Tema 7 Regimen Juridico de Las Valoraciones de Suelo

Tema 7
La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico

(II). Gestión Urbanística
Tema 7. Régimen jurídico de

las valoraciones del suelo.
Determinación de
situaciones y técnicas
jurídicas de valoración
Índice
Esquema
Ideas clave
7.1. Introducción y objetivos
7.2. Las exigencias constitucionales para la valoración de

terrenos. Los supuestos de aplicación
7.3. La valoración del suelo en situación básica de suelo

rural
7.4. La valoración del suelo en situación básica de suelo

urbanizado
7.5. Valoración de derechos reales y concesiones
7.6. Valoración de la privación de la facultad de urbanizar
7.7. Referencias bibliográficas
A fondo
Valoración del suelo rural
Valoración en procesos de equidistribución
Test
Esquema
La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 3

Tema 7. Esquema
© Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
Ideas clave
7.1. Introducción y objetivos
La incidencia que la planificación y la gestión urbanística proyectan sobre la
propiedad privada determina, en múltiples ocasiones, el recurso a la expropiación
forzosa como institución, que permite la consecución de los intereses públicos a
través de la ejecución de infraestructuras o la adquisición de bienes para otros fines,
a la par que garantiza el contenido económico del derecho de propiedad de los
sujetos afectados. Requiere, como clave de bóveda, incorporar un sistema
adecuado de valoración de los bienes y derechos expropiados que permita fijar
la «correspondiente indemnización» a la que alude el art. 33 de la Constitución.
Los objetivos que se pretenden conseguir con este tema son:
▸ Precisar el alcance de las normas de valoración contenidas en el Texto
Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
▸ Determinar los criterios de valoración del suelo en situación básica rural y la
incorporación de expectativas urbanísticas.
▸ Determinar los criterios de valoración del suelo en situación básica de
urbanizado.
▸ Determinar los criterios de valoración de los terrenos destinados a sistemas
generales o dotaciones públicas.
▸ Determinar los criterios de valoración de la privación de la facultad de urbanizar.

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
7.2. Las exigencias constitucionales para la

valoración de terrenos. Los supuestos de
aplicación
La garantía de una indemnización del art. 33 CE. La competencia estatal para la

fijación de los criterios
La «indemnización» a que hace referencia el artículo 33.3 de la Constitución se
configura como un equivalente o contraprestación del valor transferido (aun
cuando esta tenga su origen en la expropiación de carácter coactivo y no en un
contrato traslativo).
Aun cuando la indemnización expropiatoria, generalmente, implica un equivalente
en cuanto a su extensión económica, resulta plenamente conforme con la garantía
constitucional de la propiedad establecer criterios valorativos inferiores al valor
íntegro de mercado, por mor de la función social de la propiedad, conforme a las
Sentencias del Tribunal Constitucional 141/2014, FJ. 9º, 61/1997, FJ. 17º.h);
149/1991, FJ. 8º. B); y 166/1986, FJ. 13º.B); siempre y cuando no se revelen
desprovistas de una base razonable al no existir un proporcional equilibrio.
En efecto, los criterios de valoración pueden responder al principio rector de
política social y económica proclamado en el artículo 47 de la Constitución, que
exige, de una parte, la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por
la acción urbanística y, de otra, el establecimiento de una regulación que evite la
especulación, divergiendo a la baja del valor de mercado del bien expropiado.
El artículo 149.1. 18ª de la Constitución es interpretado por el Tribunal Constitucional
compartimentando y aislando los tres elementos que, formal y expresamente,
conforman la garantía expropiatoria en el artículo 33.3 de la Constitución y

complementándolo e, incluso, identificándolo con el artículo 149.1. 1ª de la
Constitución y con la competencia sobre el procedimiento administrativo.

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
En efecto, a pesar del tenor literal del artículo 149.1. 18ª, el Estado solo tiene
competencia exclusiva en la determinación de los criterios de indemnización,
Sentencias del Tribunal Constitucional 164/2001, FJ. 39º; 61/1997, FJ. 31º; y
37/1987, FJ. 6º, que justifican esta afirmación en la necesidad de impedir que los
bienes sean evaluados con criterios diferentes en unas y otras partes del territorio
nacional.
Por el contrario, la definición de los supuestos de utilidad pública o interés
social y la fijación del procedimiento expropiatorio presentan un carácter
meramente instrumental, vinculándose a la competencia sustantiva sobre el
sector material de que se trate.
Supuestos a los que se aplican las reglas de valoración del Texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU)
Expropiaciones
Conforme al art. 34 TRLSRU, los criterios de valoración se aplican a supuestos
diferentes. En primer lugar, los criterios de valoración se aplican con carácter
preferente a la valoración de bienes ante una expropiación, sea tramitada por el
procedimiento ordinario o por el procedimiento de urgencia, precisándose por el
artículo 34.1.b), TRLS, que tales reglas se aplicarán a «la fijación del justiprecio en la
expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive».
Resulta indiferente que la finalidad de la expropiación sea urbanística o este anclada
en cualquier otra norma sectorial (carreteras, costas, aguas, montes, etc.). Debe
ponerse en relación, además, con el artículo 35.2, primer párrafo, TRLSRU y con la
Disposición Adicional Quinta TRLSRU, que modifica el artículo 43 LEF, incorporando
ahora una nueva redacción en su apartado 2.a). El primer precepto citado impone la
obligación de valorar el suelo de conformidad con las reglas de valoración
establecidas en el TRLSRU, atendiendo a su situación y con independencia de la
causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
A su vez, la nueva regulación del artículo 43 LEF precisa que el criterio de libertad
estimativa: «No será en ningún caso de aplicación a las expropiaciones de bienes
inmuebles, para la fijación de cuyo justiprecio se estará exclusivamente al sistema de
valoración previsto en la Ley que regule la valoración del suelo».
Procedimientos urbanísticos materialmente expropiatorios
En segundo lugar, los criterios de valoración en materia de expropiación se aplican
igualmente a todas aquellas otras técnicas de obtención de terrenos con fines
urbanísticos que, a pesar de su específica denominación, constituyen,
materialmente, un supuesto expropiatorio en donde existe un procedimiento ad hoc
y, en su caso, una específica modalidad de pago del justiprecio.
En primer lugar, y a tenor del artículo 34.1.c) TRLSRU, se aplican a «la fijación del
precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas» que, conforme al
artículo 49 TRLSRU, constituyen una respuesta al incumplimiento de los deberes de
edificación o rehabilitación impuestos por la función social de la propiedad.
En segundo lugar, los criterios de valoración resultan de aplicación a las figuras de

la ocupación directa y la permuta forzosa. Ambas son modalidades concretas de
expropiación forzosa en las que el justiprecio se satisface mediante el
reconocimiento de un determinado aprovechamiento urbanístico o un terreno
determinado.
Procedimientos de equidistribución
De conformidad con el artículo 34.1. a) TRLSRU, tales criterios de valoración se
aplicarán en:
«Las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas
para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que
la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o
deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo

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entre todos los sujetos afectados».
Es decir, dichos criterios de valoración resultan de aplicación en los procedimientos
de equidistribución para valorar las fincas aportadas y las fincas de resultado de
conformidad con lo que establezca la legislación urbanística; salvo que medie
acuerdo entre los propietarios afectados y, en su caso, los promotores de la
actuación para establecer unos criterios de valoración distintos de su participación en
las cargas y beneficios de la actuación urbanística.
Las normas autonómicas en materia de urbanismo determinan que esos criterios,
voluntariamente establecidos por los miembros de la junta de compensación o de la
entidad equivalente no podrán ser contrarios a la Ley o a la ordenación urbanística
aplicable, en especial, el principio de distribución equitativa de beneficios y cargas, ni
lesivos de derechos de terceros o del interés público.
Procedimientos de responsabilidad patrimonial
Las normas de valoración también se aplican (art. 34.1. d) TRLSRU) en los
procedimientos de responsabilidad patrimonial con el fin de cuantificar la
indemnización que corresponda por la alteración de las condiciones de ejercicio de la
ejecución de la urbanización, o de las condiciones de participación en dicha
ejecución, derivadas de la alteración del planeamiento territorial o urbanístico, o de la
imposición de vinculaciones singulares, a tenor del artículo 48, apartados a) y b),
TRLSRU.
La justificación, aquí, radica en el paralelismo que guarda la figura de la
responsabilidad con la institución expropiatoria, ambas recogidas a efectos
competenciales en el artículo 149.1.18 de la Constitución, al ser modalidades de un
mismo género: la garantía patrimonial del ciudadano.
Criterios de valoración y situaciones básicas de suelo
La determinación del valor que corresponde a un suelo, a efectos expropiatorios,

Tema 7. Ideas clave
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requiere determinar, con independencia de su formal clasificación urbanística, cuál
es la situación básica en la que se encuentra. Esto es, la consideración del suelo en
la situación de suelo rural o de suelo urbanizado constituye una cuestión de hecho
que depende de una valoración de las circunstancias concurrentes en el suelo de

que se trate y en el momento de la fecha de referencia valorativa. No de la
clasificación urbanística que efectivamente tenga atribuida el suelo por el
planeamiento en vigor, Sentencias del Tribunal Supremo de 19/06/2017
(ECLI:ES:TS:2017:2570); y 06/06/2017 (ECLI:ES:TS:2017:2308). Resulta, por tanto,
necesario distinguir la valoración de cada situación básica de suelo.

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7.3. La valoración del suelo en situación básica de

suelo rural
La valoración a través de la capitalización de rentas del suelo en situación de rural
El artículo 36.1.a), TRLSRU, adopta como método único de valoración para el suelo
en situación de «rural» el tradicional de la capitalización de las rentas agrarias, si
bien, ampliando la procedencia de las rentas no solo a la explotación agrícola del
terreno, sino también a aquellas rentas que tengan su origen en el uso o disfrute del
terreno conforme resulte coherente con su destino.
Se adopta un criterio valorativo objetivado que responde a criterios meramente
convencionales (no reales). A tal efecto, deben valorarse las rentas reales (aquellas
efectivamente percibidas por la explotación del terreno, uso o disfrute conforme a su
destino natural) o potenciales (aquellas posiblemente percibidas con una
explotación, uso o disfrute adecuado y conforme al destino natural del terreno) del
suelo.
El art. 8.1 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el
Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, identifica la renta real como:
«Aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo
con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la
existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los
cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base
de datos estadísticamente significativos».
A su vez, el art. 8.2 del Reglamento de Valoraciones identifica la renta potencial
como:
«Aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de
acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean

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susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y
normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos
normales para su producción. Para la identificación de tales usos y
actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente
significativos la existencia y viabilidad de estos en su ámbito territorial
o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico
de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos
habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la
legislación aplicable».
Por tanto, el concepto de renta potencial se identifica con una renta probable y
viable, lo que requiere que sea susceptible de ser obtenida. Para averiguar la renta
potencial, de forma necesaria, debe tomarse en consideración: la climatología, las
características agronómicas del suelo, la profundidad de la capa vegetal, su
composición, la topografía y el tamaño de las fincas. Además, el cultivo potencial
por el que se opte debe poder ser realizado por un agricultor medio, sin que se
requiera una alta especialización y experiencia.
En caso contrario, debe rechazarse esa posible renta, Sentencia del Tribunal
Supremo de 18/01/2018 (ECLI:ES:TS:2018:90). 77.El art. 11 RV precisa que para la
capitalización de las rentas reales o potenciales «se deberá considerar en todo caso
un escenario ilimitado que contemple la permanencia del suelo rural». Con ello, se
excluye atribuir a los terrenos aprovechamientos a los efectos de dicha
capitalización, que no se corresponda a su condición de suelo rural.
Se excluye que la valoración de suelo por capitalización de rentas potenciales incluya
los rendimientos de una actividad que, aun siendo compatible con el planeamiento,
sea ajena a la que se viene desarrollando sobre este. Así, sí se considera vinculada
la actividad de producción de energía eólica, pudiendo tomarse en cuenta la posible
capacidad productiva derivada de la instalación de los elementos propios de la

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energía eólica, aun cuando se trate de un sector regulado sometido a autorización
administrativa con requisitos y exigencias singulares.
Por el contrario, no resulta admisible la consideración de las posibles rentas de
la instalación de un campo de golf, en cuanto uso autorizado por la legislación
autonómica, si es totalmente ajena a la actividad que se viene desarrollando
sobre el suelo.
La valoración de expectativas urbanísticas. La renta de posición
El artículo 36.1.a) TRLSRU determina, en su segundo párrafo, que el valor del suelo
rural obtenido por el método de capitalización de rentas podrá ser corregido al alza
en función de «factores objetivos de localización», entre los que ejemplifica la

accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica, o la
ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, exigiéndose que su
toma en consideración deba ser motivada y ponderada en el correspondiente
expediente de valoración, remitiendo al desarrollo reglamentario la concreción de tal
incremento en la valoración del suelo rústico.
La actual regulación del artículo 36.1.a) TRLSRU establece, por tanto, límites
cualitativos en la aplicación de estos factores correctores (expectativas
urbanísticas) en un intento de objetivar su aplicación. Se exige que el incremento
tenga su razón de ser en la concurrencia real de circunstancias que impliquen el
aumento del valor del terreno, las cuales deberán quedar suficientemente
acreditadas, no bastando meras referencias abstractas.
Ello exigirá a todos los operadores un esfuerzo de motivación. Por tanto, el art.
36.1.a) TRLSRU no impone, necesariamente, que el suelo rural haya de valorarse
aplicando el factor de localización. El incremento del valor del suelo rural, por tal
factor, es una corrección que solo se aplicará cuando proceda por concurrir las
condiciones fácticas previstas. Este «factor objetivo de localización» se proyecta
sobre el valor del suelo en situación rural, obtenido por el método de capitalización

Tema 7. Ideas clave
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de rentas, «corrigiendo» su resultado al considerar que los suelos rurales «mejor
localizados» tendrán en el mercado un mayor valor que los «peor situados» en
atención a los mayores o menores costes de transporte para obtener la renta real o
potencial. Por tanto, su función «real» es aproximar el valor legal al valor de
mercado.
La inconstitucionalidad de limitar en un concreto porcentaje las expectativas
por factor de localización
En la redacción inicial del precepto en la Ley 8/2007 y en el Texto Refundido de 2008
se establecía, además, un límite cuantitativo. Este se fijaba en la cifra máxima del
doble del valor del suelo rural fijado por el método de capitalización de rentas.
Dentro del arco del 100 % del valor que podía aumentarse, la cifra concreta por la
que se optase debía responder a un criterio de ponderación en función de la concreta
localización del terreno.
No obstante, esa previsión ha sido declarada inconstitucional por la Sentencia del
Tribunal Constitucional 141/2014, FJ. 9º. A juicio del Tribunal Constitucional:
«La garantía constitucional de la correspondiente indemnización
concede el derecho a percibir la contraprestación económica que
corresponda al valor real de los bienes y derechos expropiados,
cualquiera que sea éste, pues lo que garantiza la Constitución es el
razonable equilibrio entre el daño expropiatorio y su reparación»
» En cuanto al contenido o nivel de la indemnización, una vez que la
Constitución no utiliza el término de justo precio, dicha indemnización
debe corresponder con el valor económico del bien o derecho
expropiado, siendo por ello preciso que entre éste y la cuantía de la
indemnización exista un proporcional equilibrio para cuya obtención
el legislador puede fijar distintas modalidades de valoración,

Tema 7. Ideas clave
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dependientes de la naturaleza de los bienes y derechos expropiados,
debiendo ser éstas respetadas, desde la perspectiva constitucional, a
no ser que se revelen manifiestamente desprovistas de base
razonable». (STC 166/1986 de 19 de diciembre, FJ 13).
Consecuentemente, si bien la Constitución no exige que la indemnización
correspondiente por la privación de bienes y derechos sea equivalente al valor de
mercado de estos y, por tanto, reconoce al legislador estatal un margen de
apreciación para instituir distintas modalidades de valoración, debe anularse tal
limitación.
El razonamiento es simple:
«Con todo, cabe afirmar que el sistema de valoración a efectos
indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas,
modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora
criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y
que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional
equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente, en
línea con la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos»
(SSTDEH de 24 de abril de 2003, caso Yıltaş Yıldız Turistik Tesisleri
A.Ş. contra Turquía, y de 6 de diciembre de 2011, caso Anastasakis
contra Grecia).
No obstante, la propia ley reconoce que, en determinadas ocasiones, este criterio
general puede no llegar a reflejar correctamente el valor real del bien. Así, la
disposición adicional séptima del texto refundido autoriza que el tipo normal de
capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere su

artículo 23.1 pueda ser corregido —a través de la Ley de presupuestos generales del
Estado en la redacción original de 2008, o mediante desarrollo reglamentario en la
redacción vigente— cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma

Tema 7. Ideas clave
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significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas
urbanísticas.
Es así como la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la
capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de
localización del terreno. No obstante, respecto de dichos factores, el art. 23.1 prevé
un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope
máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener,
en esos casos, una valoración del bien ajustada a su valor real. En consecuencia,
puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del
proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso «hasta el máximo del doble»
del párrafo tercero del art. 23.1 a) ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE.
En el siguiente vídeo, Criterios de valoración I, se amplía información sobre los
principios reguladores en cuanto a la valoración del suelo rural.
Accede al vídeo:
https://unir.cloud.panopto.eu/Panopto/Pages/Embed.aspx?id=ed5b158f-6be1-
4b2b-a476-ad66006c4c28

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7.4. La valoración del suelo en situación básica de

suelo urbanizado
El doble método de valoración
El artículo 37.1 TRLSRU determina que la valoración del suelo urbanizado se
efectuará, exclusivamente, mediante el método residual, siempre y cuando tal suelo
urbanizado no esté efectivamente edificado o, contando con dicha edificación
terminada o en curso de ejecución, esta deba reputarse bien ilegal por contravenir la
determinación territorial y urbanística aplicable al terreno bien en situación de ruina
física.
Por su parte, el artículo 37.2.a) TRLSRU y el art. 23 RV determinan que el suelo
urbanizado que cuente con una edificación ejecutada o en curso de ejecución,
cuando esta se ajuste a la ordenación territorial y urbanística aplicable a la parcela,
deberá valorarse conforme al método de comparación. Lo anterior, tasando
conjuntamente el suelo y la edificación existente, tomando como referencia exclusiva
el uso al que, efectivamente, se esté destinada la edificación o construcción
efectivamente ejecutada; salvo que se obtenga un valor mayor aplicando el método
residual estático referido exclusivamente al suelo, sin tomar en consideración la

edificación existente o la construcción ya realizada, en cuyo caso deberá optarse por
ese mayor valor.
El método residual estático
Conforme a los arts. 19 y ss. RV, el concepto de valor residual estático del suelo se
obtiene a través de una formulación aditiva. El método residual se configura,
sintéticamente, como un método para calcular el valor del suelo a partir del valor
final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente. De
ese valor total se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así
como los costes financieros y el beneficio del promotor. Por tanto, se detraen del

Tema 7. Ideas clave
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valor del inmueble aquellos costes que permiten situarlo como producto de
mercado. Para ello, habrá que estar a los distintos costes que son reconocidos por
la normativa.
Cualquiera de ellos puede ser cuestionado separadamente, no siendo necesario
aceptar o rechazar en bloque todos ellos. Lo que requiere la jurisprudencia es que
exist a conexión entre los factores intervinientes, no pudiendo mezclarse
elementos de distintos productos inmobiliarios (por ejemplo, no cabe detraer del
precio de mercado de una vivienda de protección oficial los costes de una vivienda
libre).
En primer lugar, debe determinarse la edificación legal e hipotética que podría
ejecutarse sobre el terreno con el fin de determinar el valor de edificio en la hipótesis
de su total ejecución de conformidad con la ordenación urbanística aplicable, no
valorándose las ilegalidades cometidas.
A tal efecto, el artículo 37.1.a) TRLSRU y el art. 20.1 RV preceptúan que
deberá tomarse en cuenta el uso y la edificabilidad efectivamente atribuidos a
la parcela por la ordenación urbanística en vigor aplicable a la parcela.
Si la calificación del terreno es la de dotacional público, lo que determinará que no
tenga atribuida edificabilidad o uso privado (lucrativo) por la ordenación urbanística
se utilizará a estos efectos, como aprovechamiento ficticio, la edificabilidad media y
el uso mayoritario del ámbito urbanístico en que, por usos y tipologías, la
ordenación urbanística los haya incluido, art. 37.1.a) TRLSRU y 20.3 RV.
Tras ello, debe determinarse cuál sería el valor en venta de la hipotética edificación
que podría materializarse conforme a la edificabilidad determinada. Tras ello, se
obtiene el valor residual del suelo, deducido el valor de la construcción y los gastos
asociados a esta, así como los gastos de urbanización que aún estén pendientes. La
cifra resultantes es el valor del suelo.

Tema 7. Ideas clave
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El método de comparación
El artículo 37.2.a) TRLSRU y el art. 23 RV determinan que el suelo urbanizado que
cuente con una edificación ejecutada o en curso de ejecución, cuando esta se ajuste
a la ordenación territorial y urbanística aplicable a la parcela, deberá valorarse prima
facie conforme al método de comparación, tasando conjuntamente el suelo y la

edificación existente, tomando como referencia exclusiva el uso al que efectivamente
se esté destinando la edificación o construcción efectivamente ejecutada. Lo anterior
salvo que se obtenga un valor mayor aplicando el método residual estático referido
exclusivamente al suelo, sin tomar en consideración la edificación existente o la
construcción ya realizada, en cuyo caso deberá optarse por ese mayor valor.
Se requiere, por tanto y de forma necesaria, realizar en cada caso esa doble
valoración (por el método de comparación y por el método residual), para
determinar cuál presenta un importe superior, sin que la Administración ni el sujeto
expropiado puedan efectuar una única valoración por uno solo de tales métodos.
La doble valoración no se establece con carácter alternativo, sino a efectos de
comparación, con el fin de que, tras esa doble valoración, se excluya la tasación
inferior y se acoja la que resulte superior. Por tanto, resulta legalmente necesario,
siempre y en todo caso, efectuar esa doble valoración.
El método de comparación establecido previsto por el artículo 37.2.a) TRLSRU se
concreta y desarrolla en el art. 24 RV, donde se persigue la obtención de un valor de
mercado del bien. La obtención de un valor adecuado por la vía del método de
comparación requiere la existencia de un mercado representativo de los
inmuebles comparables que suministre suficientes datos sobre transacciones u
ofertas con el fin de obtener un reflejo adecuado de la situación actual del mercados,
para realizar la homogeneización de suelos comparables en la zona concreta en que

se sitúen. El art. 24 RV determina que concurre tal mercado representativo cuando
exista un conjunto estadísticamente significativo de transacciones reales o de

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
ofertas cuyo número sea igual o superior a seis muestras comparables.
La valoración de ámbitos sometidos a operaciones de reforma o renovación de la

urbanización
Si la parcela está sometida a una actuación de renovación o rehabilitación de la
urbanización, el uso y la edificabilidad que se tendrán que tomar en cuenta para
determinar tal valor de la edificación son los ya ejecutados, no los asumidos por el
nuevo planeamiento, a tenor del artículo 37.3 TRLSRU.
Aquí, el método de valoración que se proyecta sobre tales usos y edificabilidades es,
conforme al art. 25 RV, el método residual según el uso correspondiente si el suelo
no se encuentra edificado o si la edificación existente o en curso de ejecución es
ilegal o se encuentra en situación de ruina física. Por el contrario, se valorará, bien
por el método de comparación bien por el método de repercusión, aquel que arroje
un valor mayor si el suelo se encuentra edificado o en curso de edificación.
En ambos casos, se considerarán exclusivamente los usos y edificabilidades
atribuidos por la ordenación en su situación de origen si el suelo está edificado. Esto
es, en ese supuesto debe partirse de la ordenación conforme a la cual se construyó
el edificio, en el que quedó consolidado el aprovechamiento lucrativo
patrimonializado por el titular, sobre el que habrá de aplicarse al valor de
repercusión, conforme a los arts. 23 y 25 RV.
Si no está edificado, deberá tomarse como referencia la edificabilidad media
ponderada del ámbito espacial en el que se integren, arts. 20.2 y 25 RV.
Consecuentemente, los incrementos de valor del suelo urbanizado que, en su caso,
sean consecuencia de las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización,
resultantes de la ordenación urbana, no formarán parte del contenido económico del
derecho de propiedad por no haber sido patrimonializados y estar condicionada su
materialización al ejercicio de la acción urbanizadora.
La valoración del suelo urbano que debe ser considerado suelo en situación

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
básica de rural
Figura 1. Plan urbanístico. Fuente: GUÍO 2015.
Como ha reconocido el Tribunal Supremo, a los efectos de valoración del suelo, el
TRLSRU prescinde del dato formal de la clasificación urbanística atribuida al suelo
por el planeamiento urbanístico de conformidad con la legislación urbanística
autonómica aplicable. Por ello, nada impide que el suelo urbano pueda no estar
urbanizado y que el urbanizable tampoco pueda estarlo, en ninguna de sus clásicas
categorías de programado y no programado -o sus equivalentes de sectorizado o no.
La mera clasificación del suelo como urbano o urbanizable no le confiere la
consideración de suelo urbanizado. Para ello, es preciso que, de forma efectiva y
además de estar incluido en la malla urbana, cuente con los servicios urbanísticos
haya sido urbanizado en ejecución de un plan o esté ocupado por la edificación en la
cuantía determinada por la legislación autonómica según la ordenación propuesta
por el planeamiento.

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
Debe procederse a la valoración del suelo expropiado como suelo en situación
de rural cuando tal suelo no reúna los requisitos a que se refiere el art 21.2 b)
in fine del TRLSRU. Esto es, cualquier suelo que no se encuentre «integrado
en forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los

núcleos de población».
Así, por ejemplo, los suelos formalmente clasificados como urbanos no
consolidados deben considerarse, a efectos valorativos, no como suelo en situación
de urbanizados, sino como suelos en situación básica rural cuando resultan ser
terrenos en estado natural, sin transformación significativa alguna. No se produce
dicha integración cuando no hay una colindancia directa de los terrenos concretos
que deben ser valorados ni con el viario municipal ni con el resto de los servicios que
requiere el suelo urbanizado.
La integración debe predicarse de la concreta finca objeto de la expropiación, no
del conjunto de los terrenos objeto de expropiación para la implantación de un suelo
calificado como sistema general de zonas verdes, aun cuando esté formalmente
clasificado como suelo urbano (no consolidado) por el instrumento de planeamiento
(Ayuntamiento de Manacor), Sentencia del Tribunal Supremo de 29/11/2017
(ECLI:ES:TS:2017:4347).

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
7.5. Valoración de derechos reales y concesiones
De conformidad con el artículo 35.4 TRLS, la valoración de las concesiones
administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles se efectuará con arreglo a
las disposiciones sobre expropiación que, específicamente, determinen el justiprecio
de estos; y, subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil
o fiscal que resulten de aplicación.
En definitiva, aquí se remite a los criterios contemplados en los artículos 41 y 42 LEF.
Si bien resultará, normalmente, de aplicación el criterio de libertad estimativa del
artículo 43 LEF con el fin de obtener el valor real. Aquí debe tenerse presente, en
cada caso, la doctrina jurisprudencial, con el fin de determinar realmente el objeto
que debe valorarse e indemnizarse. Así, por ejemplo, uno de los supuestos más
comunes es la indemnización de aprovechamientos mineros ubicados bajo el
subsuelo de un terreno rústico expropiado, debiendo distinguirse si tales
aprovechamientos son de la Sección A) o de la Sección C).
Cuando se trata de recursos de la sección C), calificados como bienes de dominio
público, la legislación minera exige, con carácter necesario, el otorgamiento de una
concesión administrativa para ejercitar el derecho al aprovechamiento de tales
recursos minerales, por lo que su ausencia determina la imposibilidad de
considerarlos incorporados al patrimonio del sujeto expropiado, siendo meras

expectativas, titularidades inseguras, dudosas o contingentes no susceptibles de
indemnización.
En tales supuestos de existencia de recursos de la Sección C) en el subsuelo donde
no se ha obtenido la previa concesión administrativa, la valoración debe referirse,
exclusivamente, al valor que tenga el suelo, pudiendo contemplarse en su
determinación como un factor más a tomar en cuenta la existencia de tales recursos,
sin que pueda alcanzar más allá de un porcentaje del 10 por 100 sobre el valor

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
agrícola del terreno, a tenor de la jurisprudencia.
Pero si se ha otorgado la concesión para explotar tales recursos, el titular de
una concesión minera ostenta un derecho patrimonial consistente en el
aprovechamiento de los minerales existentes, con independencia de que sea o
no propietario de las fincas que conforman el perímetro de la concesión.
En ese supuesto debe aplicarse, con carácter preferente, la regla del art. 41. 2º LEF,
que determina que cuando se trate de una concesión otorgada:
«En fecha anterior a tres años, el precio se establecerá por el importe
capitalizado a interés legal de los rendimientos líquidos de la

concesión en los tres últimos años, teniendo en cuenta, en su caso,
el plazo de reversión. Sin embargo, en ningún caso el precio podrá
ser inferior al valor material de las instalaciones de que disponga la
concesión y que estén afectas a la misma, teniendo en cuenta, en el
caso de concesiones temporales, el valor de la amortización de estas
instalaciones, considerando el plazo que resta para la reversión».
Si existen recursos minerales de la Sección A (que son los de escaso valor
económico y comercialización geográficamente restringida, así como aquellos cuyo
aprovechamiento único sea el de obtener fragmentos de tamaño y forma apropiados
para su utilización directa en obras de infraestructura, construcción y otros usos que
no exigen más operaciones que las de arranque, quebrantado y calibrado) debe
tenerse presente que, conforme a los arts. 16 y ss. Ley 22/1973, de Minas, si bien
s o n bienes de dominio público, su aprovechamiento se atribuye ex lege, con
carácter exclusivo y preferente al propietario cuando se encuentren en terrenos
privados, previa obtención de la correspondiente autorización de explotación que
tiene carácter reglado.
No obstante, como consecuencia de su carácter demanial, se reconoce a la

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
Administración el derecho a explotar directamente tales recursos de la sección A, sin
que el propietario del terreno tenga derecho a una indemnización, salvo que el
yacimiento se encontrase ya en explotación por parte del propietario. Desde esta
configuración debe afirmarse que en las expropiaciones en que se ven afectados
estos recursos, ese derecho no es algo que surja una vez que los recursos estén en
explotación, tras haber obtenido la preceptiva y previa autorización de la
Administración, sino que, por el contrario, se configura como un derecho
preexistente, de carácter exclusivo y con un evidente contenido económico, aun
cuando el titular del terreno no lo ejercite.
El ejercicio efectivo del derecho no es presupuesto de su existencia y no
excluye su indemnizabilidad. Ahora bien, como su explotación está sometida a
la obtención de una previa autorización, para la jurisprudencia no resulta de
aplicación el art. 41 LEF.
Si los recursos minerales de la Sección A no se encuentran en explotación, no cabe
que la indemnización comprenda la totalidad del valor de estos. En tal supuesto, solo
podrán valorarse la totalidad del recurso mineral si el propietario del terreno ha
obtenido la previa autorización administrativa, puesto que, en caso contrario, debe
reconocerse al propietario del suelo un derecho a una indemnización por la
existencia de tal yacimiento, además de la que corresponda a la superficie (su
valoración se integra en la del suelo).
Lo anterior porque la Ley de Minas le reconoce un derecho ex lege a obtener la
preceptiva autorización para explotarlos. Obviamente, la indemnización no alcanza al
valor total del mineral subyacente en la parcela porque, para su aprovechamiento,
son necesarios e imprescindibles una serie de gastos de explotación y de puesta
en el mercado que han de ser deducidos de su importe final.
En consecuencia, al no existir una explotación en marcha que garantice la extracción
y colocación de la piedra en el mercado, solo se indemniza lo que está en poder y

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
posesión del dueño de la finca y es su derecho potencial a realizar ese
aprovechamiento lo directamente indemnizable, con la falta de exactitud que las
previsiones sobre la futura explotación y su evaluación económica contiene esa
visión de futuro incierto, unido a la no existencia de una empresa dedicada a esa
explotación.
En consecuencia, la indemnización se obtiene por aplicación del artículo 43 de la Ley
de Expropiación Forzosa, aplicando un porcentaje entre el 10 % y el 30 % del valor
potencial de los beneficios netos de la explotación, en función de las
circunstancias del caso (si se han iniciado las actividades preparatorias o no de la
explotación, dificultades de extracción, la superficie, el método de extracción, etc.),
más el 5 % del premio de afección.
Si los recursos de la sección A se encuentran en explotación, la indemnización
expropiatoria no se determina a través de la suma del valor del inmueble en su
naturaleza rústica y aprovechamiento agrícola y la indemnización de la explotación
de recursos minerales de que es susceptible la finca y que corresponden al
propietario.
Por el contrario, solo se tiene en cuenta el aprovechamiento minero existente en
cuanto representa el valor del inmueble, atendiendo a la productividad o beneficio
de la explotación de tales recursos mineros. Es decir, debe valorarse el material
susceptible de continuar en explotación y que se haya visto afectado por la obra
pública. Y, para ello, debe atenderse al valor real de los materiales existentes al
momento de la expropiación, conjugando los datos de potencial productividad, como
la calidad del material, las características del terreno, costes empresariales, tiempo
de explotación y previsiones de futuro.

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
7.6. Valoración de la privación de la facultad de

urbanizar
Funcionalidad del informe
El art. 48.a) TRLSRU reconoce como supuesto indemnizatorio por parte de la
Administración, por ocasionar una lesión resarcible:
«La alteración de las condiciones de ejercicio de la ejecución de la
urbanización, o de las condiciones de participación de los propietarios
en ella, por cambio de la ordenación territorial o urbanística o del acto
o negocio de la adjudicación de dicha actividad, siempre que se
produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo
o, transcurridos éstos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto
por causas imputables a la Administración».
La concreción del quantum indemnizatorio se estable en los arts. 38 y 39 TRLSRU,
contemplando cada uno de tales preceptos elementos diferenciados.
▸ El primero regula la valoración de la afección sobre la facultad de participar la
actuación de transformación urbanística, distinguiendo dos métodos de

valoración en función de que se produzca una privación de la facultad (mediante
expropiación o desclasificación) o una alteración de las condiciones (mediante la
reducción del aprovechamiento urbanístico).
▸ El segundo regula el daño sobre los gastos de urbanización ya ejecutados y que
devienen inútiles, si es que tales gastos de urbanización se han producido por

haberse iniciado la ejecución de la urbanización.
Cuando la alteración impida (privación) el ejercicio de la facultad de participar en la
actuación de urbanización, por determinar su expropiación o la desclasificación del
suelo, el art. 38.2.a) TRLSRU y 28.1.a) del Real Decreto 1492/2011, de 24 de

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo,
determinaban, en su redacción inicial, como contenido económico de tal facultad; la
cantidad resultante de aplicar el porcentaje de participación de la comunidad en las
plusvalías urbanísticas a la diferencia entre el valor del suelo en su situación de
origen, como suelo rural, y el valor que le correspondería si estuviera terminada la
actuación como suelo urbanizado.
Esto es, la concreción del quantum indemnizatorio se obtiene por la aplicación
del porcentaje (que ha sido declarado inconstitucional) a la diferencia entre el
valor del suelo en situación de urbanizado y su valor actual como suelo en
situación rural.
Tal previsión ha sido declarada inconstitucional por la Sentencia del Tribunal
Constitucional 218/2015, de 22 de octubre de 2015, FJ. 5º, tanto porque se remite al
legislador autonómico la concreción de tal porcentaje, lo que podría dar lugar a un
tratamiento diverso en función del territorio donde esté ubicado el suelo frente a
la exigencia de unos mismos criterios de valoración del daño en todo el territorio
nacional ex art. 149.1. 18ª CE, como porque no justifica que exista un adecuado
equilibrio entre la compensación obtenida y el daño real que se proyecta sobre la
facultad afectada.
Al no haberse aprobado por el legislador estatal una modificación o complemento en
la normativa de aplicación, el método de cálculo de la indemnización por la pérdida
de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización, tras su
declaración de inconstitucional, el vacío legal se solventa acudiendo a soluciones
estimativas fijadas por el Tribunal en virtud del principio de equidad.
En el siguiente vídeo, Criterios de valoración II, se continua la profundización sobre
los criterios de valoración del suelo.

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
Accede al vídeo:
https://unir.cloud.panopto.eu/Panopto/Pages/Embed.aspx?id=702f20db-f3c2-
4d36-abb0-adba012f1302

Tema 7. Ideas clave
Ideas clave
7.7. Referencias bibliográficas
GUÍO, M. «Evaluación Ambiental Estratégica Ordinaria». Persea. Soluciones
ambientales. 2015, agosto 26. Disponible en:
http://www.perseaconsultores.es/evaluacion-ambiental-estrategica-ordinaria/

Tema 7. Ideas clave
A fondo
Valoración del suelo rural
PORTO-REY, E. «El factor global de corrección por localización». Revista de
Derecho Urbanístico y Medio Ambiente; 2021, año 55, núm. 344, p. 19-47. Disponible
en: https://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=7908886
Para valorar las indemnizaciones expropiatorias del suelo en situaciones básica de
rural, la Ley de Suelo en su Artículo 36.1.a) crea un factor de corrección al alza del
valor resultante de la capitalización de la renta real o potencial de su explotación. El
Reglamento de Valoraciones desarrolla el precepto legal en el Artículo 17. En este
trabajo se hace una exégesis de la normativa sobre el factor global de corrección por
localización y de sus componentes constitutivos: población circundante, accesibilidad
y ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. Al final se hace

una simulación práctica en un caso concreto, resolviendo las dudas que se producen
en la aplicación de los textos normativos.

Tema 7. A fondo
A fondo
Valoración en procesos de equidistribución
GARCÍA-ERVITI, F. «Valoración de parcelas aportadas y de resultado y de
edificaciones incompatibles en proyectos de equidistribución cuando se actúa en
suelo urbano». En: J. MERELO-ABELA y J. CRIADO-SÁNCHEZ (Coord.) Cuestiones
jurídicas de actualidad sobre el planeamiento y gestión urbanística. España: Wolters

Kluwer. 2020.
La valoración de los bienes y derechos aportados en los procesos de equidistribución
presenta elementos complejos, a efectos de determinar su valor, cuando existen
edificaciones ya ejecutadas en el ámbito y que resultan incompatibles con la nueva
ordenación.

Tema 7. A fondo
Test
1. El suelo en situación de urbanizado que cuente con una edificación ilegal, pero
frente a la que el ayuntamiento ya no puede incoar un procedimiento de
restablecimiento de la legalidad urbanística, debe valorarse:
A. Exclusivamente por el método de comparación.
B. Exclusivamente por el método residual.
C. Por el método de comparación y por el método residual estático,
adoptando el valor que resulte más alto.
D. Conforme a la renta real o potencial del suelo.
2. En la valoración del suelo urbanizado sin edificación deben descontarse:
A. Solo los gastos de urbanización pendiente.
B. Los gastos de la urbanización pendiente y el beneficio empresarial
derivado de la promoción si la parcela no está completamente urbanizada.
C. Solo los tributos pendientes de abonar por el propietario.
D. El coste de la edificación pendiente.
3. En la valoración del suelo urbanizado que cuente con una edificación legal
ejecutada, el método que debe adoptarse es, siempre y en todo caso:
A. Exclusivamente por el método de comparación.
B. Exclusivamente por el método residual.
C. Por el método de comparación y por el método residual estático,
adoptando el valor que resulte más alto.
D. Conforme a la renta real o potencial del suelo.

Tema 7. Test
Test
4. En una actuación de renovación o reforma de la urbanización, la valoración del
suelo debe realizarse tomando como referencia los nuevos aprovechamientos
determinados por el planeamiento que articula dicha actuación:
A. Tomando como referencia los ya ejecutados.
B. Tomando como referencia los nuevos aprovechamientos determinados por
el planeamiento que articula dicha actuación.
C. Tomando como referencia la diferencia entre el aprovechamiento atribuido
por el nuevo plan y el previamente materializado.
D. El aprovechamiento correspondiente a los terrenos circundantes.
5. Las expectativas urbanísticas:
A. Solo pueden aplicarse al suelo rural que esté clasificado como suelo
urbanizable sectorizado, por la proximidad de su transformación urbanística.
B. Deben aplicarse a todo suelo en situación básica de rural si se encuentran
próximos a una carretera o a un núcleo urbano.
C. Están excluidas en todo caso.
D. Solo pueden aplicarse en el suelo en situación básico de urbanizado.
6. La valoración de suelo rural debe efectuarse:
A. Conforme al método de comparación con otras fincas rurales de similares
dimensiones.
B. Conforme al método de capitalización de rentas, reales o potenciales, pero
puede efectuarse por el método de libertad estimativa del art. 43 LEF si el

valor así fijado es superior.
C. Conforme al método de capitalización de rentas, reales o potenciales.
D. Por el método residual estático.

Tema 7. Test
Test
7. Cuando existen minerales de la sección A en el subsuelo:
A. Si el propietario ha obtenido la preceptiva autorización y se encuentran en
explotación, debe indemnizarse la totalidad de su valor.
B. Deben indemnizarse por su valor total, estén o no en explotación.
C. Solo puede indemnizarse el lucro cesante cuando el terreno no esté en
explotación.
D. En ningún caso serán indemnizables, al ser bienes de dominio público.
8. En la valoración del suelo rural, la renta potencial:
A. Es aquella que permita obtener en cada caso un mayor valor del suelo.
B. Es cualquiera que resulte probable obtener de conformidad con las
circunstancias físicas del terreno.
C. Solo se aplica al suelo en situación básica de urbanizado sin edificación
ejecutada.
D. Es aquella que obtienen los terrenos rurales colindantes con el que se
valora.
9. La valoración del suelo clasificado como urbano no consolidado debe realizarse:
A. Siempre como suelo urbanizado.
B. Como suelo urbanizado o como suelo rural según haya sido transformando
urbanísticamente o conserve sus características naturales.
C. Siempre como suelo en situación básica rural.
D. Conforme al método que otorgue un mayor valor.

Tema 7. Test
Test
10. Ante la expropiación de un suelo urbanizable, antes de concluir la urbanización:
A. Debe valorarse como suelo en situación básica de urbanizado.
B. Debe valorarse como suelo rural, incorporando la indemnización de la
facultad de urbanizar.
C. Debe valorarse exclusivamente como suelo rural, sin incorporar
indemnizaciones adicionales.
D. Debe valorarse como suelo urbanizado, deduciendo los costes de

urbanización pendientes.

Tema 7. Test

Tema 7 Regimen Juridico de Las Valoraciones de Suelo

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Tema 7 Regimen Juridico de Las Valoraciones de Suelo

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Tema 7

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico

Tema 7. Régimen jurídico de

7.1. Introducción y objetivos

7.2. Las exigencias constitucionales para la valoración de

7.3. La valoración del suelo en situación básica de suelo

7.4. La valoración del suelo en situación básica de suelo

7.5. Valoración de derechos reales y concesiones

7.6. Valoración de la privación de la facultad de urbanizar

7.7. Referencias bibliográficas

Valoración del suelo rural

Valoración en procesos de equidistribución

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 3

7.1. Introducción y objetivos

La incidencia que la planiﬁcación y la gestión urbanística proyectan sobre la

propiedad privada determina, en múltiples ocasiones, el recurso a la expropiación

forzosa como institución, que permite la consecución de los intereses públicos a

través de la ejecución de infraestructuras o la adquisición de bienes para otros ﬁnes,

a la par que garantiza el contenido económico del derecho de propiedad de los

sujetos afectados. Requiere, como clave de bóveda, incorporar un sistema

adecuado de valoración de los bienes y derechos expropiados que permita ﬁjar

la «correspondiente indemnización» a la que alude el art. 33 de la Constitución.

Los objetivos que se pretenden conseguir con este tema son:

▸ Precisar el alcance de las normas de valoración contenidas en el Texto

Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

▸ Determinar los criterios de valoración del suelo en situación básica rural y la

incorporación de expectativas urbanísticas.

▸ Determinar los criterios de valoración del suelo en situación básica de

▸ Determinar los criterios de valoración de los terrenos destinados a sistemas

generales o dotaciones públicas.

▸ Determinar los criterios de valoración de la privación de la facultad de urbanizar.

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 4

7.2. Las exigencias constitucionales para la

La garantía de una indemnización del art. 33 CE. La competencia estatal para la

La «indemnización» a que hace referencia el artículo 33.3 de la Constitución se

conﬁgura como un equivalente o contraprestación del valor transferido (aun

cuando esta tenga su origen en la expropiación de carácter coactivo y no en un

Aun cuando la indemnización expropiatoria, generalmente, implica un equivalente

en cuanto a su extensión económica, resulta plenamente conforme con la garantía

constitucional de la propiedad establecer criterios valorativos inferiores al valor

íntegro de mercado, por mor de la función social de la propiedad, conforme a las

desprovistas de una base razonable al no existir un proporcional equilibrio.

En efecto, los criterios de valoración pueden responder al principio rector de

política social y económica proclamado en el artículo 47 de la Constitución, que

exige, de una parte, la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por

la acción urbanística y, de otra, el establecimiento de una regulación que evite la

especulación, divergiendo a la baja del valor de mercado del bien expropiado.

El artículo 149.1. 18ª de la Constitución es interpretado por el Tribunal Constitucional

compartimentando y aislando los tres elementos que, formal y expresamente,

conforman la garantía expropiatoria en el artículo 33.3 de la Constitución y

Constitución y con la competencia sobre el procedimiento administrativo.

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 5

competencia exclusiva en la determinación de los criterios de indemnización,

Por el contrario, la definición de los supuestos de utilidad pública o interés

social y la fijación del procedimiento expropiatorio presentan un carácter

meramente instrumental, vinculándose a la competencia sustantiva sobre el

sector material de que se trate.

Conforme al art. 34 TRLSRU, los criterios de valoración se aplican a supuestos

diferentes. En primer lugar, los criterios de valoración se aplican con carácter

preferente a la valoración de bienes ante una expropiación, sea tramitada por el

procedimiento ordinario o por el procedimiento de urgencia, precisándose por el

expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive».

Resulta indiferente que la ﬁnalidad de la expropiación sea urbanística o este anclada