-
no que lo registrará adjudicándole un grado o rango posterior",
También puede ocurrir que, en el mismo ejemplo anterior, e haga
registrar primero su derecho de hipoteca y, de esta manera, intente
lograr una prelación respecto a la hipoteca a favor de B. En tal caso,
amén de hacerse aplicable el principio general de buena fe, sentado
en el arto 20 de la ley registral, aparecerá también el arto 3136 del
Cód. Civil que, en forma expresa, condena a e si ha conocido la exis-
tencia del gravamen a favor de B. Sobre nuestra apreciación de la

4 Ventura, Tractoabreviado registral, ps. 105 a 110.
Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos 322
norma al arto 3136 del Cód. Civil y su bellísima nota, remitimos a lo

expresado en nuestro comentario a los arts. 5º y 20.
Si queremos imaginar un supuesto más complejo aún, podemos
acudir al que nos proporciona el Código Civil en el art. 2990. SiA, ti-
tular del dominio de un inmueble, constituye hipoteca a favor deB y
luego una servidumbre a favor de e, como por la citada norma los de-
rechos de hipoteca y servidumbre puedencoexistir, aun cuando el de-
e
recho de resulte registrado con anterioridad a la hipoteca de B, és-
te podrá luego ejecutar su hipoteca como si se tratara de un dominio
pleno, ignorando la existencia del gravamen a favor de B. Salvo, ob-
vio resulta, que al constituirse la servidumbre a favor de e, éste hu-
biera ignorado la hipoteca previa, lo que podría ocurrir sólo frente a
un error en la información proporcionada por el registro (art. 3147,
Cód. Civil), amén de la mala fe del dominus que,jactándose de un do-
minio pleno (no hipotecado), constituye la servidumbre.
Para los embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares
corresponderá aplicar idéntica doctrina a la que hemos expuesto, te-
niendo en cuenta si son "impidientes" o"no impidientes", según la ter-
minología que hemos generado en torno a las medidas precautorias al
desarrollar el arto 22 (véase nuestro comentario al art. 22, inc. b).
-§3-
EXCLUSION DE LOS CASOS
EN QUE EXISTA RESERVA DE PRIORIDAD
Lo que hemos venido explicando funciona sólo para los casos de

prioridad directa (véase nuestro comentario al arto 5º), sin que se ha-
ya procedido conforme a lo previsto en los arts. 23 y 24 mediante la so-
licitud previa del certificado registral. Por eso, la misma norma que
analizamos prevé la excepción cuando dice ce••• salvo que elpresenta-
do en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de la certificación a que se refieren los arts. 22 y eones. y se lo
presente dentro del plazo establecido en el arto 5º ... ". En tales casos,
por el natural efecto de la reserva de prioridad, el documento para el
cual se solicitó el certificado ocupará el prioritario lugar que pregonó
la información contenida en el mismo.
El tercero que contrató con quien ya había otorgado instrumento
traslativo o constituido algún gravamen debió enterarse de la posi-
323 Prioridad. Cierre y bloqueo registral Art.17
ble mutación generada por encontrarse aún en vigencia el certifica-

do publicitado en la columna respectiva. Véase sobre estos puntos el
desarrollo de los arts. 23 y 24 en esta obra.
-§4-
DEROGACION DEL PLAZO ESPECIAL PARA LA HIPOTECA
En cuanto al plazo especial referido para la hipoteca al final del ar-

tículo que comentamos, obedece a una razón histórica, dado que Vé-
lez, al prever la inscripción de la hipoteca comoúnico derecho real re-
gistrable, había establecido en el arto 3137 (derogado por ley 20.089)
que: "El registro debe hacerse en los seis días siguientes al otorga-
miento de la escritura hipotecaria para que la hipoteca tenga efecto
contra terceros. Si el oficio de hipotecas estuviere más de dos leguas
distante de la escribanía en que se hubiese otorgado la escritura pú-
blica hipotecaria, habrá para la toma de razón un día más por cada
dos leguas". Pues bien, en el momento de dictarse la ley 17.8011a ci-
tada norma se encontraba en vigencia, en razón de lo cual el legisla-
dor respetó dicho plazo especial. Pero luego, la ley 20.089, de 1973,
unificó los plazos en cuarenta y cinco días, haciendo aplicable tam-
bién para la hipoteca el establecido para todos los documentos en la
norma del art. 5º de la ley 17.80l.
La misma ley 20.089 modificó también el art. 3149 procurando
ajustar el viejo dispositivo a la nueva normativa de la ley 17.801 y del
arto 3137 del Cód. Civil. El nuevo arto 3149 dice: "La hipoteca regis-
trada tendrá efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la
obligación hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese produ-
cido dentro del término previsto en el arto 3137". Lamentablemente,
cllegislador no advirtió el sistema especial de la reserva de prioridad
que imponía el nuevo régimen de la ley 17.801, pues ya el efecto con-
tra terceros no sería desde el otorgamiento de la escritura hipoteca-
ria, sino desde la fecha de expedición del certificado, según la previ-
sión de los arts. 23 y 24 de la ley registral''.
5 Moisset de Espanés, Las hipotecas de distintos grados y la posibilidad de esta-

blecerpreferencia entre oariosacreedoresen un solo acto (leyes17.711y 17.80lJ,ED, 42-
862. También Andorno - Marcolín de Andorno, Ley Nacional Registral Inmobiliaria
17.801. Comentada. Anotada, p. 215.
En razón de todo lo expuesto debe considerarse derogada la últi-

ma parte del art. 17 que comentamos.
ART.18. [DEVOLUCION DE DOCUMENTOS RECHAZADOS. ANOTACION. REGIS-

TRACION CONDICIONAL}. -No obstante lo dispuesto en el artículo ante-
rior ya los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro pro-
cederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejan-
do constancia de su presentación, tanto en elRegistro como
en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de
esta anotación serán los que rigen respecto de la inscrip-
ción provisional.
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras
de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté
corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el arto 5º,
aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia
que la condiciona.
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prio-
ridad respecto de la primera, el Registro informará la va-
riación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hu-

biera efectuado la petición o a quien tuviere interés legítimo en co-
nocer la situación registral, mediante notificación fehaciente.
-§1-
PROCEDIMIENTO A SEGUIR POR EL REGISTRADOR
EN CASO DE HALLAR OBSTACULO POR PRIORIDAD
El artículo cuyo análisis abordamos reglamenta la actitud que debe

asumir el registrador cuando el documento no pueda registrarse por
existir un problema en cuanto a su prioridad. Sin embargo, no pode-
mos dejar de advertir que se plantean supuestos que, ya sea de mane-
ra directa oindirecta, han sido previstos en los arts. 8º,9º, 15y 24 de la
ley bajo análisis. Sostenemos ello a tal punto que, deno ser por el últi-
mo inciso, el que prevé la comunicación de la variación producida, si no
hubiera existido un arto 18, el mecanismo hubiera resultado de igual
325 Devolución de documentos rechazados Art.lB
- ----------------------- -- -
aplicación por lo obviode su regulación. En definitiva, este artículo re-

sulta la natural consecuencia de la aplicación de las normas citadas.
Hay una verdadera graduación en cuanto a los obstáculos a la re-
gistración previstos en cada uno de los incisos del arto 18. Se comien-
za por regular el rechazo por existir documento incompatible ya re-
gistrado; luego se prevé la existencia de un documento previo que
aún no se halla registrado definitivamente, sino con anotación provi-
soria; y, finalmente, en el último inciso, se está ante un negocio en
gestación, pues sólo aparece una certificación en vigencia.
Veamos el caso previsto en el inc. a), en el que, cuando el documen-
to ingresa, ya se encuentra inscripto uno que se le opone o resulta in-
compatible. Sin duda constituye el obstáculo de mayor trascendencia
sustancial. Recordemos que, comovimos al analizar el art. 17, si el do-
cumento que hubiese ganado prioridad no se le opusiere porque por su
naturaleza admite la coexistencia con el que accede, no habría incon-
veniente alguno, ya que funciona la prioridad de grado o rango y la
prioridad ganada por el primero no resultaría obstáculo al ingreso y
registración del segundo. Pero cuando hay incompatibilidad entre
ambos, el primero en acceder determina el rechazo del segundo, pues
opera la prioridad excluyente, según lo vimos. En tales casos, el arto 18
exige que el registrador devuelva el documento presentado en segun-
do término, pero con la constancia de su rechazo asentada tanto en el
documento mismo como en el asiento respectivo. Esta anotación ten-
drá el carácter y el tratamiento de la anotación provisional a la que se
refiere el arto 9Q con un plazo de ciento ochenta días. En consecuencia,
el interesado, así advertido, podrá recabar más información, sea re-
gistralo extrarregistral y,en su caso, acreditar su mejor derecho, plan-
teando, de ser menester, los recursosjudiciales que estime necesarios.
Somos partidarios, según dijimos en nuestro análisis del art. 9º,
inc. a) que, en todos los casos, aun en los supuestos de rechazo por nu-
lidad absoluta del documento, debe darse la oportunidad al interesa-
do de plantear queja a través de los recursos pertinentes. Cabe sí la
reflexión, como lo hace Andorno ', en cuanto al plazo de su vigencia,
pues en los casos de rechazo sólo debiera concederse el término nece-
1 Andomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.

sario para plantear los recursos legales y no los ciento ochenta días
de la anotación provisoria que prevé la norma analizada 2.
El inc. b) determina que si el documento que resulta obstáculo se
encontrare pendiente de la inscripción definitiva por haber sido ob-
servado su trámite conforme a lo establecido en el arto 9º de la ley
17.801, se practicará igualmente inscripción provisional sobre el nue-
vo documento, pero con la advertencia de la existencia del primero.
Esta situación constituye una suerte de "anotación condicionada" 3,
pues la registración o el rechazo del nuevo documento van a quedar
supeditados a que el primero cumpla con las observaciones formula-
das y se presente en el plazo de vigencia de la anotación provisoria que
se le hubiere asignado. Si la observación se subsana en tiempo opor-
tuno, el segundo documento lisa y llanamente resultará rechazado y
devuelto conforme lo regulado en el inc. a), mientras que si el primer
documento no se subsana en tiempo propio, el ingresado en segundo
término adquiere prioridad y excluye definitivamente al primero. Así
podremos decir válidamente que el primer documento tiene inscrip-
ción provisoria, mientras que el segundo tiene inscripción condicio-
nada. Este punto es analizado especialmente por Villaro, quien se de-
tiene a diferenciar la inscripción provisional de la condicionada 4, lle-
gando a sostener que la inscripción condicionada, a su modo, es una
inscripción definitiva. Hasta se regula así, por ejemplo, en el arto 69
del decr.-regL 2080/80 para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires",
Por nuestra parte no creemos que haya unfundamentum dioitio-
nis de trascendencia como para efectuar el distingo, pues coincidimos
con López de Zavalía en que hay algo de condicionamiento en toda
2 También Villaro dice que « ... el defecto no será subsanable, pero la inscripción
provisional permitirá recurrir la decisión del registrador" (Elementos de derecho regis-
tral inmobiliario, p. 61).
3 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registrol, p. 32.3.
4 Villaro sostiene que: "La inscripción provisional es una reserva de prioridad por
un plazo limitado para que durante él se subsanen los defectos de un documento. La ins-
cripción condicionada es una inscripción definitiva cuya eficiacia queda supeditada a las
resultas de una prioridad que la condiciona ..." (Elementos de derecho registral inmobi-
liario, p. 76).
5 Art. 69, decr, -rcgl, 2080/80: "Las inscripciones y anotaciones condicionadas a que
se refiere el arto 18de la ley 17.801 y sus modificatorias, se practicarán en forma comple-
ta de igual modo que si fueren definitivas ... ".
327 Devolución de documentos rechazados Art.18
anotación provisoria 6. En efecto, en la práctica, la registración defini-

tiva quedará siempre condicionada a la producción de ciertos hechos,
sea la subsanación de las falencias en las observaciones comunes que
motivaron la observación, sea la registración definitiva del primer do-
cumento o su rechazo. Siendo así no se advierte motivo para efectuar
el distingo.
Sin embargo, como ocurre tantas veces en el mundo del derecho y
su variadísima casuística, es dable efectuar una diferencia de enmar-
que según el acto y tipo de documento que reciba el tratamiento de la
"inscripción o anotación condicionada". Por ejemplo, si nos referimos
a un embargo ingresado contra el titular registral actual mientras se
encuentra pendiente el plazo de una inscripción provisoria o se en-
cuentra vigente un certificado registral, no dudaremos en afirmar,
con Villaro", que la anotación de dicho embargo será definitiva, pero
anoticiando aljuzgado embargante sobre el hecho condicionante de la
transferencia en gestación. El titular de la precautoria sabrá así que,
si no se inscribe en tiempo propio el documento que condiciona su em-
bargo, ésta resultará definitivamente anotada, sin necesidad de nin-
gún agregado ni actividad complementaria alguna. En cambio, si se
tratara de una venta que ingrese con posterioridad a un documento
traslativo, emanado del mismo titular, pero aún con provisoria en el
asiento, disentimos con el referido autor, ya que aun cuando debamos
expresar que igualmente vencido el plazo de la provisoria anterior, el
segundo debería quedar definitivo automáticamente, practicar allí
una inscripción definitiva subvertiría los fines mismos de la publici-
dad material a los que está encaminado el sistema ¿Cómo puede re-
sultar el fin perseguido por el registrador que una inscripción que po-
ne en duda quién es el titular pueda publicitarse en esa forma? Debe
quedar bien claro en el asiento su carácter provisorio y el documento
deberá ser devuelto al peticionante aunque más no sea para que espe-
re el cumplimiento o no de la condición. Es decir, sí será exigible una .
6 López de Zavalía afirma: "En mi opinión, tanto las provisionales comolas condi-
cionales están sujetas a condición ... "(Gurso introductorio al derecho registral, p. 323).
7 Villaro expresa: "Conforme lo dicho, las registraciones condicionadas deben
practicarse en forma completa, comosi fueran definitivas -a su modo lo son-, aunque
consignándose en el asiento la circunstancia condicionante" (Elementos de derecho re-
gistral inmobiliario, p. 77).
Arl.18
-----
Tracto sucesivo. Prioridad.
-_----- _-- ---
Efectos 328
actividad complementaria: la presentación en tiempo oportuno del

segundo título una vez caducados los plazos del primero.
Estimamos, en definitiva, que las dudas que sobre este inciso se
han planteado están motivadas en una diferencia que, si bien es de po-
ca monta, promueve alguna inquietud. Así, mientras en los documen-
tos observados se necesita una actividad saneatoria posterior para
acceder defini tivamen te al asiento (art. 9º,ley 17.801), en los condicio-
nados, en cambio, no hay actividad o conducta alguna a exigir del ins-
trumentador o las partes, sólo el transcurso del tiempo modificará su
carácter, pero como dejamos sentado en el párrafo precedente, cuan-
do de derecho real se trate será exigible al instrumentador del segun-
do acto la presentación en tiempo propio del título para su asiento de-
finitivo. En ese caso sí será útil la previsión normativa en cuanto al
plazo de su inscripción provisoria.
En este mismo inc. b) se regula el supuesto en que el obstáculo a la
registración definitiva del documento sea la existencia de una certi-
ficación vigente, es decir, que se encuentren pendientes los quince,
veinticinco o treinta días a que se refiere el arto 24, a los que habrá
que sumarles, tal como lo prevé la misma norma que estamos anali-
zando, el plazo de cuarenta y cinco días de la retroprioridad de la que
nos ocupamos en el análisis del arto 5º.
El caso es posible de producirse porque la existencia de una certi-
ficación ya expedida, y su consecuente reserva de prioridad, no es
obstáculo a la expedición de otra 8. Todolo contrario, el arto 25 de la ley
registral prevé expresamente el supuesto, determinando la posibili-
dad de expedir una nueva certificación a pesar de la existencia de
otra otorgada con anterioridad y aún vigente, pero en tal caso la ex-
pedida en segundo lugar lo será con la advertencia respecto de la cir-
cunstancia de la primera. Así, el solicitante de la segunda certifica-
ción sabrá a qué atenerse y, obviamente, no podrá invocar buena fe
en caso de presentarse en término el documento relacionado a la pri-
mera certificación.
En definitiva, el plazo por el que una certificación resultará oponi-
ble y, por ende, constituirá obstáculo para la registración del docu-
mento, será de sesenta días (quince más cuarenta y cinco); setenta
8 Mazzei, Principios registrales. Tractosucesivo abreviado, p. 107.

329 Devolución de documentos rechazados Art.18
días (quince más veinticinco) o de setenta y cinco días (treinta más

cuarenta y cinco) según los términos establecidos por los arts. 5º y 24
de la ley registral. Siempre la oponibilidad de un certificado, a pesar
de que su duración es sólo de quince, veinticinco o treinta días, resul-
tará de la suma de este plazo (el que corresponda según el domicilio
del funcionario solicitante) y el de la retroprioridad, porque para los
interesados ajenos al trámite inscriptorio del acto que motivó la cer-
tificación, resulta imposible saber si el acto se otorgó o no. Ello sólo
podrá definitivamente conocerse una vez vencido el plazo de la retro-
prioridad del arto 5º, supuesto en el que, se haya otorgado o no, ya no
resulta válidamente oponible por haber caducado a su respecto el
bloqueo registral. Por esta razón, también el art. 25, que regula la re-
serva de prioridad y el bloqueo registral, establece la necesidad de la
suma de ambos plazos cuando expresa que: «Expedida una certifica-
ción ... el Registro ... no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del
plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el arto 52 ••• ".
En estos casos, el documento será anotado también provisional-
mente por el citado plazo de ciento ochenta días y quedará condicio-
nado a que el documento para el.que se solicitó la certificación sea
inscripto definitivamente o no. Obviamente, el documento será de-
vuelto con la constancia de la circunstancia que condiciona su ins-
cripción definitiva.
Nos queda por analizar la comunicación establecida en el inc. c)
del arto 18, así como su in fine. El referido inciso exige que el Registro
informe la variación producida frente al cumplimiento o no del hecho
condicionante. Estimamos, en coincidencia con Andorno y Marco-
lín 9, que la comunicación debe efectuarse no sólo cuando la segunda
inscripción o anotación obtenga prioridad, sino también cuando la
primera la pierda, dada la expresión amplia usada por el legislador
cuando manifiesta que la advertencia debe efectuarse «aquien tuvie-
re interés legítimo en conocer la situación registral".
En cuando al procedimiento de la advertencia o notificación a que
alude el art. 18, in fine, varía según las legislaciones locales. Por
ejemplo en el decr. reg12080/80 para la CiudadAutónoma de Buenos

Aires, se prevé que la misma se haga mediante nota, cédula opor otro
medio fehaciente; en San Luis se exige que se notifique "pornota ba-
jo recibo o por pieza postal con aviso de retorno" (art. 24, ley 5760); en
Santa Fe se practica "mediante telegrama colacionado o cualquier
medio idóneo y de ser posible deberá dejarse constancia en los títulos
sucesivos" (art. 33, ley 6435). Estimamos que en las jurisdicciones en
las que no se reglamente el supuesto expresamente, sólo podrá usar-
se la "notificación fehaciente" a la que alude la ley nacional en el art.
18 objeto de nuestro análisis, y que, dada la amplitud del concepto,
involucra carta documento, telegrama colacionado, acta notarial o
acta administrativa emanada del mismo registro.
ART.19.l0RDENDEPRIORIDADES. CONVENIO DEPRIORIDAD].- La priori-

dad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación
asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el ar-
t.40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorga-
dos en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mis-
mos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su vo-
luntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos
del principio que antecede estableciendo otro orden deprelación pa-
ra sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta
sea compartida.
-§1-
PRIORIDAD
Podemos definir a la prioridad registral como la atribución de pre-

ferencia de un derecho sobre otro, conforme al momento de su ingre-
so al Registro. En este sentido, no hay duda en cuanto a que el artícu-
lo que analizamos, hace una demostración pura de lo que es la priori-
dad registral en el derecho argentino. Decimos que es pura porque se
abstrae de la reserva de prioridad y sólo se ocupa del funcionamiento
de la que hemos llamado "prioridad directa" (véase nuestro comenta-
rio al arto 5º). Con independencia de si se ha solicitado o no el certifi-
cado registral, que en principio se plantea como obligatorio, la norma
se dedica a resolver el conflicto atendiendo al orden de ingreso, como
primera medida, y luego a lo que resulte de los documentos mismos.
331 Orden.de prioridades. Convenio de prioridad Art.19
El ingreso del documento para su registro se hace por la oficina de-

nominada "Mesa de entradas", y es allí en donde se realiza el primer
asiento registral que se denomina técnicamente "asiento de presenta-
ción". Es así como se produce la "adjudicación automática" de prio-
ridades a la que se refiere Moisset de Espanés cuando define la
prioridad 1.
Pero, como ya lo dijimos al comentar el arto 5º, es el asiento de pre-
sentación referido en los arts. 19 y 40 de la ley 17.801 el que marca el
instante mismo de la oponibilidad del derecho o medida registrada.
Por ello, cada vez que la ley registral usa la expresión "toma de razón"
se está refiriendo no a la redacción concreta del asiento en la matrí-
cula registral, sino a la "apertura del diario" relacionado al documen-
to presentado, consignando la fecha y hora, tal como lo expresa el arto
19. Por ello, en palabras de Roca Sastre, se lo considera un asiento
preliminar o preparatorio, ya que justamente precede a los asientos
de inscripción>. También es éste el instante que marca el comienzo de
los plazos de caducidad regulados en el arto 37, que en su parte final
expresa: ce••• Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón"a.

2 RocaSastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 829;Ventura,
Tracto abreviado registral, ps. 108 y 109.
cación y registración definitiva, los usuarios se ven obligados a basarse en asientos de
nacional, que en su arto 23 exige tener a la vista el título inscripto, sino que genera una
besa 5771 que regula el Registro General de la Provincia, en su arto33establece que: "El
título inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el Escribano según lo dis-
puesto por el arto 23 de la ley 17.801, puede ser título con inscripción definitiva oprovisio-
nal, pero cuando tenga este último carácter el escribano deberá hacer constar esa circuns-
inscripción provisoria. Se habla así, de "trabajar al diario" y ha sido el motivo por el que,
mo ya haya obtenido inscripción definitiva. Allí, por el uso, se ha generado otro factor de
riesgo, dado que no siempre el asiento de presentación genera una inscripción proviso-
ria con los ciento ochenta días de vigencia previstos en el arto 9º, inc. b) de la ley 17.801;
Debe tenerse presente que la prioridad, en el verdadero sentido de

la expresión, tanto registral como sustancial, se pone de manifiesto
cuando dos o más situaciones o derechos entran a colisionar y sus ti-
tulares se disputan una prelación. Por ello hay entre los registralis-
tas una natural tendencia a referirse a derechos o medidas oponibles
y derechos o medidas no oponibles, dando a entender que los prime-
ros chocan entre sí, impidiendo, o generando grados en los derechos o
medidas subsiguientes, mientras que los segundos toleran una con-
vivencia pacífica en el folio y sólo "anotician" a los subsiguientes titu-
lares de derechos o medidas sobre una determinada situación. A la
denominada "publicidad noticia" se le atribuye un efecto inferior que
a la publicidad oponible. Sin embargo, por nuestra parte considera-
mos que la publicidad noticia, aunque no impida la transferencia de
los derechos registrados o la traba de nuevas medidas precautorias,
será también oponible a la hora de determinar la buena o mala fe de
quienes hayan adquirido a pesar de su anoticiamiento, por ejemplo,
la anotación de un bien como litigioso (anotación de litis) generará
mala fe en el tercer adquirente. Si luego en el juicio respectivo resul-
ta vencedor quien trabó la medida, el adquirente del bien no podrá
aducir a su favor buena fe o desconocimiento de la situación litigiosa
del bien. Otro tanto ocurrirá con las llamadas "notas de prevención"
que suelen colocarse en la matrícula cuando se están realizando in-
vestigaciones que podrían determinar una variación por existir pre-
suntamente ilícitos o errores en sus contenidos (remitimos en este
tema a nuestro análisis del arto 2º).
En definitiva, para nosotros todo derecho es oponible y hasta po-
dríamos erigir la expresión en una especie de proloquio latino, tan
proclive a receptar las máximas romanas, que rezaría "tanto vale no
si el título fuere de una nulidad insalvable, para el orden nacional ni siquiera genera
asiento provisorio y,para el orden provincial, en Córdoba, sólogenerará un asiento pro-
visional hasta que quede firme el rechazo (treinta días para plantear el recurso según el
arto 16 de la ley 5771), o hasta que se disponga su inscripción o anotación. Más allá del
riesgo apuntado, sin lugar a duda el legislador cordobés tomó en cuenta la característi-
ca "pereza" ya tradicional de su Registro al permitir la constitución omodificación de de-
rechos partiendo de una inscripción provisoria (art. 33, ley 5771 de Córdoba). Otro pun-
to a tener en cuenta es que si el título antecedente se encuentra aún en trámite de regis-
tración el funcionario autorizante no podrá tener el título a la vista que exige el arto 23,
más allá de si la inscripción de éste es provisional o definitiva.
333 Orden de prioridades. Convenio de prioridad Art.19
tener un derecho como no poder oponerlo". De ahí la sustantivación

que nace del art. 2Qde la ley 17.801, yporello sostenemos que no debe-
ría peyorativizarse la inscripción declarativa a la que calificamos, an-
tes que "meramente declarativa" de "nada menos que declarativa". Si
la oponibilidad depende de la registración y de la prioridad, según el
lugar que ocupe en el folioregistral, y si el derecho que no es oponible
no genera su natural consecuencia, la registración deviene así en una
consecuencia fundamental para la realización de los derechos regis-
trables. Esa es nuestra postura, pero no podemos dejar de aditarle,
por considerarlo fundamental en todo orden jurídico justo, la buena
fe, conforme a lo ya sentado por el codificador en el arto 594 y en la no-
ta al arto 3136.
La necesidad de establecer un régimen de prelaciones adecuado y
justo entre quienes puedan llegar a disputar sus posiciones registra-
les exige, como bien lo sostiene Villaro, que el ordenamiento diario
sea único". Este libro consignará el tipo de derecho instrumentado,
la fecha y el número de presentación asignado.
Hay que destacar que el tema es realmente dificultoso si se tiene en
cuenta que los actos y documentos que acceden, amén de ser de distin-
ta índole, tanto judiciales, como administrativas o notariales, contie-
nen actos omedidas de una variedad casi infinita. En este punto es no-
table el avance que ha significado la incorporación de los sistemas in-
formáticos, dado que éstos asignan el número único, del que hablába-
mos en el parrafo precedente, realmente en forma automática impi-
diendo totalmente que el guarismo se repita, aun cuando sean varios
los operadores o bocas de entrada de los documentos. La incorpora-
ción de los sistemas informáticos, como decíamos, logran el cometido
con mayor eficacia y poco margen de error en cuanto a números y ho-
ras de ingreso.
Respecto a los actos otorgados en forma simultánea, cabe efectuar
un distingo. Si el instrumentador es el mismo, sea en un mismo do-
cumento o en dos o más, el autorizante ha debido tener en cuenta la
sucesividad y correlatividad de los actos que ha ido autorizando por
lo que no cabe dudar que en los documentos mismos habrá quedado
manifiesta cuál es la prelación entre ellos. Por otra parte, resulta di-

fícil imaginar un supuesto en que el mismo instrumentador haya ce-

lebrado dos actos incompatibles en el mismo momento. Por ejemplo,
cuando el comprador constituye hipoteca por saldo de precio resulta-
rá manifiesto que el propietario adquirió primero el bien y 1uego lohi-
potecó a favor del vendedor.
Sin embargo, si al hablar de simultaneidad aludimos a las instru-
mentaciones producidas en el mismo día, según vimos al analizar el
inc. d) del arto 16, pero en los que han actuado distintos funcionarios,
tal como autoriza la citada norma, la prioridad determinada docu-
mentalmente exigirá un pronunciamiento expreso de cada instru-
mentador. En el ejemplo anterior de la hipoteca constituida el mismo
día que la compra del bien grabado, exigiremos, para facilitar la in-
terpretación, que el instrumenta dar del acto posterior (hipoteca) ex-
prese que el bien acaba de adquirirse por instrumentación simultá-
nea. Por otra parte, es menester que dicha situación quede manifies-
ta, ya que más en la hipoteca que en cualquier otro acto dispositivo se
exige la titularidad dominial por parte del constituyente, y se niega,
sin fundamento alguno, la posibilidad de convalidación por adquisi-
ción posterior (art. 2504), según lo preceptuado en los arts. 3119 y
3126 del Código Civil.
-§2-
CONVENIO ENTRE PARTES
SOBRE LA PRIORIDAD REGISTRAL DE SUS DERECHOS
Otro tema importante que aborda el dispositivo que estamos ana-

lizando es el de la posibilidad de convenir entre partes la prioridad
que tendrá cada acto. Es decir, alterar la prioridad, posponiendo o
compartiendo el grado o rango. Esta posibilidad resulta toda una no-
vedad del último párrafo del arto 19, en concordancia con el agregado
al arto 3135 del Cód. Civil, efectuado por la ley 17.711, en materia de
hipotecas.
Las partes, por aplicación del principio de la autonomía de la vo-
luntad (art. 1197, Cód. Civil), podrán, en el acto constitutivo, de ma-
nera clara y precisa, establecer otro orden de prelación de sus dere-
chos, sea compartiendo la prioridad o dando prelación a un acto pos-
terior y futuro. Se exigirá que se respete el principio de especialidad
y determinación en cuanto al derecho cuya posibilidad de constitu-
~
335 Orden de prioridades. Convenio de prioridad Art.19
ción el propietario se reserva, por ejemplo, en caso de tratarse de la

reserva de constituir una hipoteca, será menester precisar el monto
por el que se constituirá el gravamen y el acreedor que resultará el ti-
tular de la hipoteca.
Sin duda, el ejemplo más claro de aplicación del arto 1910 propor-
ciona la hipoteca, por ello, sistemáticamente la primera doctrina ela-
borada aludía sólo a ese derecho. Es la llamada "reserva de rango hi-
potecario", establecida en el ya mentado arto 3135 del Cód. Civil que
expresa que: "Al constituir la hipoteca, elpropietario puede, con con-
sentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulterior-
mente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá
alcanzar".
La utilidad del dispositivo se pone de manifiesto cuando los acree-
dores, generalmente los bancos u otras entidades crediticias, exigen
el primer grado de prelación para garantía de sus créditos. Imagine-
mos que un propietario desea obtener un crédito con garantía hipo-
tecaria, pero tiene ya otorgado otro respecto del cual la entidad que le
dará el préstamo no aceptará hipoteca en segundo grado de preferen-
cia. Así, si el primer acreedor acepta, tal como lo pide la norma anali-
zada, no habría obstáculo en que éste convenga en que el propietario
se reserve la posibilidad de constituir una de grado preferente.
Si bien los ejemplos que más fácilmente acuden al caso estarán re-
lacionados con la hipoteca y la reserva de rango o grado a la que alu-
dimos en el párrafo precedente, en teoría podrían darse otros supues-
tos. Es probable que la norma del arto 3135 haya producido la idea de
que el supuesto sólo es factible en relación a la hipoteca y su rango o
grado; sin embargo, como ya expresamos y como lo advierte Moisset
de Espanés, la norma registral es 10 suficientemente amplia como
para admitir otros supuestos''. Así, advertimos que bien podría usar-
se el convenio propuesto por el arto 19, cuando un propietario embar-
gado, para abonar el capital reclamado en eljuicio motivo de la medi-
da, solicita un crédito a un banco. El banco no le otorgará el crédito
mientras subsista el embargo, ya que éste resulta prioritario frente
a la hipoteca. Tampoco el embargante accede a solicitar la cancela-
5 Moisset de Espanés, Las hipotecas de distintos grados y la posibilidad de estable-

cer preferencia entre varios acreedores en un solo acto (leyes 17.711y 17.801), ED, 42-859.
ción de la medida hasta que no se le satisfaga su derecho. En tal caso,

no vemos obstáculo para que el acreedor embargante convenga en el
expediente en dar prioridad a la hipoteca constituida con posteriori-
dad al ingreso del embargo. Tanto en el expediente judicial, como en
la escritura hipotecaria deberá quedar constancia de la posposición
de prioridades que se ha pactado. El embargo se cancelará registral-
mente una vez cancelado en lo sustancial.
Moisset de Espanés, aplicando su postura sobre la amplitud de la
norma del art. 19 de la ley registral, propone otros ejemplos que tam-
bién se salen de lo común. Uno de ellos, dice el citado autor, se podría
dar cuando en un contrato hipotecario el constituyente se reservase
el derecho de constituir posteriormente, a favor del fundo vecino, una
servidumbre de tránsito. Como sabemos, por aplicación del arto 2999
del Cód. Civil, el acreedor podría ejecutar la hipoteca como si el bien
estuviese libre de todo gravamen, pero si se ha pactado la constitu-
ción posterior, determinándose que la servidumbre tendrá prioridad,
ya el acreedor hipotecario no podrá usar ese derecho. Igualmente, el
usufructuario podría reservarse el derecho de constituir con poste-
rioridad una servidumbre que gravase el bien dado en usufructo. En
tal caso, el usufructuario no tendrá el derecho de impedir el ejercicio
de la servidumbre que le concede el arto 2981 del Código CiviL
Un problema de interpretación que se puede plantear, en los ejem-
plos que hemos dado, es cuando la prioridad del derecho reservado no
juegue sólo respecto del acreedor o titular del derecho que fuere, su-
puesto en el que rige elpacta sum servandae, sino cuando deba hacer-
se valer respecto de otro acreedor que ha obtenido colocación regis-
tral con posterioridad al primero, pero con anterioridad al que ingre-
só en uso de la reserva de rango o grado. En tales casos se pueden
brindar argumentos que sostengan posturas completamente dife-
rentes. Así, para algunos se podrá argumentar que el derecho de ejer-
cer la reserva de rango o grado sería sólo aplicable entre partes y no
afectará a los terceros que acceden al registro con posterioridad. Es-
tos tendrán prioridad o no respecto de los derechos actualmente ins-
criptos con independencia de los pactos entre terceros, aun estando
estos últimos debidamente publicitados, Para un embargante, la
cláusula de reserva constituiría « res inter allios acta» (arts. 1195 y
1199, Cód. Civil) que no podría regir en su situación. Pero, para otros,
podrá esgrimirse que, si bien es cierto que se trata de un pacto entre
337 Principio de publicidad registral declarativa Art.20
terceros, al haber sido debidamente pub licitada la reserva, el tercer

embargante no pudo desconocer la posibilidad de que se constituye-
se otra hipoteca con un grado preferente al ya inscripto; luego, por
aplicación del principio de buena fe (emalitatis hominium non est in-
dulgendum»), la posible y potencial constitución de la hipoteca o del
derecho para el cual se reservó la prioridad, sería por ello tan oponi-
ble al ce-contratante como a los terceros. La publicidad de la cláusu-
la de reserva jugaría así un papel preponderante para prevenir a los
terceros, quienes no podrán esgrimir desconocimiento de la misma.
Podrá decirse, siempre en un cuestionamiento hipotético, que la co-
locación registral generada por la primera inscripción de la que sur-
ge la reserva estará también tutelando, aunque sólo sea una poten-
cialidad, la constitución de la segunda de grado preferente.
La doctrina no se ha pronunciado con demasiada contundencia so-
bre este tema. Se ha sostenido que el propietario no podría hacer uso
del rango reservado para constituir la hipoteca pactada, cuando ha-
ya embargos ingresados con posterioridad"; pero es evidente que la
existencia de los embargos no debe impedir la constitución de la nue-
va hipoteca (la reservada) y que, a lo sumo, aquellos tendrán una co-
locación prioritaria frente a este gravamen pero no podrán impedir
su celebración.
Por nuestra parte, creemos que la solución correcta es considerar
que la norma ha querido dejar la posibilidad de pactar el grado, rango
oprioridad entre los derechos que podrían llegar a colisionar, pero ello
no otorga a dicho convenio de partes oponibilidad frente a terceros, si-
no hasta la constitución concreta del acto motivo de la reserva y su
oportuna inscripción. La única posibilidad que brinda la existencia
del convenio lo es respecto del titular del derecho en el que se pactó la
reserva, pero para los terceros, no sólo los embargantes, la cláusula
constituye un «res ínter allios acta» (art. 1199, Cód. Civil) que no es-
tán obligados a tolerar.
Am: 20. [PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL DECLARATNAJ. - Las par-

tes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del
documento, como el funcionarió autorizante y los testigos en su ca-
6 Colombo - Kiper, Ejecución hipotecaria, p. 89.

so, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de

ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso
contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y san-
cionespenales quepudieran corresponder.
-§1-
LA OPONIBILIlJAD
El alcance de la oponibilidad de los derechos registrados, como lo
hemos expresado al analizar el arto 2º, está determinado por el nuevo
art. 2..GQ5~del
Cód. Civil, que fue modificado por la ley 17.711 en 1968.
Dicha norma no debe desarticularse del entorno jurídico en el que ri-
ge, ni, sobre todo, de los principios básicos que hacen a la ideología
misma del Código, expresados en los arts. 594, 595 y 596 de dicho
cuerpo normativo. Nos referimos concretamente al principiode la
buena fe, que impide prevalerse de una falencia puramente formal de
la otra parte en conflicto, cuando en realidad la situación era plena-
mente conocida por quien reprocha la citada falencia. Es aplicación
del brocárdico -malitatis hominium non est indulgendum» y aparece
en la norma analizada aunque no con toda la amplitud que hubiera si-
do menester, ya que no incluye de manera expresa que se aplica no só-
lorespecto de las personas enumeradas, sino también en relación a to-
da persona que hubiere tomado conocimiento del acto no registrado.
Debe tenerse presente, como lo expresa González y Martínez, que
la protección registral "... carece de base cuando el que la alega cono-
cía la inexactitud o deficiencia del Registro y, lejos de haber sido in-
ducido a error por sus declaraciones, trata de conquistar la ventajo-
sa situación del titular inscripto" 1.
Recordemos que el arto 2505 del Cód. Civil establece que: "La ad-
quisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamen-
te sejuzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos
títulos en los registros inmobiliarios de lajurisdicción que correspon-
da. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros
mientras no estén registradas". Este artículo ya ha sido objeto de
nuestra crítica al abordar el arto 2º, puesto que, como habíamos ex-
1 González y Martínez, Principios hipotecarios, p. 188.

presado, no deja lo suficientemente aclarado que la inscripción es só-

lo a los fines de la oponibilidad y no para la constitución del derecho.
La expresión "solamente sejuzgará perfeccionada mediante la ins-
cripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción que corresponda", nos resultaba poco técnica y puede
confundir al lector desprevenido. Pues bien, igualmente correspon-
de reprocharle que exprese vagamente que no será oponible a terce-
ros. Si el derecho no puede oponerse a terceros sin la registración, no
debería considerarse derecho real, puesto que la principal caracte-
rística de los derechos de esta naturaleza es su absolutez y su oponi-
bilidad erga omnes _
-§2-
EL TERCERO REGISTRAL
En el ámbito registral hay acuerdo doctrinario en cuanto a deno-

minar al sujeto al cual hace referencia el arto 2505 del Cód. Civil como
"tercero registral'<. Más allá de las opiniones que se han esgrimido
para perfilar su sentido, se trata de un tercero bien diferente del que
surge de las normas del Código Civil. No alude al simple concepto de
"tercero" que campea en toda la legislación civil a partir de la norma
del 1199 del Cód. Civil referida a los contratos '. La doctrina viene
2 No es exacto que el término "tercero registral" haya sido acuñado por Adrogué,
como pareciera surgir de la obra de Cornejo, Derechoregistral inmobiliario, p. 37. La
doctrina española, refiriéndose a idéntico caso, trata el tema del "tercero hipotecario",
por supuesto que con distintos efectos que en nuestro sistema. Por otra parte, el propio
Adrogué ("Eltercero registral", en Temasde derechosreales, p. 290), explica que la cues-
tión ha sido estudiada por numerosos autores extranjeros, entre ellos, cita a Campuza-
no y Horma, Principios generales de derecho inmobiliario y legislación hipotecaria, p.
479, y Cristóbal Montes,El terceroregistral en el derechovenezolano, p. 118.
3 Cada vez que en el ámbito de los derechos reales aludimos a "terceros" aparece
una complicación que no siempre es fácil de dilucidar. En efecto, estamos acostumbra-
dos, en general, a un concepto de "tercero" jugando en el ámbito obligacional, en el que
el principio de alteridad generado por el vínculojurídico entre el acreedor y el deudor no
deja duda de que se trata de una tercera persona que aparece en el escenario jurídico.
Como ejemplo vale recordar el precepto del arto 1199 del Cód. Civil en el que se aclara
que los contratos no pueden oponerse a terceros,ni invocarse por ellos. Pues bien, en los
derechos reales.justamente por no aparecer, al menos no de manera muy ostensible, el
alterum, es decir, el sujeto obligado, se generan situaciones confusas a la hora de imagi-
Art.20
----
Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos 340
discutiendo quién es ese tercero del art. 2505 del Cód. Civil desde la
sanción misma de su modificación y no hay acuerdo pleno sobre su
concepto, aunque sí sobre su necesaria precisión.
'216\Ji6:J ?:,\?:,t;) ~~\
Las nlJTIDaSq\l~~n\;ro.n~n ~\ il~\)o.\;~son \os o.1:\;s.
Cód. Civil, y 2º, 20 y 22 de la ley 17.801. Sólo mediante el análisis in-
tegral de las citadas normas, a las que deben agregarse, aunque no
tengan contenido registral, las que determinan efectos sustantivos
contundentes a la buena o mala fe de los terceros, es decir, los arts.
592 y 594 del Cód. Civil, llegaremos a brindar soluciones justas y co-
herentes con el resto de la normativa.
Una primera idea, efectuando un estudio muy superficial, sería
sostener que el tercero del arto 2505 del Cód. Civil podría ser cualquier
miembro de la comunidad, salvo, por supuesto, por expresa exclusión
legal, los precisos sujetos previstos en el arto 3135 del Cód. Civil, res-
pecto de la hipoteca y en el art. 20 de la ley 17.801, respecto de todos
los derechos reales registrables. En efecto, por aplicación del arto 3135
la hipoteca no perjudica a terceros sino cuando se ha hecho pública por
su inscripción en los registros. Pero los contratantes, sus herederos y
los que han intervenido en el acto, escribano y testigos, no pueden pre-
valerse de la falta de inscripción y, respecto de ellos, la hipoteca cons-
tituida se considera registrada. Idéntico dispositivo, pero para la ge-
neralidad de los derechos, surge del arto 20 de la ley registral17.801.
El tercero registral que propugna esta postura, que no se diferen-
cia en nada del simple tercero del Código Civil, es un tercero pasivo.
Basta, pues, con que no haya participado del acto para protagonizar
el supuesto. No se le exige ninguna diligencia formal ni especial de
ningún tipo; con no estar enterado de la mutación del derecho de que
se trata, ya respecto de él el acto se tornaría inoponible.
Creemos que sostener esta tesitura hace carecer de sentido y fun-
damento los sistemas de registración declarativos 4. Si hasta no estar
nar algún tercero. Así, si alguien posee un inmueble a título de propietario y otro sujeto
se relaciona por alguna circunstancia con ese vínculo jurídico, en la relación jurídico-
real no es "tercero" técnicamente hablando, sino segundo, ya que sólo contábamos con
un sujeto protagonizando la relación jurídica.

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registrado el derecho no es oponible a ningún miembro de la comuni-

dad (excepción de los previstos en los arts. 3135 del Cód. Civil y 20 de
la ley 17.801), ¿cómo sostener que el derecho ya existe? Se habría
transformado la inscripción en un elemento constitutivo del derecho,
tal como expresáramos más arriba. ¿No es acaso esencial del derecho
real la oponibilidad respecto de todos o erga omnes? Si el derecho no es
oponible a toda la comunidad tiene poco o nada de derecho real. Por
otra parte, esta idea resulta también contraria a la unánime opinión
respecto a que en un registro declarativo el derecho nace fuera del re-
gistro, sólo con el cumplimiento del título y el modo. De aplicarse esta
solución, el derecho real no registrado resultaría un derecho vacío y
carente de uno de los elementos esenciales de todo derecho: la oponi-
bilidad.
Una segunda opinión sobre el tema sostiene que el tercero al que
al ude el arto 2505 no sería cualquier tercero, sino el "tercero interesa-
do",asimilándose al tercero del que nos hablabaya el Código Civil.Así
concluiremos que, para esta postura, sostenida entre otros por Alteri-
ni", el derecho real no inscripto no será oponible a quien de buena fe
desconozca las falencias registrales, inscripción errada o situación no
inscripta, y que se vería perjudicado si el sistema pretendiese oponér-
sela. El tercero registral será entonces, siguiendo este criterio, todo
tercero que no conozca la mutaciónjurídico-real omedida precautoria
y que tuviese una expectativa que se frustraría si prevaleciera el de-
recho no inscripto. Así, podemos mencionar a manera de ejemplo un
sucesor particular de un derecho no inscripto, los titulares de otros de-
rechos reales, olos acreedores de la masa en los concursos o quiebras.
En este sentido, el art. 20 de la ley 17.801 no sería taxativo y, como
sostiene con acierto Moisset de Espanés, por el principio de buena fe
que debe imperar en todo sistema jurídico, la inscripción sería oponi-
ble a todo el que haya tenido conocimiento efectivo del acto'', Este es el
5 Alterini, Gravitación de la reforma al arto2505 del Código Ciuil,ED, 43-1181.

6 Moisset de Espanés sostiene: "Nospodemos preguntar si no sería extensiva esta
oponiblidad, pese a la falta de registración, contra todos los terceros que tienen conoci-
miento efectivo del acto, aunque no hayan intervenido en él, basándonos en el principio
de la buena fe, que debe inspirar a todo ordenamiento jurídico" (Dominio de automotores
y publicidad registral, p. 205); también, Cornejo, Derecho registral inmobiliario, p_39;
reproche que, como dijimos al comienzo, hacíamos al artículo comen-

tado, ya que creemos que la norma lo debería haber dicho expresa-
mente y no dejarlo sólo en palabras de la doctrina que, aunque acer-
tada, podría no ser compartida. En una futura reforma debería acla-
rarse esta situación consignando de manera expresa que el derecho
resulta oponible, aun sin registración, a toda persona que hubiere te-
nido conocimiento del acto no registrado.
Por último, se sostiene 7 y lo compartimos, que el tercero registral es
aquel tercero que, ignorando la situación real (error registral o falta
de registración), ha obtenido "colocación registral". Esa colocación o
emplazamiento registral puede estar dada por la inscripción de un do-
minio u otro derecho real, así como también por cualquier tipo de me-
dida precautoria. En cuanto a ese tercero, y sólo a su respecto, el dere-
cho o medida no inscriptos no existen, por lo que no le son oponibles".
Podemos ejemplificar con el acreedor hipotecario o un adquirente del
dominio que, por circunstancias determinadas, no ha registrado e1
derecho real de que se trate; así, un tercero que embargue ejecutará
su crédito ignorando el gravamen o la mutación real generada, pero
sin reflejo registral. Creemos que es ésta la postura conecta por adap-
tarse más lógicamente a la integridad de nuestro sistema registral".
El derecho nace fuera del registro con sólo título y modo y, con esos
elementos constitutivos, ya es oponible erga omnes, salvo frente a
quien, de buena fe, amparado por la fe pública que emana de los asien-
tos registrales y la presunción de exactitud de éstos, basa su expecta-
Ventura, La comunicación de subasta y el terceroregistral, LexisNexis, Córdoba,nº 7,oct.

2006, ps. 667 y 668.
7 Adrogué, "El tercero registral", en Temas de derechos reales, ps. 300 a 302.
8 Lópezde Zavalía expresamente manifiesta su oposicióna esta interpretación: "El
art. 2505 para nada establece ese requisito, y creemos preferible la doctrina a tenor de la
cual lono inscripto es inoponible al tercero, trátese ono de un tercero registral" (Derechos
reales, t. 1, p. 162).
9 Pérez Lasala sostiene que: "El tercero para nuestra ley tiene que ser necesaria-
mente aquel que se relacione con el acto o contrato inscripto, no sólopor haber adquiri-
do derechos reales, sino por ostentar derechos de crédito con repercusión registral ..."
(Derechoinmobiliario registral, p. 25). Debe tenerse presente que esta opinión era ma-
nifiestada por el autor antes de la sanción de la ley 17.801.
tivajurídica en lo que el registro pregona, y logra así la colocación de

la misma en los asientos registralcs.
Así, por ejemplo, el acreedor hipotecario que acepta en garantía un
inmueble que en realidad el deudor o constituyente ya había transfe-
rido, pero dicha transferencia no surgía de ningún asiento registral,
sería, pues, un tercero registral si de buena fe, es decir, desconocien-
do la maniobra del titular registral, logró inscribir su derecho real hi-
potecario. Aello alude García Coni cuando expresa que" ... el tercero
referenciado por la ley nacional de registros inmobiliarios, tanto pa-
ra ser preferido como para ser desplazado (o postergado) es alguien
que por vía de la rogatoria penetra en la intimidad del registro" l0. Por
nuestra parte agregamos también la necesidad de que dicha rogato-
ria quede plasmada en un asiento.
En síntesis, conceptuamos al tercero registral en los siguientes tér-
minos: es tercero registral quien, de buena fe, desconociendo la muta-
ción extrarregistral, opera sobre el bien (lo embarga, acepta una hipo-
teca o lo compra) ateniéndose al contenido del asiento y su pretensión
logra colocación registral. El sistema tutela su actuación por haberse
amparado en las constancias registrales de buena fe y permite que
prevalezca su derecho por sobre los que no se han registrado oportu-
namente, en aplicación del arto 22 de la ley 17.801. Sólo a estos supues-
tos se refieren los arts. 2505 del Cód. Civil, y 22 y 20 de la ley 17.80111.
-§3-
POSIBILIDAD DE INICIAR ACCION HIPOTECARIA
SIN EL TITULO INSCRIPTO
De lo que venimos exponiendo surge claramente que, aun sin es-

tar inscripto un título hipotecario, puede servir de base a la acción hi-
potecaria, ya que el accionado habrá sido parte del contrato constitu-
tivo de la hipoteca y él no podrá negar la existencia del derecho. El su-
puesto se plantea con frecuencia en los registros que muestran gran
la García Coni, "¿Qué inscriben los registros inmobiliarios?", enEstudios de dere-

cho civil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 690.
11 Ventura, Tracto abreviado registral, p. 81.
atraso en la inscripción de los títulos, de tal manera que suele ocurrir

que el deudor ya ha incurrido en la mora que posibilita contractual-
mente la acción antes de lograr el emplazamiento definitivo de la hi-
poteca. El acreedor tropezará con el inconveniente de no tener el tes-
timonio o copia con valor ejecutivo, que es la base de la acción, dado
que la misma estará en poder del escribano y tramitándose su ins-
cripción en el Registro 12. Pero superado este inconveniente, eljuez
no podrá negarle eficacia procesal a dicha escritura aún no inscripta.
-§4-
SANCIONES. ESTELIONATO. PARTICIPACION
DEL FUNCIONARIO INSTRUMENTADOR
Un comentario especial amerita la última parte del arto 20, cuan-

do establece que: "En caso contrario, quedarán sujetos a las respon-
sabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder".
Se refiere a quienes, en conocimiento del acto, por haberlos ellos mis-
mos realizado, o por cualquier otra circunstancia, actúan comosi no lo
supieran.
Así, quien transfiere nuevamente el derecho que ya no le pertene-
ce por haberlo transferido mediante un acto no registrado comete es-
telionato, según los dispositivos de los arts. 1178 y 1179 del Cód. Ci-
vil, y 173, inc. 9º del Cód. Penal. Obviamente, como reza la norma co-
mentada, deberá también los daños producidos conforme a lo pres-
cripto en el arto 1077 del Cód. Civil. Otro tanto ocurrirá con quien
enajene el bien como libre estando hipotecado, aun cuando la hipote-
ca no se halle registrada por cualquier motivo. El dueño no puede ig-
norar la existencia del gravamen.
En cuanto al funcionario autorizante, será un partícipe necesario
en los ilícitos que se cometieren (art. 45, Cód. Penal), obviamente só-
lo si estaba en conocimiento de la situación que hemos enunciado en
el párrafo anterior.
12 Sin el título con valor ejecutivo, el llamado "primer testimonio" o "primera copia"
(original, para Vélez, en la nota al arto 997), el acreedor no tendrá título hábil para la ac-
ción. Sólo el testimonio es el título ejecutivo que exigen los códigos procesales. Véase, al
respecto, Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escritu-
ras, en "Revista Notarial", nº 73,1997-1, ps, 66 y 67.
Ya el Código Civil, al referirse en su arto 3136 a la situación del

acreedor que, aprovechando la falta de inscripción de una hipoteca
anterior, la que conoce ciertamente, hace registrar primero la suya,
consagra que la prioridad del registro es en ese caso de ningún efecto,
ya que se ha aprovechado maliciosamente de la falta de inscripción en
contra de los intereses del acreedor precedente. Sin duda, este dispo-
sitivo consagra, en forma genérica, la imposibilidad de usar los meca-
nismos registrales para proteger situaciones dolosas a las que se re-
fiere también el art. 20 que analizamos. Es una manifestación del
principio rector de buena fe que debe estar presente en todo ordena-
miento jurídico que se precie de ser justo, y en todo funcionario judi-
cial, notarial o administrativo. Este principio podría enunciarse así:
"ni la ley,ni eljuez, ni el notario, ni las partes pueden prevalerse de las
normas para amparar la mala fe". Es la utilización de la ley para una
finalidad diferente a la establecida y, al mismo tiempo, constituye la
vieja excepción romana, usada comúnmente ante la falta de una de-
fensa típica, que pregonaba la «exceptio doli melis» y que impedía el
progreso de cualquier acción o excepción que implicara un obrar de
mala fe de las partes (<<malitatishominium non est indulgendum»).
Nuestro codificador, tan sabio en esos básicos conceptos, lo expre-
sa de una manera bellísima en la nota al arto 3136 del Cód. Civil que
acabamos de reseñar. En efecto, en la citada nota, criticando el arto
1071 del Código francés, puede leerse de Vélez: "El Código francés,
arto 1071, dispone 10 contrario. Dice así: El defecto de inscripción no
podrá ser suplido ni considerado como subsanado por el conocimien-
to que los acreedores pudiesen haber tenido de la constitución de la
hipoteca, por otras vías que la de la inscripción. Pero una doctrina
más razonable, y más moral prevalece en Inglaterra yen los Estados
Unidos, según lo dice Kent en su Comentario a las leyes americanas,
Secc. 28, nº 169, y es la de nuestro artículo, pues juzga que sería un
deshonor de la ley, que los jueces cerrasen sus ojos ante una conduc-
ta fraudulenta y permitieran que ésta triunfara".
Puede advertirse en el sano criterio del codificador un principio
que siempre venimos sentando a lo largo de esta obra yen cuanto pro-
nunciamiento nos ha tocado intervenir: las normas registrales son
sólo herramienta de realización de las prerrogativas sustanciales. El
principio fundamental de buena fe no puede estar ausente tampoco
de los dispositivos registrales.
El proyecto de modificación global del Código Civil, de 1998, esta-

blece en su art. 2147 que: "El solo conocimiento de situacionesjurídi-
cas sin vigencia registral, no es suficiente para excluir la buena fe de
los terceros", lo que podría ser criticable si no fuera por la norma ge-
neral del arto 1843 que, parafraseando de manera más completa aún
al arto 20 de la vigente 17.801, determina que "nopueden prevalerse
de la falta de publicidad las partes y quienes conocían o hubieran de
haber conocido la existencia del título del derecho real". Como puede
advertirse en este último artículo se completa la falencia que le ha-
bíamos reprochado al arto 20.
CAPITULO V
PUBLICIDAD REGISTRAL.
CERTIFICACIONES E INFORMES
21. [PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL]. ~EI Registro es público

para el que tenga interés legítimo en averiguar el estadojurídico dé-
los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones íñséi-iptas.
Lasdisposiciones locales determinarán la forma en que la docu-
mentación podrá ser consuitada sili"riesgó /l1'/f'tiuÜeración, pérdi-
da o deterioro.
-§l-
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
En el artículo que abordamos se regula el principio de publicidad,

o más precisamente, una parte de lapúbfícíCfa"a; dado que se refiere a
la posibilidad de tener acceso alas constancias registrales y,como sa-
bemos, elprin_~ip!o de publicidad no sólo incide sobre la posibilidad
de acceder a las constancias.sino también sobrelaobligación de re-
gistrar y todos los efectos jurídicos que ello conlleva.
"ora_publicidad registral se hace efectiva por tres medios. En primer
lugar est~nallamaaa "publicida¿Cdlrecta", que, como veremos más
adelante, ya no es tal por el riesgo qúe"srgnifica dejar los originales de
los asientos en manos de los particulares para ser consultados. El arto
21 de la ley 17.801 exigejustamente que se efectivice de manera tal de
evitar adulteraciones, pérdidas o deterioros. En un segundo lugar, la-
Art.21 Publicidad registral. Certificaciones e informes 348
--_ ...-. - ---_ _--_.
..
publicidad se lleva a cabo también mediante la expedición de infor-

mes ocopias certificadas, según lo reguiildoen elart, 27;y en tercer lu-
gar, medmñfela exp-emcwn de los certificados registrales regulados
en eIarf: 23, cuyo efecto no es sólo informar, sino también, comoya he-
- mos visto en el mecanismo oc
la-retro prioridad (art. 5º), garantizar la
inmutabilidad de dicha información por un lapso determinadol -----
--O-bvi"ámeÍÚe,el arto 21 se ocupa fundamentalmente de la publici-
dad por exhibición de libros, la publicidad directa, aun cuando hoy en
día, como habíamos adelantado, no sea tan "directa", sino a través de
medios indirectos que permiten acceder a los asientos registrales.
Sin llegar a ser el "informe" regulado en el arto 27, al que sólo tienen
acceso los instrumentadores del arto 3Q, el registro expide, a quienes
tengan interés legítimo, copias de las constancias registrales.
Definimos la publicidad registral como la posibilidad de conocer
una situación registral determinada, lo que Moisset de Espanés deno-
mi~_a_~'c:ognoscibilidad", diferenciando el conocimientoconcreto de
una situación determinada con la posibilidad de llegar a tener esa in-
formación. Destaca igualmente este autor que, aunque no haya una-
norma expresa que lo diga en la ley registral inrnobililaria, como sí
ocurreén la de automotores (art. 16, decr-ley 6582/58), igualmente
existe un tácito consenso en cuanto a que en el registro inmobiliario la
soia posibÚidad de tener _aG<:.~so __aJª información publicitada ya es su-
ficiente para considerar que el adquirente diligente realmente cono-
c{;i-eíc'cmtenidode los asientos". Lo que no es un tema menor, pues ha-
ya concurrido al servicio registral ono, la ley lo considera conocedor de _
la situación registrada y se determinará así, en sentido técnico, su
buena omala fe, con las consecuencias que
analizamos al referirnos al
art.20.
Tradicionalmente, dentro del principio de publicidad se distingue
la publicidad formal, a la-qüé-aTüdé-erarC:n:y 1ip1ililiCídad material
que c-am"peac-ntoda la ley. Todos los autores efectúan esta distin<ión,
tanto nacionales como extranjeros, pero para nosotros el autornacio-
nal que mejor ha diferenciado ambas manifestaciones de la publici-
dad es M~iss!::.~_ª~_Espanés, quien analiza el tema partiendo de la di-
1 García Coni, El contenciosoregistral, p. 42.

Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2"ed., ps. 243 y 244.
349 Principio depublicidad formal Art.21
visión aristotélica entre forma y materia 3. Así, el citado autor conclu-

ye, luego de la aplicación de dichos conceptos filosóficos, que la publi-
cidad material está constituida por todos los fines perseguidos por el
sistema reg1stral y sus efectosJurídi¿os;'por'eJemplo, la cognoscibili-
ClaéI sería uno de los efectos'ü fines'perseguidos, por 10que se podría
considerar al citado efecto dclsistema como "material" o sustantivo.
Otro tanto podríamos decir de la oponibilidad o la fe pública. En cam-
bio, los medios por los cuales los regIstfo'slOgran dichos comctidoses-
údiñ'aentro de la llamada i'pubIíCida<i'formai":'Las-llormas que re-
glamentan la redacción de los asientos, la rectificación de los mismos
o los medios de brindar la información a los terceros, serían parte de
está manifestació:nae la publicidad.
Efectuada esta distinción, advertimos con facilidad que la norma
se refiere parcialmente a la publicidad material en su primer'j)árrato,
pües pregona nada menos que el fin principal del registro inmobilia-
nüesla publicidad misma, mientras que enel segundo párrafo abor-
da un problema típIco dé'operatividad, característico de la publicidad
formal; es decir, el modo o procedimiento por el cual llevará a cabo la
finalidad publicitaria y quiénes podrán requerirla.
-- ror é1füaeclamos''al comenzar este comentario al arto 21 que en él
sED?e'rfil~E~~_~l.o,_l:ll1.a,p!-l.r.te
del principio de publicidad, sin duda el más
imporfarite, ya que la publicidad, como objetivo material del sistema,
se eSboza como el principio base y fundamen to de todos los demás. Es
el primer principio, históricamente hablando, según expresiones de
García Coni 4. Sin la publicidad, comoprincipio registral, no existirían
los otros. --- .. -c,,,
-Por otra parte, en general, si una situación no es pública no puede
ser, enjusticia, opuesta a nadle.For eso, el derecho descarta la posibi- I
lidad de reprochar el desconocimiento de loque no es público. Todosis-

temajurídico positivo que se precie dejusto procura situaciones públi-
cas, ostensibles y corroborables, condenando lo oculto o clandestino.
3 Moisset de Espanés dice: "Esta clasificación de la publicidad en material y for-

mal ha sido esbozada posiblemente por la doctrina germánica, que suele dividir los prin-
cipios registrales en materiales y formales, tomando sin duda comobase la distinción fi-
losóficaque hacían Aristóteles y Santo Tomás entre materia y forma, y de allí ha pasado
a la doctrina registral española" (Publicidad registral, 2 ed. ps, 239 y 240).
4 Carcía Coni, El contenciosoregistral, p. 41.
Art.21 Publicidad regisfral. Certificaciones e informes 350
---- - -- ----- --------
Pues bien, el conocimiento que la comunidad tenga de las situaciones

que repercuten en el mundo social, jurídico y de los negocios, evitará
el abuso de apariencias falsas e impedirá que pueda alegar buena fe
quien las conoce o debiera conocerlas. Así, todo interesado diligente
tiene la posibilidad de acceder a la informacTÓn-qÜesiirgedelos aSIen-
tos, dándose así la "cognoscibilidad" de la que hablábamos al comien-
zoy que exige también diligencia en el sujeto responsable. Todo ope-
rador jurídico podrá enterarse de la situación registral de sus ca-con-
tratantes, fiadores, avalistas, transmitentes, demandados, etcétera 5.
-§2-
EL INTERES LEGITIMO
Es importante aclarar que la publicidad_no debe interpretarsqcq-

!'p':º.Qivulgación;todo lo contrario, le son aplicables a la entidad regís-
tral también los básicos conceptos de confidencialidad y discreción
que hacen al secretopro"feslünar. N o debe, pues, interpretarse que por
el hecho-de que la publicidad material encierre la posibilidad de cono-
cer a través de la pub licitación de las situaciones registrales, los asien-
tos .p_od~~anser libremente consultados por quienes simplemente
quieran hacerlo o con fines periodísticos o cualquier otro no querido
por el sistema. Es necesario limitar esa facultad de consulta a aque-
llos sujetos que resulten con derecho'ilTiéce'so. --.-.-- _.- ---- --,_.
-- . 'besde este punto dé'V1s'ta~-eÜ¡m;-d~la limitación de la informa-
ción se relaciona también con el principio de rogación que, según vi-
mos al analizar el arto 6º, queda circunscripto al autorizante del docu-
rp~nt_o._ya qu~en_~.s!e~g~!l: «in~éreTena~~g~_cC!~~Zq_erec~C?_q~e se ha de
__'C!:~t@r". Esta última expresión es lo suficientemente amplia como
para hacer ingresar en el1a a los acreedores del propietario, a sus su-
cesores, compradores, etcétera. Así, frente a la pregunta ¿quién pue-
de rogar?, las respuestas serán tan variadas como variado podría ser
el motivo de la solicitud. Pues bien, el arto 21 se está refiriendo concre-
tamente a la facultad para rogar sólo la información, yaque se alude
al principio de publicidad. Aparece aSÍ, en la respuesta a nuestro in-
terrogante, la expresión técnica "interés legítimo", muy similar a la
5 Ventura, Tracto abreviado registral, p, 23,

351 Principio de publicidad formal Art.21
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usada en el arto 6º, pero con mayor ampli tud aún. Yano se habla de in-
terés en asegurar, sino que basta con que ese interés sea legítimo.
Por nuestra parte, entendemos, concretándonos al ámbito regís-
tral, que el interés es legítimo cuando surge de una de las facultades
de un sujeto, generadas por el sistemajurídico frente a un derecho en
concreto. Por ejemplo, nadie puede dudar del interés legítimo del
propietario que desea saber el estado jurídico registral de su bien, o
del acreedor hipotecario para conocer su situación registral en caso
de necesitar ejecutar su derecho, etcétera. Como podemos imaginar
resulta poco menos que imposible para el Registro, desde el punto de
vista práctico, efectuar un pronunciamiento previo sobre la legitimi-
dad del derecho invocado por quien exija la publicidad de los asien-
tos. Por ello, en general, cuando no hay una apertura total del regis-
tro, ignorando lisa y llanamente la acotación de la ley, y los asientos
"se muestran a cualquiera sin control alguno, el legislador provincial,
prudentemente, ha establecido ciertas reglas sobre la base de pre-
sunciones. En definitiva, presumiendo en ciertos sujetos, por la fun-
ción, cargo o profesión,
~_ ..... - _~ ,_ .... , ,
etcétera~-e1Ífiteré-slegitImo.
~~_.,_ •. _N,.__ .,.__._.
. --
Así, a manera de ejemplo, leemos en el arto 54 del decr.-regl. 2080/
80, reglamentario para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que a
los efectos establecidos en el arto 21 de la ley 17.801 y sus modificato-
rias, podrán conocer los asientos registrales:
a) El Poder Judicial de la Nación, de las provincias, de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires y Ministerios Públicos.
b) Los escribanos, abogados, procuradores, agrimensores, inge-
nieros, arquitectos, contadores públicos o martilleros. Y en un
inciso final se vuelve a repetir la expresión amplia confiriendo
la facultad de solicitar la información a quienes "acrediten te-
ner interés legítimo, ajuicio de la Dirección del Registro".
En la provincia de Mendoza se considera que tienen interés legíti-
mo el titular registral o quien lo represente, todo profesional relacio-
nado con la actividad registral y los representantes de instituciones
oficiales y de los poderes públicos-y sus organismos, según lo estable-
ce el arto 2º del decr. 155/80.
La ley santafesina 6435, establece en su art. 36, que: "El Registro
será público para todo aquel que tenga interés legítimo en averiguar
el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdic-

ciones inscriptas ... ".
En la provincia de Córdoba, la ley 5771, arto 31 considera que tie-
nenel interés legítimoalque se refiere el arto 21 de la ley nacional, el
titulai' registral]_Q_9.~i~n_lQrepresente,quienes ejerzan las profesio-
- nesáeabogaao~ escribano, procurador, martillero, ingeniero o-agri-
mensor; los representantes de instituciones crediticias oficiales, los
poderes públicos y sus organismos. Finalmente, en un inciso final
agrega-a los "tercerosinteresados"q_uej_llst_ifig!l~_n, élcriterio de la Di-
rección, el interés relacionado con la consulta.
- ---En general, en el resto de las provincias, con variantes de redac-
ción, el criterio es el mismo que venimos explicando. Así ocurre en
Santiago del Estero (art. 27, ley 3813), por ejemplo. En San Luis, si
bien se regula de manera muy similar a las reglamentaciones ya ex-
plicadas, se agregan de manera expresa como sujetos con interés legí-
timo a los empleados, auxiliares de las profesiones relacionadas con lo
registral y a los gestores (art. 25, ley 5760), lo que nos parece atinado,
ya que suelen ser éstos quienes se relacionan directamente con los re-
gistros. En Salta se usa la vaga expresión nacional sin aditamento al-
guno, ce••• siendo el registro público para todo aquel que tenga interés
legítimo en averiguar el estado de un inmueble" (art. 31, ley 5148).
Es importante destacar que en todas las reglamentaciones se limi-
ta la solicitud de certificados e informes regulados en las normas si-
guientes (arts. 23 y 27), con variantes de redacción, sólo a los jueces,
notarios y autoridades administrativas, es decir, a los instrumenta-
dores de los documentos mencionados en el arto 3Qde la ley 17,801, pe-
ro las copias certificadas aludidas en la parte 1ª del arto 27 han pasa-
do a ser la regla gene-ral paraorinaarta¡mbticidad directa en casi to-
das las provincias,
Otro tema relacionado con la publicidad formal es la regulación de
los mecanismos por los cuales se dará acceso a la información a quie-
nes tengan el interés legítimo, pues deben tomarse los recaudos ne-
cesarios para evitar la falsedad material de los asientos'',
6 Técnicamente, la falsedad material puede presentar tres variantes: 1) la supre-

sión, que consiste en la eliminación del asiento por su destrucción total; 2) la contrafac-
ción, que es la sustitución de un folioo matrícula por otro, obviamente con un contenido
353 Función de las certificaciones con relación a terceros Art.22
Durante mucho tiempo se consideró C.ºlTIo_!lJJ,ª~recho innegable de

quienes tienen interés legítimoenconsultar directamente "los li_~r()§
dere@~~ro~",expresión con la que aludimos a los viejos protocolos del
sÍitema causal o "cronológico", como le denominaban en algunas de-
marcaciones 7. Así leemos en Hernández Gil que: "Los registradores
pondrán de manifiesto los libros del Registro en la parte necesaria a
las personas que, a sujuicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar
los libros de la oficina y con las precauciones convenientes para ase-
gurar su conservación ... Si el Registro se negare a manifestar los li-
bros, pueden los interesados acudir en queja al juez de primera ins-
tancia o al presidente de la audiencia, según los casos, pudiendo inclu-
so recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notaria-
do'". Esta forma de publicidad es la que se designaba como "publici-
dad directa", pues el usuario tenía el contacto visual directamentecon
el asientO; sea mediante el manejo coricref¿---:¿télo's
libros entregados en
mano;» por la eiJ1ibiciQna través de transparencias de las respecti-
vas matrículas, por oposición a la publicidad indirecta a través de in-
formes o certificados.
Hoy en día se considera de alto riesgo el manejo. de la documenta-
cióüregistrariIiréClamente por
el usuario, en razón de lo cual, como
habíamos adelantado, esta entrega para la consulta del documento
registral original ha dejado de usarse y se acude actualmente a la emi-
dedos libros omatrículas a consultar,
sión de foto~o:e.i.~~_~~~fiJi.cadas·
ARr.22. [FUNCION DE LAS CERTIFICACIONES CONRELACION A TERCEROS]. La

plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la li-
bertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terce-
ros por las certificaciones a que se refieren los artículos 'siguientes.
diverso; y 3) la alteración, que se refiere a los borrados, tachados o interlineados que se

efectúan sobre el original.
7 García Coni sostiene: "Comodentro de cada foliopersonal existe una cronología

operativa, se creó, como derivado lo que se conoce comorégimen cronológico-personal,
~ que en realidad consiste en la protocolización sistematizada de las minutas osíntesis del
r-; título que aportan losnotarios autores deldocumento y cuyosejemplares el Registro asi-
~ mila transformándolos en asientos" (Procedimiento inscriptorio, p. 60).
-.1
I 8 Hemández Gil, Introducción al derechohipotecario, p. 163.Véase también Gon-
~ zález y Martínez, Principios hipotecarios, ps. 185 y 186.
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-§1-
OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCION
Como una~"xteg_s.i~ndel principio de publicidad, en coincidencia

con los arts. 2505 del Cód. Civil y 2º de la ley 17.801, se consagra en la
norma que estamos analizando la .QE2nibilidad de los derealos ins-
criptos y,por contrapartida, la inoponibilTdad de Iüñoínscnpto o ano-
Ta(fQ.Al mismo tiempo se refuerza el argÍimeñfoparasostener quéh
jp.scrp_c~ºp'_~~Q~ligatoria, tal como explica Moisset de Espanés l.
La prueba de loque venimos exponiendo, en cuanto ala obligatorie-
dad de inscripción, es lo que ocurre en España, país en el que rige una
inscripción facultativa o voluntaria. Allí las transmisiones pueden
efectuarse directamente del titular dominial, con título y modo, sin
necesidad de contar con apoyo registral alguno. Pero, si por cualquier
motivo, el actual titular real, luego de transferencias sucesivas, pre-
tendiese su registración, podrá acudir a los procedimientos expresa-
mente instrumentados para ello en el arto 200 de la Ley Hipotecaria,
bajo el título "De la concordancia entre el Registro y la realidadjurídi-
ca". En efecto, a partir del arto 198 de la citada ley se prevé, junto con
la inmatriculación, la forma de retomar la registración mediante las
llamadas "actas de notoriedad" 2 o los "expedientes de dominio". Con

2 A propósito de las actas de notoriedad, es bueno remarcar que no es la única fi-
nalidad coadyuvar con el tracto sucesivo, sino que la mencionada especie de instrumen-
to notarial se utiliza también, y en general, para dar certeza a situaciones que exigen
una cierta valoración probatoria y hasta un pronunciamiento por parte del notario. En-
tre nosotros no sólo no las encontramos expresamente reguladas, sino que la doctrina
duda sobre la conveniencia de su incorporación, dado que le atribuyen una facultad va-
lorativa del notario y,lo que es más importante, un pronunciamiento surgido del silogis-
mo de esa valoración. Por nuestra parte, y así lo exponemos en nuestras clases, estima-
rnosque tales atribuciones son ajenas a la [unción notarial. Pero debemos reconocer que
gran parte de la doctrina notarial viene bregando por incorporar las actas de notoriedad
no sólo a la costumbre funcional de los notarios, sino al sistema legal. Así podrían por
medio de ellas, entre otras situaciones, trarnitarse los procesos sucesorios no contencio-
sos o declaraciones testimoniales oponibles válidamente al proceso. En el anteproyecto
de ley de documento notarial propuesto por el ConsejoFederal del NotariadoArgentino,
se regulan expresamente y su trámite puede verse sintéticamente explicado en Gatta-
ri, Manual de derecho notarial, ps. 170y 171. En defensa de la incorporación de las ac-
tas de notoriedad dentro del quehacer funcional notarial, Calvo expresa que "cuando se
estos procedimientos instrumentados por la Ley Hipotecaria y regla-

mentados al detalle en el Reglamento Hipotecario (arts. 272 a 297), el
notario o el juez, en su caso 3, efectúan una valoración de la prueba en
lo que hace al derecho del peticionante. Todoello mediante la notifica-
ción personal a los titulares inscriptos o sus causahabientes.
Lo que es más importante resaltar, porque marca la diferencia re-
gistral entre el sistema obligatorio y el facultativo, es que, aun cuan-
do se reanuda el tracto sucesivo por los procedimientos señalados,ju-
dicialo notarial, la expresión sólo alude a la reincorporación del bien
al tráfico registral, pero no exige el cumplimiento de todo el encadena-
miento. Quedarán truncas las transmisiones y comenzarán de nuevo
partiendo dél recientemente inscripto por acta de notoriedad o expe--
diente de dominio. El asiento registral nacido como consecuencia de
esa nueva inscripción aparecerá en lo formal en solución de continui-
aad. Roca Sastre expresa que se coloca al día el asiento per saltum, sin
'necesidad de que el hueco dejado por la interrupción del tracto haya
.deser llenado medi an te la práctica de asientos intermedios 4. Ello per-
mite hablar de una excepción al tracto, no sólo ya en lo formal, cornolo
expresarnos al desarrollar los arts. 15 y 16 en esta obra, sino también
en el aspecto más sustancial del tracto sucesivo registral: el "tracto
histórico".
En las actas de notoriedad o en los expedientes de dominio, el no-
tario o eljuez, en su caso, valorarán la prueba con la suficiente minu-
sancione la ley notarial argentina ... fruto de la moderna concepciónde varios maestros
del notariado argentino, recién tendrán vigencia algunas de las actas que carecen aún
del respaldo legal necesario ... " (Actas de notoriedad, notariales y extraprotocolares, p.
9). Para una completa explicación de las actas de notoriedad en España véase Gómez
Ferrer Sapiña, Aspectos notariales en los procesos no contenciosos, en "Revista Nota-
rial", nº 75, 1998, p. 27 y ss. En la actualidad, mientras nos encontramos redactando es-
ta obra, el ConsejoFederal del Notariado Argentino está abocado a la elaboración de un
proyecto de modificación del arto 3462 del Cód. Civil que incorpora las actas de notorie-
dad para la determinación de herederos en sede notarial.
3 Cuando no se pudiere lograr la inscripción mediante acta de notoriedad, eljuez

del lugar de ubicación del bien entenderá directamente en el asunto. Pero corresponde
aclarar que, aun en los casos en que sea procedente el acta de notoriedad, siempre la au-
toridadjudicial interviene homologando también el acta para su posterior registración
(art. 272, Reglamento Hipotecario).
4 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. m, ps, 182 y 183.
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ciosidad para convencerse de estar en presencia de un peticionante

titular y sólo con ello ya satisfacen las pretensiones normativas.
Resta remarcar igualmente, señalando las diferencias entre laAr-
gen tina y la Madre Patria respecto del arto 22 que estamos analizan-
do, que las prerrogativas o posibilidades reales de ejercicio del dere-
cho en España es total, aun cuando no se halle registrado. En nuestro
registro inmobiliario, el titular real tendrá todas las acciones realesy
personales del contrato y derecho registrado, salvo respecto del terce-
ro registral. Es allí donde veremos menguar las prerrogativas que el
derecho involucrado generaría normalmente para su titular si no es-
tuviese registrado. En cambio, en el registro voluntario español por
expresa disposición del art. 313 de la Ley Hipotecaria encontramos
una solución bien diferente: "Los Juzgados y Tribunales ordinarios y
especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún
documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro
por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la pre-
sentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de un tercero, un derecho
que debió ser inscripto ... ".
De una primera y rápida lectura podríamos interpretar que el de-
recho no inscripto no sirve absolutamente para nada, pues si de ejer-
citar acciones se trata, ellas se ventilan justamente en los estrados
judiciales y si éstos no admitirán la documentación, como reza la nor-
ma, ello equivale a decir que se desconocen los derechos no registra-
dos. Pero no es así, el alcance del arto 313 de la Ley Hipotecaria espa-
ñola es puramente procesal, que sólo aparta del proceso el documen-
to no inscripto, mas no el derecho mismo, que podrá acreditarse por
otros medios probatorios''. Se prevé, en algunos casos, según disposi-
ción expresa del Reglamento Hipotecario, en su arto 586, que el docu-
mento sea devuelto al accionante para que se tome nota de él en el Re-
gistro, supuesto en que se puede suspender el curso de la demanda".
Por virtud de la norma que analizamos, art. 22 de la ley 17.801, en
nuestro derecho no ocurre así, en principio, pues salvo los supuestos
5 Hemández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 140_

6 Hemández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 139_
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de mala fe de los terceros, los derechos no registrados no resultarán

oponibles, ni se suspenderá plazo alguno para que se lo registre. Alas
constancias registrales, se podrá tener acceso por los medios de que
disponga el Registro conforme a las reglas de la publicidad formal
que vimos en el análisis del arto 21.
Remarcamos una vez más que no debemos olvidar el general prin-
cipio de buena fe (<<malitatishominiun non est indulgendum») que,
como ya dijimos, campea en forma de principio en todo el Código Ci-
vil y, en particular, en las normas que regulan la obligación de entre-
gar para constituir derechos reales, es decir, la tradición en materia
de negocios inmobiliarios en el arto 594 del Cód. Civil. Este principio,
como también ya quedó sentado, hace su aparición expresa en mate-
ria de registración inmobiliaria en el arto 20 de la ley 17.801 que de-
be considerarse una norma complementaria directa de lo postulado
en la que estamos analizando. Entre todos estos dispositivos se per-
fila adecuadamente el concepto de tercero registral que explicába-
mos al analizar el citado art. 20.
En razón de ello, estimamos que sería conveniente, en una futura
reforma, para evitar en los operadores una lectura desprevenida y
sacada de contexto, agregar al arto 22 el siguiente párrafo: "Pero pa-
ra quien conozca o debiera conocer la situación registral, la plenitud,
limitación o restricción y la libertad dispositiva resultarán plena-
mente oponibles aunque no surgieren de las constancias a que alude
el primer párrafo de este artículo".
De esta manera, la norma armoniza más directa y coherentemente
con los conceptos que hemos venido vertiendo respecto de los artículos
precedentes, a la par que queda aclarado que no es tercero quien sólo
no tiene relación directa con el instrumento no inscripto, sino también
quien conocía por cualquier circunstancia la mutación no publici tada
o informada. Ya vimos que ésa era la diferencia fundamental entre el
simple tercero del Código Civil (art. 1199)y el tercero registral.
Destacamos que la norma utiliza expresiones que no son antojadi-
zas: "plenitud, limitación o restricción". Con la palabra "plenitud"
alude a la totalidad de las facultades del dominio: el ius utendi, ius
fruendi y ius abutendi (uso, goce'y disposición), que aparecen justa-
mente en el dominio pleno, por oposición al dominio menos pleno oim-
perfecto, que se pone de manifiesto frente a la desaparición o disminu-
ción de alguna o algunas de dichas facultades. Así ocurre cuando esta-
mos en presencia de un dominio fiduciario, revocable, desmembrado o

gravado, según lo que surge de los arts. 2661, 2662 y 2663 del Cód. Ci-
vil". Tallo que ocurrirá cuando existan usufructos, servidumbres pa-
sivas, hipotecas opactos especiales, comolos de retroventa (art. 1366,
Cód. Civil) que, por expresa disposición de ley, tienen efecto reiperse-
cutorio (art. 1388, Cód. Civil).
En cuanto a las limitaciones y restricciones, se presentan cuando,
sin llegar a repercutir en la plenitud del derecho (supuesto que que-
daría atrapado en el concepto anterior), sin embargo, el mismo con-
tenga, por ejemplo, una restricción administrativa declarada de no
edificar hasta cierta altura, o cuando se haya dispuesto por ley la ex-
propiación total oparcial del bien por causa de utilidad pública. Tam-
bién podrían indicar estas expresiones la existencia de embargos o
medidas precautorias de cualquier índole.
-§2-
PRESUNCION DE EXACTITUD E INTEGRIDAD
Luego de lo expresado, advertimos con claridad que la norma co_!l:.

¿~~o que en el ámbito de los principios registralessedenomina
"presunción de exactitud", y ya hemos dicho que esta presunción, en
may-ó-l:'O~enor"médida, existe en todo registro, yaque no sería imagi-
nable establecer un sistema de registracióny l'li'egono'porreffíarse mí-
su
ñlmam-éii{e'de contenidü'(véasé'nu-estro coméritario al arto 15).Sin
effibargo;Ia niegan expresamente López de Zavalíay Coghlan", fun-
dados en la inexistencia en nuestro derecho de la fe pública registral.
Como una consecuencia inmediata de la presunción de exactitud,
aparece la presunción de integridad ointegralidad, .sinlacualnqjio-
dría existir la primera. Se pr:esume-que lo publicitado, tanto en los
_asientos como en los informes y certlfícados:-es exacto e íntegro; es de-
cir, que no ha dejado de informarse nada rrelo que fengil traScenden-
cia real. . - ,,-----,-.' -,-,-' - .._,- , '
7 Andorno - Marcolín de Andorno, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17,801.

Comentada. Anotada, ps. 271 y 272,
8 López de Zavalía, Curso introductorio al derechoregistral, p. 366; Coghlan, Teo-
ría general de derecho inmobiliario registral, p. 100.
359 Exigencia de título a la vista y certificado registral Art.23
----
Si ello no ccurre, es decir, si no ha_ycoincidencia entre lo registrado

y-loinformado, o entre lo registrado yTa~:ealicfade~tra~r~ii~traf, por
-error~o~i~i~noe_IJ,l.9s.asi~!ltos, o error u omisión en la expedición de!
éertífic-ado,el Registro responderá de los dañoscaúsados.én virtud de
lo establecido en el art~1112 deTCódigo GíVir- -------- - o _o._
Hay una norma expresa que regula la situación respecto de la hipo-
teca, en el arto 3147 del Cód. Civil, y es este mismo dispositivo el que
se aplica también, por analogía (art. 16, Cód. Civil), para los casos de
las medidas precautorias no informadas o mal informadas. Estas in-
formaciones incompletas generan looque seha ~<?-odº ~11 U<lmar_lillla
jerga registral "fuga". Frente a estos supuestos ya la doctrina no duda
eI
sobre hacer recaer en Registro la.IQS.P-ºD§_ª-Qi_1i.9._Qº_TIorJos.
daños ge-
nerados. Remitimos para este tema a 10 que ya hemos expresado so-
'bre Ya'teoríade las fugas en relación al principio de no convalidación y
fe pública registra], cuando analizamos el art. 42 de la ley 17.801.
"i ,~
..,
\
AR'l:2llEXIGENCIA DE 'l'lTULO A LA VISTA Y CERTIFICADO REGISTRAL}.-

Ningún escribano ofuncionario público podrá autorizar documen-
tos de transmisién; constítucion, modificación o cesión de derechos
reales sobre inmuebles, sin tener a ~C!:.V!stCl:.!:.L~ít~LC!.
inscripto en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha 0(1-
cma eit la que se consigne id estadoJurtdiéo de loos'bienesy de las per-
sonas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fe-
cha yconstanClasqueresuÜen de°la c°-¡á+ificclcíón: ,o·
-§1-
RECAUDOS PARA LA CELEBRACION
DE ACTOS JURIDICOS REGISTRARLES
La ley registral inmobiliaria ha establecido, como una obligación

funcional del autorizante del acto, l~"s_olicituddel"certifi~°a.qº.~,e_gis-
tral, según surge del art. 23 que estamos analizando. Igualmente exi-
ge eltítulo antecedente, inscripto, a la vista 1. Ello obviamente reper-
1 Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras,

en "Revista Notarial", nº 73,1997-], p. 57.
cute de manera directa en la seguridad que brinda el sistema y con-

tribuye a uno de los fines primordiales que hace al objeto de la publi-
cidad material.
En muchos registros del mundo la única manera de establecer la
prioridad entre dos actos es la que se logra mediante el asiento de pre-
sentación de cada uno de ellos. Es el número de diario al que nos hemos
referido ya en nuestro análisis del arto 17 que remite al arto 40. En es-
tos sistemas, comose puede advertir, la seguridadjurídica resulta des-
cuidada durante e11apsoque media entre la celebración del negocio y
su registración, puesto que bien podría ingresar una medida precau-
toria o un gravamen determinado sobre el inmueble objeto del nego-
cio y ello generará el debate sobre cuál de las partes deberá soportar-
102. En el derecho argentino, en cambio, se prevé la posibilidad de ade-
lantarse a la celebración del negocio tutelando el mismo aun antes de
su celebrací6~~-éuarqüier-m:ocIíficadón en la situación registral será
-Inoponible frente al negocio que se generó durañte ellapsü'(le la reser-
,~ª:~~~~squlzásllil.o"aelos'Iñá~_iinportantes aportes de la ley 17.801
en el marco de nuestra disciplina dentro del derecho comparado '.
Por otra parte, este mecanismo, junto con la exigencia de tener a
la vista e1título inscripto al momento de lábrárse laescritura trasla-
tiva o-crÍ¿tarse'Ia'sentencia o auto aprobatorio, hace poco menos que
imposible, o dificulta en grado sumo, las transmisiones a non domi-
no. Son dos recaudos que operan como engranajes apoyándoseuno
eñel otro. Uno acreditalo quehemos llamado "titularidad registral"
'-yel otro, la titularidad cartu1ar. En cuanto a la titularidad real, que
significa también el cumplimiento del modo, salvo en las subastas, es
objeto de control y cumplimiento directamente por las partes nego-
ciales y ajena, en principio, a la actividad registral. Nos hemos refe-
rido a ese tema al analizar el arto 2º.
a - El certificado registral
La reserva de prioridad, o prioridad indirecta, a la cual ya nos he-
mos referido tangencialmente en el análisis del arto 5º, se inicia e11 __-
2 García Coni, El contenciosoregistral, p. 9l.

3 Si bien es cierto que en Cuba existe un instituto al que se denomina "reserva de
prioridad", dicha expresión se aplica a efectos bien diferentes,
cuanto a su mecanismo y cómputo del plazo, cuando un funcionario

instrumentador está por celebrar un acto jurídico de los menciona-
dos en el inc. 1º del arto 2º; es decir, cuando se va a labrar un documen-
~to.que significará una mutaciónjmj_di~o-real: _constituCión,transmi-
sión, declaración, modificación o extinción de derecho reales sobre
inmuebles. Para ello, el instrumentadorestáobligado a solicitar un
certificado registral, el que podríamos "deÍImr cómo el instrumento
público indirecto que informa y garantiza la exactitud e inmutabili-
dad de la situación registral pregonada, durante el plazo de su vigen-
Cia:ti los/ines-ele que-el funcionariopeticionantelabre aricto'para e
que se lo solicitó. J
Como queda expresado en nuestra definición, dicho certificado,
amén de inforl!!.ªr sobre el estado jurídico-registral del bien sobre el
querecá"erréf acto y las condiciones jurídico-dispositivas de su titu-
lar, garantiza la inmutabilidad de la situación registral pregonada
en el mismo, por un determimldolapso;~es 10-que'técnicamente se de-
nomina "bloqüeo registral" y su finalidad esTüsfiñieñt-e impeélii-la
modi?cac~n de di~h_a,~,~~.u..a.:~!QiiYáragarantizar al adquirente que
realmente adquirirá lo que se pregonó en el certificado. Por ello, la
doctrina expresa que el sistema de la reserva de prioridad garantiza
el negocio en gestación". Asimismo, garantizala exactltud su
de con-
tenido y, para ello, remitimos a lo expresado en torno a la fe pública
indirecta o refleja, como la habíamos designado en el desarrollo del
arto 3º de esta obra. También habíamos afirmado que todo registro
permite aplicar a su respecto el principio de presunción de exactitud,
de lo contrario, no se comprende el motivo de su existencia.
Mediante la reserva de prioridad, causadel bloqueo, el funcionario
autorizante del documento tiene la certeza de que la situaciónjurídi-
ca del bien sobre el que recae el derecho enjuego no variará. Es lo que
surge de las normas de los arts. 23 a 25 de la ley 17.801. Para ello, el
Registro, cuando expide una certificación registral, toma nota del
mismo en el foliocorrespondiente y no expide otro, dentro del plazo de
4 Moisset de Espanés . Ventura, El bloqueoregistral y las medidas cautelares, en

"Revista Notarial", 1986,n2 887, p"759; Cornejo sostiene: "La reserva de prioridad posi-
bilita que el negocio adquiera prioridad, aun en la etapa en que sólo es un derecho per-
sonal, por no haber sido autorizada todavía la escritura pública" (Derechoregistral in-
mobiliario, p. 138)"
Art. 23 Publicidad registral. Certificaciones e informes 362
---------- -------
su vigencia que, como surge del arto 24, será de quince, veinticinco o
treinta días según si el funcionario autorizante se domIcilie en la Ciu-
dad asiento del registro, en la provincia asiento del mismo o fuera de
la provincia, más el plazo de la retro prioridad de cuarenta y cinco días
prevista porel arto 5º de laley 17.801. No obstante ello, los certificados
posteriores, ~~_~!p~9.ir_án¿J2.~_ro~0!11a de e~ls1íreIprimero ~
cQP§tancti3:
Para tener una visión completa del mecanismo de la reserva de
prioridad corresponde contemplar las normas de los arts. 23, 24 y 25
junto con el arto 52. Así, podemos imaginar un negocio en movimien-
to: cuando un notario está por instrumentar una compraventa en la
que A transferirá a B un inmueble determinado, solicitará un certi-
__
, ficado registra] (art. 23), .elque,~J;lªY~~e~_~iili>).ªPªI.1!!'_.geraSCero
P.OIª_SJ!~_~_§~._diª,l?r.º~l}.sir~
una reserva de prioridad garantizada por
_elblQq~~_o_!~gi~tralc.:o!:lun piazo-de'qulnce; velñn(in:co o
treiñta días,
según corresponda (art. 24). Didio'lapsose confiere al instrumenta-
__a~f.ii~r~_q_ll~eneve a cabo su cometido; es decir.instrumentar laescri-
tura con todos los recaudos legales.
Luego de la celebración del acto jurídico, el notario deberá cumplir
con todas las -exIgencTii.S-postescriturarias, tales corii§la expe-~~n
de testimonios para las partes otorgantes (art. 1006, é'óiLClvl[), de-
pósito de las retenciones por impuestos de sellos, pago de las tasas d~
justicia que correspondiesen según los casos, pago de las tasas de ser-
vicios de anotación y todos los demás recaudos que las leyes naciona-
leS'y'provinciales exijan a los instrumentadores de estos actos, los
que deberán cumplirse antes de los cuarenta y cinco días de la cele-
bración del riego'cio:'Esté-liTfímo' pTazasurge- deTarr 'f)'F de-Ti' léy -
17.801-generando la retroprioridad que permite, por una ficción, con:
siderar que el documento ha sido presentado el mismodía dé su Cele-
bración. Obviamente esto se puede lograr merced a contar sólo con
documentos auténticos y, como tales, con fecha indubitada, según la
previa exigencia sentada en el arto 32 de la ley 17.801.
Ahora bien, si durante el lapso que medió entre la celebración del
negocio con el que estamos ejemplificando, y su efectiva presentación
al registro ingresó alguna media precautoria, la misma debió serins-
5 Moisset de Espanés - Ventura, El bloqueoregistral y las medidas cautelares, en

"Revista Notarial", 1986,nº 887, p. 759.
cripta condicionalmente, conforme a lo que ya analizamos en el arto

18. De manera tal que si el documento notarial llegó al Registro den-
tro de los cuarenta y cinco días de su celebración y fue labrado duran-
te el plazo de la reserva de prioridad (los quince, veinticinco o treinta
días previstos en el arto 24) la medida precautoria ha quedado defini-
tivamente desplazada.
b - Reserva deprioridad, bloqueo registral

y cierre registral
Es común manejar las expresiones técnicas "reserva de priori-

dad", "bloqueo registral" y "cierre registral" como si fueran equiva-
lentes o similares. Sin duda están estrechamente relacionadas, pero
con ellas se alude a institutos diferentes que se hace necesario cote-
jar a los fines de precisar sus conceptos.
Para empezar, el bloqueo es consecuenciadela reserva de priori-
dad. Así, diremos que la reserva de prioridad produce bloqueo regis-
tral como un medio para lograr la colocación preferencial del docu-
mento para elcual se sofiCít6,como quedó dicho en los párrafos prece-
dentes; pero se refiere exclusivamente al plazo de quince, veinticinco
o treinta. díasccnferido en virtud del certificado registral, para que el
funcionario elabore el documento, que será suscripto por las partes y
porel mIsmoinstrümentador. Mientras que el bloqueo registral es
propiamente el mecanismo para generar la tutela, colocando, por así
decir, una coraza que impide la modificación de la situación registral,
y si bien éste comienza a computarse igualmente desde las cero ho-
ras del día de expedición del certificado (art. 24),·su plazo excede o
puede exceder con creces el de la reserva de prioridad, dado que el do-
cumento una vez presentado, utilizando la retroprioridad del arto 52
(dentro de los cuarenta y cinco días de su celebración), seguirá ~jen-
dotuteladoen ~~~_n!oa la.~.~tli:§l~~~~!~_g1~.tr.9-1.P!~g~madCl.
en el certifi-
cado, hasta su registración definitiva. Como consecuencia de ello, el
_bl.o,q_u.~?_~~manJenªrb.~unac~~ªg.9_eJ.IJl~l._:{:9_c:lJ~
1JL~~er.Ya.lllientras
el documento haya sido observado, por los términos establecidos en
el arto 99• Elmantenimientó~a:eeste bloqueo es lo que permitirá ex-
cluir o asignar grados (según los casos, arto 17) a los actos o medidas
que intenten penetrar en los asientos, modificando la situación re-
gistral, Si el documento no se presenta en término desaparecerá el
bloqueo y todos esos intentos ingresarán, obstaculizando así la regis-

tración definitiva del documentó en cuestión 6. ---.-_._ .... - - - --- -
------~.-,-
- .
En cuanto al cierre registral, con esta expresión se define a la situa-
ción generada una vez que el documento obtiene registración defini-
tiva y, por ende, resultan excluidos los actos o medidas que habían es-
tado "esperando" condicionados al cumplimiento o incumplimiento
de los plazos por parte del funcionario instrumentador que había ge-
nerado el bloqueo.
En definitiva, 10 que comienza <;:º_I11_o_~loqueo registral resultará
siendo cierre r~~~rªl_,Wlª vez alcanzada la inscripción definúTva del
documento para el que se solicitó el certificado. Recordemos que-elart.
18de la ley 17.8Ó 1 asigna el carácter de "condicionales" a las medidas
a-c'loÉriliie"íñfu:esaren en eilapsoque medía:' entre
la expedición del
certlficado'y'su re-gl-straci6nde-finitiva.Pues bien, este último paso, la
registfación defiriítTva;'esei"qüe-genéra el "cierre registral". La expre-
sión resulta bastanteclara paradesignar la conclusiónde una situa-
ción intermedia y condicional. Por ello, a pesar de la sinonimia doctri-
naria, consideramos que no es 10 mismo "bloqueo" que "cierre regis-
tral" 7• Nos da pie para esta afirmación tan contundente la norma del
arto 17 cuando expresa: "Inscripto o anotado un documento, nopodrá
registrarse otro ... ", que es la misma norma que le hace decir a Her-
nández Gil, en España, en referencia a la Ley Hipotecaria (que tam-
bién contiene el dispositivo en el arto 17). "Esta eficacia particular de-
rivada del arto 17 se denomina cierre registral, porque el Registro se
cierra para los que acuden tardíamente con títulos de fecha anterior a
la del que está ya debidamente inscripto" 8.
6 Moisset de Espanés, explicando esta situación, dice:"El bloqueo registral es una

consecuencia que la ley adscribe tanto a los plazos de vigencia de loscertificados, comoal
plazo de inscripción de la escritura, y al período que se otorga para subsanar viciosdel do-
cumento, cuando sólo fuere anotado provisionalmente" (Publicidad registral, 2~ed., p.
267).
7 En general, en doctrina se utilizan ambos conceptos como equivalentes. Así lo
hacen López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, ps. 342 y 343; Tarabo-
rrelli, Cierre registral y medidas cautelares, ps. 25y 85; Fontbona,El cierre registral pro-
vocado por una certificación en la legislación argentina (la reserva de prioridad indirec-
ta para un negocio jurídico en gestación), p. 127.
8 Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 179.
c - Obligatoriedad del certificado registral
La norma delar], ,23de la ley 17.801 obliga indirectamente al fun-

cionario autorizantea la
solicitud del certificado registra]. Este ins-
trumento registral, al i@_al_q_u~"~l_~~.f~previsto en el arto 27J_cons:
tituye instrumento público con todo lo que ello significa (arts. 993 a
995, Cód. Civil, en loque dich-asnorrrlaspucileren resultar aplicables),
pero debe tenerse presente, sin embargo, que, comoquedó dicho cuan-
do definimos el certificado registral en los párrafos precedentes, se
tal como explicamos en nuestro análisis
trat~ d~ fe I?~b!.i.~_inclir~º-ta,
del art. 3º de esta obra. En razón de ello, el error contenido en la infor-
mación, tanto en el certificado como en el asiento mismo, si bien hace
responsable al Registro, y generalas consecuencias del art."3147de1
GóCí.Clvil,paraTiliipoteca o para quien hubiere solicitado una medi-
da precautoria, no legitima par_?lln~5I!l..Pll@~_~iQg"0 !egªIguGión de
falsedad a la que alude el arto 993 del Cód. Civil, sino que sólo podrá
, e}fill!r'§9J(~ü:e~tificació_I1a
la.que hacemos referencia en
los arts, 34 y 35
de la ley 17.801. -" .. "
Como dijimos al comienzo, la ley registral exige el certificado regis-
tral; sin embargo, si se tieneen'cuenta lafalta de saricióriexpresa de
-1a norma en c_~~stiónfrente al incumplimiento de su mandato podría-
mos poner en duda dicho imperativo.
En efecto, recordemos que toda norma tiene una doble manifesta-
ción, según explica Kelsen, y abarca una norma secundaria que pre-
gona la conducta deseada, en nuestro caso, que ningún funcionario
autorice un acto jurídico sin tener a la vista el certificado registral, y
una norma primaria, que es la que determina la sanción en caso de
incumplimiento''.
9 Kelsen sostiene: u •• , Si el derecho es concebidocomoun orden coactivo, una con-

ducta sólopuede encontrarse ordenada jurídicamente en forma objetiva, y, por tanto,
puede ser vista comoel contenido de una obligación jurídica, si una norma jurídica en-
laza a la conducta contraria un acto coactivo como sanción." una norma jurídica orde-
na determinada conducta en tanto enlaza al comportamiento opuesto un acto coactivo
como sanción" (Teoríapura del derecho, p', 129), Por ello, el maestro vienés se refiere a
la doble manifestación de toda norma: la norma primaria, que sanciona y la secunda-
ria, que pregona el comportamiento deseado por el ordenjurídico, Cossio,con igual cri-
terio en este punto, llama "endonorma" a la conceptuación de la prestación -la norma
secundaria para Kelsen- y "pcrinorma" a la conceptuación de la sanción -la norma
Sabido es que la norma primaria es la que logra realmente el come-

tido social de orden y seguridad al garantizar, por la amenaza de san-
ción' el fiel cumplimiento de lo normado. Pero no puede negarse la
existencia del "anhelo legal", por así llamarlo, de establecer un orden
social determinado y que sería la función de la denominada por Kel-
sen norma secundaria. En realidad, ambas integran un solo y único
mandato. Por ello, la doctrina, en el caso que analizamos, se ha visto
en libertad de opinión frente a la deficiencia legal y ha llegado a pen-
sar literalmente en contra del dispositivo.
Apesar de la contundente claridad del art. 23 de la ley 17.801 ("Nin-
gún escribano o funcionario público podrá ... "), se ha llegado a poner
en duda dicha obligación en atención a la "media" norma que le da ori-
gen. Faltó, pues, establecer la norma primaria, sin la cual la norma se-
cundaria no es más que una proclama, una expresión de deseo, o, co-
mo habíamos expresado, sólo un anhelo.
En general, la doctrina -a nuestro entender, correctamente-, an-
tes que centrarse en el mandato vacío, ha atendido más bien a los fi-
nes tui tivos del disposi ti vo.Así, haciendo hincapié en ~.C~E~.9J~gi~~_rl~
tendemos, con la mayoría de la doctrina, que lo único que la norma
E_reter:_dee~_l?i~t~g_e.~~! adquirentefrente a los posibles avatares pa-
trimoniales del vendedor o transmitente, asegurándole la inmutabi-
lidad de la situación registral, mientras pende fa-concreción del nego-
'CíoJurTruco"engestaCIón para el cual se peticionó el certificado. No
creemos atinado, por otra parte, considerar que esté en juego aquí el
Orderi.'puóUco;~<i()J()SQ~!glD_o, !l<:!Y_un
interé~~xCiuslvo del~s partes
contratantes que, obviamente, debería dejar sin sanción al funciona-
rio autorizante (sobre todo, al que recepta voluntades' particulares)
ante el pedido expreso de las partes de apartarse del mandato legal.
, No podemos negar, sin embargo, que elmandato existe, sólo en lo
formal, pero existe. Tenga virtualidad de obligar o no, la norma exi-
ge, aun sin san_ció!l.P.~rig__~_I!!PlÜ:r!i.~E..t9.t_lElª-_ººgª.)l~ta--desead-adel
funcionario autorizante del acto. Para más, la naturaleza de función
pública que revisten todos los autorizantes de mutaciones jurídico-
reales (jueces, notarios y autoridades administrativas), permite ad-
primaria de Kelsen- (La teoría egológica del derecho y el conceptojurídico de libertad,

p.303).
vertir exigencia funcional aun sin una sanción expresa, puesto que
los instrumentadores son agentes del Estado-".
Si quisiéramos fundar jurídicamente su obligatoriedad con una
sanción apropiada, es decir, con una especie de norma primaria, po-
dríamos acudir a los efectos secundarios nocivos para la función auto-
rizante. No se tratará, técnicamente, del hallazgo de la norma prima-
ria kelseniana, pero mediante este razonamiento podría hacerse ne-
cesaria la diligencia del certificado previo que es lo que interesa. Aello
arribamos si analizamos la responsabilidad funcional del autorizan-
te en caso de daño. En efecto, si es obligatoria la registración y dicha
obligación pesa sobre el notario autorizante del acto, según expresa
Moisset de Espanés 11, dicha obligación no podrá cumplirse si el acto no
se apoya en el asiento anterior,justamente por aplicación del principio
de tracto sucesivo instituido en el arto 15 de la ley 17.801. Constituye
parte de la obligación de diligencia del funcionario no sólo lograr dicho
cometido, la registración, sino tomar todos los recaudos necesarios
para asegurar dicha posibilidad. Lª_obligación de la_solicitud d~l~~r-
tifi~_d-ºprovendríaasí de la sanciór; geJ)_~J.::a.gª
_COI].J1l9ti:vod~
la no re-
gistración del acto, en caso de no resultar titular registral el transmi-
tente. Se trataría de una obligación nacida de fuente cuasidelictual,
la culpa stricto sensu (arts. 1109 y 1077, Cód. Civil) y no de aplicar el
arto 23 de la ley 17.801, cuyo imperativo se procuraba fundar,
Por ello, aun siendo obligatoria la certificación previa, el incumpli-
miento sólo sería sancionado frente a la generación de un daño que,
obviamente, deberá ser probado, lo que no cumple la finalidad tuiti-
va y preventiva de la norma del arto 23, ya que ésta procurajustamen-
te evitar ese daño: la imposible registración del documento autoriza-
do. Debe destacarse asimismo que en caso de no ocasionarse daño por
10 Respecto de los escribanos, si bien el tema es cuestionado en doctrina, en nues-

tra opinión son funcionarios públicos. Al respecto, recomendamos leer la nota al arto
1112del CódigoCivil.
11 Moisset de Espanés, luego de recorrer dispositivos concretos, concluye que
"... cualesquiera sean los términos utilizados en las legislaciones provinciales, el siste-
majurídico argentino consagra, en materia de transmisiones inmobiliarias, la obliga-
ción del escribano autorizante de tramitar ante el Registro la inscripción del título, en
representación de las dos partes que han intervenido en el actojurídico instrumentado"
(Publicidad registral, 2ª ed., p. 100).
ser titular el transmitente y no existir en el momento de registración

obstáculo alguno a su inscripción, el incumplimiento de la obligación
de solicitud del certificado previo no tendría, con este fundamento,
sanción alguna, ni aun por vía de reparación, puesto que no hay res-
ponsabilidad sin daño (art. 1067, Cód. Civil).
El tema tiene su importante repercusión práctica porque se dan
diversas situaciones que impiden a veces la obtención del certificado
previo: conflictos laborales, huelgas, caídas de los sistemas informá-
ticos, etcétera. ~.Uoª-.<::()Iltrataptesse conocen y confían recíproca-
mente, realmente no advertimos obstáculo en
autorizar el negocio
sine! -certificadoji~_0o:_§QP_ºiI~riq9Jasp'~rté-s10Sriesgos de si- una
tuación r:egis_trªlª<iyprsa.qu~ puede determinar desde una observa-
ción o demora en la registración, hastala imposibilidad definitiva de
lograr la misma 12. Por lo menos debe remarcarse que ése constituye
el mal menor:' un posible daño particular de los interesados que asu-
men previamente y cuyo riesgo conocen, frente al mal mayor y gene-
ral que significa la paralización total del tráfico inmobiliario.
No podemos dejar de adelantar un comentario sobre el arto 26 de la
ley 17.80113, que previendo la imposibilidad de contar con certifica-
12 Siempre, en nuestras clases, remarcamos que cuando el funcionario notario pre-

tende hacer uso de esta doctrina, es decir, autorizar un documento sin el certificado pre-
vio, debe redactar un documento aparte y separado del título traslativo. En él se dejará
constancia de la información a los requirentes, comprador y vendedor, acreedor hipote-
cario y deudor hipotecario, etcétera, y la liberación de responsabilidad civil al funciona-
rio autorizante. Si ello se realiza dentro del mismo instrumento autorizado, se incurre en
la negativa expresa del arto985 del Cód.Civil que prohíbe al funcionario autorizante del
instrumento público tener un interés personal él o sus parientes dentro del cuarto gra-
do, lo que Pelosi denomina "competencia por razón de las personas" (El documento nota-
rial, p.159). Es el llamado "principio de extraneidad", que impide al autorizante ser par-
te en el acto instrumentado. La liberación de responsabilidades lo ingresa al contenido
documental y le hace tener ese interés personal que la norma prohíbe. Si bien no creemos
que la inclusión de la cláusula de irresponsabilidad enel acto instrumentado anule el tí-
tulo (lo que surgiría de una interpretación literal del arto 985 citado), sí estimamos que
anula al menos la cláusula respectiva, la que se tornaría inoperativa dejando vulnerable
al autorizante frente a la pretensión indemnizatoria de alguna de las partes.
13 En general, la doctrina no hace demasiado hincapié en la norma del arto 26.Apa-
rece quizás comodescolgada y desubicada junto a la regulación de los certificados y pue-
de haber quedado desapercibida. Estimamos que debería haberse agregado directa-
mente al último supuesto enumerado en el arto 16, inc. d). Remarca sí su importancia
ción previa que acredite la dominialidad en los casos de instrumenta-

ciones simultáneas (art. 16 inc. d), establece que el instrumentador
del título que se apoye en uno aún no registrado, podrá valerse de la
información referida en el certificado expedido para el título antece-
dente. Es decir que siA transmitirá su dominio a B y éste a su vez lo
venderá a e, el escribano que instrumente este úl timo acto podrá uti-
lizar la información contenida en el certificado que protegió la venta
de A a B. Obviamente en este caso no podremos decir que la última
venta no tenga certificado previo, ya que el sistema permite conside-
rar cumplido dicho recaudo mediante el obtenido para el primer acto,
aun cuando hubiese intervenido en su solicitud un funcionario dife-
rente. Véase sobre instrumentación simultánea lo que hemos desa-
rrollado en torno al arto 16. Volveremos sobre este tema al analizar el
arto 26 de la ley 17.801.
d - Efectos de la falta de certificado previo

Nos toca a continuación analizar cuáles serán las consecuencias
jurídicas de la falta de certificado para el documento autorizado y
presentado para su registración. Como suele ocurrir con las situacio-
nes jurídicas que no tienen una regulación expresa, el tema ha sido
debatido largamente por la doctrina y las soluciones propue-stas hañ
variiiaü-ütro'tanto. . ._._-'. - ... ..
Hay quienes han interpretado, por aplicación del arto 18 del Cód.
Civil que consagra las llamadas "nulidades virtuales oimplícitas" 14y
que complementaría el arto 1037 del mismo cuerpo, que la situación
del actojurídico otorgado sin certificado, por estar expresamente pro-
hibidaeii elart. 23 de la ley 17.801, determinaría
_._._.- ..,_._-.'_~~ . ~
.'-_ -_. .-_ la ineficacia
.._ ..- ~
... _._ . . .
estruc-
Fontbona, Estudio de cuestiones. Tractosucesivo. Tractosucesivo abreviado. Escrituras

simultáneas, en "Revista del Notariado", n2 707, 1969,p. 1301,quien expresa que:" ... Es
evidente que el mencionado arto 26 prevé una excepción a la norma del arto 23, la que
obliga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del título del último titular
inscripto, la certificación registral sobre el estado jurídico-dominial del bien ... ".
14 Zannoni, Ineficacia y nulidad de los actosjurídicos, ed. 1996, p. 219. El autor

aclara que es implícita porque: "Esta nulidad decretada en general se considera parte
integrante de todas las normas de carácter prohibitivo, evitando la necesidad de esta-
blecer en cada una de ellas la sanción correspondiente".
Art.23 Publicidad registra l. Certificaciones e informes 370
----_.- .. - -----
. t1.lral O nulidad del ne15Q~i_~.instrument0do. Así, Villaro sostiene que

"... la regla del arto 23 contiene una norma prohibitiva; ella es, por lo
tanto, de orden público e inderogable por las partes; la certificación es
un presupuesto de eficacia del otorgamiento del documento ... La vio-
lación de la prohibición del arto 23 que analizamos, o sea, el otorga-
miento de un documento sin certificado trae comosanción la privación
de efectos al otorgamiento por aplicación del arto 18 del Cód. Civil" 15.
Dicha nulidad, agregamos, sería relativa, d~d_()_q~~.l s~g:qn~9_§t.i~I2e
el
mismo autor, podría ser subsanada mediante una escritura comple-
mentaria 16. Es decir que, al presentarseuntítulo para su inscrIpción
sin el certificado registral previo, el registrador procederá a inscribir-
lo provisoriamente ya exigir la subsanación de esa supuesta falencia.
Partiendo de esa misma idea, es decir, considerar que el acto ado-
lece de una nulidad relativa, en algunas jurisdIccIones se
considera
--suosanadaJa falencia del certificado, mediante la solicitud de un in-
-forme complementario sobre la situación previa al otorgamiento del
' aCto qüe se quiere regis"trar. Tal ocurre, entre otras; en San Luis y
Córaob-ar~:LÓglcamente- este inforiñeno 'genera reserva de priori-
'-aa~;S"íno'que ~~~!:!.~~~~ad?e!lTa-normacr¿rái:r 27 dela ley 17.801,
dado que el negocio instrumentado ya estaría suficientemente ase-
gurado, en cuanto a su colocación registral, merced a la prioridad di-
recta, es decir, por la fecha de su ingreso en Registro, según surge de
los arts. 17 y 19 de la ley 17.80l.
Por nuestra parte, entendemos, en primer lugar, que el certific~
registral sólo procura, en algunos casos, asegurar una colocación re-
gistraly, en otros, cuando el transmitente no hiibicresíaoáUri tílü.l~_r_
delderecho transferido o constituido, una posibilidad de registra-
ción. De ello podemos concluir que el certificado registral sólo se exi-

17 Obviamente no compartimos este procedimiento, dado que el Registro tiene dis-
ponibilidad de todos los datos necesarios para saber cuál es la situación registral del in-
mueble sobre el que recae el negocio, así como de los sujetos transmitentes. Luego no
puede comprenderse el motivo de dicha exigencia cuando el propio inscriptor puede co-
rroborar la legitimación registral y la situación del objeto.Al decir de López de Zavalía,
se trata de ".,. puro ritualismo. El rito por el rito. Casi, casi, una actitud de maestro de
escuela: escriba mil veces me he equivocado. Si ahí están todos los datos en el Regis-
tro ... » (Curso introductorio al derecho registral, p. 333).
ge para gozar de la reseruade p!...ioriª-acj,18,por lo que el acto jurídico

autorizado sin tal requisito tiene plena eficacia, no sufre mengua en
su valor y sólo podemos reprocharle un
elemento negativo: su situa-
-c16ñ-registrruqlledará supeditada a la que aparezca en el momento
de su presentación con fines inscriptorios. Si hay un derecho que ha
sido registrado con anterioridad y se le opone, obviamente, el acto sin
certificado no podrá ser inscripto por aplicación de la disposición ex-
presa del arto gº, inc. a) de la ley 17.801 y por aplicación del principio
«nema plus iuris ... » consagrado en el arto 3270 del Cód. Civil; si exis-
te, en cambio, respecto de la cosa objeto del negocio, un embargo, pro-
videncia o medida cautelar, el acto instrumentado sin el certificado
previo deberá soportar dicha medida aun si la misma se trabó u orde-
nó con posterioridad a su celebración 19; esto no resulta más que la
aplicación del arto 17 de la ley que analizamos.
]!;_staprioridad registral, así lógicamente extraída de la norma de
los arts.I? y Hfde la ley 17.801, no debería exigir formalidad instru-
mental alguna. Si se da el segundo supuesfü;ei;QeClr, aquel en-el que
hay embargos o medidas precautorias que si bien no impiden la cele-
bración del negocio han sido registradas con anterioridad al ingreso
del título celebrado sin certificado, el registrador debería registrar
definitivamente el título consignando en la nota de inscripción: re-
gistra embargo prioritario, por pesos ... ordenado por ... en autos ...
No obstante, en la provincia de Córdoba se exige, a causa del arto
14 de la ley 5771, que el adquirente consienta en conservar la anota-
18 "Es decir, no goza de la protección de que hubiera gozado si tuviera el certifica-

do"(López de Zavalía, Curso introductorio al derechoregistral, p. 333).
19 En Córdoba, las inhibiciones, aunque el actojurídico inscribible hubiese sido au-
torizado sin certificado previo, o cuando el mismo se hubiese vencido (luego de transcu-
rrido los quince, veinticinco o treinta días previstos en el arto24 de la ley 17.801),que hu-
biesen sido ordenadas con posterioridad al acto jurídico, no son obstáculo a la registra-
ción del documento. Por nuestra parte no compartimos este pronunciamiento, pues no
encontramos una diferencia suficiente, desde el punto de vista registral, entre las inhi-
biciones y las demás medidas cautelares comopara generar un tratamiento tan diferen-
ciado. García Coni explica y fundamenta la diferencia entre la inhibición y un simple
embargo, concluyendo que" ... los Registros se circunscriben a comprobar si se relacio-
na en la escritura las circunstancias que sobre certificaciones establecen los arts. 23ó 26
de la ley 17.801. Por consiguiente, la obligación de control está a cargo del notario, sin
que importe que entre el momento dispositivo y el momento inscriptivo haya sobreveni-
do una inhibición de cualquier orden" (Procedimiento inscriptorio, p. 721.
Art.23 Publicidad registral. Certificaciones e informes
ción del embargo ola medida precautoria. En efecto, la norma citada,

que sicmpreha:'srdo'objeto de nuestra crítica, establece que: "El Re-
gistro no inscribirá título traslativo de dominio en el cual se invoque
certificación por la que se haya hecho saber la existencia de algúngra-
vamen o medida precautoria, sin que estén cancelados en el registro o
que el adquirente del bien tome a su cargo la obligación, consintien-
do en mantener la inscripción del gravamen o medida precautoria, o
que simplemente consienta en la vigencia al solo efecto de las resul-
tas de la obligación o del juicio, sin hacerse cargo personalmente de
ella, y en este último caso, sólo hasta el límite del monto anotado ... ".
Como puede advertirse, las consecuencias de la aplicación riguro-
sa de este dispositivo generan la destrucción de la prioridad registral,
que consiste justamente en la adjudicación automática de priorida-
des según el orden de ingreso al registro surgido del diario respectivo
regulado por el art. 40 de la ley 17.801, como vimos al analizar el arto
19. El legislador cordobés, con un exagerado fin tuitivo de los intere-
ses del adquirente, no permite dicha adjudicación automática de prio-
ridad, sino que lo obliga a prestar su expreso consentimiento con la po-
sición registral que tendrá su título.
De ello concluimos que, si el acto se celebró sin certificado registral
previo, por solicitud expresa de las partes, y luego, al presentarse al
r_egistropara su
inscripción ocurre que existe un embargo trabado con
anterioridad, el adquirente deberá solicitar al notario interviniente u
a otro con iguales atribuciones instrumentales un título complemen-
tario en el que el adquirente consienta en la conservación de la vigen-
cia del asiento de la medida precautoria.
¿Qué otra cosa podría hacer? ¿Acaso podría no consentirla y prefe-
rir la no registración de su derecho con el riesgo de que ingresen aún
más medidas precautorias en contra del anterior titular, pero con re-
percusión directa en su propio patrimonio? Creemos que dicha norma
debe ser derogada y establecerse, en cambio, una verdadera adjudica-
ción automática de derechos y medidas compatibles, consignando la
situación registral de cada documento en la misma nota de inscrip-
ción, tal comohemos expresado supra 20.
20 Adviértase que hasta podría darse el injusto supuesto en que, por mal desempe-
ño del notario, el título se venciese (art. 5º, ley 17.801) e ingresara un embargo que, ob-
e -- Certificado usado para acto diferente

al que fue motivo de la solicitud
Otro tema interesante se plantea cuando el certificado se solicitó
para un acto de naturaleza diferente del que fue motivo de la solici-
tud. Sin duda, esta situación está en trasgresión con la letra de la ley,
dado que e(arÜculO"obj~t;denuestro iñállsl"sexpresamente formu-
la la exigencia aludiendo a "... certificación expedida a tal efecto ... ",
Pero planteado el caso, por el motivo que fuere, nos preguntamos qué
ocurriria si se solicitó un certificado registral para venta, y terminó
otorgándose una donación, o cuando el certificado expresa "hipoteca"
y luego termina autorizándose una escritura de venta.
Esta situación no es extraña en el ejercicio notarial; no por indeci-
fas
s16n'de otorga-nte-s-,supuesto que sería absurdo imaginar, sino por
error de la notaría, que, ante varios negociosjuridicos a otorgar, con~--
(üñaéeriTa solicitud la naturaleza de uno con la del otro.
Por nuestra parte, estimamos, no sin dejar de reprochar el error,
que lo verdaderamente importante y lo que habría sido la ratio de la
norma, no es la naturaleza del acto a otorgar, sino los efectosjurídicos
-- que el mismo genera. Por ello somos partícipes de la idea que debería
tenerse presente para resolver cada caso en particular, que el certifi-
caaosea lo suficientemente amplio para tutelar todos los intereses en
juego, tarifo de-las partes otorgantes, como-delos terceros que acudan
a la mtormacióil delRegistrii y que podrian haber obtenido una colo-
cación condicionada de sus derechos o medidas precautorias.
Así, no veriamos inconveniente en tolerar que para celebrar una
donación se haya utilizado un certificado expedido originalmente pa-
ra compraventa, o un certificado solicitado para venta que luego re-
sulta ser usado para labrar una hipoteca 21.
Adviértase que en los ejemplos que hemos dado, el acto efectiva-
mente otorgado no ha sido más gravoso para los terceros que el que
viamcnte, ganará prioridad sobre el documento. En este caso, el adquirente se verá en

la disyuntiva de reclamar judicialmente el daño al notario, por su mala praxis, o bien,
aceptara "consentir" la conservación de la vigencia de la anotación preferente, para evi-
tar mayores daños, dado que la demora en la registración podría incrementarlos por el
ingreso de nuevas medidas.
21 López de Zavalía, Curso introductorio al derechoregistral, p. 342.

se publicitó en el certificado. Pero si hubiese embargos condicionados

a la celebración del negocio y su presentación en término, según vi-
mos con motivo de nuestro análisis del arto 18, yen esa circunstancia
se otorgara una venta cuando el certificado fue expedido para dona-
ción, sí podríamos estar generando daño a esos terceros embargan-
tes, dado que la donación resulta mucho más vulnerable que la ven-
ta, y si el propietario estuviese intentando un fraude en perjuicio del
acreedor embargante, le será más fácil a éste hacer prosperar una ac-
ción pauliana en contra de una donación, que si fuera una venta, da-
do que en aquélla no será menester probar el concilius fraudis según
lo previsto en el arto 967 del Código Civil.
Otro tanto podríamos decir si se hubiese otorgado una venta, pero
el certificado hubiese sido expedido para hipotecar, pues bien podría
ocurrir que los acreedores del hipotecante decidieran no plantear ac-
ción alguna al no ver correr demasiado riesgo para su acreencia, dado
que el inmueble podría tolerar un pequeño embargo, aun estando gra-
vado con hipoteca. Si el inmueble se vende, en cambio, la esperanza de
lograr el cobro para el citado acreedor se desvanece si el deudor no
cuenta con otros bienes. Estimamos que ésta es la solución correcta del
problema, no sólo en lo que atañe a la naturaleza del contrato por el
cual se genera la mutación, sino también atendiendo a la naturaleza
del derecho que nace. Así vemos que con todo acierto explica Villaro
que" ... solicitada una certificación para una constitución hipotecaria,
no puede ser utilizada válidamente para una transmisión de dominio,
ni para una constitución de usufructo, ya que éstos son derechos rea-
les de mayor extensión que la hipoteca. Inversamente, si se la solicita
para una transmisión de dominio, puede ser utilizada para constituir
un usufructo, una hipoteca, un anticresis o una servidumbre" 22.
En definitiva, en nuestra opinión, un certificado de venta sería
utilizable para la celebración de casi todos los negocios jurídicos po-
sibles, dado que en ella se prevé el acto de disposición por excelencia
y de mayor amplitud. Así, si se solicitó un certificado para vender, en-
tendemos que serviría igualmente para donar, para hipotecar, para
partir extrajudicialmente, etcétera.
22 Villaro, Elementos de derechoregistral inmobiliario, ps. 112y 113; Cornejo, De-

rechoregistral inmobiliario, ps. 159 y 160.
f - Título inscripto a la vista

La ley 17.801, en su ar.t~l, exige al funcionario instrumentador,
amén del certificado registral al que ya nos hemos referido, tener el
'título antecedente il}§,GIÜ2tº-? Ja vista, Respecto de ello conviene iCla-
,rar que' laexpresión "título" sóloes aplicable a lacártula, sea escritu-
ra, resolución administrativa ojudicial, por extensión, ya que en rI-
gor de verdad yen sentido sustancial lapalabra "título" hace alusión
a la causa de adquisición, a la causa eficiente o generadora; es decir,
en otras palabras, el acto jurídico que genera o produce la mutación,
llámese compraventa, dación en pago, permuta, hipoteca, etcétera.
En definitiva, lo esencial para dar cumplimiento a la normativa es
que la causa de mutación se ericuentre'reg¡.sfraaa:" _d" _. -
,.bebe tenerse-p-reseTite, -¡lor-otrá parte; -cfue-la' verdadera ti tu1ari-
dad cartular, es decir, el instrumento portante del acto jurídico, sólo
excepcionalmente accede al registro, en los casos de documentosju-
diciales o administrativos, cuando se hace ingresar el expediente ori-
ginal que ha substanciado la causa 23, pero cuando el documento es de
origen notarial, la verdadera cártu1 a, la escri tura orlglnalü maÚiz 24,
no 'accede jamás al registro de propiedades sino que queda en custo-
dia delnotario autorizante para pasar luego al Archivo de Protocolos
Notariales'",
Se trata de un problema de ejecutividad: si bien la matriz es un do-
cumento idóneo para acreditar la celebración del negocio jurídico, el
23 En algunas jurisdicciones ingresan las piezas testimoniadas de los elementos

que constituyen la causa, por ejemplo, en los casos de subastas: el auto disponiendo la
subasta, el acta de remate y el auto aprobándola, Tal debería ser siempre la forma de re,
gistración de esas causas, Sin embargo, no son pocoslos casos en que los abogados, evi,
tanda el trámite para hacerse de los testimonios, prefieren dar ingreso directamente al
expediente.
24 En la nota al arto 997 del Cód. Civil, Vélez explica que "original" sería, según los
romanos, la copia extraída del protocolo.En nuestros días, y siguiendo la lógica del len-
guaje corriente, los autores, al referirse a la matriz, suelen llamarla original, dado que
ésa es su verdadera naturaleza. Allí están las firmas gráficas de las partes y notario, y
sóloa este documento debemos acudir para analizar la valía de la causa.
25 El arto49 de la Ley Orgánica del Notariado de Córdoba prevé: "Antes del 31 dedi-
ciembre de cada mio, los escribanos entregarán bajo recibo el protocolo del año anterior
alArchivo General de los Tribunales a los efectos que hubiere lugar. Una vez revisados po-
drán retener los respectivos protocolos hasta dos mios después a¿ cerrados".
-----
legislador, sin embargo, ha querido que la ejecuti vidad del documento

no surja de dicha matriz sino de sus testimonios expedidos conforme a
las disposiciones legales, tanto nacionales (mis. 979, inc.I", 1006 yss.,
Cód. Civil) como las previstas por los estados provinciales en sus res-
pectivas leyes orgánicas notariales. Se protege de esta manera el títu-
lo matriz que siempre quedará a resguardo en el protocolo.
El acreedor hipotecario, por ejemplo, debe presentar su título eje-
cutivo aljuez para que proceda la ejecución. El testimonio no es una
copia cualquiera, sino que debe estar rodeado de recaudos especiales
a los que alude la última parte del inc. P del arto 979 del Código Civil.
En principio, todo lo que sea acción o disposición habrá de necesi-
tar el título con valor ejecutivo. Pero ello sólo en principio, porque si
analizamos con más detenimiento veremos que pueden darse muchí-
simas supuestos de excepción a esa regla. Así, a manera de ejemplo
diremos que la posibilidad de reivindicar deberá admitirse aun sin
tener a la vista el título inscripto. Eljuez procederá, en estos casos, a
evaluar la situación conforme a las reglas establecidas en los arts.
2789 a 2792 del Cód. CiviF6. Ante la presentación de un título con
plena eficacia y valor probatorio, aunque no esté inscripto, la acción
debe proceder normalmente'", Corresponde aclarar que no nos refe-
rimos a que la causa de adquisición no esté registrada, sino tan sólo
al título en sentido formal que, por ejemplo, adolece de la nota de re-
gistración. Obviamente, como sabemos, para su plena oponibilidad
aun frente al tercero registral, la causa de adquisición debe estar re-
gistrada.
En otros supuestos, la jurisprudencia ha admitido en diversas
oportunidades la ejecución hipotecaria sin la presentación de los tes-
timonios inscriptos, basándose sólo en la existencia en autos de una
copia simple'"; es decir, una copia autorizada por el notario, pero sin
26 Ventura, "La acción reivindicatoria del adquirente por usucapión antes de la

sentencia que declara su dominio",en Homenaje a Dalmacio VélezSársfield, t. lII, p. 176
y siguientes.
27 Ventura,Algunos problemas vi~culados a los testimonios y copias de escrituras,
en "Revista Notarial", n2 73, 1997-1, ps. 65 y 66.
28 Véase la numerosa jurisprudencia interpretada en Highton, Juicio hipotecario,
t. 1, p. 103.
el rigorismo formal de la primera copia o primer testimonio y, obvia-

mente, sin la nota de inscripción que exige el art. 23 de la ley 17.80129.
Asimismo, debemos recordar que la ley registral de Córdoba, 5771,
establece en su arto 33 excepciones al principio de la norma nacional
cuando determina que: "El título inscripto en el Registro General que
debe tener a la vista el Escribano según lo dispuesto por el arto 23 de
la ley 17.801, puede ser título con inscripción definitiva o provisio-
nal, pero cuando tenga este último carácter el Escribano deberá hacer
constar esa circunstancia al tercero, quien deberá aceptarla expresa-
mente". Sabemos que la inscripción provisoria relacionada en la nor-
ma es tan sólo una registración condicionada a la subsanación de al-
guna observación que, obviamente, de no producirse hará caer irre-
mediablemente toda la cadena de transmisiones que se hubieren so-
portado en ella. Por ello concluimos que se trata de otro supuesto de
excepción.
Merece igualmente destacarse esta última norma, procurando
efectuar una interpretación voluntaria, que sólo remarca el interés
privado o particular de la situación, exigiendo una información deta-
llada en el mismo acto instrumentado al sujeto adquirente del dere-
cho. El legislador no considera así que esté enjuego el orden público
en el cumplimiento o incumplimiento del dispositivo nacional.
Sin duda, desde el punto de vista notarial, cuando se autorizan ac-
tos traslativos dominiales o de constitución de derechos reales, debe
tenerse en cuenta que estos derechos exigen un título idóneo que téc-
nicamente se denomina "título suficiente" tomando la expresión del
arto 2602 del Cód. Civil. Este concepto de título suficiente involucra
dos aspectos. Por un lado, lo que hace a su materialidad, es decir, que
sea un acto traslativo, causa idónea, y por otro, que tenga los recau-
dos formales a los que ya hemos aludido. Sólo así se generará la «cau-
sa idonea ad transferendum dominium» que pide el sistema de ad-
quisición del Código Civil argentino.
29 "La fotocopiaautenticada con su firma por el escribano que intervino en su otor-

gamiento, quien ha certificado que cada hoja por él suscripta es copia fiel y auténtica del
original que ha tenido a la vista, es instrumento hábil para promover una ejecución hi-
potecaria, pues constituye uno de los instrumentos previstos en la enumeración del arto
979, inc. 2Q del Cód. Civil"(CNEsp. Civ.y Com., Sala III, 26/9/80,ED, 15-418).
Art.23
--_._-_.
Publicidad registral. Certificaciones e informes 378
Por este motivo, la ley obliga al notario a tener a la vista el certifi-

cado registral (art. 23, ley 17.801) y el título antecedente inscripto a
la vista. Con ello se quiere significar que debe tener ante sí el docu-
mento que porta el acto. Si el título antecedente es una adjudicación
en un sucesorio deberá tener la hijuela respectiva de quien transmi-
tirá, y si se trata de una compraventa deberá contar con el primer tes-
timonio expedido para el sujeto que viene a transferir.
Este título, nos referimos al que tiene la nota de inscripción, equi-
vale a un documento ejecutivo cualquiera. Así como nadie pagaría el
monto correspondiente a un pagaré o un cheque sin que se le exhiba
el documento (e, incluso, se anule su ejecutividad), tampoco nadie po-
dría llegar a ejecutar un documento portante de un derecho real sin
tener el título a la vista y sin asegurarse de anular su ejecutividad 30
una vez utilizado. Téngase presente que cuando hablamos de "ejecu-
tar" no siempre se hace referencia a una patología (el derecho que es
desconocido por un tercero) sino que también corresponde aplicar el
concepto de ejecución al hecho de transferir el derecho, modificarlo o
ejercer cualquiera de las facultades que genere.
Dicho título debe ser minuciosamente analizado tanto en lo sus-
tancial (o material), como en lo instrumental (o formal), ya que ello
repercute en las tres exigencias que se explicaron al analizar el prin-
cipio de identidad, correspondencia y continuidad que hacen al trac-
to sucesivo en nuestro desarrollo del arto 15. Se busca que el indivi-
duo sea quien dice ser, y que tenga el derecho que dice tener. Este úl-
timo requisito sólo puede ser objeto de pronunciamiento por el fun-
cionario instrumentador mediante el análisis del título, tanto en sus
r- aspectos formales como sustanciales.
Pero la exigencia de que el mismo tenga la nota de registración tal
como lo hace el art. 23, objeto de nuestro análisis, obedece a fines pu-
ramente registrales.
Anuestro entender, el criterio del legislador al exigir tener el título
inscripto a la vista no ha sido sólo para obligar al transmitente la acre-
30 Ventura,Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras,

en "Revista Notarial", nQ 73,1997-1, p. 57. En el caso de los documentos portantes de de-
recho real, ello se logra con las notas marginales, en las que el notario consignará que el
derecho se ha transmitido o se ha gravado con hipoteca, etcétera.
379 Plazo de validez de la certificación Art.24
ditación de su derecho, lo que resulta toda una obviedad, consideran-

do que es el único con valor ejecutivo para operar transmisiones, sino
también permitir al instrumentador analizar la publicidad generada
en sus notas marginales que acompañarán y complementarán la si-
tuación informada ya por el Registro en el certificado. El instrumen-
tador contará asimismo con lo que se denomina la "publicidad cartu-
lar"; es decir, la que surge del título en sentido formal. En dicho título
figurarán los gravámenes (servidumbres, hipotecas, etcétera) que
hubieren recaído sobre el bien. Las leyes orgánicas prevén las deno-
minadas "notas marginales" que debe el notario efectivizar en los
márgenes del protocolo y también en los títulos que sirven de base y
antecedente de los negocios que autcrizan+-Así, al contarse con dos
fuentes de información se hace prácticamente imposible la fuga de
algún gravamen sobre el bien.
g - Obligación del instrumentador

de transcribir el contenido del certificado
En la última parte del arto 23 de la ley 17.801, se exige que el ins-

trumentador deje constancia en el título, de la fecha del certificado,
-efñumero-asÍgnádü y lo que resulte de la información contenida en el
rmsmo.
Evidentemente la norma procura, amén de generar el enlace del
certificado con el título en el trámite inscriptorio, que las partes del
negocio tengan un cabal conocimiento de la situaciónjurídico-regis-
tral del inmueble sobre el que están contratando, sea su adquisición,
constitución de un gravamen o el derecho del que se trate, al proce-
derse a la solemne lectura del acto antes de su suscripción.
Como la información de la situación jurídica del bien suele reali-
zarse por medio de la expedición de una copia certificada de la matrí-
cula registral, se hace necesario remarcar que la transcripción a la
que se refiere la norma, lo es respecto de los gravámenes o-medIdas
que se encuentren vigentes. El instrumentador debe efectuar una
31 Art, 66, ley 1183 Orgánica del Notariado de Córdoba: "En todas las escrituras
que se otorgaran sobre inmuebles, el escribano deberá dejar constancia del acto realiza-
do.por nota marginal, en el título que le sirua de referencia".
----------- ----_ ...
"lectura técnica" de la matrícula, y así advertirá que no es menester

latr~s¿ripció'~ de las hipotecas' que ya han caducado por el transcur-
so_eleltiempo, ni de los embargos, ni de cualquier medida precautoria
.q~e, por imperio del arto 37, a cuyo comentario remitimos para mayor
desarrollo, hubieren perdido ya vigor y carezcan de eficacia al mo-
mento de la celebración del acto para el cual se solicitó el certificado.
ARr.24. [PLAZO DE VALIDEZ DE LA CERTIFICACIONj. - El plazo de validez

de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del
día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según
se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escriba-
nos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asien-
to del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del
ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma
en que se ha de solicitary producir esta certificación y qué funciona-
rios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias loca-
les lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez pa-
ra las certificaciones que soliciten los escribanos ofuncionarios pú-
blicos del interior de la provincia o territorio.
-§1-
PLAZO DE LA CERTIFlCAClON
Este artículo regulajunto a los arts. 22,23,25 y 26, todo el mecanis-

mo de la reserva de prioridad al que se agrega, como ya habíamos ex-
presado, el arto 5º que establece la retroprioridad. La norma en análi-
sis determina los plazos concedidos para la celebración del negocio pa-
ra el cual se solicitó el certificado registral. Contemplando el domici- _
lio del instrumentador en relación al de asiento 'del Registro, ellegis-
lador confiere un plazo más o menos prolongado para la celebración
del acto.
Así, si el notario, juez o autoridad administrativa se encuentran
en la misma ciudad asiento del registro, el plazo será de quince días.
Si el funcionario instrumentadorse halla domiciliado en otra ciudad,
perodentro dé la misma províncía.el plazo será de veinticinco días,
mientras que para los funcionarios que se hallen domiciliados fuéTa
de provincia sede del Registro al que debe acceder el inmueble sobre

el que recae el acto, el plazo será de treinta días.
El artículo faculta a las provincias a establecer plazos más prolon-
gados cuando las circunstancias del lugar así lo ameriten, lo que nos
obliga a correlacionar la norma con la más general establecida en el
arto 43 que, por el contrario, autoriza a las provincias a reducir todos
los plazos establecidos en la ley 17.801. -
-§2-
MOMENTO INICIAL PARA EL COMPUTO
DEL PLAZO DE LA RESERVA DE PRIORIDAD
Más allá de las opiniones que se puedan tener en tomo a cuándo de-
biera comenzar a computarse el plazo de la reserva de prioridad, la ley
17.801 en el artículo que analizamos, se pronuncia de manera bastan-
te clara cuando dice: "comenzará a contarse desde la cerohora del día
es'
de su expedición". E.§fe el unícü-plazo, dentro del Código, que se
computa de esta manera, ya que, según lo prescripto en su art. 24,
ce••• los plazos de días no se contarán de momento a momento, ni por
horas, sino desde la medianoche en que termina el día de su lecha".

Lo que acabamos de expresar respecto a que este plazo se compu-
ta de manera diferente a lo establecido en general para los plazos en
'. el Código Civil resulta bastante determinante para la correcta inter-
pretación del dispositivo, pues, por aplicación de la regla hermenéu-
tica que establece que las normas de excepción deben interpretarse
en sentido restrictivo, no podrá efectuarse modificación de su esen-
cia por vía reglamentaria.
Sin embargo, en algunas provincias se ha llegado a regular de ma-
nera manifiestamente encontrada con la legislación nacional. Así, ve-
mos en el decr.-regl. 2080/80, cómo la reglamentación local se aparta
contundentemente del dispositivo nacional, y lo avasalla abierta-
mente. En efecto, en el art. 60 del citado decreto, se establece que: ''Ji
los efectos del arto24 de la ley 17.801, y sus modificatorias se entende-
rá por día de expedición de la certificación el día de ingreso de su soli-
citud". Opiniones aparte, no cabe dudar que esta norma contradice
abiertamente el superior mandato del art. 24 de la ley nacional. Es
prácticamente como si dijese, "donde la ley nacional diga blanco, de-
berá leerse negro".
Por nuestra parte, creemos qugl1Q..1lJJe.d_eni debe considerarse vá-

lido un decreto o ley provincial que se opone abiertamente al orden
institucional, desjerarquizando así las reglas de la Carta Magna. Di-
_,ehos dispositivos criticados son manfiestamente inconstitucionales.
En la provincia de Córdoba, por res. 1/07, no sin contradecir tam-
bíén Jinandato nacional, se ha llegado a establecer una tesis inter-
media, por la cual, si bien el plazo deia'reserva a'e prioridad comien-
za a computarse desde la cero hora del día de expedición del certifica-
do, la prioridad del documento para el cual se solicitó, en cambio, que-
da a cubierto desde la fecha misma del ingreso. Obviamente, por con-
tradecir abiertamente el dispositivo nacional y exceder las facultades
que la ley atribuye al director del Registro, tema regulado en los arts.
61 y 62 de la ley cordobesa 5771, este resolutivo carece de vigor, tanto
más por tratarse tan sólo de una resolución registral, de inferior je-
rarquía aún que el decr.-regl. 2080/80. Así, en caso de que un usuario,
por ejemplo, un embargante, pretendiera ser desplazado por una cer-
tificación durante el plazo que corre desde el ingreso, hasta su expe-
dición, deberá plantear los recursos legales, que, por los argumentos
que hemos vertido, estimamos que le resultarán favorables.
El fundamento que se da para esta actitud contra legem es que el
certificado registral, al producir los efectos de una verdadera anota-
ción preventiva, debería ser tratado como tal. Así se haría aplicable
la norma general reguladora de la prioridad; es decir, el arto 19, que
determina que la prioridad de dos o más documentos deberá surgir
de la fecha de la presentación de los mismos. Ese es el fundamento
que esgrime Villaro que, por otra parte, involucra también en el de-
bate el hecho de que la fecha de expedición resulta más incierta que
la del ingreso, que es indubitada, y surge del libro diario y del asien-
to de presentación. Dice Villaro que "... si se tiene en cuenta que la
presentación de la solicitud del certificado genera, en caso de ser ex-
pedido, una anotación preventiva, hay que considerar tal solicitud
como un documento registrable y, en consecuencia, aplicarle las nor-
mas que para éstos prescribe el arto 19 de la ley" l.
No compartimos los argumentos del ilustre registralista, pues
creemos que hay una diferencia demasiado sustancial entre el docu-

mento portante de la mutación jurídico-real, o de la medida precau-

toria, y el documento transitorio (el certificado registral) que sólo
procura reservar la prioridad de aquél. La norma alude a "anotación
preventiva", aplicada al certificado registral, pero ello sólo a los fines
de lograr su cometido. No creemos apropiado considerarlo a éste co-
mo al documento registrable mismo. Tampoco somos de la opinión
que el comienzo del cómputo, tan importante para determinar las
prioridades, esté comprendido entre las facultades que el arto 24 de la
ley nacional confiere a las provincias al expresar: "... cuando las cir-
cunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios
de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcio-
narios públicos del interior de la provincia o territorio". La norma es-
tá aludiendo a dificultades en las comunicaciones o en el transporte,
por ejemplo, que pudieren existir en el lugar en el que se aplicará el
dispositivo. En consecuencia con ello, autoriza a las provincias a am-
pliar los plazos para adecuarlos a esas circunstancias.
En igual sentido manifiesta su desconcierto Cornejo, quien, al re-
ferirse a esta actitud en pugna con la ley nacional por parte de algu-
nos registros locales, expresa que: "Este comportamiento nos parece
contrario a la ley, que claramente distingue la presentación de la ex-
pedición" 2.
--§3-
FUNCIONARIOS AUTORIZADOS
A REQUERIR EL CERTIFICADO REGISTRAL
Tal comoya lo hemos expresado al analizar el arto 5º, en general, la

doctrina limita el mecanismo de la reserva de prioridad a los docu-
mentos notariales. Dijimos que la ley 17.801 fue preparada "por" y
"para" escribanos; en razón de e11olos docum entos emanados de otras
sedes (judicial o administrativa) padecen de "impertinencia" y no
siempre resulta fácil conciliar los dispositivos registrales nacionales
con los procedimientos locales referidos a tales especies de documen-
tos públicos.

Sin embargo, tal como lo prevén las leyes locales, con total cohe-
rencia laley llacionaJp~ey.ELql!e. t().qº~lº§.f1J.1l;~ionarios,alos que la ley
les atribuye la facultad de instrumentar actos que constituyan, de-
claren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles, en el
arto 3º de la ley 17.801; estarán ~ac~lJa~_o§.p~~asolicitarlos corres-
pendientes certificados de ley, y salvo en algunas jurisdicciones.jas
leyes locales limitan sólo a los notarios la facultad de solicitarlos.
Así, expresamente en el decr.-regl. 2080/80, para la Ciudad de
Buenos Aires, en el arto 57, párr. 1º, se determina que: "Los certifica-
dos a que se refieren los arts. 23 a25 de la ley 17.801 y sus modificato-
rias podrán ser solicitados únicamente por los escribanos públicos y
(uncionariosjudiciales y administrativos autorizantes de documen-
tos que constituyan, declaren, transmitan o modifiquen derechos rea-
les sobre inmuebles".
Igualmente se hace la manifestación expresa en cuanto a que to-
dos los funcionarios autorizados a labrar los actos a los que aluden los
arts. 2º y 32 de la ley 17.801 estarían autorizados a solicitar certifica-
dos, en las reglamentaciones de las provincias de BuenosAires, Men-
doza y San Luis, entre otras. En cambio, en Córdoba, la reglamenta-
ción local limita dicha posibilidad a los notarios, titula~eso ag.§~.rip-
'-tosoÍuncionari"6spiíblicos de igual competencia (art: 32, ley 5771)3.
Nos hemos referido a los certificados para subastas en nuestro
análisis del inc. d) del arto 14. Allí decíamos que, por ejemplo, las su-
bastas en la mayoría de las provincias argentinas se llevan a cabo sin
el recaudo de la previa certificación registral. La doctrina viene criti-
cando duramente esta costumbre, dado que genera gran inseguridad
sobre todo a los actos a los que más deberían brindarla. En la Ciudad
de Buenos Aires y en la provincia de Buenos Aires, por ejemplo, sólo
se exige un informe previo que, como tal, no reserva prioridad algu-
na, lo que haría correr el riesgo al adquirente al poder producirse una
modificación en las condiciones del dominio, antes de proceder a su
compra. Asimismo, esa modificación podría producir una merma en
el monto por el que se efectivizará la subasta con el consiguiente da-
3 Se regula luego la llamada "anotación preventiva para subasta", que no es más

que un certificado registraljudicial aunque la ley no le denomine así, y reserva la prio-
ridad por ciento cincuenta días desde la fecha de su expedición (art, 34, ley 5771).
385
--------
Reserva de prioridad. Bloqueo registral Art.2.'j
ño también al actor que verá reducida su posibilidad de cobro, ocuan-

do no, verse privado totalmente de la posibilidad de subastar.
Ese es el motivo por el que la doctrina, en general, elogia el dispo-
sitivo del arto 34 de la ley cordobesa 5771 que prevé la anotación pre-
ventiva para subasta. Una vez que se expide ésta, durante ciento cin-
cuenta días el dominio queda bloqueado a los fines de garantizar la
reserva de prioridad".
Para un mayor desarrollo de este tema remitimos a 10 ya expresa-
do en el arto 14.
En cuanto a la forma de la solicitud, la cuestión también ha sido
objeto de nuestro análisis, de manera genérica, al estudiar el princi-
pio de rogación en el arto 6º.
AR1: 25. [RESERVA DE PRIORIDAD. BLOQUEO REGISTRAL}. - Expedida una

certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Re-
gistro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre
el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a
que se refiere el arto 5º, sin la advertencia especial acerca de las cer-
tificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva
a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del docu-
mento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
-§1-
LA ANOTACION PREVENTIVA
Alos fines de lograr la reserva de prioridad, el certificado registral
genera los efectos de una anotación preventiva, según establece la
norma que estamos analizando. Esto significa que todo aquel que pre-
tenda alguna acción sobre el inmueble, tanto sea la adquisición de
cierto derecho o la traba de alguna medida cautelar, estará avisado de
la existencia del certificado y de la posibilidad de que la situación re-
-
~
gistralllegue a variar, al producirse el acto para el cual se expidió.
-"
>-
'"
-.J
I 4 Véase, sobre el tema, Ventura, La comunicación de subasta y el tercero registral,
~ LNe, nº 7, oct. 2006, p. 663.
Art.26. Publicidad registra l. Certificaciones e informes 386
Por ello, la norma establece que una vez expedida una certificación
el Registro "noexpedirá otra", y luego agrega: "sin la aduertenciaespe-
cial acerca de las certificaciones anteriores". En verdad, la técnica le-
gislativa empleada merece nuestro reproche, pues se parte de la im-
posibilidad de expedir otra certificación sobre el mismo bien, cuando
en realidad la regla es que debe expedirse aun cuando hubiere otra
anterior. Ocurre que, al haber consignado dos negaciones en la misma
frase ("no"y "sin"), si bien la norma aparece como negativa, en reali-
dad, su declaración es positiva.
Por este motivo, estimamos que el artículo debería decir: "Expedi-
da una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores,
el Registro tomará nota en el foliocorrespondiente. Si durante el pla-
zo de vigencia de esta certificación, previsto en el art. 24, más el del
plazo a que se refiere el arto 59, se solicitare otro certificado, el Regis-
tro deberá expedirlo con la advertencia especial acerca de las certifi-
caciones anteriores".
Adviértase que la previsión de la norma no es más que la forma
adecuada de llevar a cabo la reserva de prioridad de manera pública,
evitando herir la buena fe de quienes se amparen en las constancias
registra1es. Por otra parte, el artículo respeta en un cien por ciento la
norma general del arto 22 que le precede.
-§2-
LA SUMA DE LOS PLAZOS
DE LOS ARTS. 24 y 5'! DE LA. LEY 17.801
Con perfecta armonía, el artículo que estamos analizando haceju-
gar dos plazos. Por un lado, el del arto 24 que prevé los tres términos
bien diferenciados: quince días para el funcionario autorizante que
se domicilia en la ciudad asiento del Registro; veinticinco días para el
funcionario cuyo domicilio se halla fuera de la ciudad asiento del Re-
gistro pero dentro de la provincia, y treinta días para el funcionario
autorizante que se domicilia fuera de la provincia. Y por otro, tam-
bién entra ajugar en los términos el plazo establecido en el arto 5º que
consagra la llamada "retroprioridad"; es decir, la posibilidad de re-
trotraer la presentación a la fecha de celebración del acto.
Ocurre que antes de la presentación a la que alude el citado arto 5º,
el registrador no puede corroborar la fecha de celebración del actoju-
387 Escrituras simultáneas Art.26
rídico cuya inscripción se peticiona. Por eso, el artículo obliga a la su-

ma de ambos plazos, pues se hace necesario tener el instrumento a la
vista para poder saber a ciencia cierta si se han cumplido los plazos de
la reserva de prioridad; es decir, si el documento fue celebrado dentro
de los quince, veinticinco o treinta días a los que se refiere el arto 24.
Obviamente, si el documento resulta finalmente inscripto por ha-
berse presentado en término y haber pasado exitosamente la califi-
cación del funcionario inscriptor, se termina el bloqueo, dándose pa-
so al cierre registral, según vimos al analizar el arto 23, y quedarán
definitivamente desplazados, tanto los certificados que se hubieren
expedido durante ese lapso como las medidas precautorias o cual-
quier otro intento de modificación de la situación registral.
ART.26. [ESCRITURAS SIMULTANEAS}. -En los casos de escrituras si-

multáneas o cuando deban mediar referencias de expedientes, lare-
lación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instru-
menta, sepodrá verificar directamente en los documentos origina-
les o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la
certificación registral en escrituras simultáneas, la que se autorice
como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto
contenga la que antecede.
-§l-
LA REFERENCIA A LOS ANTECEDENTES
EN LOS CASOS DE TRACTO ABREVIADO
Este dispositivo complementa de manera directa la norma en la

que se regulan los supuestos de tracto sucesivo abreviado (art. 16).
En todos los actos que se celebran por la modalidad de tracto abre-
viado, el instrumentador debe tener a la vista la documentación que
acredita el derecho y legitimación del disponente o constituyente del
derecho que formaliza. Yahemos dicho que en esos supuestos se pro-
duce una verdadera delegación de la función calificadora por parte
del funcionario registrador, al funcionario instrumentador. Pues
bien, es al tomar conciencia de esta circunstancia cuando se advierte
de manera palmaria la necesidad que viene a cubrir el artículo que
analizamos.
Se exigirá así que el notario, juez o autoridad administrativa, es

decir, el autorizante del acto registrable, cuando opera por tracto
abreviado, tenga a la vista los documentos originales o los testimo-
nios de los actos que sirven de base al acto que instrumenta y los de-
je relacionados en el documento portante del tracto abreviado. Sólo
sobre esa relación en el instrumento, y la existencia misma de esa re-
lación podrá el registrador cumplir la función calificadora.
La norma no dice expresamente, ni puede inferirse claramente de
su texto, si sería factible que el documento cuya inscripción se peticio-
na sea acompañado de los citados originales otestimonios, restituyen-
do, por así decirlo, la función de calificación al registrador. Si bien es-
ta idea aparece como sugerida en la parte 1ª del arto 26, no se acota en
forma directa si quien loverifica es el instrumentador oel registrador.
La doctrina, en general, exige que el instrumento lo relacione, sin
acotar, en cambio, si además podría, en determinadas circunstan-
cias, exigirse la presentación de los originales o testimonios directa-
mente al registro. Andorno y Marcolín de Andorno no manifiestan
duda y aluden sólo a la obligación del instrumentador de consignar
la relación en el acto que instrumentan l.
Por nuestra parte, opinamos que los funcionarios instrumentado-
res a los que la ley posibilita el otorgamiento de actos registrables, se-
gún lo surgido de los arts. 2º y 3º de la ley 17.801, son todos funciona-
rios públicos, en consecuencia, nada obsta a que resulte indiferente
a los fines de la seguridad que el sistema registral procura, que pue-
da ser tanto el registrador como el funcionario instrumentador quien
verifique la existencia y validez de los documentos acreditativos de
los actos intermedios, sean éstos de la naturaleza que fueren.
En efecto, como ni la doctrina ni lajurisprudencia han cuestionado
que sea el notario, y sólo éste, quien califique, por ejemplo, la autenti-
cidad y validez de los documentos de declaratorias de herederos, de
los autos adjudicatarios de bienes en supuestos de sucesión heredita-
ria o liquidaciones de sociedades conyugales, etcétera, verificándose
así, sólo en sede notarial, la legitimación para obrar de los disponen-

389 Escrituras simultáneas Art.26
--------
tes; de igual manera pretendemos que puede delegarse esa función

calificadora en el autorizante del acto, en todos los diversos casos que
puedan presentarse, amén de los que resulten acreditativos de la ca-
lidad de heredero, respecto del tracto abreviado.
Moisset de Espanés explica con claridad que cuando el instrumen-
to que accede al registro contiene una relación pormenorizada de los
actos previos, no resultaría necesario agregar los títulos respectivos
y, al no resultar obstáculo, "... el Registro está legalmente habilitado
para efectuar la inscripción de ese derecho, en forma definitiva, de-
jando en ese momento, sobre la base de las constancias contenidas en
el segundo documento, de los pasos que se han dado a partir de la per-
sona que figuraba como titular registral ... " 2.
Así ocurre en la práctica, por ejemplo, cuando se produce la cance-
lación del usufructo por fallecimiento, supuesto previsto en el arto 36
de la ley 17.801. Es frecuente que los notarios relacionen el documen-
to acreditativo del fallecimiento, es decir, la partida de defunción, en
el documento notarial que accede al registro y así se considera cumpli-
da la norma, a pesar de que la literalidad del dispositivo del arto 36
alude a la presentación de la partida de defunción. Pero tampoco po-
demos negar que el instrumentador pueda decidirse, según el caso,
por solicitar el trámite inscriptorio, agregando el original otestimonio
del documento administrativo que es la partida de defunción del usu-
fructuario, relacionándolo sólo someramente en el acto a registrar.
Por nuestra parte, estimamos que podría aplicarse el supuesto me-
diante la calificación de los documentos por parte del instrumentador
o por el registrador, con total indiferencia ya comodidad del usuario.
Pero exigimos, en cambio, de manera categórica, como lo dice ya la
norma en vigencia, que del último documento a registrarse surja men-
cionado todo el encadenamiento. Así, cualquiera que sea el criterio
que se adopte por parte del instrumentador o del registrador, la ley
exige sin lugar a duda, la mención documental de la relación de ante-
cedentes, sin cuyo recaudo no puede aspirarse a la inscripción por
tracto sucesivo abreviado.
2 Moisset de Espanés, Cartasjurídicas, p. 143. En igual sentido se pronuncia Vi-

llaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, ps. 90 y 91.
Debemos tener presente que cada mutación genera también obli-

gaciones tributarias en general: sellos, tasas de justicia, tasas retri-
butivas de servicios, etcétera, que, lógicamente, los diversos titulares
intermedios, aun procurando inscripciones simultáneas, no estarán
eximidos de afrontar. El notario o juez deben corroborar el cumpli-
miento de aquellas obligaciones fiscales que el sistema ha encomen-
dado a su control ' y otro tanto efectivizará, en su ámbito, el funciona-
rio registrador.
-§2-
LA CERTIFICACION REGISTRAL
EN LAS INSTRUMENTACIONES SIMULTANEAS
En cuanto a la segunda parte del dispositivo que analizamos, se

alude al certificado registral previo que, como se vio, constituye un
recaudo obligatorio que debe tener a la vista el instrumentador al
elaborar un documento constitutivo, declarativo o modificatorio de
derecho real sobre inmueble.
Es aquí donde no podemos dejar de resaltar la norma del arto 26 de
la ley 17.8014,que previendo la imposibilidad de contar con la certifi-
3 "El notario es un agente del Fisco, obligado a percibir todos los tributos relacio-
nados con los actos notariales, impuestos, tasas y contribuciones, por ser persona que
participa en la formalización de actos y operaciones que las leyes especiales consideran
comohechos imponibles oservicios retributivos obeneficios ..."(expte. suponot. 1503/97,
"A. V. s/Presentación relacionada con escr. J. B. G.",resolución del Tribunal de Superin-
tendencia del Notariado de fecha 26/3/98,en "Selecciónde Fallos del Tribunal de Supe-
rintendencia del Notariado", p. 9).García Coni expresa que" ... es obvioque el notario de-
berá tomar otras precauciones ajenas a la registración, pero que encuadran en su res-
ponsabilidadfuncional (arts. 902 y 1112,Cód.Civil),en cuanto al pago de honorarios pro-
fesionales y del impuesto herencial-donde aún subsiste-" (El contencioso registral,
p.98).
4 En general, la doctrina no hace demasiado hincapié en la norma del arto 26.Apa-
rece quizás comodescolgada y desubicadajunto a la regulación de los certificados y pue-
de haber quedado desapercibida. Estimamos que debiera haberse agregado directa-
mente al último supuesto enumerado en el arto 16, inc. d). Remarca sí su importancia
Fontbona,Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Escrituras
simultáneas, en "Revista del Notariado", nº 707, 1969,p. 1301,quien expresa:" ... Es evi-
dente que el mencionado arto 26 prevé una excepción a la norma del arto 23, la que obli-
391 Copias autenticadas e informes Art.27
-------- -----------------
cación previa que acredite la dominialidad en los casos de instrumen-
taciones simultáneas, sobre todo cuando en cada una de ellas actua-
rán distintos funcionarios, la norma en análisis establece que el ins-
trumentador del título que se apoye en uno aún no registrado podrá
valerse de la información referida en el certificado expedido para el tí-
tulo antecedente. Es decir, que siA transmitirá su dominio a B y éste
a su vez lo venderá a e, el escribano que instrumente este último acto
podrá utilizar la información contenida en el certificado que protegió
la venta deA a B. Obviamente en este caso no podremos decir que la
última venta no tenga certificado previo, ya que el sistema permite
considerar cumplido dicho recaudo mediante el obtenido para el pri-
mer acto, aun cuando hubiese intervenido en su solicitud un funcio-
nario diferente.
De más está remarcar que, como hemos sostenido, será menester
que en el primer certificado se comprendan todas las operaciones a
realizar y todos los sujetos intervinientes, en razón de lo cual no pue-
de concebirse el supuesto sin un acuerdo previo entre los instrumen-
tadores 5. Este sistema puede operar así, merced a que los instrumen-
tadores de todos los documentos registrables son funcionarios públi-
cos, de lo contrario, se generaría hasta la posibilidad de negar la infor-
mación de un instrumentador a otro. Tácitamente, la ley nacional
obliga al funcionario instrumentador del primer acto a compartir la
información con el que autorizará el acto consecuente; por ello aludía-
mos al necesario acuerdo entre los formalizadores de las instrumen-
taciones simultáneas.
En cuanto a la ubicación de esta norma, estimamos que no es la
apropiada y que en una futura reforma de la ley 17.801 debería apro-
vechar el legislador para insertarla luego del arto 16 que prevé los su-
puestos de tracto abreviado.
Para completar el análisis de esta norma remitimos a lo expresa-
do en torno a los arts. 15, 16 y 23.
ga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del título del último titular ins-
cripto, la certificación registral sobre el estado jurídico-dominial del bien ... ".
5 Ventura, n-acto abreviado registrcl, ps. 244 a 246; García Coni, Procedimiento
inscriptorio, p. 97;Andorno -Marcolín deAndorno, Ley Nacional Registral Inmobiliaria
17.80l. Comentada. Anotada, ps. 329 y 330.
ART.27. [COPIAS AUTENTICADAS E INFORMES}. -Aparte de la certifica-

ción a que se refiere el arto23, el Registro expedirá copia autentica-
da de la documentación registral y los informes que se soliciten de
conformidad con la reglamentación local.
-§1-
OTRAS FORMAS DE PUBLICIDAD
Atendiendo a sus fines, la ley registral17.801 prevé otras formas

de publicidad un tanto menos solemnes que los certificados registra-
les regulados en los arts. 23 y 24.Así, en la norma que analizamos, se
mencionan los simples informes, cuya denominación encierra un
cierto carácter peyorativo en relación al certificado de ley. Ocurre que
éstos generan la reserva de prioridad a través del bloqueo, según vi-
mos al analizar su concepto, en tanto que el simple informe, si bien
anoticia y de manera cierta pudiendo presumirse también su exacti-
tud e integridad, ya que es igualmente instrumento público 1, no ge-
nera, en cambio, reserva de prioridad ni bloqueo, dado que no ingre-
sa al folio ni deja huella alguna en un asiento.
También podemos advertir otras diferencias no menos importan-
tes. Así, en caso de error en la situación registral brindada por un sim-
ple informe, o en una copia, que por estar incompleta induce a error a
un tercero, probada dicha circunstancia debería responder el Regis-
tro frente al daño, y por éste el Estado, conforme a lo establecido en el
arto 1112 del Código Civil.
Sin embargo, en los casos en que se provoquen daños con motivo de
la errónea publicidad o la publicidad incompleta, no serán iguales las
consecuencias en la instancia de la reparación, según se trate de un
simple informe o de un certificado de ley. Si bien es cierto que el usua-
rio puede fiarse prima facie de lo pub licitado en el informe, por la pre-
sunción de exactitud e integridad a la que nos referimos en nuestro
análisis del arto 22, por disposición de la misma ley el simple informe
no garantiza la inmutabilidad de la situación registral, en razón de
lo cual quien merecerá la reparación será quien solicitó la informa-
ción que resultó equivocada.

393 Copias autenticadas e informes Art.28
Todolo contrario ocurre en el caso de error u omisión en un certifi-

cado, pues mientras en el informe la situación registral no varía por
la citada anomalía, en el supuesto de tratarse de un certificado, la si-
tuación puede llegar a modificarse en favor de quien lo solicitó. Es lo
que ocurre, por ejemplo, cuando se omite o se informa de manera in-
completa una hipoteca, según lo prescripto en el arto 3147 del Cód. Ci-
vil, que, comoya lohemos expresado, resul ta de aplicación para todos
los casos de error u omisión en la información de medidas o providen-
cias cautelares. En estos supuestos, quien deberá ser indemnizado,
obviamente si realmente sufre un daño, es el acreedor hipotecario, el
embargante o el solicitante de cualquier otra medida precautoria.
Lo que hemos expuesto surge de manera expresa de la norma que
nos sirve de base para asignar a la fuga de la información estos efec-
tos. Se trata de la parte 1ª del arto 3147 del Cód. Civil, que directamen-
te dice que se deberá responder al acreedor hipotecario, con lo que es-
tá disponiendo que el que solicitó el certificado no sufre daño alguno.
Es necesario remarcar que, aun la simple copia, o el informe al que
alude el dispositivo también exigirán el interés legítimo por parte del
solicitante, según lo que hemos afirmado en oportunidad de referir-
nos a la rogación en el arto 6º de la ley 17.801.
En la práctica, sobre todo en otros tiempos, amén de los informes y
copias a los que alude el dispositivo, se permitía también la publicidad
por exhibición de los libros, o hasta la de las matrículas de folio real.
En una sala de lectura se acercaba al usuario el tomo pertinente, en el
sistema causal, o se permitía la lectura de las matrículas a través de
un cristal, para evitar su adulteración, en el sistema de folioreal. Hoy
en día se encuentra reducido a supuestos muy excepcionales el acce-
so directo al asiento registral; sólo por ejemplificar con alguna legisla-
ción local, leemos en el arto 66 del decr.-regl. 2080/80 que: "... La con-
sulta directa de asientos podrá ser reemplazada total o parcialmente
por la entrega de copias o por otros medios técnicos de reproduc-
ción ... ". En la actualidad, es ésta la regla general en todos los regis-
tros del país.
ART. 28. [NOTA DE REGISTRACION. CONSTANCIA DE LOS TESTIMONIOS PRE-

SENTADOS}. -En todo documento que sepresente para que en su con-
secuencia se practique inscripción o anotación, inmediatamente
Art.28
------
Publicidad registral. Certificaciones e informes 394
después que se hubiere efectuado, el Registro lepondrá nota que ex-

prese la fecha, especie y número de orden de la registración practi-
cada, en la forma que determine la reglamentación local. Quien ex-
pida o disponga se expida segundo o ulterior testimonio de un docu-
mento ya registrado, deberá solicitar al Registro ponga nota de la
inscripción que había correspondido al original. El Registro hará
constar, en las inscripciones o anotaciones pertinentes, la existen-
cia de los testimonios que le fueren presentados.
-§1-
LA NOTA DE INSCRIPCION
Cuando un documento se presenta para su inscripción o anotación

y sortea exitosamente la función calificadora, queda en condiciones
de ser inscripto o anotado, según corresponda. En tales casos, el Re-
gistro, amén de redactar el asiento respectivo -lo que ya habíamos
esbozado cuando estudiábamos el arto 10, referido a la matriculación
y el arto 14 que establece la redacción concreta de los asientos-, de-
berá también estampar en el margen al final de la escritura u oficio,
la llamada "nota de inscripción" en el título mismo que produjo la
mutación jurídico-real o en el oficio de la medida cautelar que anote.
Esta nota es la que exige la norma del arto 28 que estamos analizan-
do y que, en definitiva, será la que transforme, en lo gráfico, el docu-
mento traslativo o modificatorio en el "título inscripto" al que alude
el arto 23, cuando exige que el funcionario autorizante debe tener a la
vista el certificado expedido por el Registro y el título inscripto.
Las reglamentaciones locales se han ocupado, tal como lo ordena
la norma nacional, de establecer ciertas pautas reguladoras de estas
notas de inscripción que, en la jerga registral se denominan "plan-
chas" aludiendo al gran tamaño que suelen tener los sellos con que se
estampan. Así, a manera de ejemplo, citamos el arto 31 del decr.-regl.
2080/80, para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que establece
que: "La nota de inscripción que prescribe el arto28 de la ley 17.801 y
sus modificatorias, se asentará en la parte libre o en los márgenes de
la última hoja útil del documento. Si diversos actos estuvieren instru-
mentados en un solo documento y se presentaran para su inscripción
en forma simultánea, la nota consignará los registros que se efectúen
comenzando por el de dominio. Los raspados, interlineados o enmen-
395 Nota de registración. Testimonios Art.28
dados serán salvados por el registrador responsable a continuación

de la última palabra del texto de la nota y antes de la firma". En tér-
minos similares regulan las notas de inscripción el decreto regla-
mentario de Mendoza (art. 2º), la ley de Córdoba (art. 40), la ley san-
tafesina (art. 49), y la riojana (art. 33).
-§2-
Los TESTIMONIOS y EL REGISTRO
Una de las características del notariado tipo latino radica en la
particularidad de no ser el original del instrumento el que conservan
las partes ni el que tendrá el valor ejecutivo para probar y generar las
acciones que se han de ejercer. Esto repercute en las formalidades
que deben guardarse en el momento de la expedición de una copia de
la escritura matriz. Sobre el tema, amén de los dispositivos del Códi-
go Civil, algunas de cuyas normas parecieran haber caído en desuso
por carecer de serios fundamentos, tenemos también lo dispuesto por
las leyes orgánicas notariales, las que, algunas más, otras menos, se
pronuncian sobre el texto a consignar en cada una de las copias, las
características de las fojas en las que se ha de plasmar, etcétera. To-
do ello deberá ser objeto también de calificación registral al momen-
to de pretender una inscripción.
El problema con el que se tropieza en esta cuestión, es que, en ge-
neral, la forma de expedición no se encuentra precisada en ninguna
de las reglamentaciones notariales en vigencia, por lo menos, desde
el punto de vista de la técnica documental 1.
a - La expedición de testimonios o copias en el ámbito notarial

El notario autorizante del acto debe dar a las partes que lopidiesen
copia autorizada de la escritura que hubiese otorgado 2 _Así lo prevé el
1 Hemos dado en llamar "técnica notarial de acción"a aquella disciplina que estu-
dia el proceder del notario en su ejercicionotarial fedatario, mientras que reservamos la
expresión "técnica documental" para referimos al contenido y redacción del instrumen-
to notarial y a todo lo relacionado con lo que se denomina "grafía" del documento: el pa-
pel, el color de la tinta, la fotocopia, etcétera.
2 González, Teoríageneral del instrumento público, p. 418; ídem, Derechonota-
rial, p. 496; Mustápich, Tratado teóricoy práctico de derechonotarial, p. 422.
arto 1006 del Cód. Civil. La norma habla de "copia autorizada", es de-
cir, copia "firmada" lo que nos permite efectuar un primer distingo en
cuanto a la expedición de copias.
1 --- La copia simple
La copia simple sólo radica en una copia sin valor de primer testi-
monio y,por ende, sin valor de instrumento público. Es decir, que res-
pecto de esa copia simple no existirá el principio de autenticidad. Se
diferencia del primer testimonio en que carece de las formalidades
exigidas para éste. Puede ser copia mecanografiada en máquina de
escribir o computadora, copia carbónica, fotocopia o cualquier otro
sistema, pero no cumple con las condiciones exigidas por el arto 979
inc. 1º, in fine, aun cuando estuviese firmada por el notario autori-
zante del acto. En definitiva, es una copia certificada que no habilita
acción alguna, porque no prueba sobre el contenido del acto sino sólo
sobre la existencia del instrumento copiado '. Por ello, la copia simple
no genera marginales en el protocolo y puede darse, en principio, en
el número que se quiera a cualquiera de las partes o por requerimien-
tojudicial. Sólo debe ponerse como límite a este libre accionar, la obli-
gación de secreto profesional cuyo incumplimiento está sancionado
en el arto 153 del Cód, Penal. En definitiva, la diferencia esencial en-
tre la copia simple y el primer o ulterior testimonio es que la copia
simple no es instrumento público".
Es importante destacar que, a pesar de la contundencia de nues-
tras expresiones en los párrafos precedentes, hay sin embargo nu-
merosajurisprudencia que sostiene la validez de las copias simples
comotítulos ejecutivos. En algunas oportunidades se ha resuelto la
posibilidad de accionar hasta con una fotocopia del primer testimo-
3 Pelosi afirma que" ... sólo acreditarán la existencia, clase y contenido del docu-
mento al cual se refieren, sin que ello implique subrogarlo en su eficacia y efectos" (El do-
cumento notarial, p. 284).
4 Spota, Tratado de derechocivil. Parte general, t. J, vol. 9, ps. 317y 318; Ncri dice:
"Son copias sin fuerza jurídica y por consiguiente no constituyen instrumento público
aunque hayan sido autorizadas, vale decir, firmadas por el escribano que intervino en la
otorgación del acto" (Tratado teóricoy práctico de derecho notarial, vol. 2, p. 119).
nio", Ello sobre todo se ha dado respecto de las ejecuciones hipoteca-

rias. Puesto que van en contra de leyes y doctrina, los citados fallos
deben ser interpretados a la luz de las actuaciones concretas y no de-
ben dar pie para sentar doctrina contraria respecto de lo que veni-
mos expresando.
2 --- El primero, segundo

o ulterior testimonio
El primer testimonio es aquel que cumple con los requisitos lega-

les y que tiene valor de instrumento público (art. 979, inc. 1º, in fine)
por lo que también se le confiere valor ejecutivo. Debemos tener en
cuenta que aun siendo instrumento público, sujerarquía probatoria
está muy por debajo del instrumento matriz, contrariamente a lo
previsto en el arto 1010 del Cód. Civil, ya que frente a cualquier varia-
ción entre la matriz y los testimonios se estará al contenido de la pri-
mera (art. 1009, Cód. Civil).
Desde el punto de vista de la técnica documental, las leyes suelen
exigir la expresión "concuerda ... " que se ha sustantivado con el uso
y suele ser lo primero que se busca a la hora de saber si se está en pre-
sencia de un primer testimonio con valor ejecutivo. Pero en la prácti-
ca, el notario ha hecho uso de diversas pautas para dejar aclarado el
valor de la copia expedida. Si es una copia simple, suele cuidarse de
no usar la expresión "concuerda" para no confundirlo con el típico
concuerda de las copias con valor ejecutivo, aclarando en ocasiones, de
manera expresa que se trata de una "copia simple". Es decir, en resu-
men, para saber si se trata de copia simple o primer (o ulterior) testi-
monio con valor ejecutivo, deben advertirse las formalidades exigidas
en la jurisdicción de la elaboración del documento en cuanto a papel,
sellados, sellos y firmas, y el texto de la certificación, que debe expre-
sar, con términos más o menos sacramentales, que concuerda con su
matriz y que es el primero (oulterior) testimonio. Por ello, para nues-
tro concepto, no bastarían las expresiones de Vélez "copia autoriza-
da", ya que aunque estuviesen firmadas por el notario, si no tuvieren
5 Véase la numerosa jurisprudencia interpretada en Highton, Juicio hipotecario,

tI,p. 103.
también las demás formalidades, no constituirían los testimonios con

valor ejecutivo.
b - Supuestos de expedición de más de un testimonio
En los casos de expedición de un solo testimonio el tema no plantea

cuestión alguna. Pero hay supuestos en que, sea por haber varias par-
tes interesadas en el acto osea por el extravío o destrucción del primer
testimonio, se hace necesaria la expedición de más de un testimonio y
ello, en algunos casos, puede generar situaciones conflictivas.
Básicamente los supuestos son dos:
a) Existencia de varias partes interesadas.
b) Extravío o destrucción del primer testimonio.
Veamos cada caso por separado.
1 - Existencia de varias partes interesadas
En caso de existir varias partes interesadas se hace necesaria la

expedición de más de una copia o testimonio. En los supuestos de es-
crituras con varias partes, es obvio que el notario deberá expedir una
copia o testimonio por cada parte, varios condóminos adquieren, hay
un adquirente y un acreedor hipotecario sobre el mismo inmueble,
hay varios acreedores en una hipoteca (varios socios o cesionarios,
etcétera). La ley en estos casos deja la facultad al escribano de no ex-
pedir testimonio a quien no lo pidiese, según surge a contrario sensu
del art. 1006 del Cód. Civil, cuando expresa que debe darlo a las par-
tes que lo pidiesen. Ello ha generado la costumbre de no dársele al
vendedor del inmueble, ni al cedente del derecho. Pero nada obsta a
que éstos lo pidan y, en tal caso, el notario debe dárselos. Su negativa
infundada lo haría pasible de las responsabilidades no sólo discipli-
narias por su incumplimiento funcional, sino también de los daños y
perjuicios que provocare a los interesados 6.
Aun cuando el pedido no fuere expreso, debe entenderse que están
solicitando un testimonio con valor ejecutivo las partes a cuyo favor
6 Mustápich, Tratado teórico y práctico de derecho notarial, p. 423.

se está constituyendo un derecho, es decir, que tanto el adquirente

del dominio como el acreedor hipotecario o quien adquiere un usu-
fructo sobre un inmueble, están solicitando tácitamente al notario,
cada uno, la expedición de un testimonio con valor ejecutivo.
Doctrinariamente se ha discutido sobre cuál debe ser la modali-
dad de expedición cuando son varias las partes. En cuanto a las ates-
taciones del concuerda, también varía según diversos criterios. Para
unos, en el supuesto de ser varias las partes deberá expedirse siem-
pre con la leyenda "primer testimonio" aunque fueran más de uno,
aclarando por supuesto la parte o el nombre del interesado para
quien se expidió. En algunos casos con el aditamento "Primer ejem-
plar", "Segundo ejemplar", etcétera, puesto sucesivamente en cada
primer testimonio expedido. Para otros, en cambio, no corresponde-
ría referirse al número de ejemplares, sino que bastaría con la men-
ción de la parte a la cual se expide. Imaginando un condominio, dire-
mos que el notario consignará: "Primer testimonio para NN', "Pri-
mer testimonio para ZZ", y "Primer testimonio paraXX". Lo que es
menester que quede bien aclarado es el número ordinal de testimo-
nio que queda entregado para cada parte, justamente para poder
aplicar en forma correcta el arto 1007 del Cód. Civil que prevé la ex-
pedición de segundos testimonios por extravío del primero 7. En su-
ma, debe entenderse la expresión "primero" usada por la norma, co-
mo el primero que reciba esa parte, ya que, con independencia de su
denominación (primero, segundo o tercero) lo importante es que es el
primer ejemplar con valor ejecutivo que recibe esa parte negocial.
2 --- Extravío o destrucción del primer testimonio
Este es un supuesto patológico que necesariamente requiere la pér-

dida o destrucción del primer testimonio asignado a la parte. Téngase
presente que puede haberse denominado, según ya dijimos, "segundo
o tercer testimonio", pero lo trascendente para este caso es que haya
sido el primero para el sujeto en cuyo poder se extravió o destruyó.
Es importante destacar que para la expedición de un segundo tes-
timonio en estos casos se hace menester el cumplimiento del supues-
7 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Parte general, 10ªcd. acto por Víctor
Romero del Prado, t. II, p. 409.
to de hecho, es decir, la pérdida, sea por extravío o destrucción. La ley

parte de ese supuesto y de una tácita exigencia de un mínimo de cui-
dado para la conservación del instrumento por parte del interesado.
No puede alguien a su antojo exigir cuantos testimonios quiera; sólo
frente al caso de pérdida se completará su legitimación para peticio-
nar un segundo testimonio. La ley, con una finalidad tuitiva, pone
reparo en la expedición ilimitada e injustificada de testimonios suce-
sivos. Podría ocurrir que el interesado prefiera solicitar un nuevo
testimonio antes que ponerse en la campaña de hacer una búsqueda
exhaustiva entre sus documentos del título extraviado.
Igualmente es costumbre inveterada, por ejemplo, por parte de los
acreedores, aun los hipotecarios, retener los títulos dominiales de sus
deudores para impedir que éstos puedan disponer de su bien al no os-
tentar la titularidad cartular correspondiente (art. 23, ley 17.801).
Respecto de esta ilegítima costumbre, no podemos dejar de remarcar
que el notario deberá dar sendos testimonios con valor ejecutivo, tan-
to al acreedor hipotecario como al propietario que acaba de adquirir
con el crédito facilitado por aquél.
La existencia de convenio de parte para que sólo el acreedor tenga
un testimonio del acto no puede dejar sin efecto el imperativo del art.
1006 del Cód. Civil. Esta norma consagra una obligación funcional
del notario y toda norma que establezca recaudos o exigencias fun-
cionales es de orden público, por 10 que, atendiendo a la regla de Pa-
piniano -ius públicum privatorum patctis non potest», sentada en el
arto 21 del Cód. Civil, dicho pacto sería de ningún valor frente al de-
ber funcional del notario de dar copia a las partes que necesitan ejer-
cer sus derechos.
Estas circunstancias son las que hacen que algunos notarios sean-
tan celosos a la hora de expedir segundos o ulteriores testimonios.
Suelen exigirse exposiciones policiales de extravío a los fines de de-
jar acreditado el supuesto de hecho de la norma. Aun sin contar con
dispositivo expreso, agregan al protocolo la disposición policial en
respaldo de la expedición de un segundo testimonio. Esta actitud, si
bien no acredita indubitadamente el extravío, expone al interesado
a la sanción que corresponda por su declaración falsa y acredita cier-
ta diligencia funcional responsable en el notario que la expide. Para
otros, en cambio, basta con consignar "por haberse extraviado el pri-
mero" en la atestación final de la copia con valor ejecutivo.
--------
Hay quienes exigen un informe registral para acreditar la situa-

ción del inmueble en cuanto a gravámenes y estado dominial". Pero,
en rigor de verdad, sólo sería exigible por parte de losjueces, en el or-
den nacional, cuando sea necesaria la expedición con su intervención
(art. 1007, Cód. Civil), según surge del art. 778 del Código Procesal Ci-
vil y Comercial de la Nación.
La aplicación textual de los arts. 1007 y 1008 del Cód. Civil puede
ocasionar serios inconvenientes. En efecto, como surge del art. 1007,
si en la escritura alguna de las partes se hubiese obligado a dar o ha-
cer alguna cosa, la segunda copia sólo podrá ser expedida mediante
autorización expresa deljuez. Es decir que, si por ejemplo, en la escri-
tura se hubiese instrumentado un mutuo por el cual una de las partes
quedó obligada a la restitución de una suma de dinero, eso ya es sufi-
ciente para que el segundo testimonio deba expedirse por víajudicial.
En cuanto al art. 1008 del Cód. Civil, la norma expresa que es ne-
cesaria la previa citación de quienes habían participado en la escri-
tura, cuando se deba expedir una nueva copia, y que dichos partici-
pantes tendrán el derecho de comparar la fidelidad de su contenido
con el título matriz. Ya Segovia aclaraba, respecto a la norma citada,
que sólo debía aplicarse a los casos en que se hace necesaria la orden
judicial, pero que no tiene relación alguna con los casos de extravíos
de escrituras en las que no hubiese obligaciones pendientes",
El ulterior testimonio expedido por haberse perdido o destruido el
primero cae bajo el dispositivo del arto 28 de la ley 17.801 y debe acce-
der al registro para que se tome razón de su expedición. Dicha regis-
tración quitará valor ejecutivo al testimonio anterior, y a los fines del
arto 23, deberá presentarse el último testimonio expedido 10. Todono-
tario ojuez negará la acción de que se trate, frente a la legitimación
para obrar intentada mediante la exhibición de un testimonio dado de
baja por este procedimiento. Sólo en acatamiento de estos principios
pueden el Registro, el notariado y los jueces garantizar la seguridad
jurídica prevista como uno de los fines de la publicidad material.
8 Gattari, Práctica notarial, t. 6, p.' 123.

9 Segovia, El Código Civil de la República Argentina, con su explicación y crítica
bajo la forma de notas, t. I, p. 273, nota al art. 1009 (actual arto 1008).
10 García Coni, Registración inmobiliaria argentina, p. 99.
Pero para que ese efecto realmente se produzca en el mundo jurí-

dico extrarregistral, frente a terceros, deberá quedar asentado en el
Registro que se trata de la expedición de un segundo testimonio. Ló-
gicamente el testimonio debe expedirse conforme a las reglas que he-
mos explicado, es decir, que el notario haya consignado en la atesta-
ción del concuerda que dicho testimonio es para talo cual de las par-
tes; de lo contrario, el registrador no sabrá cómo asentar la nota en el
asiento respectivo. Todo ello a los fines de que tanto el futuro infor-
mante registral, como cualquierinstrumentador, puedan identificar
claramente cuál de los primeros (o precedentes) testimonios son los
que han perdido valor ejecuti vo ante la nueva expedición y asiento 11.
A propósito de la garantía de seguridad prevista por este sistema
de título con valor ejecutivo a la vista en el momento de ejecutar el ac-
to, con más la expedición de un certificado registral previo, corres-
ponde efectuar crítica a ciertos jueces que, al momento de ordenar la
subasta de un inmueble del deudor, no solicitan el testimonio con no-
ta de inscripción en cumplimiento del arto 23 de la ley 17.80l.
En el Código Procesal de la Nación, el recaudo está exigido de ma-
nera bastante contundente en el arto 576, cuando expresa que eljuez
"... intimará al deudor para que dentro de tercero día presente el títu-
lo de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de obtener testimo-
nio a su costa. No se realizará la subasta mientras no se haya agrega-
do el título o, en su caso, el testimonio".
Esta determinación obliga al juez a ordenar la expedición de se-
gundos testimonios conforme a las pautas exigidas en los arts. 1007
y 1008 del Cód. Civil. La falta de presentación del título por parte del
ejecutado en forma espontánea sería similar al extravío del mismo
previsto en el arto 1007, dado que el juez no puede requerírselo ape-
lando a la fuerza física. Con ello, la seguridad de la pérdida de valor
ejecutivo del primer testimonio que se halla en poder del subastado
es suficiente para garantizar la seguridad que se procura.
Por ello, aun en las demarcaciones en las que no estuviese previs-
to en norma procesal expresa, como tan claramente surge del Código

en "Revista Notarial", nQ 73, 1997-1, p. 57 y siguientes.
403 Valor del asiento registral
---------
Art.29
Procesal de la Nación, la exigencia igualmente impera, en atención

al arto 23 de la ley 17.801 que contundentemente lo determina. Sin
embargo, en la provincia de Córdoba, por ejemplo, en cuyo Código
Procesal no aparece la necesidad de tener el título inscripto a la vis-
ta, lo que resulta reprochable y exigiría una reforma inmediata a los
artículos que regulan las diligencias previas a la subasta (art. 568 y
ss., Cód. Proc. Civ.y Comode Córdoba), losjueces no suelen exigir los
testimonios inscriptos. Por ello a diario, en esa provincia, se formali-
zan subastas sobre bienes inmuebles sin que eljuez cumpla con el re-
caudo que la citada norma registral nacional exige de manera gene-
ral para todos los documentos traslativos o modificatorios de dere-
chos reales sobre inmuebles.
AIl1!29. [VALOR DEL ASIENTO REGISTRALJ. -El asiento registral servi-

rá como prueba de la existencia de la documentación que lo origina-
raen los casos aquese refiere el art.l011 del Código Civil.
Sin duda la norma cuyo análisis iniciamos apunta a solucionar el

problema de la pérdida de la escritura matriz que acredita el derecho
del propietario, pero expresamente se le ha dado más amplitud. Se-
gún explican Andorno y Marcolín de Andorno, el texto ha resultado
favorable para dejar también contemplada en su solución, la pérdida
o extravío de cualquier otra documentación, sea de naturaleza nota-
rial, judicial o administrativa 1.
-§1-
LA RENOVACION DE TITULOS
La característica fundamental del sistema notarial tipo latino, ra-
dica, entre otros factores, en la perdurabilidad del protocolo. Es más,
1 Andorno y Marcolín deAndorno dicen que" _" el texto del arto 29 ... es más amplio
y adecuado toda vez que en lugar de referirse a las inscripciones de 'títulos y derechos en
el Registro .. .'habla directamente del 'asiento registral' que servirá como prueba respec-
to de la 'existencia de la documentación que lo originara ... ', lo que permite al intérprete
manejarse con mayor comodidad frente a los distintos casos que pudieren presentarse"
(LeyNacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 347).
dentro del sistema tipo latino existen varios principios fundamenta-

les, entre los que se encuentra el principio de registro que se canaliza
fundamentalmente en una de sus derivaciones: el "principio de pro-
tocolo". El funcionario notarial tiene a su cargo la formación, guarda
y cuidado de un bien del Estado, cual es el protocolo notarial. El prin-
cipio de protocolo o registro consiste fundamentalmente en la parti-
cularidad de no ser el documento original el que circula con valor eje-
cutivo", En efecto, a diferencia del notariado anglosajón, en el que el
documento circulante es el original, con los riesgos propios de ello, en
el sistema notarial latino lo que las partes manejan y hacen valer eje-
cutivamente en el tráfico probatorio es una copia o testimonio del ac-
to jurídico. El original queda siempre en custodia, guarda y conser-
vación del Estado".
Este principio garantiza que no pueda modificarse el contenido de
la documentación, ni extraviarse ni destruirse, obviamente salvo ca-
so fortuito. Se cuenta para ello con un funcionario público, como tal,
imparcial, y que forma el protocolo, lo cuida y conserva hasta su en-
trega definitiva al Archivo de Protocolos Notariales. No obstante, co-
mo toda actividad humana, en los supuestos de casos fortuitos (art.
514, Cód. Civil) resulta una realidad que los protocolos se destruyen
o extravían, y ello genera la necesidad de reponerlos, es decir, repro-
ducir con los elementos con que se cuente el contenido original de los
documentos desaparecidos.
El Código Civil ha contemplado expresamente el supuesto en el
arto 1011, que dice: "Si el libro del protocolo se perdiese y se solicitare
por alguna de las partes que se renovase la copia que existía, o que se
ponga en el registro para servir de original, el juez puede ordenarlo
con citación y audiencia de los interesados, siempre que la copia no es-
tuviese raída ni borrada en lugar sospechoso, ni en tal estado que no
2 Justamente la expresión "protocolo"proviene dellatínproto ycollum que se tra-

duce como"primer ejemplar encolado".Alguna doctrina incorrectamente lo hace como
"primera hoja encolada", lo que no le atribuye el verdadero sentido al giro; así, por ejem-
plo, González, Teoríageneral del instrumento público, p. 481.
3 González expresa que: "Corresponde pues, que si el Estado le da el poder de dar
fe [se refiere al notario] loinvista igualmente del carácter de custodio de tantos negocios
ajenos" (Teoríageneral del instrumento público, p. 486).
405 Principio depublicidad formal Art.21
---
se pudiese leer claramente". Debe remarcarse que cuando el codifica-

dor se refiere a "poner en el registro" apunta a insertar en el protoco-
lo notarial, y no alude al registro inmobiliario. Es el arto 28 de la ley
17.801 el que asigna valor probatorio especial al asiento para tener
en cuenta también el contenido de éste, al momento de reproducir el
título ausente.
La doctrina especializada venía criticando que el viejo Código Pro-
cesal Civil y Comercial de la Nación no contemplara el trámite de la
reposición de escrituras, en los casos de pérdidas oextravíos de los ori-
ginales". Por ello, el actual Código, en los arts. 778 y 779, regula el su-
puesto de manera bastante completa. En efecto, el arto 779 prevé que:
"La renovación de títulos mediante prueba sobre su contenido, en los
casos en que nofuere posible obtener segunda copia, se sustanciará en
la forma establecida en el artículo anterior". Se alude así, conforme al
arto 778, a la citación de las partes que habrían protagonizado el títu-
lo extraviado o destruido, o del Ministerio Público si no fuere posible
conseguirlas, y en caso de no haber acuerdo sobre el contenido del do-
cumento a reponer o renovar, se seguirá el trámite del juicio sumarí-
simo, durante el cual deberá articularse la prueba necesaria para su
renovación.
Otro problema, y bien diferente por cierto, es el caso inverso al que
hemos expuesto, es decir, cuando lo extraviado o destruido resulta
ser el asiento registral y no la documentación que 10 motivó. Hasta
puede darse el más complejo caso aún, en que lo extraviado o destrui-
do, sean ambas cosas: el título y el asiento. Esta situación genera
prácticamente la imposibilidad material de reconstruir las constan-
cias registrales. Volveremos sobre esta cuestión en oportunidad de
anotar los arts. 34 y 35, ya que entendemos que el supuesto expresa-
do, aunque muy especial, no deja de ser un caso de inexactitud regis-
tral regulado en dichas normas.
4 Alsina, Tratado teórico-prácticode derechoprocesal civily comercial, t. 1, p. 470.

CAPITULO VI
REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES
ARr.30. [REGISTRACIONES DE CIIRACTER ]'ERSONALj. - El Registro ten-

drá secciones donde se anotarán:
a) La declaración de la inhibición de laspersonas para disponer
libremente de sus bienes.
b) Toda otra registracion de carácter personal que dispongan
las leyesnacionales oprovinciales y que incida sobre el estado
o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.
--§1-
REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES
A pesar de tratarse de un registro de folio real, cuya característica

principal radica en que se toma comobase de imputación la cosa u ob-
jeto del derecho, según vimos al analizar el arto 10, igualmente elle-
gislador ha debido prever distintas situaciones en las que lo expresa-
do en los asientos sea de orden estrictamente personal, ya que man-
tiene una relativa independencia con inmueble alguno registrado.
Los supuestos regulados en la norma son dos: las inhibiciones, y
otras registraciones personales, Ambos supuestos ya se han analiza-
do en el arto 2º. Recordemos brevemente los casos:
a) Inhibiciones: las inhibiciones son medidas precautorias impe-
dientes, dado qué el efecto jurídico procurado de la misma es
Art.30 Registro de anotaciones personales 408
evitar que el afectado por la medida pueda disponer de bien al-

guno registrado.
b) Otras registraciones de carácter personal: igualmente, como fá-
cil resultará advertir, esta norma reitera lo expresado en el arto
2º, inc. c) que expresa que en los registros se inscribirán o anota-
rán' según corresponda, los siguientes documentos: ce... c) Los
establecidos por otras leyes nacionales o provinciales".
En definitiva, lo único que agregaría la norma a lo ya desarrollado
es la exigencia dirigida al Registro de contar con un registro de ano-
taciones personales en donde se llevarán los asientos citados; y las
provincias han reglamentado en sus respectivas leyes y decretos
creando las citadas secciones.
Amanera de ejemplo, vemos que el art. 137 del decr.-regl. 2080/80,
para la Ciudad de Buenos Aires dice: "En las secciones a que se refie-
re el arto30 de la ley 17.801 y sus modificatorias se anotarán: a) Las
inhibiciones de las personas para disponer de sus bienes; b)La cesión
de acciones y derechos hereditarios anteriores a la registración de la
respectiva declaratoria o testamento". La ley de la provincia de Men-
doza, en su art. 30, dispone sólo que: "Las anotaciones de carácter per-
sonal se registrarán en folios personales ordenados alfabéticamente".
En la provincia de Santa Fe, el art. 51 de la ley 6435 agrega a las
normas anteriores: "Las declaratorias de herederos cuando existan
bienes dejados sujetos a inscripción"; y: "Toda otra registración de ca-
rácter personal que dispongan las leyes y que incidan sobre el estado
o el tráfico jurídico del inmueble".
La reglamentación de la provincia de Buenos Aires agrega otros
supuestos a los ya enunciados por las leyes citadas. Así establece que
se anotarán, amén de la inhibición, también la interdicción que de-
clare la incapacidad legal de las personas para administrar o dispo-
ner de sus bienes, la ausencia con o sin presunción de fallecimiento,
y la manifestación de la mujer casada de reservarse la administra-
ción de sus bienes.
La ley 5771 de la provincia de Córdoba, arto 41 y ss., amén de las in-
hibiciones y cesiones de derechos hereditarios sobre bienes determi-
nados, igualmente posibilita la registración de la ausencia con pre-
sunción de fallecimiento y la cesión o renuncia de derechos y acciones
hereditarios referidos a derechos reales sobre inmuebles.
409 Anotaciones personales. Relación con el folio real Art.31
Estas anotaciones se ordenarán alfabéticamente y,en la gran ma-

yoría de las leyes locales, se establece la necesidad de vincular el
asiento personal con el asiento de folio real respectivo, tal como lo dis-
pone el arto 31 de la ley 17.801. Así se hace sobre todo respecto de las
declaratorias de herederos en las demarcaciones en que se registran,
y respecto de las cesiones de derechos hereditarios sobre bienes de-
terminados.
Para un mayor desarrollo, remitimos a lo ya expresado respecto
del arto 2Q, inc. e).
ART. 31. [ANOTACIONES P.t:RSONALES.RELACJON CONEL FOLIOREAL]. -

Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artí-
culo anterior deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que
corresponda. En cuanto sea compatible, les serán aplicables las dis-
posiciones establecidas en esta leypara la matriculación de inmue-
bles e inscripción del documento que a ello se refiera.
-§1-
VINCULACION DE LAANOTACION PERSOSAL
CON EL FOLIO REAL
Aunque se trate de anotaciones personales, como reza el título del

Capítulo VI de la ley 17.801, es innegable la vinculación que tienen
dichas anotaciones con los derechos reales registrados. Se trata, en
general, de derechos personales, pero con una verdadera vocación de
derecho real. Sus metas están más dirigidas a las cosas mismas, que
a las personas de sus propietarios. Por ello, Andorno y Marcolín de
Andorno expresan que en un sistema de folio real "... el inmueble
constituye la pieza fundamental sobre la que gira todo el mecanismo
de la registración" 1.
Nos estamos refiriendo a los boletos en los casos de ventas de lotes
a pliiz-os{ley14-.005),o en los casos de prehorizontalidad (ley 19.724),
lis inhibiciones, etcétera. En todas estas anotaciones se procura
anoticiar, limitar oimpedir la disposición de bienes inmuebles, tute-
1 Andorno - Marcolín de Andorno, Ley Nacional Registrallnmohiliaria 17.801.

landa así un derecho personal del peticionante, pero siempre vincu-

lado a un bien inmueble registrado. Ya nos hemos referido a los res-
tantes boletos: aquellos que no se encuentran en el ámbito jurídico de
la prehorizontalidad o de los lotes a plazo. Pues bien, sólo en algunas
provincias, como lo hemos explicado al analizar el arto 2º, se admite
su anotación y, obviamente se deberán seguir las exigencias previs-
tas en este arto 31 que estamos comentando.
Por tratarse de un registro jurídico de bienes inmuebles, el legisla-
dar, procurando limitar lo más posible las anotaciones a los que estén
expresamente registrados, obliga a la relación de aquéllas con éstos.
Se habla así de "notas de vinculación" o "de enlace". Estas notas pro-
curanjustamente ubicar la medida o derecho registrado sobre elbien.
Sin embargo, debe tenerse presente que no siempre es posible esa
localización, pues para ciertas medidas, como por ejemplo, los em-
bargos sobre derechos y acciones hereditarios, que en algunasjuris-
dicciones son permitidas en sede registral, bien puede ocurrir que el
acreedor desconozca no sólo la registración de bienes inmuebles a
nombre del causante, sino hasta la existencia misma de éstos. En ta-
les casos la anotación personal no podrá contener vinculación algu-
na sobre inmueble registrado. Para un mayor desarrollo, remitimos
a lo ya expresado en torno al arto 22, inc. e).
Importante es destacar que, en algunas demarcaciones, como ocu-
rre en la provincia de Córdoba, se admiten los embargos "previa bús-
queda", con cuya expresión se alude a una medida precautoria que re-
caerá sobre inmuebles del deudor, pero cuya existencia se desconoce.
Si bien así enunciada, la medida pareciera referirse a anotaciones
personales, en realidad, ese calificativo podría aplicarse sólo a la bús-
queda, ya que la medida en sí no tiene nada de personal, sino que re-
caerá sobre el inmueble una vez hallado, puesto que persigue los bie-
nes inmuebles que fueren propiedad del deudor. Esta situación, amén
de constituir una patología, genera el efecto no deseado en cuanto al
monto de la cautelar, ya que si el deudor resultare propietario de más
de un inmueble, el registrador trabará el embargo en cada uno de los
bienes que aparezcan en titularidad del mismo, multiplicando el
monto de la medida tantas veces como inmuebles resulten.
La parte 2ª del arto 31, objeto de nuestro análisis, prevé la posibili-
dad de aplicar, en la medida de 10 posible, los principios que campean
en torno a la matriculación; es decir, los arts. 10 a 13 de la ley 17.801.
411 Registro de inhibiciones o interdicciones Art.32
._-_._- ---_---- - ----------------
En seguimiento de este dispositivo, en general, en todas las demar-

caciones se abren folios especiales para las registraciones personales.
En estos casos, el elemento de imputación de estas secciones ya no es
el inmueble, sino el sujeto de la relación jurídica; por ello se habla de
folios personales. Así lo hacen las leyes de las provincias de Santa Fe
(art. 52, ley 6435), Mendoza (art. 30, decr. 155/80), y La Rioja (art. 34,
ley 3335). Tal como prevé el artículo comentado, en algunasjurisdic-
ciones se colocan las notas vinculantes entre ese folio personal y la
matrícula de folio real que marcaría su definitivo destino.
En la provincia de Córdoba, por disposición expresa del arto 45 de
la ley 5771, se determina que la anotación de las cesiones de derechos
heredi tarios se consignará en folios personales abiertos a nombre del
causante de la sucesión, los que se complementarán con ficheros, lle-
vados por orden alfabético, conforme a los apellidos de los cedcntes y
los cesionarios.
AIlT. 32. [DATOS A CONSIGNAR EN EL REGISTRO DE INHIBICIONES O INTERDIC-

CIONES}. - El registro de las inhibiciones o interdicciones de las per-
sonas físicas sepracticará siempre que en el oficio que las ordene se
expresen los datos que el respectivo Código de Procedimientos seña-
le, el número de Documento Nacional de Identidad y toda otra refe-
rencia que tienda a evitar la posibilidad de homónimos.
Cuando no se consigne el número del documento de identidad a
que se ha hecho referencia, serán anotadas provisionalmente según
el sistema establecido en el arto 9º, salvo que por resolución judicial
se declare que se han realizado los trámites de información ante los
organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el núme-
ro del documento identificatorio.
-§1-
EXIGENCIAS REGISTRALES PARA LAS INHIBICIONES
O INTERDICCIONES
Lo gravosas que pueden resultar tanto las inhibiciones como las

interdicciones en general, obliga al registrador a tomar todos los re-
caudos necesarios para evitar el daño a terceros que no tengan nada
que ver con la medida solicitada; por ello, para evitar la situación de
homónimos, que harían recaer en personas ajenas las medidas dis-
----------- --------=-
puestas, con los consiguientes daños, la ley obliga a consignar en los
oficios respectivos los documentos de identidad de los sujetos contra
quienes vienen dirigidos.
Para las medidas que no expresen el documento de los sujetos so-
bre los que deben recaer, la norma prevé que el documento reciba el
tratamiento regulado en el arto 9º; es decir, que será anotado provisio-
nalmente por ciento ochenta días, y se le restituirá al interesado para
que subsane la falencia. Como bien dispone la norma, sólo será admi-
sible la medida sin ese dato identificatorio, cuando se demostrare aca-
badamente que no ha sido posible obtenerlo. Para un mayor desarro-
llo de esta cuestion, en cuanto a los documentos observados, corres-
ponde la remisión al comentario efectuado al arto 9º.
En el decr. 2080/80, que reglamenta la ley registral nacional en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los datos para solicitar inhibi-
ción para disponer de los bienes están enumerados en el arto 12, que
exige que el oficio contenga:
a) Apellido y nombre completos, no iniciales.
b) Domicilio.
e) Número de Libreta de Enrolamiento, Libreta Cívica o Docu-
mento Nacional de Identidad para los argentinos. Para los ex-
tranjeros residentes en el país, el del Documento Nacional de
Identidad o, en su defecto, el del pasaporte. Para los extranje-
ros no residentes en el país, el número de documento que co-
rresponda según la ley del país de su residencia.
d) En caso de menores que carecieren de Documento Nacional de
Identidad se admitirá la Cédula de Identidad con indicación de
la autoridad que la expidió.
En el supuesto de tratarse de personas jurídicas, el arto 13 del decr.-

regl. 2080/80 establece la necesidad de que el oficiocontenga el nom-
bre completo, independientemente de la sigla utilizada; el número de
inscripción registral cuando corresponda y el domicilio.
En Santa Fe, los arts. 52,53 y 54 de la ley 6435 reglamentan esta
temática en un todo de conformidad con el decr.-regl. 2080/80 y la ley
nacional. Lo mismo ocurre en Córdoba, ley 5771, arto 45; y, en gene-
ral, en todas las demarcaciones provinciales.
VII
CAPITULO
INSCRIPCIONES YANOTACIONES PROVISIONALES,
PREVENTIVAS y NOTAS ACLARATORIAS
ART. 33. [lNscRIPCION y ANOTACION PROVISIONAL DJi.DOCUMENTOS}. - De

acuerdo con la forma que determine la reglamentación local, el Re-
gistro practicará inscripciones y anotaciones provisionales en los
casos de los arts. 92y 18, inc. a) y las anotaciones preventivas que dis-
pongan losjueces de conformidad con las leyes.
El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que
resulten de los documentos inscriptos, así como las modificaciones
o aclaraciones que se instrumenten con relación a los mismos, se ha-
rán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias,
cuando expresamente así se solicite.
-§1-
LAS ANOTACIONES PROVISIONALES
Y LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS JUDICIALES
Como ya lo hemos expresado en oportunidad de referirnos al prin-

cipio de legalidad relacionado con los arts. 89 y 99, y también al estu-
diar las anotaciones condicionales en el arto 18 y en el párr. 22 del arto
25, cuando el documento que se pretende registrar encuentra obstá-
culos a su inscripción definitiva resulta anotado en forma provisoria,
generando así un asiento provisional.
Art.33 Inscripciones y anotaciones provisionales 414
La norma apunta más a obligar a las provincias a determinar la

forma en que se practicará la citada anotación que a exigirla de mane-
ra expresa, puesto que tanto las anotaciones provisionales como las
preventivas, a las que también alude el artículo, ya estaban suficien-
temente establecidas en los dispositivos a los que nos hemos referido.
La sola lógica de las normas citadas brindaba ya las pautas para su
anotación.
Debe tenerse presente igualmente que no hay un sentido muy téc-
nico en la utilización de las expresiones "anotación preventiva",
"anotación provisoria o provisional" y "anotación condicional". Así,
por ejemplo, no podemos dejar de reconocer que toda anotación pro-
visoria también resulta preventiva; imaginemos, a manera de ejem-
plo, un oficio ordenando la traba de un embargo que hubiere sido ob-
servado por cualquier motivo. Esta situación recibirá el tratamiento
de una anotación provisoria, ya que una vez subsanada la falencia
que hubiere motivado la observación, la medida precautoria ingresa-
rá de manera definitiva al asiento. Pues bien, en tal supuesto, antes
de la subsanación, se ha prevenido al tercero, sea contratante o nuevo
embargante, etcétera, de la medida ingresada. Si a su vez este terce-
ro pretendía alguna anotación sobre el folio, imaginemos una "anota-
ción de litis", el orden de prioridades entre estas medidas judiciales
estaba asimismo sujeto a la condición de que el embargante subsana-
se en tiempo y forma las falencias que se le endilgaron en la instancia
calificadora. En conclusión, esa anotación provisional hizo también
de anotación preventiva, anoticiando y previniendo a los terceros so-
bre su posible registración definitiva y, a su vez, generó la anotación
condicional de la litis. Por ello, López de Zavalía, aludiendo un poco a
lo que acabamos expresar, dice que la inscripción o anotación provi-
sional tiene algo de condicional, "... porque valdrá retroactivamente
el rechazo o admisión definitivos según que se produzca o no el even-
to previsto" l.
Por su parte, Villaro, contrariamente a lo expresado por el autor
precedentemente citado, dice que hay grandes diferencias entre la
inscripción provisional y la condicionada; agrega además que hacer
una correcta distinción entre ambas es de suma importancia porque
1 Lópcz de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 322.

415 Inscripción y anotación provisional de documentos Art.3.3
si se las confunde se puede llegar a situaciones sin solución. La ins-

cripción provisional sería, para este autor, una especie de reserva de
prioridad, pues durante su lapso el documento queda tutelado hasta
que se subsanen las observaciones, mientras que la anotación condi-
cional está supeditada a una condición que será la no presentación
del documento subsanado en los plazos establecidos por el arto 9º2.
Por nuestra parte, nos cuidamos bien de aclarar que la reserva de
prioridad se otorga sólo por quince, veinticinco o treinta días desde la
expedición del certificado, mientras que el bloqueo es el que puede lle-
gar a extenderse aún más que la reserva de prioridad, dado que com-
prende a la reserva. Por ello, no conviene, ni desde el punto de vista
jurídico ni didáctico, hablar, para las anotaciones provisionales, de
reserva de prioridad, sino de bloqueo registral. La reserva existió só-
lo para la celebración del acto jurídico, porun plazo expresamente de-
terminado; el bloqueo en cambio, mantiene la inmutabilidad de la si-
tuación registral por el tiempo de la reserva, más el de la anotación
provisional, incluidas las prórrogas que pudieron válidamente con-
cederse, según lo previsto en el inc. b) del arto 9º .
En cuanto a las anotaciones preventivas, las hay de distinto tipo,
pero en general se alude a ellas para referirse al reflejo registral de las
medidas precautorias establecidas en el arto 2º, inc. b). Así, se habla
de asientos preventivos cuando ingresa al folioun embargo, una pro-
hibición de innovar, una indisponibilidad, o cualquier otra medida
precautoria que, como sabemos, pueden ser de la más diversa índole,
dada la libertad que los códigos procesales brindan a las partes y a los
jueces, a los fines de tutelar los también diversos intereses que pue-
den estar enjuego en cada clase de procesos.
Por eso, el Código Procesal de la Nación, en su arto 232, expresa-
mente dice: "Fuera de los casos previstos en los artículos precedentes,
quien tuviera fundado motivo para temer que durante el tiempo ante-
rior al reconocimiento judicial de su derecho éste pudiere sufrir un
perjuicio inminente o irreparable podrá solicitar las medidas urgen-
tes que, según las circunstancias, fueren más aptas para asegurar
provisionalmente el cumplimiento de la sentencia". Igual lo dispone
el Código Procesal de la provincia de Córdoba en su arto 484, al brin-
Villaro, Elementos de derechoregistral inmobiliario, p. 76.

dar la posibilidad a las partes de solicitar medidas innominadas y no

tipificadas.
Cuando las acciones no persigan el cobro de un crédito en dinero, si-
no la cosa misma sobre la que se solicita la anotación -como ocurre,
por ejemplo, en la acción de escrituración- el actor tendrá como me-
dida más apropiada para lograr la tutela de su derecho una anotación
de litis, para poner en conocimiento de los terceros que, aun cuando el
inmueble se encuentra todavía en cabeza del vendedor, éste ya ha
comprometido en venta el bien y el comprador está intentando, por
víajudicial, el cumplimiento compulsivo de la obligación (art. 505, inc.
1º, Cód. Civil). Cualquier tercero que contrate con ese inescrupuloso
vendedor, caerá en el supuesto normado en el arto 594 del Cód. Civil.
Adviértase que según esta norma, que para nosotros conserva plena-
mente su vigencia, aun cuando al segundo adquirente se le hubiese
hecho tradición del bien, deberá prevalecer el derecho del primero.
Ello por efecto de la publicidad generada por la litis oportunamente
trabada, que convierte en accipiens de mala fe al último adquirente.
Otro tanto debería hacer el accionante por una usucapión (arts.
4015 y 4016, Cód. Civil), para impedir que registralmente se compli-
que su situación frente al hecho extrarregistral de la posesión. Cono-
cemos casos de titulares registrales que ya han perdido el dominio
por usucapión que, aprovechando la titularidad registral, engañan a
un acreedor hipotecando el bien a su favor 3 .
Remitimos en este tema a lo ya analizado en referencia al arto 2º.
-§2-
ANOTACIONES PREVENTIVAS REGISTRALES
Amén de las anotaciones preventivas ordenadas por los jueces, a

las que alude de manera expresa el artículo que estamos analizando,
también debemos referirnos a las prevenciones que la propia autori-
dad registral puede consignar cuando advierte alguna situación anó-
3 Tenemos analizado el supuesto en Ventura,La usucapión opuesta al acreedorhi-

potecario,LLC, 1988-613.
417 Inscripción y anotación provisional de documentos Art.33
mala surgida de los propios asientos, o de actuaciones puramente re-

gistrales. De esta manera se previene a los terceros sobre ciertas cir-
cunstancias que podrían hacer variar sus prerrogativas.
Si el Registro advierte una patología, error u omisión en los asien-
tos, o en cualquier tramitación, que no llega a constituir un ilícito
manifiesto, no dudamos, aunque no está previsto en la norma, de que
debe asentar oportuna nota de prevención, mientras se sustancia la
investigación administrativa, para precisar las causas y dar una so-
lución adecuada a la citada anomalía. Dicha nota de prevención,
aunque no se atreven a darle esa denominación, no es ni más ni me-
nos que una anotación preventiva emanada del mismo Registro.
Obviamente si se detecta un ilícito, sea del personal registral, sea
proveniente de fuera del registro, deberá el director formular la perti-
nente denuncia, en razón de lo cual es probable que la medida preven-
tiva o nota de prevención ya tomada por la autoridad registral resul-
te complementada y fortificada por la que deba tomar la autoridadju-
dicial, cayendo así de pleno en lo normado en el artículo analizado.
-§3--
CUMPLIMIENTO DE CONDICIONES RESOLUTORIAS
O SUSPENSIVAS. NOTAS ACLARATORIAS
En la segunda parte de la norma bajo análisis se establece la nece-

sidad de registrar, en notas, el cumplimiento de las condiciones a las
que pudieran estar sometidos los derechos inscriptos.
De la lectura minuciosa de la norma surge que deben asentarse no
sólo los cumplimientos de dichas condiciones, sino también su pacto
previo. Por ello, el artículo expresa "... que resulten de los documen-
tos inscriptos ... En definitiva, si no se ha hecho saber de la condi-
)J.
ción en el asiento, de poco servirá asentar luego su cumplimiento, ya

que no será posible oponerlo a quienes de buena fe no fueron anoti-
ciados registralmente de la existencia de la modalidad.
Si se tratara, por ejemplo, de un dominio condicionado, el registro
ha debido dejar constancia en el asiento dominial de la condición a la
que se hallaba sometido el derecho, para que una vez cumplida se con-
signe esa circunstancia en el asiento respectivo. Pero corresponde re-
marcar que en ambos casos debe mediar roga toria expresa, según dis-
pone en su última parte el arto 33 que estamos analizando 4. Nos pare-

ce correcta esta exigencia final, dado que al Registro le resultaría
prácticamente imposible determinar por sí y bajo su responsabilidad
la condición impuesta, así como el cumplimiento o no de la misma.
Todos los supuestos de dominios revocables ingresarían en este ti-
po de registración, a los que podrían sumarse también, dentro de la
similar operación, las estipulaciones de todo tipo que se efectúen en
el contrato que accede al Registro, sea que se trate de los negocios en
gestión, en comisión, o la simple estipulación a favor de terceros del
arto 504 del Código CiviL
Igualmente deberemos considerar dentro de estas notas aclarato-
rias, las establecidas por la ley 22.232, que es la Carta Orgánica del
Banco Hipotecario Nacional-actual Banco Hipotecario S.A.-, pa-
ra los inmuebles adquiridos con créditos otorgados por la citada en-
tidad. En efecto, el arto 34 de la ley citada expresa que: "No sepodrá
trabar embargo sobre los créditos otorgados por el Banco, o sus cuotas,
destinados a la construcción, adquisición, ampliación, reforma, refac-
ción y conservación de unidades de vivienda y sus obras complemen-
tarias, aunque la medida se ordene con motivo de deudas originadas
por la adquisición la construcción del inmueble, incluyendo los crédi-
tos de proyectistas, directores de obra, contratistas, subcontratistas,
proveedores, obreros o empleados".
Otro tanto dispone el arto 34 de la misma ley res pecto de los inm ue-
bles gravados a favor del banco por préstamos otorgados para única
vivienda 5. En esta misma norma se ordena a los registros que debe-
4 Cornejo, Derechoregistral inmobiliario, ps. 198 y 199.

5 En general, todas las normas que privilegiaban al Banco Hipotecario Nacional
se mantuvieron también para el Banco Hipotecario S.A., durante diez años desde su pri-
vatización; es decir, que las hipotecas constituidas a partir del3 de agosto de 2007 ya no
tendrían que tener ese tratamiento. En efecto, el arto 28, in fine de la ley 24.143, dispo-
ne: "Derogasela carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional, según texto ordenado
por decr. 540 del26 de marzo de 1993, con excepciónde las facultades y privilegios con-
tenidos en los arts. 24, inc. 12,33,34,36,37,38,39,40,41,45,47 a 49, 51, 54y 56, lasque
continuarán vigentespara las operacionesconcretadasy que se concretendentro delpla-
zo de diez años apartir de la vigencia de esta ley". Como se puede advertir, lo hemos resal-
tado, la norma que determina la inembargabilidad está entre las de plazo limitado a diez
años desde la privatización.
419 Inscripción y anotación provisional de documentos Art.33
rán tomar nota de la citada "inembargabilidad" al margen de la ano-

tación del dominio.
Desde el punto de vista operativo, todas estas registraciones se
efectivizarán por medio de las "notas aclaratorias" que menciona la
norma del art. 33. Estas notas, por un puro recuerdo histórico, se sue-
len denominar en algunas demarcaciones "notas marginales", ya que,
en los viejos sistemas causales, se colocaban al margen del folio".

CAPITULO VIII
RECTIFICACIONES DE ASIENTOS
Am: 34. [INEXACTITUD REGISTRAL}. - Se entenderá por inexactitud

del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos suscep-
tibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidadjurídi-
ca extrarregistral.
-§1-
ERRORES E INEXACTITUDES REGISTRALES
La seguridad jurídica, que, como vimos al comienzo, constituye

uno de los fines perseguidos por todo registro jurídico de bienes, ya
que integra lo que habíamos llamado la publicidad material, se ve se-
riamente menoscabada en forma constante por las inexactitudes re-
gistrales. Téngase presente que por el principio de integridad y exac-
titud, los terceros han podido válidamente entender que lo pregona-
do por los registros, es exacto y completo, según lo sentado en el arto
22 de la ley 17.801 que hemos ya analizado, lo que agranda los efec-
tos nocivos de la anomalía 1.
La norma, como claramente puede advertirse, define de manera
bastante sencilla la inexactitud registral expresando que es todo de-
1 Ventura, Rectificación de asientos registrales, LLC, 1991-399.

Art.34 Rectificaciones de asientos 422
sacuerdo entre la realidad registral y la extrarregistral. Es fuente di-

recta de este dispositivo la Ley Hipotecaria española, que en su arto
39 define la inexactitud registral en los idén ticos términos que usa el
legislador en nuestro arto 34.
La doctrina ha perfilado y analizado tanto la situación de las dis-
cordancias que se han llegado a determinar como distintos tipos de
inexactitudes: las sobrevenidas normales, a las que nos referiremos
al final de este análisis, y las inexactitudes anormales.
Hay quienes llegan a sostener que cuando el sistema de registra-
ción es constitutivo, la única realidad es la que brinda el Registro, ya
que el modo exigido en estos casos, a cambio de la tradición (art. 577,
Cód. Civil), será la inscripción registral. Pero como bien aclara Mois-
set de Espanés, "... no debe olvidarse que la registración no es más
que una herramienta técnica ideada por el hombre, y las realidades
transcurren fuera del Registro de manera que siempre, frente a la
'realidad registral', suelen darse 'realidades extrarregistrales' dife-
rentes a las que el Registro ha consagrado, incluso en los registros
constitutivos, que también tropiezan con realidades extrarregistra-
les diferentes de las que el Registro ha consagrado yeso origina una
serie de problemas que desvelan a aquellos que propician la adopción
de sistemas constitutivos" 2.
Estimamos que sí ocurre, 10 que se intentaba erróneamente apli-
car a los registros constitutivos, según lo expresado en el párrafo pre-
cedente, con los sistemas que prevén una registración convalidante,
o como ocurre en España que, a pesar de no contar con registro con-
validan te, según surge del arto 33 de la Ley Hipotecaria, prevé sin
embargo la fe pública registral con efectos legitiman tes tal como lo
establece el arto 34 de la citada ley. Por ello, González y Martínez lle-
ga a sostener que: "Loinscripto es real, y nada hay fuera de la inscrip-
ción que tenga ese carácter" 3. Yahemos explicado la diferencia entre
el efecto convalidante de un registro y la fe pública registral, en cuan-
to a que el primero determina la validez del acto nulo por el solo he-
cho de su registración, mientras que la fe pública registral, conside-
2 Moisset de Espanés, Inexactitudes registrales, en "Revista Notarial", nº 81,

2002, p. 21. También analiza esa situación García Coni, El contenciosoregistral, p. 145.
3 González y Martínez, Principios hipotecarios, p. 159.•
423 -
Inexactitud registral
------------_._--- __ -
Art.34
ra válido el acto nulo cuando se ha producido una mutación conforme

a lo pregonado erróneamente por el Registro (veáse sobre el tema
nuestro comentario al arto 42).
Haciendo una doctrina general sobre la inexactitud, podemos de-
cir que, tanto una conducta como una afirmación o constancia son
exactas, cuando, tratándose de una conducta, ella es idónea para lo-
grar el objetivo propuesto, y refiriéndose a una afirmación o constan-
cia documental, cuando corroborada por un modo fehaciente, res-
ponda cabalmente a la realidad o verdad de lo que se afirma.
Por oposición, si la conducta no es idónea para el resultado queri-
do o la afirmación no responde a la verdad, decimos que tal conducta
o afirmación es inexacta.
Ambas posibilidades, tanto la conducta como la afirmación ine-
xactas, son aplicables en materia registral, pues si la actividad del
Registro está destinada a dar seguridad, mal puede cumplir dichos
fines si la conducta de sus funcionarios registradores es inexacta al
publicitar incorrectamente los títulos. De la misma manera puede
decirse de lo que afirma a través de su publicidad, pues no tendrá
concordancia con la realidad jurídica existente.
De lo dicho surge claramente el significado amplio de la expresión
"inexactitud", pues no todo error registralla produce, a la vez que
aquél no es su única causa.
No es lo mismo" error registral" que "inexactitud registral". Lo pri-
mero implica una actitud errada por parte del Registro que no con-
signa correctamente los elementos de los títulos inscribibles; la se-
gunda, en cambio, no distingue causa alguna; abarca el error regís-
tral, pero también el error en el instrumento inscribible que el regis-
trador sólo está autorizado a investigar en sus aspectos manifiestos,
según vimos al analizar los arts. 82 y 924•
Asu vez advertimos que no todo error registral produce una inexac-
titud. Así, por ejemplo, el error en la expedición de un certificado don-
de no se consignen correctamente los gravámenes que pesan sobre el
inmueble no constituiría técnicamente una inexactitud registral, ya
que la norma que la define exigiría, en rigor, que lo inexacto sea el
4 Ventura, Inexactitudes regisirales. Causas. Subsanaciones, en "Revista Nota-

rial", n~83,1982, p. 198.
-------------------~-~~~-~-~~--
asiento mismo y no la certificación acerca de su contenido. Asentamos

nuestra afirmación en la letra de la ley.
a - El error registral
Toda falencia oyerro provocado ogenerado por la actitud del regis-

trador constituye un error registral. Así, advertimos tres tipos de
errores, a saber:
. 1. Error u omisión en la expedición de certificados, que si bien pro-
voca efectos jurídicos registrales, así comoresponsabilidad por
parte del ente registral, en virtud de lo dispuesto en los arts.
3147 y 1112 del Cód. Civil (veáse nuestro análisis del arto 4º),no
nos atañe, en relación al arto 34, porno provocar inexactitud re-
gistral". Distinto es el caso en que el error en el certificado pro-
viene de una inexactitud registral que sí hace a nuestra norma.
2. Error u omisión en los asientos, que sí genera inexactitud, y
consiste en la omisión de consignar (o hacerlo erróneamente)
los elementos de la relación jurídica que obran correctamente
en el título (escritura, oficiojudicial, resolución administrati-
va, etcétera). Villaro, a propósito de esta posibilidad, distingue
entre el error material y el error ideológico", utilizando elfun-
damentum que permite distinguir las falsedades en ideológi-
cas y materiales, respectivamente; y que se advertiría aquí por
error en la interpretación del acto, el ideológico; o por error en
la tipografía o redacción, el material.
3. Error en la calificación, que está íntimamente relacionado con
el principio de legalidad. El supuesto se produce cuando el re-
gistrador se equivoca y efectúa la inscripción de un documento
5 Scotti (h), La responsabilidad del Estado por errores u omisiones registrales en

la doctrinajurisprudencial, en "Revista Notarial", nº 844,1979, p. 619. Comobienexpli-
can Alterini y Lloveras, para hablar de responsabilidad se requiere que las inexactitu-
des se exterioricen por medio de las certificaciones, de lo contrario, "... no se dará la po-
sibilidad de que alguien sustente un derecho en aquello que el registro ha hecho cono-
cer ... " (Responsabilidad civil por inexactitudes registrales, ED, 62-553).
6 Villaro, Elementos de derechoregistral inmobiliario, ps. 115y 116.También Mois-
set de Espanés, Inexactitudes registrcles, en "Revista Notarial", n~81, 2002, p. 22, quien
dice:"El error, que puede ser material o de concepto,es una especie de inexactitud ... ".
425 Inexactitud registral Art.34
nulo (sea subsanable ono). De esta manera, la publicidad que se

logra es falsa y proviene de una inexactitud registral que, a su
vez, tiene su origen en una omisión del registrador que no ha
cumplido acabadamente una de sus obligatorias funciones, que
es la calificación documental.
Como puede observarse, el error en la calificación requiere a su

vez, de un error u omisión documental; falencia ésta que no advierte
el registrador, inscribiendo indebidamente el título que debió ser ob-
servado o rechazado, según vimos al analizar el arto gº.
b - La inexactitud registral
Consideramos perfecta la definición brindada por la ley 17.801 en

su arto 34. Por ello, acorde con todo lo que hemos venido expresando,
decimos que inexactitud registral es todo desacuerdo, discordancia
o, en los términos de Roca Sastre, "falta de paralelismo entre lo regis-
trado y la realidad jurídica extrarregistral" 7.
En otras palabras, estamos ante una inexactitud, cuando los asien-
tos registrados no son el fiel reflejo de lo realmente existente en el
mundo jurídico extrarregistral y se está haciendo publicidad, por
ejemplo, de actos nulos que no han producido los efectos jurídicos que
se pregonan registralmente, o de actos en los que los intervinientes
no son las personas que se enuncian en los asientos, o lo son con dis-
tinto nombre, documentación, estado civil, etcétera.
-§2-
LAS INEXACTITUDES NORMALES
Destacados autores consideran comoinexactitud a la supuesta dis-

cordancia de los asientos con la situación extrarregistral, cuando ella
se produce en el lapso que va desde la instrumentación del acto, has-
ta su inscripción definitiva en el Registro. Sería la "inexactitud sobre-
venida normal" de la que nos habla Lacruz Berdejo, cuando expresa
que ésta se produce" ... en el Registro español, desde que tiene lugar
7 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. III, p. 669.

el cambio real-la constitución, transmisión, extinción, etcétera, de

un derecho sobre la finca- hasta que se inscribe. Entre ambos mo-
mentos media siempre, excepto en la hipoteca, un lapso de tiempo'".
Entre nosotros, López de Zavalía afirma que el registro es inexac-
to cuando cambia la realidad material que publicitaba, por ejemplo,
cuando se produce el fallecimiento del propietario".
Por nuestra parte, ya en otras oportunidades hemos expresado
que" ... si bien es cierto que entre las partes el negocio ya ha quedado
concluido, puesto que la inscripción es sólo declarativa (art. 2505,
Cód. Civil) también lo es que dicho acto no será oponible a los terce-
ros, por lo que para ellos, la publicidad que hasta la inscripción hace
el registro, no será falsa ni les va a perjudicar. Interpretar de otro mo-
do esta situación implicaría atribuir el carácter de asiento rectifica-
torio a toda modificación que sufra el folio, sea por cambio de titula-
ridad o constitución de gravámenes, etcétera ... " l0. En suma, en
nuestra opinión, sólo es dable hablar de inexactitud registral, para
nuestro derecho positivo, frente a una situación patológica anormal,
que atenta contra la publicidad material.
El texto de los arts. 34 y 35 de la ley 17.801, sobre todo el del art. 35,
cuando coloca como causa de inexactitud el "error u omisión", así co-
mo el título bajo el que han sido puestas las normas cuyo análisis aquí
hacemos, "Rectificación de Asientos" ,hacen indudable, al menos des-
de el punto de vista del derecho positivo argentino, que la llamadaine-
xactitud sobrevenida normal no tiene asidero entre nosotros 11.
8 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 299. Re-

marquemos que lo expresado respecto de la excepción de la hipoteca no constituye un
error del autor, ya que en España, por imperio del arto 1875,para la hipoteca, su registro
tiene efectos constitutivos. En efecto,diceel arto 1875del Cód.Civilespañol que "... es in-
dispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en
que se constituya sea inscripto en clRegistro de la Propiedad"; Andomo -Marcolín deAn-
domo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.Comentada.Anotada, p. 425.
9 López de Zavalía, Curso introductorio al derechoregistral, p. 364.
10 Ventura, Inexactitudes registrales. Causas. Subsanaciones, en "Revista Nota-
rial", n2 83,1982, p. 202.
11 Vargas de Vallania, Benjamín de Ruiz y Bonetto de Cima hacen una completísi-
ma síntesis sobre las diversas posturas en la doctrina española, por loque recomendamos
la lectura de su obra, La inexactitud registral y su proyecciónnegocial.Art. 1051,la pro-
blemática de tercerosy la inexactitud registraly extrarregistral, en esp. p. 23y siguientes.
427 Inexactitud registral Art.34
-_ .. ---------
Por otra parte, es lo que se ha sostenido en el "IV Congreso Nacio-

nal de Derecho Registral" (Mendoza, 1984) en cuyo despacho corres-
pondiente al Tema Il, "La inexactitud registral. Rectificación de ins-
cripciones" se detuvo en el concepto de inexactitud diciendo que:
"Existe coincidencia en que la inexactitud registral en su aspecto doc-
trinario 'es todo desacuerdo entre la realidad jurídica registral y la
extrarregistral'. No obstante, cuando el concepto debe expresarse en
relación de un determinado sistema registral, las notas caracteri-
zantes para lograr el concepto deben obtenerse de las normas de esa
legislación. La ley 17.801 se refiere en suart. 34 únicamente al desa-
cuerdo que alcanza a la inexactitud registral proveniente del conte-
nido de los documentos susceptibles de inscripción, o de su registro".
-§3-
LAS IRREGULARIDADES DEL ASIENTO
Otro tema es el de las irregularidades, el asiento mismo, como ins-

trumento público indirecto. Pues bien, puede ocurrir que, aun siendo
exacto en cuanto al contenido registrado, este instrumento tenga irre-
gularidades que atenten prima facie contra su validez formal. Un
ejemplo característico es la falta de firma del funcionario registrador.
Se trataría de un supuesto de nulidad formal, si aplicamos las nor-
mas del Código Civil: arts. 988 (para los instrumentos públicos en ge-
neral) y 1004 (para las escrituras públicas). Estos dispositivos exigen
una interpretación analógica y a fortiori para abarcar el efecto que
queremos asignarle, dado que mencionan sólo la falta de firma de las
partes, pero no aluden a la falta de firma del funcionario instrumen-
tador. Estimamos que, con mayor motivo, debe estarse a la nulidad
del instrumento mismo frente a tal carencia, puesto que no sería da-
ble suponer que el legislador quiso sancionar con nulidad la falta de
firma de las partes y no cuando sea el autor mismo del documento el
que no lo ha suscripto, que, por otra parte, aunque no sea entre las fa-
lencias formales, ha sido objeto de pronunciamiento expreso en el
arto 1001 del Código, para las escrituras públicas.
En solución de este problema viene a colación lo que expresamos
al referirnos a los instrumentos públicos indirectos o reflejos, en el
análisis del arto 3º, pues aclarábamos allí que todos los errores que se
advertían en el instrumento público reflejo se rectificaban redactán-
---------------- ~-----
dolos nuevamente, ya que no estábamos en presencia del instrumen-

to público directo. Bastaría con reproducir adecuadamente el asiento,
sin más requerimientos materiales oformales. Así vemos que ha reac-
cionado el legislador cuando exige que se le presente el documento ori-
ginal nuevamente, en los casos previstos en el párr. 2º del arto 35 (error
u omisión en el asiento). Pues bien, en algunos casos la supuesta rec-
tificación deberá consistir en una nueva redacción desplazando a la
primera. Lo mismo ocurre cuando la falencia consista en que el regis-
trador haya omitido suscribir el asiento de su facción. Al respecto, La-
cruz Berdejo y Sancho Rebullida expresan que, si bien en tales casos
hay nulidad manifiesta del asiento, el supuesto entraría en el ámbito
de "requisitos meramente registrales", rectificables por el mismo re-
gistro, sin necesidad de participación de las partes ni de la autoridad
jurisdiccionaL "El error, en términos generales, es, aquí, toda repre-
sentación falsa del objeto que se pretende publicar, por deficiencia del
procedimiento representativo: legalmente, además la falta de firma
del registrador (u otros requisitos meramente registrales)" 12.
En nuestro derecho, sin duda, hay una laguna al respecto, pero es-
timamos que, para paliar la falta de firma de los asientos, deberá so-
licitarse el título inscripto y cualquier funcionario con idénticas atri-
buciones a la del originario registrador, suscribirá el asiento cum-
pliendo así la forma exigida. Si no se pudiese contar con el título que
motivó el asiento con la irregularidad, deberá instrumentarse una
investigación administrativa para determinar su autenticidad ma-
terial, la que una vez acreditada posibilitará la suscripción en la for-
ma indicada. Esta solución no transgrede la lógica jurídica, si se tie-
ne en cuenta la teoría de los documentos públicos indirectos.
Ahora bien, tanto el error como la inexactitud, pueden provenir de
distintas situaciones, que son las que distingue expresamente el arto
35 de la ley 17.801, cuando sienta las premisas para sus respectivas
rectificaciones, tal como veremos a continuación.
ART.35. [INEXACTITUD REGISTJW., YREC71FICACION DE ASIENTOSj. - Cuan-

do la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de
12 Lacruz Berdejo ~Sancho Rebullida, Derechoinmobiliario registral, p. 313.

429 Inexactitud registra l y rectificación de asientos Art.35
error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la so-

licitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza
que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elemen-
tos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con re-
lación al documento a que accede, seprocederá a su rectificación te-
niendo a la vista el instrumento que la originó.
-§1-
RECTIFICACION DE ASIENTOS
Luego de brindar el concepto de inexactitud, en el arto 34, la ley

17.801
determina en el arto 35 cuáles serán los procedimientos recti-
ficatorios de las inexactitudes. Para ello distingue según cual fuere
el tipo de error que la ha producido. Así, establece que la inexactitud
proviene de error u omisión en los asientos deberá acompañarse do-
cumento de la misma naturaleza que el que la motivó o resoluciónju-
dicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se trata-
re de error u omisión material de la inscripción con relación al docu-
mento a que accede -propiamente error registral- se rectificará te-
niendo a la vista el instrumento que la originó l.
Analizamos seguidamente cada uno de los supuestos previstos.
a - Error u omisión en el documento inscribible
En este caso, el Registro obró adecuadamente, registrando un do-

cumento que contenía un error oen el que se había omitido alguna cir-
cunstancia con vocación registral. Por ejemplo, un gravamen tomado
a cargo por el comprador, una servidumbre real, o cualquier otra mo-
dalidad, condición, cargo o plazo que afecte el derecho registrado.
La rectificación en estos supuestos puede realizarse por dos vías:
mediante el otorgamiento de un título rectifica torio, complementa-
rio, ampliatorio y hasta aclaratorio, según los casos; o bien, recurrir
a la justicia para lograr una resolución determinando la rectifica-

Comentada. Anotada, p. 437; Ventura, Rectificación de asientos registrales, LLC, 1991-
339.
ción, la que deberá contener, según disposición expresa de la norma,

los elementos necesarios al efecto.
De más está aclarar que en el título rectificatorio o complementa-
rio será menester la comparencia de todas las partes, como regla ge-
neral, y sólo podrá no estar presente la parte a la que la modificación,
aclaración orectificación favorece, según la doctrina del arto 1064 del
Cód. Civil. Para un mayor desarrollo de este último tema remitimos
a lo ya tratado en ocasión de analizar el arto 9º y las subsanaciones.
b - El error material del asiento

Es el supuesto contemplado en el último párrafo del arto 35. El re-
gistrador consigna malo no incluye algún elemento fundamental del
documento registrado, que estaba correcto en el título inscribible,
produciéndose por ello la inexactitud. La solución en tales casos pro-
cederá sólo teniendo a la vista el documento que la originó. El regis-
trador podrá así comprobar su error y rectificar el asiento acordán-
dolo al instrumento/. Obviamente, aunque la norma en esta parte no
10 diga, también la resolución judicial puede brindar una solución
apropiada a este supuesto, para el caso en que el documento original
que motivó el asiento no se hallare; supuesto que no es extraño en el
ámbito de los documentos judiciales, en los que sólo suelen quedar,
merced a su protocolo, las sentencias y autos, y no el resto de la docu-
mentación acreditativa que obraba en los expedientes del proceso.
Pero debemos tener presente, tal como lo habíamos expresado al
comentar el arto 34, que el error registral podía tener tres variantes:
1. Error u omisión en la expedición de certificados.
2. Error u omisión en los asientos.
3. Error en la calificación, lo que está íntimamente relacionado
con el principio de legalidad.
El primer supuesto no está contemplado en el arto 35, dado que no
es atinente a esta norma. La solución, conforme lo vimos al referirnos
a la fe pública registral en el derecho argentino, pasa por la teoría de
la fuga, contemplada de manera expresa en materia de hipotecas en

431 Inexactitud
-----_._-------_.
registral y rectificación de asientos
--._---- - ------
Art.35
._--
el arto 3147 del Cód. Civil. Ese punto lo hemos analizado al estudiar
el principio de no convalidación en el art. 4º; en razón de lo cual allí re-
mitimos para un mayor desarrollo del tema.
El error u omisión en los asientos, al que se refiere la parte 2ª del
arto 35, puede presentar las dos variantes que habíamos expresado
en nuestro análisis del arto 34: el error u omisión en los asientos yel
erraren la calificación. Ambos supuestos se relacionan con la última
parte de la norma que estamos analizando. El primero, de manera
expresa, ya que se refiere a error u omisión "material", es decir, al
transcribir el contenido documental. El documento fue calificado co-
rrectamente, pero al redactar los asientos el registrador se equivoca
y consigna el contenido con errores. Supongamos que el documento
a registrar fuere una escritura de donación de la nuda propiedad so-
bre un inmueble del cual el donante se reservaba el usufructo, y por
un error del registrador omitió registrarse la reserva del derecho real
de usufructo. Otro ejemplo, que suele ser bastante más frecuente, se
da cuando se consigna el apellido de alguno de los otorgantes con una
ortografía diferente. Pues bien, como apunta la norma analizada, en
tales casos bastará con la presentación del documento original que
motivó el asiento, para que el registrador, mediante las notas aclara-
torias que veíamos en el arto 33, consigne la rectificación solicitada.
En cuanto al error en la calificación, nos referimos no ya a un error
en la redacción del asiento, sino a uno conceptual por parte del regis-
trador, que registra un acto, cuando en realidad debió registrar otro,
o cuando, en verdad, el documento debió ser rechazado u observado
dado que contenía falencias que impedían su inscripción o anotación.
Así, habría quedado un asiento pregonando una inexactitud, dado
que el acto publicitado no es el que las partes celebraron, o adolece de
una nulidad, absoluta o relativa que, por el efecto de la no convalida-
ción (art. 4Q, ley 17.801), no se ha subsanado por la sola registración.
En estas últimas situaciones, es probable que los interesados direc-
tos del acto subsanen motu proprio la falencia una vez advertida, en
cuyo caso el supuesto resultará de fácil solución 3, sea mediante la con-
firmación, ratificación o convalidación, pero si así no fuere, el regis-
trador no puede suplir de oficiola voluntad requerida para subsanar
3 Lacruz Berdejo -Sancho Rebullida, Derechoinmobiliario registrol, ps. 309 y 310.

Art. 35 Rectificaciones de asientos 432
_ .. -_ .._---------
la falencia, ni aun en los supuestos de nulidades absolutas. Ala sumo,

podríamos tolerar la pretensión administrativa de lograr un pronun-
ciamiento judicial al respecto, para dar de baja el asiento"; y mien-
tras pende dicha resolución consignar nota de prevención.
Aunque no contemplado en la norma, creemos que esto último re-
sulta necesario frente al error detectado, ya que, de lo contrario, cual-
quier tercero que pretenda algún derecho o medida precautoria so-
bre la cosa será herido en su buena fe.
-§2-
ERROR EN EL TESTIMONIO CON VALOR EJECUTIVO
Un caso que merece nuestra especial atención es el referido al error

o mala confección de las copias o testimonios de los actos a registrar.
En estos supuestos no hay anomalía en los documentos matrices, sea
protocolo notarial, protocolo judicial o administrativo, sino en las co-
pias de estos documentos originales. Así suele ocurrir, por ejemplo, so-
bre todo en materia de escrituras públicas, que el notario se equivo-
que en la expedición de los testimonios o copias que debe dar a las par-
tes, conforme a lo estipulado en el arto 1006 del Cód. Civil. Estos testi-
monios, como sabemos, serán los que accederán a los registros.
Trabajar con computadoras es justamente lo que ha hecho más
habitual el cometer este tipo de patologías, a pesar de que podría su-
ponerse lo contrario, pues presumiendo que no puede haber errores,
no se hace a veces el necesario control ni re lectura de las copias que
suelen quedar mal armadas, con el inmueble equivocado o cambia-
das las partes, o mal relacionadas las firmas al pie, en el cierre de la
escritura. Igualmente se ha dado el caso de testimonios impresos con
sistemas que no resultan persistentes ni indelebles'', y las copias co-
mienzan a borrarse o deteriorarse con el tiempo, dificultando su lec-
tura, y cuando no, haciéndola desaparecer directamente.
Advertido el problema, corresponde al funcionario instrumenta-
dor solucionarlo. Así, aparecen normas como la del arto 1009 del Cód.
4 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, ps. 316y 317.
5 Es el caso de algunas impresoras "láser", cuya impresión resultaba fácilmente
borrada sólocon pasar la mano, o por la natural fricción entre sus páginas.
433 Inexactitud registral y rectificación de asientos Art.35
----- "_ ---"_"_""_""_-" _-----
Civil que determina que ante una variación entre la escritura matriz
y su testimonio ocopia, deberá estarse al contenido de la primera. Pe-
ro ante esta claridad del precepto, nos queda sin embargo una duda:
¿el artículo se referirá sólo a una instanciajudicial, donde se efectivi-
zará el cotejo? O podrá también la autoridad administrativa dejar
sentado el problema y, por expediente administrativo, acreditado el
verdadero contenido del instrumento, aceptar el nuevo documento
en reemplazo del equivocado o mal expedido.
Por nuestra parte, nos pronunciamos por esta segunda posibili-
dad, ya que estimamos que la dirección del Registro tendría la atri-
bución de evaluar el verdadero contenido documental, puesto que es
ante ella que el documento pretende ejecutarse. Así, mediante un
brevísimo procedimiento administrativo, sin que en ello se hieran
principios fundamentales, la autoridad registral podrá analizar si
existe la coincidencia a la que apunta el arto 1009 del Cód. Civil, asen-
tará su pronunciamiento en una resolución apropiada, y el documen-
to modificado sólo en su copia accederá al registro con el contenido
adecuado a su matriz.
Por otra parte, nos parece apropiado aplicar la solución del arto
1007, aun cuando el documento no se hubiere extraviado, ya que la
ratio del dispositivo no impide aplicar sus principios también a los
que se han destruido o fueron expedidos en malas condiciones".
Obviamente, de más está decirlo, este procedimiento no significa
dejar sin atender las prerrogativas de terceros que pudieran verse
afectados por la publicidad errónea, pues el documento con su modifi-
cación aparecerá oponible con ese nuevo contenido recién a partir de
la fecha de su ingreso y con esa prioridad registral. Si existiese conflic-
to con terceros, el asunto debe quedar en manos de lajusticia.
-§3-
LA RECONSTRUCCION DE ASIENTOS DESTRUIDOS
Un caso que aparece con cierta frecuencia es la destrucción total o

parcial de los asientos. Obviamente, nos estamos refiriendo a los su-

en "Revista Notarial", nº 73, 1997-1,p. 57 y siguientes"
puestos de deterioro por el paso del tiempo y el uso a veces descuidado

por parte de los operadores internos del Registro, pero no dejan de es-
tar presentes en la patología los casos en que hay una intención dolo-
sa, sea por parte de los agentes registrales, sea por manos extrañas al
mismo que logran alterar, suprimir osustituir los asientos registrales.
En verdad, el tema no resulta diferente, en lo sustancial, de los su-
puestos de errores registrales que hemos desarrollado más arriba.
Pero sin duda que la responsabilidad del Estado, en estos casos por
no haber adoptado las medidas necesarias de seguridad y conserva-
ción, se hace patente, en razón de lo cual al Estado corresponderá la
responsabilidad y la diligencia de rehacerlo. Volvemos sobre el tema
al analizar el arto 39 al que remitimos para un mayor desarrollo.
CAPITULO IX
CANCELACIONDE INSCRIPCIONES
Y ANOTACIONES
ART.36. [CANCEIAClON DEIISIENTOS REGISTRALESj. -Las inscripciones

y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud, acom-
pañada del documento en que conste la extinción del derecho regis-
trado; opor la inscripción de la transferencia del dominio oderecho
real inscripto a favor de otra persona; opor confusión; opor senten-
ciajudicial opor disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el
consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o re-
presentantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será ins-
trumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario.
La cancelación podrá ser total oparcial según resulte de los respec-
tivos documentos y sepracticará en la forma determinada por la re-
glamentación local.
-§1-
CANCELACION DE DERECHOS
O MEDIDAS REGISTRADAS
Cuando un derecho o medida registrada se extingue, en lo sustan-

cial, corresponderá cancelar la inscripción o anotación que lo prego-
naba para evitar así el mantenimiento de una inexactitud. Como
ejemplo podemos poner una obligación garantizada con hipoteca,
Art.36 Cancelación de inscripciones y anotaciones 436
cuyo monto adeudado ya ha sido abonado. La citada hipoteca ha per-

dido eficacia porque el crédito, que era lo principal, ha sido cancela-
do. Igualmente sirve de ejemplo, como medida cautelar, un embargo
asentado en el folio cuando el crédito reclamado judicialmente ya ha
sido satisfecho en su plenitud. La cancelación registral es el procedi-
miento por el cual se deja sin efecto un asiento que pregonaba una si-
tuación determinada, cuando la misma ya ha dejado de tener efica-
cia. Adviértase que aun cuando el asiento quedara publicitando el
derecho o la medida, dicha circunstancia nada aporta al mundo jurí-
dico, pues esas registraciones han perdido toda eficacia funcional.
Corresponde distinguir, tal como ha quedado de manifiesto en los
ejemplos brindados, que la expresión "cancelación" puede evocar dis-
tintas situaciones que deben ser correctamente diferenciadas para
no generar confusión. Así, puede aludirse a cancelación refiriéndose
al derecho extinguido en lo sustancial, cuando se ha abonado el mon-
to adeudado por el propietario que ha hipotecado en garantía un in-
mueble, pero de igual manera puede hablarse de cancelación, y ello
no está reñido con la realidad, en referencia al instrumento que efec-
tiviza o formaliza el acto jurídico por el cual se deja asentado cartu-
larmente la extinción del derecho, o el oficiojudicial por el cual se so-
licita la cancelación de una medida una vez que el demandado satis-
face el crédito reclamado. Finalmente, la expresión "cancelación"
puede hacer referencia al asiento respectivo que corresponderá re-
dactar por efecto del ingreso al Registro de los elementos acreditati-
vos de la extinción del derecho o medida registrados.
-§2-
CANCELACION y CADUCIDAD
Junto con la situación de pérdida de eficacia del asiento por cance-

lación, suele introducirse en el tema la pérdida de eficacia por caduci-
dad; supuesto regulado en la norma del arto 37, lo que también exige
cierta precisión, ya que, si bien ambas operan la ineficacia funcional
del asiento, la causa por la que cada una de ellas extingue sus efectos
opera de distinta manera.
Mientras que para la cancelación se exige una determinada acción
por el titular del derecho o el solicitante de la medida, sea la transmi-
sión del derecho o la solicitud expresa de la cancelación, en la caduci-
437 Cancelación de asientos registrales Art.36
dad, en cambio, no será menester conducta alguna por parte del titu-
lar del derecho inscripto o medida anotada.
En este último caso, el solo transcurso del tiempo ha operado la ine-
ficacia funcional del asiento registral. Ni siquiera corresponde exigir
que se deje constancia de dicha caducidad, sus efectos son automáti-
cos y requieren, obviamente, por parte del intérprete del folio regís-
tral, el conocimiento adecuado para efectuar esa lectura. Hacemos es-
ta aclaración porque suele ocurrir que ciertas instituciones oficiales,
por ejemplo, el Banco de la NaciónArgentina, antes de aceptar una hi-
poteca en garantía de un crédito otorgado, requieren la cancelación de
los asientos caducos (sean embargos o cualquier otra medida precau-
toria) obrantes en el folio sobre el que recaerá el gravamen, lo que
constituye una verdadera subversión de conceptos: el asiento pierde
eficacia por el solo transcurso del tiempo, su caducidad es automática
y no requiere, ni puede accederse a la solicitud de "asentar caducidad"
respecto de un asiento ya caduco, lo que, por otra parte, desde el pun-
to de vista registral, no significaría caducidad, sino cancelación.
En cierta medida, la cancelación de asientos, sobre todo en lo que
se refiere a la cancelación con motivo de la transmisión del derecho,
constituye a su vez una consecuencia directa de la inscripción obliga-
toria que, según habíamos expresado, rige en el sistema registral in-
mobiliario argentino. De la misma manera que el propietario tiene la
obligación de registrar su derecho, lo que se concreta por medio de
asignarle dicha obligación funcional al instrumenta dar, también se
le exigirá a éste la diligencia registral adecuada para instar la extin-
ción del asiento, cuando los derechos o tutelas que le daban sustento
han dejado de existir o no son necesarios.
-§3-
LA GRAFIA DE LA CANCELACION. CRUZAMIENTO
DE ASIENTOS EXTINGUIDOS. EL ASIENTO EXPRESO
Tal comoreza la norma, puede ocurrir que la citada cancelación del

derecho extinguido, por ejemplo, un dominio a nombre de un titular
determinado, opere sólo como-consecuencia de la registración solici-
tada por el notario que haya instrumentado la transmisión, por cual-
quier causa que fuere, de ese derecho a otro sujeto. Esa cancelación,
que no deja de ser tal a pesar de no obrar solicitud expresa, ya que es
sólo consecuencia de un acto principal, procede en lo gráfico, tan sólo

mediante una línea oblicua que cruza el asiento del derecho extingui-
do. Esa forma gráfica de expresar la pérdida de eficacia de un asiento
ayuda o refuerza una lectura rápida y segura de la matrícula respec-
tiva, pero es sólo una manera más de expresarlo, pues la cancelación
ya operó por la sola inscripción del nuevo dominio; por ello, estimamos
que si el registrador omitió cruzar el asiento antecedente, esa circuns-
tancia no puede ni debe interpretarse como si el asiento hubiere con-
servado su vigencia.
En verdad, loque acabamos de expresar no es más que la aplicación
del arto 2609 del Cód. Civil, que determina que se pierde el dominio
"... por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella
por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles después de fir-
mado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición".
No podemos decir que no haya rogación de dicha cancelación, pero
sí corresponde advertir que allí la solicitud no ha sido expresada en
términos directos, pues, la cancelación en estos casos es sólo conse-
cuencia del acto más trascendente que constituye el derecho en cabe-
za del nuevo dominus. A su vez, ello obedece a tratarse de derechos
incompatibles, conforme a lo que habíamos explicado cuando aludía-
mos a la prioridad en nuestro análisis del arto 17, que no admitirían
la vigencia de sus respectivos asientos. Uno de ellos, el del transmi-
tente, deja paso al del adquirente.
Por ello, si los derechos son incompatibles, la registración de uno
posterior determinará automáticamente la cancelación del anterior,
obviamente siempre que el constituido en segundo término proven-
ga del titular inscripto y el derecho fuere transmisible. Así, por ejem-
plo, si se tratara de un usufructuario que intenta transferir su dere-
cho, ese acto no podrá registrarse, dado que dicho derecho real no es
transmisible, según lo sentado en el arto 2870 del Código Civil.
Otro tanto ocurrirá si quien aparece transmitiendo el derecho ya
lo había transferido con anterioridad y su titularidad es sólo históri-
ca en el encadenamiento del tracto sucesivo.
Si el usufructo se extinguiera por renuncia, la solicitud expresa de
la cancelación será menester para que opere también la cancelación
del asiento respectivo. Tratándose de un derecho real sobre inmue-
ble corresponderá, según la norma general del arto 1184, inc. 12,la
forma escritura pública.
439 Cancelación de asientos regisirales Art.36
Pero si el usufructuario decidiera la transmisión de su derecho a la

misma persona a la que el nudo propietario transfiere el suyo, según
se contempla en el arto 2931 del Cód. Civil, operará la cancelación au-
tomática por confusión, tal como la que explicábamos en los párrafos
precedente y a la que también se refiere la norma que estamos anali-
zando, cuando dice que los derechos «... se cancelarán ... por la ins-
cripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a fa-
vor de otra persona", puesto que no deja de ser, tal como está redacta-
da la norma, el único supuesto admisible de transmisión del usufruc-
tolo En la nota a este precepto, el codificador expresa que se trataría
en realidad de una renuncia del usufructuario a su derecho, pero por
nuestra parte creemos que la extinción no lo sería por renuncia, como
tampoco podemos expresar técnicamente que el vendedor renuncie a
su derecho de dominio cuando transfiere el bien al comprador. Antes
bien, acordamos con Lafaille que la causa de la extinción no dejaría de
ser la consolidación, es decir, la reunión en una sola persona de la ca-
lidad de nudo propietario y usufructuario. Al tratarse de un derecho
real sobre cosa ajena, el usufructo automáticamente se extingue 2 .
La cancelación, tanto de hipotecas, como de usufructos, servidum-
bres y demás derechos reales desmembrados, también puede operar
por acuerdo de partes. En tales supuestos, según el artículo analiza-
do, deberá contarse con el consentimiento de aquél a favor de quien
obraba la desmembración.
Así, el supuesto está previsto para el usufructo en el arto 2931, al
que se suma la simple renuncia que, aunque no esté contemplada de
manera directa, resulta de la lógica de este medio extintivo que esta-
ría también tácitamente comprendido en el arto 2918 del Cód. Civil,
ya que la renuncia está al menos mencionada en el art. 28823.
Para las servidumbres, con mucho más detalle, la renuncia se en-
cuentra reglamentada en el arto 3047 del Cód. Civil, norma en la que
1 En la nota al art. 2931, el codificador explica que, en realidad, esta causa de ex-
tinción se llama generalmente "renuncia". Por nuestra parte, no compartimos esta afir-
mación, ya que la renuncia nunca podría efectuarse a favor de otra persona que no fue-
ra el nudo propietario. Se trata del únicocaso en que puede transferirse esta desmem-
bración. Véase, al respecto, Mariani de Vidal, Curso de derechos reales, t. In, p. 56.
2 Lafaille, Tratado de los derechos reales, t. Il, ps. 479 a 481.
3 Lafaille, Tratado de los derechos reales, t. Il, p. 481.
Art.36
--_._--
Cancelación de inscripciones y anotaciones 440
se explica que puede ser expresa o tácita. Esta última se manifiesta

cuando el titular del fundo sirviente haya hecho obras que perjudi-
quen el ejercicio de la servidumbre, mediando autorización escrita del
propietario del fundo dominante. En cuanto a la expresa, el citado ar-
tículo dice que deberá tener la forma prescripta para la enajenación de
inmuebles, es decir, la exigida en el arto 1184, inc. 1º del Código Civil.
En cuanto a la concreción gráfica del asiento de cancelación, tra-
tándose de usufructos, hipotecas, servidumbres y medidas precauto-
rias en general, cuando estos derechos se cancelan autónomamente,
no por efecto de una transmisión, se exigirá ya una redacción expresa.
El cruzamiento con línea oblicua, si bien también suele proceder, no
es suficiente para estos supuestos dado que no resultaría así del folio
registral el motivo ofundamento de la cancelación. Por ello, en las ma-
trículas registrales, según vimos al analizar el arto 11,hay una colum-
na destinada a estas anotaciones. En esa columna se anotarán todas
las cancelaciones de gravámenes que afectan el folio: hipotecas, usu-
fructos, servidumbres, embargos y medidas cautelares en general.
Para facilitar la lectura, se cruza igualmente el asiento cancelado.
-§4-
CANCELACION DE DERECHOS REALES
Dejando de lado la cancelación de los asientos de dominio por

transferencia del derecho, supuestos a los que ya nos hemos referido
ut supra, los derechos reales registrados, en lo sustancial, pueden re-
sul tar cancelados por distintas circunstancias que la ley, en el artícu-
lo que estamos analizando, menciona expresamente. Se refiere a la
renuncia, sea tácita o expresa, cuando contempla la necesidad de que
conste el consentimiento del titular del derecho inscripto, pero en el
párrafo anterior de la norma se mencionan tres situaciones diferen-
tes. Analizaremos cada uno de esos supuestos, y en el siguiente or-
den: renuncia, confusión, sentencia y ley.
a _:_Renuncia
Yanos hemos referido a la renuncia tácita que efectúa quien trans-

fiere un derecho por actos entre vivos. A continuación, analizaremos
441 Cancelación de asientos registra les Art.36
---
la renuncia expresa que corresponde formular cuando se decide po-

ner fin a un derecho por convenio o decisión unilateral.
Así, el usufructuario, cuando lo desee, puede renunciar a su dere-
cho, sin necesidad de que la renuncia sea aceptada, pues se trata de
un acto unilateral que, por efecto de la natural "elasticidad del domi-
nio", producirá el retorno del ius utendi y del ius fruendi en cabeza del
nudo propietario. Asimismo, corresponde aclarar que, contrariamen-
te a la creencia popular, la renuncia puede ser a título oneroso, aun-
que ciertamente el caso constituye un supuesto de rara aplicación.
En materia hipotecaria, la renuncia a la garantía del derecho ac-
cesorio suele ser la contrapartida de la cancelación de la deuda como
objeto principal de la relación entre acreedor y deudor. El acreedor
comparecerá ante un notario, y éste instrumentará su declaración
en cuanto a que, habiéndose cancelado la deuda, declara también ex-
tinguida la hipoteca y sin efecto alguno, solicitando expresamente
que se haga registrar así su cancelación. Es la aplicación del arto 3199
del Código Civil.
En el arto 3201 del Cód. Civil se exige expresamente que la cons-
tancia de extinción que acceda al registro para su anotación obre en
instrumento público del que surja el convenio de las partes. Obvia-
mente se está refiriendo a la escritura pública, tal como 10 explicamos
en el párrafo anterior, que constituye en este caso la forma exigida en
el arto 1184, inc. 11.
Pero si no se lograra la cancelación voluntaria del gravamen, a pe-
sar de haberse cancelado ya la obligación principal garantizada, el
deudor deberá acudir a lajusticia y será ése el supuesto por el que ac-
cederá al Registro para cancelar la hipoteca la sentencia judicial or-
denándola, a la que también hace referencia el arto 320l.
Igualmente pueden renunciarse, onerosa o gratuitamente, todos
los derechos reales desmembrados. El usufructo, uso o habitación, y
las servidumbres activas, pueden ser objeto de dicho acto jurídico, el
que, por disposición del arto 1184, inc. 11, según vimos, deberá ser
instrumentado en escritura pública.
b - Confúsión o consolidación
En el derecho argentino, las expresiones "confusión" y "consolida-

ción" aluden al mismo fenómeno, pero el legislador reserva la prime-
ra para el ámbito obligacional, refiriéndose a consolidación sólo para

los derechos reales",
En nuestro caso correspondería referimos a ambas situaciones; en
primer lugar porque suelen usarse como equivalentes, ya que en lo
sustancial lo son; y en segundo lugar porque ambas, aun utilizadas
con sentidos diferentes, estarían comprometidas en el precepto que
estamos analizando. Así, hablaremos de consolidación del usufructo,
tal como ya lo hemos expresado párrafos más arriba, o de la hipoteca
cuando el acreedor hipotecario llega a ser propietario del fundo hipo-
tecado, pero también aludiremos a la confusión en los derechos perso-
nales, cuando nos referimos a la extinción de la hipoteca por extinción
del crédito por confusión, es decir, al supuesto en que se reúnen en una
misma persona la calidad de acreedor y deudor al mismo tiempo.
En el Código Civil, la confusión como extinción de las obligaciones
está tratada en el arto 862, que dice: "La confusión procede cuando se
reúnen en una misma persona, sea por sucesión universal o por cual-
quier otra causa, la calidad de acreedor y deudor; o cuando una terce-
rapersona sea heredera del acreedor y deudor. En ambos casos la con-
fusión extingue la deuda con todos sus accesorios". Pues bien, entre
los accesorios que se extinguen por efecto de esta norma se encuen-
tra la hipoteca constituida en garantía de la obligación confundida.
Este es el único caso en que la confusión, como extinción de un crédi-
to, se relaciona con la norma en análisis, ya que la extinción de la obli-
gación extingue también, como consecuencia, el derecho real acceso-
rio, objeto de la registración, tal como acabamos de leer en la norma
transcripta. Es, por otra parte, la aplicación del proloquio latino «ac-
cesorio sequitur sum principale» ("10 accesorio sigue la suerte de lo
principal"), y esta circunstancia toma, a su vez, ineficaz también el
asiento registral respectivo.
Sin embargo, cuando indagamos en las normas referidas a la con-
fusión en los créditos, desde el punto de vista registral, no deja de lla-
mamos la atención la posibilidad prevista en el arto 867 del Cód, Ci-
vil, cuando expresa que si la obligación renace, por cualquier causa
que fuere, renace también la garantía hipotecaria. La norma deter-
1 Lafaille, Tratado de los derechos reales, t. II, p. 479. También Moisset de Espa-
nés, Curso de obligaciones, t. TI,ps. 332 y 333.
443 Cancelación de asientos registrales Art.36
mina que, en tal situación, «.•• las partes interesadas serán restitui-
das a los derechos temporalmente extinguidos, y a todos los accesorios
de la obligación".
En efecto, como puede fácilmente advertirse, esta situación no es
trasladable así, con tanta simpleza, al ámbito de los asientos regis-
trales, por lo menos no de la manera tan automática como parece pre-
verlo la norma. Será menester, tanto para la extinción como para el
renacimiento posterior, una rogatoria registral expresa.
En cuanto a la consolidación, es decir, el supuesto similar al expli-
cado, pero referido ya al derecho real y no a la obligación como ele-
mento principal, el supuesto se presenta tanto en el derecho de hipo-
teca, como en el usufructo y en las servidumbres de cualquier tipo.
La extinción de la hipoteca por consolidación se encuentra como
supuesto autónomo de la pérdida de eficacia del derecho real, en el
arto 3198 del Cód. Civil, que expresa: "Si la propiedad irrevocable, y
la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la mis-
ma persona, la hipoteca se extingue naturalmente". Adviértase que
en este caso, el deudor queda ajeno por completo a la confusión. La
deuda puede persistir, pero el acreedor ya no tendrá garantía real al-
guna sobre elinmueble gravado en caso de incumplimiento. Lo extin-
guido ha sido sólo el derecho real y no así el crédito garantizado. El
pronunciamiento de la norma es absolutamente lógico, ya que resul-
taría inadmisible que alguien pudiera tener un gravamen a su favor
sobre una cosa propia 5.
Igual que en la confusión del crédito, podría sostenerse respecto de
la consolidación de la hipoteca, que el gravamen renacerá si el bien pa-
sa a dominio de otro sujeto". Pero tales circunstancias, así como lo di-
jimos respecto a la confusión del crédito, exigirán rogaciones expresas.
En realidad, el supuesto de la consolidación de los derechos reales
está previsto, en general, para todos los denominados "sobre cosa aje-
5 Lafaille, Tratado de los derechos reales, t.Lll, p. 155.

6 Andomo y Marcolín de Andorno expresan: "De más está decir que si por cual-
quier circunstancia dejase de ser titular de dicho inmueble,la hipoteca renace, en razón
de tener que retrotraerse la situación al momento anterior de haberse operado la apun-
tada mutación en la titularidad del bien" (Ley Nacional Registrcl Inmobiliaria 17.801.
Comentada. Anotada, p. 449).
na", es decir, el usufructo, uso, habitación y las servidumbres (tanto

activas como pasivas), pues, como explica Lafaille, todos los derechos
reales sobre cosa ajena, "... pertenezcan a la categoría de las servi-
dumbres lato sensu oa las de seguridad ogarantía, desaparecen cuan-
do el dueño del objeto es al mismo tiempo titular de ese gravamen,
porque nadie puede tenerlo sobre aquello que le corresponde en do-
minio'".
La consolidación en materia de usufructo está legislada en el arto
2928 del Cód. Civil que dice: "El usufructo se extingue por la consoli-
dación, es decir, por la reunión de la propiedad, y del usufructo en la
persona del usufructuario". Ahora bien, ¿esta consolidación sustan-
cial podría tolerar la existencia del asiento de nuda propiedad y usu-
fructo al mismo tiempo? Dado que, en rigor de verdad, no resultan de-
rechos incompatibles, pareciera admitirse dicha posibilidad. Pero de-
be advertirse que no existe tal desmembración si hay ti tular único de
ambos; en razón de lo cual, de subsistir vigentes los dos asientos, no
dejaría de constituir una inexactitud. En efecto, para que exista el
usufructo, como dijimos, sería menester que se encontraran las facul-
tades del ius abutendi y de los ius fruendi y utendi desmembradas en
titulares diversos. El registrador exigirá la respectiva aclaración en
los títulos, si no hubiesen venido ya con ella, y la rogatoria expresa de
anotar cancelación de usufructo.
En materia de servidumbres, la norma del arto 3055 del Cód. Civil
determina también su extinción por la reunión en la misma persona,
sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio do-
minante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la ha-
ya motivado.
En todos los supuestos de consolidación, accederá al registro la
causa de la modificación del derecho principal, sea resolutivo judi-
cial en el caso de sucesión por causa de muerte y adjudicación, sea
escritura notarial en los casos de tratarse de contratos constitutivos
o modificatorios, en razón de lo cual, será en esa instancia califica-
dora cuando el registrador determinará la redacción concreta de los
asientos, y exigirá rogatoria expresa, o practicará la cancelación mo-
tu proprio, según los casos. '
7 Lafaille, Tratado de los derechos reales, t. II, ps. 479 y 480.

c - Sentencia
Cuando el art. 36 se refiere a la sentencia judicial, como documen-

to del que puede surgir la cancelación, lo está haciendo, entre otros,
a los casos de las acciones de nulidad, por simulación, fraude, lesión
subjetiva o cualquier otra contienda civil ocriminal que determine la
nulidad del acto jurídico que motivó el asiento o directamente del
asiento, como podrían serlo las acciones oredarguciones de falsedad,
previstas en el art. 993 del Código Civil".
En estos casos, si la nulidad que se dispone determina la cancela-
ción del asiento dominial, debería renacer el anterior en cabeza del
primitivo dueño, puesto que ése es el efecto natural de la nulidad de
los actos jurídicos, según la disposición expresa del arto 1050 del Cód.
Civil. Por ello, aun cuando el resolutivo judicial no lo dispusiere, sino
que sólo se pronunciara sobre la nulidad del acto registrado, y la can-
celación del asiento respectivo, sin rogación expresa sobre la regís-
tración anterior, corresponderá igualmente que el Registro haga re-
nacer dicho asiento. Obviamente, en lo gráfico, deberá formularse
uno nuevo, pero, en lojurídico será el mismo asiento, dado que debe
ser transcripción textual. Tanto los sujetos protagonistas de la cau-
sa, como la propia causa, son los mismos de aquel que cobra nueva vi-
gencia frente a esta cancelación.
Si se tratare de derechos reales desmembrados o de una hipoteca,
los que quedan sin efecto por la nulidad declarada de los actos o ins-
trumentos que los constituyeron, el bien será liberado de la carga o
gravamen por efecto de dicha sentencia 9.
Un problema particular lo presenta la registración de una acción
revocatoria "pauliana" triunfante, pues por el natural efecto relativo
de la sentencia, el asiento anterior cobraría vigor, pero sólo respecto
del actor, de manera que, para el resto de la comunidad, el dominio
transferido en fraude a los acreedores conservaría su vigencia. En
efecto, eso es lo que ocurre cuando el actor, en la acción pauliana, ven-
ce al deudor y adquirente, según la previsión expresa del arto 965 del
8 Si bien en la demanda aparece nitida la diferencia entre la acción de nulidad y la

redargución de falsedad, sus efectos finales, frente a un pronunciamiento favorable, re-
sultarán idénticos. Véase, para un mayor desarrollo, nuestro comentario al alto 92•
9 De Reina Tartiere, Sistema de derechos reales. Garantías reales, p. 131.
Cód. Civil: "La revocación de los actos del deudor será sólopronuncia-
da en el interés de los acreedores que la hubiesen pedido, y hasta el im-
porte de sus créditos".
El pronunciamiento del artículo obligará al registrador a dejar
aclarado, amén de los autos, como causa de la mutación, la designa-
ción concreta de los acreedores respecto de quienes, y sólo a su respec-
to, el antiguo asiento dominial cobra nueva vigencia.
Entre otros casos de sentencias disponiendo cancelaciones, no po-
demos dejar de referirnos a las hipotecas, cuando, cancelada la obli-
gación principal por cualquier causa que fuere, el acreedor no otorga-
ra la cancelación voluntaria por escritura pública, tal comolo prevé el
arto 3199 del Cód. Civil. Ante tales supuestos, como ya lo adelantára-
mos al referirnos a la renuncia comopresupuesto de la cancelación del
asiento, será menester contar con una sentencia judicial que la orde-
ne, según lo prescripto en el arto 320110.
Otro tanto ocurrirá cuando una servidumbre legal se tornare in-
necesaria por haber obtenido salida a la vía pública el fundo enclava-
do, y no reportar utilidad ya al fundo sirviente (art. 3050, Cód. Civil),
o cuando la misma se haya extinguido por prescripción liberatoria
por el no uso durante diez años, según lo establecido en el arto 3059.
d-Ley
Como supuesto en el que la ley directamente determina la cance-

lación, se puede mencionar el usufructo, cuando, producida la muer-
te del usufructuario, se extingue automáticamente, sin necesidad de
trámite especial alguno. Tanto es así que la norma que analizamos
considera el supuesto de manera expresa, y establece que el usufruc-
to se cancelará mediante la sola presentación de la partida de defun-
ción del usufructuario. En verdad se está haciendo aplicación de lo
10 De Reina Tartiere sostiene que: "Por principio, pues, el acreedor está obligado a
facilitar la cancelación ante el cumplimiento del deudor, pero si se muestra renuente o
se halla ausente, el deudor podrá acudir aljuez al objeto de obtener, tras haber pagado o
consignado cuanto debiera, el único título apto para lograr la cancelación en defecto de
la voluntad explícita del hipotecarista" (Sistema de derechos reales. Garantías reales,
ps. 131y 132).
previsto en el arto 2920 del Cód. Civil. En estos casos se producirá la

cancelación parcial si el usufructo se había establecido a favor de va-
rias personas, y con incremento de la porción que correspondía al fa-
llecido a favor de los otros, si además se había pactado el derecho de
acrecer, según lo que prevé el arto 2823 del Código Civil.
Si el usufructo había sido constituido a favor de una personajurí-
dica, igualmente se producirá su extinción cuando la misma deje de
existir o pasados los veinte años desde su constitución, pues el art.
2920 prohíbe la duración del usufructo a favor de personas jurídicas
por un plazo mayor.
Corresponde aclarar que, aun cuando la citada cancelación no se
hubiere asentado, las partes e incluso los terceros, que no pueden ig-
norar el derecho, según previsión del arto 923 del Cód. Civil, deberán
considerar extinguida la desmembración a pesar de la aparente vi-
gencia del asiento.
-§5-
CANCELACION DE EMBARGOS y MEDIDAS PRECAUTORIAS
En cuanto a la cancelación de embargos, inhibiciones y demás pro-

videncias cautelares, sólo procederán por orden expresa del tribunal
en los expedientes en los que las habían dispuesto. Noobstante, si por
motivos particulares fuere otro el tribunal que dispusiere el levanta-
miento, ello debería quedar suficientemente justificado en el docu-
mento que porta la solicitudjudicial; de lo contrario, el documento de-
berá ser observado 11.
Estas cancelaciones también se asentarán en la columna destina-
da expresamente a tales registraciones, y el cruzamiento del asiento
en que obra la medida, que también se hace, es sólo un refuerzo que
facilita la lectura rápiday segura de la matrícula.
Un tema que exige mención expresa lo constituye el supuesto de
los llamados "levantamientos al solo efecto", que equivalen a una
11 En contra, Villaro, Elementos de derecho registra! inmobiliario, p. 160, quien

afirma que no procede observación, sino lisa y llanamente rechazo, dado que no hay po-
sición alguna que reservar.
cancelación con efecto relativo. La medida subsiste erga omnes, sal-

vo para el que solicitó su cancelación o levantamiento al solo efecto.
El supuesto se plantea en los casos de concursos o quiebras, cuan-
do el adquirente por boleto de compraventa opone ante la sindicatu-
ra el boleto suscripto con anterioridad al período de sospecha, cuan-
do se ha pagado e125% del precio y logra así resolución favorable por
aplicación del art.146 de la ley 24.522. En tales casos, la escritura se-
rá otorgada por el síndico, pero para poder tener acceso al registro,
donde existe anotada la inhibición general de bienes, por virtud de lo
dispuesto en los arts. 14, inc. 7º, 88 y 107 de la ley 24.522, se le exigi-
rá su levantamiento que, atento a encontrarse en situación de con-
curso o quiebra, no podría ser para todos los actos que quisieren otor-
garse, sino sólo para aquellos que hubieren sido autorizados expre-
samente. Por ello, dentro de los elementos a calificar, en virtud de lo
dispuesto en el arto 8º de la ley 17.801, deberá incluirse para estos ca-
sos la adecuación del acto autorizado con la descripción del acto para
el cual se ordenó el levantamiento al solo efecto. Si no hubiere coinci-
dencia, el acto deberá ser observado 12. Volveremos sobre estas medi-
das al analizar las caducidades en el arto 37.
Procurando brindar un panorama general en las reglamentacio-
nes locales, en cuanto a las cancelaciones, diremos que el decr.-regl.
2080/80, para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, establece en el
arto 146, que el levantamiento de las medidas cautelares se efectuará
presentando documento que contenga los mismos requisitos que los
establecidos para su anotación, el número y fecha del asiento a cance-
lar. Debe coincidir la causa en la que se dispuso, con la que ordena el
levantamiento, caso contrario, deberá quedar suficientementejusti-
ficada dicha circunstancia. Igualmente, en el arto 147 del mismo
cuerpo legal se admiten los levantamientos al solo efecto, respecto de
los que se exige la determinación precisa del bien sobre el que se otor-
gará el acto para el que se levantó el embargo o la medida de que se
trate.
La ley santafesina 6435 prevé las cancelaciones en sus arts. 63 y
64, en idénticos términos que el arto 36 que estamos analizando. En

449 Caducidad de las inscripciones y anotaciones Art.37
la provincia de Córdoba, en el arto 49 de la ley 5771, sólo se regula la

redacción concreta de los asientos de cancelación, en los siguientes
términos: "Las cancelaciones sepracticarán de la siguiente forma: A.
Las que se refieren al dominio y demás derechos reales, o los que se
constituyen en relación a éstos, mediante breves notas en los lugares
pertinentes del folio. B. Las que se refieren a las persona, demás ins-
cripciones especiales, anotaciones preventivas y provisionales, me-
diante nota sobre los asientos respectivos, dando de baja al mismo
tiempo a la ficha correspondiente del índice alfabético. C. Cancelado
el asiento original, el Registro procederá de oficio a cancelar las reins-
cripciones posteriores. En las cancelaciones por confusión, bastará la
presentación del instrumento público del cual surge la extinción del
derecho inscripto ... ".
En la provincia de San Luis, las cancelaciones están contempladas
en los arts. 39 a 40 de la ley registral provincial; en el último artículo
citado regula también el contenido de los asientos: "La nota de cance-
lación expresará número y fecha de su presentación, funcionario au-
torizante del título, lugar, fecha, naturaleza del acto y demás requisi-
tos que para cada caso determine la Dirección".
ART.37. [CADUCIDAD DE LAS INSCRIPCIONES YANOTACIONES]. -Caducan

de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el trans-
curso del tiempo que expresa este artículo opor el que, en su caso, es-
tablezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si
antes no se renovare.
b) Las anotaciones a que se refiere el inc. b) del arto 2º, a los cinco
años, salvo disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
-§1-
CADUCIDÁD DE LOS ASIENTOS
En la norma cuyo análisis abordamos seguidamente, se.regulan

las caducidades de los asientos registrales, tema que, comohabíamos
expresado en oportunidad de estudiar el arto 36, se relaciona íntima-

mente con la pérdida de eficacia de los asientos registrales, pero, a di-
ferencia de la norma citada que reglamenta los asientos de cancela-
ción, en ésta, en cambio, se trata de la ineficacia del asiento por haber
perdido vigor al vencerse el plazo de su vigencia.
Hay caducidad, pues, cuando el asiento pierde eficacia por el solo
transcurso del tiempo sin que se haya renovado. De este enunciado
surge una de las características fundamentales de la caducidad: es
automática y no exige solicitud ni invocación de ningún interesado.
Igualmente tampoco requiere, necesariamente, la redacción de al-
gún asiento o actuación concreta por parte del Registro. Una buena
lectura técnica permite visualizar, al computar los plazos, si el asien-
to tiene o no vigencia registral. Por ello, no es menester ninguna
constancia, ni dar de baja al asiento caduco mediante cruzamiento.
En el decr, -regl. 2980/80, esta situación se encuentra expresamen-
te contemplada en el art. 81 que, luego de referirse a las caducidades
del arto 2º, inc. b) de la ley 17.801, agrega que "... no requiriéndose pa-
ra ello nota especial".
Es importante tener presente que no es lo mismo la caducidad que
la prescripción. Aun cuando en lajerga registral suele aplicarse a los
plazos de esta norma el calificativo de prescripción, esta sinonimia
carece de fundamento jurídico, dado que lo único que tienen en co-
mún la prescripción y la caducidad es que las dos extinguen faculta-
des por el transcurso del tiempo. Pero hay entre ambas grandes dife-
rencias, que la doctrina tiene determinadas, y la que más nos intere-
sa en este caso es la necesidad de invocación y solicitud expresa que
exige la prescripción.
Para empezar, la prescripción extingue el derecho en lo sustan-
cial, restando sólo una obligación natural, tal como lo dispone el arto
515, inc. 2º del Cód. Civil, mientras que la caducidad, enel ámbito re-
gistral, sólo extingue los efectos publicitarios del asiento, y, con ello,
su lógica consecuencia en la oponibilidad. El derecho en sí permane-
ce incólume y la caducidad de su registración no haría mella en su
ejecutividad, como no sea que, para efectivizarse, deba oponerse a
terceros (arts. 2505, Cód. Civil y 2º, ley 17.801).
La prescripción extintiva o liberatoria requiere invocación expre-
sa por quien se beneficie con la liberación, como lo dispone el arto 3964
del Cód. Civil, mientras que la caducidad actúa, enervando el dere-
451 Las inscripciones y anotaciones Art.37
---------------- ----------------------------
cho O la prerrogativa por la colocación registral en nuestro caso, con

el solo transcurso del tiempo y no necesita ser invocada ni esgrimi-
da'. Adviértase con cuánta claridad el dispositivo que comentamos
expresa: "Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud al-
guna, por el transcurso del tiempo ... Por ello, en el ámbito registral
)J.
corresponde referirse a "caducidad", desterrando por completo la

mala costumbre de denominar a los supuestos contemplados en la
norma del arto 37 como "prescripción".
-§2-
ASIENTOS CADUCABLES
En el ámbito de los derechos reales, el legislador se maneja en tér-

minos de perpetuidad, sobre todo, en referencia al dominio, es decir,
el derecho real que genera las más amplias facultades sobre las cosas,
la «plena in rem potestas». Por oposición a los derechos personales,
que como se ha dicho "nacen para morir" 2, los derechos de propiedad
en general, salvo los que se ejercen sobre cosa ajena y la hipoteca, tie-
nen la vocación de perpetuidad que pregona fundamentalmente el ar-
t. 2510 del Cód. Civil respecto del dominio.
Por ello, a la hora de determinar plazos de caducidad en el derecho
registral, que no procura sino ser el reflejo de las prerrogativas sus-
tanciales, como tantas veces se ha dicho a lo largo de esta obra, se ha
utilizado la técnica de la enumeración.
En cierto sentido podríamos decir que la caducidad sólo sería
aplicable a las anotaciones y no a las inscripciones. Ya se ha explica-
do, en oportunidad de referirnos a los distintos tipos de asientos, que
1 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario regisiral, p. 295;

Moisset de Espanés, Curso de obligaciones, t. II, ps. 422 a 425; Mazzei dice: "Las caduci-
dades registrales operan ipso iure y no importan necesariamente una relación con el de-
recho inscripto (puede extinguirse el asiento pero no el derecho). Su operatividad es au-
tomática y no necesitan petición alguna para perder vigencia" (Principios registra les.
Tracto sucesivo abreviado, p. 161).'
2 Moisset de Espanés, dice: "Las obligaciones presentan comonota existencial, a
semejanza de la vida humana, que nacen para morir" (Curso de obligaciones, 2~ed., t. 1,
p.48).
Art.37
--- ---------
Cancelación de inscripciones y anotaciones 452
el fundamentum dioitionis entre anotación e inscripción radicaba

para alguna doctrina, en la precariedad o transitoriedad de la pri-
mera respecto de la firmeza y perpetuidad de la última. Sin embar-
go, la referencia a "inscripción de la hipoteca" que hace la norma, no
permite aplicar ese criterio en este caso, puesto que nadie puede ig-
norar la transitoriedad de la hipoteca como derecho real accesorio
de un crédito.
Sin duda, ni el dominio, ni el condominio, ni la propiedad horizon-
tal, ni el nuevo derecho real de Superficie Forestal creado por ley
25.509, caducan, puesto que campea en estos derechos sobre cosa pro-
pia el espíritu de perpetuidad al que nos referíamos párrafos más
arriba. Pero, como dijimos, en materia de caducidad de las hipotecas,
la norma utiliza la expresión "inscripción", con lo cual se denota que el
criterio legal clasificador fue "anotar" derechos personales o medidas
precautorias, e "inscribir" derechos reales.
El legislador con buen criterio acude a la enumeración, determi-
nando con precisión qué derechos y qué medidas caducan y sus pla-
zos, para poder hacer aplicable en el ámbito registral la pérdida de vi-
gencia de los asientos por el transcurso del tiempo. Sin embargo, co-
rresponde aclarar que tal enumeración de la norma no es taxativa,
puesto que habrían quedado casos que, por la lógica del sistema, tam-
bién constituirían supuestos de caducidad. En efecto, tanto las ano-
taciones provisionales a las que se refiere el arto 9º, inc. b), que conce-
de un plazo para la subsanación de las falencias que hubieren resul-
tado de la calificación registral, como el plazo concedido para el otor-
gamiento de los actos de mutaciónjurídico-reales a los que se refieren
los arts. 24 y 25, constituyen también supuestos de caducidad.'.
-§3-
DISTINCION OPERATIVA ENTRE CADUCIDADINTERNA
Y CADUCIDADEXTERNA
En este último caso se advierte que, para poder considerar caduco

al asiento, el registrador debe esperar también el vencimiento del pla-
zo del arto 5º, es decir, el plazo de la que hemos llamado "retropriori-

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dad" y que se concede para que el instrumentador presente el título

al Registro y pueda considerarse como si se hubiese presentado el
mismo día de su otorgamiento.
Por ello, es dable distinguir, y en estas normas citadas se nota con
claridad, una caducidad que llamaremos "interna" para el documen-
to en trámite de otorgamiento e inscripción, y una caducidad "exter-
na" para los terceros que se manejan con la información que el Regis-
tro les brinda en cuanto a plazos. Así, por ejemplo, si un notario soli-
citó un certificado registral para labrar una escritura de venta, pero
el plazo se vence sin que el acto se haya otorgado, podremos decir que
dicho certificado ha caducado, y el notario no podrá utilizarlo si pre-
tende el amparo de la reserva. Nos estamos refiriendo a la que hemos
llamado "caducidad interna", cuya denominación obedece a que se re-
fiere a la intimidad del negocio y que sólo el notario y las partes cono-
cen con precisión.
Pero desde fuera del Registro, cualquier acreedor, o el Registro
mismo, aún no pueden considerar caduco el certificado, dado que de-
ben aguardar los cuarenta y cinco días que le requiere la norma del
arto 25. Ni el registro ni los terceros saben si el acto se otorgó o no,
puesto que durante ese plazo todavía puede ingresar el documento
merced a la posibilidad de la retroacción que le brinda el arto 5º, si el
documento se presenta dentro de los cuarenta y cinco días citados;
por ello hemos denominado a esta situación "caducidad externa".
La idea que campea en ambas manifestaciones es la misma, ya que
se refiere a la pérdida de vigor del certificado para amparar el docu-
mento mediante la reserva de prioridad, pero la óptica del mismo fe-
nómeno varia considerablemente según se observe el supuesto desde
la intimidad del negocio, o desde fuera de él; y, por ello, le hace consi-
derar distintos plazos.
Como ya lo expresamos al referirnos a la reserva de prioridad y re-
troprioridad, el sistema puede existir así, con toda juridicidad, mer-
ced a ser instrumentos públicos, como regla general, los que acceden
al Registro, puesto que, como sabemos, éstos cuentan con una indu-
bitada fecha cierta.
Por otra parte, también se plantea un problema similar en cuanto
a la caducidad, distinguiendo la interna de la externa, cuando el do-
cumento se encuentra anotado en forma provisional, pues, si bien es
cierto que el vencimiento del plazo de dicha anotación determina su
caducidad automática, también lo es que la presentación del docu-

mento dentro de su plazo impide dicha caducidad, en razón de lo cual,
aun vencidos los ciento ochenta días que se conceden para subsanar
las observaciones de los documentos presentados para su registra-
ción, puede ocurrir que el documento ya haya ingresado al registro y
aún no se haya efectuado el proceso pertinente para lograr su apari-
ción en el folio.
En tales casos, tanto el instrumentador como el Registro mismo
sabrán que dicho plazo no ha caducado, pero para los que observen
las constancias registrales desde fuera del proceso documental y re-
gistral (los terceros), el plazo ya habría vencido y se encontraría ca-
duco. Por ello, el acercamiento entre los plazos de caducidad externa
e interna, en estos casos, dependerá, en gran medida, de la mayor o
menor celeridad que imprima cada Registro a sus trámites internos.
a - Caducidad de la hipoteca
La hipoteca, como derecho real accesorio, presenta justamente

una de las excepciones a la perpetuidad vocacional típica de los dere-
chos reales, pues, al ser accesoria de un crédito, que es lo principal en
la relación hipotecaria, queda pendiente de la naturaleza transitoria
y extinguible del derecho personal al cual accede. Por eso no nos de-
be llamar la atención que, en lo registral, se establezca la posibilidad
de caducidad del asiento que la publicita.
En el Código Civil, en el arto 3197, se determina que los efectos de
la inscripción de la hipoteca se extinguen por el transcurso de veinte
años desde que fue registrada. Esta norma, en la redacción origina-
ria de Vélez, había planteado controversia doctrinaria respecto a si
lo que se extinguía era la hipoteca misma, o tan sólo los efectos de su
reflejo registral. La nueva norma modificada por ley 17.711 no nos
permite dudar al respecto. El arto 37 de la ley registral, que estamos
analizando, prácticamente reitera el pronunciamiento del Código
Civil, al remitirse al plazo allí establecido, pero agrega que la caduci-
dad a los veinte años se producirá siempre que antes no se solicitare
su renovación.
Tal como habíamos aclarado al referirnos a la diferencia entre
prescripción y caducidad registral, la pérdida de vigencia del asien-
to no significa que la hipoteca haya desaparecido. Téngase presente
455
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Las inscripciones y anotaciones Art.37
que, aun sin haber accedido nunca al registro, resultaba oponible

entre partes, según lo sentado en el arto 20 de la ley 17.8014. Por ello,
el acreedor tendrá el derecho de ejecutarla con total eficacia, pero su
oponibilidad deberá atenerse a la situación registral actualizada
del folio al momento de la ejecución, puesto que lo único que le agre-
gaba el asiento mientras se encontraba vigente era la oponibilidad
ergaomnes.
Igualmente, en materia de privilegio, la caducidad de la hipoteca
transforma al acreedor hipotecario en simple quirografario, impi-
diéndole esgrimir preferencia frente a la ejecución por otro acreedor" .
• Caso especial de las hipotecas constituidas a favor

del Banco Hipotecario Nacional
y de bancos provinciales oficiales o mixtos
Hay situaciones por las que se ha determinado que ciertas hipote-

cas no caduquen. Así, la ley 22.232, que reglamenta el funcionamien-
to del Banco Hipotecario Nacional-en la actualidad, Banco Hipote-
cario S.A.-, dispone en el arto 37, que: "Los efectos del registro de la
hipoteca durarán hasta la completa extinción de la obligación hipo-
tecada, no obstante lo dispuesto a este respecto por el Código Civil".
Frente a esta disposición es poco lo que puede deducirse de la sola
registración de una de esas hipotecas, relacionadas con esa entidad
crediticia, pues ni los terceros ni el registro puede conocer si la deuda
garantizada ha sido cancelada o no. En consecuencia, en estos casos,
los registros no aplican la caducidadyquien quiera ver liberado elbien
de uno de estos gravámenes deberá solicitar cancelación expresa 6.
4 Colomboy Kiper manifiestan su desconcierto por lo expresado en el arto 597 del

Cód.Proc. Civ.y Comode la Nación, que prevé la posibilidad de plantear la excepción de
caducidad del asiento registral, "... ya que la publicidad registral y, en su caso, la cadu-
cidad de la inscripción por el transcurso del tiempo ... son cuestiones vinculadas a la opo-
nibilidad del derecho real hacia terceros. Para el deudor constituyente de la hipoteca, no
es necesaria la inscripción, para él la hipoteca surte efectos aun cuando no esté registra-
da" (Ejecuciónhipotecaria, ps. 462 y 463).
5 Andorno - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.
6 Los efectos de las hipotecas y,en general, todas las normas que privilegiaban al
Banco Hipotecario Nacional, se mantuvieron también para el Banco Hipotecario S.A.,
-------------------------
Igual ocurre, por disposición del arto 29 de la ley 21.799, que es la

que brinda la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina, con
las hipotecas constituidas por esta institución. En efecto, el citado ar-
t. 29, modificado por ley 25.299, expresa: "Las hipotecas de cualquier
grado o naturaleza que se constituyan a favor del Banco de la Nación
Argentina mantendrán las prerrogativas, privilegios y régimen de eje-
cución especial atribuidos a favor del ex Banco Hipotecario Nacional,
por su carta orgánica ... Los efectos del registro de hipotecas durarán
hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, quedando ex-
ceptuados de lo dispuesto a este respectopor el Código Civil ... ".
Por su parte, la ley 21.629, en su arto 45, respecto de las hipotecas
constituidas por el Banco Nacional de Desarrollo, contempla igual
excepción, mediante texto idéntico al que acabamos de transcribir.
La ley 15.283 hace lo propio para todos los bancos de provincias,
oficiales omixtos. En efecto, dice el arto 1Q de la citada ley: "Las dispo-
siciones establecidas para las operaciones de crédito real con garan-
tía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere a
privilegios y ejecución especial, consignado en la Ley Orgánica de di-
cha institución, como así las que se establezcan en el futuro al respec-
to, alcanzarán a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que reali-
cen operaciones similares".
En todos estos casos, será menester la cancelación expresa, puesto
que constituyen excepción a la regla sentada en el arto 37 de la ley
17.801, posibilidad que, por otra parte, no deja de estar contemplada
en la misma norma cuando dice ce••• por el transcurso del tiempo que
expresa este artículo o porel que, en su caso, establezcan leyes especia-
les ... ". Creemos que aun el sometimiento del plazo de caducidad al
plazo de la obligación garantizada, como expresan las leyes citadas,
constituye una modificación autorizada en esta parte del dispositivo.
durante diez años desde su privatización; es decir, que las hipotecas constituidas a par-
tir del3 de agosto de 2007, ya no tendrían que tener ese tratamiento. En efecto, el arto
28, in fine de la ley 24.855, dispone: "Derogasela Carta Orgánica del Banco Hipotecario
Nacional, según texto ordenado por decr. 540 del26 de marzo de 1993, con excepciónde
las faeultadesy priuilegioseontenidos en losarts. 24, inc. 1~,33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41,
45,47 a 49, 51, 54 y 56, los que continuarán vigentespara las operacionesconcretadas y
que se concretendentro delplazo de diez años a partir de la vigencia de esta ley".
b -- Caducidad de las medidas

que dispongan embargos, inhibiciones
y demás providencias cautelares
El inc. b) del arto 37 se refiere a las anotaciones que menciona el arto

2º, inc. b), es decir, a los embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares. Pues bien, estas medidas pueden cancelarse respecto de
las hipotecas, pero también sus asientos, sin que medie rogación algu-
na, caducan por el solo transcurso del tiempo.
Si eljuicio en el que se ordenó la medida dura más que el plazo de
caducidad establecido, el embargante o el peticionante de cualquier
medida deberán peticionar expresamente que la misma sea renova-
da, pero ello debe efectivizarse antes de producirse la caducidad. De-
berá ingresar un nuevo oficio disponiendo la renovación o reanota-
ción de la precautoria.
Si, en cambio, pretendiera renovarse una vez que el plazo de cadu-
cidad se hubiere cumplido, el registro observará el documento, ya que
en tales casos sólo procederá una nueva anotación de la precautoria;
obviamente, en estos casos la prioridad para este acto y documentoju-
gará recién a partir del nuevo ingreso.
Por nuestra parte, estimamos que por ser regla general, tal como
lo expresa el artículo que comentamos, sólo será factible negar la ca-
ducidad para aquellas medidas para las que ciertas leyes hayan mar-
cado dicha excepción. No basta con que los códigos de procedimientos
no establezca la duración o vigencia de las mismas para determinar
que ellas no caducarán.
Por ello, no acordamos conAndorno y Marcolín de Andorno, cuan-
do estiman que las anotaciones de litis no caducarían, ya que la fina-
lidad de las mismas es anoticiar durante todo el proceso a quienes
pretenden celebrar contratos sobre la cosa en litigio 7. Creemos que la
caducidad de la anotación de litis, como cualquier medida precauto-
ria, opera a los cinco años, salvo que a su respecto se haya estableci-
do, en ley especial, un plazo mayor o menor, o se haya determinado
para la misma su vigencia sine die.

Comentada. Anotada, ps, 465 y 466.
- __ .. - _--
-§4-
MOMENTO INICIAL PARA EL COMPUTO
DE LOS PLAZOS DE CADUCIDAD
Vemos que el arto 37 establece que los plazos de caducidad se com-

putarán desde la toma de razón, lo que en rigor de verdad se produci-
ría recién cuando se redacta el asiento correspondiente a la medida
de que se trate, en el folio pertinente. Sin embargo, como ya lo expli-
camos en oportunidad de referirnos a la prioridad registral, el senti-
do técnico de la expresión "toma de razón" no alude al hecho gráfico
de haber asentado la medida o derecho en el folio real, sino a la efec-
tiva oponibilidad del mismo respecto de terceros.
A estos efectos juega un papel preponderante el libro de ordena-
miento diario regulado en el arto 40 de la ley 17.801. El asiento que
allí se practica para todo documento que accede, determinando día y
hora de presentación, previo a cualquier tratamiento posterior que
corresponda asignarle, sea inscripción, anotación, observación o re-
chazo, marca oficialmente el acceso del documento al Registro. Su
función es justamente determinar temporalmente el mejor derecho.
Por ello se le considera un asiento preliminar o preparatorio, ya que
justamente precede a los asientos de inscripción+
Desde el punto de vista operativo o práctico, el asiento de presen-
tación, al ser el punto de partida de la "vida registral" de los actos y
documentos que acceden, marca el comienzo de todos los plazos re-
gistrales, tanto el de reserva de prioridad, como el de caducidad, en
los asientos temporarios a los que estamos aludiendo en relación con
el arto 37 que estamos comentando.
Lo que ocurre es que la registración en su lugar o emplazamiento
gráfico definitivo, a través de la estricta "toma de razón", estará con-
dicionada a que el documento ingresado cumpla con todos los requisi-
tos legales, aspecto que lleva su tiempo, más o menos según la celeri-
dad que imprima a su proceso cada registro y quedará al descubierto
luego de ser calificado y pasar exitosamente el examen de legalidad.
Por ello hemos sostenido la necesidad de dar una interpretación ade-
cuada a las expresiones legales que aluden a la toma de razón.
8 Roca Sastre- Roca Sastre MuncunilJ, Derecho hipotecario, t. Il, p. 829.

459 -----
Las inscripciones y anotaciones Art.37
En el entorno de nuestra ley 17.801, no puede aplicarse esta expre-

sión, en sentido estricto, comprendiendo sólo la registración definiti-
va y emplazamiento definitivo de un derecho o medida determina-
dos. En diversas oportunidades, sobre todo al referirse a plazos, las
leyes aluden a la toma de razón, como lo hace la norma que comenta-
mos, cuando en realidad están queriendo remitir al asiento de pre-
sentación 9.
En España una norma específica así lo determina, por lo que la
doctrina pacíficamente explica la situación tal cual la estamos co-
mentando 10. En efecto, el arto 24 de la Ley Hipotecaria expresa que:
"Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que
esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá
constar en la inscripción misma".
En nuestro derecho es importante hacer hincapié en esta inter-
pretación de la expresión "toma de razón", dado que debemos tener
presente que entre la fecha del asiento de presentación y la de toma
de razón, tal comoya expresamos, puede haber un lapso más o menos
prolongado según la calidad del servicio registral-'.
9 Cornejo expresa: "... Si se ha practicado una inscripción provisoria de conformi-

dad con el arto 9º, inc. b) de la ley 17.801,todos los plazos de duración y de caducidad se
cuentan a partir de la fecha del asiento de presentación" (Derecho registral inmobilia-
rio, p. 130).
10 Serrano Alonso, Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 126.
cación y regístración definitiva, los usuarios se ven obligados a basarse en asientos de
nacional, que en su arto 23 exige tener a la vista el título inscripto, sino que genera una
besa 5771 que regula el Registro General de la provincia, en su arto 33 establece que: "El
título inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el Escribano según lo dis-
puesto por el arto 23 de la ley 17.801, puede ser título con inscripción definitiva o provisio-
nal, pero cuando tenga este último carácter el escribano deberá hacerconstaresa circuns-
inscripción provisoria. Se habla así, de "trabajar al diario" y ha sido el motivo por el que,
mo ya haya obtenido inscripción definitiva. Allí, por el uso, se ha generado otro factor de

mentos, pero los efectos de la registración, tanto de las hipotecas pre-
vistas en el inc. a) del arto 37, comorespecto de las medidas en general
a las que alude el inc. b) de la citada norma, se generarán a partir de
la fecha de ingreso, es decir del asiento de presentación 12; es por ello
que su caducidad no puede comenzar sino a partir de ese momento.
-§5-
CASO ESPECIAL DE LAS INHIBICIONES
DISPUESTAS EN LAS QUIEBRAS
Una mención especial merece la inhibición ordenada en un proce-

so de quiebra, ya que, en nuestra opinión, hay en este caso una inten-
ción expresa de apartarse de los plazos de las caducidades determi-
nadas en la norma bajo análisis. En efecto, el art. 37 exceptúa su apli-
cación en aquellos casos en que leyes especiales determinen una va-
riación en los plazos, cuando dice: "... salvo disposición en contrario
de las leyes ... ".
Pues bien, en los arts. 14,88 y 107 de la ley 24.522, se disponen
ciertas medidas que aluden a la inhibición del concursado y del falli-
do. En algunas de ellas, queda manifiesta la intención de considerar
inhibiciones sine die las previsiones de los arts. 88 y 107 y que, como
riesgo, dado que no siempre el asiento de presentación genera una inscripción proviso-
ria con los ciento ochenta días de vigencia previstos en el arto 9º, inc. b) de la ley 17.801;
si el título fuere de una nulidad insalvable, para el orden nacional ni siquiera genera
asiento provisorio y, para el provincial, en Córdoba, sólo generará un asiento provisio-
nal hasta que quede firme el rechazo (treinta días para plantear el recurso según el arto
16 de la ley 5771), o hasta que se disponga su inscripción o anotación. Más allá de! ries-
go apuntado, sin lugar a duda e! legislador cordobés tornó en cuenta la característica
"pereza" ya tradicional de su Registro al permitir la constitución omodificación de dere-
chos partiendo de una inscripción provisoria (art. 33, ley 5771).
tan al tiempo de la presentación del título inscripto al Registro y que consta en e! asien-
to de presentación correspondiente" (Derechohipotecario, t. Il, p. 829).
tales, deben quedar registradas indefinidamente hasta que el juez

de la quiebra disponga, por efecto de la rehabilitación del fallido, su
levantamiento.
El arto 14 de la ley 24.522 dispone que: "Cumplidos en debido tiem-
po los requisitos legales, eljuez debe dictar resolución que disponga:
1) La declaración de apertura del concurso preventivo, expresando el
nombre del concursado y, en su caso, el de los socios con responsabili-
dad limitada ... 7) La inhibición general para disponer y gravar bie-
nes registrables del deudor y, en su caso, los de los socios ilimitada-
mente responsables, debiendo ser anotadas en los registros pertinen-
tes ... ". En esta norma se prevé una inhibición general que no deja de
ser una precautoria común y corriente y será dable sí, a su respecto,
aplicar los plazos de caducidad establecidos para tales medidas en el
inc. b) del arto 37 que estamos analizando.
Pero, más adelante, al disponerse la quiebra mediante la perti-
nente sentencia, el arto 88 de la ley 24.522 regula el contenido del pro-
nunciamiento judicial respectivo, y dice que la sentencia de quiebra
debe contener: «... 2) Orden de anotar la quiebra y la inhibición gene-
ral de bienes en los registros correspondientes .... ".
Aesta norma, para llegar a la interpretación que estimamos debe
dársele, hay que concordarla con el principio rector sentado en el arto
107 de la ley 24.522. De esta última surge el carácter no caducable de
la inhibición ordenada en el proceso de quiebras. En efecto, el artícu-
lo citado dice que: "Elfallido queda desapoderado depleno derecho de
sus bienes existentes a la fecha de la declaración de la quiebra y de los
que adquiriera hasta su rehabilitación. El desapoderamiento impide
que ejercite los derechos de disposición y administración". Esta nor-
ma resulta una transcripción textual del art. 111de la ley 19.551, su-
brogada por la ley 24.522 que actualmente rige en la materia, por lo
que toda la doctrina elaborada en tomo del viejo dispositivo, resulta
de perfecta aplicación respecto del nuevo arto 107.
Como puede advertirse, el arto 107 es contundente a la hora de de-
terminar la imposibilidad de efectuar negociojurídico válido por par-
te del fallido, una vez pronunciada su quiebra. Si bien es cierto que la
expresión "queda desapoderado de pleno derecho de sus bienes", en
nuestra opinión no resulta del todo feliz, dado que el desapoderamien-
to implicaría jurídicamente haber perdido la posesión del bien, lo que
no ocurre mediante la aplicación del dispositivo, queda claro, en
Art.37
----~
Cancelación de inscripciones y anotaciones
-- ----- ---- - _ .... ~--
462
cambio, que dicha pérdida debe "considerarse jurídicamente" como

producida.
En este sentido, la doctrina ha resultado pacífica al apreciar los
efectos de la norma. Así, Yadarola expresa que el fallido queda "expro-
piado de la facultad de disponer" 13; Argeri agrega que "... como ínsita
consecuencia del auto de quiebra el empresario cesante queda sus-
traído de la posibilidad jurídica de asumir toda posterior obligación
directa o indirecta cuya incidencia resulte reflejada sobre los intere-
ses de la masa" 14.
Quintana Ferreyra, por su parte, dice que el pronunciamiento de
la norma: "Ocasiona la pérdida del ejercicio de los derechos de dispo-
sición y administración de los bienes; los vocablos disposición y ad-
ministración aluden no sólo a la transferencia de bienes, sino tam-
bién a su gravamen y a la celebración de actos jurídicos que de una u
otra manera importen deterioro patrimonial" 15.
Por ello estimamos que todos estos conceptos elaborados por la
doctrina especializada en concursos y quiebras, en cuanto a los fines
perseguidos por la norma contenida actualmente en el arto 107 de la
ley 24.522, deben hacerse efectivos también en el ámbito registral,
determinando una excepción a la caducidad o pérdida de vigencia de
las inhibiciones dispuestas en quiebras. Si el derecho registral pro-
cura la seguridad, como uno de los postulados fundamentales de la
publicidad registral, no puede concebirse que no contemple esta par-
ticularidad de una norma sustancial.
Aese respecto, resulta ilustrativo y contundente Ahumada, cuan-
do expresa que: "Las consecuencias del desapoderamiento afectan
absolutamente el patrimonio del deudor ocasionando la indisponibi-
lidad de los objetos que lo componen, perdiendo el quebrado la dispo-
sición de sus bienes, ya que no podrá actuar ni siquiera con ordenju-
dicial. Estas características y la sujeción del plazo de vigencia de es-
ta inhibición a las actuaciones del proceso, nos permiten afirmar que
13 Yadarola, "El problema dogmático de la falencia", en Libro homenaje a Yadaro-

la, t. Il, p. 267. .
14 Argeri, La quiebra y demás procesos concursales, t. 2, p. 170.
15 Quintana Ferreyra, Concursos.Ley 19.551y modificatorias. comentada, anota-
day concordada, t. Il, p. 247.
estamos ante una excepción del principio general de la durabilidad

registral de las providencias cautelares, y que la caducidad registral
de esta medida no puede operar hasta tanto el tribunal se lo comuni-
que al Registro" 16.
La situación de "desapoderamiento", que, como quedó dicho, debe
mantenerse durante todo el proceso, nos permite acordar con el des-
tacado autor cordobés que las inhibiciones dispuestas en las quie-
bras, fundadas en el arto 107 de la ley 24.522, resultan sine die, y só-
lo pueden cancelarse mediante comunicación especial deljuzgado de
quiebras respecto a la habilitación del fallido.
Cornejo, en contra de lo que venimos expresando, respecto de la
vieja ley de quiebras, que en su arto 111contenía la misma norma del
nuevo art. 107, expresa que estas inhibiciones caducan de pleno de-
recho a los cinco años, por aplicación del arto 37 que estamos comen-
tando, puesto que la ley no ha fijado plazo alguno especial para estas
medidas. No obstante, el destacado registralista salteño manifiesta
más adelante la inconveniencia de esta caducidad, y se pronuncia
por la necesidad de tornarlas no caducables en una futura reforma a
la ley de quiebras, dado que la medida propende a proteger la integri-
dad del patrimonio del deudor 17.
16 Ahumada, Ley Registral Inmobiliaria. Ley 5771y disposiciones técnico-registra-

les (comentada, concordada y anotada), p. 149.
17 Cornejo, Derechoregistral inmobiliario, p.171.
CAPITUWX
DE LA ORGANIZACION DE LOS REGISTROS
ART. 38. [FORMA y REQUISITOS PARA LA ORGANIZACION y FUNCIONAMIENTO

DE LOS REGISTROS. TRAMITE DE LAS IMPUGNACIONES]. - La organización,
funcionamiento y número de los Registros de la Propiedad, elproce-
dimiento de registración y el trámite correspondiente a las impug-
naciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus
autoridades, serán establecidas por las leyesy reglamentaciones lo-
cales.
Como corresponde a un sistema republicano y federal, el artículo

analizado determina que cada provincia, en uso de las facultades no
delegadas a la Nación, pueda disponer la organización, funciona-
miento y número de registros que ejerzan las atribuciones reglamen-
tadas en la ley nacional 17.801. La Nación impone las exigencias bá-
sicas y las provincias las reglamentan para adecuarlas a sus norma-
tivas propias, adaptándose a sus particularidades, costumbres y re-
glamentaciones procedimentales.
Es así como algunas provincias han decidido la descentralización
de su Registro; tal como ocurre en Entre Ríos, Santa Fe, San Juan,
Mendoza 1y Buenos Aires. En esta última, en realidad, el Registro no
1 García Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 39; Andorno - Marcolín de Andorno,

Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 472.
Art.38 De la organización de los Registros 466
se ha descentralizado, sino que se han incorporado distintas bocas de

expendio de información y recepción de documentación (Azul, Bahía
Blanca y Mar del Plata), lo que permite gozar de las ventajas de un
Registro único, pero con un mayor acercamiento a los usuarios. En
este sentido, el aporte informático ha sido importante, ya que permi-
te mantener la información en una sola base, facilitando, sin embar-
go, su acercamiento a distintas localidades del interior provincial.
En casi todas las demarcaciones, el Registro de la Propiedad In-
mueble depende del Poder Ejecutivo provincial. Sin embargo, no ha
sido así siempre; en Santa fe estuvo un tiempo a cargo del Poder Ju-
dicial, pero ya depende del poder administrador. Aun en la actuali-
dad, en Mendoza, San Juan y Neuquén, por ejemplo, el Registro In-
mobiliario depende del Poder Judicial.
Algunos están enmarcados en el ámbito de actuación del Ministe-
rio de Economía o Finanzas, según la demarcación. Pero, al decir de
García Coni, lo correcto y conveniente sería que dependieran del Mi-
nisterio de Gobierno de cada provincia. Apunta el destacado regis-
tralista que los Ministerios de Gobierno se encuentran más cerca de
los Colegios de Escribanos, que suelen ser, a través de leyes convenio,
los que colaboran asiduamente con los Registros provinciales, pues-
to que e180% de la documentación que accede a los Registros inmobi-
liarios resulta de procedencia notarial '.
En cuanto a la Dirección, en casi todas las demarcaciones se exige
el título de notario o abogado, tanto para el director como para el sub-
director. Sólo en la provincia de Buenos Aires se admite a profesiona-
les de otras especialidades. Así, leemos en el art. 51 del decr.-1ey
11.643, modificado por ley 13.405, que: "El Director Provincial del
Registro de la Propiedad deberá reunir los siguientes requisitos: a)
ser argentino, nativo o naturalizado; b) poseer título universitario,
con cinco años como mínimo de ejercicioprofesional e idoneidad acre-
ditada; c) tener más de veinticinco años de edad".
Luego, en el arto 52, remarcando la posibilidad que plantea el arto
51, se deja sentado que la función de director es incompatible con el
ejercicio de las profesiones de abogado, escribano, procurador, inge-

467 Guarda y conservación de la documentación registral Art.39
niero, agrimensor o martillero. De manera tal que podemos extraer

inductivamente de los dispositivos analizados que la exigencia del
grado universitario lo es nada más que para garantizar una cierta
preparación intelectual del funcionario al que se encargue la Direc-
ción, pero no se busca con ella una especialización concreta del mismo.
En el decr.-regl. 2080/80 para la Ciudad Autónoma de BuenosAi-
res, en el art.165, se exige título de abogado o escribano con cinco años
de ejercicio para poder acceder a la función de director general del Re-
gistro de Propiedades. El subdirector general debe reunir las mismas
condiciones.
Igual criterio se sigue en las provincias de Córdoba (arts. 58 y 60,
ley 5771), Santa Fe (arts. 73 y 78, ley 6435), Santiago del Estero (ar-
ts. 43 y 46 bis, ley 3813). En San Luis se dispone también, amén del
director y subdirector, un asesor técnico general y todos deben reunir
los requisitos de tener título de escribano o abogado (arts. 45, 46 y 47,
ley 5760). En la provincia de Mendoza, cuyo registro depende del Po-
der Judicial provincial, en el decr. 155/80 se establece que: "La Direc-
ción de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia se orga-
nizará y funcionará en base a las siguientes normas complementa-
rias de las disposiciones de la ley nacional 17.801".
En todas las jurisdicciones se establece la necesidad de que el car-
go de director y subdirector sea incompatible con el ejercicio profesio-
nal, para garantizar la imparcialidad en la calificación de los docu-
mentos que acceden. Sin embargo, como puntualiza y critica García
Coni, hay registros en los que esa incompatibilidad no existe o ha si-
do suspendida 3.
Alu: 39. [GuARDA y CONSERVACION DE LA DOCUMENTACION REGISTRALj. -

La guarda y conservación de la documentación registral estará a
cargo de quien dirija el Registro, quien deberá tomar todas las pre-
cauciones necesarias a fin de impedir el dolo o las falsedades que pu-
dieren cometerse en ella.
3 García Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 45. Comenta el autor, en breve esco-

lio, que, cuando él se desempeñó como director de un Registro, consideró "elemental" im-
ponerse su propia incompatibilidad.
-§1-
GUARDA y CONSERVACION DE DOCUMENTACION REGISTRAL
En otros tiempos, cuando los registros no resultaban tan vastos en

cuanto a información se refiere, se permitía acceder a la información
de manera directa, lo que constituía, como hemos visto al analizar el
art. 27, una forma de publicidad que justamente por esa circunstan-
cia se denominaba "publicidad directa".
Amén de los informes y copias a los que alude el dispositivo del art.
27 de la ley 17.801, se permitía también la publicidad por exhibición
de los libros y hasta la de las matrículas de folio real. En una sala de
lectura se acercaba al usuario el tomo pertinente, en el sistema cau-
sal, o se permitía la lectura de las matrículas a través de un cristal,
para evitar su adulteración, en el sistema de folio real. Hoy en día se
encuentra reducido a supuestos muy excepcionales el acceso directo
al asiento registra], Sólo por ejemplificar con algunas legislaciones
locales, leemos en el art. 66 del decr.-regl. 2080/80 que: "La consulta
directa de asientos podrá ser reemplazada total oparcialmente por la
entrega de copias o por otros medios técnicos de reproducción". Igual-
mente en la provincia de Córdoba, en el art. 30 de la ley 5771 se esta-
blece que: "La Dirección determinará el lugar, forma y horario en que
la documentación podrá ser consultada, quedando prohibido el uso
de elementos que de cualquier manera posibiliten la adulteración, pér-
dida o sustracción de ella".
En la actualidad, es ésta la regla general en todos los registros del
país, frente a los riesgos de adulteración o sustracción de la documen-
tación registral y sólo en muy raras oportunidades las constancias
serán objeto de exhibición directa.
Este recaudo obedece a que el director del Registro es responsable
de la conservación y guarda de la documentación registral, según lo
establece la norma que estamos comentando, tanto de los documen-
tos que acceden para su Registro, como de los libros, folios y demás
documentos accesorios del proceso registral.
La norma, en concordancia con la responsabilidad atribuida, con-
cede también la facultad al director para adoptar las medidas que es-
time convenientes para evitar las falsedades. Esto quiere decir que
más allá de las facultades que concedan las reglamentaciones loca-
les, por ley nacional, el director estará facultado para adoptar las me-
469 Guarda y conservación de la documentación regisiral Art.39
didas que, según las circunstancias, fueren menester para evitar fal-
sedades, sean supresiones, alteraciones o contrafacciones.
La responsabilidad del director respecto de los actos que realiza-
ren sus dependientes se funda en el deber de vigilancia y control de
la acción de los jefes de sección y éstos de los empleados a su cargo 1.
Es aplicación de la culpa in vigilando, pero también corresponde en
este caso referirse a la culpa in eligendo, dado que él debe propender
a la capacitación necesaria, responsabilidad y conducta adecuada de
los empleados del Registro, en el momento de admitirlos para ocupar
sus cargos. El grado de atribución que pueda tener cada director, en
particular, para elegir los empleados que se desempeñarán bajo sus
mandatos, dependerá de la política de Estado asumida por cada go-
bierno provincial.
El Estado, como responsable indirecto, por aplicación de las nor-
mas civiles que regulan la responsabilidad en estos casos (arts. 1112
y 1113, Cód. Civil), será, en definitiva, quien deberá resarcir los da-
ños que no pudieron evitarse.
• La reconstrucción de asientos
En los casos de deterioro, adulteración o supresión de folios, en los

sistemas causales, o de las matrículas en los casos de folio real, se de-
berá proceder a la reconstrucción de dicha documentación. Esta tarea
es atribución de la Dirección de cada Registro. El tema se halla ínti-
mamente relacionado con las inexactitudes, por ello nos hemos refe-
rido ya a los supuestos de destrucción de asientos en nuestro comen-
tario al arto 35, al que remitimos para un mayor desarrollo.
Aeste respecto, el decr.-regl. 2080/80 para la CiudadAutónoma de
Buenos Aires, prevé en su arto 82, que la reconstrucción de asientos
deteriorados o faltantes se efectuará por expediente administrativo,
1 La responsabilidad puede ser "preventiva", cuando aludimos a la diligencia y

prudencia puesta en los menesteres que le son propios y que evita causar daños (es la
que propone la norma bajo estudio); "resarcitoria", cuando frente al incumplimiento de
la primera se genera un daño que debe repararse (arts. 1077y 1109,Cód. Civil);y "san-
cionatoria", cuando se procura tan sólola sanción al responsable de cierta acción, sea ci-
vilo penal y,obviamente, sin que necesariamente se excluya la responsabilidad resarcí-
toria que siempre es inmanente al daño ocasionado.
tomando comobase el documento inscripto que originó el asiento, las

constancias catastrales registradas en la oficina respectiva, la infor-
mación resultante de los ficheros de gravámenes y titulares que lle-
ve el registro, las copias, constancias y demás elementos útiles que
puedan extraerse de expedientes judiciales o administrativos vincu-
lados al asiento, a cuyo efecto la Dirección del Registro podrá solici-
tar dichos elementos a las autoridades respectivas, y todo otro ele-
mento que contribuya a fundar la reconstrucción.
En la provincia de Córdoba, el supuesto está previsto en el arto 47
que en su parte final establece: "El Director ordenará de oficio la rec-
tificación, aclaración o modificación de errores evidentes del Registro
y la reconstrucción de folios, total oparcialmente destruidos ofaltan-
tes. Dejará constancia de los documentos utilizados para ello'", Igual
dispositivo encontramos en la provincia de San Luis, en el arto 38 de
la ley 5760.
En cuanto a la fuente de datos adecuados para ordenar la rectifica-
ción, actualmente se cuenta en gran medida con los aportes de la in-
formática, que brinda algunos detalles de los elementos que pudieren
faltar frente a la pérdida del asiento originaL Tanto más en las demar-
caciones que tienen implementado el llamado "folioreal electrónico",
cuyo soporte informático es integral y respecto de todos los elementos
de la relación jurídica. Pero más allá de la atinencia en cuanto a la res-
ponsabilidad que pueda caberle al Registro como entidad, y al direc-
tor por la pérdida, destrucción o deterioro de la documentación regis-
tral, cuando resultare imposible la recuperación de la información
destruida o alterada, es evidente que sólo los jueces podrán disponer
dicha reconstrucción. Obviamente sin descartar la correspondiente
indemnización que deberá el Estado por el mal desempeño de su fun-
cionario registral, según lo prescripto en el arto 1112del Código CiviL
ART. 40. [ORDENAMIENTO DIARIO. EL ASIENTO DE PRESENTACIONj. - El Re-

gistro, por losprocedimientos técnicos que disponga la reglamenta-
ción local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se ano-
2 Ahumada, Ley Registral Inmobiliaria. Ley 5771 y disposiciones técnico-registra-

les, ps. 376 a 378;Ventura, Rectificación de asientos registrales, LLC, 1991-400.
471 Ordenamiento diario. El asiento de presentación Art.40
tará la presentación de los documentos por orden cronológico, asig-

nándoles el número correlativo que les corresponda.
-§1-
EL LIBRO DE ORDENAMIENTO DIARIO
Yanos hemos referido en reiteradas ocasiones durante esta obra a

la necesidad de dejar sentada las prioridades registrales conforme al
orden de ingreso de la documentación que accede al Registro.
Es la prioridad registral referida en los arts. 17y 19 de la ley 17.801
lo que motivó que adelantáramos el análisis del arto 40. Ocurre que el
principio jurídico sentado en el brocárdico «prior in tempore potior in
iure» exige, en el ámbito registral, dejar acreditado de manera feha-
ciente el momento de ingreso del documento, pues bien, ello se logra
de manera indubitada merced al asiento de presentación consignado
en el libro de ordenamiento diario 1. Este asiento de presentación im-
plica también asignar un número de orden al documento que accede
al Registro, y ese número es el que termina adjudicando un orden de
prioridades a cada documento. Por ello, estrictamente el número de-
be ser único para cada documento, ya que es el orden numérico el que
permite reconstruir el instante mismo de su ingreso respecto de los
otros actos oponibles".
Todos los plazos registrales, salvo cuando media reserva de priori-
dad (arts. 52,23, 24 y 25), se computarán a partir del asiento en elli-
bro diario. El mejor derecho del primero en el tiempo aparecerá de
manera automática según el orden de ingreso al Registro. Aeste res-
pecto, como también habíamos adelantado, hacen un importante
aporte los sistemas informáticos que permiten la recepción de la do-
cumentación por varias bocas de ingreso, permitiendo igualmente la
asignación del número correlativo que menciona la norma. Antes, es-
ta posibilidad resultaba casi imposible y debía reducirse a una única
mesa de recepción para poder asignar un número único conforme al
orden de ingreso de la documentación. Por ello, García Coni critica-
ba al arto 40 y también al arto 19 por haber optado por el sistema nu-
1Hcmández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 178.

2Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 53; Lópcz de Zavalía,
Curso introductorio al derecho registral, p. 381.
meral para el cómputo de la prioridad directa, "... ya que en Regis-

tros con gran afluencia documental y varias bocas de acceso hubiera
sido más útil el método de la cronología pura (hora y fracción), como
el que sigue el Registro Nacional de Buques ... " 3.
-§2-
ELA..'NENTO DE PRESENTAClON
La constancia escrita, aun en soporte informático, del instante

mismo en que ingresa un documento constituye el llamado "asiento
de presentación", cuyo objetivo y principal efecto, como habíamos di-
cho en oportunidad de anotar los arts. 4ºy 19, radica en la determina-
ción precisa del tiempo de ingreso de un documento en relación con
otros actos y documentos que pudieren entrar en colisión con él.
Es este asiento, el que permitirá asignar el "mejor derecho" del que
habla el proloquio «prior in tempore ... », obviamente, previa determi-
nación del cumplimiento de los plazos establecidos para la reserva de
prioridad de los arts. 23 y 24 y el del arto 5º. Por ello, Roca Sastre lo
considera un "asiento preliminar o preparatorio", pues precede a los
asientos de inscripción+
Ya hemos expresado también que desde el punto de vista operati-
vo el asiento de presentación marca el comienzo de todos los plazos
registrales, tanto del de reserva de prioridad, como del de caducidad,
en los asientos temporarios a los que hemos aludido al comentar el
arto 37. Por ello la expresión "toma de razón" utilizada por la ley
17.801, no debe aplicarse sólo a la registración y emplazamiento de-
finitivo de un derecho o medida determinados. En diversas oportuni-
dades, sobre todo al referirse a oponibilidades, aunque no lo digan ex-
presamente, las leyes aluden a la toma de razón, cuando en realidad
se están remitiendo al asiento de presentación 5. Así ocurre en Espa-
ña, país en el que, merced al arto 24 de la Ley Hipotecaria, se conside-
ra como fecha de la inscripción la del asiento de presentación, que de-
berá constar en la inscripción misma.

4 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t.n, p. 829.
473 Ordenamiento diario. El asiento depresentación Art.40

mentos, pero los efectos de la registración se generarán a partir de la
fecha de ingreso, es decir, del asiento de presentación''. Como ejem-
plo de lo que venimos exponiendo podemos citar el ya comentado arto
37, que, al referirse a la caducidad de asientos, determina que cadu-
cará el asiento de hipoteca al vencimiento del plazo legal, si antes no
se renovase, y dicho plazo legal es, conforme a loestablecido por el arto
3197 del Cód. Civil, pasados los veinte años "desde que fue registra-
da". Pues bien esta expresión "desde que fue registrada" debe leerse
como "desde que se hizo oponible".
Igualmente establece el art. 37 que las medidas precautorias, em-
bargos, inhibiciones, etcétera, caducarán a los cinco años. Ahora bien,
en la parte final del citado art. 37, se expresa que "losplazos se cuen-
tan apartir de la toma de razón". Estimamos, conforme a lo que veni-
mos exponiendo, que el sentido de la expresión "toma de razón" utili-
zada por la norma alude al comienzo de la oponibilidad registral del
derecho o medida asentada, y ese momento estará determinado por el
asiento de presentación en el libro diario.
Un frecuente problema que se plantea en la práctica es el ingreso
de la cancelación del asiento principal sin que se peticione al mismo
tiempo la cancelación del de presentación. Téngase presente que, tan-
to en España, art. 24 de la Ley Hipotecaria, como en la Argentina, se
exige la mención del asiento de presentación (el número de diario) al
practicarse en la matrícula el asiento definitivo. En efecto, en la ley
17.801, esta exigencia aparece en el arto 12, in fine cuando dice: "Se ex-
presará, además, el número y fecha de presentación del documento en
el Registro". Pues bien, esta exigencia favorece la idea errónea de con-
siderar que el asiento de presentación mantiene su vigencia junto al
definitivo 7.
Sin embargo, si al solicitarse la cancelación de un derecho real de
hipoteca, por ejemplo, o de una medida precautoria, no se peticiona
tan al tiempo de la presentación del título inscrito al Registro y que consta en el asiento
de presentación correspondiente" (Derechohipotecario, t. II, p. 829).
7 Coghlan, Teoríageneral de derechoinmobiliario registrol, p. 169.
Art.41 De la organización de los Registros
-------
474
también la cancelación del asiento del libro diario, el registrador sue-

le observar el documento exigiéndola expresamente.
Creemos que ello no es menester por dos motivos. En primer lugar
porque dicho asiento sólo tenía vigor mientras el documento estaba
en proceso de registración definitiva, pero una vez que la obtuvo, pier-
de toda eficacia y sólo sirve para lograr la reconstrucción de las priori-
dades en caso de conflicto. Se trata de un asiento que ya no tiene vigen-
cia y que, por ende, no necesita ser cancelado. En segundo lugar por-
que por aplicación de la regla «accesoriosequitur sum principale», aun
cuando se considerase que el asiento tenía vigencia a pesar de la regis-
tración definitiva del documento, si se extinguió lo principal, otro tan-
to habrá ocurrido con lo accesorio.
Para complementar el análisis de este dispositivo remitimos a los
comentarios a los arts. 5º, 17, 18, 19, 23, 24 y 25.
ART. 41. [ALCANCE LIMITADO DE [_ASNORMAS DE CARACTERADMINISTRATI-

va O TRIBUTARIO]. -No podrá restringirse o limitarse la inmediata
inscripción de los títulos en el Registro mediante normas de carác-
ter administrativo o tributario.
Esta norma procura evitar todo obstáculo a la registración de los

actos y documentos establecidos en los arts. 2ºy 3º de la ley 17.801, lo-
grando así un sinceramiento de la situación dominial inmobiliaria
con total independencia de las deudas que pudieran generarse con
motivo del acto o que pudieran existir respecto de los inmuebles ob-
jeto de la registración. Tampoco podría resultar impedimento algu-
na exigencia puramente administrativa.
-§1-
NORMAS TRIBUTARIAS
El imperativo estatal del cobro de los tributos no constituye una

traba de la registración, y se propicia, de esta manera, que la reali-
dad registral se corresponda lomás fielmente posible con la extrarre-
gistral, aun a costa de la percepción y eficaz control del incumpli-
miento tributario o administrativo. Como apunta Ahumada, la ley
cede la percepción conminativa a través de la exigencia de su abono
475 Alcance limitado de normas administrativo-tributarias Art.41
en sede registral, a cambio de la importante dosis de seguridad que

brinda la efectiva inscripción de los derechos 1.
En general, este principio constituye toda una novedad en el mo-
dus operandi del Estado en materia legislativa. Hasta se ha llegado
a sostener que el nacimiento mismo de los Registros se debe más al
interés recaudatorio de contar con el sujeto titular obligado al pago
de los tributos, entre otros fines, que a lograr la seguridad por la ins-
cripción del efectivo dominusé. En efecto, antes de las leyes 17.711 y
17.801, era frecuente que en las provincias debiera formularse un
trámite previo para lograr la expedición de los llamados "libre deu-
das", pero no ya sólo como cumplimiento de la obligación notarial de
retención, sino para lograr la efectiva registración de los derechos cu-
ya inscripción se peticionaba; por ello se acompañaban a los títulos
registrables las dichas constancias de los entes recaudadores. En la
actualidad, esa documentación ya no accede, por lo menos no a los fi-
nes recaudatorios. También ayudó a esta situación la organización y
mejora de los catastros parcelarios a quienes se han remitido muchos
controles tributarios por ser el organismo más indicado para velar
por el crédito fiscal",
Sin embargo, podríamos preguntarnos si está dentro de las facul-
tades constitucionales de la Nación imponer a las provincias seme-
jante renunciamiento. En general, el Estado aprovecha los momen-
tos importantes de la vida jurídica de las personas, sobre todo cuan-
do éstos exteriorizan la capacidad contributiva, para obligarlas al
cumplimiento de sus obligaciones tributarias. Aello se debe que más
de un Registro local se resista a la aplicación de la norma 4.
Así, por ejemplo, en la ley 5760 de la provincia de San Luis, el arto
42, inc. c) determina que: "Los títulos a los fines del cumplimiento de
las obligaciones fiscales, podrán ingresar alRegistro de la Propiedad
Inmueble, ya conformados por la Dirección Provincial de Ingresos
Públicos, Area Rentas". Igualmente ocurre en la provincia de Córdo-
1 Ahumada, Ley Registral Inmobiliaria. Ley 5771y disposiciones técnico-registra-

les, p. 397.
Marín Pérez, Introducción al derecho regisiral, p. 88.
3 García Coni - Frontini, Derechoregistral aplicado, p. 67.
4 García Coni, Registración inmobiliaria argentina, p. 112.
ba, con la ley 5771, que en su arto 51 establece una norma similar en
su primera parte a la de la ley nacional, pero con la aclaración en cuan-
to a que los impuestos que no obstaculizan la registración son los que
son propios del inmueble objeto del acto registrable, no así los que fue-
ren motivo de la instrumentación misma. También al final del artícu-
lo se efectúa una diferencia trascendente que, al obligar al Registro a
verificar el pago de los impuestos a los sellos y la tasa retributiva del
servicio registral, la varía totalmente.
El arto 51 de la ley 5771 comienza diciendo que: "Nopodrá restrin-
girse o limitarse la inmediata inscripción de los títulos en el Registro
mediante normas de carácter administrativo o tributario que gravan
los inmuebles objeto de los mismos sin perjuicio de las responsabili-
dad solidaria de los funcionarios que autoricen los actos establecidos
en las leyespertinentes", pero luego agrega que: "ElRegistro controla-
rá las demás obligaciones emergentes con motivo del acto o instrumen-
to". Como puede advertirse, desde la primera parte ya efectúa la acla-
ración en cuanto a que lo que no impide la registración serán las cues-
tiones administrativas y tributarias relacionadas a los inmuebles ob-
jeto del acto, pero no así las que recaigan sobre el documento mismo y
obviamente, la tasa retributiva del servicio registral de inscripción o
anotación; es decir, el impuesto a la instrumentación, sellos y tasas.
Todo lo contrario, por expresa disposición de la norma del arto 51 ci-
tado, en la provincia de Córdoba el Registro verifica el cumplimiento
de las citadas gabelas, y negará la registración definitiva hasta que
las mismas se hayan abonado.
-§2-
EXIGENCIAS ADMINISTRATIVAS
Podrían entrar en el debate las leyes que regulan la problemática

catastral que, como ya lo hemos expresado al comentar el art. 12, se
encuentra regulada por ley 26.209,de constitucionalidad dudosa en
nuestra opinión 5. Respecto de ésta, bien podría decirse que la exigen-
cia administrativa de lograr el certificado catastral al que alude la
5 Ventura, Análisis de la ley nacional de catastro 26.209. Hacia una reglamenta-

ción adecuada, JA, 2007-II-3, fase. 7.
477 Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble Art. 41 bis
ley 26.209 estaría en franca violación del arto 41 de la ley 17.801 que
estamos comentando. Para más, recordemos que la referencia que
hace a los planos y a la nomenclatura catastral el arto 12 de esta últi-
ma ley,lo es sólo "cuando existan". Para un mayor análisis remitimos
al comentario efectuado en oportunidad de analizar el arto 12.
Otro tanto podría decirse de la exigencia de la constancia del CUIT,
CUIL o CDI, que aparece en la ley registral nacional, en el arto 32 bis,
por disposición de la ley 25.345. Este recaudo sería una exigencia ad-
ministrativa que obstaculiza la registración de los documentos, en
franca contradicción con el arto 41 de la ley 17.801.
A estos efectos debe remarcarse que, a diferencia de lo que ocurre
en las leyes provinciales citadas en cuanto a los impuestos, para es-
tos dos últimos supuestos (leyes 25.345 y 26.209) la excepción está
planteada en leyes de la misma entidad yjerarquía que laley 17.801,
de manera que no podrían ser objeto de reproche sino que deben con-
siderarse legítimos supuestos de excepción al arto 41.
ART. 41 «BIS». [CONSEJO FEDERAL DE REGISTROS DE LA PROPIEDAD INMUE-

BLE}. - Créase el Consejo Federal de Registros de la Propiedad In-
mueble, el que estará integrado por todos los registros provinciales
y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el que dictará las normas
para su organización y funcionamiento y tendrá como misión coad-
yuvar al cumplimiento de la presente ley.
El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble pro-
penderá a la aplicación integral y uniforme de la Ley Nacional de
Registros de la Propiedad Inmueble, al desarrollo y modernización
de dichos registros en el marco de su más efectiva coordinación téc-
nica y jurídica, y al mejoramiento del servicio de la publicidad re-
gistral inmobiliaria en todo el territorio del país [artículo agregado
por ley 26.387, sancionada el 26/5/08 y promulgada de hecho el 19/6/08}.
-§1-
EL CONSEJO FEDERAL DE REGISTROS
DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
En la ciudad de La Plata, e127 de noviembre de 1964, se realizó la

"1Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad In-
Art. 41 bis De la organización de los Registros 478
mueble" 1. Desde esa fecha y de manera ininterrumpida, se han veni-

do celebrando año tras año, con la participación de todas las provin-
cias argentinas yen la actualidad también de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires.
Estas reuniones han generado importante doctrina de interpreta-
ción de las leyes vinculadas con el quehacer registral inmobiliario,
sobre todo por la experiencia del contacto directo que tienen a diario
los directores de registros con el problema registral que, como ocurre
-enmateriajurídica, más que en otras disciplinas, suele presentar de-
masiadas diferencias entre el campo teórico y el práctico.
Es a causa de la importancia que se le asignaron a los aportes rea-
lizados por estos encuentros, que en 1976, por decreto nacional 1746,
se las reconoce oficialmente.
Pues bien, con la reciente modificación a la ley 17.801, que consis-
te en el agregado del arto 41 bis, ya se encuentran amparadas en su
oficialidad por el cuerpo normativo más importante en materia re-
gistral. Tienen actualmente un reconocimiento institucional en la
misma ley motivo de su organización y funcionamiento.
Sus atribuciones, amén de propender a la unificación interpreta-
tiva e integral, también comprenden la organización de los ya referi-
dos encuentros para lograr el desarrollo y modernización de los regis-
tros del país, así como el mejoramiento del servicio de publicidad in-
mobiliaria.
Tal como ocurrió con la creación de la Dirección Nacional de la
Propiedad Automotor, mediante decr.-ley 6582/58, con la propia ley
17.8012, y también con la reciente Ley de Catastro 26.209, que crea
igualmente un Consejo Federal, la Nación, frente a un problema pun-
tual' acude a solucionarlo de manera uniforme para todo el país. Por

2 García Coni expresa: "Algunos interlocutores observaron que el proyecto aludido
contenía normas de tipo procesal cuyo dictado correspondía a las provincias por encua-
drar en sus facultades no delegadas. Así, fue aclarada la norma del arto 6Q en cuanto ha-
bilitaba al autor del documento para solicitar la inscripción y por esa vía podía burlarse,
ante el predominio de la ley nacional (art. 31, Const. Nacional), las disposiciones locales
sobre defensa de las demarcaciones notariales que rige (con o sin excepciones de recipro-
cidad) en casi todas las provincias argentinas" (Procedimientoinscriptorio, ps. 27 y 28).
479 Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble Art.41 bis
ello no podría reprochársele a este arto 41 bis una indebida intromi-

sión de la Nación en cuestiones que competen a las provincias por no
estar comprendidas dentro de las facultades delegadas a la Nación
(arts. 31 y 121, Carta Magna). Es ya universalmente aceptado que,
en algunas oportunidades, las normas de fondo deben unificar y cre-
ar criterios similares e iguales tratos a ciertos derechos oprocesos, ya
que su excesiva diferencia en los trámites puede alterar también la
aplicación de normas constitucionales de similar trascendencia, co-
mo ser, el principio de igualdad ante la ley y la existencia de un Códi-
go Civil único cuya aplicación puede también depender de la inter-
pretación de normas registrales.
Debe tenerse presente, a ese respecto, que por aplicación de los
arts. 2505 del Cód. Civil y 29 de la ley 17.801, los efectos registrales
han dejado de ser sólo formales, y se les han asignado importantes
consecuencias también sustanciales, conforme lo hemos expresado
en su oportunidad. La oponibilidad o inoponibilidad de los derechos
reales, regulados en el Código Civil, resorte exclusivo del Congreso
Nacional (art. 75, inc. 12, Consto Nacional), constituye un efecto típi-
camente sustancial que debe contemporizarse armónicamente con el
tratamiento registral que reciba cada derecho en las demarcaciones
locales.
El tratamiento diferenciado de ciertas situaciones dificulta la
aplicación de las normas registrales. Así, a manera de ejemplo cita-
mos la exigencia de registración de las declaratorias de herederos
que, como vimos en oportunidad de analizar el arto 2º de la ley 17.801,
en algunas demarcaciones se registran obligatoriamente y en otras
se impide totalmente su anotación.
Es de esperar, sin embargo, que las autoridades del Consejo Fede-
ral de Registros sean lo suficientemente prudentes para no alterar la
pacífica realización de las prerrogativas formales que conceden tan-
to los códigos procesales provinciales, como otras leyes orgánicas,
puesto que a éstas les competen en virtud del arto 121 de la Cons-
titución Nacional.
En la "XLIV Reunión Nacional de Directores de Registros de la
Propiedad Inmueble", celebrada en agosto de 2007, se consideró la
idea de consensuar el Consejo Federal, tomando como modelo el que
se había implementado en 2006 en la Ley Nacional de Catastro, arto
15 de la ley 26.209. Aunque proyectando la norma en distintos artí-
Art.41 bis De la organización de los Registros 480
culos de la ley 17.801, se resolvió propiciar la sanción de la leyy agre-

gado de la norma que estamos analizando.
En agosto de 2008 en la "XLVReunión Nacional de Directores de
Registros de la Propiedad Inmueble" se eligieron, las autoridades del
Consejo Federal de Registros Inmobiliarios, y se puso en marcha ofi-
ciallo que ya era realidad en el terreno de los hechos, premiando al
mismo tiempo con la coronación de sus esfuerzos a quienes habían ve-
nido organizando, asistiendo y defendiendo los intereses de la publi-
cidad, tanto material como formal, en los cuarenta y cinco encuentros
ya realizados.
Sólo a los fines ilustrativos y para contribuir a la divulgación de tan
importante acontecimiento transcribiremos el acta de elección de au-
toridades durante la "XLVReunión Nacional de Directores de Re-
gistros de la Propiedad Inmueble":
Carla Orgánica del Consejo Federal
de Registros de la Propiedad Inmueble
En la ciudad de Mendoza, provincia del mismo nombre, en el marco
de la "XLVReunión Nacional de Directores de Registros de la Propie-
dad Inmueble", con la asistencia de los señores Directores y Represen-
tantes de los siguientes Registros: Rosario, Ese. Octavio Ernesto Mai-
no; Santa Fe, Dr. José Eduardo Parma; Santiago del Estero, Dra. Jua-
na Elizabeth Valdéz; Entre Ríos, Dra. Eda Raquel Caramelle de Ar-
goarin; San Juan, Ese. Adriana Lorenzatti; San Luis, Dra Sonia Sil-
via Pansa; Neuquén, Dra. María Laura Suárez; Catamarca, Dra. Ma-
ría Fernanda Rosales Andreotti; Córdoba, Dra. María Cristina Cáce-
res; Río Negro, Dra. OIga Patricia Alonso; Salta, Dr. Esteban García
Bes; Jujuy, Ese. Julio Esteban Acuña; Santa Cruz, Sra. Julia Mónica
Vivas; Chubut, Ese. Adriana Silvina Ferlan; La Rioja, Dra. Adriana
Bustos; Chaco, Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo; La Pla-
ta, provincia de Buenos Aires, Dr. Julio Arturo Pángaro, Tucumán;
Ese. María Laura Ojeda Uriburu, Mendoza; Dra. PaulaAlfonso; Co-
rrientes, Dra. María Eugenia Demetrio; Capital Federal, Dr. Alberto
Federico Ruiz de Erenchun, se considera el Proyecto de Carta Orgá-
nica constitutiva del Consejo Federal de Registros de la Propiedad In-
mueble de conformidad con lo establecido en el arto 41 bis de la ley
17.801 incorporado por la leY'26.387 del 28 de mayo de 2008. En con-
secuencia según lo establecido en la primera parte del artículo citado,
los integrantes de esta Reunión Nacional, facultados para dictar las
normas y la organización que establezca el funcionamiento, resuel-
481 Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble Art. 41 bis
ve: 1) Después de haber considerado el texto del Proyecto puesto a con-

sideración, se lo aprueba en general pasando a tratarse cada uno de
sus artículos. 2) Examinados los arts. 1Q a 9º del mencionado Proyecto
se los aprueba con las modificaciones que resultan del texto definitivo
que se agrega al final de la presente acta. 3)Así, habiendo sido aproba-
do el texto por unanimidad de los Directores de los Registros de la Pro-
piedad Inmueble asistentes, queda establecido a partir de la fecha co-
mo la Carta Organizativa del Consejo Federal de Registros de la Pro-
piedad Inmueble creado por las leyes citadas y con los objetivos y fi-
nalidades que de ellos resulta. Por tal motivo se resuelve continuar la
reunión y designar las autoridades siguientes: Comité de Administra-
ción: Provincia de Río Negro: Dra. OlgaAlonso. Provincia de Chaco:
Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo. Provincia de Jujuy: Ese.
JulioAcuña. Provincia de Mendoza: Dra. PaulaAlfonso y provincia de
Buenos Aires: Dr. Julio Arturo Pángaro. Secretario: Ese. Julio Acuña.
Tesorero: Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo. Vocales: Dra.
Oiga Alonso y Dra. PaulaAlfonso. Secretario Ejecutivo: Por la Capital
Federal, Dr. Felipe Pedro Villaro. Concluido con un voto de aplauso
unánime se dispone asimismo como primer acto institucional dejar
sentado en la presente y a modo de testimonio el especial reconoci-
miento al Poder Legislativo de la Nación que impulsó y dio sanción a la
ley 26.387. Finalmente, en consecuencia de la organización y designa-
ciones establecidas se conviene librar las comunicaciones pertinentes
a la Superioridad, Poderes Públicos, Colegios y Organismos vincula-
dos para su conocimiento. De conformidad fines y demás establecido
en prueba y para sus demás efectos suscriben la presente los Directo-
res y Representantes asistentes cuyas firmas se estampan al pie, sien-
do las 17:30 horas del día 28 de agosto de 2008.
CAPITULO XI
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
Y TRANSITORIAS
ART.42. [LEY COMPLEMENTARIA DEL CaD/Ca CIVIL}. -La presente leyes

complementaria del Código Civil y comenzará a regir el L" de julio
de 1968.
El efecto sustancial que se le da a la registración en la ley 17.801, la
oponibilidad del derecho inscripto y la inoponibilidad de lo no inscrip-
to, hacen que, aun sin haberlo dicho, el presente cuerpo normativo
constituyera un complemento necesario del derecho real sobre in-
muebles, así comode todas las circunstancias que rodean a dichos de-
rechos, comoacti va patrimonial de los sujetos frente al créd ito y 1a res-
ponsabilidad patrimonial, en el marco de los procesos judiciales con-
minativos, generando embargos y demás providencias cautelares con
pretensiones sobre las cosas objeto de los citados derechos reales.
Frente a la dinámica adquisitiva de los derechos reales en el Códi-
go Civil originario de V élez, el sistema propuesto por la ley 17.801
aparecía agregando un recaudo más a su plenitud, conforme lo hemos
dejado sentado en nuestro análisis al art. 2º.Pues bien, comotambién
hemos adelantado, la nueva redacción del arto 2505 del Cód. Civil no
resultó todo lo clara que hubiera sido de desear, al punto que parecie-
ra contradecirse su primera parte con la segunda l.
J Cornejo sostiene que: "La contradicción apuntada en el art. 2505 fue puesta de
inmediato de resalto por los primeros comentaristas de la reforma. El tema se subsanó
Art.43
----
Disposiciones complementarias y transitorias 484
Por ello, inmediatamente después de sancionada la ley 17.711, cu-

ya vigencia comenzó el 1º de julio de 1968, para evitar las malas in-
terpretaciones que pudieran efectuarse del art. 2505 del Código, se
dicta laley 17.801 que fue publicada el 10 dejulio de ese año, pero que
comenzaba a regir retroactivamente el1º de julio, coincidiendo ex-
presamente con la entrada en vigencia del nuevo art. 25052.
En los hechos, a tenor de los arts. 2º y 20 de la ley 17.801, la prime-
ra parte del arto 2505 del Cód. Civil habría quedado derogada.
El pronunciamiento del artículo que estamos analizando, en cuan-
to a declarar complementaria del Código la ley 17.801, si bien no
creemos que fuese necesario, obedece en cierta medida a la historia
que hemos comentado en los párrafos precedentes al poner énfasis
en la facultad modificadora del legislador por ley posterior.
Remitimos, para un mayor desarrollo del tema, a nuestro comen-
tario al art. 2º.
ART.43. [POSIBILIDAD DE REIJUCCION DE PLAZOS}. - Las leyes locales

podrán reducir losplazos establecidos en esta ley.
Como bien apunta García Coni, la ley 17.801 es una muestra pal-
pable de federalismo, puesto que de manera constante en sus normas
se alude a las reglamentaciones locales l. En este aspecto, el referido
a los plazos, admite que las provincias, según las distintas configura-
ciones geográficas y las posibilidades de descentralización de sus ofi-
cinas registrales, adopten plazos más breves que los marcados suple-
conel dictado de la ley nacional de registros 17.801,que en su art. 2ºestablece claramen-

te que la inscripción es a los fines de la oponiblidad a terceros. Este texto completa el arto
2505"(Derechoregistral inmobiliario, ps. 31 a 35).
2 Andorno - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.
1 García Coni dice:"En el caso de la ley 17.801,la consideramos un ejemplo de fe-

deralismo, puesto que casi la mitad de su articulado contiene remisiones a los ordena-
mientos locales, especialmente en los arts. 9º y 38 referentes al contencioso registra!"
(Procedimiento inscriptorio, p. 28).
485 Posibilidad de reducción de plazos Art.43
toriamente por la ley nacional. En atención a la celeridad que se im-

pone en los tiempos que corre, la ley nacional no admite plazos más
largos, sino sólo abreviar los ya establecidos''.
Es así como el plazo de ciento ochenta días establecido por el arto 9º,
inc. b), para la anotación provisoria cuando el documento resulta ob-
servado, ha sido disminuido a noventa días en la ley 5760, que regla-
menta la registración inmobiliaria en la provincia de San Luis. En
efecto, el arto 9º de la ley provincial citada dice: "Elplazo de vigencia de
la inscripción provisional será de noventa días, prorrogable por igual
término a petición fundada del requirente; las inscripciones provisio-
nales caducarán de pleno derecho al convertirse en definitivas o trans-
currido el plazo de su vigencia".
. También se han variado los plazos nacionales, por aplicación del
arto 42, inc. b) de la ley de San Luis, en cuanto al tiempo en que debe
el Registro ejercer su función calificadora. Así, el citado artículo deter-
mina que el Registro debe expedirse en ocho días hábiles, sea pronun-
ciándose sobre la inscripción del título o sea formulando las observa-
ciones que estime necesarias. Corresponde remarcar la brevedad del
plazo otorgado al calificador. Para más, agrega el artículo que, una vez
vencido dicho plazo, el título deberá ser devuelto sin poder formular
observación alguna. Entiéndase que en tales casos se devolverá debi-
damente inscripto.
En la ley registral de la provincia de La Pampa, el plazo de la cali-
ficación registral se ha disminuido aún más. Como ya hemos explica-
do en nuestro análisis del art. 9º, la ley 17.801 establece un plazo de
treinta días para realizar la calificación documental; pues bien, el
arto 11de la ley 483 de La Pampa disminuye dicho plazo al brevísimo
lapso de cinco días, pero la inscripción provisoria se mantiene, tal co-
mo lo determina la ley nacional, en ciento ochenta días. Si el intere-
sado advirtiere que no le serán suficientes los ciento ochenta días, po-
drá requerir prórroga por treinta días más justificando su pedido
(art. 14, ley 483).
Igualmente, la ley riojana 3335 mantiene el plazo de la anotación
provisional del arto 9º, inc. b) de la ley nacional 17.801, pero disminu-
2 Scotti (h), Derecho regisiral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa-

Art.44 Disposiciones complementarias y transitorias 486
ye el plazo otorgado al Registro para efectuar la calificación a veinte

días, según lo que surge del arto 6º, inc. b) de la ley 3335.
AR1:44. [CONVERSION PAULATINA. INCORPORACIONj. -Apartirde la fe-

cha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya inscriptos
en los Registros de la Propiedad, como los que aún no lo estuvieren,
deberán ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en
el tiempo y forma que determine la reglamentación local.
-§1-
INCORPORAClON DE INMUEBLES
Cuando comienza a regir la ley 17.801, una gran mayoría de los in-
muebles se encontraban ya registrados en los viejos sistemas causa-
les; es decir, mediante los llamados "folios registrales". A cada espe-
cie de derecho o medida se le asignaba un protocolo especial. Así, to-
dos los dominios, mediante un extracto de sus causas o títulos, acce-
dían al "protocolo de dominios", otro tanto ocurría con las hipotecas
que ingresaban para su publicidad, en el "protocolo de hipotecas" y
así sucesivamente para todos los derechos y embargos y demás me-
didas cautelares. Con loable prudencia, el legislador no impuso pla-
zos para la conversión de todos estos sistemas registrales a la técni-
ca adoptada en el orden nacional, sino que dejó a las provincias que
se di.eran sus propios términos y formas.
Es así como en casi todas las demarcaciones se fue adoptando de
manera paulatina el sistema de folio real, a medida que se iban pro-
duciendo mutaciones jurídico-reales sobre los inmuebles inscriptos
en los sistemas causales. Hasta que, en un momento determinado,
los gobiernos provinciales dispusieron la conversión o transforma-
ción motu proprio alfolio real.
Por ello, a diferencia de lo que ocurre en España, la expresión "in-
corporación" que utiliza la norma bajo análisis tiene, en el derecho
registral argentino, un doble sentido. Por un lado, representa la acti-
vidad de volcar un inmueble de un sistema a otro, sea mediante el
avance paulatino aprovechando la registración de una nueva causa
de adquisición, sea por parte del estado en un momento determina-
do. Se abre así una nueva matrícula que, aun siendo una "inmatricu-
487 Conversiónpaulatina. Incorporación Art. 43
lación" en sentido técnico, no constituye el primer asiento que coloca

el inmueble en el tráfico registral, puesto que ya se encontraba en él
a través de su inscripción en el sistema causal l.
Por otro lado, mantiene el sentido primigenio que se le da en el de-
recho hispano, aludiendo al ingreso de una finca por primera vez al re-
gistro jurídico inmobiliario. Como puede advertirse, la norma del ar-
t. 44 efectúa claramente el distingo. En efecto, cuando dice "losinmue-
bles ya inscriptos en los Registros" alude a los que se encuentran re-
gistrados en el sistema causal, mientras que cuando se refiere a "los
que aún no lo estuvieran" apunta a los que no han tenido jamás ingre-
so al registro inmobiliario/.
Como la norma lo indica, es atribución de las reglamentaciones lo-
cales determinar la forma y tiempos de implementación de la incor-
poración de los inmuebles, en sus dos sentidos.
En el primer caso, cuando se trate de inmatricular un inmueble que
estaba ya incorporado al sistema causal, el registrador, ante el pedido
de inscripción de una mutaciónjurídico-real sobre el bien, asignará el
número de matrícula que corresponda y actualizará allí la mutación
ocurrida. En los contenidos de la matrícula, figurará, tal como vimos
al analizar el art, 12 de la ley 17.801, «••• el encadenamiento del domi-
nio que exista al momento de la matriculación"; es decir, el anteceden-
te obrante en el sistema causal. Este numero, folio,tomo y año permi-
tirá, al mismo tiempo, visualizar y analizar el tracto histórico, según
expresamos al analizar el arto 15.
En cuanto a la incorporación por matriculación de inmuebles que
nunca estu vieron registrados, el tema es más delicado. En primer lu-
gar, porque constituye, sin duda, una verdadera excepción al princi-
pio de tracto sucesivo, puesto que no hay titular alguno "previamen-
te inscripto", comoexige la norma del art. 15. Ese punto escapa, pues,
a la función calificadora del registrador:'.
1 Pérez Lasala determina otra posibilidad: "... por surgir como finca nueva de las
modificaciones de otra ya incorporada" (Derecho inmobiliario registral, p. 125).Ello se-
ría por aplicación del arto 13 de la ley 17.801.
2 Marca adecuadamente las diferencias, Ahumada, Ley Registrol Inmobiliaria.
Ley 5771y disposiciones técnico-registrales, p. 270.
3 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, pS. 366 y
367, quienes explican que en estos casos no hay soporte causal registrado.
En segundo lugar, debe tenerse presente la calidad del título que,

en la generalidad de los casos que motivan la aplicación de la norma,
se trata de títulos muy an tiguos (por ejemplo, viej as mercedes reales)
que, obviamente, se han instrumentado antes de la sanción del Códi-
go Civil. De lo contrario no se explica cuál habría de ser el motivo por
el que su titular nunca instó su inscripción. En tales casos, es fre-
cuente que no se cumplan en dichos títulos los recaudos que tan pro-
lijamente determinó Vélez para las escrituras públicas a partir de los
arts. 997 a 1011 del Código Civil.
No todas las leyes locales reglamentan de manera acabada el su-
puesto, a pesar de la remisión de la norma nacional. Así, a manera de
ejemplo, la ley 3335, art. 47 de la provincia de La Rioja sólo mencio-
na la posibilidad y deja en manos de la Dirección el resolver los casos
puntuales.
Por ello, en esa provincia son excepcionales los casos de incorpora-
ción que han podido efectuarse sin intervención judicial.
En la provincia de Córdoba, la reglamentación de la ley 5771 resul-
ta un tanto más completa y expresa en el arto 28 que: "Cuando un in-
mueble no se encuentre matriculado en el Registro, podrá ser incorpo-
rado mediante la inscripción de su dominio actual, con observancia de
los requisitos que determina el arto 12 del decr.-ley 17.801 y los que se
establecen en el artículo siguiente". Cuando la norma alude al "domi-
nio actual", se está refiriendo al título en sentido formal ocartular que
hace dominus al peticionante. Por ello se refiere también a los recau-
dos del arto 12. El asiento no variará demasiado de los supuestos nor-
males, presentando tan sólo como anormalidad la falta de referencia
concreta al antecedente registral que pide también el arto 12 de la ley
nacional.
Luego, en el arto 29, la ley 5771 establece la forma en que se lleva-
rá a cabo la incorporación, en los siguientes términos: "La incorpora-
ción se hará en este caso, sobre la base de los siguientes antecedentes:
1. El título de dominio correspondiente; entendiéndose por tal, todo
instrumento que reúna las condiciones determinadas en el arto 3º del
decr.-ley 17.801. 2. En su caso los instrumentos auténticos que acre-
diten la condición de sucesor universal o particular del causante, a
cuyo nombre existe título de dominio sobre el inmueble que se preten-
de incorporar al Registro. 3. La sentencia judicial que disponga la
inscripción del dominio a nombre del peticionante".
489 Vigencia de normas y plazos Art.45
De los artículos transcriptos surge con claridad que la ratio legis

es considerar indubitado el dominio del peticionante para poder ac-
ceder a los asiento, pero estas circunstancias resultan tan difíciles de
lograr que las más de las veces deberá acudirse a la vía judicial. Si
bien entendemos que el inc. 3º del art. 29, que acabamos de transcri-
bir, parece exigir sentencia judicial , ello sólo se hace aplicable en los
supuestos en que no sea posible lograr la acreditación de algunos de
los otros extremos. Pero, en la práctica, casi siempre será menester
un pronunciamiento judicial.
-§2-
INCORPORACION PORADQUISICION POR USUCAPION
Como es lógico suponer, toda duda se disipa frente a la adquisición

por usucapión. Sabemos que este modo originario de adquirir el do-
minio,justamente por ser originario, se independiza de todo otro pro-
pietario anterior. El adquirente recibe su derecho por disposición le-
gal, no hay sujeto alguno que le traspase el dominio. Parella, la caren-
cia de un antecedente dominial inscripto no agrega dificultad alguna
a la registración del nuevo título. Todolo contrario, hasta resulta más
sencillo practicar el asiento; en primer lugar porque el adquirente por
prescripción adquisitiva ha debido presentar una completa correla-
ción de títulos y antecedentes que ha merecido la aprobaciónjudicial
y brinda certeza sobre su fiel correspondencia; y en segundo lugar,
porque no será menester cancelar parcialmente las parcelas afecta-
das por este modo de adquirir originario.
En razón de ello, al registrador no puede que darle duda alguna,
jurídicamente hablando, en cuanto a la posibilidad de registrar dicho
dominio incorporando así el inmueble a las constancias registra1es.
ART.45. [VIGENCIA DE NORMAS y PLAZOS]. - Las normas y plazos esta-

blecidos por las leyes locales, en cuanto sean compatibles con la pre-
sente ley, conservan su ple,!,a vigencia.
Luego de dar muestras de respeto al sistema federal adoptado en

el país, sobre todo en la regulación establecida en los arts. 38, 40, 43
y 44, la ley 17.801 concluye como lógico, en la norma analizada, y pa-
ra evitar el cambio traumático que significaría la adopción de toda

una nueva normativa, que en tanto sean compatibles, los plazos y
principios que se aplicaban ya en las provincias conservarán su plena
vigencia.
En general, el cambio no fue traumático dado que, con ligeras di-
ferencias, en todas las provincias ya existían los elementos básicos
de la publicidad registral con características similares. Pero sin du-
da la provincia que debió adecuar menos normas y conceptos fue
BuenosAires, dado que como sabemos, su ley vigente fue la fuente di-
recta de cerca del 80% de las normas contenidas en la ley 17.8011.
ART. 46. - De forma.

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l B.

Prólogo de Aída Kemelmajer de Carlucci

Vaya mi permanente agradecimiento

to: así, la distinción entre "registros convalidantes" y "registros que generan fe

va sobre la base exclusiva de la legislación, fuente y doctrina hispana desde que

AmA KEMELMAJER DE CARLUCCI

• Artículo 2º. Actos registrables . __. _____________ 31

6. Transmisiones, declaraciones y modificaciones _____________ 56

• Artículo 3º. Documentos registrables _... _. ____________________ 100

• Artículo 3º bis. Exigencia de clave de identificación. .. . . . . . . . . . 110

• Artículo 5º. Retroprioridad .. _. . 123

• Artículo 6º. Principio de rogación _ 133

• Artículo 7º. Forma de la rogación _ 142

• Artículo 8º. Principio de legalidad y calificación registral . __, 144

• Artículo 9º. Observación del documento por el Registro. Rechazo

• Artículo 11. Matriculación. Folio real. .. ',' __. __. _. _ 184

• Artículo 12. Requisitos del asiento de matriculación . __. 187

1. El objeto territorial y la parcela __.. _. . . 201

• Artículo 13. División, anexión o unión de inmuebles __. . 211

• Artículo 14. Asientos registra les . __. . 219

el Unidad de rogación. Rogaciones sucesivas . . 291

§ 2. Análisis de los supuestos de tracto abreviado previstos en la ley ____ 293

• Artículo 17. Prioridad. Cierre y bloqueo registral . . __... ___ 318

• Artículo 18. Devolución de documentos rechazados. Anotación.

§ 1. Procedimiento a seguir por el registrador en caso de hallar obstáculo

• Artículo 19. Orden de prioridades. Convenio de prioridad ______ 330

• Artículo 20. Principio de publicidad registral declarativa _. _. __ 337

• Artículo 21. Principio de publicidad formal. _ 347

• Artículo 22. Función de las certificaciones con relación a terceros 353

• Artículo 23. Exigencia de título a la vista y certificado registral _

• Artículo 24. Plazo de validez de la certificación __..... _... ______ 380

• Artículo 25. Reserva de prioridad. Bloqueo registral .. __. ____ 385 /

• Artículo 26. Escrituras simultáneas ... _________________ 387

• Artículo 27. Copias autenticadas e informes .. ... _ 392

• Aortículo 28. Nota de registración. Constancia de los testimonios

§ 2. Los testimonios y el registro ... ~~~~~.... ~~~.... ~~~... ~~. . . . . . . . . . . 395

• Artículo 29. Valor del asiento registral ~. . . . . . . . . 403

• Artículo 30. Registraciones de carácter personal 407

• Articulo 31. Anotaciones personales. Relación con el folio real .. 409

• Artículo 32. Datos a consignar en el registro de inhibiciones o in-

• Artículo 33. Inscripción y anotación provisional de documentos. 413

al El error registral ____________________________________________ 424

• Artículo 35. Inexactitud registral y rectificaciónde asientos ____ 428

• Artículo 36. Cancelaciónde asientos registrales _ 435

• Artículo 37. Caducidad de las inscripcionesy anotaciones _ 449

• Artículo 38. Forma y requisitos para la organización y funciona

• Artículo 39. Guarday conservación de la documentación registral 467

• Artículo 40. Ordenamiento diario. El asiento de presentación ___ 470

• Artículo 41. Alcance limitado de las normas de carácter adminis-

• Artículo 41 bis. Consejo Federal de Registros de la Propiedad i n-

• Artículo 42. Ley complementaria del Código Civil ______________ 483

• Artículo 43. Posibilidad de reducción de plazos ________________ 484

• Artículo 44. Conversión paulatina. Incorporación ______________ 486

• Artículo 45. Vigencia de normas y plazos _ 489

• Artículo 46. De forma _________________________________________ 490

ARTICULO 1'1.[AMBITO DE APLICACION}. - Quedarán sujetos al régi-

El fenómeno de la publicidad registral en el derecho moderno, ha

1 García Coni,El contenciosoregistral, p. 1.

Varios ~onlos motivos por los que un sistema exige la registración

3 Las palomas de carrera mensajeras, aquellas que tienen la costumbre de volver

Ello significa que, como OCUlTecon el derecho civil, el "derecho co-

La registración constituye un elemento más que coadyuva a la se-

Sin embargo, a pesar de considerar implicadas en el fenómeno re-

Los registros inmobiliarios, aunque tachados de inconstituciona-

• Artículo 2º. Actos registrables . . ___________ 31

• Artículo 11. Matriculación. Folio real. .. ',' . . _. _ 184

• Artículo 17. Prioridad. Cierre y bloqueo registral . . ... _ 318

• Artículo 25. Reserva de prioridad. Bloqueo registral .. . __ 385 /

§ 2. Los testimonios y el registro ... ~~~.... ~.... ~... . . . . . . . . . . . 395