CONCEPTO 51 DE 2016

(julio 5)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

SECRETARIA GENERAL

Medellín, julio 5 de 2016

Doctor

JOSE NICOLÁS DUQUE OSSA

Secretario Gestión y Control Territorial

Municipio de Medellín

Concepto N° 051
Radicado de Origen: 201600281491
Radicado de Salida 201600327255
Reconsideración del Concepto 177 de diciembre 17
de 2014 sobre prescripción de obligaciones
Asunto: urbanísticas

1. OBJETO DE LA CONSULTA.

La Subsecretaría de Gestión y Control Territorial, solicita reconsideración sobre la conclusión

número 4 literal a del concepto 177 del 17 de diciembre de 2014, sobre la prescripción de las
cesiones urbanísticas.

2. COMPETENCIA Y ALCANCE DEL CONCEPTO.

El Decreto 883 de 2015, en sus artículos 117 y 118, le asignó a la Secretaría General la
competencia para brindar apoyo y asesoría en materia jurídica a todos los procesos del Municipio
de Medellín, garantizando que sus actuaciones tengan un correcto contenido jurídico; función
que se cumple a través de diferentes mecanismos, como la definición de líneas de prevención del
daño antijurídico y la expedición de conceptos.

3. ARGUMENTACION DE LA SECRETARIA DE GESTION Y CONTROL

TERRITORIAL.

La Secretaría de Gestión y Control Territorial expone las competencias que tiene en virtud del
Decreto Municipal 883 de 2015 y las actuaciones que viene adelantando con fundamento en el
Decreto 1152 de 2015, relacionadas con el procedimiento específico para el cálculo, liquidación
y cobro de las obligaciones urbanísticas. Centra el problema jurídico en la siguiente pregunta y
agrega argumentación: ¿Qué tiempo determinado tiene la Administración Municipal para realizar
la resolución de liquidación de la obligación urbanística, toda vez que el hecho generador es la
construcción?

Solicita la reconsideración del literal a del numeral 4 de las conclusiones del concepto 177 de
2014, en cuanto a que la mayoría de las edificaciones ya construidas no cuentan con el oficio de
requerimiento y la resolución de liquidación expedido.

Manifiesta que no hay posición unificada de la “mesa de trabajo de obligaciones urbanísticas" y

es por ello que fija tres planteamientos:

“1. Bajo el entendido de que las obligaciones urbanísticas no prescriben: las obligaciones
urbanísticas se plantean en la ley para ser compensadas por regla general en suelo y en
construcción de equipamiento y como excepción, para ser compensadas en dinero. Por lo tanto se
puede entender que las obligaciones urbanísticas son obligaciones de hacer las cuales se
determinan en la licencia urbanística en metros cuadrados, y solo hasta cuando se convierten en
dinero, es decir, hasta tanto se expida el oficio de requerimiento, se vuelven en obligaciones de
dar, obligación que se traduce en el pago dinerario de los metros cuadrados determinados en la
licencia, supuesto bajo el cual fue expedido el concepto 177 del año 2015 de la Secretaría
General, según el mismo en su numeral 4 de las conclusiones literal a, no habría termino
perentorio para expedir el cobro de la obligación urbanística y solo hasta después de ser expedido
dicho cobro se puede hablar de prescripción.

2. Bajo el entendido de que las obligaciones urbanísticas si prescriben:

a. Que el término para que la Administración realice la liquidación de las obligaciones, teniendo
en cuenta que el hecho generador es la ocupación del espacio público y esta última solo se puede
realizar después la solicitud del permiso de ocupación en los términos del artículo 53 del Decreto
1469 del 2010 como obligación del titular de la licencia, se cuente a partir de la solicitud del
recibo de obra por parte del titular de la licencia. Por lo tanto se utilizará el método de
interpretación sistemático, según el cual se debe aplicar la interpretación más acorde a los
principios integrales del sistema encabezado por la constitución, seguido por la ley y por el acto
administrativo; por lo tanto en el caso de obras de construcción o cambio de destinación de la
licencia, antes de ocupar el inmueble el particular tiene el deber de solicitar a la subsecretaría de
control urbanístico en los términos del Decreto 1469 de 2010, el permiso de ocupación de la obra
y posteriormente; la administración tiene el deber de hacer la visita técnica en la que también
podrá dejar constancia de la visita para el auto de requerimiento como lo establece el artículo 5
del Decreto 1152 del 2015, para dar iniciar el cobro de la obligación urbanística.

Por lo tanto se deberá entender que el caso de la licencia de construcción o cambio de

destinación del inmueble como ambas contemplan la obligación del titular de la licencia de
solicitar el permiso de ocupación a la Subsecretaría de Control Urbanístico, sólo a partir de ese
momento se puede empezar a contar el término de prescripción por 5 años, porque el particular
ha cumplido con todas sus obligaciones como titular de la licencia.

La administración no conoce de una construcción posiblemente sin el lleno de los requisitos

legales, por lo tanto cuando el particular se acerca a la curaduría a legalizar la construcción si es
más de 1 piso se debe hacer reglamento de propiedad horizontal y registrarlo en notaría sólo en
ese momento el titular de la licencia a cumplido con el total de sus obligaciones y en virtud a la
coherencia metodológica a partir de ese momento empezará a contar el término de prescripción
de 5 años.

b. Que el término para la prescripción se cuente a partir de la pérdida de la vigencia de la licencia

urbanística o su prórroga o su revalidación o en su defecto del acto de reconocimiento:
entendiendo que toda construcción debe ser realizada con posterioridad a ser tramitada la licencia
respectiva y que el término para que se realice ésta es la vigencia de la misma o su prórroga o
revalidación y por ser el hecho generador de la obligación urbanística la construcción, el término
de la prescripción de la obligación urbanística debe ser contada a partir de la fecha en que
termina la vigencia de la licencia. ”

El texto del literal a del numeral 4 de las conclusiones del Concepto 177 de 2014, es el siguiente:

“(…)

a) Inexistencia del acto administrativo que constituye el título que presta mérito ejecutivo:

En este caso no es posible hablar ni de prescripción ni de pérdida de ejecutoriedad del acto. Ante
inexistencia de norma expresa que regule el momento en que el Municipio pueda proferir el acto
administrativo contentivo de la obligación, se puede inferir acudiendo a que la obligación surge
con la construcción y para el certificado se verifica lo realmente construido, que el municipio
podrá preconstituir el titulo con el acto administrativo en cualquier tiempo después de expedida
la licencia y antes del otorgamiento del recibo o certificado de ocupación.

(...)"

4. MARCO NORMATIVO Y ANTECEDENTES.

La Constitución Política.

El artículo 58 dispone que la propiedad tiene una función social y el artículo 82, el deber del
Estado de velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso
común, el cual prevalece sobre el interés particular.

La Ley 388 de 1997, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y a Ley 2 de 1991 y se dictan otras
disposiciones.

En su artículo 8 determina que la función pública del ordenamiento territorial se ejerce mediante
acciones urbanísticas y establece como una de ellas la de definir las cesiones obligatorias.
Igualmente en su artículo 13, determina que el componente urbano del plan de ordenamiento
territorial deberá contener, entre otros, por lo menos el señalamiento de las cesiones urbanísticas
gratuitas correspondientes a dichas infraestructuras urbanas.

En el artículo 15, establece que las normas urbanísticas generales, son las que permiten
establecer usos e intensidad de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y
procedimientos de parcelación, urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las
diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión y que por ello
otorgan derechos e imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus
constructores, disponiendo que las normas deben determinar las especificaciones de las cesiones
urbanísticas gratuitas, así como los parámetros y directrices para que sus propietarios compensen
en dinero o en terrenos, si fuere del caso.

Por su parte, el artículo 19 sobre planes parciales, establece que debe incluir por lo menos entre
otros aspectos, la definición del trazado y características del espacio público y las vías; la red
espacios públicos y zonas verdes destinados a parques, complementarios del contenido
estructural del plan de ordenamiento.

El artículo 37, es el fundamento de las cesiones gratuitas y establece

Artículo 37- Espacio público en actuaciones urbanísticas. Las reglamentaciones distritales o
municipales determinarán, para las diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas
que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales, equipamientos
colectivos y espacio público en general, y señalarán el régimen de permisos y licencias a que se
deben someter así como las sanciones aplicables a los infractores a fin de garantizar el
cumplimiento de estas obligaciones, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo XI
de esta Ley. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional,
mediante Sentencia C-495 de 1998

(…)

El Decreto Nacional 2181 de 2006, por el cual se reglamentan parcialmente las disposiciones
relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones en
materia urbanística...

En su artículo 27, al establecer las cargas locales de la urbanización que serán objeto de reparto
en los planes parciales, determina la inclusión entre otros componentes de las cesiones y la
realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios
públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y
zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.

El Decreto 1469 de 2010, Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a las licencias
urbanísticas; al reconocimiento de edificaciones; a la función pública que desempeñan los
curadores urbanos y se expiden otras disposiciones. Este decreto fue incorporado al Decreto
Único Nacional 1077 de 2015, el cual a su vez fue modificado por el Decreto Nacional 2218 de
2015, en algunos artículos que nos compete para efectos de este concepto.

El artículo 2.2.6.1.1.1. del Decreto 1077 de 2015, fue modificado por el artículo 2° del Decreto
2218 de 2015, define la licencia urbanística como el género, e indica que ésta implica la
certificación del cumplimiento de las normas y demás reglamentaciones en que se fundamenta y
conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo; determina que pueden
ser objeto de prórrogas y modificaciones.

El artículo 2.2.6.1.1.4. del Decreto 1077 de 2015, fue modificado por el artículo 3 del Decreto
2218 de 2015, define la licencia de urbanización como la autorización previa para ejecutar en
uno o varios predios localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados,
entre otras. En particular indica que Con la licencia de urbanización se aprobará el plano
urbanístico, el cual contendrá la representación gráfica de la urbanización, identificando
todos los elementos que la componen para facilitar su comprensión, tales como: afectaciones,
cesiones públicas para parques, equipamientos y vías locales, áreas útiles y el cuadro de áreas
en el que se cuantifique las dimensiones de cada uno de los anteriores elementos y se haga su
amojonamiento.” Adicionalmente, define unas nuevas modalidades de licencia de urbanización
entre ellas la de Saneamiento:

“2. Saneamiento. Es la autorización para ejecutar vías, parques, infraestructura de servicios

públicos domiciliarios y demás zonas de cesión aprobadas en licencias urbanísticas vencidas, con
el único fin de que se culmine la construcción y dotación de las zonas de cesión pública, y el
proceso de entrega y escrituración a favor del municipio o distrito. Solo procede cuando las obras
de urbanismo faltantes por ejecutar no superen el 20% del área total de las cesiones definidas
para la respectiva urbanización. Esta licencia se resolverá con fundamento en las mismas normas
urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron para expedir la licencia de urbanización
vencida con la que se desarrolló el resto de la urbanización.

(...)

El artículo 2.2.6.1.2.4.1 del Decreto 1077 de 2015, modificado por el artículo 8 del Decreto 2218
de 2015, estableció las vigencias de las licencias urbanísticas, sus prórrogas y revalidaciones1

El artículo 2.2.6.1.2.4.3 del Decreto 1077 de 2015, modificado por el artículo 9 del Decreto 2218
de 2015, estableció el tránsito de norma urbanística2:

Este Decreto 2218 de 2015, no modificó los artículos que originalmente corresponden al Decreto
1469 de 2010 y fueron incorporados al Decreto 1077 de 2015, sobre Obligaciones del titular de la
licencia3, Certificado de permiso de ocupación 4,

Determinación de áreas de cesión5, Incorporación de áreas públicas6, Entrega material de las

áreas de cesión7, Entrega anticipada de cesiones8 y tampoco el de la Competencia del Control
Urbano9. Igualmente deja vigente las Cesiones en suelo rural10.

A nivel Local

Se expidieron: el Decreto Municipal 351 de 2007, “Por medio del cual se reglamentan los
Ámbitos de Reparto y la forma de gestión de las Obligaciones Urbanísticas", el cual fue
derogado por el artículo 622 del Acuerdo 48 de 2014.

El Decreto 566 de 2011, “Por el cual se establece el procedimiento para la incorporación jurídica
y material, de las áreas de cesión pública obligatorias resultantes de los procesos de urbanización,
parcelación y construcción adelantados en Medellín”. Este Decreto se encuentra vigente y guarda
correspondencia con la norma nacional, salvo en el término de seis (6) meses posterior a la
vigencia de la licencia, sus prórrogas o revalidaciones para la entrega material, que trae la norma
nacional y, además determina que la entrega material se debe adelantar previo a la solicitud del
recibo de construcción de las áreas privadas que integran el proyecto constructivo.

El Decreto Municipal 2167 de 2014, “Por medio del cual se reglamenta la transitoriedad en la
distribución de los recursos causados por el pago compensado de las obligaciones urbanísticas”.
Es de anotar que este Decreto se expide en el marco del Acuerdo 48 de 2014, por medio del cual
se revisó y ajustó el largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial, con la finalidad de
establecer un procedimiento para la destinación de los recursos causados por pago compensado
de obligaciones a los proyectos establecidos en el Plan de Desarrollo que se encontraba vigente y
en el marco del Plan de Ordenamiento Territorial.

El Decreto Municipal 1152 de 2015, “Por medio del cual reglamenta el procedimiento
específico para el cálculo, liquidación y cobro de las obligaciones urbanísticas a compensar en
dinero”. Este Decreto es aplicable a la compensación de obligaciones en dinero y reglamenta dos
tipos de procedimientos: para obligaciones urbanísticas causadas con anterioridad a la expedición
del Acuerdo 48 de 2014 y las causadas en vigencia del Acuerdo 48 de 2014. En el artículo
Décimo Cuarto remite al Decreto Municipal 2167 de 2014, hasta tanto no se reglamente de
manera general los instrumentos del Subsistema de financiación del Acuerdo 48 de 2014.

5. ANALISIS DEL CASO PLANTEADO.

Para encuadrar el tema de la prescripción de las obligaciones urbanísticas, debemos tener en

cuenta el marco normativo del numeral anterior, en particular los conceptos de: vigencia de las
licencias urbanísticas, sus prórrogas y revalidaciones, entrega material de las cesiones
urbanísticas y certificado de permiso de ocupación (recibo de urbanismo y construcción), en su
relación con el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, las obligaciones del urbanizador o
constructor, el plazo que las normas le conceden para otorgar y registrar la escritura de
constitución de urbanización, solicitar la entrega material de las áreas públicas, solicitar
certificado de permiso de ocupación y demás obligaciones, según las normas vigentes.

Cumplimiento de obligaciones urbanísticas:

La regla general es que las obligaciones de cesión de suelo para zona verde pública y para
equipamiento, y la construcción de equipamiento, se cumplan haciendo cesión jurídica y entrega
material de las fajas y construyendo los metros cuadrados de equipamiento.

La excepción es la compensación o pago en dinero de estas obligaciones, el cual se presenta

según la norma nacional, en dos casos: a) cuando las áreas de cesión sean mínimas a las exigidas
o b) su ubicación sea inconveniente para el Municipio. Adicionalmente, lo que dispongan el Plan
de Ordenamiento Territorial y sus instrumentos complementarios.

Es de anotar que a nivel local el Decreto Municipal 351 de 2007, “Por medio del cual se
reglamentan los Ámbitos de Reparto y la forma de gestión de las Obligaciones Urbanísticas",
establecía pago compensado de las obligaciones urbanísticas11. Este Decreto fue derogado por el
artículo 622 del Acuerdo 48 de 2014.

Cumplimiento de la obligación en suelo y construcción:

Por regla general las obligaciones deben estar consignadas en la licencia urbanística, que se
expida.

En ella se determina además, la obligación para el urbanizador de otorgar Escritura de

Constitución de Urbanización, con la cual se identifiquen las áreas públicas y privadas por su
localización y linderos. Esta escritura formaliza la cesión del espacio público resultante de los
procesos de urbanización, parcelación y construcción al Municipio de Medellín. Con el registro
de esta escritura pública en la oficina de registro de instrumentos públicos, se entienden
incorporados al espacio público dichas áreas. Este procedimiento constituye la entrega jurídica de
las áreas.12 Lo reitera el Decreto Municipal 566 de 2011, que se encuentra vigente.

Esta escritura deberá otorgarse y registrarse antes de la iniciación de las ventas, en ella se deberá
consignar una cláusula que determine condición resolutoria de la cesión, por no ejecutar las obras
y dotaciones de las áreas de cesión en su totalidad, durante el término de vigencia de la licencia,
sus prórrogas o revalidación; evento en el cual, se entenderá incumplida la obligación de entrega
de la zona de cesión y no se tendrá por urbanizado el predio (artículo 2.2.6.1.4.6. del Decreto
1077 de 2015 que incorpora el artículo 58 del Decreto 1469 de 2010).

Es obligación del urbanizador informar al Municipio del otorgamiento de la escritura de

constitución de la urbanización. Es obligación del Municipio determinar las demás condiciones y
procedimientos. (Artículo 2.2.6.1.4.6. del Decreto 1077 de 2015 que incorpora el artículo 58 del
Decreto 1469 de 2010).

En este caso, las obligaciones urbanísticas están claramente establecidas en la licencia expedida,
la cual determinó los metros cuadrados objeto de cesión, tanto en suelo para zonas verdes y
equipamientos, como los metros cuadrados para construcción de equipamientos. En todo caso,
deberá tenerse en cuenta, la posibilidad de que se haya establecido un porcentaje a cumplir en
otro sitio o en dinero, de acuerdo con la norma urbanística que ampare la solicitud de licencia.

Ahora bien, para la fecha de expedición del Certificado de Permiso de Ocupación el urbanizador
debió haber otorgado la escritura de constitución de urbanización o de cesión de fajas, es decir
haber hecho la entrega jurídica de las áreas objeto de cesión y el Municipio debió haberle
informado como cumple con la obligación de construcción de equipamiento. Es posible que para
esta fecha todavía se encuentre vigente la licencia.

De la lectura del artículo 2.2.6.1.4.1, que define las condiciones del certificado de permiso de
ocupación, se infiere que no existe exigencia legal de que para su expedición el urbanizador o
constructor deba haber cumplido con a totalidad de las obligaciones urbanísticas, toda vez que
este puede expedirse en vigencia de la licencia, sus prórrogas o revalidaciones y al urbanizador lo
cobija el plazo establecido para la entrega material de las cesiones urbanísticas, como veremos a
continuación.

Para la entrega material de áreas de cesión, el urbanizador tiene un plazo de seis (6) meses
posterior al vencimiento del término de vigencia de la licencia, sus prórrogas o revalidación,
según lo dispone el artículo 2.2.6.1.4.7. Es de anotar que el Decreto 566 de 2011, dispone que la
entrega material debe hacerse antes del recibo de construcción de las áreas privadas que integran
el proyecto constructivo, lo cual puede ser inconsecuente con las vigencias de las licencias, sus
prórrogas o revalidaciones como lo establece la norma nacional actual.

Deberá verificarse mediante dos inspecciones por la entidad responsable de la administración y

mantenimiento del espacio público. En el evento de no hacerse la solicitud dentro de los seis (6)
meses siguientes al vencimiento de la licencia, sus prórrogas o revalidación, se deberá agotar el
procedimiento descrito en este artículo, que concluye en la imposición de sanciones en los
términos de la Ley 810 de 2003, o la norma que la adicione, modifique o sustituya (artículo
2.2.6.1.4.7. del Decreto 1077 de 2015, incorpora el artículo 59 del Decreto 1469 de 2010).

Es de anotar que el parágrafo 2° de este artículo, reitera nuevamente que "... los municipios
pueden establecer los mecanismos y procedimientos para asegurar el cumplimiento de las
obras y dotaciones a cargo del urbanizador”.

Agotadas las actuaciones anteriores, sin que se logre llegar a la cesión jurídica y material de las
áreas de cesión, se podrá finalmente acudir a la protección del espacio público y el medio
ambiente, mediante la Acción Popular prevista en el artículo 8° de la Ley 9a de 1989, que
también se encuentra contemplada en la Ley 472 de 1998, que desarrolla el artículo 88 de la
Constitución Política, en defensa de los Derechos e Intereses Colectivos, artículo 4°, literal "d) El
goce del espacio público y la utilización y defensa de los bienes de uso público. ”

Cumplimiento de las obligaciones urbanísticas en dinero:

La compensación o pago en dinero de las obligaciones urbanísticas, como se anotó, constituye la

excepción a la regla general. Para aclarar este tema debemos interpretar armónicamente las
disposiciones nacionales y las reglamentaciones locales vigentes.

La licencia urbanística determina los metros cuadrados objeto de cesión de suelo para zonas
verdes públicas, de suelo para equipamiento y de construcción de equipamiento. En la licencia
deberá indicarse que los metros cuadrados son objeto de compensación o pago en dinero, de
acuerdo con las previsiones de las normas del Plan de Ordenamiento Territorial o sus
instrumentos complementarios. (Artículo 2.2.6.1.4.5. del Decreto 1077 de 2015, incorpora el
artículo 57 del Decreto 1469 de 2010).

Corresponde al urbanizador obligado, el impulso de la actuación administrativa desde el

momento de la expedición de la licencia. Él debe solicitar la realización del avalúo que determine
la equivalencia de los metros cuadrados a ceder y a construir. La Subsecretaría de Catastro
emitirá el documento con el avalúo que constituye un acto de carácter informativo sobre el valor
del suelo y la construcción.

Con base en este avalúo la dependencia competente debe Liquidar las obligaciones urbanísticas.
Contra el acto de liquidación proceden los recursos de reposición y apelación. Una vez
ejecutoriado este acto de liquidación, se expedirá el documento de cobro (Decreto Municipal
1152 de 2015, artículo decimotercero)

Es de anotar, esta liquidación puede solicitarse por el urbanizador o constructor, en vigencia de la

licencia urbanística, sus prórrogas o revalidaciones y hasta seis meses después de su
vencimiento, haciendo uso del término que le concede la norma para la entrega material, si se
fuese a realizar la cesión en suelo y construcción. (Artículo 2.2.6.1.4.7. del Decreto 1077 de
2015, incorpora el artículo 59 del Decreto 1469 de 2010).

Si el urbanizador o constructor no solicitó la liquidación en este término, se entiende incumplida

la obligación y se consolida la exigibilidad de la misma. En este caso, corresponderá a la
dependencia competente el impulso oficioso de la actuación, liquidando oficiosamente las
obligaciones, agotando el debido proceso y una vez en firme expidiendo el documento de cobro.
Remite el acto liquidatorio y el de cobro con los documentos asociados a la Subsecretaría
Tesorería de la Secretaría de Hacienda para que dé inicio a la actuación para el cobro persuasivo,
o de no lograrse, el cobro coactivo de la obligación, acogiendo los procedimientos establecidos
en la Ley 1066 de 2006.

6. PRESCRIPCION DE LAS OBLIGACIONES.

La Prescripción extintiva de las obligaciones urbanísticas, tal como se expuso en el concepto 177
de 2014, tiene como finalidad la de consolidar una situación jurídica concreta en consideración al
transcurso del tiempo.

La regla general es que el plazo fijado en la ley debe computarse a partir de cuándo podía
ejercitarse la acción o el derecho y que esta puede verse afectada por los fenómenos jurídicos de
la interrupción natural o civil y de la suspensión.

Prescripción de las obligaciones urbanísticas de cesión de suelo para zonas verdes públicas y
equipamiento y construcción de equipamiento.

Las áreas de cesión se consideran espacio público por destinación con la sola expedición de la
licencia, aun cuando no se hubiera otorgado la escritura de cesión y así lo ha sostenido la
jurisprudencia vigente.

Las áreas que se reciben, en tanto que como bienes de uso público (inalienables, imprescriptibles
e inembargables), están afectos a esa destinación y estarán siempre afectos a ese fin específico,
con el solo señalamiento que se hace de ellas en el plano de proyecto general y aun cuando
permanezcan dentro del dominio privado, dado que tampoco es requisito indispensable para
considerar una zona de uso público por destinación del urbanizador, que la misma haya sido
entregada o cedida al Municipio, pues, desde su destinación o demarcación en los planos del
proyecto general adquieren tal reconocimiento...(Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso
Administrativo Sección Cuarta. Expediente 25000).

El Tratadista Alian Brewer Carias define las cesiones urbanísticas como "una forma indirecta
de contribución en especie para hacer revertir a la colectividad -uso público- el mayor valor
(plusvalía) que adquiere la propiedad del urbanizador, por el hecho de la urbanización autorizada
por el ente municipal". (Urbanismo y propiedad privada)

En este sentido, la Corte Constitucional se pronunció en Sentencia C-495 de 1998, así:... .Dichas
cesiones no son propiamente tributos ni rentas de otro orden; se trata de bienes que se
incorporan al patrimonio municipal, con ocasión de la actividad urbanística y que
indudablemente contribuyen a la integración del espacio público. ... dichas cesiones
gratuitas, con ocasión de la actividad urbanística, comportan una carga a los propietarios que
se enmarca dentro de la función social de la propiedad y su inherente función ecológica, que
requiere regulación legal en los términos del art. 58 de la Constitución.

De conformidad con las definiciones anteriores las obligaciones urbanísticas son de Hacer
cuando su cumplimiento se establece en cesión de suelo para Áreas Verdes, Recreacionales
y Equipamiento y para la Construcción de Equipamientos.

Teniendo en cuenta lo anteriormente señalado, es claro que en principio las obligaciones

urbanísticas como obligaciones de hacer -suelo a ceder- NO PRESCRIBEN, porque surgen en
contraprestación por el beneficio que recibe el propietario o constructor de urbanizar o construir
el inmueble, que efectivamente se materializa con el fin de contribuir al cumplimiento de los
objetivos y a la gestión del ordenamiento del territorio. Esto es, se consideran espacio público
por destinación con la sola expedición de la licencia, aun cuando no se hubiera otorgado la
escritura de cesión; la obligación urbanística puede hacerse exigible en cualquier momento, a
partir de la expedición de la licencia, para lo cual se podrá tener como medio probatorio la
escritura de constitución de la urbanización, si se constituyó, o la de cesión de fajas y en su
defecto, la licencia urbanística.

Prescripción de las obligaciones urbanísticas en dinero.

Los dineros provenientes del pago compensado de obligaciones urbanísticas, constituyen

ingresos no tributarios. Las obligaciones urbanísticas, por lo tanto, no se encuentran establecidos
como concepto tributario en el Estatuto Tributario Municipal - Acuerdo 64 de 2012; no obstante,
se encuentran clasificados como Otros Ingresos No tributarios en el Presupuesto Municipal -
Decreto 2503 de diciembre 17 de 2013, entendiendo por estos, todo ingreso que obtenga el
municipio por conceptos diferentes a los impuestos, porque no grava por vía general a todas las
personas, sino un sector de la población que está representado por los titulares de licencias,
propietarios y/o poseedores de inmuebles que se benefician, de las nuevas condiciones
urbanísticas que se desprenden del otorgamiento de la licencia.

En el caso que se analiza, el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, lo constituye el pago

de una suma de dinero equivalente a las áreas que debió ceder o construir y debe estar contenido
en un documento que contenga una obligación expresa, clara y exigirle, para que preste mérito
ejecutivo.

Es así como, un título ejecutivo es un documento(s) que contiene la obligación de pagar una
suma liquida de dinero proveniente de funcionario competente para expedirlo. El artículo 488
del Código de Comercio, establece que constituyen título ejecutivo las obligaciones expresas,
claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante y
constituyan plena prueba contra él....

Por su parte, el artículo 99 de la Ley 1437 de 2011, establece que prestan mérito ejecutivo por la
vía de jurisdicción coactiva todo acto administrativo ejecutoriado que imponga a favor de las
entidades públicas...una suma líquida de dinero, en los casos previstos en la ley.

Cuando las obligaciones se compensan en dinero, como obligaciones de dar, deben ser
liquidadas y determinadas clara y expresamente para su cobro. En consecuencia SI
PRESCRIBE.

De acuerdo con el marco normativo que las regula y el análisis anterior, se infiere claramente que
el urbanizador o constructor titular de la licencia es el obligado a impulsar la actuación
administrativa solicitando la elaboración del avalúo respectivo con base en la licencia expedida y
la liquidación de la obligación, aún antes del vencimiento de la misma.

No existe disposición en la norma nacional que indique que deba supeditarse el certificado de
permiso de ocupación al cumplimiento de las obligaciones, ni en suelo y construcción, ni las
compensadas en dinero.

El Decreto Municipal 351 de 2007, establecía unos pagos parciales asociados al avance de obra,
sin embargo fue derogado con el Acuerdo 48 de 2007, por medio del cual se revisó y ajustó el
largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial.

Si bien no se tiene una norma nacional que regule el cumplimiento de las obligaciones en dinero,
haciendo una interpretación armónica de la norma nacional, en concordancia con la norma
municipal vigente (Decreto 1152 de 2015), tenemos:

La obligación urbanística nace con la expedición de la licencia, en la cual el Curador debe

precisar los metros cuadrados a ceder en suelo y a construir, o a compensar en dinero.

La exigibilidad de las obligaciones urbanísticas pagadas en dinero se consolida seis meses

después del vencimiento, prórroga o revalidación de la respectiva licencia urbanística, teniendo
en cuenta que si se tratase de la obligación de ceder y construir, la norma nacional le otorga este
plazo al urbanizador o constructor para solicitar que se reciban materialmente de las áreas
adecuadas y dotadas. Es hasta esa fecha que está obligado a impulsar la actuación administrativa
por regla general.

A partir de esta fecha, si el interesado no solicitó el avalúo, y la liquidación, la Administración

tendrá que asumir el impulso oficioso de la actuación administrativa y realizar el avalúo y
liquidación de dichas obligaciones, agotando el debido proceso, e inmediatamente se encuentre
en firme el acto de liquidación, generar el documento de cobro.

El acto administrativo que presta mérito ejecutivo es la liquidación de la obligación urbanística

que se expida, toda vez que es el que contiene la obligación expresa, clara y exigible de pagar
una suma de dinero en un plazo determinado.

En caso de renuencia del obligado a efectuar el pago, el acto de liquidación y sus anexos deberá
enviarse a la Subsecretaría de Tesorería para que procedan al cobro persuasivo o en su defecto
coactivo respectivo y lo demás de su competencia.

El urbanizador o constructor obligado tiene la carga de la prueba para invocar la prescripción

extintiva de la obligación, la cual consideramos solo podría configurarse cinco (5) años después
de encontrarse en firme el acto que presta mérito ejecutivo, esto es la liquidación de la
obligación, sin que se hubiese requerido al obligado para su cobro.

En todo caso, deberá revisarse la actuación surtida por el obligado y por la Administración, a fin
de tomar las medidas para la interrupción de manera oportuna de la prescripción, si es del caso.

CONCLUSIONES:

1. El concepto 177 de diciembre 17 de 2014, se expidió al amparo de una normativa y

condiciones de cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que ya no se encuentran vigentes.
Es claro al indicar que el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas en suelo no prescribe; sin
embargo, para el cumplimiento o la compensación de obligaciones urbanísticas en dinero, se
fundamenta en dos supuestos: la inexistencia del acto administrativo que presta mérito ejecutivo
o la existencia del mismo, concluyendo que ante la inexistencia y teniendo en cuenta que la
obligación surge con la construcción, el Municipio pueda preconstituir el título en cualquier
tiempo, si este no existe, después de expedida la licencia y antes del otorgamiento del recibo o
certificado de ocupación. No es conclusivo respecto de la prescripción de la compensación de
obligaciones urbanísticas en dinero, ni se refiere expresamente al momento o acto a partir del
cual se deba empezar a contar la prescripción de la obligación.

2. De acuerdo con el análisis anterior y para complementar el concepto emitido, tenemos que
concluir lo siguiente:

Las obligaciones urbanísticas de cesión en suelo para zonas verdes y equipamientos y de

construcción de equipamientos, NO PRESCRIBEN. En todo caso, deberá requerirse al
urbanizador a cumplir sus obligaciones de entrega material de las áreas objeto de cesión
mediante los procedimientos establecidos en la norma nacional y local; agotando además, las
acciones policivas consagradas en la Ley 810 de 2003, o en última instancia, acudiendo a la
protección del espacio público mediante la Acción Popular.

3. Las obligaciones urbanísticas con cumplimiento o compensación en dinero, se hacen exigibles

desde el momento en que se expide la liquidación que determina la equivalencia de la obligación
en dinero, según el avalúo efectuado y de acuerdo con los metros cuadrados que deba ceder o
construir determinados en la respectiva licencia.

Por tratarse de una obligación de dar o pagar una suma de dinero SI PRESCRIBE, pero para que
esto suceda, tienen que estar precedidas de un título ejecutivo que las contenga, este es, la
liquidación y el documento de cobro respectivo, que contiene la obligación clara, expresa y
exigible, una vez se encuentre en firme.

4. En relación con la pregunta que se hace en la solicitud, se concluye que el procedimiento para
el cumplimiento de la compensación de pago en dinero de la obligación debe entenderse así:

La obligación nace con la expedición de la licencia, donde debe consignarse los metros
cuadrados a compensar.

Se hace exigible seis meses posteriores al vencimiento, prórroga o revalidación de la respectiva

licencia urbanística, acogiendo lo dispuesto para la entrega material del urbanizador o
constructor obligado.

Teniendo en cuenta que hasta esa fecha el urbanizador o constructor tuvo plazo para solicitar el
avalúo y la liquidación, si no lo hace, es a partir de esta fecha que debe el Municipio
oficiosamente efectuar la liquidación (Subsecretaría de Gestión y Control Territorial),
verificando la ejecución de lo aprobado en la licencia (construcción de lo aprobado) o en su
defecto, trasladando la carga de la prueba al obligado, para que presente en los descargos los
argumentos o las pruebas que desvirtúen o confirmen la liquidación efectuada.

Una vez en firme la liquidación, se expide el documento de cobro (a la fecha lo hace la

Subsecretaría de Gestión y Control Territorial como centro gestor del ingreso no tributario), el
cual contiene el plazo para pagar la obligación.

En el evento de no pago en el plazo establecido en el documento de cobro, se envía a la

Subsecretaría de Tesorería para el respectivo cobro persuasivo y/o coactivo si fuere el caso (Ley
1066 de 2006).

Solo a partir de la firmeza de la liquidación, se podrá considerar que empieza a contarse el

término de prescripción de la obligación de pagar una suma de dinero, contenida en un acto
administrativo en el cual consta de manera expresa, clara y exigible.

5. En consecuencia, lo expresado en el concepto 177 y lo acá expuesto, complementa lo referido

a la necesidad de contar con un acto administrativo en el cual conste la obligación expresa, clara
y exigible y frente al cual debió agotarse el debido proceso.

No encontramos procedente asociar el cumplimiento o compensación de la obligación en dinero

a la expedición del certificado de permiso de ocupación, toda vez que este puede expedirse antes
de la ejecución total de las obras de urbanismo, como efectivamente se hace en proyectos por
etapas por ejemplo, que implican entregas parciales y no la entrega material definitiva al
Municipio de Medellín y es por ello, que la norma nacional le otorga al urbanizador un plazo de
hasta seis (6) meses posteriores al vencimiento de la licencia, su prórroga o revalidación.

Consideramos que aun tratándose de compensación de obligaciones en dinero, el urbanizador

podría alegar este plazo de gracia que tiene para cumplir las obligaciones y su entrega material.

Es de anotar, este certificado de permiso de ocupación o recibo de urbanismo y construcción, se

asoció al cumplimiento de las obligaciones con el Decreto Municipal 351 de 2007, que establecía
la forma de compensarlas de acuerdo al tipo de proyecto y a unos parámetros de ejecución, sin
embargo, esta norma fue derogada por el Acuerdo 48 de 2014 como se anotó.

6. Es obligación del Municipio de Medellín el impulso oficioso de la actuación administrativa

acudiendo a los procedimientos que trae la norma nacional, aclarando los procedimientos
existentes o expidiendo los demás que requiera, acogiendo la norma que lo faculta para hacerlo.

Es así como consideramos que debe expedirse un procedimiento general para el cumplimiento de
obligaciones urbanísticas, que incluya el cumplimiento de la obligación en suelo y construcción
incorporando y actualizando el Decreto 566 de 2011 que "establece el procedimiento para la
incorporación jurídica y material de las áreas de cesión pública obligatoria resultante de los
procesos de urbanización, parcelación y construcción adelantados en Medellín” y que
actualmente se aplica13. Este procedimiento deberá reforzarse con lo dispuesto en el artículo 3°
del Decreto Nacional 2218 de 2015, que modifica parcialmente el artículo 2.2.6.1.1.4 Decreto
1077 de 2015, el cual establece la licencia de urbanización en la modalidad de Saneamiento que
se cita en el marco normativo.

Adicionalmente, la reglamentación deberá contener la compensación o cumplimiento de la

obligación en dinero, incorporando y aclarando el Decreto 1152 de 2015, teniendo en cuenta el
presente concepto.

Por último recomendamos actualizar e integrar el proceso administrativo y si es del caso,

elaborar un manual o protocolo que involucre a las dependencias competentes, así como el
estudio particular de cada uno de los casos que se encuentran pendientes de liquidación y cobro
en el marco de estos procedimientos y reglamentación.

Atentamente,

VERONICA DÉ VIVERO ACEVEDO

Secretaria General

NOTAS AL FINAL:

1. 'Articulo 2.2.6.1.2.4.1. Vigencia de las licencias. Las licencias de urbanización en las

modalidades de desarrollo y reurbanización, así como las licencias de parcelación y de
construcción y las licencias de intervención y ocupación del espacio público, tendrán una
vigencia de veinticuatro (24) meses prorrogables por una sola vez por un plazo adicional de
doce (12) meses, contados a partir de la fecha en que queden en firme los actos
administrativos por medio de los cuales fueron otorgadas.

Las licencias de urbanización en la modalidad de saneamiento tienen una vigencia de doce

(12) meses no prorrogables.

Cuando en un mismo acto se conceda licencia de urbanización en las modalidades de

desarrollo o reurbanización, licencia de parcelación y licencia de construcción en
modalidad distinta a la de cerramiento, tendrán una vigencia de treinta y seis (36) meses
prorrogables por un periodo adicional de doce (12) meses, contados a partir de la fecha en
que quede en firme el acto administrativo mediante el cual se otorgan las respectivas
licencias.

La solicitud de prórroga deberá formularse dentro de los treinta (30) días calendario,
anteriores al vencimiento de la respectiva licencia, siempre que el urbanizador o
constructor responsable certifique la iniciación de la obra.

(...)

Parágrafo transitorio. A partir de la entrada en vigencia del presente parágrafo y hasta el

31 de diciembre del año 2017, todas las licencias urbanísticas vigentes podrán tener una
segunda prórroga por un plazo adicional de doce (12) meses, contados a partir de la fecha
de vencimiento de la primera prórroga.

La solicitud de segunda prórroga deberá formularse dentro de los treinta (30) días
calendario, anteriores al vencimiento de la primera prórroga, siempre que el urbanizador o
constructor responsable certifique que la obra tiene un avance no menor al 20% del área
aprobada en la respectiva licencia.

2. Artículo 2.2.6.1.2.4.3. Tránsito de normas urbanísticas y revalidación de licencias.

Cuando una licencia pierda su vigencia por vencimiento del plazo o de sus prórrogas, el
interesado deberá solicitar una nueva licencia, ante la misma autoridad que la expidió,
ajustándose a las normas urbanísticas vigentes al momento de la nueva solicitud.

Sin embargo, el interesado podrá solicitar, poruña sola vez, la revalidación de la licencia
vencida, entendida esta como el acto administrativo mediante el cual el curador urbano o la
autoridad encargada de la expedición de licencias urbanísticas, concede una nueva licencia,
con el fin de que se culminen las obras y actuaciones aprobadas en la licencia vencida,
siempre y cuando no haya transcurrido un término mayor a dos (2) meses desde el
vencimiento de la licencia que se pretende revalidar, que el constructor o el urbanizador
presente el cuadro de áreas en el que se identifique lo ejecutado durante la licencia vencida,
así como lo que se ejecutará durante la revalidación y manifieste bajo la gravedad del
juramento (jue el inmueble se encuentra en cualquiera de las siguientes situaciones:

1. En el caso de licencias de urbanización o parcelación, que las obras de la urbanización o

parcelación se encuentran ejecutadas en por lo menos un cincuenta (50%) por ciento.

2. En el caso de las licencias de construcción por unidades independientes

estructuralmente, que por lo menos la mitad de las unidades construibles autorizadas,
cuenten como mínimo con el cincuenta (50%) por ciento de la estructura portante o el
elemento que haga sus veces.

3. En el caso de las licencias de construcción de una edificación independiente

estructuralmente, que se haya construido por lo menos el cincuenta por ciento (50%) de la
estructura portante o el elemento que haga sus veces.

Las revalidaciones se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demás

reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia objeto de la
revalidación, tendrán el mismo término de su vigencia y podrán prorrogarse por una sola
vez por el término de doce (12) meses"

(…)

Parágrafo transitorio. A partir de la entrada en vigencia del presente parágrafo y hasta el

31 de diciembre del año 2017, todas las revalidaciones vigentes podrán tener una segunda
prórroga por un plazo adicional de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de
vencimiento de la primera prórroga.

La solicitud de segunda prórroga deberá formularse dentro de los treinta (30) días
calendario, anteriores al vencimiento de la primera prórroga de la revalidación, siempre
que el urbanizador o constructor responsable certifique que la obra tiene un avance no
menor al 20% del área aprobada en la respectiva licencia.

3. ARTÍCULO 2.2.6.1.2.3.6 Obligaciones del titular de la licencia. El curador urbano o la

autoridad encargada de estudiar, tramitar y expedir licencias, deberá indicar al titular, el
cumplimiento de las siguientes obligaciones:

1. Ejecutar las obras de forma tal que se garantice la salubridad y seguridad de las
personas, así como la estabilidad de los terrenos y edificaciones vecinas y de los elementos
constitutivos del espacio público.

2. Cuando se trate de licencias de urbanización, ejecutar las obras de urbanización con

sujeción a los proyectos técnicos aprobados y entregar y dotar las áreas públicas objeto de
cesión gratuita con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público, de
acuerdo con las especificaciones que la autoridad competente expida.

3. Mantener en la obra la licencia y los planos aprobados, y exhibirlos cuando sean

requeridos por la autoridad competente.

4. Cumplir con el programa de manejo ambiental de materiales y elementos a tos que hace
referencia la Resolución 541 de 1994 del Ministerio del Medio Ambiente, para aquellos
proyectos que no requieren licencia ambiental, o planes de manejo, recuperación o
restauración ambiental, de conformidad con el decreto único del sector ambiente y
desarrollo sostenible en materia de licenciamiento ambiental.

5. Cuando se trate de licencias de construcción, solicitar el Certificado de Permiso de

Ocupación al concluir las obras de edificación en los términos que establece el artículo
2.2.6.1.4.1 del presente decreto.

6. Someterse a una supervisión técnica en los términos que señalan las normas de
construcción sismo resistentes, siempre que la licencia comprenda una construcción de una
estructura de más de tres mil (3.000) metros cuadrados de área.

7. Realizarlos controles de calidad para los diferentes materiales estructurales y elementos

no estructurales que señalan las normas de construcción sismo resistentes, siempre que la
licencia comprenda la construcción de una estructura menor a tres mil (3.000) metros
cuadrados de área.

8. Instalar los equipos, sistemas e implementos de bajo consumo de agua, establecidos en la

Ley 373 de 1997 o la norma que la adicione, modifique o sustituya.

9. Dar cumplimiento a las normas vigentes de carácter nacional, municipal o distrital sobre
eliminación de barreras arquitectónicas para personas con movilidad reducida.

10. Dar cumplimiento a las disposiciones contenidas en las normas de construcción sismo
resistente vigente.

(Decreto 1469 de 2010, artículo 39)

4. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.1 Certificado de permiso de ocupación. Es el acto mediante el cual

la autoridad competente para ejercer el control urbano y posterior de obra, certifica
mediante acta detallada el cabal cumplimiento de:

1. Las obras construidas de conformidad con la licencia de construcción en la modalidad de

obra nueva otorgada por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente
para expedir licencias.

2. Las obras de adecuación a las normas de sismorresistencia y/o a las normas urbanísticas
y arquitectónicas contempladas en el acto de reconocimiento de la edificación, en los
términos de que trata el presente decreto.
Una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcción, el titular
o el constructor responsable, solicitará el certificado de permiso de ocupación a la
autoridad que ejerza el control urbano y posterior de obra.

Para este efecto, la autoridad competente realizará una inspección al sitio donde se
desarrolló el proyecto, dejando constancia de la misma mediante acta, en la que se
describirán las obras ejecutadas. Si estas se adelantaron de conformidad con lo aprobado
en la licencia, la autoridad expedirá el Certificado de Permiso de Ocupación del inmueble.
Cuando el proyecto deba cumplir con la supervisión técnica que trata el Reglamento
Colombiano de Construcción Sismo Resistente - NSR - 10, y la norma que lo adicione,
modifique o sustituya, se adicionará la constancia de los registros de esa supervisión.

En el evento de verificarse incumplimiento de lo autorizado en la licencia o en el acto de

reconocimiento de la edificación, la autoridad competente se abstendrá de expedir el
certificado correspondiente e iniciará el trámite para la imposición de las sanciones a que
haya lugar.

En ningún caso se podrá supeditar la conexión de servicios públicos domiciliarios a la

obtención del permiso de ocupación y/o demás mecanismos de control urbano del orden
municipal o distrital. Dicha conexión únicamente se sujetará al cumplimiento de lo previsto
en la Ley 142 de 1994 y sus reglamentaciones o a las normas que lo adicionen, modifiquen o
sustituyan.

PARÁGRAFO. La autoridad competente tendrá un término máximo de quince (15) días hábiles,
contados a partir de la fecha de la solicitud para realizar la visita técnica y expedir sin costo
alguno el certificado de permiso de ocupación.

(Decreto 1469 de 2010, artículo 53)

5. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.5 Determinación de las áreas de cesión. Sin perjuicio de las normas
nacionales que regulan la materia, los Planes de Ordenamiento Territorial o los
Instrumentos que lo desarrollen o complementen determinarán las especificaciones para la
conformación y dotación de las cesiones gratuitas destinadas a vías, equipamientos
colectivos y espacio público en general. Cuando las zonas de cesión presenten áreas
inferiores a las mínimas exigidas, o cuando su ubicación sea inconveniente para el
municipio o distrito, se podrán compensar en dinero o en otros inmuebles, en los términos
que reglamente el Concejo municipal o distrital. Estas previsiones se consignarán en las
respectivas licencias de urbanización o parcelación.

Si la compensación es en dinero, se destinará su valor para la adquisición de los predios

requeridos para la conformación del sistema de espacio público, y si es en inmuebles, los
mismos deberán estar destinados a la provisión de espacio público en los lugares
apropiados, según lo determine el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que
lo desarrollen o complementen.

En todo caso, por lo menos el cincuenta por ciento (50%) de las zonas de cesión con destino
a parques, zonas verdes o equipamientos se distribuirán espacialmente en un sólo globo de
terreno y cumplirán con las siguientes características:

1. Garantizar el acceso a las cesiones públicas para parques y equipamientos desde una vía
pública vehicular.
2. Proyectar las zonas de cesión en forma continua hacia el espacio público sin interrupción
por áreas privadas.

3. No localizar las cesiones en predios inundables ni en zonas de alto riesgo.

PARÁGRAFO. Los aislamientos laterales, paramentos y retrocesos de las edificaciones no

podrán ser compensados en dinero, ni canjeado por otros inmuebles.

(Decreto 1469 de 2010, articulo 57)

6. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.6 Incorporación de áreas públicas. El espacio público resultante de

los procesos de urbanización, parcelación y construcción se incorporará con el solo
procedimiento de registro de la escritura de constitución de la urbanización en la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos, en la cual se determinen las áreas públicas objeto de
cesión y las áreas privadas, por su localización y linderos. La escritura correspondiente
deberá otorgarse y registrarse antes de la iniciación de las ventas del proyecto respectivo.

En la escritura pública de constitución de la urbanización se incluirá una cláusula en la

cual se expresará que este acto implica cesión gratuita de las zonas públicas objeto de
cesión obligatoria al municipio o distrito. Igualmente se incluirá una cláusula en la que se
manifieste que el acto de cesión está sujeto a condición resolutoria, en el evento en que las
obras y/o dotación de las zonas de cesión no se ejecuten en su totalidad durante el término
de vigencia de la licencia o su revalidación. Para acreditar la ocurrencia de tal condición
bastará la certificación expedida por la entidad municipal o distrital responsable de la
administración y mantenimiento del espacio público acerca de la no ejecución de las obras
y/o dotaciones correspondientes. En este caso se entenderá incumplida la obligación de
entrega de la zona de cesión y, por tanto, no se tendrá por urbanizado el predio.

La condición resolutoria se hará efectiva una vez verificado el procedimiento previsto en el

artículo siguiente del presente decreto.

El urbanizador tendrá la obligación de avisar a la entidad municipal o distrital responsable

de la administración y mantenimiento del espacio público acerca del otorgamiento de la
escritura de constitución de la urbanización. El Registrador de Instrumentos Públicos
abrirá los folios de matrícula que correspondan a la cesión en los que figure el municipio o
distrito como titular del dominio.

Corresponderá a los municipios y distritos determinar las demás condiciones y

procedimientos para garantizar que a través de la correspondiente escritura pública las
áreas de terreno determinadas como espacio público objeto de cesión obligatoria ingresen
al inventario inmobiliario municipal o distrital.

(Decreto 1469 de 2010, articulo 58)

7. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.7. Entrega material de las áreas de cesión. La entrega material de

las zonas objeto de cesión obligatoria, así como la ejecución de las obras y dotaciones a
cargo del urbanizador sobre dichas zonas, se verificará mediante inspección realizada por
la entidad municipal o distrital responsable de la administración y mantenimiento del
espacio público.

La diligencia de inspección se realizará en la fecha que fije la entidad municipal o distrital

responsable de la administración y mantenimiento del espacio público, levantando un acta
de la inspección suscrita por el urbanizador y la entidad municipal o distrital competente.
La solicitud escrita deberá presentarse por el urbanizador y/o el titular de la licencia a más
tardar, dentro de los seis (6) meses siguientes al vencimiento del término de vigencia de la
licencia o de su revalidación, y se señalará y comunicará al solicitante la fecha de la
diligencia, dentro de los cinco (5) días siguientes a partir de la fecha de radicación de la
solicitud.

El acta de inspección equivaldrá al recibo material de las zonas cedidas, y será el medio
probatorio para verificar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del urbanizador
establecidas en la respectiva licencia. En el evento de verificarse un incumplimiento de las
citadas obligaciones, en el acta se deberá dejar constancia de las razones del
incumplimiento y del término que se concede al urbanizador para ejecutarlas obras o
actividades que le den solución, el que en todo caso no podrá ser inferior a quince (15) días
hábiles. Igualmente se señalará la fecha en que se llevará a cabo la segunda visita, la que
tendrá como finalidad verificar que las obras y dotaciones se adecuaron a lo establecido en
la licencia, caso en el cual, en la misma acta se indicará que es procedente el recibo de las
zonas de cesión.

Si efectuada la segunda visita el incumplimiento persiste, se hará efectiva la condición

resolutoria de que trata el artículo anterior y se dará traslado a la entidad competente,
dentro de los tres (3) días hábiles siguientes, para iniciar las acciones tendientes a sancionar
la infracción en los términos de la Ley 810 de 2003 o la norma que la adicione, modifique o
sustituya.

Parágrafo 1°. En el acto que otorgue la licencia se dejará manifestación expresa de la

obligación que tiene el titular de la licencia de solicitar la diligencia de inspección de que
trata este artículo.

Parágrafo 2°. En las urbanizaciones por etapas, la ejecución de las obras y dotaciones a
cargo del urbanizador se hará de manera proporcional al avance del proyecto urbanístico.
Los municipios y distritos establecerán los mecanismos y procedimientos para asegurar el
cumplimiento de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador. (Decreto 1469 de 2010,
articulo 59)

8. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.8 Entrega anticipada de cesiones. Los propietarios de predios sin

urbanizar podrán proponer a los municipios o distritos, o estos a aquellos, la cesión de
porción o porciones de dichos predios que se recibirán a título de zonas de cesión de
desarrollos urbanísticos futuros, siempre y cuando, resulten convenientes para proyectos
de interés general o utilidad pública contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial
o en los instrumentos que lo desarrollen o complementen.

En este evento, la entidad municipal o distrital responsable de la administración y

mantenirniento del espacio público efectuará el recibo del área o las áreas cedidas,
indicando su destino, y procederá a efectuar, con el propietario, el otorgamiento de la
escritura pública de cesión anticipada y su correspondiente inscripción en el registro.
(Decreto 1469 de 2010, articulo 60)

9. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.11. Competencia del control urbano. Corresponde a los alcaldes

municipales o distritales directamente o por conducto de sus agentes, ejercer la vigilancia y
control durante la ejecución de las obras, con el fin de asegurar el cumplimiento de las
licencias urbanísticas y de las normas contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial,
sin perjuicio de las facultades atribuidas a los funcionarios del Ministerio Público y de las
veedurías en defensa tanto del orden jurídico, del ambiente y del patrimonio y espacios
públicos, como de los intereses colectivos y de la sociedad en general.

En todo caso, la inspección y seguimiento de los proyectos se realizará mediante

inspecciones periódicas durante y después de la ejecución de las obras, de lo cual se dejará
constancia en un acta suscrita por el visitador y el responsable de la obra. Dichas actas de
visita harán las veces de dictamen pericial, en los procesos relacionados por la violación de
las licencias y se anexarán al Certificado de Permiso de Ocupación cuando fuere del caso.

(Decreto 1469 de 2010, articulo 63)

10. ARTÍCULO 2.2.6.2.4. Cesiones obligatorias. De conformidad con lo previsto en el

artículo 37 de la Ley 388 de 1997 las reglamentaciones municipales y distritales deberán
determinar las cesiones obligatorias que los propietarios de inmuebles deben hacer con
destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público para las actuaciones
urbanísticas de parcelación y edificación en suelo rural.

Los propietarios quedan obligados a realizar las cesiones obligatorias de terrenos que
establezca el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que los desarrollen y
complementen. En los planos que acompañan la licencia se hará la identificación precisa de
las áreas objeto de cesión obligatoria.

Las cesiones obligatorias incluirán entre otros componentes las franjas de aislamiento y las
calzadas de desaceleración de que trata el artículo 2.2.2.22.3 del presente decreto.

En ningún caso, las áreas de cesión obligatoria en suelo rural suburbano con destino a vías
y espacio público podrán ser compensadas en dinero, ni podrán canjearse por otros
inmuebles.

PARÁGRAFO 1. Para el otorgamiento de licencias urbanísticas que autoricen el desarrollo

de parques, conjuntos o agrupaciones industriales en suelo rural suburbano con índices de
ocupación superiores al 30%, las reglamentaciones municipales y distritales deberán
definir la cantidad de suelo que debe obtenerse por concepto de cesiones urbanísticas
obligatorias adicionales a las previstas en el presente artículo, que compensen el impacto
urbanístico y ambiental producido porta mayor ocupación autorizada.

Las cesiones adicionales deberán localizarse en las zonas que se hayan delimitado en el plan
de ordenamiento territorial para consolidar el sistema de espacio público en aquellas áreas
de qué trata el numeral 1 del artículo 2.2 2.2.1.3 del presente decreto.

En ningún caso, la cesión adicional podrá ser inferior a la cantidad de metros cuadrados de
suelo de mayor ocupación con áreas construidas que se autoricen por encima del 30%.

PARÁGRAFO 2. Para efectos de lo dispuesto en el inciso 2° del Parágrafo anterior, los

municipios y distritos adoptarán, previa concertación con la respectiva Corporación
Autónoma Regional, la delimitación especifica de las áreas en donde se permitirá la
localización de las cesiones adicionales, en todo de conformidad con la localización y
dimensionamiento que haya definido el plan de ordenamiento de las áreas de conservación
y protección ambiental a que se refiere el presente decreto.

La delimitación de estas áreas también incorporará los criterios de priorización que

resulten necesarios para programar la transferencia de la propiedad de las áreas de cesión
adicional al municipio o distrito.

PARÁGRAFO 3. Para el otorgamiento de la respectiva licencia se requiere acreditar la

transferencia de la propiedad de las áreas de cesión adicional al municipio o distrito, las
cuales deberán estar demarcadas por localización, alinderamiento y amojonamiento y
libres de cualquier limitación al derecho de dominio, tales como condiciones resolutorias,
daciones en pago, embargos, hipotecas, anticresis, arrendamiento por escritura pública,
servidumbres y libres de construcciones, invasiones u ocupaciones temporales o
permanentes. Igualmente, se encontrarán a paz y salvo por concepto de pago de tributos
municipales.

(Decreto 3600 de 2007, art. 19, modificado por el Decreto 4066 de 2008, art. 8,)

11. ARTÍCULO 12°. PAGO COMPENSADO DE LAS OBLIGACIONES POR CONCEPTO

DE CESIÓNES PÚBLICAS Y CONSTRUCCION DE EQUIPAMIENTO. Cuando el interesado
deba cumplir con la obligación por concepto de suelo a ceder para zonas verdes, recreacionales y
equipamiento y para la construcción de equipamientos con pago en dinero, dependiendo del
proyecto, se cumplirá la obligación de la siguiente manera:

- Proyecto urbanístico y constructivo de forma simultánea sin proceso de construcción por

etapas: el 100% de la obligación será pagado de forma previa a la obtención de recibo de
urbanismo y construcción.

- Proyecto urbanístico con proceso de construcción por etapas: un mínimo del 30% de la
obligación se pagará al inicio de la obra, una vez obtenida la licencia de urbanismo y
construcción; el valor restante se distribuirá proporcionalmente en cada una de las etapas por
desarrollar y será pagado de forma previa a la obtención de recibo de urbanismo y construcción
de cada etapa.

- Proyecto urbanístico por subdivisión o reloteo: La obligación de cada predio resultante se

determinará en la licencia de construcción y deberá pagarse previamente a la obtención del recibo
de la misma.

- Proyecto de construcción de una edificación aislada, ampliaciones y modificaciones que

generen nuevas destinaciones o aumenten el área construida: La obligación se pagará en un 100%
previamente a la obtención del recibo de la construcción.

PARÁGRAFO: Para la autorización de prórrogas y modificaciones de licencias de urbanización

y construcción, deberá actualizarse las obligaciones urbanísticas asociadas a la expedición de las
mismas; en procesos de urbanismo y construcción iniciados bajo la vigencia de norma anterior,
será aplicable lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto Nacional 564 de 2006 y en ese sentido se
mantendrán las obligaciones definidas con la licencia inicial; si no reúne los requisitos dispuestos
en el artículo en mención, deberá actualizarse en todos los casos, las obligaciones urbanísticas
asociadas a la expedición de la licencia en concordancia con la norma vigente al momento de la
nueva solicitud.

12. Sobre la cesión jurídica y la exigencia del otorgamiento de la escritura de constitución

de urbanización o la de cesión de fajas, existe jurisprudencia que determina que los predios
ya han ingresado al espacio público, sin que sea necesario el otorgamiento de la escritura
de cesión. Ver Sentencia 00343. 28/10/04. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso
Administrativo. Sección Primera, octubre veintiocho (28) del año dos mil cuatro (2004)
Consejera Ponente: Olga Ines Navarrete Barrero. Reí: Expediente Nro.
25000232400020010034301

13. Sobre este particular existe experiencia a nivel del Distrito Especial de Bogotá que tiene
establecido un procedimiento de "Aprehensión de cesiones urbanísticas" Ver Sentencia
Corte Constitucional T-2997439

Disposiciones analizadas por Avance Jurídico Casa Editorial Ltda.

Compilación de disposiciones aplicables al MUNICIPIO DE MEDELLÍN
n.d.
Última actualización: 31 de diciembre de 2019